Columbus Univercity

Facultad de Ciencias Natural y Arquitectura

Licenciatura en arquitectura

Administración de proyectos

Elaborado por:

Karina Araúz Ced. 4-810-417

Ailyn Miranda Ced.4-810-359

Tema:

Proyecto “Construcción de viviendas”

Facilitador:

Zuleika

24/04/2023
 Karina Araúz & Ailyn Miranda
ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

índice
Objetivos ......................................................................................................................................... 3
Objetivo general ....................................................................................................................... 3
Objetivos específicos ............................................................................................................. 3
Planteamiento del problema .................................................................................................. 4
Justificación.................................................................................................................................. 5
Situación actual en Panamá ................................................................................................... 6
Gestión estratégica..................................................................................................................... 8
Definición de modelo de negocios ................................................................................... 8
Visión ............................................................................................................................................ 8
Misión ........................................................................................................................................... 8
Valores ......................................................................................................................................... 8
Análisis FODA ........................................................................................................................... 9
Objetivos estratégicos ........................................................................................................... 9
Estructura organizacional del negocio ............................................................................ 10
Contratación del personal ................................................................................................. 10
Descripción de funciones del personal ........................................................................ 10
Capacitaciones para el personal ..................................................................................... 11
Organigrama del negocio ................................................................................................... 12
Plan de mercadeo ...................................................................................................................... 13
Estudio de mercado ............................................................................................................. 13
Proyección de ventas........................................................................................................... 14
Estrategia de mercadeo ...................................................................................................... 14
Marco legal ................................................................................................................................... 15
Licencias y permiso para iniciar operaciones .......................................................... 15
Beneficios fiscales................................................................................................................. 15
Leyes de la República que nos benefician .................................................................. 16
Gestión operativa del negocio ............................................................................................. 20
Recursos materiales necesarios...................................................................................... 20
Capacidad de producción................................................................................................... 21
Flujograma de procesos ...................................................................................................... 22
Medidas para la conservación del ambiente ............................................................. 23

Proyecto “Construcción de vivienda” 2

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

Objetivos

Objetivo general
• Nuestro objetivo general es construir viviendas unifamiliares que
cumplan con las necesidades básicas de las personas que lo habiten.

Objetivos específicos
• Identificar las necesidades básicas del familiar panameñas y que
mejoraría su calidad de vida.
• Proponer ideas innovadoras de construcción que economicen los
costos sin necesidad de sacrificar el confort del cliente.
• Diseñar un modelo de viviendas unifamiliar innovador que mejore la
calidad de vida a las familias panameñas.

Proyecto “Construcción de vivienda” 3

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

Planteamiento del problema

Es de conocimiento general que las viviendas unifamiliares cada vez más

aumentan sus precios en Panamá, lo cual las hace cada vez más difícil de
adquirir para futuras generaciones. También cada vez es más difícil
conseguir de que los bancos apoyen financieramente a jóvenes y adultos que
está ligado a la falta de oportunidad de empleo en el país.

Dada a estas circunstancias muchas constructoras se centran más en la

construcción de viviendas en masas sin pensar en las necesidades básicas
que una familia panameña requiere para su buen desarrollo, en vez de
construir para familias reales que habitaran es estas casas lo cual
disminuye su calidad de vida.

Proyecto “Construcción de vivienda” 4

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

Justificación

Sabemos que los proyectos de viviendas unifamiliares actuales que se

desarrollan en Chiriquí no cumplen con los requisitos mínimos de los
espacios para cubrir las necesidades básicas de las familias que las
adquieren, por eso queremos hacer un proyecto residencial en el que
buscamos que las familias tengan su espacios y ambientes necesarios para
el desarrollo individual y colectivo de cada miembro de la familia, que liberen
su máximo bienestar y crezcan en ambientes saludables que favorezcan a
la sociedad en general y los servicios básicos que se requieren en todo
proyecto urbanístico y humano que implementaremos en nuestro proyecto
y así cumplir con el compromiso de apoyar a la sociedad con proyectos más
humanos.

Proyecto “Construcción de vivienda” 5

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Situación actual en Panamá

(Ciudad de Panamá-ANPanamá) Aunque el sector construcción mostró

signos de recuperación en el 2021 tras alcanzar una participación de 8.8%
en el Producto Interno Bruto (PIB), esto no fue suficiente para llegar a los
niveles que se tenían antes de la pandemia.

Según Carlos Allen presidente de la Cámara Panameña de la Construcción

(CAPAC), en el año 2022 hay una leve recuperación del sector privado, y un
leve aumento de los servicios de construcción, a enero y febrero del 2022 en
comparación a enero y febrero del 2021

Aseguró Allen que se viene de un periodo de paralización de marzo a

septiembre del 2020, y a partir de septiembre se reinicia de cero
prácticamente las labores de la industria, hay proyectos de construcción
que logran reiniciar y otros proyectos que lamentablemente se demoran un
poco más en dar ese arranque y otros que no pudieron arrancar, tanto
proyectos de gobierno como privados.

Ya el año 2021 es un periodo de recuperación económica de reinicio de las

labores, de entender todos los sistemas de bioseguridad implementados por
el Ministerio de Salud (MINSA), de cómo funcionaba en cada proyecto y en
cada empresa, esto llevó a una curva de aprendizaje de lidiar con la
pandemia, en donde se generaron costos de implementación y estos costos
fueron asumidos por las empresas.

Para el 2022 hay una leve recuperación del sector privado, hay un leve
aumento de los servicios de construcción, a enero y febrero del 2022 en
comparación a enero y febrero del 2021, “sin embargo, estamos apostando
y la tarea principal de los inversionistas locales y extranjeros, es poder
colocar el inventario residencial y comercial”, dijo Allen.

El presidente de la CAPAC mencionó que el año 2022 es muy positivo ya que

el Gobierno ha desarrollado un plan de inversión muy importante, bastante

Proyecto “Construcción de vivienda” 6

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agresivo en materia de infraestructura vial, hospital, escuelas, y en caso del

Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN), viene con una
inversión agresiva en construcción de infraestructuras de agua potable y de
tratamiento de aguas residuales, arriba de los US$400 millones. (Ver
reportaje completo Aquí)

Con este plan de inversión del Estado en su fase inicial, definitivamente es

un impacto positivo en la industria, porque no solo el contratista, son las
actividades conexas a la industria como proveedores, trabajadores y todo lo
que involucra el sector, se empieza a mover a partir de estas inversiones.

A nivel privado la cosa está más lenta, pero apuestan a que en el 2022 y
2023, sean años en donde podamos colocar la mayoría del inventario que
en estos momentos tienen en sus manos los promotores, y así de esa manera
que se vea un movimiento más del sector de la construcción.

Proyecto “Construcción de vivienda” 7

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

Gestión estratégica
Definición de modelo de negocios
Tipo de modelo de negocio: Fabricación

Visión
Ser una empresa líder de construcción de viviendas a nivel nacional,
manteniendo una gran participación en el mercado, ofreciendo un servicio
y producto de excelente calidad e innovación, logrando ser la mejor
alternativa para nuestros clientes.

Misión
Ser una organización que busca satisfacer a nuestros clientes por medio de
una excelente calidad en servicio, tendencia innovadoras y creatividad.

Valores
• Responsabilidad: cumplir con el deber y con lo que se ha prometido,
y asumir las consecuencias de nuestros actos.
• Puntualidad: hacer las cosas en el momento oportuno. sentir respeto
por los demás cumpliendo con cada compromiso contraído en la hora
que se ha determinado. La puntualidad busca la confiabilidad de una
persona.
• Lealtad: es el compromiso de defender lo que creemos y en quienes
creemos, en los buenos y en los malos momentos. Es una llave que
nos permite tener un auténtico éxito para poder alcanzar nuestras
metas.
• Trabajo en equipo: Es un conjunto de personas que comparten un
propósito común, claramente conocido y por ello se necesitan

Proyecto “Construcción de vivienda” 8

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

mutuamente, logrando resultados de calidad, orientando los

problemas en todos sus nivele
• Integridad: Hacer las cosas de la mejor manera, ser honesto con los
demás.

Análisis FODA
FODA
Fortaleza Oportunidades Debilidades Amenazas
• Poder • Mano de • Poco • Inestabilid
adquisitivo obra (crear personal ad de la
. oportunida administrati economía.
• Experienci des de vo para • Gran
a del trabajo). iniciar las competenc
personal • Construcció actividades ia en el
dentro del n de de la mercado.
área de la vivienda. empresa.
construcci • La • Empresa
ón. situación nueva en el
• Alianza económica mercado (No
con del país hay
algunos mejorara en reconocimie
proveedore los nto de
s. próximos 2 marca).
años.

Objetivos estratégicos
• Obtener una rentabilidad de al menos 5% sobre la inversión
• Aumentar la cuota de mercadeo en un 15% neto.
• Realizar un análisis global e implementar un sistema de gestión de
calidad.
• Desarrollar e implementar un programa de evaluación de
desempeño.

Proyecto “Construcción de vivienda” 9

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Estructura organizacional del negocio

Grupo Araúz & Miranda

Representante legal: Karina Araúz

Ailyn Miranda

Contratación del personal

Subcontratista: 5 (albañiles)

Ebanista: 1

Baldosero 1

Electricista: 1

Descripción de funciones del personal

Subcontratista:

Personal capacitado contratado para: la realización de las cimentaciones de

la casa, colocación de bloques hasta dejarla en etapa de obra gris, el
repellado de las paredes, instalación de carriolas, techo, cielo raso, pintura
base y pintura final.

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Ebanista:

Personal capacitado contratado para la instalación de los accesorios fijos de

la casa, en este caso: marcos de puertas y ventanas, instalación de puertas
y de muebles de cocina.

Baldosero:

Persona capacitada contratada para la colocación total del porcelanato que

incluye: piso completo de la casa, azulejos de cocina y granito.

eléctrico:

Persona capacitada contrada para la instalación inicial de casa que se

deberá hacer antes del vaciado del piso, realizará la instalación de la toma
de corriente de la vivienda.

Capacitaciones para el personal

Nuestro personal no requiere de capacitación, debido a que nuestros

colaboradores son ya capacitados previamente para la realización de
nuestros colaboradores.

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Organigrama del negocio

Proyecto “Construcción de vivienda” 12

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Plan de mercadeo

Estudio de mercado

Dentro del estudio de mercadeo se encuentra todo lo relacionado a la

investigación de mercados de la zona en donde se quiere realizar la
edificación; es decir, un estudio previo del tipo de construcción que se puede
realizar en la zona, ya sea tipo vivienda, comercial o mixta (comercio en el
primer piso y vivienda a partir del segundo piso en adelante), además se
estudia el sector y los diferentes alcances que posee al zona como por
ejemplo centros comerciales cercanos, bancos, almacenes de cadena,
parques entre otros, con el fin de definir el tipoy las especificación de
vivienda que tiene que tener para la creación de una edificación que cumpla
no solo con los requisitos legales sino con las necesidades del cliente en el
sector; clases de construcciones en el sector, vías de acceso, localización,
tipo de acabados, entre otros.

Por otro lado, se realiza una evaluación del valor de metro cuadrado (M²) de
venta, para conocer el rango, y así determinar si es favorable hacer la
inversión en ese sector, si genera rentabilidad, de esta manera tener la base
para empezar a realizar un presupuesto que favorezca al constructor y que
se encuentre dentro de los rangos establecidos por el mercado en donde
satisface las necesidades del consumidor o cliente.

La evaluación de estratos opcionales también tiene suma importancia en el

estudio de mercado, brindando solución y búsqueda oportuna a las
especificaciones del proyecto vivienda, necesidades y requerimientos del
cliente.

Proyecto “Construcción de vivienda” 13

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Proyección de ventas

Son las preventas que se realizan antes del inicio de la construcción o

edificación, son conocidas como ventas a planos. Este paso se realiza para
que la constructora tenga capital o plata para poder emprender o continuar
con el proyecto. Es una forma atractiva tanto para el constructor como para
el vendedor. Para el constructor es importante por los recursos económicos
que entran y para el vendedor es llamativo, debido a que él puede escoger
dentro de algunos parámetros como quiere su apartamento o vivienda a
nivel estructural.

Estrategia de mercadeo

Podemos promover la venta de las casas por medio de las redes sociales ya
que es una herramienta que la mayoría de las personas utilizan, ofrecerles
comisiones a vendedores externos para que ofrezcan nuestras casas a sus
clientes, también participando en ferias de viviendas para darnos a
conocer al público y poder captar posibles clientes.

Proyecto “Construcción de vivienda” 14

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Marco legal

Licencias y permiso para iniciar operaciones

Para las licencias y permisos para iniciar la construcción necesitamos:

• Estudio de impacto ambiental (Dependiendo la cantidad de casas a construir)

• Estudio hidrológico (sería necesario si hay un rio cerca)
• Permisos de construcción (municipal y bomberos)
• Permisos de ocupación (municipal y bomberos)
• Aprobación de planos de lotificación
• Aprobación de planos de la vivienda (estructurales, eléctricos y demás)

Beneficios fiscales
Esta sección contiene las disposiciones del Código Fiscal y las regulaciones especiales que
establecen las obligaciones fiscales a cargo de las empresas que se dedican a la industria de
la construcción y promoción de obras de construcción, así como a los beneficios fiscales que
les son aplicables.

Ley Nº 49 de 2009
Ley Nº 8 de 2010
Ley Nº 33 de 2010
Ley Nº 31 de 2011
Ley Nº 28 de 2012
Ley Nº 52 de 2012
Resolucion No. A-063-15 ACODECO
Ley 27 de 4 de Mayo de 2015

Proyecto “Construcción de vivienda” 15

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Leyes de la República que nos benefician

LEYES PANAMEÑAS QUE REGULAN LA CONSTRUCCIÓN
Ley, Decreto o Norma Entidad ¿Que Regula? O
¿Dónde Aplica?

1. Ley 15 del 26 de Asamblea Nacional Regula el ejercicio de

enero de 1959 los profesionales de la
ingeniería y
Arquitectura
2. Ley 22 de 27 junio de Asamblea Nacional Regula la contratación
2006 pública en Panamá

3. Ley 42 del 27 de Asamblea Nacional Sirve de guía para los

agosto de 1999 y el diseños bases de
Decreto Ejecutivo No. aceras, barandas y
88 de 12 de noviembre rampas
de 2002

4. REP 2014 Junta Técnica de Diseño para la parte

Ingeniería y estructural,
Arquitectura geotécnica, viento,
casas unifamiliares
entre otros

5. Decreto Ejecutivo # MITRADEL Reglamenta la

2 de 15 de febrero de seguridad, salud e
2008 higiene en la industria
de la construcción

6. Código de Trabajo MITRADEL Regula los deberes y

derechos tanto de los
empleadores como de
los empleados.

7. Convención CAPAC - SUNTRACS sirve como referencia

Colectiva de salarios, pago de
CAPAC-SUNTRACS horas de altura, prima
2014-2017 producción, etc.

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

8. Ley N° 51 de 27 de Caja del Seguro Social Sirve de referencia

diciembre de 2005 sobre pagos cuotas
obrero-patronal,
riesgos profesionales,
etc.

9. Decreto Ejecutivo # Ministerio de la Para saber si el

15 de 3 de julio de Presidencia proyecto debe pagarle
2007 y su al MITRADEL el fondo
modificación Decreto de seguridad y cuanto
#17 18 abril de 2008 debes pagarle
dependiendo al costo
de tu proyecto

10. Decreto Ejecutivo Ministerio de Economía Regula el Proceso de

N° y Evaluación de los
123 del 14 de agosto de Finanzas Estudios de
2009 Impacto Ambiental

11. Ley N° 41 del 1 de Ministerio de Economía Ley General de

julio de 1998 y Ambiente de la
Finanzas República de
Panamá

12. Decreto Ejecutivo Ministerio de Obras Reglamenta la

44 Publicas construcción de
de mayo de 2002 estructuras sobre
cursos
abiertos de aguas
naturales en
área urbana

13. Normas del MOP Ministerio de Obras Manual de Requisitos y

Publicas Normas para la
Revisión de Planos,
parámetros
recomendados en el
diseño del sistema de
calles, y drenajes
pluviales

Proyecto “Construcción de vivienda” 17

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

14. Normas del IDAAN Instituto de normas técnicas para

acueductos y aprobación de planos
alcantarillados de los sistemas de
Nacionales acueductos,
alcantarillados
sanitarios, pozos y
Planta tratamiento de
aguas residuales

15. Ley 59 de 2010 Unificación ANATI, Proceso de Titulación

REFORMA de
AGRARIA y TOMMY Tierras y Mosaicos
para escala
GUARDIA
General y Regional
para los planos que se
sometan en las
diferentes instituciones

16. Normas de Benemérito Cuerpos de Por lo general usan

Bomberos Bomberos códigos americanos
(NFPA), pero
internamente tiene
ciertos
parámetros y formatos
para la aprobación de
planos
17. Normas ATTT Normas para el cierre
DINATRATE parcial o total de vías,
calles, avenidas para la
realización de trabajos
civiles y/o
electromecánicos.

18. Reglamento Ministerio de Comercio Agua, descarga de

Técnico e efluentes líquidos
DGNTI-COPANIT 39- Industria directamente a
2000 sistemas de recolección
de aguas residuales

19. Reglamento Ministerio de Comercio Agua, descarga de

Técnico e efluentes líquidos
DGNTI-COPANIT 35- Industria directamente a cuerpos

Proyecto “Construcción de vivienda” 18

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2000 y masas de aguas

superficiales y
subterráneas

20. Reglamento Ministerio de Comercio Agua, uso y disposición

Técnico e final de lodos
DGNTI-COPANIT 47- Industria
2000

21. Reglamento Ministerio de Comercio Condiciones de Higiene

Técnico e y
DGNTI-COPANIT 44- Industria Seguridad de Trabajo
2000 donde se genere Ruido

22. Reglamento Ministerio de Comercio Condiciones de Higiene

Técnico e y
DGNTI-COPANIT 45- Industria Seguridad de Trabajo
2000 donde se genere
Vibraciones

23. Reglamento Ministerio de Comercio Condiciones de Higiene

Técnico e y
DGNTI-COPANIT 43- Industria Seguridad de Trabajo
2000 donde se genere
Contaminación
Atmosférica producto
de sustancias químicas

Proyecto “Construcción de vivienda” 19

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Gestión operativa del negocio

Recursos materiales necesarios
DESGLOSE DE COSTES MANO DE OBRA MODELO JADE
ITE ACTIVIDAD UNIDA CANTIDA COSTE COSTO
M D D MANO MATERIAL
DE ES
OBRA
1 DEMARCACION ML 48 100 50
2 EXCAVACION M3 10.98 150 25
3 VACIADO M3 5.08 400 650
FUNDACION/ ACERO
DE REF.
4 BLOQUEO DE M2 50.80 425 650
FUNDACION
5 RELLENO DE TOSCA M3 23.56 150 100
6 PISO RUSTICO M3 400 400
7 BLOQUEO DE M2 150 1000 1000
PAREDES
8 COLUMNAS Y VIGAS GLOB GLOBAL 800 700
DE AMARRE AL
9 VIGAS DE TECHO GLOB GLOBAL 500 500
AL
10 CUBIERTA M2 105 750 1300
11 REPELLO M2 304.89 1500 750
12 COLUMNAS UNIDA 1 100 50
AISLADAS D
13 REVESTIMIENTO DE M2 62 450 650
PISOS
14 REVESTIMIENTO DE M2 7 100 100
PAREDES
15 CIELO RASO M2 60 300 725
16 EBANISTERIA UNIDA 5 125 650
PUERTAS D
17 MUEBLES DE UNIDA 2 100 600
COCINA D
18 INST. SOBRES DE GLOB 1 80 250
GRANITO AL
19 SISTEMA ELECTRICO GLOB 1 900 1000
AL
20 SISTEMA DE GLOB 1 500 500
PLOMERIA AL
21 PANEL TINAQUERA UNIDA 1 225 50
D

Proyecto “Construcción de vivienda” 20

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

22 RECORRIDO GLOB 1 500 500

SEPTICO AL
23 VENTANAS INST. GLOB 1 150 300
AL
24 PINTURA PAREDES GLOB 1 300 425
INTERNAS Y AL
EXTERNAS
25 ESTACIONAMIE GLOB 1 400 150
NTO RODADURA + AL
PUENTE
26 LIMPIEZA 1 70 25
SUBTOT 10,4300 12,100
AL 75
ITBM 768.25 847.00
TOTAL 11,743.2 12,947.00
5
B/. 24,690.25

Capacidad de producción

La capacidad de producción puede variar por el clima, por temas de los

materiales que estén a tiempo en la construcción.
Para construir 14 casas aproximadamente tomara un tiempo de 5 meses,
ya con acabados finales, calles, aceras, instalación de postes de luz.

Proyecto “Construcción de vivienda” 21

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Flujograma de procesos

Proyecto “Construcción de vivienda” 22

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ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO

Medidas para la conservación del ambiente

Para la conservación del ambiente en el momento que tenemos el lote y

deseamos realizar viviendas en el debemos realizar un estudio de impacto
ambiental (ya dependiendo si son más de 5 casas), si es una casa en un lote
servido o independiente solo realizamos los permisos de construcción
(municipales y de bomberos).

Durante el proceso constructivo algunas medidas específicas para reducir

el impacto ambiental de una construcción incluyen el uso de energía solar,
la utilización de materiales reciclados y la implementación de sistemas de
recolección de agua de lluvia

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