Analisis y Viabilidad de Promociones Inmobiliarias

[AFO017620] COMT001PO ANÁLISIS Y VIABILIDAD DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
[MOD015826] COMT001PO ANÁLISIS Y VIABILIDAD DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

[UDI079658] ESTUDIO Y ANÁLISIS PREVIO
Introducción
La unidad didáctica que se presenta a continuación trata sobre cómo planificar la promoción. La
promoción inmobiliaria especulativa es aquella en la que una persona construye una vivienda y la
vende o alquila, mientras que la promoción particular es aquella en la cual una persona construye
una vivienda pero no saca aprovechamiento alguno futuro.
El promotor inmobiliario es una persona o conjuntos de personas que pretenden construir un
s
territorio para comercializar con él y sacar provecho económico. El promotor puede financiar nuevas
.e
on
construcciones atendiendo a los riesgos que esto conlleva.
i
El promotor puede ser extranjero. Este tipo de promotor está cobrando gran importancia en España,
ac
puesto que su dinero sirve de ayuda para financiar otros presupuestos españoles que sin dicho
m
dinero no se podrían llevar a cabo.
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
confemetal.gestiondeformacion.es
1 / 38
Objetivos
Resumir las consideraciones previas atendiendo a la promoción inmobiliaria.
Conocer el proceso de planificación del sector mobiliario.
Identificar la financiación de la promoción mediante sus diferentes aspectos más relevantes.
Valorar la importancia de los promotores extranjeros para la economía de un país.
s
.e
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co
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Mapa Conceptual
MAPA CONCEPTUAL
[[[Elemento Multimedia]]]
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em
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co
3 / 38
El suelo y sus características urbanísticas.
El Sector inmobiliario representa uno de los ámbitos más relevantes de la economía española,
siendo el más dinámico de los sectores básicos, tanto en términos de actividad como de creación de
empleo.
Sin embargo, los distintos agentes que operan en este sector encuentran, a menudo, múltiples
dificultades, de muy diversa índole, en el desarrollo de su actividad y todo ello en un contexto en el
s
que sus obligaciones se han visto aumentadas de forma progresiva. Hay que destacar los siguientes
.e
on
puntos:
i
ac
Planificación de una promoción inmobiliaria.
m
La planificación operativa de una promoción inmobiliaria.
Organización de una promoción inmobiliaria.

or
ef
Los riesgos en una promoción inmobiliaria.
nd
Control de gestión de una promoción inmobiliaria.

o
ti
Qué es un promotor inmobiliario

es
El promotor inmobiliario como empresario debe responder a los clientes, contractualmente,

.g
respecto a precios, calidades de obra, plazos de entrega, realidad entre lo proyecto y lo construido,
al
et
formas de pago, y pagos recibidos, entre otros.

em
Entre sus labores habituales esta la gestión y la viabilidad del proyecto promovido.
nf
Análisis y control sobre diferentes aspectos desde que se concibe idea como:
co
Análisis de Riesgos.
Viabilidad Técnica.
Elección del suelo.
Anticiparse a la demanda y a la competencia.
Analizar informes técnicos y de comercialización.
Determinación de precios de venta.
Análisis de los costos.
4 / 38
Análisis y control sobre estados financieros.
Y en general todo tipo de análisis y gestión para el buen desarrollo del proyecto.
Presupuesto de obra
¿Qué es un presupuesto de obra?, ¿qué contienen los presupuestos de obra?
Un presupuesto de obra se trata de aquel que por medio de mediciones y valoraciones da un
s
.e
conste de la obra a construir, la valoración económica de la obra, aunque el coste final puede variar
on
del presupuesto de obra inicial.
i
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
Dicho presupuesto tiene las siguientes partes:

nf
Memoria de Mediciones
co
Cuadro de Precios 1: se trata del cuadro de precios unitarios.
Cuadro de Precios 2: se trata del cuadro de precios descompuestos.
Presupuestos parciales.
Presupuesto General de ejecución de material.
Presupuesto General de ejecución por subcontratistas o por contrata.
Presupuesto General para conocimiento de la Administración.
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Promotores novatos
IAE (Impuesto de Actividades Económicas)
El promotor tiene que darse de alta en el IAE en el momento de iniciar la actividad, es decir al
iniciar la construcción de la casa o casas para su venta.
IVA
La normativa del IVA considera empresarios a quienes urbanicen terrenos o promuevan
s
construcciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea
.e
on
ocasionalmente, por lo que la venta del terreno está sujeta a IVA si el propietario ha realizado la
urbanización, construcción o promoción.
i
ac
IRPF
m
or
Tanto la urbanización del terreno como la promoción y la construcción de la casa para su venta
ef
constituyen actividades económicas a efectos del IRPF del titular, ya que, como en su caso, hay
nd
una ordenación de medios propios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir
o
en la producción de bienes puestos a disposición del mercado.

ti
es
Veamos qué es el IRPF:

.g
Apunte. Aunque el empresario no obtendrá ningún ingreso hasta la venta de la casa o casas, tiene
al
que presentar el modelo 130 a partir del inicio de la actividad económica.

et
em
En el momento de la venta
nf
Para calcular los rendimientos obtenidos por la venta, deben tenerse en cuenta en la determinación
co
del coste de producción de la obra los siguientes factores:
La utilización del terreno constituye un acto de afección de elementos patrimoniales a una
actividad económica, no produciéndose alteración patrimonial, en la medida en que el terreno
continúa formando parte del patrimonio del contribuyente.
Las afectaciones de bienes se realizan por el valor de adquisición, que en su caso sería el de la
adquisición del terreno rústico más los gastos realizados para su conversión en una parcela
urbanizada.
6 / 38
La afección del terreno a la actividad económica del contribuyente comporta que este se
integra con la construcción realizada y se vende el inmueble incluido el terreno, por lo cual no
son de aplicación los coeficientes reductores de la DT 9ª del TRIRPF.
La urbanización de un terreno comporta obligaciones fiscales a nivel de IAE, IVA e IRPF.
s
.e
Comenzar Actividad
i on
Relaciona los elementos de la columna Derecha con la columna Izquierda
ac
m
El promotor inmobiliario 1 Es empresario debe responder a
los clientes, contractualmente,
or respecto a precios, calidades de
ef
Presupuesto de obra 2 obra, plazos de entrega, realidad
entre lo proyecto y lo construido,
nd
formas de pago, y pagos

La normativa del IVA considera 3 recibidos, entre otros.
o
empresarios
ti
es
Aquellos quienes urbanicen

terrenos o promuevan
El IRPF 4
.g
construcciones destinadas a su
venta, adjudicación o cesión por
al
cualquier título, aunque sea

et
ocasionalmente, por lo que la

venta del terreno está sujeta a
em
IVA si el propietario ha realizado

la urbanización, construcción o
nf
promoción.
co
Se trata de aquel que por medio

de mediciones y valoraciones da
un conste de la obra a construir,
la valoración económica de la
obra, aunque el coste final puede
variar del presupuesto de obra
inicial.
Es un tributo de carácter personal

y directo que graba según los
principios de igualdad,
7 / 38
generalidad y progresividad. Las

rentas de las personas físicas de
acuerdo con su naturaleza y
circunstancias familiares y
personales.
Estos son algunos de los conceptos para entender mejor el proceso de

planificación y sus componentes.
s
.e
on
En la fase previa a la edificación del inmueble concurren actuaciones tan variadas como la
i
ac
elaboración por los técnicos competentes de una serie de estudios y proyectos cuya puesta en
m
escena vendrá condicionada por el otorgamiento de la licencia municipal de edificación,
or
materializándose en última instancia a través de la ejecución de la obra por el constructor al amparo
ef
del denominado contrato de obra.
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
En atención al artículo 21, del RD-Legislativo 7/2015, todo el suelo se encuentra, a los efectos de
esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
Está en la situación de suelo rural:
En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su
transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos
excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio
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público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal
protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos
concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como
aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes
graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o
permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
s
actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el
.e
apartado siguiente.
i on
ac
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una
malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o
m
asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
or
ef
Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
nd
Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable,

o
las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la
ti
es
demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la Ordenación urbanística o
poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones
.g
al
preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con
et
vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo

em
urbanizado.
Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine
nf
la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el

co
instrumento de planificación correspondiente.
También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales
tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación
territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilado y cuando, de
conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto.
9 / 38
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
10 / 38
Posibilidades de edificabilidad y aprovechamientos máximos.
En suelo rural las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones,
así como el resto de elementos unidos inseparablemente al suelo, se tasarán con independencia de
los terrenos, siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, en los términos
establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, sean compatibles con el uso o rendimiento
considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su
carácter de mejoras permanentes (art. 18 R.D. 1492/2011).
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
Cuando el suelo esté en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la
em
renta anual real o potencial de la explotación, de acuerdo con lo previsto en el artículo 7 del
nf
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (Real Decreto 1492/2011), según su estado en el
co
momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.
La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo previsto en el art. 11 y
siguientes y en función de la naturaleza de la explotación.
Si no existe o no puede existir explotación en el suelo rural, no se podrá determinar una renta real o
potencial y se aplicará lo dispuesto en el art. 16.
Si no existe o no puede existir explotación en el suelo rural, no se podrá
11 / 38
determinar una renta real o potencial y se aplicará lo dispuesto en el:
Artículo 11.
Artículo 16.
Artículo 6.
s
Capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación
.e
En este caso, la renta anual real o potencial de explotación, se determinara según la siguiente
on
formula:
i
ac
R=I-C
m
Dónde:
or
ef
R = Renta anual real o potencial de explotación, en euros por hectárea.
o nd
I = Ingresos anuales de la explotación, en euros por hectárea.

ti
es
C = Costes anuales de la explotación, en euros por hectárea.

.g
Cuando no se pueda determinar de este modo y si en la zona existe información estadísticamente

al
significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del
et
suelo rural, la renta real o potencial podrá calcularse a partir de dicho canon o compensación que le
em
corresponda al propietario. La renta real o potencial de la explotación se calculará de acuerdo con la

nf
siguiente fórmula:
co
R= C A + DM
Dónde:
R = Renta anual real o potencial de explotación, en euros por hectárea.
CA= Canon de arrendamiento o compensación anual satisfechos al propietario por el uso de la
tierra, en euros por hectárea.
12 / 38
DM = Valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendatario o usuario del suelo rural
(aparcero, enfiteuta o similar), en euros por hectárea.
Capitalización de la renta, real o potencial
La capitalización de la renta real o potencial de la explotación se realizara de acuerdo con los
siguientes criterios:
Con carácter general, para la capitalización de la renta de la explotación se utilizara la siguiente
s
.e
expresión:
i on
ac
m
Dónde:
or
ef
V = Valor de capitalización, en euros.
nd
o
R1, R2,… Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la duración
ti
ilimitada de la vida útil, en euros.

es
.g
r = Tipo de capitalización.
al
i = Índice de suma.
et
em
n = Numero de anos, siendo n→∞.

nf
b) Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo, la expresión
co
del apartado anterior se transformara en:
Dónde:
R = Renta anual constante de la explotación, en euros.
13 / 38
r = Tipo de capitalización.
Tipos de capitalización
Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración del suelo rural, de acuerdo con los usos
y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará la última referencia
s
publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la
.e
deuda pública de plazo entre dos y seis años.
on
Si en el suelo rural se desarrollan actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo
i
ac
de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general por el
m
siguiente coeficiente corrector:
or
ef
Tipo de cultivo o aprovechamiento Coeficiente corrector
Tierras labor secano y explotaciones cinegéticas extensivas 0,49
nd
Tierras labor regadío 0,78

o
Hortalizas aire libre 0,78

ti
Cultivos protegidos regadío 0,78

es
Frutales cítricos 0,61

Frutales no cítricos 0,72
.g
Viñedo 0,59
al
Olivar 0,43
et
Platanera 0,75
em
Prados naturales secano 0,39

Prados naturales regadío 0,39
nf
Pastizales 0,51
Otras explotaciones agropecuarias 0,64
co
Explotaciones forestales 0,58
Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas, comerciales, industriales y de
servicios, se utilizara como tipo de capitalización, r3, el resultado de multiplicar el tipo de
capitalización r1 por un coeficiente corrector que deberá ser determinado en función de la
naturaleza y características de cada explotación de acuerdo con el riesgo previsible en la obtención
14 / 38
de rentas. La determinación de este coeficiente corrector se realizara sobre la base de información
objetiva proporcionada por estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en
el respectivo ámbito territorial.
En el caso de que se desarrollen en el suelo rural, de dos o más actividades debemos utilizar
diferentes tipos de capitalización y se procederá del siguiente modo:
Si los ingresos y costes son susceptibles de separarse, se aplicará como tipo de capitalización el
s
.e
correspondiente a cada actividad sobre cada una de las rentas imputables a tales actividades,
on
sumando los valores resultantes.
Si ingresos y costes no son susceptibles de separación se aplicará un tipo de capitalización
i
ac
ponderado en razón de los costes o los ingresos imputables a cada actividad o, en su defecto,
m
un tipo de capitalización ponderado en razón de la participación de las distintas actividades en
la obtención de la renta.
or
ef
nd
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones agropecuarias y forestales. La

o
capitalización de la renta o potencial en las explotaciones agropecuarias y forestales se realizará, en

ti
función de las estructuras de producción propias mediante la aplicación de las siguientes

es
expresiones:
.g
al
Cuando se trate de una renta constante a lo largo de su vida útil ilimitada, el valor de
et
capitalización, V, será es resultado de dividir la renta constante, R, entre el tipo de

em
capitalización, r2.
Cuando se trate de una rentas variables en el tiempo, el valor de la capitalización, V, será

nf
co
Dónde:
V = Valor de capitalización, en euros por hectárea.
R1, R2,… Rn = Renta variable desde el primer año hasta el final de la duración ilimitada de la vida
15 / 38
útil, en euros por hectárea.
r2 = Tipo de capitalización según lo establecido en el artículo 12.
n = Numero de anos, siendo n→∞
Cuando las rentas variables evolucionen en el tiempo en ciclos periódicos si la valoración se realiza
al principio del ciclo:
s
.e
on
i
ac
Cuando las rentas sean variables en los primeros años h, y se mantengan constantes en el resto de
m
su vida útil ilimitada, el valor de capitalización, V, será:
or
ef
o nd
ti
Cuando las rentas variables los primero años, l, y evolucionen de acuerdo a ciclos productivos
es
periódicos de duración, k, e valor de capitalización V, será:

.g
al
et
em
Cuando las rentas provengan de una explotación forestal mixta de producción maderera
nf
sostenible, generando una renta anual constante y una renta futura ubicada en periodos de tiempo
co
igual al turno, el valor de capitalización recogerá ambas rentas.
Los ingresos por retribución de los activos medioambientales se considerarán como componente de
renta real, constantes y de vida útil ilimitada.
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones extractivas
Las explotaciones extractivas se valorarán de acuerdo a lo siguientes criterios:
16 / 38
Cuando se conozcan las reservas del recurso extraíble y un ritmo de extracción anual, q1, el valor de
capitalización de la renta de explotación se calculara mediante la expresión:
Siendo:
s
.e
on
Ri = Canon de extracción anual, en euros.
i
ac
R = Renta anual del suelo rural con recurso agotado considerada constante, en euros.
m
r3 y r2 = Tipos de capitalización descritos anteriormente.
or
ef
h = Periodo de vida útil del recurso, que resulta de dividir el fondo de agotamiento del recurso, Q,
nd
entre la extracción anual, q1. Es decir:

o
ti
es
.g
al
Cuando no se conozcan las reservas del recurso extraíble, el valor de capitalización, V, será el
et
resultado de dividir el canon de extracción constante, R, entre el tipo de capitalización, r3, en suelo
em
rural.
nf
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones comerciales, industriales y de servicios en el suelo

co
rural.
Las explotaciones comerciales, industriales y de servicios implantados en suelo rural, se valoraran
mediante la capitalización de las rentas de explotación al tipo de capitalización en suelo rural
corregido, según el riesgo de cada actividad. El cálculo se realizara de la siguiente manera:
Para los casos en que la renta de explotación o los flujos de caja sean variables, el valor de
capitalización de la renta de la explotación será:
17 / 38
Dónde:
Ri = Renta anual de la explotación, en euros.
s
.e
r3 = Tipo de capitalización de acuerdo con el artículo 12.
on
n = Numero de anos, siendo n→∞.
i
ac
Para los casos en que la renta de la explotación se produzca en un período de tiempo limitado, t, y
m
la actividad de la explotación no sea reemplazable, el valor de capitalización de la renta de la
explotación será: or
ef
o nd
ti
es
Dónde:
.g
al

et
em
Ri = Renta anual de la explotación durante los primeros años, t, en euros.

nf
r3 y r2 = Tipos de capitalización de acuerdo con el artículo 12.

co
Vr = Valor de las instalaciones de la explotación en el ano t, según lo establecido en el artículo 22,
en euros.
R = Renta anual de la explotación futura, en euros.
Cuando no se pueda determinar una renta real o potencial
Se determinará capitalizando una renta teórica, R0, equivalente a la tercera parte de la renta real
mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por
18 / 38
organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre,
según la siguiente expresión:
Dónde:
s
V = Valor del suelo rural en caso de imposible explotación, en euros.
.e
on
R0 = Renta teórica anual del suelo rural en ausencia de explotación, en euros.
i
ac
r1 = Tipo de capitalización
m
El valor del suelo obtenido mediante estos cálculos podrá ser corregido al alza mediante la
or
aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, (art. 17).
ef
o nd
ti
Dónde:
es
Vf= Valor final del suelo, en euros.

.g
al
V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.

et
Fl= Factor global de localización.

em
El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que
nf
se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.

co
Por accesibilidad a núcleos de población, u1.
Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.
Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.
En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres
factores de corrección no resulte de aplicación tomara como valor la unidad.
19 / 38
U 1:
Dónde:
P1= El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia
medida
s
.e
A vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la proyección en un
on
plano horizontal.
i
ac
P2= El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40
m
km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales
de transporte y en condiciones normales. or

ef
nd
U2: Se utiliza cuando el suelo rural a valorar este próximo a centros de comunicaciones y de
transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y

o
ti
áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario,
es
productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada n la

.g
valoración.
al
et
em
Dónde:
nf
d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de

co
transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún caso, será
superior a 60 Km.
U3: Se utiliza cuando el suelo rural a valorar este ubicado en entornos de singular valor ambiental o
paisajístico.
20 / 38
Dónde:
p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística.
t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades.
Según lo establecido en el art. 7.4 Las edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural,
cuando deban valorarse con independencia del mismo, se tasarán de acuerdo con lo establecido en
el artículo 18 siguiendo este método de cálculo:
s
.e
i on
V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.
ac
m
VR = Valor de reposición bruto, en euros.
or
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros.
ef
nd
s = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.

o
ti
Dónde:
es
El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que
.g
integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la
al
valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
et
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y
em
otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares
nf
características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

co
El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinara de
acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de
reposición bruto.
El coeficiente corrector β, por antigüedad y estado de conservación:
21 / 38
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
22 / 38
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación,

nf
construcción o instalación. A tal efecto, se consideraran los años completos transcurridos desde la
co
fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba
entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la
edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la
siguiente tabla:
Vida útil máxima

Tipo de edificación y construcción
(años)
Edificaciones y construcciones
Edificios de uso residencial 100
Edificios de oficinas y administrativos 75
23 / 38
Edificios comerciales y de servicios 50

Edificios industriales y almacenes 35
Casetas, cobertizos, tinglados, barracones y similares de construcción liviana
fija 30
Viales, patios pavimentados, aparcamientos al aire libre y similares 40
Pozos 75
Infraestructuras de transporte sobre raíles, carriles y cable 50
Parques 20
Vallado
Madera 10
s
.e
Alambre 20
Otros 40
on
Instalaciones
i
Instalaciones eléctricas 25
ac
Instalaciones de almacenamiento, tratamiento y distribución de fluidos 35
m
Otras instalaciones 20
or
A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación
ef
integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de
nd
reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de

o
antigüedad de cálculo se determinara de acuerdo con la siguiente expresión:

ti
es
.g
Siendo:
al
et
Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo.

em
Fc = fecha de construcción o implantación.

nf
co
Fr = fecha de reforma o rehabilitación
i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma.
El Coeficiente i adoptara un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en
función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral.
24 / 38
Descripción de la tipología y unidades constructivas.
Así, un primer momento lo constituye el planeamiento general, en el que se realiza una separación
entre los terrenos a los que se otorga una aptitud inicial para ser edificados, catalogándolos como
suelo urbano y suelo urbanizable y los que no van a ser urbanizados, adquiriendo la categoría de
suelo no urbanizable.
Para el suelo urbano, salvo terrenos no consolidados por la urbanización, se establecen unos
s
aprovechamientos urbanísticos que podrán consolidarse directamente con el único requisito de
.e
on
solicitar la licencia de edificación y realizar las obras en plazos previstos por el planeamiento y por
la propia licencia (Estévez Goytre, 2008).
i
ac
Y en el caso de que los terrenos no se hallen consolidados, el planeamiento general deberá prever la
m
forma en que los mismos van a incorporarse al proceso edificatorio, lo más normal es que esta
or
incorporación se haga a través de la delimitación de unidades de actuación donde se puedan repartir
ef
de forma equitativa los beneficios y cargas derivados del plan, entre los distintos propietarios.
ond
En este grupo del planteamiento general han de incluirse:

ti
es
Los Planes de Ordenación urbana.

.g
Las normas subsidiarias del planteamiento.

al
Proyectos de delimitación del suelo urbano.

et
em
El segundo escalón o momento lo constituye el planeamiento urbanístico de desarrollo, formado por
programas de actuación urbanística y planes parciales.

nf
co
Este segundo momento es el que concreta, mediante el cumplimiento de los deberes urbanísticos
exigibles en cada caso, las expectativas urbanísticas y el aprovechamiento de los terrenos.
Situación normativa actual. Tipología de las ordenanzas urbanísticas
Conviene precisar, una vez analizados los antecedentes de las Ordenanzas Urbanísticas, qué
posición ocupan hoy en el sistema de fuentes del Derecho urbanístico. Las ordenanzas en su relación
con el urbanismo, admiten una significación amplia y otra de carácter más estricto.
25 / 38
Desde un punto de vista amplio, las Ordenanzas urbanísticas o de incidencia urbanística, se
articulan sobre los siguientes campos:
Las normas y ordenanzas urbanísticas integradas en los planes urbanísticos.
Las Ordenanzas urbanísticas independientes o autónomas como instrumentos complementarios
de los planes urbanísticos (Ordenanzas de urbanización y ordenanzas de edificación).
Ordenanzas reguladoras de las licencias urbanísticas y de actividades.
Ordenanzas reguladoras de las condiciones urbanísticas de localización de instalaciones de
s
.e
telefonía móvil y otros equipos radioeléctricos de telefonía pública. Ordenanzas reguladoras de
on
usos y aprovechamientos excepcionales en suelo clasificado como no urbanizable.
i
Las ordenanzas fiscales urbanísticas.
ac
m
En un sentido más estricto, las Ordenanzas urbanísticas responden a la doble conceptualización
con la que iniciamos la exposición: or

ef
nd
Las ordenanzas integradas en los instrumentos y planes urbanísticos.

o
Las ordenanzas urbanísticas independientes o autónomas, que tienen un carácter

ti
es
complementario a los planes urbanísticos.

.g
al
et
em
nf
co
26 / 38
Estudio comparativos de la competencia.
Actualmente, los profesionales de marketing tienen que hacer frente a retos diferentes a los de
décadas anteriores. Hoy día, debido a las mejoras en procesos industriales y de logística, a la
estandarización de componentes y a la velocidad de los avances tecnológicos, las empresas y los
departamentos de marketing se enfrentan a una saturación de oferta como nunca se había vivido en
la historia de los mercados de cualquier país desarrollado.
s
La innovación se ha extendido a todos los mercados y a todos los sectores. Cientos de miles de
.e
on
expertos en marketing aplican silenciosamente, desde sus despachos, estrategias basadas en un
mismo esquema: segmentación y posicionamiento.
i
ac
La segmentación de mercados es un mecanismo ideal para la detección y generación de
m
oportunidades y para la conversión de clientes o consumidores potenciales en actuales, quienes
or
verán satisfechas sus necesidades en mayor medida. Consecuentemente, dado que cada definición
ef
de un público objetivo conlleva el desarrollo de un producto determinado, se comienza a asistir en
nd
todas las industrias y sectores a una proliferación de variedades de productos y servicios sin
o
precedentes. Por tanto, sí era necesario repensar el proceso o, cuando menos, darle alternativas. La
ti
es
empresa puede entender que la magnitud de su área producto-mercado es excesiva, particularmente

.g
si los consumidores que la integran son demasiado numerosos, dispersos y variados en sus
al
exigencias. En este caso, tendrá que plantearse la posibilidad de adaptar su oferta a las
et
especificaciones de los diferentes grupos de consumidores, poniendo en juego la estrategia de

em
segmentación.
nf
Pocas compañías son lo suficientemente grandes como para satisfacer las necesidades de todo un
co
mercado. La mayoría debe separar la demanda total en segmentos y elegir solamente aquellos para
los que se tenga la capacidad de atender.
Una vez decididos los segmentos objetivos, se deberá estudiar el posicionamiento de manera que
se establezca la relación competitiva que se desea para la empresa y su oferta. Para ello, el
posicionamiento toma la competencia y sus productos como punto de partida para llegar a la
decisión final de servir a un segmento particular del mercado con un programa de marketing
específicamente adaptado a los intereses y expectativas de los usuarios potenciales.
27 / 38
Se recomienda la utilización de una matriz que se ha ido empleando con éxito, y que resulta
altamente eficaz para contrastar los factores de mercado, volumen de ventas, precio, beneficios,
características de los consumidores, y grado de la competencia, evaluándolos con respecto al
periodo de desarrollo en el tiempo y sus etapas de introducción, crecimiento, madurez y declive.
Para, a continuación, fijar unas estrategias adecuadas a cada etapa del desarrollo de la vida del
producto y teniendo en cuenta la posición competitiva: dominante, fuerte, favorable, sostenible o
marginal.
s
.e
Cuando el resultado del análisis de la matriz es positivo se considera que hay una oportunidad de
on
mercado atractiva. Se conoce como “atractiva a una oportunidad de mercado” cuando existe la
suficiente cantidad de posibles compradores (con capacidad de compra y predisposición para
i
ac
comprar) de un producto o servicio y pocos o ningún competidor que lo suministre. Esta situación,
m
incrementa drásticamente las posibilidades de generar beneficios para quién satisface las
necesidades o deseos en este tipo de mercado. or

ef
o nd
ti
es
Comenzar Actividad
.g
Arrastra las palabras de la columna Derecha en la columna Izquierda

al
Segmentación de mercados.
et
em
arrastra...
nf
Posicionamiento de mercados.
co
arrastra...
Toma la competencia y sus productos como punto de partida para llegar a la decisión final de
servir a un segmento particular del mercado con un programa de marketing específicamente
adaptado a los intereses y expectativas de los usuarios potenciales.
Es un mecanismo ideal para la detección y generación de oportunidades y para la conversión
28 / 38
de clientes o consumidores potenciales en actuales, quienes verán satisfechas sus necesidades

en mayor medida.
!Correcto! Has entendido a la perfección la segmentación y posicionamiento de

mercados.
Un informe es un texto que da cuenta del estado actual o de los resultados o investigación sobre un
asusto específico.
s
.e
i on
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m
or
ef
o nd
ti
es
Para localizar una buena oportunidad de mercado es necesario un estudio previo del mercado en
.g
cuestión. Un proyecto eficaz de estudio de mercado tiene las siguientes etapas básicas:
al
et
1. Establecimiento de los objetivos del estudio y definición del problema que se intenta
em
abordar: el primer paso en el estudio es establecer sus objetivos y definir el problema que se
intenta abordar.
nf
co
2. Realización de investigación exploratoria: antes de llevar a cabo un estudio formal, los
investigadores a menudo analizan los datos secundarios, observan las conductas y entrevistan
informalmente a los grupos para comprender mejor la situación actual.
3. Búsqueda de información primaria: se suele realizar de las siguientes maneras:
Investigación basada en la observación.
Entrevistas cualitativas.
29 / 38
Entrevista grupal.
Investigación basada en encuestas.
Investigación experimental.
4. Análisis de los datos y presentación del informe: la etapa final en el proceso de estudio de
mercado es desarrollar una información y conclusión significativas para presentar al responsable de
las decisiones que solicitó el estudio.
s
.e
Una vez terminadas las cuatro etapas, se dispondrá del informe necesario para el análisis y toma de
on
decisiones sobre si se puede considerar o no una buena oportunidad de mercado.
i
ac
m
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em
nf
co
30 / 38
Recomendaciones constructivas respecto a la tipología y

estudio de mercado.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes las Administraciones Públicas, y en
particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán, en atención a
lo recogido por el artículo 20, del RD-Legislativo 5/2015:
s
Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino que comporte o posibilite el paso
.e
de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo
on
preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y
i
preservar de la urbanización al resto del suelo rural.
ac
Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva
m
en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública
or
que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso
ef
a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
o nd
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de
ti
es
conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, garantizará una distribución de su
.g
localización respetuosa con el principio de cohesión social y comprenderá, como mínimo, los
al
terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la
et
Ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva
em
urbanización y el 10 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma
o renovación de la urbanización.
nf
co
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva
inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de
actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento
íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su
localización respetuosa con el principio de cohesión social.
Atender, en la ordenación que hagan de los usos del suelo, a los principios de accesibilidad
universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de movilidad, de
31 / 38
eficiencia energética, de garantía de suministro de agua, de prevención de riesgos naturales y
de accidentes graves, de prevención y protección contra la contaminación y limitación de sus
consecuencias para la salud o el medio ambiente.
Las instalaciones, construcciones y edificaciones habrán de adaptarse, en lo básico, al ambiente
en que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o
marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-
s
artísticas, típicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto
.e
pintoresco, no se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la
on
instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa
i
ac
la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.
m
El estudio de mercado es una herramienta del mismo que permite y facilita la obtención de datos o
or
resultados que, de una u otra forma, serán analizados y procesados mediante herramientas
ef
estadísticas para así obtener, como resultados, la aceptación o no del producto dentro del mercado,
nd
así como sus complicaciones en el mismo. Se puede definir como la recopilación y análisis de
o
información, en lo que respecta al mundo de la empresa y del mercado, realizado de forma

ti
sistemática o expresa, para poder tomar decisiones dentro del campo del marketing. Debe permitir a
es
la empresa obtener la información necesaria para establecer las diferentes políticas, objetivos,
.g
planes y estrategias más adecuadas a sus intereses. La American Marketing Association (AMA) la
al
define como: ‹‹La recopilación sistemática, el registro y el análisis de los datos acerca de los
et
problemas relacionados con el mercado de bienes y servicios››.

em
Ante la situación de mercado de disponer de una idea/concepto de producto sobre la que deseamos
nf
conocer su viabilidad para su desarrollo y posterior “posible lanzamiento al mercado”, los estudios
co
de mercado a realizar vienen condicionados, en principio, a tomar dos alternativas en base al
grado de novedad/exclusividad del concepto o producto:
Si ya existen categorías de producto similares
Es necesario realizar un estudio al consumidor actual, describiendo desde sus características
(sexo, edad, poder adquisitivo,…) hasta las pautas con las que consume los productos
32 / 38
existentes (frecuencia, marcas, lugar de compra,…).
Si es totalmente novedoso
El primer paso es un test de concepto, para averiguar hasta qué punto puede ser aceptado
por el consumidor, qué valores le ven, qué posibles frenos al consumo y con qué categorías
de producto sería “asociable” por el consumidor. En su caso, puede aconsejarse realizar un
estudio sobre el consumidor actual de esas categorías “asociables”. En estos casos puede ser
s
aconsejable un test de producto o uso encaminado a averiguar si es necesario modificar
.e
características del producto (sabor, durabilidad, comodidad de manejo,…), o si estas
on
características pueden anular en la práctica lo que era una buena idea sobre el papel.
i
ac
m
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ef
o nd
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es
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nf
co
33 / 38
Recomendaciones respecto a los precios y condiciones de venta.
Tal y como resulta del artículo 1445 CC determina que por el contrato de compra y venta uno de
los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente.
Constituye otro requisito esencial de la compraventa, debiendo ser determinable o determinado sin
que suponga una nueva realidad jurídica.
s
.e
En este sentido, si el precio figura entregado en escritura pública no constituye que en la práctica se
on
haya realizado, por lo que la parte compradora deberá probar que el precio se afrontó,
i
acreditándose a través de prueba. Será ineficaz el contrato cuando el precio sea indeterminado, esto
ac
es, que no sea cierto.
m
or
El pago cobra especial relevancia en la compraventa inmobiliaria en cuanto se introduce la
ef
posibilidad de realizarlo en especie, pues determina una aproximación conceptual a la permuta.
nd
También existirá una presunción iuris tantum en relación a la desproporción o ajenidad a la realidad
o
de un precio determinado como constitutivo de fraude. La orientación respecto a un precio concreto

ti
determinará la compraventa como válida.

es
.g
Importante
al
El precio puede consistir en Dinero (moneda de curso legal pactada), Signo que lo represente
et
(que podrán ser pagarés, cheques, letras de cambio, ..) o parte en dinero y parte en otro bien
em
que ambas partes pacten para dar lugar al precio total de la compraventa.
nf
El precio legal será el fijado por disposiciones legales, éste viene fijado para poner límite a ciertas
co
viviendas como ocurre en el caso de viviendas de protección pública a las cuales se les establece un
precio máximo de venta que en caso de incumplimiento se incurrirá en infracción administrativa.
El Código Civil no incluye en ninguna disposición que el precio de venta deba ser el justo.
El aplazamiento del pago incluida en la escritura de compraventa no surtirá efectos en perjuicio de
tercero no inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, como no vaya garantizado el pago del
precio aplazado con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita.
34 / 38
Por último, conviene señalar la relevancia de las cláusulas rebus sic stantibus en el ámbito
financiero, ya que determinó que el contexto de crisis económica no era suficiente para modificar
per se el precio final o desistir en el contrato.
s
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35 / 38
Recuerda
s
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nf
co
36 / 38
Autoevaluación
¿Qué obligaciones fiscales comporta la urbanización de un terreno?
IVA.
IRPF e IVA.
s
.e
on
IAE, IRPF e IVA.
i
ac
m
¿Cuáles son las situaciones básicas del suelo?
or
ef
Suelo rural y suelo urbanizado.
ond
Suelo edificable y no edificable.

ti
es
.g
Suelo agrario y suelo urbano.

al
et
El valor de .........................., construcción o instalación al final de la vida útil, se

em
determinara de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser

superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.
nf
co
Reposición.
Edificación.
Mercado.
37 / 38
Si en el suelo rural se desarrollan actividades agropecuarias o forestales, se

utilizará como tipo de capitalización, r1.
Verdadero.
Falso.
s
.e
¿Qué herramienta permite y facilita la obtención de datos que serán analizados
on
mediante herramientas estadísticas?
i
ac
Análisis DAFO.
m
Informe de marketing.
or
ef
nd
Estudio de mercado.
o
ti
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al
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nf
co
38 / 38
[UDI079659] LA CONFIGURACIÓN DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD
Introducción
Los proyectos son particularmente susceptibles de riesgo debido a que cada uno es único en
alguna medida. El pasado es una guía imperfecta del futuro, no estamos completamente seguros de
una conducta futura o lo que es lo mismo, siempre hay un riesgo de que las cosas no vayan como se
han planificado.
La gestión del riesgo se define como el proceso de identificar, analizar y cuantificar las
s
probabilidades de pérdidas y efectos secundarios que se desprenden de los desastres, así como de
.e
on
las correspondientes acciones preventivas, correctivas y reductivas que deben emprenderse.
i
Para conseguir solucionar los problemas planteados debemos realizar un nuevo enfoque de la
ac
gestión. Debemos ampliar la visión y dirigirla al escenario completo. Para ello se ha de realizar la
m
gestión con la herramienta proporcionada por los planes de administración o gestión de riesgos.
or
ef
Hacer un análisis estratégico implica considerar un cúmulo de factores tanto externos como
nd
internos que influyen o pueden incidir sobre la estructura, el funcionamiento y la identidad de una
o
organización. Este análisis debe trascender la coyuntura y proyectarse a mediano y largo plazo,
ti
dado que las condiciones del entorno suelen cambiar en el transcurso del tiempo. Usualmente se
es
consideran cuatro grandes categorías de factores: fortalezas, debilidades, amenazas y

.g
oportunidades.
al
et
em
nf
co
1 / 13
Objetivos
Identificar los diferentes tipos de datos que influyen en la configuración de un estudio de
viabilidad.
Enumerar los principales datos económicos.
Conocer el proceso de análisis externo de un proyecto.
s
.e
Diferenciar entre amenazas y oportunidades.
i on
ac
m
or
ef
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2 / 13
Mapa Conceptual
s
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co
3 / 13
Datos técnicos.
La viabilidad técnica de un proyecto es probablemente la más obvia en relación al resto de
factores. Si el proyecto no se puede implementar es porque a efectos técnicos es imposible,
entonces existen riesgos de que el proyecto no se pueda llevar a cabo. Porque no exista una
solución técnica factible:
Por problemas de espacio.
s
.e
Problemas de abastecimiento.
on
Problemas de mano de obra.
i
entre otros.
ac
m
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nf
co
4 / 13
Datos económicos.
Entre los factores económicos podemos mencionar: el nivel de desarrollo de la zona en la que se
encuentra ubicada la empresa, la disponibilidad de materias primas y de mano de obra adecuada, el
tipo de mercado, el nivel de impuestos y la legislación en diversas áreas.
El nivel de desarrollo. Muchos factores ligados a la actividad empresarial dependen del nivel
de desarrollo de la zona. Este nivel se manifiesta en la estructura de la red de comunicaciones
s
.e
(carreteras, aeropuertos...), la capacidad adquisitiva de los consumidores, etc.
on
La disponibilidad de materias primas. La disponibilidad de minerales, productos agrícolas u
i
otros suministros necesarios para producir puede ser decisiva para la empresa productiva.
ac
La disponibilidad de mano de obra adecuada. El elemento humano en la empresa es muy
m
importante. Una empresa que desarrolle productos altamente tecnificados (componentes
or
electrónicos, por ejemplo) necesita mano de obra con una formación determinada que no
ef
estará disponible en cualquier zona.
nd
El tipo de sector. Es un factor determinante porque las decisiones que se toman en el seno de
o
un proyecto dependen de si ésta es la única empresa del mercado (monopolio), o si tiene que
ti
es
competir con otras empresas que ofrecen los mismos bienes y servicios, o similares. En el caso
de un mercado monopolístico, la empresa dispone de más margen a la hora de fijar los precios
.g
de venta, que pueden ser más altos que en una situación de competencia.
al
El nivel de impuestos. En todos los países, para que el Estado pueda financiar los gastos
et
públicos (educación, sanidad, etc.) se fijan impuestos que, al menos en parte, se recaudan
em
directamente sobre las empresas y suponen un recorte de sus beneficios. En general, un nivel
nf
de impuestos alto tiende a desmotivar la actividad empresarial, cuyo objetivo fundamental es la

co
obtención de beneficios.
La legislación en diversas áreas. Según el país en el que se encuentre ubicada la empresa,
la legislación será más o del medio ambiente o los derechos de los trabajadores. Por este
motivo, las empresas, según en qué país se establezcan, tendrán costes más o menos altos,
derivados de la eliminación de residuos, la instalación de dispositivos anticontaminantes o, en
otro orden de cosas, la financiación de la Seguridad Social. Algunos ejemplos son los costes
salariales, costes productivos, tipos impositivos (tasas medioambientales, arancelarias, etc.),
nivel de desarrollo, disponibilidad de materias primas, etc.
5 / 13
Comenzar Actividad
Arrastra las palabras de la columna Derecha en la columna Izquierda
Disponibilidad de materias primas.
arrastra...
Tipo de sector.
s
.e
arrastra...
i on
Nivel de desarrollo.
ac
m
arrastra...
or
ef
nd
Es necesarios para producir y puede ser decisiva para la empresa productiva.

o
ti
Es un factor determinante porque las decisiones que se toman en el seno de un proyecto

es
dependen de si ésta es la única empresa del mercado (monopolio), o si tiene que competir con
otras empresas que ofrecen los mismos bienes y servicios, o similares.
.g
al
Este nivel se manifiesta en la estructura de la red de comunicaciones (carreteras,

et
aeropuertos...), la capacidad adquisitiva de los consumidores, etc.

em
nf
¡Enhorabuena! Has relacionado correctamente todos los conceptos con sus

co
definiciones.
6 / 13
Datos comerciales.
En relación a factor comercial es necesario o aconsejable tener una experiencia previa que genere
un valor añadido a que el proyecto de vuelva viable.
A veces es positivo, aunque en ocasiones genera también una perversión en cuanto a las habilidades
que se van adquiriendo, una forma tradicional de hacer, que a veces ralentiza la capacidad de
innovación. Sin embargo siempre ofrece una perspectiva diferente en relación a su cometido.
s
.e
A su vez, algunas ventajas que posee alguien con experiencia de venta en el sector son:
i on
La red de contactos
ac
Una mayor habilidad de comercialización.
m
or
Pese a que los conocimientos técnicos son relevantes, son más importantes los perfiles
ef
profesionales. Un individuo capaz de gestionar una venta llevándolas a cabo de forma eficaz
nd
siempre ayudará a que los proyectos tengan más posibilidad de ser más viables.
o
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nf
co
7 / 13
Datos de mercado.
Los distintos tipos de riesgo de mercado están asociados a las fluctuaciones de los mercados
financieros, y en el que se distinguen:
Riesgo de cambio, consecuencia de la volatilidad del mercado de divisas.
Riesgo de tipo de interés, consecuencia de la volatilidad de los tipos de interés.
Riesgo de mercado (en acepción restringida), que se refiere específicamente a la volatilidad
s
.e
de los mercados de instrumentos financieros tales como acciones, deuda, derivados, etc.
on
Riesgo de crédito, consecuencia de la posibilidad de que una de las partes de un contrato
i
financiero no asuma sus obligaciones.
ac
Riesgo de liquidez o de financiación, y que se refiere al hecho de que una de las partes de
m
un contrato financiero no pueda obtener la liquidez necesaria para asumir sus obligaciones a
or
pesar de disponer de los activos —que no puede vender con la suficiente rapidez y al precio
ef
adecuado— y la voluntad de hacerlo.
nd
Magnitudes cuantitativas del Riesgo-VaR. Todos los tipos de riesgos comentados en los
o
apartados anteriores han sido muy tenidos en cuenta por parte de las entidades participantes
ti
es
en los mercados y ponen de manifiesto la necesidad de disponer de herramientas que permitan
determinar de forma cuantitativa (en unidades monetarias) el riesgo asumido al integrar un

.g
nuevo activo a la cartera. Surge de esta manera el VaR (Value at Risk) que ofrece una medida
al
cuantitativa y objetiva del valor en riesgo de una cartera para condiciones normales
et
(ordinarias) de mercado.
em
nf
co
Señala si la siguiente afirmación es verdadera o falsa: "La red de contactos es uno

de los riesgos de mercado que se asocian a las fluctuaciones de los mercados
financieros"
Verdadero
Falso
8 / 13
Datos de competencia.
El proceso de análisis externo de cualquier proyecto se basa en conocer cuáles son las amenazas y
oportunidades que lo rodean, es decir, requiere una visión desde fuera que permita describir las
circunstancias externas que tanto de manera favorable como desfavorable podrían afectar al
proyecto. Por tanto, el análisis externo se centra en el entorno del proyecto, distinguiéndose dos
niveles: el entorno general y el entorno específico.
s
Una vez analizado el entorno en sus dos dimensiones, se está preparado para describir las
.e
on
amenazas y las oportunidades detectadas con el fin de conocer la situación y poder diseñar la
estrategia que mejor se adapte a ella.
i
ac
m
OPORTUNIDADES
or
ef
Las OPORTUNIDADES son circunstancias externas al proyecto positivas que, de aprovecharse
nd
bien, pueden suponer una ventaja competitiva. Algunos ejemplos son:

o
ti
Entrar en nuevos mercados o segmentos.

es
Atender a grupos adicionales de clientes.

.g
Ampliación de la cartera de productos para satisfacer nuevas necesidades de los clientes.

al
Crecimiento rápido del mercado.

et
Diversificación de productos relacionados.

em
Eliminación de barreras comerciales en mercados exteriores atractivos.
Etc.
nf
co
AMENAZAS
Las AMENAZAS, en cambio, son circunstancias externas al propio proyecto que pueden
suponer un riesgo actual o futuro para el mismo si no se conocen y/o no se toman medidas
frente a ellos. Algunos ejemplos de AMENAZAS son:
Entrada de nuevos competidores con costes más bajos.
Incremento en las ventas de los productos sustitutivos.
9 / 13
Crecimiento lento del mercado.
Cambio en las necesidades y gustos de los consumidores.
Incremento de barreras y requisitos reglamentarios costosos.
Creciente poder de negociación de clientes y/o proveedores.
Etc.
¿Todos los proyectos deberían realizar un análisis DAFO? La respuesta es tan sencilla como
s
el propio análisis: Sí. Todas los proyectos, sea cual sea su tamaño, deben servirse de una
.e
herramienta como la DAFO. Hay que tener en cuenta que las conclusiones que se extraen de
on
ella sirven para ayudar a establecer los objetivos y a desarrollar las estrategias y programas
i
ac
del plan de ejecución que, por un lado, capitalicen las oportunidades y fortalezas, y por otro,
contrarresten las amenazas y debilidades.
m
or
El análisis DAFO es la clave para conocer el presente, desde el que no se puede afrontar el
ef
futuro con garantías si no se tiene en cuenta el momento en el que se vive. Así, si un proyecto
nd
se propone realizare una acción cualquiera (ya sea desarrollar un nuevo campos, cambiar
o
alguna de sus políticas, abrir un nuevo canal de distribución, hacer una campaña de
ti
comunicación, etc.), con este análisis sabrá en qué dirección canalizar los esfuerzos o en qué
es
priorizar.
.g
al
et
Agrupa los siguientes enunciados en amenazas y oportunidades que se pueden observar tras en
em
análisis del entorno:

AMENAZAS
Entrada de nuevos competidores con costes más bajos.
nf
Crecimiento lento del mercado.

co
Incremento de barreras y requisitos reglamentarios costosos.

ambio en las necesidades y gustos de los consumidores.
OPORTUNIDADES
Entrar en nuevos mercados o segmentos.
Crecimiento rápido del mercado.
Eliminación de barreras comerciales en mercados exteriores atractivos.
Diversificación de productos relacionados.
¡GENIAL! Las agrupaciones son correctas.
10 / 13
Recuerda
s
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ef
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co
11 / 13
Autoevaluación
El nivel de desarrollo de la zona forma parte de los factores...
Técnicos.
Económicos.
s
.e
on
Comerciales.
i
ac
m
¿Qué factor es determinante porque las decisiones que se toman en el seno de
or
un proyecto dependen de si ésta es la única empresa del mercado (monopolio), o
si tiene que competir con otras empresas que ofrecen los mismos bienes y
ef
servicios, o similares?
o nd
La disponibilidad de materias primas.

ti
es
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La legislación en diversas áreas.

al
et
El tipo de sector.
em
nf
La consecuencia de la volatilidad del mercado de divisas es un riesgo de...

co
Cambio.
Tipo de interés.
Crédito.
12 / 13
El crecimiento lento del mercado es una...
Oportunidad.
Amenaza.
Ambas son correctas.
s
.e
on
El análisis DAFO es la clave para conocer el...
i
ac
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Presente.
or
ef
Pasado.
o nd
Futuro.
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co
13 / 13
[UDI079660] LA ESTRUCTURA DE COSTES DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Introducción
En la presente unidad se tratará la estructura de costes de una promoción inmobiliaria, por lo que
se pasarán a detallar los diferentes tipos de costes, incluyendo los siguientes:
Costes de desarrollo y consolidación del suelo.
Costes de adquisición de solar.
Costes de honorarios técnicos facultativos.
s
.e
Costes de construcción.
on
Costes de promoción.
i
Costes de comercialización.
ac
Costes financieros.
m
or
Por otra parte, se definirá el concepto de hipoteca promotor y se tratará el marketing
ef
inmobiliario.
o nd
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al
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em
nf
co
1 / 19
Objetivos
Conocer los costes de desarrollo y consolidación del suelo.
Identificar la normativa contable sobre el precio de adquisición de un solar.
Conocer los documentos correspondientes al estudio precio a la edificación.
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
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nf
co
2 / 19
Mapa Conceptual
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
3 / 19
Costes de desarrollo y consolidación del suelo.
Se recoge así también la posibilidad de indemnizar la iniciativa y promoción de actuaciones de
urbanización y edificación cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de
la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración. Así, los siguientes costes y gastos se
tasarán de acuerdo con su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de los
s
.e
instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación
on
territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de
i
edificación, o de conservación o rehabilitación de la edificación.
ac
Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la
m
ejecución de la actuación.
Las indemnizaciones pagadas. or

ef
nd
En caso de inicio de las actuaciones de urbanización serán valoradas de acuerdo con el grado de
o
ejecución, de forma proporcional, asignándose un grado entre 0 y 1 que se multiplicará por:

ti
es
Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le
.g
correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que

al
motiva la valoración impida su terminación.

et
Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la

em
actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.
nf
co
En cualquier caso, la indemnización que se calcule a través de este método no podrá ser inferior a
lo anteriormente expuesto, distribuyéndose de forma proporcional entre los adjudicatarios de
parcelas resultantes de la actuación.
4 / 19
Costes de adquisición de solar.
Tal y como establece la normativa contable, el precio de adquisición e inmovilizado material entre
los que se encuentren los terrenos se debe valorar de la siguiente forma:
2. Precio de adquisición.-El precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el
vendedor, todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de
explotación: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros,
s
instalación, montaje y otros similares.
.e
on
Se permite la inclusión de los gastos financieros en el precio de adquisición, siempre que tales
i
gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de explotación del activo, y hayan
ac
sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena,
m
destinada a financiar la adquisición. En este caso, su inscripción en el activo deberá señalarse en la
memoria. or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
5 / 19
Costes de honorarios técnicos facultativos.
Considerando el estudio previo a la edificación:
Estudio previo.
Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan el encargo de modo
elemental y esquemático, mediante croquis o dibujos, a escala o sin ella. Incluye la recogida y
s
sistematización de la información precisa, el planteamiento del programa técnico de necesidades y
.e
una estimación orientativa del coste económico, que permitan al promotor adoptar una decisión
on
inicial. Esta fase incluirá los siguientes documentos:
i
ac
Memoria expositiva
m
Croquis o dibujos a escala o sin ella
Estimación de coste or
ef
o nd
ti
es
.g
al
Anteproyecto.
et
em
Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de las características
generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas, al objeto de proporcionar

nf
una primera imagen global de la misma y establecer un avance del presupuesto. Esta fase incluirá
co
los siguientes documentos:
Memoria justificativa de las soluciones de tipo general adoptadas.
Planos de plantas, alzados y secciones a escala, sin acotar.
Avance del presupuesto con estimación global, por superficie construida u otro método que se
considere idóneo.
6 / 19
Proyecto básico
Es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra,
s
.e
mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para
on
solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones
i
administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Esta fase incluirá al menos los
ac
siguientes documentos:
m
or
Memoria descriptiva de las características generales de la obra y justificativa de las soluciones
ef
concretas que satisfagan con el fin administrativo a que se refiere el párrafo anterior.
nd
Planos generales a escala y acotados, de plantas, alzados y secciones.

o
Presupuesto, con estimación global de cada capítulo, oficio y tecnología.

ti
es
Debiendo éstos desarrollarse conforme a lo especificado en el CTE en el caso que sea de aplicación.
.g
al
et
em
nf
Proyecto de ejecución
co
Fase del trabajo en la que se desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de
detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos,
definiendo la obra en su totalidad. Su contenido será el necesario para la realización de las obras
contando con el perceptivo visado colegial y la licencia correspondiente.
Esta fase incluirá al menos los siguientes documentos:
Memoria de cimentación, estructura y oficios.
7 / 19
Planos de cimentación y estructura.
Planos de detalle.
Esquemas y dimensionamiento de instalaciones.
Pliego de condiciones técnicas, generales y particulares.
Estado de mediciones.
Presupuestos obtenidos por aplicación de precios unitarios de obra.
Debiendo éstos desarrollarse conforme a lo especificado en el CTE en el caso que sea de aplicación.
s
.e
En la práctica profesional, las documentaciones correspondientes a los proyectos básicos y de
ejecución podrán presentarse por separado, o bien podrán fusionarse en una sola, bajo la
on
denominación común: proyecto básico y de ejecución.
i
ac
m
or
ef
o nd
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es
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al
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em
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co
8 / 19
s
.e
i on
ac
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em
nf
co
Dirección de obra
Según el artículo 12 de la Ley de Ordenación de la Edificación:
El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo
de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con
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el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las
condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
Constituye la fase en la que el Arquitecto lleva a cabo la coordinación del equipo técnico-facultativo
de la obra, la interpretación técnica, económica y estética del proyecto de ejecución, así como la
adopción de las medidas necesarias para llevar a término el desarrollo del Proyecto de ejecución,
estableciendo las adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que puedan requerirse
con el fin de alcanzar la realización total de la obra, de acuerdo con lo que establece el Proyecto de
s
.e
Ejecución correspondiente.
on
Esta fase incluirá:
i
ac
Cumplimentación del libro de órdenes
m
Emisión del certificado final de obra
or
ef
La documentación a elaborar en esta fase por parte del director de obra, en el caso de aplicación del
nd
CTE será la indicada en el Anexo II del mismo, "Documentación del seguimiento de obra".
o
ti
es
.g
al
et
Liquidación y recepción.
em
El artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece:

nf
1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega
co
de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar
la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las
partes.
2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor
(en la normativa se amplía).
Esta fase podrá incluir lo siguiente:
10 / 19
Conformar la liquidación final de la unidades de obra ejecutadas.
Suscribir el acta de recepción de la obra.
s
.e
Consideraciones especiales
on
Se incluyen en este apartado aquellos encargos o condiciones de los mismos que perteneciendo a
i
ac
este Capítulo, tienen cualidades específicas suficientes como para ser considerados de forma
m
explícita.
Dichas consideraciones engloban:

or
ef
nd
Obras de ampliación, reforma y rehabilitación

o
Edificios repetidos
ti
es
Documentos independientes
.g
Proyectos de obras de pequeña entidad

al
et
Indica que documentos se incluirán en la fase de anteproyecto.

em
Memoria expositiva, croquis o dibujos a escala o sin ella y estimación de coste.

nf
co
Memoria justificativa de las soluciones de tipo general adoptadas, planos de plantas,

alzados y secciones a escala, sin acotar y avance del presupuesto con estimación global.
Planos generales a escala y acotados, de plantas, alzados y secciones.
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Costes de construcción.
A la hora de hablar de los costes de construcción es necesario tener en cuenta los costes de
referencia de la edificación.
Básicamente como su nombre indica son aquellos valores que tienen un sentido de referencia para
situaciones generales dentro de un determinado ámbito. Los valores que se obtienen forman un
intervalo entre un máximo y un mínimo orientativos para la edificación.
s
.e
Los costes de referencia de la edificación, se derivan de la existencia de un método que carece de
on
soporte legal alguno, y cuyo origen se encuentra en la desaparición de los costes mínimos de
i
referencia que establecían los correspondientes Colegios Profesionales, siendo su finalidad la mera
ac
orientación al usuario acerca de los costes de construcción.
m
or
Este método se desarrolló por el Área de Normativa Técnica, Supervisión y Control, y desde
ef
entonces se incorporó como una utilidad en las diferentes ediciones de la base de datos de la
nd
construcción. Se trata de un procedimiento sencillo y explícito que se pone a disposición de los

o
usuarios como una primera aproximación a los costes de la construcción o como referencia.
ti
es
Algunas instituciones en base a sus atribuciones y competencias lo han incorporado como tal o lo
.g
han perfeccionado adecuándolo a sus necesidades concretas.

al
Por lo tanto los costes de referencia no van a predominar sobre los establecidos por el arquitecto,
et
por lo tanto no tienen un carácter obligatorio para la determinación de la tasa urbanística y del
em
impuesto de construcciones, instalaciones y obras, que es gestionado por los ayuntamientos.

nf
co
12 / 19
Costes de promoción.
La distribución de los costes de promoción
A la hora de iniciar un proyecto de inmobiliario, se deben de considerar todos aquellos costes que
participan en la creación del mismo. En este caso el controller es el encargado de supervisar y
definir las políticas de control de gestión, analizando los resultados respecto a los presupuestos,
observando las desviaciones y proponiendo correcciones.
s
.e
Además este se encarga de supervisar y definir las políticas de control de gestión visualizando los
on
presupuestos y apreciando las posibles desviaciones. A su vez se encarga de organizar el flujo
i
adecuado entre los datos económicos y el sistema de control.
ac
m
El controller en este caso debe de participar en la elaboración de los planes e ideas de la
or
dirección con el objetivo de poder anticiparse en base a la información que se recoja.
ef
La aplicación de este control conlleva la implantación de un conjunto de acciones, procedimientos,
nd
técnicas y procesos que configuran lo que se denomina el sistema de control.

o
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
13 / 19
Costes de comercialización.
En relación a los costes de comercialización podemos distinguir diferentes tipos:
Publicidad.
Comprende aquellos gastos relacionados con la publicidad en cualquier medio de
s
comunicación y en el caso de algunas inmobiliarias el alquiler de la caseta de ventas y
.e
atención al público.
i on
ac
Venta.
m
Algunos de los costes que engloban la comercialización o venta de los inmuebles van a ser los
or
comerciales, encargados de informar de los productos a vender, siendo en este caso los
ef
inmuebles.
nd
Servicio de postventa.
o
ti
Este servicio es el encargado de revisar la gestión y control del proceso de recepción de la

es
promoción ya que se ha de tener en cuenta que durante los primeros menes después de la
.g
venta es donde se generan más reclamaciones y estas requieren de una solución rápida y
al
efectiva.
et
em
nf
co
14 / 19
Costes Financieros. Hipoteca promotor.
El sector inmobiliario es caracterizado por disponer de un acceso a la financiación bastante
reducido en comparación con otros ámbitos. Su margen de actuación ha contemplado una limitación
como consecuencia de la crisis económica.
La financiación bancaria, que era la más socorrida del sector, ha venido decreciendo
sustancialmente. Este hecho ha propiciado el surgimiento de nuevas opciones de financiación
s
que son alternativas a ella. Algunas de las más conocidas son:
.e
on
Los fondos de deuda
i
ac
Las SOCIMI
m
Crowdfunding
or
ef
Llegados el punto de financiarse, es importante observar las dos vertientes establecidas: recursos
propios y recursos ajenos.
nd
Los recursos propios que invierten en un bien inmobiliario son los propios accionistas, es
o
decir, aquellos que están en la propia compañía. En esta fórmula de financiación que
ti
es
representa la propiedad del bien inmueble, son compartidos tanto los riesgos operativos como
.g
los financieros, que derivan de la propiedad como los beneficios o las pérdidas ocasionadas por
al
el negocio inmobiliario. Esta categoría engloba a:

et
Familiares
em
Fondos de pensiones
SOCIMI
nf
Compañías cotizables
co
Inversores extranjeros
Compañías de seguros
Etc.
Por otro lado nos referimos a los fondos ajenos, don de la deuda desempeña un rol de
intermediación, es decir, pone en contacto a inversores y prestamistas con accionistas y
promotores. Las reglas del mercado exigen que esta relación se acoja un mayor riesgo, pero
también a una mayor rentabilidad. Entre las instituciones que ofreced financiación se
15 / 19
encuentra:
Banca comercial
Banca internacional
Inversiones extranjeras
Compañías de seguros
Fondos de pensiones
Compañías de crédito
s
.e
on
No hay que olvidar que estos recursos ajenos suponen un coste para la inmobiliaria que es
traducida en lo conocido como costes financieros. Básicamente el coste financiero es aquella cuantía
i
formada por intereses y otro tipo de remuneraciones que deben pagarse a quien realiza la
ac
prestación de fondos.
m
Marketing inmobiliario
or
ef
El marketing inmobiliario ha pasado por una transformación. Esto se ha debido a que los
nd
compradores de inmuebles, han pasado de curiosear en internet a utilizar internet como medio de
o
búsqueda de información.
ti
es
Digamos que los hábitos y la forma de comprar un inmueble han variado debido a Internet y la
.g
forma de vender inmuebles no se ha adaptado a las necesidades de los potenciales compradores de

al
inmuebles online.
et
No es suficiente con tener un sitio web, y anunciarse en los portales inmobiliarios. Hoy las agencias
em
inmobiliarias que no consiguen llevar a cabo una actividad de negocio, son aquellas que venden
nf
más o menos la misma cantidad de inmuebles al año que siempre han vendido. Las agencias
co
inmobiliarias que consigue que su actividad perdure sólo venden inmuebles que les producen un
buen beneficio.
Dicho de otra forma el marketing inmobiliario enfoca sus esfuerzos en vender lo que busca el
cliente; en vez de vender cualquier inmueble que entre en el mercado.
16 / 19
Recuerda
s
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ac
m
or
ef
o nd
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es
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al
et
em
nf
co
17 / 19
Autoevaluación
¿Qué incluye el precio de adquisición de un solar además del importe facturado

pro el vendedor?
Gastos de transporte.
s
.e
Derechos arancelarios.
i on
Ambas son correctas.
ac
m
or
¿A qué fase de la edificación corresponden los documentos de memoria
expositiva y estimación de coste?
ef
nd
Estudio previo.
o
ti
es
Anteproyecto.
.g
al
Proyecto de ejecución.
et
em
A la hora de hablar de los costes de construcción es necesario tener en cuenta

nf
los costes de...

co
promoción.
referencia de la edificación.
comercialización.
18 / 19
¿Quién es el encargado de supervisar y definir las políticas de control de gestión,

analizando los resultados respecto a los presupuestos, observando las
desviaciones y proponiendo correcciones?
El promotor.
El perito.
s
.e
El controller.
i on
ac
Comprende aquellos gastos relacionados con la publicidad en cualquier medio
m
de comunicación y en el caso de algunas inmobiliarias el alquiler de la caseta de
ventas y atención al público:
or
ef
nd
Costes de publicidad.
o
ti
Costes de venta.
es
.g
Servicio de postventa.
al
et
em
nf
co
19 / 19
[UDI079661] LA CUENTA DE RESULTADOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIOS
Introducción
Se puede llevar a cabo un análisis de la situación financiera de la empresa mediante el estudio de los
ratios básicos.
Un ratio es la razón o cociente de dos magnitudes relacionadas entre sí. Generalmente, no se
estudian de forma individual, sino que se comparan con ratios de la misma empresa.
s
Los ratios contables son los coeficientes que aportan las unidades financieras de medida y
.e
comparación. Para que la comparación de datos sea coherente, deberán corresponder a un mismo
on
periodo de tiempo.
i
ac
Los ratios permiten estudiar la situación financiera de la empresa mediante los siguientes aspectos:
m
Liquidez
or
ef
nd
Capacidad de la empresa para enfrentarse a las deudas y obligaciones a corto plazo.
Solvencia
o
ti
Capacidad de la empresa para enfrentarse a las deudas y obligaciones en general, es decir,

es
tanto a corto como largo plazo.

.g
Rentabilidad
al
Capacidad de la empresa para crear ganancias o beneficios conseguidos por el dinero que se
et
ha invertido. Por ello, la rentabilidad es un concepto relativo, existiendo diferentes conceptos.

em
nf
co
1 / 26
Objetivos
Conocer el cálculo del umbral de rentabilidad.
Describir el modelo de direct cost.
Conocer la relación entre el resultado y las ventas.
s
.e
i on
ac
m
or
ef
ond
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al
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nf
co
2 / 26
Mapa Conceptual
s
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ac
m
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nf
co
3 / 26
Rentabilidad sobre coste.
Mediante la cuenta de resultados provisional se puede analizar a priori, si según la estimación de
ventas, la empresa es viable o no.
Mediante el punto de equilibrio o umbral de rentabilidad puede plantearse la siguiente pregunta:
¿cuánto se debe facturar como mínimo para que la empresa sea viable?
s
.e
Punto muerto:
on
Es la cantidad de ingresos que genera un margen de contribución (porcentaje sobre ventas) igual a
la cuantía de costes fijos. Por encima de la cantidad se obtienen ingresos, que absorbidos los costes
i
ac
fijos, crean beneficios y por debajo de la misma crean pérdidas. Es decir, es la cifra de ventas que
cubre los costes variables asociados y el total de costes fijos siendo el beneficio cero.
m
or
ef
Para llevar a cabo el análisis, es necesario diferenciar los gastos de la empresa entre fijos y
nd
variables, ya mencionados.
o
ti
Ejemplo de cálculo del umbral de rentabilidad

es
El umbral de rentabilidad de la empresa se define como la cifra de ventas que genera un beneficio
.g
cero, y a partir del cual se comienza a ser viable. Es decir, es la cifra de ventas que cubre los gastos
al
et
variables y el total de los gastos fijos.

em
nf
co
4 / 26
A continuación, se mostrará un ejemplo para observar cómo se llevar a cabo su cálculo.
En un principio:
p es el precio medio de venta.
Cf son los costes fijos, sin relación con las unidades vendidas
Cv es el coste variable unitario (V) siendo la suma de los costes de la adquisición del producto,
s
más comisiones y otros producidos con una nueva venta, por ejemplo: coste del producto o
.e
servicio, comisiones, regalos promocionales, embalajes,...
on
i
ac
Por tanto, se tiene:
m
El Umbral de Rentabilidad en términos de unidades a vender, dado por:
or
ef
o nd
ti
es
El Umbral de Rentabilidad en términos de importe en euros a facturar, dado por:

.g
al
et
em
nf
Se considera una cadena de línea de autobuses. La empresa tiene diez líneas diferentes de destinos
co
relativamente baratos, con costes de compra y precios de venta muy similares por lo que se puede
emplear valores medios. Se está valorando se es conveniente establecer otra línea, que tendría las
siguientes relaciones de costes e ingresos por cada plaza de autobús.
Precio medio de venta 30,00 €
Coste de los billetes 19,50 €
Comisiones sobre ventas 1,50 €
Costes fijos anuales:
5 / 26
Alquiler 60.000,00 €
Sueldos 200.000,00 €
Publicidad 80.000,00 €
Otros costes fijos 20.000,00 €
Si se aplica:
s
.e
UR= 360.000,00 €/ (30,00 € - 21,00 €) = 40.000 unidades
on
UR = 360.000,00 €/ (1-21,00 € /30,00 €) = 1.200.000 euros, que lo corrobora el hecho de que
40.000 x 30,00 € = 1.200.000 €
i
ac
m
Ventajas del punto de equilibrio o umbral de rentabilidad
or
ef
Ofrecer información sobre los efectos producidos de las variaciones en los volúmenes de
nd
producción o ventas.
o
Proporcionar una visión amplia de los efectos del aumento de los costes fijos.
ti
Ayuda a determinar el cambio de los beneficios ante cambios de precios, costes y márgenes.
es
.g
Es decir, un empresario tiene que ser capaz de estimar los gastos fijos y los márgenes variables con
al
los que trabaja y, a partir de ese momento, saber si gana o pierde dinero según las ventas actuales y
et
las previsiones futuras.

em
Se realiza el análisis de la rentabilidad para estudiar la potencialidad de generar beneficios y, por

nf
ello, la rentabilidad actual y futura. A continuación, en el siguiente esquema se puede observar las
co
relaciones existentes entre los estados financieros y los ratos en función con la rentabilidad.
6 / 26
s
.e
i on
ac
Lo primero a estudiar son los diferentes tipos de rentabilidad. En primer lugar, se observa la
rentabilidad económica (RE) que relaciona el beneficio bruto generado en el negocio (Beneficio
m
Antes de Impuestos e Intereses, BAII) y los Activos requeridos para conseguir dicho beneficio.
or
ef
nd
o
ti
Dicha fórmula, se puede descomponer entre:

es
.g
Margen: beneficio obtenido de las ventas.

al
Rotación: número de veces que con ventas se cubren los elementos necesarios que ayudan a
et
conseguir dichas ventas, el Activo

em
nf
La descomposición en estos dos ratios permite observar que para incrementar la rentabilidad
co
económica del negocio, un bajo margen obliga a rotar mucho, es decir, a vender mucho para cubrir
el activo y viceversa.
7 / 26
Señala cual de las siguientes opciones no es una ventajas del punto de equilibrio
o umbral de rentabilidad:
Ofrecer información sobre los efectos producidos de las variaciones en los volúmenes de
producción o ventas.
Analizar las variaciones en costes con otros mercados.
Ayuda a determinar el cambio de los beneficios ante cambios de precios, costes y

márgenes.
s
.e
on
Proporcionar una visión amplia de los efectos del aumento de los costes fijos.
i
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
8 / 26
Ratio Beneficio/Coste del proyecto.
El modelo de direct cost simplificado se define como el método que se basa en la discriminación de
costes fijos y variables, excluyéndose del cálculo del coste a los primeros.
De este modo, los costes variables de fabricación se asignan a los productos colocados y los costes
variables de comercialización también. Mientras que los costes fijos se asignan a los producidos del
período.
s
.e
Restando al importe de las ventas de cada producto las variables que corresponden, se obtiene el
on
margen del producto. Del total de márgenes se restan las cargas fijas para obtener el resultado neto.
i
ac
Se basa en asignar al producto los costes directos del período y un conjunto de costes indirectos
m
pero que son variables dependiendo del volumen de producción, como pueden ser los de
or
administración, costes generales de fabricación y comerciales o de venta.
ef
El coste directo del producto sería:
o nd
Materias primas.
ti
es
Mano de obra directa.

.g
Costes generales de fabricación variables.

al
Costes de administración variables.

et
Costes variables de distribución y venta.

em
Este método se basa en que las ventas del período han de ser suficientes para cubrir el coste
nf
variable de la producción vendida y los costes fijos del período y dejar un margen de beneficio. De
co
forma que los productos terminados y en curso se valoran únicamente al coste variable.
Por lo que la crítica sería que dentro del coste no se incluye las cargas comunes fijas, pues se
considera que la utilidad de este resultado es nula o dudosa.
Es importante tener en cuenta que el coste directo es el coste variable medio del producto, que es la
división entre los costes variables y el número de unidades producidas o vendidas.
La cuenta de resultados quedaría:
9 / 26
s
.e
Los costes fijos derivan de la creación y mantenimiento de una determinada capacidad productiva,
on
puesto que dicha capacidad varía al finalizar el período. Por lo que todos los costes deben asignarse
i
al período.
ac
m
El margen de contribución es la aportación de cada producto a la cobertura de costes fijos. Y se
or
mide con la contribución de ingresos del período a la cobertura de costes del período. Si la
ef
capacidad productiva permanece fija, el margen de contribución unitario tiende a permanecer
nd
constante.
o
Para calcular el resultado analítico del período es necesario calcular los costes variables de
ti
producción, de comercialización y administración si se pueden diferenciar.

es
.g
Los costes fijos son considerados como del período y deben ser absorbidos por los márgenes de
al
contribución de los productos del período.

et
Ejemplo
em
nf
co
10 / 26
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
11 / 26
Rentabilidad sobre ventas.
El direct cost se utiliza más bien para analizar los costes variables, ya sean periódicos o no. De
forma que permite conocer si hay desviaciones en la cantidad producida, precio o ambos factores.
Para analizar la rentabilidad es necesario conocer la relación entre el resultado y las ventas.
Cuando la producción es mayor que la colocación en un período, el resultado del full cost es
s
más favorable que el del direct cost. Invirtiendo el resultado si es al revés. Si coincide la cantidad
.e
producida y colocada, en ambos métodos coincidirá el resultado.
on
En el direct cost el margen de contribución de cada período es independiente del volumen de
i
ac
producción y puede ser calculado al momento. Por lo que resulta muy útil para la toma de decisiones
m
y para determinar el coste futuro. También permite realizar una serie de valoraciones como:
or
ef
Analizar el efecto sobre los costes en una variación del método de producción.
nd
Analizar el efecto de un cambio en el precio de un factor.
Analizar el efecto sobre los resultados por el cambio en la demanda.

o
ti
Establecer precios y prever el efecto sobre el beneficio de un cambio en la producción.

es
.g
El mayor inconveniente del full cost es que incorpora como coste del producto los costes fijos. Esto
al
impide saber el impacto que tiene una variación del volumen de producción sobre los beneficios. En
et
el full cost está influido por la inactividad de la maquinaria, por los cambios en la producción y por
em
las excepciones ocurridas en la aplicación de costes indirectos.

nf
En el full cost se incluyen el coste de las ventas y de administración, y el beneficio se obtiene por la
co
diferencia entre el precio de venta y coste total.
En cuanto a las existencias finales de productos terminados, el full cost las valora considerando la
totalidad de los costes del período. Mientras que el direct cost sólo incorpora los costes directos y
variables.
En cuanto al resultado del ejercicio, depende de la valoración o no del volumen de las existencias. Si
no existe ninguna variación, ambos van a coincidir, pero si varían las existencias los cálculos
variarán.
12 / 26
Cuando la variación de existencias es positiva, la producción del período es mayor que las ventas, el
beneficio neto del período será mayor si se aplica el full cost. Y si la variación de existencias es
negativa, el beneficio será menor.
Esto es debido a que en el direct cost los costes fijos se imputan al resultado como coste del
período, independientemente de la producción y ventas.
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
El resultado del direct cost distingue dos pasos dentro del proceso de cálculo del resultado del
.g
ejercicio o margen neto que son:

al
et
em
nf
co
13 / 26
s
.e
i on
ac
Los ingresos por ventas se calculan de la misma forma que en el del full cost.
m
En los costes variables de la producción se diferencia entre costes de fabricación y
comercialización: or
ef
nd
Los costes de fabricación variables se obtienen multiplicando las unidades vendidas por el
o
coste de las materias primas, aprovisionamiento y transformación unitarios.

ti
es
Los costes variables de comercialización se imputan por entero al periodo, de todas las
unidades producidas.
.g
al
et
Los costes fijos del periodo también son los totales de la producción y no de las unidades vendidas.
em
El resultado del direct cost es menor que el del full cost porque aunque el ingreso es el mismo, los
costes son mayores al ser de las unidades producidas y no de las colocadas realmente.
nf
co
Mientras que el direct cost asigna los costes fijos al periodo, el full cost incluye los costes fijos de
la producción colocada sólo.
En la diferencia entre full cost y direct cost:
El modelo full cost distribuye todos los costes de producción a los productos o servicios,
permitiendo así valorar las existencias por su coste total de producción. Los costes que no son
de producción son cargados directamente al resultado.
14 / 26
En el modelo direct cost sólo los costes variables de producción son asignados a los
productos e incluidos en la valoración de existencias. Los costes de producción fijos no son
asignados a los productos, sino considerados como costes del periodo.
En el direct cost, los costes fijos de fabricación se imputan íntegramente al período,
independientemente de la producción. Mientras que en el full cost una parte de ellos se imputan a
las existencias finales y no se restan a los ingresos del período para calcular el resultado.
s
.e
En resumen:
on
Permite controlar la eficiencia de la gestión interna, al seguir la evolución de los costes
i
ac
variables de una gestión normal comparándola con los estándares.
m
Facilita la toma de decisiones sobre:
or
ef
Políticas de ventas: venta de un producto a diferentes precios.
nd
Políticas de producción: elección entre producciones posibles.

o
Decisiones sobre las cargas variables sin considerar el precio de full cost. Mientras que las
ti
es
decisiones a largo plazo se apoyan en la elección de costes fijos y en el análisis de inversiones,
las decisiones a corto plazo pueden tomarse de la diferencia entre costes fijos y variables.
.g
Valorar existencias con mayor prudencia.

al
et
em
nf
co
15 / 26
Ratio Beneficio/Ventas.
Este ratio calcula la relación existente entre el total de los ingresos y el coste de todos los conceptos
que generen gastos. El resultado será más positivo cuanto más alto salga este ratio.
La fórmula para calcularlo sería la siguiente:
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
16 / 26
Valor actual neto (VAN).
El valor actual neto, también conocido como valor actualizado neto (en inglés net present value),
cuyo acrónimo es VAN, es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un
determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión. La metodología consiste
en descontar al momento actual (es decir, actualizar mediante una tasa) todos los flujos de caja
futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversión inicial, de tal modo que el valor obtenido es
el valor actual neto del proyecto.
s
.e
on
El método de valor presente es uno de los criterios económicos más ampliamente utilizados en la
evaluación de proyectos de inversión. Consiste en determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los
i
ac
flujos de efectivo futuros que genera un proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso
m
inicial. Cuando dicha equivalencia es mayor que el desembolso inicial, entonces, es recomendable
que el proyecto sea aceptado.

or
ef
La fórmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es:
o nd
ti
es
.g
Donde:
al
et
em
: flujos de caja en cada periodo t.

nf
co
: inversión inicial.
N: número de periodos.
El tipo de interés es k. Si el proyecto no tiene riesgo, se tomará como referencia el tipo de la renta
fija, de tal manera que con el VAN se estimará si la inversión es mejor que invertir en algo seguro,
sin riesgo específico. En otros casos, se utilizará el coste de oportunidad.
17 / 26
Ejemplo 1
Conociendo los siguientes datos de una inversión:
Flujos de caja
: 500, 300, 400
s
.e
Desembolso inicial
i on
ac
m
: 1.500 euros
or
ef
Número de períodos: 3 años
nd
Tipo de interés: 10%

o
ti
Se pide:
es
Calcular el VAN de dicha inversión

.g
al
Solución:
et
em
nf
co
Como observamos, el VAN es inferior a cero, y por lo tanto, el proyecto no se considera rentable.
Hasta aquí, hemos estudiado la utilidad del procedimiento del VAN para la toma de decisiones
sobre proyectos de inversión, en relación con el coste de los mismos. Pero también nos puede
18 / 26
resultar útil su utilización para determinar cuál es el proyecto, entre varios, que más nos interesaría
llevar a cabo a priori. De este modo, el proyecto cuyo VAN resulta superior va a ser el preferido con
respecto de los otros. Veamos un ejemplo:
La empresa de construcción “CASICAS, S.A.”, dispone de dos máquinas excavadoras. Como
consecuencia de una serie de mejoras técnicas, considera que puede realizar la misma actividad con
una sola de ellas y, por tanto, se está planteando la posibilidad de vender o bien la máquina A, o bien
la máquina B.
s
.e
En cuanto a la máquina A, su precio de mercado actual es de 100.000 €. En el caso de continuar
on
haciendo uso de ella, se deberán afrontar unos costes de mantenimiento de la misma de 10.000 €
i
ac
anuales y se piensa que dentro de seis años requerirá una reparación que supondrá un coste de
20.000 €. En ese momento, el precio de mercado de la máquina A será de 10.000 €.
m
or
La máquina B, por su parte, tiene un precio de mercado en la actualidad de 50.000 €. En el caso de
ef
continuar con su uso, necesitará una reparación inmediata que tiene un coste de 30.000 € y la
nd
compañía deberá asumir unos costes de mantenimiento de 20.000 € anuales durante los próximos
o
seis años. Transcurridos estos seis años, su valor de mercado será de 10.000 €.
ti
es
Supondremos que la compañía paga impuestos al 30% y que el coste del capital es del 12%.
.g
¿Cuál sería la mejor decisión para la compañía, vender la máquina A y continuar su actividad con la
al
B o viceversa?
et
em
Alternativa I: Vender la máquina B y continuar con la máquina A

nf
co
19 / 26
s
.e
i on
ac
m
Por tanto: or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
Alternativa II: Vender la máquina A y continuar con la máquina B

em
nf
co
20 / 26
s
.e
ion
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
Como observamos, el VAN de la alternativa II es superior al VAN de la alternativa I:

et
em
nf
Por lo tanto, la alternativa II será nuestra preferida en este caso.

co
Cuando el VAN es inferior a 0, el proyecto se considera:
No rentable.
Rentable en un 50%.
Totalmente rentable.
21 / 26
Tasa interna de retorno (TIR).
La tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión es el promedio geométrico de los
rendimientos futuros esperados de dicha inversión, y que implica por cierto el supuesto de una
oportunidad para "reinvertir". En términos simples, diversos autores la conceptualizan como la tasa
de descuento con la que el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN) es igual a cero.
La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR, mayor
s
rentabilidad; así, se utiliza como uno de los criterios para decidir sobre la aceptación o rechazo de
.e
on
un proyecto de inversión. Para ello, la TIR se compara con una tasa mínima o tasa de corte, el coste
de oportunidad de la inversión, a la que llamaremos K. Si la inversión no tiene riesgo, el coste de
i
ac
oportunidad utilizado para comparar la TIR será la tasa de rentabilidad libre de riesgo). Si la tasa de
m
rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte, se acepta la inversión; en
caso contrario, se rechaza.

or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
Donde:
Ft: Flujo de Caja en el periodo t.
N: Número de periodos.
22 / 26
I: valor de la inversión inicial.
En esta ecuación, consideraremos un VAN=0.
Como ya se ha comentado anteriormente, la TIR o tasa de rendimiento interno, es una herramienta
de toma de decisiones de inversión utilizada para conocer la factibilidad de diferentes opciones de
inversión.
s
Ejemplo 2
.e
on
Conociendo los siguientes datos de una inversión:
i
Flujo de caja
ac
m
or
ef
: 630
nd
Desembolso inicial
o
ti
es
.g
: 600 euros
al
et
Número de periodos: 1 año

em
nf
Se pide:
co
Calcular la TIR de dicha inversión
Solución:
23 / 26
s
.e
i on
ac
En este caso, resulta muy fácil calcular la TIR, ya que sólo hay un periodo. Pero en el caso de que el
m
número de periodos sea mayor, lo cual es lo normal, el cálculo manual de la TIR es muy complejo.
or
Existen numerosos métodos para aproximar el cálculo pero, la manera más fácil y rápida de
ef
calcularla es a través de la aplicación informática de Excel.
nd
Veámoslo con un ejemplo.

o
ti
Ejemplo 3
es
.g
Si una empresa para realizar un determinado proyecto ha de invertir 5.000 euros inicialmente y
al
espera obtener los siguientes flujos de caja:

et
em
nf
co
Calcule con el Excel la TIR del siguiente proyecto:
Veamos cómo se calcula.
1. Ponemos en una columna los importes en orden cronológico, de manera que la inversión inicial
sea el primer dato, con signo negativo, y el resto, los flujos de caja esperados, con signo positivo.
2. Nos situamos en cualquier casilla y seleccionamos la opción de Fórmulas, Insertar función y
buscamos la fórmula TIR.
24 / 26
3. Una vez que seleccionamos la fórmula aparece una ventana emergente donde hay que insertar el
rango de los valores. Seleccionamos los datos (inversión y flujos) y aceptamos.
De esta manera, y utilizando dos decimales, nuestra TIR es de 5,47%.
Como se decía anteriormente, existen numerosos métodos para calcular la TIR. Son los siguientes:
Aproximación de Schneider
s
.e
on
Aproximación multiplicadora y divisora (
i
ac
m
Y or
ef
o nd
ti
)
es
.g
Interpolación lineal.
al
Calculadora financiera.
et
em
Aproximación de Schneider
nf
co
25 / 26
Este método nos va a proporcionar una aproximación a la TIR por defecto, a partir de la siguiente
fórmula:
Donde:
s
.e
i on
ac
Aproximación multiplicadora y divisora:
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
Como vemos, se cumple que r*

em
nf
co
26 / 26
[UDI079662] ANÁLISIS DE LOS ASPECTOS JURÍDICOS Y FISCALES DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Introducción
A pesar de que existe gran cantidad de información sobre los procesos ya establecidos para el
sector inmobiliario, es habitual que en la práctica se vayan perdiendo los lineamientos básicos
sobre cómo se debe gestionar y previamente analizar este tipo de desarrollos con el objetivo de
sacar el máximo provecho del negocio.
En la presente unidad vamos a desarrollar por tanto, un aspecto tan importante como el análisis de
s
los aspectos jurídicos y fiscales de un proyecto inmobiliario.
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
1/9
Objetivos
Valorar los aspectos contractuales en el marco de una promoción.
Analizar la fiscalidad directa en la fase de ejecución y la fiscalidad indirecta en la fase de venta.
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
2/9
Mapa Conceptual
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
3/9
Aspectos contractuales en el marco de una promoción.
El contrato de promoción inmobiliaria hace referencia a aquel contrato consistente en un
mandato de interés común por el cual un "promotor inmobiliario" se compromete ante el constructor
de una obra a hacer que, por un precio convenido y por medio de contratos de alquiler de obra, se
proceda a la realización de un programa de construcción de uno o más inmuebles.
El promotor se obliga igualmente a proceder o a hacer que se proceda a la totalidad o parte de las
s
operaciones jurídicas, administrativas y financieras para la realización del contrato.
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
4/9
La fiscalidad directa en la fase de ejecución.
Las operaciones inmobiliarias pueden estar sujetas a impuestos de varios tipos:
Impuestos directos
Aquellos que gravan directamente la capacidad económica del contribuyente, que puede ser
s
tanto una persona física como jurídica.
.e
on
Impuestos indirectos
i
ac
Aquellos en los que su gravamen no está directamente relacionado con la capacidad
m
económica del contribuyente, sino que se aplican a las operaciones de producción y consumo.
or
ef
En cuanto a los impuestos directos, cabe mencionar que gravan la renta global que percibe un
nd
contribuyente en un período de tiempo determinado. Pueden ser tanto impuestos temporales (que
o
gravan un hecho concreto en un momento determinado) como impuestos permanentes (creados con
ti
es
ánimo de continuidad en el tiempo).

.g
Los impuestos directos son los siguientes:

al
et
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

em
Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

nf
Impuesto sobre Sociedades (IS).

co
5/9
La fiscalidad indirecta en la fase de venta.
Los impuestos indirectos son aquellos que se aplican sobre una manifestación indirecta de la
capacidad económica por operaciones de consumo o transmisión. Se trata de impuestos que no
gravan la riqueza del sujeto pasivo, sino que gravan la utilización de dicha riqueza.
Los impuestos indirectos son los siguientes:
s
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).
.e
Impuesto sobre el valor añadido (IVA).
on
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
i
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
6/9
Recuerda
s
.e
i on
ac
m
or
ef
o nd
ti
es
.g
al
et
em
nf
co
7/9
Autoevaluación
El contrato de promoción inmobiliaria hace referencia:
A aquel contrato consistente en un mandato de interés común por el cual un

"promotor inmobiliario" se compromete ante el constructor de una obra a hacer que,
por un precio convenido y por medio de contratos de alquiler de obra, se proceda a la
realización de un programa de construcción de uno o más inmuebles.
s
.e
on
A aquel contrato consistente en un mandato de interés individual por el cual un
"promotor inmobiliario" se compromete ante el propietario de una obra a hacer que,
i
ac
por un precio convenido y por medio de contratos de alquiler de obra, se proceda a la
realización de un programa de construcción de uno o más inmuebles.
m
or
A aquel contrato consistente en un mandato de interés común por el cual un
ef
comprador se compromete ante el constructor de una obra a hacer que, por un precio
nd
convenido y por medio de contratos de alquiler de obra, se proceda a la realización de

un programa de construcción de uno o más inmuebles.
o
ti
es
En estos casos el promotor:

.g
al
se obliga igualmente a proceder o a hacer que se proceda a la totalidad o parte de las

et
operaciones jurídicas.
em
nf
Se obliga igualmente a proceder o a hacer que se proceda a la totalidad o parte de las

operaciones jurídicas, administrativas y financieras para la realización del contrato.
co
Ninguna es correcta.
Las operaciones inmobiliarias pueden estar sujetas a:
Impuestos de dos tipos: directos e indirectos.
8/9
Impuestos de tres tipos: directos, indirectos y de clase.
Ninguna es correcta.
La siguiente definición se corresponde con: "Aquellos en los que su gravamen no

está directamente relacionado con la capacidad económica del contribuyente,
sino que se aplican a las operaciones de producción y consumo."
s
.e
on
Impuestos parciales.
i
ac
m
impuestos directos.
or
ef
Impuestos indirectos.
o nd
Responde verdadero o falso: “Podemos encontrar tres tipos de impuestos

ti
indirectos: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), impuesto sobre el

es
valor añadido (IVA) e impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)."

.g
al
Verdadero.
et
em
Falso.
nf
co
9/9

Analisis y Viabilidad de Promociones Inmobiliarias

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[AFO017620] COMT001PO ANÁLISIS Y VIABILIDAD DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

[MOD015826] COMT001PO ANÁLISIS Y VIABILIDAD DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

una vivienda pero no saca aprovechamiento alguno futuro.

El promotor inmobiliario es una persona o conjuntos de personas que pretenden construir un

Resumir las consideraciones previas atendiendo a la promoción inmobiliaria.

Conocer el proceso de planificación del sector mobiliario.

Identificar la financiación de la promoción mediante sus diferentes aspectos más relevantes.

Valorar la importancia de los promotores extranjeros para la economía de un país.

El suelo y sus características urbanísticas.

dificultades, de muy diversa índole, en el desarrollo de su actividad y todo ello en un contexto en el

Organización de una promoción inmobiliaria.

Control de gestión de una promoción inmobiliaria.

Qué es un promotor inmobiliario

El promotor inmobiliario como empresario debe responder a los clientes, contractualmente,

formas de pago, y pagos recibidos, entre otros.

Elección del suelo.

Anticiparse a la demanda y a la competencia.

Analizar informes técnicos y de comercialización.

Determinación de precios de venta.

Análisis de los costos.

Análisis y control sobre estados financieros.

¿Qué es un presupuesto de obra?, ¿qué contienen los presupuestos de obra?

Un presupuesto de obra se trata de aquel que por medio de mediciones y valoraciones da un

Dicho presupuesto tiene las siguientes partes:

Cuadro de Precios 1: se trata del cuadro de precios unitarios.

Cuadro de Precios 2: se trata del cuadro de precios descompuestos.

Presupuesto General de ejecución de material.

Presupuesto General de ejecución por subcontratistas o por contrata.

Presupuesto General para conocimiento de la Administración.

IAE (Impuesto de Actividades Económicas)

iniciar la construcción de la casa o casas para su venta.

La normativa del IVA considera empresarios a quienes urbanicen terrenos o promuevan

urbanización, construcción o promoción.

en la producción de bienes puestos a disposición del mercado.

Veamos qué es el IRPF:

que presentar el modelo 130 a partir del inicio de la actividad económica.

del coste de producción de la obra los siguientes factores:

La utilización del terreno constituye un acto de afección de elementos patrimoniales a una

actividad económica, no produciéndose alteración patrimonial, en la medida en que el terreno

continúa formando parte del patrimonio del contribuyente.

son de aplicación los coeficientes reductores de la DT 9ª del TRIRPF.

La urbanización de un terreno comporta obligaciones fiscales a nivel de IAE, IVA e IRPF.

formas de pago, y pagos

Aquellos quienes urbanicen

cualquier título, aunque sea

ocasionalmente, por lo que la

IVA si el propietario ha realizado

Se trata de aquel que por medio

Es un tributo de carácter personal

generalidad y progresividad. Las

Estos son algunos de los conceptos para entender mejor el proceso de

Está en la situación de suelo rural:

En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su

excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio

protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos

graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o

permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente

Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable,

demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la Ordenación urbanística o

vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo

la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el

instrumento de planificación correspondiente.