INTRODUCCIÓN

Resulta de vital importancia realizar un profundo análisis respecto de instituciones

neurálgicas dentro del derecho privado en el Ecuador como lo son la hipoteca, la prenda y la

transacción. El estudio detallado de los contornos y características esenciales de estas figuras,

cuidadosamente reguladas en nuestra legislación nacional, permitirá alcanzar una comprensión

verdaderamente integral y completa de su operación dentro del sistema jurídico-contractual

ecuatoriano.

El presente trabajo se enfoca en desentrañar la esencia y particularidades de cada una de

estas instituciones, poniendo de relieve su utilidad y finalidades socioeconómicas dentro de nuestro

ordenamiento, a través de un completo estudio doctrinario y normativo, que coadyuve a ampliar

los conocimientos de cualquier operador jurídico interesado en estas trascendentales materias.

DESARROLLO

I. Hipoteca

La hipoteca, según resalta Villavicencio (2022), es un derecho real de garantía que recae

exclusivamente sobre bienes inmuebles, el cual se constituye con el fin fundamental de caucionar

y asegurar jurídicamente el fiel cumplimiento de cualquier obligación principal, ya sea esta

derivada de un préstamo, un contrato o cualquier otro vínculo obligacional.

Entre los rasgos distintivos propios de la hipoteca, cabe mencionar su accesoriedad, pues

este derecho real depende indefectiblemente de la existencia y exigibilidad de la obligación

principal que está llamado a garantizar. Asimismo, ostenta un carácter de indivisibilidad, dado que

gravita sobre la totalidad del inmueble hipotecado. También cumple con el requisito de

especialidad, por cuanto el instrumento público mediante el cual se constituya la garantía deberá

identificar de forma precisa y clara tanto al bien inmueble hipotecado como a la obligación que se
encuentra avalada por este gravamen real. Finalmente, la hipoteca se extiende en forma automática

a todas las mejoras, obras, construcciones o edificaciones que se realicen sobre el inmueble, así

como a los frutos y objetos muebles que se incorporen permanentemente al bien.

La hipoteca se constituye formalmente mediante escritura pública otorgada ante notario y

debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente al cantón en que se ubique el

inmueble. El deudor conserva la posesión del bien hipotecado, pero con la obligación legal de

conservarlo, no deteriorarlo y mantenerlo asegurado contra todo riesgo.

Finalmente, en caso de incumplimiento definitivo de la obligación garantizada, el acreedor

hipotecario podrá solicitar por la vía judicial el remate público del inmueble hipotecado, a fin de

hacerse pago de modo preferente con el producto de la venta del mismo. Así, la hipoteca viabiliza

la obtención de una garantía real efectiva para asegurar la recuperación y cobro de lo que se le

adeuda.

II. Anticresis

La anticresis, tal como precisa Villamil (2020), es un derecho real de garantía que recae

exclusivamente sobre bienes inmuebles, el cual se constituye mediante la entrega voluntaria del

inmueble por parte del deudor (o también de un tercero) al acreedor, con el fin específico de que

éste se pague del capital adeudado y sus réditos con los frutos, sean en dinero o especie, que el

bien gravado produzca.

A través de este contrato real de garantía, no se transfiere la propiedad del inmueble al

acreedor anticrético, sino únicamente su tenencia material y la posesión o goce del mismo. De este

modo, el deudor sigue conservando el dominio pleno sobre el bien dado en anticresis.

Durante el tiempo que dure el gravamen anticrético, los frutos y utilidades que genere el

inmueble pertenecerán exclusivamente al acreedor, como un modo de ir pagando la obligación

garantizada. Asimismo, el deudor propietario sigue obligado al pago de todos los gastos e

impuestos que recaigan sobre el inmueble, a fin de evitar el deterioro del bien.

La anticresis se formaliza mediante contrato escrito entre las partes. Para oponer este

derecho real frente a terceros, se requiere necesariamente su inscripción en el Registro de la

Propiedad.

Finalmente, al momento que se extinga totalmente la obligación garantizada mediante el

pago con los frutos percibidos, el acreedor deberá restituir el inmueble a su legítimo propietario o

dueño. De este modo, la anticresis constituye una alternativa eficaz para garantizar obligaciones

mediante bienes inmuebles.

III. Transacción

La transacción, conforme lo recalca Segovia (2020), es un contrato mediante el cual las

partes, realizando recíprocas concesiones, deciden terminar extrajudicialmente una controversia

patrimonial ya iniciada o prevenir el inicio de un eventual litigio.

Para su plena validez, este contrato requiere del consentimiento libre y voluntario de ambos

contratantes, recaer sobre un objeto lícito, y revestir la forma escrita en caso de que implique

renuncia de derechos. La transacción produce los efectos vinculantes de cosa juzgada entre las

partes, por lo que ninguna de ellas podrá posteriormente reclamar judicialmente sobre aquello que

ya fue objeto de la transacción.

Este contrato resulta una alternativa valiosa frente a los engorrosos y costosos procesos

judiciales. Podría llegar a anularse en caso de presentar vicios en el consentimiento, o que su objeto

fuese contrario a derecho. De todos modos, la transacción es un mecanismo útil para resolver

controversias patrimoniales de un modo mucho más práctico y satisfactorio para ambas partes.

CONCLUSION
 En síntesis, luego del amplio estudio realizado en este ensayo, queda en evidencia que la

hipoteca, la prenda y la transacción resultan ser instituciones indispensables dentro del andamiaje

jurídico ecuatoriano, puesto que cumplen trascendentales finalidades económicas y sociales,

relativas a garantizar obligaciones contractuales, obtener seguridad en el cobro de acreencias y

solucionar disputas entre particulares sin necesidad de un desgastante proceso judicial. El análisis

profundo de estas figuras cobra vital importancia para todo operador jurídico.

Bibliografía
Villavicencio, R. (2022). Garantías Reales en el Ecuador. Editorial Jurídica Cevallos.

Ramírez, A. (2021). Contratos Mercantiles. Ediciones Legales.

Segovia, J. (2020). Solución de Conflictos. Corporación de Estudios Jurídicos.

Cevallos, F. (2021). Derecho de Contratos. Imprenta Nacional.

Villamil, S. (2020). Anticresis en la Legislación Nacional. Editorial Universitaria.

Hinostroza, C. (2015). Procesal Civil Aplicado. Jurídica del Pacífico.