Tema 2

Tema 2
Derecho Privado de los Contratos II
La compraventa (II)
Índice
Esquema 3
Ideas clave 4
2.1. Introducción y objetivos 4
2.2. Obligaciones del vendedor: el saneamiento 4
2.3. Obligaciones del comprador: el pago del precio
15
2.4. El riesgo en la compraventa 16
2.5. Compraventa a prueba y ad gustum.
© Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
Compraventa con pacto de retro o retracto

convencional. Compraventas con pactos especiales 18
2.6. La permuta 26
2.7. Referencias bibliográficas 27
A fondo 28
Test 32
L A C O MP R AV E N TA ( I I )
OLIGACIONES DE LAS PARTES (I)
De l ve nde dor - Saneamiento
Dobl e ve nta - Art. 1473
- Art. 1503
Garan tías d e l
- Art. 1922.1
vendedor
- Art. 1504
O b l i g a c i o ne s
- Pagar el precio: posible suspensión
de l comprador
- Solo para propuestas de aplazamiento de la entrega

El ri e sgo e n l a
- El riego es del comprador
comprav e nta
- Soluciones alternativas de la doctrina (1124)
C o m p r a v e n ta - Compraventa en la que el vendedor se reserva el derecho de recomprar por el mismo precio

con pacto de - Se trata de una compraventa sujeta a condición resolutoria.
re trove nta - Venta en garantía
Tema 2. Esquema
Esquema
3
Ideas clave
2.1. Introducción y objetivos
Segunda parte dedicada al contrato de compraventa. En ella seguiremos con las

obligaciones de las partes, se dará fin a las del vendedor con las de saneamiento (por
evicción y por vicios ocultos) y se analizarán las del comprador.
Se verán también algunas compraventas que presentan especialidades y se prestará

especial atención a la importante compraventa con pacto de retro.
Los objetivos de esta lección son los mismos que los de la primera parte, como es
lógico:
 Sentar, mediante el estudio de este contrato, las pautas para el estudio de los
demás contratos.
 Establecer sus líneas maestras.
2.2. Obligaciones del vendedor: el saneamiento
Generalidades
La obligación de saneamiento va ligada a la de la entrega de la cosa.

El vendedor garantiza con la entrega del bien su posesión pacífica, lo que hace nacer
su responsabilidad por evicción, y también su posesión útil, lo que hace nacer su
responsabilidad por los defectos ⎯vicios ocultos⎯ que pudiera tener la cosa,

4
Tema 2. Ideas clave
siempre que no estuvieran, desde luego, a la vista ni fuera razonable que pudiera
tener el bien.
Nótese que en ninguno de los dos casos es relevante, a efectos de que existan, la
buena o mala fe del vendedor. Nótese igualmente que, si lo que se entregó no
responde a lo que se pactó porque no satisface el interés objetivo del adquirente, es
de aplicación la doctrina del aliud pro alio, que conduce, por los trámites del artículo
1124 del Código Civil, a solicitar la resolución del contrato o su cumplimiento
obligatorio.
Dos obligaciones de saneamiento
Distinguimos, entonces, dos obligaciones de sanear dependiendo de a qué

obligaciones afecte:
 El saneamiento por evicción resuelve la obligación de la entrega pacífica de la

cosa referida a la posible perturbación de un tercero por tener sobre ella un mejor
derecho.
 El saneamiento por vicios ocultos se refiere a la presencia de defectos en la cosa
vendida que, con independencia de que el vendedor los conozca o no (es decir,
con independencia de su culpa), desencadenan una obligación de responsabilidad
que caduca en breve tiempo.
El plazo para el ejercicio de estas acciones empieza a contar, según la jurisprudencia,

desde que se entregó la cosa, pero pueden también tenerse en cuenta las
negociaciones que las partes hayan establecido para intentar llegar a un acuerdo. En
este caso, el plazo se iniciará cuando aquellas hayan terminado sin éxito.
En la sección A fondo el estudiante puede consultar la STS de 23 de julio de 1994,

particularmente esclarecedora al respecto.

5
Tema 2. Ideas clave
Saneamiento por vicios ocultos
El Código Civil establece el supuesto del saneamiento por vicios en el artículo 1484,
que se transcribe a continuación:
«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que
tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina,
o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero
no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista,
ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por
razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».
Este artículo se completa con el siguiente, que responsabiliza al vendedor de los vicios
ocultos «aunque los ignorase».
Aunque se trata de una institución de raigambre originada, como se ha dicho, en el

derecho romano clásico ⎯muy anterior al advenimiento de Augusto, incluso⎯, lo
cierto es que tiende cada vez más a pactarse la renuncia por las partes. La razón
estriba en el poco tiempo que el Código Civil da para ejercer la acción (seis meses de
plazo de caducidad, cf. art. 1490 CC) y en las soluciones casuísticas que ofrece.
Lo normal en la venta de inmuebles es renunciarla, teniendo en cuenta que el

artículo 1124 del Código Civil y, en casos extremos, las acciones relativas a la
nulidad o anulabilidad de los contratos suplen ventajosamente a la de vicios
ocultos. Y mucho más las derivadas de la aplicación de la doctrina del aliud
pro alio.
En todo caso, debe tenerse en cuenta que la renuncia debe ser expresa y coherente
con los requisitos del artículo 6 del Código Civil. En concreto, no desplegará sus
efectos si el vendedor conocía los vicios o defectos de la cosa vendida (cf. art. 1485
CC).

6
Tema 2. Ideas clave
Las acciones edilicias
Las acciones vinculadas a los vicios ocultos son dos: las llamadas quanti minoris y
redhibitoria. Ambas, agrupadas bajo la denominación de acciones edilicias por ser
su origen la función jurisdiccional de los ediles curules (la «policía de mercado» de la
Roma republicana), se contienen en el artículo 1486 del Código Civil y son optativas,
aunque, como recuerda LACRUZ (2002), la redhibitoria presenta una opción
excluyente.
 Por la redhibitoria, el comprador puede desistir del contrato y recuperar los gastos
en los que incurrió.
 Por la quanti minoris, puede quedarse con la cosa, pero obteniendo una rebaja en
el precio.
«Artículo 1486.
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre
desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una
cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no
los manifestó al comprador, tendrá este la misma opción y además se le
indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión».
Nótese que, además de las acciones edilicias, el artículo reconoce una acción especial
de daños y perjuicios para el caso en el que el vendedor supiera de los vicios o
defectos, pero solo entrará en juego si el comprador optare por la rescisión.
Supuestos especiales de perecimiento de la cosa por los vicios o defectos

que esta tuviera o por caso fortuito
Según el artículo 1487 del Código Civil: «Si la cosa vendida se perdiere por efecto de
los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá este la pérdida, y deberá
restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no
los conocía, debe solo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese
pagado el comprador».

7
Tema 2. Ideas clave
En el artículo siguiente, el 1488, recoge la pérdida de la cosa, pero por caso fortuito
o culpa del comprador. En estos casos, el comprador podrá «reclamar del vendedor
el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse».
Pero, en caso de mala fe del vendedor, este quedará deudor, además, de los daños
e intereses generados.
Por último, cabe reseñar que el Código Civil tiene normas específicas para los vicios
o defectos ocultos en sede de compraventa de animales (cf. arts. 1491 a 1499).
Todas ellas proceden del derecho romano y son, a veces, transcripciones literales del
Digesto justinianeo.
Saneamiento por evicción
Según el artículo 1475 del Código Civil, la evicción se produce «cuando se prive al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de
todo o parte de la cosa comprada».
Esta acción ⎯de la que el vendedor responderá, aunque no esté expresamente

prevista en el contrato⎯ es, sin embargo, renunciable (cf. art. 1475, párr. 2 CC). La
renuncia es práctica habitual. No obstante, deberá tenerse en cuenta lo establecido
en el artículo 1476 del Código Civil, que establece, en paralelo a lo ya visto en relación
con los vicios ocultos, que «será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder
de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte».
La privación que constituye el supuesto de hecho de la evicción debe reunir algunos

requisitos:
 Debe extenderse a toda la cosa o a una parte de ella.

 Afectar al derecho de propiedad (no nace en caso de una sentencia obtenida en
un interdicto posesorio).
 Originarse en un derecho anterior a la compraventa.

8
Tema 2. Ideas clave
 Que al vendedor se le haya notificado la demanda (cf. art. 1481 CC).
 Estar respaldada por una sentencia firme.
Nótese que, en estos supuestos, en tanto no ha recaído sentencia firme, el vendedor,

al que el comprador le ha notificado la pretensión del supuesto tercero mejor
poseedor, actúa al lado del comprador con el fin de ayudarle a defender su derecho.
Por ello, el comprador demandado debe notificar la demanda y debe hacerlo en el
mismo plazo que tenga para contestarla (cf. art. 1482 CC). Sin embargo, debe
precisarse que, en el caso de que la sentencia declare el mejor derecho del tercero,
el vendedor no resultará condenado, aunque sí quedará obligado a responder
exclusivamente frente a su comprador si este ejercita la acción de evicción.
Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de diciembre

de 2004:
«[…] la finalidad de esa llamada no es otra que la contenida en los arts. 1475
y 1481 CC, es decir, para salvaguardar los derechos del vendedor,
permitiéndole la ley (PFO.3.º art. 1482 CC), pero sin obligarle (PFO.4.º del
mismo), que comparezca y contesta la demanda y que, con ello, apoye a la
demandada, pues, de otra manera, difícilmente podría justificarse que luego
pudiera repetir contra él y ejercitar una acción de evicción si no pudo evitar
la sentencia firme» (cit. según el original).
Dicha sentencia precisa que el hecho de que el Código Civil
«[…] permita que una persona sea llamada al pleito y que se comporte como
un demandado a la hora de alegar y probar, no significa que sea un
demandado propiamente dicho: el vendedor no defiende un derecho
propio, sino ajeno (el de su comprador), y de ahí que se trate más
propiamente de un “coadyuvante” que de “parte” […] además, en definitiva,
no puede ser condenado a nada, porque el actor no lo ha demandado y no
está vinculado por un litisconsorcio necesario con el comprador

demandado».
En cuanto a las consecuencias de la obligación de saneamiento, en caso de que

efectivamente se haya privado al comprador de todo o parte de la cosa vendida (y
aprovechamos para añadir que, si la pérdida es parcial, pero de tal entidad que sin

9
Tema 2. Ideas clave
ella no se hubiera llevado a cabo la venta, se asimila a la total, cf. art. 1479 CC), son
las siguientes, recogidas en el artículo 1478 del Código Civil:
«Artículo 1478.
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado
sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho
a exigir del vendedor:
1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la
evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al
que le haya vencido en juicio.
3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.
4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato,
si se vendió de mala fe».
En cuanto a la duración de la acción será de cinco años por aplicación del artículo
1964 del Código Civil. Es plazo de prescripción.
La evicción del artículo 1483 del Código Civil
El artículo 1483 del Código Civil recoge un supuesto cercano a la evicción, aunque en
realidad es una suerte de rescisión: cuando el comprador se encuentra en la finca
comprada ⎯de «fincas» habla el artículo exclusivamente⎯ una carga o servidumbre
no aparente que no se ha hecho constar en la escritura y de tal naturaleza que, de
haberlo conocido el adquirente, puede presumirse que no habría comprado. En estos
casos, dice el artículo, «podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente».
Y continúa el artículo: «Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la

escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la

indemnización. Transcurrido el año, solo podrá reclamar la indemnización dentro de
un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o
servidumbre».

10
Tema 2. Ideas clave
Es un artículo que provoca más dudas que certezas. Lo propio, como señalan DIEZ-
PICAZO y GULLÓN (2007), es que se articulará una anulación del contrato por error
o ⎯creemos que, con más potencia⎯ por dolo, ya que la cuestión radica con
claridad en que el vendedor no informó de la carga. Sin embargo, como vemos, el
comprador se encuentra con la carga invisible y con menos tiempo para ejercitar la
rescisión.
En todo caso, parece evidente que, si la carga está inscrita, el precepto no podrá ser
de aplicación; sí en el caso contrario, cuando la carga o servidumbre esté inscrita y
vigente (porque puede estar extinguido el acto jurídico que la originó, pero a falta de
asiento de cancelación).
En todo caso, debe tenerse en cuenta que siempre serán de aplicación las normas de
la nulidad y la anulabilidad y las del incumplimiento: entregar la pacífica posesión es
siempre obligación del vendedor.
El estudiante podrá encontrar un riguroso estudio sobre este artículo en la sección A

fondo escrito por el notario de Sabadell don José Antonio García Vila.
La doble venta
Relacionado con la evicción, aunque en rigor constituye un supuesto independiente,

el artículo 1473 del Código Civil soluciona el problema de la llamada doble venta; es
decir, cuando una misma cosa se ha vendido a diferentes compradores. Este caso
es posible precisamente por el carácter consensual de la compraventa y por la
posibilidad de aplazar la entrega.
«Artículo 1473.
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la
propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de
ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya
inscrito en el Registro.

11
Tema 2. Ideas clave
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe
sea primero en la posesión; y faltando esta, a quien presente título de fecha
más antigua, siempre que haya buena fe».
Como vemos, el eje de la solución, además del principio prior tempore potior iure, es
la buena fe del adquirente.
Garantías del vendedor
Al lado de estas obligaciones, que son garantías para el comprador, el Código Civil
establece unas garantías para su posición jurídica.
La primera se recoge en el artículo 1503: si entregó la cosa, pero se aplazó el precio

y tiene temor fundado de que no se entregará, puede instar inmediatamente la
resolución del contrato; es decir, no tiene que esperar al incumplimiento para acudir
al artículo 1124 del Código Civil.
La segunda es que el vendedor que ha entregado el inmueble tiene preferencia en el

cobro en caso de pluralidad de acreedores (cf. art. 1922.1 CC). Sin embargo, este
artículo está, en la actualidad, en desuso, porque su efecto está cubierto por las
garantías hipotecarias.
La tercera es más importante por su frecuencia: se trata de cuando, en un contrato

de compraventa de inmuebles, las partes introducen una condición resolutoria
expresa para el caso de impago.
Se transcribe el artículo 1504: «En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se

hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá
lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun
después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por
acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término».
Deben tenerse presentes algunas cosas en este artículo:

12
Tema 2. Ideas clave
 No es necesario insertarlo en un contrato, porque la facultad de resolver las
obligaciones está implícita en las recíprocas.
 Si se introduce, solo entrará en juego cuando se trate de una compraventa de
inmuebles.
 El requerimiento que se haga a partir del impago no es para que el comprador
pague; si se le intima para que pague, se está desvirtuando la cláusula de
resolución expresa, que, como su nombre indica, sirve para resolver el contrato.
Por lo tanto, la comunicación debe contener, únicamente, el anuncio de que el
contrato se ha resuelto por impago. No obstante, alguna jurisprudencia ha
admitido la concesión de plazo, pero siempre que sea condicional; es decir, si no
se paga, se resuelve sin más trámites. Particularmente, se desaconseja esa
posibilidad, ya que contradice la letra del artículo y hasta la voluntad de las partes.
Un bosquejo de cómo debe hacerse la comunicación puede ser este: «Por medio
de esta carta notarial, le comunicamos que, debido a que ha incumplido la
obligación de pagar, el contrato que celebramos en fecha 24 de febrero del 2019
queda resuelto a todos los efectos». Nunca debe escribirse, en este caso, algo así:
«Le intimamos para que en el plazo de diez días a contar desde que reciba esta
comunicación, abone el dinero que adeuda […]».
De la importancia de la forma da fe la resolución de la DGRN de 10 de julio de

2013, que puede consultarse en la sección A fondo, así como la STS de 4 de julio
de 2011, que resuelve con claridad la cuestión.
 La comunicación no debe hacerse mediante otro medio distinto de los que recoge
el Código Civil; es decir, a fecha de hoy, no es suficiente hacerla por burofax: se
requiere acta notarial o una actuación judicial (conciliación, por ejemplo).
 Y debe notarse algo importante: si el vendedor no requiere, el comprador podrá

pagar, aunque sea fuera de plazo (cf. art. 1504 CC in fine); es decir, el
requerimiento impide al comprador pagar porque el contrato ha dejado de surtir
efecto, e incluso se extiende al juez, que, en este supuesto, no puede conceder
nuevo plazo (cf. art. 1124 CC, contrario sensu).

13
Tema 2. Ideas clave
 Generalmente, esta cláusula va acompañada de una penalización, que recibe el
nombre de pacto de lex comissoria: el vendedor se queda, además, con las
cantidades entregadas, en su caso, por el comprador.
«No debe confundirse este pacto comisorio con el que establece que, en caso de
que se garantice una deuda con un bien ⎯por ejemplo, mediante prenda o
hipoteca⎯ el deudor puede, en caso de impago, quedarse con el bien. Este pacto,
que no tiene nada que ver con esta facultad resolutoria, está expresamente
prohibido por el Código Civil» (cf. art. 1859 CC).
El pacto de lex comissoria es inscribible en el Registro de la Propiedad con el fin de

que se pueda oponer a cualquier tercer adquirente. Es importante a este respecto
recalcar que la cláusula debe ser explícita en cuanto a su alcance y expresar
indubitadamente que su finalidad es resolutoria.
«Artículo 11 de la Ley hipotecaria.

La expresión del aplazamiento del pago […] no surtirá efectos en perjuicio de
tercero, a menos que se garantice aquel con hipoteca o se dé a la falta de pago el
carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado
se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente
a cada una de ellas».
Otra cuestión debatida al respecto del artículo 1504 ⎯pero esta ya resuelta por la
jurisprudencia⎯ es si es preciso para que se pueda esgrimir por el vendedor la mala
fe del comprador; es decir, una conducta obstativa al pago.
El Tribunal Supremo ha optado por un criterio objetivo: será ejercitable la

resolución cuando concurra un elemento de tal importancia que haga

imposible el cumplimiento, sin que necesariamente tenga que originarse en
una conducta rebelde del comprador.

14
Tema 2. Ideas clave
Por otra parte, es obvio que, ante esta notificación, el comprador puede allanarse,
pero puede también alzarse. En ese caso, procederá el juicio correspondiente, en el
que el vendedor instará la resolución sobre la base de la cláusula firmada.
2.3. Obligaciones del comprador: el pago del

precio
Está claro que la obligación del comprador es pagar el precio, si no se pactó plazo o
condición, en el momento en el que el vendedor entregue la posesión de la cosa
(cf. art. 1500 CC).
Por su parte, el artículo siguiente establece, para el caso de pago aplazado, tres
supuestos excepcionales en los que el comprador debe pagar intereses:
 Si se pactaron (la regla general es que a falta de pacto no se deben).

 Si se constituye en mora (como ya sabemos por el curso pasado).
 Si la cosa es fructífera o genera rentas. La razón es sencilla y de base romana: el
comprador hace suyos estos frutos y estas rentas, por lo que lo justo es que abone
intereses (cf. art. 1095 CC).
Por último, en paralelo a lo ya visto al respecto de la entrega de la cosa, el artículo

1502 establece que:
«Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa

adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o
hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya
hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución
del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera
contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el
pago».

15
Tema 2. Ideas clave
Nótese el carácter dispositivo del artículo ⎯del que DÍEZ-PICAZO y GULLÓN (2007)
afirman que se refiere a un supuesto de pago aplazado, porque, de no ser así, no se
habría producido la entrega de la cosa por el principio de simultaneidad y, por lo
tanto, el comprador no podría ser perturbado en su posesión o dominio; aunque es
posible imaginar muchas situaciones en las que se haya hecho la entrega sin que
simultáneamente se haya entregado el precio⎯ y que solo entrará en juego cuando
se haya ejercitado contra él una acción reivindicatoria o cuando el motivo fundado
lo sea realmente, sea anterior a la venta, como es lógico, y no tenga un reflejo
registral.
LACRUZ (2002), citando a GARCÍA CANTERO, señala, a este respecto:
«Desde luego, no es preciso que esa perturbación comporte privación (total

o parcial) de la cosa, pues en ese caso el remedio ha de ser más grave que el
del artículo 1502, y procederá el saneamiento por evicción. Quizá tampoco
sea suficiente que se trate de perturbación de mero hecho, sino que deba
tener un alcance jurídico, además de efectiva y real (GARCÍA CANTERO). Y
frente a una dirección doctrinal, e incluso jurisdiccional (Ss. 13 de junio 1962
y 29 de septiembre 1978), que interpretan restrictivamente este precepto y
requisito, reduciendo las acciones perturbadoras a la reivindicatoria e
hipotecaria, el autor citado [GARCÍA CANTERO] incluye entre las
perturbaciones eficientes a este efecto la acción declarativa de dominio, la
revocación de donaciones, el ejercicio del retracto y los interdictos, y, con
menor seguridad, la acción real de servidumbre».
2.4. El riesgo en la compraventa
En España, el riesgo en la compraventa se rige por el brocardo romano periculum est

emptoris (el riesgo es del comprador), teoría que sigue por unanimidad la
jurisprudencia, aunque presenta fuertes críticas por parte de la doctrina.
No es necesario aclarar que este supuesto se refiere a aquellos casos en los

que se ha aplazado la entrega de la cosa; es decir, en los que hay un lapso
entre la perfección y la entrega.

16
Tema 2. Ideas clave
Debemos partir para analizar esta cuestión del artículo 1452, párrafo primero, del
Código Civil: «El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el
contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182».
Este artículo, como se ve, deja abierta una cuestión espinosa: si el comprador soporta
el riesgo y se aplica este precepto literalmente, podría resultar que se viera obligado
a pagar el precio sin recibir la cosa.
Aunque, por otra parte, puesto que los artículos 1095, 1096 y 1182 establecen que el
comprador hace suyos los frutos y mejoras de la cosa desde que nace la obligación
de entregarla (y nótese que no se dice «desde la perfección de la compraventa», sino
desde que nace ⎯principio de simultaneidad⎯ la obligación, es decir, desde que el
vendedor la entrega o hace intención de entregarla ⎯cf. art. 1452 CC⎯, en relación
con el 1096 y el 1182), es justo ⎯dice el TS, siguiendo el razonamiento romanista⎯
que corra con el riesgo desde ese momento también. Además, el comprador conserva
las acciones contra los terceros responsables de la pérdida, según el artículo 1186 del
Código Civil.
No son malos argumentos, pero lo cierto es que no solucionan el problema del

comprador obligado a pagar y abocado a pagar por nada. Por ello, la doctrina, como
se ha dicho, ha tratado, desde siempre, de buscar una solución más acorde con la
equidad.
Así, DÍEZ-PICAZO y GULLÓN (2007) consideran que la solución podría estar en acudir
a la resolución por incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil. Es una solución
que parece acertada, desde el momento en el que el contrato, que nace para
cumplirse, no se cumple; además, permite al comprador recuperar el precio y
reclamar daños y perjuicios. Alguna sentencia antigua ya recogió esta tesis, que
estimamos sumamente razonable.
Menos operativas son las que proponen estar al caso concreto ⎯porque se oponen
a la norma⎯ o considerar que el artículo 1452, párrafo primero, solo contiene una
presunción, que podría desvirtuarse si el comprador prueba que el aplazamiento no

17
Tema 2. Ideas clave
fue pactado, sino simplemente consentido por el comprador de buena fe. Son
teorías, sin duda, interesantes, pero no parece que puedan mejorar la propuesta de
reconducir la cuestión al artículo 1124 del Código Civil.
Además de la regla general, el artículo 1452 contiene otras dos especificaciones más.
La primera aclara que la regla general se aplicará a «cosas fungibles hecha [sic]
aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida».
La segunda señala que «si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con
relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que
se hayan pesado, contado o medido, a no ser que este se haya constituido en mora».
La doctrina considera por unanimidad que este artículo contiene una incongruencia:
es imposible que el comprador se constituya en mora si las cosas no se han contado,
pesado o medido. Por lo tanto, esa excepción no tiene virtualidad práctica.
2.5. Compraventa a prueba y ad gustum.

Compraventa con pacto de retro o retracto
convencional. Compraventas con pactos
especiales
El Código Civil regula dos clases de compraventas especiales además de la importante

compraventa con pacto de retro o retracto convencional; pueden reseñarse otras de
uso frecuente (aunque más en el ámbito mercantil que en el civil), que se encuentran
al final de este epígrafe.
Empezamos por la venta a prueba y ad gustum.

18
Tema 2. Ideas clave
Venta a prueba y ad gustum
Se regulan en el artículo 1453 del Código Civil: «La venta hecha a calidad de ensayo o
prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar
antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva».
La primera parte del artículo se refiere a la venta a prueba.
Sobre ella debe precisarse que no se trata de una decisión ⎯la de adquirir⎯
discrecional; es decir, si la cosa responde a las características ofrecidas, el
comprador tiene obligación de comprarlas. No es, por lo tanto, una suerte de
compraventa con derecho de desistimiento, como las que se verán el curso que viene
al abordar los contratos mercantiles; su naturaleza es, más bien, la de una condición
suspensiva donde la condición es, precisamente, que la cosa tenga los atributos y las
prestaciones que fueron determinantes para la compra.
En cuanto a la venta ad gustum, es decir, la de cosas que es costumbre probar o

gustar antes de adquirirlas, del tenor del artículo se desprende que se trata de una
condición potestativa; es decir, que su existencia depende de la voluntad del
comprador. Estas condiciones se tienen por no puestas (cf. art. 1115 CC), ya que no
son propiamente condiciones. Por ello, la doctrina siempre prefirió hablar ⎯con
lógica, pero con dudoso apoyo en el Código Civil, aunque algo más en el derecho
histórico⎯ de una suerte de venta a prueba tratando de objetivar, en el sentido
dicho para la compraventa a prueba, la compraventa ad gustum. Si el producto tiene
las características que se entiende que debe tener (por ejemplo, una fruta dulce, un
caballo de tiro fuerte), el comprador estaría obligado a adquirir.

19
Tema 2. Ideas clave
La compraventa con pacto de retro o retracto convencional
Además de estas, el Código Civil regula otra, también muy utilizada, aunque no
siempre legalmente: se trata de la compraventa con pacto de retroventa o retracto
convencional.
Decimos que no siempre se usa en el sentido recogido en el Código Civil porque, con
cierta frecuencia ⎯creciente en épocas de crisis financieras⎯, encubre un negocio
fiduciario ⎯generalmente, un préstamo con garantía inmobiliaria⎯ que, en muchas
ocasiones, pretende, en última instancia, burlar la prohibición de pacto comisorio.
En este caso, sí nos referimos al pacto comisorio en sentido propio; es decir, el que
permitiría al acreedor de una deuda garantizada con un bien (mueble o inmueble
⎯préstamo o hipoteca, por reducir los conceptos⎯) adquirirlo en caso de impago.
El pacto comisorio se entiende prohibido por el artículo 1859 del Código Civil, aunque
sí parece admitirse en su variante de pacto marciano; es decir, cuando se pacta que,
ante un incumplimiento de la obligación de pago, en el momento del vencimiento de
la obligación principal el acreedor podría quedarse en propiedad con la cosa objeto
de la garantía previa su justa valoración y con el deber de reintegrar su excedente, en
relación con el importe de la deuda ejecutada. De hecho, la publicación del Real
Decreto Ley 5/2005, de 11 de marzo, sobre Medidas de Impulso a la Productividad,
viene a consagrar una solución de este género, cuya aplicación se ha solicitado desde
varios sectores profesionales ⎯notarios y registradores⎯ para el problema de los
desahucios por impago de la hipoteca.
El estudiante puede consultar en Referencias bibliográficas un artículo relacionado

con esta cuestión.
La compraventa con pacto de retro se recoge en el artículo 1507 del Código Civil.
Consiste en que el vendedor se reserva «el derecho de recuperar la cosa vendida,

20
Tema 2. Ideas clave
con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 [reembolsar el precio y los
gastos] y lo demás que se hubiese pactado».
El pacto de retro es, en todo caso y simplemente, una condición resolutoria, algo
admitido desde siempre. El comprador adquiere la propiedad de la cosa y se subroga
en la posición jurídica del vendedor a todos los efectos, pero su adquisición está
condicionada a que el vendedor pueda recuperarla siempre que ejerza su derecho
dentro del plazo que se establezca. En ese caso, la venta se resuelve y, en
consecuencia, las partes se devuelven las prestaciones recíprocas, como señala el
artículo 1518 del Código Civil, ya citado.
Conforme a lo que establece el artículo 1510, el retracto convencional ⎯que así se

llama también la compraventa con pacto de retro⎯ es un derecho real, oponible
erga omnes y, por lo tanto, inscribible en el Registro de la Propiedad.
Nótese la salvedad, que se refiere a lo dispuesto en el artículo 34 de la ley hipotecaria:

el tercero que adquiera de buena fe un inmueble cuyo pacto de retro no figure
inscrito en el registro verá protegida su adquisición por la realidad registral. O, dicho
de otra forma, el vendedor que active la cláusula de retroventa y se encuentre con
que el bien se transmitió a un tercero por su comprador podrá dirigirse contra
cualquier tercero adquirente del inmueble salvo que, por no hallarse inscrito el pacto,
este tercero lo sea de buena fe, conforme al referido artículo 34 LH.
En cuanto a quién puede ejercitar el retracto, el Código Civil señala dos casos
especiales:
«Artículo 1514.
Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca

indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho
más que por su parte respectiva.
Lo mismo se observará si el que ha vendido por sí solo una finca ha dejado
varios herederos, en cuyo caso cada uno de estos solo podrá redimir la parte
que hubiese adquirido».

21
Tema 2. Ideas clave
En cuanto a la legitimación pasiva, el Código Civil recoge un supuesto específico, el
de varios compradores: «Artículo 1517. Si el comprador dejare varios herederos, la
acción de retracto no podrá ejercitarse contra cada uno sino por su parte respectiva,
ora se halle indivisa, ora se haya distribuido entre ellos. Pero, si se ha dividido la
herencia, y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción de
retracto podrá intentarse contra él por el todo».
Por lo que respecta a su ejercicio, está claro que el retracto se ejercitará mediante
una declaración fehaciente, que tiene carácter recepticio, dentro del plazo legal
establecido. Quien ejerce el retracto se denomina retrayente, y quien debe retrotraer
la cosa, retraído.
Por una parte, entonces, hay que reembolsar, además del precio de la venta (el de
la venta, no su revalorización posterior), los gastos efectivamente realizados para la
celebración del contrato y los útiles, no los suntuarios ⎯sin perjuicio de su derecho
a retirarlos conforme al régimen general del artículo 454 del Código Civil⎯. Si el
vendedor no cumple con esta obligación, «el comprador adquirirá irrevocablemente
el dominio de la cosa vendida» (cf. art. 1509 CC).
El plazo para ejercitar el retracto, que es de caducidad, no puede superar los diez
años; en todo caso, si no se estipula otra cosa, será de cuatro a contar desde la
celebración del contrato (cf. art. 1508 CC). Cabe que lo ejerciten los acreedores en el
seno de una acción revocatoria.
Compraventas con pactos especiales
Compraventa con pacto de reventa

Es aquella compraventa en la que se ha pactado que el comprador podrá devolver al

vendedor la cosa a cambio de un precio (no necesariamente el mismo que pagó el
comprador). Es un derecho ejercitable únicamente respecto del vendedor.

22
Tema 2. Ideas clave
La diferencia con el pacto de retroventa reside en que en este el vendedor
tiene la facultad de readquirir el bien, pero con el pacto de reventa el
vendedor está obligado a adquirir el bien en el caso de que el comprador
ejercite efectivamente tal facultad de revender.
Compraventa con pacto de preferencia
Se trata de una compraventa en la que el vendedor tiene el derecho de adquirir la

cosa en el caso de que el comprador la vaya a vender con preferencia ante un posible
tercero.
Se diferencia del pacto de retroventa en que en este el vendedor tiene la

facultad potestativa de recuperar la cosa vendida, pero con el pacto de
preferencia solo se le reconoce al vendedor un derecho de adquisición del
bien de modo preferente a terceros supeditado al hecho de que el comprador
quiera vender la cosa.
Se trata, entonces, de un derecho de tanteo en el que el comprador comunicará al

vendedor las condiciones en que se va a vender a un tercero a fin de que el vendedor,
si le interesa, las iguale, debiendo, en ese caso, el comprador vendérsela a su
vendedor. Si esas condiciones indicadas no fueran ciertas o se modificasen
posteriormente a favor del tercero, el vendedor tendrá un derecho de retracto y
podrá instar la resolución de la venta a ese tercero, adquiriendo él la cosa por las
condiciones y precio efectivamente pactados por el comprador con ese tercero.
Compraventa con pacto de reserva de dominio

No es la primera vez que hablamos de ella. Antes de la popularización de la hipoteca,

era el medio más frecuente para adquirir una vivienda a plazos. En la actualidad, se
usa con frecuencia como garantía en las compraventas de consumo con precio
aplazado.

23
Tema 2. Ideas clave
Se define como aquella en la que las partes acuerdan que el vendedor se reserva el
dominio de la cosa y no lo transmite al comprador hasta que este abone totalmente
el precio pactado; aunque la posesión de la cosa (con su uso y disfrute) se haya
cedido al comprador, la propiedad seguirá siendo del vendedor en tanto no se le
abone íntegramente el precio. De esta forma, se garantiza el pago total del precio y
se facilita la recuperación de la cosa por el vendedor en caso de incumplimiento del
comprador. Supone este pacto una condición suspensiva: cuando se pague todo el
precio, el comprador adquirirá la propiedad de la cosa automáticamente.
El comprador, como poseedor no propietario, no podrá disponer del bien, debiendo

mantener su integridad y cuidarlo debidamente. Desde que se le entrega el bien, los
riesgos de daños y pérdida de la cosa los sufrirá el comprador.
No tiene regulación expresa en el Código Civil, estando amparado por la libre
autonomía de la voluntad de las partes (cf. art. 1255 CC).
Compraventa con pacto addictio in diem o de mejor comprador
Es la compraventa con el acuerdo de que la venta será ineficaz si el vendedor, dentro

de un plazo fijado (con un límite máximo que la doctrina viene a fijar en treinta años),
encontrase otro comprador que ofrezca mejores condiciones para la compra que el
primer comprador y este no las igualase. Actúa normalmente a modo de condición
resolutoria, aunque a veces también como condición suspensiva.
Compraventa con pacto de desistimiento
Se trata de la compraventa en la que las partes acuerdan que, durante un

determinado plazo posterior a la celebración del contrato, ambas podrán desistir
unilateralmente del contrato, dejándolo sin efecto. En este caso, puede

acompañarse de un pacto de arras penitenciales.
No debe confundirse con el derecho de desistimiento contemplado como derecho

del consumidor en los contratos de esta naturaleza. En este caso, el desistimiento no

24
Tema 2. Ideas clave
solo no se pacta, sino que es obligatorio para el empresario e irrenunciable para el
consumidor.
Compraventa con pacto de exclusiva
Por el pacto de exclusiva las partes se obligan a no comprar a terceros una

determinada cosa (pacto simple o unilateral) o a no vender a terceros la misma cosa
vendida al comprador (pacto simple o unilateral) o ambas obligaciones a la vez
(pacto doble o bilateral). Se busca con ello limitar la competencia centrando los
negocios de compraventa de ciertos productos a esas concretas partes, lo cual, en
algunos casos, si no se ponen ciertos límites, puede contravenir la Ley 15/2007, de
Defensa de la Competencia.
El pacto vinculará a las partes entre sí, no frente a terceros (salvo que se acredite
que conocían ese pacto). Este pacto viene amparado en el principio de libre
autonomía de la voluntad de las partes, pero para que sea válido debe respetar los
siguientes límites:
 Límites objetivos. Debe referirse solo a determinados bienes o servicios, no a

todas las cosas en general.
 Límites espaciales. Las partes deben fijar, expresa o tácitamente, una zona
geográfica concreta donde surtirá efecto esa exclusividad.
 Límites temporales. Ese pacto durará el tiempo fijado, expresa o tácitamente, por
las partes con posibilidad de reconocerse un derecho de denuncia o resolución del
contrato ante la falta de concreción del plazo de duración o el pacto de una
duración excesiva en atención a los criterios de orden público.

25
Tema 2. Ideas clave
2.6. La permuta
Conforme señala el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato por el
cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Como se puede observar, la semejanza con el contrato de compraventa recae

precisamente en su naturaleza de contrato de cambio o intercambio, y la diferencia
recae en el hecho de que en la compraventa la contraprestación a la entrega de un
bien consiste en un precio.
Por esa semejanza con el contrato de compraventa, la regulación de esta será de

aplicación supletoria a la permuta (cf. art. 1541 CC).
Objeto
El objeto de la permuta pueden ser cosas materiales o derechos (reales, personales,

plenos o limitados).
Se admite la permuta de cosa presente por cosa futura, siendo el ejemplo
paradigmático de esto el contrato de cesión de solar por piso a construir.
Es atípico el contrato de intercambio de cosa por servicio o de servicios entre sí, no

pudiendo calificarlo como permuta.
Resolución del contrato
El permutante tendrá la facultad de suspender la entrega de su cosa en los casos

previstos en el art. 1502 CC (art. 1541 CC).
Por otro lado, si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió
en permuta y acreditase que no era propia del que se la dio en el momento de la
entrega, si es de buena fe, tendrá la facultad de resolver el contrato, no pudiendo en

26
Tema 2. Ideas clave
consecuencia ser obligado a entregar la cosa que él ofreció en cambio y cumpliendo
con devolver la que recibió (art. 1539 CC).
Ahora bien, para el caso de que ambas partes ya se hubieran entregado

recíprocamente las cosas debidas, el art. 1540 CC prevé la facultad resolutoria por
motivo de evicción: el que pierda por evicción la cosa recibida en permuta podrá
optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y
perjuicios, pero solo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó
mientras esta subsista en poder del otro permutante y sin perjuicio de los derechos
adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.
2.7. Referencias bibliográficas
LACRUZ BERDEJO, J. L. et al. Derecho de obligaciones. Vol. II, Contratos y

cuasicontratos, delito y cuasidelito. 6.ª ed. Madrid: Dykinson, 2007.
LACRUZ BERDEJO, J. L. et al. Elementos de derecho civil. Tomo II, volumen segundo.
Contratos y cuasicontratos. Delitos y cuasidelitos. 2.ª ed. Madrid: Dykinson, 2002.

27
Tema 2. Ideas clave
A fondo
La compraventa (II)
Accede al vídeo a través del aula virtual
Sentencia
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1994, acción redhibitoria, STS

907/2010, ES:TS:2010:907. Disponible en: https://supremo.vlex.es/vid/compraventa-
vicios-redhibitorios-1-208596
Esta sentencia recoge de manera inusualmente clara la importante cuestión del

momento en el que comienza la caducidad del plazo para ejercitar una acción
redhibitoria si el actor conoce los defectos de la cosa antes de su entrega.

28
Tema 2. A fondo
El principio de cognoscibilidad legal
GARCÍA VILA, J. A. «El principio de cognoscibilidad legal». Notariosyregistradores.com [en

línea]. Disponible en:
https://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2012-cognoscibilidad-
legal.htm.
Como se ha dicho al analizar la evicción, no siempre la realidad registral encaja con

las disposiciones de esta figura.
El notario de Sabadell don José Antonio García Vila dedica un apartado a este
problema (el número 4, en concreto) dentro de un trabajo más amplio dedicado a las
presunciones dentro del sistema registral. Es un artículo muy serio, profusamente
dotado de un completo aparato de citas y de lectura recomendable, siempre que se
haga con el debido sosiego.
Resolución
Resolución de 10 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del

Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad
de Eivissa n.º 4 a la constancia registral de la resolución de un contrato de permuta de
solar por viviendas en el edificio futuro, por incumplimiento del constructor cesionario.
Boletín Oficial del Estado, 8 de agosto de 2013. Disponible en:
https://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2013-AGOSTO.htm#r334
En esta resolución (la 334/2013) se establecen los requisitos formales necesarios para
notificar al comprador que el contrato ha quedado resuelto en virtud del artículo
1504 del Código Civil. Reviste particular importancia la salvaguarda del derecho de
oposición del comprador, que, si no se respeta, como en este caso, hace decaer la
cláusula.

29
Tema 2. A fondo
Sentencia
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011, STS 3386/2011, ES:TS:2011:3386.

Disponible en:
http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS
&reference=6008241&links=STS%20de%2012%20de%20abril%20de%202011%20prov
ocaci%C3%B3n%20al%20odio&optimize=20110616&publicinterface=true
En esta resolución se establecen con precisión y sencillez los requisitos de pertinencia

y los formales de la resolución contractual pactada, según lo explicado en el cuerpo
de las Ideas clave.
Comentario
MARÍN LÓPEZ, M. J. «Comentario a la STS de 26 de abril de 2001. Compraventa con pacto

de retro (contrato simulado) que esconde una transmisión de la propiedad en garantía
de una deuda ajena (contrato disimulado). Distinción entre ambas figuras. Régimen
jurídico de la transmisión de la propiedad en garantía (venta en garantía): violación de la
prohibición de pacto comisorio, y posibilidad de ejercitar una acción real contra el bien
que sirve de garantía». En Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, Madrid. Núm. 58, §
1568, págs. 147 a 171. Civitas, Madrid, 2002. Disponible en:
https://previa.uclm.es/profesorado/mjmarin/invest_art_11.pdf
Esclarecedor y muy interesante comentario al respecto de la compraventa con pacto

de retro y su relación con el negocio simulado denominado venta en garantía. Como
se explica en las Ideas clave, esta modalidad, no siempre ilícita, presenta aristas
interesantes que la jurisprudencia va tratando de eliminar para buscar un equilibrio
entre el respeto a la prohibición del pacto comisorio y el principio de autonomía de
la voluntad. Lectura sumamente recomendable.

30
Tema 2. A fondo
Bibliografía
LASARTE, C. Principios de Derecho Civil: Derecho de Obligaciones: Tomo II. Madrid:

Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, 2022.

31
Tema 2. A fondo
Test
1. Indica cuál de las siguientes afirmaciones es correcta.
A. El vendedor responderá de saneamiento por evicción en el momento en que
un tercero reclame al comprador alegando que él tiene mejor derecho sobre la
cosa.
B. Si la finca estuviera gravada con una carga y así se hizo constar en la escritura
pública, el comprador podrá pedir una indemnización.
C. El vendedor no responderá de los vicios o defectos de la cosa si fueran
manifiestos o estaban a la vista.
D. Ante la existencia de vicios o defectos ocultos en la cosa entregada, el
comprador podrá desistir del contrato, pero nunca pedir una rebaja del precio.
2. El pacto de retroventa implica que…

A. El vendedor tiene el derecho de adquirir la cosa en el caso de que el
comprador la vaya a vender, con preferencia a terceros.
B. El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida.
C. El vendedor se reserva el dominio de la cosa y no lo transmite al comprador
hasta que este abone totalmente el precio pactado.
D. El comprador podrá devolver al vendedor la cosa a cambio de un precio.
3. El pacto de retro…
A. Podrá ejercitarse por el vendedor o su causahabiente.
B. Podrá ejercitarse contra el comprador o su heredero.
C. Se deberá ejercitar dentro del plazo pactado sin exigir forma especial alguna.
D. Todas las respuestas anteriores son correctas.

32
Tema 2. Test
4. El pacto de reserva de dominio implica que…
A. El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida.
B. El comprador podrá devolver al vendedor la cosa a cambio de un precio.
C. El vendedor tiene el derecho de adquirir la cosa en el caso de que el
comprador la vaya a vender, con preferencia a terceros.
D. El vendedor se reserva el dominio de la cosa y no lo transmite al comprador
hasta que este abone totalmente el precio pactado.
5. Indica cuál de las siguientes afirmaciones es la correcta.

A. Con el pacto addictio in diem la venta será ineficaz si el vendedor, dentro de
un plazo fijado, encontrase otro comprador que ofrezca mejores condiciones y
el primer comprador no las igualase.
B. Con el pacto de desistimiento se permite solo al comprador desistir del
contrato.
C. Con el pacto de exclusiva se acuerda que el comprador podrá probar la cosa
con preferencia a los demás con carácter previo a la compra.
D. Todas las respuestas anteriores son correctas.
6. En la permuta…
A. Se entrega una cosa a cambio de un precio cierto.
B. No se admite el intercambio con cosa futura.
C. Las partes no tienen que ser propietarias ni tener poder de disposición de las
cosas que intercambian.
D. Cabe la resolución del contrato por evicción.

33
Tema 2. Test
7. El plazo para reclamar por vicios ocultos en el régimen general es de…
A. Un año a contar desde que se terminan las negociaciones encaminadas a
salvar el contrato. Incorrecto: Según señala el Código Civil y ha interpretado la
jurisprudencia del TS.
B. Tres meses a contar desde la entrega. Incorrecto: Según señala el Código Civil
y ha interpretado la jurisprudencia del TS.
C. Seis meses desde que finalizan los intentos de acuerdo.
D. Cuatro años por aplicación del artículo 1964 del Código Civil.
8. ¿De quién es el riesgo en la compraventa?

A. Del comprador.
B. Del vendedor.
C. De ambos.
D. Depende de si transmiten bienes muebles o inmuebles.
9. ¿Qué garantiza el saneamiento por evicción?

A. La entrega del domino íntegro de la cosa.
B. La entrega del dominio directo.
C. La entrega de la posesión pacífica de la cosa.
D. La entrega del dominio útil.
10. ¿Qué garantiza el saneamiento por vicios ocultos?

A. Que la cosa no tiene ninguna clase de defectos.
B. La posesión útil de la cosa.
C. La integridad de la cosa objeto de la compraventa.
D. La entrega del dominio directo de la cosa.

34
Tema 2. Test

Tema 2

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Tema 2

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Tema 2

Derecho Privado de los Contratos II

Compraventa con pacto de retro o retracto

OLIGACIONES DE LAS PARTES (I)

De l ve nde dor - Saneamiento

Dobl e ve nta - Art. 1473

- Solo para propuestas de aplazamiento de la entrega

C o m p r a v e n ta - Compraventa en la que el vendedor se reserva el derecho de recomprar por el mismo precio

2.1. Introducción y objetivos

Segunda parte dedicada al contrato de compraventa. En ella seguiremos con las

Se verán también algunas compraventas que presentan especialidades y se prestará

2.2. Obligaciones del vendedor: el saneamiento

La obligación de saneamiento va ligada a la de la entrega de la cosa.

Derecho Privado de los Contratos II

Dos obligaciones de saneamiento

Distinguimos, entonces, dos obligaciones de sanear dependiendo de a qué

 El saneamiento por evicción resuelve la obligación de la entrega pacífica de la

El plazo para el ejercicio de estas acciones empieza a contar, según la jurisprudencia,

En la sección A fondo el estudiante puede consultar la STS de 23 de julio de 1994,

Derecho Privado de los Contratos II

Aunque se trata de una institución de raigambre originada, como se ha dicho, en el

Lo normal en la venta de inmuebles es renunciarla, teniendo en cuenta que el

Derecho Privado de los Contratos II

Supuestos especiales de perecimiento de la cosa por los vicios o defectos

Derecho Privado de los Contratos II

Saneamiento por evicción

Esta acción ⎯de la que el vendedor responderá, aunque no esté expresamente

La privación que constituye el supuesto de hecho de la evicción debe reunir algunos

 Debe extenderse a toda la cosa o a una parte de ella.

Derecho Privado de los Contratos II

Nótese que, en estos supuestos, en tanto no ha recaído sentencia firme, el vendedor,

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de diciembre

Dicha sentencia precisa que el hecho de que el Código Civil

está vinculado por un litisconsorcio necesario con el comprador

En cuanto a las consecuencias de la obligación de saneamiento, en caso de que

Derecho Privado de los Contratos II

La evicción del artículo 1483 del Código Civil

Y continúa el artículo: «Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la

escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la

Derecho Privado de los Contratos II

El estudiante podrá encontrar un riguroso estudio sobre este artículo en la sección A

Relacionado con la evicción, aunque en rigor constituye un supuesto independiente,

Derecho Privado de los Contratos II

Garantías del vendedor

La primera se recoge en el artículo 1503: si entregó la cosa, pero se aplazó el precio

La segunda es que el vendedor que ha entregado el inmueble tiene preferencia en el

La tercera es más importante por su frecuencia: se trata de cuando, en un contrato

Se transcribe el artículo 1504: «En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se

Deben tenerse presentes algunas cosas en este artículo:

Derecho Privado de los Contratos II

De la importancia de la forma da fe la resolución de la DGRN de 10 de julio de

 Y debe notarse algo importante: si el vendedor no requiere, el comprador podrá

Derecho Privado de los Contratos II

El pacto de lex comissoria es inscribible en el Registro de la Propiedad con el fin de

«Artículo 11 de la Ley hipotecaria.

El Tribunal Supremo ha optado por un criterio objetivo: será ejercitable la

resolución cuando concurra un elemento de tal importancia que haga

Derecho Privado de los Contratos II

2.3. Obligaciones del comprador: el pago del

 Si se pactaron (la regla general es que a falta de pacto no se deben).

Por último, en paralelo a lo ya visto al respecto de la entrega de la cosa, el artículo

«Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa

Derecho Privado de los Contratos II