Nulidad de la asamblea consorcial en el Código Civil y Comercial de la Nación:

requisitos, legitimados, plazos y mucho más

Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

Sumario: I.- Introducción al tema. II.- Nulidad de la asamblea. III.- El plazo en el régimen
anterior. La novedad en el CCyCN. IV.- Decisión contraria al reglamento. V.- Falta de
quórum. VI.- Mayorías no reunidas. VII.- Legitimación. VII.- a) Activa. VII.- b) Pasiva.
VIII.- Efectos de la declaración de nulidad. IX.- Confirmación del acto nulo. X.-
Conformidad expresa del art. 2061 CCyCN. XI.- Costas. XII.- La nulidad de la asamblea
consorcial y la mediación prejudicial obligatoria. Plazo de caducidad. Relación con la ley
general de sociedades. XIII.- Aplicación a los conjuntos inmobiliarios. XIV.- A modo de
corolario.-

I.- Introducción al tema.

El tercer párrafo del art. 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación (de aquí en
adelante CCyCN), prevé un plazo de caducidad para la promoción de la acción de nulidad
de la asamblea de propietarios dentro de un consorcio regido por el derecho de la propiedad
horizontal (cfr. art. 1882, 1887,c y d y Libro Cuarto, Título Quinto del mencionado
ordenamiento).
Así las cosas, el precepto legal manifiesta: “El derecho a promover acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”.
Impugnar las asambleas es uno de los derechos inalienables que tiene todo consorcista (y,
extensivamente, cualquier socio, cuotapartista o accionista de una sociedad comercial;
asociado de una asociación civil o cooperativa y, en términos generales, un partícipe de la
asamblea societaria cualesquiera sea su tipificación).
Los vicios que pueden invocarse pueden darse en algunas o varias de las denominadas fases
de las asambleas: la convocatoria (por defectuosa citación, error en lo referido al lugar,
fecha y/u hora, falta de la debida antelación necesaria conforme al estatuto regulador del
ente); la constitutiva (por el incumplimiento de los requisitos legales y/o estatutarios para
sesionar, falta de legitimación de los partícipes); la deliberativa (por incumplimiento de las
normas procesales para el desarrollo del acto, tratamiento de temas no incluidos en el orden
del día, falta de quórum o mayoría necesaria para poder debatir determinados temas de
acuerdo a lo impuesto por el reglamento – aunque esto ya no sería necesario por conducto
de la aplicación de la segunda parte del art. 2060 del CCyCN en opinión de una parte de la
doctrina, pese a que consideramos que bien puede seguirse interpretando que si no se
cumplen con los requisitos numéricos y proporcionales no debería habilitarse el tratamiento
del tema) y la decisoria o resolutiva (por discordancia entre lo tratado y lo resuelto o lo
asentado en el acta asamblearia, resoluciones contrarias a la ley o el estatuto, a los
principios liminares del derecho – lo que las teñirían de ilícitas –, objeto prohibido,
infracción a normas de orden público o a las finalidades jurídicas del consorcio contenidas
en la segunda parte del art. 2048 del código unificado).
En palabras de Gabás, “Para que proceda dicha impugnación deben cumplimentarse o
verificarse ciertos presupuestos. Ante todo, no estando comprometido el orden público y
siendo temas de asambleas de interés particular de esa comunidad restringida de
consortes, no existe nulidad, sino anulabilidad, es decir que debe declararse a pedido de
parte y es confirmable por el mero transcurso del tiempo”[1].
De más está decir que en el supuesto de participación en la asamblea de personas no
propietarias sin poder o con poder insuficiente, o de intervención de propietarios incapaces,
si su presencia contribuyó a la conformación del quórum es indudable que la asamblea es
anulable – ya veremos esta categoría en distinción de lo derechamente nulo – en su
totalidad, dado que si su intervención la asamblea no hubiera podido sesionar.
Distinto supuesto sería si aún sin contabilizar a dichas personas el quórum igual se llegó a
formar, la asamblea – en principio – viciada pudo haber sesionado y resuelto válidamente
[2].

II.- Nulidad de la asamblea.

La asamblea, como todo acto jurídico, cuenta con la presunción de legitimidad, por lo cual
las decisiones que en ella se tomen tienen fuerza ejecutoria y el administrador debe actuar
en consecuencia realizando los trabajos o poniendo en práctica las medidas votadas.
La ley y el reglamento de propiedad establecen las normas que rigen la forma de
convocatoria a asamblea, la reunión de los propietarios, su competencia, constitución,
deliberación y votación. Toda desviación en cualquiera de estos estadios permite, en
principio, tachar de inválida la asamblea, situación que no se modifica en el nuevo
Código[3] .
En lo referido a poder impugnar una determinada resolución adoptada por la asamblea,
siguiendo el criterio expuesto en el párrafo anterior, si la mayoría requerida para esa
decisión se obtuvo, prescindiendo del voto de esa o esas persona/s no legitimadas, se sobre
entiende que la resolución es válida (legítima), dado que la impugnación de ese o esos
voto/s no implicaría variación en el resultado de la votación.
En materia de nulidades, rigen las disposiciones generales sobre el tema, establecidas en la
ley fondal.
Como veremos infra, la nulidad podrá ser absoluta o relativa, de acuerdo al vicio que la
afecte. En otras palabras, el acto jurídico podrá estar viciado de nulidad absoluta cuando
carezca de alguno de los elementos esenciales necesarios para su existencia, o bien, cuando
ha nacido en violación a la ley o contrariando al orden público o las buenas costumbres, a
lo que podríamos añadir cuando la decisión impugnada entrañe un abuso del derecho o
tenga un deliberado propósito de perjudicar a un copropietario.
La nulidad relativa, por contrario imperio, es la que se declara teniendo en cuenta,
principalmente, el interés privado y que no se pone en juego el orden público.
El ejercicio de la acción de nulidad se halla sometido a las restricciones que derivan del
grado de compromiso del orden público en la materia, que será mínimo, ya que la mayoría
de los supuestos son establecidos en interés particular de los copropietarios [4].
Atento a que no existen normas particulares o específicas al respecto, cabía remitirse a los
principios generales de la nulidad de los actos jurídicos, habida cuenta que, como dijimos,
debe fundarse en un interés legítimo debido a que en supuesto alguno corresponde
declararla por la nulidad misma[5]
Vale expresar, entonces, que quien solicite la nulidad del acto, para su procedencia, debe
fundarse en un interés serio, concreto y legítimo, en su declaración[6]
Asimismo, la declaración de nulidad de la asamblea de copropietarios es una decisión
extrema que, además de otros motivos condicionantes, sólo puede ser dictada mediante
determinados requisitos y cuando no existe remedio posible en la vida interna del
consorcio; es decir, que hay que considerar la posible o imposible revisión por la vía
consorcial [7] (el destacado es nuestro).
"Si los consorcistas legitimados para accionar por nulidad han ejecutado voluntariamente
los actos decididos en la asamblea viciada, resulta improcedente el planteo por nulidad, por
cuanto ha habido confirmación tácita -en el caso, a pesar de que la designación del
administrador fue efectuada en una asamblea inválida por no reunir las mayorías
necesarias, los integrantes del consorcio abonaron expensas comunes a dicha persona,
confirmando retroactivamente el acto impugnado y purgando el vicio que lo invalidaba. El
administrador del consorcio no está legitimado para demandar la nulidad de la asamblea,
cualquiera fuese la decisión que se pretenda impugnar y aunque dicha decisión le cause un
perjuicio directo, puesto que la naturaleza de su actuación y lo prescripto por el art. 1970
del Código Civil, resulta ajeno a las decisiones vinculadas respecto de la cesación de la
representación otorgada, lo que cercena la suerte de los demás daños reclamados e
inatendibles los demás planteos formulados por quien carece de legitimación activa”[8]
En otro decisorio se juzgó: “Si se verificó que en la asamblea cuestionada intervinieron y
votaron personas que no revestían la calidad de propietarios, donde hubo violencia física y
moral a los fines de obtener resultados ajenos a la voluntad de la mayoría, y desde luego
violaron palmariamente las disposiciones estatutarias, nunca pudo argüirse frente al
fraude en que se incurriera, que los miembros del consorcio actores han demandado la
nulidad por la nulidad misma, y que no se les ha irrogado daño (arts. 9º y 10º, ley 13.512;
3º decreto reglamentario). Y desde luego, nunca pudo argüirse que la nulidad no tiene
ninguna finalidad, pues su declaración es reparadora y estriba en que la asamblea del
consorcio, a través de un mecanismo limpio, designe al administrador. La nulidad
decretada, en modo alguno, importa obstaculizar el normal desenvolvimiento del
consorcio, sino, por el contrario, depurar el resultado espurio del mecanismo eleccionario,
y a través de la transparencia que corresponde, asegurar la base legal inherente a toda
organización democrática (arg. art. 2 3, Convención Americana sobre Derechos
Humanos)”[9]
III.- El plazo en el régimen anterior. La novedad en el CCyCN.

La ley 13.512 no se refería a la eventual nulidad de la asamblea consorcial, cuando ésta

adolecíade irregularidades que impedían la formación de una decisión válida o vulneraba
disposiciones reglamentarias o a la ley, empero – obviamente – podía impugnarse
judicialmente a fin de declarar su nulidad.
Ya la jurisprudencia tenía dicho que “En materia de nulidad de asambleas extrajudiciales,
el plazo para formular impugnaciones se supedita a las particularidades del caso
concreto, no resultando aplicables los arts. 4023 y 4030 del Cód. Civ. por no ajustarse a la
finalidad práctica de toda decisión asamblearia”[10]
Maguer ello, buena parte de la doctrina especializada y judicial consideró que después de la
reforma por la ley 17.711 del código velezano, era de aplicación el artículo 4023 [11][12]
Asimismo, otra corriente doctrinal efectuaba distinciones por cuanto consideraba que el art.
4023 del código derogado sólo sería atendible en el supuesto general en el que se estuviera
frente a un acto anulabe.
Sin perjuicio de ello, algunos otros estudiosos de la cuestión entendían que si se tratara de
un acto nulo sería imprescriptible y si el acto fuera anulable por vicios del consentimiento
resultaría aplicable el art. 4030 del Código Civil que disponía un plazo de prescripción de
dos años[13].[14]
Por otra parte, algún sector de la doctrina pretendía esbozar la idea de utilizar –
analógicamente – el plazo establecido en el art. 251 de la Ley de Sociedades Comerciales, a
los fines de obtener cierta seguridad jurídica [15].
La novedad que apareja la sanción y aplicación del CCyCN- ya incorporada en el Proyecto
de reforma de 1998 -, es que, a fin de facilitar la ejecución de las decisiones tomadas por la
asamblea, se establece el plazo de caducidad de treinta (30) días corridos para el ejercicio
de la acción judicial de nulidad.
Teniendo en cuenta lo exiguo del plazo señalado, con el agravante que éste se cuenta desde
la fecha de la asamblea y no desde que el propietario ausente ha tomado conocimiento de
la resolución que pretende impugnar, no serán pocos los planteos de indefensión que habrán
de intentarse en consonancia con la magnitud del perjuicio que se invoca.
En ese sentido acierta Costantino[16] al decir que un plazo más extenso brindaría mayor
seguridad.
Con relación al comienzo del cómputo del plazo de impugnación Mariani de Vidal [17]
entiende que "no podría comenzar a correr sino desde que el impugnante hubiera conocido
o debido conocer —según las circunstancias del caso y a través del régimen de
notificación convencionalmente adoptado o en el previsto por el art. 28, dec. 18.734/1949
(que reproducen, reitero, gran número de Reglamentos de Copropiedad y Administración)
la resolución que ataca".
Ahora bien, si la nulidad versara sobre la falta de notificación o aviso de la convocatoria, el
plazo sería el corriente para los actos jurídicos.
Por su parte, el plazo instituido en el último párrafo del art. 2060 del nuevo código – 30
días contados desde la fecha de la asamblea – como expresáramos, resulta ser de
caducidad; la nulidad procede de pleno derecho, y puede ser declarada de oficio por un
magistrado, además que por ser un plazo del derecho de fondo y no procesal, corre durante
los días feriados, vale decir se cuenta por días corridos.
Sin hesitación, podemos argumentar que el mencionado plazo es de por sí exiguo y encima
de ello, se dispara – a nuestro entender erróneamente – desde el acto asambleario en lugar
de haber sido desde la notificación fehaciente a los ausentes del acta, más, teniendo en
cuenta que una de las causales de impugnación puede surgir del propio texto del acta, por
contener datos, hechos o circunstancias inexistentes o bien contrarias a lo efectivamente
debatido y/o resuelto o contener omisiones sustanciales.
Por otra parte, – siguiendo a Gabás – para peticionar la nulidad del acto, hay que conocer el
contenido del mismo, y para los ausentes ello ocurre recién cuando recibenla copia que les
remite el administrador, haciendo hincapié en que muchos propietarios residen en otras
ciudades distintas de la ubicación del edificio, y en el caso suelen pasar muchos días desde
la celebración del acto [18].
Aplicando el plazo de 30 días desde la fecha de la asamblea, con las salvedades y posición
en contrario que hemos argumentando, bien podría ser objeto de planteo de revisión judicial
la cláusula del CCyCN, atento a que lo correcto hubiera sido que el plazo comenzara a
correr a partir de la notificación fehaciente del acta asamblearia con el contenido de lo
debatido y decidido en esa oportunidad.
En la legislación española en su ley de Propiedad Horizontal (reformada por la ley 8/99), el
art. 18, inc. 3º, estableció que: “La acción caducará a los tres meses de adoptarse el
acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los
estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año” y para los ausentes a la asamblea, desde
que recibieron la comunicación de lo resuelto, según la última reforma de 2013 [19]
Asimismo, el doctrinario supra citado, nos comenta que el Código Civil italiano en sus arts.
1137 y 1138, que regulan la figura del condominio (propiedad horizontal), fija un plazo de
caducidad de treinta días.
De allí que, si bien es celebratorio que el nuevo Código unificado haya establecido un plazo
para la impetración de la acción de nulidad, sin duda el lapso de tiempo elegido no ha sido
a nuestro parecer el correcto, por lo efímero, al no haber tomado nota de las distintas
hipótesis jurídicas y fácticas que se presentan a la hora de decidir llevar adelante ese
cometido, como así también la oportunidad en que se conoce por el ausente al acto
asambleario de las decisiones adoptadas y la necesidad del agotamiento de la vía
intraconsorcial a los fines de dejar expedita la opción judicial.

IV.- Decisión contraria al reglamento.

El reglamento de propiedad horizontal integra el titulo constitutivo de propiedad de cada

comunero y es el estatuto de la comunidad. En consecuencia, toda resolución asamblearia
debe encuadrarse dentro del sistema normativo para producir sus efectos naturales y
merecer reconocimiento legal. De ello se sigue que cualquier resolución contraria al
reglamento implica en realidad una modificación de ese reglamento, lo que en tanto no se
verifique conforme al procedimiento y con los recaudos pertinentes, resulta un acto
anómalo que no puede producir efectos como decisión reformadora [20]
Habría entonces distintos grados de violación: si se tratara de decidir en contra de una
cláusula obligatoria, como es por ejemplo la elección del administrador, se estaría también
violando la ley de la materia que la impuso y derogando por voluntad privada una norma
imperativa; si se contraría una cláusula facultativa del reglamento, en principio el acto
asambleario admitiría confirmación [21]
“La convocación de la asamblea, en orden a las formalidades, agenda, anticipación
requerible y forma de la citación, queda deferida al reglamento. La inexistencia de (…) un
orden del día, o la vaguedad de su redacción; o su falta de comunicación o el tratamiento de
cuestiones no comprendidas en la misma, genera (…) entonces la nulidad de la decisión
respectiva”[22]
La doctrina autoral ha llegado a entender que hasta cuestiones de oportunidad en el tiempo
pueden llevar al planteo judicial de nulidad asamblearia: “En ciertas circunstancias, la
inoportunidad de la época, del día o de la hora que se fijan para la celebración de la
asamblea, es motivo que puede conducir a una impugnación judicial del acto y a que se
decrete su invalidez”[23]
Por supuesto, la afectación de los derechos subjetivos o patrimoniales de los consortes,
dirigen a un severo planteo de nulidad asamblearia. “Las resoluciones (…) tomadas por
decisión mayoritaria, aunque recaigan sobre los derechos de los partícipes vinculados con
los bienes comunes, pero que importen la privación o alteración de derechos subjetivos
preconstituidos de los condueños (supresión de servicios centrales, variación de
porcentajes contributivos sobre expensas comunes; etc.), constituyen un exceso de poder
de la asamblea y resultan, por lo tanto, impugnables de nulidad”[24]
Sin embargo, alguna parte de la doctrina autorizada ha entendido que en los supuestos de
incumplimiento asambleario al requisito de unanimidad, no es requisito esencial invocar un
perjuicio directo, objetivizando la responsabilidad: “Para demandar la nulidad de la
decisión por omisión del requisito de la unanimidad cuando se tratase de obras nuevas u
otras resoluciones que imponen tal mayoría, no se requiere acreditar perjuicio alguno, la
legitimación es individual de cada propietario y basta la prueba de violación del requisito
para pronunciar la nulidad (…) estas nulidades específicas son relativas, y por lo tanto,
susceptibles de confirmación la que puede ser expresa o tácita. No puede ser demandada
por quien consintió el acto y menos aún, por quien intervino activamente en su
formación”[25]

V.- Falta de quórum.

Parte de la bibliografía entendida en estos temas apunta a que por influjo de la segunda
parte del art. 2060 del CCyCN, el requisito del quórum asambleario ha quedado descartado.
A pesar de ello, consideramos que de igual modo, a los efectos de tener por válida a la
asamblea, debe estar presente por lo menos la mitad más uno de los propietarios, al menos
en la primera convocatoria.
Cuando se requiera una mayoría especial para que las resoluciones se adopten, el quórum
de la asamblea no debe ser menor a la mayoría agravada dispuesta en el estatuto consorcial.
En la hipótesis de no darse este presupuesto, la asamblea contendrá un defecto sustancial
aunque la tacha de invalidez de la decisión adoptada sobrevendrá como consecuencia de no
haberse respetado las mayorías necesarias para la resolución adoptada.
“La asamblea de copropietarios es el medio de expresión normal de un consorcio de
propietarios de un edificio en propiedad horizontal. Si bien sus decisiones son obligatorias,
ello no implica necesariamente que aquellas decisiones arbitrarias o ilícitas resulten
inexorablemente imperativas para los consorcistas que no han prestado su conformidad;
estos se encuentran legitimados para ocurrir ante la autoridad jurisdiccional en demanda de
protección de su derecho, lo que sólo puede materializarse mediante la declaración de
nulidad de la decisión consorcial”[26]

VI.- Mayorías no reunidas.

La decisión de la asamblea resulta inválida cuando no se ha reunido el número de votos que

señala el reglamento de propiedad horizontal para el tema debatido. Igual sanción
corresponde al supuesto en que los votos no se hayan computado en forma legal. Es usual
que el reglamento de propiedad horizontal (antes denominados de copropiedad y
administración) establezca que se comprendan los votos porcentuales y, a pesar de ello, a
fin de agilizar el desarrollo de la asamblea, sólo se cuenten las personas presentes. Dado
que entre una y otra forma utilizada pare el cómputo de votos pueden existir importantes
diferencias, las consecuencias van más allá de la mera violación del reglamento y puede
incidir en los derechos patrimoniales de los propietarios[27]
Como excepción se ha sentenciado que “No se justifica declarar la nulidad de la
asamblea, aun en el caso de no haberse logrado la mayoría requerida, si su decisión
resultaba a todas luces necesaria y no vulnera un interés serio o legítimo del nulidicente”
(la negrita es propia) [28]

VII.- Legitimación.

VII.- a) Activa:
En principio, cualquier propietario puede impugnar la asamblea, demandando su nulidad.
Sin embargo, hasta tanto no exista una resolución judicial que así lo manifieste, la decisión
asamblearia tendrá todos sus efectos, dado que la voluntad de un solo copropietario no
podría alterar el normal desarrollo de la vida del consorcio. Para ello, si la impugnación
extrajudicial realizada por medio de una intimación fehaciente al ente jurídico (en cabeza
de su representante legal, a la postre el administrador, quien conforme al art. 2065 del
CCyCN, tiene el carácter de mandatario) no resulta satisfactoria a la pretensión del
consocio, éste deberá iniciar la acción judicial.
En efecto, y siguiendo a Gurfinkel de Wendy[29], para que dicha acción prospere deberán
cumplirse determinados extremos:
“i) En primer término no debe haber votado a favor de la decisión impugnada.
ii) En segundo lugar, habiendo participado de la asamblea, debe haber dejado constancia en
el acta de la misma la invalidez que esgrime [30]: no inclusión del tema en el orden del día,
inexistencia de quórum para sesionar, defectos en el cómputo de los votos, decisiones que
contrarían lo dispuesto en el reglamento; etc. Podría suceder que el propietario no hubiera
dejado constancia en acta de la impugnación que a su juicio merecía la asamblea, pero con
posterioridad hubiera efectuado ese reclamo por medio fehaciente, por ejemplo mediante
carta documento dirigida al administrador representante del consorcio.
iii) Mención aparte merece el supuesto del propietario que ha estado ausente, situación que
deberá evaluarse en diferente forma según que su ausencia fue debida a falta de notificación
de la convocatoria o fue voluntaria. En el primer caso, resulta claro que la impugnación
estará fundada, precisamente, en la falta de notificación o notificación defectuosa que le
impidió tomar conocimiento de la realización de la asamblea y por ende asistir a ella. En el
caso que la ausencia fuera voluntaria se ha interpretado que dicha inasistencia puede
explicarse tanto como una adhesión previa a lo que decida la mayoría o como una renuncia
a una eventual impugnación de lo resuelto [31]”.
Aquí, entra a tallar la novedosa fórmula establecida por el nuevo ordenamiento civil
codificado, que en su art. 2060, segunda parte, fija que “La mayoría de los presentes puede
proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”.
Así las cosas, si la pretensión nulificante se centra en las decisiones o propuestas de
decisiones mayoritarias (que no son decisiones propiamente dichas), no cabe duda que no
oponerse a ellas en los términos del precepto supra descripto, implican no sólo no
impugnarlas, sino, por contrario imperio, apoyarlas presunta o tácitamente, con lo que se
suma esa voluntad a la conformación de la voluntad asamblearia definitiva que tuvo su
expresión mayoritaria en dicha propuesta de decisión.
“iv) En cuarto lugar, deberá acreditar que no ha convalidado el acto asambleario sea
expresamente o en forma tácita mediante el cumplimiento de lo allí dispuesto.
v) En quinto término, el consorcista que pretende la declaración de invalidez de la asamblea
deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca [32], con
fundamento en que la nulidad, para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legítimo
[33] ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma”.
Y nos animamos a ensayar otro ítem:
vi) El nuevo código unificado introduce la obligación para la toma de decisiones en el
consorcio de la conformidad expresa del comunero o de los comuneros correspondiente a
la unidades funcionales que verían afectados sus derechos subjetivos o patrimoniales en los
casos que las decisiones avancen sobre ellos. En ese sentido, a dicho consocio o a dichos
consocios les cabe la facultad de dar o no la conformidad expresa para la supresión o
limitación de los derechos acordados, de lo que se infiere que a éstos no se les aplica la
segunda parte del art. 2060 del CCyCN, puesto que el silencio por su parte no implicaría
asentimiento a la propuesta de decisión mayoritaria, ya sea en el propio acto jurídico
asambleario cuanto a la decisión incluida en el acta asamblearia circularizada entre los
condóminos que comunica la novedad, debido a que en todos los casos su conformidad
debe ser, necesariamente, expresa (cfr. art. 2061 del CCyCN). Esto no abarca, de más está
decirlo, a las meras cuestiones de funcionamiento cotidiano.
Pese a ello, teniendo en cuenta que hay situaciones en las cuales lo resuelto por la asamblea
resulta claramente violatorio de cláusulas estatutarias y obligatorias del reglamento de
propiedad horizontal, como es, por ejemplo, el modo de distribución de los gastos comunes
o el destino de las unidades, se debe hacer lugar a la acción incoada por uno de los
consorcistas aunque la decisión antirreglamentaria no lo afectara en forma directa y
concreta.
El administrador del consorcio no está legitimado para demandar la nulidad de la
asamblea, cualquiera fuese la decisión que se pretende impugnar y aunque dicha decisión le
cause un perjuicio directo. Ello por cuanto el administrador es un órgano del consorcio y
como tal no puede demandar al ente del que forma parte [34]. En el supuesto de existir
cuestiones litigiosas entre el consorcio y el administrador, aquél actuará en resguardo de sus
intereses a título personal y no como órgano de representación del consorcio [35].
“El administrador del consorcio cesante no está facultado para impugnar el acto de su
separación, trátese de remoción con o sin causa. La falta de quórum o de las mayorías
señaladas, el no haber incurrido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta
citación, el inadecuado cómputo de los votos, etcétera, únicamente pueden ser observados
por los consorcistas. Es que, en tanto las decisiones asamblearias sólo son susceptibles de
ser impugnadas por propietarios, el administrador no propietario, -aunque haya sido
removido por una asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes- no está
legitimado para cuestionarla. En tal sentido el administrador es un tercero respecto de la
decisión asamblearia. Al administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de
cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar
perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello”[36]
Cualquier copropietario está legitimado activamente para deducir la acción de nulidad, pero
existe consenso en el sentido que el accionante no debe haber votado a favor de la decisión
impugnada ni haberla convalidado expresa o tácitamente a través del cumplimiento de lo
allí dispuesto [37]
“Uno de los derechos de que gozan los consorcistas es el de impugnar las asambleas, ya sea
por vicios en su convocatoria o parte constitutiva (defectuosa citación, error en cuanto al
lugar fecha y hora, no cumplimiento del plazo mínimo entre la recepción de la citación y la
fecha de la asamblea, etc.), o en su faz deliberativa-resolutiva (tratamiento de temas no
incluidos en el orden del día, no respeto a las reglas acerca del quorum o mayoría necesaria
para resolver o discordancia entre lo decidido y/o resuelto y lo asentado en el acta;
etc.)”[38]
“Invariablemente se entendió que se encuentran legitimados para plantear la nulidad de la
asamblea todos los consorcistas que no hayan asistido, o que de haber concurrido no hayan
votado favorablemente, siempre que con posterioridad no la hayan confirmado en forma
expresa o tácita. Veamos. b- La Asamblea de diciembre de 2011 se celebró en la fecha y a
la hora indicada, y a falta de quorum, se tuvo por válida con los presentes en segunda
convocatoria, realizada a la media hora (ver art. 29º del Reglamento, fs.35). Con los
consorcistas presentes en ese acto se tuvo por conformado el quorum, y se decidió por
mayoría no aceptar el cambio de destino. Nada dijo en dicha oportunidad la actora
sobre una irregularidad en la faz deliberativa, y menos luego respecto de la
resolutiva” (el resaltado nos pertenece) [39]
“Cabe remarcar que hasta ese momento la actora no había invocado la nulidad del acto
jurídico contenido en la primera asamblea cuestionada, por lo que a todo evento a la luz de
los acontecimientos posteriores, me refiero a la actitud de la accionante, considero
convalidada por ella la decisión asamblearia en cuestión. Pues, tratándose de la nulidad de
una asamblea de copropietarios, quien la pide debe invocar y acreditar un interés serio y
legítimo en su declaración; y si median vicios de forma en la constitución, deliberación o
decisión en tal asamblea, se trata de nulidades relativas y por lo tanto confirmables” (conf.
CNCivil Sala I, in re "Baigorri, Alfredo Oscar c/ Consorcio La Pampa 3121; s/ nulidad de
asamblea", del 11/03/2003, ver elDial.com -AE1B5D; Alberto Gabás, Nulidad de la
asamblea del consorcio,Hammurabi, 2003, pág.97) [40]
“Corresponde confirmar la sentencia, que hizo lugar a la demanda promovida por el
accionante contra el consorcio de propietarios, declarando la nulidad de la asamblea
extraordinaria celebrada por el consorcio, en la cual se decidió afectar un sector para la
construcción, en virtud de que sesionó sin el quorum necesario, tanto en primera como en
segunda convocatoria, en tanto que dicha decisión genero un perjuicio para el accionante,
quien se encuentra legitimado para promover la acción de nulidad cuando haya un vicio
estructural o se emita un requisito esencial”[41]
“Todo copropietario está legitimado activamente para promover la acción de nulidad de la
asamblea, siempre que acredite la existencia de un perjuicio que traduzca un interés serio y
legítimo, pues no corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma”[42]

VII.- b) Pasiva:
La acción por nulidad de la asamblea debe dirigirse contra el consorcio puesto que la
decisión ha emanado de su órgano de deliberación y decisión máximo y no de los
propietarios que han votado a favor de la resolución cuya declaración de invalidez se
persigue, dejando a salvo los supuestos que se refieren a derechos subjetivos adquiridos por
los propietarios o alguno de ellos, o cuando esté en juego el derecho individual de cada
propietario, en cuyo caso deberán también ser parte del juicio [43]
El sujeto pasivo de la acción impugnativa de asamblea en el régimen de propiedad
horizontal es el consorcio de copropietarios, en tanto no se trata de una acción dirigida
contra determinados miembros del agrupamiento, sino que lo cuestionado es la validez de
un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria. Ello sin perjuicio de las
responsabilidades personales de quienes posibilitaron o llevaron a cabo dicho acto [44]
En una postura más amplia se decidió que "Si se pretende cuestionar lo resuelto en una
asamblea de propietarios de un consorcio, la litis debe integrarse con todos los partícipes
en dicha asamblea, pues se trata de un litisconsorcio pasivo necesario”[45].
“Aunque, en nuestra consideración acertadamente, también se ha decidido que “Cuando se
persigue la nulidad de una asamblea, de imponerse la integración de la litis con todos los
miembros de la comunidad se llegaría al absurdo de obligar al actor a demandar no sólo a
los ausentes sino también a quienes no estuvieron de acuerdo con lo resuelto en la asamblea
y votaron en disidencia”[46]
En relación a los efectos del desistimiento en el supuesto de inclinarnos por la tesis de la
necesidad de conformarse un litisconsorcio pasivo obligado, y entendiendo que las
decisiones asamblearias son oponibles, en principio, a todos los copropietarios, el destino
que tenga la solicitud de nulidad, los afectará de manera inequívoca. Así, el desistimiento
contra uno o algunos de los litisconsortes sólo podrá producir sus efectos normales en la
medida en que contra los restantes se adopte idéntica actitud [47]

VIII.- Efectos de la declaración de nulidad.

Los efectos y consecuencias de la nulidad variarán según se trate de una nulidad absoluta o
relativa.
Dice Gurfinkel de Wendy [48] que “La decisión que se tome respecto a cuestiones tales
como: modificación de porcentuales, alteración del destino de las unidades, proporción en
el pago de las expensas comunes, sin respetar las mayorías o la forma de computar los
votos, merecerá la tacha de nulidad absoluta y carente de todo efecto, por faltarle un
requisito esencial para su validez como es el de la unanimidad”[49].
“Por el contrario, ante similar situación de hecho: designación de administrador sin haberse
reunido el número de votos requerido por el reglamento de propiedad horizontal, la
jurisprudencia entendió que si bien la decisión asamblearia era inválida, dicho acto no
estaba afectado de nulidad absoluta y por ende inconfirmable, sino de nulidad relativa, toda
vez que se trata de una nulidad establecida en el solo interés de las partes, no estando en
juego ninguna razón de orden público”[50].
Por exclusión, allende los supuestos señalados, merecerían la declaración de nulidad
relativa todas aquellas decisiones asamblearias que versen sobre cuestiones derivadas de
cláusulas reglamentarias y que no resulten violatorias de las normas legales.

IX.- Confirmación del acto nulo.

El art. 393 del CCyCN fija como requisitos de la confirmación del acto jurídico que "la
parte que puede articular la nulidad relativa manifiesta expresa o tácitamente su voluntad
de tener al acto por válido, después de haber desaparecido la causa de nulidad. El acto de
confirmación no requiere la conformidad de la otra parte".
Por el art. 395 del CCyCN [51] la confirmación de los actos asamblearios con nulidad
relativa puede ser llevada a cabo por una nueva asamblea con efecto retroactivo [52], lo que
le da legitimidad y validez a lo actuado por la anterior sin afectar los derechos de terceros.
Estamos en presencia de la llamada confirmación expresa [53].
También se ha entendido que la confirmación expresa puede quedar a cargo de los
propietarios considerados individualmente, sin que sea exigible la realización de una nueva
asamblea que renueve la decisión, siempre que los consorcistas hubieran tenido
oportunidad de ratificar la designación del nuevo administrador y con ello subsanar el
defecto de la asamblea nula [54].
Por su lado, la confirmación tácita, resulta de la ejecución voluntaria, total o parcial, del
acto sujeto a una acción de nulidad [55]. En este sentido, se ha entendido que si los
consorcistas legitimados para accionar por nulidad han ejecutado voluntariamente los actos
decididos en la asamblea viciada resulta improcedente el planteo de nulidad [56] por cuanto
ha habido confirmación tácita.
Se ha interpretado que existe confirmación tácita cuando a pesar de que la designación del
administrador del consorcio haya sido efectuada en una asamblea inválida por no reunir las
mayorías necesarias, los integrantes del consorcio abonaron las expensas comunes a dicha
persona, confirmando retroactivamente el acto impugnado y purgando el vicio que lo
invalidaba[57].
“Corresponde confirmar el rechazo de la demanda de nulidad de asamblea intentada contra
el consorcio de propietarios, así como también la consignación de expensas promovida,
pues el error material correspondiente al nombre de la administradora en su designación, y
en el cual el actor hace hincapié a lo largo de todos los expedientes, no puede ser
considerado como un vicio susceptible de nulidad, debiendo imponerse las costas de ambas
instancias a la parte vencida en virtud del criterio objetivo de la derrota”.
“El consorcista que pretende la declaración de invalidez de la asamblea deberá invocar y
demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad
para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legítimo, ya que en ningún caso
corresponde declararla por la nulidad misma”.
“No tendrá acogida el argumento que plantea el apelante, pues no surge que la parte actora
haya agotado previamente la vía consorcial antes de iniciar la judicial ni tampoco se extrae
propuesta alguna de nombrar otro administrador distinto de la elegida con 12 votos a favor
en el curso de la asamblea”.
“De la declaración de los testigos propuestos por el accionante, surge que el mismo
presenció las reuniones realizadas por los copropietarios en donde se propusieron distintas
opciones para la administración del consorcio; entonces, se puede decir que al haber estado
presente allí tuvo la oportunidad de proponer candidatos y de debatir acerca del asunto”.
“Nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por
medio de otra asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo
actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (art. 1065 del CCiv.)”.
“Si la designación de la administradora se encontraba viciada de nulidad relativa y con
posterioridad a él, los copropietarios le pagaron las expensas comunes, tal nulidad queda
purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmación expresa de dicho mandato”.
“El actor pudo haber determinado con facilidad y por sus propios medios quien era la
administradora, lo que así han considerado todos los demás consorcistas, no habiéndose
acreditado el agotamiento de la vía consorcial ni tampoco el deposito en forma íntegra de la
prestación debida, debiendo rechazarse la consignación de expensas intentada”[58].
En el régimen de la propiedad horizontal las partes comunes (cuya administración, sustento,
sostenibilidad, seguridad, comodidad y salubridad constituyen el objeto y la finalidad del
consorcio) se hallan al servicio de otras cosas de las que cada componente de la comunidad
tiene la propiedad exclusiva (piso o departamento) y la utilidad o ventaja que tales bienes
proporcionan están estrechamente ligadas y en algunos casos son necesarias y hasta
indispensables para el uso y goce de las cosas exclusivas.
Tengamos a la vista el caso de los denominados servicios centrales: calefacción, agua
caliente, portero eléctrico; etc., o el de cambio de destino. Si bien las calderas o fuentes de
alimentación forman parte de las cosas comunes, el servicio en sí mismo queda integrado a
la unidad funcional y forma parte del derecho subjetivo de cada uno de los titulares del
derecho de propiedad horizontal. Lo mismo puede decirse del destino fijado a las partes
privativas, situación que en buena parte, determina la compra del departamento o piso.
Al respecto se ha resuelto que "los actos del ente colectivo consorcio, exteriorizado
mediante deliberación y resolución mayoritaria, no pueden de modo alguno alterar los
derechos individuales de los propietarios que lo integran, resultantes de su título de
adquisición, ni derogar los principios y disposiciones emergentes de las leyes
aplicables"[59].

X.- Conformidad expresa del art. 2061 CCyCN.

En ocasiones, las resoluciones que toma la asamblea afectan a una o algunas unidades
funcionales en particular; esos son los supuestos previstos en el art. 2061 del código
unificado [60].
A los efectos del cómputo de las mayorías debe distinguirse según cuáles fueran los
derechos que se suprimen o limitan. No es lo mismo limitar el horario de calefacción o
suprimir el servicio de cerradura eléctrica que limitar el uso de las unidades o la posibilidad
de darlas en locación (situación que suele darse respecto de las cocheras con el argumento
de que no ingresen personas extrañas al edificio). Sólo en estos últimos ejemplos se debe
contar con la conformidad expresa de los titulares de las unidades afectadas.
Esto fue también considerado por la doctrina jurisprudencial durante la vigencia del
anterior régimen de la ley de Propiedad Horizontal.
“Corresponde revocar la sentencia apelada y declarar la nulidad de la Asamblea
Extraordinaria convocada por el consorcio demandado, en cuanto dispuso la reforma de la
asignación de los rubros por expensas y la alteración del destino de la unidad funcional
destinada a local de negocio perteneciente a la accionante, debiendo mantenerse lo
establecido en el Reglamento del año 1980 a este respecto, toda vez que se requiere la
unanimidad de todos los copropietarios por tratarse de cláusulas de naturaleza estatutaria,
debiendo reintegrársele a la actora las sumas pagadas con más los intereses según la tasa
activa”.
“No ha existido una completa crítica de los fundamentos expuestos en la sentencia de
primera instancia, toda vez que no puede invocarse la nulidad de una Asamblea en virtud de
vicios en su convocatoria por el copropietario que asistió y participó de aquella sin formular
objeción alguna en orden a tales vicios, convalidando así tácitamente, los que pudieran
haberla afectado”.
“La reforma al destino del inmueble dispuesta por Asamblea Extraordinaria en el año 2010
consistió en una trasgresión directa e inequívoca a las disposiciones expresas del
Reglamento de 1980 respecto a los derechos que tenía la apelante sobre la unidad funcional
nº 2, pues la decisión debió haber sido adoptada por unanimidad, ya que el recorte de los
usos posibles para un local de negocio -reforzado por la negativa a otras limitaciones más
que las de las autoridades municipales- afecta de modo sustancial el derecho que tenía la
demandante al momento de la adquisición del inmueble”.
“Lo que no podían hacer los integrantes de la mayoría del consorcio en la cuota del 69,53
% era precisamente afectar los derechos individuales de la actora que esta adquirió al
comprar el local y cuyo alcance era conocido con precisión -mediante la simple lectura del
Reglamento- por el resto de los propietarios del edificio, toda vez que la modificación de
una cláusula que especifica los gastos o expensas comunes, que soportan los propietarios en
la proporción determinada en otro artículo del estatuto, constituyen verdaderas
disposiciones estatuarias relacionadas con la contribución de los gastos comunes que se
incorporan al reglamento, cuya observancia no se puede imponer a los disidentes ante la
ausencia de consentimiento o voluntad unánime de todos los interesados”.
“En lo que referente al cambio de destino no se ha evidenciado que la diferencia del valor
locativo entre lo que podía percibir con el anterior reglamento y con la reforma haya
originado un daño patrimonial concreto ante la falta de precisiones sobre el estado actual
del local, su habilitación como negocio y eventualmente la existencia de ofertas reales en
torno a este aspecto de la cuestión”[61].
La decisión asamblearia acerca de la disposición y/o asignación de espacios fijos para el
estacionamiento entre los distintos propietarios —en tanto implica la conversión de un
espacio que es común, en espacio común de uso privativo—, importa una decisión de gran
magnitud, que requiere la unanimidad de las voluntades de los propietarios, pues es un caso
en que se afecta su derecho de propiedad, aunque no la titularidad, ni la posibilidad de su
uso y goce [62].

XI.- Costas.

En la inteligencia que el legitimado pasivo de la acción de nulidad de asamblea es el

consorcio de propietarios, en el supuesto que proceda la demanda, por el principio procesal
objetivo de la derrota (art. 68 CPCyCN), la condena recaerá en él.
En la práctica, el o los condueño/s vencedor/es deberá/n pagar también, en la medida de sus
proporciones de contribución a las expensas comunes, los honorarios y gastos causídicos
del derrotado (el consocio que integran).
Por esta razón, afirma Racciatti que la única alternativa es en estos casos requerir una
medida cautelar genérica – pergeñamos que “autosatisfactiva” – por la cual el juez ordene
al administrador del consorcio perdidoso se abstenga de debitar la parte proporcional de
dichas costas al o a los vencedor/es.
De no ser así, el o los actor/es deberá/n afrontar el gasto para luego repetir por cobro de
pesos contra los consorcistas que con su accionar irregular motivaron vicios nulidificantes
en la asamblea, los que generaron la acción de nulidad [63].

XII.- La nulidad de la asamblea consorcial y la mediación prejudicial obligatoria. Plazo de

caducidad. Relación con la ley general de sociedades.

Reafirmando, como vimos más arriba, que el plazo de 30 días postulado por el último
párrafo del art. 2060 del CCyCN para ejercer el derecho a promover la acción de nulidad de
la asamblea consorcial, contados desde la fecha de dicho acto, es un plazo de
caducidad[64] y no de prescripción, nos abocamos a ver cómo juega en dicho plazo la ley
de mediación y conciliación prejudicial obligatoria (26.589).
A estos fines, ya podemos concluir que el plazo de 30 días para impugnar de nulidad una
resolución adoptada por la asamblea de consorcistas, no está excluido del alcance y efectos
de la ley de mediación [65].
La mediación previa a procesos judiciales es de carácter obligatorio[66] y, conforme lo
establece la ley de mediación, ésta suspende tanto los plazos de prescripción como los de
caducidad. Con anterioridad a la actual ley de mediación, el inicio de esta instancia
prejudicial obligatoria sólo suspendía los plazos de prescripción, no así los de caducidad
(cfr. ley 24.573).
En efecto, en el art. 18 de la ley de mediación prejudicial obligatoria, se establece que la
instancia suspende el plazo de prescripción y de caducidad desde la notificación de la
primera audiencia o desde su celebración, lo que ocurra primero, o desde la adjudicación
del mediador por la autoridad judicial. Conforme dicho art. 18, in fine, en todos los casos
el plazo de prescripción y de caducidad se reanudará a partir de los 20 días desde que el
acta de cierre se encuentre a disposición de las partes [67].
Aquí cabe recordar la distinción entre la figura de caducidad y la de prescripción. Mientras
que la caducidad es un modo de extinción de derechos por la omisión de su ejercicio
durante el plazo fijado por la ley o por las partes - y no puede suspenderse o
interrumpirse su curso – [68], la prescripción es un modo de extinción de la acción
judicial y sí puede interrumpirse o suspenderse su curso.
Al respecto, destaco que conforme a doctrina universalmente admitida, la caducidad no está
sujeta a interrupción ni a suspensión. Asimismo, entendemos que la ratio legis del art. 2060,
último párrafo, CCyCN, se basa en la necesidad de dar certeza a las decisiones
asamblearias, evitando así que la vida comunitaria esté sometida a la incertidumbre de que
se declare la nulidad de un acto celebrado por su órgano más trascendente y la consiguiente
extensa exposición a su vulnerabilidad.
En lo que respecta al plazo- 30 días -, encontrándose en análisis una norma de derecho de
fondo, no debe computarse como un plazo procesal, sino que aplica la norma general del
artículo 6 del CCyCN según la cual todos los plazos son de días completos y continuos,
ya que la ley de mediación nada dice sobre si son días corridos o hábiles.
Ahora bien, de acuerdo a estas premisas, podemos concluir que para evitar la caducidad
debe promoverse la demanda dentro del término legal y supeditar su tramitación al
resultado de la mediación.
Sin embargo, aunque la caducidad prevista por el art. 2060, ultima parte, no admite
causales de suspensión, ello no es óbice para afirmar que esa caducidad se impide
presentando ante la mesa general de recepción de expedientes el formulario previsto por la
ley de mediación, o notificando a la contraparte del llamado a la primera audiencia de
mediación o desde la celebración de la misma- lo que ocurra primero - por identificarse esa
actividad con la promoción de la acción de impugnación.
Y esto surge de una interpretación extensiva y si se quiere analógica – aunque quizá la
analogía en este escenario no sea lo más adecuado – del voto minoritario del camarista
Pablo Heredia en el famoso fallo plenario de la Cámara Comercial porteña “Giallombardo,
Dante Néstor c/ ArredamentiItaliani S.A. s/ Ordinario” del 9 de marzo de 2007 (Expediente
N° 79.365/03), en el que se dejó establecido –conforme a jurisprudencia del mismo tribunal
en ese sentido - que el plazo de caducidad del art. 251 LSC no puede ser objeto de
interrupción o suspensión. De ello se desprendía la improcedencia de aplicar por analogía al
art. 251 LSC, el efecto suspensivo de la prescripción del art. 29 de la Ley de Mediación N°
24.573 publicada el 27 de octubre de 1995 que regía al tiempo del mencionado fallo
plenario. En dicha interpretación de la anterior ley, la mediación carecía de efectos
suspensivos sobre el plazo del art. 251 LSC ya que la misma no contemplaba efecto sobre
los plazos de caducidad legales, por lo cual el plenario concluyó que para evitar la
caducidad debía promoverse la demanda dentro del término legal y supeditar su tramitación
al resultado de la mediación.
Recordemos que el art. 251 [69] establece el plazo de caducidad de la acción de
impugnación de las decisiones asamblearias societarias dentro de los 3 meses de cerrada la
asamblea, lo que también es un plazo de caducidad por los mismos motivos expuestos en
oportunidad de analizar el instaurado en el art. 2060, in fine, del CCyCN.
En definitiva, el juez Heredia explicó la distinción entre un acto impeditivo de la caducidad
y un acto interruptivo de la prescripción, a la cual adscribimos.
Para llegar a tal conclusión, se remitió a jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de
la Nación que identificó la confusión que podría generarse cuando el plazo de caducidad
está fijado para el ejercicio de un derecho provisto de acción, confundiendo el acto
impeditivo de la caducidad con el acto interruptivo de la prescripción[70]. La diferencia
entre acto impeditivo y acto interruptivo estaría dada en las consecuencias. El acto
impeditivo es la ejecución dentro del plazo fijado por la ley del acto previsto por ella para
impedir que la caducidad se produzca, es decir que la consecuencia del acto impeditivo es
que la caducidad ya no pueda producirse. Por el contrario, la interrupción de la prescripción
tiene por consecuencia que se reanude el plazo legal una vez que cesa la interrupción.
El Dr. Heredia también hizo referencia a que la derogada ley de mediación (texto según
Ley N° 25.661) nada determinó sobre los plazos de caducidad, pese a que no exceptuó a la
acción de impugnación asamblearia del régimen de mediación previa obligatoria. Esta
omisión legal no alteraba el hecho de que la anterior ley de mediación no impedía u obstaba
al ejercicio de la acción de impugnación asamblearia, sino que le daba cabida por una vía
alternativa y precedente a la judicial. Esto puso en crisis la doctrina del tribunal que había
identificado la promoción de la acción impeditiva con la promoción de la demanda en sede
judicial [71].
De ahí derivó el conflicto interpretativo que dio lugar a dos líneas jurisprudenciales
diversas dentro de la alzada comercialista, cuyo enfrentamiento llevó a la convocatoria
plenaria, ya que la Sala A del tribunal entendía que por aplicación analógica cabía otorgarle
a la anterior ley de mediación eficacia suspensiva al plazo de caducidad, mientras que la
Sala B interpretaba que como la anterior ley de mediación no preveía efectos respecto de
los plazos de caducidad legales, no podían extenderse los mismos analógicamente de un
instituto a otro.
Si bien el juez Heredia no deja lugar a dudas respecto de su postura sobre que la regla
según la cual las causales de suspensión de la prescripción resultan inaplicables a la
caducidad y no pueden eludirse ni por aplicación de la analogía, pasa luego a considerar
otro argumento que distingue su voto del de la mayoría.
Focalizó entonces su análisis en la innovación que trajo la primera ley de mediación al
establecer una instancia previa a la judicial, de carácter obligatorio. Considerando que los
fallos precedentes a la sanción de dicha ley identificaron al acto impeditivo de la caducidad
con la promoción de la demanda en sede judicial, el juez entendió que correspondería
establecer si a partir de la mencionada innovación, se podría tener una comprensión distinta
respecto del acto impeditivo de la caducidad previsto por el art. 251 LSC.
Para abordar este asunto, hizo referencia a la doctrina emanada del holding de la Corte
Suprema en el caso “Nastasi”[72] que estableció que la presentación del formulario del art.
4 de la anterior ley de mediación ante el tribunal competente, tiene eficacia de acto
impeditivo de los plazos de caducidad. Al respecto observó que el art. 251 LSC se refiere a
la promoción de la acción, lo cual no es sinónimo de demanda, lo que permite sostener que
la presentación del formulario de inicio de la mediación tiene carácter suficiente de acción
impeditiva de la caducidad. Así, el acto impeditivo pasaría de ser la demanda a ser la
mediación.
Para los casos en que la mediación previa hubiere fracasado, habiéndose impedido la
caducidad del derecho, la acción que correspondería para el ejercicio de ese derecho -en los
supuestos de nulidad relativa en que únicamente se encuentran en juego intereses privados-
sólo se perdería por prescripción. Al contrario, en los casos en que estuviera comprometido
el orden público, al tratarse de una asamblea viciada de nulidad absoluta, la acción de
impugnación ni caduca ni prescribe, es imprescriptible.
“Conferir efecto impeditivo de la caducidad a la mediación implicaría conservar todas las
disposiciones en juego con pleno vigor, ya que la finalidad de la Ex Ley de Mediación al
instaurar la mediación prejudicial obligatoria fue la de establecer una secuencia mediante la
cual la etapa previa de resolución de conflictos, en caso de prosperar, evitaría los costos de
la judicialización. Si se propone como solución que la demanda deba promoverse
dentro del plazo de caducidad del art. 251 LSC, supeditando su tramitación al
resultado de la mediación, se estaría suprimiendo un texto legal al aplicar el otro, en
lugar de conciliarlos conforme a las reglas de hermenéutica”(el destacado nos
pertenece) [73].
Por lo anterior es que este voto concluyó que la caducidad no admite causales de
suspensión, aunque sí se impide con la mediación.
En síntesis, surge el cuestionamiento de por qué no expandir este razonamiento a lo
previsto para la acción de nulidad de asamblea consorcial. La actual ley de mediación
dispone expresamente que la mediación suspende tanto el plazo de prescripción, como el de
caducidad. Si el óbice estuviera dado en no aceptar el instituto de la suspensión legal de un
plazo de caducidad,bastaría con que la ley fuera modificada para establecer que la
mediación tiene efectos impeditivos de la caducidad, en lugar de suspensivos, debiéndose
entablar la demanda judicial dentro del plazo de prescripción, siempre que la etapa
prejudicial no resultara exitosa.
Tal solución traería aparejada otra cuestión controvertida. Si la caducidad fuera
impedida por la mediación –en lugar de suspendida- significaría que transcurridos los
veinte días desde que se encontrara a disposición de las partes el acta de cierre, se
reanudaría el cómputo del plazo de prescripción.
De esta manera, habría que poner en consideración si correspondería la aplicación del plazo
de prescripción genérico del art. 2560 del CCyCN [74] para los casos de planteos de
nulidad que ataquen el orden público o el del art. 2562, a), de aquel ordenamiento [75], para
los supuestos de pedidos de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos jurídicos.
Sin dudas, habrá que considerar la vulnerabilidad jurídica a que quedarían expuestas las
decisiones asamblearias por un plazo tan prolongado, sobre todo si se lo compara con los
treinta días del plazo de caducidad.
Sea cual fuere la postura que adoptemos al respecto, la ley de mediación vigente
establece expresamente que la mediación suspende el plazo de la prescripción y de la
caducidad, y que el mismo se reanuda a partir de los veinte días de estar a disposición de
las partes el acta de cierre de la mediación, sin excluir de su alcance a la acción de
impugnación de decisiones asamblearias prevista en el artículo 2060, última parte, del
CCyCN.

XIII.- Aplicación a los conjuntos inmobiliarios.

Los conjuntos inmobiliarios (desarrollados en el Libro IV, Título VI del CCyCN)

constituyen otro de los nuevos derechos reales creados por el código unificado (cfr.
art.1887, d, CCyCN).
Sin pretender adentrarnos en el debate sobre si en rigor de verdad éste es un derecho real
autónomo o bien puede o debe considerárselo como especie del género derecho real de la
propiedad horizontal, lo cierto es que el art. 2073 del reseñado plexo normativo establece
que “Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
Añade el articulado del código nuevo en el segundo párrafo del art. 2075: “Todos los
conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el
presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial”.
Ante lo preceptuado por el ordenamiento, es dable decir que no cabe duda de la aplicación
directa del párrafo in fine del art.2060 a los conjuntos inmobiliarios, por lo que lo ut supra
desarrollado a lo largo del presente trabajo, es también atinente a las asambleas de esta
clase o tipología de derecho real, con las características propias que le da el mencionado
Título VI del Libro Cuarto.

XIV.- A modo de corolario.

El derecho a plantear la nulidad de la asamblea consorcial ahora está específicamente

contemplado en el ordenamiento legal privado.
Esto es aplicable tanto para el reconocido derecho real autónomo de propiedad horizontal
cuanto al de los conjuntos inmobiliarios, al que se lo define como un derecho de propiedad
horizontal especial.
El nuevo CCyCN trae aparejada la novedad de incluir entre sus postulados un plazo de
caducidad – demasiado corto, por cierto – para el ejercicio del derecho de promover la
acción judicial de nulidad de asamblea de un consorcio dentro del sistema de la propiedad
horizontal.
Lamentablemente, el codificador erró al dar inicio del mentado plazo desde la fecha de la
asamblea, no teniendo en cuenta algunas vicisitudes que se muestran en la práctica
consorcial y no habiendo previsto que como todo plazo, debe correr a partir de su
notificación, ya sea fehaciente o por imperio de la ley.
Se mantiene, dentro del régimen de nulidades civiles, la clasificación de actos nulos y
anulables, con sus diferentes orígenes, causas y efectos.
La legitimación de las partes se apoya en lo que tradicionalmente han manifestado la
doctrina y la jurisprudencia señera.
A la tesis confirmatoria de los actos nulos por el consentimiento expreso o tácito del
pretenso nulificante, se agrega mediante la reforma el precepto contenido en el art. 2061,
consistente en la necesidad de la conformidad expresa del titular de derechos subjetivos
agraviados para dar validez al acto.
En vista a que el plazo para el planteo es exiguo, nos inclinamos por interpretar
armoniosamente la relación del mismo con la ley de mediación prejudicial obligatoria,
sustentando la idea que el inicio de tal instancia implica un acto impeditivo de la caducidad,
no requiriéndose la formal interposición de la demanda ante el tribunal, atento a que en una
consideración amplia del concepto “demanda”, el requerimiento a la mediación previa la
incluye.

(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su

profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad
horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados
nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó
en numerosos cursos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más
diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de
numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de
ejercicio profesional. Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del
CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB).
Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y
fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual
coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs
líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro –
Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad
Industrial.
[1] Gabás, Alberto A., “Nulidad de la asamblea del consorcio”, pgs. 83 y ss., 103,
Hammurabi, Bs.As., 2003.
[2] cfr. Gabás, Alberto A., “Incidencias del Código Civil y Comercial. Propiedad
Horizontal. Conjuntos Inmobiliarios”, pg. 174, Hammurabi, Bs.As., 2015.
[3] Ver Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Asambleas, en “Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado” - Tomo V, Rivera, Julio César - Medina, Graciela, directores, Bs.As.,
La Ley, 2014, pg. 576.
[4] cfr. Braidot, Eliana V., Cap.IX. La Asamblea de Copropietarios, pg.458, en “Propiedad
Horizontal”, dir. y coord.., Smayevsky, M.-Penna, M.A., La Ley, Bs.As.,2011.
[5] cfr. Fraga, Andrés, Asambleas, Cap. XI, en “Propiedad Horizontal”, Kiper, Claudio,
director, Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008, pg. 336; con cita a CNCiv., Sala K, 13/09-
2004, in re “Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernández, Nelson R.”.
[6] CNac.Civ., Sala I, 11/03/2003, “Baigorri, Alfredo Oscar c/Consorcio La Pampa 3121 s/
nulidad de asamblea.
[7] CNCiv, Sala H, 22/05/1992, “Pierri, Alfredo c/ Consorcio Uruguay 1350/58/68/76”, JA
1992-II-593.
[8] CNCiv, Sala A, autos: "Lagos, Victoria María y otros c/ Consorcio de Propietarios
Guardia Nacional S/N esquina Miguel Artigas s/ Nulidad de asamblea”, 02/03/12.
[9] Cám. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1ª, 27/11/2001, en “Brizuela, Humberto Oscar v.
Cooperativa Viviendas y Consorcios Integración y Progreso s/nulidad s/c. ejecución”, AP
14/79107.
[10] CNac.Civ., Sala M, agosto 29-1991, en “Moral, Ricardo c. Consorcio de Propietarios
Maipú”, JA, 1992-I-364; en idéntico sentido Sala A, 15/09/92, JA, 1994-IV, síntesis; ídem,
31/10/94, LL, 1995-D-363; DJ, 1995-2-1264.
[11] Art.4023 Cód.Civ..:”Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez
años, salvo disposición especial. Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad,
trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor”.
[12] conf. CNac.Civ., Sala D, 07/10/1991, en “Olceso, Carlos c/ Consorcio de Prop. Av.
Rivadavia 3901/7 s/ sumario”, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 1997.
[13] Art. 4030 Cód.Civ..: “La acción de nulidad de los actos jurídicos, por violencia,
intimidación, dolo, error, o falsa causa, se prescribe por dos años, desde que la violencia o
intimidación hubiese cesado, y desde que el error, el dolo, o falsa causa fuese conocida”.
[14] Bendersky, Mario, “Nulidad de asambleas en el régimen de propiedad horizontal”,
Bs.As., Abeledo-Perrot, 1959, pg.132.
[15] Art. 251 LSC, hoy por conducto de la ley 26.994, Ley General de Sociedades:
Impugnación de la decisión asamblearia. Titulares. ARTICULO 251. — Toda resolución de
la asamblea adoptada en violación de la ley, el estatuto o el reglamento, puede ser
impugnada de nulidad por los accionistas que no hubieren votado favorablemente en la
respectiva decisión y por los ausentes que acrediten la calidad de accionistas a la fecha de la
decisión impugnada. Los accionistas que votaron favorablemente pueden impugnarla si su
voto es anulable por vicio de la voluntad.
También pueden impugnarla los directores, síndicos, miembros del consejo de vigilancia o
la autoridad de contralor.
[16] Costantino, Juan A., "La propiedad horizontal en el Proyecto de Código", LL 2013-A-
591, cita online: AR/DOC/4632/2012.
[17] Mariani de Vidal, Marina, "Propiedad horizontal. Asambleas. Nulidad. Plazo para
deducirla", LL 2014-B-485.
[18] op.cit. nota 2., pg.175.
[19] cfr. Costantino, Juan A., “La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación”, pg. 172, Hammurabi, Bs.As., 2015.
[20] cfr. Bendersky, Mario, “Nulidad de asambleas en el régimen de la propiedad
horizontal”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1959, pg. 143 y ss..
[21] conf. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.,”Propiedad Horizontal. Conjuntos Inmobiliarios.
Tiempo Compartido. Cementerios Privados”, 2016, Bs.As., Abeledo Perrot, pg.314.
[22] v. Laquis, Manuel A. – Siperman, Arnoldo, “La Propiedad Horizontal en el Derecho
Argentino, Bs.As., Abeledo-Perrot, 1966, pg. 117.
[23] v. Calvo, Carlos D., “Manual Práctico de Propiedad Horizontal”, Bs.As., Ed.
Universidad, 1980, pg. 68.
[24] v. Racciatti, Hernán, “Propiedad por pisos o por departamentos”, Bs.As., Depalma,
1982, pg.233.
[25] conf. Laquis-Siperman, op.cit., pg. 129.
[26] CNEsp.Civ.yCom., Sala I, 26/02/1988, Jurisp. Cám.Civ., Isis, sum.4511.
[27] Gurfinkel de Wendy, Lilian N.,”Propiedad Horizontal. Conjuntos Inmobiliarios.
Tiempo Compartido. Cementerios Privados”, 2016, Bs.As., Abeledo Perrot, pgs. 314/315.
[28] CNEsp.Civ.y Com., Sala IV, 20/09/82, ED, 101-435.
[29] Gurfinkel de Wendy, Lilian N., op. cit. nota 27, pgs. 315/316.
[30] Cám. Nac. Esp. Civ. y Com., Sala I, 02/05/1980, LL 1980-C-77; Cám.Nac.Civ., Sala
I, 15/08/1991, Isis, sum. 1896.
[31] Cám. Nac. Civ., Sala E, 01/08/1968, ED 27-420.
[32] conf. Highton, Elena I., "Propiedad Horizontal y prehorizontalidad", 2ª ed. renovada y
ampliada. Bs.As., Hammurabi, 2007, p. 655. En contra, Gabás opina que "si bien la opinión
mayoritaria se inclina hacia la postura que exige la acreditación de un daño o un serio
interés violado para pedir la invalidez de la asamblea, nosotros entendemos que habiéndose
incurrido en violación a las disposiciones que legislan sobre asambleas, basta para justificar
un pedido de nulidad, con la sola excepción del caso en que el peticionante, de alguna
manera haya consentido la resolución asamblearia, incluso por el silencio y el mero
transcurso del tiempo sin realizar objeción alguna" (en “Manual teórico-práctico de
propiedad horizontal.”, 2ª ed., Bs.As., Hammurabi,1991, pg. 409).
[33] Cám. Nac. Civ., Sala D, 22/9/1967, LL 131-1096.
[34] En contra: Bendersky, M., “Nulidad de las asambleas...”, cit., p. 180, entiende que en
caso de actos nulos el administrador está legitimado para plantear la nulidad de la
asamblea.
[35] “El administrador no propietario no está legitimado para plantear la nulidad de una
asamblea, ni puede impugnar su remoción, causada o incausada, pues su interés, en el caso
en el que se tome una decisión que lo perjudique, queda limitado al reclamo de los daños e
intereses causados” (Cám. Nac. Apel. Civ., Sala L, in re "Basar Vace v. Cons. Prop.
Malabia 2344 s/nulidad de acto jurídico”, 02/11/2012, DJ del 22/05/2013, pg. 9 con nota de
Diego Hernán Tachella. Cita online: AR/JUR/60570/2012).
[36] Highton, Elena I., ob. cit., pág. 582.
[37] Cám. Nac. Civ., sala G , 22/02/2011, “Perrotti, Carlos A. v. Consorcio de Propietarios
Av. Rivadavia 4483/85”, citar AP 1/70068470-6.
[38] C. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2 ª, 27/05/1999, en el expediente “Candal, Osvaldo
Horacio v. Consorcio de copropietarios edificio Costa Brava s/ cobro de pesos”, AP
14/123801.
[39] CNac.Civ. Sala H, 16-dic-2016, en autos “Taranco, María Fernanda c/ Consorcio
Junín 1255 y otros | nulidad de acto jurídico”, con voto de la vocal preopinante Dra. Liliana
E. Abreut de Begher, al que adhirieron los Dres. José Benito Fajre y Claudio M. Kiper;
MJJ102732.
[40] ídem nota anterior.
[41] CNac.Ap.Civ. Sala G, 03-11-2016, “Esteban Ramón A. c/Cons. de Prop. Solares de
Zarate s/Nulidad de Asamblea”, IJ-CCLII-301.
[42] ídem nota anterior.
[43] Cám. Nac. Civ., Sala E, 28/03/1996, JA 1997-IV-síntesis.
[44] Cám. Nac. Civ., Sala L , 18/05/2000, BILTMORE S.A. v. CONSORCIO DE
PROPIETARIOS HIPÓLITO YRIGOYEN 428/34 s/ NULIDAD DE ASAMBLEA. Citar
AP 10/8492.
[45] Cám. Nac. Civ., Sala J, 02/02/1995, Isis, sum. 6103.
[46] Cám. Nac. Civ., Sala L , 18/05/2000, BILTMORE S.A. v. CONSORCIO DE
PROPIETARIOS HIPÓLITO YRIGOYEN 428/34 s/ NULIDAD DE ASAMBLEA. Citar
AP 10/8492.
[47] CNCiv., Sala H, 11/11/1996, en “Cersósimo, S., c/ Koselstein, A. s/ sumario”.
[48] ibídem nota 29, pg. 317/18.
[49] “En un consorcio, por encima de la voluntad de la asamblea de copropietarios, se
encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma,
posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado.
Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de
cumplimiento imperativo —en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución
de los propietarios al pago de las expensas comunes—" (C. 2ª Civ. Com. y Cont. Adm. Río
Cuarto, 28/5/1998, LLC 1998-1494).
[50] cfr. Cám. Nac. Civ., Sala D, 03/10/1968, “"Colombo, Juan L. y otros", JA 4-1969-
394. El decisorio, comentado por Laquis, mereció la siguiente reflexión: "No se nos oculta
que el juzgador enfrenta problemas que la especulación teórica puede sortear con suma
facilidad. Sin embargo creemos que en el fallo que anotamos las circunstancias del caso
sometido a decisión del tribunal deben ceder frente a la clara arquitectura del Código en
materia de nulidades y a la imposibilidad de sustentar la continuidad de la administración,
ya sea mediante las reglas del Código que se han considerado, ya sea mediante
disposiciones de la ley especial, que permitan la confirmación tácita del mandato del
administrador tal como acontece en otros órdenes legislativos", Laquis, Manuel, "La
validez de las asambleas y el mandato tácito en la ley 13.512", LL 133-655. Paralelamente,
y en posición contraria, contamos con el célebre artículo del maestro Jorge H. Alterini,
“ASAMBLEAS. NULIDAD. MANDATO (UN NUEVO PLANTEAMIENTO SOBRE UN
TEMA POLÉMICO), en el que se explaya – en apretada síntesis – sobre lo siguiente: “La
interesante sentencia de la sala " D" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil que
motiva esta nota se pronunció sobre la nulidad articulada por un grupo de consortes contra
el nombramiento de administrador de un consorcio por no haberse alcanzado la mayoría
requerida a esos efectos. Dicha sentencia, revocatoria de la de primera instancia, rechazó la
pretensión actora sobre la base de la trama argumental que expondremos:
a) De las disposiciones del reglamento respectivo "resulta que para la designación de
administrador se requiere una mayoría de dos tercios de votos del total, mayoría que no
existía en la asamblea... en la que fue nombrado... a la que sólo concurrieron 14
copropietarios sobre un total de 23. De ahí que la decisión de la asamblea sea inválida por
no haberse reunido el número de votos requerido por el Reglamento de Copropiedad".
b) Sin embargo, el contrato de mandato no estaba afectado ‘de nulidad absoluta’ y, por
ende, inconfirmable, sino de nulidad relativa, toda vez que se trata de una nulidad
establecida en el solo interés de las partes, no estando en juego ninguna razón de orden
público. Se asimila la situación a los actos otorgados por personas relativamente incapaces
(art 1042)...".
c) "Con posterioridad a la designación... los integrantes del consorcio, por cerca de un año,
pagaron a él las expensas comunes, con lo que expresamente confirmaron su designación,
purgando así el vicio que lo invalidaba, confirmación que convalidó retroactivamente el
acto impugnado de acuerdo con lo dispuesto por el C. C., art. 1 065".
d) En todo caso, "siendo que la asamblea puede en cualquier momento remover al
administrador revocando el mandato, no se alcanza a percibir cuál es el interés jurídico
comprometido, máxime cuando ha habido una confirmación expresa del acto impugnado y
además la conducta de los integrantes del consorcio con posterioridad a la designación...,
constituyó una ratificación de su actuación que equivale al mandato (arts. 1 935 y 1936, C.
C.), lo que pone en evidencia que mal pudieron luego cuestionar la validez de su
designación".
[51] Art. 395.- Efecto retroactivo. La confirmación del acto entre vivos originalmente nulo
tiene efecto retroactivo a la fecha en que se celebró. La confirmación de disposiciones de
última voluntad opera desde la muerte del causante. La retroactividad de la confirmación no
perjudica los derechos de terceros de buena fe.
[52] Cám. Nac. Civ., Sala E, 11/07/1996, Isis, sum. 8389. En el caso, la asamblea inválida
había designado administrador del consorcio sin cumplir las formalidades previstas en el
reglamento. El tribunal entendió que se trataba de una nulidad relativa y por lo tanto
confirmable, ya que sólo estaba en tela de juicio el interés privado de los consorcistas
considerados individualmente, pero no incide sobre los bienes superiores de la comunidad.
[53] cfr. Art.394 CCyCN, primer párrafo : ”Forma. Si la confirmación es expresa, el
instrumento en que ella conste debe reunir las formas exigidas para el acto que se sanea y
contener la mención precisa de la causa de la nulidad, de su desaparición y de la voluntad
de confirmar el acto”.
[54] Cám.Nac. Esp. Civ. y Com., Sala VI, 15/03/1982, “Consocio de propietarios Arenales
837/43/51”, LL 1982-C-284.
[55] cfr. Art. 394 CCyCN-Segundo párrafo: “La confirmación tácita resulta del
cumplimiento total o parcial del acto nulo realizado con conocimiento de la causa de
nulidad o de otro acto del que se deriva la voluntad inequívoca de sanear el vicio del acto”.
[56] Cám. Nac. Esp. Civ. y Com., Sala IV, 05/08/1980, Rep.ED, 17-785. Ídem: Cám. Nac.
Civ., Sala A, 10/07/1964, ED 8-562.
[57] Cám. Civ. Cap., Sala D, 03/10/1968, JA 4-1969-394. En el caso de decidió que la
nulidad de la asamblea era relativa y por lo tanto confirmable. En igual sentido, Sala K,
01/07/2009, “Pell, Nydia Susana c/ Maillet, Mónica”, La Ley, 28/01/2010.
[58] CNac.Ap.Civ., Sala B, 18-abr-2016, “Muleiro, Carlos c/ Cons. de Prop. San José de
Calasanz N°(...) | nulidad de asamblea”, MJ-JU-M-99019-AR.
[59] C. Nac. Civ., sala D, 13/8/1970, LL 141-647. En el mismo sentido la Sala A resolvió
la nulidad de una asamblea en la cual, sin lograr unanimidad, se modificó la norma que
regía para cambiar la distribución del espacio destinado a la guarda de vehículos en el
sótano y en la planta baja del edificio (LL 131-851.
[60] Art. 2061 CCyCN – “Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación
de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento
cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares”.
[61] CNac.Ap.Civil, Sala E, 10-ago-2016, “Q. M. C. c/ Consorcio de Propietarios Av.
Federico Lacroze s/ daños y perjuicios”, MJJ100877.
[62] CNCiv., Sala A, 08/07/2010, Lexis N° 1/70065551-2.
[63] cfr. Costantino, Juan A., “Nulidad de asamblea consorcial. Legitimación pasiva”, La
Ley, 1994-B-393.
[64] Art. 2566, CCyCN- Efectos. La caducidad extingue el derecho no ejercido.
[65] Art. 5º, Ley 26.589 — Controversias excluidas del procedimiento de mediación
prejudicial obligatoria. El procedimiento de mediación prejudicial obligatoria no será
aplicable en los siguientes casos:
a) Acciones penales;
b) Acciones de separación personal y divorcio, nulidad de matrimonio, filiación, patria
potestad y adopción, con excepción de las cuestiones patrimoniales derivadas de éstas. El
juez deberá dividir los procesos, derivando la parte patrimonial al mediador;
c) Causas en que el Estado nacional, las provincias, los municipios o la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires o sus entidades descentralizadas sean parte, salvo en el caso que medie
autorización expresa y no se trate de ninguno de los supuestos a que se refiere el artículo
841 del Código Civil;
d) Procesos de inhabilitación, de declaración de incapacidad y de rehabilitación;
e) Amparos, hábeas corpus, hábeas data e interdictos;
f) Medidas cautelares;
g) Diligencias preliminares y prueba anticipada;
h) Juicios sucesorios;
i) Concursos preventivos y quiebras;
j) Convocatoria a asamblea de copropietarios prevista por el artículo 10 de la ley 13.512;
k) Conflictos de competencia de la justicia del trabajo;
l) Procesos voluntarios).
[66] Art 1º, Ley 26.589— Objeto. Se establece con carácter obligatorio la mediación
previa a todo proceso judicial, la que se regirá por las disposiciones de la presente ley. Este
procedimiento promoverá la comunicación directa entre las partes para la solución
extrajudicial de la controversia.
[67] Art. 18, Ley 26.589. — Prescripción y caducidad. La mediación suspende el plazo de
prescripción y de la caducidad en los siguientes casos:
a) En la mediación por acuerdo de partes, desde la fecha de imposición del medio
fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido, o desde la celebración de la
misma, lo que ocurra primero;
b) En la mediación por sorteo, desde la fecha de adjudicación del mediador por la
autoridad judicial;
c) En la mediación a propuesta del requirente, desde la fecha de imposición del medio
fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido, o desde la celebración de la
misma, lo que ocurra primero.
En los dos primeros supuestos, la suspensión opera contra todas las partes. En el caso del
inciso c), únicamente contra aquél a quien se dirige la notificación.
En todos los casos, el plazo de prescripción y de caducidad se reanudará a partir de los
veinte (20) días contados desde el momento que el acta de cierre del procedimiento de
mediación prejudicial obligatoria se encuentre a disposición de las partes.
[68] Art. 2567, CCyCN- Suspensión e interrupción. Los plazos de caducidad no se
suspenden ni se interrumpen, excepto disposición legal en contrario.
[69] Art. 251, LGS. Impugnación de la decisión asamblearia. Titulares. Toda resolución de
la asamblea adoptada en violación de la ley, el estatuto o el reglamento, puede ser
impugnada de nulidad por los accionistas que no hubieren votado favorablemente en la
respectiva decisión y por los ausentes que acrediten la calidad de accionistas a la fecha de la
decisión impugnada. Los accionistas que votaron favorablemente pueden impugnarla si su
voto es anulable por vicio de la voluntad.
También pueden impugnarla los directores, síndicos, miembros del consejo de vigilancia o
la autoridad de contralor.
Promoción de la acción.
La acción se promoverá contra la sociedad, por ante el Juez de su domicilio, dentro de los
tres (3) meses de clausurada la asamblea.
[70] CSJN 13/12/1988 “Sud América T. y M. Cía. de Seg. S.A. c/ S.A.S. Scandinavian
A.S. s/ cobro” (Fallos 311:2646), considerando 3°: “(…) La caducidad, aunque guarde
ciertas semejanzas con la prescripción, es una institución diferente, es un modo de
extinción de ciertos derecho en razón de la omisión de su ejercicio durante el plazo
prefijado por la ley o la voluntad de los particulares. Y es doctrina universalmente admitida
que la caducidad no está sujeta a interrupción ni a suspensión ya que se aplica a
pretensiones para cuyo ejercicio se señala un término preciso, por lo que nacen
originariamente con esa limitación de tiempo en virtud de la cual no se pueden hacer valer
una vez transcurrido el plazo respectivo. Cuando el plazo de caducidad está fijado para el
ejercicio de una acción, la promoción de ésta podría confundirse a primera vista con el acto
interruptivo de la prescripción. Sin embargo, no es así, sino que se trata de lo que se
denomina acto impeditivo -y no interruptivo- de la caducidad, es decir, la ejecución dentro
del plazo fijado por la ley del acto previsto por ella para impedir que la caducidad se
produzca. La diferencia práctica estriba en que la interrupción de la prescripción tiene por
consecuencia que comience a correr de nuevo el plazo legal (art. 3998, ver Texto del
Código Civil), mientras que el acto impeditivo hace que ya la caducidad no pueda
producirse. (…)”.
[71] cfr. Beccar Varela, Rocío, “Comentario al fallo ‘Longo, Alejandra Viviana c/
Construcciones Sur SA s/ Ordinario’, CNCOM, Sala F 06/02/2014, www.abogados.com.ar,
08/09/2014.
[72] CSJN, 16/10/2002. “Nastasi, Grace J. v. Aerolíneas Argentinas S.A.” (Fallos
325:2703), considerando 5° “(…) A lo que cabe añadir que el propio art. 4, ver Texto Ley
de Mediación Obligatoria, califica a dicho formulario como la actuación a través de la cual
el reclamante formaliza su ‘pretensión ante la mesa general de recepción’, expresión que
inequívocamente pone de manifiesto lo expuesto en el sentido de que en él está presente el
ejercicio de la acción de responsabilidad que obra como hecho impeditivo de la caducidad
de que se trata. (…)”.
[73] cfr. Beccar Varela, Rocio, ib. art.cit..nota 72.
[74] Art. 2560, CCyCN- Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años,
excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local.
[75] Art. 2562, CCyCN- Plazo de prescripción de dos años. Prescriben a los dos años: a) el
pedido de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos jurídicos; (…)”.
Citar: elDial DC2535
Publicado el: 5/22/2018
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