UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE DERECHO Y CC.PP.

ESCUELA ACADÉMICA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

CICLO: IX SECCIÓN: 02

DOCENTE

Dr. José Luis Lujan Túpez

GRUPO 05

Flores Effio, Yngrid Yolanda

Gil Cortegana, Sharen Chriss

Gonzáles Quiros, Jhon Cristian

Jiménez Mantilla, Gerson Franco

La Chira Alfaro, Anghela

TRUJILLO – PERÚ

2023
 ÍNDICE

PRINCIPIOS REGISTRALES
I. DEFINICIÓN .................................................................................................................. 1
II. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN LA LEGISLACIÓN
PERUANA. ......................................................................................................................... 1
1. Principio de Rogación .............................................................................................. 2
2. Principio de Titulación Auténtica ........................................................................... 5
3. Principio de Publicidad: .......................................................................................... 7
a. Publicidad Material: ............................................................................................. 9
b. Publicidad Formal: ............................................................................................. 10
4. Principio de Prioridad ........................................................................................... 10
a. Prioridad Excluyente: ......................................................................................... 11
b. Prioridad Preferente: .......................................................................................... 12
5. Principio de Tracto Sucesivo ................................................................................. 13
6. Principio de Legalidad ........................................................................................... 15
7. Principio de Fe Pública Registral ......................................................................... 16
8. Principio de Legitimación ...................................................................................... 17
9. Principio de Especialidad ...................................................................................... 18
10. Principio de oponibilidad: ................................................................................... 19
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................... 20

0
 PRINCIPIOS REGISTRALES

I. DEFINICIÓN

A los principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de

Principios Registrales siendo éstos los que determinan o caracterizan el sistema registral de

cada Estado.

Según Flores Rojas (s.f.) los principios registrales son líneas directrices básicas que

orientan o informan a un sistema registral dado, distinguiéndolo de otro (…) cada país configura

su sistema registral como consecuencia de los principios”. De esta manera, los principios

registrales son reglas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral, en

el caso particular el sistema registral aplicable en el Perú.

Pérez (1990) citando a Roca Sastre, señala que los principios son “las orientaciones

capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el

resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral” (p. 49). Además, los principios

regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema

registral (García, 1998).

Podemos decir que los principios registrales son el conjunto de reglas o normas

fundamentales, que sirven de guía y base al Sistema Registral Nacional y que puede ser

especificados o determinados por la misma Ley.

II. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN LA LEGISLACIÓN

PERUANA.

Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del TUO del

Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP) y en el Título I del Libro

1
IX del Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se consagran

principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades,

aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-

SUNARP/SN.

En cuanto al número o clasificación de los principios registrales, no hay uniformidad de

criterios, pues cada país adopta un determinado sistema registral como consecuencia de los

principios registrales que los ha tomado en cuenta.

1. Principio de Rogación

Este principio denominado en la doctrina como el derecho de petición, instancia

o solicitud, determina el inicio del procedimiento registral ya que, por la solicitud del

interesado y por medio del llenado físico del denominado Formulario de Solicitud de

Inscripción, se determina la competencia del registro respectivo y del registrador en

relación a la calificación del título sujeto a su competencia.

El registrador solo podrá inscribir, siempre y cuando exista una rogatoria por

algún administrado, es decir, es solo de potestad de los administrados realizar rogatorias

de inscripción sobre los actos inscribibles en el registro. Sin embargo, existen

excepciones como, por ejemplo, las rectificaciones de oficio ante las inexactitudes

registrales como producto de la calificación registral. Solo en casos establecidos por ley

el registrador tendrá la potestad de realizar inscripciones de oficio.

Este principio va ligado con el tiempo bajo el principio de primero en el tiempo

primero en el derecho y es aplicable en registros.

El principio de rogación tiene su base legal en el artículo III del Título Preliminar

del RGRP y en el artículo 2011 del Código Civil. Respecto al art. III del RGRP, primer

2
párrafo, señala que “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes

del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento

público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos

inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.”

En concordancia con el art. 12 del RGRP, se determina quiénes tienen la facultad

para presentar los títulos, las mismas que son legitimadas. Estos pueden ser:

- los otorgantes del acto o derecho (partes del contrato, acto unilateral, autoridades

judiciales o administrativas, todos aquellos que intervienen en la formalización del

acto o derecho con trascendencia registral),

- los terceros interesados, son aquellos que, sin haber participado en la generación del

acto o derecho, pueden verse afectados o beneficiados con su inscripción,

- los notarios públicos, a través de sus dependientes.

Por otra parte, la norma establece que el funcionario del Diario debe verificar

que la solicitud de inscripción, contenga la indicación de la naturaleza de la

documentación presentada precisando el acto contenido, y debiendo rechazar la

presentación si la misma se compone solo de copias simples.

El art. 13 del mismo reglamento, regula el Desistimiento de la Rogatoria. El

desistimiento, es aquella facultad en la cual ya no se quiere seguir con el procedimiento

registral, para ello, se hace de conocimiento a la instancia que se desista total o parcial,

teniendo un tratamiento distinto para los casos de partes judiciales emanadas en un

proceso civil, asumiendo que, en este caso la rogatoria le corresponde al Juez respectivo

o a la persona en cuyo beneficio se ha expedido la resolución. Contrariamente no es

3
procedente el desistimiento total de la rogatoria por los casos de mandatos judiciales

derivados de Procesos Penales y Laborales por ser este de orden e interés público.

El desistimiento es parcial cuando se limita a algunas de las inscripciones

solicitadas; este procede únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que

dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles.

Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:

1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos los

artículos 81 y 82 del mismo RGRP:

Artículo 81: Error material y error de concepto

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los

que constan en el título archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar

en el asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Artículo 82: Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo

título archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se

procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto

de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.

4
 2.-Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código Civil dice:

“Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de pleno derecho y se

inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los

contratos de los cuales emanan”.

En conclusión, el principio de rogación es el ejercicio del derecho de petición

mediante el cual, se solicita la admisión en sede registral, del título inscribible,

formalizando la petición en la rogatoria. Las inscripciones no se realizan de oficio, sino

que deben ser solicitadas al registrador, debiendo mediar el pedido de parte interesada

quien deberá aportar el instrumento o título que dé lugar a la inscripción respectiva.

2. Principio de Titulación Auténtica

Según Chauca (2017) este principio es uno de los principios más importantes

del Sistema Registral Peruano, y tiene como fundamento que la seguridad no puede

conseguirse únicamente mediante un perfeccionamiento del sistema registral, sino que

requiere, para la producción de sus efectos, la existencia de documentación auténtica.

Por otra parte, Cusi (2017), señala que las inscripciones de una titulación se

hacen en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.

Es a la instrumentación pública a la que se le denomina como Titulación

Auténtica. Estos instrumentos públicos son de tres tipos:

a) Notarial: Se refiere al testimonio o a las partes notariales.

b) Judicial: Se refiere a las partes judiciales.

c) Administrativo: Se refiere a las resoluciones administrativas firmes, copias

certificadas de partida del estado civil

5
 Sobre el principio de titulación auténtica, la SUNARP (2018), precisa que, la

inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, y sólo se

inscribirá en mérito de instrumento privado si existe disposición que lo autorice. Por lo

tanto, el principio de titulación auténtica es una primera garantía de legalidad que

persigue el sistema registral al exigir, que la inscripción se realice en mérito a

instrumento público, con instrumentos en los que interviene el notario, profesional del

Derecho, o de funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones.

Solano citado en Ayvar (2018), menciona que, no basta, cualquier título o

documento, sino que, además, ha de ser documento público y auténtico.

El artículo 2010 del Código Civil, regula el principio de titulación auténtica o

pública, señalando que, su inscripción se realiza en acorde al título que conste como

instrumento público, con excepción de una disposición contraria, y no sólo podrán

calificarse aquellos documentos que sean dispuestos por ley, sino que también podrán

aceptarse documentos establecidos por normas de menor categoría.

Se debe tener en cuenta que, mediante el principio de titulación pública o

auténtica, el Registrador Público, se limita a conocer la realidad a través de un acto

documentado y no puede expandirse a otros ámbitos y con ello el procedimiento

registral está basado en la existencia de un documento público, por lo que toda la

realidad para el registrador está circunscrita en el papel, y fuera de ello, no hay nada

más que buscar.

Asimismo, el RGRP, establece que, la titulación abarca los asientos registrales,

es decir la constatación escrita en un registro y derivada de un título, y estos se extienden

a instancia de los otorgantes, o de tercero interesado. Además, se regula en los siguientes

artículos del mismo cuerpo legal:

6
 - El Artículo 7 precisa que, se entiende por título para efectos de la inscripción, el

documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el

derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e

indubitablemente su existencia. Y también formarán parte del título los documentos

que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pero que de

manera complementaria permiten que esta se realice. No constituye título

inscribible las copias simples de los documentos

- El artículo 9 señala que, cuando las inscripciones se realicen en mérito a

instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas

expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en

su poder la matriz, salvo disposición en contrario.

- Y el artículo 10 expresa que, cuando por disposición expresa se permita que la

inscripción se efectúe en mérito de documentos privados, deberá presentarse el

documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en

contrario que establezca formalidad distinta.

3. Principio de Publicidad:

La publicidad registral se define como la exteriorización continua e

ininterrumpida de un acontecimiento jurídico que organiza e instrumenta el Estado, con

el fin de generar la cognoscibilidad general a los terceros, creando con ello, la tutela de

los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos.

Este principio en el tiempo, brinda la posibilidad de conocer determinados

hechos relevantes para el Derecho, mas no necesariamente implica tener conocimiento

efectivo de los mismos, es decir, ubica en la posición habilitante de llegar a tener el

7
conocimiento de un hecho o situación jurídica que se torne con la calidad de notorio una

vez inscrito y publicitado, para generar el principal efecto de esta publicidad, la

cognoscibilidad general, la misma que sirve para la seguridad de la tutela de los

derechos y el tráfico de los mismos.

Según Coca (2020) la publicidad registral abarca un concepto mucho más

detallado y conciso, sobre el cual recae un importante peso, que no es otro que la

protección de los derechos y la seguridad del tráfico de los mismos.

Para Ortiz, citado en Coca (2020), el registro permite que todas las personas

accedan a él y tomen conocimiento de la información y eso lo harán a través de una

solicitud, en la que, no será necesario expresar su causa, y que con ella permite un acceso

general a la información que contiene los Registros Públicos, incluso el RGRP establece

que el personal responsable de registro no podrá mantener en reserva la información.

Asimismo, Amado (2016), señala que el Principio de Publicidad Registral,

otorga certidumbre y seguridad jurídica a la misma. Si bien en el Registro se inscriben

actos jurídicos, lo que se publicitan son situaciones jurídicas: propiedad del adquirente,

monto de capital de la sociedad, afectación jurídica, facultades del gerente, puesto que,

lo que interesa a los terceros no es el acto jurídico inscrito; sino los efectos

exteriorizados que aquellos actos producen.

Y por su parte, Carcelén (2021), señala que la inscripción de un acto jurídico,

que puede ser un contrato, en Registros Públicos, se ha convertido en este tiempo en

algo esencial para proteger el derecho que se está adquiriendo mediante el mismo. Dicha

protección se genera en mérito a la publicidad material y formal que brinda toda

inscripción.

8
a. Publicidad Material:

El artículo I del Título Preliminar del RGRP, refiere que el Registro es quien

otorga publicidad jurídica a los actos o derechos inscritos.

La publicidad material se encuentra establecida en el artículo 2012 del

Código Civil que señala: “Se presume sin admitirse prueba en contrario que toda

persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”; es decir otorga a la

inscripción una presunción absoluta de conocimiento, así como eficacia a la

inscripción.

Las inscripciones abarcan tanto al asiento registral como al título archivado,

por lo propio que son dos aspectos indisolubles entre sí. En ese sentido, la

publicidad registral pone de manifiesto la sola posibilidad de conocer una situación

jurídica, la misma que se encuentra inscrita en un asiento registral, el cual es un

resumen o extracto formal del título archivado que fue inscrito en un primer término

y que es la causa que da origen al asiento. Cuando el Registrador considera que un

título es idóneo para acceder a la publicidad registral, procede a extender un

resumen del acto o contrato en la hoja registral, que se efectúa de manera

exclusivamente formal.

Por ello, los terceros no podrán alegar el desconocimiento o ignorancia,

porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber. En caso no esté

publicado, no debe perjudicarlos ni pueden realizar oposición por cuanto nunca

estuvieron en posibilidad de conocerlo.

9
 b. Publicidad Formal:

Este principio se refiere a que, el registro es público, y ello se manifiesta con la

obligación que tienen los funcionarios de los registros públicos de informar a quien lo

pida, el contenido de la inscripción.

La publicidad formal es la encargada de formalizar, es decir, hacer efectivo la

publicidad material, a través de las certificaciones y manifestaciones que expide y

brinda Registros Públicos de su archivo registral.

El artículo II del Título Preliminar del RGRP y en concordancia con lo que

estipula el artículo 2012 del Código Civil, refiere que, mediante la publicidad formal,

se hace viable la posibilidad de conocer, pues se establecen los medios o instrumentos

necesarios para que la colectividad tenga el acceso efectivo a la información que se

publicita en distintos niveles. De no existir los instrumentos idóneos para llegar al

conocimiento efectivo de dicha información, existiría una discrepancia absoluta entre

lo que declara la norma y lo que sucede en la realidad, lo cual influiría negativamente

en la seguridad jurídica.

4. Principio de Prioridad

Este principio es de vital importancia en el Sistema Registral Peruano, porque

todas las garantías que otorga el mismo están sujetas al tiempo en que se presenta el

título solicitando su registración. Se encuentra consagrado en el aforismo latino prior

in tempore, potior in jure (primero en el tiempo mejor en el derecho), aforismo

latino aplicable a todo el Derecho.

El principio registral de prioridad, en el derecho nacional, opera de dos maneras:

para excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios

10
derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc.). Cuando opera en la primera forma se le

denomina principio de prioridad excluyente y cuando opera en la segunda forma se le

denomina principio de prioridad preferente. En mérito a la fecha del ingreso al registro

se determina el rango hipotecario de las hipotecas (principio de prioridad preferente) y

se excluyen unas a otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible

(principio de prioridad excluyente). (Torres Manrique, 2007)

a. Prioridad Excluyente:

Se le denomina Principio Registral de Impenetrabilidad y se encuentra

consagrado en el artículo 2017 del Código Civil, el cual establece: “No puede inscribirse

un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

También se encuentra establecido en el artículo X del Título Preliminar del

RGRP en los siguientes términos: “No puede inscribirse un título incompatible con otro

ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”.

El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad establecer

reglas en caso de derechos reales inscritos y no inscritos, y sólo puede ser acogido por

los sistemas registrales no constitutivos, porque cuando el sistema registral es

constitutivo, no se puede presentar este problema, ya que los derechos reales nacen sólo

con la inscripción, y antes de efectuada ésta el derecho real no existe, es decir, en los

sistemas registrales constitutivos no existen derechos reales fuera del registro ni aún

entre las partes.

Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para

cualquier otro título incompatible. Se aplica cuando ya existe un título inscrito y se

presenta otro relacionado al mismo inmueble (a la misma partida registral, pero

11
totalmente incompatible con el otro título, digamos la doble venta). Es decir, se aplica

de un título inscrito respecto a otro título no inscrito que es incompatible.

b. Prioridad Preferente:

También se le denomina Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad

Compatible o Prioridad por Rangos; y se encuentra consagrado en el artículo 2016 del

Código Civil que establece: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la

preferencia de los derechos que otorga el registro”.

También se encuentra consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del

RGRP, en los siguientes términos: “Los efectos de los asientos registrales, así como la

preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del

respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”.

El Principio Registral de Prioridad Preferente se aplica cuando dos derechos

están registrados al mismo tiempo. Es claro que cada uno de ellos ingresó al Registro

en una hora y/o día distinto, pero lo que caracteriza la aplicación del Principio Registral

en mención es que registralmente varios derechos (generalmente hipotecas y embargos)

pueden coexistir.

Por este principio, se origina una posición de desigualdad ya que no se satisface

por cuotas a los acreedores, sino que existe una posición de primacía de rango de quien

o quienes fueron beneficiados con la primera inscripción respecto de los que fueron

beneficiados con las siguientes inscripciones. Por ejemplo, cuando existen varias

hipotecas inscritas, se encuentra privilegiado el acreedor hipotecario que obtuvo la

inscripción de hipoteca en primer rango, luego quien obtuvo en segundo rango y así

sucesivamente. En el caso de existir varios embargos anotados, se encuentra

privilegiado quien obtuvo la anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo

12
 en segundo orden y así sucesivamente. Es posible que en una misma partida registral

coexistan hipotecas inscritas y embargos anotados, en cuyo supuesto se encuentra

privilegiado quien obtuvo la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en primer

orden, luego quien obtuvo en segundo orden y así sucesivamente; por lo tanto, el

Principio Registral de Prioridad Preferente establece que los efectos de los asientos

registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a

la fecha y hora del respectivo asiento de presentación.

En caso de no aplicar el Principio de Prioridad Preferente, se originaría una

posición de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintos órdenes, es decir, se

establecería la satisfacción por cuotas a todos los acreedores hipotecarios por lo cual, si

el monto resultante de la realización del bien fuera insuficiente para pagar a todos los

acreedores hipotecarios, se cumpliría con pagar parcialmente a todos los acreedores

hipotecarios.

5. Principio de Tracto Sucesivo

A este principio se le conoce también con el nombre de Principio de Continuidad

y también con el nombre de Tracto Continuo y se encuentra consagrado en el artículo

2015 del Código Civil y el artículo VI del Título Preliminar del RGRP, en los siguientes

términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se

inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su

extensión, salvo disposición en contrario”.

También se encuentra en los artículos 13, 130, 134, 144 y 152 del Reglamento

de las Inscripciones de 1936.

13
 El tracto sucesivo puede entenderse como encadenamiento de transmisiones que

es el aspecto material o sustantivo, es decir, primero se inmatricula el inmueble, luego

se inscribe la primera transferencia, luego la segunda transferencia y así sucesivamente

se continúan extendiendo las transferencias respecto del mismo inmueble en una partida

registral. Por ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita

la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto

abreviado.

Un caso de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el

nombramiento de un Gerente si previamente es necesario inscribir la venta de

participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio. Otro supuesto es el caso de la

subdivisión de inmuebles que para su inscripción es necesario que el inmueble se

encuentre inmatriculado.

El tracto sucesivo entendido como encadenamiento de asientos es el aspecto

formal o adjetivo, por el cual los asientos se extienden a continuación del primer asiento

por orden sucesivo y sin dejar claros entre uno y otro asiento. El tracto sucesivo en su

aspecto formal o adjetivo se encuentra consagrado en el artículo 18 del Reglamento de

las Inscripciones de 1936.

Existen inscripciones que se encuentran exceptuadas del principio de tracto

sucesivo y son las siguientes:

● La inmatriculación, ya que el artículo 2015 del Código Civil establece que ninguna

inscripción salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de

donde emane.

● Las inscripciones a que se hace referencia en el artículo 5 del Reglamento del

Registro de Sociedades. Es decir, no requieren la previa inscripción: a) las

14
 resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito;

asimismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones

societarias inscribibles, y b) las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las

participaciones sociales.

● La inscripción de disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no

inscrita conforme al artículo 164 del Reglamento del Registro de Sociedades del

2001.

● Las inscripciones de los testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos

o revocatorias, así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre

justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación en el

Registro de Testamentos no requieren ninguna inscripción previa, conforme al

artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.

6. Principio de Legalidad

El principio de legalidad tiene su fundamento, en que solamente los títulos

legítimos, perfectos o válidos, sean publicitados por el registro a través de los asientos

respectivos. Literalmente, el principio de legalidad es aquel que rige el derecho en toda

su amplitud, significando el sometimiento al orden constitucional y legal -supremacía

de las normas- así como a la razonabilidad.

Por el principio de legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o

anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación

registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los

títulos válidos y perfectos.

15
 La legalidad es la conformidad con la ley, y se manifiesta en este principio

porque solo se extiende la inscripción cuando el título se adecua a la partida y las normas

jurídicas que rigen el acto.

El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su

artículo 2011, que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de los

documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la

validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los

registros públicos”.

Según Delgado (1999), cuando hablamos del principio de legalidad, entonces,

nos referimos a la calificación que hace el registrador del título inscribible y no a la

relación de éste con el contenido del registro ni a su relevancia o trascendencia respecto

de terceros. Dentro del control de legalidad se encuentra la calificación de la validez del

acto material que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Este acto

material en tanto causa eficiente de la inscripción es a la que el código se refiere en el

artículo 2011 cuando alude a que la calificación también comprende la validez del acto

contenido en los documentos presentados al registro para su inscripción.

7. Principio de Fe Pública registral

Este principio está establecido en el artículo VIII del RGRP y en el artículo 2014

del Código Civil.

La fe pública registral se da cuando los terceros que de buena fe adquieren a

título oneroso, algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para

otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita su derecho, aunque después se anule,

rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros

16
 públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro.

La buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la niegue tiene la

obligación de probarla. La carga de la prueba pesa respecto a aquél que niega la buena

fe.

Este principio tiene como objetivo amparar las adquisiciones realizadas teniendo

como soporte la fe registral; es decir, creyendo y amparándose en lo que el registro

publicita.

Es así que, el principio de Fe Pública Registral, se halla justificado por la

necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de

inscripción que obran en los Registros; no obstante, cabe señalar que la protección que

brinda se refiere únicamente a los terceros de buena fe que adquieren a título oneroso.

Es decir que los requisitos de buena fe y onerosidad deben ser concomitantes, no

pudiendo faltar ninguno de ellos. Si es de buena fe, pero gratuito u oneroso, pero de

mala fe, el adquirente no podrá acogerse a los beneficios que brinda este principio.

Obviamente, el derecho del tercero debe estar inscrito, pues si no inscribe su derecho

no es tercero registral.

8. Principio de Legitimación

Regulado en el artículo 2013 del Código Civil y el artículo VII del RGRP. Este

Principio también es conocido como de “credibilidad general del asiento”.

Por el principio de legitimación, los asientos registrales se presumen exactos y

válidos. El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,

mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

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 La legitimación representa la intangibilidad de los asientos de inscripción en el

Registro; es decir, se fundamenta en la necesidad de brindar protección jurídica que

requiere el titular registral, quien debe de ser considerado como tal y respetado en sus

derechos, mientras los Tribunales no declaren lo contrario- a través de un proceso

regular. Se puede rectificar o enervar el contenido del Registro, pero sólo por sentencia

judicial firme (donde se debe emplazar al titular registral), y también por el mérito de

un título modificatorio posterior. Pero, en tanto ello no ocurra, el principio de

legitimidad brinda protección provisional al derecho inscrito. La protección definitiva

de la inscripción, que por cierto existe, deriva de otros principios registrales.

Esta presunción de exactitud tiene la característica de ser “juris tantum”, es decir,

que la inexactitud del registro debe ser probada, bien a través del propio procedimiento

registral (rectificación de errores materiales o de concepto) o a través de un

procedimiento judicial.

9. Principio de Especialidad

Está consagrado en el art. IV del Título Preliminar del RGRP y consiste en que

el Derecho Registral posee sus propias normas, leyes e instituciones, distintas a las de

otras ramas jurídicas. De esta manera se deja claro que se trata de una serie de normas

especiales y diferentes a las demás. Si un operador registral quiere dar solución a un

problema referente a títulos inmobiliarios debe recurrir en primer lugar a las leyes e

instituciones del Derecho registral.

Se le ha llamado también principio de “determinación”, porque la publicidad

registral exige determinar con precisión el bien objeto de los derechos. Esta designación

sería más correcta que la que se usa de “especialidad”, que nació como oposición o

reacción contra la “generalidad” de las hipotecas.

18
 Por aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer con precisión; la

finca (inmueble, edificio, terreno, casa, etc.), la base física de la inscripción; el derecho,

que es el contenido jurídico y económico de la misma; y la persona que puede ejercer

el derecho, o sea el titular.

Es decir. por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral

independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los

actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso de Registro de Personas

Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona

natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

10. Principio de oponibilidad

Este principio registral está regulado el art. 2022° del Código Civil establece:

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen

derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté

inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del

derecho común.”

El principio de oponibilidad en el derecho registral establece que solo se puede

oponer un título inmobiliario ante otro título sobre el mismo inmueble, siempre y

cuando este haya sido inscrito primero. En otras palabras, por este principio se establece

que ante un título inmobiliario solo se puede oponer otro título sobre el mismo inmueble,

siempre y cuando este haya sido inscrito primero. Es lo que se conoce como oponer un

derecho ante otro derecho y dejar que prevalezca el que haya sido constituido primero

en el tiempo.

19
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Alcalde, J. y Goldenberg, J. (2019). “Algunas observaciones preliminares respecto del

proyecto de ley que modifica el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y

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