Nº06 | 2023

F A S C Í C U L O S

VIVIENDA MULTIFAMILIAR
DE ALTA DENSIDAD

COLEGIO DE ARQUITECTOS
DE LA PROVINCIA DE
BUENOS AIRES
CONSEJO SUPERIOR
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

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2 CAPBA FASCÍCULOS
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

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3 CAPBA FASCÍCULOS
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ALGUNAS REFLEXIONES
SOBRE EL TEJIDO URBANO_2
RAMON ROJO / PRESIDENTE CAPBA
“El barrio de Itaim, cercano a la Avenida Faria Lima, está expe-
rimentando una profunda transformación. La antigua ocupación
de pequeñas casas de dos plantas ha sido sustituida por torres.
El proyecto busca insertarse en este contexto como una
forma de mediación entre diferentes tiempos (…) Establecer
un nuevo padrón de urbanización, deseable en una ciudad cu-
yos espacios públicos están descuidados, podría ser una regla”
_De la memoria de los autores del edificio residencial Huma Itaim
“El edificio materializa un modelo de densificación urbana que,
desde un posicionamiento contemporáneo, integra y ecualiza
las demandas de una ciudad mediana en crecimiento con las
tradiciones e inercias sociales de sus habitantes, los potencia-
les usuarios del edificio.
A través de la proposición de patios terrazas el edificio recupera y
actualiza, para la tipología de vivienda en altura, las formas del ha-
bitar propias de las ciudades de provincia donde el disfrute del ex-
terior y la interacción entre vecinos caracterizan el estilo de vida”
_De la memoria de los autores del edificio Damero
Utilizar recortes de las memorias de los autores de las obras que
se publican en cada fascículo mensual, se ha convertido ya en
una práctica habitual. Lo hacemos sabiendo que no hay mejo-
res palabras que las elegidas por los propixs proyectistas para
comunicar ideas, inquietudes, miradas sobre la ciudad que se
construye sin pausa día a día. Estos recortes no son aleatorios,
desde ya. Expresan, invariablemente, una toma de posición de
quienes integramos el Consejo Editorial de la publicación.
Es este sentido, la pertinencia -física y programática- de una
obra a un sitio específico, la economía en el uso de recursos
-proyectuales y materiales- y la reflexión cuidada respecto del
devenir de la ciudad son, a nuestro criterio, parámetros inescin-
dibles de la eficacia de cualquier propuesta disciplinar.
Creemos que estos tópicos están presentes, con mayor o me-
nor intensidad, en cada una las obras que estamos publican-
do, que sus proyectistas han comprendido que la dinámica del
mercado inmobiliario no puede -ni debe- entrar en contradic-
ción con las demandas de un mejor vivir urbano.
Edificios altos -o muy altos-, solitarios en entornos residenciales
de uno o dos pisos -a lo sumo- son parte de un paisaje al que
estamos acostumbrados desde hace ya mucho tiempo. Son dis-
ruptivos ciertamente, pero como hechos instalados, nos interpelan
acerca de cómo operar con ellos -y sobre ellos-, asumiendo que
ya no hay ciudadanxs indiferentes o mal informados que acep-
ten sin más el deterioro de sus entornos más cercanos, y no tan-
to. Cabe preguntarse -no sin ironía-si es aceptable que un árbol
añoso sea reemplazado por una torre de viviendas o que la super-
Revista del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires
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4 CAPBA FASCÍCULOS
ficie absorbente de cada solar se reduzca más y más, en nombre
de la necesidad de ampliar las capacidades de estacionamiento;
y todo ello, sin contraprestación alguna. No se trata de ocultar el
sol con las manos y desconocer que nuestras ciudades crecen a
ritmo veloz. Se trata, más bien, de encontrar un marco razonable
para que ello suceda sin que sea solo la ley de la oferta y la de-
manda la que decide. Seguramente muchxs de ustedes dirán que
para ello es necesario un nuevo marco normativo como condición
única e indispensable. Parte de la razón los asiste, sin lugar a du-
das, pero solo en parte. Hay un mientras tanto al que dar respues-
ta, que debe ocupar nuestra práctica profesional y que ya no pue-
de ceñirse solo a los límites de las parcelas en que nos toca operar.
Desde la envolvente diseñada para el edificio Damero, en la ciudad
de Campana, pasando por el edificio Royal Park, que recupera un
viejo proyecto inconcluso en el centro de la ciudad de Mar del Pla-
ta, hasta el edificio Huma Itaim en San Pablo, comparten una ló-
gica similar en cuanto a las estrategias que utilizan para abordar
sus contextos urbanos. Unos con más recursos, otros con menos,
comprenden que la ciudad es un entramado en delicado equilibrio,
construido con más sabiduría de la que se admite, que es patrimo-
nio de todxs, y como tal, no admite intervenciones arbitrarias. En
este punto, si bien la vivienda colectiva en altura ha ido incorpo-
rando -hacia su interior- los nuevos programas contemporáneos
del habitar con relativa facilidad, no ocurre lo mismo cuando le
toca dialogar con los entornos urbanos que inevitablemente altera.
Como sabemos, las innovaciones tecnológicas y materiales es-
tán al orden del día en nuestra práctica profesional, como lo
muestran los edificios que hoy publicamos. Nos resulta más difí-
cil cuando se trata de entender demandas sociales de nueva ge-
neración, vinculadas al uso contemporáneo del espacio público y
al acceso universal a los servicios básicos urbanos. Es allí donde
la formación técnica convencional no alcanza, si no está asocia-
da a intercambios interdisciplinares más intensos, que permitan
ampliar el horizonte de comprensión, no ya a los especialistas,
sino a los arquitectos de a pie, quienes tienen la responsabilidad
de la construcción cotidiana de nuestras ciudades.
Hemos publicado hasta aquí seis fascículos CAPBA en este nuevo
formato digital, con más preguntas que certezas, satisfechos por
la aceptación que han tenido. Como todo proyecto que comienza,
requiere revisarse paso a paso para conservar -y ampliar- los es-
pacios de comunicación e intercambio con nuestros matriculadxs.
En eso estamos, en eso seguimos, en eso seguiremos, convenci-
dos que la práctica profesional en nuestra provincia es mucho más
rica que lo que suponemos, que requiere revisitarse para tomar
conciencia de su valor, que lo nuevo que se está construyendo an-
ticipa un futuro auspicioso, si es que no olvida sus referencias pre-
vias y el sentido crítico sobre esa experiencia.
STAFF CAPBA FASCÍCULOS
Propietario Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires
Director Arq. Ramón Rojo
Consejo editor Arqs. Juan Carlos Sánchez y Mario Pérez
Direccion de arte y diseño Estudio RO-K
Producción publicitaria Arq. Máximo Frederic
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PROPIEDAD HORIZONTAL:
UNA LEY, UNA TIPOLOGIA
CONSEJO EDITORIAL
TRES CUARTOS DE SIGLO.
En 1948, se sanciona la ley que habilita la subdivisión en pro-
piedad horizontal y la adquisición de unidades propias en los
inmuebles de vivienda multifamiliares. Hasta ese momento, el
Código Civil prohibía expresamente dicha posibilidad y solo se
admitía un solo dueño por edificio, provocando el auge de los
conventillos y casas de renta que, para distintos sectores so-
ciales, ofrecían cuartos o departamentos en alquiler.
A partir de mediados del siglo pasado, entonces, la expansión
urbana en altura, la intensa densificación de áreas centrales en
todo el territorio bonaerense -si bien inició con la nueva norma-
tiva- es un proceso que el incremento poblacional, el aumento
del valor del suelo y las consecuentes inversiones inmobiliarias,
y los cambios culturales en cuanto a las modalidades de habitar
se encargaron de multiplicar en forma exponencial.
En los años ´50 y ´60, las manzanas céntricas de las localida-
des del AMBA comienzan a poblarse de edificios que rondan
los diez pisos, con basamentos comerciales y nuevas tipolo-
gías y características para los edificios -torres entre media-
neras y, más tarde, exentas- y para sus unidades funciona-
les -espacios mínimos, deficientes condiciones de ventilación
e iluminación, baja calidad constructiva en muchos casos-. El
desarrollo es intenso hasta los años ´70: a partir de esta déca-
da, se ralentiza, y hacia los años ´90, el auge de las urbaniza-
ciones cerradas competirá en algunos municipios con la den-
sificación de las centralidades.
Con el crecimiento económico que acompaña los primeros
años del nuevo siglo, después de la crisis de 2001, la ocupación
de las áreas centrales por la vivienda multifamiliar de alta den-
sidad es una tendencia definitivamente consolidada en toda la
Región Metropolitana. Esta transformación, positiva en algunos
aspectos, también provoca conflictos: aumento exponencial de
vehículos particulares, escasez de estacionamientos, desplaza-
mientos lentos y engorrosos en las manzanas del casco cén-
trico. La polución ambiental, los ruidos molestos, el exceso de
peatones en horas pico, son problemáticas que también afec-
tan a los residentes de los edificios en altura.
No se trata de una singularidad propia del Buenos Aires me-
tropolitano: la torre o el bloque de alta densidad ocupan rápi-
damente un lugar central en el desarrollo urbano de las ciuda-
des bonaerenses más populosas, e incluso, son tipologías con
presencia cada vez más significativa en la trama urbana de
ciudades medias de 50.000 a 150.000 habitantes.
Valga un ejemplo paradigmático. Mar del Plata cambia rápida-
mente su fisonomía urbana en dos décadas, de los ´50 a los ´70:
en este último año, ya se había demolido más del 70% del cas-
co céntrico y construido miles de departamentos, utilizados es-
pecialmente en la temporada veraniega: en 1970, cincuenta mil
departamentos estaban desocupados en invierno. La edifica-
ción en altura bordeando la costa se repite en muchas ciuda-
des turísticas atlánticas, provocando falta de asoleamiento en
las playas céntricas e inconvenientes con el tránsito automotor.
Por otro lado, con el auxilio de Google, se puede obtener una
impresión respecto a las ciudades medias de la llanura y las
sierras pampeanas: la propiedad horizontal aparece disper-
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5 CAPBA FASCÍCULOS
sa, en muchas ocasiones, en el tejido central, sin indicios
que tienda a consolidarse en un área determinada. En algu-
nos casos, los edificios en altura rodean la plaza central y/o
se localizan sobre un boulevard o una avenida. En las ciuda-
des pequeñas, la vivienda multifamiliar en altura es mucho
más escasa, y solo en algunas de ellas es posible encontrar
uno o dos edificios de este tipo.
PROPIEDAD HORIZONTAL BONAERENSE.
En las páginas que siguen, se presentan cinco obras -una sex-
ta localizada en San Pablo- que intentan representar, con las
limitaciones del caso, el despliegue geográfico de la propie-
dad horizontal de alta densidad en una provincia como la bo-
naerense: los proyectos se sitúan en el Conurbano y en ciuda-
des del interior provincial de distinta magnitud.
Más allá de su localización y alguna impronta particular, las
obras presentan una serie de búsquedas comunes que apor-
tan a una caracterización contemporánea, aquí y ahora, de la
vivienda multifamiliar de alta densidad.
En primer lugar, los autores destacan la singularidad de la mul-
tivivienda: es un negocio inmobiliario, del cual los desarrolla-
dores intentan obtener la máxima renta. En algunos casos, la
pequeñez del lote y los límites que imponen los códigos -no
siempre actualizados como sería de esperar-, agregan desa-
fíos a la hora de proyectar.
Sin embargo, hay unanimidad: debe haber un equilibrio entre
la buena arquitectura y las mejores condiciones de habitabili-
dad posibles, la rentabilidad y la normativa. Y con esta inten-
ción inicial, los proyectos desarrollan ideas que, se presume,
representan expectativas e intereses de un usuario que, en
este caso y como una dificultad más, es anónimo.
En segundo término, en las obras que integran este fascículo, el
departamento, la unidad funcional, ofrece, o se acerca al menos,
la calidad de vida de una casa unifamiliar: correctas condiciones
de iluminación y ventilación natural, expansiones exteriores -bal-
cones y terrazas de dimensiones generosas-, con el plus de bue-
nas visuales, instalaciones y espacios comunes, variables según
los casos, que suplantan lo que la superficie acotadas de un de-
partamento no puede atender: el gimnasio para una rutina diaria,
el SUM para un evento familiar, la piscina que se agradece en un
clima casi subtropical, la cochera bien a mano.
Un tercer punto es la materialidad. Si bien el hormigón es
la alternativa estructural excluyente, las estéticas resultan-
tes son disímiles: hormigón visto y vidrio, texturas de llenos
y vacíos en ladrillo también visto, paramentos revocados o
revestidos, placas exteriores corredizas. Todo un repertorio
que, en conjunción con la morfología adoptada, dialoga con
el entorno urbano, de acuerdo con lo que manifiestan los
proyectistas en las memorias.
La vivienda multifamiliar en altura parece constituirse, con mi-
ras a futuro, como la tipología residencial más flexible para in-
troducir innovaciones que mejoren la calidad de vida de sus
usuarios y contribuir a construir una ciudad densa y comple-
ja, una ciudad que proponga mejores y más sustentables es-
tándares de vida a sus ciudadanos.
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TORRE PLATENSE / 1
AUTORAS ARQUITECTAS MARIA EUGENIA AGUERRE, MARIELA

CASAPRIMA Y MARIA JULIANA FULLONE

COLABORADORAS/ES ARQUITECTA ANA LAURA GUIMIL /

SEÑORITAS CAROLINA ROUAUX Y FLAVIA ORTIZ /

INGENIEROS JORGE Y SANTIAGO MAIZTEGUI (ESTRUCTURALISTAS) /

ARQUITECTO LUIS BARANDIARAN (FOTOGRAFIA)

MEMORIA

Pensar en vivienda es pensar en ciudad, como un par indiso-

luble. Como estudio, nos preocupa pensar la vivienda con-
temporánea con todo lo que ello implica: conformar nuevos
programas, entender nuevas formas de apropiación y uso
acordes a los nuevos modos de habitar, encontrar nuevas ar-
ticulaciones, en síntesis, ir en búsqueda de mejores proyectos
que interpreten y traduzcan en “arquitectura” las necesidades
del mercado sin que ello implique una renuncia a búsquedas
arquitectónicas y urbanas que aparecen como obsesiones o
marcas a lo largo de toda la producción del estudio.
A lo largo de estos años, hemos llevado a cabo “tácticas de
infiltración”, entendiéndolas como maneras de actuar dentro de
la ciudad existente, intentando sacar ventajas de oportunidades
desaprovechadas, completando tejido urbano y colaborando
en la consolidación de nueva vida en barrios adormecidos.
Pensamos al edificio como una superposición de viviendas ur-
banas en altura francamente relacionadas con el exterior a tra-
vés de grandes ventanales, balcones y terrazas, entendiendo el
potencial espacial más allá de la envolvente exterior, superando
así la encrucijada claustrofóbica del típico departamento urbano.
Buscamos que el proyecto trascienda la necesidad de maximi-
FICHA TECNICA zar la rentabilidad económica y las limitaciones que las regulacio-
UBICACION CALLE 50 N°1426 / nes imponen hoy. La búsqueda espacial, la contundencia formal,
PARTIDO DE LA PLATA la rigurosidad geométrica, la racionalidad estructural, el trabajo
SUPERFICIE LOTE 220,27 M2 de luz y la perfección del detalle aparecen como constantes que
SUPERFICIE CUBIERTA 1165,25 M2 se verifican a lo largo de ésta y de todas las obras del Estudio.
SEMICUBIERTA 237,21M2 Esta visión de la obra construida, muestra los principios que
FECHA DE FINALIZACION 2018 han definido y definen nuestro accionar arquitectónico y que

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6 CAPBA FASCÍCULOS
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sustentan la concreción de los proyectos.
Por un lado entendemos como punto determinante para la
concreción del proyecto y como invariante en el proceso de
diseño, al desarrollo exhaustivo del proyecto ejecutivo, que
abarca los aspectos constructivos, de programación y de eje-
cución de obra, como único instrumento que garantiza la ade-
cuada materialización de las ideas.
Por otro, apuntamos a la priorización del detalle en su sen-
tido más amplio: por un lado, aquel que se independiza de
las cuestiones más generales del edificio al que pertenece, y
por otro, aquel que parece inseparable de él. Ambos aspectos
hacen posible la factibilidad técnica de la obra, evitando arbi-
trariedades e improvisaciones.
SITIO
El edificio de viviendas está ubicado en un lote con caracte-
rísticas particulares dentro del casco de la ciudad de La Plata:
primero, por tratarse de un lote triangular en esquina, y segun-
do, por la presencia del Parque San Martín como importante
vacío urbano o área de valor paisajístico.
Una de las primeras decisiones fue la creación de un patio o
atrio de entrada, de forma de crear un umbral urbano entre lo
público y lo privado.
ESTRUCTURA ARQUITECTONICA
Ante este planteo de liberar la esquina, sumado a la condición
natural del patrón urbano (consolidación de la línea municipal),
una de las primeras acciones fue la yuxtaposición de un vo-
lumen central que contiene el núcleo circulatorio con bandejas
horizontales que alojan las viviendas y que se adueñan de las
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7 CAPBA FASCÍCULOS
vistas privilegiadas del lugar. Esta operación no solo abre la
perspectiva al parque como principal protagonista sino también
ayuda a aligerar su presencia en la visión que se obtiene desde
el parque al edificio (la visión desde allí es de un cuerpo angulo-
so que aumenta la verticalidad y el carácter plano del edificio).
Entre ambos volúmenes se conforma otro vacío definido como
pulmón verde del conjunto, potenciado por la permeabilidad
visual que la planta libre genera entre ambas calles.
El proyecto está organizado a partir de una planta baja libre que
oficia de ingreso y cocheras, un desarrollo de siete plantas que
concilian cinco niveles de semipisos y dos niveles de viviendas
de mayor metraje. Como remate, se propone una planta pública
que aloja un salón de usos múltiples, solárium y pileta.
ESTRUCTURA ESPACIAL
El diseño estructural adoptado responde a una estructura in-
dependiente, que resuelve grandes voladizos a partir de con-
siderar que la estructura trabaje espacialmente y no como
elementos aislados. Los voladizos se resolvieron a partir de
losas apoyadas en vigas y ménsulas, planteo que resultaba
más rígido que si las losas fueran en voladizo, en tanto que
el tabique del ascensor es el elemento principal que toma los
esfuerzos laterales originados por la acción del viento.
La imagen del edificio está confinada entre las vigas perime-
trales, que por momentos se convierten en parapetos, y una
combinatoria de carpinterías y postigos de chapa, que le otor-
ga al edificio una imagen evanescente.
Estos paneles controlan la luz, la privacidad y el registro des-
de la calle, configurando una fachada siempre cambiante en
función de los usos generados por los habitantes.
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PLANTA TIPO

PLANTA NIVEL 7

PLANTA TERRAZA

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8 CAPBA FASCÍCULOS
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CORTE LONGITUDINAL VISTA PARQUE SAN MARTIN

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9 CAPBA FASCÍCULOS
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TORRE
MEMORIA
El programa de una vivienda multifamiliar de 20 unidades se
desarrolla en un lote céntrico, ubicado sobre una de las ca-

PORTUARIA
AUTOR ARQUITECTO FRANCISCO S. M. CADAU
COLABORADORES PATRICIO CANTLON,
VICTORIA DELLA CHIESA, ANDRES MILOS, DIEGO
VALENZUELA, FEDERICO CIONE, ANDREA LANZIANI Y
JORGE PRIETO
FICHA TECNICA
UBICACION SAN MARTIN 777 / CAMPANA
SUPERFICIE LOTE 599,96 M2
SUPERFICIE CUBIERTA 1.649,20 M2
SEMICUBIERTA 184,82 M2
FECHA FINALIZACION 2012
lles paralelas a la avenida principal, con frente a un gran vado
urbano que permite visuales largas desde la parcela y vistas
francas desde la avenida.
El edificio Damero se organiza a partir de un basamento exten-
dido en todo el terreno y de un cuerpo principal, de cinco ni-
veles, concentrado sobre la parte frontal de la parcela. El ba-
samento presenta dos sectores: sobre el frente, resuelve los
accesos vehiculares y peatonales, y sobre el fondo, organiza
dos niveles de cocheras (cubiertas semi soterradas y descu-
biertas semi elevadas).
El cuerpo principal es un volumen exento con retiros perime-
trales variables: sobre el frente, un jardín de acceso, que pre-
serva el pino existente, retira el volumen aproximándolo a las lí-
neas de edificación de las casas linderas y atenúa su impacto a
escala peatonal; sobre los laterales, retiros mínimos posibilitan
iluminar y ventilar servicios y circulaciones comunes; y sobre el
contra-frente, un amplio patio- plaza recrea las condiciones del
espacio urbano y permite conservar un añoso árbol de palta.
Internamente, el volumen se estructura a partir de una doble
crujía de viviendas con patios-terrazas sobre el este y al oes-
te, que aprovechan las vistas a la avenida y al centro de man-
zana, y con el núcleo de circulaciones verticales, escalera y

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10 CAPBA FASCÍCULOS
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ascensor, sobre el lateral norte.
Una serie de operaciones indexan las diferencias programá-
ticas y contextuales, complejizando la volumetría inicial: so-
bre el frente y contra-frente, la repetición vertical alternada de
las viviendas organiza un patrón en damero de patios-terrazas
y vanos que enfatiza el carácter masivo del volumen, a la vez
que configura una textura a escala urbana; sobre los extremos
diagonalmente opuestos de estas caras, dos ligeros chanfles
le hacen lugar a los arboles existentes y suavizan las esqui-
nas del volumen.
Sobre el lateral norte, la mitad delantera del plano se orien-
ta ligeramente hacia el este, permitiendo visuales hacia la ca-
lle desde las circulaciones comunes, a la vez que estiliza la
proporción de esa cara; en la parte superior del volumen, el
achaflanado perimetral del paramento configura una suerte de
mansarda que resuelve la baranda de la azotea y da corona-
miento al edificio contra el cielo.
Sistema de mampostería
La envolvente se resuelve íntegramente en ladrillo, material de
amplia y extensa difusión en la cultura de la región, que cons-
tituye una solución técnicamente confiable, económicamente
asequible y ambientalmente sustentable.
El mampuesto utilizado es un ladrillo macizo tipo vista de geo-
metría regular y color naranja rojizo con partículas de mica,
que le imprimen sutiles brillos superficiales. Sus dimensiones
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11 CAPBA FASCÍCULOS
son 24 centímetros de soga, 11 de tizón y 5 de grueso.
El trabajo de las mamposterías a la vista se organiza a partir
de variaciones sobre el aparejo tradicional de soga y transicio-
nes entre los aparejos tradicionales de soga y tizón, configu-
rando una envolvente continua de textura y permeabilidad va-
riable. Esta envolvente sistematiza e integra, sin solución de
continuidad dentro de un patrón complejo, muros macizos de
soga y muros cribados de soga y soga y tizón alternados, así
como toda la gama de organizaciones intermedias descriptas
en el pasaje continuo entre unos y otros.
Las variaciones de textura y permeabilidad permiten controlar di-
ferencialmente las visuales y el asoleamiento sobre muros y ven-
tanas y, por otra parte, al incorporar transparencias, luces y som-
bras, matizan las superficies a la vez que describen virtualmente
figuras que se complementan con las oquedades de los patios-
terrazas, complejizando el patrón en damero del edificio.
La obra materializa un modelo de densificación urbana que,
desde un posicionamiento contemporáneo, integra y ecualiza
las demandas de una ciudad mediana en crecimiento con las
tradiciones e inercias sociales de sus habitantes, los potencia-
les usuarios del edificio.
A través de la proposición de patios-terrazas, el edificio recupera
y actualiza, para la tipología de vivienda en altura, las formas del
habitar propias de las ciudades de provincia, donde el disfrute del
exterior y la interacción entre vecinos caracterizan el estilo de vida.
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PLANTA BAJA

PLANTA TIPO - PISOS 1º / 3º / 5º PLANTA TIPO - PISOS 2º / 4º

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CORTE LONGITUDINAL

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TORRE
PLATENSE / 2
AUTOR ARQUITECTO GABRIEL DE LEON

COLABORADORES/AS ARQUITECTO MARCOS

MARGNI Y ARQUITECTA MIRELLA VILLANUEVA

FICHA TECNICA
UBICACION 41 E/ 13 Y 14, Nº 923 / LA PLATA
SUPERFICIE LOTE 119,50 M2
SUPERFICIE CUBIERTA Y SEMICUBIERTA 405 M2
FECHA FINALIZACION 2012

MEMORIA
Desde el inicio, el deseo arquitectónico fue cómo elaborar una
obra que tenga calidades espaciales y estéticas sobre un pe-
queño lote de la zona peri-central de la ciudad de La Plata, los
que normalmente son utilizados para especulaciones inmobi-
liarias o meros apilamientos de departamentos.
La estrategia de diseño fue recurrir a nuestras herramientas como
arquitectos, para poder conceptualizar y sintetizar cada tema; en
este caso en particular, donde los márgenes son acotados, tra-
tar de ser equilibrado en cada una de las decisiones de proyecto.
Como primera medida, “el corte espacial-tecnológico” (don-
de se utilizan los 40 centímetros de la viga central, llevando
la losa del dormitorio a su filo superior y la del estar al infe-
rior) generó un desnivel de dos escalones que permitió captar
la mejor orientación, ventilaciones cruzadas y transparencias,
que filtradas por unas tablillas móviles de madera, permiten
una fluidez controlada del espacio de la vivienda.
Por otro lado, “la planta funcional”, donde la posición del nú-
cleo vertical permite que los usos de la vivienda sean más
concentrados, para convocar las relaciones planteadas entre
los espacios, potenciadas por el aporte del exterior, donde la
liberación de los ocho metros de frente hacen del sector social
un gran mirador a la ciudad.
La materialidad está planteada por medio de esta estructura
arquitectónica dominante, expresando sus componentes en el
exterior con elementos autónomos, permitiendo descompo-
ner la masa del edificio en planos de hormigón visto, mampos-
tería y cristal, caracterizando su perímetro. En los interiores,
con el mismo concepto, incorporando elementos de madera
y los cortinados para darle un clima de calidez, donde la plan-
ta abierta le incorpora una sensación de amplitud que es muy
importante para el espacio doméstico.
En planta baja, un pequeño hall de acceso y el local están unifica-
dos por una losa perforada que vuela sobre la vereda para contro-
lar la escala peatonal y, a la vez, le da autonomía al nivel cero se-
mipúblico, del desarrollo del edificio en altura. En el contrafrente,
un pequeño jardín dominado por el volumen curvo de la escalera,
que a la vez es un elemento expresivo por su condición plástica.
Este edificio, aparte de lo anteriormente expuesto, fue pensado
como una propuesta de vivienda en altura para el mercado platen-
se, donde “austeridad formal, solidez constructiva y una espaciali-
dad particular” sean los parámetros de diseño que lo caracterizan.

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14 CAPBA FASCÍCULOS
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PLANTA SUBSUELO PLANTA TIPO

PLANTA BAJA PLANTA TERRAZA

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15 CAPBA FASCÍCULOS
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VISTAS / CORTE

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16 CAPBA FASCÍCULOS
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CORTES

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17 CAPBA FASCÍCULOS
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TORRE ATLANTICA
AUTORA/ES ARQUITECTA MARIA HAYDEE PEREZ MARAVIGLIA Y
ARQUITECTOS JERONIMO MARIANI Y OSCAR CAÑADAS,
CESAR DAMONTE Y OSCAR DI CESARE
COLABORADORA/ES ARQUITECTA CHARO RODRIGUEZ
JUNQUERA Y ARQUITECTOS CARLOS STANTIEN, DIEGO
JUAREZ Y SERGIO SELICKI / INGENIEROS JUAN PABLO SANMARTANO
VIÑUALES Y ROBERTO CARRETERO
MEMORIA
La manzana del proyecto está ubicada en un sitio geográfico de
la ciudad de superlativa significación histórica y alto valor urba-
no. Precisamente, la loma donde Patricio Peralta Ramos cons-
truyera, entre 1865 y 1873. una capilla en memoria de su mujer,
que no solo bautizaría a la loma, sino que con su fachada deli-
nearía una de las direcciones con las que el ingeniero Chapea-
rouge trazaría las calles del nuevo pueblo de Mar del Plata. La
densidad histórica de esta área fundacional, la ubicación estra-
tégica de la manzana del proyecto en cuestión, frente a la hue-
lla del arroyo Las Chacras, hoy Diagonal Alberdi, y su cercanía
respecto del centro cívico, como de las playas, le otorgan ca-
racterísticas singulares y valiosas. Las calles Santiago del Es-
tero, Santa Fe y 9 de Julio, completan los límites de la misma.
Han existido secuencialmente, distintos emprendimientos hasta
que aparece en el año 1903 la familia Rubertis, y refunda el lugar
con un edificio, al que nombra Hotel Royal. Nombre que atraviesa
el siglo XX, con distintas intervenciones, como la que sin concluir, y
abandonada desde fines de los 70, hiciera la UOM. Esta estructu-
ra con 40 años de existencia, paralela a la calle Santiago del Este-
ro, con un nivel de deterioro en apariencia significativo, es donde el
estudio centra su primera actuación, y desde la que moldea el pro-
yecto denominado por los actuales desarrolladores “Royal Park”.
Con la dinámica incierta y compleja del momento histórico
de la construcción, para el desafío de intervenir sobre una
manzana completa, el estudio originó una serie de esque-
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18 CAPBA FASCÍCULOS
FICHA TECNICA
UBICACION MANZANA DELIMITADA POR DIAGONAL
J. B ALBERDI Y CALLES SANTIAGO DEL ESTERO,
SANTA FE Y 9 DE JULIO / MAR DEL PLATA
SUPERFICIE LOTE 5.930 M2
SUPERFICIE CUBIERTA Y SEMICUBIERTA 26.673 M2
FECHA DE FINALIZACION 2021
mas conceptuales y proyectos que trazaban distintos mix
de usos, que decantaron en una propuesta de viviendas con
amenities similares a los de un hotel y un frente de locales
comerciales y oficinas hacia la Diagonal Alberdi.
Básicamente, el proyecto puede ser analizado en cinco mo-
vimientos o arquipartes, entendiendo este último concepto
como una forma de nombrar y separar partes de un todo que
se explotan como unidades a proyectar, para luego re ensam-
blarse, verificar y ajustar, conformando una dinámica que po-
sibilita potenciar en ese ejercicio la totalidad del proyecto. Pro-
yectos de esta escala, de tipología clásica, torre-basamento,
permiten gestionar los paquetes programáticos y los resulta-
dos morfológicos con mayor control y claridad, entendiendo
que un concepto puede ser aplicado a otra parte, como es el
de sustentabilidad o la estructura, que en este proyecto era un
hecho físico que precedía a nuestra intervención.
1/ ESTRUCTURA
El proyecto de la estructura que fuera pensado para un hotel,
estaba estructurado con una concepción tipológica moderna
de basamento y torre. Se desarrolló una ingeniería de diagnós-
tico, para conocer el estado de una estructura de más de 40
años y las acciones de remediación, que gravitaron en torno a
optimizar la función de la estructura con reparaciones y refuer-
zos tendientes a poner a la misma bajo la normativa que incor-
pora el viento como una de las variables de cálculo. El diseño
de la planta estructural se ajustaba al programa arquitectónico
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hotelero, con una grilla modular en doble crujía, con habitacio-

nes con sus baños, un pasillo infinito y un núcleo vertical.

2/ VOLUMEN DE VIVIENDAS
Este volumen tiene catorce pisos, un largo pasillo y un único nú-
cleo. La primera decisión fue organizar una planta de arquitectura
reglamentaria, sumando otro núcleo de circulación vertical. Esta
configuración produjo dos torres apareadas, situación que jerar-
quizó los departamentos y determinó plantas de ocho departa-
mentos a cada lado. La modulación previa y ocho tabiques es-
tructurales determinaron una constricción proyectual a priori, que
sin embargo posibilitó el diseño de unidades de distintos metros,
repartidas entre las mono-ambiente y las de dos y tres ambientes.

3/ BASAMENTO
Determinado por alturas y espacios para las funciones de un ho-
tel, se reconvirtió y refuncionalizó por completo. El nivel cero del
proyecto, dispuesto frente a Santiago del Estero, se convirtió en
el hall de acceso a los departamentos. Y en el frente del basa-
mento, que da a Diagonal Alberdi, se dispusieron una secuencia
de locales comerciales/oficinas. El gran hall de 350 metros cua-
drados, con una marquesina de 35 metros que lo enmarca, ha
sido espacializado en base a practicar unas perforaciones en la
losa del nivel +3.10, que permiten jerarquizarlo y dotarlo de la es-
cala que requiere el mismo. La pretensión de emular un lobby de
hotel, conformó un tándem entre diseño y un gran objeto/insta-
lación que actuará como unificador de espacios fragmentados y
pieza de arte en sí misma. Esta relación amable con el frente ur-
bano, intenta generar una cuadra que se distinga por su discre-
ción y aporte a una valorización cualitativa de la misma.
Completan este basamento una serie de amenities distribuidos
en tres niveles. El lavadero y sanitario/vestuarios de personal en
el nivel +5.50. Un gimnasio en el nivel -3.00. Y un espacio de relax
en doble altura, frente a una pileta semi-olímpica (25 metros) con
una batería por sexo de sanitarios, duchas y vestuarios. Comple-
ta este nivel -6.30, un baño UMR, un espacio para tratamientos
de relax y un salón de usos múltiples. Se destaca que todo el pro-
yecto tiene accesibilidad absoluta a todos sus niveles.

4/ RAMPA Y NUCLEO NUEVO

La solución del proyecto necesitaba desarrollar un número de-
terminado de cocheras, relacionar niveles a los que originalmen-
te no se llegaba con vehículos y espacios que, por la disposición
del hall de acceso, quedaban cortados al medio por su presen-
cia. Para ello se dispuso un volumen de rampa que completa el
basamento, enlazando estos niveles y generando un by-pass allí
donde el hall del edificio había seccionado la continuidad de la
misma. El desarrollo de la totalidad del proyecto, futura etapa,
implicará asimismo la necesidad de nuevas cocheras, que serán
servidas desde este mismo elemento de proyecto.

5/ SUSTENTABILIDAD Y COMPROMISO URBANO

La re-utilización de un edificio mediante estrategias de re-habili-
tación, o la conservación de su estructura base es más sosteni-
ble. El uso de la fachada ventilada como sistema complementario
de las carpinterías con DVH, confieren a la propuesta un índice de
compromiso ambiental en línea con los fundamentos de diseño
que el estudio ha puesto en práctica desde los años 70´.
Urbanamente, esta pieza busca reconvertir el sino de abando-
no de la manzana, transformando el pasivo urbano en que ha-
bía decantado.

El proyecto en números o metros interviene sobre un total de

26.000 metros cuadrados: 11.000 de viviendas distribuidos en
14 pisos de 16 departamentos, 1.000 de espacios comunes, co-
cheras y servicios, más locales comerciales sobre la Diagonal Al-
berdi. La fachada ventilada desplegó 7.000 metros cuadrados.

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19 CAPBA FASCÍCULOS
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PLANTA SUBSUELO

PLANTA ENTREPISO

PLANTA TIPO

PLANTA ACCESO

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20 CAPBA FASCÍCULOS
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CORTES

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21 CAPBA FASCÍCULOS
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TORRE
MEMORIA
Domo Pueyrredón se sitúa en el centro del partido de San Mar-
tín, en un pequeño lote de 10 x 13 metros entre medianeras, con

CONURBANA
orientación noroeste en su frente. El barrio presenta la zonifica-
ción de mayor densidad habitacional del partido, una trama regu-
lar con manzanas típicas de 100 x 100 metros y un tejido irregu-
lar producto de un incipiente crecimiento de edificios de vivienda
entre las construcciones preexistentes de planta baja y un piso.
La composición de nuestro edificio es producto de un lote re-
AUTOR ARQUITECTO PABLO PHATOUROS ducido e indicadores urbanísticos densos; sin embargo, estas
dos variables por sí solas no producen dicha obra, claramen-
COLABORADORES HERNAN DE LOS RIOS, te. La obra es la suma de contrapuntos que pretenden un cier-
to equilibrio, es un edificio destinado a la inversión inmobiliaria
PABLO POLACEK Y NICOLAS BENEDETTI pero no por ello deja de lado la búsqueda de una forma de vida
más confortable, respondiendo a principios funcionalistas, en-
torno y orientaciones. Es simple y complejo a la vez, es racional
y moderado, pero plástico, osado y exuberante. Es económico
y “costoso”, es de fácil ejecución pero complicado según los
carpinteros, es de medidas reducidas pero espacioso.
Son múltiples las formas de entrar al proyecto y entre todas
ellas se va tejiendo este edificio. La composición del mismo,
FICHA TECNICA como decía, es producto de un desarrollo inmobiliario, ajus-
UBICACION PUEYRREDON Nº 3476 tado por el Código de edificación y sus indicadores urbanís-
PARTIDO DE SAN MARTIN ticos, y como el lote es muy pequeño, su optimización marcó
SUPERFICIE LOTE 132,09 M2 algunas pautas que se tradujeron en esta arquitectura.
SUPERFICIE CUBIERTA 616,72 M2 Partiendo de la base de proyectar un edificio de viviendas, la
SEMICUBIERTA 184,81 M2 primera decisión proyectual es la de crear una unidad funcio-
FECHA FINALIZACION 2017 nal por piso. Esto determina ciertas libertades que, utilizadas

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22 CAPBA FASCÍCULOS
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eficazmente, nos brindan espacialidades múltiples, continuida-
des, luz y ventilación cruzada como principios básicos.
Podemos ubicar primero la caja de escalera y ascensor, al fon-
do del lote, desplazada de ambos ejes medianeros, pero no
equidistante, provocando dos patios de características bien
diferentes. Hacia el frente dividimos el ancho del lote en tres
franjas: la primera, correspondiente al estacionamiento vehi-
cular doble, la segunda, formando una unidad funcional/lo-
cal comercial, y la tercera definida por el ancho libre resultan-
te que conforma el acceso peatonal.
La ubicación del núcleo va a definir cómo vamos a acceder a
cada piso, y esto conllevará la organización de la unidad funcio-
nal. La unidad tipo queda recostada sobre la medianera suroes-
te, formada por dos bahías de 3 a 3,5 metros de ancho, dejan-
do libre una tercera que termina conformando terrazas pasantes,
dando al patio y al frente de manera intercalada, orientadas en el
cuadrante que toma la luz de la mañana, el mediodía y el atarde-
cer. Estas terrazas de 11 metros cuadrados, “el tercer ambiente”,
generan seguramente el acento en el proyecto, ya que su des-
plazamiento hacia adelante y hacia atrás proporciona un cambio
de escala en las mismas al conformarse una doble altura. Más
allá de estos desplazamientos, la fachada del edificio mantiene
su plomo y con la reducción del tabique de hormigón medianero
en pisos intercalados se crea un movimiento inusual en fachada
y permite estirar las vistas diagonales desde las unidades.
El segundo patio de aire y luz provocado por el desplazamien-
to de la caja de escalera permite la apertura de un tercer y
cuarto cuadrante en la unidad, perteneciente a los lavaderos,
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23 CAPBA FASCÍCULOS
proporcionando ventilaciones cruzadas y el ingreso del reflejo
de la luz del atardecer.
La búsqueda constante de sorprender, de motivar los sentidos
cuando uno recorre la obra, de tratar de romper los límites es-
tablecidos para un departamento tipo de dos ambientes inser-
to en el tejido urbano tradicional, podríamos decir que son el
motor de nuestra constante investigación.
Seguramente, los puntos destacables son la estructura y el len-
guaje despojado que proporciona, producto del entendimiento de
una economía de recursos más allá de los modismos del hormi-
gón armado, la composición de las unidades funcionales con sus
terrazas de doble altura, pasantes y desplazadas, que generan un
movimiento atípico en fachada. Se agrega la medianera consti-
tuida como parte integral de la estructura, que determina una fa-
chada más hasta que el tejido de la ciudad se complete. También
podemos destacar detalles no menores como los maceteros que
permiten restringir las visuales cruzadas entre pisos y mantener la
privacidad entre terrazas, las bautizadas “hogarrillas”, que incor-
poran el fuego como el elemento de reunión típico de nuestra cul-
tura, una puerta ventana que se esconde detrás de un tabique, un
mismo solado que continua su camino cubriendo toda la superfi-
cie del piso hasta la terraza, una viga y su baranda metálica que
viajan por todo el frente del lote, y hasta un elemento muy particu-
lar como el monta vehículos séxtuple, que permitió cumplir con el
Código de edificación, densificar el pequeño lote y que con su caja
de aire interior necesaria empuja desde adentro los espacios del
edificio y los determina junto con su expresión en fachada, con un
muro casi ciego, como si se tratara de un basamento.
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PLANTA SUBSUELO PLANTA BAJA PLANTA ENTREPISO

PLANTA 1º PLANTA TIPO 2º / 4º / 6º / 8º PLANTA TIPO 3º / 5º / 7º PLANTA 9º SUM

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24 CAPBA FASCÍCULOS
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VISTA MEDIANERA FACHADA CORTE G-G CORTE A-A

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25 CAPBA FASCÍCULOS
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TORRE
PAULISTA
AUTORES UNA ARQUITETOS / CRISTIANE MUNIZ,
FABIO VALENTIM, FERNANDA BARBARA
Y FERNANDO VIEGAS
COLABORADORES JOAQUIN GAK, JULIA
JABUR, LARISSA URBANO, MANUELA RAITELLI, MARIE
LARTIGUE Y MATHEUS PARDAL
FICHA TECNICA
UBICACION BARRIO ITAIM / SAN PABLO
SUPERFICIE LOTE 1.184,95 M2
SUPERFICIE CUBIERTA 6.943,92 M2
FECHA FINALIZACION 2021
CREDITOS FOTOGRAFICOS BEBETE VIEGAS Y
MAIRA ACAYABA
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26 CAPBA FASCÍCULOS
MEMORIA
El barrio de Itaim, en San Pablo, cercano a la avenida Faria
Lima, está experimentando una profunda transformación. La
antigua ocupación de pequeñas casas de dos plantas ha sido
sustituida por torres. El proyecto busca insertarse en este con-
texto como una forma de mediación entre diferentes tiempos.
El terreno tiene una ubicación especial: se abre a tres calles e
incorpora dos esquinas. En el predio vecino, se localiza una
construcción residencial de más de veinte pisos.
La torre propuesta -Huma Itaim- es similar en escala al edi-
ficio lindero, pero está apartado de las esquinas. En plan-
ta baja, la estrategia de ocupación deja casi el 50% del lote
privado como área pública, configurando una plaza que co-
necta los tres frentes y establece continuidad con las ace-
ras del barrio. La plaza, mitad cubierta y el resto descubier-
ta, está animada por una cafetería, jardines, bancos y una
línea de agua. Establece un nuevo patrón de urbanización,
deseable en una ciudad cuyos espacios públicos están des-
cuidados, y podría implantar una regla. Se valoran las activi-
dades colectivas: se distribuyen verticalmente y establecen
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una comunicación directa con la ciudad.
Sobre la plaza, a una cota de 5,40 metros, hay una planta li-
bre con un huerto colectivo y un jardín para los vecinos. En la
misma se instaló un sistema fotovoltaico, generador de ener-
gía para el consumo de luz de la plaza, combinado con el sis-
tema solar de calentamiento de agua. El agua desechada en
las duchas de las unidades, por otro lado, es captada y lle-
vada a un reservorio subterráneo, donde es tratada para su
uso en riego general.
El jardín comunitario fue diseñado por un ingeniero agró-
nomo especializado en jardines urbanos. El riego por goteo
ahorra agua, en tanto que las especies han sido plantadas
considerando su ubicación y asoleamiento. Todo el abono se
produce con residuos orgánicos de los habitantes del edifi-
cio, que se depositan en dos composteras; las tandas de re-
posición se originan en el vivero.
La torre residencial parte del nivel mencionado, y desde allí se
distribuye el resto de usos colectivos. En el sexto piso, frente a
la calle comercial más concurrida, se encuentra el gimnasio de
doble altura, visible desde la acera. En el piso 18 se localiza un
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27 CAPBA FASCÍCULOS
salón de eventos, también con doble altura, un espacio para
reuniones a 55 metros de la calle, abierto a la ciudad. Desde la
distancia, visto desde muchos puntos de la metrópolis, es po-
sible observar, cuando se da la ocasión, que en la cúspide se
desarrolla un evento. Por último, piscina y sauna en la azotea,
en la parte superior, donde hay más sol, cielo y vistas.
La organización de los pisos permite flexibilidad para diferen-
tes configuraciones de los departamentos, previamente dise-
ñados. Unidades individuales pequeñas, dúplex más grandes,
ambas tipologías unidas horizontalmente -una individual con
un dúplex-, o incluso dos individuales. Con estas posibilida-
des, es factible acomodar a familias de diferentes tamaños.
En el lado oeste, junto al edificio en altura vecino, se instaló la
torre de circulación; las otras fachadas, abiertas a la calle, son
balcones continuos. El clima de San Pablo hace apropiado este
espacio intermedio entre el interior y el exterior: protege del sol
excesivo y permite una ventilación permanente en días de llu-
via. Esta protección se ve reforzada por los paneles deslizantes
de chapa perforada, que configuran la fachada en función de
su propio movimiento y la variación de altura de las viviendas.
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PLANTA SALON DE EVENTOS + DUPLEX

PLANTA BAJA

PLANTA SUPERIOR DUPLEX

PLANTA TERRAZA

PLANTA ENTREPISO

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CORTE LONGITUDINAL CORTE TRANSVERSAL

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DIAGRAMA DISTRIBUCION UNIDADES DIAGRAMA ESPACIOS COMUNES

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30 CAPBA FASCÍCULOS
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DETALLE CONSTRUCTIVO

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31 CAPBA FASCÍCULOS
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