Tesis Disminucion Del Deficit de Vivienda para El NSC C San Jeronimo Cusco

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
ESCUELA DE POSTGRADO
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE LA

CONSTRUCCIÓN
PLANTEAMIENTO PARA LA DISMINUCIÓN DEL DÉFICIT DE

VIVIENDA PARA EL NSE C EN LA CIUDAD DEL CUSCO:
CASO DE ESTUDIO CONDOMINIO DE MULTIFAMILIAR
“RESIDENCIAL LAS INTIMPAS” UBICADO EN EL DISTRITO
DE SAN JERÓNIMO CUSCO.
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
PARA OPTAR EL GRADO DE MAESTRO EN DIRECCIÓN DE
LA CONSTRUCCIÓN.
AUTORES
Chipa Cahuana, Rafael Yosel (0000-0003-3311-8702)
Durand Palomino, Elio Roger (0000-0002-5043-9818)
Jiménez Pereira, Joe (0000-0003-3808-0109)
ASESOR
Cornejo Heinrich, Carlos (0000-0003-3798-1765)
Lima, 30 de Agosto de 2018
RESUMEN
El presente trabajo de investigación titulado “Disminución del déficit de vivienda para el NSC
C en la ciudad del Cusco: Caso de estudio condominio de multifamiliar Residencial Las
Intimpas, ubicado en el distrito de San Jerónimo Cusco” se ha realizado debido al problema
del déficit de vivienda en la ciudad del Cusco. El proyecto está dirigido específicamente a
familias del nivel socioeconómico C de la ciudad del Cusco, se ha evaluado la capacidad
económica a la que pueden acceder dichas familias con financiamiento de bancos para poder
cubrir el costo de construcción de la vivienda planteada.
El presente proyecto estudia y analiza el déficit de viviendas para los NSE C, evaluando un
proyecto inmobiliario, dirigido para el NSE C.
Para el NSE C se plantea un edificio multifamiliar de 05 niveles, 16 departamentos, 7

estacionamientos, sistema de presión constante para el abastecimiento de agua potable y áreas
comunes. Este proyecto se desarrollará en la Asociación Pro Vivienda El Tablón lote 22 de la
Manzana “A”, el cual está ubicado estratégicamente en las avenidas importantes como la Av.
De la Cultura y Circunvalación Norte, del distrito de San Jerónimo- Provincia Cusco. La
ubicación hace que los costos de los departamentos sean más accesibles, este factor se ha
tomado como una propuesta de valor, del mismo modo, se plantea la innovación y realización
de una buena gestión de producción, en cuanto al negocio inmobiliario.
Palabras clave: Inmobiliaria; Dirección de proyecto; Viviendas económicas; Tasa Interna de

Retorno (TIR); Caso de Negocio.
2
ABSTRACT
The present research work entitled "Reduction of the housing deficit for the NSC C in the city
of Cusco: Case study condominium of multifamily Residencial Las Intimpas, located in the
district of San Jerónimo Cusco" has been carried out due to the problem of the deficit of housing
in the city of Cusco. The project is specifically aimed at families of socioeconomic level C in
the city of Cusco, the economic capacity that these families can access with bank financing has
been evaluated in order to cover the cost of construction of the proposed house.
This project studies and analyzes the housing deficit for the NSE C, evaluating a real estate
project, directed for the NSE C.
For NSE C, a multi-family building with 05 levels, 16 apartments, 7 parking spaces, a constant
pressure system for drinking water supply and common areas is proposed. This project will be
developed in the Asociación Pro Vivienda El Tablón lot 22 of Manzana “A”, which is
strategically located on important avenues such as Av. De la Cultura and Circunvalación Norte,
in the district of San Jerónimo-Cusco Province. The location makes the costs of the apartments
more accessible, this factor has been taken as a value proposition, in the same way, innovation
and good production management are proposed, in terms of the real estate business.
Keywords: Real Estate; Project direction; affordable housing; Internal Rate of Return (IRR);
Business case.
3
INTRODUCCIÓN
De acuerdo con el informe del 2016 del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
(MVCS), los tres problemas en las viviendas en el Perú son: Primero, el acceso a viviendas
propias era limitado; segundo, las construcciones informales de viviendas en zonas donde no
se deberían realizar eran cada vez mayores y tercero, la planificación urbana.
A pesar que, desde el 2011 al 2015, se habrían efectuado trabajos para promover la adquisición
de viviendas (como los Bonos Familiares Habitacionales, los créditos MiVivienda y Techo
Propio) pese a ello el déficit de viviendas aún continúa.
Sin embargo, aunque las cifras de este sector eran muy desalentadoras, la Cámara Peruana de
la Construcción (Capeco), a mediados del 2016, comunicó que el sector inmobiliario crecería
entre 4% y 5%, al cierre de ese año. Este crecimiento se sostenía en las ventas de entre 34 mil
y 37 mil viviendas en todo el país.
Las proyecciones del sector para el 2017 son positivas. Capeco estima que el crecimiento in-
mobiliario al cierre del presente año sería de 2.8%. Entre los factores que permitirán el
dinamismo del sector inmobiliario están el déficit en viviendas, el cual constituye una
oportunidad para seguir construyendo y las facilidades que están dando los bancos para adquirir
créditos hipotecarios.
Otro aspecto que beneficiaría al sector es el plan de inclusión social para la adquisición de
viviendas, el MVCS publicaría en este mes el Plan Nacional de Viviendas, con el objetivo de
alcanzar 100,000 viviendas construidas por año. Se indicó que, además de construir viviendas,
lo que se busca es ayudar a los niveles socioeconómicos C y D en la adquisición de estos
productos. (Javier Zuñiga: La situación del sector inmobiliario en el Perú)
4
TABLA DE CONTENIDO
Resumen .................................................................................................................................... 2
Astract ........................................................................................................................................3
Introducción ............................................................................................................................... 4
Tabla de contenido ..................................................................................................................... 5
Indice de tabla ............................................................................................................................ 8
Indice de gráficos ..................................................................................................................... 10
Capitulo 1. ................................................................................................................................ 12
1. Aspectos generales. ....................................................................................................... 12
1.1. Planteamiento y formulación del problema. .............................................................. 12
1.1.1. Planteamiento del problema. ............................................................................ 12
1.1.2. Formulación del problema ............................................................................... 13
1.2. Objetivos de investigación ......................................................................................... 13
1.2.1. Objetivo general ............................................................................................... 13
1.2.2. Objetivos específicos........................................................................................ 13
1.3. Justificación e Importancia del proyecto. .................................................................. 13
1.4. Alcances y Limitaciones ............................................................................................ 14
1.4.1. Alcances ........................................................................................................... 14
1.4.2. Limitaciones ..................................................................................................... 14
Capitulo 2. ................................................................................................................................ 15
2. Marco Teórico ............................................................................................................... 15
2.1. Antecedentes. ............................................................................................................. 15
2.2. Politicas Sociales ....................................................................................................... 17
2.3. Situación actual.......................................................................................................... 20
2.3.1. Entorno macroeconómico................................................................................. 21
2.3.2. Entorno socioeconómico .................................................................................. 24
2.4. Entorno actual del sector inmobiliario....................................................................... 28
2.4.1. Entorno inmobiliario ........................................................................................ 28
2.4.2. Entorno hipotecario .......................................................................................... 30
Capitulo 3. ................................................................................................................................ 36
3. Estudio de mercado ....................................................................................................... 36
5
3.1. Estudio de mercado ................................................................................................... 36
3.2. Análisis del consumidor ............................................................................................ 38
3.3. Análisis de la competencia ........................................................................................ 39
3.4. Análisis de las ofertas de crédito hipotecario ............................................................ 40
3.5. Demanda .................................................................................................................... 43
3.5.1. Demanda efectiva de vivienda ......................................................................... 43
3.5.2. Demanda insatisfecha de vivienda ................................................................... 45
3.6. La Oferta .................................................................................................................... 46
3.7. Mercado meta y posicionamiento .............................................................................. 52
3.7.1. Mercado meta ................................................................................................... 52
3.7.2. Posicionamiento en el mercado ........................................................................ 52
3.8. Análisis del déficit de viviendas en el nse c en el distrito de san jerónimo ............... 53
Capítulo 4 ................................................................................................................................. 54
4. propuesta de valor ......................................................................................................... 54
4.1. Descripción del entorno ............................................................................................. 54
4.1.1. Antecedentes técnicos del anteproyecto ........................................................... 54
4.1.2. Información general del proyecto..................................................................... 55
4.1.3. Análisis del entorno:......................................................................................... 56
4.1.4. Accesibilidad .................................................................................................... 56
4.1.5. Parámetros urbanísticos: .................................................................................. 57
4.2. El producto ................................................................................................................ 58
4.2.1. Definición del producto:................................................................................... 59
4.3. Estructura de costos del proyecto. ............................................................................. 64
4.3.1. Costo del terreno .............................................................................................. 64
4.3.2. Costo total del proyecto .................................................................................... 65
4.4. Plazo del proyecto ..................................................................................................... 67
4.5. Plan de márketing ...................................................................................................... 68
4.5.1. Objetivos del plan de márketing. ...................................................................... 68
4.5.2. Estrategia de márketing .................................................................................... 69
4.5.3 Presupuesto de ventas ................................................................................................. 73
Capítulo 5 ................................................................................................................................. 74
5. Estudio de inversiones, económico y financiero ........................................................... 74
5.1. Flujo de ingresos ........................................................................................................ 74
5.2. Perfil definitivo .......................................................................................................... 76
6
5.3. Volumen y velocidades de venta. .............................................................................. 76
5.4. Flujo de caja............................................................................................................... 79
5.5. Factibilidad del proyecto ........................................................................................... 81
5.6. Estado de resultados ...................................................................................................... 81
Conclusiones ............................................................................................................................ 83
Recomendaciones ..................................................................................................................... 84
Bibliografía............................................................................................................................... 85
7
INDICE DE TABLA
Tabla 1. Producto Bruto Interno ............................................................................................... 23

Tabla 2. Sector construcción .................................................................................................... 23
Tabla 3: Distribución de hogares según NSE 2017 .................................................................. 25
Tabla 4: Población económicamente activa 2007-2016 INEI .................................................. 26
Tabla 5: Perfil de hogares según el NSE 2017-Peru Urbano ................................................... 27
Tabla 6: Ingresos y gastos según el NSE 2017-Peru Urbano ................................................... 27
Tabla 7. Departamentos vendidos y número de proyectos por sector urbano .......................... 36
Tabla 8. Rangos de áreas por departamentos vendidos por sector urbano. .............................. 37
Tabla 9. Rangos de precio por departamentos vendidos por sector urbano. ............................ 38
Tabla 10. Ofertas de productos similares de la competencia ................................................... 39
Tabla 11. Valor de Bonos de buen pagador del nuevo crédito MiVivienda ............................ 41
Tabla 12. Simulación de créditos hipotecarios con tasas de interés efectiva anual de entidades
financieras – Cusco .......................................................................................................... 43
Tabla 13. Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato
socioeconómico. ............................................................................................................... 44
Tabla 14. Demanda insatisfecha según precio de la vivienda .................................................. 45
Tabla 15. Oferta total de departamentos según precios............................................................ 46
Tabla 16. Oferta de departamentos y número de proyectos por sector urbano ........................ 47
Tabla 17. Oferta de departamentos por rango de precio y por sector urbano .......................... 48
Tabla 18. Oferta de departamentos por rango de áreas y por sector urbano ............................ 49
Tabla 19. Metrado de departamentos en oferta por sector urbano ........................................... 50
Tabla 20. Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano. ..................... 51
Tabla 21. Parámetros Urbanísticos. .......................................................................................... 58
Tabla 22. Características de los departamentos........................................................................ 63
Tabla 23. Costo del terreno. ..................................................................................................... 64
Tabla 24. Estructura de costos del proyecto. ............................................................................ 66
Tabla 25. Cronograma del proyecto. ........................................................................................ 67
Tabla 26. Ingresos del proyecto. .............................................................................................. 70
Tabla 27. Costos de Marketing. ............................................................................................... 73
Tabla 28. Flujo de ingresos – Escenario optimista ................................................................... 75
Tabla 29. Flujo de ingresos – Escenario pesimista .................................................................. 75
8
Tabla 30. Distribución del proyecto por áreas y costos. .......................................................... 76
Tabla 31. Indicador de volúmenes y velocidades de venta – Escenario optimista .................. 78
Tabla 32. Indicador de volúmenes y velocidades de venta – Escenario pesimista .................. 78
Tabla 33. Flujo de caja – Escenario optimista ......................................................................... 79
Tabla 34. Flujo de caja – Escenario pesimista ......................................................................... 80
Tabla 35. Estado de resultados - datos ..................................................................................... 81
Tabla 36. Total de ingresos - egresos ....................................................................................... 81
Tabla 37. Margen de utilidad ................................................................................................... 82
9
INDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1. Círculo virtuoso del desarrollo ................................................................................ 19

Gráfico 2. Acciones estratégicas .............................................................................................. 20
Gráfico 3. Déficit habitacional ................................................................................................. 20
Gráfico 4. Informalidad ............................................................................................................ 21
Gráfico 5. Crecimiento del Producto Bruto Interno ................................................................. 22
Gráfico 6. PBI global y PBI de la construcción: 2013 – 2017 (periodo: diciembre) ............... 24
Gráfico 7. Evolución de los NSE en el Perú urbano entre 2007 y 2017 .................................. 25
Gráfico 8. Situación real sobre el nivel de ventas de viviendas (en unidades), por segmento
(sexto bimestre 2017 vs sexto bienestar 2016 - %) .......................................................... 28
Gráfico 9. Situación real sobre el nivel de ventas de viviendas (en unidades), por segmento, por
rango (sexto bimestre 2017 vs sexto bienestar 2016 - %) ................................................ 29
Gráfico 10. Situación esperada y real sobre la variación del nivel de ventas de viviendas (en
unidades) en el 2017, respecto al 2016, por segmento. (%) ............................................. 29
Gráfico 11: Deudores de créditos hipotecarios (CH)1/ y productos MiVivienda (PMV)........ 31
Gráfico 12: Productos MiVivienda (PMV) y saldo de créditos hipotecarios (CH)1 ............... 32
Gráfico 13. Colocación de créditos hipotecarios 2016 – 2018 (evaluación mensual) ............. 33
Gráfico 14: Colocación de créditos hipotecarios: 1999 – 2017 (evolución anual) .................. 33
Gráfico 15: Desembolsos de productos mi vivienda, según departamento (al 28 de febrero de
2018)................................................................................................................................. 34
Gráfico 16: Desembolsos de bonos familiares habitacionales, según departamento (2013-2018
febrero) ............................................................................................................................. 35
Gráfico 17. Departamentos vendidos y número de proyectos por sector urbano..................... 37
Gráfico 18. Rangos de áreas por departamentos vendidos por sector urbano. ......................... 37
Gráfico 19. Rangos de precio por departamentos vendidos por sector urbano. ....................... 38
Gráfico 20. Demanda efectiva de vivienda según rango de precios ........................................ 44
Gráfico 21. Demanda efectiva de vivienda según rango de precios ........................................ 44
Gráfico 22. Demanda insatisfecha de vivienda según precio de la vivienda ........................... 45
Gráfico 23. Oferta total de departamentos según precios. ....................................................... 47
Gráfico 24. Oferta de número de departamentos por proyecto por sector urbano ................... 48
Gráfico 25. Oferta de departamentos por rango de precio y por sector urbano ....................... 49
Gráfico 26. Oferta de departamentos por rango de áreas y por sector urbano ......................... 50
10
Gráfico 27. Metrado de departamentos en oferta por sector urbano. ....................................... 51
Gráfico 28. Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano. .................. 52
Gráfico 29. Ubicación del proyecto. ........................................................................................ 55
Gráfico 30. Entorno del proyecto. ............................................................................................ 57
Gráfico 31. Vista general del proyecto. .................................................................................... 59
Gráfico 32. Vista en planta del proyecto. ................................................................................. 60
Gráfico 33. Distribución del departamento tipo 3. (área 48.23 m²) ......................................... 62
Gráfico 34. Distribución del departamento tipo 2. (área 46.20 m²) ......................................... 62
11
CAPITULO 1.
1. ASPECTOS GENERALES.
1.1. PLANTEAMIENTO Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA.
1.1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
En la ciudad del Cusco, los NSE C son los sectores con mayor demanda efectiva de vivienda
demanda registrada mayormente en el distrito de San Jerónimo por ser un distrito con mayor
concentración de población socioeconómica C. Así mismo, este distrito tiene oportunidades de
mercado interesantes y cualidades demográficas de una zona urbana de expansión, donde el
corte social es muy importante por existencia de una universidad y centros comerciales en el
entorno geográfico.
El acceso a los servicios públicos presenta ciertos niveles de déficit. La cobertura de agua y
alcantarillado llega al 96,7% y al 85,8% de la población, respectivamente. Por otro lado, la
cobertura de energía eléctrica alcanza al 68,2% de la población, siendo esta muy inferior a la
cobertura nacional.
Las viviendas en la ciudad de Cusco cuentan con 3 ambientes y 2 dormitorios, en promedio. En

estas viviendas predomina la exclusividad por hogar. Los hogares allegados representan el 0,7%
del total.
La ciudad de Cusco concentra un total de 79 mil hogares, de los cuales, el 84,6% de ellos se
encuentra dentro de los niveles socioeconómicos (NSE) de interés (8,0% en el B, 31,2% en el
NSE C y 45,4% en el D).
La demanda potencial por vivienda nueva (hogares no propietarios) es de 30 243 hogares que
equivale (37,6%), distribuido de la siguiente manera: 3 086 hogares no propietarios en el estrato
B, 9 466 familias en el segmento C y 17 691 en el NSE D.
La demanda efectiva, es decir aquellos hogares que tienen la intención de adquirir una vivienda
en un plazo no mayor a los 2 años, es de 18 063 hogares, el cual representa el 59,7% del total
de hogares no propietarios. El total de hogares demandantes efectivos incluye a las 2 252
familias allegadas que no eran contadas con la metodología anterior.
12
Más del 50% de los jefes de familia trabaja de forma dependiente. El ingreso neto familiar se
encuentra entre los mil y dos mil nuevos soles. (Estudio de Mercado de la Vivienda Social en la
Ciudad de Cusco – Fondo mi Vivienda).
1.1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

¿Cómo disminuir el déficit de viviendas para el sector C en la ciudad del Cusco - caso de estudio
distrito de San Jerónimo?
1.2. OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN

1.2.1. OBJETIVO GENERAL
Reducir el déficit de viviendas para el sector C en la ciudad del Cusco mediante un proyecto
inmobiliario - caso de estudio distrito de San Jerónimo.
1.2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

 Evaluar la viabilidad financiera del proyecto.
 Desarrollar un proyecto inmobiliario que se adecue a la capacidad adquisitiva del sector
C.
 Mejora de procedimientos constructivos para el sector C.
 Buscar sistemas financieros para su financiamiento.
1.3. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA DEL PROYECTO.

1. Identificar la demanda de vivienda requerida para el sector “C”.
2. Atender la necesidad de vivienda de las familias del sector “C”.
3. El crecimiento demográfico y el incremento de la migración de la población rural hacia la
ciudad, específicamente a la ciudad del Cusco, ha generado una gran demanda de viviendas,
la cual no está siendo cubierta por la oferta del mercado inmobiliario.
13
1.4. ALCANCES Y LIMITACIONES
1.4.1. ALCANCES
El Estudio Abarca el sector C de la ciudad de Cusco - caso de estudio distrito de San Jerónimo.
1.4.2. LIMITACIONES
Según el NSE C de la ciudad del Cusco es limitado para un financiamiento inmobiliario.
Costos elevados para la adquisición de terrenos.
Desactualización de las exigencias, normativas y reglamentos municipales expresados en

zonificación y parámetros urbanísticos.
Poca Disponibilidad de terrenos en el casco urbano de San Jerónimo.
Informabilidad de los clientes del Sector C en gran parte.
Debido a la existencia de viviendas antiguas, no es posible realizar excavaciones profundas sin

una prever trabajos de contingencia en las viviendas aledañas, los cuales incrementarían los
costos de construcción.
14
CAPITULO 2.
2. MARCO TEÓRICO
2.1. ANTECEDENTES.
La economía peruana en la última parte del siglo XIX y primeras décadas del XX, se sustentaba
en la producción agrícola y en la exportación de materias primas tales como el guano, la caña
de azúcar y después el caucho. Paralelamente, las necesidades de la vida moderna llevaron al
desarrollo de una incipiente industria que congregó a un naciente proletariado urbano. (Ruiz,
Manuel. Vivienda Colectiva Estatal en Latinoamérica, 1930-1960. UNIFAUA- INIFAUA) En ese
contexto, en los años veinte, las ciudades se modernizaron -se construyeron grandes avenidas
al estilo haussmaniano y se remodelaron edificios de carácter histórico-; y se construyeron casas
para empleados y obreros -en el caso de Lima, en las localidades del Rímac y en el puerto del
Callao-. En materia de vivienda social, algunas instituciones se encargaron de la construcción,
alquiler y supervisión de la higiene de las viviendas de los sectores de menores recursos. Tal es
el caso de la Beneficencia Pública de Lima, que construyó entre 1928 y 1942, 22 edificios en
barrios periféricos del Centro de Lima. (Quispe Romero et al. (2009) en “El problema de la
vivienda en el Perú, retos y perspectivas”).
Entre 1936 y 1939 el programa de Barrios Obreros patrocinado por la Dirección de Obras
Públicas del Ministerio de Fomento, construyó cuatro conjuntos ubicados en terrenos de zonas
de expansión de la ciudad. Estos conjuntos de viviendas carecieron, no obstante, del
equipamiento necesario y no contaron con un sistema que los integre plenamente a la ciudad.
“La excepción fue el último Barrio Obrero de la Victoria, edificado en 1936 (… que) consideró
viviendas con diferentes distribuciones de acuerdo a las diversas necesidades de las familias
(…) se incluyó por primera vez un campo deportivo que constituyó un invalorable aporte a toda
la comunidad”. (DORICH, Luis. Al rescate de Lima – La Evolución de Lima y sus planes de
desarrollo urbano. SAGSA).
El tema de las barriadas en el Perú es necesario comprenderlo en su especificidad debido a la

cantidad de habitantes que tienen y al fuerte grado de cohesión social que se ha presentado
históricamente en cada una de ellas. “Las “barriadas” son responsables por una parte
considerable del crecimiento urbano del área metropolitana y de la creciente dimensión de las
ciudades peruanas en general.
15
En el caso concreto de Lima allí vive aproximadamente la cuarta parte de la población
“capitalina” en alrededor de 100.000 viviendas construidas fundamentalmente por el esfuerzo
de sus pobladores y sin ayuda económica o técnica de parte del Estado. Debe destacarse el
hecho de que el aporte de los pobladores de “barriadas” a la solución del problema de la
vivienda ha sido comparativamente mucho mayor que el aporte organizado de la sociedad a
través del Estado”. (DELGADO, Carlos. Tres planteamientos en torno a problemas de
urbanización acelerada en áreas metropolitanas: El caso de Lima. Oficina Nacional de
Planeamiento y Urbanismo. Lima).
La construcción de viviendas en nuevos núcleos urbanos, prácticamente aislados de la actividad
productiva, industrial y comercial, no solucionaron los problemas existentes debido
principalmente a que no existía “trabajo” cerca de estos núcleos.
Hacia los primeros años de la década de los sesenta, las políticas públicas de vivienda se
afianzaron en la construcción de vivienda para sectores medios, favoreciendo la presencia de
financieras y constructoras privadas. Paralelamente los sectores populares consolidan las
barriadas y obtienen los servicios básicos, tales como agua y energía eléctrica. Pero sobre todo
es en estas zonas donde el crecimiento urbano de Lima cobra mayor importancia, tanto en área
de terreno como en densidad poblacional. . (Quispe Romero et al. (2009) en “El problema de la
vivienda en el Perú, retos y perspectivas”
En el periodo 1980-1984 se priorizaron habitaciones para la clase media y construyeron

conjuntos habitacionales como: Torres de San Borja con 2405 viviendas, Precursores para 921,
Marbella 300 familias, Pachacamac para 4000, Limatambo 2467, Santa Rosa 4000, Naranjal
2142, en Lima Metropolitana. .(Quispe Romero et al. (2009) en “El problema de la vivienda en
el Perú, retos y perspectivas”
Con la creación del Banco de Materiales, en los ochenta, se inició un periodo de crecimiento
del sector inmobiliario popular. El préstamo en materiales, sobre todo para el mejoramiento de
vivienda fue una de las primeras iniciativas estatales destinada al mejoramiento de la vivienda
de los sectores de bajos recursos. .(Quispe Romero et al. (2009) en “El problema de la vivienda
en el Perú, retos y perspectivas”
A diferencia de la Constitución de 1979, la de 1993 no reconoció el derecho a la vivienda como
una necesidad básica de la persona, y restringió el concepto de políticas públicas. En ese
contexto, el financiamiento para la vivienda estatal priorizó a los sectores medios.
El Banco de Materiales sin embargo siguió prestando apoyo a nivel nacional para la
autoconstrucción, pero en menor escala que en la década anterior. Como consecuencia,
16
empezaron a aparecer instituciones financieras privadas, que no tuvieron éxito debido a las altas
tasas de interés, al bajo nivel de endeudamiento del posible beneficiario, y a las altas tasas de
morosidad que se presentaron. (Quispe Romero et al. (2009) en “El problema de la vivienda en
el Perú, retos y perspectivas”).
En el gobierno militar de la década del 70 el estado peruano establece que la población acceda
a la vivienda, realiza un impulso a la construcción y se crea mediante D.L. N°22591 el Fondo
Nacional de Vivienda (FONAVI) dentro del Banco de Vivienda del Perú y cuyo fin descripto
en su artículo 1°es satisfacer la necesidad de vivienda de los trabajadores en función de sus
ingresos y del desarrollo económico del país. Los recursos financieros que contaría el FONAVI
serían principalmente de la contribución obligatoria de empleadores y trabajadores en planilla
que se les descontaría el 1% de su remuneración de planilla, también estaban obligadas a
contribuir las empresas constructoras que ejecuten programas de viviendas financiadas por el
FONAVI. Para trabajadores independientes deberían aportar el 5% de sus ingresos mensuales.
En el segundo gobierno del Arq. Belaunde el FONAVI fue direccionado para el desarrollo de
viviendas de la clase media donde se enfocaron conjuntos habitacionales en Lima, Arequipa,
Piura. (Meza Parra, 2016).
En las décadas del 2000 el gobierno peruano empieza a tomar medidas importantes para mitigar
la problemática de la vivienda. En el año 2002 crea el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento, siendo una reforma institucional y de política que marcó el inicio de un enfoque
coordinado en el sector, (Britt, 2010).
2.2. POLITICAS SOCIALES

El incremento sostenido del comercio mundial, la disponibilidad de medios tecnológicos para
difundir información y conocimientos y la vigencia de modelos económicos que privilegian la
formación de bloques de países con importantes niveles de integración comercial, económica y
política, nos indican que la globalización es un hecho ineludible del que no pueden sustraerse
países pequeños y de renta media baja como el Perú. El objetivo es conseguir que la
globalización se convierta en una fuerza positiva que nos permita conseguir la mayor cantidad
de beneficios para el país. (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento “Plan Nacional
de Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para Todos").
Pero la globalización implica ser competitivos. Competitividad se define como la capacidad de

un país de alcanzar un crecimiento rápido y sostenido. De acuerdo al Foro Económico Mundial,
para medir la competitividad de una sociedad en su conjunto se utiliza el Índice de
Competitividad para el Crecimiento (ICC) que se compone de tres sub-indicadores: calidad
17
institucional, ambiente macroeconómico y disposición de recursos tecnológicos. Ello quiere
decir que no basta que un país tenga estabilidad macroeconómica, inversión, recursos
materiales, tecnológicos o habilidades empresariales, si al mismo tiempo no tiene una sociedad
institucionalizada. (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento “Plan Nacional de
Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para Todos".
Una sociedad institucionalizada es aquella en la que existe capacidad para procesar las
discrepancias de los diferentes grupos de interés mediante mecanismos predecibles y
legitimados. Es decir, aquélla en que los ciudadanos creen en sus instituciones (convicción
ciudadana) y éstas funcionan de acuerdo a las competencias previamente otorgadas y a las
normas legítimamente aprobadas por la sociedad. (Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento “Plan Nacional de Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para Todos"").
La institucionalización de la sociedad facilita, además, el fortalecimiento de otros factores de

competitividad (como la estabilidad macroeconómica o la inversión empresarial a largo plazo).
Puede afirmarse, en consecuencia, que una sociedad institucionalizada es el prerrequisito básico
para la competitividad de un país. (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento “Plan
Nacional de Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para Todos").
Una vez consolidados los factores de competitividad, es posible alcanzar el crecimiento

sostenido. Ello, sin embargo, no es suficiente para garantizar el bienestar de la sociedad en su
conjunto, condición previa para alcanzar el desarrollo sostenido de un país. (Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento “Plan Nacional de Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para
Todos").
Es aquí donde el Estado cumple un rol de primer orden en la reducción de la desigualdad y de

la pobreza. El crecimiento sostenido de un país, con un marco institucional sólido, puede
generar una recaudación de recursos fiscales creciente y continua que permita desarrollar
políticas de Estado que, por un lado, promuevan la inversión y, por otro, sirvan para reducir la
pobreza y la desigualdad. Estas últimas - las llamadas políticas sociales - reducen los niveles de
conflicto que 18 Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento pueden amenazar a una
sociedad, reforzando su institucionalidad y produciendo lo que puede denominarse el círculo
virtuoso del desarrollo, tal y como se muestra en el grafico siguiente: (Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento “Plan Nacional de Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para Todos").
18
Gráfico 1. Círculo virtuoso del desarrollo
Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento “Plan Nacional de Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda
para Todos".
Dentro de la Constitución Política del Perú del año 1993, en el Capítulo I, artículo 2 inciso 16
indica que “Toda persona tiene derecho a la Propiedad y a la Herencia”. En el Capítulo 3,
articulo 70 indica “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada
por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación
por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la
propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”.
Dentro de las políticas de Estado del Acuerdo Nacional del periodo del presidente Alejandro
Toledo (2001-2006) se plantearon los lineamientos futuros del país, estas políticas están
enmarcadas en 4 ejes (Meza Parra, 2016).
 Democracia y Estado de Derecho
 Equidad y Justicia Social
 Competitividad del País
 Estado eficiente, transparente y descentralizado
El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento crea acciones estratégicas como se

verifica en el grafico 2.
19
Gráfico 2. Acciones estratégicas
Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2017 “Diagnóstico y Perspectivas del Sector
Vivienda”
2.3. SITUACIÓN ACTUAL

El déficit habitacional en el Perú es de 1.1 millones de viviendas 260 mil (déficit cuantitativo)
y 860 mil (déficit cualitativo)
Gráfico 3. Déficit habitacional
Vivienda”
20
Siete de cada diez viviendas se construyen informalmente, lo que genera condiciones de
vivienda inadecuada, precariedad física y legal, e incrementa la vulnerabilidad de los hogares
antes fenómenos naturales. (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2017
“Diagnóstico y Perspectivas del Sector Vivienda”).
Gráfico 4. Informalidad
Vivienda”.
Acciones Estratégicas 2018

META: 81 329 viviendas serán promovidas en su construcción o mejora durante el 2018.
 34 560 BFH (Bono Familiar Habitacional) con financiamiento en el presupuesto 2018.
 1 290 Viviendas Rurales con financiamiento en el presupuesto 2018.
 11 110 Créditos MiVivienda.
 34 450 Bonos urbanos con cargos a transferencias de la Autoridad para la Reconstrucción
con Cambios.
 3 550 viviendas rurales serán concluidas para atender a la población afectada por el
fenómeno del Niño Costero asi como por las heladas y friaje (con cargo a transferencias de
la ARCC). (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2017 “Diagnóstico y
Perspectivas del Sector Vivienda”).
2.3.1. ENTORNO MACROECONÓMICO

El Producto Bruto Interno creció 2 por ciento en junio por el crecimiento de los sectores no
primarios, aunque atenuado por la menor actividad de los sectores primarios. Con ello, el PBI
acumulo un crecimiento de 4,3 por ciento en el primer semestre del año. (BCRP, 2018).
21
Gráfico 5. Crecimiento del Producto Bruto Interno
Fuente: BCRP 2018
El sector no primario creció 3,3 por ciento, reflejo del positivo desempeño de los sectores
servicios, construcción, comercio y una mayor producción manufacturera no primaria; en
cambio el sector primario bajó 1,8 por ciento, por el retroceso de los sectores pesca, minería y
manufacturera primaria. (BCRP, 2018).
22
Tabla 1. Producto Bruto Interno
Fuente: BCRP, 2018
El sector construcción creció 2,2 por ciento en junio debido a la mayor inversión privada y
pública de los gobiernos regionales y locales, lo que reflejo en un mayor avance de obras. El
sector acumulo en el primer semestre un crecimiento de 6,1 por ciento. (BCRP, 2018)
Tabla 2. Sector construcción
Fuente: BCRP, 2018
23
En diciembre de 2017, de acuerdo con la información que mensualmente publica el Instituto
Nacional de Estadística e Informática – INEI, la actividad constructora registró un incremento
de 6.62% respecto al mismo mes del año anterior (grafico 6). Este crecimiento es el segundo
más alto alcanzado en los últimos cinco años y cercano al obtenido en diciembre del 2014. Es
importante señalar, además, que es la primera vez desde el año 2013, que el desempeño del PBI
de la construcción de este mes supera al del PBI global; en este caso por una proporción de 5 a
1.
Gráfico 6. PBI global y PBI de la construcción: 2013 – 2017 (periodo: diciembre)
2.3.2. ENTORNO SOCIOECONÓMICO

Los niveles socioeconómicos en el Perú han ido cambiando, luego del crecimiento económico,
la Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados APEIM ha venido realizando
año tras año la evolución de los niveles socioeconómicos en el Perú, donde se observa en el
gráfico 7 la evolución del crecimiento y reducción de los niveles NSE B, C, D entre los años
2007 y 2017 en Perú Urbano, donde se muestra que el NSE B en el 2005 se consideraba un 5%
para el 2007 se incrementó a un 16.2%, para nuestra investigación se observa que el NSE C en
el 2005 se encontraba alrededor de un 15% y para el 2017 se encuentra en un 33.2%, como se
explica párrafos arriba; hubo una descenso en el crecimiento económico del país, esto no ha
impedido que los sectores intermedios crezcan.
24
Gráfico 7. Evolución de los NSE en el Perú urbano entre 2007 y 2017
Fuente APEIM – ENAHO 2017
De acuerdo al informe del APEIM sobre los Niveles Socioeconómicos del 2017 la distribución
de hogares por departamento en el sector Urbano por niveles socioeconómicos es el siguiente:
Tabla 3: Distribución de hogares según NSE 2017
Fuente: APEIM2017-ENAHO 2016
La tabla muestra un NSE de 25% de la población de la Ciudad del Cusco.
La población Económicamente Activa para el 2016 según el INEI en el Perú es de

16’903,700.000 habitantes, de los cuales según el ámbito geográfico para el departamento del
25
Cusco es de 761,600 mil habitantes se encuentra en situación de economía activa, tal como se
muestra en la Tabla 4.
Tabla 4: Población económicamente activa 2007-2016 INEI

POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA, SEGÚN ÁMBITO GEOGRÁFICO, 2007-2016
(Miles de personas )
Ámbito geográfico 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Total 14 907.2 15 156.8 15 451.3 15 738.1 15 948.8 16 143.1 16 326.5 16 396.4 16 498.4 16 903.7
Área de residencia
Urbana 10 688.0 10 961.3 11 241.7 11 591.1 11 852.8 12 115.1 12 345.2 12 436.4 12 584.1 13 066.1
Rural 4 219.2 4 195.6 4 209.7 4 147.0 4 096.0 4 028.0 3 981.3 3 960.0 3 914.3 3 837.6
Región natural
Costa 8 013.1 8 140.1 8 339.8 8 550.6 8 639.1 8 854.0 8 889.0 8 888.9 8 984.1 9 331.7
Sierra 4 960.3 5 074.0 5 147.1 5 178.5 5 255.9 5 214.8 5 346.4 5 388.2 5 423.0 5 420.8
Selv a 1 933.8 1 942.7 1 964.5 2 009.0 2 053.8 2 074.3 2 091.1 2 119.2 2 091.3 2 151.2
Departamento
Amazonas 219.9 218.9 223.2 228.3 231.9 225.5 230.1 227.4 229.7 236.0
Áncash 572.4 593.3 587.6 590.5 592.2 607.7 602.6 627.5 625.6 630.5
Apurímac 232.6 238.7 228.5 237.2 244.3 246.2 254.2 257.6 267.1 262.2
Arequipa 642.2 618.6 636.6 649.3 669.7 660.7 698.8 700.2 693.1 691.1
Ay acucho 320.1 329.9 325.4 334.1 341.1 333.7 352.6 365.4 361.1 365.9
Cajamarca 811.9 842.7 832.7 814.6 819.9 778.4 814.2 815.1 823.3 846.9
Callao 476.3 480.2 496.0 506.6 517.5 521.4 526.1 535.9 538.1 562.5
Cusco 677.0 712.1 731.6 711.5 736.1 749.1 760.3 757.4 765.9 761.6
Huancav elica 229.7 232.2 237.1 234.9 248.3 254.4 254.8 262.7 257.4 262.0
Huánuco 415.3 423.8 433.1 437.9 441.2 444.9 452.5 459.7 468.8 463.1
Ica 363.5 376.9 388.8 395.2 405.9 415.5 418.1 417.6 400.9 421.2
Junín 635.4 669.8 668.2 688.4 699.7 695.2 695.9 707.5 719.6 735.2
La Libertad 830.2 837.0 902.9 925.0 909.0 947.9 942.7 954.5 952.6 978.2
Lambay eque 605.5 610.4 632.1 638.1 633.8 636.1 647.9 630.6 635.7 653.7
Prov incia de Lima 1/ 4 106.3 4 238.8 4 286.2 4 433.2 4 509.4 4 621.7 4 600.8 4 585.4 4 693.3 4 884.3
Región Lima 2/ 463.2 453.2 472.9 459.4 479.8 486.4 477.7 476.9 489.7 503.4
Loreto 478.4 456.9 464.4 471.2 479.6 500.7 516.9 506.4 507.7 515.4
Madre de Dios 63.6 66.1 68.2 70.6 70.9 74.3 76.9 77.7 80.6 80.1
Moquegua 98.2 93.0 96.7 99.1 100.1 103.9 105.9 104.6 103.6 107.0
Pasco 136.8 133.7 153.3 154.1 155.1 158.8 160.9 157.4 160.4 167.0
Piura 875.8 857.8 893.3 900.7 875.1 898.0 917.6 920.7 913.1 923.2
Puno 731.0 738.8 749.5 772.6 783.0 783.6 803.4 817.4 802.0 795.9
San Martín 403.9 401.6 405.4 426.1 438.6 425.4 437.0 440.0 426.4 454.1
Tacna 163.1 172.1 168.4 176.1 178.1 179.2 180.2 182.8 180.2 189.5
Tumbes 124.2 120.7 121.6 127.3 128.1 129.3 130.7 130.3 129.3 133.4
Ucay ali 230.5 239.5 247.5 256.2 260.6 265.2 267.6 277.8 273.4 280.4
1/ Co mprende lo s 43 distrito s que co nfo rman la pro vincia de Lima.

2/ Co mprende las pro vincias de: B arranca, Cajatambo , Canta, Cañete, Huaral, Huaro chiri, Huaura, Oyó n y Yauyo s.
F ue nt e : Ins t it ut o N a c io na l de E s t a dí s t ic a e Inf o rm á t ic a - E nc ue s t a N a c io na l de H o ga re s .
De acuerdo al APEIM 2017 el perfil de hogares por NSE para el Perú Urbano indica que el
NSE C el 13.2% reside en una vivienda alquilada, y el 4.6% tiene la vivienda propia, pero por
invasión, ósea en situación ilegal, como se muestra en la Tabla 5
26
Tabla 5: Perfil de hogares según el NSE 2017-Peru Urbano
Fuente: APEIM 2017-ENAHO 2016
Así mismo de acuerdo a los datos del APEIM los ingresos y gastos según el 2017 por nivel
socioeconómicos para Perú Urbano el nivel NSE C tiene un promedio general de ingreso
familiar mensual de S/. 4,061 y un promedio general de gasto familiar mensual de S/. 3,014,
esto quiere decir que tiene una familia del NSE C; tiene una capacidad promedio de ahorro
mensual de S/. 1,047, como se muestra en la Tabla 6
Tabla 6: Ingresos y gastos según el NSE 2017-Peru Urbano
Fuente: APEIM 2017-ENAHO 2016
27
2.4. ENTORNO ACTUAL DEL SECTOR INMOBILIARIO
2.4.1. ENTORNO INMOBILIARIO
De acuerdo con la información proporcionada por los promotores inmobiliarios, la venta de
viviendas en unidades creció 2.36% en el último bimestre del 2017, respecto al mismo periodo
del año anterior (gráfico 8), siendo los segmentos de MiVivienda (2.50%) y la vivienda no
social (2.45%), los que registraron una mayor alza. Las ventas del programa Techo Propio
registraron un menor crecimiento.
Gráfico 8. Situación real sobre el nivel de ventas de viviendas (en unidades), por segmento (sexto
bimestre 2017 vs sexto bienestar 2016 - %)
Fuente: CAPECO, 2018
En la gráfico 9 se observa que, el 57% de los promotores inmobiliarios indicó que sus ventas
crecieron en el último bimestre del 2017 respecto a similar periodo del año anterior, siendo esta
tendencia más pronunciada en el segmento MiVivienda (79%) y en el Programa Techo Propio
(63%), que en el de la vivienda no social (45%). En este último segmento, sin embargo, para el
37% de empresas sus ventas crecieron en más del 5%, por encima de la proporción presentada
en el de MiVivienda (25%) y en el de Techo Propio (11%). En general, el 29% de los
promotores inmobiliarios reportó un crecimiento superior al 5% en sus ventas en el último
bimestre del 2017.
28
Gráfico 9. Situación real sobre el nivel de ventas de viviendas (en unidades), por segmento, por
rango (sexto bimestre 2017 vs sexto bienestar 2016 - %)
No obstante haber concluido en alza, el aumento de las ventas (en unidades) reportado por los
promotores inmobiliarios estuvo por debajo del que esperaban alcanzar, de acuerdo a lo
registrado en la medición del IEF efectuada en noviembre del 2017 (gráfico 10). En términos
generales, se estimaba un incremento de 4.85%, pero este solo llegó a 2.0% al cierre del año.
La mayor caída se registra en el caso de la venta de vivienda no social, que apenas creció en
1.05%, frente al 5.35% esperado. Las ventas vinculadas a MiVivienda y Techo Propio, también
estuvieron por debajo de las estimadas, pero en ambos casos la caída fue menor y se ubicaron
por encima del promedio general alcanzado al finalizar el año.
Gráfico 10. Situación esperada y real sobre la variación del nivel de ventas de viviendas (en
unidades) en el 2017, respecto al 2016, por segmento. (%)
Fuente: CAPECO -2018
29
De acuerdo con el censo de obras en el año del 2012 se registró una actividad edificadora total
de 299,109 m2, de los cuales 192,756 m2 (64.44%) son para viviendas (CAPECO, 2013).
La oferta de vivienda en el 2012 para la ciudad del Cusco la venta de 561 departamentos, de
los cuales la oferta de vivienda se distribuye en 11 de los 20 rangos establecidos produciéndose
mayoritariamente en los rangos de precios intermedios (entre US$ 30,001 a US$ 80,000) con
334 unidades que representa el 59.54% y 24,167 m2, (CAPECO,2013).
La oferta de departamentos se distribuye en los cinco sectores urbanos de la ciudad del Cusco;
se observa que la mayor parte de departamentos ofertados se encuentran en el distrito de San
Sebastián con 240 unidades. En la zona de estudio de la presente investigación se observa que
en el distrito de San Jerónimo hay una oferta de 80 unidades con 7 proyectos inmobiliarios,
(CAPECO, 2013).
Para el 2012 los valores máximos y mínimos de las unidades de viviendas multifamiliares
(departamentos) se observa que en el distrito de San Jerónimo se tiene US$160,000 a US$
50,590, de los cuales se tienen departamentos entre 170 m2 a 74 m2. De la ciudad del Cusco en
el distrito de San Jerónimo la oferta total de departamentos según metros cuadrados construidos
viene a ser el 17.6%, (CAPECO, 2013).
De la demanda de vivienda efectiva para el 2012 en la Ciudad del Cusco se estima en 23,209
hogares, donde el estrato socioeconómico medio bajo que equivalente al NSE C es de 12,729
hogares representa el 54.85%, donde la mayor demanda según rangos de precios corresponde a
precios inferiores a US$ 20,000 que representa al 84,21%, (CAPECO, 2013).
Para el distrito de San Jerónimo los departamentos ofertados se registran en las urbanizaciones
de Larapa Grande, Aprovite y Miraflores. Así mismo las edificaciones no comercializables
registradas figuran construcciones de viviendas multifamiliares para arriendo y uso propio de
urbanizaciones María Angola, Larapa Grande, Santa María, Triunfadores, Jardines,
(CAPECO,2013).
2.4.2. ENTORNO HIPOTECARIO

El desarrollo del mercado hipotecario posee un rol fundamental en las políticas habitacionales
del Estado, porque permite el financiamiento del gasto en vivienda a largo plazo. Este mercado
adhiere el sector privado a las políticas de vivienda y posibilita el acceso a un financiamiento
para la adquisición, ampliación, construcción, remodelación y equipamiento de vivienda.
30
Esta sección tiene como objetivo dar a conocer el comportamiento del mercado hipotecario,
centrándose en la evolución del mercado de los productos MIVIVIENDA1. Con el fin de
realizar un análisis pertinente sobre el desarrollo de los productos MIVIVIENDA y los créditos
hipotecarios en general; se ha delimitado esta última categoría dentro del rango de valor de
productos MIVIVIENDA. (Fondo MiVivienda, 2010- Estudio de Mercado de la Vivienda
Social en Cusco).
Es a partir del mes de mayo del 2003, que se inicia la colocación de los productos
MIVIVIENDA en la región. En los años siguientes hasta el 2004, la colocación de créditos fue
exclusivamente de Créditos MIVIVIENDA. A partir del año 2005, se inicia la diversificación
de las colocaciones de créditos, colocándose Crédito complementario Techo Propio, Crédito
MIVIVIENDA y Crédito Proyecto Mi HOGAR. (Fondo MiVivienda, 2010 - Estudio de
Mercado de la Vivienda Social en Cusco).
Gráfico 11: Deudores de créditos hipotecarios (CH)1/ y productos MiVivienda (PMV)
Fuente: Fondo MiVivienda, 2010 - Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Cusco
En el gráfico 11 se observa que, el número de créditos acumulados de MIVIVIENDA presenta

una evolución creciente con una tasa promedio anual de 20,9% hasta el 2008. También se puede
ver que el acumulado al 2008 es 603 créditos hipotecarios, que evidencia la tendencia de
crecimiento. A marzo de 2009, la participación de los productos MIVIVIENDA en el total de
créditos hipotecarios es de 56%, cifra importante; aunque no como la obtenida en el año 2007
(63,6%). (Fondo MiVivienda, 2010 - Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Cusco).
Respecto al número de deudores hipotecarios totales, también tuvo una tendencia ascendente.
La tasa de crecimiento promedio anual de éstos en el periodo 2002 – 2008 fue 14,7%.
31
Asimismo, teniendo en cuenta el número de deudores hipotecarios sin considerar los productos
MIVIVIENDA (CH sin PMV), se obtiene, que estos crecieron a una tasa promedio anual de
9,5% durante el periodo 2002 – 2008. (Fondo MiVivienda, 2010 - Estudio de Mercado de la
Vivienda Social en Cusco).
Gráfico 12: Productos MiVivienda (PMV) y saldo de créditos hipotecarios (CH)1
Fuente: Fondo MiVivienda ,2010- Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Cusco
Por otra parte, los créditos de los productos MIVIVIENDA medidos en miles de nuevos soles,
durante el periodo 2002-2008, se han incrementado a una tasa promedio anual de 23,7%,
mientras que los créditos hipotecarios totales lograron alcanzar una tasa de 14,4%. Además, si
a los créditos hipotecarios totales se les resta los créditos desembolsados por el Fondo
MIVIVIENDA, se obtiene una tasa de crecimiento anual promedio de 11,7%. Estas cifras
reflejan un marcado crecimiento y confianza en los productos MIVIVIENDA. Así, la
participación de los productos MIVIVIENDA fue de 28,9% al primer trimestre de 2009. No
obstante, se espera que las colocaciones logren alcanzar o superar la participación obtenida en
el año 2007 (33,8%). (Fondo MiVivienda, 2010- Estudio de Mercado de la Vivienda Social en
Cusco).
En cuanto a la colocación de créditos hipotecarios del Fondo MiVivienda, durante el primer

bimestre del 2018, avanzó en 24.9% respecto de similar periodo de 2017 (Grafico 13), resultado
acorde con el incremento registrado en el sector construcción en el primer bimestre del año
(7.88%). [CAPECO 2018]
32
Gráfico 13. Colocación de créditos hipotecarios 2016 – 2018 (evaluación mensual)
Este interesante resultado, sin embargo, debe ponerse en el contexto de una tendencia que viene
en caída desde el 2013 (Grafico 14). Luego de una considerable expansión entre 2007 y 2013;
el nivel de colocaciones descendió paulatinamente en los últimos cuatro años (con retrocesos
porcentuales de 18.13%, 15.65%, 11.09% y 12.14% en los años 2014, 2015, 2016 y 2017
consecutivamente).
Gráfico 14: Colocación de créditos hipotecarios: 1999 – 2017 (evolución anual)
33
Lima concentra el 60.4% de las colocaciones del FMV, acumulando 78,080 operaciones
(gráfico 15), seguida a lo lejos por Ica con 10,156 (7.89%), La Libertad con un acumulado de
7,766 (6.03%), Arequipa con 6,190 (4.81%) y Lambayeque con 6,158 (4.78%).
Gráfico 15: Desembolsos de productos mi vivienda, según departamento (al 28 de febrero de

2018)
Entre los departamentos con el mayor número de BFH otorgados (gráfico 16) se encuentra Ica
con 70,751 (25.08%), seguido por La Libertad con 49,541 (17.56%), Piura con un acumulado
de 33,012 (11.7%), Lima con 31,268 (11.08%) y San Martín con 22,859 (8.10%). Los primeros
cinco departamentos concentran el 73.52% de BFH otorgados.
34
Gráfico 16: Desembolsos de bonos familiares habitacionales, según departamento (2013-2018
febrero)
35
CAPITULO 3.
3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1. ESTUDIO DE MERCADO
El estudio de mercado es un proceso sistemático de recolección y análisis de datos e
información acerca de los clientes, competidores y el mercado. Sus usos incluyen ayudar a crear
un plan de negocios, lanzar un nuevo producto o servicio, mejorar productos o servicios
existentes y expandirse a nuevos mercados.
El estudio de mercado puede ser utilizado para determinar que porción de la población comprará
un producto o servicio, basado en variables como el género, la edad, ubicación y nivel de
ingresos.
Los datos con los que se trabajó la tesis fueron, las encuestas e informaciones obtenidas del
lugar de estudio, como también se tomaron datos del INEI (Censo 2007), “El mercado de
Edificaciones Urbanas en la provincia del Cusco (I Estudio año 2013)”, “Estudio del mercado
de la vivienda social en la ciudad del Cusco (Fondo MiVivienda 2010)”.
Según “El mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia del Cusco (I Estudio año 2013)”
de CAPECO, indica el número de departamentos vendidos y número de proyectos por sector
urbano, se aprecia en la siguiente tabla y gráfico datos del distrito de San Jerónimo.
Tabla 7. Departamentos vendidos y número de proyectos por sector urbano
Promedio de unidades por

Distrito Numero de Unidades Numero de Proyectos
proyecto
Cusco 173 15 11.5
San Jerónimo 64 8 8.0
San Sebastian 130 6 21.7
Santiago 28 4 7.0
Wanchaq 154 13 11.8
Total 549 46 11.9
Fuente. "El mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia del Cusco (I Estudio año 2013)" CAPECO
36
Gráfico 17. Departamentos vendidos y número de proyectos por sector urbano.
La siguiente tabla y gráfico indica el rango de áreas por departamentos vendidos por sector
urbano, se aprecia datos del distrito de San Jerónimo.
Tabla 8. Rangos de áreas por departamentos vendidos por sector urbano.
Distrito Area Máxima (m2) Area Mínima (m2) Area Promedio (m2)
Cusco 300 38 101
San Jerónimo 152 67 105
San Sebastian 160 48 82
Santiago 205 65 105
Wanchaq 151 66 87
Total 300 38 93
Gráfico 18. Rangos de áreas por departamentos vendidos por sector urbano.
Fuente. "El mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia del Cusco (I Estudio año 2013)" CAPECO.
37
“El mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia del Cusco (I Estudio año 2013)” de
CAPECO, la tabla y gráfico indica el rango de precios por departamentos, vendidos por sector
urbano donde se aprecia datos del distrito de San Jerónimo.
Tabla 9. Rangos de precio por departamentos vendidos por sector urbano.
Precio Promedio Ponderado

Distrito Precio Máximo (US$) Precio Mínimo (US$)
(US$)
Cusco 320,000 37,692 114,449.0
San Jerónimo 150,000 50,690 88,705.0
San Sebastian 112,000 36,538 56,736.0
Santiago 232,675 60,450 119,616.0
Wanchaq 218,950 63,000 93,551.0
Total 320,000 36,538 92,183.0
Gráfico 19. Rangos de precio por departamentos vendidos por sector urbano.
3.2. ANÁLISIS DEL CONSUMIDOR

El análisis del consumidor está referido a determinar las necesidades, gustos, deseos,
preferencias, comportamientos de compra y demás características de los clientes potenciales
que conforman nuestro mercado objetivo, de tal manera tomar decisiones o diseñar estrategias
que permitan atenderlo de la mejor manera posible.
El proyecto de viviendas Condominio de Multifamiliar “Residencial Las Intimpas”, de acuerdo

a la información obtenida según datos de los consumidores son, las características del producto
38
y al precio ofertado, estas dos variables son las más relevantes a la hora de toma de decisiones;
por lo cual se propone un producto, que cubra las necesidades y cumpla con los gustos y
preferencias de los posibles clientes, de tal manera hacerlo accesible de acuerdo a la capacidad
económica del cliente.
3.3. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

En este ítem identificaremos y analizaremos las capacidades, estrategias, ventajas competitivas
y demás características de la competencia en lo referente a ofertas de productos similares a los
que nuestro proyecto pretende ofrecer; de tal manera que nos ayude a tomar decisiones y diseñar
estrategias que permitan competir de la mejor manera.
Para nuestro proyecto se ha realizado un monitoreo de las ofertas de vivienda similares ubicadas
dentro del ámbito de influencia del proyecto; identificando las empresas competidoras, las
características principales del producto como son área y precios de venta ofertados.
Tabla 10. Ofertas de productos similares de la competencia

Area x Dpto. Precio x m2 Precio x m2
Promotor Proyecto Ubicación (Zona) Ubicación (Distrito) Nro Niveles Costo (US$)
(m2) (US$) (S/.) (t.c. 3.20)
PROCASA RESIDENCIAL TORRE DEL ANGEL TUPAC AMARU San Sebastian 8vo 62.87 57,300.00 911.40 2,916.49
GRUPO DEGOL SAC RESIDENCIAL TORRE ALTAMIRA LARAPA San Jerónimo 8vo 96.00 94,000.00 979.17 3,133.33
GRUPO DEGOL SAC RESIDENCIAL TORRE ALTAMIRA LARAPA San Jerónimo 8vo 103.00 101,000.00 980.58 3,137.86
JERGO CONSTRUCTORA RESIDENCIAL TORRES DEL SOL 2 LARAPA San Jerónimo 8vo 67.00 54,000.00 805.97 2,579.10
IFC GRUPO EMPRESARIAL RESIDENCIAL FIRENZE LARAPA San Jerónimo 7mo 41.00 36,000.00 878.05 2,809.76
Fuente. Planteamiento para la disminución del déficit de vivienda para el NSE C en la ciudad del Cusco: Caso de
estudio condominio de multifamiliar “residencial santa María” ubicado en el distrito de San Jerónimo Cusco. -
Chipana Molina, Yimmy J., Sotomayor Bragagnini, Marco, Osorio Carrasco, César R
Como se puede apreciar en la tabla 10, la oferta de departamentos en condominio en la zona de

influencia del proyecto (límites entre distritos de San Jerónimo y San Sebastián), tiene un valor
máximo de US$ 980.58 x m2 y un valor mínimo de US$ 794.59 x m2, para áreas de 103.00 m2
como máximo y de 41.00 m2 como mínimo.
La principal ventaja competitiva de estos proyectos que ofrecen la competencia, radica en la

ubicación de los departamentos que están en una zona residencial, de ubicación estratégica
39
cercana a agentes bancarios, supermercados, instituciones educativas privadas, clínicas de
salud, universidad, parques y centros comerciales; además de que ofrecen productos con
acabados que incluyen en su gran mayoría reposteros de cocina, roperos empotrados,
estacionamientos (a costo adicional) y áreas comunes.
Sin embargo por los costos de los departamentos ofrecidos (a excepción del de 41.00 m2),
estarían fuera del alcance de los clientes del mercado, objetivo de nuestro proyecto (nivel socio
económico C), ya que por los ingresos familiares mensuales, las tasas efectivas anuales de los
créditos hipotecarios (mínimo de 9.5%); el monto máximo financiado por la entidades bancarias
y el porcentaje de adelanto mínimo, estos no calificarían (según simulación de crédito
hipotecario del Banco de la Nación). (Planteamiento para la disminución del déficit de vivienda para el
NSE C en la ciudad del Cusco: Caso de estudio condominio de multifamiliar “residencial santa María” ubicado en
el distrito de San Jerónimo Cusco. -Chipana Molina, Yimmy J., Sotomayor Bragagnini, Marco, Osorio Carrasco,
César R.)
3.4. ANÁLISIS DE LAS OFERTAS DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Según la Asociación de Bancos del Perú (ASBANC), el número de créditos hipotecarios a nivel
nacional entregados en el periodo febrero del 2017 a enero del 2018, muestra una clara
tendencia ascendente desde el año pasado, ya que se entregaron 30,908 créditos hipotecarios,
cifra superior en 9.82% en relación al periodo febrero 2016 a enero 2017.
Los factores que han ayudado al incremento tanto en monto como en número de los créditos
hipotecarios son las mejores expectativas de crecimiento de la economía, así como las menores
tasas de interés existentes en el mercado (las más bajas desde que se tiene registro).
Otro factor importante es que los precios de los inmuebles muestran cierta estabilidad desde el
2do semestre del 2017, pero el factor más incidente que favoreció este crecimiento es sin duda
la medida, que permite a los trabajadores disponer del 25% de sus fondos de AFP para ser
utilizado como cuota inicial de un crédito hipotecario.
Otro factor importante que ha impulsado el acceso a créditos hipotecarios de vivienda son los
programas sociales como los créditos MiVivienda que actualmente el estado promueve, que
son créditos financiados por las instituciones intermediarias (IFI) con recursos del Fondo
MiVivienda a favor de los beneficiarios que cumplan los requisitos que establece el FMV.
Actualmente créditos MiVivienda está conformado por: Nuevo Crédito MiVivienda, Mi
Construcción, Financiamiento complementario Techo Propio, Mi Casa Mas y Mi Terreno.
40
El programa que se adapta a nuestro proyecto es el de Nuevo Crédito Mivivienda, otorgado en
soles, con tasa fija, plazo de financiamiento de diez a veinte años y una cuota inicial mínima de
10% que financia la compra de viviendas terminadas o en cualquier etapa de construcción; la
construcción en terreno propio o sobre aires independizados y el mejoramiento de vivienda,
cuyo valor sea desde 14 UIT (S/. 58,100.00) hasta 100 UIT (S/. 415,000.00).
Para acceder a este crédito hipotecario MiVivienda, se debe reunir las siguientes condiciones:
 Ser mayor de edad (independientemente del estado civil)
 Ser calificado por una entidad financiera a través de la cual se realizará el préstamo
 El FMV se podrá financiar como máximo 2 veces, para ello no se deberá tener ningún crédito
pendiente de pago con el FMV, este requisito aplica a cónyuge o conviviente.
 No ser propietario o co propietario de otra vivienda a nivel nacional, este requisito aplica
también al cónyuge, conviviente legalmente reconocido, o hijos menores de edad.
 Se debe contar con una cuota inicial mínima del 10% del valor de la vivienda a comprar.
Al acceder al nuevo crédito Mivivienda, se puede acceder al Bono del Buen Pagador (BBP)
hasta un monto máximo de S/. 17,000.00 y así incrementar la cuota inicial y el préstamo será
menor. Los BBP a los cuales se puede acceder están en función al monto del inmueble que
se desea adquirir, de acuerdo con el detalle de la tabla siguiente.
Tabla 11. Valor de Bonos de buen pagador del nuevo crédito MiVivienda
Valor de la vivienda (S/.)

Valor del BBP (S/.)
Desde Hasta
S/. 58,100.00 S/. 83,000.00 S/. 17,000.00
S/. 83,000.00 S/. 124,500.00 S/. 14,000.00
S/. 124,500.00 S/. 207,500.00 S/. 12,500.00
S/. 207,500.00 S/. 307,400.00 S/. 6,000.00
Fuente. Fondo MiVivienda
Según el boletín estadístico del fondo MiVivienda (Oct. 2017), mediante este crédito
MiVivienda en todas sus distintas modalidades, a nivel nacional, desde el año 1999 a octubre
del 2017 ha beneficiado a las familias con 126,161 productos de vivienda y con desembolsos
hasta S/. 11’042,332, siendo las viviendas adquiridas mediante el Nuevo Crédito MiVivienda
41
en un total de 69,369 viviendas desde el año 2009 a octubre del 2017, con un desembolso total
de S/. 7’719,525.84.
Sin embargo, en el Cusco, el acceso a estos créditos MiVivienda en todas sus distintas
modalidades desde el año 1999 a octubre del 2017 solo ha beneficiado con 1,141 productos de
vivienda (0.90% a nivel nacional); siendo las viviendas adquiridas mediante el Nuevo Crédito
MiVivienda un total de 514 viviendas (0.74% a nivel nacional).
Este porcentaje tan bajo de acceso a vivienda a través de estos programas en la región Cusco,
según Gerardo Freiberg Puente (Ex Gerente General del Fondo MiVivienda 2014), se debe a
que las municipalidades distritales y provinciales no facilitan los trámites para sanear terrenos
ni facilitar construcciones.
Otra razón según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), es que los departamentos
ofrecidos en el mercado del Cusco son los segundos más caros a nivel nacional (después de
Lima), con promedios de costos de departamento de US$ 82,000.00 por departamento de 86.00
m2, debido en mayor razón al costo bastante caro de los terrenos en la zona urbana de la
provincia del Cusco.
Con respecto al acceso de créditos hipotecarios para vivienda en la región Cusco, actualmente
las distintas entidades financieras ofrecen créditos que varían de acuerdo a la evaluación de
cada cliente, al valor del inmueble, de acuerdo al plazo de pago y al valor de la cuota inicial,
sin embargo, las tasas de interés efectivas anuales (TEA) fluctúan entre 9.5% hasta 17.00%.
El proyecto de vivienda Condominio de Multifamiliar “Residencial Las Intimas” pretenden

considerar departamentos de 46.20 a 48.23 m2, con un valor del inmueble promedio de S/.
188104.56 y una cuota inicial del 20% del valor del inmueble; se ha simulado créditos
hipotecarios en las distintas entidades financieras las cuales han determinado las siguientes
Tasas Efectivas Anuales (TEA) y las cuotas fijas mensuales.
42
Tabla 12. Simulación de créditos hipotecarios con tasas de interés efectiva anual de entidades
financieras – Cusco
Ingreso
Valor del Cuota Inicial Plazo de Cuota Financiamiento
Entidad Financiera Máximo TEA (%) Tipo de Credito
inmueble (S/.) (%) credito (años) Mensual (S/.) hasta
familiar (S/.)
Banco de la Nación 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 9.50% 1,326.47 Credito Hipotecario Vivienda 85%
Banco de Credito del Perú 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 14.63% 1,790.61 Credito Hipotecario Tasa Fija 90%
BBVA Banco Continental 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 13.50% 1,685.76 Prestamo Hipotecario Flexible 90%
Scotiabank 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 16.29% 1,946.44 Hipotecario Tasa Fija Bien Futuro 90%
Interbank 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 15.76% 1,896.49 Credito Hipotecario 90%
Caja Arequipa 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 14.47% 1,775.70 Credito Hipotecario para Vivienda 100%
Caja Cusco 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 15.18% 1,842.03 Casa Facil 100%
Caja Tacna 182,850.00 20.00% 20 4,400.00 17.00% 2,013.60 Casa Plus 100%
Fuente. Planteamiento para la disminución del déficit de vivienda para el NSE C en la ciudad del Cusco: Caso de
estudio condominio de multifamiliar “residencial santa María” ubicado en el distrito de San Jerónimo Cusco. -
Chipana Molina, Yimmy J., Sotomayor Bragagnini, Marco, Osorio Carrasco, César R.
Como se puede apreciar de la tabla 11 el porcentaje de financiamiento del préstamo varía de

acuerdo a la entidad financiera (desde 85% al 100%), determinando las posibles cuotas
mensuales a un plazo de pago de 20 años, cuotas que podrían reducirse para ciertos clientes
accediendo a los bonos de buen pagador BBP del Nuevo Crédito Mivivienda que según la tabla
10 sería de S/. 12,500.00 además de la posibilidad de que el propietario acceda al retiro del 25%
de sus aportes de AFP. ( Planteamiento para la disminución del déficit de vivienda para el NSE
C en la ciudad del Cusco: caso de estudio condominio de multifamiliar “residencial santa
María” ubicado en el distrito de San Jerónimo Cusco. -Chipana Molina, Yimmy J., Sotomayor
Bragagnini, Marco, Osorio Carrasco, César R.)
3.5. DEMANDA
3.5.1. DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA
La demanda efectiva para el año 2012 asciende a 23,209 hogares, distribuidos en tres estratos
socioeconómicos. El estrato socioeconómico medio bajo es el que presenta la mayor demanda
efectiva con 12,729 hogares, seguidos de los estratos medio y medio alto con 7,784 y 2,696
hogares respectivamente en la región de Cusco.
43
Tabla 13. Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato
socioeconómico.
Estrato
Precio de la vivienda Total
(US$) Medio Alto Medio Medio Bajo
Nro Hogares Nro Hogares Nro Hogares Nro Hogares
Mas de 40,000 278 406 0 684
30,001 a 40,000 317 811 0 1,128
20,001 a 30,000 635 1,217 0 1,852
10,001 a 20,000 753 2,027 3,527 6,307
5,001 a 10,000 238 1,621 3,681 5,540
Hasta 5,000 475 1,702 5,521 7,698
Total 2,696 7,784 12,729 23,209
Gráfico 20. Demanda efectiva de vivienda según rango de precios
Gráfico 21. Demanda efectiva de vivienda según rango de precios
44
3.5.2. DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDA
La demanda insatisfecha se establece con base en la relación que existe entre el número de
hogares demandantes de vivienda y las unidades habitacionales disponibles en el mercado
(oferta inmediata).
Como se verifica en la tabla 14 se cuenta para el año 2012, con 22,648 de los 23,209 hogares
demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de
edificaciones urbanas del departamento del Cusco; corresponde al 97.58% del total de hogares
considerados como demandantes efectivos de vivienda.
Tabla 14. Demanda insatisfecha según precio de la vivienda
Demanda Demanda Particip. Por

Precio de la vivienda Oferta Inmediata
Efectiva Insatisfecha Rango
(US$)
Nro Hogares Nro Hogares Nro Hogares (%)
Mas de 40,000 684 550 134 0.59%
30,001 a 40,000 1,128 11 1,117 4.93%
20,001 a 30,000 1,852 0 1,852 8.18%
10,001 a 20,000 6,307 0 6,307 27.85%
5,001 a 10,000 5,540 0 5,540 24.46%
Hasta 5,000 7,698 0 7,698 33.99%
Total 23,209 561 22,648 100.00%
Gráfico 22. Demanda insatisfecha de vivienda según precio de la vivienda
45
3.6. LA OFERTA
La oferta inmobiliaria se pude definir como la cantidad y calidad de inmuebles que un
propietario vendedor está dispuesto y puede vender en el mercado a un precio y un periodo de
tiempo determinado para satisfacer necesidades y deseos de los consumidores (clientes).
Según al estudio realizado de “El mercado de edificaciones urbanas en la provincia del Cusco
2013”, de acuerdo a los resultados del censo de obras realizado en octubre del 2012 se tuvo una
oferta total de 51,228 m2 de edificaciones, donde las destinadas a vivienda representan el
93.82% (48,064.00 m2). Esta área edificada de 48,064.00 m2 destinada a vivienda, el 100%
representa oferta de departamentos, con un total de 561 unidades ofertadas en los cinco distritos
urbanos de la provincia, con lo cual se tiene un promedio de área por departamento ofertado de
85.66 m2.
Tabla 15. Oferta total de departamentos según precios
Oferta de
Precio de la vivienda (US$) departamentos
(Und)
Mas de 500,000 0
300,001 a 500,000 1
250,001 a 300,000 0
200,001 a 250,000 3
150,001 a 200,000 25
120,001 a 150,000 51
100,001 a 120,000 50
80,001 a 100,000 97
70,001 a 80,000 90
60,001 a 70,000 89
50,001 a 60,000 78
40,001 a 50,000 66
30,001 a 40,000 11
25,001 a 30,000 0
20,001 a 25,000 0
15,001 a 20,000 0
10,001 a 15,000 0
8,001 a 10,000 0
4,001 a 8,000 0
Hasta 4,000 0
Total 561
Se identifican ofertas de departamentos distribuidos en distintos rangos según precio de estos,

como indica en la tabla 15 y el gráfico 23 donde se aprecia una concentración de oferta de
46
departamentos entre precios de US$ 40,000 a US$ 150,000 que representan el 92.9% del total
ofertado.
Gráfico 23. Oferta total de departamentos según precios.
Se aprecia la distribución de esta oferta de departamentos en los cinco sectores urbanos de la

provincia, tanto en cantidad de unidades y número de proyectos inmobiliarios, donde se
evidencia que la mayor concentración de oferta se encuentra en el distrito de San Sebastián con
240 unidades (42.8 %), mientras que el distrito de San Jerónimo, cuenta con 80 unidades.
Tabla 16. Oferta de departamentos y número de proyectos por sector urbano
Promedio de unidades por

Distrito Numero de Unidades Numero de Proyectos
proyecto
Cusco 129 11 11.7
San Jerónimo 80 7 11.4
San Sebastian 240 3 80.0
Santiago 20 2 10.0
Wanchaq 92 7 13.1
Total 561 30 18.7
47
En el gráfico se observa que el mayor promedio de unidades de departamento por proyecto,
también se encuentran en el distrito de San Sebastián con 80 unidades por proyecto mientras
que en el distrito de San Jerónimo con 11.4 unidades por proyecto.
Gráfico 24. Oferta de número de departamentos por proyecto por sector urbano
También se cuenta con información respecto a precios máximos y mínimos por departamento
ofertado en cada uno de los distritos del sector urbano de la provincia, según la tabla 16 y gráfico
16, se puede apreciar que los departamentos más costosos están en el distrito de Cusco (US$
320,000) y el más económico en el distrito de San Sebastián (US$ 36,538).
Si consideramos los precios de departamentos más económicos, el distrito de San Sebastián

ofrece los más accesibles con precio máximo de US$ 86,538
Tabla 17. Oferta de departamentos por rango de precio y por sector urbano
Precio Promedio
Distrito Precio Máximo (US$) Precio Mínimo (US$)
Ponderado (US$)
Cusco 320,000 37,692 96,157.0
San Jerónimo 160,000 50,690 94,703.0
San Sebastian 86,538 36,538 59,213.0
Santiago 232,675 70,000 130,769.0
Wanchaq 207,692 63,269 100,646.0
Total 320,000 36,538 82,115.0
48
Gráfico 25. Oferta de departamentos por rango de precio y por sector urbano
En cuanto a la oferta de departamentos en la provincia del Cusco en función al área de la

construcción; este estudio también alcanza esta información con datos como áreas máximas y
áreas mínimas ofertadas en los distintos cinco distritos urbanos de la provincia, las que se
detallan en la tabla 17 y gráfico 17, donde se aprecia que los departamentos con mayor área se
encuentran en el distrito del Cusco (300.00 m2) como también las de menor área (38.00 m2).
En esta tabla se aprecia que el área promedio de los departamentos ofertados en toda el área
urbana de la provincia es de 86.00 m2.
Tabla 18. Oferta de departamentos por rango de áreas y por sector urbano
Distrito Area Máxima (m2) Area Mínima (m2) Area Promedio (m2)
Cusco 300 38 88
San Jerónimo 170 74 106
San Sebastian 101 48 73
Santiago 205 75 117
Wanchaq 143 66 92
Total 300 38 86
49
Gráfico 26. Oferta de departamentos por rango de áreas y por sector urbano
Como se puede apreciar en las tablas y gráficos anteriores la oferta inmobiliaria

(departamentos) en la zona urbana de la provincia del Cusco es variada tanto en áreas como en
costos; para un panorama más general de la oferta por distritos urbanos con fines comparativos
se cuenta con el total de área (m2) de oferta de departamentos por distrito, según tabla 18 y
gráfico 18, donde se aprecia que el distrito de San Sebastián concentra la mayor cantidad de
área ofertada con un total de 17,433 m2 que representa un 36.30% del total.
Tabla 19. Metrado de departamentos en oferta por sector urbano
Porcentaje del mercado

Distrito Total Area (m2)
(%)
Cusco 11,312 23.5%
San Jerónimo 8,480 17.6%
San Sebastian 17,433 36.3%
Santiago 2,339 4.9%
Wanchaq 8,500 17.7%
Total 48,064 100.0%
50
Gráfico 27. Metrado de departamentos en oferta por sector urbano.
Respecto al valor de mercado de la oferta inmobiliaria en los distintos distritos urbanos, según
tabla 19 y gráfico 19, se puede apreciar que el distrito de San Sebastián concentra la mayor
inversión con un total de US$ 14’211,000 que representa un 30.80% del total y el distrito de
Santiago el que menos inversión propone con US$ 2’615,000 que representa solo un 5.70 %
del total.
Tabla 20. Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano.
Total Valor (miles Porcentaje del mercado

Distrito
US$) (%)
Cusco 12,404 26.9%
San Jerónimo 7,576 16.4%
San Sebastian 14,211 30.8%
Santiago 2,615 5.7%
Wanchaq 9,259 20.1%
Total 46,065 100.0%
51
Gráfico 28. Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano.
3.7. MERCADO META Y POSICIONAMIENTO

3.7.1. MERCADO META
El mercado meta, también llamado mercado objetivo o target, está referido a un grupo de
personas u organizaciones a las que una empresa o proyecto dirige su plan de marketing y toda
la actividad, con el objetivo que elijan nuestros servicios o productos. Definir el mercado meta
es una de las razones por las cuales se realiza la segmentación de esta ya que es necesario saber
a quién nos dirigimos.
En el proyecto de viviendas del Condominio de Multifamiliar “Residencial Las Intimpas”,

después de haber segmentado a los consumidores, y analizando la oferta existente de viviendas
tipo departamento que se concentran a precios entre US$ 58,000 y $ 100,000, dirigidas a
consumidores de un nivel socioeconómico A y B, nosotros proponemos ofrecer departamentos
direccionados a un mercado meta de hogares del nivel socio económico “C” (sector
desatendido) con costos menores a US$ 57,876.00.
3.7.2. POSICIONAMIENTO EN EL MERCADO

El posicionamiento de mercado se refiere al lugar que ocupa una determinada marca o producto
en la mente de los consumidores en relación a su competencia. El buen posicionamiento de un
producto se consigue gracias a una comunicación activa de los beneficios, atributos y valores
distintivos del producto con el público objetivo de la empresa.
En el proyecto de viviendas del Condominio de Multifamiliar “Residencial Las Intimpas”,
debemos elegir una ventaja competitiva que nos permita usarla para el posicionamiento en el
mercado, bajo estas consideraciones nuestra ventaja competitiva será ofrecer departamentos
52
con un precio bajo respecto a la competencia al alcance de un público (NSE C), para el cual la
oferta actual es mínima, y el tipo de posicionamiento que utilizaremos, será el de Precio o
Calidad.
3.8. ANÁLISIS DEL DÉFICIT DE VIVIENDAS EN EL NSE C EN EL DISTRITO

DE SAN JERÓNIMO
Según los datos del I estudio de “El mercado de edificaciones urbanas en la provincia del Cusco
2013” CAPECO, al 2013 y conforme a las tablas anteriores 3.11 y 3.12 existía una oferta de 80
unidades de departamentos en el distrito con lo cual se cubría parte del déficit de 236 viviendas,
sin embargo, todas estas ofertas tenían precios por unidad de mínimo US$ 50,690.00 el cual
están fuera del alcance de la población del NSE “C”.
Por lo cual se entiende, que a la fecha aún no se ha reducido en gran parte el déficit habitacional
de viviendas para población del NSE “C” del distrito de San Jerónimo.
53
CAPÍTULO 4
4. PROPUESTA DE VALOR
4.1. DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO
4.1.1. ANTECEDENTES TÉCNICOS DEL ANTEPROYECTO
Históricamente el crecimiento de las zonas urbanas en el Perú y la ciudad del Cusco en

particular se dio de manera horizontal, esto debido a que nos encontrábamos con ciudades en
pleno desarrollo y con un menor número de habitantes. La población se ha ido incrementado en
el tiempo y por ende las zonas urbanas han ido saturándose, el costo de los terrenos en zonas
urbanas se ha incrementado en forma exponencial; debido a esto es que se empezó a promover
la construcción de edificios, ya que las zonas urbanas y su desenfrenado crecimiento horizontal
han llegado a colapsar.
Sin embargo, la construcción de edificios no ha sido fácilmente aceptada por la población,

puesto que aún existe un paradigma al respecto, esto ya que la población peruana a un nivel
generacional ha trasmitido la idea que tener una casa propia o contar con tu propio terreno es
lo más óptimo para establecerse y formar una familia.
Este paradigma ha sido constante en el tiempo, pese a que es notorio el colapso de la ciudad;
poco a poco la población ha ido cambiando su forma de pensar y en la actualidad son muchas
las personas que ven como una buena opción la compra de departamentos. Pero aún existe un
gran porcentaje de la población que se resiste a cambiar esa idea, sin embargo ante el inminente
crecimiento vertical de las ciudades, la opción de compra de departamentos como vivienda será
cada vez más aceptada.
54
4.1.2. INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO
NOMBRE DEL PROYECTO: “Proyecto Residencial Las Intimpas”.
UBICACIÓN:
Dirección: Asociación pro Vivienda El Tablón lote 22 de la Manzana “A”.
Distrito: San Jerónimo
Provincia: Cusco.
Departamento: Cusco.
Ubicación: “Proyecto Residencial Las Intimpas”.
Gráfico 29. Ubicación del proyecto.
55
Características del Terreno:
Por el frente. - 14.00 m
Entrando por la derecha. - 28.50 m
Entrando por la izquierda. - 28.50 m
Por el fondo. - 14.00 m
Área. - 399.00 m2
4.1.3. ANÁLISIS DEL ENTORNO:
El proyecto cuenta con una ubicación estratégica en el distrito de San Jerónimo, cercana a
agentes bancarios, supermercados, mercados mayoristas, instituciones educativas privadas y
nacionales, clínicas de salud, universidad, parques y centros comerciales; es un lugar apacible,
cuenta con todos los servicios básicos, transporte público, etc.
4.1.4. ACCESIBILIDAD
La zona donde se ubica el proyecto, se encuentran avenidas importantes como la Av. de la

Cultura y la Circunvalación Norte, que son arterias importantes en la ciudad y la atraviesan en
sentido longitudinal; por estas vías se desplazan gran variedad de trasporte urbano; esto hace
que la accesibilidad al sector y al presente proyecto sea óptima.
56
Ubicación: “Proyecto Residencial Las Intimpas”.
Gráfico 30. Entorno del proyecto.
4.1.5. PARÁMETROS URBANÍSTICOS:

Los parámetros urbanísticos para el terreno señalan que este es de clasificación de Residencial
de Densidad Media (RDM), y presenta las siguientes características:
57
Tabla 21. Parámetros Urbanísticos.
NORMAS TÉCNICAS R.N.E.
ÁREA DE ESTRUCTURACIÓN
URBANA IV
ZONIFICACIÓN RDM (Residencial Densidad Media)
CÓDIGO CATASTRAL
USOS PERMITIDOS Uso Genérico - Unifamiliar, Multifamiliar
Otros usos.- Se permitirán todos aquellos

establecidos en el Índice de Usos para la
Ubicación de Actividades Urbanas.
ÁREA DEL LOTE: Lote min. 250 m2
FRENTE DEL LOTE Min. 10 m.
PORCENTAJE MÍNIMO DE AREA

LIBRE 30%
ALTURA MÁXIMA PERMISIBLE 15 M. 5 Pisos
COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN 3.5
ÍNDICE DE ESTACIONAMIENTO 1 cada, 3 Departamentos.
Fuente: Elaboración Propia.
4.2. EL PRODUCTO
El producto inmobiliario ha sido definido en base a nuestro segmento objetivo, el análisis de la
competencia y la ubicación del terreno.
Las características del producto son:
 Debe estar dirigido al NSE C.
 De acuerdo al número de integrantes de la familia (3, máx. 4 integrantes); debe tener dos
dormitorios.
 No todos los departamentos deben tener estacionamiento.
58
 Acabados: Los acabados deben estar acorde al precio del producto y la capacidad de pago
del segmento objetivo.
4.2.1. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO:

El proyecto inmobiliario consta de un edificio multifamiliar, desarrollado sobre un área de
terreno de 399.00 m2, según los parámetros urbanísticos se requieren de un área libre del 30%.
Se proyecta un área construida de 279.30 m2 y dejando un área libre de 119.70 m2. Contempla
la construcción de 01 bloque de edificio de 5 pisos, con 4 departamentos por piso, teniendo un
total de 16 departamentos con áreas que varían desde 48.23 m2 hasta los 46.20 m2 y un total
de 7 de estacionamientos.
Gráfico 31. Vista general del proyecto.
Fuente: Elaboración propia.
59
4.2.1.1. CARACTERÍSTICAS DEL BLOQUE DE EDIFICIO:
El Edificio se proyecta construir en un área de 279.30 m2, se cuenta con un retiro hacia la por
atrás con una propiedad privada y por el frente con la Av. Circunvalación Norte, por donde se
ha ubicado el ingreso al edificio.
Al ingresar al edificio, se encuentra un hall y la caja de escaleras. En este nivel se encuentran

los garajes, a partir del segundo nivel se encuentran los departamentos con áreas de 48.23 y
46.20 m²; sus similares del mismo bloque en los pisos superiores, tienen el mismo
dimensionamiento en área. Los departamentos son similares, y cuentan con una sala-comedor,
un baño completo, una cocina, un dormitorio principal, un dormitorio secundario y la lavandería
es de uso compartido, ubicada en la azotea. Se están ofreciendo departamentos con áreas
reducidas, pero optimizando su funcionalidad, pues de haber tenido mayor área implicaría que
el precio de venta se incremente, lo cual puede ser perjudicial al proyecto ya que se tomó en
cuenta el segmento objetivo y su capacidad de pago.
Gráfico 32. Vista en planta del proyecto.
60
4.2.1.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO:
El edificio Multifamiliar será construido de concreto armado, sobre una cimentación
conformada por vigas de cimentación; con columnas, muros estructurales, vigas y losas
aligeradas de concreto armado. La Tabiquería será de muros de ladrillos huecos revestidos con
mortero de cemento arena, los cielos rasos serán revestidos de mortero de yeso.
4.2.1.3. CARACTERÍSTICAS DE LAS UNIDADES:

Los departamentos son de diseño típico compuestos de sala comedor, cocina-lavandería, 1
SSHH y 01 dormitorio principal y 01 dormitorio secundario.
Acabados:
Las viviendas tendrán los siguientes acabados:
 Pisos. - Se colocará piso laminado o piso vinílico en las áreas de la sala, comedor y
dormitorios. En la cocina y baños, se colocará mayólica con la finalidad de facilitar la
limpieza.
 Paredes. - El tratamiento en las paredes será de sellado y pintura; se colocarán mayólica o

cerámico en zócalo o contra-zócalo, así como de los baños, con la finalidad de contribuir
con la higiene del lugar.
 Ventanas. - Se colocarán ventanas con marco de aluminio con vidrio templado de 6 mm

(sistema nova).
 Puertas. - Las puertas serán de madera contra placadas o de MDF.
 Aparatos sanitarios. - El departamento será entregado con los aparatos sanitarios

correspondientes a los baños, debidamente instalados y en funcionamiento. Es importante
mencionar que los aparatos sanitarios serán de características regulares, acorde al mercado.
61
Gráfico 33. Distribución del departamento tipo 3. (área 48.23 m²)
Gráfico 34. Distribución del departamento tipo 2. (área 46.20 m²)
62
Tabla 22. Características de los departamentos
CARACTERISTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS
ÁREA DEL PRECIOS UBICACIÓN/

N° DPTO. TIPO
DEPARTAMENTO S/. $ VISTA
1 101 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
2 102 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
3 103 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
4 104 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
5 201 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
6 202 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
7 203 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
8 204 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
9 301 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
10 302 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
11 303 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
12 304 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
13 401 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
14 402 1 48.23 M2 192,148.32 57,876.00 CALLE
15 403 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
16 404 2 46.20 M2 184,060.80 55,440.00 INTERNA
63
4.3. ESTRUCTURA DE COSTOS DEL PROYECTO.
4.3.1. COSTO DEL TERRENO

El costo total del terreno que es de S/. 728,574.00. En el caso del costo de alcabala se calcula
el 3% del valor del terreno menos 10 UIT. Para el caso de los gastos notariales se ha estimado
un monto de S. / 3,500.00.
Tabla 23. Costo del terreno.
CALCULO DEL COSTO DEL TERRENO
DATOS DEL TERRENO NOTAS
FECHA DE COMPRA AGOSTO 2018
ASOC. PRO
VIVIENDA EL
DIRECCION: TABLÓN A-22.
DISTRITO: SAN JERONIMO
PROVINCIA: CUSCO
TIPO DE CAMBIO: 3.32
ÁREA DE TERRENO (M2): 399.00
PRECIO: S/.728,574.00
RATIO(PRECIO/,2) EN SOLES S/.1,826.00
RATIO(PRECIO/,2) EN DOLARES $550
*NOTA TIPO DE CAMBIO AGOSTO 2018
CÁLCULO DEL COSTO DE ALCABALA
UIT S/.4,150.00
COSTO DE ALCABALA S/.20,612.22
GASTOS NOTARIALES S/.3,500.00
64
COSTO TOTAL S/.752,686.22
4.3.2. COSTO TOTAL DEL PROYECTO

El Costo total del proyecto es de S/. 2´976,721.98; según se detalla en la tabla 24:
65
Tabla 24. Estructura de costos del proyecto.
66
4.4. PLAZO DEL PROYECTO
Tabla 25. Cronograma del proyecto.
67
4.5. PLAN DE MÁRKETING
Para entender una definición de Márketing, podemos citar a: Kotler, Philip y Armstrong, Gary
en su publicación “Fundamentos de Márketing”; “márketing es un proceso social y
administrativo mediante el cual individuos y grupos obtienen lo que necesitan y desean a través
de la creación y el intercambio de productos y de valor con otros grupos e individuos. En un
contexto de negocios más limitado, márketing implica el establecimiento de un intercambio
redituable de relaciones de alto valor con los clientes. Por lo tanto, definimos marketing como
un proceso mediante el cual las empresas crean valor para los clientes y establecen relaciones
sólidas con ellos obteniendo a cambio el valor de los clientes.
Stanton, Etzel y Walker: en su publicación “Fundamentos de Márketing”; “el márketing es un

sistema total de actividades de negocios ideado para planear productos satisfactores de
necesidades, asignarles precios, promover y distribuirlos a los mercados meta, a fin de lograr
los objetivos de la organización”.
Según la American Marketing Asociation (A.M.A.), el marketing es una forma de organizar

un conjunto de acciones y procesos a la hora de crear un producto “para crear, comunicar y
entregar valor a los clientes, y para manejar las relaciones” y su finalidad es beneficiar a la
organización satisfaciendo a los clientes.
4.5.1. OBJETIVOS DEL PLAN DE MÁRKETING.

El plan de marketing del proyecto inmobiliario que se emprenderá, se basa en desarrollar una
estrategia comercial y gestión de ventas aplicando los conceptos de márketing, tales como las
4P.
En base al análisis de competencia se determinará y desarrollará la estrategia para las

características del producto inmobiliario, el cual deberá tener un valor agregado y una ventaja
competitiva que le permita diferenciarse de los otros productos del distrito.
4.5.1.1. ESTUDIO DEL MERCADO OBJETIVO

Nuestro mercado Objetivo o Target lo conforma personas o familias del NSE C, en su mayoría
profesionales o independientes con ingreso familiar promedio entre S/. 3,462.00 y S/. 4,439.00
mensuales y que buscan una vivienda, a un costo asequible a su capacidad de pago; tal como se
desarrolló en el ítem 3.7.1.
68
4.5.2. ESTRATEGIA DE MÁRKETING
Como estrategia de marketing analizaremos las acciones que se deben realizar para alcanzar los
objetivos del proyecto, como incrementar la rentabilidad, posicionamiento en el mercado. Por
lo tanto, las herramientas a utilizar serán las 4Ps (producto, precio, promoción y plaza), que a
continuación se define:
4.5.2.1. PRODUCTO
El producto ha sido definido en el presente capítulo en el ítem 4.2.
4.5.2.1.1. ESTRATEGIA PARA EL PRODUCTO:

El proyecto contará con la ventaja de que el futuro propietario podrá acceder al “Bono del Buen
Pagador”; que promueve el fondo MiVivienda, con lo cual se generará un interés en la compra,
y que colaborará con la velocidad de venta del proyecto.
La calidad de la estructura será óptima, y durante el proceso constructivo se utilizará

estandarización de procesos, que permita optimizar los recursos y obtener el margen de utilidad
esperado.
Es importante destacar la buena ubicación del proyecto, la posición estratégica con los diversos
centros comerciales, colegios, bancos y entre otros. Otro aspecto a destacar en la estrategia del
producto es la buena razón precio – producto, sin lugar a duda uno de los aspectos más
importante, pues en la actualidad y debido al encarecimiento de los terrenos, la oferta de
departamentos mantiene un precio elevado que resulta fuera del alcance para muchos de las
familias de los niveles socioeconómicos medios y bajos.
4.5.2.2. PRECIO
Para el cálculo del precio se obtiene mediante el método de comparable de la competencia
descrita en el capítulo 3, con un precio fijado de $1,200.00 el cual está por debajo del mercado
y guarda relación con la capacidad adquisitiva analizada al segmento de nuestro público
objetivo.
El precio de los departamentos varía entre S/. 192,148.32 y S/. 184,060.80 y el precio de los
estacionamientos será de S/. 16,600.00.
69
El precio de venta de los departamentos estará en constante control y análisis de la venta, la
actualización de los precios de venta tendrá una variabilidad durante la construcción del
edificio, o en el caso se presente algún cambio sustancial de los precios de los insumos o algún
factor externo.
4.5.2.2.1. ESTRATEGIA PARA EL PRECIO:

Para nuestro proyecto hemos considerado como estrategia tener un producto orientado a tener
menor precio de venta que la competencia y una distribución funcional, que sea accesible y
justo para el cliente.
Tabla 26. Ingresos del proyecto.
Por lo tanto, para confirmar que el precio escogido está en concordancia con el segmento
objetivo, es necesario calcular la cuota hipotecaria mensual, teniendo como supuesto que el
cliente entrega el 20% de la cuota inicial, una tasa efectiva anual de 9.60% y un periodo de
crédito de 20 años, obteniéndose una cuota mensual de S/. 1,366.59, considerando que el
ingreso familiar promedio está entre S/. 3,462.00 y S/. 4,439.00 mensuales y considerando que
el 40% del ingreso promedio familiar sería para el pago de la cuota, el precio de venta sería
accesible.
70
4.5.2.3 PLAZA
Como concepto, la plaza es el lugar en donde servirá de canal directo entre el promotor y el
cliente para concretar la venta del departamento. Este lugar es imprescindible para que el cliente
pueda acceder al producto.
Para nuestro caso, la plaza estará ubicada en el terreno del mismo proyecto, por medio de una
caseta de ventas, con la finalidad que el cliente observe el avance físico de la construcción del
proyecto, observe la maqueta, planos, y fotos del proyecto. La caseta de ventas atenderá los 07
días de la semana, al inicio estará habilitada por 07 meses.
4.5.2.3.1 ESTRATEGIA DE LA PLAZA

En la caseta de venta, se dará importancia a la distribución de los departamentos, al menor
precio de venta del producto, además de mostrar una simulación de crédito y acceso al bono del
buen pagador del Fondo MiVivienda.
4.5.2.4 PROMOCIÓN
La promoción es una forma de comunicación, informar y persuadir al cliente meta a que nos
prefiera y compre el producto; por tanto, incluye una serie de elementos que son parte de un
proceso que se utiliza para transmitir una idea o concepto a un público objetivo.
A continuación, la promoción se constituye por:
a) Fuerza de ventas,
b) Evento de ventas (reuniones sociales)
b) Promoción de ventas
c) Publicidad
a) Fuerza de ventas
La fuerza de ventas estará conformada por lo siguiente:
 01 vendedor inmobiliario.
Estas personas serán calificadas y de amplia experiencia en el rubro, para que tengan un buen
desenvolvimiento con la finalidad de ofrecer las bondades de nuestro producto y perciban la
necesidad del cliente.
71
b) Evento de ventas
En el caso de evento de ventas consistirá en reuniones sociales con posibles clientes donde se
dará información de las ventajas, facilidades entre otras, que lleven a la adquisición de los
inmuebles.
c) Promociones de ventas
En el caso de la promoción se utilizará el estudio de competencia, para determinar que debemos
ofrecer y promocionar a los clientes para que sea más efectiva las ventas, en este caso se debe
dar importancia al menor precio del producto que permite acceder al financiamiento del Fondo
Mi Vivienda, y al bono del buen pagador.
d) Publicidad
El proyecto contará con anuncios publicitarios en periódicos, revistas inmobiliarias locales
páginas web, que a continuación se indica:
Portales inmobiliarios: Se promocionará el proyecto en los portales inmobiliarios tales como

Urbania, Adonde vivir.
Publicidad impresa: El proyecto también publicitará mediante la entrega trípticos, para entregar
al cliente. La imagen,será la presentación de la publicidad de uno de los tipos de departamento
de 48 m2, con buena distribución, que valora los clientes. Además, plano de ubicación del
proyecto con las ventajas que tiene cerca a centros comerciales y universidades.
Márketing en redes sociales: Se tendrá el proyecto en FACEBOOK, lo cual permitirá tener una
relación rápida para brindar información a los clientes.
Paneles: El proyecto publicitará sus anuncios mediante un panel publicitario en obra, el cual
consistirá de un panel provisional que transmita a nuestro público objetivo el proyecto a
edificar, para ello el panel deberá contar con el logo de la empresa, números telefónicos y un
eslogan que invite a las personas a mostrar interés por el departamento.
4.5.2.4.1 ESTRATEGIA DE PROMOCIÓN

Promocionar en diferentes canales, que permitan llegar a los potenciales clientes.
72
4.5.3 PRESUPUESTO DE VENTAS
De acuerdo a lo estimado para la promoción del producto, se muestra a continuación una tabla
con el presupuesto preliminar de los costos para el márketing del proyecto, considerando una
velocidad de venta de 2 departamentos al mes.
Tabla 27. Costos de Marketing.
73
CAPÍTULO 5
5. ESTUDIO DE INVERSIONES, ECONÓMICO Y FINANCIERO
En el presente capítulo evaluaremos cuantitativamente los ingresos y egresos que están

relacionados directamente con el proyecto, evaluar el margen bruto del proyecto. Podremos
identificar si el proyecto logrará las metas económicas y financieras esperadas.
En el presente capítulo evaluaremos cuantitativamente los ingresos y egresos que están

relacionados directamente con el proyecto, evaluar el margen bruto del proyecto sin tomar en
cuenta el factor del tiempo, identificar el margen bruto del negocio para luego considerar la
variable del tiempo tomando en cuenta que un sol de hoy vale más que el sol de mañana, así
como un sol seguro vale mucho más que un sol con riesgo.
5.1. FLUJO DE INGRESOS
Para realizar la factibilidad financiera del proyecto en estudio, usaremos como herramienta el
flujo de ingresos, para lo cual planearemos los escenarios optimista y pesimista como se
muestra en las tablas 28 y 29.
74
Tabla 28. Flujo de ingresos – Escenario optimista
Tabla 29. Flujo de ingresos – Escenario pesimista
Fuente: Elaboración propia
75
5.2. PERFIL DEFINITIVO
El proyecto “Residencial Las Intimpas” se planea ejecutar en un periodo de 15 meses, desde la
compra del terreno, permisos de construcción, inicio de ejecución física de la obra, con ventas
de los departamentos en forma paralela a la construcción; a continuación, se observa la
distribución del proyecto por áreas y costos en la tabla 30.
Tabla 30. Distribución del proyecto por áreas y costos.
Los costos de estacionamiento:
El costo total del proyecto es de:
5.3. VOLUMEN Y VELOCIDADES DE VENTA.

Dentro de las herramientas para la evaluación de financiamiento del proyecto los volúmenes y
velocidades de venta, son indicadores importantes que se deben tomar en cuenta en el proyecto.
76
El cálculo del indicador de volúmenes y velocidades de venta se expresa como número de
unidades vendidas en un periodo determinado.
𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑉𝑒𝑛𝑑𝑖𝑑𝑎𝑠
𝑉𝑣 = 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 × 100
𝑀𝑒𝑠𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎
Donde:
Vv = Volúmenes de Venta
De la fórmula presentada se realizará el análisis en 02 escenarios pesimistas y realistas para la

venta de los departamentos.
El cálculo del indicador de volúmenes y velocidades de venta se expresa como número de

unidades vendidas en un periodo determinado.
Se presentan los dos escenarios en las tablas 31 y 32.
77
Tabla 31. Indicador de volúmenes y velocidades de venta – Escenario optimista
Tabla 32. Indicador de volúmenes y velocidades de venta – Escenario pesimista
78
5.4. FLUJO DE CAJA.
Dentro de las herramientas para la evaluación de financiamiento del proyecto se presentan los flujos de caja igualmente para los escenarios optimista
y pesimista. Se presentan en las tablas 33 y 34.
Tabla 33. Flujo de caja – Escenario optimista
79
Tabla 34. Flujo de caja – Escenario pesimista
80
5.5. FACTIBILIDAD DEL PROYECTO
Como observamos en las tablas 32 y 33, se obtiene una VAN de S/. 153,715.63 para el escenario
realista y una VAN de S/. 36,749.64 para el escenario pesimista, en ambos escenarios la
factibilidad del proyecto es RENTABLE.
5.6. ESTADO DE RESULTADOS

Se presenta el estado de resultados en las tablas siguientes:
Tabla 35. Estado de resultados - datos
Tabla 36. Total de ingresos - egresos
81
Tabla 37. Margen de utilidad
Por lo que de la tabla 37 se observa una utilidad después de impuestos de S/. 295,855.08 en un
tiempo de 15 meses, representada en un margen neto sobre costos del 10.90%.
82
CONCLUSIONES
Debido a las condiciones de costo del terreno y las características establecidas en los parámetros
urbanísticos (altura, área libre, entre otros) es posible construir un producto que cubra las
necesidades del sector NSE C.
Debido a las condiciones de costo según el estudio de mercado no encaja dentro de estos
precios.
Si bien el VAN de ambos escenarios es positivo, las TIR son 13 y 7%, estos números son
inaceptables por un inversionista, por lo tanto el proyecto no es atractivo para un promotor.
El déficit de viviendas del Sector C de la población de la ciudad del Cusco corresponde a al

sector con mayor demanda insatisfecha, esta situación se repite en la mayor parte de ciudades
de nuestro país y para encontrar una solución es necesario proponer soluciones innovadoras,
reducir la incidencia del costo del terreno y optimizar los procesos constructivos; todo esto
requiere del compromiso de los empresarios inmobiliarios, el Estado en sus diferentes niveles,
entidades financieras, etc.
Se planteó un producto financieramente acorde a las necesidades del NSC del sector C y que
puedan afrontar el crédito hipotecario como se muestra en el cuadro adjunto (información
otorgada por Scotiabank).
Dentro de las limitantes encontrados por parte de la entidad financiera para el NSC sector C, es
dar una cuota inicial del 20%; para esto la estrategia deberá incidir en el dispositivo legal que
permite a los trabajadores disponer del 25% de sus fondos de AFP; para ser utilizado como
cuota inicial de un crédito hipotecario; así como acceder al nuevo crédito MiVivienda, que
permite acceder al Bono del Buen Pagador (BBP) hasta un monto máximo de S/. 17,000.00 y
así incrementar la cuota inicial y el préstamo será menor.
En relación al análisis del proyecto, en ambos escenarios nos muestran una rentabilidad
aceptable.
Las restricciones en el caso de materiales y el encarecimiento de mano de obra calificada,

limitan la variabilidad del proyecto.
83
RECOMENDACIONES
Según los documentos proveídos por parte de la municipalidad (parámetros urbanísticos y

zonificación), se recomienda solicitar la modificación de dichos para lograr mayor cantidad de
unidades de departamentos.
Se recomienda buscar zonas que el costo del terreno disminuya significativamente, coordinando
con la Municipalidad de San Jerónimo para ubicar las expansiones urbanísticas para disminuir
los costos del terreno.
Las entidades financieras deberían flexibilizar la calificación de los compradores potenciales y

el Estado promover medidas que permitan a los compradores acceder a los créditos
hipotecarios, dado que existe una potencial demanda insatisfecha, una medida acertada es la
posibilidad de usar el 25% del fondo de Privado de Pensiones para pagar la cuota inicial de la
compra de un primer inmueble.
Se recomienda utilizar materiales de costo bajo y producción masiva, pero que cumplan las
características técnicas necesarias, para que el producto brinde todas las garantías y no sea
deficiente.
84
BIBLIOGRAFÍA
FONDO MI VIVIENDA, (2010) “Estudio de Mercado de la Vivienda Social en la Ciudad de
Cusco”.
QUISPE ROMERO (2009) en “El problema de la vivienda en el Perú, retos y perspectivas”).
DORICH, LUIS, (1996). “Al Rescate de Lima, la evolución de Lima y sus planes de desarrollo
urbano”.
(DELGADO, CARLOS, Tres planteamientos en torno a problemas de urbanización acelerada
en áreas metropolitanas: El caso de Lima. Oficina Nacional de Planeamiento y Urbanismo.
Lima.
BRITT, WILLIAM, (2003). “Perú oportunidad de un País Diferente”.

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO, “Plan Nacional de
Vivienda 2006 - 2015 "Vivienda para Todos".
MEZA PARRA,SANDRA,(2016). “Trabajo Fin de Master - La vivienda social en el Perú”.

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO, Carlos Bruce (2017).
“Diagnóstico y Perspectivas del Sector Vivienda”.
BANCO CENTRAL DE RESERVAS DEL PERÚ, (2018), http://www.bcrp.gob.pe/
ASOCIACIÓN PERUANA DE EMPRESAS DE INVESTIGACIÓN DE MERCADOS -

APEIM. (2016) Niveles socioeconómicos 2016. Recuperado de http://www.apeim.com.pe/wp-
content/themes/apeim/docs/nse/APEIM-NSE- 2016.pdf
ASOCIACIÓN PERUANA DE EMPRESAS DE INVESTIGACIÓN DE MERCADOS -
APEIM. (2017), http://apeim.com.pe/
CAMARA PERUANA DE LA CONSTRUCCION - CAPECO, (2018) “Informe Económico
de la Construcción”
CAMARA PERUANA DE LA CONSTRUCCION - CAPECO, (2013), “El mercado de

Edificaciones Urbanas en la provincia del Cusco - I Estudio. (Fondo Mi Vivienda, 2010-
Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Cusco).
INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICAS E INFORMATICA-INEI, (2007),

https://www.inei.gob.pe/
KOTLER, PHILIP Y ARMSTRONG, GARY, “Fundamentos de Marketing”;
85
STANTON, ETZEL y WALKER, (2007), “Fundamentos de Marketing”; México, McGraw-
Hill Interamericana.
CHIPANA MOLINA, YIMMY J., SOTOMAYOR BRAGAGNINI, MARCO, OSORIO
CARRASCO, CÉSAR R, (2018), Planteamiento para la disminución del déficit de vivienda
para el NSE C en la ciudad del cusco: caso de estudio condominio de multifamiliar “residencial
santa María” ubicado en el distrito de San Jerónimo Cusco.
ASOCIACIÓN DE BANCOS DEL PERÚ (ASBANC), https://www.asbanc.com.pe/
FONDO MIVIVIENDA, (2017), boletín estadístico

https://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/
86

Tesis Disminucion Del Deficit de Vivienda para El NSC C San Jeronimo Cusco

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Tesis Disminucion Del Deficit de Vivienda para El NSC C San Jeronimo Cusco

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

PROGRAMA DE MAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE LA

PLANTEAMIENTO PARA LA DISMINUCIÓN DEL DÉFICIT DE

Para el NSE C se plantea un edificio multifamiliar de 05 niveles, 16 departamentos, 7

Palabras clave: Inmobiliaria; Dirección de proyecto; Viviendas económicas; Tasa Interna de

Tabla 1. Producto Bruto Interno ............................................................................................... 23

Gráfico 1. Círculo virtuoso del desarrollo ................................................................................ 19

Las viviendas en la ciudad de Cusco cuentan con 3 ambientes y 2 dormitorios, en promedio. En

1.1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

1.2. OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN

1.2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

1.3. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA DEL PROYECTO.

Costos elevados para la adquisición de terrenos.

Desactualización de las exigencias, normativas y reglamentos municipales expresados en

Poca Disponibilidad de terrenos en el casco urbano de San Jerónimo.

Informabilidad de los clientes del Sector C en gran parte.

Debido a la existencia de viviendas antiguas, no es posible realizar excavaciones profundas sin

El tema de las barriadas en el Perú es necesario comprenderlo en su especificidad debido a la

En el periodo 1980-1984 se priorizaron habitaciones para la clase media y construyeron

2.2. POLITICAS SOCIALES

Pero la globalización implica ser competitivos. Competitividad se define como la capacidad de

La institucionalización de la sociedad facilita, además, el fortalecimiento de otros factores de

Una vez consolidados los factores de competitividad, es posible alcanzar el crecimiento

Es aquí donde el Estado cumple un rol de primer orden en la reducción de la desigualdad y de

 Democracia y Estado de Derecho

 Equidad y Justicia Social

 Competitividad del País

 Estado eficiente, transparente y descentralizado

El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento crea acciones estratégicas como se

2.3. SITUACIÓN ACTUAL

Acciones Estratégicas 2018

2.3.1. ENTORNO MACROECONÓMICO

Fuente: BCRP 2018

Fuente: BCRP, 2018

Tabla 2. Sector construcción

Fuente: BCRP, 2018

Gráfico 6. PBI global y PBI de la construcción: 2013 – 2017 (periodo: diciembre)

2.3.2. ENTORNO SOCIOECONÓMICO

Fuente APEIM – ENAHO 2017

Tabla 3: Distribución de hogares según NSE 2017

Fuente: APEIM2017-ENAHO 2016

La tabla muestra un NSE de 25% de la población de la Ciudad del Cusco.

La población Económicamente Activa para el 2016 según el INEI en el Perú es de

Tabla 4: Población económicamente activa 2007-2016 INEI

1/ Co mprende lo s 43 distrito s que co nfo rman la pro vincia de Lima.

Fuente: APEIM 2017-ENAHO 2016

Tabla 6: Ingresos y gastos según el NSE 2017-Peru Urbano

Fuente: APEIM 2017-ENAHO 2016

Fuente: CAPECO, 2018

Fuente: CAPECO, 2018

Fuente: CAPECO -2018

2.4.2. ENTORNO HIPOTECARIO

Gráfico 11: Deudores de créditos hipotecarios (CH)1/ y productos MiVivienda (PMV)

Fuente: Fondo MiVivienda, 2010 - Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Cusco

En el gráfico 11 se observa que, el número de créditos acumulados de MIVIVIENDA presenta

Gráfico 12: Productos MiVivienda (PMV) y saldo de créditos hipotecarios (CH)1

Fuente: Fondo MiVivienda ,2010- Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Cusco

En cuanto a la colocación de créditos hipotecarios del Fondo MiVivienda, durante el primer

Fuente: CAPECO, 2018

Fuente: CAPECO, 2018

Gráfico 15: Desembolsos de productos mi vivienda, según departamento (al 28 de febrero de

Fuente: CAPECO, 2018

Fuente: CAPECO, 2018