AVALÚO Palmira

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CONTENIDO
1. RESUMEN EJECUTIVO.
2. INFORMACIÓN GENERAL.
3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR.
4. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Y DE LAS ÁREAS CIRCUNDANTES AL INMUEBLE.
5. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE.
6. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN DISTINTA A LA

CATEGORÍA.
7. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN.
8. CONDICIONES RESTRICTIVAS.
9. CONSIDERACIONES ESPECIALES.
10. METODOLOGÍA VALUATORIA.
11. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME.
12. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO.
13. OTRAS CONSIDERACIONES.
14. AVALÚO COMERCIAL.
15. ANEXOS.
1. RESUMEN EJECUTIVO
Carrera 44 N° 9 -35 Of. 301. Cel.: 320 666 05 03. Cali- Valle – Colombia. E-mail:
alejo0114@hotmail.com – Peatones Inmobiliarios
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Solicitante Cesar Augusto Barbosa Gil

ID 1.130.588.300 de Cali (Valle)
Relación Propietario
Destino Avalúo Comercial
Nomenclatura

Casa Calle 14B # 25 - 35
Sector Urbanización Quintas De Las Américas
Comuna 7
Estrato 3
Ciudad Palmira
Departamento Valle del Cauca
País Colombia
N.º Matrícula 378- 121742
ID Predio 010109150020000
Uso de Suelo Residencial
Avaluador Johan Alejandro Perea Castillo

ID 1.130.679.810
N.º R. A. A AVAL- 1130679810
PIN de Validación b38c0a83
Cel 320 666 05 03
Mail alejo0114@hotmail.com
Fecha de Visita Noviembre de 2023

Fecha Elaboración Noviembre de 2023
Tipo de inmueble Terreno Urbano Con Casa de Habitación Unifamiliar
2. INFORMACIÓN GENERAL
3
El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos expedidos por el Organismo Nacional de
Normalización ICONTEC y el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su Unidad Sectorial de
Normalización de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas Técnicas Sectoriales
NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio
así como el código de conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las Normas Internacionales
de Valuación IVSC.
Este documento se realiza en el mes de noviembre de 2023 en la

ciudad de Santiago de Cali, por petición del propietario del
Objeto de la valuación
inmueble Cesar Augusto Barbosa Gil. Quien hace la solicitud para
fines comerciales.
RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad
valuada o el titulo legal de la misma.
 El valuador no revelará la información sobre la valuación a nadie distinto de la persona natural o jurídica que
solicito el encargo valuatorio y solo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR
Para la determinación del valor comercial de cada componente del inmueble, se propone el siguiente método:
Método comparativo de mercado (Resolución 620 de 2008- IGAC)
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones se deben clasificar,
analizar y homogenizar según sea el caso, a partir de criterios de objetividad. clasifica,
4. CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y DE LAS ÁREAS

CIRCUNDANTES AL INMUEBLE
LOCALIZACIÓN
Sector Urbanización Quintas De Las Américas
4
Comuna 7
Tipología Plana
Estrato 3
Ciudad Palmira
Departamento Valle del Cauca
País Colombia
Ilustración 1. Reconocimiento de Polígono del Sector Urb. Quintas de las Américas.

Fuente: https://www.google.com/maps/place/Las+Americas,+Palmira,+Valle+del+Cauca/@3.5183917,-76.3099973,15z/data=!4m6!3m5!1s0x8e3a051941a56ac7:0x9532c79b0ddc9fc8!
8m2!3d3.5128259!4d-76.2985941!16s%2Fg%2F1hhwy6pk6?entry=ttu
DESCRIPCIÓN
El inmueble objeto de este informe de avalúo, se encuentra ubicado dentro del área urbana y residencial del municipio de
Palmira, Valle del Cauca, en el sector llamado Quintas de las Américas y pertenece a la denominada comuna siete (7) de la
distribución espacial y geopolítica del municipio.
El sector se identifica por ser una zona de estratificación de tipo tres (3), con uso de suelo para uso residencial y de
comercio de bajo impacto. Cuenta con zonas verdes, parques y cancha de futbol; acceso fácil y de calles pavimentadas
5
hacia vías principales y secundarias; con cercanía también a establecimientos de educación primaria, secundaria y
profesional.
VÍAS DE ACCESO
El acceso a la propiedad se da por medio de vías apropiadas en tipo y magnitud, las cuales, se encuentran pavimentadas y
en general en buen estado, destacando principalmente: La carrera 32 y 24, la diagonal 30 y la calle 18,
SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO
Para los habitantes y visitantes del sector Quintas de las Américas, el municipio de Palmira dispone de: buses, busetas; taxis
y colectivos
AMOBLAMIENTO URBANO
En gran mayoría de calles aledañas al predio se cuenta con nomenclaturas, semaforización y reductores de velocidad
SERVICIOS PÚBLICOS
El sector de la urbanización Quintas de las Américas y el inmueble objeto de este estudio, cuentan con los servicios
públicos básicos y complementarios que ofrece el municipio de Palmira, que son: acueducto, alcantarillado, energía
eléctrica, telefonía fija, gas natural, red de internet, alumbrado público y servicio de recolección de basuras.
USOS PREDOMINANTES Y TIPOS DE EDIFICACIÓN
Las tipologías constructivas del sector obedecen principalmente a construcciones destinadas al uso residencial. Para así,
apreciar en la zona, en su mayoría, inmuebles de uno, dos y tres pisos de altura.
NORMATIVIDAD DE SUELO
El Plan de Ordenamiento Territorial de Palmira (POT), determina que el polígono donde se ubica el inmueble pertenece a la
comuna 7 del municipio, para uso de suelo residencial.
5. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
Lote de área 76.16 mt2, junto con casa de habitación unifamiliar, construida de tres pisos, conectados por escaleras
interiores y que consta de: Cinco habitaciones, sala-comedor, cocina, cuatro baños, patio, terraza y garaje semicubierto.
NOMENCLATURA
 Casa 1er. Piso Calle 14B # 25 - 35

Sector Urbanización Quintas de las Américas
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INFORMACIÓN JURÍDICA
Propietario Cesar Augusto Barbosa Gil

CC. 1.130.588.300 de Cali (Valle)
N.º Matrícula 378- 121742
ID Predio 010109150020000
Municipio Palmira- Valle del Cauca
Nota: Información jurídica del inmueble obtenida del Certificado Catastral y el Certificado de Tradición y Libertad
aportados por el propietario.
TERRENO
El área de terreno en donde se establece el predio objeto de este avalúo es de setenta y seis, coma, dieciséis metros
cuadrados (76,16 m2).
LINDEROS
Según escritura N° 72 de la Notaría Cuarta del Círculo de Palmira, el área actual del lote de terreno es de 76,16 M2…
Norte: En longitud de 5.52 MTS, con la calle 14 B.
Sur: En longitud de 5.52 MTS, con el lote número 12.
Oriente: En longitud de 13.79 MTS, con el lote número 2.
Occidente: En longitud de 13.79 MTS, con la zona verde número 2.
CONSTRUCCIÓN
Descripción Correspondiente
N° pisos Tres (3)
Área de terreno 76,16 Mts2
Área construida 154 Mts2 aprox.
Vetustez Quince (15) años aprox.
Estado de construcción Usada/Terminada
Estado de conservación Bueno
Iluminación Bueno
Ventilación Bueno
 Área y vetustez según documentación del inmueble suministrada por el solicitante.

 El predio actualmente se encuentra en uso en su totalidad.
 Se logra apreciar un buen estado de conservación general del inmueble.
DESCRIPCIÓN
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Frontal de dos pisos con muros de alturas completas, revestimientos de pintura color blanco,
puerta de acceso principal, aleros, rejas de seguridad y vidrios en ventanas. Espacio para
garaje con reja de seguridad principal y pisos de baldosa tipo ladrillo. Tercer piso con muro
Fachada
medio para terraza y cubierta con estructura de lámina y tejas tipo zinc. Fachada lateral
expuesta hacia zona verde en ladrillo limpio. Todo en estas áreas en buen estado de
conservación y sin daños estructurales.
Área de Sala Comedor Paredes y cielos con revestimientos de pintura color blanco, naranja y marcaciones en
Primer Piso madera. Pisos en cerámica. Todo en buen estado de conservación. No se Constatan daños en
la construcción
8
Paredes con revestimientos de cerámica y pintura blanca. Cielos con revestimiento en pintura
Cocina y pisos en cerámica, todo en buen estado de conservación. Cajones en madera en regular
estado de conservación. Grifos e instalaciones eléctricas funcionando. Sin daños estructurales
evidentes.
El área auxiliar tiene pisos de cerámica, revestimientos de muros en pintura y esta en buen
Área auxiliar y Patio estado de conservación. El patio tiene pisos en baldosa tipo ladrillo, revestimientos de muro
con pintura y reja de seguridad en la parte posterior. Estos espacios todos en buen estado de
conservación y sin daños en su estructura.
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Pisos en baldosa en buen estado de conservación, con barandales de apoyo en madera con
Áreas de escaleras
regular estado de conservación.
Todas estas áreas tienen pisos en cerámica y revestimientos de muros con

pintura de diferentes colores, todo en buen estado y sin daños estructurales.
Habitaciones De las cinco habitaciones tres de ellas tiene closets en madera en regular
estado de conservación y cielos con revestimiento de pintura, dos de ellas
con cielos de materia descubierto de teja zinc. Todo sin daños evidentes en
la estructura de las habitaciones.
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Revestimientos en paredes y suelos de cerámica, con griferías e instalaciones

Baños eléctricas funcionando, sin humedades o daños que afecten la construcción.
Todo en buen estado
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Revestimientos en suelos de cerámica, estructura de cubierta con tejas de

Terraza zinc, medios muros con revestimiento de pintura. Sin grietas o daños
evidentes en el área. Todo en buen estado conservación
Calle vehicular pavimentada de doble sentido en buen estado. Zona verde

Áreas circundantes
pública tipo parque al costado derecho de la propiedad.
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6. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL
No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.
7. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN
El presente avalúo de terreno y construcción del predio aquí analizado, se calcula por método de comparación de
mercado. Por solicitud del propietario del inmueble, Cesar Augusto Barbosa Gil, quien, lo destinará para fines
netamente comerciales.
8. CONDICIONES RESTRICTIVAS
Condición Descripción
El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona de amenaza por
Estabilidad del Suelo inundación. Y NO se encuentra en una zona de amenaza por remoción en
masa Impacto ambiental.
El predio objeto de análisis NO presenta condiciones que afecten o
Impacto Ambiental
deterioren el medio ambiente de la zona a la que pertenece.
No existe servidumbre. El predio objeto de estudio NO cuenta con
Servidumbres y Cesiones
afectación por reserva vial.
9. CONSIDERACIONES ESPECIALES
 El inmueble en general se observa en buen estado de conservación, sin daños en su estructura, sin afectaciones por
humedades, grietas o goteras, es totalmente habitable y cuenta con los servicios públicos básicos completos que
ofrece el municipio de Palmira.
 El inmueble presenta una excelente localización sectorial.
 El inmueble objeto de estudio cuenta con accesos por vías aptas y en buen estado hacia él.
 El inmueble tiene áreas circundantes de buen comercio y de zonas verdes.
 El inmueble presenta características seguras en su interior.
 Se recomienda hacer mantenimiento de limpieza y pintura que permitan seguir conservando las buenas
condiciones actuales de la propiedad.
10. METODOLOGÍA VALUATORIA
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO
En el presente informe se realizó un estudio de mercado comparativo para la zona del inmueble objeto de avalúo, donde se
evidenciaron ocho (8) ofertas de predios residenciales y comerciales que se encuentran en venta, localizadas dentro del
sector y con condiciones físicas similares. A dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características principales,
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área construidas y privadas, vetustez, número de pisos y valor de venta solicitado. Las ofertas fueron depuradas con factor
fuente (negociación) del 3%, teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión de compra depende del rango
de negociación.
A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:
N° B A R R IO F UE N T E T IP O - IN M E S T Á R E A - P R IVA D A P R E C IO VE N T A N EG. P V/ D E P UR A D O M 2 D E P UR A D O
1 URB. LAS AMERICAS CASA 3 138 $ 250.000.000 3 % $

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=81e3cbdefe3b199037704081c25ff589&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas&
(2 4 2 .50 0 .0 0 0 ) $ (1.757.2 4 6 )

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=81e3cbdefe3b199037704081c25ff589&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas&
(2 8 9 .0 6 0 .0 0 0 ) $ (2 .9 4 9 .59 2 )

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=940d6b86831e9935ec14d47d246a2bb5&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas
(3 15.2 50 .0 0 0 ) $ (1.3 13 .54 2 )

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=bdfb551613da12b2da546e7d8fd42f66&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas&
(3 2 0 .10 0 .0 0 0 ) $ (1.6 75.9 16 )

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=4462bbc7c3aebde3112de863ab8518b7&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas
(3 2 9 .8 0 0 .0 0 0 ) $ (2 .0 6 1.2 50 )

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=db4d43898182bacc82e2d0a95d3528f7&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas&
(3 15.2 50 .0 0 0 ) $ (1.3 13 .54 2 )

https://casas.w aa2.com.co/detail?id=152eb9bd728a8197b2b58736ec1245cc&q=casa%20palmira%20quintas%20de%20las%20am%C3%A9ricas
(3 10 .4 0 0 .0 0 0 ) $ (1.6 59 .8 9 3 )
8 URB. LAS AMERICAS 3 138 $ 250.000.000

https://fincaraiz.com.co/inmueble/casa-en-venta/las-americas/palmira/8174048
CASA 3% $ (2 4 2 .50 0 .0 0 0 ) $ (1.757.2 4 6 )
ANÁLISIS ESTADÍSTICO
SUMA 15.054.958 SUMA DSC 1.614.574.925.284
DATOS 8 DATOS 7
MEDIA 1.881.870 VARIANZA 230.653.560.755
DESVIACION 480.264 COEFI-VAR 25,52%
MEDIANA 1.789.335 TABLA CHAUVENET
MODA 180265300,00% Fa c to r Cha uve ne t 1,540
%ASIMETRIA 16,49% VALOR CHAUVE. 739.607

MINIMO 1.424.152 Pc -Min 1.142.263
MAXIMO 2.923.991 Pc -Ma x 2.621.476
CONCLUSIÓN AVALÚO COMERCIAL
DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) APROX. VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

CASA UNIFAMILIAR 154 $ 1.881.870 $ 289.807.980
11. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo, de cualquier referencia del mismo, de las cifras de
valuación, nombre y afiliaciones profesionales del valuador, sin consentimiento escrito o autorización.
12. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.
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 Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en
el presente informe.
 El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.

 El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando.
 El valuador realizó una visita personal al bien inmueble objeto de valuación.
 Nadie, con excepción de la persona especificada aquí en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la
preparación del mismo.
13. OTRAS CONSIDERACIONES
 El avalúo practicado por Johan Alejandro Perea Castillo, identificado con CC. 1.130.679.810 de Cali (V), en la
ciudad de Santiago de Cali, corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble, expresado en
dinero; entendiéndose por valor comercial, como el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por
transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.
 La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto significa que no es del objeto del avalúo:
mediciones, acotaciones, descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos, análisis de fatiga de
materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o técnico existente al momento de la inspección. De acuerdo a lo
establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Gobierno nacional.
 El presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y
cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así, como, tampoco se
presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
14. AVALÚO COMERCIAL
16
INMUEBLE
Ca lle 14B # 25 - 35
URBANIZACIÓN QUINTA DE LAS AMÉRICAS
Munic ip io d e Pa lm ira
Va lle d e l Ca uc a
Co lo m b ia
No vie m b re 2023
DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) APROX. VALOR UNITARIO
CASA UNIFAMILIAR 154 $ 1.881.870
AVALÚO COMERCIAL- $ 289.807.980
SON: DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS SIETE MIL

NOVECIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE.
PERITO AVALUADOR
_______________________________
Johan Alejandro Perea Castillo
R.A.A. / AVAL-1130679810
15. ANEXOS
17

AVALÚO Palmira

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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR.

4. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Y DE LAS ÁREAS CIRCUNDANTES AL INMUEBLE.

5. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE.

6. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN DISTINTA A LA

7. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN.

10. METODOLOGÍA VALUATORIA.

11. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME.

12. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO.

13. OTRAS CONSIDERACIONES.

14. AVALÚO COMERCIAL.

Solicitante Cesar Augusto Barbosa Gil

Avaluador Johan Alejandro Perea Castillo

Fecha de Visita Noviembre de 2023

Tipo de inmueble Terreno Urbano Con Casa de Habitación Unifamiliar

Este documento se realiza en el mes de noviembre de 2023 en la

RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

Método comparativo de mercado (Resolución 620 de 2008- IGAC)

4. CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y DE LAS ÁREAS

Sector Urbanización Quintas De Las Américas

Ilustración 1. Reconocimiento de Polígono del Sector Urb. Quintas de las Américas.

SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO

USOS PREDOMINANTES Y TIPOS DE EDIFICACIÓN

5. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

 Casa 1er. Piso Calle 14B # 25 - 35

Propietario Cesar Augusto Barbosa Gil

Sur: En longitud de 5.52 MTS, con el lote número 12.

Oriente: En longitud de 13.79 MTS, con el lote número 2.

Occidente: En longitud de 13.79 MTS, con la zona verde número 2.

 Área y vetustez según documentación del inmueble suministrada por el solicitante.

Todas estas áreas tienen pisos en cerámica y revestimientos de muros con

Revestimientos en paredes y suelos de cerámica, con griferías e instalaciones

Revestimientos en suelos de cerámica, estructura de cubierta con tejas de

Calle vehicular pavimentada de doble sentido en buen estado. Zona verde

6. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.

7. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

10. METODOLOGÍA VALUATORIA

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

1 URB. LAS AMERICAS CASA 3 138 $ 250.000.000 3 % $

2 URB. LAS AMERICAS CASA 3 98 $ 298.000.000 3 % $

3 URB. LAS AMERICAS CASA 3 240 $ 325.000.000 3 % $

4 URB. LAS AMERICAS CASA 3 191 $ 330.000.000 3 % $

5 URB. LAS AMERICAS CASA 3 160 $ 340.000.000 3 % $

6 URB. LAS AMERICAS CASA 3 240 $ 325.000.000 3 % $

7 URB. LAS AMERICAS CASA 3 187 $ 320.000.000 3 % $

8 URB. LAS AMERICAS 3 138 $ 250.000.000

SUMA 15.054.958 SUMA DSC 1.614.574.925.284

MEDIA 1.881.870 VARIANZA 230.653.560.755

DESVIACION 480.264 COEFI-VAR 25,52%

MEDIANA 1.789.335 TABLA CHAUVENET

MODA 180265300,00% Fa c to r Cha uve ne t 1,540

%ASIMETRIA 16,49% VALOR CHAUVE. 739.607

CONCLUSIÓN AVALÚO COMERCIAL

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) APROX. VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

11. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

12. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.

 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.

 El valuador realizó una visita personal al bien inmueble objeto de valuación.

13. OTRAS CONSIDERACIONES