Dessarrollo e innovacción de los

l proceesos de valuación
v n en Arge
entina
Asociaación Americana de Rematado ores Corredoress Inmobiliarios Tasadores
T y Balanceadores- para la jornada académica
a
del 29 de junio del 20018 en la Univeersidad del Salvaador -CABA
Por Marrcela Agustin
na Ibáñez
En materia
m de vvaluaciones son mucho os los autores que de unau maneraa u otra noss brindan
elemmentos oporrtunos para poder marccar el “hilo conductor”” en la especialidad de tasar. Es
decirr, desde donnde viene, por donde pa asa y hacia dónde va el e sistema dee valuaciones. En mi
caso en particular, siempree arranco –para todas mis publicaaciones- con un contenido que
considero que ese el más an ntiguo del mundo
m e la Biblia, donde se encuentra
y quee se relata en
un detalle histórico del parrámetro de la función de d fijar un precio,
p en ccuanto a: loss objetos
ujeto valuad
para valuar, el su dor y el resu
ultado “oficiial” impuestto en la valu
uación; es un valioso
conteenido globaal que los innvito a leerr desde Levvítico Capítuulo 27 en cualquier versión del
libro sagrado Laa Biblia, lo que les perrmitirá enriiquecer en sabiduría ggeneral paraa toda la
vida.
Es muy
m interesaante el prim mer anteced dente histórico, y paraa avanzar lees digo quee en esta
oporrtunidad no o voy a exponer un co ontenido conceptual dee la materia o una esspecie de
aclarratio terminnis en valuacciones, no en
e absoluto. Vengo a trratar de evid denciar un tramo
t de
la hisstoria, para rescatar deel pensamieento dos poosiciones do
octrinarias q
que influencciaron en
Argentina, y cassualmente de d ellas devviene todo concepto para la especialidad de tasar en
nuesstro país; si bien el imppacto fundaamental quee estimula el e desarrolloo de la especialidad
proviene de Estaados Unidoss con autorees de base anglosajona
a a, nosotros a mediadoss del siglo
pasado, avanzam mos sobre una
u perspecctiva de mettodología prropia en la eespecialidad d.
En este título, rrescato un tramo hipo otético de la historia, pues el ressultado en tesist nos
demuestra que tanto paraa Argentina y/o Américca Latina loss métodos d de tasaciónn nacen y
se applican -ya seea- sobre unn sentido co
onsensuado colectivo e instituciona al y objetivo
o, o bien,
en un n sentido prropio individ
dual aceptable y subjettivo. En el prrimer caso sserían los co
onceptos
y lineeamientos d de organismmos oficiales como el Tribunal
T de Tasaciones de la Nació ón TTN o
Conssejos Provin nciales de Tasacioness, además de instituciones privvadas nacio onales e
interrnacionales como el UPAV; y en el e segundo caso, son las metodo ologías prop puestas y
publiicadas por d distintos auttores, más las ideas o procesos reegionalizadoos sobre exp presiones
técniicas debidamente acep ptables, justificables y permisibles en los usos y costum mbres de
los profesionales en Argentina.
Antes de avanzar en el reelato, quiero o indicar quue estos co
ontenidos fueron frutoo de una
expoosición que realicé–porr atenta invvitación de la Asociació
ón Americana de Rem matadores
Correedores Inmobiliarios Taasadores y Balanceado ores- para laa jornada académica del
d 29 de
junio
o del 2018 en
e la Univerrsidad del Saalvador -CAABA-, donde expuse estte tramo de la “línea
del tiempo” quee extraigo desde el Siglo XIX -aprooximadamente- de Argentina, a los efectos

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

de poder destaccar el desarrrollo y la innnovación de
d los processos de valuación, sobre la base
de prrácticas usaadas y de la influencia de
d autores de
d otros paííses, para lleegar a un orrganizado
y meetodológico proceso téccnico nacion nal.
Tamb bién quiero destacar el aporte invvaluable quee me brindaa el Dr. Sebastián Nini Zalazar y
doceentes en la carrera dee Martilleroo y Corredo or de la Unniversidad SSiglo 21, su
umado el
acommpañamientto permaneente de la editorial Alveroni
A de Córdoba y el Appraisal team
InterrProValues, que estimulan y complementan laa iniciativa de
d investigacción, la que no cesa.
Cabee agregar qu ue, mi ansieedad para esta presentación, me ha h llevado a buscar infoormación
desde la época de la coloniia, pero hassta ahora ess muy poco lo que he p podido rescaatar, sólo
algunnas frases o párrafos aislados, lo o que sería como “un casi nada””, ya que no n puedo
vincu
ular las expresiones haalladas con un autor o elemento editado e (im
mpreso o diggital) que
me ayude
a a susttentar la infformación. Pero,
P como “el que bussca siempree encuentra” seguiré
exploorando constantementte, pues alggo encontraré; y de igual modo, mi idea sobre s los
conteenidos aquíí vertidos, ese que ellos sean ratificcados y/o reectificados ppor todo ob
bservador
y estudioso en laa materia, loo que puedaa significar un futuro aporte más ccontundente; ya que
la preemisa es sieempre brind dar lo mejorr para la mu
ultidisciplinaar de valuaciones.
Pueddo sugerir como comieenzo oportuno de relatto, un anticipo inicial d desde el Siglo XIX en
Argentina con la llamativa ley de Enffiteusis del año 1826, ya que la norma literalmente
identtifica a sujetos valuado
ores, caracteerísticas y finalidad
f dee la función de valuar, como así
tambbién al contrralor o auto
orizador quee certifica y llega a un reesultado fin
nal.
En laa época men orrespondían al dominio público y estaba prohibida su
ncionada, laas tierras co
enajeenación en todo el terrritorio del Esstado, lo ún
nico permitid
do para su u
uso, era con
ncederlas
en enfiteusis
e “ccuando menos” lo eraa para un p plazo de 20 0 años y quién ocupaara debía
abon nar un canonn o renta al Tesoro Púb blico.

PROCESO QUE IMPONE LA NORM MA ARGETINA Siglo XIXX

PROCCEDIMIENTO O: Art. 3. El valor de lass tierras serrá graduadoo en términoos equitativvos por
un ju
ury de cinco o propietario os de los más inmediattos, en cuan nto pueda sser, al terren
no que
ha dee justipreciaarse, o de trres en caso de no haberlos en aquel número.
DESIGGNACIÓN: A Art. 4. El Go
obierno reglará la form ma en que haa de ser nombrado el juryj de
que habla
h el artíículo anterioor, y el juez que ha de presidirlo.
p
CONTTRALOR: Arrt. 5. Si la valuación
v heecha por el jury fuesee reclamadaa, o por parte del
enfiteuta, o porr la del fisco, resolveráá definitivamente un segundo
s jurry compuessto del
mism
mo modo qu ue el primerro.
Cuadro
o 1.

En laa práctica, estos “jurrys” de valuadores no considerraban ningúún procesoo técnico

evideenciado o regla
r de vaaluación im
mpuesta oficcialmente, sino
s bien, su decisión se
más b

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

basaba sobre una postura subjetiva al a momento o de fijar el valor del ccanon, y lo sería en
relacción directaa (circunstaancial y peersonal) a su vecino ocupante.. Los antecedentes
histó
óricos, polítiicos y económicos eviddenciarían a futuro, inconvenientees de inequ uidad, no
sólo en relación a los mo ontos calculados, sino también a los benefficiarios de grandes
exten nsiones de ttierras que conformaroon importanntes latifund
dios graciass a sus vincu
ulaciones
políticas, los quue ya denttro del nueevo sistemaa de organiización del Estado, reesultarían
terraatenientes al obtener el Dominio de las propieedades en su posesión.
Ahorra bien, exclluyendo la connotación
c n política, d
dentro de laa materia dee tasaciones, lo más
impoortante aquí es: resscatar quee existió u un procedimiento dee valuación cuyas
caraccterísticas eran subjeetivas, adem más la existencia dee un “cuerpo de vaaluadores
confoormados po or ley” -en un decir- po
or un “jury”” y, la finalid
dad de fijar el “precio”,, el que a
su veez podía seer reclamad do y luego revisado en una segu unda instan ncia, para raatificar o
rectifficar resultaado. Y en este proceso, tendríamos en práctica el “eenfoque baasado en
ingreesos” al quee comúnmeente se lo id dentifica commo el méto odo de la reenta, capitalización o
indireecto en Arggentina.
Me permitiría
p decir que esttos proceso e canon de la tierra, no sólo se
os de valuacción sobre el
diero
on en Argen ntina, sino también enn otros paísses de Améérica Latina; de igual modo
m en
América Anglosaajona ya que también se s suscitó ppor la mismaa época estta gestión, conforme
c
las reeferencias brindadas por
p Wilfred do Cruz Lannausse, las que compaartiré en la próxima
expoosición Deveelopment off the appraissal in Amériica.
Avannzando ya so obre el Siglo
o XX, y con un caudal ded profesionales americanos que sumaron
aportes vigoroso os a la sociedad de Arrgentina, deesde la épocca de Sarmiento, comiienzan a
esboozarse algunnas metodologías de vaaluación teó óricas/práctticas destinaadas a la fijjación de
upuestos, reeposicioness y/o reparaciones, etc., que suscitaban en
valorr-precio, cosstos y presu
la meedida que se dinamizab ba el desarrrollo urbano
o organizado
o y el sistem
ma de comerrcio en el
merccado común n.
Si bien el dero ogado Códiggo de Com mercio (Ley 15/1862 y modificato orias) exclu
uía de la
comp pra-venta mercantil
m a los
l bienes raíces
r (art. 452 inc. 1 C.C.), cabe decir que lo mismo
evoluucionaba el e negocio o inmobiliario en las transacciones co omerciales, donde
subjeetivamente,, por compaaración de valores
v de ccompra-ven nta se fijabaa un precio entre los
particulares, con la excepcción del casso en aqueellos negocio inmobiliaarios (desarrollos en
edificcios público
os, infraestrructura urbaana, exproppiaciones) donde
d particcipaba el Esstado, ya
que en esas circcunstancias eran sus fu uncionarios o, emplead dos del Min nisterio de Hacienda
H
y/o dependencia
d as correspondientes qu uienes proceedían en la tarea de valuación.
Realizando la “zzaranda” dee la informaación docum
mentada dee la época, podemos partir
p con
información pu ublicada deesde la déccada del 30 3 con dos exponenttes en maateria de
valuaaciones, po or un lado el Arq. Jorge Rivarolaa y, por el otro el Ingg. Emilio Dickmann.
Quienes aportaron procesos de valuaciones desde dos pu untos de viista disímilees en un

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

princcipio: Rivaro
ola= proceso o “lego” y Dickmann = proceso téécnico. En eel primer caso, más
bien respondía a una circcunstancia práctica deel mercado o de comerrcialización y, en el
segundo caso, respondía a las obligaaciones del Estado do onde necesariamente se debía
acredditar el resu
ultado de prrecios-costo
os, para su d
documentacción o registtro. Se pued
de indicar
que esta
e doble p perspectiva se afianza a mediados del Siglo XX
X.
Veammos entoncees esta prop puesta de agrupar
a los procesos en dos corrieentes o docctrinas de
valua
adores, a saaber: subjettiva y objetiiva, las que así denomino desde 1 1999 en mii primera
edición del manual Elementos de la Tasación. Don nde se verifiica hasta la actualidad que cada
espacio de trab bajo generó ó y afianzó ó contenido os que susstentan la existencia de estos
proceesos.
Antes de mediaados del siglo pasado o, teníamoss a Rivarola que nos expresaba que "la
tasacción de un inmueble tiene
t siemppre una finaalidad prácttica determ minada, y cu ualquiera
que sea
s la teoría a que alred
dedor de estta operación n se desarroolle será forrzoso recono
ocer que,
dadoo su carácteer netamentte utilitario, su aplicació
ón a los cassos concreto os no podráá escapar
a la influencia de
d la natura aleza propiaa de aquella a finalidad", por lo quee cabe agreegar aquí
que la
l finalidad de todo pro
oceso de valuación dep pende del innterés de loss sujetos.
Es muy
m lógico eel pensamieento de Rivvarola, dond de ciertameente el criterio prevaleecía ante
toda teoría (sub
bjetivo) ya que
q la épocaa en donde él desarrolla su expossición pertenece a la
denoominada Déécada Infam me de Argentina (1930 0-1943) maarcada por una difícil situación
política, económ mica y/o financiera
f r
reinante enn el país. Pero, no obstante
o ante esta
preteendida subjetividad, noos queda subrayado dee que había cierta “diliggencia en coonsiderar
una teoría”
t de aaplicación téécnica en materia de taasaciones.

R
Referencias
s primarias que consideeran criteriios en el sig
glo pasado
• Jorge Víctor Rivarola(1938) Tasaciión de Inmueebles Urbano
os. Criterios. Edit.
Viau y Cía. Bs.As.
• Tomas San
nti Juárez (1952) Valoracción de finca
as y predios. EEdit. Dossat-
Madrid Espaaña

Cuadro
o2

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

Confformando essta línea de expositores con principios de sub bjetividad, se asienta taambién la
influeencia españ ñola de Santi Juárez, que se vissualiza con la diferen ncia de unaa década
aproxximadamen nte al pensaamiento dee Rivarola (ver cuadro ut supra). Este autorr, para la
valuaación de fin
ncas y prediios contaba –entre otrros- con la propuesta
p d método sintético
del
por clasificación
c n o de estimmación directa, lo que cconsistiría en la recopilación organ nizada de
datoss para ilustrrar e identifficar el fund
do, objeto de
d la valuación. Proceso que se caaracteriza
por ser
s subjetivo, al resultaar una estim mación sobre la base de
d la informmación obteenida. No
obstaante, eran profesionales técnicos que conttaban con la ciencia de aplicación, pero
dinammizaban la fijación
f del precio mediante sus crriterios.
Al presente
p gruupo de valua adores que originariame
o ente proced de por apreciiaciones e inntereses
inherentes a loos sujetos, lo
o identifico dentro
d de lo que he denominado “ccorriente o doctrina
d
subjeetiva” de la valuación. Ya
Y que preva alece el criteerio del tasa
ador ante el objeto, en virtud
v a la
c
circunstancia a del mercado y los sujeetos negocia antes. El imppacto inicial para la tasaación
provieene de la pro
opia volunta ad de los sujjetos y desdee allí se fija un precio.
Es im
mportante d destacar qu ue este pen
nsamiento aúna prevaleece en nuestros días, es decir,
tenemos professionales qu ue en la dinámica cotidiana
c d realizar negocios, generan
de
maciones dirrectas, totalmente justificables en alusión a laas circunstaancias generrales que
estim
involucran a loss sujetos (vvendedor/co
omprador) con el objeeto del neggocio y la economía
e
impeerante. Sus argumentos son oporttunos y neccesarios ya que otorgaan informe de valor,
debid
do a su resp
ponsabilidad d social.
Actualmente, la innovación n metodológica que prresenta estee sector de profesionaales de la
corrieente subjettiva se dem muestra meediante la aplicación de herram mientas tecn nológicas
(marrketing onlinne), en dondde prevalecee el buen noombre o maarca reconoocida de la oficina
o de
valuaación (comeercial/profesional/empresarial) quien es responsable del precio esttimado, y
respoonde comúnmente a la consigna: “precio cotizad do por la reconocid da firma
inmoobiliaria…”, “valor reposición estim mado por la empresa desarrolladora de inmueebles …”,
entree otros, al margen
m bién una preesentación del informee de valor exxpreso.
de reealizar tamb
La modalidad
m t
tecnológica avanza sob bre: 1- el ahhorro de tieempo y esp pacio, abarccando de
uno a más radio os o sectorees territoriales de la tarrea profesio
onal, sin neccesidad –en n algunos
casoss- de la preesencia física profesion nal; en este proceso see informa al instante vaalores de
maneera directa por sistemaas on line o en plataforrmas abiertaas en web q que otorgann indicios
sobree estadísticcas de datos comerciales con parrámetros geenerales. N No obstantee, ante la
mportantes” sobre esta gestión, ya que la inforrmación es masiva e
practticidad “hayy críticas im
invassiva al fijar tendencia de valores generales, sin individu ualización cconcreta deel objeto,
respoondiendo ccasualmentee al interéés de los sujetos s involucrados een el nego ocio. Las
valuaaciones pueeden resulttar generaliizadas, sien ndo en algu unos casos desmesuraados sus
resulltados, lo qu ue evidenciaría inequid dad de valo ores. 2- Sinttetizan dato
os y esquem matizan la
preseentación en n “formatoss” pre-estab blecidos parra el inform me de valor, lo que es diseñado
d

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

confoorme la mo odalidad dee trabajo dee la marca u oficina co
omercial/em
mpresarial, según el
tipo de servicio profesional que brindee.
Si bien pueden evidenciarsse otros asppectos de innovación para el desarrrollo de la tasación,
puess, los dos eejes antes mencionad dos son loss más recurrentes en la tarea de d valuar
estim
mativamentee dentro dee la corrientee subjetiva.
Aborrdemos aho ora la contrraposición a la corrientte o doctrina subjetivaa, la que denomino
comoo objetiva, ya que el proceso se centraliza con la información qu ue impacta sobre el
objetto de valu uación, preescindiendo de consid derar las circunstanccias de loss sujetos
vincu
ulados al bieen.

Referencia
as primariass de impactto técnico en
e el siglo pasado
• Emilio Dickmann
D (P
Presenta el Prólogo en Ingeniería de la Valuacción. Anson Maarston/Thomas Agg – de
1936 en publicación dee Selección Conttable 1947 Bs.A
As. en castellano.
• Sergio Molina
M Salass (Presenta el Prólogo
P en Tratado de tasaciónn de Stanley McMichael) 1949
9 Edic. Labor.
Bs.As. AR
RG.

Información bibliográffica

CORRIEN
NTE O DOCTTRINA OBJETTIVA

o3
Cuadro

Con una visión eestructurada y de contenido estricctamente ló ógico-analítiico, se preseentan los

penssamientos ded Dickmann y Molina Salasen n contrapossición a loos concepto os antes
expuestos por loos autores enunciados
e s en la doctrina subjetiva; ya que con estos teóricos y
técniicos pensad
dores se pro
omueve la iddea de un esstudio prelim minar en el caso de valluar, para
asegurar su aplicación prácctica con eficacia, a fin de lograr una adaptación técnica--analítica

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

sobree la realidad del ámbitto en el que se preten nda implanttarla tarea y que se deemuestre
comoo herramien nta diligentee al fijar el precio
p ideal de un bien..
Emilio Dickmann n expresó ene el próloggo de Ingeniería de Valuación de M Marston & Agg, que
se deebía generaar un “estu udio prelimiinar sobre el aspecto técnico-eco onómico leggal de la
ingen
niería de valuación (… …)” y vemo os de este modo -quee al margen n del tecnicismo-se
avanza más sob bre la identificación completa
c deel objeto ded la tasación consideerando el
aspecto legal, deentro del teecnicismo y el impacto económico o del mercaddo. Asimism
mo en sus
expreesiones dejjó asentado o que la valuación bassada sobre métodos ccientíficos, no n puede
varia
ar en lo que a su quantu um se refierre, cualquierra sea la finalidad con q
que se practique.

Cuadrro. Imagen 4

Aquí comienza a suscitarsse un postu ulado contrrario al de Rivarola, ssiendo que son dos
autores de la misma décadda. Estimo que
q la difereencia de posición estab ba en que Dickmann
D
se enncontraba en la función pública con activid dades polítiicas y, el co
orrecto dessempeño
profeesional era fundamenta
f al para afian
nzar pasos d
del reconoccimiento soccial.
La mirada
m hacia los profeesionales de Estados Unidos eraa recurrentte y necesaaria para
acredditar conten
nidos cientííficos comprobados en n materia dee valuaciones, que susstentaran
la lab
bor dentro del
d compromiso social y político que tenía el Ing. Dickmaann para la sociedad
de nuestro paíss, ya que se encontraba involucrrado en la obra públicca en geneeral y los
sistemas de ferrrocarriles en
n Argentina desde los aaños 30 hastta los comieenzos de 19
950.

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

Pero podemos indicar
i que sólo años más tarde, comienzan a verse loss primeros destellos
de aplicar una disciplina
d fu
undada, abieerta para toodo profesional del rubro que brindara su
servicio a la com
munidad en particular, fuera
f de loss espacios de la obra o actividad pública.
Por su
s parte, yaa mediadoss de siglo pasado,
p la p
presentación del Trataado de tasaación por
Molina Salas fuee un paso fu undamental, siguiendo o el lineamieento técnicoo antes con
nsiderado
sobree la base dee autores esstadounidennses, y en esta
e etapa ya y es otro autor el que suma su
aporte a la cienncia.- Parecería que po or decisión política pieerde vigor eel nombre de
d Emilio
Dickmmann en materia de ta asaciones, pero
p no su p
postulado, ele que es so ostenido po
or Molina
Salass, quien presenta el Traatado de Tassación de Sttanley L. Mcc. Michael.
Sin duda
d que la actividad en la administración pública nacion nal de estoss profesionaales, más
“el tinte”
t políttico, era en
e definitiva lo que marcaba posiciones
p o lineamieentos en
actividades o geestiones pro ofesionales, y la valuacción no estaaba al margeen de las deecisiones
oficiaales.

Nota: Emilio Dickmann Recuperado: Nota: Sergio Mollina Salas era miembro de la Co
N omisión de
file:////C:/Users/Usuarrio/Documents/Historia%202.pdf1 11/07/2018.- C
Contralor de Tasaciones del Baanco Hipotecarioo Nacional
Bolettín de Obras Públlicas de la República Argentina N°12 Año (1
1949)
1934 4 –Segundo semestre.

Centralizados a mediados del

d siglo paasado –por los 50- , tenemos un aautor que ratifica
r la
“posición objetiva” en cuanto a la mirada del objeto dee la valuacción y sus técnicas
aplicables, por lo que aproximadamente en 19 952 el Ing.. Mario Chandias exp pone una
persppectiva en su
s manual Tasación dee inmuebles urbanos ded la editorrial Alsina, lo que se

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

preseentaría com
mo el primer elemento técnico en la materia de valuacioones 100% nacional,
n
calificado por el propio autor com mo un sim
mple apuntee para suss alumnos, el que
indiscutidamentte hasta la actualidad es el mateerial más indicado y reequerido po
or todos,
inclusive por quien aquí les escribe.
Nota geeneral: Argentinaa en esos momenntos vivía una éppoca de importan ntes acontecimienntos políticos, y la mirada hacia el
e exterior era
fundam
mental en su den nominada “tercerra posición”, si bien los lazos estaaban condicionad
dos con Estados Unidos, pues eraa ineludible e
imperdible en este asp pecto técnico perrmitirse desaprovvechar tan valiosso conocimiento,, todo al margen n de relación política Braden-
Peron.

Con el autor Ingg. Mario Chandias commienzan a ob bservarse loos principios de tasació
ón, sobre
los tres ejes del TTN (sustitución, tem
mporalidad y finalidad) y se geneera una classificación
modeerna de los métodos de d tasación para Argen ntina, a saber: el métoodo indirectoo o de la
rentaa, conocidoo globalmennte como ded capitalizaación; el método direccto-compara ativo, de
costee, reposicióón –entre otros- y el e método empírico–recopiladorr de anteccedentes,
comp parables. A su vez, lo
os procesos metodológgicos se prresentan co omo analíticcos o no
analííticos, entrre otros postulados.TTambién see destaca su posición en cuan nto a la
consideración de los valorees potencialees que podrría evidenciar una proppiedad, es decir
d que,
la teeoría de la “realidad exclusiva” se relativiza ante lass potenciallidades de impacto
extrínseco y/o intrínseco del
d bien, loos que podrían presen ntar según el caso: plu usvalía o
minuusvalía en eel inmueblee, ya sea que
q se trate de un in nmueble construido o libre de
mejooras.
Los postulados
p de Chandiaas, basados en una serrie de hipótesis o prop puestas de valuación
v
homologadas, cconcluyen en e tesis con n la denominada “Técn nica de Balance o del avalúo”,
dondde indica qu ue ninguno de los méto odos debe ser tenido co omo auto d de fe…, más bien son
herraamientas qu ue ayudan ene la labor profesional
p …- Conocim mientos, criterios y expeeriencias,
estánn por encim
ma de todo método…-
m Es decir, quee si bien las técnicas son rígidas, pu
ues éstas
no están
e exenttas de la su ubjetividad del professional. Por lo que en síntesis esste autor
nacio
onal, parte de la técnica aplicablle (objetiva), sin desco onocer la aapreciación final del
valuaador (subjettiva), constituyendo esta perspecttiva un aporrte fundameental en la valuación
v
como o ciencia paara nosotross.
En un sentido general, tantto para Argeentina y el mundo, se vería ya con claridad que
q en el
Siglo XX, comien
nzan a susccitarse tres grupos de metodologíías que asieentan proceesos para
determinar el vvalor de bienes.
b A estos
e mecanismos hoyy tradicionales, se les refiere
normmalmente coomo los tres enfoques al valor, loss cuales son
n generalmeente indepeendientes
entree ellos:

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

 E
ENFOQU
UES
El enfoqque comparativo de ventas v (comparar las característica
c as de una
propieddad con aqu uellas de prropiedades comparables que se han vendido
recienteemente en trransaccioness similares).
El enfoqque basado en costes (el compradorr no pagará más por unaa propiedad
que lo que
q le costarría construir una equivaleente).
El enfoqque basado en e ingresos (similar
( a loss métodos ussados para laa valoración
financieera, análisis de valores de
d rentabilidades o la fijjación de preecios de los
bonos, capitalización).

Estoss tres ejes, desarrollados desde mediados

m deel siglo pasaado –hoy reeconocidos--, marcan
la trilogía esenccial de los procesos
p dee valuación en general, sobre los cuales son pasibles
tantoo de aplicacciones técniccas-analítica
as como dee mecanismo os metodolóógicos-no analíticos.

Puntualización d
de la corrien
nte o doctrin
na objetiva de
d valuadores en Argen
ntina
Partimos de la base de que q todo valuador
v coonlleva impplícitamentee en su gestión los
proceesos de valluación caracterizadoss con ciertaa influencia subjetiva, lo que cierrtamente
hace ya desde ele momento o que elige la técnica para
p tasar. Pues
P sin meenoscabo alguno, se
sugieere seguir siempre pro
ocesos objettivos que consideran el e lineamiennto de Dickmann, el
que recae sobree los aspecttos que he identificado como: jurídico, econ nómico y técnico; ya
que si bien se busca deteerminar el precio “virrtual “atribu uible a la ppropiedad, pues en
neceesario en todos los cassos desarrolllar un procceso que justifique el rresultado del precio
obtenido por meedio de la valuación.
v

El único camino
c paraa evidenciar la doctrinaa objetiva es mediante la aplicació ón
de metodologías, las que se desarrollan deentro de loss procesos h homologado os
de tasación, los quee pueden surgir y aplicaarse desde unau perspecctiva “oficial”
para el
e Estado, o bien de un ámbito “no o oficial”, según sean vaaluaciones
partticulares y/o
o judiciales. Veamos en ntonces:

1 Procesoss oficiales dee valuación.

1-
El desarrollo téécnico y laa necesidad de pressentar la disciplina d in
nstitucionaliizada en
Argentina movilizan la estruuctura gubeernamental para crear el Tribunal de Tasaciones de la
Nació
ón Argentin
na TTN (de Ordden Público) 11/112/1944 Decreto 33.405 y modificaciones. Actualm
mente rige Ley 21.626/77

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

 El objetivo central del dictaado de Norm mas
Nacionales de Valuación eestá dirigido a
uniificar criterioss de tasación a nivel nacion
nal.
En consecuencia, las Norm mas deben ser s
conncebidas con la flexibilidad d necesaria que
q
perrmita su apliicación directta en la esfeera
oficcial, y tambiénn en la actividad privada.
Su dictado po or parte deel Tribunal de
Tassaciones de la Nación rresponde a las
instrucciones contenidas en laa Ley Nº 21.62 26,
quee designa all Tribunal co omo organismmo
recctor para la tassación de bien nes.
http
p://www.ttn.gov..ar/

Asim
mismo desdee un contexxto particulaar nace el In
nstituto Arggentino de TTasaciones (Privado)
4 dee abril 195
57. Era máás que elo ocuente la manifestacción de un na especialidad tan
impo
ortante com
mo la valuación, la que permanentemente mid de las riqueezas de los pueblos
p y
perso
onas.
Por aquel
a enton
nces, no solo en Argenttina se resppiraba este aire que im mpulsaba la actividad
técniica y demosstrativa de la valuación
n –más bien piienso que estabban conectadoss desde USA paara América
ur- , también se mov
del Su vilizaba Am
mérica Latin na para geenerar paráámetros lógicos de
identtificación y aplicación de metodo ologías, sobbre la base de principios aceptab bles para
proceesos homogéneos de valuación y es por elllo que se genera la P Primera Convención
Panaamericana d de Valuadorres en Lima - Perú 1949 UPAV, y desde d allí co
omienza a escribirse
e
con formalidad d la historiia de la valuación
v laatinoamericcana, relato o que rescato del
veneezolano ing. Hugo Guerra.

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 Hisstoria UPAV
V por Ingen
niero Hugo Guerra
G

((…) El ideario o que, cierta

amente, dio origen
o a la UPAV, se rem monta al año 1949, cuand do en
L
Lima, del díaa Jueves 08 DICIEMBRE E 1949 al díaa Jueves 15 del
d mismo m mes y año, am mbos
inclusive, se celebran la Primera Co onvención Pa anamericana a de Valuacio ones, organiizada
p el Cuerpo
por o Técnico de e Tasacioness del Perú. L Las delegaciones presen ntes fueron laas de
los países: Argentina,
A B
Bolivia, Cana adá, Colomb bia, Chile, Ecuador,
E Esttados Unidoos de
N
Norteamérica a, El Salvaddor, México, Nicaragua, Paraguay, Perú, P Repúb blica Dominic cana,
U
Uruguay y Venezuela
V (…
…) Estas De elegaciones a acordaron la a creación dde una Secre etaria
C
Central que ses denomina ará Oficina Permanente
P d Valuacion
de nes, acordán ndose como sede
d dicha Oficcina la Ciuda
de ad de Lima. Muchos año os después, según un Accta contentivva del
E
Estatutos dee la UPAV, aparentemen
a nte aprobada a en una Assamblea Exttraordinaria de la
U
UPAV el 10..OCT.2007, durante el Congreso
C Exxtraordinario Panamerica ano de la UPAV,
r
realizado en la ciudad ded Panamá, República d de Panamá, aparecen cclasificados como c
M
Miembros Fu
undadores la as representtaciones de Perú, Bolivia a, Brasil (que aparentem mente
n estuvo prresente en Lima en 1949
no 9), Colombia, Chile y Ven nezuela. En esta oportun nidad
n se nombra a El Salvador, a quien, en el 2015,, según nos dio a conoce
no er el colega Rene
P
Portan, se lee dio una Certificación como
c Miemb bro Fundado or (merecidaa por demás s, por
c
cuanto estuvvo presente en la Convvención del año 1949). Tampoco sse citan en esos
"
"Estatutos" a las delega aciones que e acordaron la idea y proposición
p firme: Argenntina,
C
Canadá, Ecu uador, Estad dos Unidos de Norteam mérica, El Salvador,
S Mé
éxico, Nicara agua,
P
Paraguay, Reepública Dom minicana y Uruguay.
U Ressalto que para el año 1949 no existía an en
A
América sociedades profesionales
p s de tasacción y valu uación, salvvo en conttadas
e
excepciones . Por ello hablo de Delegacione
D s y no de e Organizacciones (estas se
e
establecieron n después). A quien disp ponga de ma ayores y mejjores datos sse le agrade ece la
información. No pequem mos del mal al cual haccía referencia Unamuno: "Las cosas s por
s
sabidas se ca allan y por ca
alladas se ollvidan" (…)

En el desarrollo o de la histtoria, ya cassi a finales del Siglo XX,

X surge een nuestro país, un
conteenido que ese más que interesantee como aporte técnico innovador, si bien no es e oficial,
ya quue no nace de una leyy, pues es aquel
a que bbrinda Eduardo Magno ou en el Regglamento
Geneeral de Tasa aciones a fin
f de: confformar el CuerpoC Técnico de Tasadores, inncorporar
docuumentación actualizada, avanzar sobre nueevos processos median nte la invesstigación,
geneerar y estabblecer normmas. Es además algo muy m importaante ya quee se visualiza en su
trabaajo, el conseenso de varrios actores,, los que peertenecen a distintos ru
ubros profeesionales,
evideenciando la esencia mu ultidisciplinaaria de la tasación.
Muchos de los conceptos
c q se desaarrollan en el Reglamento, conforrme mi obseervación,
que
son considerado
c os dentro de
d la tasació
ón bancaria (Resoluciones del BCRR), sobre toodo en la
descripción conceptual quee se empleaa en resolucciones de en
ntidades oficiales. Cabee agregar
que en este co ontenido see caracteriza una suttil diferencia entre el vocablo taasación y
valuaación, siend
do que para el Tribunal de Tasacio
ones de la Nación:
N Tasaación y Valuuación: a
los efectos
e de eesta normaativa son sin
nónimos (TTTN. Norma 01.6). No obstante se s podría
indicar que al seer un conteenido más actualizado,
a ha generad
do un impacto consideerable en

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la maateria, y al ser
s apreciad do en la órbbita de exprresiones del Banco Cen ntral de la República
R
Argentina, es qu ue lo encasillo al conten
nido dentroo de la preseente clasificación generralizada.

2 Procesoss de valuació
2- ón no oficiales pero hom
mologados por los usoss y costumbres
EEs notorio y común que en el ámbito judiccial y/o parrticular, los peritos vaaluadores
m
martilleros y corredorees, tengan laa libertad d
de elegir unn proceso m metodológico que es
p
propuesto p
por distintoss autores, donde
d sus publicacione
p es sean la b base de justtificación
sobre el resultado del dictamen reealizado y, de igual modo, sigan propuestas técnicas
q se hom
que mologaron por p los usos y costum mbres, ya que las mism mas han accreditado
e
efectividad een su empleeo. Esto surrge conform
me la idiosincrasia del rubro professional, ya
q dentro de
que d su ámbitto brindan seguridad
s y respaldo al profesionaal. Este seríía el caso
d los conocimientos impartidos desde los cclaustros un
de niversitarioss hasta los cursos o
c
capacitacionnes que brin ndan en los colegios prrofesionaless a fin de ottorgar la habilitación
d la matrícu
de ula en la esp
pecialidad de
d perito tassador.
Vemos ento
V onces que conforme
c ell lineamientto de la autoridad pro
ofesional dee turno o
c
comisión especial de valuaciones
v creada a sus
s efectos,, tienen la libertad dee ratificar
p
principios de valuaciónn de orden oficial nacional y/o contenidos
c internacion
nales que
n
nutren y aabren un abanico
a dee posibilidaades técniccas que reedunda en n nuevas
h
herramienta as para apliccar en cada caso en parrticular.
LLo cierto es que nueestros profeesionales ––siguiendo la doctrinaa objetiva- siempre
c
consideran en el desaarrollo de la tasaciónn la aplicacción de loss aspectos: jurídico,
e
económico y técnico. Lineamiento de Emilio Dickmann
D desarrollado en Elemenntos de la
T
Tasación dessde 1999. 1ra.
1 Edición Alveroni, el que rescatté y expusee por primerra vez en
M
Mayo de 19993 en las Jo
ornadas de Pos grado U
Universidad Popular dee Mendoza (Instituto
(
D Paolis).
Di

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Otro aporte vallioso. Resallto también n como exp ponente naacional muyy importan nte en el
desarrollo técniico de la vaaluación, co on un conttenido destinado al prrofesional liiberal en
nuesstro país, al Ing. Dante Guerrero del Tribunal de Tasacion nes de la Naación (Presidente de
la entidad oficial entre 1978 8/1982) conn destacadaa participación en el pro
oyecto de laa represa
hidro
oeléctrica de Salto Grande. Quien n brindó su Manual dee Tasaciones en los 80 desde la
edito
orial Alsina. Donde otorga un conttenido de aplicación baasado desde la órbita oficial
o en
aqueel momento o. Actualmeente, en estte nuevo milenio,
m los usos y costumbres co onvalidan
much hos de sus procedimie
p ntos que see aplican permanentem mente, al maargen de qu ue el TTN
mediante resolu uciones ya reemplazó algunos de sus métod dos, sobre todo
t en cueestión de
coefiicientes aplicables po or tabla para la valuaación de laa tierra, y de igual modo,m el
reemmplazo de laas tablas de los autoress alemanes Ross y Heid decke, las q
que ciertamente son
muy eficientes aún,
a y se reecurre a su empleo para la valuacción de mejjoras constrruidas en
húmedo.
Asimismo deentro de loss procesos de
A d valuación n “oficiales y no oficialees”, podemo os sumar
a
aquí un casso institucio onal de forrmación en n la especiaalidad, que es distinto o al que
v
vivimos en Argentina. Por ejemplo en Estad dos Unidos –me comp parte Wilfreedo Cruz
L
Lanausse- el operador inmobiliario o y el remataador no pueeden certificcar valores, es decir,
p
pueden estimar o aseesorar, perro al mom mento de tasart debe ser el pro ofesional
c
certificado p las norm
por mas estándaares de USA A, ya que dicho
d valuad dor tiene quue seguir
e
estrictament te las reglaas oficiales,, porque trras la certifficación de valor se movilizan
m
c
circuitos fin
nancieros y fiscales qu ue permiteen calificar clientes paara crédito os, lograr
c
certeza en el
e pago de impuestos correspondi
c entes al casso de adquisición o venta, etc.,
e decir nad
es da queda libbrado al azar para el Esstado Ameriicano. Quiero acotar que en mi
c
caso en partticular, cuan ndo se apliccó la ley paara el Sincerramiento Fiscal Nro. 27.260/16
(reparación histórica para jubilado os y pensio onados…), con el proceedimiento instituido
p
para la tasaación en esee momen nto, me dijje: ¡Qué bueno!
b Un avance pro ofesional
e
exclusivo para el valuad dor como en USA. -perro sin un insstructivo ind dicativo de métodos
y técnicass-. Y me seguí preguntado: ¿See organizaráá prontameente el reggistro de
y/o
v
valuadores aanunciado ene el TTN allá por el 20 002 aproxim madamentee? Este acon ntecer se
e escribieendo ahora, como siem
está mpre, espero o un final feeliz para la aactividad pro
ofesional
e la especiaalidad!- El hecho
en h oficial es el primeero que se da d en la histtoria de la valuación
v
e Argentina, abierto públicamen
en p te a los pro
ofesionales liberales (m multidisciplinario de
v
valuaciones) ) en resguarrdo del interés público.. En fin, conntinuamos (… …)
SSiguiendo ell camino dee valuar, cabe aclarar que, tambiéén en el seencillo proceeso de la
e
estimación ssubjetiva, lo
os colegas see ordenan b
bajo un méttodo empírico que cierrtamente
recopile la innformación esencial/prrimordial qu ue identifique al objeto
o de la valuación, ya
q pesa sobre el profeesional y su trabajo unaa responsab
que bilidad social que es garrantizada
p la fianzaa que impone la ley 20
por 0.266/73 y modificatorrias. En amb bos procesoos ya sea
e
estimativo/ssubjetivo o bien técniico/objetivo o, hay un finf estratéggico que raadica en

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

 ju
ustificar el resultado
r del dictamen n de valuación. Por lo que
q en conclusión se evidencia
e
q esgrimeen argumen
que ntos valederros al instannte de señaalar el resultado, ya seea que se
c
consideren o no las variiabilidades posibles, co
onforme el interés de lo
os sujetos.
Denttro de los procesos de valuacio ones de martilleros
m y corredores, tenemo os como
expoonente al autor
a Eduaardo Lorenzo Lapa, p pues es qu uien realizaa las adap ptaciones
convvenientes deesde mediados del siglo pasado, p para el desaarrollo y cumplimientoo efectivo
de nuestras
n fun
nciones en la especiaalidad de tasar. En su u propósito o, avanza sobre
s las
referrencias de la corriente subjetiva, sin tecnicismo; luego con el trasccurso del tiempo va
incorrporando metodología
m as. Cabe agregar
a quee se comp plementa eel desarrollo de la
especialidad de tasar para el martillero y corredo or con la pro
opuesta de Jorge Toselli con su
publiicación Elem
mentos Bássicos de la Tasación
T en
n la década del 80, autor que preesenta el
prólo
ogo para la 4ta. Edición de Elemeentos de la tasación dee editorial A Alveroni (Có
órdoba –
Rep. Argentina 22018)
A modo de conclusión:
c La “idea” ess muy sencilla en una esencia
e geneeral, pero siin perder
n un solo punto de vista
ni v del coonocimiento particular, puntual y oficial; como
c así
también los mecanismo os afianzadoos por los usos
u y costu
umbres. El ffin es desm
menuzar y
a
adaptar técnicas a proocesos máss dinámicoss, que sean de utilidad para raatificar la
o
obligación profesional de
d justificar un dictameen de valuacción.
Considerar p
C para todoss los casos las metodo ologías homologadas (o oficiales o no)
n y por
supuesto avvanzar sobrre nuevas propuestass técnicas. Innovar co on las herraamientas
tecnológicass modelos o esquemass de presen ntación de los procesoos metodológicos y,
p sobre to
por odo respetar y, buscar unificar
u e in
nnovar criterios. Se pod
drían expressar un sin
n
número de palabra parra englobarr todo lo qu ue contienee la multidissciplina de tasar. Yo
solo sumo para
p la confeerencia estaas expresiones, ya quee sin duda hhay mucho másm para
c
comentar.
EEspero que el contenido desarro ollado sea d
de vuestra utilidad. Anhelando todost los
é
éxitos para u
ustedes en la
l función de
d tasar, estoy a vuestraa disposició
ón. Gracias.
Marccela Agustin
na Ibáñez

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

 Sobre la auttora

Martillera y Corredora Públicca (U.N.C., Monserrat

M -1
1990), Peritoo Tasadora (1991). Postitulada en
Formación Pedaggógica para Profesionales
P 03). Directora y co-autorra del Manua
s (U.C.C -200 al Integral
del Ta
asador (Edic. Advocatus 2007). Autora del Manual del Martilllero Público (Edic. Alvero oni 2012),
autorra del Manu ual del Correedor Público Inmobiliario o (Edic. Alveeroni 2014), y autora deel manual
Impacto del nuevvo Código Civil y Comerccial en la gesstión del Ma artillero y Corrredor (Edit. Alveroni,
2015). Valuación inmobiliaria urbana. (Edit. Alveroni 2015
2 impresaa y E-Libros en
e e-book). Elementos
E
de la tasación. 4taa. Edición. Allveroni 2018.
Se deesempeña como
c docente en las modalidades:
m presencial y a distanccia de la carrera de
2 Docente en la Certificación en
Martillero y Correedor Público e Inmobiliarrio en Univerrsidad Siglo 21.
Gestiión y desarro
ollo de negoccios inmobilia pondiente al Sistema de Educación a Distancia
arios corresp
de Exxtra-grado –CCLOUD21. Fo ormación On ofesora virtuaal del Curso I: Servicio
nline Siglo21-- (2013). Pro
y gestión en la com
mercializació
ón de inmueb bles CLOUD2 21 de la Siglo21.
Investigación en ttemáticas dee: tasaciones,, subastas y ccorretaje.
Atencción al lectorr en Web:
httpss://web.faceb book.com/vaaluaciones10
0/https://web
b.facebook.ccom/valuacio
ones5/?modaal=admin
_todoo_tour

Enlacees recuperado os: 27/06/2018 8 y Notas.

Cuadrro 1: Recuperaado
file:////C:/Users/Usuuario/Documeents/TASACION NES%20ESPEC CIALES/LEY%20DE%20ENFITTEUSIS.pdf 06 6/11/2018
Fuentte Emilio Raviggnani, Asambleas constituyeentes argentin nas. Buenos Aires,
A Ed. Peuser, 1939, T. II,, p. 1424.
Cuadrro 2: file:///C://Users/Usuariio/Downloadss/tasacion-de-inmuebles-urbanos-jorge-vvictor-rivarola--
D_NQ Q_NP_532525--MLA2544036 66481_032017-F.webp y htttps://www.libros-antiguoss-alcana.com/ttomas-
santi-jjuarez/valoraccion-de-fincass-y-predios/lib
bro
Cuadrro 3: Extracto o de Engineerring Valuation n : A lo largo del desarrollo del libro, se ha utilizado o el nuevo
materrial Obtenido mediante una investigacción de valorración continua, llevada a cabo por la Estación
Experrimental de In ngeniería de Lowa. El Dr. Marston fuee director de la estación hasta 1932, Agg A desde
enton nces… Las tablas de porcenttajes de condiiciones de este documento y los método os para utilizarr las curvas
de ayyuda para pronosticar las viidas útiles pro obables de lass unidades de propiedad ind dustrial se dessarrollaron
en el curso de estaas investigacio ones. Otros ejemplos en esste libro de material
m de valoración que los autores
consid deran nuevos y únicos inclu uyen los méto odos para estiimar y contab bilizar la depreeciación real; los análisis
detallados de 68 decisiones judiiciales sobre valoración;
v lass tablas de lass asignacioness aprobadas o implícitas
en lass decisiones de valuación para los costoss generales, el valor preliminar de los gaastos, el valor actual y el
capitaal de trabajo.
Cuadrro 4 Imagen Fu uente:https:///isuspecialcolllections.wordppress.com/201 14/05/30/150 0-years-of-proffessor-
anson n-marston/
http:///www.ttn.govv.ar/
http:///www.ttn.govv.ar/institucional/historia.httm
http:///www.ttn.govv.ar/registro/index.htm registro de tasadores
http:///www.sanzyo ordoqui.com.aar/notas/344/SSugerencias: V Ver contenido os expuesto po or Miguel Anggel
Antoñ ñana –La Pamp pa RA-
http:///cdi.mecon.go ob.ar/greensttone/collect/bboletnde/archives/HASH3a6 60.dir/doc.pdfffile:///C:/Users/Usuario
/Downloads/Historia%202.pdf
http:///www.elfederral.com.ar/como-se-reconsstruyo-la-ciudaad-de-federaccion-parte-i/

Develoopment and reesearch of the science of thee appraisal.-

Nota ded antecedentes: Al Ing. Ennrich Heideck, de origen alemán, le fue pu ublicado un lib
bro por Julius Springer
en Berlín (1935), intitulado “La estimación del suelo industrrial e instalacio
ones de la fábrica, así como
o terrenos
y edificios para uso comercial y residencial”
r dee donde ha sid
do tomada la teoría
t para loss factores por estado de
conseervación de loss inmuebles.-
Der Grundbau: Ein Handbuch Für Studium und d Praxis. La construcción báásica: manual ded estudio y
práctica | Armin Schoklitsch Derr Grundbau: Ein Handbuch Für Studium und u PraxisEscrrito por Schoklitsch
Julius Springer 19322
https:://books.googgle.com.ar/boo oks?id=gfW0B BgAAQBAJ&pgg=PA314&dq==julius+springeer+Heidecke& &hl=es&sa=
X&ved d=0ahUKEwjC C_ZTwyPfcAhV VLjpAKHcFBAd dcQ6AEIPDAD##v=onepage& &q=julius%20springer%20Heeidecke&f
=falsee

Entre otros.

Biblio
ografía:
Ibáñeez, Marcela A
Agustina. Eleementos de laa tasación. Edit.
E Alveroni 4ta. Edic. Córdoba
C ARG
G -2018
Valuaaciones inmoobiliarias urb
banas. Edic. Alveroni
A –impreso Cba. ARG
A Edic. diggital e-Libro Miami
M
USA 2018
2

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