INTRODUCCION

En este breve escrito trataremos el tema de la litis los derechos registrados, Las Litis de
derechos registrados tienen una gran importancia en todo nuestro ordenamiento jurídico,
y muy especialmente para el régimen legal de la tenencia de las tierras que rige en
nuestro país.   No obstante todos los inmuebles registrados en determinado momento
pueden ser objetos de una litis sobre derechos registrados.  Basta con que existan
contestaciones juridiciales que pongan en juego esos derechos.  

Además puede señalarse que la litis son empleada como un medio judicial para reclamar
el reconocimiento de los derechos en el ámbito de terrenos registrados, o para
contrarrestar despojos de derechos registrados que se han originado como consecuencia
de la participación de abogados que se ponen al servicios de verdaderos delincuentes o
mafias organizadas que actúan en la Jurisdicción Inmobiliaria.
1-ASPECTOS GENERALES

Antes de iniciar a desarrollar el tema en cuestión de la Litis sobre Derechos Registrados

se hace necesario hablar un poco sobre la raíz de la misma, pues no existiría dicho
procedimiento sin el derecho de propiedad.

El derecho de propiedad forma parte del catálogo de derechos fundamentales que

presenta nuestra Constitución del 2010, no obstante, esto no implica que sea la primera
vez que se encuentre protegido, pues dicho derecho ha sido consagrado por todas las
Constituciones Dominicanas desde nuestros inicios. El artículo 51 de nuestra
Constitución establece que: “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad.
La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene
derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.

La realidad es que a medida que va pasando el tiempo la convivencia social y el ponerse

de acuerdo con un grupo de personas se hace cada vez más difícil, producto de ello es
que surgen un sin número de situaciones violatorias a los derechos reales de los
particulares, las cuales dan lugar al procedimiento tipificado en ley como Litis sobre
Derechos Registrados.

Desglosando un poco los términos que describen este proceso podríamos establecer que
la palabra litis se refiere a aquella disputa o conflicto que surge entre los particulares
que necesariamente debe ser resuelta por los jueces. Así el Código Civil Dominicano
establece en su artículo 1700 que: ‘‘se reputa que la cosa es litigiosa, desde el momento
en que existe demanda y contestación sobre el fondo del derecho’’.

En tal sentido, la Suprema Corte de Justicia ha señalado que para los fines de la litis el
terreno se considera registrado desde el momento en que interviene la sentencia final del
saneamiento, aún cuando la operación material del registro no se haya efectuado. Sin
embargo, lo planteado anteriormente no quiere decir que para la redacción de los actos
que realicen esos adjudicatarios rijan ya las formalidades del art 189 de la Ley de
Registro de Tierras, pues esas formalidades están previstas específicamente para el caso
en que se haya efectuado materialmente el registro.

2-CONCEPTO DE LITIS SOBRE DERECHO REGISTRADO

Es el proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria en relación con un derecho registrado. También esa labor le ha
correspondido a la jurisprudencia y a la doctrina dominicana; en cambio, el código civil
en su articulo 1700 define lo que es una litis y dispone el referido texto legal que se
reputa la cosa es litigiosa, desde el momento en que existe demanda y contestación
sobre el fondo del derecho.
La jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone
en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la misma
registrado, y es que una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del
primer registró.

3-ACTUACIONES A CARGO DE LAS PARTES EN LA LITIS SOBRE

DERECHOS REGISTRADOS

La notificación introductiva de demanda

Se debe de tener en cuenta que el acto introductivo de la demanda debe contener, según
lo establece el artículo 40 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria, lo siguiente:

• Presentarse en forma escrita, firmada por el interesado y/o su representante

legal, si lo hubiere.

• Contener los datos generales que permitan identificar e individualizar al

interesado y/o su representante legal (nombre, número de cédula de identidad y
electoral, nacionalidad, domicilio, estado civil, minoridad o mayoridad), si lo hubiere.

• Describir la acción o recurso que se interpone, el fundamento legal y las pruebas

de que dispone para sustentar su pretensión.

• Especificar el o los inmuebles involucrados indicando su designación catastral,

y en caso de estar amparado el derecho de propiedad por Constancias Anotadas, indicar
además la extensión superficial de la porción y el propietario(s), o supuesto(s)
propietario(s), a quién(es) corresponde(n).

• Llevar anexo los documentos adicionales que sean necesarios y requeridos para
conocer del caso según su naturaleza.

• El demandante debe de notificar al demandado mediante acto de alguacil sobre

dicha demanda. Éste debe depositar en la secretaría del Tribunal de Jurisdicción
Original competente, la constancia de que ha notificado al demandado el acto
introductivo de la demanda por acto de alguacil, dentro del plazo de la octava franca a
partir del depósito de la demanda por ante la secretaría.[1]

• Si el demandante no deposita la constancia de la notificación en el plazo de la

octava franca, la acción interpuesta queda sin efecto. El Juez o Tribunal supuesto a
conocer la Litis sobre Derechos Registrados, no fijará audiencia, ni realizará ninguna
actuación hasta que se haya depositado en la secretaría del despacho judicial la
notificación de la demanda a la contraparte por acto de alguacil.

• Una vez que sea depositada por ante la secretaría del tribunal competente, la
notificación de la demanda interpuesta a la contraparte, el juez o tribunal apoderado de
la Litis sobre Derechos Registrados, fijará audiencia en un plazo no menor de 25 días ni
mayor de 60 días posteriores al apoderamiento del tribunal. El tribunal informará al
Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes,
la existencia del proceso. El Registro de Títulos correspondiente anotará un asiento
sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un
conflicto que se está conociendo en dicho tribunal.

4-TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER LA LITIS SOBRE

DERECHOS REGISTRADOS

El Art. 29 de la ley 108-05 reza: “Los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria son los
únicos competentes para conocer de las litis sobre derechos registrados siguiendo las
disposiciones procesales contenidas en la presente ley y sus reglamentos. Las acciones
deben iniciarse por ante el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente”

5-LA AUDIENCIA SOBRE EL SOMETIMIENTO DE PRUEBAS Y DEL

FONDO

Sobre el sometimiento de la prueba

De conformidad con las disposiciones del artículo 53 del Reglamento de los Tribunales
Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de
la parte interesada o de oficio, por el Juez o tribunal. De donde se infiere que el juez
apoderado para conocer de una litis sobre derechos registrados, desde el momento en
que el demandante deposite en la Secretaria del Tribunal, el acto de notificación de la
instancia o demanda, conforma a lo dispuesto por el articulo 30 de la Ley de Registro
Inmobiliario, el cual ha sido citado precedente, puede fijar la audiencia sobre el
sometimiento de pruebas, la cual deber ser celebrada en un plazo no menor de
veinticinco días (25) ni mayor a sesenta (60)días posteriores al apoderamiento del Juez
o Tribunal.

Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de

conformidad con lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el
cual dispone que las partes deban ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil
conforme a lo que establece el Código Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto
legal se coligen los siguiente criterios: a) este texto manda a que sean citadas las partes
es decir quien promueva la fijación de la audiencia, no necesariamente tiene que ser
notificada por el demandante, es por ello que si el Juez o Tribunal la fijada, deberá
notificarle al demandante mediante acto de alguacil la citación para la audiencia, o en
consecuencia el juez no puede conocerla en ausencia del demandante; b) el articulo 61
de la citada ley, no es limitativo en el sentido que no distingue a cual audiencia es que
deben ser citadas la parte, es decir que si el demandado no comparece a la audiencia de
sometimiento de pruebas a la cual fue citado legalmente, el mismo debe ser citado
nuevamente la la audiencia del fondo; y c) la citación deben hacerse tal y como lo
consagran los artículos 63 al 74 del Código de Procedimiento Civil, y en estos artículos
esta establecido el procedimiento para las citaciones prevista por la Ley de Registro
Inmobiliario.

En esta audiencia las partes presentaran un inventario escrito, en el que consignaran y

anexaran los documentos y demás pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante
en primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo de sus
pretensiones, el demandante en primer termino le dará lectura a su inventario de las
pruebas relativa a los hechos y actos que alegan en apoyo a su demanda, y en segundo
lugar el demandado le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo a su defensa.
De este criterio se infiere que no hay la necesidad de acompañar la instancia que se
deposita por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente para conocer la litis sobre derechos registrados, de los documentos que hará
valer el demandante.

La Ley de Registro Inmobiliario en la parte in-mide del párrafo 1 del articulo 60,
consagra la posibilidad de que el Juez apoderado de la litis requiera cualquier prueba
que les resulte inaccesible a la partes y que la misma deba ser ponderada. Este
pedimento deberán hacerlo las partes en la audiencia de sometimiento de pruebas, pero
para ello es necesario que la parte que hace el pedimento le pruebe al juez o tribunal que
ha hecho las gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo
el tribunal que ha hecho las gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido
posible, pudiendo el Tribunal requerida en manos de cualquier persona física o moral, o
institución publica o privada, y en este sentido el párrafo del articulo 63 del Reglamento
de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria dispone que aquellas pruebas que
habiendo las podido conseguir el interesado, no las haya obtenido por no realizar los
tramites en el tiempo y forma requeridos, no se reputaran inaccesibles.

La audiencia sobre el fondo del caso

En la audiencia sobre el fondo las partes deberán presentar sus alegatos y depositar sus
conclusiones escritas; así mismo, en esta fase del proceso también se podrán presentar
los medios de inadmisión que se consideren oportunos, en virtud del párrafo del articulo
65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original,
modificado por la Resolucion No. 1737-2007 de fecha 12 de julio del 2007, distadas por
la Suprema Corte de Justicia, el cual dispone que los medios de inadmisión pueden ser
propuestos en todo estado de causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 45
de la ley No. 834 de 1978.

Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran
sus alegatos, de esta expresión se desprende que los alegatos de las partes deberán ir en
torno a las pruebas depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la
primera audiencia; documentos que no hayan sido depositados en esa fase del proceso,
los mimo no pueden ser ponderado por el juez o tribunal.
En esta audiencia también se pueden tomar medidas de carácter provisional y medidas
interlocutorias que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, a pedimento de parte o aun
de oficio por el juez, según las deposiciones previstas por los artículos 32 y 33 de la Ley
de Registro Inmobiliario. Estas medidas previstas en la ley, son la que en materia civil
ordinaria se denominan sentencias preparatorias, es decir, aquellas medidas dictadas por
el tribunal para poner el expediente en condiciones de ser fallado, o mas bien aquellas
que no dejan ver a favor de quiel el juez o tribunal va a decidir, porque las mismas
prejuzgan el fondo de la litis, porque las mismas ordenan prueba, verificación o tramite
de sustentación; las cuales están previstas por los artículos 451 y 452 del Código
Procedimiento Civil.

Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una
sentencia se establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o
interlocutoria. Y de dicho fin perseguido se puede o no interponer el recurso de
apelación correspondiente, ya que las medidas provisionales dictadas por los jueces de
los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria son recurribles conjuntamente con la
sentencia definitiva por ante el Tribunal Superior de Tierras correspondiente; en cambio
las medidas interlocutorias son recurribles independiente mente de la sentencia
definitiva.

Además de presentar sus alegatos las partes deberán depositar sus conclusiones escritas
ye n caso de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta
audiencia par aque produzcan escritos sustentativos de las misma, deberán hacerlo de
conformidad con lo contemplado por el articulo 67 del Reglamento de los Tribunales
Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, el cual dice que las partes en los escritos
ampliatorios solo podrán desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo
requisitos para su recepción en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que
se anexe al mismo el acto de notificación del escrito producido a la contraparte.

Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en
cuanta son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el dia
en que se le dieron lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes
pretende ampliar esas conclusiones debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en
cuanto al dispositivo, ya que los debates tanto por ante los Tribunales de la Jurisdiccion
Inmobiliarias, como por ante los tribunales de la jurisdicción ordinaria, quedan cerrdos
cuando las partes han concluido al fondo.

En ese sentido la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de la manera siguiente:

los medios de inadmisión con los cuales un adversario puede hacer declarar al otro
inadmisible en su demanda, sin examen al fondo, si bien pueden ser propuestos en todo
estado de causa, y los jueces pueden invluso promoverlos de oficio cuando resulten de
la falta de interés o cuando tengan un carácter de orden publico, esto no pueden ser
acogidos por ellos cuando son propuestos por una de las partes en sus escritos
ampliatorios, pues la parte que se pretende inadmisible no tiene oportunidad de
defenderse contra aquella, es decir, que pueda ser promovida en todo estado de causa,
pero de forma contradictoria, antes del cierre de los debates, lo que no ocurrió en la
especie, y en consecuencia, procede casar la sentencia impugnada.

6-PAPEL DEL JUEZ EN LA LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

Una vez concluido el proceso de saneamiento el derecho común recobra su imperio, ya

que en el

mismo el procedimiento está organizado bajo el sistema de la neutralidad de/ juez. Su

papel en la instrucción es sumamente pasivo. Corresponde a las partes probar los hechos
y actos sobre los cuales fundamentan su demanda y que puedan servir de base para
esclarecer el caso del cual se encuentra apoderado el tribunal. Los Jueces de la
Jurisdicción Inmobiliaria tienen un límite en lo que respecta a su papel activo; esto es en
materia de revisión por causa de fraude, y en las litis sobre derechos registrados, en las
cuales no gozan del papel activo en lo referente a las pruebas, que es lo propio del
saneamiento, siendo el demandante quien debe aportar la prueba del fraude. De
conformidad con los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario, los jueces de
los Tribunales de la jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar cuantas medidas estimen
convenientes, a pedimento de parte o de oficio, que puedan o no prejuzgar el fondo de la
demanda, durante la instrucción del proceso, tales como inspección, verificación de
escritura, entre otras; las cuales pueden ser ordenadas tanto en el proceso de
saneamiento como en las litis sobre derechos registrados.

7-INADMISIBILIDAD DE LA LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

En virtud del principio IV el cual forma parte de los que norman la Ley de Registro
Inmobiliario y regulan su aplicación, en el sentido de que todo derecho registrado de
conformidad con la citada ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía
absoluta de Estado; así como por el artículo 86 de la citada ley; todos los derechos que
no hayan sido invocados en el proceso de saneamiento quedan aniquilados por la
sentencia que le pone término a éste, una vez que ha adquirido la autoridad y la fuerza
dela cosa irrevocablemente juzgada; como consecuencia de ello es imposible mediante
la interposición de una litis sobre derechos registrados, por ante la Jurisdicción
Inmobiliaria, que esos derechos que se aleguen puedan llegar a tener efectos jurídicos,
por lo que las litis así planteadas deben ser declaradas inadmisibles en virtud del artículo
86 de la Ley de Registro Inmobiliario. La excepción a este medio de inadmisión lo
constituye el hecho de que cuando los documentos sostenidos en apoyo a una litis sobre
derechos registrados, son anteriores al saneamiento, es decir, un acto de transferencia
consentido por el dueño original del terreno, y este permanece en el patrimonio del
vendedor o de los herederos, los mismos le deben garantía a su causahabiente y que solo
los terceros de buena fe y a título oneroso no le es oponible este acto,en virtud del
principio de inscripción, toda vez que este principio es considerado fundamental para la
aplicación de los derechos registrados, lo que le otorga a la inscripción en el registro un
carácter constitutivo de derechos oponibles a todo el mundo; pero fuera de estos casos,
es decir, si no ha intervenido un tercer adquiriente a título oneroso, en caso de que sea
planteada una Litis sobre derechos registrados para conocer de la validez de un acto

de transferencia solicitado por el comprador obliga al tribunal a conocer de dicha litis,

no obstante si la litis está fundamentada en documentos, que aunque no se hicieron valer
en el saneamiento, los mismos son oponibles a los vendedores, ya que estos le deben
garantía al comprador y la misma es eterna, perpetua y dura para siempre, hasta que no
intervenga un tercer adquiriente de buena fe y título oneroso. En definitiva, de acuerdo
con el ordenamiento jurídico establecido en la ley de Registro Inmobiliario, después de
dictada una sentencia en el saneamiento de un terreno cualquiera, y expedido el
Certificado de Título, para poder anular todo ese procedimiento antes del año de la
expedición del citado certificado, solo hay un recurso posible; que lo es la revisión por
causa de fraude, prevista por los artículos 86 y siguientes de la Ley de Registro
Inmobiliario; esto es cuando la Jurisdicción Inmobiliaria que esté apoderado de una litis
sobre derechos registrados no está facultado, en forma alguna, para alterar el contenido
jurídico de una decisión acerca del saneamiento, puesto que la misma es terminante,
oponible a todo el mundo y purga o extingue todo interés o derechos contrarios
registrados al de quien interpuso la litis sobre derechos registrados con el fin de que se
modifiquen los derechos, que salvo la posibilidad de un recurso de revisión por causa de
fraude, resulta inadmisible toda pretensión que tienda a reivindicar extemporáneamente
derechos que se aleguen existían antes de que terminara el proceso de saneamiento.
Cuando la litis sobre derechos registrados tienen por finalidad jurídica, el
cuestionamiento de los derechos que surjan como consecuencia de un embargo
inmobiliario previsto por los artículos 673 y siguientes del Código de Procedimiento
Civil, los mismos no pueden ser cuestionados por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria, ya que las sentencias de adjudicación al estar inscritas en el Registro de
Títulos correspondiente se convierten en una sentencia atributiva de propiedad, y los
hechos y derechos anteriores a ésta quedan aniquilados, y sólo pueden ser atacadas
mediante una demanda en nulidad de sentencia de adjudicación por la vía principal por
ante el mismo tribunal que dictó dicha sentencia, cuando en el procedimiento de
embargo inmobiliario no han surgido incidentes, ni contestaciones, ya que la misma no
es una verdadera sentencia, sino un acto de administración judicial que se contrae a dar
constancia de la transferencia forzosa del inmueble operada como consecuencia del
procedimiento de embargo; que, sin embargo, cuando las mismas resuelven incidentes
que hayan surgido en el procedimiento, ellas adquieren todos los caracteres de forma y
de fondo inherentes a las sentencias propiamente dichas ,porque en esos casos deben ser
motivadas y adquieren la autoridad de la cosa juzgada y pueden ser impugnadas por las
vías de los recursos ordinarios y extraordinarios, excepto el de oposición conforme con
la parte final del artículo 731 del Código de Procedimiento Civil; cuyos
cuestionamientos son de la competencia exclusiva de los Tribunales ordinarios, en sus
atribuciones civiles; en consecuencia, es posible que esos hechos y derechos anteriores a
dicha sentencia puedan llegar a surtir efectos jurídicos, pero no por ante los Tribunales
de la Jurisdicción Inmobiliaria, a través de una litis sobre derechos registrados, la cual
resultaría inadmisible. Cuando se plantea una litis sobre derechos registrados por ante
los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliario, cuya finalidad jurídica tiene por
naturaleza la demanda en persecución de nulidad o cancelación de una hipoteca judicial,
la cual ha sido inscrita en el Registro de Títulos correspondiente en virtud de una
sentencia dictada por un Tribunal de la jurisdicción civil ordinaria, la misma es
inadmisible, a pesar de que dicha hipoteca resulta para el acreedor un derecho registrado
y el posible cuestionamiento a esos derechos, constituyan una litis sobre derechos
registrados de acuerdo con del artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario. Si bien es
cierto que la hipoteca judicial definitiva inscrita en el Registro de Títulos
correspondiente, en virtud de una sentencia definitiva con la autoridad de la cosa
irrevocablemente juzgada, la misma constituye un derecho real accesorio a la propiedad
o inmueble registrado, y cuyo cuestionamiento constituiría en principio una litis sobre
derechos registrados de acuerdo con el artículo 29 dela Ley de Registro Inmobiliario, no
menos cierto es que los hechos recogidos en esa sentencia que ordenó la inscripción de
la hipoteca judicial definitiva, así como el derecho que adquirió el acreedor otitular de
ese derecho real accesorio a la propiedad o inmueble, no pueden ser cuestionados ni
ponderados nuevamente ni por ante el tribunal que la dictó ni por ante ninguna Otra
jurisdicción distinta a la civil ordinaria; por lo que toda litis sobre derechos registrados
que sea llevada por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con el propósito
de atacar dicha sentencia o derechos, resultarían inadmisibles. La condenación en costas
por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con motivo de una litis sobre
derechos registrados Por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con motivo
de una litis sobre derechos registrados se podrá condenar en costas reteniendo las
mismas contra la parte que ha sucumbido, en virtud de lo dispuesto por el artículo 66 de
la Ley de Registro Inmobiliario el cual señala que "en todos los procesos judiciales
conocidos por ante los Tribunales dela Jurisdicción Inmobiliaria con excepción del
saneamiento, se podrá condenar al pago de as costas ala parte que sucumba de acuerdo
con la Ley". El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Inmobiliaria, establece en sus artículos 88,89, 90 y 91 el procedimiento a seguir en caso
de que se haya producido una condenación en costas como consecuencia de un proceso
que tenga carácter de litigioso, con la excepción del saneamiento. La condenación en
costas por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria corno consecuencia de una
litis sobre derechos.

8-LA PARTICION AMIGABLE Y JUDICIAL

El artículo 54 de la Ley de Registro Inmobiliario, define lo que es el procedimiento de

Partición de inmuebles registrados en la forma siguiente: Es el procedimiento mediante
le cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o
coparticipes de un inmueble registrado. La partición involucra la totalidad del inmueble.
El procedimiento de partición puede ser amigable, sin embargo, en el curso de la misma
se puede tornar litigiosa, tal y como ha sido consagrado por los artículos 55 párrafo, de
la Ley 108-05, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144 y 145 del Reglamento de los
Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, y 172 del Reglamento de
Mensuras Catastrales y por el párrafo IV del articulo 110 del Reglamento General de
Registro de Títulos.

La partición amigable.

Los Tribunales de la Jurisdicción Original conocen en primera instancia de todas las

acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el
apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su competencia territorial.
Dichos tribunales conocen en primer grado de todos los asuntos de carácter
administrativo o contencioso que les sean sometidos por las partes y que sean
competencia de los tribunales de jurisdicción inmobiliaria.

La competencia territorial de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer

de la Partición de Inmueble registrado, está prevista por el articulo 55 de la Ley de
Registro Inmobiliario, el cual dispone que el tribunal de Jurisdicción Original que
territorialmente corresponde al inmueble es el competente para conocer de los casos de
partición de inmuebles registrados. En aquellos casos en que se trate de inmuebles
ubicados en diferentes jurisdicciones la primera jurisdicción será el tribunal competente.
De la lectura del texto anterior se desprende que competencia territorial tiene un
carácter de interés privado, pudiendo las partes conferirle esa competencia al tribunal de
jurisdicción original, cuando existan mas de un inmueble sometido al proceso de
partición, siempre bajo la condición de que por lo menos uno de los inmuebles objeto
del proceso sea de la competencia territorial del Tribunal de Jurisdicción Original.

La Instancia de Solicitud de Partición Amigable, dirigida al Tribunal de Tierras de

Jurisdicción Original, debe ir acompañada de:

a) Una propuesta de Partición.

Que deberá ser elaborada por los copropietarios, coherederos o coparticipes de común
acuerdo, la cual puede ser elaborada por acto autentico o bajo firma privada
debidamente legalizadas las firmas por Notario Publico; dicho acto debe contener de
manera expresa la forma de dividir el inmueble, así como el proyecto de subdivisión, es
decir, le corresponde a los copropietarios determinar en el acto de partición la forma en
que se dividirá el inmueble. Es necesario destacar que los términos porcentuales que le
corresponden a cada copropietario, se refieren al derecho mismo y no a la superficie del
inmueble; es por ello que el juez o tribunal de Jurisdicción Original al homologar el acto
de partición amigable y en consecuencia ordene el registro de los mismos, deberá
hacerlo en terminaos porcentuales y no en área o metros ni valor, sino en por cientos.

b) El proyecto de subdivisión del inmueble.

Si el inmueble por su naturaleza es indivisible, no es necesario someter el proyecto de
subdivisión. Si el inmueble involucrado en una partición esté sustentado en una
constancia anotada y no se trate de una unidad de condominio, debe procederse al
deslinde para su correcta individualización.

c) El o los duplicados de certificados de títulos correspondiente.

d) El certificado del estado actual del inmueble, expedida por el Registrador de Títulos
correspondiente.

e) Copia certificad de la decisión judicial de determinación de herederos o del acto de

notoriedad que pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de partición entre
coherederos.

El juez apoderado de la partición amigable, ponderara los documentos requeridos por la

ley y en caso de acogerla, procederá a la homologación del acto de partición amigable, y
en consecuencia autorizara a las partes a someter el proyecto de subdivisión ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, si fuere necesario.

La Partición Litigiosa.

A nadie se le puede obligar a permanecer en el estado de inhibición de bienes, y siempre

puede pedir la partición, a pesar de que hayan pactado lo contrario. Principio
consagrado legalmente en la parte capital del articulo 815 del Código Civil Dominicano.

Cuando la Jurisdicción Inmobiliaria conozca de una partición que se torne litigiosa, la

deberá conocer de manera controvertida, es decir, siguiendo para ello, el procedimiento
instituido para la litis sobre derechos registrados, instituido en la Ley de Registro
Inmobiliario y en el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdicción Original.

La competencia de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer de la litis

sobre derechos registrados (partición) de manera litigiosa es relativa, es decir, que la
competencia del tribunal de Jurisdicción Original que la esté conociendo está
subordinada a algunas condiciones que, de cumplirse, dejaría de ser competente la
jurisdicción inmobiliaria y pasaría a su competencia original, que son los tribunales de
derecho común, en atribuciones civiles.

El articulo 56 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que: Cualquier copropietario,

coheredero o coparticipe de un derecho indiviso puede solicitar la partición al Tribunal
de Jurisdicción Original correspondiente. Y en su párrafo 4to. Expresa: Cuando una
partición se torne litigiosa, y una de las partes solicite la declinatoria por estar la
jurisdicción ordinaria conociendo del caso, la jurisdicción inmobiliaria debe declinar el
mismo.
Para que este incidente relativo a la declinatoria pueda ser acogido, debe reunir las
condiciones siguientes: a) Que el mismo sea presentado en la audiencia de sometimiento
de pruebas, toda vez que la declinatoria constituye un medio de excepción, relativo a la
regularidad del procedimiento, en virtud de lo dispuesto por la parte capital del articulo
65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original,
modificado por la Resolución No.1737-2007 de fecha 2 de julio del 2007, dictada por la
Suprema Corte de Justicia que establece lo siguiente: “El conocimiento de las
excepciones de procedimiento a pena de inadmisibilidad, deben ser presentadas
simultáneamente y antes de toda defensa al fondo, debiendo ser propuestas en la
audiencia de presentación de pruebas” ; y b) El pedimento de declinatoria deber ser
serio, es decir, quien lo propone debe establecer la prueba de que la jurisdicción
ordinaria ya está apoderada de una demanda en partición.

El articulo 815 del Código Civil Dominicano, plantea unos efectos jurídicos relativos a
la acción en partición de comunidad por causa de divorcio, cuando la misma se torna
litigiosa por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, de conformidad con los
artículos 148 y siguientes del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdicción Original, varían conforme a la forma en como esté registrado el inmueble
objeto de la litis. Si el inmueble está registrado a nombre de los cónyuges en
copropiedad, el artículo 815 no es aplicable, toda vez que las disposiciones del Principio
IV de la Ley de Registro Inmobiliario consagra que “todo derecho registrado de
conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía
absoluta del Estado. Ahora bien, si el inmueble pertenece a la comunidad matrimonial y
esta registrado a nombre de uno de los cónyuges, el referido articulo tiene aplicación
para los fines de partición.

“La Acción en Partición de comunidad por causa de divorcio, prescribirá a los dos años
a partir de la publicación de la sentencia, si en este término no ha sido intentada la
demanda”, así esta establecido en el articulo 815 del Código Civil Dominicano,
modificado por la Ley 935 del mes de noviembre de 1935. Este articulo dispone que
efectuada definitivamente la liquidación y partición de la comunidad y han transcurrido
dos años después de la publicación de la sentencia de divorcio y cuando ninguno de los
cónyuges asume la condición de parte diligente para hacerla efectuar, cada cónyuge
conservara lo que tenga en su posesión.

Del citado texto legal se infiere que constituye una prescripción adquisitiva abreviada
en provecho del esposo o esposa que posea el inmueble, en las condiciones señaladas,
en el texto de referencia, en los bienes dependientes de la comunidad matrimonial
disuelta por el divorcio.

9-DESALOJOS JUDICIAL Y ADMINISTRATIVOS

Procedimiento judicial de desalojo. Como producto de un proceso contradictorio, los

jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solicitud de parte
interesada, del Abogado del Estado o de oficio. Toda decisión irrevocable de un tribunal
de la Jurisdicción Inmobiliaria que ordena un desalojo debe ser notificada al intruso, por
acto de alguacil, por lo menos quince (15) días antes de proceder a su ejecución.
Vencido dicho plazo, la parte interesada podrá requerir al Abogado del Estado, el
auxilio de la fuerza pública para practicar el desalojo.

Desalojo administrativo. Procedimiento administrativo de carácter sumarial por el que:

1) se extinguen los derechos constituidos sobre bienes inmuebles de dominio público,
en virtud de autorización, concesión o cualquier otro título y de las ocupaciones a que
hubieren dado lugar; 2) se fijan las indemnizaciones correspondientes, y 3) se lleva a
cabo el lanzamiento de sus ocupantes. Aplicable, asimismo, a la desocupación de fincas
expropiadas.

Por desahucio administrativo se entiende la modalidad de ejecución forzosa, por virtud

de la cual la administración pública consigue el lanzamiento o desalojo de personas que
ocupan un bien, básicamente fincas o inmuebles, sin título o con algún título, una vez
que la propia administración resuelve la ineptitud del mismo para el mantenimiento de
la utilización del bien, siendo nota destacada que dicho desahucio lo realiza la
administración sin tener que acudir a los tribunales, como una aplicación más del
principio de autotutela administrativa.

10-DEMANDA RECONVENCIONAL

La demanda reconvencional fue decidida por la Corte a qua cuando en el dispositivo de

la sentencia rechaza las conclusiones de la entidad recurrente; este rechazo se sustenta
en los mismos motivos dados por los Jueces del fondo para justificar que los montos
recibidos por el empleado correspondían al compromiso contraido por la entidad
empleadora.

Para la admisión de una demanda reconvencional, el Tribunal debe tomar en cuenta la

conexidad que ésta tenga con la demanda principal, sin importar que estas acciones
estén sometidas a procedimientos distintos.

Aunque la Corte declarara la inadmisibilidad de la demanda reconvencional sin indicar

los motivos, dicha inadmisibilidad es correcta al amparo del Artículo 191 del Código
Procedimiento Criminal, que sólo permite esta acción al inculpado que ha sido
descargado por ser víctima de una demanda temeraria o de mala fe.

La demanda recovencional prevista por el art. 191 del C. Pr. Cr., sólo es permitida al
inculpado que ha sido descargado por ser víctima de una demanda temeraria o de mala
fe, pero no a una persona civilmente responsable, contra una parte civil, por entender
que ha sido injustamente demandada, lo que podría hacer por la vía de los tribunales
civiles.
Requisitos para la Responsabilidad: los requisitos comunes a todos los casos de
responsabilidad civil en nuestro derecho, se encuentra dominada por la conjugación de
tres requisitos que son comunes a todos los órdenes de responsabilidad y a todas sus
esferas, a saber:

La falta

El perjuicio

La relación de causalidad

11-DEMANDA CONTRA EL FONDO DE GARANTIA

Este tipo de demanda personal contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados

forma parte de los tres recursos únicos y propios de la Jurisdicción Inmobiliaria, o sea,
que ningún otro Tribunal lo tiene, ya sea de otra Jurisdicción especializada o de la
Jurisdicción de derecho común.

Los antecedentes y acciones contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados

tienen necesariamente que ser ubicados en el año 1947, exactamente el 7 de noviembre
de ese año, que es la fecha de la Ley 1542, publicada en la Gaceta Oficial No.6707, o
mejor conocida como Ley de Registro de Tierras. Esto así porque es esa Ley, y no otra,
la que crea el Fondo de Seguros de Terrenos Registrados. Este fue el nombre que
originalmente tuvo. Y lo instituyó y lo reglamentó en los artículos que van del 225 al
234. La Ley de Registro de Tierras, hoy derogada por el Ley de Registro Inmobiliario,
dijo: “Existirá un impuesto especial que se denominará “Fondo de Seguro de Terrenos
Registrados...”

Nuestra legislación de Registro Inmobiliario dedica el Capítulo VI al Fondo de Garantía

de Inmuebles Registrados. Lo contempla en los artículos que van del 39 al 46. El
Reglamento de los Tribunales de Tierras le dedica al referido Fondo los artículos que
van del 158 al 160. Y en el Reglamento General de Mensuras Catastrales encontramos
lo que son los “Errores técnicamente admisibles”, en el artículo 162. La identificación
clara de esos “errores” es fundamental para los efectos del Fondo de Garantía de
Inmuebles Registrados.

La demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados tiene un carácter sui

generis. Es una acción de carácter personal porque persigue la indemnización por daños
y perjuicios recibidos, y tiene un carácter real inmobiliario, en razón de que se relaciona
estrechamente con los derechos que recaen sobre terrenos y mejoras, que fueron
lesionados como consecuencia de la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario.

La Ley de Registro Inmobiliario no establece de manera clara y precisa las personas que
tienen derecho a incoar la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles
Registrados. Pero se deduce del texto del artículo 39 de la misma, que contie¬ne la
definición y finalidad del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.

Evidentemente, toda persona que, sin negligencia de su parte y por acción de los
órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria se viere privada de cualquier terreno o de
cualquier derecho o interés en el mismo, ya con motivo de las disposiciones de la Ley y
después de haberse efectuado el primer registro, con motivo del fraude o a consecuencia
de negligencia, omisión, error o infidencia, y que esté impedida de entablar una acción
para recobrar dicho terreno o interés en el mismo, podrá incoar una acción contra el
Fondo para cobrar la compensación que le correspondiere.

El plazo legal para incoar la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles

Registrados no está contemplado en la Ley de Registro Inmobiliario ni en los
reglamentos. Por tanto, se impone el derecho común. Conforme al artículo 2262 del
Código Civil, la parte perjudicada por la aplicación de la Ley de la materia tiene un
plazo de veinte años para incoar su acción contra el Fondo.

Toda persona que tenga interés, además de capacidad jurí¬dica, en incoar una demanda
contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados tiene que reunir los requisitos
siguientes:

1. PRIMER REQUISITO: HABER SIDO PRIVADO INDEBIDAMENTE DE UN

DERECHO O INTERÉS INMOBILIARIO

2. SEGUNDO REQUISITO: QUE ESE PERJUICIO TENGA COMO CAUSA LA

APLICACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO

3. TERCER REQUISITO: QUE EL DAÑO Y PERJUICIO RECIBIDO NO SE

DEBA A NEGLIGENCIA DEL DEMANDANTE O SU REPRESENTANTE

4. CUARTO REQUISITO: QUE NO PUEDA, POR DISPOSICIÓN DE LA LEY,

EJERCER NINGÚN OTRO RECURSO O ACCIÓN PARA RECOBRAR SU
DERECHO O INTERÉS

5. QUINTO REQUISITO: QUE INTERPONGA LA DEMANDA DENTRO DEL

PLAZO LEGAL

6. SEXTO REQUISITO: QUE EL PERJUICIO RECIBIDO NO SEA CAUSADO

POR ERRORES TÉCNICAMENTE ADMISIBLES

El procedimiento que se sigue ante la Jurisdicción Inmobiliaria por causa de una

demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados es el de la litis sobre
derechos registrados, conforme al artículo 160 del Reglamento de los Tribunales de
Tierras.
La sentencia definitiva que acoja la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles
Registrados tiene que ser ejecutada. La finalidad de la demanda es el cobro de la
indemnización por los daños y perjuicios recibidos. Resarcir en dinero el derecho
inmobiliario perdido. En principio, el artículo 39 de la Ley de Registro Inmobiliario es
claro y preciso al señalar que el dinero del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados
“Es la garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin
negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la
aplicación de la presente ley.”

La Ley dedica el artículo 46 para establecer el plazo del desembolso o pago de los daños
y perjuicios causados con su aplicación. Dice: “Una vez notificada la sentencia que
intervenga con autoridad de la cosa juzgada que ordene la indemnización, la entidad
administradora, debe efectuar el pago correspondiente, en un plazo no mayor de sesenta
(60) días.”

12-FORMAS DE EXTINGUIR LA INSTANCIA

Caducidad. La caducidad es una figura jurídica distinta de las prescripciones, pues

aquella extingue, restringe o modifica el derecho de accionar que tiene todo individuo,
mientras que esta presume que el titular no ha querido o no ha podido ejercitar el
derecho durante un tiempo, por causas que son conferidas a su negligencia.

La caducidad se puede definir como el perecimiento de la acción por no haber ejercitado

al derecho dentro del término que la ley señala en forma perentoria.

Es obligación del juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una
vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informar al Registro
de Títulos y a la Dirección Regional de Mensura Catastral correspondiente, la existencia
de la misma.

El articulo 134 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra de Jurisdicción

Original, le impone una sanción al demandante si no cumple con los requisitos exigidos
por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, al no notificar mediante acto de
alguacil la instancia que este deposito por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente, dentro del plazo de la octava franca, dicha sanción
es la caducidad de la instancia, es decir la misma queda sin efecto.

Es preciso destacar que cuando se produce esta caducidad por negligencia de la parte
demandante al no dar cumplimiento al mandato de la ley, los derechos que tiene este no
se extingue lo que indica que el demandante puede pedir el desglose de todos los
documento que acompañaron la instancia que ha quedado sin efecto e introducir nueva
instancia.

Es oportuno destacar que el incumplimiento a las disposiciones del articulo 30 de la Ley

de Registro Inmobiliario no implica una prescripción, sino una caducidad de la
instancia, ya que aparentemente la prescripción y la caducidad se confunde y muy a
menudo en la práctica se hace difícil saber si se esta ante una u otra institución jurídica.

Perención de instancia. Todo proceso en el que transcurren 3 años de inactividad

procesal de las partes se podrá archivar de manera definitiva y se reputa
irrefragablemente que no hay interés en el mismo, se produce de pleno derecho. La
situación de un estado de fallo de un expediente impide que se produzca la perención.

Desistimiento. Es el abandono o renuncia voluntaria del solicitante ante el juez

apoderado del caso de la acción solicitada al tribunal. Cualquiera puede desistir de sus
demandas o pretensiones.

La aquiesencia. Es un medio de aceptación de las pretensiones de la parte demandante y

que solo la parte demandada puede expresar con lo cual el tribunal se libera de
motivación judicial.
 CONCLUSION

Cabe destacar que la litis sobre derechos registrados ha sido objeto de un uso abusivo
por parte de muchos individuos. La han usado como medio de chantaje  judicial. Sobre
todo porque tradicionalmente el procedimiento de las litis, tradicionalmente el
procedimiento solía eternizarse ante la jurisdicción Inmobiliaria.

Hoy,  juristas,  doctrinarios, abogados y funcionarios del  área  valoran  como  esencial,
atinada  y  cónsona la  Ley  108- 05  de  Registro  Inmobiliario, resaltando  que la
normativa  viene  a  llenar  un  vacío  dentro  de la  jurisdicción,  dado  que  con la
normativa  se  aceleran  los  procesos, se  dinamiza  el organigrama, dando  un giro  a
los  expedientes, mensuras,  adjudicación y  procesos.

Pese  a la  pobreza  en la  producción doctrinaria  en relación  a la  normativa  en

cuestión,  donde la  escasa  bibliografía sobre la misma, es harto  difícil,  al menos,
contados  doctrinarios y  la  jurisprudencia ayudan  para su mejor  desempeño,  no
obstante,  observar  que  con la  Ley 108-05 son  innúmeros   los  entuertos y  acciones
burdas  que se han  mejorado  dentro de los  recovecos  de la  jurisdicción.