Tasacion

Arq. MSc.
Norma Martínez Gerding, PMP

Reg. Prof. MOPC N°: 516 - Matr. C.S.J. Nº: 4.250 - Reg. Valuador Panamericano Nº: 1.229
Resolución SB. SG. N°: 00023/2021 BCP - Superintendencia de Bancos
Informe de Tasación
Lote 20 de la manzana “XXVIII”, Cta. Cte. Ctral N°: 13-1460-17
Ubicación: Lambaré
Solicitante: Víctor Jonathan Ferreira
Fecha de Elaboración: 22 de noviembre de 2023
Geolocalización: -25.374605, -57.618969
Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 1

Teléfonos: 0981-182153 0971-381274. nomage1@gmail.com
Arq. MSc. Norma Martínez Gerding, PMP
Asunción, 22 de noviembre de 2023
Señor:
Víctor Jonathan Ferreira
Presente
De acuerdo con sus instrucciones, se procedió a realizar la tasación del

inmueble, ubicado en el lugar denominado “Valle Pucu”, de la ciudad de
Aregua, identificado como:
Lote 20 de la Manzana “XXVIII”, Cta. Cte. Ctral N°: 13-1460-17
Efectuados los estudios correspondientes resultó que el inmueble tiene un
Valor Inmobiliario de Mercado de: Gs. 92.620.000 (noventa y dos millones
seiscientos veinte mil).
Valor de venta rápida: Gs. 74.000.000 (setenta y cuatro millones)
En el siguiente informe se describen los métodos de tasación que son

universalmente aceptados como válidos que permitieron procesar
la información levantada del mercado inmobiliario, para fundamentar
la estimación del valor del inmueble tasable.
------------------------------------------------
Arq. Norma A. Martínez G.
Perito Tasador de Inmuebles
Resolución SB.SG. N°: 00023/2021 - BCP
Matr.N°: 4.250 C.S.J.
NOTA:
Queda entendido que la tasación es válida únicamente para el (los) bien(es) que se describe(n) en el informe y no
podrá ser empleado para determinar el valor de otros bienes por muy similares que sean sus características
intrínsecas. Siempre que se cite la fuente, se autoriza el uso tanto de la información como de la metodología
desarrollada en la presente tasación.

Certificación Técnica de la Tasación
Quien suscribe, Norma Martínez Gerding, arquitecta, perito tasador, cédula

de Identidad Nº. 814.471, autorizada por la solicitante del informe de
tasación, expone que:
➢ En mi condición de arquitecta, perito tasador, estoy facultado para la
realización de la inspección técnica de bienes inmuebles, por tanto, las
labores de inspección se realizaron bajo la normativa legal vigente.
➢ Las labores de tasación se realizaron sin ningún tipo de presión, ni
impedimento de orden técnico.
➢ Para estimar el valor del inmueble se utilizaron metodologías
esencialmente objetivas, científicas y universalmente admitidas como justas,
basadas en informaciones obtenidas de terceras personas y de bancos
de datos especializados, que son ciertas hasta donde alcanza mi buena fe
como tasadora, por lo que toda opinión de valor requerida es emitida con
una independencia de criterios.
➢ No tengo interés de ninguna índole sobre la propiedad valorada y no me
pronuncio sobre la documentación legal del inmueble, además de que
m is s erv i c io s pro fes io n al es f u e r o n re qu e rid o s exc l u s iv a m e nt e
como tasadora para estimar el valor del inmueble.

DESCRIPCIÓN
El lote a tasar se encuentra ubicado en la ciudad de Lambaré

aproximadamente a 20 m. de la Calle Emilio Castelar, que conecta a la calle
Paseo del Golf con Carretera de López a una distancia estimada de 200 m.
Esta ubicado en una zona donde se observa construcciones de buen nivel y
en inmediaciones del futuro paseo parque de la salud.
El terreno esta dividido por un cauce hídrico(arroyo)que impide el
aprovechamiento eficiente de la propiedad, el callejón sobre el que se
encuentra el inmueble está por debajo del nivel de la calle Emilio Castelar, lo
que provoca que en días de intensa lluvia se convierta en un canal de arrastre
de agua, sedimentos de arena y basura.
En el terreno se implanta una construcción despreciable debido al mal estado
de conservación y del deterioro de esta.
SERVICIOS EN LA ZONA
Red eléctrica: ANDE
Agua: ESSAP
Red Telefónica: COPACO, TIGO, PERSONAL, CLARO, VOX.
Transporte: 200 m. de la Carretera de López.
Pavimento: natural terreno tipo arenoso.
Otros servicios: centros educativos, iglesia, locales gastronómicos, farmacias,
supermercados.
DIMENSIONES Y LINDEROS
Lote 20 de la Manzana “XXVIII”, Cta. Cte. Ctral N°: 13-1460-17
Geo Localización: -25.374605, -57.618969
Al Norte– 30 m. Linda con el Lote 21
Al Sur–30 m. Linda con el Lote 19
Al Este – 12 m. Linda con el Lote 09

Al Oeste– 12 m. Linda con la calle 22
Superficie del terreno: 360 m2.

CARACTERISTICAS DEL TERRENO
CONFORMACION
Rectangular
GEOMETRICA:
Terreno por debajo del nivel de la calle con
TOPOGRAFIA: desnivel hacia el arroyo que lo divide en1
tercio al frente y 2 tercios al fondo.
Actualmente con una pequeña
USO:
edificación (50 m2) muy deteriorada.
GEO LOCALIZACION: -25.374605, -57.618969
TITULARIDAD
Se tiene a la vista la copia de la Escritura Pública, Número 54 fechada en Lambaré
el 31 de diciembre de 2012, en concepto “COMPRA VENTA DE INMUEBLE”,
otorgado por el Señora Porfiria Romero a favor del Señor Adán Andrés Pereyra
Acosta. Se trata del inmueble individualizado con Cta. Cte. Ctral N° 13 -1460 -17,
con con una superficie de 360 m2.con Matrícula N° 39158 inscripto bajo el N° 02,
de fecha 25 de agosto de 2023.

METODOLOGIA APLICADA PARA HALLAR EL VALOR DEL INMUEBLE

Selección y Análisis
Se solicita información a empresas especializadas en el área inmobiliaria y se

hace una investigación en la zona, a través de anuncios de venta de inmuebles
puestos en carteles. Se consulta el mercado con la finalidad de obtener una
muestra representativa de los movimientos de la oferta inmobiliaria y la tendencia
de precios de inmuebles similares al inmueble tasable.
Conceptuación
El Valor Inmobiliario de Mercado representa el precio más probable, único e

independiente del objetivo de la tasación, por el cual se podría comercializar un
bien inmueble para una fecha determinada. Se fundamenta en la interpretación
de los datos provenientes del mercado inmobiliario.
Método de Tasación
El Valor Inmobiliario de Mercado se obtiene por la ponderación de resultados del

Método Comparativo de Datos de Mercado (usos comparables de registro), que
son homogeneizados mediante factores correctivos que se estiman e influencian
en el valor de un terreno.
Para la obtención del valor unitario del lote a tasar, se determina el valor del
inmueble, a través de la comparación directa de datos de mercado de
inmuebles con características similares.
Los coeficientes correctivos que más contribuyen para la obtención del precio
unitario (por 1m2 de terreno), teniendo en cuenta las referencias obtenidas
durante el estudio de mercado, son los siguientes factores de homogeneización:
1) Factor de Fuente (factor de oferta o de optimismo)
Tomado como 0,90 para inmuebles en oferta, se considera el deseo de vender y
la negociación a ser realizada.
2) Factor de topografía
Cuando un terreno presenta una topografía irregular o se encuentra en una zona
inundable su ponderación puede ser positiva o negativa.
Por lo general, se aplica la siguiente ecuación:

T= 1- D/2 (D=% de inclinación del terreno con respecto a la calle)
3) Factor de ubicación
El coeficiente correctivo de ubicación es el que tiene en cuenta la experiencia y
el ojo crítico-observador del profesional tasador para considerar atributos, según
sea una zona residencial, comercial o industrial, aspectos del medio ambiente,
frecuencia del tránsito vehicular o peatonal, aplicándose los siguientes valores:
Optimo=1,20
Muy Bueno=1,10
Bueno=1,00
Regular=0,90
Malo=0,80
4) Factor de servicios públicos
La corrección de diferencias existentes entre equipamientos públicos, se expresa
a través de la siguiente relación:
Cs=1+ Ps1/1+ Ps2
Cs Ps1= factor de Servicios Públicos
Ps1= Peso de los servicios del lote a tasar
Ps2= Peso de los servicios del lote de referencia
Para cuantificar el peso de los servicios públicos, recurrimos a la siguiente tabla:
Agua Corriente= 0,15
Desagüe Cloacal= 0,10
Pavimento Pétreo= 0,20
Pavimento asfáltico o de hormigón= 0,30
Alumbrado Público= 0,05
Energía eléctrica= 0,15
Teléfono= 0,05
Aceras-Veredas= 0,05
5) Factor de esquina

Para la determinación de este coeficiente, se recurre a la tabla de coeficiente de

esquina, considerándose el factor de 1,20 para lotes en esquina en una zona
comercial o habitacional normal.
6) Factor de forma
Para la utilización de este factor, se tiene en cuenta el mejor aprovechamiento del
terreno según el uso que se le dará al terreno.
CONCLUSIONES DE AVALUACIÓN
Atendiendo a la superficie del predio, las características generales y particulares
del terreno, como también los valores de mercado ofertados en la zona, se estima
que el valor unitario referencial es de, 167.000. Gs/m2
SUPERFICIE
DESCRIPCION Gs./m2 VALOR (Gs)
(m2)
Lote 20 de la Manzana “XXXIII”,
360 167.000 60.120.000
Cta. Cte. Ctral N°: 13-1460-17
Construcción existente 50 425.000 21.250.000
92. 620.000
TOTAL GENERAL (EN GUARANIES)
SON GUARANIES: NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTE MIL -----
Valor de venta rápida: GS. 74.000.000 (SETENTA Y CUATRO MILLONES)

Matr.N°: 4.250 C.S.J.
Fecha: Asunción, 22 de noviembre de 2023

ANEXO FOTOGRAFICO
FRENTE


------------------------------------------------
Matr.N°: 4.250 C.S.J.
Fecha: Asunción, 22 de noviembre de 2023


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Norma Martínez Gerding, PMP

Lote 20 de la manzana “XXVIII”, Cta. Cte. Ctral N°: 13-1460-17

Solicitante: Víctor Jonathan Ferreira

Fecha de Elaboración: 22 de noviembre de 2023

Geolocalización: -25.374605, -57.618969

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 1

Asunción, 22 de noviembre de 2023

De acuerdo con sus instrucciones, se procedió a realizar la tasación del

En el siguiente informe se describen los métodos de tasación que son

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 2

Certificación Técnica de la Tasación

Quien suscribe, Norma Martínez Gerding, arquitecta, perito tasador, cédula

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 3

El lote a tasar se encuentra ubicado en la ciudad de Lambaré

Al Este – 12 m. Linda con el Lote 09

Superficie del terreno: 360 m2.

CARACTERISTICAS DEL TERRENO

GEO LOCALIZACION: -25.374605, -57.618969

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 5

METODOLOGIA APLICADA PARA HALLAR EL VALOR DEL INMUEBLE

Se solicita información a empresas especializadas en el área inmobiliaria y se

El Valor Inmobiliario de Mercado representa el precio más probable, único e

El Valor Inmobiliario de Mercado se obtiene por la ponderación de resultados del

Por lo general, se aplica la siguiente ecuación:

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 7

Para la determinación de este coeficiente, se recurre a la tabla de coeficiente de

SON GUARANIES: NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTE MIL -----

Valor de venta rápida: GS. 74.000.000 (SETENTA Y CUATRO MILLONES)

Arq. Norma A. Martínez G.

Fecha: Asunción, 22 de noviembre de 2023

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 8

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 9

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 10

Coronel Alejo Silva 3846 c/Tte. Cazenave Asunción – Paraguay 11

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