Fuente.

Teoría y técnica de los contratos, instrumentos públicos y privados

D'Alessio, Carlos y otros. 2ª Ed. La Ley 2015

TIEMPO COMPARTIDO. AFECTACIÓN

El Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 2089, impone la necesidad

de otorgar un acto mediante el cual se afecten los bienes objeto del Tiempo
compartido, el que, en caso de involucrar inmuebles debe ser otorgado por
escritura pública.

INSTRUMENTO

COMPARECEN A... y B... INTERVIENEN el señor A en nombre y representa-

ción de X S.A. y el señor B en nombre y representación de Z
S.A. EXPRESAN que en el presente instrumento la sociedad X S.A. en adelan-
te se denominará el "emprendedor" y la sociedad Z S.A. en adelante se deno-
minará el "propietario".

El Cód. Civ. y Com. (art. 2090) requiere la comparecencia del titular de dominio y del
emprendedor, utilizando las denominaciones de la ley 26.356 (art. 3). Deben definirse
ambas funciones.

PRIMERO: Que X S.A. se propone comercializar los inmuebles que se descri-

ben más adelante con el sistema de Tiempo Compartido de acuerdo a lo que
establecen los artículos 2087 y siguientes delCódigo Civil y Comercial de la
Nación y la ley 26.356.

La escritura de afectación, dice el art 2089, se debe realizar para "constituir" el tiempo
compartido. Entendemos que dicha constitución se relaciona con la finalidad de comer-
cializar el inmueble de esta forma.

SEGUNDO: Que Z S.A., es el titular del dominio de los siguientes inmuebles

que se encontraran afectados al sistema de Tiempo Compartido: A) Las unida-
des funcionales... del Complejo turístico ubicado en la ciudad de..., sito en la
calle... B) Los muebles que se encuentran en dichos inmuebles y que se utili-
zarán por los usuarios C) Las áreas comunes de las unidades funcionales que
consisten en el complejo social y deportivo que cuenta con una cancha de golf
de 18 hoyos, una pileta de natación y el parque para esparcimiento de los
usuarios.

Es fundamental que se describan los inmuebles que se van a afectar y se publicite me-
diante la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble esta circunstancia. El art.
2089 del Cód. Civ. y Com. dispone que, independientemente de la naturaleza de los de-
rechos que se constituyan o transmitan, y del régimen legal al que los bienes se encuen-
tren sometidos, el tiempo compartido se integre con inmuebles y muebles en tanto la na-
turaleza de estos sea compatible con los fines mencionados.

TERCERO: Que X S.A., afecta al sistema de TIEMPO COMPARTIDO los in-

muebles descriptos y todos los muebles y elementos que integran el complejo
para su utilización considerándose la enunciación realizada en el artículo SE-
GUNDO de forma enunciativa por su USO periódico y por turnos destinado a
hospedaje con finalidad turística.

CUARTO: Los usuarios tendrán derecho a la utilización de los mismos en los

turnos que contraten y éstos consistirán en una semana que comenzara el
sábado finalizando el viernes subsiguiente. Dichos turnos serán descriptos en
la planilla que se anexa a la presente.

El art. 2089 dice que la afectación deberá realizarse por escritura pública que deberá
contener lo que la normativa especial indique. Dado que los artículos que se referían a
ello en la ley 26.356 han sido derogados, la remisión a la normativa especial parece
errónea.

QUINTO: El emprendedor declara que va a realizar la estructuración del sis-

tema a través de la sociedad anónima denominada Z S.A. que es actualmente
la titular del dominio y que celebrará con los usuarios un contrato de uso jun-
tamente con la transmisión de la cantidad de acciones que representen la can-
tidad de semanas que ha adquirido.

También se debe establecer en qué forma se va a estructurar el emprendimiento para

que el usuario sepa que tipo de derecho va a tener.
SEXTO: El contrato al que se refiere el artículo anterior contendrá las mencio-
nes necesarias para: a) La utilización y administración de las cosas y servicios
que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las
obligaciones a cargo del administrador; b) Llevar un Registro de titulares donde
se asentarán los datos personales de los usuarios y su domicilio, periodos de
uso tipo extensión y categoría de las unidades y los cambios de titularidad; c)
Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en la oportunidad y condi-
ciones comprometidas; d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las uni-
dades no enajenadas.

SÉPTIMO: Los usuarios quedarán obligados a: a) Ejercer su derecho conforme

a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros
usuarios disfrutar de los turnos que les correspondan; b) Responder por los
daños a la unidad, al establecimiento o a sus áreas comunes, que ocasionen
ellos , sus acompañantes o las personas que ellos autorizan cuando la utiliza-
ción excede el normal uso de las mismas; c) Comunicar las cesiones que
efectúen de sus derechos; d) Abonar en tiempo y forma las cuotas ocasiona-
das por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente.

OCTAVO: El emprendedor designa administrador a C con domicilio en..., quien

debe gestionar y coordinar el mantenimiento de los bienes.

Debe obligatoriamente designarse el administrador en la escritura de afectación, ya que

éste debe haber aceptado su función cuando se comience la comercialización.

NOVENO: El propietario de los inmuebles presta su conformidad a la presente

afectación y declara que no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes
y que sobre los inmuebles no pesa ninguna medida cautelar ni otras restriccio-
nes al dominio.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...