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INMOBLESS_

INFORME TÉCNICO DE VALUACIÓN

-AVALÚO COMERCIAL DE BIEN INMUEBLE RURAL-

DIRECCIÓN:
CONDOMINIO CAMPESTRE GUACARI CASA E13
CAÑAVERAL, TURBACO BOLIVAR

SOLICITANTE:

HEIDY CAROLINA
SALAZAR JIMENEZ

AVALUADOR CONTRATISTA:
INMOBILIARIA INMOBLESS AGENTES
INMOBILOARIOS Y CONSTRUCTORES
S.A.S.

DISTRITO DE CARTAGENA DE INDIAS D. T. Y C.

DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR

MARZO DE 2024
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INMOBLESS_

Cartagena de Indias, 01 de MARZO de 2024.

Señora
HEIDY CAROLINA SALZAR JIMENES
Ciudad.
Cartagena de Indias

Estimada:

Atendiendo su solicitud, a continuación, tenemos el gusto de presentarles

el resultado del informe técnico de valuación versado sobre el valor
comercial de un bien inmueble localizado en el condominio campestre
GUACARI de Cañaveral en el Municipio de Turbaco, departamento de
Bolívar, nomenclado con la siguiente dirección:

Vía Turbaco que conduce a cañaveral km

6.3 Casa E13 del Condominio Campestre GUACARI

Estamos a su disposición para suministrarles la información adicional que

estimen necesaria.

Atentamente,

YAMIL MAJUL DE AVILA

CC 73167760

REPRESENTANTE LEGAL

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INMOBLESS_

CONTENIDO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

2. DESCRIPCIÓN GENERAL

3. ASPECTO JURÍDICO DEL INMUEBLE

4. LINDEROS Y MEDIDAS

5. CUADRO DE ÁREAS

6. NORMATIVIDAD URBANA

7. ASPECTO ECONÓMICO

8. METODOLOGÍA VALUATORIA

9. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

10. VALORES ADOPTADOS.

11. VALORES –AVALÚO COMERCIAL.

12. NOTAS DEL AVALUADOR

13. LOCALIZACIÓN.

14. REGISTRO FOTOGRÁFICO

15. CREDENCIALES

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INMOBLESS_

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1. FECHA DE SOLICITUD: 22 de febrero de 2024.

SOLICITANTE: HEIDY CAROLINA SALAZAR JIMENES.

1.2. ESPECIFICACIONES DEL ENCARGO VALUATORIO.

IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE, MUEBLE U OTRO BIEN OBJETO DE

VALUACIÓN: El bien inmueble objeto del presente avalúo comercial lo
constituye un lote de terreno CAMPESTRE con cabida superficiaria de 515,00
m2, en conjunto con una edificación moderna de 1 piso totalmente amoblado
destinada a uso residencial campestre y comercial recreativo que este contiene,
localizado sobre margen Norte de la vía Cañaveral km 6.3, en el municipio de
Turbaco, del departamento de Bolívar, inmueble individualizado jurídicamente
así:

Dirección Referencia catastral Matrícula inmobiliaria

DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES OBJETO DE VALUACIÓN:

El presente análisis valuatorio está orientado a establecer el valor comercial del
derecho pleno y real de propiedad, asociado al inmueble objeto de estudio.

USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN: Documento de asesoría

técnica ante eventuales transacciones comerciales, garantía de crédito financiero,
liquidación de sociedad, actualización del valor comercial del inmueble, entre
otros.

DEFINICIÓN DE LA BASE O TIPO DE VALOR QUE SE BUSCA: Se aplicará la

base de valor de mercado.

FECHA DE APLICACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DEL VALOR: El valor fijado al

inmueble mediante el presente estudio valuatorio es de aplicación inmediata; y
de acuerdo con los Decretos 422 de 2.000 y 1420 de 1998, su vigencia es de un
(1) año.

IDENTIFICACIÓN DEL ÁMBITO O AMPLITUD DE LA VALUACIÓN Y DEL

INFORME: Estudio de valuación de mediana complejidad, documento habilitado
técnica y jurídicamente para ser usado como soporte técnico ante cualquier
operación comercial que involucre la cuantificación del valor del inmueble.

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IDENTIFICACIÓN DE CONDICIONES CONTINGENTES O RESTRICTIVAS

DEL VALOR: No se identificaron ni se imponen restricciones o contingencias al
valor del inmueble. El valor final adoptado se entiende como el valor bajo
circunstancias normales de un mercado abierto de ofertas y demandas.

1.3. DESTINATARIO DE LA VALUACIÓN: HEYDI CAROLINA SALAZAR JIMENES.

1.4. TIPO DE AVALÚO: Comercial Rural.

1.5. TIPO DE INMUEBLE: Lote y edificación comercial.

1.6. DESTINACIÓN ACTUAL DEL INMUEBLE: Comercial y residencial.

1.7. INSPECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE: 26 de febrero de 2024.

1.8. FECHA DEL INFORME: 02 de marzo de 2024.

1.9. DOCUMENTOS APORTADOS:

-ESCRITURA xxxx DE 19/12/2012, NOTARÍA TERCERA DE CARTAGENA.
-CTL CON F.M.I 060-101233.

1.10. INFORMACIÓN CATASTRAL.

PREDIO NUMERO xxxxxxxxx

Fuente: https://www.turbaco-
bolivar.gov.co/Transparencia/Paginas/Normatividad.aspx

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2. DESCRIPCIÓN GENERAL.

2.1 DEL SECTOR

2.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES.

Sector campestre Residencial con presencia de usos comerciales y agrícolas

sobre las vías principales, en proceso de desarrollo y consolidación, dotado
de vía vehiculares pavimentadas y servicios públicos básicos y
complementarios incompletos. Cuenta con regular equipamiento urbanístico
representado en condominios campestres, fincas, CAI, puesto de salud,
colegios, algunas vías pavimentadas y otras destapadas. El transporte público
es deficiente. Las construcciones existentes corresponden mayormente a
casas de vivienda de una y de dos plantas, de estrato rural, con variedad de
materiales y estados de conservación. Sobre la vía cañaveral predomina la
actividad agrícola, y con potencial desarrollo urbano.

Fuente: Google Maps

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PAÍS Colombia.
DEPARTAMENTO Bolívar.
MUNICIPIO TURBACO CAÑAVERAL.
UBICACION VIA CAÑAVERAL KM 6.3

2.1.2 VECINDARIOS: En la zona inmediata, sobre la via cañaveral, se

localizan mayormente inmuebles con potencial urbano creciente, como
condominios campestres, y hacia el interior del municipio predomina el uso
residencial de casas de vivienda de una y dos plantas, también se encuentran
fincas y haciendas con uso agrícola y ganadero. Se destaca la presencia de
edificios comerciales y mixtos (Comercio /Vivienda) en el casco urbano del
municipio.

VECINDARIOS ADYACENTES: El sector se encuentra delimitado así:

POR EL NORTE: LOS LAGOS.

POR EL ORIENTE: VIA CAÑAVERAL QUE CONDUCE A SANTA ROSA DE LIMA
POR EL SUR: PRAGA Y FINCA MARACAIBO
POR EL OCCIDENTE: VIA CAÑAVERAL QUE CONDUCE A TURBACO BOLIVAR

2.1.3. VÍAS DE ACCESO: La principal vía de acceso al sector y al inmueble es

a través de la troncal de occidente y luego desvió a Cañaveral, Otra vía
importante es el acceso a través de la vía Santa Rosa de Lima. Sobre las vías
antes mencionadas hay circulación de vehículos particulares, medios de
transporte formal e informal como taxis, servicios especiales, servicios a
través de plataformas digitales, moto taxis y moto carros.

CARACTERÍSTICAS DE LAS VÍAS: En general la malla vial del sector la

conforman vías asfaltadas y vías destapadas, en terreno natural. Cuentan con
una calzada y dos carriles. Presentan regular estado de conservación.

Detalle de la vía en tramo asfaltado.

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2.1.4. TRANSPORTE PÚBLICO: El sector tiene acceso al Sistema de transporte

municipal e intermunicipal en la vía más cercana (troncal de occidente) rutas de
busetas y taxis que circulan al interior del perímetro urbano de Turbaco Bolívar.

Cubrimiento: El cubrimiento en cuanto a destinos es m e d i a n a m e n t e alto con

potencial de crecimiento. Ya que existe un comportamiento acelerado de urbanismo
y vías en la zona.
Calidad del servicio: medianamente bueno.

2.1.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación del sector

corresponde a Estratos rurales 1 y 2, con relación a construcción de vivienda
rural. Se aclara que, de acuerdo con la Ley 142 de 1994, el estrato aplica
exclusivamente si el inmueble es de uso residencial.

2.1.6. SERVICIOS PÚBLICOS: El Inmueble cuenta con servicios públicos

Básicos y Complementarios de Acueducto , de Energía Eléctrica, de internet, a
excepción del gas natural, que es suministrado con cilindros. Existen también
servicios complementarios como recolección de basuras, Internet y Televisión
satelital y por cable, telefonía móvil, entre otros. La calidad del servicio es buena
y permanente.

2.2. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

El bien inmueble objeto de valuación lo constituye un lote de terreno campestre

con cabida superficiaria de 516,10 m2, en conjunto con la edificación residencial
con aptitud comercial de 516,10 m2 desarrollado con cubierta total de perímetro
en mampostería e integrado en tres habitaciones totalmente amobladas con baños
privados y una capacidad total para 15 personas en él contenido, un bohío social de
40m2 con ventiladores y piso en baldosa que cuenta con comedor y juego de
muebles para exterior, un Smart tv de 45”, una piscina de 4x8 con jacuzzi y
pérgola en madera sobre el mismo, baño social y sombrilla en palma, cuarto
para bomba hidroflow, cuarto para planta de energía, compartimiento para
tanques de gas con conexión a cocina, cocina integral totalmente amoblada,
cuarto para herramientas, cancha sintética de microfutbol cubierta con malla y
polisombra, 2 tanques elevados capacidad de parqueo 4 vehículos dentro de la
propiedad y una fachada externa con acabados de gama media alta.
–M2 (residencial 1 – comercial 2), que cuenta con todos los servicios públicos,
transporte permanente y vías de acceso pavimentadas, en la ciudad de Cartagena
de Indias, departamento de Bolívar.

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2.2.2. DEL LOTE DE TERRENO:

El lote de terreno parte integral del inmueble objeto de avalúo cuenta con las
siguientes características:

2.2.2.1. LOCALIZACIÓN: Se localiza sobre la margen Norte de la Avenida Pedro

Romero o Calle 48, entre Carreras 61A y Calle 6

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2.2.2.2. FORMA GEOMÉTRICA: Lote de terreno con forma geométrica de

polígono ligeramente irregular, casi rectangular. El lote no presenta problemas de
aprovechamiento. En general, es un lote de buena conformación.

Fuente: https://midas.cartagena.gov.co/Results/Item

2.2.2.3. RELIEVE: Relieve interno plano, con cota de nivel promedio por encima
del nivel de la vía sobre la cual tiene frente.

2.2.2.4. FRENTES: El lote cuenta con un solo frente localizado sobre la margen
Norte de la Avenida Pedro Romero o Calle 48, en extensión de 13,30 metros.

2.2.2.5. FONDO EQUIVALENTE: El fondo equivalente es de 34,71 metros.

2.2.2.6. RELACIÓN FRENTE-FONDO: 1: 2,48. Es una buena relación espacial.

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2.2.2.7. CERRAMIENTOS: Muros de cerramiento en mampostería tradicional de

bloques de cemento, levantados sobre cimentaciones corridas en concreto
reforzado, confinados por columnas y vigas de amarre en concreto reforzado.
Altura promedio: 3,00 metros.

Detalles del muro de cerramiento.

2.2.2.8. POTENCIAL CONSTRUCTIVO: En el lote existe una edificación de tres

plantas, la cual consumió parte de sus índices de ocupación y de construcción, no
obstante, su potencial constructivo remanente sigue siendo alto.

2.2.2.9. MAYOR Y MEJOR USO: El uso normado del suelo aplicable al inmueble
es el de ACTIVIDAD MIXTA 2: (INSTITUCIONAL 3 -COMERCIAL 2), lo cual le brinda
un amplio abanico de posibilidades en cuanto al desarrollo actividades económicas.
No obstante, de todas las actividades y usos permitidos normativamente para el
terreno, se estima que el mayor y mejor uso al que se pudiera destinar es al uso
de actividad comercial.

2.2.3 DE LAS CONSTRUCCIONES:

Consiste en un bloque constructivo moderno desarrollado en tres plantas o pisos,

que data de unos 5 años de construido, localizado sobre el paramento Norte
Avenida Pedro Romero o Calle 48, en el Sector Central del Barrio Olaya Herrera.
Se trata de un edificio adecuado o especializado para el desarrollo de actividades
comerciales. El primer nivel tiene acceso directo desde la calle y a los niveles
superiores se accede por medio de escaleras de concreto ubicadas a la derecha,
entrando, del edificio. Exhibe acabados tipo intermedios, los cuales lucen bien
aplicados.
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DEPENDENCIAS:

PISO 1: Local amplio dotado de baño; escaleras de acceso a niveles superiores, acceso
vehicular que conduce al patio. Patio amplio.
PISO 2: Dos espacios locativos tipo oficina, dotados de baño. Escaleras.
PISO 3: Dos espacios locativos tipo oficina, dotados de baño.

VETUSTEZ Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: El edificio tiene unos 5 años de haber

sido construido, pero sus acabados todavía se encuentran en proceso de aplicación.
En general se encuentra en buen estado de conservación.

2.2.4. ASPECTOS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:

Unidades rentables: 3
Número de niveles: 3
Periodo de diseño: 100 años.
Edad aparente: 5 AÑOS
Vida útil remanente: 95 AÑOS
Aspecto estructural: Bueno
Estado de conservación: Bueno

MATERIALES PRINCIPALES:
Estructura: Pórticos espaciales. Cimentaciones, columnas y losas, de concreto.
Perfiles metálicos a vigas de amarre, todo en concreto reforzado.
Fachada: Moderna, lineal, acabados en mortero afinado.
Cubierta: Láminas onduladas de fibrocemento sobre correas metálicas.

ACABADOS PRINCIPALES:
Pisos: Cerámica.
Paredes: Muros de ladrillos, pañetados y estucados.
Cielo Raso: Fondo de losa pintado. Piso 3 sin cielo raso.
Puertas: Piso 1 con esteras metálicas enrollables. Pisos 2 y 3, sin puertas.
Ventanas: Rejas metálicas hacen las veces.
Baños: Zonas húmedas enchapadas en cerámica. Combos sanitarios sencillos.
Instalaciones Eléctricas: Tuberías conduit y cableado original.
Instalaciones hidráulico-sanitarias: Tuberías originales en PVC.
Instalaciones especiales: Caretas metálicas de seguridad. Portón metálico para
acceso vehicular de 3,00 x 3,50 metros.

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3. ASPECTO JURÍDICO DEL INMUEBLE.

3.1. PROPIETARIO: CARLOS MARIO LÓPEZ SOTO.

TIPO DE TENENCIA: Propietario.

3.2. TÍTULO DE PROPIEDAD: SENTENCIA 0935 DEL 07DE JULIO DE 2015

JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO ESPECIALIZADO EN RESTITUCIÓN DE
TIERRAS DE CARTAGENA.

3.3. REFERENCIA CATASTRAL: 010403340014000.

3.4. FOLIO DE MATRÍCULA INMOBNILIARIA: 060-101233.

3.5. AFECTACIONES JURÍDICAS: De acuerdo con los documentos aportados para

la elaboración del presente informe de avalúo, no se encontraron gravámenes,
afectaciones o similares que limiten el derecho de dominio de la propiedad.

NOTA: LOS ASPECTOS JURÍDICOS SE REGISTRAN CON ÁNIMO

INFORMATIVO, TOMADOS DE LOS DOCUMENTOS APORTADOS PARA EL
ESTUDIO BAJO EL PRINCIPIO DE LA BUENA FE, PERO EN NINGÚN CASO ESTA
INFORMACIÓN CONSTITUYE ESTUDIO DE TÍTULOS.

4. LINDEROS Y MEDIDAS.

LOS LINDEROS Y MEDIDAS DEL INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN SE ENCUENTRAN

CONTENIDOS EN LA ESCRITURA PÚBLICA NO. 3719 DE FECHA 19 DE DICIEMBRE
DE 2012, DE LA NOTARÍA TERCERA DE CARTAGENA.

FUENTE: ESCRITURA PÚBLICA No. 3719 DE FECHA 19 DE DICIEMBRE DE 2012, DE

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INMOBLESS_
LA NOTARÍA TERCERA DE CARTAGENA.

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5. CUADRO DE ÁREAS

5.1.DEL LOTE DE TERRENO:

ITEM FUENTE INFORMACIÓN ÁREA –M2
LOTE DE TERRENO BASE DE DATOS OFICINA DE
486,00
CALLE 38 No. 61A -29 CATASTRO DE CARTAGENA
ÁREA TOTAL DE TERRENO 486,00

5.2. DE LAS CONSTRUCCIONES:

ITEM FUENTE INFORMACIÓN ÁREA –M2
EDIFICIO COMERCIAL
MEDIDAS TOMADAS EN SITIO 320,00
DE TRES PISOS
ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIONES 320,00

6. NORMATIVIDAD URBANA.

De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT.) del Distrito de

Cartagena de Indias, adoptado mediante Decreto No. 0977 de noviembre 20
de 2.001, el inmueble objeto de avalúo se localiza al interior de polígono
normativo clasificado como MIXTO 2 -M2 (INSTITUCIONAL 3 -COMERCIAL 2)

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PLANO DE FORMULACIÓN URBANO -PFU 5A/5. USO DEL SUELO.

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USOS ACTIVIDAD MIXTA 2

PRINCIPAL Institucional 3, Comercial 2
Comercial 1 – Industrial 1 – Portuario 1 y 2 –
COMPATIBLE Institucional 1 y 2 – Turístico – Residencial
COMPLEMENTARIO Institucional 3 - Portuario 4
RESTRINGIDO Institucional 4 y Comercio 3
PROHIBIDO Industrial 2 y 3 – Portuario 3 – Comercial 4

7. ASPECTO ECONÓMICO.

7.1. EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL SECTOR. Vecindario de uso MIXTO 2

sobre las vías principales y residencial de estratos bajos al interior del barrio.
Sobre las vías principales predomina la actividad comercial y en el resto barrio
predomina la actividad comercial.

7.2. EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL INMUEBLE. El inmueble se encuentra

en buen estado, evidencia mejoras, adecuaciones y acabados con destinación a
uso comercial en la modalidad de planta, local u oficina.

7.3. OFERTA Y DEMANDA. Existe oferta y demanda de inmuebles de similares

características. En general, se puede decir que la relación oferta - demanda es
equilibrada.

7.4. ACTIVIDAD EDIFICADORA. La actividad edificadora es medianamente

activa. En el sector inmediato existen edificaciones en proceso de construcción.
También existen remodelaciones y ampliaciones de las edificaciones existentes.

7.5. VALORIZACIÓN. La dinámica de valorización inmobiliaria del sector ha

presentado en los últimos años un comportamiento positivo, es decir, el
incremento anual porcentual del valor comercial supera las cifras de inflación de
ese mismo periodo. No obstante, a raíz de la contracción económica causada por
efectos de la pandemia del COVID 19 registrada durante gran parte del año 2020
y todo el 2021, actualmente se observa que esa tendencia de valorización positiva
ha dado paso a una tendencia de valor ESTABLE, en donde se espera que el
comportamiento de la valorización de los inmuebles sea muy similar al de la
inflación, pero sin llegar a ser negativa. Estimamos para el inmueble una
valorización que va de ESTABLE A POSITIVA.

7.6. MERCADO OBJETIVO. Las características del inmueble objeto de estudio,

especialmente sus espacios locativos hacen que su Mercado Objetivo esté
orientado a empresas que requieran de espacios amplios para funcionar.

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COMERCIALIZACIÓN. Se estima que la comercialización del inmueble puede

darse entre 6 y 12 meses, dependiendo en gran medida de las estrategias de
comercialización que el propietario o la entidad promotora de la venta realicen.

7.7. OBSOLESCENCIAS:

No presenta. Se trata de una edificación en buen estado de

conservación, cuyo desgaste por el uso es mínimo. El inmueble
Física:
se encuentra adecuado y es totalmente funcional en todos sus
espacios.
No presenta. Los espacios locativos internos y dependencias son
Funcional: acordes con la normatividad urbana aplicada a la zona, y con el
tipo de actividad económica que se desarrolla en el inmueble.
No presenta. El inmueble está bien integrado con el entorno, en
donde existen otros inmuebles similares destinados a la misma
Externa: actividad económica. En el vecindario inmediato se desarrollan
tanto la actividad principal como actividades compatibles y
complementarias potenciales del inmueble.

8. METODOLOGÍA VALUATORIA.
El presente avalúo se realiza de conformidad con las metodologías establecidas
en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC.
Asimismo, se han tenido en cuenta los Decretos 1420 de 1998, 422 de 2.000, y
demás normas concordantes relacionadas con la actividad valuatoria en
Colombia. Su espacio de negociación se establece considerando los resultados de
una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones
actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.
Para el terreno: Método de Comparación o de Mercado.

Paralas construcciones: Método de Costo de reposición.

Resolución 620 de 2008. Artículo 1°.- Método de Comparación o de

Mercado: “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un
bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones de bienes semejantes y
comparables al objeto del estudio. Tales ofertas o transacciones han sido
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.”

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Resolución 620 de 2008. Artículo 3º. Método de costo de reposición: “Es

el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de
estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante
al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.”

8.1.2. JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA SELECCIONADA:

Los datos tomados del mismo inmueble y la información de mercado existente
en el sector permiten desarrollar eficientemente los métodos propuestos.

8.2. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO:

8.2.1. Investigación indirecta de mercado: Se investigó en el sector

inmediato y en sectores comparables, acerca de ofertas de inmuebles similares
al objeto de avalúo, que permitieran mediante la comparación de mercado
determinar el valor del terreno, y se encontró la siguiente información:

Dato Información del dato Observación Contacto

Tipo de inmueble
Dirección
Valor de oferta/ venta
Valor depurado
Área de construida
1 TEL. 605 6501190
Valor m2 construcciones
Valor de las construcciones
Valor del terreno
Área lote de terreno
Valor m2 terreno
CASA-LOTE Casa con excelente ubicación
Olaya. Av Pedro Romero comercial sobre toda la avenida https://fincaraiz.co
$ 440.000.000,00 pedro romero, apta para m.co/inmueble/casa-
INMOBILIARIA
$ 400.000.000,00 construcción, en zona comercial y lote-en-
ARAUJO Y SEGOVIA
140,00 comercial, buen estado, buena venta/tesca/cartage
$ 1.500.000,00 distribución de espacios, buena na/5041926?utm_s
Código Fincaraíz:
$ 210.000.000,00 iluminación y ventilación, cocina y ource=Lifull-
5041926
$ 190.000.000,00 baños enchapados, cuenta con connect&utm_medi
184,00 rejas de seguridad, totalmente um=referrer
$ 1.032.608,70 independiente.

Tipo de inmueble CASA-LOTE

Dirección
Valor de oferta/ venta
Valor depurado
Área de construida
2 Franco.
Valor m2 construcciones
Valor de las construcciones
Valor del terreno
Área lote de terreno
Valor m2 terreno
Olaya. Av Pedro Romero Casa En Venta, Av. Pedro Romero,
$ 470.000.000,00 Olaya, Cartagena. La Casa cuenta
Cartagena Bienes https://wilsonfranco
$ 450.000.000,00 con: 3 Habitaciones, 1 baño, Sala,
Raíces. Wilson .co/casa-venta-
200,00 Comedor, Cocina, Zona de labores,
olaya-herrera-
$ 700.000,00 terraza y patio grande. Area de
Cel: 3184167890 cartagena-de-
$ 140.000.000,00 terreno: 318m2. Esta propiedad
Código: 291310 indias/291310
$ 310.000.000,00 está en Sobre la Avenida de Olaya
318,00 Herrera.
$ 974.842,77

Tipo de inmueble CASA-LOTE

Dirección
Valor de oferta/ venta
Valor depurado
Área de construida
3
Valor m2 construcciones
Valor de las construcciones
Valor del terreno
Área lote de terreno
Valor m2 terreno
Olaya. Av Pedro Romero
$ 750.000.000,00 Local Comercial en CARTAGENA. https://www.araujo
$ 700.000.000,00 Local sobre la avenida pedro INMOBILIARIA ysegovia.com/inmu
270,00 romero calle 31d, al frente de la ARAUJO Y SEGOVIA eble-venta/local-
$ 1.500.000,00 circunvalar, cerca a estación de TEL. 605 6501190 comercial-en-venta-
$ 405.000.000,00 transcaribe, supermercados, Cod. C58529 en-
$ 295.000.000,00 ferreterías, farmacias. cartagena/C58529
300,00
$ 983.333,33

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PROCESAMIENTO ESTADÍSTICO
Dato de mercado 1 $ 1.032.608,70
Dato de mercado 2 $ 974.842,77
Dato de mercado 3 $ 983.333,33
Promedio $ 996.928
Desviación estándar $ 31.190
Coeficiente de variación 3,13%
Límite superior $ 1.028.119
Límite inferior $ 965.738
Coeficiente de asimetría 1,59

8.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN:

Se utilizó para obtener el valor de las construcciones y se realizaron los

siguientes procedimientos y cálculos:

Se determinó el valor de la construcción a nuevo, tomando como referencia

la revista Construdata Edición No. 207, de acuerdo con la tipología y
características de cada unidad constructiva. Luego procedemos calcular la
depreciación utilizando las formulaciones de Fitto y Corvini, las cuales se
basan en la edad y el estado de conservación. Finalmente restamos la
depreciación del valor de reposición nuevo, y así obtenemos el valor
depreciado de la construcción.

Edad en Valor de
Vida Estado de Valor
Ítem Edad % de Depreciación reposición Valor final Valor adoptado
útil conservación depreciado
vida nuevo

EDIFICIO COMERCIAL
5,00 100,00 5,00 2,00 5,09% $ 1.500.000 $ 76.406 $ 1.423.595 $ 1.420.000,00
DE TRES PLANTAS

8.4. INVESTIGACIÓN DIRECTA: De acuerdo con la Resolución 620 de 2008

del IGAC, como se encontró información de mercado, y con base en ella se
pudieron desarrollar metodologías contenidas en esa misma resolución, no fue
necesario realizar encuestas o investigación directa.

9. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.

9.1. CONSIDERACIONES GENERALES: Al efectuarse el presente avalúo se

analizaron especialmente los siguientes aspectos:

9.1.1. EL SECTOR: Sector o franja comercial sobre la Avenida Pedro Romero,

con entorno residencial de estratos bajos, en proceso de desarrollo y
consolidación, con equipamiento urbano básico.

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9.1.2. LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE DENTRO DEL SECTOR: Predio bien

ubicado, toda vez que se localiza sobre la arteria vial más importante del sector,
en donde se concentra la actividad comercial y tanto la tierra como los
inmuebles presentan los valores más altos del sector.

9.1.3. TOPOGRAFÍA: Topografía plana, lo cual facilita el desplazamiento y el

aprovechamiento del terreno.

9.1.4. ÁREA: El área del lote es superior al promedio del sector, con potencial
para el desarrollo de actividades económicas a mediana escala.

9.1.5. CONFIGURACIÓN GEOMÉTRICA: Configuración geométrica

rectangular, de buenas proporciones, condición que optimiza la potencialidad
del inmueble.

9.1.6. LAS TRANSACCIONES LLEVADAS A CABO EN EL SECTOR: Se

analizaron las transacciones del sector, y se encontró que son muy particulares,
teniendo como principal variable la ubicación con relación a la Avenida Pedro
Romero.

9.1.7. OFERTA Y DEMANDA ACTUAL: La relación de oferta -demanda de este

tipo de inmuebles en el sector es EQUILIBRADA.

9.1.8. LA NORMATIVIDAD URBANA APLICADA AL SECTOR Y AL

INMUEBLE: El uso normado del suelo sobre la Avenida Pedro Romero es MIXTA
2 -m21 (INSTITUCIONAL 3 -COMERCIAL 2). Hacia el interior del Barrio el uso
del suelo es RESIDENCIAL TIPO A -RA.

9.1.9. LA DISPOSICIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS: El sector y el predio

cuentan con todos los servicios, tanto básicos como complementarios que
ofrece la ciudad de Cartagena.

9.1.10. LAS VÍAS DE ACCESO: El sector cuenta con vías vehiculares

pavimentadas, las cuales se encuentran en buen estado de conservación. El
predio objeto de estudio se localiza sobre la Avenida Pedro Romero.

9.2. HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS: El

inmueble no cuenta con valores agregados producto de aspectos especiales, ya
sean históricos, jurídicos, inusuales o de otra índole. Del mismo modo tampoco
tiene aspectos negativos que ameriten un castigo económico en su valor. En
general, se le considera un bien inmueble típico, en armonía con su entorno
urbanístico y con la normatividad urbana vigente.

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9.3. PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS: No existen grupos o

asentamientos humanos cuya problemática social incida en el valor de los
inmuebles del sector.

9.4. SEGURIDAD: No existen problemas de orden público más allá de los

derivados de la convivencia en grandes masas. En cualquier caso, este factor
no incide en el valor de los inmuebles de la zona.

9.5. POLÍTICA DEL AVALÚO:

El avalúo, no tiene en cuenta los aspectos de orden jurídico, tales como títulos,
servidumbres ocultas activas o pasivas y en general asuntos de carácter legal,
a excepción de cuando el solicitante informe de tal situación para ser tenida
en cuenta en el respectivo informe.

Salvo las que sean perceptibles o de público conocimiento, en el avalúo

presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad
de soporte o resistencia del terreno avaluado, por cuanto para la certeza de
tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales, fuera del alcance
y objeto del presente estudio.

Certificamos que no tenemos intereses comerciales o de otra índole en el

inmueble analizado, salvo las inherentes a la ejecución del presente estudio.

El valor asignado se entiende como valor comercial presente, tal y como se

encontraba el inmueble al momento de efectuar la visita de inspección.

Es importante además hacer énfasis en la diferencia que puede existir entre

las cifras del presente avalúo y el valor acordado mediante de una eventual
negociación, porque a pesar de que el estudio conduce al valor objetivo de
mercado, en la negociación interfieren múltiples factores subjetivos y
circunstancias imposibles de prever, tales como la habilidad de los
negociadores, los plazos concedidos y formas de pago, la tasa de interés, la
urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la
destinación o uso que éste le vaya a dar, entre otros, todos los cuales sumados
distorsionan a veces hacia arriba o hacia abajo el valor final de los inmuebles.

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10. VALORES ADOPTADOS.

10.1. LOTE DE TERRENO BARRIO OLAYA HERRERA SECTOR CENTRAL

AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -29:

Basados en la investigación de mercado con sus respectivos análisis y

procedimientos estadísticos, y teniendo en consideración que el coeficiente de
variación de la muestra resultó ser inferior a 7,50%, en cuyo caso la
Resolución 620 de 2008 del IGAC indica que la muestra es confiable y con
base en ella se pueden adoptar valores, se adopta el valor del terreno de
acuerdo con los siguientes criterios:

Teniendo en consideración que el lote objeto de avalúo presenta

características similares a las de los datos de la muestra de mercado, se
adopta para el m2 de terreno un valor cercano a la media aritmética, el cual
en números redondos se fija en $1.000.000/m2.

10.2. EDIFICIO COMERCIAL DE TRES PLANTAS:

Para el valor de la edificación se adopta íntegramente los resultados obtenidos

mediante el desarrollo y aplicación del método de costo de reposición, es decir,
$1.420.000/m2.

Descripción Unidad de medida Valor adoptado

LOTE DE TERRENO BARRIO OLAYA

HERRERA SECTOR CENTRAL
m2 $ 1.000.000,00
AVENIDA PEDRO ROMERO O
CALLE 48 No. 61A -29

EDIFICIO COMERCIAL DE TRES

m2 $ 1.420.000,00
PLANTAS

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11. VALORES –AVALÚO COMERCIAL.

EL AVALÚO COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN EL BARRIO OLAYA

HERRERA SECTOR CENTRAL, AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -
29, EN LA CIUDAD DE CARTAGENA DE INDIAS -BOLÍVAR, ES EL SIGUIENTE:

Ítem Descripción Cantidad Und Valor unitario Valor parcial

TERRENO

LOTE DE TERRENO
BARRIO OLAYA HERRERA
1. SECTOR CENTRAL 486,00 m2 $ 1.000.000,00 $ 486.000.000,00
AVENIDA PEDRO ROMERO
O CALLE 48 No. 61A -29
CONSTRUCCIONES
EDIFICIO COMERCIAL DE
1. 320,00 m2 $ 1.420.000,00 $ 454.400.000,00
TRES PLANTAS
TOTAL AVALÚO COMERCIAL $ 940.400.000,00
Valor en letras:
Novecientos Cuarenta Millones Cuatrocientos Mil Pesos M/Cte.
COP $940.400.000,00

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto
422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998,
expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una
vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre
que la condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.

Cordialmente,

JUAN MIGUEL SEGRERA MUTIS

AVALUADOR PROFESIONAL
MAT. R.N.A. 3327 -FEDELONJAS
R.A.A. AVAL -73169030.

Cartagena, 05 de julio de 2023.

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12. NOTAS DEL AVALUADOR.

11.1. CLAUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME: Se prohíbe la

publicación de parte o totalidad de este informe o cualquier referencia al
mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del Avaluador sin
su consentimiento por escrito.

11.2. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR: El Avaluador no revelará

información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y solo lo hará
con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una
autoridad competente.

11.3. DECLARACION DE CUMPLIMIENTO:

Este informe se elaboró de acuerdo con lo dispuesto en la Norma NTS I
01: “Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos”.
Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas
hasta donde el Avaluador alcanza a conocer.
Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el informe.
El Avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio más
allá de los inherentes por ocasión del encargo valuatorio.
Los honorarios del Avaluador no dependen de aspectos del informe.
La valuación se llevó a cabo conforme al código de ética y normas de
conducta.
El Avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
El Avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes
que se están valorando.
El Avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de
valoración.
Nadie con excepción de las personas especificadas en el informe, ha
proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.

11.4. DECLARACION DE NO VINCULACIÓN:

Declaramos no tener relación directa o indirecta con el solicitante ni con
el propietario del bien inmueble objeto de valuación.
Este informe de valuación es confidencial para las partes, para el
propósito específico del encargo.
No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros.
No se acepta ninguna responsabilidad por utilización inadecuada del
informe.

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13. LOCALIZACIÓN.

13.1. LOCALIZACIÓN DEL BARRIO.

Ciénaga
Mar
de La Virgen
Caribe

Bahía De
Cartagena

LOCALIZACIÓN DEL BARRIO CON RELACION A LA CIUDAD CARTAGENA.

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14. REGISTRO FOTOGRÁFICO.

REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN EL BARRIO OLAYA HERRERA

SECTOR CENTRAL, AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -29, EN LA CIUDAD
DE CARTAGENA DE INDIAS -DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR.

Fachada y vista sobre Av. Pedro Romero Fachada y vista sobre Av. Pedro Romero

Fachada y vista sobre Av. Pedro Romero Fachada y vista sobre Av. Pedro Romero

Fachada y vista sobre Av. Pedro Romero Fachada y vista sobre Av. Pedro Romero
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REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN EL BARRIO OLAYA HERRERA

SECTOR CENTRAL, AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -29, EN LA CIUDAD
DE CARTAGENA DE INDIAS -DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR.

Fachada posterior Fachada posterior

Detalles Local Piso 1 Detalles Local Piso 1

Detalles Local Piso 1 Acceso vehicular Local Piso 1

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REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN EL BARRIO OLAYA HERRERA

SECTOR CENTRAL, AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -29, EN LA CIUDAD
DE CARTAGENA DE INDIAS -DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR.

Detalles generales Piso 2 Detalles generales Piso 2

Detalles generales Piso 2 Detalles generales Piso 2

Detalles generales Piso 2 Detalles generales Piso 2

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REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN EL BARRIO OLAYA HERRERA

SECTOR CENTRAL, AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -29, EN LA CIUDAD
DE CARTAGENA DE INDIAS -DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR.

Detalles generales Piso 3 Detalles generales Piso 3

Detalles generales Piso 3 Detalles generales Piso 3

Detalles generales Piso 3 Detalles generales Piso 3

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REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN EL BARRIO OLAYA HERRERA

SECTOR CENTRAL, AVENIDA PEDRO ROMERO O CALLE 48 No. 61A -29, EN LA CIUDAD
DE CARTAGENA DE INDIAS -DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR.

Detalles generales Escaleras Detalles generales bajantes

Detalles de cubierta Detalles de caretas metálicas

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