.

El proceso abreviado

Los asuntos contenciosos contemplados en el 486 del CPC son de una complejidad
intermedia, no lo suficientemente complejos ni dificultosos para tramitarse en la vía
de conocimiento, pero tampoco de extrema sencillez ni urgencia para ser ventilados en la
vía sumarísima.

2. El derecho de retracto

De acuerdo con el artículo 1592 del Código Civil:

Artículo 1592.- Definición

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el

lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y,
en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Para la doctrina y jurisprudencia nacionales, el retracto es un derecho concedido por ley a

personas también predeterminadas legislativamente (retrayentes) para que ocupen el lugar del
comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa previo reembolso a este
adquirente (antiguo comprador o comprador sustituido) del precio, tributos, gastos pagados y
en su caso de los intereses pactados.

Los retrayentes o los terceros calificados para ejercitar el retracto son, de acuerdo con el 1599
del Código Civil, los siguientes:

1.- Derogado

2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo
judicialmente.
4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a
servicios que disminuyan su valor.

7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya
cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta
reunidas no excedan de dicha unidad.

3. Requisitos y anexos especiales

De acuerdo con el artículo 495 del Código Procesal Civil:

Artículo 495.- Requisitos y anexos especiales

Además de cumplir con los Artículos 424 y 425, la demanda debe estar anexada con el
certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante,
los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por éste
y que se hubieran devengado.

Si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgará garantía
suficiente, a criterio del Juez, dentro de segundo día.

Además de cumplir con los requisitos generales de presentación de la demanda y de los

anexos establecidos en los artículos 424 y 425 del Código procesal Civil, la demanda debe
presentar unos anexos especiales. Estos anexos están constituidos por:

a) El certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida

por el enajenante. Constituye un presupuesto del ejercicio del retracto, el reembolso del
dinero pagado por el adquirente. Este reembolso debe entenderse no como el “equivalente”
(término que puede llevar a algunas confusiones) sino al monto real pagado por el adquirente.
Se afirma que se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias
obligando al retrayente a que efectúe el pago previamente, demostrando así que desea y puede
ejercitar la acción de retracto. (Ledesma Narváez, 2008, p. 654)
Es decir, el retrayente (nuevo comprador) mediante el certificado de depósito en dinero,
acredita haber reembolsado el dinero pagado por el adquirente (antiguo comprador) del bien
materia de un contrato de compraventa. Así podrá sustituirse o subrogarse en su lugar y
convertirse en el nuevo propietario del bien inmueble.

b) Los tributos y los gastos pagados por el adquirente. Estos constituyen los
llamados costos de transacción que se realizan al efectuar una operación económica o un
contrato. Sin embargo, estos gastos deben estar adecuadamente acreditados, tales como los
gastos notariales, de asesoría y registrales. Consideramos que también podría integrar este
monto los gastos ocasionados por la llamada pérdida de oportunidad siempre que esté
adecuadamente acreditada. (Ledesma Narváez, 2008, pp. 654-655)

La pérdida de oportunidad se configura cuando el adquirente deja de contratar por preferir la

oferta del vendedor sobre el bien materia de retracto, sin poder prever que puede perder al
final, no solo la oferta que dejó pasar, sino su propia adquisición por el ejercicio de la acción
del retrayente. (Ibídem, p. 655)

Esto es, el retrayente (nuevo comprador) además de reembolsar el monto pagado por el
adquirente (antiguo comprador) al enajenante (vendedor), deberá desembolsar los gastos
adicionales (costos de transacción) en los que incurrió el adquirente para consolidar su
derecho de propiedad, tales como las asesorías legales y de otra índole.

c) De ser el caso, los intereses debidos por el adquirente que se hubieran devengado. Se
trata básicamente del interés moratorio, que surge ante el retardo en el cumplimiento por
parte del adquirente. El retrayente tiene la obligación de cubrir este monto si pretende ejercer
el derecho de retracto. (Ledesma Narváez, 2008, p. 654)

En otras palabras, el retrayente podría reembolsar, además del precio del bien inmueble y los
costos de transacción que consolidan la propiedad de dicho bien, los intereses en que haya
incurrido el adquirente en el cumplimiento de su prestación dineraria, es decir el retardo
culposo en el pago para la adquisición del bien inmueble materia de la compraventa. De no
cubrir todos estos gastos ,el retrayente no podrá subrogarse en el lugar del adquirente, esto es,
no podrá ejercer el retracto.

Cabe señalar que si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente
otorgará garantía suficiente, a criterio del juez, dentro del segundo día de incoada la demanda.
(Ledesma Narváez, 2008, p. 654)
4. Legitimidad pasiva

De acuerdo con el artículo 496 del Código Procesal Civil:

Artículo 496.- Legitimidad pasiva

La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquirente del bien que se intenta retraer.

Entiéndase por enajenante, al vendedor del bien dentro de una relación jurídica obligatoria, al
adquirente, al comprador del susodicho bien y al retrayente, quien desea subrogarse en lugar
del antiguo comprador y así convertirse en el nuevo.