Métodos de valoración, Parte III: Método de

capitalización de ingresos
Método de capitalización de ingresos

Las propiedades generadoras de ingresos son compradas típicamente por su potencial de

producción. El inversionista contempla que recibirá un ingreso o anualidad por las rentas
que genere la propiedad y al final del término de su inversión, espera generar ingresos con
la reventa. A esto se le conoce como el principio de anticipación.

Es por esta razón que los métodos de capitalización, técnicas y procedimientos, deben
considerar los beneficios futuros de la propiedad y traerlos a un valor presente. Ello
requiere que se proyecten los beneficios futuros o que se utilice una tasa de capitalización
que implícitamente represente este efecto.

El método de capitalización de ingresos emplea más terminología especializada que

cualquiera de los otros dos métodos discutidos (método de costo y método de ventas
comparables). Como este boletín no pretende sustituir, ni igualar, ningún seminario formal
o clase, les explicaré de forma sencilla el procedimiento empleado para estimar el valor
utilizando este método.

Procedimiento para desarrollar método de capitalización de ingresos:

Paso Número Uno: Estimar ingreso potencial

Este es el ingreso que genera la propiedad bajo total ocupación. Existen diversos tipos de
contratos, pero estas categorías las discutiremos en boletines futuros.

Paso Número Dos: Estimar pérdida de ingreso atribuible a espacios vacantes y renta
no cobrada

Se estima la cantidad de ingreso que deja de generar la propiedad a causa de espacios

vacantes o no rentados. Igual debemos estimar la perdida de ingreso a causa de inquilinos
morosos (que no pagan).

Paso Número Tres: Estimar ingreso efectivo

Al ingreso potencial se le deducen la perdida de ingreso por espacios vacantes y rentas no

cobradas. En este punto se pueden sumar ingresos adicionales que genere la propiedad,
aparte de la ocupación. Ejemplo de esto son: ingresos recibidos por máquinas que venden
refrescos, máquinas de lavado, espacios de estacionamiento, etc.

Paso Número Cuatro: Estimar los gastos operacionales

Estimamos los gastos de la propiedad. Existen gastos variables que típicamente incluyen al
pago del administrador. Existen gastos fijos como el pago de contribuciones y seguro sobre
la propiedad, agua y luz de áreas comunes, recogido de basura, etc.

Paso Número Cinco: Estimar Ingreso Neto

Al ingreso efectivo se le deducen los gastos operacionales; el resultado es el ingreso neto.

Paso Número Seis: Estimar Valor de la Propiedad

El ingreso neto se capitaliza para obtener el valor de la propiedad. Capitalizar es convertir

ingresos en valor. Para completar esta acción es necesario dividir el ingreso neto entre una
tasa de capitalización. La tasa de capitalización es cualquier razón utilizado para convertir
ingreso en valor. Como se mencionó previamente, la tasa de capitalización debe reflejar los
cambios en el mercado por el término proyectado en que el inversionista típico retendrá su
inversión.

La fórmula asociada para estimar valor usando el enfoque de capitalización de ingresos es:

Ingreso Neto (I) ÷ Tasa de Capitalización (R) = Valor (V)

(Cruz, 2008)

Cambio de uso de suelo

Estudio de cambio de uso de suelo, CUS

El estudio de cambio de uso de suelo tiene por objetivo proteger el suelo arable o de
especial interés agropecuario de su pérdida, destrucción o alteración por un uso de suelos
ajeno al quehacer agropecuario

Un estudio de suelos contempla un análisis del perfil y los estratos que componen el suelo,
además de una caracterización de los componentes ambientales del lugar.

Nuestros servicios, estudios de suelos

 Realización de informe agronómico y solicitudes de cambios de uso de suelo

 Cambio de uso de suelo para subestaciones eléctricas

 Cambios de uso de suelo para la minería, relaves, extracciones de minerales
 Estudio de uso de suelo industria agrícola
 Cambio de uso de suelo para proyectos acuicolas, salmoneros.
 Estudio de suelo para proyectos inmobiliarios
 Estudios de suelo para fines industriales

 Estudios de suelos industria forestal

  Tramitación de aprobación de estudios de suelos

Pauta procedimiento autorizacion cambio uso de suelo

Beneficios del cambio de uso de suelos

El estudio de cambios de uso de suelos permite radicar las inversiones, instalaciones y

proyectos de desarrollo en el espacio rural, en forma compatible con el uso del suelo
circundante y capacidad del entorno, para abatir efectos ambientales negativos y lograr un
desarrollo sustentable de la agricultura.

Requisitos cambio uso suelos

El estudio de cambio de uso de suelos posee los siguientes requisitos:

Presentar solicitud, antecedentes técnicos y legales, en duplicado, al SEREMI de

agricultura o en la Oficinas del SAG.

Contenidos cambio de usos de suelos

1) La solicitud:

 Individualización del propietario

 Individualización del predio que se desea destinar al cambio de uso de suelo
 Otros antecedentes, tales como: si se dispone de electricidad, agua potable,
alcantarillado
 Número de rol de avalúo del SII
 Firma del propietario legal

2) Copia de inscripción de dominio con certificado de vigencia

3) Copia de inscripción de dominio de derechos de aguas con vigencia si corresponde.

4. Plano que señale el sector que será desafectado del uso agrícola, elaborado por un
profesional competente y firmado por el dueño del predio.

5. Informe o estudio técnico (uso suelo) suscrito por un profesional competente que señale
la factibilidad del proyecto y que este no afecta a los recursos naturales renovables del
predio y de su entorno.

Plazo de aprobación del cambio de uso de suelo

Para autorizar un cambio de uso en un sector rural, de acuerdo al Art. 55 del DFL Nº458,
de MINVU, se requerirá un informe previo del SAG, el cual deberá ser fundado y público,
expedido dentro de un plazo de 30 días.
Antecedentes técnicos-ambientales para el cambio de uso del suelo

1. Para el caso de los proyectos que se han sometido al SEIA, los antecedentes técnicos-
ambientales necesarios para evaluar los cambios de uso de suelo, no se anexarán a la
solicitud, sino que formarán parte del Estudio o Declaración de Impacto Ambiental.

2. Para el caso de los proyectos que no ingresan al SEIA: Los antecedentes Técnico-
Ambientales, deberán contener, al menos, los siguientes antecedentes:

 Descripción de las obras del proyecto y sus actividades asociadas, adjuntando sus
respectivos planos específicos. Las escalas propuestas son: 1:200, 1:500, 1:1.000,
1:5.000, dependiendo de la dimensión éste.
 Descripción del recurso suelo, incluyendo: serie, origen, profundidad, textura,
drenaje, pendiente y topografía. Se debe presentar un cuadro resumen de las series,
capacidad de uso, aptitud frutal y uso actual, con las superficies involucradas. Esta
información se puede obtener de los estudios de CIREN-CORFO, de los Estudios
Integrales de la Comisión Nacional de Riego, con la respectiva validación y
actualización de la información en terreno, basándose en la Pauta para Estudio de
Suelo del SAG.
 Descripción del recurso hídrico, para lo cual se debe especificar red hídrica de
cauces de aguas naturales y artificiales. Además de señalar si el tipo de riego
disponible es gravitacional o por pozo profundo.
 Descripción de recursos bióticos del entorno o área de influencia del proyecto, tanto
en lo que respecta al ámbito silvo agropecuario y de vida silvestre. Especificar si el
proyecto se encuentra cerca de un área protegida oficialmente, o de un sitio de
especial interés biótico, o si existen especies de flora y/o fauna en categoría de
conservación.
 Evaluación de los impactos más relevantes sobre recursos ambientales del área de
influencia del proyecto.
 Proposición de medidas de mitigación, compensación y/o condiciones ambientales
para atenuar dichos impactos ambientales.

Documentos de interés cambio uso de suelo.

1.1.- SIGNIFICACIÓN

1.1.1.- DE LA INDIVISIÓN

El estado de indivisión, o también llamado de comunidad hereditaria, es una situación

especial que surge con el deceso del causante; constituyéndose así, una pluralidad de
herederos, sean estos legítimos, o en su defecto, testamentarios, sobre los bienes dejados
por el de cujus. Dando paso de esta forma a una Universalidad Jurídica.

Si en el deceso del causante deja un solo heredero, recaerá sobre éste, el señorío, no solo de
los bienes, sino también que cargará con todas sus deudas de la masa hereditaria; de no
darse el caso; es decir, si el causante deja más de un heredero, los bienes no pertenecerán a
ningún heredero en particular, sino a todos en común, de tal forma que no podrán alegar
derecho a ningún bien determinado, sino a partes o porciones ideales de ellos. He aquí lo
que se conoce como comunidad hereditaria, comunidad no querida por los participantes,
sino forzada por las circunstancias que deberá culminar con la partición; en este sentido
nuestra legislación específica que:

«Art.1338.- Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular, estará

obligado a permanecer en la indivisión. La partición del objeto asignado podrá siempre
pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contario.

No puede estipularse proindivisión por más de cinco años; pero cumplido este término
podrá renovarse el pacto.

Las disposiciones precedentes no se extienden a los derechos de servidumbre, ni a las cosas

que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria»

La indivisión se clasifica principalmente en: a título singular y a título universal,

clasificación enunciada en el artículo propuesto anteriormente, al decir:

«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular, estará obligado a…»

Generalmente, cuando la indivisión recae sobre una cosa singular se habla de copropiedad,
y si lo hace sobre una universalidad, caso típico de la indivisión hereditaria, en este caso
estaríamos frente a una comunidad.

Nuestro código civil concibe la indivisión como un estado de transición del dominio
individual[1]como un patrimonio en liquidación, destinado a ser repartido entre los que
tienen derecho a él mediante la partición de bienes.

La partición pone fin al estado de indivisión de los bienes dejados por el causante, en los
casos de sucesión por causa de muerte, pero, esta no se da solamente en esos casos, sino
también en varias situaciones jurídicas, como lo son la liquidación de la sociedad conyugal
o la liquidación de sociedades civiles.

La partición, en consecuencia, se va a aplicar siempre que exista un estado de indivisión.

De ahí que las reglas dadas en nuestra legislación, no se aplican solamente a la partición de
los bienes hereditarios, sino que también son utilizados en un vasto campo de vigencia.

1.1.2.- DEFINICIÓN DE JUICIO

El término juicio, que proviene del latín iudicium, tiene diversos usos. Se trata, por
ejemplo, de la facultad del alma que permite distinguir entre el bien y el mal o entre lo
verdadero y lo falso. En el ámbito jurídico se denomina juicio al proceso, voluntario o
contencioso, que se lleva a cabo ante los órganos del Poder Judicial para lograr una
decisión, homologar un convenio o dirimir litigios.

En nuestra jurisdicción, el Art. 57 del Código de Procedimiento Civil, establece que:

«Juicio es la contienda legal sometida a la resolución de las jueces y juezas.» [2]

1.13.- DEFINICIÓN DE PARTICIÓN

Para definir la partición podemos considerar la tesis del Dr. Juan Larrea Holguín al citar:

«Se llama Partición al procedimiento privado o judicial, por el que se da término a un

estado de comunidad de bienes.»

1.1.4.- DEL RÉGIMEN ACTUAL DE COMPETENCIA

Según el Código Orgánico de la Función Judicial, el juicio de Partición, deben ser resueltos
en los juzgados especializados de Familia, Mujer, Niñez y Adolescencia, corroborándose en
el siguiente artículo.

«Art. 234.- ATRIBUCIONES Y DEBERES.- Las juezas y jueces de la familia, mujer,

niñez y adolescencia conocerán y resolverán, en primera instancia, las siguientes causas:

1.- Sobre las materias del Código Civil comprendidas desde el título del Matrimonio
hasta la correspondiente a la Remoción de Tutores y Curadores, inclusive; así como
las materias comprendidas en el libro tercero de dicho Código, sin perjuicio de las
atribuciones que en estas materias posean también las notarías y notarios;

2.- Las que se refieren a las uniones de hecho, en base a lo previsto en la ley que las
regula;

3.- En los cantones en que no exista juez o jueza de contravenciones o de violencia contra
la mujer y la familia, conocer y resolver en primera instancia sobre las materias
contempladas en la Ley contra la Violencia a la Mujer y la Familia.

Cuando se aplicaren las medidas cautelares de amparo previsto en la Ley contra la

Violencia a la Mujer y la Familia, simultáneamente la jueza o el juez fijará la pensión de
alimentos correspondiente que, mientras dure la medida de amparo, deberá satisfacer el
agresor, tomándose en cuenta las necesidades de subsistencia de las personas perjudicadas
por la agresión;

4.- Todo lo relativo a los derechos de niños, niñas y adolescentes de conformidad con la
Constitución de la República, los convenios internacionales, el Código de la Niñez y la
Adolescencia y más disposiciones legales vigentes, excepto lo relativo a adolescentes
infractores; y, 5. Las demás que establezca la ley.»

CONCORDANCIAS:

- CODIGO DE LA NIÑEZ Y ADOLESCENCIA, Arts. 1

1.2.- NATURALEZA DEL JUICIO DE PARTICIÒN:

Traslativa o constitutiva.

Supone una comunidad de bienes sobre cada uno de los bienes que integran la herencia y
produce un intercambio entre los coherederos de sus partes indivisas de modo que uno
puede adquirir la totalidad de unos bienes, transmitiendo a los demás, su cuota sobre los
otros bienes y viceversa. Así por Ej., el heredero Primus puede devenir por compra de
derecho de acciones de su coheredero Secundus o de los causahabientes.

Declarativa o retroactiva:

Entiende que cada coheredero ha sido propietario único de los bienes que le han sido
finalmente adjudicados desde el día de la apertura de la sucesión y que, por tanto, recibe los
bienes en virtud de dicho título de heredero y directamente del causante, tiene entonces un
efecto ex tun, hacia atrás.

Determinativa o especificativa

Proceso técnico que permite materializar la participación abstracta del coheredero en bienes
singulares de la herencia. Es la tesis mantenida por la más reciente jurisprudencia.

Según los Códigos Civil y de Procedimiento Civil ecuatoriano, la partición es un modus

operandi, mediante el cual la herencia puede ser distribuida por acto
testamentario, judicialmente, o por acuerdo de los beneficiarios en forma extrajudicial,
dicho en otras palabras, entre todos los que tengan derecho a la herencia, ya como here-
deros, ya como legatarios o ya como cesionarios de los bienes que corresponden al
causante. Por lo tanto, la partición es la división de una cosa o cosas en común que se
hace de conformidad con la ley, o por el testador, según el caso, entre todos los herederos
o condóminos y que puede ser pedida por cualquiera de éstos. Terminado el inventario y
el avalúo de los bienes sucesorios aprobados por el juez, o por el competente empleado, o
por voluntad de los copartícipes, se puede proponer o pedir la partición con el objeto de que
se distribuyan los bienes entre los consignatarios, copartícipes o comuneros, según el caso.

Tal como nos referimos en el Art. 1338 del Código Civil ninguno de los causahabientes o
consignatarios de una cosa universal o singular, estará obligado a permanecer en la
indivisión, tanto más que la división perpetua no es admisible y solo se la puede estipular
hasta cinco años, aunque se la puede renovar según el mismo artículo, por lo que ni
siquiera debe ser obedecida la disposición del testador que obligue a la indivisión.

La acción de partición entonces, funciona normalmente como la etapa final de juicio

sucesorio, con la cual se pone término a la indivisión. No es en verdad una acción ni hay
propiamente litigio a resolver, se dice que el juzgador realiza una serie de operaciones
complejas. El juez interviene aquí en actos de jurisdicción voluntaria, a no ser que se
suscite entre los interesados una contienda sobre los bienes a partir, la forma de llevar a
cabo la acción particionaria o el modo de cumplirla. [3]

1.2.1.-DOCTRINA DE AUTORES
Según el Dr. Juan Larrea Holguín:

«Se llama Partición al procedimiento privado o judicial, por el que se da término a un

estado de comunidad de bienes. »

Según Víctor Flores Carvajal:

«La partición de bienes consiste en la división y reparto de una o más cosas entre los
comuneros, es decir, los sujetos que sobre ellas tienen un solo y mismo derecho.»

Un fallo de la Corte Suprema (Ahora 2013 Corte Nacional de Justicia) define la partición
de bienes como:

«Un conjunto complejo de actos a poner fin al estado de indivisión mediante la liquidación
y distribución entre los copartícipes del caudal poseído proindiviso en partes o lotes que
guarden proporción con los derechos cuotativos de cada uno de ellos».[4]

Según Manuel Ossorio:

El concepto genérico conocido, es el de división o reparto en dos o más partes, más, y en

especial del mundo jurídico de un patrimonio, singularmente la herencia está representada
como una masa social de bienes entre varias personas[5]

En el Derecho Romano, en el año 212, pensadores como Antoninus, Ulpianus,

Papinianus, coincidían en considerar la Partición como una especie de enajenación,
cambio o permutación en la cual según ellos:

«Uno de los partícipes cambia lo que a él le pertenece en la comunidad por lo que

pertenece a los otros recíprocamente. La partición de bienes se asemeja a una venta, es
cosa resuelta e importa permutación».

Argumentaban también respecto a que si los acreedores los reconviniesen, según las
porciones hereditarias, y uno rechaza lo determinado puede reconvenirle por la cláusula
testamentaria como si hubieran hecho la permutación por ley cierta del mismo modo que si
se hubiesen dividido todos los casos.

En otro de los casos como por ejemplo en las acciones familiae ercascundae y communi
dividundo, se daba al Juez la facultad de adjudicar y condenar recíprocamente a las partes,
pudiendo por la adjuducatio, dar a uno la propiedad del todo o parte de las cosa y por la
condemnatio, condenarlo a pagar a otro el saldo o alcance que resultara en su contrato
sobre el monto de sus derechos en la comunidad según el valor de la adjudicación. Con
estos precedentes enseñaba Justinianus en sus instituciones que en estos juicios de
partición familiae ercascundae y communi dividundo, y también en el finium
regundorum, que eran los únicos en que se daba al juez este derecho de adjudicatio, lo que
se adjudicaba a alguno se hacía al momento de aquel a quien era adjudicado de modo que la
adjudicatio, transfiere el dominio de los demás partícipes, al adjudicatario; y no la sentencia
del juez que en los demás juicios no producía tal efecto. La adjudicatio era así atributiva de
dominio y no simplemente declarativa.

Esta concepción Romana de la naturaleza de la partición de bienes, como atributiva de

dominio de las cosas comunes adjudicadas a cada uno de los comuneros, pasa naturalmente
al antiguo derecho español que reprodujo las leyes romanas particularmente en las partidas.

La partición envuelve enajenación, según García Goyena crea derechos y obligaciones para
todo lo cual es necesaria la libre administración y disposición de los bienes, en una palabra,
capacidad de obligarse de parte del que la pide.

1.3.- CLASES DE PARTICIÓN:

1.3.1.- POR TESTAMENTO

Cuando hablamos de testamento hacemos referencia a una figura jurídica que es muy
amplia, en donde el causante dispone de sus bienes dentro de los parámetros que le fija la
ley, a favor de uno o varios herederos, siendo esto así: del acervo imaginario: el
cincuenta por ciento que comprende a la legítima rigorosas, siempre será a los
legitimarios (hijos); la cuarta de mejora (para favorecer a sus descendientes sean o no
legitimarios); y, la cuarta de libre disposición (aquí el testador está en libertad de asignar
a su arbitrio) esto se precisa en el Art. 1207 del Código Civil. Puede también el testador
designar un albacea o también llamado Ejecutores Testamentarios, los encargados de hacer
ejecutar sus disposiciones.[6]

Cabe indicar que la utilización de este instrumento no amerita que deberá darse fiel
cumplimiento a éste; ya que si en el citado instrumento el testador no ha dejado lo que por
Ley le corresponde, o no se ha ceñido a los parámetros que fija la ley, tendrán los
legitimarios derechos a que se reforme a su favor el testamento.[7]

«Si el difunto ha hecho la partición por acto entre vivos o por testamento, se pasará por ella,
en cuanto no fuere contraria a derecho ajeno»

1.3.2.-EXTRAJUDICIAL

«Si todos los coasignatarios tuvieren la libre disposición de sus bienes y concurrieren al
acto, podrán hacerse la partición por sí mismos." (Art.1345 C.C.)

"Si todos los partícipes tienen la libre administración de sus bienes y hacen por sí mismos
la partición, ésta será definitiva, y, en consecuencia, se la llevará a ejecución, sin
necesidad de que la apruebe la jueza o el juez, salvo las acciones que concede el Código
Civil.»

1.3.2.1.- ENTRE HEREDEROS

Cualquiera de los herederos o de los condóminos de una cosa común, tiene derecho a pedir
que se proceda, previo inventario o alistamiento y avalúos de los bienes, al juicio de
partición, a no ser en el caso de que los interesados hubiesen estipulado indivisión.

Esta partición es una fase de la transmisión mortis causa de un patrimonio que se coordina
con otros aspectos sucesorios con la capacidad para poder suceder la aceptación de
herencia, la formación de inventario y avalúo de patrimonio del de cujus, la integración de
lotes y la adjudicación de los mismos.

1.3.2.1.1.- REQUISITOS

Tratándose de bienes sucesorios el juez o jueza dispondrá la partición siempre que se

hubiere aprobado, total o parcialmente el inventario, o se hubiere realizado el inventario y
avalúo extrajudicial de tratarse de una partición extrajudicial, prevista también en la ley.

El juez o jueza practicará la partición en el plazo y en la forma que prescribe el Código

Civil y el de Procedimiento Civil. En el plazo no se computará el tiempo intermedio entre
la concesión de recursos y la devolución de los autos del Superior.

Las reclamaciones sobre los derechos en la sucesión, sea testamentaria o abintestato, así
como sobre desheredamiento, incapacidad o indignidad de los asignatarios, serán decididas
dentro del juicio de partición como cuestiones de resolución previa. Las reclamaciones de
terceros se sustanciarán encuaderno separado, sin obstar la continuación del juicio de
partición.

La partición judicial se realizará en días y hora hábiles. [8]

1.3.2.1.2.- EN EL EVENTO DE EXISTIR

MENORES DE EDAD

Los legatarios, para recibir los bienes legados, si el heredero es menor de edad, estará
representado por sus padres en la aceptación y en la partición de la herencia, y si está
incapacitado judicialmente estará representado por sus tutores. Los padres pueden aceptar
libremente una herencia en nombre de sus hijos menores de edad, sin necesidad de
autorización judicial, pero la aceptación se hará siempre con beneficio de inventario.

Para que los padres puedan renunciar una herencia que corresponde a uno de sus hijos
menores, necesitarán autorización judicial, a menos que el hijo tenga 16 años y preste su
consentimiento a la aceptación en escritura pública.

Los tutores den aceptar siempre con beneficio de inventario la herencia de la persona sujeta
a tutela, pero necesitarán autorización judicial para aceptarla pura y simplemente o para
renunciar la herencia.
Los padres pueden intervenir libremente en una partición de herencia en la que uno de sus
hijos menores sea heredero. Por el contrario, los tutores deberán someter la partición
hereditaria a la aprobación de juez o jueza una vez que haya sido hecha.

1.3.2.2.- ENTRE CÓNYUGES

En la sociedad conyugal, así como en otras circunstancias en que una misma cosa o
conjunto de cosas pertenecen a varios sujetos, por ejemplo por haberlas comprado juntos.
Al tratarse de bienes sucesorios, la jueza o juez de familia dispondrá la partición siempre
que se hubiere aprobado, total o parcialmente, el inventario; y siguiendo las reglas de la
partición post morten.

1.3.2.3.-REQUISITOS

Después de la terminación legal de la relación matrimonial (divorcio) uno de los asuntos

que siempre queda pendiente es la división o partición de los bienes adquiridos durante el
matrimonio.

Todo lo que se adquiere en la sociedad conyugal por regla general son de la pareja en
partes iguales, sin importar quien aportó en mayor o menor medida. Ese derecho se llama:
gananciales.

Antes de las reformas del año 1936, la mujer casada requería de decreto judicial, con
conocimiento de causa, para la enajenación de bienes raíces de la sociedad conyugal. En
ese año, 'mediante DS # 279, dictado por el General Federico Páez, se reforma el Código
Civil y se exige la comparecencia conjunta de los dos cónyuges para la enajenación o
hipoteca de los bienes que el marido está obligado a restituir en especie, si son raíces.
Recordemos que la mujer, en el Ecuador, era una persona relativamente incapaz y sometida
a la potestad marital, cuando era casada ("conjunto de derechos que las leyes conceden al
marido sobre la persona y bienes de la mujer", Art. 156 del Código Civil, codificado el 2 de
diciembre de 1959).

En 1970, la Comisión Legislativa Permanente, expide algunas reformas al Código Civil,

que fueron publicadas en el R.O. # 446 del 04.06.70. Se elimina la odiosa institución de la
potestad marital, al suprimirse el art. 156, y se establece que el marido debe contar
expresamente con la intervención o el consentimiento de la mujer no sólo para la
enajenación o hipoteca de bienes raíces, sino para constituir cualquier gravamen real o
derecho real sobre bienes inmuebles pertenecientes a la sociedad conyugal, vale decir
usufructos, usos, derechos de habitación o servidumbre. Además, el marido no podría
arrendar por más de cinco años los predios urbanos, ni por un lapso mayor a ocho años los
predios rústicos, sin el consentimiento de la mujer.

Por estas mismas reformas se quita al marido la facultad de administrar los bienes propios
de la mujer.
Con las reformas al Código Civil del Ecuador se determinó que los cónyuges a más de
guardase fe, socorrerse y ayudarse mutuamente en todas las circunstancias de la vida, se
constituyó al matrimonio civil, sobre la base de la igualdad de derechos y deberes de ambos
cónyuges; y, fijarán de común acuerdo su residencia; y, ambos deben contribuir, según
facultades, al mantenimiento del hogar común y de sus hijos.

El Art. 200 del Código Civil del Ecuador dispone que:

«La división de los bienes sociales se sujetará a las reglas dadas para la partición de bienes
hereditarios»

Concordancias. Art. 113, 191 del Código Civil ecuatoriano; y, Art. 639 del Código de
Procedimiento Civil del Ecuador.

BIBLIOGRAFÍA

www.derechoecuador.com

www.bibliotecavirtualunam.com

http://www.revistajuridicaonline.com

Código de Procedimiento Civil

Código Civil

Curso de Derecho Civil (DERECHO SUCESORIO)... Manuel Somarriva U.

Manual Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil Tomo II… Alfonso Martínez.

Derecho Procesal Civil Práctico… Rubén Elías Moran Sarmiento

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

SOBRE EL TEMA

Con la elaboración de los inventarios, se establece una masa indivisible de bienes, por la
que se hace necesario entregar a cada heredero una cuota de masa de bienes, para tal efecto,
podrá ejercer acciones acudiendo a situaciones jurídicas que provengan de bienes indivisos.
A estas cuestiones se las conoce como cuestiones previas, acciones que tienen un
procedimiento especial, cumplidas estas se procederá a practicar la partición de bienes.

La partición de bienes significa la división entre varios de una cosa común, ya sea a título
universal o singular, siempre y cuando no se haya pactado el estado de indivisión de los
bienes.
En el juicio de Partición, también pueden presentarse en la liquidación de sociedad
conyugal; de sociedad de hecho; de sociedad de bienes, uniones de hecho y de toda
situación jurídica que genere comunidad de bienes.

Debe distinguirse la disolución de la sociedad conyugal de la liquidación de ésta. La

disolución es previa al proceso de liquidación. Por consiguiente, la sentencia de divorcio no
hace sino producir por imperio de la ley misma la disolución de la sociedad conyugal.

Con fundamento a la época presente, se deben enunciar y adaptar los casos de indivisión
con mayor claridad y eficacia con los actuales administradores de justicia, que desempeñan
los cargos de jueces en las Unidades Judiciales de la Familia, Mujer, Niñez y Adolescencia
de nuestro país, ya que su inocencia jurídica conjuntamente con su inicial experiencia, se
ven dilatados los procesos de partición que se ventilen en estas unidades mencionadas.

Leer más: http://www.monografias.com/trabajos99/particion-bienes/particion-

bienes.shtml#ixzz3LSd1zK6g

LAS CUESTIONES PREVIAS

La partición de bienes es un conjunto complejo de actos encaminados a poner fin al estado

de indivisión mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal
poseído proindiviso en partes o lotes que guarden proporción con los derechos cuotativos
de cada uno de ellos. La partición conforme al concepto dado, supone una serie de
operaciones complejas, cuyo objeto es liquidar y distribuir el caudal poseído en común, en
términos tales que se asignen a cada asignatario bienes que correspondan exactamente a los
derechos cuotativos de cada copartícipe en la comunidad. En consecuencia, ninguno de los
copartícipes puede enriquecerse o empobrecerse recibiendo más o menos que los otros,
porque es en esencia de la partición, el carácter igualitario que la preside. No desplaza, no
transfiere nada; su papel, de orden distributivo, consiste en situar, en localizar los derechos
preexistentes, en sustituir partes alícuotas, fracciones, números, por casos. Una vez
efectuada la repartición, los copartícipes no son más ricos que antes, pero sus derechos se
presentan bajo una forma concreta y exclusiva, se han materializado en bienes
determinados: cada uno ha recibido lo que le correspondía.[9]

Aunque ya se ha manifestado que la partición de bienes supone la existencia de una

comunidad de bienes, o de una copropiedad entre dos o más personas que tienen dominio
proindiviso sobre una misma cosa ya sea esta singular o universal. Se debe también aclarar
que esta indivisión puede resultar de la sucesión por causa de muerte, en general, la
partición de bienes surge, por decirlo así, cuando dos o más personas tienen derecho de
cuota sobre una misma cosa, y siempre que sea de análoga naturaleza. Vale mencionar, que
si existiese un pacto de indivisión, este no puede suscribirse por más de cinco años, aunque
si es renovable por igual tiempo.

Pueden ejercer la acción de partición, los comuneros o indivisarios, toman el nombre de

comuneros cuando la indivisión recae sobre una universalidad y cuando recae sobre una
cosa singular, se habla de copropiedad; los herederos coasiganatarios; el cónyuge por su
porción conyugal y el cesionario de los derechos de uno de los coasiganatarios.

Siendo los herederos, quienes especialmente corresponden el ejercicio de la acción de

partición, tal como lo sostiene Somariva, una vez que ha sido propuesta la demanda, los
interesados deben comprobar la calidad de herederos de hecho o de derecho, de ser el caso
que invocan.

El Art. 640 del Código de Procedimiento Civil, contemplan que al tratarse la partición
sobre bienes hereditarios la Jueza o el Juez, dispondrá se proceda con la partición, siempre
y cuando se hubiere aprobado, total o parcialmente, el inventario. Presentada la demanda de
partición, esta deberá cumplir con los requisitos señalados en los Art. 67 y 69 del Código de
Procedimiento Civil. Para que el Juez o Jueza califique la demanda, esta deber estar
acompañada de los respectivos inventarios y los demás documentos necesarios para
proceder con la partición.

La facción de inventario de los bienes comunes, es un trámite que se justifica desde

distintos puntos de vistas. Solo realizando el inventario de los bienes se va a conocer cuáles
son los bienes objeto de la liquidación y partición.

El inventario también evita la perdida u ocultación de bienes por parte de los herederos, tal
es así que el Artículo 629 del Código de Procedimiento Civil, faculta a todo el que tenga
interés en la sucesión o se presuma que pueda tener derecho sobre los bienes que se trate de
inventariar, se lo realiza de oficio, cuando una persona hubiere muerto sin dejar herederos
en el lugar en que falleció o cuando estos fueren incapaces y no tengan quien los
represente.

El inventario puede ser simple como solemne. El primero no está sujeto a formalidades e
ninguna especie, será lisa y llanamente un documento, con la firma de quien lo presenta,
mientras que el inventario solemne deberá ser hecho ante el Juez de Primera Instancia y su
Secretario y dos testigos; y deberá concurrir el Juez si alguna de las partes lo solicita. (Art.
632 CPC)

El menos solemne que sólo se podrá practicar cuando los interesados sean capaces de
administrar sus bienes, puede ser hecho en presencia del perito o peritos y de dos testigos.

También el Juez o la jueza ordenarán la inscripción de la demanda en el Registro de la

Propiedad, en el Registro Mercantil o en la Jefatura de tránsito, dependiendo sobre que
recaiga la partición, bien sea la división de bienes comunes o acciones reales inmobiliarias.

A la muerte del causante, debe obtenerse la posesión efectiva de los bienes hereditarios,
esta es una figura jurídica abstracta, pues, no se adquiere la posesión materia de los bienes,
sino la legal; y esta tiene doble efecto, la primera, dar publicidad, es decir, hacer conocer al
Registrador de la Propiedad de la existencia de la descendencia del titular del dominio que
ha fallecido; y, la segunda, para alcanzar administrador común en el evento de que los
coherederos no se ponga de acuerdo en la administración de los bienes sucesorios.
La posesión efectiva podrá solicitarse ante el juez o jueza o ante un notario, debiendo
acompañarse copia inscrita del testamento, si existiese, esta inscripción deberá realizarse en
el registro del cantón en que este situado el inmueble; y obviamente la partida de defunción
del causante, pero en el caso de no existir un testamento, se deberá además presentarse
una información sumaria de testigos que acrediten la condición de tal. Vale mencionar que,
de ser el caso que existiese una multiplicidad de herederos, y sea solicitada por uno o por
todos, el juez o la jueza que la otorgue, lo hará proindiviso y sin perjuicio del derecho de
terceros.

Para poder realizar la distribución de los bienes como determina la ley, es necesario que el
Juez o la Juez conozcan el valor de los bienes, este avalúo puede ser realizado por un perito
o los interesados en común acuerdo fijen los valores de los bienes a partir. El avalúo de los
bienes se hará al mismo tiempo que el inventario.

[10]. Sánchez Román.

Este avaluó o tasación, determinará la cuota a entregarse a cada indivisario.

Antes de efectuar la partición de los bienes, va a ser necesario realizar ciertos trámites
previos, sobre todo si estamos frente a una indivisión hereditaria.

Es necesario mencionar lo que el Art. 641 del Código de Procedimiento Civil, señala sobre
las cuestiones de resolución previa, dentro del juicio de partición:

[11]

2.1.1.- LAS RECLAMACIONES SOBRE LOS

DERECHOS EN LA SUCESIÓN

Con el fallecimiento del causante, se apertura la sucesión de los bienes dejados por este,
esta sucesión puede ser testada, cuando existe por medio un testamento, o intestada o
abintestato, en virtud de la ley. La sucesión por causa de muerte es una manera de adquirir
el dominio del patrimonio de una persona.

Manuel Somarriva

Pero, antes deberá precisarse quienes son los herederos, las incapacidades o indignidades,
que existan, lo que se tratará más adelante.

Siendo el heredero digno y capaz de suceder, se deberá determinar la validez de las

disposiciones testamentarias, los efectos de la aceptación o repudiación, mencionados en el
Art. 1262 de nuestro Código Civil, y la indivisión hereditaria en el caso de que existan una
multiplicidad de herederos, siendo que los bienes del causante, pasan a poder de sus
herederos pero de una forma indivisa, es decir, son dueños de todo; y, a la vez no son
dueños de nada en particular, indivisión que finaliza, por medio del juicio de partición.
2.1.2.- DESHEREDAMIENTO

El desheredamiento, es una disposición testamentaria que determina que un legitimario

sea privado del todo o parte de los bines dejados por el causante. Entre las causas de
desheredamiento que menciona el Código Civil, tenemos que, puede ser desheredado, el
descendiente o ascendiente, que haya cometido injuria grave contra el causante, o contra su
cónyuge, ya sea pues en su persona, en su honor o en sus bienes.

También puede ser causa de desheredamiento, el no haberle socorrido al causante en un

momento de enfermedad o de infortunio, pudiendo hacerlo. O por haberse valido de la
fuerza o del dolo para impedirle testar. En el caso que el descendiente haya cometido un
delito, por el que ha recibido una pena de 4 años en adelante.

Para que estas causas tengan validez y surta los efectos deberán ser expresados en el
testamento y probadas judicialmente por el causante.

El causante deberá dejar constancia escrita hasta donde debe extenderse el desheredamiento
ya que el no hacerlo, se extendería a todas las asignaciones, entendiéndose que los
desheredados no podrán reclamar derecho alguno dentro de la partición.

2.1.3.- INCAPACIDAD O INDIGNIDAD

Como ya mencione anteriormente, al precisar quiénes son los herederos, también deberá
precisarse si alguno de ellos incurrió o no en la incapacidad o la indignidad que menciona
el Código Civil.

[12]

Toda persona es capaz para suceder, pero la ley determina quiénes no son capaces, lo que
puede darse por: falta de personería jurídica, bien sea esta, una cofradía, gremio o cualquier
otro establecimiento que no sean personas jurídicas[13]o puede ser relativa a ciertas
personas, entre ellas, el eclesiástico que hubiere confesado al difunto durante la misma
enfermedad o en los dos últimos años anteriores al testamento, ni a la orden, convento o
cofradía de que haya sido miembro el eclesiástico, ni sus deudos por consanguinidad o
afinidad hasta el tercer grado. De existir un incapaz, se deberá designar un curador, para
que lo represente no solo en la partición, sino también en las cuestiones previas.

En el caso de existir un indigno de suceder al difunto ya sea como heredero o legatario, la

indignidad, como la define Somariva, consiste en la falta de meritos para suceder, pero
esa indignidad, deberá ser declarada en juicio para que surtan los efectos determinados en
el Art. 1016 del Código Civil.

El Código Civil, en su Art. 1010, señala cinco causales, para declarar indigno a un heredero
o legatario. Entre estas tenemos que: El que haya cometido el delito de homicidio en la
persona del difunto o haya participado en calidad de autor intelectual o material o
simplemente por omisión.
También es causa de indignidad, el que haya detenido u ocultado el testamento, lo que
deberá ser declarado por el Juez de que se actúo dolosamente.

A más de estas causales, nuestro Código Civil, establece otras causas, por las cuales se
puede declarar indigna de suceder a una persona. El Art. 1011 del Código Civil, menciona,
que es indigno de suceder, el que siendo mayor de edad, no hubiere denunciado o acusado
ante la justicia el homicidio cometido en la persona del difunto, tan presto como le hubiere
sido posible. Pero esta clase de indignidad no podrá alegarse en contra del heredero o
legatario quien fuere eclesiástico, cónyuge, ascendiente, descendiente o pariente, dentro del
cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, del autor o cómplice del homicidio.
Una de las indignidades establecidas por nuestro Código Civil, es el del impúber sea
demente o sordomudo que no haya solicitado un curador o tutor, dentro de la sucesión
intestada para su representación, siempre que se haya cumplido el plazo de un año. Si el
causante ha nombrado un curador o tutor, o albacea, y este se excusare sin existir causa
legítima o ni probar inconveniente grave.

Si bien la ley establece las causas por las cuales se puede declarar indigno, también señala
que esta acción prescribe en 5 años, el que una vez cumplido, podrán los herederos del
indigno, por derecho de representación, reclamar su porción de acuerdo a la ley.
Art.1019 C.C.

Estas cuestiones, como así lo define el Código de Procedimiento Civil, serán decididas
dentro del juicio de partición como cuestiones de resolución previa.

El Art. 642, en el segundo inciso, señala:

[14]

Para poder efectuar la partición de los bienes es necesario que se proceda con la
acumulación de los autos, de conformidad con el Art. 108 del Código de Procedimiento
Civil, al nuevo proceso de partición, claro está, si estos se hubieren propuesto antes.

Determinado el valor de los bienes a partirse, el Juez o la Juez, tendrá que realizar ciertas
operaciones que le de luces sobre cuál será el acervo que se dividirá entre los
coasignatarios o indivisarios, como por ejemplo:

1º. Debe separar del patrimonio del causante aquellos bienes que son de propiedad de
terceros, formándose el acervo ilíquido.

2º. Posteriormente se deducen las bajas generales de la herencia, dándose lugar al acervo
líquido o partible.

3º. En caso de que proceda su formación, se calculan los acervos imaginarios.

Dentro de estas etapas se configuran dos procesos; el primero, la separación de

patrimonios; y el segundo (2ª y 3ª etapas), la correspondiente liquidación de los bienes.
Lo que se encuentra en una sucesión es el llamado acervo común o bruto, el cual está
formado por los bienes del causante confundidos con los de otras personas.

Esta confusión puede tener lugar en caso de existir contratos de sociedad, sucesiones
anteriores indivisas, etc., en cuyo caso procederá la separación de los patrimonios
confundidos con el objeto de establecer cuáles son los bienes dejados por el causante.

Esta situación se dará comúnmente cuando el causante haya estado casado bajo el régimen
(Cortez, Lajones, & Velasqués, 2013)de sociedad conyugal, incluso el régimen de
participación en los gananciales da lugar a esta situación. La liquidación debe ser
considerada como otra fase de la partición.

Leer más: http://www.monografias.com/trabajos99/particion-bienes/particion-

bienes.shtml#ixzz3LSdcWOgd
Actualización de datos correspondientes a áreas de terreno, de acuerdo a
documentos habilitantes.
Requisitos:

1. Formulario.
2. Copia de cédula de ciudadanía, papeleta de votación y /o pasaporte o RUC.
3. Copia de escritura.
4. Declaración juramentada notariada en caso de no existir área de terreno en
escrituras.*
5. Fotografías de las edificaciones de espacios interiores y exteriores (formato
digital).*
6. Plano de levantamiento planimétrico georeferenciado impreso y digital,
coordenadas WGS84 TMQuito (en Autocad máximo versión 2004). En caso de
existir construcciones implantar en plano e indicar número de pisos.

*Adjuntar si el caso amerita a pedido del Responsable de Unidad DMC, Jefe Zonal
de Catastro o Supervisor de Control Zonal.

Procedimiento:

1. Obtención de formulario.
2. Llenar formulario y adjuntar requisitos.
3. Ingreso por ventanilla de la Administración Zonal correspondiente, de acuerdo a
la ubicación de la propiedad.
Costo:

Sin costo.
Tiempo Estimado de Entrega:
Predio urbano 8 días laborables.
Predio rural 15 días laborables.
 RECOPILACIÓN DE DATOS Y BANCO DE DATOS
El proceso de valuación
Se debe reunir una cantidad considerable de datos para hacer una estimación
precisa del valor de una propiedad. El valuador necesitara:
 Datos Generales a cerca del país, región, ciudad y colonia o barrio;
 Datos específicos sobre el predio sujeto y sus mejoras;
 Datos de ventas para aplicar la técnica de comparación de mercado;
 Datos de ingresos y gastos para valuar por capitalización de ingresos

El valuador debe tener presente además el tipo de propiedad que esta valuando
Banco de datos
A través de la experiencia se ira creando una base propia de datos, las cuales sus
principales pueden ser:
 Inspección personal
 Vendedores
 Compradores
 Corredor
 Agente de ventas
 Vecinos
 Registro Publico de la propiedad
 Créditos e Hipotecas registradas y otros instrumentos de financiamiento
 Informes de titulo de propiedad
 Planos registrados del trazado del fraccionamiento
 Mapas de área (topográficos, de suelos)

Formas para recabar datos

El uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avaluó se haga con
mucha fluidez, eficiencia y precisión. El llenado de formas de recopilación de datos
puede contribuir a asegurar que no se pase por alto ningún detalle sobre
la sociedad, su ubicación o la información que se requiere para cada una de las
tres técnicas
Límites del vecindario
En algunos fraccionamientos nuevos, los límites del vecindario se establecen de
manera conspicua por medio de una entrada con puerta y un perímetro bardeado.
Otros vecindarios en particular en ciudades mas antiguas quedan separados por
otros factores, estos pueden incluir:
1. Limites naturales
2. Diferencias en el uso del suelo
3. Valor o antigüedad media de las viviendas
4. Nivel de ingreso de los residentes

Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el valuador registra el nombre de

la calle, u otra línea divisoria identificable, y advierte el tipo de propiedad
adyacente al vecindario sujeto a esa área.
Etapa de Ciclo Vital
Un vecindario típico suele pasar por tres periodos distintos durante su vida:
Crecimiento, Equilibrio y Declinación, el valor de las propiedades habitacionales
tienden a aumentar durante el periodo de desarrollo inicial de un área. Conforme a
las propiedades pierden valor pueden incluso dedicarse a un uso distinto, sin
embargo el ciclo vital no es siempre descendente. Pude iniciarse una alza debida
al proceso de revitalización.
Proximidad a los peligros y a las áreas contaminadas
Se tiene cada vez mas conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o
de cualquier parte de el, a áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto mas se sabe
acerca de las condiciones del entorno, es mas probable que se descubran factores
que son nocivos para la salud o la seguridad, el simple potencial de peligro puede
hacer que baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia
decontaminación activa puede resultar una barrera infranqueable a
la comercialización.
Forma de datos sobre el predio
El valuador comienza por obtener una descripción completa y legalmente precisa
de la ubicación de la propiedad, y elabora un boceto para mostrar la forma
aproximando y la ubicación de la propiedad en cuanto a calles. Otras
características importantes del predio son su tamaño expresado en metros
cuadrados, su ubicación en términos de posición en la manzana, servicios,
mejoras, composición del suelo y vista. La composición del suelo siempre es
importante.
Es necesario el conocimiento de la zonificación del predio sujeto, que afectar su
uso futuro como lo es también el de la urbanización actual de las zonas
circundantes. Se debe tomar nota de cualquier servidumbre o restricción que
aparezca en la escritura. Cualquier parte del predio que no se pueda usar para
propósitos de construcción se debe designar claramente, junto con cualquier otra
limitación al uso del predio. Estas limitaciones podrían elevar o rebajar el valor del
predio.
Forma de datos sobre la construcción
Al acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma nota de la primera
impresión que produce la vivienda, su orientación y el grado en que armoniza con
el área circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registra información a
cerca de mejoras.
Elabora una lista de los materiales externos empleados en la construcción y el
estado que guarda cada uno, para proceder luego a callificar la condición externa
general de la construcción. Por último el valuado mide cada estructura que hay en
el predio, hace un boceto de sus dimensiones y calcula el área en metros
cuadrados. Dentro de la casa se evalúa los detalles de construcción y accesorios
importantes en particular. Luego advierte la condición general de la construccion
considerando tres tipos de depreciación
1. Deterioro Físico 3. Obsolescencia Externa.
2. Obsolescencia Funcional

CAPÍTULO V
INSPECCIÓN DE VIVIENDAS
Lo primero que debe hacer es investigar el vecindario para determinar sus
condiciones de habitabilidad y potencial como inversión. Luego se debe analizar y
evaluar el predio en que se localiza. Por último se be inspeccionar la casa misma
hasta llegar a tomar una opinión definida sobre su estado.
El valuador debe revisar metódicamente el diseño interior de la casa, las
condiciones físicas de la cimentación, armazón estructural, superficies interiores y
exteriores y sistemas mecánicos. Es evidente que un conocimiento básico sobre
técnicas de construcción en una cualidad muy útil. El valuador debe saber mirar
más allá del atractivo visible de la casa y observarla con actitud objetiva y fría.
Vecindario
Un vecindario es un área dentro de la cual cualquier cambio tiene una influencia
inmediata y directa sobre el valor de la propiedad sujeto. Una vivienda se debe
contemplar como una inversión cuyo valor futuro se vera influido fuertemente por
la manera en que evoluciona el vecindario. La indiferencia (falta de cuidado)
envejece prematuramente un barrio.
Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias
sensibles con el resto de las viviendas del vecindario. Lo último en este aspecto es
un vecindario donde las viviendas muestran suficientes variaciones de estilo y
diseño y producen un efecto de conjunto armónico y agradable. El valor de reventa
de viviendas relativamente baratas en un área de alta plusvalía aumenta por la
influencia de las viviendas de precios altos.
Peligros derivados del Medio Ambiente
La presencia de condiciones ambientales adversas, tales como humo, niebla,
emanaciones nocivas, contaminación por materiales que contienen asbesto y
proximidad de tiraderos de desechos tóxicos o antiguos rellenos sanitarios no solo
amenazan la salud de los residentes del vecindario, si no además puede tener un
efecto negativo importante sobre el valor y posibilidades de comercialización de
una propiedad.
Predio
La inspección del predio se inicia con un reconocimiento del terreno y de la casa
desde alguna distancia para obtener una impresión de conjunto. Conviene tener
presente que, aunque es poco frecuente encontrar un predio dispuesto a la
perfección, el terreno debe estar razonablemente en buen estado.
Orientación: ubicación de la casa en el predio
La correcta ubicación de una vivienda sobre la propiedad en que esta asentada
puede traducirse en mayor comodidad para los habitantes y volver mas atractiva la
operación a compradores potenciales. El predio se debe analizar en cuanto
a topografía, variaciones en la trayectoria del sol de una estación a otra, tipo y
tamaño de árboles, vistas, ruido y proximidad de vecinos.
Al orientar una casa en busca de máxima luz natural los constructores deben
tomar en cuenta que la luz solar matinal viene del este, y la vespertina del
oeste. El sol del medio día ilumina desde el sur y, en el invierno, se inclina mucho
hacia el sur constituyéndose en una fuente inmejorable de calor. El lado norte de
la casa no recibe luz solar directa y puede ser un buen lugar para situar las
recamaras. Cuando se hace una buena planificación del terreno, se reserva y
proyecta algo de el para tres funciones distintas; uso publico, servicios y uso
privada.
Diseño de interiores
El diseño o disposición interior de una casa es básico afecta de manera
considerable el valor de mercado de la vivienda. Se deben tomar en cuneta dos
enfoques básicos en cuanto a espacio cuando se proyecta una planta: el abierto e
informal, o el independiente o formal. Los espacios deben fluir bien y no parecer
fragmentados.
Planta de piso
La buena distribución de una planta disminuye el trafico sin tropiezos y suele
dividirse claramente en tres áreas o zonas básicas: áreas de trabajo o de mucha
actividad, áreas habitacionales o de actividad moderada, y áreas de dormitorio o
de poca actividad. Las áreas de circulación hacen la diferencia entre una buena y
una mala distribución. La entrada principal a la casa debe ser de fácil acceso para
los visitantes. Otros principios de buen diseño es una cocina que contiene tres
áreas o centros de actividad principales:
1. Almacenamiento de alimentos
2. Cocina
3. Limpieza

Al que es conocido como triangulo de trabajo.

Inspección Exterior e Interiores

Son los aspectos relevantes al realizar la inspección de vivienda:
1. Nivelación
2. Cimentación
3. Techo
4. Recubrimiento de paredes
5. Desván
6. Puertas y ventanas
7. Pisos
8. Acabados
9. Equipo especiales

10. Datos del predio

11. Identificación- Se deberá disponer de una descripción precisa y completa

del lote en cuestión, así como el número oficial y dirección de calle, si la
tiene. Debe de incluir planos que muestren límites de la propiedad y
colindancia. Una parcela de terreno se describe por referencia a distancias
llamadas trazos, medidas desde un punto de partida establecido hasta
monumentos y marcas. Las descripciones con el sistema de deslinde
rectangular se usan con más frecuencia para describir grandes áreas de
terreno y propiedades rurales.
12. En la actualidad se puede hacer referencia a casi todos los bienes raíces
urbanas por medio de una descripción de lotes y manzanas, la cual hace
referencia a un área particular

13. Análisis- Se necesita datos concernientes a las características de la

propiedad y otros hechos que la influyen como: tamaño del predio, limites,
topografía, ubicación del predio, servicios de mejoras, composición del
suelo, zonificación, servidumbres, etc.

14. Métodos de valuación de predios

15. Método de comparación de mercado- Se usa para analizar y comparar
ventas de predios baldíos similares, el cual proporciona por lo general el
indicador mas confiable del valor de mercado de una propiedad, consiste en
encontrar comparables, puesto que no hay dos sitios idénticos, siempre se
tendrá que compensar algunas diferencias cuando compara propiedades
vendidas con la propiedad sujeto, utilizando porcentajes para los ajustes<,
si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto, su precio de venta
se incrementa en un porcentaje apropiado y viceversa.

16. Método de asignación

17. El valor del terreno se puede tratar como un porcentaje o proporción del
valor de una propiedad mejorada, en la cual existe una relación armónica
entre los valores de terreno y el de construcción, conforme aumenta la
demanda de tierra adecuada para construir, la proporción de valor de
terreno a construcción tiende a estrecharse en la medida en que se
aproximan sus valores relativos; una falla evidente en el método es que no
toma en cuenta diferencias individuales de las propiedades. Solo se debe
depender del método cuando se carezca de datos vigentes sobre predios
baldíos comparables al sujeto.

18. Método de urbanización de fraccionamiento

19. Se refiere al valor del terreno en bruto ( no ubanizado) apropiados para
lotes de construcción habitacional unifamiliar. Un método que puede usarse
para determinar el valor de mercado justo de un terreno descuenta al precio
inicial pagado por el predio los gastos de urbanización, la utilidad del
fraccionador así como también el costo por financiamiento, de los precios
de venta proyectados totales de los lotes individuales.
20.

Leer
más: http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-inmuebles/valuacio
n-inmuebles2.shtml#ixzz3M76RjZtK

http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-inmuebles/valuacion-
inmuebles2.shtml
FRACCIONAMIENTO, RELOTIFICACIÓN, FUSIÓN Y SUBDIVISIÓN DE
TERRENOS
1. - FRACCIONAMIENTOS.
CONCEPTO. - Por fraccionamiento se entiende la división de un terreno en
manzanas y lotes, que requiere del trazo de una o más vías públicas, así como la
ejecución de obras de urbanización que permitan la dotación de infraestructura,
equipamiento y servicios urbanos, conforme a la clasificación establecida en el
Código Urbano. (282)
REQUISITOS PARA SU AUTORIZACIÓN. - La autorización para desarrollar un
fraccionamiento se otorgará:
 Cuando en el proyecto no se afecten las áreas naturales protegidas, las zonas
arboladas y las zonas y monumentos del patrimonio histórico y cultural.
 Cuando las medidas de los lotes proyectados correspondan a las
características de la zona en la que el fraccionamiento se ubique.
 Cuando se mantenga el equilibrio de la densidad de construcción y los índices
de ocupación de los predios.
 Cuando en el proyecto se respeten la imagen urbana y la zonificación
contenida en los programas de desarrollo urbano. (278)
Para obtener una autorización de fraccionamiento, se deberán realizar los estudios
técnicos y obtener los dictámenes necesarios para determinar la compatibilidad
del proyecto con los programas de desarrollo urbano. (279)
Cuando el fraccionamiento se vaya a desarrollar en tierras ejidales se regirá por
las disposiciones de la Ley Agraria, aunque si el fraccionamiento tiene por objeto
el incorporar esas tierras a un centro de población no ejidal, se regirá por el
Código Urbano y se le tratará como propiedad privada. (280, 281)
CLASIFICACIÓN. - Los fraccionamientos se clasifican en la siguiente manera:
 Habitacionales urbanos. - Son los ubicados dentro de los límites de un centro
de población y cuyos lotes se aprovecharán predominantemente para vivienda.
Pueden ser residenciales, de tipo medio, de tipo popular, de interés social y
mixtos.
 Especiales. - Son aquellos cuyos lotes se aprovecharán predominantemente
para recreación, beneficio de pequeños cultivos vegetales, plantas avícolas,
granjas campestres o de pequeña ganadería, de fomento a actividades
comerciales o industriales y cementerios. Pueden ser campestres, granjas de
explotación agropecuaria, industriales y mixtos. (284 - II, 318) En el caso de la
Ciudad de Aguascalientes, este tipo de fraccionamientos solamente se podrán
autorizar a una distancia mínima de 15 kilómetros del perímetro urbano o en zonas
de desarrollo controlado.
NORMAS RECTORAS. - Las normas que rigen los fraccionamientos son:
 De diseño. - Son las que regulan el proyecto en cuanto a la zonificación,
dimensiones de los lotes y manzanas, densidades de población y construcción,
equipamiento y mobiliario urbano, áreas verdes y de donación. (285 - I, 286)
 De sistemas de agua potable y alcantarillado. - Son las que regulan el
proyecto, cálculo y construcción de las redes y pozos para agua potable y las
descargas de aguas residuales. (285 - II, 296)
 De vialidad. - Son las que regulan el proyecto en cuanto a las características,
especificaciones y dimensiones de las calles y andadores y de sus pavimentos,
banquetas, guarniciones, nomenclatura y circulación. (285 - III, 301)
 Electrificación y alumbrado público. - Son las que regulan el proyecto en
cuanto a las características, especificaciones, capacidad y calidad de la red y el
equipamiento eléctrico y del alumbrado público. (285 - IV, 309)
CONCEPTOS COMUNES. - Se aplican a los fraccionamientos los siguientes:
 Superficie neta. - Es el total del predio a fraccionar, disminuida de las áreas
destinadas a vías públicas y demás afectaciones o restricciones del predio. Se le
llama también Superficie vendible. (288)
 Arterias de gran volumen. - Son las destinadas para conducir el tránsito de la
manera más fluida posible y con el menor número de obstáculos. (302 - I)
 Calles colectoras. - Son las destinadas a conducir el tráfico de las calles
locales hacia otras zonas del fraccionamiento o hacia las arterias de gran
volumen. No pueden ser cerradas. (302 - II)
 Calles locales. - Su destino principal es el dar acceso a los lotes del
fraccionamiento. (302 - III)
 Andadores. - Son los que sirven exclusivamente para el tránsito peatonal.
Deben quedar cerradas al acceso de vehículos mediante obstrucciones
materiales. (302 - IV)
Las calles colectoras deben representar: (303)
 En los fraccionamientos residenciales urbanos, el 15% de la longitud total de
las calles.
 En los fraccionamientos de tipo medio, el 10% de la longitud total de las calles.
 En los fraccionamientos de tipo popular, el 7% de la longitud total de las calles.
 En los demás, la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano puede determinar que
estas no son necesarias.
FRACCIONAMIENTOS RESIDENCIALES URBANOS. - Conforme al artículo 311
del Código Urbano, les corresponden las siguientes normas específicas:
 Frente mínimo. - 15.00 metros.
 Superficie mínima. - 450 metros cuadrados.
 Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar y hasta un 5% máximo de áreas
comerciales o de servicios en zonas específicamente autorizadas.
 Densidad de construcción. - Las construcciones deben tener un remetimiento
de 3.00 metros o del 12% de la dimensión perpendicular al frente; se puede
construir un máximo del 70% de la superficie del lote y el resto se dedicará a
espacios abiertos.
 Donaciones. - 10% de la superficie neta, debidamente urbanizada.
 Vialidad. - Las calles colectoras tendrán 20.00 metros de ancho, con
banquetas de 3.00 metros y un 25% de zona jardinada; las calles locales tendrán
15.00 metros de ancho, con banquetas de 2.00 metros y del 20 al 40% de jardín;
los andadores llevarán un 40% de jardín y se ubicarán máximo a 50 metros de las
zonas de circulación de vehículos o estacionamiento.
 Infraestructura y equipamiento. - Deben tener su fuente de abastecimiento
de agua, sistema de alcantarillado, alumbrado público de vapor de sodio o similar
montado en poste metálico, ductos subterráneos para redes, guarniciones,
banquetas y pavimentos de concreto hidráulico, placas de nomenclatura y
señalamientos en calles y caseta de vigilancia en los casos que el Ayuntamiento
así lo determine.
FRACCIONAMIENTOS RESIDENCIALES URBANOS. - Conforme al artículo 312
del Código Urbano, les corresponden las siguientes normas específicas:
 Frente mínimo. - 10.00 metros.
 Superficie mínima. - 200 metros cuadrados. No puede haber más de un 10%
de los lotes con frente de 15.00 metros o superficie de 450 metros cuadrados para
uso habitacional.
 Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar, con un 10% máximo de áreas
comerciales o de servicios en zonas específicamente autorizadas y un 10%
máximo de zonas para vivienda multifamiliar.
 Densidad de construcción. - Se puede construir un máximo del 80% de la
superficie del lote y el resto se dedicará a espacios abiertos.
 Donaciones. - 12.5% de la superficie neta, debidamente urbanizada.
 Vialidad. - Las calles colectoras tendrán 16.00 metros de ancho, con
banquetas de 2.00 metros y un 20 a 40% de zona jardinada; las calles locales
tendrán 12.00 metros de ancho, con banquetas de 1.50 metros y el 25% de jardín;
los andadores llevarán un 40% de jardín y se ubicarán máximo a 70 metros de las
zonas de circulación de vehículos o estacionamiento.
 Infraestructura y equipamiento. - Deben tener su fuente de abastecimiento
de agua, sistema de alcantarillado, alumbrado público de vapor de sodio o similar
montado en poste de concreto, ductos subterráneos para teléfonos, guarniciones,
banquetas y pavimentos de concreto, placas de nomenclatura en los cruces de las
calles y caseta de vigilancia en los casos que el Ayuntamiento así lo determine.
FRACCIONAMIENTOS DE TIPO POPULAR. - Conforme al artículo 313 del
Código Urbano, les corresponden las siguientes normas específicas:
 Frente mínimo. - 6.00 metros.
 Superficie mínima. - 90 metros cuadrados. No más del 10% de los lotes puede
tener un frente de 10.00 metros o superficie de 200 metros cuadrados para uso
habitacional.
 Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar, con 20% máximo de áreas comerciales o
de servicios en zonas específicamente autorizadas. Hasta el 60% de la superficie
vendible se puede dedicar a vivienda multifamiliar.
 Densidad de construcción. - Se autoriza cada proyecto como caso particular.
 Donaciones. - 15% de la superficie neta.
 Vialidad. - Las calles colectoras tendrán 15.00 metros de ancho, con
banquetas de 1.50 metros; se pueden autorizar calles cerradas con retorno y los
andadores llevarán un 40% de jardín y se ubicarán máximo a 70 metros de las
zonas de circulación de vehículos o estacionamiento.
 Infraestructura y equipamiento. - Deben tener su fuente de abastecimiento
de agua, sistema de alcantarillado, alumbrado público de acuerdo a la
normatividad, guarniciones, banquetas y pavimentos de concreto, placas de
nomenclatura y señalamientos en calles y caseta de vigilancia en los casos que el
Ayuntamiento así lo determine.
FRACCIONAMIENTOS DE INTERÉS SOCIAL. - Pueden ser autorizados con
requisitos mínimos de urbanización o con urbanización progresiva, para grupos de
capacidad económica limitada, de acuerdo a los programas de desarrollo urbano.
(314 - 315)
FRACCIONAMIENTOS MIXTOS. - Son aquellos en los que la superficie del
fraccionamiento se dedicará a diferentes aprovechamientos, combinando el
habitacional con alguno de los especiales. Deben ser compatibles con los usos y
destinos del suelo según los programas de desarrollo urbano. (316)
MUNICIPALIZACIÓN. - Es el acto formal por el cual se entregan al Ayuntamiento
los bienes inmuebles, equipo, instalaciones y obras de urbanización de un
fraccionamiento. El Ayuntamiento los recibirá previo dictamen técnico que
determine que todo está sujeto a las normas y de que las obras se encuentran
concluidas. La recepción se publicará en el Periódico Oficial del Estado. (339 -
344)
2. - RELOTIFICACIÓN.
Es la modificación total o parcial de la lotificación originalmente autorizada para un
fraccionamiento. La autoriza el Ayuntamiento y solamente se puede solicitar antes
de la municipalización del fraccionamiento. La relotificación solamente se puede
practicar sobre lotes propiedad del fraccionador. Una vez autorizada, se deberá
remitir a SEDESO, e inscribir en el Registro Público de la Propiedad y la Dirección
de Catastro el plano de relotificación y la memoria autorizadas. (347 - 351)
3. - FUSIÓN.
Es la unión de un área o predio con otro colindante, para formar uno solo. Se
autoriza por el Ayuntamiento. (353)
4. - SUBDIVISIÓN.
Es la partición de un área o predio en dos o más fracciones, dentro de los límites
de un centro de población. La autoriza el Ayuntamiento y se sujetará a las
siguientes disposiciones:
 Si el predio tiene 5,000 metros cuadrados o más y requiere de vías públicas o
introducción de servicios, se tratará como fraccionamiento.
 Si de la subdivisión resulta una fracción con superficie o dimensiones menores
a las del lote tipo del fraccionamiento en que se ubique, no se autorizará.
 En ningún caso se autorizarán subdivisiones en las que resulten fracciones con
frente menor a 6.00 metros o superficie menor a 90.00 metros cuadrados.
 En la zona centro de las ciudades, los Ayuntamientos determinarán los
requisitos necesarios, cuidando la imagen urbana.
 Cuando una de las fracciones resultantes de la subdivisión no tenga acceso a
la vía pública, se deberá establecer un paso de servicio de 8.00 metros de ancho y
no más de 150 metros de ancho. Si la longitud del paso es menor a 70 metros, se
podrá autorizar con 6.00 metros de ancho.
 Si se trata de predios suburbanos la superficie mínima a autorizar será de
10,000 metros cuadrados.
 Si se trata de lotes comerciales o de servicios, se podrán autorizar con
menores dimensiones, siempre que tengan servicios e iluminación natural.
 A la solicitud deberán acompañarse la constancia de compatibilidad urbanística
y los demás documentos que señale la Ley. (355 - 358)