Los Principios Registrales

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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V LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
V. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
¿Cuáles son los criterios rectores que orientan el examen legal de mi título?
» Calificación registral (alcances y límites)

» Descripción de los principios registrales
1. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL (ALCANCES Y LÍMITES)

Al momento de calificar, los registradores deberán confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la
legitimación de aquellos (inscripciones). El registrador no podrá cuestionar las inscripciones
realizadas en los antecedentes; por el contrario, deberá basarse en estos para su calificación.
En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante
del acto, el registrador deberá realizar un estudio de todos los documentos con el fin de determinar si
existen o no factores de conexión que permitan identificar a las personas. En caso de que dicho
proceso no se concrete, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC.
Luego, verificará la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse
la inscripción, así como de títulos pendientes, relativos a la misma, que puedan impedirla temporal o
definitivamente.
En caso sean títulos incompatibles, ya sea porque se refieran a similares derechos o porque una vez
inscritos los primeros no puedan inscribirse los siguientes, el título posterior deberá ser suspendido.
Si el primer título se inscribiera, los siguientes serán tachados. En cambio, si no se lograra su
inscripción, el siguiente será calificado. En caso sean títulos compatibles, los títulos pueden ser
calificados simultáneamente sin suspensión.
De otro lado, se deberá verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o derecho, así como la
formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados. Asimismo, se
comprobará que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se
ajustan a las disposiciones legales sobre la materia.
Los registradores además están obligados a verificar la competencia del funcionario administrativo o
notario que autorice o certifique el título, verificar la capacidad de los otorgantes y la representación
invocada por los otorgantes de lo que resulte del título.
El registrador no exigirá al usuario información con que cuenten los registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Públicos. Por ello, deberá efectuarse la búsqueda de los datos en
los índices y partidas registrales respectivas.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones
preventivas, el registrador y el Tribunal Registral requerirán aclaración al juez, si los funcionarios
registrales verifican alguna incompatibilidad en la partida. En el caso de que el juez reitere su
mandato, deberá inscribirse el título bajo responsabilidad.
REGLAS PARA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Cuando el registrador conozca un título que previamente haya sido liquidado u observado por otro
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La presente información tiene carácter general e informativo, no genera efectos vinculantes en la calificación registral.
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registrador, salvo la disposición de tachas sustantivas, no podrá formular nuevas observaciones a los
documentos ya calificados. En virtud del principio de proinscripción podrán dejarse sin efecto las
observaciones formuladas con anterioridad.
En caso de que el registrador conozca el mismo título o uno con las mismas características de otro
anterior calificado por él mismo, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a las
que se refiere sean distintos, si el título que calificó con anterioridad se encuentra observado o
hubiera sido tachado por caducidad del asiento de presentación sin que se hubieren subsanado los
defectos advertidos, no podrá realizar nuevas observaciones a las ya planteadas. En igual sentido se
procederá cuando el título sea tachado por caducidad del asiento de presentación al no haberse
pagado la totalidad de los derechos registrales.
En caso de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentación, cuando el título es
nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificación de la tacha y
siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que forman parte del título podrá ser
calificado sobre la base de las observaciones previamente indicadas.
Cuando el registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal
Registral, deberá sujetarse al criterio establecido por dicha instancia.
Finalmente, la base legal de lo expresado en el presente rubro está contenida en el artículo 2011 del
Código Civil, artículos V del Título Preliminar, 31 y siguientes del Reglamento General de los
Registros Públicos, cuyo texto único ordenado fue aprobado por Resolución Nº 126-2012-
SUNARP/SN.
2. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son aquellos rasgos esenciales que informan a un determinado sistema
registral y que asemeja o distingue de otros; los cuales buscan coadyuvar con los fines del sistema
registral adoptado.
De manera general, se pueden clasificar dichos principios en función de dos orientaciones: si se
orientan a regular el procedimiento registral, en cuyo caso buscan el control y la selección (principio
de legalidad) de las situaciones jurídicas inscribibles, o si controlan los antecedentes (principio de
tracto sucesivo) o los precisan (principio de especialidad) al momento de realizar la inscripción.
Asimismo, pueden estar orientados a definir los diversos efectos que acarrea la inscripción y,
consecuentemente, la publicación de determinadas situaciones. En este caso se encuentran
encaminados hacia la legitimación del titular registral y su protección en tanto tercero registral.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: MATERIAL Y FORMAL
La publicidad registral ha sido definida tradicionalmente como la exteriorización continuada y
organizada de situaciones jurídicas de trascendencia (en el Registro de Propiedad Inmueble se
requiere, por ejemplo, la trascendencia real) para producir cognoscibilidad general para todos (erga
omnes) y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada. (García García, José
M. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas S.A. Madrid. p. 41.)
Con el concepto de exteriorización se presupone que la publicidad registral es un mecanismo que
busca hacer públicas las diferentes situaciones jurídicas relevantes para los terceros en las partidas
electrónicas. Esta publicidad en nuestro país es organizada y administrada por una institución
jurídica especializada del Estado -SUNARP- , es decir, un tercero ajeno a las partes, por lo que sus
pronunciamientos se han considerado como proclamaciones oficiales de situaciones jurídicas (Paú
Pedrón, Antonio).Curso de Práctica Registral. Universidad Pontificia Comillas (UPCO). Madrid. 1995.
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p. 18.), por lo que algunos autores reconocidos en el medio han señalado que dichos
pronunciamientos se hallan revestidos de carácter oficial. (Aliaga Huaripata, Luis Alberto. La
publicidad registral y sus alcances ¿hasta dónde se extiende la publicidad regulada en el Art. 2012
del código civil? Revista Diálogo con la Jurisprudencia, Nº 36, año 7,setiembre, 2001, p. 52.)
La necesidad de precisión y certeza para la publicidad de las relaciones jurídicas implica un estudio
previo por parte de profesionales especializados.
Igualmente conviene destacar que el Art. 2012 del Código Civil de 1984 señala que se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.
Dicha norma se complementa conjuntamente con el Art. I del Título Preliminar del Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos: El Registro otorga publicidad jurídica a
los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las
anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de
las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo.
Ambos artículos hacen referencia a lo que en doctrina se denomina publicidad material o publicidad
sustantiva, es decir, esa posibilidad de conocimiento en favor de los terceros para que lo publicado
sea oponible de manera plena a todos.
Dicha publicidad, pues, debe complementarse con el artículo 127 del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN.
En dicho reglamento se señala que: Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y
obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de
las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se
encuentran en trámite de inscripción; b) La expedición de los certificados literales de las
inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido
para extender los mismos y que obran en el archivo registral; c) La expedición de certificados
compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones,
así como aquéllos que determinen la inexistencia de los mismos; d) La información y certificación del
contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación. No forma parte
de la publicidad registral formal aquella información que de manera gratuita se brinde a través de
Internet o telefonía móvil, cuyas características serán determinadas mediante Resolución de
Superintendente Nacional.
Por su parte, el Art. II del título preliminar de dicha norma señala que: el Registro es público. La
publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido
de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. El personal
responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
Dichos artículos regulan el aspecto formal de la publicidad, es decir, nuestro sistema registral tiene
como garantía de la publicidad material a la denominada publicidad formal, la cual se manifiesta en
que la organización brinde todas las facilidades de acceso a la información contenida en el registro.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
El Art. III del título preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos señala que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
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derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. () En ese mismo sentido se pronuncia el Art. 2010 del Código Civil (Artículo
2010.- Título que da mérito a la inscripción. Esta se realiza en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria.)
Según la exposición de motivos del artículo 2010 del Código Civil se entiende por instrumentos
públicos aquellos extendidos por funcionarios o personas debidamente autorizadas, que por el sólo
hecho de ser extendidos por ellos merecen fe, en el sentido de tenerlos por ciertos mientras no se
pruebe lo contrario (Exposición de motivos oficial del código civil. Lima: Cultural Cuzco, 1984, pp.
235,236.). Por ejemplo, sobre lo inmediatamente expuesto, podemos considerar lo señalado por la
Resolución de la cuarta sala del Tribunal Registral N°145-2005- T, la cual indica Principio de
titulación auténtica y escritura pública otorgada judicialmente. La escritura pública, como título
auténtico, da fe por sí misma sobre todos los aspectos vinculados al acto jurídico que contiene,
incluida la fecha de su celebración. En ese sentido, la fecha del acto jurídico es la misma en que
comparecieron los otorgantes ante el notario y no la consignada en la minuta, aunque esta se
formalice por mandato y con intervención de un juez, ya que este sólo suple la voluntad del obligado
a escriturar.
Los instrumentos públicos son de tres (3) tipos, dependiendo de la naturaleza de la función de quien
los expida:
Instrumento público notarial, como los partes notariales
Instrumento público judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de los actuados
judiciales
Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter de cosa
decidida, las copias certificadas de las partidas de los registros del estado civil
En el mismo sentido, el artículo 235 del Texto Único Ordenado Código Procesal Civil señala que son
considerados documentos públicos tanto el otorgado por funcionario público en ejercicio de sus
atribuciones, así como los documentos otorgados ante o por notario público (Artículo 235.-
Documento público. Es documento público: 1. El otorgado por funcionario público en ejercicio de sus
atribuciones; y 2. La escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público,
según la ley de la materia. La copia del documento público tiene el mismo valor que el original, si
está certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario, según corresponda.).
Además, señala que la copia del documento público tiene el mismo valor que el original, si está
certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario (Esto deberá ser
concordado con el artículo 9 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: Artículo 9.-
Traslado o copias de instrumentos públicos. Cuando las inscripciones se realicen en mérito a
instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el
notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo
disposición en contrario.).
Asimismo, en el artículo 236° de dicho texto adjetivo señala que la legalización o certificación de un
documento privado (aquel que es redactado por las partes, el cual no tiene ninguna certificación por
funcionario público respecto de su contenido) no lo convierte en público.
Así pues, si deseamos constituir una hipoteca se inscribirá en mérito de una escritura pública, al
igual que la constitución de sociedades. En caso de las organizaciones sociales de base, cuando ya
están inscritas en el registro del gobierno local, puede solicitarse su inscripción en el registro de
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personas jurídicas junto con la copia autenticada por el funcionario competente de la municipalidad,
de la resolución municipal que autoriza su registro, con carácter ejecutable.
A su vez, en el caso de nombramiento de un gerente se presentará la copia certificada notarial, la
cual contendrá el acta de junta general o directorio, donde conste expresamente el acuerdo de
nombramiento del gerente. Dicha copia certificada a pesar de no tener la calidad de documento
público es admitida de acuerdo con lo previsto en el Art. 6 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Sociedades, aprobada mediante R. Nº 200-2001-SUNARP-SN del 27 de julio de 2001.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
No obstante lo expuesto anteriormente, ha existido discrepancia respecto de si el artículo 2011 del
Código Civil regula dicho principio de rogación por lo referido por Cárdenas Quiroz y Arias-Schreiber
Pezet: Algunos autores han creído ver que en este artículo se encuentra recogido el llamado
principio de rogación o instancia, en virtud del cual, por regla general, las inscripciones se realizan a
instancia o a pedido de parte. Sin embargo, a nuestro entender esto no es propiamente así, toda vez
que el artículo se refiere únicamente a los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, pero
no dice que la misma se realice a pedido o instancia de parte (Exégesis del Código Civil peruano de
1984. Gaceta Jurídica: Lima, 2001, p.127.)
El Art. III del título preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos recoge expresamente el mismo: los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, (). La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del título
actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción
que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera
de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá
también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del
artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto
entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
El principio de rogación consiste en determinar que las inscripciones no se realizan de oficio, si no
por pedido expreso que hacen los particulares al registrador. Dicha rogatoria es escrita y no oral.
El presentante, en cambio, puede ser el adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la
inscripción; en cuyo caso coincide la persona del peticionante con la del presentante y esta
circunstancia, consecuentemente, se aprecia del título. En caso el presentante no sea ninguno de los
dos, se presume que actúa en interés de alguno de ellos, pudiendo participar indistintamente en el
procedimiento. En caso de existir conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la
solicitud de este, es decir, del peticionante.
No opera la presunción de que el presentante actúa en representación del adquirente del derecho o
el directamente beneficiado cuando indica en la solicitud que actúa en interés de persona distinta
(tercero interesado). En estos casos, no se admitirá la actuación del adquirente del derecho o del
directamente beneficiado con la inscripción, pero sí la actuación indistinta del peticionante y el
presentante.
En caso el presentante sea el notario, se considera que este tiene interés propio para efectos de la
solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida
a través de sus dependientes debidamente acreditados.
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La presentación de partes notariales deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el
instrumento o por sus dependientes acreditados.
Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán
ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el
notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y el número de documento
de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la
procedencia legítima del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el
presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.
En el caso de los partes del Archivo General de la Nación, y archivos departamentales y oficinas
consulares, el responsable que emita el parte debe señalar la persona que presentará el título.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El principio de tracto sucesivo supone la formalidad mediante la cual ninguna inscripción, salvo la
primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (CAS. Nº 1954-98
PUNO, El Peruano, 5 de noviembre de 2001).
Dicho principio permite que todas las inscripciones tengan un orden en su inscripción, y se pueda
conocer la secuencia de las inscripciones, salvo en la inmatriculación, por ser esta la primera
inscripción.
Así pues si registralmente no existe el inmueble objeto de la resolución judicial, puesto que aún no se
ha inscrito la ampliación de fábrica, ni la independización del inmueble materia de la demanda, no es
posible amparar la solicitud de inscripción; considerando que ninguna inscripción, salvo la primera,
se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (Resolución 101-96-ORLC/TR
TRIBUNAL REGISTRAL).
En sede judicial la nulidad de un asiento de inscripción no procede solamente por la declaración de
nulidad del título que lo sustenta, sino también por la contravención de los requisitos establecidos en
los reglamentos; entre los cuales se encuentra el acatamiento de este principio. De lo cual se
desprende que la inscripción de la adquisición de un derecho realizada sin que en el registro conste
el derecho del otorgante, será nula por haber sido efectuada sin respetar el aludido principio registral,
en concordancia con el artículo 2015º del Código Civil (Cas. N° 3521-2000-Callao, El Peruano, 02 de
diciembre de 2003).
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
La Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, ha recogido el denominado principio
de legalidad, en el cual se señala que las autoridades administrativas deben actuar con respeto a la
Constitución, la ley y al derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas y de acuerdo con
los fines para los que les fueron conferidas. Este principio tiene vinculación con la situación jurídica
denominada potestad, la cual se entiende como aquella situación de poder que habilita a su titular
para imponer conductas a terceros mediante la constitución, modificación o extinción de relaciones
jurídicas o mediante la modificación del estado material de cosas existentes (Santamaría Pastor,
Juan Alfonso. Principios de Derecho Administrativo General I. Madrid: Iustel, 2004, p. 423.). En
función de lo expuesto, por su origen legal, estas son inalienables, intransmisibles, irrenunciables e
imprescriptibles.
En el ámbito administrativo, se señala que estas potestades no se resuelven en ninguna pretensión
concreta, sino en la simple posibilidad de producir efectos jurídicos: dictar reglamentos, con el
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carácter vinculante de las normas jurídicas, entre otros. (García de Enterría, Eduardo y Fernández,
Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo I. Madrid: Civitas, 19ª ed., p. 450.)
Frente a esta no existe un deber jurídico, sino una abstracta sujeción que vincula a soportar los
efectos jurídicos que dimanan del ejercicio de las potestades y su eventual incidencia sobre la propia
esfera jurídica. Para ser más precisos, García de Enterría señala que sometidos o vinculados a esa
sujeción no están personas determinadas, sino el conjunto de los ciudadanos (y aun de los
extranjeros residentes sobre el territorio): todos tendrán que admitir que un reglamento les afecte, o
que una expropiación recaiga eventualmente sobre sus bienes, o que los mandatos y acuerdos de la
policía del orden hagan de ellos sus destinatarios; pero a la vez esa incidencia podrá ser
desventajosa, si de la misma resultan cargas o gravámenes para alguno de los sujetos sometidos a
tales potestades, pero también ventajosa, puesto que el Reglamento puede ampliar o mejorar su
esfera de derechos, o cabe que sea declarado (beneficiario) de una expropiación () (Romano, Santi.
Frammenti di un dizionario giuridico. Milano: Giuffrè editore, 1983, p. 194.).
Se señala que las potestades administrativas pertenecen en su inmensa mayoría a la especie
llamada potestad-función, esto es, aquellas potestades que deben ser ejercitadas en interés ajeno al
propio y egoísta del titular. Explica García de Enterría que concretamente, las potestades
administrativas deben ejercitarse en función del interés público, que no es el interés propio del
aparato administrativo, sino el interés de la comunidad, a la cual, como precisa el artículo 103.1 de la
Constitución, (la administración pública sirve con objetividad los intereses generales). Lo cual
comporta dos consecuencias, que vienen a subrayar un nuevo apartamiento de la figura técnica de
la potestad respecto del derecho subjetivo. Negativamente, las potestades administrativas no pueden
ejercitarse, sino en servicio de ese interés comunitario, que es ajeno, y absolutamente superior al
interés propio de la administración vista como organización. Positivamente, la administración está
obligada al ejercicio de sus potestades cuando ese interés comunitario lo exija, obligación que marca
incluso las potestades discrecionales más amplias (García de Enterría, Eduardo y Fernández,
Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo I. Madrid: Civitas, 19ª ed., p. 453.).
Es importante indicar que, desde un punto de vista formal, esas potestades administrativas donde se
expresa una inequívoca supremacía política no son diferentes técnicamente de las potestades que el
ordenamiento atribuye a los particulares, aunque, naturalmente, varíen en su contenido material
concreto. Así la potestad paterno-filial, o la potestad de ocupar res nullius, o la potestad de acción, o
de poner en marcha los Tribunales o la potestad de autonomía privada, etc. (Ibid., p.452.)
Explicado todo lo anterior, se entiende mejor el principio de legalidad y su relación con todos los
administrados. La administración, al gozar de dicha posición de ventaja, puede realizar ciertos actos
dentro de los límites que le han sido otorgados por ley.
¿Pero qué debemos entender por ley? ¿Ley en sentido material o formal? ¿Sólo la ley de segundo
rango? ¿Y la constitución?.
Entender sólo la ley de segundo rango sería dejar de lado aquella norma que le da validez, es decir,
la Constitución. Esto podría entenderse en un estado de derecho en el cual la constitución no sea
considerada norma jurídica; sin embargo, en un Estado Social de Derecho esto no puede concebirse
de esta manera. (En ese sentido el Tribunal Constitucional ha señalado que el tránsito del Estado
Legal de Derecho al Estado Constitucional de Derecho supuso, entre otras cosas, abandonar la tesis
según la cual la Constitución no era más que una norma política, esto es, una norma carente de
contenido jurídico vinculante y compuesta únicamente por una serie de disposiciones orientadoras
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de la labor de los poderes públicos, para consolidar la doctrina conforme a la cual la Constitución es
también una Norma Jurídica, es decir, una norma con contenido dispositivo capaz de vincular a todo
poder (público o privado) y a la sociedad en su conjunto (Exp. 4854-2005-AA/TC, fj.3).) Así lo señala
Comadira cuando dice que por este principio debe entenderse que las entidades están sujetas () a
todo el sistema normativo, desde los principios generales del derecho y la Constitución Nacional,
hasta a los simples precedentes normativos en cuyo seguimiento esté comprometida la garantía de
igualdad, pasando por la ley formal, los actos administrativos de alcance general y, eventualmente,
ciertos contratos administrativos (Comadira, Julio. Derecho administrativo. Citado por: Morón Urbina,
Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General. Lima: Gaceta Jurídica,
4ª ed., 2005, p. 64.), lo cual es también acogido por el artículo IV.I del Título Preliminar de la Ley
27444 antes mencionada. Siendo la Constitución como norma suprema, la cual protege los derechos
fundamentales, debe protegerse su integridad, por lo que las normas inferiores deben estar conforme
a aquella. (Ibid., p.443.) Esto no siempre fue así. Por su parte, García de Enterría señala con
sorpresa que para la tradición constitucionalista de su país durante mucho tiempo La Constitución no
era una norma jurídica invocable ante los Tribunales. () La Constitución, simplemente, se repitió por
todas las Salas del Tribunal Supremo, no era una norma jurídica que vinculase directamente ni a los
sujetos públicos ni a los privados y que, por lo tanto, los Tribunales no debían siquiera consultarla
para dictar sus sentencias. (García de Enterría, Eduardo y Fernández, Tomás-Ramón. Op. Cit., p.
101.)
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es también de tipo formal, es decir, que se privilegiará al que accedió
primero al registro, a pesar que el derecho contenido en la solicitud presentada de forma posterior
preexista al presentado en primer lugar.
Esto es lo que se denomina en doctrina prioridad preferente, la cual se manifiesta -por ejemplo-
cuando concurren en el registro dos titulares de derechos de naturaleza real, en cuyo caso tendrá
preferencia quien haya inscrito primero. Esta preferencia en los derechos que otorga el registro no
determina una exclusión de derechos inscritos, sino una jerarquización entre ellos, en función a la
antigüedad de sus inscripciones. (CAS. N° 1297-2005 La Libertad, El Peruano, 31 de agosto de
2006).
Igual sucede cuando existe concurrencia de medidas cautelares. En este caso, es preciso señalar
que, en el nivel registral, la prioridad o preferencia a que se refiere el artículo 2016 del Código Civil
es un efecto derivado de la presentación en el Registro de la Propiedad Inmueble de diversos títulos
relativos a un mismo inmueble. Si bien, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan
en función de la antigüedad de la inscripción. En virtud de ello y en conformidad con lo señalado por
el artículo 2017 del Código Civil, se tiene que existe, entre las medidas cautelares, prioridad de rango
según el momento de su inscripción. Por esta razón, cuando se realice la ejecución forzada sobre el
bien inmueble debe de pagarse en primer lugar el crédito del primero inscrito y, luego, a los que le
siguen en inscripción. Esto es incluso así cuando el que presentó la solicitud de medida cautelar en
forma posterior en el registro inició su proceso cautelar con anterioridad en el poder judicial (CAS.
1090-2003 Huancayo). Por otra parte, el principio de prioridad también puede derivar en la
denominada prioridad excluyente.
Este principio señala que no puede acceder a inscrito lo que es incompatible con lo previamente
inscrito. Es decir, si existe inscrita la titularidad de X, no puede inscribirse la transferencia de Y a Z,
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en vista de que no existe tracto sucesivo, y dicha solicitud es incompatible con lo publicitado en el
registro. De igual forma tampoco podrá inscribirse algún gravamen de Y a Z en dicho asiento.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
El principio de legitimación deriva en una presunción de exactitud (declaración sumaria de propiedad
o de otro derecho). Se habla de presunción sumaria dado que se presume que si alguna persona
tiene derecho inscrito en el registro, es titular del mismo, salvo prueba de lo contrario.
Así pues, el principio de legitimación señala que el contenido de la inscripción se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez. Este
principio, según informa la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, establece una presunción
de exactitud entre la realidad y lo que publica el registro, se presume, por medio de esta disposición
que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual este
podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal (CAS. N° 1160-05 La Libertad, El Peruano, 1
de agosto de 2006).
Esto sirve para acreditar propiedad, poderes en una sociedad, representación de personas naturales,
entre otras, dentro de un proceso judicial, arbitral o administrativo.
La prueba contraria implica que dentro de nuestro sistema registral las inscripciones no son
convalidantes de los actos inscritos, por cuanto el contenido de aquellas puede ser impugnado en
sede judicial, lo que la diferencia del sistema registral australiano o constitutivo puro, en donde el
acto de la inscripción sí resulta convalidante (CAS. Nº 2941-98 Puno, 25 de febrero de 1999).
Esto implica que si lo inscrito es nulo, deberá probarse en el proceso judicial, vía por la cual se podrá
enervar el contenido del asiento.
PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN INTEGRAL
El principio de calificación integral debe entenderse como total, vale decir global. Esto quiere decir
que al momento de ingresar el título en principio tendrá que ponerse atención en dos cosas: la
rogatoria y los documentos que adjunten en el título que es materia de evaluación.
La jurisprudencia ha ratificado que la rogatoria de un título se extiende a todos los actos inscribibles
que contiene este. Como se desprende del artículo III del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos, se presume la rogatoria respecto de todos los actos inscribibles
conformantes del título presentado. En consecuencia, el Registrador debe efectuar la calificación
integral de dichos actos siendo que, de encontrar defectos u obstáculos en el título o partida, emitirá
la esquela respectiva señalando las deficiencias advertidas, no estando obligado a pronunciarse
sobre los actos o derechos que se encuentran conformes (Resolución N° 118-2007-L. Resolución N°
266-A-2006-L. Principio de rogación. De acuerdo al principio de rogación, la rogatoria alcanza a los
actos o derechos inscribibles contenidos en el título, por lo tanto, el pronunciamiento del Registrador
debe estar vinculada al acto inscribible contenido en el título presentado para su inscripción.
Resolución N° 181-2006-A,5ª Sala del Tribunal Registral).
Dicha generalidad no es aplicable en el caso que se formule reserva expresa en la solicitud de
inscripción. La reserva expresa puede entenderse como la declaración especifica que efectúa el
presentante respecto de los actos que no quiere que se inscriban, pese a su carácter inscribible.
(Resolución N° 497-2011-A). En ese sentido, habiéndose formulado la reserva correspondiente, el
examen completo y por una sola vez del título se realizará sólo respecto de los demás actos
contenidos en el título presentado. Con relación a su formalidad La reserva de inscripción de acto o
actos contenidos en el título debe de solicitarse al momento de la formulación de la solicitud de
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inscripción, mediante su consignación en el rubro correspondiente del formulario. (Resolución N°
014-2007-L).
De igual modo, los documentos contenidos en dicho título serán evaluados en forma global: la
calificación integral de un título importa la evaluación de todos los documentos presentados
inicialmente y los adjuntados para subsanar las observaciones formuladas, de modo tal que el
Registrador no podrá solicitar los documentos que ya obran en el título (Resolución N° 387-2005-L).
En ninguno de los dos aspectos se puede dejar para un momento posterior dicha evaluación; salvo
en los casos de imposibilidad material de realizarla. Por ejemplo, puede darse el supuesto que para
la inmatriculación de un vehículo se ha presentado copia simple de la Declaración Única de
Aduanas, por lo que el registrador deberá solicitar la original, reservándose por dicha imposibilidad
en la documentación la evaluación el formato de inmatriculación y demás documentos que
contengan las características del vehículo. De esta manera, en caso el registrador verifique que
existen defectos en el título deberá pronunciarse sobre cada uno de ellos en dicha oportunidad En
ese sentido, el Tribunal Registral ha señalado que: El Registrador Público al tomar conocimiento de
un título deberá proceder con su calificación integral, al efecto se pronunciará sobre la totalidad de
los defectos que advierte indicando la base legal que fundamenta su observación o tacha, o proceder
con la inscripción del título, previo pago de derechos registrales; no pudiendo abstenerse de la
calificación registral amparándose en la existencia de títulos pendientes. (Resolución N° 796-2006-
L.).
PRINCIPIO DE PROPICIAR LAS INSCRIPCIONES
El artículo 31 sufrió una modificación de su texto original (Artículo 31.- Definición. La calificación
registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción, que realizan
el registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autónoma, personal e indelegable. No
pueden ser objeto de consulta lo títulos sujetos a calificación.) Al cual se añadió el siguiente
contenido: En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y
facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro. Dicho añadido buscaría, pues, darle
un mayor dinamismo al sistema con el fin de evitar innecesarias observaciones.
Entender una flexibilización sin límites puede llevar a la merma de la seguridad jurídica, lo cual en
casos extremos, podría ocasionar una crisis en el sistema. En ese sentido, debe entenderse como
proinscripción aquellos casos en los cuales es innecesario el requerimiento de nuevos documentos
cuando la información requerida puede obtenerse de los ya presentados o de lo que constan en los
registros.
Como ejemplo de ello tenemos los casos de identificación del predio: no se requerirá aclaración con
relación al predio que es objeto de la transferencia cuando de la información consignada en la
partida registral y en el título presentado pueda inferirse que, no obstante las discrepancias
existentes, se trata del mismo predio (Resolución N° 656-2007-L). Asimismo, conviene esclarecer el
concepto de observaciones innecesarias: no todo defecto, infracción o incumplimiento de las formas
legalmente determinadas configura un supuesto de denegación de inscripción, pues no puede
llevarse el respeto a las mismas a un paroxismo tal que el mínimo error u omisión acarree la
ineficacia del título como documento inscribible. En ese sentido, no debe observarse la escritura
pública otorgada durante la vigencia de la Ley 1510, si es que en la introducción el notario omitió
indicar que la compradora comparecía por derecho propio, si esta circunstancia resulta del resto del
instrumento (Resolución N° 291-2007-L).
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No debe entenderse como proinscripción aquellos supuestos que por una mayor flexibilización se
pueden, por ejemplo, poner en peligro la esfera patrimonial de los sujetos o se pueda distorsionar lo
dispuesto por las normas que protegen bienes jurídicos. Para el primero de los casos , se puede
considerar como ejemplo un caso en el que en la copia del DNI de una persona salga como estado
civil casada y presente una declaración jurada que es soltera.
Como ejemplo, además, puede tomarse en consideración el siguiente hecho: el 14 de julio de 2005
se expidió el Decreto Supremo Nº 017-2005-MTC (que modificó parcialmente el Decreto Legislativo
Nº 843), el cual imponía nuevos requisitos para el ingreso de vehículos usados al país. Tal cual se
señala en la parte considerativa de dichas normas se busca proteger a la ciudadanía en general y
evitar la saturación de tráfico automotriz con automóviles que ya han cumplido con su vida útil. No
obstante, mediante Oficio Nº 6423-2005 MTC/15 del 02.11.2005 el director general de Circulación
Terrestre del Ministerio de Transportes y Comunicaciones señaló que se han seguido diversos
procesos de amparo, los cuales han determinado la inaplicación de dichos dispositivos legales. De
esta manera, debe tenerse en cuenta que por la naturaleza de dicho proceso, el amparo sólo
beneficia a los sujetos que siguieron el proceso. La calificación debe ir en ese sentido, sólo por
sentencia firme (no por medida cautelar) que ordene el libre tránsito de los vehículos. Es así como
podrá solicitarse la inmatriculación.
Dada la poca certidumbre en los límites de lo que significa la proinscripción, los legisladores optaron
por una exhortación y no por una obligación. Esta situación deja al criterio de los registradores la
determinación de la flexibilización o no de los requisitos, o en todo caso, en segundo momento, sea
el Tribunal Registral -mediante una opinión con mayor tiempo de estudio- el encargado de tal
determinación.
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V. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

» Calificación registral (alcances y límites)

1. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL (ALCANCES Y LÍMITES)

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