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UNIDAD 1
LA VALORACION INMOBILIARIA
3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA.
4. NORMATIVA APLICABLE.
TAGO Estudios
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 1
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
VALORACIONES INMOBILIARIAS 2
Unidad 1
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
El Código Civil hace una clasificación de los bienes (cosas y derechos) en dos
adheridas al suelo.
edificios o heredades.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 1-1
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en la misma.
costa.
Las servidumbres.
en:
El suelo urbano.
urbanístico.
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Unidad 1 1-3
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enclavados en el subsuelo.
urbanas.
obligado conocimiento y que deben ser utilizados con precisión por el profesional
de la tasación.
1.1.3.1 Edificabilidad.
suelo.
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Unidad 1 1-5
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Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un
compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea
Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior
interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o
superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
cubiertos.
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Unidad 1 1-7
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Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores
sección horizontal superior a 100 centímetros cuadrados, superficie del suelo cuya
altura libre sea inferior a 1,5 metros) e incluyendo los cerramientos exteriores, al
edificio.
superficie útil.
Se entiende por superficie computable los metros cuadrados sobre los que se van
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 1-9
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Trato que también se aplica al comprador que a su vez debe cumplir determinados
requisitos referentes a la propiedad de otra vivienda y de ingresos máximos.
como tales.
aplicable.
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Unidad 1 1-11
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La Ley del suelo hace la siguiente clasificación del suelo: Suelo urbano, suelo
urbanización por lo tanto el suelo rústico estará formado por el suelo urbanizable
Ejemplo, arrozal, labor con encinas, prados, huerta, invernadero, viña, cereales de
secano…
1.2.1.2 La parcela.
una misma naturaleza cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito del
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Unidad 1 1-13
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1.2.1.3 La subparcela.
subparcela.
urbanización que por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva
Los aeropuertos.
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Unidad 1 1-15
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Desde siempre ha existido una preocupación por establecer unas reglas para
permita conocer el valor de cada cosa para que el intercambio de unos bienes
valor.
Esta teoría expuesta por Adam Smith y por David Ricardo, se amplía con la
doctrina de J. Stuart Mill que señalo, que para la valorar las cosas además del
El valor de las cosas está formado por la suma de la retribución del trabajo más la
retribución del capital.
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Unidad 1 2-1
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Estas teorías establecen que el valor de las cosas depende de la utilidad que el
adquirente obtiene, o lo que es lo mismo, el valor de las cosas está vinculado con
demanda.
El valor de las cosas está determinado por el mercado, serán las leyes de la oferta
Mercado: Mecanismo por medio del cual los vendedores exponen sus ofertas y los
compradores sus demandas y se producen las transacciones de compraventa.
Si la oferta es mayor que la demanda los precios bajan, ya que el comprador puede
elegir entre varios precios.
Se entiende por demanda las cantidades de un bien que serían adquiridas por
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 2-3
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
El valor de los bienes inmuebles se forma atendiendo a las mismas reglas que
pueda afirmar que los precios del mercado inmobiliario se forman en aplicación
Todas estas características, que deben ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el
precio, hacen que los valores del mercado inmobiliario no coincidan plenamente
con las previsiones que se podrían derivar de la aplicación directa de las reglas
de la oferta y la demanda.
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Unidad 1 2-5
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
Son muchas las causas por las que se puede solicitar una valoración, cada una
de las causas dará lugar un valor concreto que diferirá del valor que se fije para
otros fines.
El valor de un inmueble para una entidad financiera que va a conceder una hipoteca
será distinto del valor de expropiación que fijará una Administración Pública y
también será distinto del valor catastral a efectos del pago del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
Valor de mercado.
Valor hipotecario.
Valor de expropiación.
Valores fiscales.
negociar la venta.
que señala que si aumenta la demanda y no existe suficiente oferta los precios
objetivo del inmueble con el valor subjetivo formado como consecuencia de las
1
Art. 4 ECO/805/2003.
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Unidad 1 2-7
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inmuebles para:
La venta.
distribución de la herencia.
En este proceso se comienza por valorar el suelo, para ello se tiene en cuenta el
valoración de las edificaciones, para valorar éstas se utiliza el sistema del coste
de reposición.
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Unidad 1 2-9
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Físicas.
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Unidad 1 2-11
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3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA.
ellos.
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Unidad 1 3-1
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solicita la valoración.
que precisa conocer el valor del un inmueble para una finalidad concreta.
Son ejemplo de finalidades: La adquisición de una vivienda para uso propio, realizar
una inversión al objeto de obtener una rentabilidad, adquirir un inmueble para
ejercer una actividad económica, la realización de una aportación no dineraria a una
sociedad, la realización de lotes a efectos del reparto de una herencia o en los
supuestos de divorcio..
El importe fijado en una valoración o en una tasación puede diferir del precio
(importe de intercambio) ya que éste se fija entre las partes que realizan una
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 3-3
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
El valor fijado por el tasador no tiene que coincidir con el precio pagado por un
inmueble ya que el precio es un dato concreto fruto de una negociación donde han
influido los conceptos subjetivos de valor que tienen tanto el vendedor.
No obstante se debe aspirar a conseguir una conciliación entre el valor objetivo de
los inmuebles y el precio (medida subjetiva del valor).
préstamos.
Transmisiones Patrimoniales.
- Compra-venta de inmuebles.
- Reparto de herencias.
matrimoniales.
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Unidad 1 3-5
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
Principio de anticipación.
Principio de finalidad.
Principio de probabilidad.
Principio de proporcionalidad.
Principio de prudencia.
Principio de sustitución.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 3-7
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
Principio de temporalidad.
Principio de transparencia.
Se realiza un cálculo de los ingresos que se van a obtener del inmueble y estimando la
evolución del tipo de interés se calcula el importe monetario del que se debería
disponer en el momento actual para obtener el mismo importe de ingresos.
singularidad.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 3-9
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utilizada.
entre el valor total dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
El valor de un inmueble es igual al valor del suelo más los costes de construcción más
el beneficio del promotor, desde esta “formula” para obtener, por ejemplo el valor
del suelo diremos: Valor del suelo es igual al valor del inmueble menos los costes de
construcción y menos el beneficio del promotor.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 3-11
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
Los supuestos de valoraciones que deben ser emitidas por una entidad
de préstamos.
mercado inmobiliario.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 3-13
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
de seguro.
profesional.
Tasación.
el Registro Mercantil.
sus actividades y antes de que transcurra el plazo de seis meses desde que se ha
comunicado la homologación.
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Unidad 1 3-15
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4. NORMATIVA APLICABLE
Orden ECO/805/2003.
de Pensiones.
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Unidad 1 4-1
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servicios de tasación.
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN
CUESTIONARIO 1
5. - ¿Cuántos profesionales debe tener una sociedad de tasación para que resulte
homologada?
A). – Al menos el titular de la sociedad debe tener la calificación de tasador oficial.
B). – Diez profesionales titulares.
C). – Diez profesionales de los cuales al menos tres deben ser profesionales asociados.
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1 4-3
CURSO DE TECNICO EN GESTION INMOBILIARIA
RESPUESTAS CUESTIONARIO 1
1. - La respuesta correcta es la A
De acuerdo con el Código Civil, las minas y las canteras se consideran
bienes inmuebles por naturaleza.
2. - La respuesta correcta es la B.
El que un edificio se califique de urbano o de rústico depende de la
naturaleza del suelo en el que se encuentre.
3. - La respuesta correcta es la B.
La edificabilidad es la cantidad de techo construible que de acuerdo con las
normas urbanísticas se puede construir sobre un solar.
Se expresa mediante el índice de edificabilidad en metros cuadrados de
techo por cada metro cuadrado de suelo.
4. - La respuesta correcta es la C.
Para valorar un inmueble, el profesional deberá tener en cuenta la finalidad
para la cual se calcula su valor, ya que ésta condiciona el método y las
técnicas de valoración a aplicar.
5. - La respuesta correcta es la C
Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación
deberán cumplir entre otros el requisito de contar con un número mínimo
de diez profesionales de los cuales, al menos tres, han de ser profesionales
vinculados.