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AUTOR: CBR. ARQ. CARLOS CORDERO A.

SEGUN ACUERDO
MINISTERIAL DEL
MICIP 03 298
19 DE JUNIO DEL 2003

MANUAL
PRACTICO PARA AVALUOS DE PREDIOS
INMOAVALUO$
URBANOS

INTRODUCCION
El presente constituye un manual prctico para avalos genricos, en los cuales se consideran los aspectos ms
comunes y bsicos para la elaboracin de valuaciones ordinarias de bienes inmuebles.
Debe mencionarse que Avalos, no es una ciencia exacta y matemticamente duradera, pues los factores que
los componen son cambiantes y variables segn las diferentes situaciones econmicas, polticas y sociales del
medio, en tal virtud, propongo una serie de consideraciones para efectuar las valoraciones que requerimos los
corredores de bienes races en nuestra actividad diaria.
Se debe tener en cuenta que existe una capacitacin especfica para la obtencin de la calificacin de PERITO
AVALUADOR, que la proporciona la Superintendencia de Bancos, la Superintendencia de Compaas, la CFN, etc.
En la actualidad existe la Asociacin Ecuatoriana de Peritos Avaluadores.
Cada una de estas instituciones tiene sus propios requisitos acadmicos y de experiencia, para otorgar la
calificacin de peritos avaluadores.
En nuestro medio no existe todava la cultura de los negocios por medio de corredores de bienes races, pues la
gente comn y corriente realiza su propia gestin basada en la intuicin y la comparacin de precios para
primero, determinar el valor de su propiedad y luego, ponerla a la venta o arriendo.

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Esta situacin est cambiando y es por eso que tenemos la responsabilidad de brindar un servicio profesional
eficiente y oportuno, que nos diferencie de los Corredores Piratas que abundan en las ciudades y que han
dejado una mala experiencia en muchos de quienes confiaron en ellos, lo cual nos afecta directamente.
Es decir que se impone un cambio positivo y radical en nuestra prctica profesional.
Con este propsito, se presenta esta gua prctica para realizar avalos de inmuebles que contiene el resumen
de criterios tcnicos de varios autores y estudiosos de esta materia, y que han sido llevados a la prctica en
nuestro diario trabajo profesional, lo que nos permite tener cierta experiencia y conocimiento para sugerir
algunas consideraciones tcnicas para evaluar inmuebles.

DESARROLLO
En el comn de la gente, se usa mucho y con frecuencia el mtodo Al Ojo, es decir que sin ningn criterio
tcnico las personas se aventuran a dar su apreciacin sobre valores de venta de inmuebles, quiz basados en
alguna experiencia pasada, como el hecho de que vendieron alguna propiedad hace un ao en tal precio, o que el
vecino acaba de vender su casa en tanto, o que le contaron que en ese sector estn vendiendo tanto, etc.
Cuando aplicamos el mtodo al ojo, vale mencionar que segn

el criterio cada persona ser el precio del

inmueble, ya que sin ninguna base tcnica, las opiniones sern tan diversas y variadas como quienes lo emiten.

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CONOCIMIENTOS INTERDISCIPLINARIOS
Es necesario que el corredor de bienes races, est informado de los ltimos acontecimientos del pas y del
mundo, as en:
Economa: Situacin del pas o regin, planes de desarrollo, situacin de la banca, planes de inversin.
Estadstica: Tendencias de desarrollo, alta, media, baja o popular, lugares de moda.
Asuntos Legales: Escritura, promesa de compra-venta, reglamento de propiedad horizontal, ley de inquilinato,
contratos, limitaciones jurdicas que pueden incidir en el precio: derechos y acciones.
Arquitectura: Entender e interpretar planos arquitectnicos, conocer un buen diseo, calidad de los materiales y
sus acabados, saber de reparaciones de bajo costo y de alto costo, normas municipales y saber interpretarlas,
etc.
Ingeniera: Son conocimientos especiales que necesitan la opinin de un especialista, estructuras, alcantarillado,
construcciones industriales, vas, acueductos, etc.
Finanzas: Contabilidad, balances, costos directos, costos indirectos, utilidades, etc.
Sociologa: Gustos y comportamientos de la gente, estratos sociales, marketing inmobiliario, etc.
El avaluador busca el precio ms probable de transaccin.

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PROCESO DE AVALUO
1.- Definicin del problema, conocer la naturaleza del bien, fecha de ejecucin determina el momento histrico y sus
caractersticas econmicas, polticas y sociales, fin del avalo.
2.-Inspeccin panormica del problema grado de dificultad, tiempo para ejecutarlo, dentro del contexto de la ciudad,
urgencia del mismo, grado de compromiso del avaluador.
3.- Recopilacin de datos: plan de desarrollo urbano, usos del suelo, afectaciones, tendencia de evolucin de la zona,
oferta y demanda, situacin del vecindario.
Documentos especficos: escrituras, pago predial, lnea de fbrica, registro de la propiedad, etc.

FUENTES DE INFORMACION
1.1.- PRECIOS DE OFERTA: Para el mtodo comparativo necesitamos fuentes de informacin como: peridicos, avisos
clasificados, revistas inmobiliarias, cmara de la construccin.
1.2.- AVALUOS: Estudios de valor del suelo por lonjas o sectores, tendencias, comportamientos del precio del suelo urbano,
avalos de otros peritos, asociaciones inmobiliarias, etc.
Se debe crear un banco de datos propios ya que el mercado es dinmico y extenso, se busca especializarnos en un sitio.

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1.3.- TRANSACCIONES: Ofertas y demandas, precios reales de compra venta, segn nuestra experiencia.

Casi nunca el comprador-vendedor da una informacin verdadera.


Distancia entre las transacciones: factor fuente.
Es la reduccin que logra el comprador respecto al precio que le pidieron. Normalmente es el 10% pero cuando se
encuentra en un perodo de crisis oscila entre el 20% y el 30%.
2.- COSTOS DE CONSTRUCCIN:

Depende del tipo de economa, en una economa inflacionaria es difcil estar al da en precios, se utiliza el ndice
inflacionario del Banco Central.
1.2.-INDICES DE COSTOS DE LA CONSTRUCCION: Depende del ndice inflacionario, su aplicacin, no debe ser
para presupuestos muy antiguos puesto que cambia la tecnologa y su calidad.
1.3.-

COSTOS DIRECTOS SEGN PROTOTIPOS: Generalmente se obtiene en la Cmara de la Construccin,

Colegio de Arquitectos e Ingenieros Civiles, aunque tambin se puede acudir a constructores de confianza para
obtener el coste del m2. de construccin.

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MANUAL DE AVALUOS COMERCIALES


AVALUOS DE TERRRENOS URBANOS:

1.- DETERMINACIN DEL PRECIO TIPO m2 ZONA.


Debe realizarse un estudio en sitio, lo que comnmente conocemos como UN BARRIDO; que consiste en averiguar en
el entorno inmediato, las dimensiones del lote tipo, para lo cual, nos ayudara la lnea de fabrica y la inspeccin in situ
de los predios existentes, en los cuales verificaremos su frente, fondo y forma.
Una vez que hemos determinado cual es el tamao de lote que ms se repite en el sector, definimos la dimensin del
frente, del fondo, la forma y rea del mismo. Este se constituir en EL LOTE TIPO, que es con el cual vamos a comparar
el terreno que vamos a avaluar.
De manera similar, investigamos los precios de venta de los lotes que estn disponibles en el sector, en una cantidad
no menor a tres muestras, para proceder a sacar la media aritmtica de los mismos, siempre y cuando la diferencia en
entre el valor unitario entre ellos, este dentro de un mas menos 10 %.
Este resultado de la media aritmtica, ser el punto de partida para realizar nuestra valoracin comparativa para cada
uno de los siguientes factores a considerar.

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INMUEBLE
Muestra lote 1
Muestra lote 2
Muestra lote 3

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FRENTE (m) MICIP 03 298 FONDO (m)
19 DE JUNIO DEL 2003 20
10

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LOTE TIPO

REA LOTE MUESTRA (m)

12
10

20
19

200
240
190

10m

20m

200 m

COMPARAR CON LO QUE ESTABLECE LA LINEA DE FABRICA MUNICIPAL.

VALOR DEL MERCADO

VALOR DEL LOTE

VALOR DEL METRO


CUADRADO

Valor muestra lote 1


Valor muestra lote 2

20,000.00
22,000.00

100.00
91.00

Valor muestra lote 3

18,500.00

97.00

60,500.00

288.00

SUMATORIA
MEDIA ARITMETICA
RESULTADO

3
96.00
PRECIO TIPO METRO CUADRADO DE TERRENO: USD.96.00

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8.- FACTOR FRENTES: SEGN LAS VAS COLINDANTES
Cuando el terreno tiene un frente a va principal se utiliza el

factor 1.1

Cuando el terreno tiene un frente a va secundaria, se utiliza el

factor 1.0

Cuando el terreno tiene un frente a pasaje peatonal se utiliza el

factor 0.9

Cuando el terreno tiene 2 frentes a vas principales, se utiliza el

factor 2.0

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Cuando el terreno
tiene un frente a va principal y un frente a
factor 1.5
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va
secundaria

se utiliza el

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GASTOS GENERALES: 8%
Gastos de oficina, Equipo tcnico, gerente,
Gastos
secretaria, auxiliares, arriendos, papelera,
administrativos
servicios pblicos, impuestos.

Gerencia del proyecto. 2,5% del valor de las


ventas.

Gastos de ventas

COSTOS
FINANCIEROS: 10%

Comisin por ventas 5 y 6 %


Publicidad entre el 1 y 1,5 % del valor de las
ventas
DEL

10% A UN AO PLAZO DE LOS

Notarias y legales compra venta. 1%

PRECIOS DE VENTA.

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RESUMEN
DE
COSTOS
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COSTOS

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DE
DIRECTOS JUNIO DEL 2003

COSTOS INDIRECTOS
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45 %
8%

COSTOS GENERALES

8%

COSTOS FINANCIEROS

10%

COSTO TOTAL DE LA

71%

CONSTRUCCION
COSTO LOTE URBANIZADO

14%

UTILIDAD DEL PROYECTO

15%

PRECIO DE VENTA

100%

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AVALUOS DE CONSTRUCCIONES USADAS


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METODO
DE DEPRECIACIN
Vida til del inmueble
Depreciacin anual
EJEMPLO:

50 aos
2%

30 aos
Edad de la construccin
2 %
Depreciacin anual
60 %
Depreciacin acumulada
NOTA: En este caso del valor de reposicin actual del m2. De construccin, se le disminuir

el 60% por depreciacin.


a) Si el valor de venta del m2. de construccin actual se define en $850, el procedimiento es el
siguiente:
USD. 850,00 x 71 % de Costo de construccin = USD. 603,50
b) Del valor de la construccin que es $603,50, descontamos la depreciacin acumulada que es
60%; lo que nos da un valor m2 actualizado de $214,40, como costo de construccin depreciada,
despus de30 aos de uso del inmueble.

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MTODO DE ROSS.
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TABLA DE HEIDECKE

Ross propone, la siguiente tabla de depreciacin de inmuebles de acuerdo a su edad as


tenemos:

EDAD DE LA CONSTRUCCIN

DEPRECIACIN (%)

10 primeros aos

1,20

10 a 20 aos

1,60

20 a 30 aos

2,00

30 a 40 aos

2,40

40 a 50 aos

2,80

18
Heidecke, define 5 grandes categoras y 4 subcategoras intermedias, en las cuales el
avaluador segn su criterio tcnico y luego de la inspeccin visual, determina en cul
de estas se ubica el inmueble a avaluar. Para ello determina el tipo de reparaciones
que se requieren y tambin da una calificacin de acuerdo a su estado general.

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Estos criterios previos definirn el coeficiente o porcentaje que se debe utilizar y
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aplicar al precio actual de reposicin.
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a) Si el valor de venta del m2. de construccin actual se define en $850, el


procedimiento es el siguiente:
USD. 850,00 x 71 % de Costo de construccin = USD. 603,50
b) Del valor de la construccin que es $603,50, descontamos la depreciacin
acumulada de acuerdo a la calificacin de Heidecke.

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Ejemplo: Si nuestra construccin a avaluar, la ubicamos dentro de la categora 3; que


necesita reparaciones sencillas, y su estado es regular, le corresponde un coeficiente
de depreciacin del 18,1%. Segn lo cual tenemos:
PRECIO DE REPOSICIN

CALIFICACIN

COEFICIENTE (%)

(m)
$603,50

HEIDECKE
3.Necesita reparacin 18,1
sencilla
603,50 - 18,1%= USD. 429,26 m)COSTO CONSTRUCCION DEPRECIADA

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ESTADO CONDICIONES FISICAS

CLASIFICACIN

COEFICIENTE

CALIFICACIN

(%)

NO REQUIERE REPARACION

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OPTIMO

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REQUIERE REPAR. DE POCA


2
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IMPORT.

2,5
3

NECESITA REPARAC. SENCILLAS

3,5
4

NECESITA REPARACIONES

MUY BUENO

0,032

BUENO

2,52

INTERMEDIO

8,09

REGULAR

18,1

DEFICIENTE

33,2

MALO

52,6

MUY MALO

72,2

SIN VALOR

100

IMPORTANTES

4,5
5

PARA DEMOLICION

TABLA DE FITTO Y
CORVINI

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Fitto y Corvini, plantean una tabla de valores para depreciar un inmueble, tambin basados en la
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tabla anterior en la cual el avaluador otorga una calificacin, de acuerdo al estado de mantenimiento
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y conservacin del inmueble, considerando
elJUNIO
tipo de
que se necesitan realizar.
19 DE
DELreparaciones
2003

La diferencia est en que Fitto y Corvini establecen


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una vida til de 100 aos para el inmueble, con


lo cual la depreciacin anuales diferente, como lo podemos apreciar a continuacin.

a) Si el valor de venta del m2. de construccin actual se define en $850, el procedimiento es el


siguiente:
USD. 850,00 x 71 % de Costo de construccin = USD. 603,50
b) Del valor de la construccin que es USD. 603,50, definimos la categora en la que consideramos
se ubica el inmueble a avaluar. En el ejemplo; utilizamos la categora 3.
Ejemplo: A nuestra construccin a avaluar, la ubicamos dentro de la categora 3; que necesita reparaciones
sencillas, y determinamos la edad del inmueble, en este ejemplo definimos 33 aos de edad. Con esos dato,
vamos a la tabla de Fitto y Corvini y buscamos el punto de interseccin entre 33 aos, y la categora 3; lo
cual nos proporciona un coeficiente de 36,07.
Con esta informacin podemos, resumir en el siguiente cuadro de valores:

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PRECIO DE

CALIFICACIN

EDAD DEL

REPOSICIN (m)

HEIDECKE

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COEFICIENTE (%)

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$603,50

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Necesita MICIP 03 298
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reparacin
sencilla

33

36,07

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Ejemplo: Si nuestra construccin a avaluar, la ubicamos dentro de la categora 3; que


necesita reparaciones sencillas, y su estado es regular, le corresponde un coeficiente
de depreciacin del 36,07%. Segn lo cual tenemos:
603,50 - 36,07%

= USD. 385,81 m) COSTO CONSTRUCCION


DEPRECIADA

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