Cápsula No.

31: HIPOTECA
¿Qué es la hipoteca?
Derecho real de hipoteca y características
Contrato de hipoteca y características

El artículo 2407 del Código Civil dispone que “la hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre
inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.

Sin embargo, en virtud de que esta definición olvida ciertos elementos fundamentales, la doctrina
la ha complementado señalando que, la hipoteca es un derecho real que grava un inmueble, que no
deja por ello de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una
obligación principal, otorgando al acreedor el derecho a perseguir la finca en manos de quien la
posea y de pagarse preferentemente con el producto de la realización.

Por tanto, este derecho se caracteriza por:

- Ser un derecho real. En efecto, se trata de un derecho real que recae sobre otro derecho
real, y que se traduce en la facultad del acreedor de vender la cosa y pagarse con su
producto.
- Ser un derecho inmueble.
- Ser un derecho accesorio.
- Ser indivisible, por lo que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de
ellas, son obligadas al pago total de la deuda.
- Además, la finca permanece en poder del deudor.
- Y, constituye un crédito de tercera clase.

Ahora bien, esta definición del Código conceptualiza a la hipoteca como un derecho real, sin hacer
mención a su carácter contractual, pues efectivamente la hipoteca puede constituirse como un
derecho sin necesidad de que exista un contrato, como en el caso de la hipoteca legal.

Sin embargo, para que se origine este derecho real es preciso que opere un modo de adquirir el
dominio, que en este caso es la tradición. Por lo tanto, es necesario que exista un título que le
anteceda y que, precisamente, es el contrato de hipoteca. Esto es, aquel contrato en que el deudor
o un tercero se obliga con respecto al acreedor a darle el derecho de hipoteca sobre un inmueble
de su propiedad.

Dicho contrato reúne las siguientes características:

- Es un contrato unilateral, pues sólo se obliga el constituyente a transferir al acreedor el

derecho real de hipoteca. Sin perjuicio de que podría ser bilateral si el acreedor contrae
obligaciones.
- Es gratuito, porque se asegura el crédito del acreedor sin que este soporte algún gravamen.
- Es accesorio, en virtud de que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación
principal.
- Y, es solemne, porque debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de
Hipotecas y Gravámenes.
Ahora bien, en relación a esta inscripción, la doctrina ha elaborado distintas posiciones:
 Por un lado, se ha sostenido que no se trata de una solemnidad, pues la inscripción
es la forma de hacer la tradición del derecho real de hipoteca. En consecuencia, el
contrato se perfecciona con la mera escritura pública, pero no se transfiere el
derecho real.
 Por otro lado, se ha afirmado que en realidad la exigencia de la inscripción no está
referida al contrato hipotecario, sino que, al derecho real de hipoteca, que
efectivamente requiere de inscripción.