Arrendamientos rurales – Derecho Real de

Superficie

Arrendamientos rurales. Derecho real de super cie

4.4. Arrendamiento rural y aparcerías.

4.5. Consideraciones sobre el derecho real de super cie

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Referencias
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Arrendamientos rurales. Derecho real de superficie

Introducción: en esta lectura abordaremos contenidos sobre los contratos inmobiliarios rurales, aquellos
que se vinculan con el arrendamiento del campo y las aparcerías, herramientas de gestión para la
inmobiliaria rural.

Asimismo, incorporamos en el programa contenidos sobre el derecho real de superficie, considerando su

conceptualización en el CCC y el impacto en el negocio inmobiliario urbano.

Situación problemática o caso

La sucursal de la inmobiliaria Martínez, ubicada en el interior de la provincia, brinda servicio y promoción de

productos provenientes del sector agropecuario. Uno de sus rubros es la administración del contrato de
arrendamiento rural, por lo que un cliente le solicitó que administre su aparcería y promueva la locación en un
potrero para pastoreo. El operador inmobiliario de Martínez le indicó que sólo promocionan la concreción del
contrato, por lo que tuvo que exponer las diferencias en el negocio.

El cliente añade que tiene un lote de terneros para el negocio del feedlot (engorde), pero el operador de
Martínez en la inmobiliaria rural le dijo que en ese negocio no podrá asistirlo, que en tema de semovientes
debe contactar al martillero-feriero, puesto que, además de comercializar, controla los estados sanitarios y
legales. Le sugiere un profesional y asesora en el producto.

La propietaria de un predio importante cerca del río de la zona le comenta al operador de la inmobiliaria de
Martínez que se podría alquilar la tierra para un emprendimiento, ya que la ubicación es muy buena y está
cerca del balneario turístico. Desde la inmobiliaria le dijeron que podría proyectarse algo más importante,
cuya inversión quedaría en la propiedad, si se constituye un D.R. de Superficie. Pero la propietaria no estaba
segura de que tipo de obra quería y cuál podría ser la finalidad concreta. Mientras tanto, se completa el
asesoramiento con la escribana para dejar bien en claro todos los puntos del eventual negocio.
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4.4. Arrendamiento rural y aparcerías.

Las relaciones contractuales emergen ante la posibilidad de variados negocios y la propiedad inmueble rural
genera una serie de alternativas económicas que están ligadas a la producción primaria y a la economía de
un Estado.

El management es una herramienta de trabajo eficaz para toda gestión de negocios. Y el campo, inmueble
con capacidad de producción y de beneficios económicos, no está excluido de la nómina del gerenciamiento
eficiente.

En la economía global se evidencian nuevas terminologías que tienden a dar forma y presencia a la
administración de negocios agropecuarios. En este contexto surge la agrobusiness que centraliza -en vía de
principio- el perfil de personas jurídicas (empresas, sociedades) que revolucionan la técnica del
management a fin de optimizar todos los recursos de impacto directo sobre el tipo de propiedad rural y su
producción.

En la actualidad, el propietario de un campo (productor agropecuario

individual) sabe y comprende la necesidad de tener
estratégicamente organizada su gestión de producción. Esto no solo
favorece a su patrimonio; por pertenecer a la producción primara
incide directamente en el consumidor y, por ende, en la economía del
país.
Las tecnologías y las herramientas administrativas han logrado adecuar y desarrollar desde la producción
primaria con el laboreo de la tierra tradicional a una producción eficiente y tecnificada de productos
primarios, los que en la actualidad se ven comprometidos con normas legales y ambientales, como así
también con obligaciones tributarias, variabilidades de precios negociables, créditos y financiación,
consumo interno y externo, gravámenes, exenciones, equipamientos e innovadores implementos de
labranza, dispositivos de seguridad, plagas ambientales, inundaciones, anegamientos, sequías, entre un sin
número de impactos que, de acuerdo al rubro de explotación, pueden sucederse. De allí que resulte oportuno
tomar las previsiones del caso. Esto se puede lograr si se cuenta con una efectiva administración rural:

El término agro-negocios … se utiliza para hacer referencia a las actividades económicas

derivadas o ligadas a los productos del campo. Tanto a la producción de los mismos como
al procesamiento, transporte y distribución posterior. La agricultura y todas sus derivadas
económicas, sociales, demográficas … (Pérez Ares, 2019, https://bbva.info/2CJRYs3).

Figura 1: Los agronegocios

Fuente: [Imagen sin título sobre agronegocios]. (s.f.). Recuperado de

https://www.bbva.com/es/que-son-los-agronegocios-y-por-que-es-importante-su-desarrollo/
El proceso de administración agropecuaria constituye una especialidad, ya que son muchos los factores que
se integran en este tipo de producción. No obstante, el manejo principal de un campo nace del trabajo
cotidiano que se inicia con el producto originario puesto en la tierra (semilla/animales) y de preservarlo en el
tiempo necesario hasta que logre su terminación o estado efectivo para la comercialización.

Plan de administración en un campo

¿Cuál es el plan de administración inicial?

–
La administración traza un plan en donde se evidencia, en principio, el conocimiento de la tierra, el campo y
sus condiciones de producir en cantidad y calidad, conforme su aptitud.

¿Cómo avanza la gestión de administración en producción?

–
Mediante un proceso de control sobre la evolución de la producción. A modo de ejemplo, luego de sembrar:
control y cuidado sobre plagas, impacto ambiental, casos fortuitos, etcétera. En gestión pecuaria: pastoreo
de invernada y cría, control sanitario, plazos de terminación en peso, etcétera.

¿Qué proceso se evidencia con la producción destinada al consumo?

–
En el trayecto de comercialización del producto, se coordina no sólo un chequeo general de la producción,
además continúa la información sobre el futuro destino del producto. En este proceso pueden surgir una
serie de relaciones contractuales, por ejemplo: traslados, depósitos, financiación, certificaciones sanitarias,
ratificación de marcas y seguimiento de trazabilidad, etcétera; según el producto del que se trate.
Los agronegocios integran todas las actividades económicas asociadas a la producción que genera el
inmueble rural, entre ellas podemos mencionar:

1 El negocio inmobiliario rural: el campo y su valor, compraventa, arrendamientos y aparcerías.

2 La producción agropecuaria: agrícola, ganadera o mixta y otras variantes, por ejemplo, la

forestal.

3 Producción de insumos y equipos inherentes a la producción: bienes de capital, herramientas y

maquinarias.

4 Trayecto del producto hacia la comercialización: centro de acopio (silos-almacenamientos),

ferias ganaderas (remates), frigoríficos, clasificación del producto (granos, carne), empaque y
distribución (interna o externa).

5 Industrialización y mercado de consumo: logística, precio del producto al intermediario y/o

directo al consumidor, consumo interno o exportación, cumplimiento de normas locales e
internacionales (técnicas, fiscales, financieras, etcétera).

Si opera con su inmobiliaria/mobiliaria rural, el corredor, en tanto profesional en la intermediación, debe

mantener la información actualizada del sector, puesto que el destino de la propiedad no es como en el
ámbito urbano. En el sector rural, la situación de la comercialización del producto y las posibilidades
financieras del sector agropecuario serán el índice de información principal para todo tipo de negociación:
inmobiliaria, mobiliaria y de semovientes.

Asimismo, es oportuno señalar que:

1 tenemos por un lado la administración inmobiliaria en sí, es decir, la tarea de controlar el

cumplimiento de las obligaciones que nacen de un contrato, que en este caso puede ser de
 arrendamiento de la propiedad rural a tranquera cerrada, de aparcería en un potrero delimitado,
de pastoreo en un sector de la propiedad rural, etcétera;

2 por otro lado, la tarea propiamente dicha de administrar la propiedad rural y todo su sistema de
producción: cuidado del campo y maquinarias, informe de estados contables (ingresos-
egresos), entre otros rubros involucrados en la explotación agropecuaria.

¿En qué consiste el proceso de administración rural?

El proceso de administración ____________ constituye una especialidad, ya que
son muchos los factores que se integran en este tipo de producción. No
obstante, el manejo principal de un campo nace del trabajo cotidiano que se
inicia con producto originario el puesto en la tierra (semilla/animales) y de
preservarlo en el tiempo necesario hasta que logre su terminación o estado
efectivo para la comercialización.

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Contratos rurales

4.4.1. Características de la relación contractual

Para abordar el contenido contractual es necesario tener presente que estos contratos se regulan por ley
especial y no están contemplados de manera directa en el Código Civil y Comercial de la Nación, si bien le

compete la regulación general, pues, se rigen en Argentina por la Ley 13.2461, modificada por la Ley 22.2982,
de arrendamientos y aparcerías rurales.

[1] Ley N.° 13.246. (1948) Arrendamientos rurales y aparcerías. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Recuperado de https://bit.ly/2BSaGgU

[2] Ley N. ° 22.298 (1980). Arrendamientos y aparcerías rurales. Poder Ejecutivo Nacional. (P.E.N.). Recuperado de

https://bit.ly/3gbJUyQ

En materia de derecho agrario, el primer antecedente en nuestro país es el Código Rural Argentino que se
dictó para Buenos Aires por la Ley 469. Redactado por Valentín Alsina, en su momento este código fue
modelo para otras provincias y países vecinos. Al sancionarse en 1869 el Código Civil redactado
por Dalmacio Vélez Sarsfield, muchas de sus disposiciones se tornaron inconstitucionales; sin embargo, no
fue derogado expresamente, ya que los usos y costumbres, como así también la sanción de numerosas
leyes nacionales y aun provinciales, ratificaron o rectificaron sus contenidos, los que alteraron
significativamente su vigencia jurídica y su valor normativo.

Hay quienes indican que Vélez Sarsfield no consideró la temática en el Código Civil ante el planteamiento
político que se suscitó al prohibirse la enfiteusis en nuestro país. En virtud a que el Estado era quien
generaba los contratos de arrendamiento y aparcería de manera discrecional, aparentemente parecía que se
favorecía no directamente al sector rural, sino a compromisos personales y políticos, tanto nacionales como
extranjeros.

Ley de Enfiteusis en Argentina – Derogada por el Código Civil Argentino

El Estado como ARRENDADOR/LOCADOR rural

La Ley de Enfiteusis en Argentina (1826) dictada por el Primer Presidente de las Provincias
Unidas del Río de la Plata, Bernardino Rivadavia, indicaba que las tierras públicas tenían
prohibida su enajenación, pero proveían al gobierno de rentabilidad.
 Sus objetivos eran: la distribución racional de la tierra para la explotación y pago de canon al
gobierno, diversificación de la producción rural, fomento a la agricultura y a la creación de
una nueva clase social media conformada por colonos (inmigrantes labriegos). De allí nace
la necesidad de implementar la unidad agroeconómica, entre otros.

El efecto negativo en nuestro país se evidenció cuando este sistema de alquiler de tierras
fiscales no logró alcanzar los objetivos sociales y económicos para los que había sido
implementado, ya que las tierras fueron acaparadas y entregadas a limitados productores
generando los latifundios.

Fuente: elaboración propia.

La actual normativa que rige en nuestro país es la Ley 13.246 de Arrendamientos Rurales y Aparcerías
(modificada por la Ley 22.298, de 1980). Muchos estudiosos en la materia indican que nos encontramos
ante un texto legal desactualizado, que regula los contratos de arrendamiento y aparcería desde una
perspectiva que, en cierta medida, difiere a la realidad de la producción agropecuaria en nuestro país, dado al
avance de la ciencia y las tecnologías agropecuarias, los productos y servicios negociables en el rubro, las
reglas del mercado de consumo interno y externo, el impacto de las economías globales, el medio ambiente
y la sustentabilidad.

No obstante, abordaremos las relaciones contractuales que hoy nos indica la norma, las que el profesional
martillero y corredor debe conocer, ante la eventualidad de negocios inmobiliarios rurales que tienen
vinculación directa con la producción.

En este ámbito de gestión el profesional martillero y corredor debe trabajar desde la perspectiva de la
mobiliaria e inmobiliaria rural, puesto que necesariamente surgirán una serie de negocios relacionados al
inmueble sujeto a la explotación agropecuaria, por lo que debe visualizar que son muchas las alternativas de
negocios (nichos) sobre los que debe profundizar y a los que debe incorporar a su oficina o empresa de
servicios inmobiliarios

En algunas ocasiones los propietarios de un campo residen en la ciudad y por motivos personales no pueden
llevar adelante la explotación del inmueble, por lo que es oportuno tener a mano posibilidades contractuales
que permitan asistir con un correcto asesoramiento a estos clientes, a los fines de alcanzar un beneficio
económico tras el arrendamiento rural e incluso considerar la posibilidad de contratos accidentales como la
aparcería o un eventual pastoreo.

Figura 2: Arrendamiento rural

Fuente: [Imagen sin título sobre arrendamiento rural]. (s.f.). Recuperada de

http://todoagro.com.ar/noticias/nota.asp?nid=36962

Consideremos otro ejemplo: hay personas que simplemente son intermediarias en el rubro ganadero,
adquieren lotes de bovinos en subasta, pero no son propietarios de un campo y necesariamente los
animales deben ser traslados a un espacio para el pastoreo hasta tanto el intermediario determine otro
negocio. Por lo que se hace indispensable, entonces, mantener un fluido contacto con el martillero-feriero
para las variables posibilidades de negocios, sin ser necesariamente un rematador de hacienda, un
productor agropecuario o un asociado a una entidad agraria, entre otros; sino simplemente un profesional
con decisión de brindar el mejor servicio profesional y generar el negocio eventual.

El contrato agrario es uno de los medios que le dan vida al campo, como empresa productora. Le permite la
posibilidad de rentabilidad y capitalización con ingresos de producción en plazos determinados (ciclos
productivos), cuyas características generales son:
¿Cómo es la vinculación en este tipo de contratos?
–
Será la vinculación de un sujeto al goce de la tierra, donde se evidencian beneficios compartidos.

¿Cómo es la obligación entre sujetos?

–
La obligación de sujetos propietario y empresario-productor es una relación consensuada para el uso
temporario de la tierra.

¿Cómo se inicia el negocio?

–
El contrato parte de la organización en el derecho a la explotación y la obligación a cumplir con el canon
determinado.

Tabla 1: Características del contrato agrario

5 características del contrato agrario

Guardan una finalidad productiva común, de trascendencia no puramente económica, sino

también social.
 Constituyen un elemento necesario para la creación y ejercicio de la empresa o explotación
agraria.

Existe una limitación al principio de autonomía de la voluntad de las partes, por estar limitadas
a ciertas formas contractuales típicas, en virtud a la ley o los usos y costumbres (este punto
guarda relación con la finalidad y función de los contratos agrarios).

Su ejercicio es continuo, en razón de estar asociados a la producción de frutos biológicos, que

admiten interrupción de un proceso natural continuo, no determinable por el hombre (ej.:
tiempo de siembra/tiempo de cosecha).

La temporalidad está ligada al ciclo natural (vegetal o animal) y a las particularidades de la

explotación.

Fuente: Carranza Torres, 2006.

Regulación sobre contratos de arrendamiento y aparcerías

La normativa nacional regula los siguientes contratos agrarios: arrendamientos y aparcerías (agrícola y
pecuaria). L. Carranza Torres (2006), indica:

Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce
de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la
explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese
uso y goce un precio en dinero. Art. 2º L. 13.246/48.
El contrato presenta consecuentemente los siguientes caracteres: consensual (se perfecciona con el
consentimiento expreso de las partes y la ley impone que sea escrito, ad probationem), oneroso (con
beneficios económicos), bilateral (obligaciones para ambas partes), conmutativo (las prestaciones se
hallan determinadas desde el principio para las partes), formal (debe ser redactado por escrito exigido como
medio de prueba y no como solemnidad), intuitu personae ( si bien este carácter no se presenta con la
intensidad de la locación en general, más bien se podría decir que lo intuitu es en relación con la profesión
agropecuaria -art.7º, 2ªpte. L.13.246/48[V1] -), de tracto sucesivo (es propio de los contratos agrarios en
general, ligado al ciclo biológico, climático y de producción).

Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otros animales o un
predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo,
para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, con el objeto de

repartirse los frutos. 3

[3] Art. 21, Ley N.° 13.246 (1948). Arrendamientos rurales y aparcerías. Honorable Congreso de

la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2VyQCab

El Dr. Carranza Torres (2006) indica que la aparcería es un típico contrato de colaboración que rescata una
antigua forma de vinculación de fuerzas económicas agrarias, siendo su anterior denominación contrato de
colonato. Esta relación contractual en la actualidad nos brinda una pista para arribar al concepto de
colaboración empresarial.

Tipos de aparcería

AGRICOLA
–
El contrato estará destinado a la actividad del agro, es decir, la producción de granos, la siembra y la
cosecha (semillas de cereales, oleaginosas y legumbres, entre otros), con la finalidad de distribuir los
beneficios de la forma que se haya convenido.

PECUARIA
–
El contrato está vinculado a la producción ganadera, es decir, a la producción con semovientes (bovinos,
equinos, ovino, caprino). Los beneficios económicos surgen directamente del tipo de producto (naturaleza
animal).

MIXTA
–
El contrato será en base a una producción agropecuaria, las dos tareas rurales de manera simultánea, tras
la ejecución de una explotación mixta.

Tabla 2: Contratos agrarios usuales

Contratos Arrendamiento Aparcería

Ley 13.2464 Ley 13.246

Regulación Obligaciones, derechos, plazos… Obligaciones, derechos, plazos…

Formal (art. 40) Formal (art. 40)5

 Vinculación Conmutativo Asociativo

Objeto Fundo rural Fundo rural

Contratos Pastaje Pastoreo

Contrato accidental (hasta 1 año

Atípico resulta excluido de la ley 13.246)

Regulación

No formal No formal salvo homologación

(art. 39)6

Vinculación Conmutativo Conmutativo

Frutos, hierbas, vegetales, de

Objeto naturaleza consumible por Fundo rural
semovientes

Fuente: adaptado de Carranza Torres, 2006.

[4] Art. 40, Ley N.° 13246 (1948). Arrendamientos rurales y aparcerías. Honorable Congreso de la Nación

Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2VyQCab

[5] Ibid., 1948.

[6] Art. 39, Ley Nacional N.° 13246 (1948). Arrendamientos rurales y aparcerías. Honorable Congreso de la

Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2VyQCab

Es necesario que el profesional martillero y corredor tome conocimiento de la reglamentación especial que
rige en nuestro país para este tipo de contratos, tanto como comprender que el inmueble rural contiene una
gran variedad de posibilidades de negocios y que en dicho ámbito también se incursiona en innovadoras
relaciones contractuales. El martillero deberá estar atento al avance de las tecnologías, la evolución de la
administración y el impacto legal y económico que recae en este tipo de negocio. Entre las relaciones
contractuales más típicas aparecen: contrato sobre “frutos futuros”, franquicia ganadera, locación de
vientres, pools de sembrados, contrato de colaboración agraria, contrato para la utilización de maquinarias o
alquiler de implementos agrícolas, leasing para maquinarias, etcétera.

Asimismo, es importante que el profesional tenga presente la función social y ambiental del contrato,
aquella que prevé el Código unificado, expresada por la comisión redactora en los fundamentos:

La función ambiental es transversal a todos los contratos: se aplica tanto a las empresas
como a los consumidores. Esta función le permite a un juez moderar la colisión entre el
ejercicio de los derechos individuales y el de los colectivos, como el ambiente. (Lorenzetti,
Highton de Nolasco, Kemelmajer de Carlucci, (s.f.), https://bit.ly/2CPNEYh).

Preguntas para diagnosticar (para el futuro profesional)

Como futuro martillero y corredor, ¿has pensado en una oficina

mobiliaria e inmobiliaria rural? ¿Puedes visualizar las distintas
oportunidades de gestión profesional que surgen del negocio
agropecuario y que están en vinculación con nuestra profesión?

¿Qué es el contrato agrario?

El contrato agrario es uno de los medios que le da vida al campo -como
empresa productora- que le permite la posibilidad de ………………….. y
capitalización con ingresos de producción en plazos determinados -ciclos
productivos-, cuyas características generales se destacan la vinculación de los
sujetos con la tierra, la obligación temporaria consensuada entre propietario y
productor, y el cumplimiento de un canon.

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4.5. Consideraciones sobre el derecho real de

superficie

La vigencia del nuevo Código Civil y Comercial en nuestro país ha generado una buena perspectiva y variadas
posibilidades en los negocios inmobiliarios, lo que podemos comprobar mediante el númerus clausus de
derechos reales que hoy evidencia la norma y el innovado lineamiento jurídico que regula a los contratos en
general, en particular y de consumo.

Los actores del sector (promotores y desarrollistas, intermediarios, productores y consumidores) están
atentos a los cambios que se generarán en el mercado del ladrillo; de igual modo ocurrió en su momento
cuando se sancionó la ley 24.441, de fideicomiso inmobiliario y financiero (hoy en parte incorporada en el
Código CC) que, tras la aplicación de la herramienta jurídica en nuestro país, logró inmediatamente generar
desarrollos con la participación de varios sectores del rubro inmobiliario.

El derecho real de superficie está contenido en la ley 25.509, la que regulaba solo sobre “el derecho real de
superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un

inmueble susceptible de forestación o silvicultura”7. Pero actualmente, con la vigencia del Código unificado,
se amplían sus variantes de aplicación en el uso, coexistiendo de modo separado el derecho real de
superficie -temporario- de la propiedad del titular del dominio -perpetuo-.

[7] Ley N.° 25509 (2001). Forestación. Derecho real de superficie forestal. Honorable Congreso de la Nación

Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2NGDJGN

Hoy el derecho real de superficie se encuentra regulado en el Código Civil y Comercial desde el art. 2114 al
2128 inclusive, y el mismo “puede constituirse sobre un inmueble o sobre partes materialmente
determinables de un inmueble” (Molina Quiroga, s.f., https://bit.ly/2YMNZnf). Es un derecho real temporario
cuyos plazos máximos varían entre 50 o 70 años, según el tipo de uso (plantaciones o construcciones).
Asimismo, “el superficiario puede constituir derechos reales de garantía y, además, afectar la construcción
al régimen de propiedad horizontal”. (Molina Quiroga, s.f., https://bit.ly/2YMNZnf).

Negocios inmobiliarios

El nuevo Código pide nuevos modelos mentales para pensar cómo es el negocio
inmobiliario de los próximos años. El que tenga un buen timing y haga el clic más rápido
podrá aprovechar mejor los nuevos derechos. (Kreimer, 2015, https://bit.ly/2CWdl9N) .

Figura 3: D.R. de superficie urbana

Fuente: [Imagen sin título sobre derechos reales de superficie urbana]. (s.f.). Recuperado de
https://bit.ly/2VuOWOR

Te invito a leer el artículo: Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial.
Autor: RACHID - Martín, SAENZ - Pedro Facundo / Revista: 927 (ene - mar 2017) / Rama: Inmobiliario y Reales
/ Fecha de publicación: 5 junio, 2017. Sección: 3-Doctrina / Temas: Derecho de superficie. Ver en web:
http://www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-
civil-y-comercial/

Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de

superficie en el Código Civil y Comercial » Print.pdf
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El Código Civil y Comercial nos indica que el derecho de superficie debe ser otorgado por el dueño de un
inmueble, es decir, el propietario. En el rubro de los negocios inmobiliarios urbanos se podrían considerar las
siguientes perspectivas:

¿Qué se puede -en lo urbano- dar en D.R. de superficie y en qué plazo?

–
Se puede dar el derecho de superficie para continuar la construcción sobre el inmueble, sabiendo que hay
hasta 70 años, ya que tiene un costo hundido o consumido por el tiempo que no hay que reponer. Es como
trazar una línea entre el negocio inmobiliario paralizado y la nueva promoción para avanzar sobre el mismo
proyecto o sobre una nueva propuesta.

¿Qué se puede negociar y en qué plazos?

–
Se puede vender un departamento o un terreno de un loteo, sobre un derecho de superficie, pero teniendo
en cuenta que ese negocio tiene un plazo fijo. Cuando se vence el plazo, el dueño-propietario del dominio se
queda con lo desarrollado. Recordemos que el dueño del derecho de superficie tiene un título de propiedad,
pero no es a perpetuidad como el dominio, sino temporario.
El futuro martillero y corredor debe estar atento a todas las alternativas que hoy nos propone el ámbito de los
negocios inmobiliarios, cuyo significativo impacto desde la órbita legal se traduce en materia de derechos
reales el nuevo Código Civil y Comercial.

Datos claves que cambian la perspectiva de usufructo de un inmueble

¿Me animo a construir algo sobre una tierra alquilada porque con 50 años tengo tiempo de
recuperar la inversión?

La gran novedad para Argentina, no así para otros países latinoamericanos y desarrollados, es
que el derecho sobre un inmueble ahora ofrece tres posibilidades: la superficie rasante, la tierra
o el inmueble que está sobre ella; el subsuelo; y el “vuelo”, también denominado espacio aéreo.

Una plaza es un espacio público. ¿Se puede pensar en un centro comercial debajo de una
plaza?

Se puede fijar un canon a perpetuidad a favor del municipio que le genere ingresos por permitir
el uso del subsuelo, sin alterar la utilidad social de una plaza.

El nuevo Código permite alquilar el espacio aéreo de un inmueble y construir arriba, “ya que se lo
puede dar por 20 o por 70 años; pasado ese tiempo, la construcción quedará para el dueño del
titular de la superficie, pero ¿qué me importa mí, si en ese plazo pude recuperar la inversión?
(perspectiva de un desarrollador).

Fuente: Kreimer, (2015), https://bit.ly/2VxYloT

¿Dónde se regula el D.R. de Superficie?
Hoy el derecho real de superficie se encuentra regulado en Código Civil y
Comercial desde el art. 2114 al 2128 inclusive, y el mismo puede constituirse
sobre un inmueble o sobre partes materialmente determinables de un
inmueble. Es un…………………..que sus plazos máximos varían entre 50 o 70 años,
según el tipo de uso (plantaciones o construcciones).

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Hasta acá aprendimos

Administraciones especiales
–
Abordamos el contenido legal-histórico de los Conjuntos Inmobiliarios en Argentina. Analizamos el
contenido técnico administrativo que nace del Estatuto o Reglamento de la persona jurídica en Conjuntos
Inmobiliarios, donde captamos un perfil especial por el objeto social de la persona jurídica.

El producto inmobiliario.
–
Aprendimos sobre el proceso del desarrollo y la promoción en productos y servicios inmobiliarios.
Abordamos el modo privado, público y mixto para el desarrollo de urbanizaciones, donde desde distintos
ámbitos se puede impulsar el negocio y la producción inmobiliaria.

Desarrollos inmobiliarios urbanos

–
Estudiamos las características del espacio urbano en relación al desarrollo y la dispersión, aspectos
dinamizados en el presente Siglo 21 en materia de urbanizaciones. Asimismo, completamos la
información con aplicación técnica del FOS/FOT, y conocimos un modo de generar capitales colectivos
para los desarrollos inmobiliarios mediante el crowdfunding.
Arrendamientos rurales –Derecho Real de Superficie
–
Desarrollamos y analizamos contenidos en contratos inmobiliarios rurales, que se vinculan con el
arrendamiento del campo y las aparcerías, contenidos de gestión para para la inmobiliaria rural.
Abordamos contenidos sobre el Derecho Real de Superficie, conforme el CCC y el impacto actual en el
negocio inmobiliario urbano.
LECCIÓN 6 de 6

Referencias

Carranza Torres, L. (2006). Contratos Agrarios usuales. Córdoba: Editorial Alveroni.

Cena, J. (2014). Curso IV (Cloud 21) de la Certificación en Gestión y desarrollo de negocios inmobiliarios.
Universidad Siglo 21.

Kreimer, N. (2015). Nuevo Código trae nuevos negocios inmobiliarios. La voz del Interior [Versión digital].
Recuperado de http://www.lavoz.com.ar/negocios/nuevo-codigo-trae-nuevos-negocios-inmobiliarios

Ley de Enfiteusis (1826). Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de

http://www.argentinahistorica.com.ar/intro_archivo.php?tema=8&titulo=38&subtitulo=&doc=115

Ley N.° 469 (1894). Código Rural Argentino de Buenos Aires. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://www.saij.gob.ar/3088-nacional-codigo-rural-para-territorios-nacionales-lns0002455-
1894-08-11/123456789-0abc-defg-g55-42000scanyel [V1]

Ley N.° 13.246. (1948) Arrendamientos rurales y aparcerías. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/65000-69999/66159/texact.htm

Ley N°. 24.441 (1995). Financiamiento de la vivienda y la construcción. Honorable Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/812/texact.htm

Ley N°. 25.509 (2001). Forestación. Derecho real de superficie forestal. Honorable Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/70000-74999/70786/norma.htm
Ley N.° 26.294 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Honorable Congresos de la Nación
Argentina. Recuperado de http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-
39999/235975/norma.htm Recup.20/05/2020

Lorenzetti, R.L.; Highton de Nolasco, E.; Kemelmajer de Carlucci, A. (s.f.). Fundamentos del Código Civil y
Comercial de la República Argentina. Recuperado de http://www.nuevocodigocivil.com/textos-oficiales-2/

http://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uploads/2015/02/5-Fundamentos-del-Proyecto.pdf
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