Avaluo Moncho Salas 27.06.22

ING.
JOSÉ ARMANDO MORENO DÁVILA

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Dirección: Calle 3, Barrio El Carmen N.- 17-308, El Vigía estado Mérida
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Correo: inarcadeveneziela@gmail.com
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO
SOLICITANTE:
Sra. María Luisa López Currea

C.I.: 23.236.382
UBICACIÓN: BARRIO EL CARMEN CALLE 3 N.- 17-286 DIAGONAL AL

TECNOLOGICO CRISTOBAL MENDOZA, MINICIPIO ALBERTO ADRIANI, EL
VIGIA ESTADO MERIDA
Avalúo realizado por:
Ing. José Armando Moreno Dávila
C. I. V. 160.830 SOITAVE : 3.762
EL VIGÍA 29 DE JUNIO DE 2022
__________________________
ING. JOSE A. MOENO D.
C.I: 12.656.786; CIV: 160.830; SOITAVE: 3.726
ING. JOSÉ ARMANDO MORENO DÁVILA
C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
OBJETIVOS DEL AVALÚO:
Determinar el Justiprecio de las mejoras consistentes en un inmueble

destinado a vivienda unifamiliar (como vivienda principal), de un nivel, construida
sobre una parcela de terrenos privado.
FECHA DEL AVALÚO:
Realizada en el sitio (inspección ocular), el día Viernes, 27 de Junio del 2.022.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
Sr. RAMON ENRRIQUE SALAS GUILLEN

C. I. N°. V- 9.116.454
IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD:
Documento autenticado ante Registro Público del Municipio Autónomo

Alberto Adriani, Del estado Mérida, de fecha 04 de Agosto de 2005, bajo el número
de documento N # 26, protocolo 1 tomo 9, operación de venta.
LINDEROS Y MEDIDAS SEGÚN DOCUMENTO DE PROPIEDAD:
EL TERRENO
Es de forma regular, de topografía plana, con una superficie aproximada de:

Ciento diecinueve metros cuadrados, (604,00 M²), comprendido dentro de los
siguientes linderos y medidas:
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Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
FRENTE:
Con calle 3, mide 11,04 m.
DERECHO:
COLINDA CON MEJORAS QUE SON O FUERON SR Raúl Almeida,
mide 58,63 m
IZQUIERDO:
COLINDA CON MEJORAS QUE SON O FUERON SRA.
ESUSTAQUIO MEJIAS, mide 57,55 m.
FONDO:
COLINDA CON MEJORAS QUE SON O FUERON SR Raúl Almeida,
mide 9,75 m
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA:
El inmueble se ubica en zona urbana
SERVICIOS PÚBLICOS:
El sector cuenta con la mayoría de los servicios públicos, como: acueducto,

electricidad, pavimento rígido, alumbrado público, internet; su condición de
ubicación en unos de los sectores más comerciales en la agricultura y activos del
pueblo.
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C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
VIALIDAD:
Su ubicación, le permite comunicarse con las principales vías de la zona sur
del Lago, así como también, a las vías que conduce a otras ciudades y centros
poblados del interior del país.
CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
ESTRUCTURA: hay dos tipologías
1. Estructura con losa nervada : AREA : 100 m2
2. Estructura con techo de cindu_teja : AREA : 275 m2
Columnas y vigas de concreto de acuerdo a las dimensiones diseñadas de
la estructura de cada tipología
PISO:
De revestimiento de caico en la mayoría de su área constructiva y en otras partes
menores piso rustico.
PAREDES:
De bloques de concreto
FRISOS:
Las paredes se conservan con un friso Liso. Para los baños su revestimiento es
de ceramica
PINTURA:
Caucho en paredes y esmalte en herrería.
PUERTAS:
Con láminas de hierro en puerta principal, y correspondiente a los dormitorios son
de lámina de hierro y baños puertas entamboradas.
VENTANAS:
De protección de hierro, entamboradas
INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Bifásica, empotrada y externas.
INSTALACIONES SANITARIAS:
Tubería de p. v. c. empotradas.
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BAÑOS:
salas sanitarias en buenas condiciones
CARACTERÍSTICAS INTERNAS DEL INMUEBLE:
Habitaciones: 8
Baños: 8
Sala: 1
Pasillo: 1
Comedor: 1
Cocina: (2): 1 principal
Área de lavadero
I. CÁLCULO DEL VALOR:
Para la elaboración de este informe de avalúo, se recabo toda la información

necesaria efectuando visitas de inspección, tanto al inmueble como a la zona y sus
entornos. Para llegar a la fijación del VALOR ESTIMADO DEL INMUEBLE, la
metodología del avalúo contempla el análisis en dos etapas.
Elementos de juicio: Para la realización del presente informe se han tomado en

cuenta los siguientes elementos: Inspección ocular al inmueble, ubicación y
servicios públicos existentes.
Cálculo del valor: Es el precio más probable, expresado en términos de dinero,

que una propiedad alcanzaría, colocada en un mercado abierto y competitivo, bajo
todas las condiciones que definen una venta justa, en la cual tanto el comprador
como el vendedor están bien informados y actúan prudentemente. Está implícita en
ésta definición, la consumación de un acto de compra - venta, para una fecha
determinada, y la transmisión del Título de Propiedad del vendedor al comprador,
bajo las siguientes condiciones:
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1) El comprador y el vendedor están típica y positivamente motivados.

2) Ambos están bien informados y actuando en defensa de sus mejores intereses.
3) La propiedad ha sido expuesta en un mercado abierto y la operación se consuma
en un tiempo prudencial.
4) La operación se lleva a cabo en dinero efectivo o su equivalente.
Tradicionalmente, un procedimiento de valuación en el cual el estimado del valor de

mercado se predice basándose en los precios pagados en transacciones reales del
mercado. Es un proceso que analiza las ventas de propiedades similares
recientemente vendidas, a fin de derivar un indicador del precio de venta más
probable de la propiedad que se está valuando. La confiabilidad de esta técnica
depende de:
1. La disponibilidad de datos de venta de inmuebles comparables.
2. De la verificación de los datos de ventas.
3. De la ausencia de condiciones atípicas que afecten el precio de venta.
Este enfoque resulta tanto más confiable en la medida en que el mercado sea más
activo, y se disponga de abundante información de mercado, lo cual permite
estructurar una opinión bien fundamentada del comportamiento de los valores en el
mercado analizado, y mejora las probabilidades de encontrar transacciones de
compra - venta comparable a aquel que se estudia.
En una situación de escasez de información, o de un mercado particularmente

inactivo, se requiere del empleo de enfoques alternativos, como una medida de
mejora de la base de sustentación técnica de la opinión del tasador.
Cuando la información sobre los referenciales de venta es incompleta y

extemporánea, además los valores no reflejan la realidad del mercado y hay
ausencia absoluta de información sobre el valor de la tierra, como una alternativa
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válida haremos uso del Método Contributivo de Tasación, fundamentado en el

Modelo Mandelblatt-Camacaro que se utilizara en este informe, el cual se
fundamenta en la contribución del valor del binomio tierra-construcción en la
formación del valor del inmueble tasable. La contribución del valor de la tierra está
representada por un porcentaje del valor del inmueble.
El Método Contributivo está fundamentado en uno de los principios básicos de la

valuación, esto es, el Principio de Contribución que dice así:
“Señala que el valor de un componente determinado se mide en términos de
su contribución o aportación al valor de toda la propiedad. También se define
como la cantidad que, de no existir el componente, se restaría del valor de la
propiedad”
Basado en el Método Evolutivo, este método parte de la contribución del valor de la
tierra como un porcentaje del valor del inmueble. La contribución del valor de la
construcción se representa por el costo de la construcción depreciada. También se
incorpora la contribución del valor depreciado de las máquinas y equipos.
La sumatoria de las tres contribuciones multiplicado por el factor de comercialización
permite la estimación del valor inmobiliario de mercado. La aplicación del método
exige la utilización de un modelo matemático que tiene un antecedente de
investigación.
Vi = ( Vt + Vc + Vme ) x F C
Donde:
Vi: valor del inmueble. Vt : valor del terreno. Vc : valor de la construcción.
Vme: valor de las máquinas y equipos.
F C: factor de comercialización
Para el valor del terreno la ecuación es la siguiente:
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Vt = C x Vi
Donde:
C: contribución porcentual del valor del terreno para el valor del inmueble,
que debe estar fundamentado en una investigación de mercado para cada
zona o sector del municipio, estado o país.
Para el valor de la construcción la ecuación es la siguiente:

Vc = Vcn - D
Donde:
Vc : valor actual de la construcción.
Vcn : valor nuevo de la construcción.
D : depreciación de la construcción.
La depreciación de la construcción se obtiene por la siguiente ecuación:
D=δ x ( Vcn - Vr )
Donde:
D : depreciación de la construcción.
δ : factor de depreciación, obtenido a partir del Criterio de Ross-Heidecke,
por la aplicación de la siguiente ecuación:
= [(1 − )xC+ ]
Siendo:
: Relación entre la edad aparente del inmueble ( ea ) y su vida útil ( vu ) expresada
en la función de Ross:
𝒆𝜶 𝒆𝜶²
= 1/2 𝒙 ( )
Ѵᵤ Ѵᵤ²
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c: factor Heidecke que depende del estado de conservación y mantenimiento

del inmueble para la fecha de la tasación.
Vcn : valor de la construcción nueva.
Vr : valor de rescate de la construcción, expresado como:
Ѵr= r x Vcn
Donde:
r : el porcentaje de rescate al final de la vida útil del inmueble.
En Brasil, existe una fórmula para tasar inmuebles que está reconocida por su gran
utilización en los informes técnicos por parte de los tasadores en innumerables
juicios en los tribunales de justicia de ese país.
Se llegó a la Fórmula de Mandelblatt, como se le conoce en tierras brasileñas,
cuando en el año 2005 el autor de este libro realizaba la traducción del libro intitulado
“Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones” del maestro Sérgio
Abunahman. En el año 2010, el autor de la fórmula, el Ing. Milton Mandelblatt lanzó
la versión N° 12, cuya traducción se presenta a continuación:
La metodología está basada en las siguientes fórmulas básicas que se aplican tanto
a inmuebles residenciales como a comerciales:
Vi= Vin – Vcn x d
Donde:
Vi: valor actual del inmueble
Vin: valor del inmueble como si fuese nuevo
Vcn: valor de la construcción como si fuese nueva
d: factor de depreciación física del inmueble, obtenido por cualquier proceso
preferido por el tasador.
Vin = ( Vqt + Vcn ) x K
Donde
Vqt: valor de la cuota del terreno que representa en el valor del inmueble.
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K: Coeficiente de mercado, que expresa la mayor o menor liquidez del

mercado para inmuebles similares al inmueble tasable, en la fecha de
referencia de la tasación. Este coeficiente podrá ser mayor, menos o igual a
la unidad, depende de las condiciones de mercado en esa misma fecha, y
representa la relación entre el valor de mercado nuevo y su valor final de
producción, incluyendo los costos indirectos y financieros, B.D.I., impuesto,
tasas, ganancias previstas, costos de venta, etc
Vqt = r x Vin
Donde:
r: relación porcentual entre el valor de la cuota del terreno y el valor
del inmueble en un emprendimiento similar, nuevo, en sitio. Cuando
se trate de una tasación para efectos de alquiler, y en el caso de una
edificación existente no represente el potencial máximo del terreno, se
deberá considerar la cuota que correspondería al inmueble nuevo,
admitiéndose el máximo aprovechamiento.
Vcn = Ac x Cc
Donde:
Cc: Costo unitario de construcción correspondiente a las características del
inmueble conteniendo el factor B.D.I., ganancias, tasas e impuestos
incidentes, etc; que podrá ser calculado a partir de publicaciones
especializadas como, por ejemplo, PROMERCA, SOITAVE.
Una vez identificado el bien a valorar, basados en las dimensiones y edad

cronológica, se utilizó como base las Tipologías de construcción de PROMERCA,
SOITAVE actualizadas para la fecha. A continuación, se presenta de manera
resumida, los costos estimados para el inmueble objeto de avalúo
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C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Resumen del Avalúo Vivienda Unifamiliar

Modelo Mandelblatt-Camacaro
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble
A c : Área de Construcción (m2)= 375,00
2
C UC : Costo Unitario de la Construcción (Bs/m )= 425,61
F C : Factor de Mercado o de Comercialización (adim)= 1,00
C H : Factor Heidecke (adim)= 0,1192
Fr : Factor Rescate (adim)= 0,90
e a : Edad Aparente de la Construcción (años)= 3,16
v u : Vida Útil de la Construcción (años)= 9,56
δ : Factor de Depreciación (adim)= 0,31
C t : Contribución del valor de la Tierra (adim)= 0,20
Vi : Valor del Inmueble (Bs)= 143.336,52
Resultados para el Valor del Inmueble y del Terreno
V t : Valor del Terreno (Bs)= 28.667,30
V C :Valor Construcción (Bs)= 114.669,22
V me :Valor de las Máquinas y Equipos (Bs)= 0,00
V tcme :Valor Tierra, Construcción, Máquinas y Equipos (Bs)= 143.336,52
V i :Valor del Inmueble (Bs)= 143.336,52
A t :Área del Terreno (m2)= 604,00
V UT : Valor Unitario del Terreno (Bs/m2)= 47,46
2
V UC :Valor Unitario de Construcción (Bs/m )= 382,23
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C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Cliente: Fecha: 27 de junio de 2022

RAMON ENRRIQUE SALAS GUILLEN
Dirección:
BARRIO EL CARMEN CALLE 3 N.- 17-286 DIAGONAL AL TECNOLOGICO CRISTOBAL MENDOZA, MINICIPIO ALBERTO
ADRIANI, EL VIGIA ESTADO MERIDA
Área Valor Unitario Valor Actual

Descripción 2 2
(m ) (Bs./m ) (Bs.)
Parcela 604,00 47,46 28.667,30
Subtotal Nº 1= 28.667,30
Cantidad Valor Unitario Valor Actual

Descripción 2 2
(m ) (Bs./m ) (Bs.)
Edificaciones 100,00 204,61 20.460,54
Cantidad Valor Unitario Valor Actual

Descripción
(Unid-Sg) (Bs./Unid.) (Bs.)
Otras Bienhechurías 275,00 224,26 61.670,37
Subtotal (1+2+3)= 110.798,22
Factor Comercialización = 1,00
Total Inmueble Bs. = 110.798,22
Redondeado Bs. 110.000,00

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Nota: Tasa de cambio del dia 5,77 Bs/$
Este Reporte de Avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los

requerimientos del Código de Ética y a los estándares de Conducta Profesional de
la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Basado en la información que
contiene este reporte y en la experiencia como Tasador, se concluye que el valor
justipreciado del inmueble, se expresa razonablemente bien en la cantidad de:
CIENTO DIEZ MIL, BOLIVARES.
C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
MEMORIA FOTOGRAFICA
FACHADA DEL INMUEBLE

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Vista: área del pasillo principal del inmueble

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Baños con revestimiento de cerámica

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Área de cocina
auxiliar
C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
AREAS DE VENTA REFRECO Y BOLSAS

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
AREA DE DORMITORIOS CON BAÑO PRIBADO

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
AR
AREA DE DEPÓSITO Y TANQUE DE AGUA DE 12 MIL LITROS

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
Área de patio, algunos árboles frutales

C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
En la imagen de la izq, área cocina principal y en la imagen derc.

Enrejado metálico salida al patio del inmueble (fondo)
__________________________
ING. JOSE A. MOENO D.
C.I: 12.656.786; CIV: 160.830; SOITAVE: 3.726
C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
C. I. V-12.656.786
C. I. V. 160.830; SOITAVE:3726
Teléfonos: 0424-7161464; 0575-8813680
PLANO DE MESURA DE LA PROPIEDAD

Avaluo Moncho Salas 27.06.22

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JOSÉ ARMANDO MORENO DÁVILA

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Sra. María Luisa López Currea

UBICACIÓN: BARRIO EL CARMEN CALLE 3 N.- 17-286 DIAGONAL AL

Avalúo realizado por:

Ing. José Armando Moreno Dávila

C. I. V. 160.830 SOITAVE : 3.762

EL VIGÍA 29 DE JUNIO DE 2022

OBJETIVOS DEL AVALÚO:

Determinar el Justiprecio de las mejoras consistentes en un inmueble

FECHA DEL AVALÚO:

Realizada en el sitio (inspección ocular), el día Viernes, 27 de Junio del 2.022.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Sr. RAMON ENRRIQUE SALAS GUILLEN

IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD:

Documento autenticado ante Registro Público del Municipio Autónomo

LINDEROS Y MEDIDAS SEGÚN DOCUMENTO DE PROPIEDAD:

Es de forma regular, de topografía plana, con una superficie aproximada de:

El inmueble se ubica en zona urbana

El sector cuenta con la mayoría de los servicios públicos, como: acueducto,

I. CÁLCULO DEL VALOR:

Para la elaboración de este informe de avalúo, se recabo toda la información

Elementos de juicio: Para la realización del presente informe se han tomado en

Cálculo del valor: Es el precio más probable, expresado en términos de dinero,

1) El comprador y el vendedor están típica y positivamente motivados.

Tradicionalmente, un procedimiento de valuación en el cual el estimado del valor de

En una situación de escasez de información, o de un mercado particularmente

Cuando la información sobre los referenciales de venta es incompleta y

válida haremos uso del Método Contributivo de Tasación, fundamentado en el

El Método Contributivo está fundamentado en uno de los principios básicos de la

Para el valor de la construcción la ecuación es la siguiente:

c: factor Heidecke que depende del estado de conservación y mantenimiento

K: Coeficiente de mercado, que expresa la mayor o menor liquidez del

Una vez identificado el bien a valorar, basados en las dimensiones y edad

Resumen del Avalúo Vivienda Unifamiliar

Cliente: Fecha: 27 de junio de 2022

Área Valor Unitario Valor Actual

Parcela 604,00 47,46 28.667,30

Cantidad Valor Unitario Valor Actual

Edificaciones 100,00 204,61 20.460,54

Cantidad Valor Unitario Valor Actual

Otras Bienhechurías 275,00 224,26 61.670,37

Subtotal (1+2+3)= 110.798,22

Factor Comercialización = 1,00

Total Inmueble Bs. = 110.798,22

Redondeado Bs. 110.000,00

Nota: Tasa de cambio del dia 5,77 Bs/$

Este Reporte de Avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los

FACHADA DEL INMUEBLE

Vista: área del pasillo principal del inmueble

Baños con revestimiento de cerámica

AREAS DE VENTA REFRECO Y BOLSAS

AREA DE DORMITORIOS CON BAÑO PRIBADO

AREA DE DEPÓSITO Y TANQUE DE AGUA DE 12 MIL LITROS

Área de patio, algunos árboles frutales

En la imagen de la izq, área cocina principal y en la imagen derc.

PLANO DE MESURA DE LA PROPIEDAD

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