Manual Integral Del Tasador

7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
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182 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
CURSO ANUAL DE TASADORES 9
A MANERA DE PRÓLOGO
A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
comentó sobre las vivencias en la materia.
“... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato técnico, nos considerábamos con
capacidad para estimar valores de los más diversos bienes en
estimaciones informales que se hacían con el ‘sentido común’, así se
llegaban a determinar valores que nos ‘sacaban el problema de encima’
en forma ‘provisoria’ que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasación los hacía a ‘ojo de buen cubero’
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron más complejos cuando había litigios
en las sucesiones, problemas de construcción, accidentes, reparaciones
de todo tipo y más... y más... y más... y llegó un momento que fue
imposible seguir con el sistema ‘amateur’. Hubo que recurrir a los
técnicos tasadores, a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y

dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasación tiene una importa ncia vital para el ejercicio
prof esion al, par ale lo al diagn óst ico jur ídi co va la tasac ión, y me
animaría a decir que esta última es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor público y así se apliquen criterios científicos
para llegar a resultados eficaces...
... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de acción a terrenos inimaginables para quienes llevamos
110
más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal,

la industria en sus distintas y múltiples facetas, las tasaciones
rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los

productos del campo -, en el arte,... en fin , en campos de los más
diversos de la realidad.
El libro que dir ige n Angel Ale xis Aguada y Marcela Agust ina
Ibáñez, logra en esta primera edición una tarea exitosa, amplia, con
un sinnúmero de contenidos actuales acompañados por profesionales
laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,
Víctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma
esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como

abogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones
vinculadas al quehacer del Poder Judicial”.
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini
CURSO ANUAL DE TASADORES 11
PRESENTACIÓN
La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:
técnico, jurídico y económico; aspectos que son concurrentes y delimitan la
base de acción del Tasador.
El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los
conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor
para la determinación de los precios, ya que estos inciden directamente
sobre el patrimonio de los individuos.

El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, según la legislación
vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la función, puede desempeñar
su actividad profesional en los siguientes ámbitos:
-Judicial: como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un
pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases económicas
solicitadas por el Juez. Demuestra técnicamente como surgen los precios
conforme la información económica que caracterice al bien objeto de la
Tasación, transformando el dictamen en un elemento probatorio.
-Oficial: Podrá efectuar informes, avalúos y asesoramiento con relación
a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea
nacional, provincial o municipal, como así también de las dependencias que
éstos posean.
-Particular: Idéntica manera que en el caso anterior, el ejercicio libre
de la profesión le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,
con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y
demás asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la
ley 7191.
Nuestra expectativa de logro es:
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
LA TASACION
PRIMERA PARTE
REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR
LA TASACION 17
CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada
1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?
Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen

a la tasación como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro país podemos decir que la tasación
es la estimación del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor económico.
Asimismo Marcela Ibáñez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasación, al mecanismo que se efectúa a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento económico determinado.
La tasación siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurídico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en función de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha
expresión constituye uno de los “principios del avalúo” propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.
LA TASACION 23
3. El dictamen de tasación
La pericial
judicial; de tasaciones
se la denomina constituye
“prueba” puestoun
queelemento probatorio
es requerida en el pleito
y practicada en la
etapa probatoria de un juicio.
Los sujetos que la proveen se denominan “peritos”, y son todos aquellos
que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones
contables, caligráficas, medicas, etc.; pueden serlo también quienes, aun no
teniendo títulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias
de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba
interesar es el se
su índole, conjunto de actuaciones
encaminan a demostrarqueladentro
verdaddede
unlos
juicio, sin
hechos
aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas.
En la provincia de Córdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la
Sección 5ª, Capítulo IV, Título III, Libro I, establece que podrá emplearse la
prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o
convenientes conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos.
En síntesis,
las partes el dictamen
lo solicitase, o bien,pericial serálodecretado
el tribunal cuando cualquiera
creyera necesario. de
Al momento
de requerir el dictamen se deberá determinar los hechos a los que deba
referirse. Asimismo, el Tribunal nombrará a un perito, salvo que considere
indispensable que sean más y, por lo general, el nombramiento se efectúa
por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por
el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, además de fijar el plazo de
aceptación del cargo, se fija aquel en el que habrán de entregar el dictamen:
Los peritos podrán solicitar una ampliación prudencial del plazo para la
presentación del dictamen. Este se presentará por escrito y habrá tantos
dictámenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.
Características del informe de tasación
La tasación
experiencia judicial,
anterior, es unaademás de ser actual
investigación una opinión fundada en que
de las condiciones una
presenta el bien a tasar.
7/24/2019 26 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
Manual Integral Del Tasador
4. Organización de la labor. Debe llevar una estructuración racional

de la gestión pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo
sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demás
antecedentes económicos, jurídicos y técnicos. Ello nos hará evitar que
dictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,
apliquemos tablas y demás normas existentes en una adecuada labor.
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y
estudio de éste.
6. Etica profesional. Es lógico que cada profesional esté sujeto a un
código de ética, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones
están claramente establecidos, debiendo respetar no sólo las leyes, sino
también las normas morales para llegar a ser un profesional digno y
respetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que
“el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las
finalidades de su tarea, y hacer de su profe sión un inquebrant able
deber de conciencia, puesto que está estrechamente identificado con
los principios sociales. Será pues necesario que exista la sana intención
de servir al prójimo protegiendo el interés general, cuando los efectos
de su actividad influyen en dicho interés”.
7. Re sp et ar nues tr a profe si ón. Normas éticas propuestas: A.
Ratificarse en el precio establecido por la tasación, por más que el resultado
obtenido se considere mínimo e influya en una regulación de honorarios
ínfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar
que nuestra función es a pedido del juez, y sólo por ello actuamos.
5. Etica profesional
Hablar de la ética implica a prima facie, un abanico de conceptos

altamente positivos para la formación profesional, sobre distintas posturas,
la base conceptual es similar, siempre que se refiere al “hacer correctamente
del sujeto”.
La principal postura en nuestra formación profesional nos la entrega el
Prof Eduardo Lapa quien nos dice : ... “En jurisdicción de la ética, la
.
moral, los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su
Del análisis conceptual de la ética, surge una propuesta presentada por

un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003 ... “Para poder
elaborar un concepto de ética para nuestra profesión, es necesario
partir del hecho de que la ética y su sinónimo: moral, no son propios
de una profesión o un individuo en particular, involucra a la sociedad
toda y, por ende, es mucho más profunda.
La ética no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento
y la conciencia, es un conj unto de facultades espi rituales , temple y
ánimo.
Nuestro est atut o fija conceptos generales de comport amiento y
cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,
independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de
lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que
también debe ser así en todos nuestros actos, profesionales o no.
Es por ello que se considera que estos preceptos no sólo deben
tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar
diario de cada uno de nosotros; está claro que las malas acciones de
nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la
sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y anónimo,
al principio nos permitirá la victoria definitiva y hermosa de ser un
profesional honrado y robustecido por una sólida conciencia moral,
ejerciendo recta y noblemente la profesión” (4).
Etica, vocablo de vanguardia
Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial

es el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en
todos los órdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, la
obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la noción de un
futuro progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea de
emancipación humana y de progreso técnico, pues lo presentemos como un
(4) Material elaborado por Mart. M. A. I BÁÑEZ , del Cuaderno de Ensayos Eticos.
posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar

sobre las generaciones futuras el legado ético sumando a ello, nuestras
experiencias personales de vida.
En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la ética, siguen
siendo de la más estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes éticas
significa que nos estamos preocupando hacia dónde vamos. El ejercicio de
la virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemos
permitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.
En suma rescatar y aplicar la ética, es contribuir al desarrollo del ser
humano y su medio, basándose en argumentos de comprensión, ampliamente
plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y
sólo así las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarán
dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).
EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO

CURSO DE PERITOS TASADORES
1. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación

vigente ley 7191, en cuanto a la función del perito tasador.
Asimismo deberá completar y relacionar ésta con lo que establece
el Código de Procedimientos Civil y Comercial para el ámbito de
la prueba judicial.
2. Elaborar un concepto de ética.
3. ¿Qué significado tienen los siguientes vocablos: tasación, valor
y precio?
4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas
procesales del dictamen pericial.
(5) Ob. cit. nota 4.

nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en la
improvisación o en una determinación subjetiva o intuitiva de valores en
virtud a que se debe demostrar siempre el porqué del precio obtenido.
Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento de
valores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar los
antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado.
Metodología en síntesis...
Clasificación general según Chandias
Separativos y de conjunto
Métodos usuales
Comparativo, directo, indirecto, empírico
Crítica de Chandias a la metodología
Técnica de balance
“La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo

una propuesta organizativa para la labor del perito”.
3. Guía técnica de estudio (1)
Métodos rutinarios
a) Conceptos de: tasación, valor, precio
b) Modalidad para tasar (doctrinas)

1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias)
(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.
METODOLOGIA DE TASACION 43
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http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador METODOLOGIA DE TASACION 49 44/267

7/24/2019 Fondo enIntegral
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http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador 50 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 45/267

7/24/2019 Fondo en Integral
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7/24/2019 r Manual Integral Del Tasador
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9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas)

9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas)
7/24/2019
Porcentajes de valorización deManual Integral Del Tasador
terrenos
n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00

1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
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3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
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3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08

4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14

5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Tabla I: Zonas céntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;

Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios; Tabla IV: Barrios en formación.
62 MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 63
SEGUNDA PARTE
AVALUOS ESPECIALES
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias 63/267
que rodean la galería.
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de
ascensores, son elementos
destino comercial, ya que el negativos para lasriesgos,
peatón minimiza unidades funcionales
quiere cony
comodidad
practicidad en sus momentos de búsqueda de productos. No obstante puede
haber excepciones, por ejemplo que exista algún comercio con rubro de
moda, muy demandado y amplia publicidad.
a) Tipo de construcción. En la observación y estudio de la construcción

hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual
para que exista un amplio consumo”, es decir, si la presentación de la galería
es con un adecuado y moderno diseño, con servicios de aclimatación, amplitud
en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos
naturalmente, el éxito entonces es asegurado, el contexto de ubicación del
local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno. En
cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental
como así también de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que
poseen sótano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para
la presentación de la mercadería y de la atención al publico.
b) Estado de conservación. Algunos autores le restan importancia al
estado de conservación del local, puesto que manifiestan que sobre el local
siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que
se comercializa, dando mayor atención al estado de la galería, puesto que
esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo
de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad
cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación; debe
existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen
mutuamente.
c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes
que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos
beneficios que se generan.
En el análisis de los locales en galerías, como así también en aquellos

salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de
elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida 64/267
para la organización en su búsqueda de antecedentes.
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estén
cabe adaptados
agregar que al régimen
estas pautasde propiedad
no serían horizontal
de empleocomo los shopping
ya que la propia,
administración interna es la que determina los valores de dichos espacios,
obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean
comercializar en dichos espacios físicos.
3. Tasación de viviendas colectivas (1)
a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno,

más el valor de las mejoras, más obras complementarias, más costos
financieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias
previstas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: la
integración del gasto total.
b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros ítems)
será la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el
segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y allí
obtendremos: valor conjunto.
c) Debemos conocer por método directo comparativo el valor del lote,
el factor de ocupación del suelo, factor de ocupación total, cantidad de
departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar qué
porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes (no debe superar
el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente
proporcional a su tamaño, es decir, el departamento más pequeño es más
caro, incide la zona húmeda, el más amplio y con mayores espacios internos
o externos es más económico
(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Córdoba. Promueve la aplicación de Fitte y Cerini.
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador Método directo - comparativo 65/267

a) Así como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se
ubicadebe
el coeficiente 1 para
estar ubicado en las
el 3siguientes
er piso características:
ubicación en planta al frente
ser de categoría standard
estado: usado, llevado a nuevo
superficie: 120 pm2
b) Debemos
distintos homogeneizar
tipos constructivos: la superficie
cubierta, propia,galerías,
semicubierta, teniendobalcones,
en cuentaetc..
los
Ej.: balcón: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m (se suma al total del dpto.)
2
Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda

a criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo el
Mart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes más empleados y
adaptados a nuestra aplicación.
Coeficiente de ubicación del departamento según el piso:
1) Edificios con ascensor 2) Edificios sin ascensor

Planta baja…………………0,90 Planta baja……………………1,00
1er. Piso……………………0,96 1er. Piso………………….0,97 a 0,98
2do. Piso…………………...0,98 2do. Piso……………………...0,95
3er. Piso……………………1,00 3er. Piso………………….0,85 a 0,90
4to. Piso……………………1,02
5to. Piso……………………1,04
6to. Piso……………………1,06
7mo. Piso…………………..1,08
8vo.Piso…………………...1,10
9no.Piso…………………...1,11
………………………………….
Del 13er. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1,15
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, 66/267
menos 0,04.
Edificios de una sola planta:
Coeficiente………………………..1,00 (incluye terraza expuesta)
Coeficiente de ubicación del departamento en planta:
Con vista al frente……………………………………..1,00

Con vista a amplio espacio libre de contrafrente……....0,95
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente…....0,90
Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente

a plaza o parque:
(considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad en
estos casos)
Departamento en esquina……………………………...1,00
Departamento con vista a plaza………………...1,05 a 1,10

Coeficiente de características constructivas del edificio:
(contempla la categoría del edificio)
Económica…………………………………….0,85 a 0,94
Estándar……………………………………….0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales………………….1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales…………………1,15 a 1,25
Muy buena con servicios centrales……………1,26 a 1,50
Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación

del departamento:
Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke

para valores físicos, en el valor venal sólo se deprecia la construcción y
mantiene constante el valor del terreno.
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador Ley: C = 1 – K 67/267

2
donde: C
K= coeficiente de depreciación Ross-Heidecke
= coeficiente
Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:
Superficie cubierta propia homogeneizada Coeficiente de superficie

30 1,35
40 1,30
50 1,25
60 1,20
70 1,15
80 1,10
90 1,08
100 1,05
110 1,03
120 1,00
Coeficiente de actualización; Coeficiente por mejoras

introducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad del
departamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso común:
Dadas las características serán aplicados a juicio del tasador.
Coeficiente de oferta:
Tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este
coeficiente varía en función de la oferta y la demanda:
C = 1,00 a 1,20
Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:

La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor
de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:
todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su

http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador forma sustancia o destino. 72/267
6. Metodología empírica. Unidades funcionales sometidas al régimen
de PH
En los grandes conglomerados urbanos, (Córdoba, San Francisco, Río

Cuarto, Villa María, Carlos Paz) atenidos a los límites de nuestra provincia,
ha sido posible observar un rápido y sostenido crecimiento de edificios que
albergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.
Existen como explicación de este fenómeno, distintos ítems a tener en
cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidad
de abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condóminos
amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menor
aporte de capital inicial, etc..
Analicemos cada ítem en particular: falta de espacio, las ciudades al
igual que en la antigüedad tienen un espacio físico determinado, mientras
que la poblaciónbrindar
inevitablemente aumenta por nacimientos
alojamiento y ante lao falta
traslados. Se hace
de tierras necesario
suficientes fue
necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrollado
por arquitectos e ingenieros con respecto a la construcción de este tipo, ha
merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy es
posible ver edificios que con sólo cuatro metros de ancho por cincuenta
metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentan
con departamentos con el máximo confort, servicios amplios y modernos
para los condóminos y ubicaciones de privilegio.
Costos: se hace evidente que un solo edificio poseerá en su interior
tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., como
departamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar
y con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nos
referimos solamente al costo de la construcción, no podemos olvidar el
mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con
zonas húmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del
edificio. El sistema cloacal merece un párrafo especial: cada departamento
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.

IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba.,
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador 1999. 87/267
LAPA Eduardo, Estudio
de, inmuebles,
del título de la propiedad. La tasación
Depalma, Bs. As., 1993.
7/24/2019 Manual Integral
Apuntes: “Curso Anual de Peritos Del Tasador
Tasadores”
obra, su motivación y posible comercialización conforme a quienes demandan

su adquisición.
PREHISTORIA
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador ´ ¿Por qué lo hace? 103/267

Necesidad básica ligada a la
SUPERVIVENCIA
7/24/2019 Manual
CIV. ANTIGUAS (teocracia Integral Dely Tasador
–aristocracia monarquías)
´ ¿Por qué lo hace?
Arte como símbolo
DECORATIVO/PODER
Necesidad de trascendencia
GRECIA Y ROMA
Arte como la búsqueda
IDEAL FILOSOFICO
BELLEZA/ ESTETICA
EDAD MEDIA
Arte como representación
RELIGIOSA (clero)
RENACIMIENTO
Arte con actitud
INTELECTUAL (investigación
científica- artística y religiosa)
ACADEMICISMO
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase)
VANGUARDIAS
Arte por el ARTE
(autonomía) investigación
creativa-testimonio de ideales
revolucionarios
PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES 10 9
ACTUALIDAD
¿Quién lo hace? ¿Por qué lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (búsqueda del éxito
individual-LIBERTAD total,
vinculada al MERCAD O
EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO
CURSO DE PERITOS TASADORES
Trabajo para resolver en forma grupal
1. ¿ Qué entiende por: bellas artes - antigüedades - objetos

suntuosos? (además de responder ejemplifique en cada caso)
2. ¿ Qué diferencia -a su criterio- puede existir entre un automóvil
clásico y uno antiguo?
3. ¿ Qué conocimiento posee sobre mobiliario clásico o antiguo?
4. ¿ Cuál sería su proceder ante el requerimiento de un cliente
para la tasación de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al
óleo?
5. ¿ Cree Ud. que además de las características propias de una
obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? ¿Por
qué?
6. ¿Usted posee una obra de arte, antigüedad u objeto suntuoso?
Describa sus características y posibles valores.
7. ¿Qué información tiene presente del mercado actual con relación
al grupo de objetos referidos en el punto 1?

8. Si le piden la tasación de un instrumento musical, como se
organizaría para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo
para la explicación-.
9. ¿Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia
del arte para realizar tasaciones?
10. ¿Participó alguna vez en la comercialización de este tipo de
objetos? Comente la experiencia.
PERITAJES Y TASACIONES RURALES 12 9
potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar

por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fácilmente.
Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,
desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireación.
ARENA
Tamaño de partícula: 0,050 a 2 mm.
7/24/2019 La arena representa el esqueleto delDelsuelo,
Manual Integral Tasador favorece a la
permeabilidad del agua y del aire. Aunque está compuesta por
minerales que son útiles para las plantas, éstas lo liberan muy
lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad

potencial. Cuando la proporción de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos fértiles.
Guía práctica de campaña

para la clasificación de textura en el suelo
a) ESTADO EN
HUMEDO
b)AMASAMIENTO
ENTRE LOS DEDOS
a) muy plástico y
adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
largos y forma
anillos
a) medianamente
plástico y adherente
b) forma cilindros
pero no llega a
formar anillos
a) poco plástico y
adherente
b) cuesta formar
cilindros
13 6 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
Aspectos sanitarios
para tener presentes
Vacunación Obligatoria Aftosa Planes
Brucelosis Especiales
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador
Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios 131/267
* Carbunclo Bacteridiano
Mancha y Gangrena
* Queratitis
* Neumoenteritis
* Leptospirosis
* Vibriosis
Etc.
Cada campo tiene una tarjeta con un número de registro que lo

individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones
obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.
Cuando el productor quiere vender o hacer algún movimiento de
hacienda solicita
debe ser visado enellarespectivo permiso
municipalidad de tránsito (D.T.A.), y que luego
correspondiente.
(1)
Comercialización del semoviente
remate de hacienda
Aspectos generales
En la práctica común el vendedor se comunica con el martillero o feriero

(firma consignataria) y éste envía un recorredor para que inspeccione la
hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la
(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en función de tasador necesariamente

debe conocer el ámbito de comercialización de la hacienda.
FONDO DE COMERCIO 16 3
VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)
En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se

incluyan los inmuebles y los automotores, éstos, a los efectos de su
enajenación, se considerarán en forma separada del concepto “fondo de
comercio”.
Esto es así por el régimen legal vigente. En el caso de que el negocio se
transfiera con inmueble/s y rodado/s, se deberán hacer las siguientes
operaciones de transmisión de dominio:
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador 1. Los inmuebles se transmitirán mediante escritura traslativa de 158/267

dominio, la que se registrará en el Registro de la Propiedad Inmueble
respectivo.
7/24/2019 2. Los automotores se transmitirán mediante
Manual Integral transferencia realizada
Del Tasador
ante el Registro Automotor correspondiente.
3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenará
siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye
al final del presente capítulo.
VIII. Activos intangibles
“Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,

incluyendo los anticipos por su adquisición, que no son bienes tangibles ni
derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende
de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los
siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,
etc., llave de negocio, gastos de organización y preoperativos, gastos de
investigación y desarrollo” (14).
(14) Resolución Técnica Nº 9, Federación Argentina de Consejos Profesionales de

Ciencias Económicas, Centro de Estudios Científicos y Técnicos (CECYT).
(PCGA), implicar una reducción en la valuación de los activos

adquiridos y no la creación de una partida que nada tiene que ver
con la ecuación contable básica, según la cual, el patrimonio neto
resulta de restar el pasivo al activo, conceptos éstos en los que no
podría clasificarse a la ‘llave negativa’” (22).
XI. Parte práctica
A continuación haremos un pequeño y simple ejercicio a modo de

ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro métodos de tasación. El perito
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador tasador decidirá, según su criterio profesional, por cuál de ellos se inclina. 163/267
Los métodos de valuación que desarrollaremos son los siguientes:
1º método: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo
de comercio.
2º método: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de
inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
3º método: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de
mercado.
4º método: Método de balance.
La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por

la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados
por Contador Público matriculado.
Las cifras del estado de situación patrimonial son verificadas por el
perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra
diferencias luego de aplicar técnicas y procedimientos de valuación.
Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene un
nuevo estado contable al que se denomina estado de situación patrimonial
ajustado a valores corrientes de mercado.
(22) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272.
A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos:
PRIMER AÑO:
VP1 = C1
1
(1+i)
VP1 = 17.000,00
(1+0,12)1
VP1 = 17.000,00
1,12
VP1 = 15.178,57
SEGUNDO AÑO:
VP2 = C2
(1+i)2
VP2 = 17.000,00
(1+0,12)2
VP2 = 17.000,00
1,2544
VP2 = 13.552,30
TERCER AÑO:
VP3 = C3
(1+i)3
VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3
FONDO DE COMERCIO 175
VP3 = 17.000,00
1,4049
VP3 = 12.100,51
CUARTO AÑO:
VP4 = C4
(1+i)4
VP4 = 17.000,00
(1+0,12) 4 170/267
VP4 = 17.000,00
7/24/2019
1,5735 Manual Integral Del Tasador
VP4 = 10.803,94
QUINTO AÑO:
VP5 = C5
(1+i)5
VP5 = 17.000,00
(1+0,12) 5
VP5 = 17.000,00
1,7623
VP5 = 9.646,48
SEXTO AÑO:
VP6 = C6
(1+i)6
FONDO DE COMERCIO 177
VP9 = C9
(1+i)9
VP9 = 17.000,00
(1+0,12) 9
VP9 = 17.000,00
2,7731
VP9 = 6.130,32
DECIMO AÑO:
VP10 = C10
(1+i)10
VP10= 17.000,00
(1+0,12) 10
VP10= 17.000,00
3,1058
VP10 = 5.473,63
Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de

proyección:
VP1 = 15.178,57
VP2 = 13.552,30
VP3 = 12.100,51
VP4 = 10.803,94
VP5 = 9.646,48
VP6 = 8.612,86
VP7 = 7.689,87
VP8 = 6.865,91
FONDO DE COMERCIO 18 1
VP3 = 5.623,18
CUARTO AÑO:
VP4 = C4
(1+i)4
VP4 = 7.900,00
(1+0,12) 4
VP4 = 7.900,00
1,5735
VP4= 5.020,65
VP4 5.020,65
QUINTO AÑO:
VP5 = C5
(1+i)5
VP5 = 7.900,005
(1+0,12)
VP5 = 7.900,00
1,7623
VP5 = 4.482,78
SEXTOAÑO:
VP6 = C6
(1+i)6
VP6 = 7.900,00
(1+0,12) 6
TASACION DE VEHICULOS 19 7
ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relación de compresión, distribución,
refrigeración, alimentación, encendido, arranque, potencia máxima,
torque máximo.
CAJA: cambios, transmisión final, embrague.

CICLISTICA: cuadro, inclinación, avance, suspensión delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumáticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mínimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automóvil, estos vehículos se presentan en distintos

modelos y poseen particularidades de uso específico (de competición -
pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las características, la
tasación se realizará por el método lineal o, en su defecto, por el método
comparativo directo conforme la información del mercado de
comercialización actual.
Material de consulta
Apunte: Curso de tasación del curso de peritos tasadores,

Tasaciones de automotores en general , Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre “Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A”, Rosario, 2002.
generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre
los países desarrollados y los países en desarrollo, así como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresión
de las necesidades y los intereses comunes.
El espíritu de la Cumbre de la Tierra, inspiró a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable comosederechos
de ese momento, de tercera
transforman estosgeneración,
derechos encomo se interno
derecho ha visto,y agenera
partir
la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integración en esta
importante disciplina, la Tasación.
Los cinco elementos
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio 199/267
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parámetros
7/24/2019 asequibles de un modo pedagógicoManualy aplicables
Integral Del aTasador
la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), procederé a
utilizar la teoría de los cinco elementos (4): tierra, agua, fuego, aire y éter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos
primero en el hombre, destinatario de la tasación, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre
la integración con las cosas.
(3) El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas
simples de compresión, debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del
Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardín Botánico, allí utilicé por primera vez, la teoría de los cinco
elementos, que pretendo desarrollar en el presente.
(4) El filósofo griego Empédocles, afirmaba que todo el universo se componía de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan
un quinto elemento, el éter.
LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 21 5
de ello, la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la

Desertificación, se ha transformado en un instrumento para promover el
desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la
agricultura en zonas desérticas.
El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la
producción en zonas semiáridas, para de ese modo detener la emigración
de la población rural a las zonas urbanas, procurando impedir los
asentamientos marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad
socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones.
Las subvenciones, obviamente, necesitan de donantes, que son nada
más ni nada menos, que los que se han enriquecido en los brillantes negocios
de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia.
A mi me parece que el concepto de donante, es una expresión
demasiado
que generosa,
el desarrollo para quiendebe
sustentable en realidad toma lo que
ser mensurado enessudecosto
todos,global,
entiendo
y
disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía, para promover
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador el desarrollo sostenible, no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas 210/267
sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren
viables, para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. En este
aspecto, se encuentran llamados a escribir la historia, los emprendimientos
cooperativos, los gremios y las mutuales.
El gran desafío de los “peritos tasadores”, es entonces, la determinación
objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean
sustentables, y la determinación del aprovechamiento de la cosa común
para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo
sostenible.
Una política de Estado con mayúsculas, deberá recoger esas pautas, y
en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas.
Calidad de vida y su incidencia en la tasación
Luego de la devaluación, el sector de la construcción obtuvo ventajas

extraordinarias en el desarrollo urbanístico..., -vale la pena agregar que
0
muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario, cuyos

productos se comercializan en moneda extranjera- desde esa época, en
varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura, locales
comerciales o simplemente viviendas particulares que, con el tiempo,
provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos
barrios, por un lado; e hicieron colapsar los servicios, por el otro.
No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar si
no que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores
espacios.
De esta manera, se afectó en forma negativa la calidad de vida de los
vecinos, no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron
vivir en barrios tranquilos, sino también de los nuevos que compraron a
precios importantes inmuebles en el sector. Sintieron el impacto aquellos
barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías
edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles
comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar. El quiebre se 211/267
evidencia en forma inmediata tras verificar la apacibilidad en la forma
de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante
7/24/2019 promovido por las actuales construcciones.
El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables, es
más, la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios
conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para
garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal, y es por ello que en sus
manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen, que
las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular, posibilitar
que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica,
etc., y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar
situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector.
Todos estos
del gobierno problemas pueden
correspondiente, para evitarse conellaorden
garantizar adecuada intervención
público, que debe
estar atento a los intereses de los ciudadanos, para que se respete el
derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido,
conservándolo amén de los progresos que se van suscitando, para que
otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la
idiosincrasia que lo caracteriza.
LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 21 7
Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad, sin limitar

obviamente su crecimiento. Todos tenemos en claro la ciudad que
queremos, como así también las características de la barriada en la que
se decidió vivir, por lo tanto, el crecimiento debe acompañarse con el
consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el
consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones publicas y privadas, y
así se mantendrá
inmobiliario el justo
invertido pororden
cada social
vecino.garantizando y respetando el capital
Todo ello hace referencia al impacto económico “mediato e inmediato”
que pueden sufrir algunas viviendas. Por ejemplo, todos los vecinos desean
tener en su barrio seguridad, educación, salud, esparcimientos, etc., pero
nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa, más aún cuando se trata
de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad
le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma
positiva sobre el valor de las viviendas. Distinto sería una barriada en “vía
de crecimiento”, allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador en forma directa al precario o vetusto sector. 212/267
Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación
urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y
7/24/2019 características de la zona; el incentivo enIntegral
Manual la inversión
Del Tasadorinmobiliaria -ya sea
pública o privada- debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el
medio ambiente y sus habitantes.
Desarrollo vs. calidad de vida
Crecimiento, equilibrio y declinación en los precios son palabras claves

en el mercado de bienes y raíces según Ventolo & Williams, por lo general
se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del
lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía, es decir: un
aumento en el valor futuro de la propiedad.
Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el
valor del capital inmobiliario invertido. La tendencia estará marcada por el
crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias
0 del sector y sólo ello, garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble.
LA TASACIÓN Y EL
DICTAMENES
DESARROLLO SUSTENTABLE 229
TERCERA PARTE
CONTENIDOS PRACTICOS
DICTAMENES 23 7
Por otro lado, siguiendo el análisis de las referencias económicas, también

podemos decir que la constituye como motivación principal, la transformación
de los precios que se produjo cuando se pierde la paridad monetaria entre el
peso y el dólar, con más la caída del poder adquisitivo en nuestro país, ello
constituiría una referencia devastadora para este capital invertido en
productos de importación pagado en moneda extranjera. Hecho
concreto que sólo basta con apreciar los cambios de cotización de moneda
al momento de la tasación solicitada.
Pero podemos tomar como mejor información económica actual que a
la que otorga el cambio de moneda, es la comercialización efectuada por
ZOFRACOR en las subastas públicas que el año pasado realizó, casualmente
por el abandono de mercadería de importación de sus propietarios. La subasta
sintetiza dos situaciones: cambio de moneda y poder adquisitivo, la
experiencia demostró que no se llegó a pagar el CIF, lo que conformaba la
base del remate de los productos. Asimismo, en una segunda oportunidad
de llamado
algunos a remate
casos, salió
sin base, reducidacomo
resultando en unprecio
30% final
por falta de postores
un monto y, en
no esperado
y útil para el recupero de los gastos de guarda de la zona franca y, obviamente,
la reducción en forma significativa de los impuestos que quedan a cargo de
los compradores en subasta al nacionalizar el producto ante la Aduana.
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador Entonces la realidad otorga prácticamente, un porcentaje efectivo para 232/267
la reducción del CIF del 30%, antecedente que surgió de las subastas
realizadas, la motivación principal fue la caída de los precios y la pérdida
7/24/2019 económica que sufrieron los importadores por
Manual Integral Delel cambio de moneda, es
Tasador
decir que la Sra................ también se le suma a la pérdida de calidad y
estado de conservación de sus productos el porcentaje que se menciona
anteriormente, basada en la realidad misma que justiprecia al CIF en la
económica de la Argentina actual.
Resultando, entonces, como factores de reducción de precio; además
de lo calculado técnicamente, es el impacto del aspecto económico con
una pérdida del 30%, es decir: U$S 27.563,72 lo que constituye el
ju st ip re ci o de lo s bi en es , menos U$S 14.059,15 -30% de U$ S
46.863,86-.
Resultado final del precio de los bienes: U$S 13.504,56
1 El resultado del precio aplicable al CIF surge de la realidad efectiva,

por un lado, atendible al aspecto técnico, hecho reconocido parcialmente
por la aseguradora ante la pérdida de valor por siniestro y, por el otro lado,
el aspecto económico, contundente que surge de la comercialización en
subasta con pérdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los
precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderías.
Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasación solicitada,
con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el
material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo
con respeto y consideración quedando a vuestra disposición:
.............................
Martillera judicial
Perito tasadora
Recibí de la martillera............. tasación solicitada, la que me es

presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Córdoba, 31 de
enero de 2005.
3. Caracterización de las categorías de edificación *

VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL

VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL
A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad, mano de
obra seleccionada y capacitada, en particular para los detalles de terminación.
- Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes
a accesos, recepción íntima, dependencia y servicios, zonas que se
intercomunican funcionalmente conservando su independencia.
- Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos;
condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos.
Además, los ambientes generales de recepción, de estar, íntimos,
dependencias de servicios, este tipo de construcción se caracteriza por
disponer de ambientes de vestir, roperos y placard, toilettes, etc. La
(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando

Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.
DICTAMENES 23 9
zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente,

despensa, cocina, ante-cocina, office, habitación de planchado, dormitorios
y baños de servicios y local de lavadero; se dispone de cochera amplia
para dos o tres automóviles.
- Revoques: especiales en ambientes principales; cielorrasos de yeso con
molduras, revestimiento de madera de especial calidad, muros
empapelados y revestimiento especial de mármol. En dependencias,
revoques especiales y yeso.
- Revest imient os: cerámicos especiales de baño, toilette y cocina.
Cerámicos de primera calidad en el lavadero, ante-cocina y baños de
servicio.
- Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. Carpintería de madera de
ambientes principales y placard, lustrada, el resto al aceite, con
terminación especial.
- Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud, con cristales de primera
calidad, vidrios triples y cristales atérmanos, etc.
- Carpintería: de madera, metálica doble contacto y herrería artística de
primera calidad. Materiales: roble o cedro seleccionado, macizos.
Moldurado artístico. Herrajes de bronce. Protección exterior o interior
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio 234/267
o material sintético similar). Parasoles metálicos de aluminio o de madera
de calidad.
7/24/2019 - Pisos: de placas de mármol, graníticos marmolados
Manual Integral Del Tasador y parquet de roble
en ambientes principales. El resto, graníticos de primera calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, con gran número de bocas por ambiente, bocas
para conexiones de antenas para radiofonía, T.V., teléfonos internos
y externos, portero eléctrico, etc..
- Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales, de alta
calidad, aprobada.
- Servicios de calefacción: (supergás o gas natural), aire
acondicionado, incinerador de basuras (ver legislación al respecto)
con instalación general en el subsuelo.
- Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para
fachadas parcialmente revestidas, el resto lleva revoques símil piedra,
1
terminación pulida. Se emplea también algún moldurado, etc.
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL

Categoría: DE LUJO
DICTAMENES 24 1
B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena

aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles
de terminación. Se emplea también algún moldurado.
- Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran
amplitud con circulación adecuada e independiente
- Distribución: ambiente de recepción, toilette y dormitorios en número
adecuado, baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios;
cocina,
de office, habitación
servicio; para placard, ambiente
lavadero combinado de estar,para
con habitación dormitorio y baño
planchado.
Guardacoche amplio. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación.
- Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales;
cielorrasos de yeso. En ambientes secundarios y servicios, revoques en
muros y cielorrasos a la cal, terminados al fieltro.
- Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial, en
madera en ambientes de recepción. Cerámicos de primera calidad en baños
principales, cocina y lavadero (parcial).
- Pi nt ur aspinturas
dependencias,
: al latex en muros que no llevan empapelado. En
al agua o la cal. Carpintería en madera metálica y
herrería pintada al aceite, terminación especial. Algunas aberturas en
ambientes principales lustradas.
- Vidrios: superficies de apreciable amplitud. Vidrios dobles o triples
http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador según dimensiones. 236/267
- Carpintería: de madera de primera calidad, en cedro y otros
seleccionado. Carpintería metálica doble contacto, marcos de chapa de
7/24/2019
primera calidad. Herrajes de calidad, placards amplios, interiores completos
(cajoneras, estantes, etc.). Aberturas de placard lustradas, en dormitorios.
Restos pintados al aceite. Protección exterior o interior de las superficies
vidriadas con cortinas enrolladas o plegables, de madera o materiales
sintéticos de calidad.
- Pisos: de parquet, madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos”
en ambientes principales. Granito, cerámicos de calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, reglamentaria y aprobada, con amplio número
de bocas y conexión
- Sanitaria: de antena
aprobada, con yartefactos
teléfono,yportero eléctrico.
accesorios de primera calidad.
- De gas: aprobada.
- Servicios: de calefacción central y aire acondicionado.
- Fa ch ad a: total o parcialmente revestida con materiales
1 “reconstruidos”, revoques símil piedra. Lajas, ladrillos vistos, etc.
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL

Categoría: MUY BUENA
DICTAMENES 243
C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación

en la que no se emplean materiales de primera calidad, por ende, mano de
obra especializada, sin detalles importantes en su terminación. La vivienda
puede ser de una o dos plantas.
- Ambientes: son de dimensiones normales, no exentas de amplitud,
buena ventilación y asoleamiento. Se diferencian adecuadamente la parte
de “recepción” y la de “servicios”.
- Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al
fieltro”. En fachada, revoque “al fino”, con parcial revestimiento de
materiales de calidad, ej., piedra calcárea, cerámico.
- Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales; cocina y baño
al aceite. Pintura a la cal en dependencias; carpintería de madera, metálica
y herrería pintada al aceite.
- Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-; revestimiento
parcial de azulejos en lavadero.
- Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción, hall o habitación
principal. Mosaicos calcáreos en dependencias.
- Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad, sin
detalles de lujo. Herrajes de calidad. Cortinas de enrollar de madera para
proteger superficies vidriadas. Placards amplios y completos con madera 238/267
de calidad.
- Instalaciones: normales y aprobadas, de electricidad, gas y sanitarios.
Sincada
en calefacción ni aire
ambiente. central. Adecuado
Instalación completa de número
gas conde artefactos
bocas de electricidad
de calidad
(cocina, calefón, calefactor, etc.); servicio sanitario completo, con artefactos
y accesorios de buena calidad.
DICTAMENES 245
D) Construcción “económica”: consideramos construcción

“económica”, la que dentro del mínimo costo posible, cumple con los
requisitos básicos de higiene, seguridad y durabilidad que permita desarrollar
a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. Se emplean en general,
materiales y elementos standards y económicos, nuevos, que satisfagan, a
la vez, las condiciones adecuadas, establecidas más arriba, existiendo también
ambientes de finalidad “dual”.
- Ambientes: están reducidos a un mínimo, tanto en sus dimensiones
como en su destino.
- Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. Terminación
mediante simple alisado. Revoques de fachada y exteriores a la cal,
terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”.
- Pintura: de muros, cielorraso y fachada de cal, carpintería metálica
(simple) y madera (placa) al aceite.
- Revestimiento: en baño hasta 1,80 m., cocina parcial y lavadero en
cemento pórtland alisado.
- Pisos: de mosaicos calcáreos comunes.
- Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y
económica). Superficie vidriada reducida al mínimo admisible, vidrios dobles,
no se instalan placards; no se colocan cortinas de enrollar, sólo llevan
postigones exteriores.
- Instalaciones:
7/24/2019 - Eléctrica: Manual Integral
embutida y reglamentaria Del Tasador
reducido al número de bocas al
mínimo indispensable.
- Sanitaria: mínima, con materiales aprobados de calidad mínima
reglamentaria.
DICTAMENES 247
Bibliografía
Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Córdoba.

Ejercitación: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de
Peritos Tasadores.

Manual Integral Del Tasador

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7/24/2019 Manual Integral Del Tasador

182 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES 9

A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

técnicos tasadores, a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y

más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal,

rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los

esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como

Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini

CURSO ANUAL DE TASADORES 11

La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

sobre el patrimonio de los individuos.

por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?

Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen

Características del informe de tasación

4. Organización de la labor. Debe llevar una estructuración racional

Hablar de la ética implica a prima facie, un abanico de conceptos

Del análisis conceptual de la ética, surge una propuesta presentada por

Etica, vocablo de vanguardia

Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial

posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar

EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO

1. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación

(5) Ob. cit. nota 4.

7/24/2019 Manual Integral Del Tasador

“La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo

3. Guía técnica de estudio (1)

a) Conceptos de: tasación, valor, precio

b) Modalidad para tasar (doctrinas)

(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador METODOLOGIA DE TASACION 49 44/267

s ort e mne o dno F

http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador 50 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 45/267

s ort e mne o dno F

s ort e mne o dno F

58 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas)

n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV

1,00 0,15 0,10 0,05 0,00

3,75 0,34 0,21 0,13 0,08

5,50 0,47 0,28 0,19 0,14

Tabla I: Zonas céntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 63

68 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

a) Tipo de construcción. En la observación y estudio de la construcción

En el análisis de los locales en galerías, como así también en aquellos

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 69

3. Tasación de viviendas colectivas (1)

a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno,

70 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

http://slidepdf.com/reader/full/manual-integral-del-tasador Método directo - comparativo 65/267

Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda

Coeficiente de ubicación del departamento según el piso:

1) Edificios con ascensor 2) Edificios sin ascensor

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 71

Coeficiente de ubicación del departamento en planta:

Con vista al frente……………………………………..1,00

Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente

Departamento con vista a plaza………………...1,05 a 1,10

Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación

Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke

72 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR