HOMOGENEIZACIÓN DE COMPARABLES DE LOCALES COMERCIALES

Para la visualización y control del proceso de homogeneización de comparables de locales

comerciales en las opciones “Resumen de valores” y “Coeficientes” del Gestor de Comparables
se ha incorporado la información relativa a este uso.

En “Resumen de valores” se añaden los valores unitarios para el uso de local, tanto en venta
como en de renta, para las clases que se hayan homogeneizado.
La homogeneización por clases de local, que se explica más adelante, constituye la principal
novedad con respecto a los procesos de homogeneización ya implantados.

La opción “Coeficientes” permite consultar como se ha realizado la homogeneización de los

comparables asociados a cada una de las clases de local, con un cuadro específico para cada
una de ellas, en el que se muestran los testigos y las variables que han intervenido en el
proceso, con sus valores y coeficientes.

Los cuadros mantienen el formato ya conocido de otros usos, con los datos de comparables y
valoración, los correspondientes a ésta en la última fila del cuadro.
La información mostrada es, por un lado, la común al resto de usos: Datos de ubicación,
coeficiente de homogeneización, unitario de venta inicial y unitario de venta homogeneizado,
siendo el promedio de estos últimos, que figura al final de la columna, el valor homogeneizado
aplicado a la clase de local indicada, el mismo que se muestra en la opción “Resumen de
valores” y el que se traslada a las pantallas 818 y 820 como Valor Unitario Homogeneizado.

Por otro lado, se muestran las variables específicas que se han utilizado en el proceso de
homogeneización de locales comerciales, incluyendo para cada una de ellas los valores
adoptados así como los coeficientes obtenidos al comparar testigos y valoración.

Las variables homogeneizadas para uso de local comercial son las siguientes:
- Situación en calle
- Calidad comercial del entorno
- Calidad de ubicación
- Flujo peatonal
- Accesibilidad
- Divisibilidad
- Configuración irregular
- Relación fachada fondo
- Superficie
SITUACIÓN EN CALLE

Relaciona los valores seleccionados en las variables “Tipo de eje comercial” de los comparables
con “Situación en calle” en la pantalla 115 de la valoración.

Con la siguiente relación de igualdad entre los valores de una y otra variable.

HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN

Situación en calle Tipo de eje comercial Situación en calle (P.115)
Nivel nacional o intern.
Principal Principal
Nivel ciudad o comarca
Nivel de distrito o barrio
Secundaria Secundaria
Nivel secundario o área de influencia
Tercer orden No comercial Tercer orden

CALIDAD COMERCIAL DEL ENTORNO

Relaciona los valores seleccionados en las variables “Calidad del entorno” de los comparables
con “Atractivo comercial del entorno” en la pantalla 432 de la valoración.

Con la siguiente relación de igualdad entre los valores seleccionados para una y otra variable.
 HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN
Calidad comercial entorno Calidad de entorno Atractivo comercial del entorno (P.432)
Muy Alto
Alta Alta
Alto
Medio Alta Medio Alta Medio Alto
Media Media Medio
Medio Baja Medio Baja Medio Bajo
Bajo
Baja Baja Muy Bajo
Inexistente

CALIDAD DE UBICACIÓN

Relaciona los valores seleccionados en las variables “Calidad ubicación” de los comparables
con “Carácter comercial del entorno” en la pantalla 433 de la valoración.

Con la siguiente relación de igualdad entre los valores seleccionados para una y otra variable.

HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN

Calidad de ubicación Calidad de ubicación Carácter comercial del entorno (P.433)
Precio más alto 10
Alta Alta 9
8
Medio Alta Medio Alta 7
Media Media 6
Medio Baja Medio Baja Precio medio 5
4
3
Baja Baja 2
1
Precio más bajo 0
FLUJO PEATONAL

Relaciona los valores seleccionados en las variables “Flujo peatonal” de los comparables con
“Densidad peatonal” en la pantalla 432 de la valoración.

Con la siguiente relación de igualdad entre los valores seleccionados para una y otra variable.

HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN

Flujo peatonal Flujo peatonal Densidad peatonal (P.432)
Muy Abundante Muy Abundante Muy Abundante
Abundante Abundante Abundante
Media Media Suficiente
Escasa Escasa Escasa
Muy Escasa
Muy Escasa Muy Escasa
No existe

ACCESIBILIDAD

Relaciona los valores seleccionados en las variables “Accesibilidad” de los comparables con
“Accesibilidad” en la pantalla 720 de la valoración.

Con la siguiente relación de igualdad entre los valores seleccionados para una y otra variable.
 HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN
Accesibilidad Accesibilidad Accesibilidad (P.720)
Muy buena
Buena Buena
Buena
Regular Regular Normal
Mala
Deficiente Deficiente
Muy mala

DIVISIBILIDAD

Relaciona el valor seleccionado en la variable “Divisibilidad” de los comparables con la moda

de los valores introducidos, para los locales de cada clase, en la variable “Divisibilidad” en la
pantalla 828 de la valoración.

Con la siguiente relación de igualdad entre los valores seleccionados para una y otra variable.

HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN

Divisibilidad Divisibilidad Posibilidad de división física (P.828)
Si Si Si
No No No
Se desconoce Se desconoce Se desconoce

Esta variable sólo corrige los locales con una superficie mayor de 150 m2 que no sean divisibles.

CONFIGURACIÓN IRREGULAR

Relaciona los valores seleccionados en las variables “Configuración irregular” de los

comparables con “Forma del local” en la pantalla 433 de la valoración.
Con la siguiente relación de igualdad entre los valores seleccionados para una y otra variable.

HOMOGENEIZACION COMPARABLES VALORACIÓN

Configuración irregular Configuración irregular Forma del local (P.433)
No No tiene Fácilmente aprovechable
Si tiene Algunos problemas de aprovechamiento
Si
Se desconoce Muy difícil de aprovechar

RELACIÓN FACHADA FONDO

Relaciona el valor seleccionado en la variable “Relación fachada fondo” de los comparables

con la media de los cocientes entre los valores de “Frente” y “Fondo” en la pantalla 828 de la
valoración para los elementos incluidos en cada clase.

SUPERFICIE

Relaciona el valor obtenido en la variable “Superficie ponderada” de los comparables con la

media de las superficies útiles o construidas, según tipo de superficie homogeneizada, de los
valores introducidos en la pantalla 820 de la valoración para los elementos incluidos en cada
clase.
Dado que es la superficie ponderada la que determina el valor unitario a homogeneizar de los
comparables, es de vital importancia que el porcentaje que se incluya refleje con precisión el
valor comercial de la superficie de las distintas plantas de un local.

Los valores adoptados en la tasación para las variables anteriores serán los que se muestren en
la pantalla 511 para ser revisados antes de aceptar la apertura del gestor de comparables y
poder realizar los procesos de homogeneización.
Aprovechando la puesta en producción de la homogeneización de locales comerciales se
incorpora una nueva vista para esta pantalla, organizando la información por usos y
homogeneizaciones a realizar.
Los resultados del proceso de homogeneización se trasladarán, a nivel informativo, al campo
“Valor Unitario Homogeneizado” en la pantalla 818.

De igual manera, se trasladarán al campo “Valor Unitario Homogeneizado” de la pantalla 820,

como referencia para los valores por comparación, que serán los adoptados por defecto en
aquellos usos que se valoren por el método de comparación.

En la pantalla 820 el comportamiento para los campos relativos al valor por comparación
diferirá para cada uso homogeneizado, según se valore:
 Un elemento por clase. Para el valor por comparación se adoptará el valor
homogeneizado de la clase correspondiente, sin más posibilidad de modificación que
reconsiderar el proceso de homogeneización realizado, ya sea modificando los
comparables o las variables que intervienen en el mismo.
 Más de un elemento por clase. Para el valor por comparación se adoptará por defecto
el valor homogeneizado de la clase correspondiente, pero con el fin de ajustar los
valores a las diferencias entre los distintos elementos será posible su modificación con
dos limitaciones:
o El valor unitario medio de cada clase no podrá diferir en más del 1% del valor
unitario homogeneizado para esa clase.
o El valor unitario de cada elemento deberá encontrarse dentro de unos
límites, definidos en función de la desviación de los valores unitarios
homogeneizados de los comparables aportados, con un máximo del ±20%.
Estos límites se controlarán al salir de la pantalla 820, con los siguientes avisos
informativos:

En ambos casos pulsando “OK” se permitirá salir de la pantalla y pulsando “Cancel” se

volverá a la pantalla 820 para consultar y/o modificar los datos.
El botón “Homogeneización” muestra la información relativa al proceso, identificando
los elementos que incumplen así como los límites de valor permitidos para cada uno
de ellos.
 Las mismas validaciones están incluidas en la revisión previa de la valoración,
bloqueando el envío en caso de incumplimiento mediante los avisos 641 y 642.

Finalmente, igual que para otras tipologías, cuando se valore más de un local se exigirá que los
comparables se encuentren distribuidos cubriendo todo el rango de superficies valoradas,
dividiendo el rango en tramos y validando que al menos se aporten tres comparables dentro
de cada uno de ellos.
Los tramos se obtienen dividiendo el rango de superficie total en tantos como sea necesario
para que en ninguno de ellos los extremos superen el ±33% de su punto medio. El rango de
superficie total va desde el 80% de la superficie menor hasta al 120% de la superficie mayor.
Sobre esta exigencia se avisará al salir del gestor de testigos informado sobre los tramos en los
que faltan comparables y el número de éstos y se paralizará el envío en revisión previa
mediante aviso 644 cuando no se cumplen las condiciones de testigos suficientes por tramo.

HOMOGENEIZACIÓN POR CLASE DE LOCAL

La tipología de local comercial permite clasificar los elementos valorados hasta en tres clases
diferentes, que deben ir asociadas a una planta de ubicación, esta clasificación se efectúa en la
pantalla 810 de Valtin al dar de alta los usos valorados y tiene la particularidad de poder
seleccionar la misma planta para las distintas clases, pero no pueden existir plantas diferentes
en una misma clase.

Esta circunstancia hay que tenerla en cuenta ya que las clases y plantas que se definan en esta
pantalla serán las opciones permitidas en el alta de elementos de uso local en la pantalla 820,
la clase elegida llevará asociada la planta para ella definida.
Si nos basamos en los usos de la figura anterior, al dar de alta un local como clase 1 en la
pantalla 820, implicará que su planta de ubicación será la sótano, por tanto habrá que tener en
cuenta que todos los locales que se clasifiquen como clase 1 estarán ubicados en planta
sótano.

Es importante definir con precisión la clase y planta en la que se ubica cada local ya que la
homogeneización de este uso se realizará a partir de ellas, calculando un valor homogeneizado
que, según el caso, se obtendrá homogeneizando los comparables o ponderando el valor
correspondiente a una clase ya homogeneizada.
Cuando todos los locales valorados estén incluidos en una misma clase, el valor por
comparación se obtendrá mediante un único proceso de homogeneizacion de los comparables
aportados.
Cuando los locales valorados estén repartidos en más de una clase, el valor por comparación
para cada una de ellas se obtendrá según planta de ubicación:
- Si la clase se ubica en planta baja, el cálculo del valor por comparación de los locales se
realizará mediante la homogenización de los comparables, pudiendo llegar a realizarse
 hasta tres procesos de homogeneización diferenciados, si todas las clases de local
tuvieran asociada como planta de ubicación la baja.

- Si la clase se ubica en planta distinta a la baja, para calcular el valor de los locales se
aplicará una ponderación sobre un valor ya homogeneizado para planta baja. Para
realizar esta ponderación se han incoporado en la pantalla 818 de Valtin los campos
“Pond. %” y “A qué clase se aplica ponderación”, el primero para señalar el porcentaje
a aplicar y el segundo para indicar la clase sobre la que se aplica, en caso de existir más
de una con homogeneización.

Los valores obtenidos mediante ponderación se trasladaran a la pantalla 820 como

valores unitarios homogeneizados para esas clases y se comportarán, a todos los
efectos, igual que los valores procedentes directamente de un proceso de
homogeneización.

En los casos en los que se realice más de un proceso de homogeneización, los comparables
incluidos en la valoración se asignarán automáticamente a cada uno de ellos en función de la
distancia a la superficie homogeneizada, cumpliendo además con que exista un número
mínimo de seis comparables en cada proceso de homogeneizaciónque se realice.