UNIVERSIDAD MAYOR DE SAN

ANDRÉS
FACULTAD DE CIENCIAS GEOLÓGICAS
CARRERA DE INGENIERÍA GEOGRÁFICA

Informe 7
Avalúo de una propiedad

Materia: Campo IV

Docente: Dr. Edwin Machaca

Nombre: Oscar Francisco Ortiz Coaquira

Fecha: 15/01/2024
 Avalúo de una propiedad

El lote a ser valuado se encuentra en el municipio de Achocalla en limite con el municipio de La

Paz en cercanía al barrio de Bajo Llojeta.

La urbanización donde esta el lote a ser valuado es la urbanización de Nueva Esperanza.

De la información planimétrica se obtiene que la urbanización tiene 13 manzanos, cada uno
tiene diferente número de lotes, su relación de superficies es de área residencial con 56.1%,
área verde y equipamiento 21.2% y vías públicas 22.7%.

El lote a ser valuado se encuentra en el manzano I, lote número 2 los datos para ser valuados
se presentan a continuación.

MÉTODO COMPARATIVO EN EL PLANO ESPACIAL

A los métodos que se pueden aplicar a la elaboración y conformación de los valores de referencia
según sus características que se dividen entre factores de eficiencia mensurables se usó el
método de factor de eficiencia del suelo (factores cuantitativos mensurables), para aplicar el
método se emplearon las siguientes variables.

Mensurables

Factor frente (Ffr)

Factor Forma (Ffo)
Factor de area o superficie (Fsup)

Factor frente (Ffr)

Factor que influye en el valor unitario del área.

Para el trabajo se usó el factor forma para terrenos regulares.

Factor forma (Ffo)

Factor que influye en el valor unitario del área a un predio en su forma regular o irregular.

En caso de lotes de terreno de forma regular este valor se determina mediante:

a. Para terrenos que tengan un fondo igual o menor a tres veces su frente, el factor forma será
igual a 1.

b. Para terrenos que tengan un fondo mayor a 3 veces su frente.

En este caso todos los lotes que intervinieron en el proceso de comparación, su fondo es menor
a su frente o su fondo no es mayor a 3 veces su frente como es para el caso del lote Z, por lo que
el factor de forma será igual a 1.

Datos lote valuado

 Factor LOTE A SER VALUADO
Factor area (m2) Fa(v) 261
Factor frente (m) Ffr(v) 16,87
Factor forma Ffo(v) 1
Precio bs/m2 -- --

Datos lote X

Factor LOTE X
Factor area (m2) Fa(v) 260
Factor frente (m) Ffr(v) 10,85
Factor forma Ffo(v) 1
Precio bs/m2 -- 348,5

Datos lote Y
 Factor LOTE Y
Factor area (m2) Fa(v) 253
Factor frente (m) Ffr(v) 12,65
Factor forma Ffo(v) 1
Precio bs/m2 -- 303

Datos lote Z

Factor LOTE Z
Factor area (m2) Fa(v) 205
Factor frente (m) Ffr(v) 9,96
Factor forma Ffo(v) 1
Precio bs/m2 -- 306

Con los datos de cada lote se completó la siguiente tabla para agilizar el proceso de cálculo.
VALORES INICIALES
CARACTERISTICAS
Comparacion de las caracteristicas de cada
terreno investigado con respecto al terreno
Factor area (m2) Factor frente (m) Factor forma Precio bs/m2
a ser evaluado

LOTE/FACTOR FACTOR AREA FACTOR FRENTE FACTOR FORMA

LOTE A SER VALUADO Fa(v) 261 Ffr(v) 16,87 Ffo(v) 1
LOTE X Fa(x) 260 Ffr(x) 10,85 Ffo(x) 1 348,5
LOTE Y Fa(y) 253 Ffr(y) 12,65 Ffo(y) 1 303,0
LOTE Z Fa(z) 205 Ffr(z) 9,96 Ffo(z) 1 306,0

FACTOR ÁREA COMPARATIVO (Fac):

FACTOR FRENTE COMPARATIVO (Ffrc)

FACTOR FORMA COMPARATIVO (Ffoc):

En la siguiente imagen se observa como las fórmulas empleadas para cada cálculo se
introdujeron a la hoja de calculo de Excel.
Como resultado del cálculo de los diferentes factores considerando nuestros datos se obtuvo el
siguiente resultado:
VALORES INICIALES
AJUSTE DE FACTORES
Factor area (m2) Factor frente (m) Factor forma Precio unitario ajustado (bs/m2)
Coeficiente Precio Precio
Fac Valor coef. Ffrc Valor coef. Ffoc Valor coef.
N° de lote final inicial ajustado
Promedio
Área comparada Frente comparado Forma comparada Vi Va
coeficiente
LOTE X Fac(x) 1,0012 Ffrc(v) 1,1167 Ffoc(x) 1,0000 1,0393 348,5 362,19
LOTE Y Fac(y) 1,0097 Ffrc(x) 1,0746 Ffoc(y) 1,0000 1,0281 303,0 311,56
LOTE Z Fac(z) 1,0777 Ffrc(y) 1,1408 Ffoc(z) 1,0000 1,0729 306,0 328,29

Los valores comparativos para la propiedad a valorar a partir de las propiedades investigadas
(precio que ofertan en este caso) X, Y, y Z son: 362.19 Bs/m2, 311.56 Bs/m2 y 328.29 Bs/m2,
respectivamente por cada metro cuadrado de terreno.

Vf (U)= 334,015 (bs/m2)

VFT= 87177,826 𝑩𝒔
VFT= 12507,579 Sus

Donde Vf(U) es el promedio del precio ajustado de las propiedades.

Los valores únicos y total asignable para el terreno a ser valuado serán de 334.015 Bs/m2 y el
costo total de la propiedad es de 87177.826 Bs o equivalente a 12507.579 Sus.

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN

Resumiendo, la depreciación es un reconocimiento sistemático y racional del costo de los bienes

a lo largo de su vida útil estimada. Este proceso se realiza con el objetivo de obtener los recursos
necesarios para la reposición de bienes, garantizando así la capacidad operativa o productiva
del ente. La distribución de la depreciación se lleva a cabo considerando criterios de tiempo y
productividad.
 e= 4 años
Vp= 50 años
VRN= 10000 Sus
Cu= 0,1
VR= VRN+(VRN*Cu)
VR= 11000 Sus
Vr= 1000 Sus
Vd= Valor de rep Neto - Valor de rescate
Vd= 9000 Sus
dt= Vd/Vp
dt= 180 sus/año
Dt= e*dt
Dt= 720 sus/año
VA= VRN-Dt
VA= 9280 Sus
VFC= VA+U
VFC= 10280 Sus
VFC= VR-Dt
VFC= 10280 Sus

Si se observa el Valor Final de la Construcción (VFC) es superior al del valor de la reposición neto
(VRN), eso es debido a que se toma en cuenta la utilidad que corresponde al monto en dinero
que se estima que se debería ganar por la construcción, este será siempre mayor al de la
inversión hasta los 5 años a partir del sexto año el VFC empieza a ser menor al VRN, según los
cálculos realizados.

Formula de Fuentzlte (Edad)

CONSIDERA LA EXISTENCIA DE UNA PERDIDA o depreciación menor en los primeros años de la

vida del bien, y aumenta con el paso del tiempo, tomándose muy pronunciada en el tramo final
de la vida del mismo.
 e= 4 años
Vp= 50 años
VRN= 10000 Sus
Vr= 2000 Sus
Vd= 8000 Sus

Dt= 1280 Sus

VFC= VR-Dt
VFC= 9720 Sus

Según la forma como no toma en cuenta un factor de utilidad o de ganancia la depreciación será
lineal y el resultado será del VFC e menor al del VRN.

Anexos