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ÍNDICE
los contratos contienen la
3.1. Definición de Contrato de Obras
duración y el coste de la obra
3.2. Elementos de todo Contrato
3.3. Normativa aplicable
3.3.1. Contratos privados
3.3.2. Contratos públicos
3.4. Reparto de riesgos en el Contrato de obra
3.4.1. Riesgos económicos
3.4.2. Daños a la obra
3.5. Tipos de Contratos
3.5.1. Por ajuste alzado
3.5.2. Por administración
3.5.3. Por unidades de tiempo trabajado
3.5.4 Contrato de “Cost Plus” o contrato de reembolso de costes
3.6. Cláusulas habituales en el Contrato de obra (privado)
3.7. La contratación de obra pública
3.7.1. Sistemas o procedimientos de adjudicación
3.7.2. Fórmulas de adjudicación
TEMA 3: El Contrato de obras. ARQUITECTURA LEGAL Universidad San Pablo-CEU
contratos privados
3.3. NORMATIVA APLICABLE sin LOE:
con LOE:
1) LOE > deriva del código técnico > 1) Pacto
obligado cumplimiento 2) Código Civil
3.3.1. Contratos privados: 1) Pacto
2) Código Civil
La norma general del contrato de obra viene del Código civil (Libro IV, Título VI),
donde se regula el contrato de arrendamiento, dentro del cual, en el Capítulo III se
habla del arrendamiento de obra y servicios y la regulación de obras por ajuste o
precio alzado.
Esta legislación se considera bastante obsoleta, por lo que ha sido complementada
por la L.O.E., al dedicarse a regular el proceso edificatorio. De modo que para las
edificaciones que se acogen a la L.O.E., la aplicación del Código civil ha quedado
relegada como fuente supletoria (primordial la L.O.E. y complementario el C.C.),
mientras que los trabajos de edificación no recogidos por la L.O.E. siguen
rigiéndose por le Código civil. Así se hará esa doble distinción.
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Con esta modalidad de Contrato se puede ejecutar una obra por piezas o por medida.
El promotor la puede recibir por partes y pagarla también en proporción.
Esta modalidad es, tal vez, la más corriente en el campo de la construcción. Aquí la
retribución se determina en función de los distintos módulos o unidades homogéneos o
heterogéneos, técnicos o económicos, que constituyen la prestación del contratista.
Se adapta bien al sistema de pago mediante certificaciones de obra.
En esta modalidad de Contrato el precio puede establecerse de varias formas:
− a razón de un tanto por unidad de medida (metros cuadrados de obra realizada,
o de material utilizado)
− a razón de un tanto por cada pieza homogénea, como pueda ser el señalamiento
del precio por cada edificio de los varios a construir
− a razón de un tanto por cada unidad de obra heterogénea. Se fijará el precio por
ejemplo, de la cimentación, estructuras, cubiertas, carpinterías...
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Esta clasificación se hace teniendo en cuenta los distintos sistemas para fijar el
precio a percibir por el contratista.
En esta categoría se establecen los siguientes:
b) Por administración
No existe un presupuesto inicial inmutable (en su caso habrá uno
orientativo), determinándose el precio final de la ejecución de la obra en
función de una cantidad fija correspondiente al valor del trabajo y de los
materiales empleados (coste total de la obra), más un porcentaje como
beneficio industrial. Lo habitual es que el Promotor suministre los materiales
o mano de obra. Es compatible con pagos a cuenta durante el desarrollo de
la obra, una vez medida y acreditando su coste.
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6. Aval / garantías:
Las previstas obligatoriamente en la L.O.E. y cualquier otra adicional que
pacten las partes.
7. Seguridad y salud en el trabajo
8. Cumplimiento de normativa:
Se pacta expresamente la obligación del Constructor de cumplir normativa
en las distintas áreas (seguridad e higiene en el trabajo, medioambiental,
C.T.E…).
9. Recepción:
Dentro del marco de la L.O.E.
10. Permisos y licencias:
Se especifica quién es el responsable de solicitar y obtener los permisos y
licencias necesarios para ejecutar la obra.
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11. Subcontratistas:
Se establece el sistema de control de subcontrataciones (comunicación,
autorización previa…) y límites de la misma.
12. Acreditación pagos Seguridad Social y Hacienda:
Se establece la obligación del Constructor de acreditar mediante las
oportunas certificaciones el pago de sus obligaciones con la Seguridad Social
y Hacienda (para que el Promotor evite eventuales responsabilidades
solidarias establecidas por ley).
13. Ensayos, condiciones técnicas y obra defectuosa
14. Responsabilidades:
Se establecen las responsabilidades de cada parte, dentro del marco de la
L.O.E. y se pactan limitaciones de responsabilidad dentro de lo permitido. Las
limitaciones de responsabilidad no son aplicables y no sirven de protección en
caso de incumplimiento intencionado o “culpa grave”. Art. 1102 del C.C: La
responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las obligaciones. La
renuncia de la acción para hacerla efectiva es nula.
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15. Seguros:
Se establecen los seguros que ha de contratar el Contratista:
habitualmente un seguro de “Todo Riesgo Construcción” que cubra daños
a la obra y materiales (incluido preexistentes si los hubiera), y
responsabilidad civil (daños a terceros), incluyendo responsabilidad patronal
(daños a los trabajadores), de subcontratistas (causados por las
subcontratas o a las mismas) y “cruzada” (daños causados por una
subcontrata a otra).
16. Fuerza mayor:
En los contratos de obra suelen enunciarse supuestos que se habrán de
considerar necesariamente como supuestos de fuerza mayor y evitar así
discusiones futuras. Las causas económicas que puedan afectar a las
partes no son supuestos de fuerza mayor. Art. 1105 C.C: Fuera de los
casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare
la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido
preverse o que, previstos, fueran inevitables. Por ejemplo fenómenos
atmosféricos, embargos, bloqueos, huelgas…
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a) Procedimientos de la Administración
− Procedimiento abierto: puede presentarse cualquier contratista que
reúna las condiciones establecidas en el Pliego de licitación.
− Procedimiento restringido: es necesaria una invitación del ente
administrativo que convoque para poder ofertar.
− Procedimiento negociado: también llamado Contratación directa.
d) Concurso con admisión previa: Se relacionan las ofertas que cumplan los
requisitos establecidos para la admisión previa, desechando a las que los
incumplan, sin entrar a conocer el resto de la oferta, después se adjudica
entre las admitidas a la mejor oferta valorada según los criterios
establecidos en el Pliego de Licitación.
e) Contratación directa: La Administración consulta por lo menos a tres
contratistas, y sin necesidad de justificación ni acto de apertura elige a
una de ellas. Se establece un máximo de 40.000€ en la Ley de
Transparencia. Puede ser :
- Con publicidad: se anuncia la iniciación del proceso y el
adjudicatario.
- Sin publicidad: no se hace público ninguno de los dos puntos