VALORACIÓN INMUEBLES

SINGULARES
CASO 1

Jerónimo Aznar
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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES

La sociedad toma como referencia el valor monetario para

calibrar la importancia de los activos, por lo que conocer su
valor es la mejor manera de transmitir esta importancia a la
sociedad.

El objetivo de la valoración del patrimonio es estimar un valor

que
Trasmita a la sociedad la importancia que éste tiene sobre
la comunidad a la que pertenece
Sirva a la propia Administración para justificar sus inversiones
en su conservación y además para priorizar dicha inversiones
entre los distitos elementos que conforman el patrimonio.

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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES

Dos casos
¨ Caso 1. Valoración de ¨ Caso 2. Valoración de
inmuebles singulares cuando inmuebles singulares cuando
existe mercado no existe mercado

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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES

FASE 2: FASE 3: FASE 4:

FASE 1:
Selección del Identificación Selección de
Planteamiento
grupo de de los valores y inmuebles a
del problema
expertos variables valorar

Existencia de
mercado

SI NO

FASE 5: Búsqueda de
FASE 5: Diseño de la jerarquía AHP
comparables

FASE 6: Diseño de la jerarquía FASE 6: Proceso de cálculo del

AHP valor pivote

FASE 7: Proceso de toma de FASE 7: Proceso de toma de

decisiones decisiones

FASE 8: Cálculo del valor del FASE 8: Cálculo del valor del
inmueble inmueble jaznar@esp.upv.es
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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES

Aplicación del método AHP cuando existe mercado

C/ Colón Nº32 C/ Colón Nº80 Plz. Nàpols i Sicilia

Nº10 jaznar@esp.upv.es
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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES CON MERCADO

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IV. Propuesta metodológica y casos de estudio

Casos de estudio

Aplicación del método AHP cuando existe mercado

Conservación
Funcionalidad

Valor Inmobiliario Superficie Construida

Superficie Total
Ubicación
Autoría
Valor de los edificios histórico-
Estilismo
artísticos
Valor Artístico Rareza y Singularidad
Técnicas y elementos
constructivos

Acontecimientos históricos

Valor Histórico Edad

Reconocimiento público
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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES CON MERCADO

¨ Valor inmobiliario del edificio: Son las variables que comprenden el valor del
edificio como tal, sin considerar aspectos histórico-artísticos.
¤ Superficie construida: Superficie encerrada por el contorno exterior de los
muros de fachada y los ejes de sus medianeras (Rodríguez González, 2010).
¤ Superficie total: Compuesto por el conjunto de la superficie construida del
edificio, y aquellas superficies de partes anexas pertenecientes a este, como
por ejemplo jardines, patios, campos, etc. (Rodríguez González, 2010).
¤ Funcionalidad: Capacidad de utilización y mantenimiento, así como de
adaptación a otros usos distintos de los actuales. (Rodríguez González, 2010).
¤ Estado de conservación y consolidación: Estado actual y nivel de
mantenimiento, conservación y consolidación para la estabilidad del edificio.
(García Vereda, n.d.).
¤ Ubicación: Describe la categoría económico-geográfica del edificio. Se trata
de un valor ajeno a las propiedades intrínsecas del inmueble. El edifico solo
cobra sentido dentro del medio en el que se encuentra. Se valora el entorno
armónico, la relación del edificio con el paisaje y ambiente que lo envuelve, y
la percepción del edificio desde la calle. (Prieto González, 2011).

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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES CON MERCADO

¨ Valor artístico: Es aquel valor que corresponde al edificio por sus aspectos
estéticos, de calidad en su diseño y de su ejecución, independientemente de los
acontecimientos ocurridos:
¤ Estilismo: Aspecto exterior e interior del edificio. Se consideran tanto los estilos
antiguos como los modernos sin que exista superioridad entre ellos. En el caso que
sobre un edificio con estilo original existan adicionales, no se dará primacía a la
unidad del estilo sobre los estilos combinados (Prieto González, 2011).
¤ Autoría: Contrastación de autoría en la que se valora el reconocimiento del autor,
sus creaciones, y la importancia de su creación respecto al conjunto de sus
obras.(Prieto González, 2011).
¤ Rareza y singularidad: Se valora el grado de excepcionalidad del edificio en relación
al conjunto de la ciudad o población en que se asienta. (Prieto González, 2011).
¤ Elementos y técnicas constructivas: Se valoran los elementos arquitectónicos de
carácter artístico inseparables del edificio. Son todos los elementos arquitectónicos
tallados, grabados, pintados o decorados manualmente que presenten un valor
artístico. Se considera la calidad artística, escasez o abundancia del elemento,
antigüedad y estado de conservación. Estos elementos son portadas, columnatas,
arquerías, pavimentos artísticos, cúpulas decoradas, etc. (García Vereda, n.d.). Se
valora también, la dimensión estética, artesanal y artística de lo constructivo y lo
estructural, las cualidades de los materiales empleados y su tratamiento, adecuación
al entorno, finalidad y uso en el edificio. (Prieto González, 2011).

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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES CON MERCADO

¨ Valor histórico: Valor extrínseco por la relación del edificio con culturas,
acontecimientos y personas. Las variables propuestas que componen el valor
histórico son las siguientes:
¤ Edad del inmueble: Consideración objetiva del valor temporal del inmueble, a
mayor edad, mayor valor. No se establece un mínimo de años para obtener
valor. (Prieto González, 2011)
¤ Hechos históricos asociados: Acontecimientos de relevancia asociados al
edificio: desde personajes ilustres que hayan tenido relación con el edificio,
hasta el hecho de que se hayan albergado instituciones públicas, religiosas,
militares, etc. Lo que aporta valor es la actividad humana en relación al
inmueble, y esta relevancia dependerá del sentido de la historia. (Prieto
González, 2011)
¤ Reconocimiento público: Reconocimiento del inmueble por parte de la
sociedad. Se consideran los siguientes grados: Patrimonio mundial-UNESCO,
monumento nacional, reconocimientos a nivel estatal y municipal, presencia
en catálogos o inventarios de las instituciones, y otros reconocimientos no
oficiales. Debe tenerse en cuenta que el reconocimiento de mayor rango
anula los inferiores. (Prieto González, 2011).

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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES CON MERCADO

¨ Cuestionario para determinar la

CUESTIONARIO DE Valor de Inmuebles histórico-artísticos

ponderación de las variables primarias

Compare los siguientes elementos según su importancia desde el punto de vista del
Valor de los Inmuebles histórico-artísticos

A: Valor Artístico
B: Valor Histórico
¿Cuál es más importante? A B Son igual de importantes
¿Cuánto más? Moderada Fuerte Muy fuerte Extrema

A: Valor Artístico
B: Valor Inmobiliario
¿Cuál es más importante? A B Son igual de importantes
¿Cuánto más? Moderada Fuerte Muy fuerte Extrema

A: Valor Histórico
B: Valor Inmobiliario
¿Cuál es más importante? A B Son igual de importantes
¿Cuánto más? Moderada Fuerte Muy fuerte Extrema

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VALORACIÓN INMUEBLES SINGULARES CON MERCADO

¨ Cuestionario para determinar la ponderación de las

CUESTIONARIO DE Valor Inmobiliario
Compare los siguientes elementos según su importancia desde el punto de vista del
variables
Valor Inmobiliario secundarias dentro de la variable primaria

Valor Inmobiliario
A: Conservación
B: Funcionalidad
¿Cuál es más importante? A B Son igual de importantes
¿Cuánto más? Moderada Fuerte Muy fuerte Extrema

A: Conservación
B: Superficie Construida
¿Cuál es más importante? A B Son igual de importantes
¿Cuánto más? Moderada Fuerte Muy fuerte Extrema

A: Conservación
B: Superficie Total
¿Cuál es más importante? A B Son igual de importantes
¿Cuánto más? Moderada Fuerte Muy fuerte Extrema

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Valoración del Edificio en Calle Colon 32 Valencia

Superficie total : 5.538 m2

La calle Colón (en valenciano carrer Colom) es una calle de la ciudad de

Valencia, de una sola dirección, teniendo tres carriles. Es la calle comercial más
importante de la ciudad, y la quinta calle más cara de España, después
de Preciados y Serrano en Madrid y el Portal del Ángel y el Paseo de Gracia en
Barcelona
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1. Selección de comparables

Superficie total : 5.538 m2

C/ Colón Nº25 Edificio en barrio la Seu Edificio en barrio el
Carme
Edificio Valor del inmueble
C/Colón Nº25 32.157.584 €
Edificio en barrio la Seu 10.000.000 €
Edificio en barrio el Carme 8.500.000 €
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Ponderación de las variables

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Ponderación de las variables

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Ponderación de los inmuebles (comparables y el a

valorar) para cada variable secundaria

INMUEBLES PONDERACIÓN Precio (€)

C/Caballeros 26 0,26834 8.500.000
C/Colón 25 0,31126 32.157.584 RATIO
C/Colón 32 0,30489 - 72.036.098,92
Plz. St Llorenç 2 0,12363 10.000.000

VALOR COLON 32 (€) 21.963.205

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Ponderación de las variables

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Ponderación
COLON 80 de los inmuebles (comparables y el a
valorar) para cada variable secundaria
Colon 25 0,5781 0,3313 0,2898 0,2841 0,0832 0,3263 0,4331 0,1996 0,3276 0,6206 0,3081 0,3771
Caballeros 26 0,1810 0,3796 0,2214 0,2152 0,4586 0,2634 0,3259 0,5425 0,4092 0,1241 0,2317 0,3045
Colón 80 0,1467 0,1020 0,2501 0,2431 0,4032 0,2608 0,0942 0,1699 0,1451 0,0934 0,2282 0,1489
Plz Snt Llor. 2 0,0942 0,1871 0,2387 0,2576 0,0551 0,1495 0,1468 0,0880 0,1181 0,1618 0,2321 0,1695

INMUEBLES PONDERACIÓN Precio (€)

C/Caballeros 26 0,31294 8.500.000
C/Colón 25 0,34707 32.157.584 RATIO
C/Colón 80 0,21349 - 63.750.003,98
Plz. St Llorenç 2 0,13462 10.000.000

VALOR COLON 80(€) 13.609.708

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Ponderación de las variables

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Plaza Nápoles y de
Ponderación Sicilia
los10inmuebles (comparables y el a
INMUEBLES
valorar)
Conservación
paraSup.Construida
Funcionalidad
cada Sup.Total
variable
Ubicación
secundaria
Autor Estilo Rareza y sing. Técnicas y elem, Acontecimientos Edad Reconocimiento
Caballeros 26 0,31776 0,38569 0,29490 0,28896 0,15524 0,26311 0,32538 0,11107 0,17829 0,61316 0,30705 0,30886
Colon 25 0,21745 0,16845 0,22531 0,21890 0,60469 0,12608 0,18577 0,55668 0,38895 0,09557 0,23094 0,14158
Plz. NiS 10 0,38215 0,24164 0,23693 0,23018 0,17432 0,33735 0,28548 0,23524 0,30312 0,12263 0,23070 0,24070
Plz Snt Llor. 2 0,08264 0,20422 0,24286 0,26196 0,06575 0,27346 0,20337 0,09701 0,12964 0,16864 0,23131 0,30886
1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000

INMUEBLES PONDERACIÓN Precio (€)

C/Caballeros 26 0,26646 8.500.000
C/Colón 25 0,32259 32.157.584 RATIO
C/N. Sicilia 0,24837 - 66.677.000,92
Plz. St Llorenç 2 0,17070 10.000.000

VALOR N. SICILIA (€) 16.560.609

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Ponderación de los inmuebles (comparables y el a

valorar) para cada variable secundaria

Plaza Nápoles y
Colon 32 Colon 80 Sicilia 10
21.963.205 13.609.708 16.560.609
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SINGULARES
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