ESTUDIOS PREVIOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

(ARRENDATARIO)

1. LA DESCRIPCIÓN DE LA NECESIDAD QUE EL MUNICIPIO DE CALDAS (ANTIOQUIA) PRETENDE

SATISFACER CON LA CONTRATACIÓN Y SU JUSTIFICACION:

(INDICAR POR QUÉ Y PARA QUÉ SE REQUIERE LA CELEBRACION DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO)

2. OBJETO CONTRACTUAL:

(INDICAR EL OBJETO DEL CONTRATO QUE CONTENGA LA IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE
ARRENDAMIENTO)

2.1. CODIGOS UNSPSC: http://www.colombiacompra.gov.co/clasificador-de-bienes-y-servicios.

Código segmento Código familia Código clase Nombre o Producto

2.2. ORIGEN DE LOS RECURSOS:

No. CDP Objeto del CDP Valor

3. ALCANCE DEL OBJETO:

(DEFINIR EL ALCANCE DEL OBJETO)

4. PERFIL REQUERIDO E IDONEIDAD: (INDICAR EL PERFIL Y LA EXPERIENCIA REQUERIDA)

5. OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 Hacer los pagos por concepto de canon de arrendamiento mes anticipado.

 Cuidar el inmueble recibido en arriendo y sus conexidades y mantenerlos en buen estado durante
toda la vigencia del contrato, exceptuando el deterioro sufrido por el desgaste natural derivado del
uso o el transcurso del tiempo.
 Destinar el inmueble única y exclusivamente para lo pactado en el objeto del contrato.
 En caso de que el local requiriera adecuaciones, deberá mediar la autorización de la administración
y serán por cuenta del arrendatario sin que pueda cobrarse o compensarse dicho costo
 Hacer los pagos por concepto de servicios públicos domiciliarios durante la vigencia del contrato y
causados por el uso del bien.
 Deberá hacer entrega del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibió de acuerdo al acta
de entrega, salvo el deterioro normal proveniente del tiempo y uso legítimo.
 No subarrendar ni ceder total o parcialmente bajo ningún título el inmueble dado en arrendamiento,
ni destinarlo para otros fines diferentes al pactado y acordado en la cláusula segunda, sin previo
consentimiento del ARRENDADOR.
 Durante el plazo contractual y hasta la restitución efectiva del inmueble, tendrá a su cargo la
obligación de pagar los servicios públicos del inmueble tomado en arriendo.

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 Las demás obligaciones consagradas en otras cláusulas del presente contrato, en la ley comercial y
en la Ley Civil.

OBLIGACIONES DEL ARRENDOR

 Entregar los inmuebles objeto del arrendamiento, usos y conexidades en buen estado de
funcionamiento, libre de toda perturbación y gravamen;
 Realizar las reparaciones necesarias para mantener los inmuebles en óptimo estado de
funcionamiento;
 En caso de presentarse hechos de fuerza mayor o caso fortuito EL ARRENDADOR deberá
correr con los daños que tales hechos le causen a su propio Inmueble;
 Mantener en buen estado y efectuar a sus expensas todas las reparaciones necesarias;
 Entregar y mantener el inmueble a paz y salvo por toda clase de tributos con que se grabe
la propiedad raíz, incluyendo entre otros Impuesto Predial, Valorizaciones y demás cargos
fiscales con que se graven los inmuebles, en su calidad de propietario de los mismos;
 Obrar con lealtad y buena fe, evitando dilaciones u obstáculos que puedan presentarse.
 Mantener la reserva profesional sobre la información que le sea suministrada para la
ejecución del objeto del contrato.
 Elaborar y rendir los informes que le sean solicitados por el supervisor del contrato.
 PARAGRAFO PRIMERO: EL ARRENDATARIO declara que ha recibido del ARRENDADOR el
inmueble objeto del presente contrato en el estado y con los elementos que se señalan en el acta
de recibo, que en documentos separados se suscribe y forma parte integral del presente contrato.
 PARAGRAFO SEGUNDO: EL ARRENDADOR no podrá invocar al momento de la restitución del
inmueble condiciones físicas, mejoras, o cualquier clase de concepto o sobre costo que no haya
sido expresamente previsto por las partes en el Acta de Entrega del inmueble suscrita por las partes
al inicio del presente contrato, sin perjuicio de las obras necesarias de adaptación que realice EL
ARRENDATARIO para el desarrollo de sus actividades, las cuales, no representarán ningún costo o
indemnización a favor de EL ARRENDADOR.
 PARAGRAFO TERCERO: EL ARRENDADOR autoriza expresamente a EL ARRENDATARIO para
que realice las obras necesarias para adecuar el inmueble objeto de arrendamiento al uso que le
dará, sin que dichas reformas o mejoras conlleven algún tipo de indemnización o sobrecosto a favor
del EL ARRENDADOR.
 PARAGRAFO CUARTO: Las mejoras realizadas al inmueble serán de propiedad de EL
ARRENDATARIO a causa de la inversión que debe ejecutar sobre el inmueble arrendado. EL
ARRENDATARIO tendrá derecho en todos los casos a retirar las mejoras que haya realizado y no
impliquen detrimento del inmueble considerando las condiciones iniciales en las cuales fue
entregado, sin embargo, siempre estará obligado a devolver el inmueble en las condiciones físicas
establecidas.
 PARAGRAFO QUINTO: El citado inmueble será utilizado por EL ARRENDATARIO para el
desarrollo de las actividades en el presente documento estipuladas;
 PARAGRAFO SEXTO: Para todos los efectos inherentes al presente contrato EL ARRENDADOR
se obliga a realizar todas las REPARACIONES NECESARIAS que deban realizarse sobre el
inmueble objeto del presente contrato y ARRENDATARIO se obliga a realizar todas las
REPARACIONES LOCATIVAS que deban realizarse sobre el inmueble objeto del presente
contrato. Entiéndase por REPARACIONES NECESARIAS todo tipo de procedimientos y acciones
encaminadas a reparar las deficiencias que presente el inmueble sobre estructuras o cuerpos sobre

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los cuales EL ARRENDATARIO no tiene acceso físico de forma directa., y que se requieran para el
buen funcionamiento del inmueble y aquellas reparaciones locativas, si estas tienen origen en
una fuerza mayor o caso fortuito. Entiéndase por REPARACIONES LOCATIVAS todo tipo de
procedimientos y acciones encaminadas a reparar las deficiencias que presenten los inmuebles
sobre estructuras o cuerpos en los cuales EL ARRENDATARIO tiene contacto físico directo.
 PARAGRAFO SÉPTIMO: A la terminación del presente contrato por cualquier causa, EL
ARRENDATARIO restituirá el inmueble en el estado en que se encuentre al momento en que
pretenda hacer efectiva la entrega, pero dicha entrega se realizará por parte de EL
ARRENDATARIO en iguales o mejores condiciones físicas que serán concertadas, teniendo como
referencia las condiciones físicas en que fue entregado el inmueble por parte de EL ARRENDADOR
a EL ARRENDATARIO al momento de dar inicio a la ejecución del presente contrato.
 PARAGRAFO OCTAVO: EL ARRENDADOR se obliga a recibir materialmente el inmueble en la
fecha de terminación del contrato. Si en la fecha correspondiente EL ARRENDADOR no concurriere
a recibir el inmueble, directamente o a través de persona autorizada por escrito para tal efecto, se
tendrá como válida la entrega realizada poniendo a disposición de EL ARRENDADOR el inmueble
arrendado debidamente desocupado y remitiéndole las llaves por correo certificado, si las hay.
 PARAGRAFO NOVENO: El incumplimiento o inasistencia a la diligencia de la entrega del bien para
la liquidación del presente contrato conlleva la cesación de cualquier tipo de cobro o sobrecosto
para la parte cumplida. Para el cumplimiento de la estipulación contenida en el presente parágrafo
se debe haber realizado la entrega de llaves del inmueble arrendado mediante correo certificado y
la respectiva desocupación del inmueble, si las hay.

6. TERMINACIÓN:
El presente Contrato podrá darse por terminado cuando:

 Por ejecución del objeto.

 Por grave incumplimiento de las obligaciones a cargo de cada una de las partes.
 Por fuerza mayor o caso fortuito, que impida la posibilidad de seguir su ejecución.
 Por mutuo acuerdo entre las partes.
 Por vencimiento del término fijo pactado en el presente contrato para su ejecución.

7. ANÁLISIS DEL SECTOR ECONÓMICO.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 2.2.1.1.1.6.1 del Decreto 1082 de 2015, las entidades
estatales tienen el deber de realizar el análisis necesario para conocer el sector relativo al objeto del
proceso de contratación desde la perspectiva legal, comercial, financiera, organizacional, técnica y de
análisis de riesgo.

7.1 OBJETO: (INDICAR EL OBJETO)

7.2. ANÁLISIS TÉCNICO, CONDICIONES DE IDONEIDAD Y EXPERIENCIA.

Por tratarse de un contrato de arrendamiento de inmueble, la escogencia del contratista se realizará a
través del análisis del sector respecto del arrendamiento de bienes inmuebles que cumplan con las
características requeridas para el funcionamiento de la Secretaría de (XXX) del Municipio de Caldas
(Antioquia) y sus dependencias.

7.3. ANÁLISIS ECONÓMICO:

La entidad requiere de los servicios a contratar durante (INDICAR EL PLAZO) del año 20XX, adicionalmente
teniendo en cuenta el sondeo realizado en el mercado y acorde a las capacidades de la entidad, se estima

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que el valor total del presente contrato asciende al monto de (INDICAR EN LETRAS Y NUMEROS) de
pesos m/l impuestos incluido, mes anticipado.

7.4. ANALISIS JURIDICO:

Conforme al Artículo 2 de la ley 1150 de 2007, las entidades públicas seleccionaran a los contratistas a
través de las modalidades de Licitación Pública, Selección Abreviada, Concurso de Méritos, Contratación
Directa y Mínima Cuantía.

Según el literal i del numeral 4 del artículo 2° de la ley 1150 de 2007, una de las formas de Contratación
Directa son el Arrendamiento o adquisición de Inmuebles, modalidad contractual que está configurada,
acorde con el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015 de la siguiente manera: “Las entidades
estatales pueden alquilar o arrendar inmuebles mediante contratación directa para lo cual deben seguir las
siguientes reglas: 1. Verificar las condiciones del mercado inmobiliario en la ciudad en la que la entidad
estatal requiere el inmueble; 2. Analizar y comparar las condiciones de los bienes inmuebles que satisfacen
las necesidades identificadas y las opciones de arrendamiento, análisis que deberá tener en cuenta los
principios y objetivos del sistema de compra y contratación pública”.

Dentro del proceso de análisis y comparación de los inmuebles que podrían satisfacer la necesidad de la
entidad Municipal de acuerdo a las características técnicas descritas, se consultó el mercado inmobiliario
del Municipio de Caldas en las diferentes agencias de arrendamiento del Municipio y se realizó consulta
directa de espacios óptimos que cumplieran las particularidades técnicas y locativas de los inmuebles
requeridos para el funcionamiento de la Secretaría de Gobierno del Municipio de Caldas (Antioquia) y sus
dependencias.

Dentro de este proceso de consulta del mercado se pudo detectar un inmueble ubicado en la dirección
(INDICAR LA DIRECCIÓN), el cual cumple desde el punto de vista técnico, jurídico y económico, las
condiciones exigibles, para tal fin se filtró todos los inmuebles disponibles priorizando algunos de los
criterios de selección entre los que se tiene: que se localice cerca de la alcaldía municipal, que tuviera
disponible un área donde pueda funcionar la Secretaria de Gobierno de Caldas Antioquia y sus
dependencias, dicho estudio de mercado se anexa con el presente estudio previo y hace parte integral del
contrato de arrendamiento.

8. EL SOPORTE QUE PERMITA LA ESTIMACIÓN, TIPIFICACIÓN Y ASIGNACIÓN DE LOS RIESGOS

PREVISIBLES QUE PUEDAN AFECTAR EL EQUILIBRIO ECONÓMICO DEL CONTRATO:

8.1 RIESGOS ASUMIDOS POR EL ARRENDADOR:

Para los efectos del presente proceso, son riesgos previsibles:

a) Modificación de estudios previos.

b) Cambios normativos o de legislación en materia de arrendamientos.
c) Riesgos en la estimación inadecuada de los arrendamientos.

RIESGO TIPIFICACIÓN ASIGNACIÓN ESTIMACIÓN

Modificación de Ocurre cuando se presentan CONT MPIO PRO IMPACTO
estudios previos efectos originados por cambios (%) (%) B.

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necesarios para la correcta y

optima satisfacción de la 100% MB MB
necesidad.

Ocurre por la expedición de

normas posterior a la celebración
cambios
del contrato de arrendamiento,
normativos o de
que impliquen un nuevo 100% B A
legislación en materia
componente o efectos que
de arrendamiento
varían las condiciones
económicas pactadas
Ocurre cuando el arrendador
riesgos en la realiza una proyección
estimación inadecuada inadecuada de los costos que 100% MB MB
de los arrendamientos tuvo en cuenta para el contrato de
arrendamiento

8.2 RIESGOS IMPREVISIBLES.

Se consideran riesgos no previsibles, por la incertidumbre de su ocurrencia, los ocurridos por cualquiera de
las siguientes circunstancias:

a) Fuerza mayor.
b) Caso fortuito.
c) Hechos de terceros.

De acuerdo con la distribución anterior, no precederán reclamaciones del arrendatario, basadas en la

ocurrencia de alguno de los riesgos asumidos por él, y, en consecuencia la Administración Municipal no
hará ningún reconocimiento, ni ofrecerá garantía alguna, que permita eliminar o mitigar los efectos
causados por la ocurrencia de alguno de estos riesgos, salvo que dicho reconocimiento o garantía se
encuentren expresamente pactados en el contrato.

9. EL ANÁLISIS QUE SUSTENTA LA EXIGENCIA DE LOS MECANISMOS DE COBERTURA QUE

GARANTIZAN LAS OBLIGACIONES SURGIDAS CON OCASIÓN DEL PROCESO DE SELECCIÓN Y
DEL CONTRATO A CELEBRAR.

Por tratarse de un contrato de arrendamiento donde el Municipio es el Arrendatario, no se exigirán ningún

tipo de garantía al arrendador conforme al artículo 2.2.1.2.1.4.5 del Decreto 1082 de 2015, sin que esto
implique la exoneración de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones contractuales del
arrendador.

10. VALOR ESTIMADO DEL CONTRATO:

(INDICAR EL VALOR TOTAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

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10.1. FORMA DE PAGO:

EL MUNICIPIO pagará a EL ARRENDADOR el valor del presente contrato de la siguiente manera: ( INDICAR EL
NUMERO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO) por valor de (INDICAR EL VALOR DEL CANON DE
ARRENDAMIENTO), por concepto de canon de arrendamiento del inmueble descrito en el objeto contractual,
previa facturación presentada, tramitación de las facturas y diligenciamiento del recibo a satisfacción.

11. DURACIÓN O PLAZO DE EJECUCIÓN DEL CONTRATO:

(INDICAR EL PLAZO DEL CONTRATO)

12. SUPERVISIÓN: El seguimiento y control de la ejecución del contrato resultante de este proceso se
realizará por parte del funcionario designado por la secretaria (INDICAR DEPENDENCIA).

13. LUGAR DE EJECUCIÓN:

Municipio de Caldas (Antioquia).

14. MULTAS:
En el evento en que EL CONTRATISTA incurra en mora o deficiencia o faltare al cumplimiento de alguna (s)
de las obligaciones contraídas por el presente CONTRATO, se acuerdan multas, las cuales serán
proporcionales al valor total del CONTRATO y a los perjuicios que sufra el MUNICIPIO DE CALDAS
(ANTIOQUIA), para lo cual y de mutuo acuerdo se pactan las siguientes multas:
 Por mora o incumplimiento injustificado de las obligaciones referentes a la legalización del contrato,
constituir a tiempo la garantía única de cumplimiento, en cualquiera de sus riesgos amparados, el
uno por mil (1 x 1000) del valor total del contrato por cada día de retraso sin superar el tres por
ciento (3%) del valor total del mismo.
 Por mora o incumplimiento injustificado de las obligaciones referentes a iniciar o reanudar los
trabajos, según el caso, en la fecha determinada, o por suspensión temporal de la misma sin causa
justificada o por causas imputables al Contratista, el uno por mil (1) del valor total del contrato por
cada día de mora, sin superar el tres por ciento (3%) del valor total del mismo.
 Por mora o incumplimiento en el pago completo y oportuno de los aportes a la seguridad social el
uno por mil (1 x 1000) del valor total del contrato por cada día de retraso sin superar el tres por
ciento (3%) del valor total del mismo.

El valor de las multas, se entenderá pactado de mutuo acuerdo por las partes y serán cobradas en la forma
prevista por la ley para tales casos. (Artículo 17 Ley 1150 de 2007 y artículo 86 de la Ley 1474 de 2011).

15. CLÁUSULA PENAL PECUNIARIA:

Las partes acuerdan de común acuerdo que, en caso de DECLARATORIA DE CADUCIDAD O DE
INCUMPLIMIENTO, se impondrá como pena, una suma equivalente al diez por ciento (10%) del valor del
contrato. El valor de la cláusula penal se tomará directamente de cualquier suma que se le adeude al
CONTRATISTA, si la hubiere, o de la garantía de cumplimiento constituida y si esto no fuere posible se
procederá al cobro coactivo en los términos previstos en al artículo 17 de la ley 1150 de 2.007

16. ESTAMPILLAS: Se aplicará lo dispuesto en el Acuerdo Municipal N° 012 de 2020 “Por medio del cual se
adopta la normatividad sustantiva tributaria y el régimen sancionatorio tributario del Municipio de Caldas,
Antioquia”.

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FECHA DE ELABORACIÓN:

(NOMBRE DEL TÉCNICO (A)

ROL TÉCNICO
Secretaría de (Identificar secretaría)
Municipio de Caldas.

NOMBRE DEL JURÍDICO (A)

ROL JURIDICO
Secretaría General
Municipio de Caldas.

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