LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO

ANÁLISIS | Trabajo Final

Disney Amador Meran | 100497425

Derecho de los Bienes, Sección W-01, Prof.: Carmen Chevalier Caraballo
Santo Domingo Oeste, miércoles 06 de mayo, 2020.

La doctrina ha definido el Derecho Inmobiliario como una rama especial del Derecho de
Bienes que se encargar de estudiar y regular todo lo relacionado a los bienes inmuebles.
Se dice que se califica como rama de contenido especial porque todos los actos y contratos
objeto de la misma son solemnes, además del hecho de que los bienes inmuebles se
encuentran sujetos a un sistema de registro.

En la República Dominicana todo lo relacionado a este derecho se encuentra regulado por

la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, cuyo propósito u objeto principal es “regular el
saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas
y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el
territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o
afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la
jurisdicción inmobiliaria”, así lo contempla el artículo 1 de la referida Ley y lo consagra
su primer principio.

Esta ley viene a sustituir el Sistema Torrens –sistema originario del derecho anglosajón
cuya finalidad es lograr la celeridad en los negocios inmobiliarios– el cual rigió el
registro de propiedad en nuestro país previo a la aprobación de la misma. El propósito del
legislador era proveer la seguridad jurídica al derecho de propiedad de la cual carecía el
sistema anterior.

Este ordenamiento jurídico contempla una serie de principios que rigen el desglose de las
disposiciones contempladas en sus artículos: introduce un sistema de publicidad
inmobiliaria basado en los criterios de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad
(principio II); nombra al Estado como propietario originario de todos los terrenos que
componen el territorio nacional (principio III); declara imprescriptible, garantizado y
protegido, todo derecho que se encuentre acorde con las disposiciones de la misma
(principio IV); destaca la supremacía de la ley por encima de los acuerdos contractuales
de las partes (principio V); resalta que, en cuando a su aplicación, las normas
complementarias y los reglamentos necesarios deben ser dictados por la Suprema Corte
de Justicia (principio VI); prevé que ante posibles conflictos de leyes, se hará prevalecer
lo que la misma estatuye (principio VII); para aclarecer algún tipo de ambigüedad o duda
que pueda dejar el texto legal, la ley reconoce el carácter supletorio del derecho común y
la competencia de los jueces del Tribunal de Tierras y de la Suprema Corte de Justicia
(principio VIII); reconoce la libertad de prueba ante cualquier eventualidad (principio
IX); además, recalca que la misma no ampara el uso abusivo de los derechos, ni las
acciones contrarias a la buena fe y las buenas constumbres.

JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
A los tribunales que componen la jurisdicción inmobiliaria les ha sido conferida la
competencia de conocer todo caso que verse sobre derechos inmobiliarios en el país,
desde el momento de la solicitud de autorización de la mensura y durante toda la vida del
inmueble, excepto los casos de embargos y mandamientos de pago, cuya competencia es
atribuida a los tribunales ordinarios, así lo dispone el artículo 3 de la ley en cuestión.
Dicha jurisdicción se encuentra integrada por los Tribunales Superiores de Tierras y
Tribunales de Jurisdicción Original; la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la
Dirección Nacional de Mensuras y Catastro y la Comisión Inmobiliaria. Cabe destacar
que los jueces, funcionarios y administradores de esta jurisdicción son nombrados por la
Suprema Corte de Justicia (en lo adelante, SCJ) (arts. 4 y 5).

Esta ley aborda particularmente cada una de las instituciones que componen la
jurisdicción inmobiliaria, por lo que considero prudente desarrollar ciertos puntos de cada
una para una mejor comprensión de las mismas:
- Tribunales Superiores de Tierras: definidos como tribunales colegiados
integrados por cinco o más jueces (uno de ellos presidente del tribunal) y son
nombrados por la SCJ. Las audiencias son celebradas solo con el Juez presidente
y otros dos, cuyas decisiones son adoptadas por mayoría simple y firmadas por
los tres. Estos tribunales están facultados para conocer en segunda instancia todas
las apelaciones presentadas contra las decisiones de los tribunales de jurisdicción
original pertenecientes a su jurisdicción, pero en el caso de que se presentase un
conflicto de competencias entre tribunales de esta naturaleza, la SCJ tiene la
facultad de atribuir competencias.
- Tribunales de Jurisdicción Original: Son, según el artículo 9 de la Ley,
tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción
Inmobiliaria. Están facultados para conocer en primera instancia todas las
acciones de la jurisdicción inmobiliaria. Todo tribunal de esta naturaleza se
encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras y gozan de
plenitud de jurisdicción dentro del distrito judicial en el que se encuentran.
- Comisión Inmobiliaria: el artículo 11 de la Ley se refiere a ella como un
organismo colegiado de la jurisdicción integrado por tres miembros nombrados
por el Poder Ejecutivo, el Congreso Nacional y la Suprema Corte de Justicia, y
presidido por el miembro nombrado por esta última. Entre sus funciones se
encuentra la protección del Estado Dominicano y de los particulares en todos los
procedimientos que requieran, además hace las veces de Ministerio Público ante
esta jurisdicción.
- Dirección Nacional de Registro de Títulos: es el órgano encargado de coordinar,
dirigir, y regular el desarrollo del trabajo de las oficinas de Registro de Títulos y
de velar por el cumplimiento de la Ley 108-05 en materia de registro de títulos y
por el cumplimiento del Reglamento General de Registros de Títulos.
 Oficinas de Registro de Títulos: son subordinadas de la Dirección
Nacional de Registro de Títulos y están a cargo de registrar los derechos
inmobiliarios y hacer cumplir la ley.
- Dirección Nacional de Mensuras y Catastro: está encargada de la regulación,
coordinación y dirección de las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro.
Esta Dirección es la encargada de brindar el soporte técnico a la Jurisdicción
Inmobiliaria en las operaciones que versen sobre mensuras y catastro.
 Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro: son dependencias de la
Dirección Nacional que regula la materia de Mensuras y Catastro y se
encarga del correcto cumplimiento de lo establecido en la ley y en el
Reglamento General de Mensuras y Catastro.
- Secretaría de los Despachos Judiciales: constituye una unidad operativa que
brinda asistencia a los despachos judiciales en la función administrativa y
jurisdiccional, tal como lo explica el artículo 18 de la ley. El apoderamiento de un
tribunal para el conocimiento de alguna acción sobre la materia inmobiliaria se
hace por medio de la referida secretaría.
PROCEDIMIENTOS ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
El título III de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, ley objeto de nuestro análisis,
introduce y detalla todos los procedimientos que pueden ser abordados dentro de la
Jurisdicción Inmobiliaria, a saber:

Proceso de Saneamiento
Definido en el artículo 20 como un proceso de orden público utilizado para determinar e
individualizar el terreno, por medio de él se formalizar el derecho de propiedad y todos
los derechos vinculados al bien inmueble hasta lograr su inscripción registral. Este
procedimiento puede ser incoado tanto por el Estado como por cualquier sujeto de
derecho que se encuentre en posesión de un inmueble no registrado, en este proceso se
aplica el principio de libertad de prueba que anteriormente habíamos mencionado, pero
no se puede basar únicamente en una prueba testimonial. Este proceso solo puede ser
conocido por los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y consta de tres etapas:
 Mensura: proceso técnico utilizado para la ubicación, individualización
y determinación del terreno del cual el accionante reclama su derecho de
propiedad.
 El proceso judicial: aquí se depura el derecho a registrar por medio de
los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria. El inicio de este proceso se
notifica a los reclamantes en un plazo inferior a 15 días para que cumplan
con los requisitos de publicidad previo a la audiencia que se celebra en un
plazo de 60 días desde el momento del apoderamiento del tribunal. El
tribunal debe indicar a la Comisión Inmobiliaria del inicio del proceso
para que la misma presente su opinión y de no presentarla se asume que
el Estado no tiene objeción al respecto y no se detiene el proceso. El
proceso finaliza con la emisión de una sentencia de adjudicación del
inmueble.
 El registro: en esta etapa se lleva a cabo la expedición del Certificado de
Título de propiedad y se da publicidad al mismo.

Litis sobre Derechos Registrados

La ley contempla todo lo relacionado a la Litis sobre derechos registrados en las
disposiciones que se estipulan desde el artículo 28 al 31 de la misma. La referida Litis es
un proceso contradictorio incoado ante los tribunales de esta jurisdicción en relación a un
derecho sobre un inmueble ya registrado. La competencia para el conocimiento de la Litis
recae sobre los tribunales que comprenden la Jurisdicción Inmobiliaria, y las acciones
sobre la referida Litis deben iniciarse ante el tribunal de jurisdicción original
territorialmente competente.

El procedimiento indica que luego de depositada la demanda ante la Comisión

Inmobiliaria, el accionante debe hacer conocer al tribunal que se ha notificado a las demás
partes, para ello disponen del plazo de la octava franca. La notificación de la demanda
constituye un requisito sin el cual el tribunal no puede iniciar ningún trámite procesal ni
fijar audiencia. Si en el transcurso de la demanda el juez determina que la misma ha sido
presentada con un propósito ilícito, el mismo puede ordenar el reparamiento de la moral
del accionado y la indemnización por daños y perjuicios.

Medidas Provisionales e Interlocutorias

En el texto del ordenamiento también se introducen medidas provisionales e
interlocutorias; sobre las primeras, el artículo 32 reza que “son aquellas de carácter
provisorio ordenadas por el juez, a pedimento de parte o de oficio, que no prejuzgan el
fondo y son recurribles conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal
Superior de Tierras correspondientes”; por su parte, las segundas son abordadas por el
artículo 33 estipula que “durante el saneamiento o cualquier proceso judicial en relación
con inmuebles registrados, el juez apoderado, de oficio o a pedimento de la cualquiera
de las partes puede tomar las medidas interlocutorias que se impongan, las que son
recurribles independientemente de la sentencia definitiva”.

Inhibición, Recusación e Inhabilitación de Jueces

Sobre el tema de la Inhibición, Recusación e Inhabilitación de jueces, el capítulo IV del
título II de la Ley, comprendido por los artículos 34 y 35, detalla las causas y el
procedimiento a seguir. Las causas han sido las mismas que aborda el derecho común,
que versan sobre alguna relación familiar, amistosa o comercial con alguna de las partes
que pueda influir en el fallo final del caso.

Desistimiento y Perención de Instancia

Al abordar el desistimiento, la ley lo ha definido como el abandono o renuncia voluntaria
del solicitante, ante el juez apoderado del caso, de la acción solicitada al tribunal y su
procedimiento queda regulado por el Código de Procedimiento Civil Dominicano. Los
efectos que produce esta acción son establecidos por el artículo 37 de la Ley al dictar que
desistir del caso implica consentir que las cosas sean repuestas en ambas partes al mismo
estado en el que se encontraban antes de iniciado el proceso. Además de esto, el artículo
38 de la ley establece que en caso de que cese la actividad procesal de las partes por más
de tres meses, el proceso se archiva de forma definitiva y se reputa irrefragablemente que
no hay interés en el mismo, a lo que se llama perención de instancia.

Fondo de Garantías de Inmuebles Registrados

El legislador introdujo un fondo de garantía de inmuebles registrados que, como su
nombre lo indica, tiene una función garantista a los fines de indemnizar a las personas
que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicados con la
aplicación de la Ley. Dicho fondo se integra de las contribuciones especiales interpuesta
por la Ley a los inmuebles registrados por primera vez, a los poseedores de títulos bajo el
proceso de saneamiento, dicha contribución asciende al 1% sobre la valuación fiscal de
los inmuebles.

Desalojo de Inmuebles Registrados

Se ha definido por la Ley como “el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble
registrado de cualquier ocupación ilegal” (artículo 47). Este procedimiento no aplica
cuando la persona a desalojar es un copropietario del inmueble. En el caso de que el
ocupante tuviese la autorización del propietario, la acción debe ser ejecutada por el
tribunal de jurisdicción original.

El procedimiento indica que el propietario debe dirigirse a la Comisión Inmobiliaria para

que la misma emita la autorización de desalojo, la cual debe ser notificada por acto de
alguacil al accionado otorgándosele un plazo de 15 días para que abandone el inmueble.
Si cumplido el plazo no ha abandonado el inmueble, se le conceden 15 días más para que
abandone o deposite sus alegatos ante el caso. El desalojo también puede hacerse por la
vía judicial cuando es producto de un proceso contradictorio, en este caso el juez puede
ordenarlo a solicitud de la parte interesada, de la comisión o de oficio. La sentencia
irrevocable se notifica al intruso con 15 días de antelación; vencido el plazo, el propietario
puede solicitar a la Comisión Inmobiliaria el auxilio de la fuerza pública para ejecutar el
desalojo.
Referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria
La doctrina lo define como un procedimiento excepcional por ante la jurisdicción
inmobiliaria, al cual se acude en caso de urgencia en aras de ordenar una medida
conservatoria la cual tienda a evitar o prevenir un daño inminente o para hacer cesar una
turbación manifiestamente ilícita. La competencia recae sobre el Tribunal de Jurisdicción
Original, quien debe actuar a pedimento de las partes. El procedimiento establecido en el
artículo 52 de la Ley 108-05, indica que el accionante debe citar mediante acto de alguacil
al accionado para que comparezca en un plazo de un día franco y el juez debe dictar su
decisión en un plazo de 15 días a partir de la celebración de la audiencia. Las medidas en
referimiento dictadas son recurribles por ante el Tribunal Superior de tierras de la
demarcación territorial correspondiente.

Partición de Inmuebles Registrados

Los artículos del 54 al 57 de la ley que nos ocupa, desarrollan todo lo referente a la
partición de inmuebles registrados, un procedimiento utilizado para hacer cesar el estado
de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble
registrado, tal como lo explica el artículo 54. La competencia para conocer este tipo de
procedimiento recae sobre el tribunal de jurisdicción original territorialmente competente
y en caso de que se trate de inmuebles ubicados en distintas jurisdicciones, el primer
tribunal apoderado será el competente.

Si se tratase de una partición amigable, se maneja de forma administrativa. El

procedimiento indica que se debe presentar la solicitud de partición adjunta del acto
auténtico o bajo firma privada en el que se exprese las voluntades de las partes de cara a
la partición y se encuentre debidamente firmado por las mismas y legalizado por un
notario público autorizado.

La partición puede ser solicitada ante el tribunal competente por cualquiera de los
copropietarios, coherederos o copartícipes del derecho registrado, en dicha partición se
ve involucrado el inmueble en su totalidad. Si la partición versa sobre un caso
contradictorio o litigioso, el tribunal apoderado debe actuar bajo el procedimiento que
establece la ley en la litis sobre derechos registrados.
En cuanto a la determinación de herederos, la jurisdicción inmobiliaria solo es competente
para conocerlas si se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados.

La Audiencia
La ley define la audiencia como la etapa oral, pública y contradictoria del proceso, donde
las partes presentan las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que hacen valer
por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Art. 58). Cuando se trata de un
proceso de saneamiento, el juez puede celebrar todas las audiencias que considere
necesarias así como trasladarse al terreno las veces que fuesen necesarias; pero si el
proceso no fuese de orden público solo se celebran dos audiencias:
- Audiencia de sometimiento de pruebas: se presentan las pruebas que apoyan las
pretensiones, de igual forma pueden solicitar al juez que requiera cualquier prueba
que les resulte inaccesible y que deba ser ponderada.
- Audiencia de fondo: las partes presentan sus conclusiones por escrito.

Publicidad y Notificación
La publicidad es consagrada como uno de los principios sobre los cuales se fundamenta
esta ley, en el artículo 68 es abordada como toda actuación que tiene por finalidad poner
en conocimiento del público un proceso y todas las acciones tomadas por los jueces
pertenecientes a los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria. Por su parte, la notificación
consiste en un acto procesal mediante el cual se da conocimiento legal a las partes de
todas las acciones en las que se incurre en el proceso.

RECURSOS ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

Cuando hablamos de recursos hacemos referencia a aquellos medios que establece la ley
para obtener la modificación, revocación o invalidación de una sentencia o resolución
judicial, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario introduce los recursos que se detallan a
continuación:

Contra actuaciones administrativas

Es la que permite pronunciarse en contra de un acto administrativo que haya sido dictado
por los órganos técnicos y administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria, como lo son la
Comisión Inmobiliaria y las Direcciones Nacionales. Esta acción puede ser interpuesta
por cualquier persona que se sienta afectada por cualquier acto, resolución o decisión
emanada por los órganos antes aludidos y debe hacerlo ante el tribunal jerárquicamente
superior al que la dictó.

Contra decisiones jurisdiccionales

La acción de apelar es la que se pone al servicio de la persona para impugnar una decisión
dictada por cualquier tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, según lo estatuye el artículo
79 de la Ley. La competencia del conocimiento de este recurso ha sido conferida al
Tribunal Superior de Tierras de la demarcación territorial en la que se suscita el
inconveniente y esta acción puede ser incoada por cualquiera que haya sido parte del
proceso.

Casación
Esta acción otorga la posibilidad de impugnar la decisión emitida por un Tribunal
Superior de Tierras y la competencia del conocimiento de la acción recae sobre la
Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana, tal como lo establece el
procedimiento de casación aplicable a la materia inmobiliaria.

Revisión por causa de error material

Esta acción no persigue una modificación del fondo de la sentencia, cambiar el sentido
de la resolución ni exigir apreciaciones de calificación jurídica, sino corregir un error
meramente material y el mismo órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria que emitió la
resolución o sentencia, tiene competencia para hacer la revisión por causa de error.

Revisión por causa de fraude

La acción por revisión de fraude permite a toda persona que sienta que ha sido privada de
un derecho por la emisión de una sentencia que considera que fue obtenida
fraudulentamente durante el proceso de saneamiento, interponer un recurso ante el
Tribunal Superior de Tierras para impugnarla.

EL REGISTRO EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

Anteriormente al mencionar y detallar la Jurisdicción Inmobiliaria, hice referencia a la
Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus dependencias, en este caso abordaremos
directamente los registros que se llevan a cabo en la jurisdicción y sus efectos.
En las Oficinas de Registro de Títulos se llevan a cabo los registros de documentos que
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; los documentos que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales
sobre los derechos ya referidos y los que dispongan limitaciones administrativas y legales
de carácter particular sobre inmuebles, como lo es la declaración de patrimonio cultural.
Dentro de los documentos que emite la jurisdicción se encuentran el certificado de título,
duplicado de certificado de título, certificación de registro de derechos reales accesorios
certificaciones de registro de acreedores.

Cuando se trate de una venta condicional de inmuebles o de una declaración de bien de

familia, se crea un bloqueo registral a los actos de disposición y la inscripción de cargas
y gravámenes sobre el inmueble.

Para la rectificación de registros, el Regulador de Títulos está habilitado para rectificar

de oficio cualquier error puramente material, procurando que no se afecten terceros ni te
desnaturalice, modifique o altere un derecho registrado.

LOS CONDOMINIOS
La Ley, en su artículo 100, aborda el condómino como un derecho en virtud del cual
distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa a la vía
pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez
son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. Este condominio queda constituido
inmediatamente sea inscrito en el Registro de Títulos bajo el régimen especial que rige a
este tipo de derecho de propiedad.

INMUEBLES DE DOMINIO PÚBLICO

Son aquellos inmuebles destinados al uso común y tutelados, administrados y preservados
por el Estado. Según el Código Civil estos son las calles, zonas verdes, aceras, entre otros
y no necesitan la emisión de un certificado de título.

OPERACIONES DE MENSURAS CATASTRALES

La ley ha establecido un régimen de mensuras cuyos requisitos se hacen necesarios para
poder registrar un derecho de propiedad, el artículo 108 de esta ley especifica que “todo
derecho de propiedad que se pretenda registrar de conformidad con la presente ley debe
estar sustentado por un acto de levantamiento parcelario aprobado por la Dirección
Regional de Mensuras y Catastro”. Los actos parcelarios y de mensura tienen por objeto
constituir el estado parcelario del inmueble y sus características al hacer una
identificación, ubicación, medición, representación y documentación del mismo, dicho
procedimiento es ejecutado por los agrimensores según lo dispuesto por la Ley.

El artículo 109 establece que los inmuebles se identifican por medio de una designación
catastral hecha por la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, que consiste en un
conjunto de datos que permiten la identificación de cada parcela, vincula el certificado de
título con el plano de mensura y describe gráficamente el inmueble.

INFRACCIONES EN MATERIA INMOBILIARIA

Este ordenamiento dispone que las infracciones que pueden darse dentro de esta
jurisdicción son las mismas que establece el derecho común y son sancionables con las
mismas disposiciones que dispone el mismo. Dentro de las infracciones podemos
encontrar el delito de audiencia, el perjurio –testimonio falso bajo la fe del juramento–,
obstaculización de los trabajos de mensura y obstaculización de medidas de publicidad.

En vías conclusivas, cabe destacar que la Jurisdicción Inmobiliaria y sus componentes

fueron creados por esta Ley, en los artículos del 115 al 121 se recoge todo lo referente al
régimen disciplinario, las tasas por servicios, entre otras particularidades de la
jurisdicción. De igual forma, la Ley establece que la facultad de dictar reglamentos
especiales y las normas complementarias, es exclusivamente de la Suprema Corte de
Justicia como fue mencionado en reiterados espacios.