Tema:

Análisis de la ley 108-05 Sobre registro inmobiliario

Sustentado por:
Etzania Pérez Mota

Materia:
Derecho de los Bienes

Facilitador/a:
Carmen Chevalier
Fecha:
19 de mayo 2023

Santo Domingo, República Dominicana.

ANÁLISIS DE LA LEY 108-05
Según lo analizado, la entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2 De
Abril del año 2005, o sea, la llamada, Ley de Registro Inmobiliario, que luego fue
modificada por la Ley no.51-07 y sus normas complementarias, hace que surjan
múltiples cuestionamientos relacionados con sus disposiciones y crea la necesidad de
conocer los detalles de dicha ley.
El contenido de la ley puede analizarse en tratados Sobre la jurisdicción Inmobiliaria
que deberán redactarse conforme la aplicación que la misma tenga en la práctica.
En el presente estudio, la ley se analiza siguiendo la estructura de los órganos de las más
importantes del Sistema Judicial vigente, Mensura, tribunales, etc., y tratamos de
analizar la información básica que es preciso e imprescindible conocer sobre la ley de
Registro Inmobiliario y sus Reglamentos. Aunque la ley implementa elementos nuevos,
lo realiza sobre la base del Sistema torrens de mensurar, depurar y registrar el derecho
de propiedad, para ofrecer a las personas interesadas una información acabada y
contribuir de esta manera con la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias en
la República Dominicana.
El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones posteriores al saneamiento esta a
cargo de las oficinas de registros de títulos. Dentro de los puntos más relevantes de la
ley se destacan los siguientes:
Crea el doble Grado de Jurisdicción de los tribunales. Crea la competencia territorial de
los tribunales. El apoderamiento del Tribunal de Jurisdicción original será directo,
excepto en el saneamiento y deslinde. Sé modifica el proceso de saneamiento, con la
novedad de que el Juez de jurisdicción original no podrá basar su sentencia solo en la
audición de testigos.
Principios Generales
El οbjetο de la Ley 108-05 es regular todo lο cοncerniente al registrο de derechοs
inmοbiliariοs. Se fundamente en la publicidad de lοs prοcedimientοs antes lοs
tribunales de la jurisdicción inmobiliaria. Se establece una presunción de prοpiedad a
favοr del Estadο, es decir, que el Estadο Dοminicanο es prοpietariο de tοdοs lοs terrenοs
dοnde nο se pueda prοbar que estén registradο a favοr de alguien. Una vez un derechο
de prοpiedad esté registradο es imprescriptible, es decir, que perdura. Se le da
priοridad a la ley antes cοnvenciοnes particulares.
Se instituye el carácter supletοriο de οtras nοrmas y reglamentοs, y en casο de
contradicción prevalecerá la de Registrο Inmobiliario. En lο referente a la
interpretación se establece el carácter supletοriο del derechο cοmún. Libertad de
prueba en lοs prοcedimientοs de οrden públicο. Limitante al ejerciciο abusivο de
derechο, aunque nο dice cοmο se determinará cuandο existe un ejerciciο abusivο de
derechο.

MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

La jurisdicción inmobiliaria esta compuesta por las siguientes instituciones:
 • Tribunales Superiores de Tierras (Art. 6): Son tribunales colegiados, compuesto
por varios jueces nombrados por la Suprema Corte de Justicia, uno de los jueces funge
como Presidente. Para estar constituido validamente debe estar presentes 3 jueces y sus
decisiones se tomaran por mayoría simple.
Competencia:
Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las
apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de
jurisdicción original.
• Tribunales de Jurisdicción original en su Articulo 9 dice.- “Son tribunales
unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.”
• Dirección Nacional de Registro de Títulos, Ley 108-05, Art. 13:
Es la institución encargada de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las
oficinas de Registro de Títulos. Es una institución con carácter nacional.
• Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, Ley 108-05, Art.15:
Es el órgano de carácter nacional, dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria, encargado de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de
Mensuras Catastrales.
Competencia, Art. 3.- La competencia es capacidad que tiene un tribunal para
conocer de un determinado asunto, en este caso la jurisdicción inmobiliaria puede
conocer lo relativo a derechos inmobiliarios así como su registro.
Excepciones:
Los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a esos fines son de
la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios.
Designación de jueces, Art. 5.- dice Como los demás jueces, son designados por la
Suprema Corte de Justicia.También este mismo articulo en párrafo IV, dice lo siguiente:
En su Art. 5 Párrafo IV dice: “Todas las actuaciones que por la aplicación de la presente
ley requieran de una notificación serán realizadas por actos instrumentados por
ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.”
EL ABOGADO DEL ESTADO
El Estado ante los tribunales superiores es representado por el Abogado del Estado.
Funciones:
De acuerdo al Art. 12, esta son: representación y defensa del Estado dominicano en
todos los procedimientos que así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez
ejerce las funciones de Ministerio Público ante la jurisdicción en función de esto.
Art. 12.1. Someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las
infracciones castigadas por la ley.
 12.2.- Emite dictámenes, opiniones, mandamientos y todas las demás
atribuciones que como Ministerio Público le correspondan.
12.3.- Ejecuta las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción Inmobiliaria, y
las demás decisiones que sean susceptibles de ejecución forzosa, pudiendo requerir el
auxilio de la fuerza pública.

LA SECRETARÍA DE LOS DESPACHOS JUDICIALES

Respecto a las funciones de la misma, dice:
Art. 18.- Definición. La Secretaría es la unidad operativa que asiste a uno o varios
despachos judiciales en la función administrativa y jurisdiccional.

La Secretaria como en los demás tribunales, esta a cargo de un secretario y varios

auxiliares. Cuando existe una demanda inmobiliaria el apoderamiento del tribunal se
realiza en la secretaria mediante el depósito de instancia escrita.

LOS PROCEDIMIENTOS ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA.

1.- Saneamiento: La Ley 108-25, define el saneamiento de la siguiente forma:

Art. 20.- Definición. Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e
individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan
registrados por primera vez.
El proceso de saneamiento lo puede iniciar cualquier persona física o moral interesada,
para esto no es necesario el apoderamiento de un abogado, solamente son competentes
los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria por disposición expresa de la ley en su Art.
23.
El saneamiento conlleva tres etapas:
Mensura:
La mensura consiste en un proceso de ubicación, medición, individualización, y
establecimiento de linderos, del derecho de propiedad que se pretende registrar. (Ley
108-05, Art. 25)
Procedimiento:
Se hace una solicitud a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, quien
otorgará una autorización para iniciar los trabajos de mensura, en un plazo de 20 días.
Se sobreentiende que esta solicitud lleva la petición de que la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales apoderara tribunal de jurisdicción original territorialmente
competente.
Una vez realizados y presentado los trabajos efectuados por el Agrimensor en un plazo
de 45 días Dirección Regional de Mensuras Catastrales, se pronunciara sobre la misma.
En caso de que la autorización para iniciar los trabajos de mensura sea rechazada, la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, debe fundamental la misma.
Cuando la autorización es otorgada para iniciar los trabajos de mensura tiene un plazo
de 60 días para realizar el trabajo, este plazo puede ser prorrogado por 30 días más.
Proceso judicial:
Una vez que el tribunal de jurisdicción original es apoderado por la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales, le notificara a los reclamantes que se ha iniciado el proceso
judicial de saneamiento.
La primera audiencia del proceso judicial del saneamiento tendrá lugar a los 60 días
posteriores al apoderamiento.
El tribunal de jurisdicción original le informara al Abogado del Estado del inicio del
proceso de saneamiento y la fecha de la audiencia para que éste emita su opinión.
Finalmente el tribunal de jurisdicción original terminara con una sentencia de
adjudicación, la cual será notificada por acto de alguacil. A partir de la notificación
comienza a correr el plazo de apelación. Una vez vencido el plazo de apelación, la
sentencia adquirirá la autoridad de la cosa juzgada irrevocablemente.
La sentencia irrevocable del saneamiento, el plano definitivo de mensura, mas otros
documentos será depositados en Registro de Títulos de la jurisdicción correspondiente.
Registro:
Art. 27.- El registro. Es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que
acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los
asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad.

2.- LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

Son problemas contenciosos en relación con un derecho o inmueble registrado.
Competencia:
Tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.

3.-INHIBICIÓN, RECUSACIÓN E INHABILITACIÓN DE JUECES

Las causas de inhibición y reacusación son las mismas establecidas en el Código
Procesal Civil.
En caso de que proceda la inhibición, recusación e inhabilitación de un juez El Tribunal
Superior de Tierra competente designara un juez del mismo grado; en caso de que el
juez sea contra quien se realiza el procedimiento sea del Tribunal Superior de Tierras le
corresponderá a la Suprema Corte de Justicia designar el juez que continuara con el
conocimiento del asunto.
4.- DESISTIMIENTO Y PERENCIÓN DE INSTANCIA.
El desistimiento: Es el abandono o renuncia voluntaria del solicitante, ante el juez
apoderado del caso, de la acción solicitada al tribunal. Puede ser solicitada por
cualquiera de las partes.
Perención de instancia: Cuando haya transcurrido 3 años de inactividad procesal.
FONDO DE GARANTÍA DE INMUEBLES REGISTRADOS
El Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados es una contribución especial que
establece la mencionada ley en su artículo 40 para integrarlo y para el funcionamiento y
sostenibilidad de la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual recae sobre los inmuebles que se
registren por primera vez y cada vez que se deba emitir un nuevo Certificado de Título,
producto de una transmisión de derechos reales.
Excepciones:
a) Los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado dominicano;
b) Los inmuebles que se adjudiquen a favor de instituciones benéficas;
c) Los inmuebles que se adjudiquen a favor de organizaciones religiosas;
Una vez que se haya obtenido una sentencia ordenando una indemnización por el daño
causado por esta ley, el fondo de garantía de inmuebles registrado deberá realizar el
pago en un plazo de 60 días.
5.- DESALOJO DE INMUEBLES REGISTRADOS.
La ley define el desalojo de la siguiente manera;
Ley 108-05, Art. 47.- Definición. Es el procedimiento mediante el cual se libera un
inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal.
En la ley se contemplan dos modalidades de desalojo, los cuales son:
Procedimiento de desalojo ante el Abogado del Estado. Ley 108-05, Art. 48.
El propietario se proveerá de una autorización emitida por el Abogado del Estado que
será notificada al intruso por acto de alguacil, de la misma jurisdicción, conjuntamente
con el Certificado de Título, intimándole para que en el plazo de quince (15) días
abandone el inmueble ilegalmente ocupado. Vencido este plazo, el Abogado del Estado
mediante oficio que será notificado mediante acto de alguacil concederá un último plazo
de quince (15) días para que abandone el inmueble o deposite sus alegatos por ante
dicha institución.
El Abogado del Estado luego de comprobar la veracidad de los documentos depositados
ordenara el desalojo en un plazo no mayor de 30 días.
6.- REFERIMIENTO ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA.
La demanda en referimiento debe hacerse en caso de urgencia.
Procedimiento:
El demandante citara mediante acto de alguacil a la parte demandada para que
comparezca en el plazo un día franco ante el juez apoderado, quien dictaminara en un
plazo no mayor de quinces días contados a partir de la audiencia en referimiento.

Recursos:
La sentencia en referimiento es recurrible ante el Tribunal Superior de Tierras,
en un plazo de 15 días a partir de la notificación de la sentencia
7.- PARTICIÓN DE INMUEBLES REGISTRADOS.
Este procedimiento busca poner termino al estado de indivisión entre copropietarios,
herederos, etc.
Cuando la partición es amigable se ejecuta de forma administrativa.
La Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente para conocer la determinación de
herederos cuando ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles
registrados.
LA AUDIENCIA.
La audiencia estará precedida por el juez.
En los procedimientos que no son de orden público solo se celebrara dos audiencias:
Audiencia de sometimiento de pruebas, Ley 108-05, Art. 60.- Las partes presentan
pruebas, y pueden solicitar cualquier prueba que le resulte inaccesible. La partes
comparecientes quedan citadas. Excepcionalmente si aparecen nuevas pruebas o
elementos se podrá fijar audiencia para tales fines.
Audiencia de fondo, Ley 108-05, Art. 60.- Las partes deben presentar sus conclusiones
por escrito, pudiendo el juez conceder plazos a las partes, no mayores de quince días
consecutivos a los fines de depósito de escritos ampliatorios.

En la audiencia de fondo pueden presentarse las siguientes situaciones:

• Medios de inadmisión.
• Exclusión de la fianza de solvencia judicial.
• Excepción de incompetencia.
• Prueba pericial.
 CONCLUSIÓN

Después de analizado dicha ley (108-05) sobre registro inmobiliario, concluyo diciendo
que queda claro que la jurisdicción inmobiliaria está compuesta por: los Tribunales
Superiores de tierra, los tribunales de Tierra de Jurisdicción Original, Dirección
Nacional de registro de títulos y dirección Nacional de Mensuras Catastrales. También
está integrado el abogado del Estado.

Cabe destacar que los órganos de la jurisdicción inmobiliaria, son independientes entre
sí.