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SEGUN ACUERDO
MINISTERIAL DEL
MICIP 03 298
19 DE JUNIO DEL 2003
MANUAL
PRACTICO PARA AVALUOS DE PREDIOS
INMOAVALUO$
URBANOS
INTRODUCCION
El presente constituye un manual prctico para avalos genricos, en los cuales se consideran los aspectos ms
comunes y bsicos para la elaboracin de valuaciones ordinarias de bienes inmuebles.
Debe mencionarse que Avalos, no es una ciencia exacta y matemticamente duradera, pues los factores que
los componen son cambiantes y variables segn las diferentes situaciones econmicas, polticas y sociales del
medio, en tal virtud, propongo una serie de consideraciones para efectuar las valoraciones que requerimos los
corredores de bienes races en nuestra actividad diaria.
Se debe tener en cuenta que existe una capacitacin especfica para la obtencin de la calificacin de PERITO
AVALUADOR, que la proporciona la Superintendencia de Bancos, la Superintendencia de Compaas, la CFN, etc.
En la actualidad existe la Asociacin Ecuatoriana de Peritos Avaluadores.
Cada una de estas instituciones tiene sus propios requisitos acadmicos y de experiencia, para otorgar la
calificacin de peritos avaluadores.
En nuestro medio no existe todava la cultura de los negocios por medio de corredores de bienes races, pues la
gente comn y corriente realiza su propia gestin basada en la intuicin y la comparacin de precios para
primero, determinar el valor de su propiedad y luego, ponerla a la venta o arriendo.
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CBR. AR. CARLOS CORDERO A.
0998596030 / 022458191
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Esta situacin est cambiando y es por eso que tenemos la responsabilidad de brindar un servicio profesional
eficiente y oportuno, que nos diferencie de los Corredores Piratas que abundan en las ciudades y que han
dejado una mala experiencia en muchos de quienes confiaron en ellos, lo cual nos afecta directamente.
Es decir que se impone un cambio positivo y radical en nuestra prctica profesional.
Con este propsito, se presenta esta gua prctica para realizar avalos de inmuebles que contiene el resumen
de criterios tcnicos de varios autores y estudiosos de esta materia, y que han sido llevados a la prctica en
nuestro diario trabajo profesional, lo que nos permite tener cierta experiencia y conocimiento para sugerir
algunas consideraciones tcnicas para evaluar inmuebles.
DESARROLLO
En el comn de la gente, se usa mucho y con frecuencia el mtodo Al Ojo, es decir que sin ningn criterio
tcnico las personas se aventuran a dar su apreciacin sobre valores de venta de inmuebles, quiz basados en
alguna experiencia pasada, como el hecho de que vendieron alguna propiedad hace un ao en tal precio, o que el
vecino acaba de vender su casa en tanto, o que le contaron que en ese sector estn vendiendo tanto, etc.
Cuando aplicamos el mtodo al ojo, vale mencionar que segn
inmueble, ya que sin ninguna base tcnica, las opiniones sern tan diversas y variadas como quienes lo emiten.
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CONOCIMIENTOS INTERDISCIPLINARIOS
Es necesario que el corredor de bienes races, est informado de los ltimos acontecimientos del pas y del
mundo, as en:
Economa: Situacin del pas o regin, planes de desarrollo, situacin de la banca, planes de inversin.
Estadstica: Tendencias de desarrollo, alta, media, baja o popular, lugares de moda.
Asuntos Legales: Escritura, promesa de compra-venta, reglamento de propiedad horizontal, ley de inquilinato,
contratos, limitaciones jurdicas que pueden incidir en el precio: derechos y acciones.
Arquitectura: Entender e interpretar planos arquitectnicos, conocer un buen diseo, calidad de los materiales y
sus acabados, saber de reparaciones de bajo costo y de alto costo, normas municipales y saber interpretarlas,
etc.
Ingeniera: Son conocimientos especiales que necesitan la opinin de un especialista, estructuras, alcantarillado,
construcciones industriales, vas, acueductos, etc.
Finanzas: Contabilidad, balances, costos directos, costos indirectos, utilidades, etc.
Sociologa: Gustos y comportamientos de la gente, estratos sociales, marketing inmobiliario, etc.
El avaluador busca el precio ms probable de transaccin.
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PROCESO DE AVALUO
1.- Definicin del problema, conocer la naturaleza del bien, fecha de ejecucin determina el momento histrico y sus
caractersticas econmicas, polticas y sociales, fin del avalo.
2.-Inspeccin panormica del problema grado de dificultad, tiempo para ejecutarlo, dentro del contexto de la ciudad,
urgencia del mismo, grado de compromiso del avaluador.
3.- Recopilacin de datos: plan de desarrollo urbano, usos del suelo, afectaciones, tendencia de evolucin de la zona,
oferta y demanda, situacin del vecindario.
Documentos especficos: escrituras, pago predial, lnea de fbrica, registro de la propiedad, etc.
FUENTES DE INFORMACION
1.1.- PRECIOS DE OFERTA: Para el mtodo comparativo necesitamos fuentes de informacin como: peridicos, avisos
clasificados, revistas inmobiliarias, cmara de la construccin.
1.2.- AVALUOS: Estudios de valor del suelo por lonjas o sectores, tendencias, comportamientos del precio del suelo urbano,
avalos de otros peritos, asociaciones inmobiliarias, etc.
Se debe crear un banco de datos propios ya que el mercado es dinmico y extenso, se busca especializarnos en un sitio.
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1.3.- TRANSACCIONES: Ofertas y demandas, precios reales de compra venta, segn nuestra experiencia.
Depende del tipo de economa, en una economa inflacionaria es difcil estar al da en precios, se utiliza el ndice
inflacionario del Banco Central.
1.2.-INDICES DE COSTOS DE LA CONSTRUCCION: Depende del ndice inflacionario, su aplicacin, no debe ser
para presupuestos muy antiguos puesto que cambia la tecnologa y su calidad.
1.3.-
Colegio de Arquitectos e Ingenieros Civiles, aunque tambin se puede acudir a constructores de confianza para
obtener el coste del m2. de construccin.
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INMUEBLE
Muestra lote 1
Muestra lote 2
Muestra lote 3
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FRENTE (m) MICIP 03 298 FONDO (m)
19 DE JUNIO DEL 2003 20
10
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LOTE TIPO
12
10
20
19
200
240
190
10m
20m
200 m
20,000.00
22,000.00
100.00
91.00
18,500.00
97.00
60,500.00
288.00
SUMATORIA
MEDIA ARITMETICA
RESULTADO
3
96.00
PRECIO TIPO METRO CUADRADO DE TERRENO: USD.96.00
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8.- FACTOR FRENTES: SEGN LAS VAS COLINDANTES
Cuando el terreno tiene un frente a va principal se utiliza el
factor 1.1
factor 1.0
factor 0.9
factor 2.0
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va
secundaria
se utiliza el
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GASTOS GENERALES: 8%
Gastos de oficina, Equipo tcnico, gerente,
Gastos
secretaria, auxiliares, arriendos, papelera,
administrativos
servicios pblicos, impuestos.
Gastos de ventas
COSTOS
FINANCIEROS: 10%
PRECIOS DE VENTA.
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RESUMEN
DE
COSTOS
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DEL
COSTOS
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DE
DIRECTOS JUNIO DEL 2003
COSTOS INDIRECTOS
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45 %
8%
COSTOS GENERALES
8%
COSTOS FINANCIEROS
10%
COSTO TOTAL DE LA
71%
CONSTRUCCION
COSTO LOTE URBANIZADO
14%
15%
PRECIO DE VENTA
100%
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50 aos
2%
30 aos
Edad de la construccin
2 %
Depreciacin anual
60 %
Depreciacin acumulada
NOTA: En este caso del valor de reposicin actual del m2. De construccin, se le disminuir
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MTODO DE ROSS.
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TABLA DE HEIDECKE
EDAD DE LA CONSTRUCCIN
DEPRECIACIN (%)
10 primeros aos
1,20
10 a 20 aos
1,60
20 a 30 aos
2,00
30 a 40 aos
2,40
40 a 50 aos
2,80
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Heidecke, define 5 grandes categoras y 4 subcategoras intermedias, en las cuales el
avaluador segn su criterio tcnico y luego de la inspeccin visual, determina en cul
de estas se ubica el inmueble a avaluar. Para ello determina el tipo de reparaciones
que se requieren y tambin da una calificacin de acuerdo a su estado general.
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Estos criterios previos definirn el coeficiente o porcentaje que se debe utilizar y
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aplicar al precio actual de reposicin.
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CALIFICACIN
COEFICIENTE (%)
(m)
$603,50
HEIDECKE
3.Necesita reparacin 18,1
sencilla
603,50 - 18,1%= USD. 429,26 m)COSTO CONSTRUCCION DEPRECIADA
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CLASIFICACIN
COEFICIENTE
CALIFICACIN
(%)
NO REQUIERE REPARACION
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OPTIMO
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2,5
3
3,5
4
NECESITA REPARACIONES
MUY BUENO
0,032
BUENO
2,52
INTERMEDIO
8,09
REGULAR
18,1
DEFICIENTE
33,2
MALO
52,6
MUY MALO
72,2
SIN VALOR
100
IMPORTANTES
4,5
5
PARA DEMOLICION
TABLA DE FITTO Y
CORVINI
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Fitto y Corvini, plantean una tabla de valores para depreciar un inmueble, tambin basados en la
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tabla anterior en la cual el avaluador otorga una calificacin, de acuerdo al estado de mantenimiento
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y conservacin del inmueble, considerando
elJUNIO
tipo de
que se necesitan realizar.
19 DE
DELreparaciones
2003
21
PRECIO DE
CALIFICACIN
EDAD DEL
REPOSICIN (m)
HEIDECKE
INMUEBLE
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COEFICIENTE (%)
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3 MINISTERIAL DEL
Necesita MICIP 03 298
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reparacin
sencilla
33
36,07
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