LOCACIONES URBANAS - Juan Manuel Lezcano - Walter KR

LOCACIONES
URBANAS
ANÁLISIS DE LAS MODIFICACIONES
DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES
Juan Manuel Lezcano

Walter F. Krieger
Directores
Walter F. Krieger
Juan Manuel Lezcano
Prólogo
Lidia M. Rosa Garrido Cordobera
Autores
Lidia M. Rosa Garrido Cordobera
Martín Ayala
Juan Exequiel Vergara
Sebastián E. Sabene
Jorge F. Villalba
Federico Miguel
Juan Manuel Lezcano
Ruben Francisco Moroz
Ezequiel Valicenti
Ricardo Luis Rocca
Carolina Vanesa Rosas
María Mumare
Leandro R. N. Cossari
Nelson G.A. Cossari
Diego Hernán Tachella*
Marcelo Quaglia
Martín A. Testa
María Josefina Tavano
Alejandro Borda
Juliana Labaronnie
Walter F. Krieger
Gonzalo Eduardo Puente
Carlos G. Renis
AÑO 2020
1
INDICE
Prólogo
Garrido Cordobera, Lidia M. R.
Palabras de los Directores

Krieger, Walter F. - Lezcano, Juan M.
Una mirada del Contrato de Locación desde el principio de cooperación y la

función social
Garrido Cordobera, Lidia M. R.
1. Punto de partida ineludible: Donde estamos en la teoría general del
contrato
2. La función social del contrato y de la propiedad y el AED no son
incompatibles
3. Los deberes de coordinación y cooperación
4. No debemos olvidar el principio de Buena Fe
5. La máxima o mínima expresión de la autonomía y cooperacion: la
negociación es la clave
6. El orden público y el proteccionismo de los débiles en la sociedad
7. Las Locaciones urbanas con destino a vivienda y su Función social a través
de los últimos años y las normas que se dictaron
Reflexión Final
Notas
Autonomía de la Voluntad y Ley de Alquileres

Ayala, Martín
1. Introducción
2. Libertad de contratar y Libertad Contractual
3. La Ley N° 27.551 y Libertad Contractual
4. Libertad de Contratar y Ley de Alquileres
5. Conclusiones
Notas
El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres
Vergara, Juan Exequiel
Implicancias de la Ley Nacional Nº 27.551 en el Derecho de Propiedad del

Locador
Sabene, Sebastián E.
I. Introducción
II. Breve mención sobre la aplicación temporal de la nueva ley
III. Sobre el derecho de propiedad del locador
2
IV. La percepción de frutos como derecho del poseedor
V. Obligaciones concernientes a la conservación del inmueble locado
VI. Obligación de restituir la tenencia al locador
VII. Reflexión final
Bibliografía
Notas
La aplicación de la normativa de consumo a las relaciones locativas

Vergara, Juan Exequiel
La llamada "Nueva Ley de Alquileres". Un texto sin un contexto es un

pretexto
Miguel, Federico - Villalba, Jorge Fabián
1. Plazo Mínimo (art. 3°)
2. Índice de Actualización (art. 14°)
3. Garantías (art. 13°)
4. Depósitos (art. 2°)
5. Resolución anticipada y renovación (art. 9°)
6. Registro de los contratos (art. 16°)
7. Reparaciones y expensas (art. 8°)
8. Domicilio especial (art. 1°)
9. Frustración del uso o goce de la cosa (art.6)
10. Alquiler social (art. 17°)
Conclusiones
Notas
La Buena Fe y su relación con la aplicación temporal de la nueva Ley de

Locaciones
Lezcano, Juan M.
1. Introducción
2. Las funciones de la buena fe contractual
3. Aplicación en el tiempo de la nueva ley de alquileres
4. ¿Cómo opera la prórroga automática de los contratos?
5. ¿Qué sucede si durante la pandemia vence el contrato?
6. Los contratos en ejecución
Conclusiones
Notas
El Domicilio Especial Electrónico

Moroz, Rubén Francisco
I. Proyecto de ley dentro del cual fue sancionado
II. El domicilio como atributo de la personalidad
3
III. Caracterización y conceptualización del domicilio. Especies del domicilio
civil: general y especial
IV. Sub-categorías del domicilio general y del domicilio especial
V. El domicilio especial electrónico: ¿un nuevo domicilio especial contractual?
VI. Diferenciación con otras especies de domicilios electrónicos
VII. Su caracterización y pretendida eficacia
VIII. Impacto en materia de escrituras públicas
IX. Conclusiones y posible útil campo de aplicación práctica
Notas
Nueva Ley de Alquileres y acceso al Contrato de Locación

Valicenti, Ezequiel
1. Propósitos
2. De la protección del propietario a la protección del locatario
3. El acceso a la vivienda en el marco del contrato
4. La nueva Ley de alquileres y las modificaciones que favorecen el acceso al
contrato
5. Cierre
Bibliografía
Notas
El tiempo en el Contrato de Locación

Rocca, Ricardo Luis
1. Contrato de ejecución permanente
2. Duración del contrato de locación
3. La autonomía de la voluntad: aplicación supletoria del plazo presunto
Régimen de reparaciones y compensación en la nueva normativa de

Locaciones
Rosas, Carolina V.
I. Introducción
II. Conservación de la cosa y reparaciones
III. Compensación
IV. Conclusiones
Notas
La frustración del uso del bien en el nuevo régimen de locaciones

Mumare, María
I. Introducción: marco normativo y fáctico
II. Redacción e interpretación del nuevo art. 1203
III. La frustración del fin en el contrato de locación
IV. ¿Por qué prescindir de las categorías “caso fortuito” o “fuerza mayor”?
4
V. Conclusión
Notas
La Locación dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal

Cossari, Nelson G. A. - Cossari, Leandro R. N.
I. Introducción
II. El locatario y las expensas comunes
III. El destino de la unidad funcional y el destino de la cosa objeto de la
locación
IV. La locación y la convivencia en la propiedad horizontal
V. El locatario y los órganos de la propiedad horizontal
VI. A manera de conclusión
Notas
Pago de cargas, contribuciones y expensas en la nueva Ley de Alquileres

Tachella, Diego Hernán
I. Introducción
II. Aspectos relevantes de la nueva normativa
III. Marco jurídico
IV. Breve noción de las expensas comunes. Ordinarias y extraordinarias
V. Pago de cargas, contribuciones y expensas
VI. Procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de toda prestación asumida
por el locatario en los términos del nuevo art. 1209
VII. Obligación del locatario de entregar al locador las constancias del pago de
expensas comunes ordinarias y de cargas y contribuciones que se originen en
el destino dado a la cosa locada
Notas
La resolución anticipada y la renovación del Contrato de Locación en el marco

del nuevo régimen legal: Un preliminar análisis
Quaglia, Marcelo C.
Intimación de Pago y Desalojo de Viviendas

Testa, Martín
1. Introducción
2. Contexto en el que surge la Ley Nº 27.551
3. Alquileres con destino habitacional y consumidor: un dialogo posible
4. Pero… ¿Las/os inquilinas/os pueden ser sujetos hipervulnerables en el
contrato de locación?
5. Intimar y desalojar, durante y luego del Covid-19
6. Intimación electrónica
7. Acción de desalojo por procedimiento especial o más abreviado
5
8. Obligación expresa de recepción de llaves
9. Métodos alternativos de resolución de conflictos
10. Reflexiones finales
Bibliografía
Notas
El Corretaje Inmobiliario. Responsabilidad y regulación en la Ley Nº 27.551

Krieger, Walter F.
I. Introducción
II. El “diálogo de fuentes” y los principios generales aplicables al contrato de
corretaje
III. El corretaje inmobiliario
IV. La aplicación de las normas de protección del consumidor al corretaje
inmobiliario
V. Las competencias profesionales
VI. Los honorarios profesionales del corredor
VII. Conclusiones
Notas
Las garantías en las locaciones destinadas a vivienda

Tavano, María Josefina
Las garantías en las locaciones habitacionales

Borda, Alejandro
I. Introducción
II. Las garantías
III. Las garantías en la nueva legislación
IV. La oferta y las garantías
V. El programa nacional de alquiler social: la intención de beneficiar a los
locatarios
Notas
El ajuste del precio

Labaronnie, Juliana
1. Introducción
2. La norma
3. Los fundamentos y los antecedentes
4. La prohibida indexación. Las locaciones con destino distinto al habitacional
5. El precio en la locación y su periodicidad
6. El monto y la periodicidad de los ajustes del precio
7. La fórmula de ajuste
Conclusión
Notas
6
Las consignaciones judiciales en la Ley Nº 27.551
Krieger, Walter F.
I. Introducción
II. La consignación de los cánones locativos
III. La consignación de llaves
IV. Conclusiones
La nueva Ley de Alquileres y su impacto en materia tributaria

Puente, Gonzalo E.
1. Introducción
2. Cuestiones Generales
3. Impuestos que gravan la locación de inmuebles
4. Impuestos provinciales
5. El Registro de contratos de Locación
6. Efectos inmediatos, mediatos y a largo plazo
7. Agentes de Retención y Percepción
8. Conclusiones
Notas
Régimen de Mediación Prejudicial

Renis, Carlos G.
7
Prólogo
La temática de un libro que aborda las locaciones urbanas no deja nunca de ser
importante y este lo será sin duda alguna por la realidad que lo acompaña y
motiva, que es el dictado de una nueva normativa en esta materia y también
debido a la penosa situación de pandemia y post pandemia que impacta a nivel
económico en el diseño del contrato y su cumplimiento.
Las crisis económicas, las leyes de emergencia y los temas locativos parecen
acompañar el devenir de la historia contractual Argentina; son celebres los
fallos Horta y Ercolano para ver las situaciones de déficit habitacional y en el
cual aún hoy estamos inmersos y las leyes se suceden intentando incentivar a
veces la construcción, otras los derechos de los inquilinos.
Pero vemos que lo hacen muchas veces enfrentados al dilema del prisionero,
en un juego donde en definitiva todos pierden por plantearlo como una disputa
de todo o nada, cuando en realidad el contrato de locación de inmuebles
debería ser el ejemplo de un contrato colaborativo.
El desafío de darle una vuelta de tuerca fue aceptado por 22 coautores que
mediante aportes nos brindan una adecuada lectura de los problemas tratados
en la Ley Nº 27.551, bajo la guía y dirección de dos figuras de la joven
generación de profesores, Walter Krieger y Juan Manuel Lezcano, con quienes
me une un sincero cariño pero sobre todo gran respeto por su capacidad de
trabajo, ganas y profundidad y con quienes tengo el placer de compartir
cátedra en la UBA y la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado.
La sola lectura de los títulos de los capítulos ya nos muestra la tarea que
enfrentaron los autores y los posibles inconvenientes que traerá el
funcionamiento del nuevo sistema de locaciones donde existe una continua
intervención o dirigismo del Estado en la política habitacional y la contratación.
Recordemos que se modifican artículos del Código Civil y Comercial, pero no

solo en contratos de locación donde se intervienen 11 artículos y además se
agrega un Bis (el art. 1.221 bis referido a la renovación) sino también en lo
atinente al domicilio electrónico (el art. 75) y al contrato de corretaje (art.
1.351) pero que además en el Titulo II se establecen regulaciones
8
complementarias sobre temas álgidos como las garantías, los ajustes, la
consignación y la obligación del juez de informar la existencia de un contrato a
la AFIP previo a correr traslado de la demanda, en el Titulo III se pretende
instaurar un Programa Nacional de Alquiler social con fines muy nobles como
ya lo vimos en la anterior Ley Nº 23.091 (capítulos 3 y 4) pero que dependerá
de la eficacia de la política Publica que se lleve adelante para no quedar en una
mera declamación. Finalmente, esta ley prevé la solución alternativa para los
conflictos que puedan derivar del contrato de locación estableciendo que el
procedimiento prejudicial es optativo, pero una vez elegido por alguna de las
partes de acatamiento obligatorio por la otra.
Hemos recorrido mucho tiempo desde los contratos romanos: hemos llegado
a los Smart Contracts, reconocido a los vulnerables, la constitucionalización
del derecho privado, la globalización y los contratos internacionales, pero aun
en pleno Siglo XXI el contrato de locación de inmuebles, con destino a vivienda,
sobre todo, sigue dividiendo las aguas en la doctrina y en la opinión pública de
la gente, que en definitiva es la llamada a darle vida y alma al contrato.
Estamos frente a una obra jurídica que tiene un hilo conductor y una finalidad
especifica que es permitir al lector conocer los cambios jurídicos, pero sobre
todo sopesar las soluciones adoptadas y poder así proyectarse con un diseño a
futuro.
También espero ya de un modo personal que sirva para desmitificar que en los
contratos se gana o se pierde y se mire más la cuestión de la renegociación
como un instrumento idóneo de libertad contractual y autonomía.
Es mi deseo a su vez, que cuando nos encontremos frente a leyes protectorias

de un sector o de parte de nuestra sociedad no nos acerquemos con
desconfianza sino pensando en que muchas veces el Derecho intervine
mediante normas a fin de evitar el ejercicio abusivo de los derechos por una
parte sobre la otra, intentando cumplir con la finalidad de Justicia y equilibrio.
Los invito a leer los capítulos que conforman esta obra y que será de gran
utilidad
Por Lidia M. Garrido Cordobera

Prof. de Contratos Civiles y Comerciales UBA
9
Palabras de los Directores
Hemos tomado la dirección de esta obra a propuesta de IJ Editores, con el

enorme desafío de abordar las novedades que importa la sanción de la Ley Nº
27.551 en materia de contrato de locaciones inmobiliarias.
La idea ha sido convocar autores prestigiosos de todo el país quienes

generosamente han aceptado el desafío de poner manos a la obra para poder
acercar este libro en un tiempo breve para poder dar rápida respuesta a todos
los operadores del mercado (inquilinos, propietarios y corredores) que
necesitan un análisis jurídico de la nueva normativa para la correcta toma de
decisiones.
Estamos ambos directores orgullosos de la respuesta recibida por los autores

y del libro que hemos armado, formulando un hilo conductor de análisis general
a temas particulares que rigen la locación.
Esperamos ambos que el lector encuentre satisfecha sus expectativas de

conocimiento a lo largo de estas páginas, de manera que todos los que hemos
participado podemos disfrutar de la satisfacción de la tarea cumplida.
Juan Manuel Lezcano - Walter Krieger

Los directores.
10
Una mirada del Contrato de Locación desde el principio de cooperación y la
función social
Por Lidia M. Rosa Garrido Cordobera [1]
1. Punto de partida ineludible: Donde estamos en la teoría general del

contrato [arriba]
Reiteramos que el contrato, tomado cuantitativamente es la fuente primordial

de obligaciones patrimoniales, su concepto no ha permanecido inmóvil en el
tiempo y ha receptado las diferentes corrientes filosóficas e históricas, es un
concepto normativo cambiante según las costumbres e implica diferentes
situaciones entre la que hoy nos ocupa del tratamiento del contrato de
locación de inmuebles urbanos[2].
La autonomía de la voluntad y la libertad son la base necesaria del acuerdo de

voluntades del instrumento de trafico al que técnicamente denominamos
contrato y que persigue en nuestra concepción un fin ético y social[3].
Conviene recordar que la teoría contractual está estrechamente vinculada a
las ideas de cómo la sociedad y el mercado deben ser organizados
En la concepción liberal implica la libertad de contratar o no, la elección de con

quien hacerlo y la posibilidad de fijar su contenido, el respeto a la palabra
empeñada y a la seguridad jurídica[4].
Lo cierto es que el contrato como expresión humana se encuentra

circunstanciado[5], ubicado en un tiempo-espacio, que en la doctrina alemana
configura la base del negocio jurídico[6] y como categoría es susceptible de
diversas clasificaciones teóricas, pero que tienen importancia practica
(contratos consensuados, mega-contratos, nacionales, internacionales,
conexos, de colaboración, civiles, comerciales etc.). Los contratos responden a
categorías y conceptualizaciones y por ello hablamos de tipos contractuales
englobantes de cada contrato particular[7] .
En el derecho argentino clásico se ha sostenido que siendo el eje del sistema

nuestro art.1197 CC, que proveniente del art 1134 del Código Civil Francés se
11
plasmó lo que se ha denominado el dogma de la autonomía de la voluntad,
coincidiendo con lo expresado por nuestro codificador en la nota del art. 943
in fine que dice que el consentimiento libre hace irrevocables los contratos[8]
. Sin embargo con la reforma del año 1968 y la incorporación de los institutos
de la lesión, la imprevisión y el abuso de derecho el ámbito contractual cambio
notablemente[9], como con la sanción de la ley de protección al consumidor y
tenemos en la actualidad con el Código Civil y Comercial diferentes situaciones
según sean contratos por adhesión, de consumo o paritarios pero siempre con
la aplicación del Abuso (art. 10), la Buena Fe (art. 9) y los principios generales.
Vemos que para MacNeil el contrato es un instrumento de previsión de futuro

que utiliza de manera accesoria la voluntad de las partes siendo sensible a los
cambios de la realidad social ya que existe una relación entre el contrato y las
circunstancias que lo rodean, para Posner el contrato sería un instrumento de
coordinación eficiente que debe utilizarse por las partes de manera no
oportunista a fin de evitar costosas medidas de autoprotección[10].
La concepción de Ghestin se asienta en lo útil y lo justo, se sostiene entonces

que se le acuerda fuerza obligatoria al acuerdo de voluntades si este presenta
utilidad social y justicia contractual.
Recordemos que las constituciones han nacido como sistemas de garantía y de

diseño del estado (forma de gobierno) y que plasman ideas no solo políticas o
económicas sino también filosóficas.
Hesse nos dice que el derecho civil y el derecho constitucional aparecen como
parte necesaria de un orden jurídico unitario que recíprocamente se
complementan, se apoyan y se condicionan, hablando de funciones de garantía
orientación e impulso[11].
Tomemos nuevamente como guía a Duguit, quien en Las transformaciones del

Derecho Público y Privado[12] decía que se podía hablar de las
transformaciones del Derecho privado sin entrar en el detalle de las leyes
positivas, puesto que en la realidad de las cosas hay una transformación
continua y perpetua de las ideas y de las instituciones, sosteniendo también
muy acertadamente que las leyes positivas, los códigos pueden permanecer
intactos en sus textos rígidos, pero que por la fuerza de las cosas, la presión de
los hechos, de las necesidades practicas puede ocurrir que el texto haya
12
quedado sin fuerza y sin vida, o bien que mediante una sabia y sutil
interpretación se le dé un sentido y un alcance no soñado por el legislador al
redactarla[13].
Recordemos su postura realista con respecto al derecho civil al sostener la idea

de la existencia de una regla social y también su concepción de función
social[14] sus posturas parten de la idea de que el Derecho es un producto de
la vida social y tiene sin lugar a dudas, como el mismo Duguit lo reconoce, una
base en la construcción sociológica de Durkheim, quien da como fundamento
del derecho la noción de solidaridad humana[15].
Dentro de los elementos esenciales constitutivos del sistema civilista[16]

menciona: primero la libertad individual, segundo el principio de la
inviolabilidad del derecho de propiedad, tercero el contrato y cuarto el
principio de la responsabilidad por culpa (analizando luego la responsabilidad
objetiva por riesgo, que refiere a la concepción solidarista tal como lo hemos
consignara en mucho de nuestros trabajos[17]).
Al conceptualizar ”libertad”, dice que ella conlleva para el individuo el deber de

desenvolver su individualidad física, intelectual y moral tan completamente
como sea posible, de la mejor manera y sin entorpecer la de los demás[18], todo
hombre tiene una función social que realizar. La libertad no sería un derecho
sino un deber el de ejercer su libertad, de no dificultar la actividad de los demás,
de favorecerla y de ayudarla de ser posible[19] .
Decían Garrido y Zago respecto de la autonomía de la voluntad que era

necesario recordar sus sustento constitucional pues además de la amplitud
resultante de los arts. 14 y 33 es conveniente tener presente que ningún
habitante de la Nación está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni privado
de lo que ella no prohíbe (art. 19)[20].
La libertad de contratación tiene además el respaldo constitucional en el

sentido amplio del art. 28 cuando se dispone que los principios, derechos y
garantías y derechos reconocidos no podrán ser alterados por las leyes que
reglamenten su ejercicio que concuerda con la primera parte del 14.
13
Someramente podemos revisar nuestra línea de vida Constitucional, en 1853
básicamente se plasman los derechos de 1ra generación: el derecho a la vida,
la integridad física, la libertad y la igualdad, el derecho de propiedad, de ejercer
el comercio. Industria licita, de asociarse, pero todos conforme a las leyes que
reglamentan su ejercicio.
Con el advenimiento del Constitucionalismo social con el Estado de Bienestar

se incorporan los derechos sociales y económicos, se habla ya de una igualdad
no formal sino real de oportunidades y se toma al hombre en su relación con
los grupos, la familia, asociaciones intermedias
En materia contractual podemos mencionar como hitos las leyes de locaciones,

y sobre todo la reforma de la Ley Nº 17711/68, que en sintonía con el ideario
solidarista incorpora en norma un plexo de principios aplicables a la dinámica
contractual como la buena fe, la equivalencia de las prestaciones (en la
imprevisión y en la lesión) y el ejercicio regular de los derechos.
El constitucionalismo más moderno es receptado en la reforma de 1994 que

incorpora las garantías en la relación de consumo, contábamos con una LDC,
los derechos ambientales, el amparo colectivo y también la incorporación de
los Tratados de derechos Humanos con rango constitucional, lo que plantea la
internacionalización de ciertos derechos.
La libertad implica la autonomía de la voluntad consagrada en el Código Civil y

Comercial Argentino y en nuestra Constitución, implica el derecho de querer
jurídicamente, el derecho de poder por un acto de voluntad y bajo ciertas
condiciones crear una situación jurídica y por ello el contrato origina una
modificación jurídica de la esfera de los sujetos intervinientes
Reconocer el sustrato en las normas fundamentales implica reconocer que se

plantearan cuestiones álgidas cuando el estado por ejemplo intervenga en los
efectos del Contrato mediante legislaciones de emergencia y la posibilidad de
discutir la constitucionalidad o no.
Mosset Iturraspe y Piedecasas señalan como aspectos sobresalientes del

“Derecho Civil Constitucional” su tarea en cuanto a precisar los derechos
fundamentales, su función promotora de la transformación de las instituciones
14
tradicionales del derecho civil, y su lucha por la eficacia directa, derogativa,
invalidatoria, interpretativa e informadora de la norma constitucional[21].
El hecho que una parte tenga menor poder de negociación[22] que otra puede
ser decisivo, en esta corriente jurídica Josserand señalo que la defensa del
débil jurídico es la preocupación esencial del derecho moderno. En efecto la
desigualdad de hecho es óbice de la libertad contractual en la determinación
del contenido del contrato, cuando una parte puede abusar es necesario
reglamentar el contrato mediante disposiciones legales imperativas, y así
según Larroumet en nombre de una igualdad muchos contratos son sometidos
al dirigismo [23] .
La función de protección de la debilidad jurídica es llevada a cabo muchas veces

mediante la coordinación, como un mínimo inderogable que condiciona la
autonomía privada sobre el que se construirá el contrato estableciéndose
ciertas normas cargadas de orden público que no pueden ser vulneradas, por
ejemplo las cláusulas exonerativas de responsabilidad en materia de
consumo[24].
Hemos sostenido siempre que el derecho debe atender a las diferentes

realidades u distinguir entre megacontratos, los negocios entre quienes se
hallan en igualdad jurídica y los contratos entre quienes son desiguales.
La debilidad ante una posición dominante determina soluciones especiales que
se evidencia en cuestiones de interpretación[25] o directamente en la
recepción expresa de la temática de los consumidores. En la República
Argentina esto se da primero en la Ley de Protección al Consumidor Ley Nº
24.240 y en 1994 con la Reforma Constitucional en el art. 42 de nuestra Carta
Magna, en el CCC o la sanción de leyes especiales como la de tarjeta de crédito
o ley de alquiler. El problema, insistimos, es el equilibrio y la justicia
Recordemos que en la actualidad el contrato tiene un fin ético y social y no es

sólo un instrumento de realización de intereses económicos, que tiene una
dimensión distinta que debe conllevar a la realización del progreso económico,
ético y social de las comunidades[26].
Señalaban Alterini y López Cabana que lo justo en los contratos entre iguales
consistirá en el sometimiento estricto a los términos del pacto, y en los
contratos entre desiguales el mantenimiento del equilibrio de la relación de
15
cambio, en el primero la libertad exige el reconocimiento de la plenitud de
efectos para el albedrío y en el segundo la reafirmación a favor del débil
jurídico[27]
La evolución y transformación que ha sufrido es evidente, en la actualidad más

que un problema de crisis lo que afrontamos es uno de límites, es la adecuación
a las normas de orden público, la moral, las buenas costumbres a la realidad de
ambas partes
2. La función social del contrato y de la propiedad y el AED no son

incompatibles [arriba]
Resulta imperativo plantear nuevamente esta relación, economía y derecho,

debido a la tendencia a utilizar el análisis económico del Derecho (AED) en
materia contractual para luego relacionarlo con la función social[28].
La visión positiva que aporta es la de explicar cómo determinados efectos o

medidas pueden modificar el mundo económico, se evalúa modelos para ver
por ejemplo en el tema los costes o beneficios que derivan de la
contratación[29].
El Derecho tiene como rol el de lograr el equilibrio del mercado, propiciando la

correcta asignación de los recursos. Hemos dicho que el Derecho de los
Contratos debe ser mirado y elaborado con relación a la eficiencia económica
pero sin olvidar la equidad y al ser instrumento para hacer efectivos y eficaces
los intercambios, le aplicación de los property rights como base a partir de la
cual se maximice el valor de los bienes[30] .
Se dice que contrato perfecto solo constituye un juego de ideas o una ficción a
la que se recurre como referencia ya que los altos costes de transacción sobre
todo de información solo permiten contratos cuyos riesgos estén
incompletamente identificados[31].
Muchas veces a fin de maximizar racionalmente la utilidad, se imputa el riesgo

a aquel que puede reducirlo o absorberlo al menor costo.
16
Para Torres López el Derecho cumple una importante función informativa,
consistente en el establecimiento de las condiciones generales que eviten la
negociación particular de todas las contingencias, se superpone a la autonomía
de las partes y solo cuando los beneficios esperados de un apartamiento del
sistema de derecho regulado en las normas son superiores a los costes de la
modificación, la regla privada contractual aparece como necesaria[32].
El reconocimiento jurídico de la libertad contractual abre a los sujetos la

posibilidad de regular sus asuntos y sus relaciones mutuas mediante acuerdos
de carácter negocial según su libre albedrío y su responsabilidad, es la
expresión del principio de autonomía, pilar básico para la estructura del
derecho contractual como lo concebimos, una vez más debemos recalcar que
reconocemos esta autonomía dentro de los marcos establecidos por el
derecho mediante las normas de orden público y respetando los principios
generales del derecho[33].
En virtud de esta libertad contractual cada cual determina por sí mismo con
quien quiere mantener relaciones contractuales y a que debe referirse esta
(libertad de contratación) y determinan por si mismos sus obligaciones mutuas
y sus modalidades (autonomía reguladora), pero aclaremos una vez más que
desde una perspectiva económica solo estaremos frente a un contrato valido
cuando un determinado acuerdo cumple la función económica de utilidad a
ambas partes, a no ser que estemos frente al supuesto de que una de ellas
renuncie conscientemente a sus preferencias[34].
Este planteo es el que lleva necesariamente a la idea de que el derecho

contractual solo y exclusivamente puede derivarse y explicarse desde la
racionalidad económica, o sea, en el sentido de la eficiencia en la asignación del
recurso.
En el derecho argentino si bien la Jurisprudencia era consistente en derivar los

efectos de los contratos del 17 CN recién con la sanción del Código Civil y
Comercial en el 2015 encontramos la norma explicita que en materia
contractual lo expresa sin lugar a dudas de que los derechos resultantes
integran el derecho constitucional de propiedad del co-contratante (Art 965
CCNA). En Ercolano C. Lanteri del 28 de abril de 1922 ya se afirmaba que la
propiedad es una de las bases cardinales de la organización de los pueblos.
17
Pero nuestra figura, el contrato, se encuentra situada en un aquí y ahora no
solo normativa sino económica y con un Sujeto (Estado) ejerciendo políticas
Publicas de Coordinación y de Dirección en varios aspectos mediante el
dictado de normativa.
Se dice que el contrato es actuación en el Mercado, los protagonistas del

Mercado actúan mediante el, por ello debe alinearse, se proyectan las
conductas de los co-contratantes más allá de la bilateralidad como lo hemos
sostenido.
En esa línea Santarelli reflexiona sobre si son las reglas de la autonomía privada
las que edifican el mercado o si es el Mercado el que modela al contrato[35].
Desde la economía social del Mercado se intenta conciliar una lógica
económica de Mercado con principios redistributivos de equidad y solidaridad
existiendo espacio para la matriz liberal y social.
Recuerda Rubén Stiglitz que los limites inherentes a la autonomía de la

voluntad hacen que la voluntad no pueda se omnímoda, debe prestarse
atención a la exigencia de subordinarlo a la utilidad social[36].
Vemos que se diseña o debería la tutela de igualdad de oportunidades y la

protección de las desigualdades sin aniquilar la libertad, de acuerdo al diseño
constitucional.
Es famosa la clásica frase “quien dice contractual dice justo” pero hoy tenemos
otro contenido más allá de los limites que tradicionalmente le reconocíamos de
buena, orden público. Los imperativos de previsibilidad y estabilidad de la regla
contractual deben ser acompañados con las exigencias de equidad,
proporcionalidad, de coherencia, de lealtad, de colaboración, de protección y
de solidaridad.
Constituye un clásico y es de consulta necesaria para quien quiera comprender

el derecho actual como ya dijimos la lectura de las reflexiones del gran
pensador León Duguit[37].
18
Recordemos su postura realista con respecto al derecho civil al sostener la idea
de la existencia de una regla social y también su concepción de función social.
Según Morenero Pérez y Calvo González [38] sus posturas parten de la idea de
que el Derecho es un producto de la vida social y tiene sin lugar a dudas, como
el mismo Duguit lo reconoce, una base en la construcción sociológica de
Durkheim, quien da como fundamento del derecho la noción de solidaridad
humana.
Como en otros solidaristas, se ve que el solidarismo se presentaba como un

cauce privilegiado del moralismo organizado y de la pacificación social,
siempre dentro de un pretendido marco científico, por ello Duguit afirma que
la solidaridad es, a la vez más y menos que la caridad y la fraternidad, la
solidaridad es inherente a la naturaleza humana y refleja su comunidad de
destino y su mutua dependencia, por lo que permite ampliar el ámbito de la
justicia[39].
Al conceptualizar y referirse a uno de los términos que nos ocupa, dice

respecto a la libertad, que ella conlleva para el individuo el deber de
desenvolver su individualidad física, intelectual y moral tan completamente
como sea posible, de la mejor manera y sin entorpecer la de los demás[40], todo
hombre tiene una función social que realizar. La libertad no sería un derecho
sino un deber el de ejercer su libertad, de no dificultar la actividad de los demás,
de favorecerla y de ayudarla de ser posible[41] .
Dentro de los elementos esenciales constitutivos del sistema civilista[42]

menciona: primero la libertad individual, segundo el principio de la
inviolabilidad del derecho de propiedad, tercero el contrato y cuarto el
principio de la responsabilidad por culpa (analizando luego la responsabilidad
objetiva por riesgo, que refiere a la concepción solidarista tal como lo hemos
consignara en mucho de nuestros trabajos[43]).
La función social del contrato si bien se remonta históricamente a Europa tiene

un gran exponente en el código Brasileño del 2002 con su eje en la norma 421,
ligado al fenómeno de la constitucionalizacion, socialización o publicitación del
Derecho Privado, pues figuras como el contrato o la propiedad se ven con
criterios distributivos del derecho público.
19
Es vista la función social del contrato como una necesaria limitación a la
autonomía privada individualista, garantizando la supremacía de los intereses
colectivos (sociales) sobre los individuales, según Luciano Timm se infiere que
la distribución de la riqueza derivada de los contratos seria injusta si la
negociación no es regulada desde afuera y se dejara al simple albedrio de las
partes. Criticando esta postura dice que se sostiene que la idea de libertad
contractual es una ficción, ya que no existe tal libertad si hay una disparidad
aguda entre las partes[44]
Sostiene que sería posible inferir que un sistema paternalista en materia de

contratos reconoce sus bases en una doctrina social cristiana, en la sociología
colectivista y en los solidaristas. El contrato no sería el resultado de la voluntad
de las partes sino un hecho orgánico, que expresa la cohesión y solidaridad del
tejido social en situaciones de acentuada diferencia entre los individuos de una
comunidad.
Cuando la solidaridad no es espontanea se da la anomia y la necesidad de que

el Estado corrija ciertas conductas mediante una intervención que ser en
mayor o menor medida irruptiva sea por vía legislativa o Judicial como nos
decía Cappeletti.
Sobre la base de la función social de los contratos muchas veces los jueces
evitan la aplicación de cláusulas onerosas y dañinas a los co-contratantes
económicamente más débiles, con argumentos de los más variados en Brasil,
por ejemplo.
El Anteproyecto de Codigo Civil y Comercial del 2012 en su nota de

fundamentación se preocupa de aclarar por qué no se ha incluido esta figura
en el texto proyectado, manifestando que habían existido debates para
incorporar un texto similar al art 421 del CC de Brasil.
Mencionan las concepciones de Betti, Scialoja, Rescigno y Galgano y

consideran que seguramente se interpretara que la exigencia de que el
contrato sea celebrado en razón de su función social y dentro de sus límites no
implica que ciertos intereses estrictamente individuales carezcan de tutela
legal, pero sin embargo será necesario que el contrato tenga una función
20
económica apreciable socialmente, por ser razonable, digna, seria, equilibrada
y oportuna para el negocio del caso[45].
Por otro lado, se reflejaron las opciones legislativas de admitirlo en una

clausula general en materia de contratos, de hablar de la función social de la
libertad de contratar o no regularla por considerarla cubierta por
disposiciones generales como el Abuso de Derecho y también los Institutos de
Lesion, Buena fe etc. Los redactores estiman que podría superponerse a ellos y
no está claro que agregaría y fijar su contenido jurisprudencial demandaría una
enorme tarea jurisprudencial.
Coincidimos en que no cabe duda que la función social del contrato se irradia
sobre los contratos de consumo, los realizados por adhesión y los paritarios, a
lo que se ha sumado la función ambiental sobre la cual no ahondare que hoy.
En síntesis, el concepto de función social se encuentra en argentina tanto en

viejos fallos de Corte, como proveniente de la Ley Nº 17.711 y con el Código
nuevo del 2015 dimana del título Preliminar (arts. 1, 2, 9, 10,11, 14 CCCA)
siendo plenamente operativo a través de varias disposiciones
El concepto de “función social de la propiedad” es uno de los principios

esgrimidos a la hora de justificar reformas legislativas vinculadas con
decisiones políticas que garanticen el acceso de los sectores populares a las
viviendas, es considerado el punto de llegada de las justificaciones en materia
de propiedad privada y diseño de nuevos contornos en pos de los objetivos
redistributivos. Al regular el ejercicio del derecho de propiedad consagrando
la obligatoriedad de cumplir una “función social” se pretenden generar
condiciones propicias para la satisfacción de una mayor accesibilidad
inmobiliaria por parte de los sectores de escasos recursos.
Señala Pascuale que Duguit, en respuesta a los que le atribuían que su teoría
cuestionaba la propiedad privada, respondió: que el jamás había escrito, que la
situación económica que representa la propiedad individual desaparece o
debe desaparecer sino solamente que la noción jurídica sobre la cual descansa
su protección jurídica se modifica. A pesar de lo cual, la propiedad individual
persiste protegida contra todos los atentados, incluso los que procedan del
poder público. Es más, para Duguit incluso se diría que esta más fuertemente
protegida que con la concepción tradicional. La propiedad ahora descansa
21
sobre la noción de interdependencia, noción que de por sí brinda un marco de
justificación más sólido que la noción meramente subjetiva e individualista
anterior y “está más fuertemente protegida” debido a que con este aditamento
“social” no puede ser cuestionada por su ausencia de consideración a la utilidad
pública, de esta forma, cumpliendo a la vez una función individual y social,
quedarian saldadas las críticas al liberalismo individualista[46].
La teoría que él postula permite sustentar cierto tipo intervención estatal
regulatoria de la propiedad, pero sin poner el cuestión la persistencia misma de
la propiedad privada, considera que no solo no se pone en duda la propiedad,
sino que incluso se refuerza la concepción liberal privatista al postular que la
propiedad privada es la manera más eficaz de utilizar el recurso tierra, en tanto,
el individuo resuelve tanto sus necesidades como las de la sociedad.
3. Los deberes de coordinación y cooperación [arriba]
Para MacNeil, el contrato es un instrumento de previsión de futuro que utiliza

de manera accesoria la voluntad de las partes siendo sensible a los cambios de
la realidad social ya que existe una relación entre el contrato y las
circunstancias que lo rodean. Para Posner, el contrato sería un instrumento de
coordinación eficiente que debe utilizarse por las partes de manera no
oportunista a fin de evitar costosas medidas de autoprotección[47].
La teoría del contrato relacional está basada en cuatro ejes: el primero que
toda transacción está inmersa en relaciones complejas; el segundo que el
entender toda transacción requiere entender todos los elementos esenciales
de las relaciones circundantes: el tercero que el análisis efectivo requiere el
reconocimiento y la consideración de todos los elementos esenciales de las
relaciones circundantes que pudieran afectar significativamente la
transacción; y por último, el cuarto es el análisis combinado y contextual de las
relaciones y transacciones es más eficiente y produce un resultado analítico
final más completo y seguro que el que se obtiene con el análisis no contextual
de las transacciones[48].
Según Mac Neil contrato quiere decir relaciones de intercambio entre gente
que ha intercambiado, está intercambiando o espera intercambiar en el futuro.
Supone relaciones complejas entre diversas partes en las que los vínculos
personales de solidaridad, confianza y cooperación son determinantes, se
22
vincula con sus circunstancias y en consecuencia si ellas varían las partes están
implícitamente obligadas a adaptar el contrato. Es una visión superadora de la
teoría del análisis económico.
En el derecho moderno, no podemos pasar por alto la concepción de Ghestin

que se asienta en lo útil y lo justo. Se sostiene entonces que se le acuerda fuerza
obligatoria al acuerdo de voluntades si el mismo presenta utilidad social y
justicia contractual. Creemos que esta línea de pensamiento nos lleva
directamente en el tema de lo justo y a la Buena Fe Contractual con todas sus
implicancias.
Se acepta una nueva manera de considerar el contrato, lo vemos como una

unión de intereses equilibrados, un instrumento de coordinación legal, la obra
de la mutua confianza, y se sitúa en la egida de un juez que deberá saber ser
cuando corresponda, Juez de equidad[49]
El contrato como expresión humana se encuentra circunstanciado[50],

ubicado en un tiempo-espacio, es lo que en la doctrina alemana configuro la
base del negocio jurídico.
4. No debemos olvidar el principio de Buena Fe [arriba]
Se sostiene que la "Buena Fe" es un principio general[51] y hay que recordar

además que los principios jurídicos a diferencia de las normas son “contenido”
en oposición a “forma”, por lo tanto puede haber unicidad de contenido y
diversidad de funciones según su aplicación concreta (esto se ve en el diferente
trato normativo). Pero también la “Buena Fe”, suele ser considerada un
“principio problemático” llamado a actuar en cada momento de la
interpretación. Nuestro CCCA la incorpora en el art. 9 pero también múltiples
normas que abarcan todas las situaciones de derechos posibles
Alsina Atienza señala el gran contenido ético y moral de la “Buena Fe” y

expresa que el hombre lleva en si la intuición de lo honesto, su sentido, siendo
condición de la vida social y que fue plasmada por los romanos en la expresión
honeste vivere[52]. Sostiene que el deber de conducirse con probidad se
traduce en las reciprocas relaciones de las partes contratantes, en sus
23
relaciones con el orden público, en el ejercicio de los derechos y hasta en las
reglas de la prueba.
Fuzier y Hernán se refieren a la “Buena Fe” en el derecho Civil en dos

acepciones diferentes: una designando a la equidad en tanto esta debe presidir
a la interpretación y a la ejecución de las convenciones según la común
intención de los contratantes y la otra acepción designando la opinión errónea
de una persona que cree obrar en el ejercicio de un derecho.
Diez Picazo expone que si la “Buena Fe” es un modelo o arquetipo de conducta

social, y una norma jurídica que impone a la persona el deber de comportarse
de “Buena Fe” en el trafico jurídico, cada persona debe ajustar su propia
conducta al arquetipo de la conducta social reclamada por la idea imperante,
se exige esta conducta no solo desde la limitación de una conducta deshonesta
sino además en una exigencia positiva siendo ejemplo los deberes de
cooperación y de diligencia[53].
Betti señala la necesidad que tendremos de comprender los alcances de la

“Buena Fe” y poder abarcar las múltiples exigencias de una comunidad al fijar
los deberes para los particulares, y es obedeciendo a esas exigencias que la ley
pide a los contratantes el respeto mutuo de la “Buena Fe”, tanto al momento de
la formación del vínculo obligatorio, sea durante su desarrollo y en la posterior
ejecución de la obligación.
En todos los ordenamientos afines a la tradición jurídica ibérica la “Buena Fe”

se reconoce como un principio de derecho, lo que supone con su utilización la
continua renovación de la comunicación entre los valores éticos y los formales
e institucionales del Derecho[54].
Para Barassi, la “Buena Fe” obliga a los contratantes a tener en cuenta el fin y
las razones que determinan la formación de las relaciones obligacionales; es
cierto que el deudor debe cumplir, pero también lo es que el acreedor no puede
pedir más que lo que armonice con la equidad y la “Buena Fe”, atendiendo a las
circunstancias del caso, a las particularidades de persona, tiempo, lugar y al
tipo de negocio jurídico.
24
Creemos, como nos dice Betti, que la “Buena Fe” aun entra en juego en la fase
patológica del incumplimiento, en la que ya no se trata de satisfacer las
recíprocas expectativas y, si bien ya no puede jugar con función positiva, como
compromiso de cumplir, sin embargo sigue existiendo un contacto social entre
las dos esferas de intereses contiguos del acreedor y deudor; el acreedor, aun
cuando queden insatisfechas sus expectativas -como consecuencia de las
vicisitudes sobrevinientes-, no puede considerarse, en cierto modo, como en
estado de guerra con el deudor y comportarse de tal manera que aumente el
daño del incumplimiento, desinteresándose de las consecuencias perjudiciales
que su indiferencia produce en la esfera de los intereses de la otra parte.
El deber de corrección, en la etapa del incumplimiento, impone el deber de

evitar el aumento de los daños para el deudor; de limitar, en la medida de lo
posible, los daños cuya reparación deberá soportar el incumpliendo. El
principio de cooperación o de solidaridad no desaparece ni siquiera frente al
comportamiento antijurídico
5. La máxima o mínima expresión de la autonomía y cooperacion: la

negociación es la clave [arriba]
Dentro de los nuevos principios desplegados en el iter contractual en virtud de

la Buena Fe encontramos no solo el deber de información, sino que
consideramos esencial para el cambio de paradigma de adversarial a
colaborativo el principio de cooperación o colaboración en sus diferentes
aspectos.
Suele decirse al hacer referencia al mismo que en nombre de cierta ética se

traducirá para cada contratante en una conducta considerada y de respeto y
hasta de auxilio al interés de la contraparte, facilitando el desenvolvimiento del
contrato o de la negociación, como se ve es un aspecto u otra cara del
solidarismo contractual.
Solemos decir que es una negociación contractual ideal aquella en la que

observaremos la presencia de interacción o intercambio entre diferentes
partes que presentan un fin común que es el de lograr un acuerdo, teniendo en
claro sus respectivos objetivos y márgenes de acción en correlación de fuerzas.
25
Hay que distinguir si estamos en presencia de partes que estarán vinculadas
por un hecho aislado (por ejemplo, una compraventa puntal) o frente a partes
que mantendrán un vínculo en el futuro (por ejemplo, el contrato de
suministro) ya que en estos casos el comportamiento será distinto en cuanto a
la previsión y dureza de las cláusulas y al margen de negociación[55].
Debe valorarse la existencia de contratos similares o vinculados que las partes

tengan con otras personas a fin de establecer las variables que puedan
entorpecer o favorecer la negociación y la necesidad de prever cláusulas
especiales.
También es relevante tener en cuenta si estamos en presencia de partes

unipersonales o plurales dado que en este último supuesto puede haber
divergencias internas que retarden, al necesitarse la ratificación del acuerdo,
la conclusión del contrato y esto puede ser utilizado como arma o estrategia
tanto por la parte plural como por la otra en la fijación de cláusulas que afecten
el equilibrio contractual[56].
En la negociación hay que tener en cuenta la importancia que tiene la

información y la veracidad de la misma ya que ello es determinante para la
realización de un contrato, aunque suele sostenerse que cada parte está más
preocupada por sus propios intereses que por el bienestar ajeno.
Es necesario y aconsejable en este proceso que cada parte internalice que

podría suceder si no arriban al acuerdo, las posibilidades de obtener el mismo
fin con otro sujeto, un análisis de costos y beneficios, tener conciencia del
tiempo invertido en la negociación y los márgenes de maniobra antes de
retirarse de una negociación ya iniciada.
Dentro de la Teoría de los juegos, el contrato se encuadra dentro de los “juegos

productivos” puesto que supone ventajas para todos los protagonistas, tiende
a la cooperación para obtener un resultado común de eficiencia. Se supera el
“dilema del prisionero” mediante contratos vinculantes, nadie elegiría una
conducta no cooperativa dado que el incumplimiento contractual genera
daños y perjuicios exigibles por la otra parte conforme al orden jurídico[57].
26
Con respecto al desequilibrio entre los contratantes se dice que debe haber
una correlación de fuerzas entre las partes, pues no es posible negociar con un
desequilibrio o asimetría insalvable, dado que acarrea en la parte dominante
falta de interés y ninguna utilidad el realizar concesiones, un ejemplo de esta
situación de falta de correlación se da en los contratos de adhesión.
Suele recalcarse que los futuros contratantes y en general los individuos se

comportan como actores egoístas y racionales que operan en función de sus
intereses de eficiencia perseguidos, sobre todo cuando van a formalizar un
acuerdo contractual sin embargo con respecto al clima de la negociación la
cooperación es posible aunque en realidad a una parte le sea indiferente la otra
como en la compra de un atado de cigarrillos en un quiosco al paso, pero
también existen situaciones en que la cooperación derivara de la
interdependencia o la empatia.
Otro extremo que en la negociación se tiene en cuenta es la reputación de las

partes, es lo que en el análisis económico se conoce como “mecanismo de
Goodwill” que es una forma de reducción de inseguridad que se apoya en el
principio de extrapolación, el comportamiento futuro de una persona se valora
por su comportamiento en el pasado, este modo de análisis esta tan presente
en nuestra vida cotidiana que motiva continuamente nuestras
transacciones[58].
Las relaciones de confianza se establecen para resolver problemas de

información y ahorrar en los costes, pero hay que tener en cuenta también lo
que Williamson llama el comportamiento oportunista, que se da cuando quien
ha despertado la confianza en el otro, -que mantiene una actitud cooperativa-,
quiebra esa confianza y elige una actitud no cooperativa.
Generalmente el Derecho mediante el juego armónico de sus normas nos

permite establecer las consecuencias. Reordenar al contrato cuando este ha
sufrido alteraciones, fijar sus alcances y a través de la aplicación de las teorías
de la apariencia, de los actos propios y o de la buena fe solucionar los conflictos
que él trafico negocial presenta a diario[59].
6. El orden público y el proteccionismo de los débiles en la sociedad [arriba]
27
Coincidimos en que el orden público es una manifestación de una realidad
fluyente que está dada por el interés general y que tiene por efecto volver
imperativa una norma en determinado caso concreto por arriba de otras que
aparecen también aplicables[60]
El interés general da sentido y fundamento a la calificación de una norma como

de orden público y le da imperatividad y justifica su aplicación, está teñido de
un componente axiológico, de valores fundamentales de una sociedad que
permiten jerarquizar ese interés de la comunidad, conciliar los intereses
individuales con los colectivos o sociales en aras de un orden
El orden público no solo reconoce su fuente en la ley sino se nutre de las otras
fuentes del derecho través de los tiempos y reconoce diferentes clasificaciones
que evidencian los intereses en juego, con más valor didáctico que practico a
veces, pero nunca son estáticos.
Manifiestan Nicolau y Hernández que la noción de orden público no puede

darse con facilidad, pues se vincula con los valores que una comunidad
considera indispensables para su organización y reconocen que en materia
contractual el orden público tiene enorme influencia[61]
El orden público económico de dirección es un conjunto de normas obligatorias

referidas al mercado como instrumento de organización de la sociedad
mientras que el orden público económico de protección es el conjunto de
normas que tiene en miras la defensa de los débiles en el mercado
Nos interesara en esta oportunidad dentro del orden público económico, el

orden público de protección ya que tiende a resguardar a una de las partes
contratantes considerada la más débil y particularmente tiende a mantener el
equilibrio interno del contrato haciendo a la justicia del contrato o mejor dicho
a la justicia conmutativa.
Puig Brutau señalo que en muchos casos las normas de derecho necesario han
convertido ciertas relaciones contractuales en relaciones que implican
obligaciones de origen legal y que significa esto una regresión del contrato al
status[62].
28
Alterini señala que en la actualidad los códigos contienen la lex generalis con
disposiciones abstractas y permanentes que son la base sobre la que se
asientan las leyes especiales y que los estatutos, según Geldart, tienen
funciones de adenda y de errata, pero recuerda lo señalado por Ascarelli de
que suelen convertirse finalmente en derecho común.
De tal modo que, concierne genéricamente a la persona, cuya noción ha sido

puesta en el primer plano en el derecho moderno, y por eso las disposiciones
originariamente emplazadas en los estatutos van siendo incorporadas a los
códigos[63].
Recordemos que la denominada doctrina de la emergencia económica se aplica

a situaciones transitorias y se sustenta en el ejercicio por el Estado del poder
de policía, recociendo como limites su razonabilidad, temporalidad, la
limitación de ser proporcional y no desconozca arbitrariamente garantías
individuales o colectivas, ser declarada por el Congreso y se justificada en
razones atinentes a fines y necesidades públicas del bienestar general.
El prisma constitucional cobra sentido en tanto la norma constitucional pueda

ser una guía interpretativa a la hora de dirimir el carácter normativo
(disponible o indisponible) de normas relativas por ejemplo a la locación
habitacional, que no han establecido claramente su carácter imperativo.
7. Las Locaciones urbanas con destino a vivienda y su Función social a través

de los últimos años y las normas que se dictaron [arriba]
En materia de locaciones urbanas recordemos que el Decreto 1580 de 1943

inicio un largo periodo en el que normas sucesivas dictadas hasta 1976 fueron
prorrogando un régimen tuitivo limitando la autonomía de la voluntad en esta
materia, sometido al interés superior del Estado que no encontraba solución
práctica al déficit habitacional[64].
El Código Civil y Comercial del 2015 estableció, un regreso a la regulación

unificada del contrato de locación -para muebles, inmuebles e incluso
universalidades jurídicas-, aun cuando la Ley Nº 13.246 de arrendamientos y
29
aparcerías rurales continúa vigente[65]. La Ley Nº 23.091 de Locaciones
Urbanas, que fuera derogada para unificar la materia locativa en el Código Civil
y Comercial, realizaba una declaración genérica acerca del carácter de orden
público de sus normas, sin distinguir el destino locativo ni el sector contractual
de que se trate[66]sin distinguir el destino habitacional o comercial del
inmueble, considerándose indisponibles todas las normas relativas por
ejemplo al precio, plazos o forma, estableciendo una fuerte protección al débil
de la relación contractual.
Esta manera de regular, implico que debamos considerar al contrato de

locación como dentro de un sistema paritario en el que la regla es la autonomía
de la voluntad (arts. 958 y 959 CCCA) en el que, en principio, las disposiciones
legales son meramente supletorias de la voluntad de las partes (art. 962 CCCA)
o hacerlo como un contrato de consumo (art. 1092 CCCA). o de adhesión (art.
984 CCCA). Recordemos que, en los contratos celebrados por adhesión, el
margen de autonomía se reduce, sobre todo en relación con el control de
contenido del contrato que deriva de las disposiciones sobre cláusulas
abusivas y en los contratos de consumo impera el orden público protectorio,
limitando fuertemente la autonomía de la voluntad.
Creemos que el sistema contractual de cada locación dependerá (como en

cualquier contrato), de su celebración por adhesión a un modelo contractual
en el que el locatario no participó en su redacción (art. 984 CCCA), o del
carácter de consumidor (destinatario final) y proveedor (profesional de la
actividad u ocasional) que pueda atribuirse respectivamente al locatario y al
locador (arts. 1092 y 1093 CCCA, y arts.1 y 2, Ley Nº 24.240).
El sistema perdió la rigidez propia de la declaración genérica de orden público,

produciendo un ensanchamiento de la libertad de los contratantes. Sin
embargo, el orden público protectorio se ha perfilado de manera más puntual
en atención a la locación frente a la cual nos encontremos, discriminando la
locación celebrada por adhesión, la de consumo y sobre todo cuando se mira la
locación con destino habitacional. Pues cuando la locación tenga destino
habitacional, deberá considerarse especialmente la protección del derecho a
una vivienda digna establecido en el art. 14 bis de la CN. Las disposiciones de
los arts. 1196 (límites a las exigencias de pagos anticipados) y 1222 (intimación
de pago previa al desalojo), son ejemplos normativos de esta protección de la
locación habitacional ya en CCCN y que se modifican nuevamente por la Ley
Nº 27.551 publicada BO el 30 de junio 2020
30
Pero el análisis de un caso concreto debe tomar en consideración que el nuevo
Código ha recibido y consagrado expresamente lo que ha dado en llamarse la
constitucionalización del derecho privado además de la Ley Nº 2.755 de lo que
resulta que la dimensión social y económica del contrato y al ser la protección
de la vivienda un mandato constitucional, puede derivarse en el caso concreto
la existencia de un derecho constitucionalmente protegido en juego cuando se
trata de la locación de un inmueble con destino habitacional en contrapeso al
derecho de propiedad emergente de dominio y del contrato.
Debido a la situación de la Pandemia y a Argentina de crisis crónica de déficit

habitacional que sufre la Argentina, basándose en la Ley Nº 27.541 de
Emergencia Publica a partir del 12 de marzo del 2020 se fueron dictando
Decretos por parte del Poder ejecutivo, en la materia de tratamiento especial
importancia tendrá el 320 que está previsto en sus efectos hasta el 30 de
septiembre de 2020 y que con la sanción de la Ley de Locaciones con reformas
al CCCN y nuevas disposiciones entra una transición se supone ordenada.
El Decreto de necesidad y urgencia 320/2020 ha previsto el congelamiento de

cuotas y la suspensión de los desalojos hasta septiembre de este año, para las
locaciones residenciales y comerciales en caso de PyMEs, profesionales
independientes y monotributistas. Excluyéndose el caso del locador
vulnerable que es el que depende del canon convenido para cubrir sus
necesidades básicas o de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose
acreditarlo (art. 10). La subsistencia de la fianza y un sistema para el pago de
las deudas por las diferencias de precio en el art. 6 de 3 a 6 cuotas iguales y
consecutivas.
En los fundamentos del proyecto de Ley se dice expresamente que su fin es

tender a mejorar las relaciones emergentes de los contratos de locación,
regulados en la Sección 1a, Capítulo 4, Título IV del Libro Tercero del CCCA.
Destaca que si bien el mismo regula las cuestiones concernientes al contrato

de locación, en particular los aspectos relacionados con la locación
habitacional, la protección brindada resulta exigua en relación a las exigencias
del tráfico jurídico actual y las necesidades generadas por la situación de
debilidad y vulnerabilidad en la que se encuentran incursos determinados
31
locatarios, siendo entonces necesario prever ciertos asuntos que conlleven
una mayor claridad, seguridad y previsibilidad en las relaciones locativas.
Que se basa en la idea central de que facilitar las condiciones para que los
hogares dispongan de una vivienda que supere mínimos estándares de calidad
y sustentabilidad con acceso a adecuados bienes y servicios urbanos, debe
constituir una prioridad para el gobierno, en tanto el Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado por la Ley N° 23.313, y
con jerarquía constitucional en virtud de lo dispuesto en el inciso 22 del art. 75
de la Constitución Nacional, y el art. 14 bis de la Constitución Nacional,
reconocen el derecho al acceso a una vivienda digna.
Asimismo, que el alquiler es una de las formas más extendidas de acceso a una
solución habitacional y que la población no propietaria depende de las
condiciones de la oferta de soluciones habitacionales y de los recursos que
obtiene del mercado laboral, razón por la cual resulta necesario implementar
medidas que faciliten el acceso de las personas a una locación formal, como
complemento de otras políticas de Estado que tengan por objeto la
construcción de viviendas sociales o facilitar el acceso a créditos, como modo
de acceso a una vivienda.
Se señala que existe una prioritaria y urgente necesidad de abordar la

problemática del alquiler habitacional, diseñando e implementando mejores
políticas y adecuando la legislación vigente con el objeto de contemplar
mecanismos eficientes a los fines de facilitar el acceso a la vivienda.
En virtud de lo manifestado, se impulsa, en primer lugar, como beneficio para

los locadores y los locatarios, brindar una opción de notificación más moderna,
efectiva y de bajo costo, incorporando el “domicilio electrónico” además del
domicilio especial para las partes, lo que permitirá, además, tener mayor
seguridad respecto a la recepción de reclamaciones, minimizando la
posibilidad de realizar acciones dilatorias.
A fin de reducir los costos del acceso al alquiler formal, se establece, en las
locaciones habitacionales, que el depósito en garantía no podrá superar el
importe del primer mes de alquiler sin importar la duración del contrato,
regulando además la forma de devolución y el mecanismo de actualización de
los valores entregados.
32
Se dispone la presunción que las comisiones, costos de intermediación, gastos
de publicación y/o certificación de firmas o cualquier otro gasto en el que
incurriere el corredor a los efectos de perfeccionar o renovar un contrato,
están a cargo del locador, salvo pacto en contrario.
En lo referente a unidades que se alquilan bajo la identificación de alquileres

temporarios con fines turísticos, de descanso o similares, aun cuando en rigor
se trata de alquileres habitacionales, se establece que no solo se considerará
una locación habitacional a aquella contratada por plazos superiores a TRES
(3) meses sino a los que resultan de la firma de contratos consecutivos, no
siendo en estos casos aplicable la excepción al plazo mínimo legal de
contratación instituido por el art. 1198 del CCCN.
Se establece que el locador habrá de mantener el bien en el estado convenido,

por lo cual deberá proceder a su reparación cuando su calidad haya sido
afectada por cualquier causa no imputable al locatario. Asimismo, se
incorporan medidas de resguardo, ante el caso en que el locador no resuelva
situaciones urgentes notificadas que pongan en riesgo la adecuada
habitabilidad del inmueble, facultándose al locatario a realizarlas con cargo al
locador, agregándose otras medidas protectorias para el caso en que sean
necesarias reparaciones no urgentes que por falta de atención del locador
deban también ser ejecutadas por el locatario. En ambos casos se faculta al
locatario a compensar con los cánones locativos los costos afrontados
originalmente a cargo del locador.
Se dice que, con la finalidad de brindar mayor claridad respecto a las

obligaciones de las partes de un contrato locativo, establecer que no están a
cargo del locatario las expensas extraordinarias, por lo cual toda estipulación
en contrario será inválida, estableciendo asimismo parámetros para evitar que
se encubran las expensas extraordinarias como ordinarias, despejando así las
dudas que pudieran surgir respecto a cuáles son los gastos que están a cargo
del locatario.
Con respecto al plazo destaca que la duración mínima de 2 años de los

contratos de locación, aplicable también a las locaciones habitacionales,
genera perjuicios a los inquilinos, en virtud de que el corto plazo de
contratación genera una situación de incertidumbre a los locatarios al no tener
33
certeza si el alquiler le será renovado, si se mantendrán las condiciones
locativas de modo tal que puedan afrontarlas, si serán capaces de conseguir
nuevamente las garantías necesarias o si éstas serán aceptadas por los
locatarios. A lo cual se le suma la posibilidad cierta de tener que afrontar los
altos costos de mudanza, más la puesta a punto de una nueva unidad
habitacional a arrendar y que la posible mudanza puede implicar también el
cambio de barrio, acarreando esta posibilidad el traspaso de los niños a otro
establecimiento educativo, la búsqueda de un nuevo centro de atención de
ancianos, personas discapacitadas, etc., razón por la cual se extiende el período
mínimo de la locación habitacional a 3 años y se establece el mismo plazo para
las comerciales, que en general así lo requieren por la previsibilidad que todo
emprendimiento de este tipo necesita.
En el caso de que se resuelva en forma anticipada el contrato, se dispone que

no corresponderá el pago de indemnización cuando la notificación al locador
se hiciese con una anticipación de 3 meses o más, teniendo en cuenta la
razonabilidad del plazo establecido a los fines de que el locador adopte los
recaudos pertinentes.
Con fin de asegurar los intereses de ambas partes, establece una serie de
prerrogativas referidas a la validez de las notificaciones aun ante la negativa
de recepción de las mismas, la obligación de restituir el bien alquilado y la
facultad de iniciar acciones de desalojo mediante los procedimientos más
abreviados disponibles en cada jurisdicción y se estipula sobre la prohibición
del locador de negarse a recibir las llaves del inmueble, configurándose
mecanismos de consignación de las mismas, disponiéndose que en ningún caso
se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir de la fecha
de la notificación fehaciente realizada al locador para que reciba las llaves.
Adicionalmente se establece un mecanismo de consignación para los casos en
que el locador se rehúse a cobrar el canon locativo.
En materia de garantías destaca que la falta actual de opciones para la

presentación de ellas resulta una barrera que dificulta el acceso a una vivienda,
sobre todo para quienes no disponen de garantía propietaria, lo que genera
una fuerte expulsión de sectores medio-bajos del mercado inmobiliario formal,
debiendo las familias con menos recursos resolver por otras vías el acceso a la
vivienda, lo cual acrecienta la demanda de espacios en inquilinatos, hoteles-
pensión y casas tomadas.
34
Se recalca que corresponde tener en cuenta que los alquileres que se
desarrollan en el mercado informal, se realizan sin que medie un contrato legal,
por lo que los precios, las condiciones habitacionales y las arbitrariedades a las
que se someten las familias que deben recurrir a ellos, son sumamente
desfavorables, sobre todo si tomamos en cuenta los alquileres que se verifican
en los asentamientos informales. El alquiler informal no implica sin embargo el
pago de precios más bajos ya que en la mayoría de los casos las familias deben
afrontar costos tan elevados como los del mercado formal para acceder a una
habitación de tamaño reducido, con baño y cocina compartida y, en general, en
grave estado de precariedad edilicia. Manifiestan que en la actualidad un gran
número de familias, por falta de una garantía propietaria, no pueden acceder al
alquiler habitacional con contratos de 2 años, encontrándose obligados a
suscribir contratos de alquiler de corto plazo.
Esto implica afrontar precios mucho más elevados, actualizar depósitos y

pagar comisiones cada 6, 9 o 12 meses y, en ocasiones, pagar varios meses de
alquiler por adelantado y vivir constantemente con la inestabilidad de un
contrato a punto de vencerse.
Teniendo en cuenta esta realidad, se prevén diferentes tipos de garantías para

la locación habitacional y la posibilidad de que el locatario opte entre dos ellas,
una de las cuales deberá aceptar el locador y se fija además un límite vinculado
al valor locativo para dichas garantías. Destacan la inclusión entre las garantías
que el locatario podrá ofrecer al locador los seguros de alquiler, que se
encuentran en un efectivo desarrollo y expansión, los que suelen cubrir el pago
mensual del canon locativo, las expensas, los impuestos, los daños a la
propiedad, gastos jurídicos, responsabilidad civil (cristales, robo, incendio,
entre otros), servicios de emergencias y cobertura para el inquilino y su grupo
familiar por todo el contrato, lo que constituye entonces una opción
sumamente ventajosa para muchos inquilinos con dificultades en disponer de
una garantía propietaria.
A fin de darle mayor seguridad la relación locativa regula la cuestión de

indexación o ajustes ya que la prohibición de indexación estatuida mediante
los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad del Austral N° 23.928, sancionada
en el año 1991 y sus modificatorias, en virtud de que la imposibilidad de
generar ajustes generó mecanismos de actualización de contratos basados en
perspectivas, muchas veces subjetivas, relacionadas con la inflación futura,
previsiones que en general no se cumplieron según lo esperado, ocasionando
diferencias a favor de una u otra parte según el período que se analice. Por este
35
motivo, se exceptúa a todos los contratos locativos de la prohibición prevista
en los arts. 7° y 10 de la señalada Ley N° 23.928 y sus modificatorias y se
establece que deberán aplicarse índices de actualización oficiales.
En el caso de los alquileres habitacionales, se establece además el precio del

alquiler deberá fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual
sólo podrán realizarse ajustes semestrales o mayores, unificándose el esquema
de definición del precio, su cobro y su actualización, con lo cual se espera
generar previsibilidad y estabilidad en el mercado y para los alquileres
inferiores al valor que fijen las provincias y el Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires, o en su defecto de menos de mil unidades de valor adquisitivo (UVA), se
prevé un índice combinado conformado por partes iguales por las variaciones
mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración
imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser
elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).
Coincido en que considerar trascendente es el reconocimiento del alquiler

como solución habitacional y temática a incluir dentro de las políticas de
Estado de promoción del acceso a una vivienda a cargo de la Secretaria de
Vivienda dependiente del Ministerio del interior, Obras Públicas y Vivienda,
fijando entonces la necesidad de promover acciones de apoyo a los inquilinos
con dificultades, lo que generará múltiples beneficios para el amplio colectivo
de locatarios y la especial atención que debe brindarse a personas en situación
de violencia de género, jubilados, pensionados y titulares de prestación de
desempleo.
Finalmente, se propone la posibilidad de desarrollar servicios de resolución de

conflictos adaptables a las características locales, utilizando los métodos más
apropiados que permitan prever y resolver disputas relacionadas con
locaciones habitacionales, la aplicación inmediata del sistema de mediación
prejudicial para conflictos emergentes de las locaciones, haciéndola
obligatoria para el caso de los desalojos, previendo expresamente la aplicación
del beneficio de la mediación gratuita para aquellas personas que no contaren
con recursos de subsistencia y acreditaren esta circunstancia.
De todas las normas por el contenido con que vincule este trabajo me permito
rescatar el art. 18 del alquiler social inserto justamente en el Titulo III
denominado Programa Nacional de Alquiler Social (art. 18 Alquiler social.
36
Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de
medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler
mediante una contratación formal) y el Titulo IV que se vincula con la
cooperación al establecer los Métodos alternativos de resolución de conflictos
pese a seguir sosteniendo la necesidad de la renegociación como salida para el
interés común
En el contrato de locación con destino a vivienda vemos un plexo normativo,

pero no debemos perder de vista que el contrato desde el momento mismo de
la negociación debe propender a fines éticos y no meramente a fines egoístas
y oportunistas, ni ser simplistas y creer que hay buenos vulnerables y malos
egoístas.
El Locador, dueño o propietario puede haber llegado a serlo como resultado de

años de esfuerzos o ser el producto de su trabajo para completar sus ingresos
de jubilación, en una separación matrimonial ser el bien adjudicado, etc. y el
locatario también puede ser el hijo de un empresario internacional que alquila
una casa en San Telmo para vivir una experiencia diferente.
Reflexión Final [arriba]
Vemos que en la realidad socio-económica del Siglo XXI, la cuestión de la

finalidad social contractual y los fenómenos a los que se aplica conllevan a una
de las tareas más importantes que consiste en darle a este contrato de
ejecución continuada, de duración, oneroso, relacional, los alcances debidos,
donde se precisa no solo la conformidad con el orden público y las buenas
costumbres, sino que se pide a las partes la sinceridad, la confianza, el honor de
la palabra empeñada, la colaboración y se intenta realizar la Justicia en esta
norma particular, con dimensión social, enmarcada y protegida en la
Constitución Nacional que es el contrato de locación con destino a vivienda.
Notas [arriba]
37
[1] Prof de Contratos Civiles y Comerciales de la UBA. Investigadora del
Instituto A. L. Gioja de la UBA
[2] Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad, Lopez de Zavalia , Fernando, teoría general de los Contratos, Ed
Zavalia. Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ed, Ediar, Spota, Alberto G,
Instituciones de Derecho Civil- Contratos Ed. Depalma, Alterini, Atilio A,
Contratos – Teoria General, Ed Abeledo Perrot, Lorenzzetti, Ricardo Tratado
de los Contratos Parte General Ed Rubinzal Puig Brutau, José, Fundamentos
de Derecho Civil. Ed. Bosch. Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y
Comercial. Ed. Ejea, Diez Picazo, Luis y Gullón Antonio, Sistema de Derecho
Civil, Ed Tecno
[3] Garrido Cordobera, Lidia. M. R., La Buena fe como pauta de interpretación
en los contratos en Tratado de la Buena fe en el derecho Ed La Ley..Garrido
Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales , Ed Universidad
[4] Risolia, Marco Aurelio, Soberanía y Crisis del contrato, Ed Abeledo-Perrot
[5] Garrido Cordobera, Lidia.M. R, La interpretación de los actos jurídicos”,
Rev. Zeus., Garrido Cordobera, Lidia .M. R, Interpretación en Garrido Roque F-
Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales , Ed Universidad, 1ra Edicion.
[6] Enneccerus, Ludwig, Kipp, Theodor y Wolff, Martín, Tratado de Derecho
Civil. Ed. Bosch
[7] Garrido Cordobera, Lidia.M. R, actualizacion de Garrido Roque F- Zago
Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed Universidad
[8] Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad
[9] Garrido Roque F- Andorno Luis, Ley 17711 Reformas al Codogo Civil, Ed
Zavalia
[10] Nicolau, Noemí L, El rol de la buena fe en la moderna concepción del
contrato en Tratado de la Buena fe en el Derecho, Ed La Ley
[11] Hesse, K Derecho Constitucional y Derecho Privado Madrid 2001
[12] Duguit, Leon,Las transformaciones del Derecho (Publico y Privado)
Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción Adolfo G.Posada y Ramón
Jaén Las transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada Las
transformaciones del Derecho Privado
[13] Duguit, Leon Las transformaciones del Derecho (Publico y Privado) pags
171 y 172 Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción Adolfo G.Posada
y Ramón Jaén Las transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada
Las transformaciones del Derecho Privado
[14] Moreneo Perez, J.L. , Calvo Gonzales, Leon Duguit (1859-1928) Jurista de
una sociedad de transformación , en ReDCE nº4 julio-diciembre 2005, pag 483
y ss, España 2005.
[15] El solidarismo se presentaba como un cauce privilegiado del moralismo
38
organizado y de la pacificación social, siempre dentro de un pretendido marco
científico, por ello Duguit afirma que la solidaridad es, a la vez mas y menos que
la caridad y la fraternidad, la solidaridad es inherente a la naturaleza humana y
refleja su comunidad de destino y su mutua dependencia, por lo que permite
ampliar el ámbito de la justicia.
[16] Duguit, L, ob cit, pags 183 y ss
Deja de lado expresamente la organización de la familia expresamente.
[17] Garrido Cordobera; L M.R. La inclusión de los daños colectivos en el
derecho de daños: de las fronteras individuales a la realidad de la colectividad,
Vniversitas, Bogota, Nº118, 15-30, enero-junio de 2009.
[18] Duguit, L, ob cit, pags 180 y ss
El hombre no tiene derecho a la inactividad, a la pereza. DUGUIT, L, ob cit, pag
179.
[19] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 516.
[20] Garrido, RF y Zago , JA, Contratos Civiles y Comerciales, T 1, pag 346 y ss
(Ed Universidad 1998)
[21] Mosset Iturraspe, Jorge, Piedecasas, Miguel A. Contratos aspectos
Generales , 164 Ruvinzal Culzoni
[22] Vallespinos, Gustavo, El contrato por adhesión a condiciones generales,
Ed Universidad Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y
Comerciales Ed Universidad, Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ed, Ediar
[23] Alterini, Atilio A, Contratos , Teoria General, Ed Abeledo Perrot
[24]Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad, Vallespinos, Carlos G., El contrato por adhesión a condiciones
generales, Ed Universidad.
[25] Garrido Cordobera, Lidia.M.R., La Buena fe como pauta de interpretación
en los contratos en Tratado de la Buena fe en el derecho Ed La Ley.
[26] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual y el análisis
económico del Derecho. en Análisis Económico Ed Heliasta, Mosset Iturraspe,
Jorge,- Piedecasas, Miguel Contratos, aspectos generales, Ed Rubinzal-
Culzoni
[27] AlteriniL , A.A – Lopeez Cabana , R.M., ob cit pag 80 y ss
[28] Garrido Cordobera, Lidia M. R La negociación contractual y el analisis
economico del Derecho en Análisis Económico” Ed Heliasta. Posner. Richard,
Economic analysis of law Ed Little Brown Boston, Shafer, Hans Bernd y Ott,
Claus Manual de Análisis económico del derecho, Ed Tecnos, Torres López,
Juan, Análisis económico del derecho Ed Tecno, Kornhauser, Lewis Derecho de
los contratos), en Elementos del análisis económico del derecho, Ed Rubinzal
Culzoni, Porto Macedo Jr, Ronaldo, Contratos relacionales y defensa del
consumidor, Ed La Ley
[29] Calabresi, Guido, El coste de los accidentes Ed Ariel Derecho, Posner.
Richard, Economic analysis of law, Ed Little Brown Boston, Garrido Cordobera,
Lidia.M. R “¿Sirve al legislador la teoría económica de la Eficiencia?, en
39
Responsabilidad por daños en el Tercer Milenio. Ed Abeledo Perrot, Garrido
Cordobera Lidia M. R. La responsabilidad por la participación en el Mercado
(Market Share) en La responsabilidad. Ed Abeledo Perrot, Garrido Cordobera
Lidia M. R. Bioética, la actividad industrial, los criterios económicos la salud y
el derecho de daños, en Salud, Derecho y Equidad. Ed Ad Hoc, Garrido
Cordobera, Lidia M. R La negociación contractual y el análisis económico del
Derecho en Análisis Económico Ed Heliasta
[30]Posner. Richard, Economic analysis of law Ed Little Brown Boston, Shafer,
Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del derecho, Ed
Tecnos, Torres López, Juan, Análisis económico del derecho Ed Tecno, Horacio
Spector (Coor), “Elementos del análisis económico del derecho Ed Rubinzal
Culzoni -
[31] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del
derecho, Ed Tecnos
[32] Torres López, Juan, “Análisis económico del derecho” Ed Tecno
[33] Garrido Cordobera, Lidia .M.R., La interpretación de los actos jurídicos,
Rev. Zeus.
económico del Derecho en Análisis Económico Ed Heliasta, Shafer, Hans Bernd
y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del derecho, Ed Tecnos
[35] Santarelli, Fulvio, Contrato y Mercado, pag XXI, Ed La Ley
[36] Stiglitz, Ruben, Contratos Civiles y Comerciales, Pte Gral, T 1, pag XIX, Ed
La Ley
[37] Duguit, Leon Las transformaciones del Derecho (Publico y Privado)
Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción Adolfo G.Posada y Ramón
Jaén Las transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada Las
transformaciones del Derecho Privado
[38] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez , Leon Duguit (1859-1928) Jurista
de una sociedad de transformación , en ReDCE nº4 julio-diciembre 2005, pag
483 y ss, España 2005.
[39] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 515 y ss,
[40] Duguit, Leon, ob cit, pags 180 y ss
El hombre no tiene derecho a la inactividad, a la pereza. DUGUIT, L, ob cit, pag
179.
[41] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 516.
[42] Duguit, Leon, ob cit, pags 183 y ss
Deja de lado expresamente la organización de la familia expresamente.
[43] Garrido Cordobera, Lidia M . La inclusión de los daños colectivos en el
derecho de daños: de las fronteras individuales a la realidad de la colectividad,
Vniversitas, Bogota, Nº118, 15-30, enero-junio de 2009.
[44] Timm, Luciano, La función social del Derecho Contractual en el Código
Civil Brasileño, Justicia distributiva vs eficiencia económica, Rev de
Instituciones Ideas y Mercado 52, pag 16
40
[45] Proyecto de Codigo Civil Comercial de la Nacion, pag 526, Ed La Ley
[46] Pasquale mara Florencia, La función social de la Propiedad en la obra de
león Duguit;una relectura desde la perspectiva historiográfica. Rev Historia
Constitucional 15 , 2014, pag 107
[47] Nicolau, N. L.- El rol de la buena fe en la moderna concepción del contrato”
en Tratado de la Buena fe en el Derecho, Buenos Aires, Ed. La Ley, 2004, 1ra
ed.
[48] Nicolau, N. L.- Fundamentos del derecho contractual, , Buenos Aires Ed La
Ly, 2009, pag 14 y ss, 1ra ed
[49] Alterini , A.A – Lopez Cabana, R.M.,ob cit pag 71y ss
[50] Garrido Cordobera A, L. M. R.- La interpretación de los actos jurídicos en
“Revista Zeus”1987; Garrido Cordobera A, L. M. R, L. M. R.-Interpretación en
GARRIDO R. F.- ZAGO J. A. ob cit
Garrido Cordobera A, L. M. R.- Contratos Civiles y Comerciales, Actualización
de GARRIDO R. F.- ZAGO J. A. Buenos Aires, Ed universidad, 1998, 1ra ed.
[51]Ferreira Rubio, Delia M, La buena fe El principio general en el derecho Civil,
Ed Montecorvo
[52] La triada romana del “honeste vivere, alterum non laedere y suum cuique
tribuere” parecería abarcar a la “buena fe” en diferentes momentos o fases de
la vida jurídica, la relación contractual, la extracontractual y la distribución de
los bienes
[53] Diez Picazo, La doctrina de los propios actos. Ed. Bosch
[54] De los Mozos, Luis, Buena fe,en Enciclopedia jurídica de Responsabilidad
civil Ed Abeledo-Perrot
[55] Suele hablarse también de contratos aislados o no relacionales y de
contratos relacionales
económico del Derecho en Análisis Económico Ed Heliasta
derecho, Ed Tecnos
derecho, Ed Tecnos
Frente a esto Hume pensaba que solo un demente o un bufón podría renunciar
a utilizarlo y esta tan extendido dado que ante los costes de información altos
para realizar un contrato perfecto los individuos en relaciones estables se
apoyan en él.
[59] Garrido Cordobera, Lidia M.R., La Buena fe como pauta de interpretación
en los contratos en Tratado de la Buena fe en el derecho Ed La Ley
[60] Santarelli, Fulvio, Contrato y Mercado, pag 101, Ed La Ley
[61] Nicolau, Noemi, Hernandez, Carlos, Contratos, pag 51, Ed La Ley
[62] Alterini, Atilio A, Contratos – Teoria General, Ed Abeledo Perrot
[63] Alterini, Atilio A, Contratos– Teoria General, Ed Abeledo Perrot, Alterini,
Atilio A, Estudios de derecho civil, Ed La Ley
41
[64] Garrido, Roque, Zago Jorge, Contratos T 1 2da ed, pag 555, Ed
Universidad
[65] De la Ley 21.342 solo quedo el art. 6°. Garantía del Estado. El Estado
garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de
los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de
enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán
alteradas por el Poder Público ni este aplicará medidas en relación con las
locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las
partes.
[66] En efecto, en su art. 29 , declaraba: «las disposiciones que se establecen en
la presente ley son de orden público».
Autonomía de la Voluntad y Ley de Alquileres
Por Martín Ayala
1. Introducción [arriba]
Desde el 1° de julio de 2020, está vigente la Ley N° 27.551, que implementa

algunas modificaciones al Código Civil y Comercial fundamentalmente en
relación con el contrato de locación de inmuebles.
En efecto la denominada Ley de Alquileres, que fue aprobada por la Cámara de

Diputados en el año 2019, fue ratificada por el Senado en el mes de junio
pasado y recientemente publicada en el Boletín Oficial.
Tiene solamente 23 artículos (más uno de forma), lo que comparado con los 39
artículos referidos específicamente al contrato de locación del Código Civil y
Comercial, denotan que la norma busca lograr un cambio importante en el
contrato de locación, especialmente en referencia a la locación de cosas
inmuebles con destino a vivienda, intentando darle a esta especie de locación
42
un tratamiento singular, caracterizado por un reparto de derechos y
obligaciones que tiende a generar mayores fortalezas al contratante locatario
o inquilino, de manera análoga a la anterior Ley de Alquileres N° 23.091,
derogada ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial el 1° de
agosto de 2015.
Este objetivo de fortalecer la posición del contratante que el legislador

considera en una situación de mayor vulnerabilidad es un desafío que
solamente con la experiencia podrá ser valorado.
El presente trabajo apunta a analizar la vinculación existente entre algunas

normas del texto de la ley y las reglas legales aplicables a los contratos sobre la
autonomía de la voluntad y el derecho de las partes en un contrato para
organizar el contenido de estos.
En efecto, el análisis del este trabajo proyecta confrontar las reglas legales de
la nueva Ley, con las disposiciones normativas existentes sobre el derecho de
las partes de elegir contratar y fijar el contenido de sus contratos.
2. Libertad de contratar y Libertad Contractual [arriba]
El derecho de los contratos, a partir de la concepción basada en elemento

consentimiento, tiene como premisa de los denominados contratos paritarios,
a la autonomía de la voluntad que se expresa como la libertad de auto
obligarse;
“El contrato es la expresión de la Libertad para autoobligarse, de allí que el

primer principio que fundamenta todo el sistema es el de la libertad. La
Libertad significa que ambas partes pueden elegir entre contratar o no hacerlo
y una vez que lo deciden pueden disponer el contenido de la obligación según
sus intereses”[1].
En el mismo sentido:
43
“La libertad contractual es un principio general de derecho que a su vez deriva
del principio de autonomía de la voluntad. Ella se manifiesta en dos libertades
fundamentales: la libertad de conclusión del contrato, conforme a la cual nadie
está obligado a contratar sino cuando lo desee y en su caso elige libremente la
persona con quien se contrata; y la libertad de configuración en virtud de la
cual las partes pueden determinar el contenido del contrato.”[2]
Se diferencia entonces, la Libertad de contratar caracterizada por la

posibilidad de elegir contratar o no contratar y la Libertad Contractual que
permite a las partes elegir el contenido del contrato que han decidido
formalizar o concretar. Ambos aspectos de esa libertad constituyen pilares de
la autonomía de la voluntad.
En cuando al primer aspecto de la autonomía de la voluntad, es decir la libertad

de contratar o no, o sea la libertad de contratar, tiene escasos límites basados
en la prestación de servicios domiciliarios básicos o la comercialización de
mercaderías o productos destinadas a satisfacer necesidades primarias.
También, existen ejemplos en casos excepcionales fundados en situación de
emergencia, como fue admitido por la Corte Suprema de Justicia en el leading
case “Cine Callao”[3].
Por otra parte, la Libertad contractual, tiene límites más intensos, basados en
las normas de orden público y las normas imperativas, que restringen la
posibilidad que las partes diseñen con total libertad el contenido de un
contrato. En los contratos predispuestos (o sujetos a condiciones generales
predispuestas, conforme la terminología del Código Civil y Comercial), y en los
contratos de consumo, estas restricciones a la libertad contractual se
incrementan.
3. La Ley N° 27.551 y Libertad Contractual [arriba]
La reciente Ley de Alquileres N° 27.551, introduce varios cambios al contrato

de locación, con especial preocupación por el alquiler de inmuebles con destino
a vivienda.
44
Algunas de estas modificaciones, tienen el objeto de procurar equilibrio entre
las obligaciones y derechos de las partes en este vínculo contractual. Así
algunos de estos cambios son:
- Las mejoras necesarias o de mantenimiento son a cargo del locador salvo que
se trate de reparaciones provocadas por causa imputable al locatario.[4]
- El locatario tiene a su cargo cargas y contribuciones que se originen en el

destino de la cosa locada y expensas que derivan de gastos habituales, en
cambio no tiene a su cargo las cargas que gravan la cosa o las expensas no
vinculadas a servicios normales y permanentes[5].
- El inquilino puede rescindir sin necesidad de expresión de causa,

anticipadamente, el contrato de locación, transcurridos seis meses de duración
del contrato. Debe preavisar con al menos un mes de antelación la decisión
unilateral de rescindir. Además, se prevé en los contratos de locación con
destino a vivienda, si la comunicación de la rescisión se realiza con una
antelación de tres meses, el inquilino no paga indemnización alguna[6].
- Los contratos de locación quedan excluidos de la prohibición de indexar

obligaciones que establecen los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad. para
los contratos de locación con destino a vivienda, la indexación o actualización
del valor locativo solamente se puede hacer por cada período anual y en base
a un índice compuesto en partes iguales por el Índice de Precios al Consumidor
(IPC) que publica el INDEC y la Remuneración Imponible Promedio de los
Trabajadores Estatales (RIPTE) que elabora el BCRA[7].
Respecto las modificaciones citadas, cabe entonces analizar si se tratan de

normas imperativas, que rigen el vínculo contractual aun en supuestos de
pactos particulares diferentes, o sea un pacto en contrario, o por otra parte son
normas supletorias de la voluntad de las partes aplicables solo en caso de
silencio o laguna del contrato, pero que pueden ser sustituidas o modificadas
por un expreso pacto entre las partes.
En efecto, para conocer las implicancias de las nuevas normas legales de la Ley
N° 27.551 debemos precisar su grado de prevalencia con relación a las
cláusulas o preceptos privados previstos en los contratos.
45
3.1. Modalidades contractuales. Contratos Paritarios. Contratos Predispuestos.
Contratos de consumo
Para continuar con el análisis propuesto en el apartado anterior, es decir

determinar si las normas citadas de la Ley N° 27.551 son de carácter
imperativo (también llamadas normas indisponibles) o supletorias (también
denominadas normas dispositivas), su tratamiento debe ser diferenciando las
modalidades de los contratos reconocidos en el Código Civil y Comercial, entre
contratos paritarios, predispuestos y de consumo.
Son contratos de consumo, aquellos contratos en donde encontramos un

consumidor definido tanto en el Código Civil y Comercial (art. 1092) y la Ley
de Defensa del Consumidor (art. 1°) por una parte y un proveedor
conceptualizado en los términos del Código Civil y Comercial (art. 1093) y la
Ley de Defensa del Consumidor (art. 2°).
Se denomina contrato predispuesto o contrato sujeto a condiciones generales

predispuestas a aquel contrato en el que su contenido ha sido elaborado
anticipadamente y de manera general por una de las partes (o por un tercero)
y la otra parte no ha participado en la redacción y no tiene posibilidad de
introducir ningún cambio en sus elementos esenciales.
Por último, son contratos paritarios aquellos que no pueden ser considerados
contratos de consumo, y tampoco contratos predispuestos. Es decir, que los
contratos paritarios constituyen una categoría residual que incluye todos los
contratos que no queden subsumidos dentro de las categorías de
predispuestos o de consumo. En una aproximación a su definición, los
contratos paritarios se caracterizan por ser aquellos en los que el legislador no
advierta una situación de vulnerabilidad de ninguna de las partes que justifique
un tratamiento diferenciado a los contratantes y por lo tanto se presume que
por hallarse en situación (al menos ideal) de igualdad, son esas mismas partes
quienes se hallan en mejores condiciones para determinar el reparto o
distribución de derechos y obligaciones que se planifica a través del contrato.
Se advierte claramente que la autonomía de la voluntad tiene un mayor campo

de acción en los contratos paritarios que en las otras dos modalidades. Por ello,
46
la determinación del carácter (imperativo o supletorio) de las normas
aplicables a un contrato, depende que sea de las primeras dos categorías o en
cambio que se trate de un contrato paritario.
3.2. Cláusulas imperativas y supletorias en los contratos predispuestos y de consumo
Sin perjuicio que ambas modalidades de contratos tienen importantes

diferencias[8] (contratos predispuestos y de consumo), en el punto que al
análisis de este trabajo importa presentan una regulación análoga que provoca
la misma consecuencia.
Así, al caso resultan aplicables las normas sobre cláusulas abusivas. Tales
normas que son comunes a ambos contratos por la expresa remisión que el
régimen legal de los contratos de consumo realiza a las normas de los contratos
predispuestos[9] y por la gran analogía entre el sistema de cláusulas abusivas
de la Ley de Defensa del Consumidor con el texto del Código Civil y Comercial
del art. 988.
Tales normas citadas[10] establecen para ambas modalidades de contratos

(predispuestos y de consumo) un sistema de cláusulas abusivas que tiene por
efecto convertir a las normas jurídicas generales de los contratos en normas
imperativas en favor de la parte más vulnerable (el adherente o el consumidor,
según el caso).
En efecto, tanto el art. 988 del Código Civil y Comercial como el art. 37 de la
Ley de Defensa del Consumidor prevén que se considera abusiva la cláusula
que amplía los derechos de la parte en situación de superioridad o que
restringe los derechos de la parte más vulnerable[11]. De la interpretación de
estas normas surge que un cambio a las reglas que, a modo de modelo proyecta
el Código Civil y Comercial, en los contratos predispuestos o de consumo,
constituirá una cláusula abusiva, cuando ese cambio es en favor de los
derechos del predisponente o proveedor o el cambio es en detrimento de los
derechos del adherente o consumidor.
Así, todas las normas que a modo de diseño general del contrato prevé la
legislación, aun siendo supletorias de la voluntad de las partes, en favor del
adherente o del consumidor, se transforman en imperativas pues su
47
apartamiento (o el apartamiento injustificado, conforme alguna destaca
doctrina[12]) habilita considerar abusiva esa cláusula particular del contrato,
quedando sin efecto para ese acuerdo, y por ello recupera aplicación al
conflicto, la norma prevista (aun de manera supletoria) en la legislación.
De lo anterior se sigue que en los contratos de locación que puedan ser

encuadrados en la regulación de los contratos predispuestos o en la de
contratos de consumo, las normas de la Ley N° 27.551 en favor de la parte más
débil o vulnerable del contrato (que ordinariamente será el locatario) son
imperativas y no admiten pacto en contrario. Ello pues, si en tal supuesto
fáctico se configurara un pacto en colisión con la norma genérica del Código
Civil y Comercial o de la Ley N° 27.551, esa cláusula contractual puede ser
declarada nula (supuesto de nulidad parcial) y no rige para la relación jurídica
contractual del caso.
De allí que para estos supuestos (contratos de locación predispuesto o

contrato de locación sometido al régimen de Derecho del Consumidor)
podemos afirmar que:
a. El locador no puede desobligarse de su deber de realizar las mejoras de

reparación o mantenimiento (mejoras necesarias), excepto aquellas causados
por un hecho imputable al locatario.
b. El locatario no es responsable por las cargas o gravámenes que afecten al

inmueble, ni de las expensas que no sean vinculadas a un servicio habitual del
inmueble.
c. El inquilino de una locación con destino a vivienda, que preavisa con más de
tres meses de antelación su decisión de rescindir unilateralmente y sin causa el
contrato (luego de transcurridos seis meses o más de duración) no tiene
obligación de indemnizar al locador, aun cuando pueda pactarse algo diferente
en el acuerdo.
d. Los ajustes al canon locativo, cuando se trata de una locación con destino a
vivienda, solamente pueden realizarse una vez al año y aplicando un interés
igual al promedio del IPC y la RIPTE, sin que pueda aplicarse un plazo de ajuste
más breve o un interés o índice mayor.
48
Entendemos entonces, que para estas modalidades de contratos
(predispuestos y de Consumo), el objetivo diseñado de manera general y
abstracta, por el legislador (tanto en el Código Civil y Comercial, como en la
reciente Ley N° 27.551), parece estar asegurado, pues la parte más vulnerable
del contrato de locación (el inquilino) cuenta con acciones para lograr imponer
el reparto de derechos y obligaciones previstos en la ley, aun por sobre las
cláusulas del contrato singular.
Esta conclusión ya había sido advertida por la doctrina[13], en el sentido de

precisar que en los contratos predispuestos y de consumo, la protección a
quien el legislador considera la parte más débil del acuerdo se incrementa
reduciendo el amplio margen de actuación de la autonomía de la voluntad.
Esta premisa, ante la reciente Ley N° 27.551, que tiene como objetivo
particularizar y precisar los derechos y obligaciones de las partes en el
contrato de locación de inmuebles, tiene una repercusión mayor a efectos de
evaluar el impacto concreto de esta nueva ley en la práctica negocial.
3.3. Cláusulas imperativas y supletorias en los contratos paritarios
La conclusión anterior, relativa a los contratos predispuestos o de consumo, no

resulta directamente aplicable a la modalidad de los contratos paritarios.
Al contrario, en esta modalidad, la autonomía de la voluntad tiene un trato

deferente que no se advierte en las otras modalidades. Así, las reglas generales
en los contratos paritarios priorizan el acuerdo de partes, partiendo de la
presunción que por hallarse (idealmente) en igualdad de posiciones, son las
partes (y no el legislador) quienes están en mejores condiciones para fijar el
reparto de derecho y obligaciones, para una relación contractual justa.
Por ello, el Código Civil y Comercial establece, que en principio “las normas
legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las
partes”[14]. Esta premisa esta reforzada por la afirmación que “los derechos
resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del
contratante”[15]. De ello se sigue que los acuerdos de las partes tienen
49
inclusive protección constitucional, al estar incluidos en el patrimonio. “las
partes gozan de libertad para determinar el contenido de un contrato; pueden
actuar como legisladores particulares de sus propios intereses y establecer la
regulación a la que desean someterse.”[16]
De la interpretación de este art. 963 del Código Civil y Comercial surge que
como regla las normas legales relativas a los contratos, en tanto se trate de
contratos paritarios, son normas supletorias, salvo que lo contrario surja del
modo de expresión de la norma, del contenido de la norma, o del contexto de
la misma norma legal.
Tenemos entonces, que las excepciones al carácter supletorio de las normas

legales que regulan los contratos son aquellas que permiten deducir esta
excepción por:
a. El modo de expresión. Tal es el caso en que la misma norma menciona que es

de orden público (por ejemplo: el art. 65 de la Ley de Defensa del Consumidor
N° 24.240, o el art. 29 de la derogada Ley N° 23.091), o que no admite pacto en
contrario pues la propia norma por su redacción impide otra alternativa (por
ejemplo: el plazo máximo previsto para el ejercicio del pacto de retroventa o
de reventa o de preferencia previsto en el art. 1167).
b. El contenido. Tal es el caso de normas legales que prevén consecuencias ante

su incumplimiento, como son las normas relativas a las reglas de capacidad
(cuyo incumplimiento acarrea nulidad), la legitimación para contratar, las
reglas relativas a las formas (cuando su incumplimiento deriva en
consecuencias previstas en la propia ley: nulidad, conversión).
c. El contexto. Tal sería el caso de normas dictadas para situaciones de

emergencia[17], o que en el momento en que fueron tomadas permitan
presumir su carácter imperativo.
Corresponde, entonces, analizar si las normas que citamos de la Ley N° 27.551,

respecto los contratos paritarios, son supletorias (tal como expresa la premisa
general) o encuadran en alguna de las excepciones a la premisa general.
50
Con relación al primer supuesto de excepción, cabe destacar que la propia Ley
N° 27.551 no reitera ni reedita la previsión de ser una norma de orden público
como supo contener el art. 29 de la Ley de Alquileres N° 23.091.
Tampoco la reciente Ley N° 27.551 establece en el texto de ninguna de sus

normas que alguna de ellas sea expresamente indisponible o imperativa o que
no admita pacto en contrario por parte de los contratantes.
Respecto el segundo supuesto de excepción, tampoco del contenido parece

surgir de que las normas hayan sido previstas para que se presuma su
imperatividad.
En efecto, en los casos citados (mejoras necesarias, gravámenes y expensas,

rescisión sin indemnización e indexación anual y tasada) no existe una
consecuencia ante el incumplimiento de la regla legal que permita deducir del
contenido de la norma que ella es imperativa o indisponible.
Una situación llamativa se produce en el supuesto del art. 8° de la Ley N°

27.551 que modifica el art. 1.209 del Código Civil y Comercial referente a las
cargas y gravámenes que pesan sobre la cosa locada, respecto los cuales la
norma dispone que son a cargo del locador. En efecto el originario art. 1.209
del Código Civil y Comercial establecía expresamente que se trataba de una
norma supletoria porque admitía el pacto en contrario. Esta frase ha sido
suprimida del actual art. 1.209, lo que obliga a evaluar si esa eliminación de la
frase “salvo pacto en contrario” tiene consecuencias en el carácter de la norma
(imperativa o supletoria).
La mención del originario art. 1.209 era superabundante e innecesaria pues

reiteraba de manera redundante el principio general establecido en el art. 963
del Código Civil y Comercial, por lo que su eliminación en el actual artículo
1.209 no cambia la regla general vigente que se presume el carácter supletorio
de las normas, salvo que encuadre en alguna de las excepciones ya
mencionadas.
De ello se sigue que no parece suficiente, a los efectos de determinar si el art.

1.209 es una norma supletoria, afirmar que sería imperativa por haberse
51
eliminado la mención que admitía pacto en contrario, pues como se ha dicho,
esa mención era reiterativa de la regla general.
Por último, analizamos el último supuesto de excepción al carácter supletorio

de las normas legales vinculadas al derecho de los contratos. Es la excepción
vinculada al contexto de la norma. En este sentido no se aprecia que exista (o
al menos ello no ha sido referido en la Ley N° 27.551) una situación de
emergencia locativa o habitacional que brinde a las reglas de esta reciente ley,
un carácter imperativo.
Al contrario, el hecho que muchas de las normas de la Ley N° 27.551 se han

incorporado al Código Civil y Comercial deja de manifiesto que se trata de
normas con carácter permanente y no contingente o coyunturales propias de
una emergencia.
Sin perjuicio de ello, no puede soslayarse que el contexto en el que surgió el

debate y la definición del texto resultante de la ley permite suponer que el
legislador ha querido imponer un régimen legal inmutable a la voluntad de las
partes en los contratos de locación de inmueble, al menos aquellos con destino
de vivienda. Así surge de algunas precisiones de los fundamentos de
presentación del Proyecto de Ley (que fue presentado en el año 2015):
“Expensas extraordinarias. Se establece de manera expresa que las expensas
extraordinarias en ningún caso corren por cuenta del locatario. Se elimina la
posibilidad de pactar en contrario.” (sic, el destacado es propio).
No puede dejar de destacarse que junto al contrato de locación que reúne

derechos patrimoniales vinculados al Derecho de Propiedad, también se
involucra el derecho a la vivienda digna, también de raigambre constitucional.
Y que el legislador ha tenido especialmente en cuenta este último al momento
de evaluar la pertinencia y texto de esta ley.
Por esto, la imperatividad de las normas legales que fija la Ley N° 27.551 tanto
aquellas que incorpora al Código Civil y Comercial, como las que rigen al
contrato de locación de inmuebles en la citada Ley especial, pueden ser
consideradas de carácter imperativo por su contexto, por una interpretación
finalista o teleológica de la ley, por una interpretación basada en la voluntad
del legislador.
52
Pero esta interpretación no está exenta de reproches y de serias objeciones
legales, con fundamento principalmente en el art. 963 del Código Civil y
Comercial, que prestablece un principio contrario al enunciado en la
interpretación que se propone.
Por ello, la evaluación de la presente Ley de Alquileres tiene un panorama

incierto. Es muy probable que a pesar del texto expreso de la ley y la
interpretación que se propone, en virtud de la Libertad contractual, las partes
sigan manipulando el contenido del contrato, adecuándolo a sus necesidades
(sin que ello implique, necesariamente, una situación de abuso) y por ende, se
cambie el diseño paradigmático de derechos y obligaciones que ofrece el
Código Civil y Comercial a los contratantes.
Hubiera sido deseable que estas sombras de la ley estuvieran totalmente

despejadas, pero entiendo que no es el caso. La ley pudo haber aventado las
dudas sobre las posibilidades de pactar en contrario, especialmente cuando la
experiencia contractual de este particular negocio (locación de inmuebles)
indica que es muy habitual que los contratantes se aparten del modelo legal.
Serán los abogados que propongan los casos y los jueces que deban
resolverlos, quienes en un plazo incierto puedan sentar bases más claras y
precisas que eviten el costo de la litigación ante la incertidumbre y la incerteza
de los derechos y obligaciones en disputa.
4. Libertad de Contratar y Ley de Alquileres [arriba]
Al análisis anterior de la Ley de Alquileres relativo a la vinculación de ésta con

la Libertad contractual, cabe agregar a continuación algunas referencias
vinculadas a la Libertad de Contratar.
La libertad de contratar expresa la autonomía que tienen los sujetos para

decidir contratar o no y para elegir con quién desean hacerlo.
53
La Corte Suprema de Justicia tuvo oportunidad de expedirse sobre las
facultades de Poder de Policía del Estado para imponer una contratación en la
causa Cine Callao. En esa oportunidad la Corte, por mayoría, admitió una
concepción amplia del Poder de Policía que incorporaba o incluía a la
restricción de los derechos individuales (en el caso imponía la contratación de
determinado servicio) para atender a intereses económicos (en el caso, la
emergencia laboral u ocupacional).
En el caso de la presente ley en análisis, la misma trae una norma[18] que

establece que dadas ciertas circunstancias (cuando el inquilino ofrece dos
especies de garantía dentro de un catálogo de cinco formas) el locador debe
aceptar la propuesta, y (parece implicar) debe contratar con el oferente, una
locación de inmuebles.
En efecto, la norma mencionada prevé que “el locatario debe proponer al

menos dos” de las garantías reguladas por la misma ley. Y “bajo tales
condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el
locatario”.
Lo primero que se podría destacar del mencionado artículo de la ley es su

imprecisión terminológica. En efecto, si aún no existe acuerdo sobre la
garantía, ello significa que no existe contrato[19]. Por ende, si aún no hay
contrato, no puede denominarse a las partes “locatario” y “locador”, sino en
todo caso tratantes, u oferente y aceptante.
Pero tal observación es simplemente semántica. La objeción más sensible es

sobre la constitucionalidad de esta previsión legal, y además, sobre su
concreción práctica.
En efecto, en cuanto a la constitucionalidad, es difícil imaginar que pueda el

legislador imponer un contrato (en el caso, de locación de inmuebles con
destino a vivienda) contra la voluntad de una de las partes involucradas. No
parece que existan elementos suficientemente convincentes para derogar en
el caso la autonomía de la voluntad, y la libertad de contratar.
Bien podría darse el caso, que la persona (el posible locador) no quiera
contratar con el pretenso locatario, por ejemplo por una mala referencia en los
54
bureau de crédito, o por malas referencias de otro locador. También pueden
aparecer motivos privados (también plausibles y atendibles) como la decisión
de no contratar con ciertas personas.
Esto no significa, admitir conductas meramente discriminatorias, de personas

que puedan actuar de manera arbitraria, inclusive contra la dignidad de las
personas con las que se vinculan. Pero entre estos extremos existen
diferencias que puedan ser razonables, y que puedan justificar la decisión de
no entregar el uso y goce de una cosa inmueble (ordinariamente de gran valor)
sino a las personas que generen en su propietario cierta sensación de confianza
(más allá de las garantías legales que prevé la ley).
De allí que la imposición de una contratación forzosa, contrariando la libertad

de contratar o no, parece insostenible desde el punto de vista constitucional.
Pero, a más de ello, la mentada norma plantea graves problemas de efectividad,

pues en cada caso concreto, si el posible locador no desea contratar con la
persona que ofrece las garantías, siempre podrá incluir obstáculos al futuro
contrato, no necesariamente vinculados con las garantías legales. Por ejemplo,
si el receptor de la propuesta de locación no desea contratar con el oferente,
puede reclamar un precio tan elevado que se asegura la no contratación con
ese sujeto, o imponer exigencias contractuales tan estrictas que resulten anti
económico para el oferente, mantener las tratativas del contrato.
Entonces, se advierte, en este aspecto, que la norma comentada por una parte
sufre serios reproches constitucionales, y además es de una efectividad
sumamente discutida, pues parece improbable que sea exigible, en los
términos que se propone.
5. Conclusiones [arriba]
La Ley N° 27.551 en sus 23 artículos, propicia adecuar la relación jurídica del

locador con el locatario, de manera de lograr una situación de mayor equidad
en el vínculo.
55
Para alcanzar ese objetivo, regula cuestiones vinculadas con los derechos y
obligaciones de las partes, de una manera general, abstracta, aplicable a un
sinnúmero de contratos de locación de inmuebles, y sin considerar las
cuestiones particulares, personales y coyunturales de cada vínculo
contractual.
Pese a ello, no queda expresamente claro que estas nuevas reglas sean normas
jurídicas indisponibles o imperativas aun contra la voluntad de las partes. En
efecto, sin perjuicio que esa conclusión pueda derivarse con naturalidad en los
contratos predispuestos o de consumo, no aparece con tanta visibilidad en los
contratos paritarios.
En efecto, en los contratos predispuestos o de consumo, la interacción de las

normas sobre cláusulas abusivas y la modificación del modelo contractual
ofrecido por el legislador, permite interpretar que las cláusulas contractuales
que modifiquen el diseño legal, en perjuicio de la parte débil del contrato
(adherente o consumidor, según el caso) sea interpretada como una cláusula
abusiva, y por ello, sin efecto en la relación jurídica contractual.
Pero, esta interpretación solo es aplicable a los contratos predispuestos o de

consumo. Y se debe considerar que no todo contrato de locación (aun con
finalidad de vivienda) es catalogado en una de sendas categorías o
modalidades. Pues para ser predispuesto, el inquilino debería probar que no
puedo incorporar contenido al contrato y que este es de redacción general. Y
Para ser de consumo, el consumidor debería probar que se halla contratando
con un locador que puede ser encuadrado en el concepto de proveedor[20].
Por ello que la modalidad de los contratos paritarios no debe ser soslayada al
momento de analizar la ley, y la regla general y básica del art. 963 del Código
Civil y Comercial, sobre el carácter supletorio de las normas legales en materia
de contratos debería ser desvirtuada por una interpretación que no dé lugar a
dudas o disputas.
Desde otro punto de vista, la posibilidad de imponer una contratación contra

la voluntad de una de las partes, en el caso el posible locador que no desea
aceptar las garantías (u otras características del oferente) es de una
efectividad que se aprecia como escasa e improbable.
56
En consecuencia, la Ley de Alquileres que se halla influida por principios de
justicia y equilibrio entre las partes, tiene observaciones que pueden hacer
claudicar los nobles objetivos.
La claridad de las presentaciones de los abogados, y el estudio meditado de los

jueces, con el tiempo, podrá permitir que la finalidad de la Ley pueda cumplirse
pese a algunas dudas en la interpretación de su redacción actual.
Notas [arriba]
[1] Lorenzetti, Ricardo Luis “Tratado de los contratos Parte General”, edit.
Rubinzal Culzoni, Santa Fe año 2004, pág. 123.
[2] Rivera, Julio César, Luis Daniel Crovi y Iván G. Di Chiaza, “Contratos. Parte
General”, Edit. Abeledo Perrot, Bs.AS. 2017, pág. 29.
[3] Fallos 247:121.
[4] Art. 5° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1201 del Código Civil y
Comercial.
Comercial.
Comercial.
[7] Art. 14 de la Ley N° 27.551.
[8] En efecto, ambas modalidades de contratos mencionadas, no se
superponen ni se subsumen una respecto de otra, a pesar de que en muchas
oportunidades puedan encontrarse contratos que puedan quedar
conceptualizados en ambas modalidades. Así, podemos encontrar contratos
predispuestos que no son contratos de consumo, como por ejemplo el contrato
de agencia, concesión o franquicia, en los que no participa como parte del
contrato un consumidor. Y del otro lado podemos encontrar contratos de
consumo, que no son predispuestos, como por ejemplo una compra de un
electrodoméstico para uso personal, donde el consumidor puede acordar con
el proveedor la forma de pago, financiación, garantías extendidas, accesorios,
57
instalación, y otros servicios.
[9] Art. 1117 del Código Civil y Comercial.
[10] Art. 988 del Código Civil y Comercial y art. 37 de la Ley de Defensa del
Consumidor N° 24.240.
[11] Código Civil y Comercial. Art. 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos
previstos en esta sección, se deben tener por no escritas: … b) las que importan
renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del
predisponente que resultan de normas supletorias.
Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240. Art. 37. — Interpretación. Sin
perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: … b) Las
cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor
o amplíen los derechos de la otra parte
[12] “en realidad no cualquier renuncia del no predisponente y no cualquier
ampliación de los derechos del predisponente constituyen en abusiva una
cláusula. Así, si la renuncia o ampliación tiene una adecuada compensación o
contraprestación no hay razón para que se la califique de abusiva”. Rivera, Julio
César ob. cit. pág. 218.
[13] Pellejero, Rodrigo: “Orden público en el contrato de locación en el Código
Civil y Comercial”, Microjuris MJ-DOC-12360-AR | MJD12360.
[16] Código Civil y Comercial Comentado. Marisa Herrera, Gustavo Caramelo,
Sebastián Picasso directores, Tomo III, pág. 342.
[17] Código Civil y Comercial Comentado. Ob. Cit. Pág. 343.
[18] Art. 13 de la Ley N° 27.551.
[19] Código Civil y Comercial. “ARTÍCULO 978.- Aceptación. Para que el
contrato se concluya, la aceptación debe expresar la plena conformidad con la
oferta.” Es decir, que si aún no se han puesto de acuerdo las partes en todos los
aspectos del contrato, no hay contrato, y en todo caso puede existir una
contraoferta.
[20] La existencia de intermediación de un corredor inmobiliario profesional,
no transforma al contrato en un contrato de consumo, pues si bien el corredor
inmobiliario puede ser considerado un proveedor (en los términos de la Ley de
Defensa del Consumidor y del Código Civil y Comercial), el intermediario no es
parte del contrato de locación, sino que es parte en el contrato de corretaje,
diverso a la locación, donde las partes son el locador y el locatario.
58
El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres
Por Juan Exequiel Vergara[1]
La denominada “ley de alquileres”, así llamada principalmente por los medios

de comunicación y las organizaciones de inquilinos, fue en su origen un
conjunto de proyectos legislativos presentados por distintas fuerzas políticas
e impulsado fundamentalmente por dos organizaciones no gubernamentales
con ideas diferenciadas acerca de cómo abordar la problemática habitacional,
por un lado, y los conflictos que se suscitan entre locadores y locatarios, por el
otro.
Más de una docena de proyectos legislativos fueron ingresados en la Cámara

de Senadores y en la de Diputados relativos al tema, y finalmente la Ley Nº
27.551, hoy vigente, terminó por agrupar las principales propuestas con un
sentido de integración, si bien el resultado final no necesariamente es
armónico, dada la disparidad de métodos y soluciones impulsadas por los
distintos agentes que participaron del proceso.
Un proyecto inicial, impulsado por la organización porteña Asociación Civil

Inquilinos Agrupados, y presentado por Senadores del Frente para la Victoria
(García Larraburu, Cabral Arrechea, Catalan Magni, Blas, Giménez, Labado,
Sacnun, Fernández Sagasti, Godoy, Pilatti Vergara, Mirkin y Luna), fue
aprobado por unanimidad en la Cámara el 16 de noviembre de 2016.
Fue un proyecto legislativo de quienes se desempeñaban en ese entonces

como oposición, pero que pese a ello tuvo aprobación total y sin discusión
parlamentaria, lo que nos podría a llevar a preguntarnos por la profundidad y
rigor en el mecanismo de aprobación, por el mero hecho de que normalmente
los proyectos que presenta la oposición encuentran alguna resistencia por
parte del oficialismo. Sin embargo, en este caso el proyecto pasó exitosamente
por el senado, y luego fue remitido a la Cámara de Diputados, donde nunca
tuvo tratamiento.
Si bien la aprobación por parte de la Cámara Alta entusiasmó a algunos

sectores de representación de los inquilinos, también encontró fuertes
críticas, especialmente en el sector de las inmobiliarias. El tema se mantuvo en
59
agenda política y mediática durante todo el año 2017 y también en el 2018,
hasta que, finalizadas las sesiones de la Cámara de Diputados del año 2018, y
tras dos años de no haber tenido tratamiento, pese a las continuas noticias de
que podría convertirse en ley, el proyecto perdió estado parlamentario frente
al desconcierto de las principales organizaciones que le dieron impulso o que
propusieron reformas, como el caso de la Asociación Civil Acción y Defensa del
Consumidor e Inquilino (ADCOIN), que criticó la falta de rigor técnico de este
primer proyecto legislativo.
Las principales críticas por parte de ADCOIN se dirigían al régimen indexatorio

propuesto que, conforme a los relevamientos de contratos de locación de la
ciudad de Córdoba, se traduciría en un incremento del precio de los alquileres
en contraposición a la fórmula de contratos de tipo escalonado, que, si bien
implican variaciones en el precio mensual del alquiler, permiten conocer de
antemano la totalidad del costo del contrato. Y que en la práctica las
previsiones de las partes determinaban un precio inferior al que podría arrojar
esta nueva fórmula de indexación.
Este primer proyecto de ley de alquileres, que contó con media sanción en el
Senado, consistía en cinco artículos (el sexto es de forma) cuyo objetivo
declarado era el de beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el
inquilino o locatario), pero que carecía de normas prácticas relativas a la
regulación de las problemáticas más comunes de dicha relación, apuntando
casi exclusivamente al precio como el elemento de conflicto entre las partes.
El primer artículo incorporaba la prohibición de pedir al inquilino el pago de

alquileres anticipados, depósitos por montos superiores a un mes, valor llave,
o comisiones inmobiliarias por encima de lo regulado legalmente. Además,
especificaba que el depósito se reintegraría al valor del último mes de alquiler.
En relación a este artículo debemos observar que no se aportaba mucho en

cuanto a la situación actual, ya que es poco frecuente que se pida anticipos de
pago a los locatarios, ni montos de depósitos superiores al de un mes de
alquiler. Tampoco es común que el locador pida valor llave. Y no encontramos
situaciones por parte de inmobiliarias que cobren comisiones (honorarios
profesionales) por encima de lo regulado legalmente, o al menos en el caso
específico de la ciudad de Córdoba. Es posible que algunos de estos abusos de
posición dominante puedan haberse registrado en la Ciudad de Buenos Aires,
pero no son situaciones habituales en el marco de alquileres en el resto del país.
60
La regulación subsidiaria, para el caso en que no exista regulación de los
honorarios a cobrar por los profesionales que pudieran intermediar o realizar
los contratos (abogados, corredores, etc.) en la práctica hubiera quedado sin
aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación específica en la
materia.
Sobre el art. 2, que buscaba fijar un plazo mínimo de tres años en las relaciones
locativas, desde ADCOIN se cuestionó que, sin los debidos ajustes, este plazo
incrementaría los costos de entrada a un inmueble a pagar por los locatarios (la
comisión inmobiliaria se calcularía sobre tres años e igualmente el impuesto al
sello) y obligaría a abonar una indemnización para el caso de que el inquilino
quisiera mudarse a los dos años. En el nuevo proyecto, actualmente ley, se
soluciona esta cuestión con la reforma al art. 1221 del Código Civil y
Comercial.
El art. 3 ponía a cargo del inquilino el pago de cargas y contribuciones en

relación a la actividad que realice, lo cual resultaba ciertamente una obviedad,
no desmentida por la práctica del mercado inmobiliario, por lo que no se
modificaba el régimen ni se brindaba una protección adicional. Y respecto de
las cargas relativas al inmueble, reiteraba lo que ya establecía el Código de
Vélez Sársfield, y luego el Código Civil y Comercial unificado. En este sentido
no aportaba novedad alguna. Al no especificar una prohibición de orden
público de trasladar por contrato el pago de estos impuestos al inquilino, no
cambiaba en nada la regulación de ese entonces. Su mayor deficiencia era la
relativa a la imposición de las expensas de la propiedad, ya que al expresar que
las expensas "extraordinarias" no serían a cargo del inquilino, daba por
sentado, tácitamente, que las "ordinarias" sí lo serían (lo cual no
necesariamente es así, y de hecho no será así de no estar especificado en el
contrato). Y lo más cuestionable desde el punto de vista técnico, era que al no
especificar qué se entiende por "expensas ordinarias" y qué por
"extraordinarias", estaría generándose una nueva fuente de futuros conflictos
entre administradores, dueños e inquilinos. Ya el Dr. Vélez Sársfield enseñaba
que no era buena técnica legislativa introducir conceptos en las normas, pero
en muchos casos esta es la única forma de lograr el cumplimiento efectivo de
la situación que se busca regular.
En art. 4 del proyecto repetía el régimen de indemnización por resolución

anticipada que ya estaba vigente en la vieja ley de locaciones urbanas, y que el
61
Código Civil y Comercial copió y pegó en su propio texto. Es decir, debería
pagarse un mes y medio de alquiler si se realizaba durante el primer año, y un
mes después del año. En este aspecto, no se realizaba ninguna innovación,
salvo la de eliminar el requisito de esperar seis meses para hacer valer este
derecho, lo cual realmente hubiera sido beneficioso para los locatarios, de
prosperar.
Lamentablemente, y esta omisión también le pesaba al Código Civil y

Comercial, el proyecto no fijaba un plazo mínimo de anticipación para la
"notificación fehaciente", lo que podría redundar en perjuicio para el inquilino
si el contrato fija plazos de sesenta días o superiores. El proyecto formulaba:
"Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una
indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato."
Pero en nuestra experiencia el problema se da justamente cuando las partes
no llegan a un acuerdo, y en todo caso si lo hacen no se plasma por escrito, en
claro perjuicio al inquilino. Por lo tanto, en nada se hubiera beneficiado al
inquilino que "no llegó a un acuerdo", que es justamente al que debería
protegerse y que hubiera quedado desamparado frente a la especulación de
mala fe de un locador o inmobiliaria que no otorgue por escrito las condiciones
de renovación. Esta situación también se endereza con la modificación del art.
1221 del Código producto del dictado de la Ley Nº 27.551, ya que la posibilidad
de no abonar las indemnizaciones por resolución anticipada, compensan al
inquilino frente a la situación de un locador que no fije con suficiente previsión
las condiciones de la renovación.
El quinto y último artículo de este primer proyecto de ley, sobre la fijación de

índices a los cuales quedaría ligado el precio de los alquileres, fue el que
ocasionó mayores debates. La pretensión de fijar un precio mensual que luego
se modifique en base a una indexación iba sin dudas a contramano de la
prohibición de indexar este tipo de contratos hasta la entrada en vigencia de la
Ley Nº 27.551.
Desde algunos sectores se sostuvo que esta regulación era anacrónica,

incoherente con las necesidades de controlar la inflación, y que podría golpear
duramente al mercado, con funestas consecuencias. No faltaron las críticas
relativas a la falta de confianza en los organismos que fijarían los índices, como
el INDEC, conformado por funcionarios y empleados administrativos del
Poder Ejecutivo, que pudieran supeditar las mediciones a las necesidades
políticas del momento.
62
Históricamente el "congelamiento" de los precios de los alquileres se
experimentó durante la primera presidencia de Perón, con resultados muy
cuestionables. Desde las ciencias económicas se sostiene que el fenómeno
inflacionario no se detiene meramente con leyes que declaren la prohibición
de los aumentos de precios.
En ese proceso de debate entre las diferentes organizaciones de

representación del sector de los inquilinos, la organización ADCOIN elaboró
una serie de proyectos legislativos que fueron tomados en consideración por
diputados de distintas fuerzas políticas. Entre los que debemos destacar los
proyectos D3282[2] del 19/06/2017 de la diputada Adriana Nazario y el
Proyecto D3298[3] del 21/06/2017 de la Diputada Brenda Austin. Ambos
introducían propuestas que diferían en el enfoque respecto de la forma
adecuada de resolver la problemática en las relaciones entre locadores y
locatarios, centradas en los aspectos prácticos de los conflictos tanto extra
judiciales como aquellos que transitaban un litigio formal en los tribunales
civiles.
La organización ADCOIN[4] elaboró estos proyectos tomando como eje diez

propuestas básicas que se presentaban como las de mayor incidencia para la
solución de los conflictos más habituales entre las partes, a saber:
1. La especificación los casos en que resulta de aplicación de la normativa de

protección al consumidor a los contratos de locación.
2. La fijación de un correo electrónico obligatorio para locador, locatario y/o

intermediario.
3. La imposición de las expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al

inquilino para participar del consorcio.
4. La especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad

presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.
63
5. La prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés
derivados de los contratos de locación.
6. La imposición de una multa al locador o intermediario que diere información

inexacta en relación al estado del inmueble.
7. La facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de

esperar el transcurso de seis meses, la disminución de la indemnización y la
regulación del aviso fehaciente en quince días de anticipación.
8. La obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza,

depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o
del intermediario.
9. El tope al interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día

del mes.
10. La obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma

incondicional.
Esa enumeración respondía al análisis por parte de ADCOIN de los registros y

estadísticas en materia de conflictos entre las partes, y a la experiencia en el
asesoramiento a inquilinos, especialmente a quienes alquilan con destino a
vivienda familiar. Esas pautas se realizaron en función de mejorar el día a día
de los inquilinos argentinos, habiendo recogido los datos de la problemática
que atraviesan del asesoramiento diario y permanente de los mismos.
La especificación de los casos de aplicación de la normativa de protección al

consumidor a los contratos de locación es el punto más importante esos
proyectos que terminaron por ser insumos de la Ley Nº 27.551. La regulación
de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del
consumidor en países como Estados Unidos, donde cuentan con importantes
organizaciones, como por ejemplo la organización de Inquilinos de California.
64
En lo concreto, aplicar los principios y la normativa de protección al
consumidor implica brindar numerosas herramientas para que el
inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido
amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega
directamente en los tribunales.
El Código unificado crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en

oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse
todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que por
supuesto se cuentan los contratos de locación.
Pese a ello se advierte una fuerte resistencia de parte de la doctrina jurídica y

la jurisprudencia que la acompaña, para otorgar la calidad de consumidor al
inquilino, que en definitiva claramente es la parte más débil y "desinformada"
en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor
dicho con destino a ejercer una actividad comercial). Pero especialmente en el
caso de la situación con destino a vivienda, en la que la vulnerabilidad de quien
debe mudarse a un lugar "desconocido" y "pagar todos los gastos" es
incuestionable.
A efectos de la implementación en concreto, la propuesta original consistía en

considerar como regla que todo locador es proveedor de un servicio (el de la
locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor, admitiéndose prueba
en contrario tanto si el locador demuestra que no es proveedor, como si
demostrase que el inquilino no es consumidor. Demostrado lo cual se aplicaría
la legislación "general", sin la protección especial debida al consumidor.
También de este modo el intermediario o administrador sería pasible de la

aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente
responsable (art. 2 Ley Nº 24.240).
En cuanto a la fijación de un correo electrónica obligatorio para el locador,

locatario e intermediario, es una propuesta que se explica en el hecho de que
la tecnología brinda la posibilidad al inquilino de poder remitir comunicaciones
directas y gratuitas tanto al locador como al intermediario, e incluso
acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer
constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser
remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento
65
de esta obligación se generaría un indicio de incumplimiento en contra del
locador, y en beneficio del inquilino. Se ahorra así el costo importante de la
carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar el viejo
sistema de intercambios epistolares en papel (domicilio inexistente, carta
documento rechazada, no retirada, etc.)
Respecto de la fijación de las expensas a cargo del propietario, salvo se apodere

al inquilino para participar del consorcio, la propuesta se relaciona con la
detección de una mala costumbre de parte de muchos propietarios de
"desentenderse" de los gastos de las expensas, y de efectuar los controles al
administrador del consorcio, por el mero hecho de que se desentienden de su
costo y pago mensual. Esto se termina traduciendo en perjuicio del inquilino,
que está obligado a pagar y no tiene derecho a cuestionar.
De allí que se entiende justo y razonable que si el inquilino debe abonar las
expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio.
Asimismo, el Código debería conceptuar qué significa "expensa ordinaria" y
qué significa "expensa extraordinaria", para evitar el problema habitual de que
se presenten como "ordinarios" gastos que no lo son, de lo contrario estas
discusiones sólo tienen resolución en juicio, con los gastos y problemas que ello
ocasiona. Siempre teniendo como parámetro aquél que sea más favorable al
inquilino.
También desde ADCOIN se trabajó en relación al problema ocasionado

cuando el inmueble presenta vicios, y por el tiempo destinado a la reparación.
Si bien el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa
locada en buen estado, en los casos de incumplimiento dicha cláusula queda
convertida en mera declaración. A través de su modificación se puede facilitar
al inquilino un procedimiento para exigir los arreglos o bien descontarlos del
precio del alquiler.
Otro punto fundamental, surgido de la comprobación de la práctica abusiva en

las grandes ciudades, se relaciona con la prohibición de hacer firmar a los
locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación. La
situación estaría contemplada por el art. 36 de la Ley Nº 24240 para aquellos
contratos de locación a los que se les aplique la normativa consumeril, pero la
inclusión expresa le daría una herramienta defensiva a los inquilinos incluso
cuando no fueran considerados consumidores.
66
La multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación
al estado del inmueble también es una propuesta que deriva de la aplicación de
la normativa consumeril, y que pese a que esta propuesta no fue receptada en
la ley finalmente aprobada, entendemos que es aplicable a los contratos de
locación comprendidos por la regulación de los contratos de consumo,
pudiéndose aplicar los arts. 8 bis y 52 bis para el caso de que locador o
intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de
cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados,
etc.
La propuesta relativa a la facultad de resolver el contrato a favor del inquilino

sin necesidad de esperar seis meses y reduciendo las indemnizaciones
atienden a las prácticas de estos tiempos de gran movilidad y de facilidad en las
publicaciones de avisos de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias
y la gran demanda por parte de los inquilinos, por lo que no se justificaría la
necesidad de restringir la facultad resolutoria una vez transcurridos seis meses
del alquiler. Si bien en la ley vigente se mantiene la espera de los seis meses
para que el locatario pueda hacer uso de la facultad resolutoria, las
posibilidades de no abonar las indemnizaciones si da aviso con suficiente
anticipación, permite que el locatario pueda finalizar un contrato con el que no
se sienta cómodo (por ejemplo, porque contenga cláusulas abusivas o no se
realice el debido mantenimiento al inmueble), con un gasto menor de dinero.
Finalmente, la propuesta relativa a la obligación del locador de recibir la llave

del inmueble en forma incondicional, responde a los numerosos conflictos que
derivan en juicios de consignación. Juicios motivados en muchas ocasiones por
la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la
recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas
(por ejemplo, que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya
tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc.).[5]
Esas propuestas que fundamentaron los proyectos mencionados, se

acompañaron asimismo de otros proyectos específicos en materia de
regulación provincial. En la órbita de regulaciones no delegadas, los estados
provinciales podrían colaborar eliminando muchas de las cargas perjudiciales
para los inquilinos, como el caso del impuesto de sellos a las locaciones de
inmuebles (si bien en algunas provincias existen exenciones particulares, en el
caso de la provincia de Córdoba, están exentos de pago aquellos contratos en
los que el monto del impuesto sea inferior a cuatro mil pesos).
67
Asimismo, las regulaciones relativas a los honorarios de los corredores
inmobiliarios, para que el pago no sea en su totalidad a cargo de la parte más
débil de la relación contractual, y especificaciones respecto a los gastos de
gestión (informes, etc.) que deberían considerarse incluidos en el precio de la
comisión, reintegrados a quien los hubiere solventado para el caso de
frustración de la operación sin culpa de quien los abonó.
El 6 de noviembre de 2019, la Comisión de Legislación General de la Cámara

de Diputados de la Nación dictaminó un nuevo proyecto que contemplaba
cambios en la ley de alquileres. Se consideraron los proyectos de los diputados
Horne, Rossi, Sola, Lipovetzky, todos ellos sobre “Contratos de locación”, y se
tuvieron a la vista los expedientes 0128-D-2018 (Banfi), 0684-D-2018
(Mestre), 1835-D-2018 (Cabandie), ;2940-D-2018 (Brügge), 4521-D-2019
(Mendoza) y 4754-D-19[6] (Austin).
Días después se sancionó en la Cámara de Diputados el proyecto definitivo,

habiéndose logrado un dictamen de consenso entre las distintas fuerzas
políticas, con el fin de avanzar con la reforma del Código Civil y Comercial en
materia de alquileres.
Siguiendo el devenir del expediente 4754-D-19 podemos corroborar que la

mayoría de los aportes relativos a la modificación del Código Civil y Comercial
de la Nación, fueron elaborados por una organización cordobesa con
experiencia en el trabajo diario con la problemática de los inquilinos. La ONG
Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (conocida por su sigla ADCOIN)
generó y dio forma a las propuestas prácticas para la mejor protección del
inquilino que terminaron siendo receptadas en el dictamen.
Finalmente, el 11 de junio de 2020 se sancionó la ley, que fue su aprobada sin

modificaciones en la Cámara de Senadores, en sesión remota y en ausencia de
la oposición (paradójicamente, autora del proyecto).
La Ley Nº 27.511 contiene regulaciones que podrían ser la clave para mejorar
la situación de los locatarios, dar mayor transparencia a los contratos y
asegurar un trato digno en la relación entre las partes que, frente a las
68
necesidades de vivienda de un gran sector de la población, se vuelven una
prioridad de nuestra agenda política.
Esta ley que consta de 24 artículos, en su primera parte (arts. 1 al 11) recepta
los puntos más importantes propuestos por la organización ADCOIN, y cuyos
fundamentos ya fueron explicados. Entre los cuales destacamos:
- Posibilita la constitución de un domicilio electrónico, lo que facilitará

enormemente la comunicación entre las partes.
- Establece la obligación de restituir el depósito actualizado.
- Prohíbe que se haga firmar pagarés a los locatarios y/o sus fiadores.
- Define procedimientos para arreglos en el inmueble y para la renovación

contractual
- Habilita un procedimiento eficiente frente a la negativa de recepción de la

llave por parte del locador.
Además, otros puntos fundamentales en los que hubo un gran consenso de

todas las organizaciones de defensa de los inquilinos, como la extensión del
plazo mínimo a tres años (art. 3) y la prohibición de cobrar expensas
extraordinarias (art. 8); tanto para dar estabilidad a la parte más débil de la
relación contractual como para frenar los abusos respecto del cobro de
expensas, que de ninguna manera corresponde abonar a quien se encuentra
circunstancialmente en un inmueble.
La ley contiene algunos temas sobre los que habrá que observar su
implementación para sacar conclusiones, como las modificaciones al régimen
de garantías (art.13) y los proyectos de políticas públicas para el alquiler social
(arts. 17 a 20).
69
El asunto controversial de esta ley es que impone un índice de actualización
(art.14) que probablemente generará incertidumbre sobre el monto mensual a
abonar por el inquilino (y a cobrar por el locador), y que podría terminar
perjudicando a ambas partes de la relación contractual, además de ser
contraria a la prohibición de indexación que rige en el país (exceptuada para
estos contratos a partir de la vigencia de la ley). Se presenta el riesgo claro de
que las buenas intenciones respecto de la intervención estatal en la fijación del
precio terminen por favorecer un crecimiento de la inflación, y por lo tanto se
perjudique la economía en general, y los intereses económicos de locadores y
locatarios en particular. Este punto fue cuestionado desde algunas
organizaciones de defensa de inquilinos (e impulsado por otras), desde su
primera versión, en el primer proyecto relativo al tema y que reseñamos al
comienzo de esta exposición.
Sin dudas el punto más negativo, o mejor dicho la principal falencia de la Ley Nº
27.551, fue haber desperdiciado una gran oportunidad para establecer las
pautas claras que especifiquen aquellos casos en los que las locaciones quedan
comprendidas por la normativa de protección al consumidor.
Notas
[1] Abogado. Profesor de Derecho del Consumidor de la Universidad Nacional

de Chilecito (UNdeC). Presidente de Acción y Defensa del Consumidor e
Inquilino (ADCOIN). Director Delegación Córdoba de Usuarios y
Consumidores Unidos (UCU). Director de la Sala de Procesos Colectivos del
Colegio de Abogados de Córdoba. Youtube.com/abogadovergara
[2] https://www.hcdn. gob.ar/proye ctos/proye cto.jsp? exp=3282- D-2017
[3] https://www.hcdn .gob.ar/proye ctos/textoCo mpleto.jsp?ex p=3298-D -
2017&t ipo=LEY
[4] La asociación civil “Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino” al
momento de la elaboración de los proyectos se denominaba “Cámara de
Inquilinos de Córdoba”, y bajo ese nombre es mencionada en los proyectos de
los diputados que dieron curso a esas propuestas.
[5] En línea con la respuesta jurisprudencial a la problemática: CÁMARA APEL
70
CIV. Y COM 1A (Córdoba) “Va de suyo que -por el objeto acotado de este
proceso- la impugnación del depósito judicial sólo puede consistir en la
justificación de la negativa a recibir la cosa, oposición que -en virtud del
principio de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos-
debe cimentarse en la existencia de algún obstáculo que impidiera al locador
recuperar inmediatamente la tenencia de la cosa a la fecha en que el locatario
pretendió restituirla (por ejemplo, que ella no se encontrara libre de personas
o cosas). Cualquier otra causa que el arrendador considere como
incumplimiento del contrato no lo autoriza a negarse a recibir la cosa, sino a
dejar constancia de la situación fáctica y hacer valer sus derechos en otro
proceso. En sentido concordante, se ha expedido la jurisprudencia afirmando
que “…si el locatario pretende la devolución de la cosa, aun cuando puedan
quedar pendientes conflictos entre las partes respecto del acabado
cumplimiento del contrato, el locador no puede negarse a la devolución de la
cosa, teniendo solo derecho a dejar constancia de su disconformidad a fin de
reclamar por vía independiente sus derechos” (C2CC Cba., “Cooperadora de la
Escuela Italo Argentina Dante Alighieri de Intercambio Cultural Argentino
Italiano c. Briñón, Ana María”, 06/05/2008, LLC 2008 (agosto), 765).”
[6] Código Civil y Comercial de la Nación. Modificaciones sobre locaciones
urbanas (reproducción del expediente 3298-D-17 elaborado en base a las
propuestas de ADCOIN)
Implicancias de la Ley Nacional Nº 27.551 en el Derecho de Propiedad del

Locador
Por Sebastián E. Sabene[1]
I. Introducción [arriba]
La consagración de reformas legislativas siempre genera variadas expectativas

en diferentes sectores de la sociedad. Cuando tales reformas inciden en
contratos de frecuente celebración, cuyo análisis involucra aspectos sociales,
económicos y culturales, esas expectativas se acentúan.
71
En la historia legislativa argentina, las sucesivas leyes con repercusión en las
locaciones inmobiliarias han jugado un papel preponderante en el desarrollo
de los aspectos indicados, con normas predominantemente protectoras de la
posición contractual del locatario que, en muchos casos, despiertan
inquietudes en los locadores.
El enfoque que proponemos en este aporte doctrinario se endereza hacia el

análisis de las implicancias que tienen las reformas legislativas recientes en el
contenido del derecho de propiedad que el locador ostenta sobre el inmueble
objeto del contrato de locación. No nos centraremos, entonces, en la dinámica
contractual, sino en cómo su resultado repercute en el patrimonio de quien da
el inmueble en locación.
No queremos cerrar estas breves palabras introductorias sin ubicar al lector

en el tiempo en que se escribe este aporte, pues estos textos serán leídos tanto
en ocasión de su publicación, como también con el transcurso del tiempo; y
sucedido éste último, será necesario recordar que la Ley Nacional Nº 27.551
se sancionó el día 11 de Junio de 2020, se promulgó por Decreto Nº 580/2020
el 29 de Junio de 2020 y se publicó en el Boletín Oficial el día 30 del mismo mes;
todo ello, en plena pandemia mundial por el COVID-19, en el marco de la cual
convivirá cierto tiempo -se estima, hasta el 30 de Septiembre de 2020- con el
Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020, que contiene un bagaje de
normas que tutelan a un cierto grupo de locaciones inmobiliarias, sobre cuyo
impacto en el derecho de propiedad hemos abordado anteriormente en otro
trabajo[2].
Sin perjuicio de lo indicado, no nos referiremos en este aporte al decreto

mencionado, pues se trata de una norma de emergencia, signada por su
temporalidad, transcurrida la cual permanecerá el Código Civil y Comercial de
la Nación, con las reformas que aquí comentaremos.
II. Breve mención sobre la aplicación temporal de la nueva ley [arriba]
Con acierto, a nuestro criterio, la nueva norma dispone, en su art. 23 lo

siguiente:
72
“Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de
su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables
para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”.
Por consiguiente, la Ley Nacional Nº 27.551 ha entrado en vigencia el día 1º de

Julio de 2020.
La norma se aparta, para este caso, de lo dispuesto en el genérico art. 7º del

CCyCN en torno a la aplicación temporal de las leyes, pues la nueva ley no se
aplicaría aquí a las consecuencias de las relaciones o situaciones jurídicas
existentes, sino solamente a las nuevas relaciones jurídicas establecidas a
partir de su entrada en vigor.
Nos parece una justa solución considerando la magnitud y el impacto de las

reformas que, en los límites de nuestros objetivos propuestos, señalaremos
brevemente en este aporte.
III. Sobre el derecho de propiedad del locador [arriba]
Sabido es que nuestra legislación no reserva el derecho de dar en locación su

inmueble solamente al titular del derecho real de dominio. Éste último es sólo
una de las manifestaciones de la propiedad.
Más aún: tampoco la legitimación para hacerlo se circunscribe a la titularidad

de ciertos derechos reales, sino que se amplifica a todo aquel que resulte titular
de un derecho real o personal de usar y gozar de la cosa, en ejercicio del cual
podrá otorgar a otro temporalmente esa prerrogativa, a cambio del pago de un
precio, conforme el concepto delineado en el art. 1187 del CCyCN[3].
Así es que, dentro del ámbito de los derechos reales, debe apuntarse que están
legitimados para dar en locación, los titulares de aquellos que se señalan a
continuación:
73
a.- Derecho real de dominio[4];
b.- Derecho real de condominio[5];
c.- Derecho real de propiedad horizontal[6];
d.- Derecho real de conjunto inmobiliario[7];
e.- Derecho real de tiempo compartido[8];
f.- Derecho real de superficie[9];
g.- Derecho real de usufructo[10];
h.- Derecho real de uso[11];
i.- Derecho real de anticresis[12];
j.- Derechos reales de cementerio privado y sepultura[13].
Mención aparte merece el poseedor en virtud de boleto de compraventa, quien

-sin perjuicio de no ostentar un derecho real- ejerce una posesión legítima en
el marco de la cual puede dar en locación el inmueble[14].
A todos ellos incluimos en el análisis que aquí proponemos, pues en todos

identificamos el ejercicio de una posesión, relación de poder definida en el art.
1909 del CCyCN, como aquella que existe “cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como
titular de un derecho real, lo sea o no”.
74
Por supuesto, no desconocemos que también un tenedor puede ejercer este
derecho, como sucede con el locatario que da en sublocación en los términos
de los arts. 1214 a 1216 del CCyCN; más la perspectiva de trabajo que
ofrecemos se centra en el estudio de la percepción de frutos como parte
integrante del ejercicio de la posesión, razón por la cual circunscribimos
nuestro análisis a ésta última relación de poder.
IV. La percepción de frutos como derecho del poseedor [arriba]
El art. 1928 del CCyCN reconoce a la percepción de frutos como un acto

posesorio, legitimando claramente al poseedor a la celebración de contratos
que importen el ejercicio de esa prerrogativa.
Por su parte, el art. 1935 distingue los alcances del derecho de percibir frutos
según la buena o mala fe del poseedor.
Así, entonces, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los
frutos naturales devengados no percibidos; mientras que el poseedor de mala
fe deberá restituir los frutos percibidos y los que por su negligencia hubiere
dejado de percibir. Todo ello, comprendiendo que la buena o mala fe debe
existir en cada hecho de percepción de frutos.
A su turno, los incisos “a” y “b” del art. 1934 delimitan los conceptos de “fruto
percibido” y “fruto pendiente”, señalando que el primero es “el que separado
de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria”, mientras el segundo es
el que aún no ha sido percibido. En materia de frutos civiles, se precisa que se
considera percibido el devengado y cobrado.
Debe apuntarse que los arts. 1928, 1934 y 1935 se aplican a toda especie de
posesión, con independencia de las distinciones apuntadas. Por ello, son
normas que expanden su ámbito a todos los derechos reales y personales que
hemos identificado en el punto anterior, pues bastará que exista un poseedor
para que su aplicación corresponda de acuerdo a la ley.
75
Si a todos estos poseedores -ejerzan un derecho real o personal- se les
reconoce, con estos alcances, el derecho de percibir frutos, debe concluirse
que:
a.- Todos ellos están incluidos dentro de la amplia legitimación para dar en
locación, frente a la redacción del art. 1187 del CCyCN;
b.- En todos estos casos, el derecho a celebrar este contrato y a percibir frutos
en su consecuencia, forma parte del contenido de su derecho de propiedad,
concibiendo a éste último en el amplio y constitucional sentido de su expresión.
Aclarado este ámbito de análisis, señalaremos a continuación cuáles son las

reformas que repercuten en el ejercicio de este derecho, a saber:
a.- Garantías a favor del locador en las locaciones habitacionales
Dispone el art. 13 de la Ley Nº 27.551, lo siguiente:
“Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una

garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las
siguientes garantías:
a.- Título de propiedad inmueble;
b.- Aval bancario;
c.- Seguro de caución;
d.- Garantía de fianza o fiador solidario; o
e.- Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo,
certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más
76
de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos
de este art.
“El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco
(5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto
previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo
de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las
garantías propuestas por el locatario.
“En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer
los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así
como las características y condiciones de las mismas”.
La función jurídica de las garantías otorgadas en el marco de la celebración de

estos contratos pretende asegurar el cumplimiento de las obligaciones a cargo
del locatario, dentro de las cuales adquiere particular importancia su deber de
abonar el canon locativo. Por tal motivo, afirmamos que esta norma repercute
en el derecho de percepción de frutos por parte del locador.
Se destaca que:
I.- La genérica referencia a ofrecer en garantía el título de propiedad de un

inmueble evidencia una imprecisión terminológica que -con el debido respeto-
estimamos impropia de un texto legislativo, pues la práctica inmobiliaria de la
exhibición de un título de propiedad se ha debido -y se debe- a la necesidad de
justificar una cierta solvencia patrimonial en el locatario que le permita
demostrar que está en condiciones de afrontar las obligaciones dinerarias que
asume; más de ningún modo, tal exhibición implica la constitución de un
derecho real de garantía que importe la afectación de la cosa al pago. Tanto es
así que el inmueble en cuestión puede disponerse libremente sin que quepa al
locatario derecho a formular objeción alguna.
En estos casos, la verdadera garantía está en el patrimonio del locatario -con

sus bienes presentes y futuros- de conformidad con lo normado en el art. 743
del CCyCN, al margen -por supuesto- de poder garantizar sus obligaciones
mediante la celebración de un contrato de fianza.
77
Esta garantía colectiva contemplada en la norma recién mencionada no es una
garantía que el locador exija al locatario, sino una exposición al poder de
agresión patrimonial que todo deudor tiene frente a sus acreedores,
constituyendo éste uno de los principios fundamentales que gobiernan el
derecho de las obligaciones.
II.- La imprecisión nos resulta preocupante, al menos en esta primera instancia

de análisis, si se advierte que el locatario, poniendo a disposición dos de las
garantías mencionadas, obliga al locador a elegir una sola entre ellas; pues,
entonces, ofreciendo “el título de propiedad de un inmueble” o, v.gr., su recibo
de sueldo, obligaría al locador a tener que tomar uno de ellos, cuando en la
práctica inmobiliaria se ha instalado la costumbre de concluir estos contratos
con la celebración simultánea de un contrato de fianza.
Pensamos que, en la práctica, esta solución frustrará la celebración de estos

contratos, apartándose pragmáticamente de la solución perseguida por el
legislador.
III.- La limitación cuantitativa de las garantías exigibles al locatario también

repercuten en el derecho de percepción de frutos del locador, con
independencia de que, en cada caso, resulten, o no, suficientes para cubrir
eventuales incumplimientos obligacionales del locatario.
b.- Ajustes
El art. 14 de la Ley Nº 27.551 dispone lo siguiente:
“Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están

exceptuados de lo dispuesto en los arts. 7º y 10 de la Ley N° 23.928 y sus
modificatorias.
“En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el

precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales,
sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
78
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al
locatario.
“A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse

utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones
imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
Argentina (BCRA)”.
La norma incide en la determinación y alcance de la cuantía economía de los

frutos a percibirse por el locador.
Por un lado, nos parece un acierto su primer párrafo, por cuanto sincera una
práctica contractual encubierta de supeditar la actualización de los cánones
locativos a diversos índices. Hasta la entrada en vigencia de esta norma, ello no
es posible; a partir de entonces, estaremos en presencia de una obligación
dineraria indexable, expresamente exceptuada de los arts. 7º y 10 de la Ley N°
23.928 y modificatorias.
Sin embargo, las limitaciones a la indexación de locaciones habitacionales

vuelve cuestionable la utilidad de la norma, pues la exigibilidad de que el ajuste
sea anual -sin permitir ajustes por períodos menores- sumado a la fijación del
índice respectivo, sobre la base de la experiencia argentina en la materia, torna
esperable que tales ajustes no alcancen a reflejar en la realidad el
mantenimiento del valor económico del precio de la locación, en desmedro de
los legítimos intereses fructuarios de la parte locadora.
No observamos, en cambio, el mismo inconveniente en las locaciones con otros

destinos, pues en este último caso, la indexación está permitida, sin las
restricciones dispuestas en los párrafos segundo y tercero.
c.- Modificaciones e incorporaciones al CCyCN que repercuten en el derecho de

percepción de frutos
79
La Ley Nº 27.551 modifica diversos artículos del CCyCN, e incorpora otros
nuevos, que inciden en la percepción de frutos, a saber:
I.- Modifica el art. 1196 del CCyCN, cambiando el valor tope del depósito en
garantía que el locador puede exigir al locatario en las locaciones
habitacionales, el que anteriormente se establecía en el “importe equivalente
a un mes de alquiler por cada año de locación contratado” y actualmente se fija
en el “importe equivalente al primer mes de alquiler”[15].
II.- Incorpora el art. 1204 bis, reconociendo la facultad del locatario de

compensar “de pleno derecho” los gastos y acreencias que se encuentran a
cargo del locador con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al
locador con el detalle de los mismos[16].
III.- Modifica el art. 1221 del CCyCN, contemplando -en la locación

habitacional- el derecho del locatario a la resolución anticipada sin obligación
de pagar indemnización alguna al locador, si ejerce esta prerrogativa y la
notifica fehacientemente con una anticipación igual o mayor a tres meses, una
vez transcurridos al menos seis meses del contrato[17].
IV.- Incorpora el art. 1221 bis, contemplando también la posibilidad de resolver

sin derecho a indemnización, cuando el locador -debidamente convocado a
acordar la renovación del contrato- guardare silencio o se negare a llegar a un
acuerdo[18].
V. Obligaciones concernientes a la conservación del inmueble locado [arriba]
El poseedor de un inmueble -locador, en nuestro esquema conceptual- tiene el

deber de conservar la cosa objeto de posesión. Del mismo modo, el art. 1940,
inciso “a”, genéricamente pone ese deber a cargo del tenedor, aunque con
derecho de éste último a reclamar al poseedor el reintegro de los gastos.
Frente a la generalidad de estas normas, se debe consultar lo que, en particular

para las locaciones, disponen los arts. 1201 y 1206 del CCyCN. El primero de
ellos es modificado por el art. 5º de la ley que aquí comentamos, en lo siguiente:
80
a.- Pone a cargo del locador, en términos más abarcativos, el deber de reparar
cualquier deterioro originado por cualquier causa que no resulte imputable al
locatario;
b.- Incorpora tres párrafos a la norma, distinguiendo el régimen de

reparaciones urgentes y no urgentes, de conformidad con los siguientes
criterios:
b.1.- Reparaciones urgentes: El locatario deberá notificar debidamente al

locador la reparación a realizar. En caso de negativa o silencio del locador, el
locatario -transcurridas 24 horas desde la recepción de la notificación- podrá
realizarlas por sí, a costas del locador.
b.2.- Reparaciones no urgentes: Deberá procederse del mismo modo,

aplicándose un plazo de diez días corridos, contados desde la recepción de la
notificación por parte del locador.
En ambos supuestos, se tendrá por válida y eficaz la notificación cursada al

domicilio especial constituido en el contrato, aun cuando el locador se niegue
a recibir la notificación o ésta última no sea posible por causa imputable al
locador.
Por su parte, se modifica el art. 1209 del CCyCN, impactando en el régimen de

las expensas comunes cuando se trate de locaciones, permitiendo únicamente
que queden a cargo del locatario aquellas “expensas que deriven de gastos
habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de
que sean considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias”[19].
VI. Obligación de restituir la tenencia al locador [arriba]
Una vez concluida la locación, el locatario debe restituir la tenencia al locador,

conforme lo dispuesto en los arts. 1223 y 1940, inciso “c”, del CCyCN.
81
Como toda obligación, puede ser voluntariamente cumplida por el deudor o
resultar necesaria su ejecución forzada.
Abordaremos brevemente ambos supuestos, a partir del análisis de los

párrafos que se incorporaron al art. 1222 del CCyCN, por efecto del art. 11 de
la ley que aquí presentamos.
a.- Cumplimiento voluntario de la obligación de restituir
Si, extinguida la locación, el locatario quisiere cumplir voluntariamente la

obligación de restituir la tenencia del inmueble locado, rigen los principios
generales en materia de obligaciones a los cuales cabe agregar que:
I.- En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por eventuales
obligaciones pendientes a cargo del locatario.
II.- Caso contrario, el locatario podrá hacer consignación judicial de las llaves,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. Pensamos que, aunque no lo haya
previsto la norma, habida cuenta que -a nuestro criterio- el art. 910 del CCyCN
no es de orden público en lo tocante a su ámbito de aplicación, nada obsta que,
en el contrato de locación, se haya contemplado la posibilidad de recurrir a la
consignación extrajudicial regulada en los arts. 910 a 913 del mismo cuerpo de
normas.
III.- No se adeudarán alquileres ni obligaciones accesorias:
a) a partir del día de la notificación fehaciente al locador a los fines de que

reciba las llaves del inmueble, si el locatario inicia la consignación judicial
dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma;
b) a partir del día de la notificación al locador del depósito judicial de la llave, si

la consignación se hubiera iniciado una vez vencido el plazo antes indicado.
82
b.- Ejecución forzada de la obligación de restituir. Acción de desalojo
Si el locatario no cumple voluntariamente su obligación de restituir, el locador

podrá incoar la acción de desalojo, solución ya prevista en el art. 1223 del
CCyCN, con la previsión de la previa intimación contemplada también en el
originario art. 1222.
Pero esta última norma se complementa ahora con dos párrafos especialmente
destinados a disponer que:
I.- La intimación de pago cursada al domicilio especial constituido en el

contrato por el locatario se considerará válida aun en caso de rechazo o de
frustración de la notificación por cualquier causa imputable al locatario.
II.- La acción se sustanciará por el procedimiento especial que prevea la ley

procesal aplicable o, en su defecto, por el procedimiento más breve que prevea
la ley local.
En suma, se trata de previsiones que buscan efectivizar la recuperación de la

tenencia del inmueble, lo cual también contribuye, como es lógico, al ejercicio
del derecho de propiedad por parte del locador.
VII. Reflexión final [arriba]
Se concluye que, con la sanción del nuevo texto legislativo, se advierte un

incremento de la responsabilidad patrimonial del locador en las locaciones
inmobiliarias, con especial referencia a aquéllas con destino habitacional.
Las modificaciones apuntadas, con marcada incidencia en la percepción de

frutos, la obligación de conservación a cargo del locador y la obligación de
restitución a cargo del locatario, se traducen, en general, en una mayor
exposición patrimonial del poseedor cuando da en locación un inmueble que se
destinará a vivienda.
83
Reflexionamos acerca de la necesidad de arribar a soluciones legislativas que,
protegiendo la posición jurídica presuntamente débil de una parte contractual,
no lesionen legítimos y constitucionales derechos de la otra parte, pues la
experiencia histórica y jurídica de nuestro país ha demostrado que soluciones
de ese tenor sólo consiguen retraer la oferta contractual y acaban
perjudicando a quienes pretendieron tutelar.
Los principios jurídicos fundamentales en materia de derecho público y

privado habrán de guiar a los jueces para que esta nueva ley que se incorpora
al escenario normativo argentino se desempeñe como una auténtica
herramienta de justicia en términos objetivos y no ideológicos.
Bibliografía [arriba]
ALTERINI, Jorge Horacio (Dir). Código Civil y Comercial Comentado. Tratado

exegético, La Ley, Buenos Aires, 2015.
ALTERINI, Jorge Horacio; ALTERINI, Ignacio Ezequiel; ALTERINI, María

Eugenia, Tratado de los Derechos Reales, La Ley, Buenos Aires, 2018.
BUERES, Alberto (Dir.). Código Civil y Comercial de la Nación y normas

complementarias, Hammurabi, Buenos Aires, 2017.
CLUSELLAS, Eduardo Gabriel (Coord.). Código Civil y Comercial. Comentado,

anotado y concordado, Astrea -F.E.N., Buenos Aires, 2015.
GURFINKEL DE WENDY, Lilian. Derechos Reales. Segunda edición

actualizada de acuerdo al Código Civil y Comercial de la Nación, Abeledo
Perrot, Buenos Aires, 2015.
KIPER, Claudio M. Tratado de Derechos Reales, Rubinzal Culzoni, Santa Fe,

2016.
84
LORENZETTI, Ricardo Luis (Dir.). Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2014.
SABENE, Sebastián E., “Incidencia de las medidas de emergencia dictadas en el

marco de la pandemia mundial, en el régimen jurídico de los derechos reales”.
En: CETERI -SABENE -y otros. COVID-19. Implicancias jurídicas y tributarias,
págs. 375-419.
Notas [arriba]
[1] Abogado. Magíster en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario

(Universidad Notarial Argentina). Profesor de “Elementos de Derechos
Reales” y de “Derecho Registral” en la Universidad de Buenos Aires. Profesor
Titular de “Derecho Notarial I” en la Carrera de Escribanía en la Universidad
Católica de La Plata. Profesor de Postgrado en la Universidad Notarial
Argentina. Director del Instituto de Derecho Registral de la Universidad
Notarial Argentina. Director y Profesor de la Carrera de Especialización en
Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina. Director y Profesor
de la Diplomatura en Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina.
Miembro del cuerpo docente de la Maestría en Derecho Notarial, Registral e
Inmobiliario de la Universidad Notarial Argentina. Profesor de Postgrado en la
Carrera de Especialización en Función Judicial, en la Universidad de Morón.
Miembro Adherente de la Asociación Argentina de Derecho Procesal.
Miembro del Centro de Estudios Jurídico Notariales de la Universidad del
Noroeste de la Provincia de Buenos Aires. Disertante en Jornadas, Talleres y
Seminarios de Posgrado que se dictan en toda la República Argentina y en
distintos países de Latinoamérica. Autor de libros, artículos de doctrina y notas
a fallo, sobre temas de sus especialidades.
[2] Ver: SABENE, Sebastián E., “Incidencia de las medidas de emergencia
dictadas en el marco de la pandemia mundial, en el régimen jurídico de los
derechos reales”. En: CETERI - SABENE - y otros. COVID-19. Implicancias
jurídicas y tributarias, pág. 375-419.
85
[3] CCyCN, art. 1187: “Definición. Hay contrato de locación si una parte se
obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago
de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo
dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa”.
[4] Arg. art. 1941, CCyCN.
[5] Arg. arts. 1983, 1984 y ccs., CCyCN.
[7] Arg. arts. 2045 y 2075, CCyCN. Deberá considerarse, en esta figura, las
eventuales limitaciones, condiciones o pautas para el uso y goce de espacios
comunes, conforme lo normado en el artículo 2082 del mismo Código.
[8] Arg. arts. 2095, inciso “c”, y 2101, CCyCN.
[9] Arg. arts. 2114, 2115 y concordantes, CCyCN.
[13] Pese a la particularidad de su destino, sostenemos que -existiendo
limitación en la norma- es tan posible que el titular de derecho real de
cementerio privado (dueño afectante) comercialice parcelas a través de la
celebración de contratos de locación; como que los usuarios titulares del
derecho real de sepultura así lo hagan, considerando que -a su respecto- se
aplican las normas de los derechos reales (art. 2112, CCyCN) y que, pudiendo
transmitir su derecho real (art. 1906, CCyCN), parece lógico concebir que
puedan lo menos: transferir su uso y goce a título de locación. Por supuesto, en
todo caso dependerá, asimismo, de la normativa administrativa local,
considerando que, en esta figura, se está en presencia de una privatización del
servicio de inhumación y exhumación de cadáveres y que el poder de policía
mortuoria queda siempre reservado a la autoridad municipal que otorgó la
pertinente habilitación.
[14] Arg. arts. 1170, 1916, 1928 y concordantes, CCyCN.
[15] Arg. art. 2º, Ley Nº 27.551.
[16] Arg. art. 7º, Ley Nº 27.551.
[17] Arg. art. 9º, Ley Nº 27.551.
[18] Arg. art. 10, Ley Nº 27.551.
[19] Arg. art. 8º, Ley Nº 27.551.
86
La aplicación de la normativa de consumo a las relaciones locativas
Por Juan Exequiel Vergara*
La vigencia de la Ley N° 27551, que modifica al Código Civil y Comercial de la

Nación en aspectos relativos a los contratos de locación, confirma aquellos
postulados relativos a la necesidad de contar con criterios mejor definidos para
conocer de antemano cuándo sería aplicable a una relación locativa la
normativa consumeril y el estatuto de protección al consumidor, que emana de
la Constitución Nacional y atraviesa el código unificado (un Código que
expresamente recepta a nuestra Carta Magna como fuente del derecho).
Asistimos a una ampliación cotidiana del concepto de consumidor en la que no
es posible dejar afuera, como sostienen algunas posturas retrógradas, incluso
desde la judicatura, a un sector de los consumidores que incluso pueden llegar
a ser de los sectores más vulnerables en cuanto a su posición en el mercado: el
de los locatarios.
Si bien en el derecho comparado podemos encontrar claros ejemplos en los

que las relaciones contractuales de locación se consideran expresamente
como de consumo, a punto tal que, tan sólo por mencionar un ejemplo, el
Departamento de Asuntos del Consumidor del Estado de California ha
elaborado una de las guías más conocidas para inquilinos y propietarios[1], en
nuestro cuerpo legal no encontrábamos, hasta la sanción del Código Civil y
Comercial de la Nación, una norma que expresamente incluya a los contratos
de locación como contratos de consumo, si bien cabe aclarar que tampoco
encontramos una norma que expresamente las excluya.
Es cierto que la redacción original de la Ley N° 24.240, en su Art. 1 contenía

tres incisos de situaciones que claramente debían ser consideradas como de
consumo, y que en ellas no se incluía expresamente la locación de inmuebles.
Pero es tan cierto como que esa formulación original tiene a fecha de hoy ya
doce años de derogada, y pese a ello se observa una resistencia por parte de
algunos operadores jurídicos a actualizar el concepto amplio del artículo en su
versión del año 2008, y en la actualmente vigente, compatible con el Código
Civil y Comercial. Por alguna razón, en la forma de pensar de muchos letrados
y funcionarios se advierte una separación en compartimientos estancos de la
normativa consumeril, queriendo restringir su aplicación sólo a los “históricos”
tres incisos.
87
Y una nota de color al respecto: Los autores del Proyecto de Ley de defensa del
consumidor (Atilio Alterini, Roberto López Cabana y Gabriel Stiglitz), base de
la N° 24.240, no propusieron esos incisos, ni discriminaba situaciones. Sólo
excluía a: “1. Las adquisiciones de cosas, o de su uso, o contratos de prestación
de servicios, que integren un circuito de producción o comercialización, o que
sirvan principalmente a una actividad profesional. 2. Las actividades de los
profesionales liberales”. Más bien se pronunciaban por su aplicación a
cualquier relación que versare sobre cosas muebles –consumibles o no– e
inmuebles, y sobre la transmisión de su dominio o uso, o sobre servicios, sin
importar que sean públicos o privados[2]. Por lo que se trata de una de las
modificaciones introducidas por los legisladores, y que fue derogada con la
sanción de la N° 26.361. Mas pese a todo, dichos incisos trajeron y aún traen
gran confusión sobre el concepto de consumidor actualmente vigente, quizá
por haberse mantenido entre los años 1993 y 2008, en la primera etapa de
aplicación de la normativa consumeril, y en simultáneo con la ley de locaciones
urbanas (también derogada) y el Código de nuestro gran civilista Dalmacio
Vélez Sársfield, quien murió sin enterarse de la existencia de algo llamado
“derecho del consumidor”.
En nuestro país, el concepto ha mutado a lo largo del tiempo ya que primero se

consideró “consumidores” solamente a las personas físicas, luego a ciertas
personas jurídicas y finalmente a los consumidores colectivamente
considerados[3]. En ese sentido, la Ley de Defensa del Consumidor, en su
actual redacción, establece en su Art. 1° que
“la presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario,
entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza,
bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en
beneficio propio o de su grupo familiar o social…Se considera asimismo
consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como
consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como
destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social y a quien
de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo”.
El concepto de consumidor expuesto en la citada ley, ha sido reafirmado al

sancionarse el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que, en su Art.
1092, establece, en lo que aquí interesa, que “se considera consumidor a la
persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa,
88
bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo
familiar o social”. De la lectura de la normativa en cuestión puede extraerse
como primera premisa que, en nuestro derecho, actualmente, la noción de
“consumidor” se asienta principalmente sobre dos conceptos, el de
“destinatario final” y el de “beneficio propio”.
Agréguese a ello que luego de la reforma introducida por la Ley N° 26.361 y

conforme a la mentada normativa, también se equipara la situación de los
“terceros afectados por la relación de consumo”, a la noción de “consumidor”,
toda vez que la tutela de la LDC se extiende a todo sujeto que de cualquier
manera está expuesto a una relación de consumo[4]. Este concepto resulta
abarcativo de: i.) los usuarios no contratantes –pueden ser un invitado, un
familiar, un tercero ajeno–; ii.) la víctima de un daño causado por un producto
o un servicio; iii.) el afectado o expuesto a prácticas comerciales; iv.) la
legitimación para la defensa de bienes colectivos; v.) el cesionario de un
contrato de consumo; y vi) el tercero beneficiario.
Finalmente no está demás remarcar que, conforme infra se verá, para la

determinación del carácter de consumidor, en algunos supuestos, también se
deberá receptar la noción de “vulnerabilidad” del sujeto contratante[5].
Ahora bien, a fin de precisar los alcances de la normativa supra expuesta, es de

menester referir que la reforma de la Ley N° 26.361 eliminó de la redacción del
art. 2 de la Ley N° 24.240 el párrafo que rezaba “no tendrán el carácter de
consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman
bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción, transformación,
comercialización o prestación a terceros”, circunstancia que permite que una
buena cantidad de situaciones en las que empresas y/o personas jurídicas que
actuaban como adquirentes y que antes se encontraban excluidas de la
normativa en cuestión, pasasen a calificar como consumidoras[6].
Asimismo, también se ha dicho que la LDC en su actual redacción, sostiene la

posición de que el consumidor o usuario es aquella persona que agota, en
sentido material o económico, el bien o servicio contratado. Agregándose que
si bien se reconoce que la ley no abandono terminantemente el criterio
“finalista” en punto a la calificación del consumidor quien sigue siendo el
“destinatario final”, lo cierto es que la eliminación de parte del texto del Art. 2°
permite examinar en cada caso si el acto de consumo, origina, facilita o se
89
integra en el proceso de producción de bienes o servicios, en cuya virtud el
sujeto no sería consumidor en términos estrictos[7].
Resulta interesante, por otra parte, recurrir a los antecedentes parlamentarios

de la Ley N° 26.361, a fin de analizar cuál fue el objetivo tutelado con la
reforma, pudiendo observarse allí que, si bien las nociones de “destino final” y
“beneficio propio” son los pilares para determinar el carácter de consumidor,
existen supuestos en los que se deberá tener en cuenta, además, la
“vulnerabilidad” del sujeto contratante.
En esa dirección, debe referirse que, en los fundamentos de la reforma, en lo

que aquí interesa, se indicó que
“se mantiene la exclusión tuitiva de la Ley N° 24.240, de Defensa del

Consumidor, para los proveedores que adquieren o utilizan bienes o servicios
para integrarlos a otros bienes o servicios que ellos a su vez proveerán. Pero se
limita la exclusión a los proveedores que incorporan esos bienes o servicios
como insumo directo de otros bienes o servicios y los que lo incorporen en
cualquier concepto, cuando no tengan las características de micro, pequeñas o
medianas empresas, o similares en los términos de la Ley N° 25.300, de
Mipymes y sus reglamentaciones. La exclusión de la protección especial se
basa en los necesarios conocimientos que un proveedor tiene o debería tener
del negocio que maneja y de sus intimidades, pudiendo ser excluido también
por su ostensible poder negocial en razón de la magnitud del giro de la
empresa. Siendo así las cosas, se presume acotada la asimetría informativa, y
como consecuencia de ello la asimetría negocial, en lo que a información se
refiere, en unos casos, y en su poder empresario integral, en otros, y por ende
acotada asimismo su vulnerabilidad contractual. Hasta ahora, al amparo del
Art. 2° del decreto reglamentario 1.798 del 13 de octubre de 1994 y siguiendo
un criterio económico contable de que toda operación empresarial forma parte
del giro de la empresa, se ha entendido que la adquisición de cualquier
producto o servicio por un proveedor termina, finalmente, incorporado al
proceso de producción o comercialización, y por lo tanto debe estar excluida
de la Ley N° 24.240, de Defensa del Consumidor. Esto, que puede ser cierto
acerca de los bienes estrechamente relacionados con los que el proveedor
produce o comercializa, no lo es respecto del amplio universo de todos los
demás. Poniendo un ejemplo recurrente, puede decirse que un productor de
tornillos podrá y deberá conocer acerca del acero con que los fabrica, pero no
tiene por qué saber de los muebles, ni del equipo de aire acondicionado, ni de
la papelería, ni de los alimentos, ni de la telefonía, ni de tantas otras cosas y
90
servicios que adquiere para utilizar en su fábrica. En estos casos, la asimetría y
vulnerabilidad del, por así llamarlo, proveedor–consumidor viene siendo
idéntica a la del consumidor común. Por ello, como se ha dicho, se propicia
limitar esta exclusión respecto de las operaciones referidas solamente a los
insumos directos destinados a ser integrados en otros procesos de provisión.
En otro orden, si bien es cierto que estas situaciones podrían replicarse en
empresas de gran magnitud, no es menos cierto que las mismas disponen o
tienen capacidad para contar con los más variados y suficientes recursos
(económicos, científicos y tecnológicos, jurídicos, contables, etcétera) para
encarar sus contrataciones desde una posición de negociación
suficientemente sólida, por lo que, en esta circunstancia, no se considera
menester que sean alcanzadas por este estatuto del consumidor final,
cualesquiera sean las causas de las adquisiciones o locaciones de bienes y
servicios que realicen”.
Si bien el texto finalmente aprobado, excluyó la referencia concreta a la Ley N°

25.300, de “Fomento para la Micro, Pequeña y Mediana Empresa (Mipymes)”,
lo cierto es que los fundamentos allí referidos dan una idea clara de que la
intención del legislador era que el régimen protectorio abarcase también a
aquellos sujetos que si bien, en principio, no se encontrarían alcanzados por el
sentido estricto del término “consumidor”, debido a su “vulnerabilidad”
negocial, pudiesen ser asimilados a tales. Asimismo, de lo expuesto también se
desprende claramente que la intención no fue enmarcar cualquier
contratación bajo el paraguas de la normativa del consumidor.
Sobre la base de todo lo expresado, se extrae como primera conclusión que en

nuestro derecho lo que determinará el carácter de “consumidor”, en primer
lugar, es el hecho de que se hubiesen requerido bienes o servicios como
“destinatario final” y en “beneficio propio” o de su grupo familiar o social.
El concepto, en términos de Wolff tiene un “núcleo firme” y una “periferia

indistinta”, como núcleo firme del concepto es claro que será consumidor quien
requiere un bien o servicio reuniendo esos dos rasgos, es decir, como
“destinatario final” y en “beneficio propio”, mas se torna trascendente a esta
altura, sin embargo, establecer las exclusiones que esa caracterización trae
consigo y los casos que se encuentran en la “periferia indistinta” del concepto
al que aludimos.
91
En ese sentido, a fin de verificar si nos hallamos ante un supuesto de exclusión
cabrá establecer primero, si el sujeto involucrado (se trate una persona jurídica
y/o un empresario individual) aplica los bienes adquiridos o los servicios
prestados, de modo que tengan como “destino final” de “manera directa” –o
como insumo directo– el proceso de producción o de comercialización que es
objeto de la actividad de la empresa (primer supuesto claro de exclusión
general).
En segundo término, si los bienes o servicios requeridos se incorporan a una

explotación por cualquier otro concepto, no tratándose de un insumo de
aplicación directa al proceso de producción o servicios, sino que solo sirve de
modo indirecto, en esa situación creemos claro que las empresas de magnitud,
es decir, aquellas que no tengan las características de micro, pequeñas o
medianas empresas, o similares deben en todos los casos hallarse excluidas del
concepto de consumidor, dados los conocimientos e información que tienen o
deberían tener del negocio que manejan y de todas las actividades vinculadas
a su giro empresarial.
Sin embargo, entendemos que en la “periferia indistinta” de este concepto,

cabe atender a la distinción que introduce la exposición de motivos transcripta
supra y considerar, que podríamos encontrarnos frente a un productor o
requirente del bien o servicio que sea una pequeña o mediana empresa, una
pyme, un microemprendimiento o similar (véase art. 83 Ley N° 24.467 y Ley N°
25.300) y que en tal caso la adquisición del bien o la prestación del servicio se
produzca para ser utilizada en su explotación o actividad pero solo de un modo
o como insumo indirecto en el proceso productivo o servicio a prestar (véase
el ejemplo del productor de tornillos de la exposición de motivos) y deberá
considerarse pues, ante el caso concreto, si los sujetos involucrados se
encuentran en una situación de “vulnerabilidad” que resulte asimilable al solo
“consumidor” que utiliza esos insumos, bienes o servicios como destinatario
final sin volcarlo en la cadena productiva o profesional. Es ante esa situación
dada, que cabría colocar a dichos sujetos dentro de esa periferia indistinta a la
que aludiéramos, incluyéndolos en la categoría de “consumidores”[8].
Como puede apreciarse, el concepto de consumidor fue ampliándose de

acuerdo a la evolución del propio derecho nacional, a punto tal que es
perfectamente válido considerar que una pequeña o mediana empresa puede
ser consumidora, y en ese contexto es dificultoso resistir la idea que, tal y como
surge natural del actual Código Civil y Comercial, un inquilino que alquila una
casa para vivir es naturalmente un consumidor, en el concepto actual del
92
término, y salvo dos excepciones muy específicas, cada una de ellas ubicada en
un polo distinto de la relación contractual.
Debería excluirse de la calidad de consumidor inquilino, a una empresa

“grande”. Ya que se entiende que, tal como se relata en el caso de los tornillos
usado como ejemplo en los fundamentos de la ley, estas empresas
“disponen o tienen capacidad para contar con los más variados y suficientes
recursos (económicos, científicos y tecnológicos, jurídicos, contables, etcétera)
para encarar sus contrataciones desde una posición de negociación
suficientemente sólida”.
Y desde el punto de vista del análisis del proveedor, debería excluirse de ser
considerado tal, un locador que alquile su inmueble por una única vez, con
carácter excepcional –ya que si fuera “ocasional” seguiría estando alcanzado
por el art. 2 de la N° 24.240– y sin haber publicitado el inmueble con
intermediación de una inmobiliaria. Supuesto prácticamente de laboratorio, ya
que la enorme mayoría, por no decir la totalidad de los locadores en nuestro
país, son personas físicas o jurídicas que alquilan sus inmuebles de modo
permanente. Dicho con otras palabras, que tienen bienes inmuebles para
destinarlos a la locación. Dicho con otras palabras “Es la persona física o
jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional,
aun ocasionalmente, actividades de (…) comercialización de bienes y servicios,
destinados a consumidores o usuarios” (literal del art. 2 de la N° 24.240).
Entendida la palabra “profesional”, no en el sentido de poseer un título

habilitante (lo cual estaría expresamente excluido), sino en un sentido vulgar y
amplio, como “Que practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de
la cual vive”[9]. Es decir que cualquier locador que habitualmente alquile, y que
por lo tanto cobre un precio por dicho alquiler, practica habitualmente esa
actividad –la de alquilar– y por lo tanto indudablemente queda abarcado por el
concepto de proveedor. De ninguna manera podría restringirse el concepto
arguyendo que la práctica habitual debería además ser la principal actividad
realizada por la persona calificada como proveedor, ya que, conforme a la ley,
basta con que realice esta actividad, de modo habitual, para ser considerado un
profesional de la materia. Es irrelevante que sólo el uno por ciento de los
ingresos de esta persona física o jurídica sean obtenidos por el ejercicio de
dicha actividad. Mientras se comercialice un bien (merx = mercadería,
comercializar un inmueble = venderlo o alquilarlo, convertirlo en
93
“mercadería”) estamos frente a una situación clara de aplicación de la ley de
defensa del consumidor.
Y ello así, y con fundamento legal, a partir de la Constitución de 1994 que

jerarquiza el derecho de los consumidores. Si bien con interpretaciones algo
forzadas entre 1994 y 2008[10], con razonabilidad manifiesta a partir de 2008
y hasta la unificación de los Códigos Civil y Comercial, y sin ningún lugar a
dudas a partir de la vigencia del mismo, que además de contemplar
expresamente la situación, ya que todo contrato o es de consumo o es de “no
consumo” según su propia nomenclatura, y por si fuera poco, y como hecho
destacado en el derecho comparado, establece en su art. 7 que “Las nuevas
leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con
excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de
consumo”.
¿Por qué razón excluiríamos al contrato de locación de la categoría de

consumo? Salvo las excepciones mencionadas (gran empresa locataria o
locador que alquila por única vez), en base a qué fundamento privaríamos al
inquilino (palabra vulgar que no existe en nuestra ley) de la misma protección
que la ley otorga al consumidor financiero, al usuario de servicios públicos, al
consumidor comprador, al consumidor turista, al consumidor pasajero, al
consumidor paciente, etc. etc. No existe ningún motivo para desproteger a uno
de los grupos posiblemente más abarcativos[11] y que por si fuera poco
encuadra con mayor claridad en el tantas veces mencionado concepto de
“vulnerabilidad”: El consumidor locatario.
Entre otros, y sin pretender una enumeración completa, un criterio que

caprichosamente restrinja la existencia del consumidor locatario, bajo la
premisa arbitraria de que “en las relaciones locativas de inmuebles las partes
son iguales y no se aplica la ley de defensa del consumidor”, estaría privando al
locatario de protección básica en materia de información brindada al inquilino
–o al futuro inquilino–, protección de su salud e integridad física,
obligatoriedad de las ofertas, ni se considerarán incluidas en el contenido del
contrato las precisiones publicitarias. Tampoco se lo protegería de cláusulas
abusivas, ni se considerarían las reglas específicas acerca de la responsabilidad
del locador. Estos principios sí se encuentran incluidos en la ley de defensa del
consumidor[12].
94
La defensa de un locador que sostuviera que “no es un proveedor de bienes
sino un simple individuo que alquila un inmueble que no habita él ni su familia”
es tan absurda como la que planteó aquél recurrente a la Cámara Civil y
Comercial de Mar del Plata, en la que sostuvo “que no es un proveedor de
bienes sino un simple comerciante que vende electrodomésticos”.[13] Se
trataba en ese caso, de un proveedor que a efectos de garantizar el pago del
bien comercializado, un electrodoméstico, había hecho firmar al consumidor
un documento pagaré que intentaba ejecutar, pero que tanto en primera
instancia como en Cámara se determinó inhábil, por aplicación de los principios
del derecho del consumidor, y su normativa, que se ubican por encima de los
rigorismos formales de la abstracción cambiaria.
Lamentablemente la firma compulsiva de pagarés no sólo constituye una

práctica habitual en la comercialización de electrodomésticos, sino también en
la comercialización de bienes inmuebles puestos en alquiler, incluso en la
comercialización de créditos para la construcción de viviendas (el caso del
Procrear) que sustituyó la garantía hipotecaria por la firma de un pagaré en sus
líneas más bajas. En este aspecto la Ley N° 27551 específicamente introduce
al Art. 1196: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
(…) d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del
contrato original”. Lo que da cuenta de la problemática.
En apoyo de esta tesitura cabe también remitirnos a lo que sería el equivalente

de “las notas de Vélez Sársfield” en el nuevo Código: la posición de Lorenzetti
en comentario al Art. 1187, definición del contrato de locación de inmuebles.
En el Tomo VI del Código Civil y Comercial de la Nación dirigido por Ricardo
Lorenzetti, de editorial Rubinzal – Culzoni Editores, en la página 545 leemos el
punto 12 (siguiendo con la enumeración de los caracteres del contrato de
locación definido), y se lee
“De consumo: Si las partes se encuadran en lo dispuesto en el Art. 1093 del

Código. Es decir, una de las partes debe ser un consumidor en la terminología
del Código, que celebra el contrato para beneficio propio o de su grupo familiar
o social (lo que ocurrirá sin duda cuando se trate de una locación destinada a
vivienda) y la otra parte debe ser un proveedor profesional de bienes y
servicios. Dudas se plantean con relación a un contrato celebrado entre un
proveedor profesional de bienes y servicios (por ej., una empresa que
construye y loca inmuebles) y un locatario que destina el inmueble para
integrarlo a procesos de producción, distribución o comercialización de bienes
y servicios. Por ejemplo, se loca una oficina para destinarla a estudio jurídico o
95
para local comercial. Al respecto, con anterioridad a la sanción del Código se
podían sostener por lo menos tres tesis: a) una amplia que los considera como
una relación de consumo; b) una tesis restringida que afirma que resulta claro
que se aplica exclusivamente a quien contrata para su beneficio propio o de su
grupo social o familiar y no para los casos de incorporación del servicio a los
procesos de producción, distribución, comercialización, etcétera, de bienes y
servicios, pues desde el punto de vista económico no sería un consumidor o
usuario. Ésta es la tesis seguida por el Código en el Art. 1093, y c) una tesis
llamada finalista, que aplicaría las disposiciones consumeristas en este
supuesto, en tanto en cuanto exista una situación de vulnerabilidad por
carecer el cliente de igual poder de negociación. Se considera que si fuera éste
el caso se aplicarán las normas de los Arts. 984 y siguientes del Código.
También se debe puntualizar que en caso de dudas entre la aplicación o no de
la normativa consumerista, el intérprete debe inclinarse por la aplicabilidad de
la normativa más favorable al consumidor” (la negrita me pertenece).
Sólo queda reiterar, a riesgo de sobreabundar en este punto, que cuando se

utiliza la palabra “profesional”, tanto en el Código, como en el comentario que
se ha transcripto, se lo hace en el sentido indicado, de “práctica habitual”,
independientemente de títulos, idoneidad o relevancia de la actividad en los
ingresos totales del proveedor.
A modo de cierre es oportuno mencionar las conclusiones respecto de esta

cuestión que tuvieron lugar en el XX Congreso Argentino de Derecho del
Consumidor, celebrado en marzo de 2019 en la ciudad de Santa Fe. En la
Comisión N° 2 “Protección contractual del consumidor”, presidida por Javier
Wajntraub y Alejandro Chamatropulos, se sostuvo:
(...) c) Es conveniente establecer en el Anteproyecto de Ley de Defensa del

Consumidor pautas mínimas de tutela de derechos fundamentales de
consumidores que permitan contrarrestar ciertos efectos que se deriven de la
eventual aplicación de normas procesales que entren en colisión con ellos en
determinadas situaciones como podría suceder, por ejemplo, en materia de
secuestros prendarios, ejecuciones hipotecarias, en la protección de inquilinos
o en ciertas circunstancias derivadas de contratos por adhesión en general.
(...) f) Para que el contrato de locación con destino final sea calificado como de
consumo, lo definitorio será que el locador cumpla los requisitos para ser
considerado proveedor, especialmente lo referido a la nota de profesionalidad,
96
que se podría inferir a partir de determinados elementos aportados por el
interesado en acreditar tal circunstancia, como, por ejemplo, la cantidad de
inmuebles que esté alquilando en simultáneo el locador, su acabada
experiencia o antigüedad celebrando este tipo de contratos, la intervención o
no de intermediarios inmobiliarios o terceros, entre otros aspectos a
considerar[14].
Notas
*Abogado. Profesor de Derecho del Consumidor de la Universidad Nacional de

Chilecito (UNdeC). Presidente de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino
(ADCOIN). Director Delegación Córdoba de Usuarios y Consumidores Unidos (UCU).
Director de la Sala de Procesos Colectivos del Colegio de Abogados de Córdoba.
Youtube.com/abogadovergara
[1] The Department of Consumer Affairs (DCA). La guía se encuentra

publicada en http://www.hcd.c a.gov/manufa ctured–mobile– home/mo bile–
home–ombudsm an/docs/Tenant– Landlor d–Sp.pdf.
[2] Alterini, Atilio Aníbal, López Cabana, Roberto M. y Stiglitz, Gabriel A., La
protección del consumidor en el marco de un proyecto de ley, La Ley 1989–B,
1002.
[3] Lorenzetti, Ricardo Luis; “Consumidores”; Ed. Rubinzal – Culzoni; Santa Fe
2009, pág. 86.
[4] Farina, Juan; “Defensa del Consumidor y del Usuario”, Ed. Astrea, pág. 44.
[5] Véase “Antecedentes Parlamentarios Ley N° 26.361”, Ed. La Ley, pág. 365
y la referencia efectuada infra.
[6] El párrafo, y gran parte de lo contenido en el acápite fue adaptado de
“CONSUMIDORES FINANCIEROS ASOCIACIÓN CIVIL PARA SU DEFENSA
C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA S.A. S/ ORDINARIO" (Expte. N°
56572/2008), sentencia de Cámara Nacional de fecha 30/06/2016.
[7] Conf. CNCom. Sala F, 29.05.2014, in re: “Agropecuaria Litoral S.R.L. c/
R.A.M. s/ ejecutivo.
[8] CONSUMIDORES FINANCIEROS ASOCIACIÓN CIVIL PARA SU
DEFENSA C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA S.A. S/ ORDINARIO
97
(citado anteriormente).
[9] Conforme la RAE: 1. adj. Perteneciente o relativo a la profesión. 2. adj. Dicho
de una persona: Que ejerce una profesión. U. t. c. s. 3. adj. Dicho de una
persona: Que practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la cual
vive. Es un relojero profesional. U. t. c. s. Es un profesional del sablazo.
[10] Ver el trabajo de Fernando Márquez José F. y Calderón Maximiliano R., La
tutela del consumidor de los derechos de uso y goce de un inmueble. La Ley
24.240., Revista de Derecho Privado y Comunitario, quienes incluso antes de
la reforma de 2008 propiciaban la aplicación de la normativa consumeril a las
relaciones contractuales locativas.
[11] Las estadísticas del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas no
dejan lugar a dudas de ello: de 2001 a 2010, el porcentaje de familias que
alquila en la ciudad de Buenos Aires pasó del 22 al 30%, mientras que el
porcentaje de propietarios cayó del 68 al 56%. El proceso de "inquilinización",
como se lo ha apodado en entornos académicos, responde a múltiples factores,
entre los que se destaca un aumento constante del metro cuadrado, junto con
el incremento de los créditos personales en detrimento de los créditos
hipotecarios (40% del total de los créditos vs. el 10%, respectivamente).
[12] Adaptado de Márquez y Calderón, obra citada. Quienes continúan: “por lo
que no es bizantino ni superfluo discutir acerca de la posibilidad de encuadrar
a las locaciones de inmuebles dentro de la protección acordada a los
consumidores”. Valga recordar e insistir: previo a la reforma de 2008, con un
marco normativo mucho menos transparente que el actual.
[13] Carlos Giudice S.A.c/ Marezi Mónica Beatriz s/ cobro ejecutivo. Tribunal:
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata Sala/Juzgado:
Segunda Fecha: 4–dic–2012 Cita: MJ–JU–M–76045–AR | MJJ76045 |
MJJ76045.
[14] Las conclusiones del Congreso se encuentran disponibles en
https://www.fcjs .unl.edu.ar/sitio s/xxcongres oconsumidor/Pa ges.showSub
categoria&id= 975
La llamada Nueva Ley de Alquileres
Un texto sin un contexto es un pretexto
98
Por Esc. Jorge F. Villalba[1]
Abg. Esc. Federico Miguel[2]
Mientras se diluye el destello del COVID-19 en un escenario de promesas,

incertidumbre, y severa -pero acostumbrada- contracción económica, asoma
la llamada Ley de Alquileres o nueva Ley de Alquileres, como guste el lector.
Si bien es de celebrar todo intento de actualización legislativa, preocupa la falta

de lectura de las prácticas y conducta de la sociedad, omitiendo la
cuantificación y valoración de sus comportamientos.
El primer rescate conceptual que debemos formular sobre el paso de la

Pandemia, es el cambio de paradigma, donde las prácticas, hábitos, usos,
costumbres y conductas -si admiten estás categorías tratamientos
diferenciales- han cambiado con la propia inercia del contexto, forzadas por el
deseo de supervivencia de lo cotidiano.
Curiosamente desde agosto de 2015 la enseñanza del derecho privado tiene

como matriz fundacional el principio de buena fe y autonomía de la voluntad
entre otros. No porque alguna mente prodigiosa de tiempos actuales los haya
descubierto, sino porque configuran un legado más del Derecho Romano,
derecho base de nuestro sistema legislativo.
Entonces, cuando los intentos de innovar legislativamente salen a la luz, se

espera cierta coherencia y respeto de los principios generales o vectores
fundacionales que un sistema jurídico de fondo tiene. Mínimamente
esperamos eso.
Pero, en los últimos años, hay una práctica habitual que hace de las
incumbencias una merma en su profesionalidad, donde -por ejemplo- médicos
opinan de economía, economistas opinan de salud, políticos opinan de derecho,
abogados opinan de tecnología, y banqueros opinan de escribanos; entre otros
binomios; por lo que no sorprende que en el “papeleo” ingrese una receta a la
cocina y salga un plato diferente al pre concebido o deseado.
99
Este poder de sublime alquimia que se ejerce en Argentina es digno de
admiración a nivel mundial. Solo aquí podemos discutir al gran Cicerón
convenciéndolo de que, aunque sean las 12:00 am, en realidad es de noche, la
hora está mal, y es momento de cenar. Pero no lo hacemos por excelsa
capacidad de persuasión y amplia destreza en el arte de la lógica
argumentativa, sino por mera necedad, en sentido estricto del término
(demostración de poca inteligencia).
Hemos perdido Juristas a cargo del más sublime acto de legislar, y eso se nota
no sólo en lo producido, sino en la forma de darlo a conocer (sintaxis, giros
idiomáticos, etc.).
Entonces vamos al punto que concierne, tratar esta receta o más bien catálogo
de requisitos a tener en cuenta en forma obligatoria para condicionar y limitar
la autonomía de la voluntad de las partes, pensando de la manera más ingenua
que resolverá una demanda tan elemental como es el acceso a la vivienda; y
digo elemental porque en cualquier estado de derecho, serio no debería ser un
problema -aun- no resuelto.
Además, no podemos dejar de destacar que estamos hablando de una norma

cuya entrada en vigencia es incierta, ya que, si bien fue sancionada, el Poder
Ejecutivo deberá primero publicarla en el Boletín Oficial y continuar con la
reglamentación, planteándose el debate sobre si puede coexistir con el DNU
320 o debe esperar al 30 de Septiembre conforme lo indica el mismo.
Pasamos a identificar cuáles son los ingredientes más destacados de la receta

para resolver esa demanda en el orden que consideramos más atinado para su
análisis:
1. Plazo Mínimo (art. 3°) [arriba]
La primer idea descollante, disruptiva e innovadora en la mente del legislador,

consiste retocar el tema de la duración del contrato, aclarando que lo decimos
en sentido irónico. Según la ley, el plazo mínimo del contrato entre las partes
100
será de tres años, cuando hasta ahora el mismo era de dos, cualquiera sea el
destino.
Esta prolongación puede ser bien recibida si partimos de la premisa de

consolidar un vínculo más estable minimizando costos de renovación,
mantención y demás; pero en países con inestabilidad total, donde proyectar
algo a mediano plazo es parte de una utopía, extender el plazo es no leer el
contexto. Entonces el Estado en lugar de garantizar condiciones de estabilidad,
y minimizar costos como por ejemplo “suprimir” el costo de sellado, prefiere
trasladar el alea cien por ciento al propietario cuando nuestra moneda de curso
legal en los últimos cinco años fue dinamitada, a punto tal que la Pandemia trajo
como actor principal al Bitcoin, entre otros.
Una criptomoneda despreciada, relegada a la comparación con una burbuja, o

el humo mismo, pero que ahora ha movilizado no sólo al BCRA, sino además a
la UIF y a la CNV. ¡Tanto humo no era!
Sin leer el contexto no hemos aprendido nada de la filosofía que subyace en la

tecnología Blockchain: “suprimir intermediarios innecesarios y minimizar
costos”.
Era una gran oportunidad para apropiarnos de dichas herramientas, principios

y fortalezas para trasladarlo a la esfera contractual en materia locativa, ya que
se corre el riesgo de una ley rápidamente obsoleta que desconoce las nuevas
herramientas tecnológicas aplicadas en materia inmobiliaria[3].
Pensar en prolongar un contrato para mayor seguridad jurídica del inquilino es

como pensar que refinanciar una deuda hace que el crédito sea más barato
porque lo pago en mayor plazo.
¿Pensaron en las coberturas que el propietario aplicará para garantizar su

canon ante futuras, conocidas y cíclicas debacles económicas?
Esta prolongación entonces puede ser bien vista para la masa, para el
ciudadano deseoso y urgido de acceder al alquiler de una vivienda, pero una
vez en la misma se dará cuenta que el remedio es peor que la enfermedad.
101
Ahora bien, si nuestro análisis fuera erróneo, ¿debo consultar sobre qué
estudio cuantitativo avala lo establecido por la ley para justificar el efecto
beneficioso de prolongar un año más el mínimo contractual?
Perdón la posible ignorancia, pero no hemos visto ningún análisis cuantitativo

de prospectiva serio que respalde el texto legislativo.
Por otro lado, y siguiendo con esta cuestión hemos leído en piezas periodísticas
que, gracias al plazo de duración nuevo, los propietarios no tendrán que estar
re-acondicionando los inmuebles cada veinticuatro meses cuando quedan
vacantes; ahora digo: ¿no son los inquilinos quienes deben entregarlo en las
condiciones recibidas? Si los propietarios en general deben lidiar con los
inquilinos la entrega en condiciones trascurridos 2 años, ¿imaginamos en 3?
¿Cuantificamos el daño patrimonial? También se refiere que los inquilinos no
tendrán que incurrir en los gastos que conlleva mudarse cada dos años y los
permanentes ajustes de depósito en garantía. Pero este dato de carácter
fáctico tiene poca gravitación, un inquilino sabe “a priori” que la mudanza es
parte del factum de su posición contractual, pero si es buen inquilino
probablemente siga renovando el contrato por lo cual el costo de mudanza es
una falacia para argumentar en favor de la prolongación del plazo.
2. Índice de Actualización (art. 14°) [arriba]
A partir de la nueva norma, los alquileres deberán ajustarse anualmente a

partir de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales
del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible
promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y
publicado mensualmente por el BCRA.
Se espera medida igual por ejemplo para limitar los intereses que puedan
cobrar las Entidades Bancarias por el otorgamiento de préstamos.
Perdón los bancos nunca pierden.
102
Retomemos el caso de la ley, se impone al propietario condiciones para
disponer de su propiedad, en definitiva, si desea dar en alquiler, debe atenerse
a las imposiciones de la ley, cuando el Código Civil y Comercial es un Código de
la Autonomía de la Voluntad.
El perjuicio de uno en favor del otro no es dar a cada uno lo suyo.
La ley debe ser justa sino no es derecho. Motivo por el cual el Estado debe
garantizar que ambas partes reciban cada uno lo suyo en contextos
económicos inestables donde el propietario se arriesga a un eventual perjuicio
patrimonial y pérdida del valor adquisitivo del producido del contrato.
Si bien para el caso de los inquilinos aporta tranquilidad, no sucede lo mismo

con los propietarios. Los inquilinos sabrán cuál va a ser su canon locativo desde
el comienzo hasta la finalización del contrato, pero el propietario no sabrá en
que momento de esos treinta y seis meses ve licuado su ingreso. Es importante
destacar también que nuestro país tiene una tradición un poco distorsionada
con el manejo de índices, basta revisar situaciones anteriores de organismos
varios que no viene al caso, pero importa en la consideración de los intereses
de particulares en juego.
Los contratos entre privados deben ser ágiles, dinámicos de tal manera que
puedan adaptarse a las coyunturas permitiendo garantizar el dar a cada uno lo
suyo. Fijar índices a una relación contractual puede mantener una obligación
ajena a la realidad del mercado, con graves perjuicios económicos; por ello las
partes fijan las reglas de juego ateniéndose como a la ley misma en función de
sus posibilidades, conocimiento de mercado y sobre todo sus verdaderas
posibilidades reales de dar cumplimiento al mismo.
3. Garantías (art. 13°) [arriba]
La ley trae un catálogo de posibilidades de selección de garantías. Digamos que

la más tradicional y común es el título de una propiedad inmueble, pero libre de
gravámenes, no afectada a vivienda, y sin cautelares; ahora bien... cuantas
personas disponen de una garantía propietaria, ¿y de tenerla que se encuentre
libre de todo gravamen o afectación?
103
Desde esa lógica se incorporan los avales bancarios -nuevo guiño político a los
bancos-, porque seguramente tendrá un costo importante acceder a los
mismos; seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del
locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o
equivalentes.
También resulta criticable la contradictoria redacción normativa ya que luego

de enumerar las garantías “permitidas” indica que “el locador no puede
requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor
mensual de la locación” o sea que de pleno deberíamos descartar la garantía
propietaria, a no ser que como veamos más adelante la misma no es más que
una garantía “de palabra.”.
Siguiendo con la aplicación práctica, si el locatario ofrece dos de estas

opciones, el locador deberá elegir una, lo que la convierte en una norma
imperativa, por la cual a contrario sensu de la misma forma que un propietario
puede elegir si pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la
garantía que más seguridad le ofrezcan, no obstante es virtual la norma
imperativa porque planteado el caso, un propietario podrá abstenerse de
alquilar si las propuestas no le convencen prefiriendo otro candidato con mejor
garantías. Dentro de la autonomía de la voluntad, consagrada en este joven
cuerpo normativo que tiene más reformas que años de vigencia, en la elección
que deberá hacer el propietario, otro candidato puede colocarse en mejor
lugar ofreciendo una garantía “formalmente” ajena a la relación contractual,
como ser un tercero que garantice el pago de esa locación con un pagare por
ejemplo, cuya naturaleza le permite no manifestar la causa que le da origen al
mismo y se puede ejecutar sin más, solo por ser un título de crédito.
Además, no podemos soslayar la falta de equidad de este artículo, la cual se ve

reflejada en que solo el locatario ve “relajada” su obligación a costas del mayor
riesgo que debe asumir el locador, propietario.
Se podría haber desarrollado una verdadera obligación para las llamadas

“garantías propietarias”, ya que el tercero que ofrece un inmueble para el caso
de incumplimiento del locatario, en realidad asume una obligación de carácter
personal, ya que nada lo priva de enajenar ese inmueble dado en garantía.
104
Es una virtualidad que no se inscribe, ni grava el inmueble de ninguna forma, ni
siquiera podría reputarse una tercería ante quien adquiera esa propiedad ya
que no estaba limitada su transmisibilidad registralmente, sino prácticamente
“de palabra”. Claramente el garante que enajena la cosa dada en garantía
deberá responder, pero a título de fiador, dejando librada a la suerte la
satisfacción del locador.
4. Depósitos (art. 2°) [arriba]
Por la iniciativa el depósito de garantía se limita a un mes de alquiler, lo que

beneficia a los inquilinos, porque vuelve más económico el ingreso a una
propiedad, pero perjudica a los propietarios en caso de tener que cubrir
desperfectos, incumplimientos, o falta de mantenimiento del inmueble por
parte del inquilino hostil.
Además, establece una actualización de ese importe que solo contempla los
derechos el locatario, ya que el locador deberá devolver ese importe
actualizado al “último mes de la locación”, por lo que si extrañamente no
ocurrió incumplimiento alguno que implique retener esa suma, el locatario
habrá recibido materialmente el descuento de su último mes de alquiler a
expensas del locador, que preventivamente deberá ver como invierte ese
dinero que ha tomado en garantía, ante la eventualidad de que deba restituirlo
en su totalidad y actualizado.
5. Resolución anticipada y renovación (art. 9°) [arriba]
El inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una anticipación de
un mes pagará indemnización, a diferencia del estado de situación actual, en el
que no hay nada establecido en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga.
Si el aviso es con tres meses de antelación, no abona penalidades.
En cuanto a la renovación, dentro de los últimos tres meses de relación

locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en
forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo
no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su
105
negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario
puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.
Evita las situaciones en que se avisa con poca antelación cómo sigue el
contrato.
6. Registro de los contratos (art. 16°) [arriba]
Los contratos de locación deberán ser informados ante la Administración

Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo
disponga. Ahora bien, nada tiene que ver la información fiscal con la ejecución
del contrato. Es como pretender ejecutar honorarios profesionales y se
imponga primero tener las declaraciones juradas de ganancia al día. De la
misma manera sería una buena medida exigir que todo intermediario se
encuentre inscripto en el régimen fiscal correspondiente por su actividad y
ganancia mínima presunta para poder exigir el cobro de comisiones.
Un nuevo requisito que busca infundir cierto temor ambiguo en desmedro de

la celeridad y agilidad que debe tener la ejecución de un contrato que por
naturaleza debe ser dinámico y flexible para las partes en pro del tráfico
jurídico y comercial.
7. Reparaciones y expensas (art. 8°) [arriba]
Con la nueva disposición, los inquilinos no deberán pagar expensas

extraordinarias ni impuestos que gravan a la cosa inmueble. Norma bastante
vaga que dejaría librado a las administraciones la imputación de los gastos y
tipificación de los mismos para segmentarlos en ordinarios o extraordinarios.
No obstante, debemos advertir el posible incremento del monto de los

alquileres para compensar la pérdida.
8. Domicilio especial (art. 1°) [arriba]
106
La norma incorpora en el código civil y comercial el llamado domicilio
electrónico modificando los domicilios ya enunciados como “especiales”.
Impulsivamente todos imaginamos que la norma se refiere a nuestras casillas
de correó electrónico, pero la doctrina nos explica que estamos equivocados.
BIELLI y NIZZO[4] nos explican que el domicilio electrónico es un domicilio

procesal y una casilla de correo electrónico no puede servir como domicilio
electrónico en el marco de un proceso judicial. Por lo tanto, no nos serviría para
notificar la demanda, entonces a qué fines y cómo se constituirá.
Quizás en el afán de parecer innovadora se incluyó este concepto, el cual

deberán la doctrina y jurisprudencia dilucidar, algo que simplemente no
hubiera generado conflicto si se expresaba como: “Pueden además denunciar
un “correo electrónico”[5] en el que se tengan por eficaces todas las
notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
9. Frustración del uso o goce de la cosa (art.6) [arriba]
Esta norma si bien parece “maquillar” el art. 1203 del CCCN [6] su intervención
es de mayor profundidad e impacto.
Comienza eliminando el “caso fortuito o fuerza mayor” reemplazándola por

“motivos no imputables al locatario”. Claramente las acciones de terceros que
derivaran en la frustración del uso o goce de la cosa podrían ser argumentadas
por el locatario para morigerar o rescindir esa relación contractual, pero no se
comprende porque debe soportar la carga económica el propietario del
inmueble que como locador no tiene el deber de conservar la cosa.
El final del artículo mencionado, también sufre una pequeña pero compleja
modificación, ya no en favor del locador, pero tampoco del locatario, indicando
que “Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes”. La afectación directa estaba explicita en
la anterior redacción, ahora bien, ¿qué es indirectamente una afectación de la
cosa de manera indirecta? ¿Una propiedad contigua que se transformó en
comercio y altera la normalidad del locatario? ¿Un re categorización
107
inmobiliaria que modifica las condiciones del entorno de la vivienda? Serán
infinitas las posibilidades de afectación indirecta que pueda observar un
locatario y no por mala fe, sino porque desde su perspectiva se vea afectada de
esa manera.
10. Alquiler social (art. 17°) [arriba]
Establece la creación del denominado Programa Nacional de Alquiler
Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a

una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal, el cual tendrá
como organismo rector al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a
través de la Secretaría de Vivienda, y tendrá a cargo diseño de las políticas
públicas para efectivizar el Programa.
Es difícil entender como pasamos de orientar nuestra política habitacional de

“mejorar las condiciones de vivienda, infraestructura básica y acceso a la tierra
de los grupos vulnerables en situación de emergencia, riesgo y
marginalidad”[7] que con sus luces y sombras proclamaba el plan FONAVI, o
los créditos PROCREAR cuyo fin era permitir el acceso a la compra de una
vivienda única, obviamente en un contexto de estabilidad económica
financiera, que lamentablemente no se resultó.
Nuevamente vemos otro giño hacia el sector bancario el cual está de

parabienes ya que se propicia la creación de líneas de “créditos blandos a
efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas”. Estamos hablando de
tomar deuda para pagar gastos, crédito para consumo. Estamos proclamando
a viva voz que nuestro sistema económico no brinda las garantías para poder
pagar un crédito para acceder a la vivienda, pero al menos no permite
alquilarla, para sentirnos un “poquito más seguro” como decía la canción.
Conclusiones [arriba]
Si bien la cuestión constitucional excede al análisis privatista realizado, no es

ajena al mismo, ya que todo lo desarrollado estará supeditado a la prueba de
constitucionalidad o no de la misma ante el poder judicial, desde su génesis, los
108
posibles derechos vulnerados in abstracto, hasta los que puedan sentirse
agraviados en su aplicación práctica.
Una norma debe traer claridad, certeza y crear un marco normativo a las
relaciones sociales, respetando la autonomía de la voluntad, que no es otra
cosa que la “libertad de los contratantes”. Esto no implica avalar abusos entre
las partes, sino dotarlos de herramientas claras que permitan exponerlos y
combatirlos con las herramientas que el ordenamiento jurídico nos brinda para
ello.
El intervencionismo en las relaciones de derecho privado puede traer

consecuencias totalmente contrarias a las pretendidas, migrando hacia el
desinterés en la inversión, la tergiversación normativa y el abuso del derecho.
Por eso reiteramos la importancia de analizar el contexto en el que se elabora
un texto, será clave para comprender si estamos frente a un pretexto.
Observamos una apariencia de benevolencia pro locatario que en el devenir

del tráfico comercial y de la oferta locativa será más perjudicial que
beneficiosa.
Para finalizar nuestra reflexión sobre el texto propuesto, nos viene a la mente
la opinión y palabra de M. Porcio Caton sobre Albino, un romano que escribió
en griego cuestiones romanas, solicitando previamente disculpas por su
ignorancia[8]. Catón censuró muy justa y elegantemente a Aulo Albino[9].
Albino manifestó que no era pretensión suya molestar a nadie, si en éstos libros
(sus Historias) alguna frase resultaba escrita con poco esmero y elegancia,
porque -puntualizaba- “soy un romano nacido en el Lacio y la lengua griega nos
resulta muy extraña”; por lo cual, en el caso de que existiera algún error,
solicitaba el perdón y la benevolencia si era acreedor a un juicio desfavorable.
Entonces al leer esto M. Caton le dijo: “La verdad, Aulo, es que eres muy poco
serio: has preferido pedir perdón por una culpa a estar libre de ella. Solemos
pedir perdón cuando nos hemos equivocado por ignorancia o cuando nos
hemos visto forzados a obrar mal. Pero dime, por favor, ¿quién te empujó a ti a
pedir perdón por una falta antes de cometerla?”. Creemos que el legislador con
poco esmero, falto de elegancia ha redactado un texto despojado de contexto,
y por lo menos para nosotros, el juicio es desfavorable.
109
Notas [arriba]
[1]Abogado y Notario. Escribano Púbico de Registro en el Departamento

Capital. Doctorando en Educación por la Facultad de Educación de la
Universidad Católica de Córdoba (en adelante UCC). Profesor Titular de la
Maestría en Derecho Administrativo de la Universidad Libre Seccional Socorro
de Colombia. Director de la Diplomatura en Tecnología Blockchain aplicada a
los negocios y las relaciones jurídicas de UCC. Profesor Titular de Derecho
Notarial, Adjunto de Derecho Romano y Jefe de Trabajos Prácticos en Privado
VI en UCC. Profesor invitado en áreas de Filosofía del Derecho en
Universidades de Chile y Colombia. Árbitro evaluador de UNLP y Universidad
Católica del Uruguay. Par Evaluador de la Universidad Libre de Bogotá.
Ensayista, Conferencista y Autor. Más información en https://jorgefabianvi
llalba.blog spot.com/.
[2]Abogado y Escribano por la Universidad Siglo 21, Experto en Organización
Jurídica, Económica y Política de la Rep. Pop China y Taiwán por el IAEU-
Universidad de Alcalá, España. Profesor de las materias Sociedades y Derecho
Privado IV (Contratos de Empresas) Univ. Siglo 21 Matriculado en ejercicio.
Más información https://www.linkedin .com/in/FedericoM iguelArg -
www.federico miguelyaso ciados.com
[3] VILLALBA, Jorge y MIGUEL, Federico en: https://clasifi cados.lavoz.co
m.ar/nota/40 30923/considerac iones-generales -de-un-modelo -virtual-
tokenizacio n-de-inm uebles - Nota periodística en diario de mayor circulación
local de la Provincia de Córdoba. (recuperado el 20/06/2020).
[4] BIELLI, Gastón E. y NIZZO, Andrés L., “El nuevo régimen de notificaciones
electrónicas en el proceso judicial bonaerense”, publicado el 29/03/2017.
Citar: elDial DC22BF.
[5] https://dej.rae.es/lema/correo-electr%C3%B3nico
[6] ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito
o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no
puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o
gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes.
[7] https://www.economi a.gob.ar/pecon omica/bas ehome/fonavi .pdf
[8]AULO GELIO. Noches Áticas. Tomo II. Introducción, Traducción, Notas e
Índices de Manuel – Antonio Marcos Casquero y Avelino Domínguez García.
110
Ediciones Griegas y Latinas. Universidad de León. 2006. Libro XI Cap. VIII.
Página 18 con nota al pié.
[9]Aulo Postumio Albino, pretor en el año 155 a.C. y Cónsul el 151 a.C. Tras la
toma de Corinto, intervino activamente en la política romana sobre Grecia.
La Buena Fe y su relación con la aplicación temporal de la nueva Ley de

Locaciones
Por Juan Manuel Lezcano [1]
La temática de un trabajo que aborda las locaciones urbanas no deja nunca de

ser importante en especial cuando tenemos la oportunidad de contar con una
variedad de temas y autores/as que enriquece el presente libro, es que el
dictado de una nueva normativa en esta materia hace necesario reflexionar
sobre el esquema del contrato de locación.
Recordemos que la nueva ley modifican artículos del Código Civil y Comercial
(en adelante CCyC), pero no solo en contratos de locación donde se
intervienen 11 artículos y además se agrega un Bis (art. 1221 bis) sino también
en lo atinente al domicilio electrónico (art. 75) y al contrato de corretaje (art.
1351) pero que además en el Titulo II se establecen regulaciones
complementarias sobre temas álgidos como las garantías, los ajustes, la
consignación y la obligación del juez de informar la existencia de un contrato a
la AFIP previo a correr traslado de la demanda, en el Titulo III se pretende
instaurar un Programa Nacional de Alquiler social con fines muy nobles como
ya lo vimos en la Ley Nº 23.091, pero que dependerá de la eficacia de la política
pública que se lleve adelante.
111
Para finaliza, esta ley establece la solución alternativa para los conflictos que
puedan derivar del contrato de locación estableciendo que el procedimiento
prejudicial es optativo, lo que es un verdadero cambio de paradigma en la
materia.
2. Las funciones de la buena fe contractual [arriba] [2]
Antes de adentrarnos en la aplicación temporal de la norma en el presente

apartado intentaremos vincular la temática de las locaciones con las funciones
de la Buena Fe Contractual considerando (la Buena Fe) una herramienta
necesaria en los tiempos venideros.
Por ello, el deber de informar sustentado en la buena fe cumple distintas

funciones básicas en la materia de los contratos de locación: permite un
consentimiento con conocimiento de lo que se dice y, además, coadyuva al
restablecimiento de la igualdad entre las partes. Así, se actúa con libertad e
igualdad, que son el verdadero fundamento del principio de la autonomía
privada. La información es la principal arma de que dispone el consumidor para
hacer frente a las agresiones del mercado en el mundo actual. De ella, como
dijimos, dependerá el consentimiento libre e informado. Debe informarse lo
que puede ser relevante para la toma de decisiones o lo que refiere a causas de
posible invalidez o ineficacia del acuerdo.
Gabriel y Ruben Stiglitz (Responsabilidad precontractual, Buenos Aires, 1990,

pág. 22) señalan que el deber de informar en las tratativas puede ser
transgredido:
a) por ocultar la realidad, por reticencia o dolo pasivo;
b) por falsificar la realidad disimulando lo verdadero;
c) silenciando por negligencia o ignorancia culpable causas de ineficiencia

contractual;
d) por apartarse injustificadamente de las tratativas;
112
e) por prolongar deliberadamente o sin causa las tratativas para luego
contratar con un tercero;
f) por iniciar tratativas sin seriedad, con ninguna intención de contratar.
Como ya lo dijimos, en esta instancia el deber de actuar buena fe no sólo

impone conductas negativas, como la de no dañar o no defraudar a las partes
de un contrato, sino que impone conductas positivas como la de colaborar,
asesorar, dar información, avisos, advertencias sobre peligros, etc.
El deber no es sólo de no lesionar al otro con engaño diciendo lo que no es (no

hacer) sino que es de hacer, o sea, impedir que el otro se perjudique por no
saber, colaborando activamente en la protección de sus intereses. En principio
parece que estamos ante propuestas contradictorias, pues por un lado se exige
lealtad, buena fe objetiva, y por otro lado se admite «cierto engaño».
Entendemos que además en la etapa precontractual de un contrato de locación

opera no solamente principio general de buena fe sino el principio general del
alterum non leadere (principio de no dañar), aplicable cada vez que en la
instancia de las tratativas se causa un daño jurídicamente injusto (Goldemberg,
Indemnización de daños y perjuicios, Buenos Aires, 1993, pág. 153 y Brebbia,
Responsabilidad precontractual, Buenos Aires, 1997, págs. 87 y 88).
Sobre el alcance del deber de informar consideramos del caso destacar que
informar es dar noticia de una cosa o de situaciones o circunstancias; instruir,
prevenir todo lo relacionado al contrato de locación. Se expone sobre lo que se
conoce o se debe conocer. Se informa sobre lo que pueda ser relevante para la
toma de decisiones. La obligación de informar encuentra su explicación en la
existencia de un desequilibrio de información o de conocimientos que tienen
las partes. Se trata, en definitiva, de proteger al más débil por ser éste
desinformado o carecer de experiencia negocial.
Rengifo García (“El deber pre contractual de información”, en la obra

Realidades y Tendencias del Derecho en el siglo XXI, tomo 4, vol. 1, pág. 129)
aclara que el deber de informar no excluye el deber de informarse actuando
113
con la diligencia debida. La debilidad de una de las partes no le atribuye un
derecho a la pasividad.
De la extensión del deber de informar dependen el tipo de contrato y de su

complejidad. No es lo mismo la información que se debe al vender una empresa
que al vender una lapicera. La información debida es mayor en los contratos
atípicos que en los típicos, que tienen regulación subsidiaria en el CCyC.
Javier Tamayo Jaramillo (“La obligación de lealtad durante el período pre

contractual”, en Estudios de Derecho Civil, Obligaciones y Contratos, tomo 1,
Bogotá 2003, pág. 432) entiende que el deber de informar procede solo si
existe una parte profesional y otra profana en la materia. Si ambas partes son
conocedoras de lo que se compra o vende se atenúa el deber de informar. De
lo que se trata es que el que sabe no se aproveche del que no sabe. Lo que se
debe informar es lo razonable o sea lo que es normal en el caso o lo que se suele
informar según el tipo de contrato.
Puede pensarse que esta responsabilidad por falta de información solo opera
cuando se infringe conscientemente o por negligencia crasa este deber.
Situación que no se comparte, ya que hoy día los niveles de diligencia exigen
que las partes se comporten adecuadamente para conservar la integridad de la
esfera jurídica de la otra parte, sobre todo, que se salven siempre los intereses
personales y patrimoniales en las negociaciones, es lo que se denomina como
“diligencia in contrahendo”, de tal forma que, si se causa un daño, no será –
incluso– necesario que ocurra culpa, para tener que entrar a reparar el mismo.
Deber de claridad (transparencia)
No alcanza con ser transparente y decir la verdad, sino que esta veracidad debe
darse en forma inteligible para el que la escucha o la lee.
Deber de secreto o reserva
En el ámbito del Derecho Transnacional, si se analizan, por ejemplo, los

Principios Generales de los Contratos Lando, en el art. 2302 se establece:
114
“Si en el transcurso de las negociaciones, una parte comunica a la otra alguna
información confidencial, la segunda tiene la obligación de no divulgar dicha
información y de no utilizarla para sus propios fines, con independencia de que
el contrato llegue a celebrarse o no. El incumplimiento de este deber puede
comportar una indemnización por los perjuicios causados y la devolución del
beneficio disfrutado por la otra parte”.
En los Principios para los Contratos de Comercio Internacional UNIDROIT del

2004, en el art. 1116 se establece:
“Si una de las partes proporciona información como confidencial durante el

curso de las negociaciones, la otra tiene el deber de no revelarla y no utilizarla
injustificadamente en provecho propio, independientemente de que con
posterioridad se perfeccione o no el contrato. Cuando fuere apropiado, la
responsabilidad derivada del incumplimiento de esta obligación podrá incluir
una compensación basada en el beneficio recibido por la otra parte”.
A su vez, en el Código de los Contratos de la Academia Iusprivatista Europea,

en su art. 8, bajo el deber de reserva, se dispone:
“1) Las partes tienen el deber de hacer uso reservado de las informaciones que
obtienen de modo confidencial con ocasión del desarrollo de los tratos
preliminares; 2) la parte que no respete este deber estará obligada a reparar el
daño sufrido por la otra, y si, además, ha obtenido una ventaja indebida con la
información confidencial, deberá indemnizar a esta en la medida de su propio
enriquecimiento”.
Es importante no sólo estar informado, sino que se guarde reserva de todo lo

que se informó durante la gestión de contratación preliminar en las locaciones.
De no ser así, se terminaría causando un daño al que informó porque confió. El
correlativo deber al deber de informar es guardar reserva sobre lo informado,
máxime si se trata de información valiosa en sí, como puede ser la referente a
situaciones personales.
115
En ocasiones puede estar en juego el respeto e intimidad de la persona. El
deber de secreto se funda, al igual que el deber de informar, en la buena fe del
que recibió la información. Este proceder leal, honesto lleva a que se deba
guardar reserva de la información.
Si como resultado de las negociaciones la parte obtiene información reservada,

o se conocen, por ejemplo, datos internos de una determinada empresa, o de la
vida íntima de una persona, se considera implícito el deber de secreto. Este
deber, según los casos, rige tanto para la hipótesis de que se realice o
perfeccione el contrato como para el caso de que el mismo no se llegue a
perfeccionar.
La Buena Fe exige que los contrayentes no divulguen información reservada a

la que se accede por la confianza que puede existir en la etapa de las tratativas,
aun cuando no se haya llegado a perfeccionar el contrato.
Deber de custodia y cuidado (o conservación)
Vladimir Monsalve Caballero (“La buena fe como fundamento de los deberes

precontractuales de conducta: una doctrina europea en construcción”; Rev.
Derecho, n. 30, Barranquilla, July/Dec. 2008) señala que la obligación de
custodia y cuidado, para la doctrina italiana, existe a cargo de una de las partes
en las negociaciones respecto a aquellos bienes que la otra le ha entregado
para su examen de cara a la realización del contrato. De tal forma que viene
aquí a responder aquel que, habiendo recibido los bienes en el ejercicio de su
experimentación, uso o simple tenencia, no emplea la diligencia debida y por
tanto les causa daños a aquellos bienes entregados. No se trata con ello
solamente de salvaguardar esos bienes de la actuación lesiva de quien los
tiene, sino, y, sobre todo, de consagrar una obligación de salvaguarda y
custodia frente a terceros que, en caso de ser violada, le obligaría a aquel a
reparar.
Los deberes de custodia y conservación en los contratos de locación surgen por

lo general cuando una de las partes que negocia ha manifestado su intención
de examinar las mercancías o las cosas a contratar antes de decidirse o no a
adquirirlas. Si hay una pérdida o un deterioro de estas mercancías por defecto
o por culpa imputable a quien se le han entregado éstas, siendo este un
116
comportamiento opuesto a la buena fe, existe aquí defraudación y falta a la
confianza depositada.
Puede ocurrir que en las tratativas uno de los participantes entregue a la otra
parte para su análisis o estudio determinados bienes o documentos sobre los
que luego se pretende sustentar el acuerdo.
No se trata sólo de salvaguardar los bienes del que los tiene para su análisis
previo a un contrato, sino que se los debe cuidar respecto del daño que pueda
causar un tercero, en cuyo caso obligaría al tenedor a su reparación. Los bienes
en esta etapa se deben custodiar y conservar. Si la mercadería es mal cuidada
antes del contrato se responde por ella aún si el contrato no se perfecciona.
Aquí no solamente opera el deber de no dañar, sino que desde el principio de la

buena fe surge el deber de protección, custodia y conservación. Existe también
el deber de salvaguardar al eventual adquirente de daños causados por la cosa.
Con la reforma del BGB alemán del 26 de noviembre del 2001, parágrafo
311.2, se dispuso que aparezca el deber de protección entre las partes a la hora
de contratar para garantizar la tutela de la integridad de la persona al
contratar.
Deber de seriedad
Cubides Camacho (“Los deberes de la buena fe contractual”, en Realidades y

Tendencias del Derecho en el siglo XXI, tomo IV, pág. 270), considera que uno
de los deberes derivados del principio de la buena fe en esta instancia es el
deber de seriedad. No se puede jugar o aparentar que se quiere contratar
cuando en realidad no hay intención real de hacerlo. Este deber está implícito
en el art. 2.1.15 de las normas Unidroit y 2.301 de los Principios Lando. “Las
partes tiene plena libertad para negociar los términos de un contrato y no son
responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo”.
Sin embargo, la parte que negocia o interrumpe las negociaciones de mala fe es

responsable de los daños y perjuicios causados a la otra parte. En particular, se
considera mala fe que una parte entre en o continúe negociaciones cuando al
mismo tiempo tiene intenciones de no llegar a un acuerdo.
117
No se puede aparentar que se quiere contratar cuando en realidad no hay
intención real de hacerlo pues ello puede dañar a la otra parte, generándole
gastos, etc.
Deber de no abandonar las negociaciones sin justa causa
Este deber obliga a las partes a no generar falsas expectativas respecto de la

celebración del contrato. Si se crean expectativas, para poder dejarlas sin
efecto se debe invocar una causa de justificación razonable. Crear
expectativas es una conducta que debe estar acompañada por el deber de
prudencia. Bianca (Diritto civile, t. III, Milán, Ed. Giuffre, 2001, pág. 168) afirma
que, si la parte sigue la negociación sin intención de contratar, está actuando
con dolo. Este principio está reflejado en el art. 2.1.15 de las normas Unidroit:
“Las partes tienen plena libertad para negociar los términos de un contrato y
no son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo. Sin embargo, la
parte que interrumpe las negociaciones de mala fe, es responsable por los
daños y perjuicios causados a la otra parte. En particular se considera mala fe
que una parte entre o continúe en negociaciones cuando al mismo tiempo tiene
intenciones de no llegar a un acuerdo”.
Recapitulando, las funciones antes mencionadas serán de utilidad al momento

de resolver las diferentes hipótesis de aplicación de la nueva normativa o de
posibles conflictos entre las partes antes, durante y finalizado el contrato de
locación en circunstancias tan particulares como las que nos tocan vivir.
3. Aplicación en el tiempo de la nueva ley de alquileres [arriba]
Como podemos apreciar la comisión redactora del CCyC decidió mantener la

fórmula del código derogado (excepto en lo relativo a la aplicación inmediata
de las leyes supletorias más favorables al consumidor) porque consideraron
que no existe una doctrina que satisfaga a todos y que sustituir el artículo por
otra fórmula no probada generaría mayor inseguridad jurídica, desde que la
jurisprudencia nacional ha logrado dar soluciones equitativas a los numerosos
cambios de leyes desde la Ley Nº 17.711[3].
118
Debemos recordar también que la modificación del art. 3 del código derogado
por la Ley Nº 17.711, estuvo basada en la ponencia presentada por Guillermo
Borda en el Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil quien adoptó las ideas
de Popoviliev, Bonnecase y Roubier entre otros autores (Kemelmajer de
Carlucci, Aída "Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a
las situaciones jurídicas existentes al 1° de agosto de 2015, diario LL 2-6-2015,
AR/DOC/1801/2015).
Es por estos antecedentes que a la luz de la redacción del art. 7 del CCyC la
aplicación temporal de la nueva ley no será en principio una situación compleja,
pero sí nos interpela a ciertas situaciones que a continuación abordaremos.
4. ¿Cómo opera la prórroga automática de los contratos? [arriba]
Sabemos que la norma de emergencia en materia de alquileres alcanza a los

contratos de locación vigentes o en ejecución al mes de marzo del2020 y cuyo
vencimiento opere desde el día 20/3/2020 hasta el 30/9/2020, es por esta
norma que varias hipótesis sobre la aplicación de la nueva ley deben ser
analizadas.
Es dable entender que la parte locataria puede escoger por mantener la fecha
del vencimiento pactado originariamente por las partes o por prorrogar dicho
plazo por un término menor o plazo anterior al 30/9/2020. Cualquiera sea su
elección, la parte locataria deberá notificarla al locador en forma fehaciente
con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de
anticipación a la fecha de vencimiento pactada.
Esta prórroga también alcanza a los contratos ya vencidos en los que el

locatario continúe en la tenencia del inmueble sin que haya existido
convención o acuerdo entre las partes respecto de los nuevos términos de la
locación.
Los casos antes aludidos, la locación continúa en los mismos términos

contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato
mediante comunicación fehaciente.
119
5. ¿Qué sucede si durante la pandemia vence el contrato? [arriba]
El Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020 instaura que la parte locataria

podrá escoger por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o
por prorrogar dicho plazo por un término menor o plazo anterior al
30/9/2020[4].
Sin menoscabo de la sanción de este decreto, se mantienen plenamente

vigentes las normas del CCyC que permiten la renegociación de los contratos
o incluso su rescisión.
6. Los contratos en ejecución [arriba]
Debemos señalar que “contratos en curso de ejecución” indica aquellos

contratos que crean obligaciones de tracto sucesivo, en donde el vínculo se
extiende en el tiempo y no se extingue porque las partes cumplan en forma
sucesiva sus deberes jurídicos.
Algunas normas continúan rigiendo después de haber sido derogadas, son

casos en que la vigencia de la ley se prolonga más allá de su duración, como es
el caso de contratos de locación que se perfeccionaron antes de la vigencia de
la nueva ley de locaciones.
Por ello, para autores como Guillermo Borda, (comentando el derogado art. 3
del código civil conforme la Ley Nº 17.711 que es idéntico en esta parte a la
oración analizada), es prudente que así sea porque las leyes supletorias tienen
la misión de suplir la voluntad de las partes, cuando estas no la exteriorizan,
pudiendo las partes apartarse de sus disposiciones, modificarlas o cambiarlas.
En caso de que los contratantes callen es cuando estas normas tienen vigencia.
Forman parte del contrato, las partes no lo estipularon en forma expresa en el
contrato porque hubiera sido una estipulación sobreabundante (Borda,
Guillermo, "La reforma del Código Civil. Efecto de la ley con relación al tiempo",
ED T 28 - 810/ 811.).
120
En su momento la postura de Borda fue objetada por Joaquín Llambias, por
considerar que tal premisa parte de un acontecimiento que hay que demostrar,
a saber, que los contratantes quisieron, efectivamente trasvasar al contrato
todos los derechos supletorios de la época de celebración del acuerdo.
Llambias planteó una redacción diferente a la ponencia de Borda de la

siguiente manera “a los contratos en curso de ejecución no son aplicables las
nuevas leyes supletorias cuando los contratantes han querido efectivamente
someterse a la ley antigua” ("Tratado de Derecho civil", ed. Perrot, duodécima
edición, editorial Perrot, Bs. As., Parte General, T. I, págs. 152 y 155).
Estos antecedentes citados, nos permiten entender la actual redacción del art.
7 del CCyC, y arribar a las siguientes conclusiones.
Conclusiones [arriba]
a) La constitución y extinción de contratos de locación ya producidos y

anteriores al momento de la entrada en vigencia de la nueva ley será regidos
por la ley anterior.
b) Los efectos de contratos de locación ya producidos al momento de la

entrada en vigencia de la nueva ley son regidos por la ley anterior.
c) Constitución en curso o tratativas de un nuevo contrato de locación después

de la publicación de la ley de alquileres 2020 y sus efectos aún no producidos,
serán de aplicación inmediata de la nueva ley.
d) En las relaciones de consumo, con efectos aún no producidos, extinción aún

no operada, regidos por la nueva ley, si es más favorable para el consumido En
la relación de consumo, efectos aún no producidos, extinción aún no operada,
regidos por la nueva ley, si es más favorable para el consumidor.
121
Notas [arriba]
[1] Abogado. Doctor en Derecho UNL. Especialista en Derecho de la Empresa

de la UNAM. Docente e Investigador Universitario.
[2] El Presente apartado tiente como base el libro del Dr. Ordoqui que tuvimos
el honor de adaptar para el derecho argentino. Ver Buena Fe Contractual -
Adaptación al Nuevo Código Civil y Comercial Argentino. Editorial IJ Editores.
[3] La modificación del art. 3 del Código Civil por la ley 17.711, Nacional de
Derecho Civil quien adoptó las ideas de Popoviliev, Bonnecase y Roubier entre
otros autores.
[4] La prórroga del contrato es opcional.
El Domicilio Especial Electrónico
Por Ruben F. Moroz*
I. Proyecto de ley dentro del cual fue sancionado [arriba]
La trascendental reforma al Código Civil y Comercial Unificado[1] en el tema

que pretendemos desarrollar a continuación, es decir, el referido al domicilio
especial electrónico, vino de la mano con la discusión y posterior sanción del
proyecto de ley originariamente rotulado bajo el número 4316-D-2019[2], el
que a la postre sería identificado como Ley Nacional N° 27.551[3]. Dicha
reforma vino enmarcada en el reciente contexto de discusión y sanción de la
mediáticamente denominada “reforma a la ley de alquileres”, que consagró
modificaciones sustanciales al régimen locativo vigente hasta entonces,
fundamentalmente en lo referido a las locaciones con destino de vivienda.
122
En lo que respecta al tema objeto del presente trabajo, debemos mencionar
que por imperio del art. 1 de la referida ley, se sustituyó el art. 75 del Código
Civil y Comercial Unificado, según versión de la Ley N° 26.994, por el siguiente:
“Artículo 75. Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un

domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por
eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se
dirijan”.
II. El domicilio como atributo de la personalidad [arriba]
El domicilio es entendido como uno de los atributos de la personalidad, junto

con la capacidad, el nombre, el estado y el patrimonio[4], conceptualizados
estos como aquellas cualidades o circunstancias de las personas que hacen a la
esencia de su personalidad y que la determinan en su individualidad[5], de
manera tal que se hace inconcebible e inimaginable caracterizar a las mismas
sin la presencia de estos, así tanto como que se torna de imposible
cumplimiento predicarlos respecto de otros individuos, substratos o entes.
III. Caracterización y conceptualización del domicilio. Especies del domicilio

civil: general y especial [arriba]
Las personas en comunidad entrelazan entre sí multiplicidad de relaciones,

algunas de las cuales reciben la calificación de “jurídicas”[6], al verificarse en
ellas esa nota de alteridad en la multiplicidad subjetiva y coetánea contención
de dicha situación jurídico-fáctica en algún andamiaje normativo (protección
legal). Esa comunicación natural que debe verificarse entre los sujetos de una
determinada relación jurídica, sea esta de corte contractual o bien de corte
extracontractual, necesitan forzosamente de la localización, cuanto menos
geográfica bajo la órbita de concepción clásica del Derecho Civil, de un punto
o nodo de ubicación material-real de tales personas, de un “asiento”, en el cual
precisamente apersonar o hacer comparecer a las mismas, a los fines del
ejercicio de sus derechos subjetivos y correlativo cumplimiento de sus deberes
y obligaciones.
123
Así nace en órbita del Derecho, prácticamente con el empuje, temperamento y
lógica de una necesidad social, la noción jurídica de “domicilio”,
conceptualizado éste como el lugar que la ley fija como asiento o sede de la
persona para la producción de determinados efectos jurídicos[7].
En el mundo del Derecho, en su generalidad, puede advertirse la presencia de

dos grandes géneros de domicilios: por un lado la presencia del domicilio
político, como exigencia y vinculado a la perspectiva del Derecho Público, para
el ejercicio de los derechos derivados de la ciudadanía[8], permitiendo,
limitando o prohibiendo, tanto activa (ej.: ejercicio del voto popular) como
pasivamente (ej.: presentarse como candidato para ocupar cargos públicos) el
ejercicio de derechos políticos; por otro lado, la presencia del domicilio civil, en
órbita del Derecho Privado, entendido este como lugar o sitio físico (locus)
existente para el cumplimiento de deberes y ejercicio de derechos de las
personas, sean éstas humanas o jurídicas.
El domicilio civil, a su vez, es posible subclasificarlo en domicilio general (u

ordinario) y en domicilio especial. El domicilio general regirá para la
generalidad de las relaciones jurídicas de las cuales forme parte una persona
en particular; mientras que el domicilio especial regirá o surtirá efectos para
una o varias relaciones jurídicas determinadas de una persona[9].
IV. Sub-categorías del domicilio general y del domicilio especial [arriba]
Es dentro del esquema del domicilio general, en el que profundizando

encontraremos además al domicilio real[10], como principal sub-categoría, y
también al domicilio legal[11], como otra sub-categoría.
Mientras que dentro del esquema del domicilio especial, profundizando

nuevamente, encontraremos a dos sub-categorías: el domicilio especial
contractual por un lado, y el domicilio especial procesal o ad-litem, por el otro.
El primero de estos domicilios especiales nombrados, es decir, el domicilio
especial contractual, también conocido como domicilio “convencional” o “de
elección”, era y sigue siendo el previsto por el art. 75 del Código Civil y
Comercial de la Nación, en su versión según Ley Nacional N° 26.994, al
disponer en el por entonces originario párrafo único de dicho artículo que “Las
partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los
derechos y obligaciones que de él emanan”. Mientras que el segundo de los
124
domicilios especiales especificados, es decir el domicilio procesal procesal o ad
litem, consiste en aquel domicilio que toda persona está obligada a constituir
al tomar intervención en un proceso judicial y el cual debe hallarse dentro del
radio del juzgado[12].
V. El domicilio especial electrónico: ¿un nuevo domicilio especial

contractual? [arriba]
Entendemos humildemente, salvo mejor opinión debidamente fundada, que

conforme resultó la redacción definitiva del art. 75 del Código Civil y
Comercial de la Nación con la reforma sancionada, se ha incorporado una
nueva sub-categoría de domicilio especial contractual en nuestro derecho
positivo. Es decir, siguiendo el íter de conocimiento, de género a especie, a los
fines de ubicar correctamente al novel domicilio en el horizonte cognoscitivo,
podríamos encuadrarlo como un domicilio civil, especial y contractual (o
convenido).
Con lo afirmado más arriba, entendemos que en consecuencia, en el derecho

positivo nacional, existirían en la actualidad, dos variantes de domicilio
especial contractual: la primera de ellas, contenida en la primera parte del art.
75 del código, es decir el ahora ya clásico domicilio “físico/geográfico” especial
contractual, que podrán elegir las partes de un contrato para el ejercicio de los
derechos y obligaciones que de él emanan, designando una dirección
geográfica concreta (ej.: calle, avenida, paseo, kilómetro, chacra, parcela, a tal
altura o numeración, o piso, o departamento); la segunda de las variantes,
contemplado en la oración agregada a continuación del originario art. 75 del
Código, sería precisamente el domicilio especial electrónico contractual,
objeto de este trabajo, que también podrán elegir las partes de un contrato,
para que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y
emplazamientos allí dirigidos.
VI. Diferenciación con otras especies de domicilios electrónicos [arriba]
El domicilio especial electrónico incorporado al originario texto del art. 75 del

Código Civil y Comercial de la Nación, previsto conforme las consideraciones
que efectuamos más arriba, en la segunda oración del mencionado artículo, no
debe confundirse con otras especies de domicilios electrónicos ya previstos
con anterioridad en nuestro país y puestos oportunamente en vigencia por
125
normativas de distinta índole del Estado en sus tres niveles (nacional,
provincial y municipal). En consecuencia, debemos de tal manera diferenciarlo
claramente de estos otros domicilios electrónicos que especificamos a
continuación.
VI.1.- Del domicilio fiscal electrónico (tributario)
Incorporado en el plano nacional, por Ley N° 26.044[13], modificatoria de la

Ley Nacional de Procedimiento Tributario N° 11.683, para el cumplimiento de
las obligaciones tributarias de los sujetos contribuyentes y responsables
frente al fisco nacional (AFIP). En efecto, desde la entrada en vigencia de la
referida ley, se dio bienvenida en el derecho nacional a la noción jurídica de
“domicilio electrónico”, incorporando el denominado “domicilio fiscal
electrónico”, con carácter inaudito por aquellos tiempos, cuya implementación
también recibió serios e importantes reparos en la doctrina tributarista
especializada en aquel entonces[14]. En efecto, en el artículo sin número
incorporado a continuación del art. 3 de la Ley N° 11.683, se estableció que
“Se considera domicilio fiscal electrónico al sitio informático seguro,

personalizado, válido y optativo registrado por los contribuyentes y
responsables para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales y para la
entrega o recepción de comunicaciones de cualquier naturaleza. Su
constitución, implementación y cambio se efectuará conforme a las formas,
requisitos y condiciones que establezca la Administración Federal de Ingresos
Públicos, quien deberá evaluar que se cumplan las condiciones antes
expuestas y la viabilidad de su implementación tecnológica con relación a los
contribuyentes y responsables. Dicho domicilio producirá, en el ámbito
administrativo, los efectos del domicilio fiscal constituido, siendo válidas y
plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y
comunicaciones que allí se practiquen por esta vía”.
Dicho domicilio electrónico en el orden nacional sería originariamente

reglamentado por la AFIP a través de las Resoluciones Generales N°
1995/2006[15] y N° 2109/2006[16], que profundizaron acerca de los
mecanismos para su instrumentación y etapas de implementación. Además,
desde la entrada en vigencia de la Ley nacional N° 27.430[17], dicho domicilio
mutó su carácter “voluntario” por el de “obligatorio”, siendo ello reglamentado
por Resolución N° 4280/2018 de la AFIP[18].
126
En igual sentido, el Fisco Provincial de Misiones (Dirección General de Rentas),
en virtud de la reforma introducida por la Ley VII – N° 81[19] (según Digesto
Jurídico de la Provincia de Misiones) al Código Fiscal Provincial[20], que
incorporó el art. 26 Bis al mismo, reglamentó en órbita de la legislación
provincial, idéntica noción de “domicilio fiscal electrónico”, conforme a lo
establecido por la Resolución General N° 07/2017, mediante el
establecimiento del Formulario SR-388 del referido ente recaudador, para su
oportuna constitución por parte de los contribuyentes y responsables
obligados ante el fisco misionero.
VI.2.- Del domicilio electrónico constituido (procesal)
En órbita de la Justicia Federal, se ha implementado desde la entrada en

vigencia de la Ley Nacional N° 26.685[21], la autorización de la utilización de
expedientes electrónicos, documentos electrónicos, firmas electrónicas,
firmas digitales, comunicaciones electrónicas y, en particular, en lo que aquí
nos convoca, de domicilios electrónicos constituidos, en todos los procesos
judiciales y administrativos que se tramitan ante el Poder Judicial de la Nación,
con idéntica eficacia jurídica y valor probatorio que sus equivalentes
convencionales. En el art. 2 de la referida ley se delegó la reglamentación y su
gradual implementación en forma conjunta, a la Corte Suprema de Justicia de
la Nación y al Consejo de la Magistratura de la Nación. En consecuencia, a
partir de aquel momento, el máximo tribunal de nuestro país, a través de una
serie de Acordadas sucesivas[22], habría de reglamentar el uso e
implementación de tales institutos, en particular lo referido al “Sistema de
Notificación por Medios Electrónicos” (SNE). Dicha nueva modalidad, por
aquel entonces, de domicilio legal o procesal, nada tenía que ver con las casillas
de correo que la inmensa mayoría de usuarios de Internet poseían[23].
Con el uso del domicilio electrónico constituido, y su gradual implementación,

se buscó que en el mismo se notificaran en órbita de la Justicia Federal, todas
las notificaciones previstas en el art. 135 y concordantes del Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación, con excepción de aquellas notificaciones que
por su naturaleza deban diligenciarse en el domicilio real y la notificación de
los traslados de demanda, reconvención y citación de personas extrañas al
juicio. El domicilio es el CUIL/CUIT (sin espacios ni guiones) de la persona que
se ha registrado y validado, y debe expresarse para cumplir con el requisito del
art. 40 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.[24] El máximo
127
tribunal de nuestro país, ha tenido inclusive, la oportunidad de expedirse en
casos que han llegado a su juzgamiento, para delimitar y especificar las
consecuencias jurídicas ante la falta de oportuna constitución de los
mismos.[25]
Por su parte en el contexto de la Provincia de Misiones, se reconoce el primer

antecedente legislativo en pos de la digitalización de la Justicia con la entrada
en vigencia de la Ley Provincial IV – N° 55 (año 2011), en la cual conforme lo
dispuesto por el art. 24 de la misma, se facultó al Superior Tribunal de Justicia
a implementar, reglamentar el uso y disponer la gradual implementación del
expediente electrónico, del documento electrónico, de la firma electrónico, de
la firma digital, de las comunicaciones electrónicas y, en particular lo que aquí
nos interesa, el domicilio electrónico constituido, en todos los procesos
judiciales y administrativos que se tramiten ante el Poder Judicial de la
Provincia de Misiones. Luego, con la entrada en vigencia del nuevo Código
Procesal Civil, Comercial, de Familia y Violencia Familiar[26], a partir del
01/03/2014, conforme a lo dispuesto por el art. 40, segundo párrafo, dentro
del Capítulo I, del Título II, de dicho cuerpo legal, se dispuso que toda persona
que litigue por derecho propio o en representación de tercero, a la par de la
constitución del domicilio procesal dentro del radio del perímetro
determinado por la Justicia, debería constituir “domicilio electrónico”.
También se estableció en el cuarto párrafo del mismo artículo de dicho cuerpo
legal adjetivo, que se deben diligenciar en el domicilio procesal o en el
electrónico constituido, todas las notificaciones por cédula que no deban serlo
en el domicilio real.
Con una finalidad mucho más amplia que el mero objetivo de implementación
del “domicilio electrónico”, a partir de la entrada en vigencia[27] de la
Acordada del Superior Tribunal de Justicia de Misiones N° 144/2014, se
impondría la obligatoriedad del uso del programa denominado SIGED
(“Sistema de Gestión de Expedientes Digital Judicial”[28]) en todos los
juzgados y ministerios públicos pertenecientes al fuero penal, de familia, civiles
y comerciales, y de paz, del Poder Judicial de la Provincia de Misiones. Si bien
el SIGED cuenta con un módulo de notificaciones procesales electrónicas, a
través de un “casillero de notificaciones”[29], no obstante ello, hasta el día de
la fecha de elaboración del presente trabajo, la específica cuestión del uso del
domicilio electrónico, aún no se ha impuesto con carácter general y obligatorio,
habiéndose tan solo implementado con carácter opcional y voluntario un
programa piloto en el fuero laboral[30].
128
Más allá de las bondades que lógicamente brindará dicho sistema de
notificación electrónica efectuada en los domicilios “constituidos
electrónicamente” en la órbita procesal, en términos de celeridad y economía
procesal, coincidimos con Lezcano[31] en sostener que se torna necesaria una
previa inmunización de dicho sistema contra la nulidad procesal, lo cual se
lograría con un análisis sistemático de los actos procesales de notificación, que
aunque no se ajusten estrictamente a las pautas procesales que
específicamente los regulan, igualmente no puedan ser declarados nulos. Se
trataría entonces así de asegurar y verificar los actos procesales de
notificación alternativos o irregulares válidos, por adoptarse los recaudos
necesarios como para que la irregularidad no pueda mutar su naturaleza en
nulidad procesal. Entendemos que esta afirmación, dada su naturaleza,
lógicamente puede hacerse extensiva al sistema de notificación procesal
electrónica prevista en la normativa procesal nacional.
VI.3.- Del domicilio especial constituido electrónico (administrativo)
En órbita de la Administración Pública Nacional, debe reconocerse como

antecedente normativo el Decreto del Poder Ejecutivo Nacional N°
434/2016[32], conocido mediáticamente como “Plan de Modernización del
Estado”. Luego, en ese orden de ideas, continuaría la Ley Nacional N°
27.446[33], por la cual se estableció que los documentos oficiales electrónicos
firmados digitalmente, los expedientes electrónicos, las comunicaciones
oficiales, las notificaciones electrónicas y, en lo que aquí nos interesa, el
domicilio especial constituido electrónico de la plataforma de trámites a
distancia y de los sistemas de gestión documental electrónica que utilizan el
Sector Público Nacional, las provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, municipios, Poderes Judiciales, entes públicos no estatales,
sociedades del Estado, entes tripartitos, entes binacionales, Banco Central de
la República Argentina, en procedimientos administrativos y procesos
judiciales, tienen para el Sector Público Nacional idéntica eficacia y valor
probatorio que sus equivalentes en soporte papel o cualquier otro soporte que
se utilice a la fecha de entrada en vigencia de la misma.
En particular, resultan de interés a los fines de este trabajo, todo lo atinente a

los denominados “Trámites a Distancia” (TAD)[34], plataforma que se tornó
operativa por intermedio del “Sistema de Gestión Documental Electrónica”
(GDE). Hablamos en concreto, de la Resolución 43/2019 de la Secretaría de
Modernización Administrativa, vigente desde el 06/05/2019. Dicha
plataforma es utilizada para la realización e inscripción de diversos trámites
129
ante organismos oficiales, constituyendo el único medio habilitado, entre otros
trámites previstos, para la realización de trámites relativos a sociedades por
acciones simplificadas (SAS), de conformidad con la Resolución General N°
6/2017 de la IGJ.
El “usuario TAD” es definido como la persona humana que accede a la

Plataforma de Trámites a Distancia a través de la página de internet
https://tramitesadistancia.gob.ar.
La “cuenta” es el escritorio virtual a través del cual el usuario TAD, ya sea

actuando por sí como persona humana o como apoderado de una persona
humana o jurídica, puede iniciar trámites, hacer presentaciones, acceder a los
trámites iniciados, tareas, documentos, notificaciones oficiales y
comunicaciones. Dicha cuenta constituye el “domicilio especial electrónico”
constituido para aquellos trámites que se gestionen por la plataforma TAD.
Este domicilio es la “sede electrónica” del usuario habilitado por la
administración para el ejercicio de sus derechos y obligaciones durante la
tramitación.
Las “notificaciones electrónicas” realizadas en la cuenta de usuario TAD, que

es el domicilio especial electrónico constituido por el administrado, tienen
carácter de fehaciente en virtud de lo establecido en el art. 41, inciso “h” del
Reglamento de Procedimientos Administrativos[35]. La notificación oficial se
considera perfeccionada cuando el contenido de la misma está disponible en la
cuenta de usuario TAD de destino. A dichos efectos, se considerará
perfeccionada el primer día hábil siguiente al de la fecha de ingreso de la
notificación en la cuenta de usuario TAD. Además, vale recordar, que la
Administración podrá utilizar la casilla de mail denunciada en la cuenta de
usuario TAD para avisar o alertar al mismo acerca de notificaciones oficiales,
comunicaciones, tareas y otras actividades.
VII. Su caracterización y pretendida eficacia [arriba]
Este nuevo domicilio especial contractual previsto por la flamante legislación,

nos lleva a pretender realizar una particular caracterización del mismo, que no
tiene mayores pretensiones que constituirse en guía de discusión para todos
los operadores jurídicos (abogados, escribanos, jueces, fiscales) y no jurídicos
(corredores inmobiliarios, locadores, locatarios, docentes, alumnos, ingenieros
130
en ciencias informáticas, empresarios, y ciudadanos de a pie), como disparador
de futuros estudios y trabajos acerca del mismo.
Debe quedar claramente expuesto, que este instituto sancionado, excedió

exorbitantemente las intenciones que el legislador tuvo en miras a la hora de
su consagración, puesto que al sumergirnos en la lectura de los fundamentos
del autor de este proyecto, pretendió con su inclusión lograr
“… en primer lugar, como beneficio para los locadores y los locatarios, brindar
una opción de notificación más moderna, efectiva y de bajo costo,
incorporando el “domicilio electrónico” además del domicilio especial para las
partes, lo que permitirá, además, tener mayor seguridad respecto a la
recepción de reclamaciones, minimizando la posibilidad de realizar acciones
dilatorias”.[36]
Es decir la clara intención de proyección legislativa era la de circunscribirlo al

ámbito del contrato de locación, cosa que no sucedió al haberse trastocado el
art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual precisamente se
encuentra en el “Capítulo 5” (Domicilio) del “Título I” (Persona humana), dentro
del Libro Primero correspondiente a la “Parte General” del referido cuerpo
legal, siendo por ello plenamente aplicable a todo tipo de relación jurídica.
Hasta la entrada en vigencia de este instituto, conforme lo repasamos más

arriba al diferenciar este instituto de otros análogos domicilios electrónicos,
siempre la existencia de tales, estuvo ligada a la pre-existencia de una
plataforma de base (ej.: e-ventanilla electrónica AFIP, SNE en la Justicia
Federal, SIGED en la justicia ordinaria de la provincia de Misiones, plataforma
TAD en órbita de la Administración Pública Nacional), provista en definitiva
por algún ente estatal central, en la cual “virtualmente” se asienta, la casilla
electrónica de destino de las notificaciones electrónicas; todo lo cual dota a la
dinámica de implementación de tales notificaciones electrónicas, de un
pretenso marco de seriedad y legalidad, que permite lograr una vinculación
inmediata entre el nodo electrónico de destino y una persona determinada. Y
ello es lo que, entendemos humildemente, no sucedería con la implementación
del “domicilio especial electrónico contractual” así a secas, sin reglamentación,
puesto que a priori nos preguntamos ¿es factible que una simple casilla de
correo electrónico de los servicios tradicionales de mensajería electrónica[37],
o instantánea[38], o aún más, un perfil en alguna red social[39], pueda ser
considerado como tal, al ser tan solo estipulados y mencionados en el contexto
131
de un convenio o contrato de cualquier índole, cumpliendo tal rol? ¿Cómo
vincular con alcance, temperamento y seriedad jurídica, tales casillas, cuentas,
y perfiles, a una persona determinada? En todo caso, y siendo mucho más
profundos, sociológica y filosóficamente ¿existe una “personalidad digital” de
las personas en el contexto telemático? Preguntas cuyas respuestas
claramente exceden el objetivo del presente trabajo, pero que tan solo
pretenden presentar en la comunidad (jurídica y no jurídica) las vicisitudes y
vacilaciones a la que es factible verse sometidos, cuando la puesta en vigencia
de semejantes institutos se toman a la ligera, sin un sesudo y profundo análisis
de sus consecuencias y ulterioridades legales, presentándose en sociedad con
claros sesgos marketineros como la presunta “adaptación a los tiempos que
corren”, de cuya falta se acusa, en la mayoría de las veces sin claros
fundamentos, a la legislación y al sistema judicial en general. Algunas de las
señaladas debilidades en el plano jurídico, son también similares a las que
adolece la contratación electrónica en general (e-commerce) al vincular a
personas que no se encuentran físicamente presentes[40].
No obstante todo lo más arriba manifestado, nos permitimos discurrir, a

continuación, acerca de los caracteres de este novedoso instituto.
VII.1.- ¿Obligatorio o facultativo?
Entendemos que esta especie de domicilio contractual, precisamente por su

naturaleza de tal (entendemos que es sub-especie del domicilio contractual),
es pura facultad o potestad de las partes contractuales, quienes en uso de su
autonomía de la voluntad (art. 958 del Código Civil y Comercial), podrán
pactarlo libremente si así deseasen hacerlo. Ante el silencio u omisión por las
partes contractuales, lógicamente la dinámica del cumplimiento y ejercicio de
los derechos y obligaciones del contrato celebrado deberán navegar en las
aguas del domicilio real.
VII.2.- ¿Autónomo, subsidiario o complementario?
Definir esta cuestión puede traer importantes consecuencias prácticas, puesto

que como lo venimos afirmando, entendemos que este nuevo domicilio es
especie del domicilio contractual. Ahora bien, ellos nos lleva al sinuoso sendero
del siguiente interrogante: ¿tiene existencia autónoma de la otra especie de
domicilio contractual? (es decir, del domicilio especial contractual “clásico”)
132
¿las partes podrían tan solo pactar en sus contratos domicilio especial
contractual electrónico? (sin especificar un lugar concreto o nodo
físico/geográfico) ¿o solo podrá cumplir un rol
auxiliar/subsidiario/complementario del domicilio especial contractual
“clásico”?
VII.3.- ¿Produce los efectos previstos por el art. 78 del Código Civil y Comercial?
Lejos estamos de brindar una palabra con peso determinante sobre esta
cuestión, no obstante como aporte, tan sólo ponemos de manifiesto, que
entendemos que esta nueva especie de domicilio contractual cumple un rol
“complementario” del domicilio especial contractual “clásico”,
fundamentalmente por su falta de aptitud y entidad para producir los
principales y determinantes efectos jurídicos previstos por el art. 78 del
Código Civil y Comercial de la Nación: hablamos de la determinación de la
competencia de las autoridades judiciales en las relaciones jurídicas, así como
también la prórroga de la competencia de las mismas. Ni que hablar, si nos
sometemos al cedazo de un caso iusprivatístico multinacional, y
pretendiésemos, por vía derivativa, en su función de clásico “punto de
conexión”, derivar tanto jurisdicción como ley aplicable a un caso concreto. Y
todo ello, entendemos sucede, por la carencia o ausencia de locus, de lugar
físico concreto, como claro desprendimiento de la personalidad de cualquier
persona, sea esta humana o jurídica, que no se observa o advierte en cualquier
supuesto de “domicilio especial contractual electrónico”.
VII.4.- Factibilidad del traslado de la demanda al domicilio especial electrónico

constituido
La doctrina procesal se plantea este interesante interrogante, destacándose

entre ellos un reciente e interesante trabajo de Quadri[41], en el cual
precisamente se profundiza la aludida cuestión, la cual toma vuelo propio en
tiempos de pleno transcurso de la pandemia COVID-19[42], ASPO[43] y
DSPO[44].
Más allá de la contundente letra que se desprende literalmente del párrafo

agregado al art. 75 del Código Civil y Comercial, que dispone que en el
domicilio especial contractual se tendrán por “eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos”, entendemos que en el estado actual de la
133
cuestión, sería temerario sostener una respuesta positiva a dicho interrogante,
bajo serio riesgo de vernos reñidos con las garantías constitucionales de
debido proceso y derecho de defensa en juicio, previstos en el art. 18 de
nuestra Carta Magna.
Ya de por sí, sirve además para ilustrar lo delicado de tal cuestión, lo referente
a los traslados de demanda a los propios domicilios contractuales “clásicos”, es
decir la cuestionada eficacia cuando ellos fueron convenidos en instrumentos
privados sin certificación notarial de firmas, de lo cual se extrae, que para que
dicho procedimiento sea viable, o debieron ser constituidos en instrumentos
públicos, o bien en instrumentos privados con certificación notarial de firmas.
Además, si el domicilio del deudor coincidiese con el domicilio real del
acreedor, razones mínimas de buena fe contractual, hacen exigible que tal
emplazamiento se efectúe en el domicilio real del demandado[45].
VIII. Impacto en materia de escrituras públicas [arriba]
El Código Civil y Comercial Unificado regula en su art. 305, los requisitos

pertinentes que deben obrar en toda escritura pública[46], estableciendo
entre otros, en su inciso “a”, lo referido al domicilio “… especial, si lo hubiera”.
Queda claro, que respecto de los comparecientes[47], siempre deben constar

en el tenor escriturario de las escrituras públicas, una serie de datos
trascendentales a los fines de la perfecta individualización de los mismos. Entre
ellos, a causa de que precisamente constituye uno de los atributos de la
personalidad, como lo expresáramos más arriba, debe obrar el domicilio. La
manda legal expresamente solicita que deberá figurar el “domicilio real”, a
diferencia del código velezano, que tan sólo expresaba en su art. 1001
(equivalente en dichos requisitos al actual art. 305 del Código Civil y
Comercial)[48] que debía figurar el “domicilio” o “vecindad”. Dicho domicilio
proyectará importantes efectos, inclusive muchos de los cuales serán
extraescriturarios, siendo ellos de orden contractual, registral e
impositivo[49], entre otros. Es dable también aclarar, que en caso de
discordancia en el texto escriturario entre los denominados sujetos
instrumentales del acto (comparecientes) y los denominados sujetos
negociales (“partes”[50]), es decir, en aquellos casos que el o los
comparecientes manifestasen que se encuentran interviniendo en ejercicio de
una representación[51], lo cual sucede precisamente en la parte del texto
escriturario denominada “intervención”[52], también será necesario, con
134
mucha mayor razón, atento a que los efectos del acto celebrado recaerán sobre
él o ellos, la expresión del domicilio real del representado, por parte de su
representante, atento a que ante el mismo existirá la posibilidad de ventilación
de algunas consecuencias ulteriores legales, de plantearse estas.
Ahora bien, de verificarse como contenido de dicha escritura un tenor negocial

bilateral o multilateral (contractual), o por qué no también, si el notario
autorizante de dicha escritura recepta y da autenticidad a la voluntad
jurídicamente relevante de tan solo una de las partes, en el íter de formación
del consentimiento contractual (tándem oferta-aceptación)[53], puede ser
factible, que las partes pretendan también manifestar cuál es su “domicilio
especial contractual”. El lenguaje potestativo que utilizamos, denota el
carácter de la manda legal, es decir, constituye una facultad, no una obligación.
De allí que su ausencia, no generará ni hará pender a dicho instrumento público
de ninguna eventual declaración judicial de nulidad. Inclusive la ausencia del
domicilio real de los comparecientes, ninguna falta de eficacia transmite a
dicho instrumento, por no encontrarse el domicilio enumerado entre los
requisitos de ineludible aparición en escrituras públicas, conforme a lo
establecido por el art. 309 del Código.
IX. Conclusiones y posible útil campo de aplicación práctica [arriba]
Conforme lo desarrollado, hemos visto que una lisa y plana aplicación literal
del precepto incorporado al art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación,
más que generar certezas y eficacias incontrovertidas en el ámbito
contractual, más bien ocasionará todo lo contrario: un mar de incertidumbres
y nulidades procesales por recaer.
Como siempre, será la fuente jurisprudencial la que con su prudencia e ingenio,

vaya recortando o ampliando, los alcances del referido dispositivo legal, a su
debido tiempo, en consonancia con los avances tecnológicos y modos de vida
vigentes en los momentos oportunos del ejercicio de su jurisdicción,
entendemos, claro está bajo la sabia guía de principios rectores que impregnan
a todo nuestro ordenamiento de fondo, contenidos en el Título Preliminar de
nuestro Código Civil y Comercial Unificado, hablamos de los principios de
“Buena Fe” (art. 9), “Fraude a la ley” (art. 12) y del “Abuso del derecho” (art. 10),
fundamentalmente de este último.
135
Por último, y a modo de cierre, nos permitimos destacar que hasta tanto no se
pueda predicar la existencia legal de una “identidad digital” que asocie un
correo, una cuenta, un perfil, un número de teléfono o nodo digital-electrónico,
a una persona determinada, con incontrovertido rigor y certeza jurídica, con el
respaldo de una norma de fondo[54], quizás entendemos, en el sendero o
lineamientos de la denominada “e-residencia” de la República de Estonia[55],
el campo de aplicación del denominado “domicilio especial contractual
electrónico” debería quedar confinado[56], al de simple medio de notificación
extrajudicial entre las partes contractuales, respecto de vicisitudes ordinarias
de sus contratos en curso de ejecución.
Notas [arriba]
* Abogado. Notario. Docente universitario en las carreras de Abogacía y Notariado,

de la Facultad de Derecho y Ciencia Política, de la Universidad Católica de Santa Fe,
Sede Santos Mártires (Posadas, Provincia de Misiones).
[1] Sancionado por Ley N° 26.994 (Boletín Oficial de la Nación N° 32985, del
08/10/2014), que originariamente entraría en vigencia el 01/01/2016,
aspecto que sería modificado por Ley Nacional N° 27.077 (Boletín Oficial de la
Nación N° 33034, del 19/12/2014), anticipando su entrada en vigencia al
01/08/2015.
[2] Presentado en la Cámara Baja por el Diputado Nacional Daniel Andrés
Lipovetzky, de la Provincia de Buenos Aires, en fecha 12/09/2019.
[3] Boletín Oficial de la Nación N° 34416, del 30/06/2020. Entró en vigencia al
día siguiente de su publicación, es decir a partir del 01/07/2020, siendo sus
disposiciones aplicables a los contratos que se celebren a partir de su entrada
en vigencia, todo ello de conformidad a lo establecido por el art. 23 de la
referida norma.
[4] Debe dejarse de manifiesto, que hoy en día en el estado actual de la
cuestión, ya no hay consenso unánime en considerar al patrimonio
necesariamente como un atributo de la personalidad. Es más: se sostiene que
desde la entrada en vigencia de la Ley Nacional N° 24.441 (de Financiamiento
de la Vivienda y la Construcción, vigente desde el año 1995), al haberse
136
reconocido legislativamente el patrimonio de afectación en cabeza del
fiduciario, lo que consagró en definitiva la existencia de un patrimonio especial
a la par del patrimonio general, y con mayor razón a partir de la entrada en
vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, en particular de su art. 242, parte
final, también referido expresamente a los patrimonios especiales, tal
discusión carecería de fundamento, al romperse dogmáticamente la
concepción de Zachariae, y profundizada por Aubry y Rau, acerca de la
doctrina de “una persona, un patrimonio”. Así lo sostienen Julio César Rivera
(RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Derecho Civil Parte General.
Abeledo Perrot, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 210) y
Guillermo J. Borda (BORDA, Guillermo J. Derecho Civil Parte General.
Thomson Reuters La Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 336)
entre otros.
[5] RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Derecho Civil Parte General.
Abeledo Perrot, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 235.
[6] Entendida esta (la relación jurídica) como vínculo entre dos o más personas
tutelado por el Derecho.
[7] CIFUENTES, Santos. Elementos de Derecho Civil. Parte General. 4° edición
actualizada y ampliada. Editorial Astrea, Buenos Aires, 1995; pág. 147.
[8] GRAFEUILLE, Carolina. “Atributos de la persona humana: estado civil,
domicilio y nombre”. Revista de Derecho Privado y Comunitario, Tomo 2015-
3, Personas humanas. Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2016; pág. 367.
[9] RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Ob. cit.; pág. 346.
[10] Definido por el art. 73 del Código Civil y Comercial de la Nación, como
aquel en el que la persona humana tiene “el lugar de su residencia habitual”. De
la definición legal resulta además claramente, que el mismo es exclusivo de las
personas humanas.
[11] Definido por el art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, como
aquel “lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una
persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones”, procediendo luego el mismo artículo a
efectuar una enunciación de distintos casos contemplados por el propio código
de fondo, dejando expresamente librado a que dicho listado pueda ser
ampliado por leyes especiales.
[12] Así lo establece el art. 40 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación (Ley Nacional N° 17.454, T.O. año 1981); en igual sentido, el Código
Procesal Civil, Comercial, de Familia y Violencia Familiar de la Provincia de
Misiones (Ley XII – N°27, según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones),
también en su art. 40.
[13] Boletín Oficial de la Nación N° 30689, del 06/07/2005. Oportunamente
conocido como “paquete antievasión”.
[14] FARRES, Pablo. “Deficiencias graves en el domicilio fiscal electrónico del
procedimiento de notificación en la ley 11683, modificada por la ley 26044. La
137
resolución general 1995/2006 AFIP”. La Ley Online 0003/012519. Fecha de
consulta: 26/06/2020.
[15] Boletín Oficial de la Nación N° 30828, del 20/01/2006.
[19] Boletín Oficial de la Provincia de Misiones N° 14315, del 07/11/2016.
[20] Ley XXII – N° 35 (según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones).
[22] Acordadas 31/2011, 3/2012, 29/2012, 35/2013, 36/2013, 38/2013,
7/2014 11/2014, 3/2015, 38/2016 y 23/2017.
[23] GARAY, Alberto F. “Generalización del domicilio electrónico”. La Ley
Online AR/DOC/6781/2013. Fecha de consulta: 27/06/2020.
[24] MOLINA QUIROGA, Eduardo. “Domicilio electrónico. Su vigencia.
Normas que así lo disponen”. La Ley Online AR/DOC/2765/2014. Fecha de
consulta: 15/06/2020.
[25] “Duarte, María Laura c/Greco, Rodolfo Aurelio y otros s/despido” CSJN
(Diario Jurídico La Ley, del 18/08/2015) y “Fancy Power S.A. (TF 21540-A)
c/DGA” CSJN (Diario Jurídico La Ley, del 29/10/2015).
[26] Ley XII – N°27, según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones.
[27] En fecha 06/10/2014.
[28] Que utiliza un software libre, diseñado a medida por la Secretaría de
Tecnologías Informáticas del Poder Judicial de Misiones, para soportar todo el
ciclo de gestión de expedientes judiciales y administrativos de todas las
dependencias del Poder Judicial, desde el momento de su creación, así como
toda su gestión y tramitación, hasta que los mismos finalicen o sean archivados,
así como sus interacciones con los auxiliares de justicia y/u organismos
externos.
[29] BATEL, Sofía E. “Hacia la efectiva implementación del expediente
electrónico en la provincia de Misiones”. Cita Online:
https://iadpi.com.ar/2020/04/20/misiones-expediente-electronico/. Fecha
de consulta: 28/06/2020.
[30] Dado a conocer en comunidad como “NEJ” (Notificaciones Electrónicas
Judiciales).
[31] MIDON, Marcelo Sebastián – LEZCANO, Juan Manuel. Código Procesal
Civil y Comercial, de Familia y Violencia Familiar de la Provincia de Misiones.
Comentario con relación a sus principales innovaciones. Editorial Contexto,
Resistencia, 2016; pág. 197.
[33] Boletín Oficial de la Nación N° 33893, del 18/06/2018. Conocida como ley
de “Simplificación y desburocratización de la Administración Pública
Nacional”.
[34] Plataforma puesta en vigencia por Decreto del Poder Ejecutivo Nacional
138
N° 1063/2016 (Boletín Oficial de la Nación N° 33476, del 05/10/2016).
[35] Texto ordenado del referido Reglamento, conforme a lo dispuesto por el
Decreto PEN N° 894/2017 (Boletín Oficial de la Nación N° 33743, del
02/11/2017).
[36] Disponible en:
https://www.diputados.gob.ar/proyectos/proyecto.jsp?exp=4316-D-2019.
Fecha de consulta: 25/06/2020.
[37] Como una cuenta en Gmail u Outlook.
[38] Como Whatsapp o Telegram.
[39] Como una cuenta en Twitter, Facebook o Instagram.
[40] CALDERONE, Sofía. “Principios de la contratación bancaria. Apuntes para
la implementación de la contratación electrónica y la firma digital”. Revista
Temas de Derecho Comercial, Empresarial y del Consumidor. Colección
Compendio Jurídico. Mayo de 2017, Año III. Erreius, Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, 2017; pág. 362. En igual sentido: RICHARD, Efraín Hugo. “Sobre
la contratación electrónica en los contratos internacionales, particularmente
de compraventa y derecho del consumidor, la jurisdicción y el arbitraje”. Cita
online: https://www.acaderc.org.ar/2020/02/12/sobre-la-contratacion-
electronica-en-los-contratosinternacionales-particularmente-de-
compraventa-y-derecho-del-consumidor-la-jurisdiccion-y-el-arbitraje/. En lo
particular, observar las consideraciones efectuadas por dicho autor en la pág.
26 de dicho documento. Fecha de consulta: 19/06/2020.
[41] QUADRI, Gabriel H. “¿Traslado de demanda al domicilio electrónico?”.
Disponible en: http://e-procesal.com/traslado-de-demanda-al-domicilio-
electronico-2254. Fecha de consulta: 20/06/2020.
[42] Virus Sars-Cov 2, popularmente conocido como “Coronavirus”.
[43] Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio.
[44] Distanciamiento Social Preventivo y Obligatorio.
[45] BORDA, Guillermo J. Derecho Civil Parte General. Thomson Reuters La
Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 195.
[46] La escritura pública es una de las especies principales de “instrumento
público” (art. 289, inciso “a” del Código Civil y Comercial) y es definida por el
propio Código Civil y Comercial, en su art. 299, como “el instrumento matriz
extendido en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario
autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen uno o más actos
jurídicos”. Deben formalizarse en protocolo, al igual que las actas notariales,
quedando estas últimas también reguladas por el propio Código Civil y
Comercial, desde su entrada en vigencia; ello así debido al reenvío legislativo
que efectúa el Código Civil y Comercial respecto de los requisitos de las actas,
en el primer párrafo del art. 311.
[47] Aquellos que se encuentran “en presencia física ante el notario en la
audiencia notarial”. Son sujetos instrumentales.
[48] Equiparaba inclusive, dicho artículo, las nociones jurídicas de “domicilio”
139
con la de “vecindad”; de allí, que a la hora de referenciar escrituras traslativas
de dominio de inmuebles en ocasión de la formalización de estudios de títulos,
a los fines de verificar la buena fe en la adquisición por parte del comprador, y
de encontrarse en esa cadena de transferencias dominiales, títulos
antecedentes con anterioridad a la década del 80 del siglo pasado (siglo XX), es
habitual verificar que la inmensa mayoría de esos títulos tan solo mencionaban
la “vecindad” de los comparecientes como dato de individualización de estos
últimos.
[49] ETCHEGARAY, Natalio Pedro. Escrituras y actas notariales. 6° Edición
actualizada y ampliada. Editorial Astrea, Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
2016; pág. 113.
[50] Aquellos sobre los cuales recaen los efectos jurídicos del acto celebrado.
[51] La cual podrá ser de corte voluntario (ejercicio de un poder de
representación, como es el caso de un apoderado), legal (cuando hay una
disposición legal que ordena la misma, como el caso de los padres respecto de
personas menores de edad no emancipadas) u orgánico (cuando resulta del
estatuto de una persona jurídica, como el caso de un Presidente del Directorio
de una S.A, o el Gerente de una S.R.L.), conforme a lo dispuesto por el art. 358,
segundo párrafo.
[52] Que consiste precisamente en aquella parte de la escritura pública en la
que el notario autorizante de la misma, narra la relación existente entre los
sujetos instrumentales y los sujetos negociales. Determinará allí, en definitiva,
el notario autorizante de dicha escritura, el carácter de la intervención del
compareciente: si lo hará en ejercicio de un derecho propio, o por el contrario,
si lo hará en nombre y representación de otra persona, sea ésta, humana o
jurídica.
[53] El clásico ejemplo receptado en las notarías era el de la denominada
“oferta de donación”, cuya frecuente utilización ha caído en franco descenso
desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, debido a que según
lo establecido por el art. 1545, parte final actual, tanto la oferta del donante
como la correlativa aceptación por parte del o los donatarios, debe efectuarse
en vida de ambos.
[54] Entendemos ley en sentido estricto, es decir ley del Congreso de la Nación.
[55] “Residencia digital”, o “Residencia virtual”, o “Residencia electrónica”, que
consiste en una iniciativa establecida por Estonia desde el 1 de diciembre de
2014, que tiene como objetivo permitir el acceso de personas sin ciudadanía
estonia previa a los servicios generales de dicho país, como ser la iniciación y
gestión de empresas, el manejo de cuentas y pagos a través de las instituciones
bancarias locales, e incluso el ser considerado contribuyente en el propio
sistema impositivo local.
[56] Valga esta expresión tan conocida por todos, en los tiempos que corren.
140
Nueva Ley de Alquileres y acceso al Contrato de Locación
Por Ezequiel Valicenti[1]
1. Propósitos [arriba]
En el presente trabajo intento analizar algunas de las recientes modificaciones

introducidas por la Ley N° 27.551 al Código Civil y Comercial,
concentrándome en las reformas que implican innovaciones directamente
vinculadas al acceso al contrato de locación y, más generalmente, al acceso a la
vivienda.
Para ello, en primer lugar, desarrollaré la perspectiva general desde la cual

debemos analizar y valorar las nuevas normas, esto es, el contrato de locación
frente al derecho humano y fundamental de acceso a la vivienda. Luego, en la
segunda parte, me detendré concretamente en las innovaciones introducidas.
El análisis, con todo, no pretende agotarse aquí si no que debe entenderse
como la continuación de ideas que he expuesto previamente y que,
normalmente, ameritan desarrollos posteriores.
2. De la protección del propietario a la protección del locatario [arriba]
La nueva Ley de alquileres no debe verse como un hecho aislado, sino como una
progresiva tendencia que, en materia de locación, transita de la protección del
propietario–locador a la protección del locatario (Lorenzetti, 2000:316). En
nuestro país esta protección ha corrido por carriles diferentes a lo largo de la
historia.
En una primera etapa la protección se canalizó mediante leyes de emergencia,

que intervenían directamente en el contenido del contrato, especialmente en
elementos esenciales como el precio y el plazo, congelando el primero y
141
prorrogando el segundo (conf. dec. 1580/43, y Ley N° 13.581, reiteradamente
prorrogada). La necesidad de matizar el dogma de la autonomía privada fue
reconocida en el primer precedente importante de la Corte Suprema,
justamente en materia de locación, en el caso “Ercolano”[2].
La legislación de emergencia en materia locativa finalizó con la Ley N° 21.342

de 1976. Sin embargo, lejos se estaba de resolver el problema habitacional, uno
de los déficits estructurales de la posmodernidad. Por ello, en 1984 se dictó la
Ley N° 23.091 mediante la cual se implementó un régimen especial para el
contrato de locación con destino habitacional, a partir de la consagración de un
sistema integral de normas tuitivas que alteraban la regulación típica del
Código Civil. Sin embargo, a diferencia de los largos años de intervención de
emergencia, el nuevo sistema se preocupó por equilibrar intereses: a la vez que
protegía a los locatarios, aseguraba que la intervención –de alguna manera,
moderada– no alterar el normal desarrollo del “mercado” inmobiliario
(Hernández y Frustagli, 2009:298). Ley N° 23.091 fue derogada por la ley que
sancionó el Código Civil y Comercial, pero la mayoría de sus reglas han sido
incorporadas directamente en la regulación del contrato de locación que
desarrolla el mencionado Código. Ahora, la Ley N° 27.551 introduce
modificaciones importantes a la regulación del Código e incorpora algunos
mecanismos adicionales que se mantienen como legislación complementaria.
En paralelo, la protección del locatario se vio robustecida con la incorporación

de las reglas tuitivas del consumidor. Si bien la Ley N° 24.240 en su texto
original no enumero expresamente la locación de inmuebles en su Art. 1 –y por
lo tanto quedaba excluido del ámbito objetivo de aplicación–, con la ampliación
del concepto de consumidor producido por la reforma de implementada por
Ley N° 26.361 no caben dudas que la locación con destino habitacional puede
un contrato de consumo (Calderón y Márquez, 2004:293; Hernández y
Frustagli, 2009:299). Esta línea de pensamiento es continuada con la
incorporación del contrato de consumo como fragmentación del tipo
contractual en el Código Civil y Comercial (Di Chiazza, 2016:233). Es decir, se
produce una acumulación de tutelas diferenciadas.
3. El acceso a la vivienda en el marco del contrato [arriba] [3]
3.1.– Derecho privado, contratos y derechos fundamentales
142
El análisis del contrato de locación con destino habitacional no puede hacerse
desde una visión concentrada únicamente en el razonamiento própio del
derecho privado y del derecho contractual. La locación con destino
habitacional amerita una consideración especial y un análisis más amplio ya
que involucra la satisfacción de una necesidad básica y fundamental cual es el
acceso a la vivienda.
Por ello, cualquier consideración sobre “la mejor” manera de regular este tipo
contractual no puede disociarse de lo que en otro lugar he denominado
“constitucionalización problemática del Derecho Privado” (Valicenti, 2020b),
es decir, el proceso de constitucionalización por el cual se evidencia la tensión
entre las exigencias provenientes de los “derechos fundamentales” y las reglas
clásicas del Derecho Privado.
La aprobación de la nueva Ley de alquileres no ha estado excenta de nuevos y

viejos debates, los que reflejan los conflictos sucitados entre una visión
“clásica” del contrato de locación –que prescinde de consideraciones
especiales derivadas del objeto involucrado– y una nueva visión del contrato,
que asume, en el marco del derecho privado, las exigencias impuestas por las
reglas, principios y conceptos derivados del derecho fundamental al acceso a
la vivienda.
3.2.– El derecho a la vivienda adecuada
En palabras del Relator Especial de la ONU en materia de vivienda adecuada,

“el derecho humano a una vivienda adecuada es el derecho de toda mujer,
hombre, joven y niño a tener y mantener un hogar y una comunidad seguros en
que puedan vivir en paz y con dignidad”. El derecho a la vivienda tiene holgado
fundamento normativo: aparece reconocido en el Art. 14 bis de la Constitución
Nacional y, con igual rango de jerarquía suprema por vía del Art. 75 incs. 22, en
el Art. 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, el Art. 11.1 del
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y en el Art.
XI de la Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre, entre
otros instrumentos internacionales.
Los alcances del derecho a la vivienda adecuada han sido establecidos

paulatinamente por diversos organismos del derecho internacional de los
derechos humanos. En este sentido, el Comité de Derechos Económicos,
143
Sociales y Culturales de la ONU (en adelante, Comité DESC) ha dicho, en la
Opinión General 4 de 1991, que el derecho a la vivienda adecuada involucra
una serie de elementos que deben ser tenidos en cuenta en su definición, tales
como: a) la seguridad jurídica de la tenencia, noción que involucra diferentes
mecanismos o formas jurídicas, entre las que el mismo Comité DESC menciona
el alquiler[4]; b) la disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e
infraestructura; c) gastos soportables, noción que para el Comité involucra la
protección de los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de
los alquileres; d) habitabilidad; e) asequibilidad, aspecto que –en lo que aquí
nos interesa– implica el deber de conceder a los grupos desaventajados un
acceso pleno y sostenible para conseguir una vivienda; f) lugar; g) adecuación
cultural.
De las cualidades básicas que destaca el Comité DESC hay varias que impactan
directamente en el derecho privado y desbordan la sola responsabilidad del
Estado de proveer una vivienda a cada habitante –conceptualización
superficial del problema–. Es decir, el problema de la protección del locatario
en el contrato de locación es un problema de derecho privado, pero también de
derechos humanos puesto que involucra el acceso a la vivienda. De allí que
corresponde volver a pensar cuestiones como la celebración del contrato –
principalmente la selección del contratante–, el contenido del contrato e
inclusive el desalojo, incluido el caso de desahucio por falta de pago.
3.3.– La vivienda en el derecho de los contratos
La protección de la vivienda adecuada se canaliza en el derecho privado

mediante diferentes mecanismos. Tradicionalmente se ha otorgado
protección al propietario, lo que, en términos del acceso a la vivienda,
constituye una de las formas con las que el Estado genera seguridad jurídica de
la tenencia. La tutela del propietario vulnerable (Arts. 244 a 256, CCCN) no
presenta grandes dificultades puesto que la evolución se ha desarrollado
dentro de las bases filosóficas del derecho privado e inclusive constituye una
ratificación del paradigma liberal que sostiene la propiedad privada como
constitutiva de la persona. Las dificultades se presentan en el marco del
contrato pues la mayor protección del locatario –quien, mediante el contrato
abastece su derecho fundamental de acceso a la vivienda adecuada– colisiona
con la posición jurídica del propietario–locador. El problema presenta
actualidad, pues como ha señalado el Programa ONU–Hábitat, “los convenios
de arrendamiento y los contratos de compraventa entre particulares
144
satisfacen una proporción importante de las necesidades en materia de
vivienda” (2010, 39).
Pensar al derecho a la vivienda adecuada en el marco del contrato de locación

sólo es posible si previamente asumimos que los derechos humanos proyectan
efectos directos y obligan no sólo al Estado sino también a los particulares. Los
avances en materia de derechos económicos, sociales y culturales, implican un
enorme desafío para el derecho privado y, particularmente para el derecho
privado patrimonial, que debe dar ingreso en sus soluciones a las exigencias
provenientes de aquellos derechos humanos (Caramelo Díaz, 2011). En este
marco, la pregunta que inspira estas reflexiones se resume a ¿cómo habrá de
reconfigurarse la autonomía de la voluntad frente a la necesidad de permitir el
desarrollo del acceso a la vivienda, en particular, en el marco de la locación de
inmuebles?
En líneas generales, puede decirse que existen razones iusfundamentales

suficientes para sostener que existe una norma –de derecho fundamental–
que obliga a proteger al inquilino en el marco del contrato. Es decir, sin
perjuicio de otras posibles formas de proteger el acceso y goce de a una
vivienda adecuada, lo cierto es que la protección contractual del locatario es
una vía de las que dispone el Estado para cumplir sus obligaciones
internacionales. En otras palabras, uno de los deberes prestacionales del
Estado consiste en disponer de una legislación adecuada a los derechos que
debe amparar (Art. 2, CADH). De allí que, una regulación diferenciada del
contrato de locación con destino habitacional en beneficio del locatario no
puede ser vista, prima facie, como lesiva de los derechos del locador–
propietario, sino como un desarrollo de las exigencias provenientes del
derecho humano a la vivienda.
En aduno a esta tesis, puede citarse la opinión de los organismos

internacionales, sede en las que se ha dicho que como parte de las obligaciones
de proteger
“los Estados deben adoptar legislación u otras medidas para cerciorarse de que
los actores privados –verbigracia los propietarios de viviendas, los promotores
inmobiliarios (...)– cumplan las normas de derechos humanos relativas al
derecho a una vivienda adecuada (...), deben, por ejemplo, reglamentar los
mercados de vivienda y los arrendamientos de manera de promover y proteger
el acceso a una vivienda adecuada” (ONU–Hábitat, 2010:35).
145
Por lo tanto, la protección del locatario –que ya viene siendo desarrollada por
el derecho privado, y ahora es profundizada en la nueva Ley de alquileres–
encuentra así una resignificación y, por lo tanto, se genera espacio para pensar
nuevas soluciones jurídicas tutelares.
4. La nueva Ley de alquileres y las modificaciones que favorecen el acceso al

contrato [arriba]
4.1.– El acceso a la vivienda y el acceso al contrato
Además de continuar profundizando la tutela del locatario –es decir, quien ya

se encuentra en el marco de una relación jurídica– el derecho privado debe
también redoblar sus esfueros para afrontar un problema común de la
sociedad contemporánea: el acceso al contrato, que es en realidad el acceso a
ciertos bienes básicos. Se trata de un problema típico del contrato de consumo
y por ello el régimen microsistémico ha avanzado de diferentes maneras (Art.
1094 y sigs., Cód. Civ; Arts. 5, 7, 8 y 8 bis, LDC). En este marco, el acceso a la
vivienda constituye también un problema que debería ser abordado por el
derecho contractual.
Justamente, un problema usual del mercado inmobiliario es la dificultad de

acceder al contrato. Las causas son múltiples y van desde la carencia de
recursos materiales para afrontar el costo inicial (compuesto por la suma de
alquileres anticipados, sumas dadas en garantías, honorarios debidos al
corredor interviniente y gastos de instrumentación), hasta la imposibilidad de
abastecer las garantías personales exigidas. Aún así, las dificultades en el
acceso no son sólo de tipo económico, sino que en algunas ocasiones obedecen
a conductas desarrolladas durante la “selección” del inquilino que realiza el
locador o, en su lugar, el corredor interviniente[5].
Del análisis general de la nueva Ley N° 27.551 (“ley de alquileres”) es fácil

advertir que uno de sus propósitos más incisivos es el de intervenir
activamente en ciertos comportamientos que actualmente se presentan en el
mercado de los alquileres y que implican severas restricciones para acceder al
contrato de locación y, por ende, a la vivienda.
146
En este panorama, la tutela del acceso al contrato de locación se produce
mediante una serie de mecanismos que podemos ubicar en: a) la celebración
del contrato, incluída la “selección” del locatario; b) las exigencias conexas a la
celebración vinculadas a las garantías y a la retribución del intermediario
interviniente en la celebración; c) la imposición de obligaciones adicionales que
vuelven más oneroso el contrato.
Antes de analizar los problemas seleccionados, y teniendo en cuenta que

muchas de las soluciones representan sacrificios para los derechos
individuales del propietario–locador, he de remarcar una idea para evitar
lecturas erróneas. Resulta claro que no es el particular quien debe resolver el
déficit habitacional[6]. Es el Estado el garante de este derecho y a él le cabe,
con el máximo de los recursos disponibles, asegurar el derecho a una vivienda
adecuada a cada ciudadano.
Por ello, las soluciones jurídicas que analizaremos no deben ser vistas como
una anulación de los derechos individuales del propietario-locador, sino como
una coordinación entre sus facultades y la tutela especial del locatario –la que
es de orden público y se funda en razones convergentes (provenientes de los
derechos humanos, de la protección del consumidor y del mismo derecho de
los contratos)–. Es que, como ha sido dicho entre nosotros, “quienes contratan
en materia de vivienda deben saber que operan sobre materia constitucional
sensible y que ello reduce su límite de autonomía” (Caramelo Díaz, 2001:1). La
incidencia del contrato de locación habitacional en el desarrollo social es
destacada. Por ello, las reglas jurídicas no pueden ser, sin más, un mero auxilio
de la irrestricta autonomía privada.
Veamos entonces las modificaciones y novedades introducidas por la nueva

ley en orden a cada uno de estos mecanismos.
4.2.– Tratativas previas y discriminación
Si bien en este punto la nueva Ley no ha dispuesto soluciones específicas, no

puede dejar de señalarse el problema que implican la selección del contratante.
147
En el derecho contractual clásico el tiempo de las tratativas que anteceden a la
celebración del contrato se desarrollan bajo el amparo de la libertad de
contratación, únicamente limitada por las exigencias derivadas de la buena fe
(Arts. 990 y 991, Cód. Civ. y Com.). La selección de futuro contratante es una
de las facultades normalmente amparadas por la autonomía privada y
constituye pieza fundamental de la libertad de contratar. Como advertimos
previamente, las barreras para acceder al contrato no se reducen
exclusivamente a las dificultades económicas del pretenso locatario, sino que
también pueden derivarse del ejercicio abusivo del derecho a seleccionar el
contratante por parte del locador (o del corredor interviniente).
El problema que se plantea es el de los límites de la discreción que tiene el

propietario para seleccionar el locatario cuando ofrece su bien en el mercado
inmobiliario, por ejemplo, encomendando la celebración del contrato a un
corredor. Como sostiene Aguilera Rull (2009) la configuración de la
discriminación en el acceso a la vivienda mediante un contrato (de locación)
resulta materia discutida y difícil. Es que, a diferencia de otros contratos de
consumo en los que es indiferente la persona del cocontratante –pues se trata
de un mercado masificado y despersonalizado–, en el contrato de locación la
determinación del locatario no le es indiferente al locador. Se trata de un
contrato en el que la confianza en el cocontratante resulta relevante[7].
A mi modo de ver, el ejercicio de la libertad contractual no autoriza a

discriminar. La autonomía privada se ve en estos casos limitada –o al menos
debe ser coordinada– por las exigencias propias del derecho a la no
discriminación (Art. 16, CN; Art. 2.1 y 26, Pacto Internacional de Derechos
Civiles y Políticos; Art. 2 y 3, Pacto Internacional de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales; Arts. 1.1 y 24, Convención Americana sobre Derechos
Humanos (Arts. 1.1 y 24), entre otros). Por lo tanto, la decisión de celebrar el
contrato con una persona determinada (o la negativa a hacerlo) debe estar
fundada en un motivo razonable y no en una categoría discriminatoria. Cuando
los motivos que determinan la elección no son razonables –es decir, distinguen
sin una adecuada correlación entre la finalidad de la distinción y el criterio
utilizado–, la conducta del locador deviene discriminatoria. El derecho privado,
y particularmente el derecho de los contratos, va dando ingreso a la protección
contra la discriminación como límite a la libertad contractual (Maffeis, 2008;
Navas Navarro, 2008; Giménez Acosta, 2012)[8].
Recordemos además que se existen ciertas “categorías sospechosas” que

presuponen la irrazonabilidad del criterio y obligan a un escrutinio estricto
148
(Saba, 2008:698). Son sospechosas las categorías mencionadas en el Art. 1 de
la Ley Antidiscriminación en el que se establece que “se considerarán
particularmente los actos u omisiones discriminatorios determinados por
motivos tales como raza, religión, nacionalidad, ideología, opinión política o
gremial, sexo[9], posición económica, condición social o caracteres físicos”. En
el ámbito interno, la protección contra la discriminación del consumidor ha
sido recogida expresamente en el Art. 1098 del Código Civil y Comercial (e
igualmente, con relación a la publicidad, en el Art. 1101 inc. c] del mismo
Código). En el marco específico del contrato de locación, el sentido tuitivo
frente a la exclusión de ciertas personas ha sido previsto en el Art. 1195, al
disponer la nulidad de la cláusula que “impide el ingreso, o excluye del inmueble
alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del
locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble”. Si bien se trata
una norma que protege “dentro del contrato” –es decir, una vez que la relación
jurídica se ha constituida–, lo cierto es que expresa y reconoce una realidad
cuál es la dificultad de acceder a la vivienda.
4.3.– Situaciones jurídicas abusivas (conexidades ilícitas)
Más allá de las dificultades jurídicas derivadas de la discriminación, lo cierto es

que las mayores restricciones en el acceso al contrato se producen por las
consecuencias económicas que se derivan de las exigencias impuestas al
pretenso contratante como requisito ineludible para la celebración del
contrato. Es decir, las prácticas comerciales implican que el locatario debe
poder cumplir con diversas obligaciones derivadas de actos jurídicos conexos,
particularmente vinculados a: a) las garantías accesorias; b) el contrato de
corretaje. Sobre ambos casos la nueva Ley de alquileres introduce importantes
novedades.
4.3.1. – Conexidad entre la locación y las garantías accesorias
La conexidad contractual se produce cuando la operación económica que las

partes desean realizar se descompone en varios contratos que, no obstante, su
individualidad, están conectados por la causa fin común. Advertir que dos o
más contratos se hallan ligados por la finalidad común implica alterar el
conocido efecto relativo de los contratos y permite transferir ciertos efectos
de un contrato hacia el otro.
149
La conexidad puede surgir de diferentes maneras. Una de ellas es la función
que cumple un contrato respecto del otro, y el ejemplo más usual son los
negocios jurídicos de garantía (Tobias y De Lorenzo, 2001). Esto es justamente
lo que ocurre entre el contrato de locación y las garantías que se prevén para
el resguardo del cumplimiento de obligaciones a cargo del locatario. Si bien el
contrato de locación suele incluir una cláusula por la que se celebra
conjuntamente una fianza, se ha vuelto práctica usual requerir además sumas
de dinero adicionales que son entregadas como “deposito” en garantía por
eventuales incumplimientos del locatario. En otros casos, además se obliga al
locatario a suscribir cierta cantidad de pagarés –generalmente la cantidad
equivalente a la cantidad de meses de duración– los que se son entregados al
deudor contra el pago del canon mensual.
La suma de negocios jurídicos conexos puede importar una limitación de la

autonomía privada del locatario y una lesión a sus derechos[10]. La
particularidad es que en estos casos los actos vinculados producen una
conexidad es ilícita. Aquí se utiliza la predisposición de varios actos jurídicos
para instrumentar un comportamiento abusivo.
La nueva ley reconoce la existencia de estas situaciones y avanza en la

instrumentación de límites concretos a este tipo de situaciones conexas. En
definitiva, se trata de la tipificación concreta de diversas “situaciones jurídicas
abusivas” en las que el resultado ilícito se alcanza “a través de la predisposición
de actos jurídicos conexos”, según la definición del Art. 1120 del Código. Si bien
la norma se prevé dentro del contrato de consumo, la noción de situación
jurídica abusiva aparece contemplada también en Art. 10, tercer párrafo del
mismo Código.
En particular, la ley previene la configuración de ciertas situciones jurídicas

abusivas mediante: a) la limitación de los depositos en garantía (modif. al Art.
1196, CCCN); b) la prohibición de la suscripción de pagarés (incorporación al
Art. 1196, cit.); c) la limitación de otras garantías exigibles (Art. 13 de la ley).
a) Depósitos de garantía
150
El Art. 1196 original del Código ya había introducido una importante limitación
a la exigencia de “depósitos de garantía” o sumas asimilables limitándolos al
equivalente a un mes por cada año de locación. Ahora, la nueva redacción del
artículo acota aún más dicha exigencia al equivalente a sólo un mes de alquiler.
Además, se incorpora una extensa reglamentación sobre: i) el funcionamiento

de la garantía; ii) la restitución de las sumas de dinero en caso en que no sean
utilizadas. En concreto, el nuevo Art. 1196 dispone en su parte pertinente:
Art. 1196. – Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede

requerirse del locatario:
(…)
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del

importe equivalente a un (1) mes de alquiler. El depósito de garantía será
devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes
de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un
deposito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en
el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda
por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período
contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido
facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensa abonado, o bien el locador puede retener una suma
equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una
vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las
constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas
retenidas.
Dado que aquí se analizan únicamente las consecuencias provocadas en torno

al acceso al contrato, no analizare los pormenores del funcionamiento y
restitución de la garantía, sino que me limitaré a señalar la obvia conclusión de
que la limitación cuantitativa del “depósito en garantía” implica un reducción
de las sumas de dinero con la que el futuro inquilino debe contar para celebrar
el contrato, la que ahora se reduce al equivalente a dos meses de alquiler (el
anticipo y el depósito en garantía) más lo que corresponda abonar en concepto
de honorarios del corredor interviniente –punto sobre el que volveré más
adelante–.
151
b) Prohibición de suscripción de pagarés
La transmutación de títulos de crédito en instrumentos de garantías no

constituye una novedad, como tampoco lo son sus nocivas consecuencias. Las
experiencias del “pagaré de consumo” ilustran esta afirmación. En el caso del
contrato de locación, la práctica de suscripción de pagarés también se
encuentra instalada en el mercado. Frente a ello, la jurisprudencia no ha tenido
la amplitud de mirada suficiente para “desenmascarar” la práctica abusiva. Así,
en un caso se rechazó, por mayoría, la excepción de inhabilidad de título en la
ejecución de pagares librados como garantía de un contrato de locación. El
actor ejecutado alegó que se trataban de pagarés librados como garantía de un
contrato de locación que había sido rescindido anticipadamente (el contrato
de locación había sido celebrado entre el ejecutante y el conyuge del
ejecutado). Sin embargo, el juez de la disidencia consideró esta situación y
sostuvo que los pagares carecían de causa pues el demandante no resultaba
acreedor del ejecutado[11].
Por ello, resulta sumamente valiosa la prohibición incorporada en el Art. 1196

del Código, el cual dispone:
Art. 1196. – Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede

requerirse del locatario:
(…)
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del

contrato original.
Se tipifica así una usual situación jurídica abusiva y se previene su

configuración.
c) Otras garantías exigibles
152
Por último, la tutela del acceso al contrato mediante la limitación de las
garantías exigibles al locatario se ve consolidada por el Art. 13 de la Ley de
alquileres que, al no haber sido incorporado al Código, se mantiene como
legislación complementaria. Conviene comenzar repasando el enunciado
normativo:
Art. 13. – Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse

una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las
siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo,

de este artículo.
El tocador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5)
veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto
en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
(10) veces. Bajo tales condiciones, el tocador debe aceptar una de las garantías
propuestas por el locatario.
Se trata de una limitación novedosa. En primer lugar, se limita la cantidad de

garantías accesorias al contrato, restringiendo una práctica habitual
consistente en exigir dos o más garantías. A partir de ahora, el locador sólo
podrá escoger una entre las opciones propuestas por el locatario.
153
Por otra parte, y en lo que especialmente importa con relación al acceso al
contrato, se limita también el quantum de solvencia que deben poseer las
garantías exigidas. En este punto, la norma presenta algunas deficiencias
técnicas puesto que el “titulo inmobiliario” no constituye en sí mismo una
garantía sino la prueba de solvencia del fiador (o del locatario), y por otra parte
la “garantía personal del locatario” tampoco implica una verdadera garantía
sino en todo caso la prueba de solvencia del inquilino. Por lo tanto, en una
interpretación correctora puede decirse que la nueva norma incorpora la
posibilidad de que:
a) el locatario demuestre su solvencia para cumplir con el contrato (sea

mediante recibos de sueldo, certificados de ingreos u otras pruebas, o
mediante la titularidad de bienes inmuebles), la que se limita al equivalente
máximo de diez (10) veces el valor mensual de la locación[12];
b) el locatario ofrezca una garantía de un tercero, sea este un fiador o un aval

bancario, en cuyo caso el análisis de la solvencia no puede exeder el
equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación.
De manera que, en pos de remover obstaculos que restringen el acceso al
contrato, la nueva regulación limita la autonomía privada del locador,
previniendo posibles abusos derivados de la sobre-exigencia de garantías y la
sobre-valoración de la solvencia de las mismas.
4.3.2.– Conexidad entre la locación y el corretaje
Otro habitual contrato conexo con el contrato de locación es el corretaje. Se

trata de un contrato por el cual una persona –el corredor matriculado– se
obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin
tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes (Art.
1345, Cód. Civ. y Com.). Es un contrato de colaboración gestoria no
representativa (Lorenzetti, 2000:29).
Más allá de quién haya encargado expresamente la mediación en la oferta –el

comitente, generalmente el pretenso locador– se entiende que su actividad
beneficia a ambas partes por ello, respecto a la remuneración, el Código
dispone que si interviene un solo corredor “todas las partes le deben la
comisión” (Art. 1351). En el caso de la intermediación para la celebración del
contrato de locación, suele ser usual que el corredor cobre comisión tanto del
154
locador como del locatario. El problema surge cuando, merced a la libertad
para fijar la remuneración, el corredor cobra importantes sumas de dinero por
su intervención la que, sumada a otros costos iniciales (meses anticipados,
depósitos en garantía, gastos de celebración), implica una restricción material
al acceso del contrato.
En este sentido, y pese al debate público que existe sobre el punto, la Ley de
alquileres no introduce grandes novedades. Sólo se limita a incorporar un
segundo párrafo al Art. 1351 en el que se dispone: “en las locaciones de
inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional
matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación
local”.
Sin embargo, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires la Ley N° 5859 del año
2017 introdujo modificaciones en la Ley N° 2340 que regula la actividad de los
corredores inmobiliarios incorporando dos importantes limitaciones sobre el
tema que desarrollamos. Por un lado, se incluyo un inc. 7 al Art. 13 sobre
prohibiciones por el que se dispone que
“queda expresamente prohibido en las locaciones de inmuebles con destino

habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir,
mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios
por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores
de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por
administración de dichas locaciones” (Art. 2, Ley N° 5859 cit.). Esto significa
que, respecto a las locaciones con destino habitacional no regiría la disposición
prevista en el Art. 1351 del Código Civil y Comercial y por lo tanto el único
obligado al pago es el locador. La limitación fue tempranamente criticada
(Esper, 2017).
Por otra parte, y respecto a la remuneración que debe el locador, se sustituye

el inc. 2 del Art. 11 de la Ley N° 2340 y se establece que
“para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que
el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar
será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del
valor total del respectivo contrato, a cargo del locador”.
155
Esta limitación porcentual, antes de la modificación, aparecía contemplada,
pero para el caso del inquilino. En efecto, el Art. 57 de la Ley 2340 disponía que
hasta tanto se regulen los aranceles, el monto máximo de la comisión a cobrar
al inquilino era del 4,15% del valor total del contrato.
Las limitaciones introducidas por la Ley N° 5859 originaron un proceso

colectivo promovido por el Centro de Corredores de la Ciudad de Buenos
Aires, en la que se cuestionó la prohibición de cobrar la comisión al locatario.
En la resolución de la Camara de Apelaciones se hizo lugar a la medida, bajo dos
fundamentos escenciales. Por un lado, pues tal prohibición
“priva de efectos a los contratos de corretaje voluntariamente concluidos

entre el corredor y los inquilinos y avanza sobre una competencia del Congreso
Nacional, en tanto desconoce lo normado en los Arts. 1346 y ss. del Cód. Civ. y
Com. y crea una figura contractual no contemplada en el derecho común, de
automática gratuidad, para el locatario aludido”, por lo que “el legislador de la
CABA no puede, en pos de abaratar los costos de locación de inmuebles
destinados a viviendas de personas físicas, invadir competencias que le son
ajenas”.
Y, por otro lado, intentando contemplar –aunque insuficiente y ficticiamente–

la situación del locatario, sostuvo estos pueden formular protesto y con ello
evitar el perfeccionamiento del contrato de corretaje con el corredor y así
evitar pagar la comisión, de acuerdo al Art. 1351, de Cód. Civ. y Com. En este
sentido, ordenó que se haga constar en toda la publicidad efectuada por los
corredores el derecho de los futuros inquilinos a formular el protesto del
corretaje para librarse del pago de la comisón[13]. En oportunidad anterior ya
expresé mi desacuerdo con la postura, entre otras razones, pues si se analiza la
cuestión desde la perspectiva del derecho al acceso a la vivienda, la distinción
constiticional entre materias reservadas a la Nación y a las provincias, no es
atendible ante la responsabilidad internacional por el cumplimiento de
obligaciones de derechos humanos (Valicenti, 2020a). El fallo presenta el
conflicto como una simple cuestión de competencias, ocultando la perspectiva
de derechos humanos.
El escenario actual es diferente pues la ley prohíbe que los corredores cobren
comisiones a los locatarios. No obstante, el precedente mencionado ilustra lo
156
que intentamos explicar: el problema no puede analizarse sólo con las reglas
del Derecho Privado, sino que debe adoptarse un enfoque de Derechos
Humanos y tener en cuenta el derecho a la vivienda involucrado, no sólo en el
contrato principal –el de locación– sino también en el conexo –el de corretaje–
.
4.4.– Limitaciones a la onerosidad del contrato
Por úlitmo, existe un grupo de mecanismos que apuntan directamente a la

economía del contrato y constituyen verdaderas limitaciones al “libre
mercado” en materia de vivienda con destino habitacional. Estas medidas
también implican, aunque indirectamente, una tutela del acceso al contrato
desde que reducen el “precio” que debe afrontar el inquilimo (considerado
globalmente).
Así, además de la importante regulación en torno a la actualización del precio

(Art. 14 de la ley), se suma la prohibición de “trasldar” al locatario los gastos
que graven la cosa y no sean “gastos habituales”, es decir, derivados de serivicio
normales y permanentes a disposición del locatario (modif. Art. 1209, CCCN).
Es decir, se quiere evitar que el locatario asumas los gastos que gravan a la
propiedad y no que implican el pago de una contraprestración por un servicio
utilizado. Las cláusulas que cargan sobre el inquilino los cargos que graven la
cosa fuera de los límites expuestos, o el pago de las expensas extraordinarias,
serán consideradas clausulas abusivas y por ende nulas.
5. Cierre [arriba]
Como puede comprobarse de lo expuesto, varias de las modificaciones

introducidas están destinadas a favorecer el acceso al contrato y a la vivienda.
Las modificaciones se enmarcan en la evolución tutitiva del locatario que viene
mostrando nuestra legislación y, además, en el cumplimiento de estándares
internacionales derivados del derecho al acceso a la vivienda digna. Por ello, no
pueden sino ser bien recibidas.
157
Aguilera Rull, Adriana, “Prohibición de discriminación y libertad de
contratación”, en InDret, 1–2009.
Caramelo Díaz, Gustavo D. (2011), “Locación de inmuebles para vivienda y

Derechos Humanos”, en Doctrina Judicial, del 30/11/2011, pág. 1.
De Lorenzo, M. y Tobías, J., “Complejo de negocios unidos por un nexo (el

ligamen negocial)”, en Lorenzetti, R. (dir), Doctrinas Escenciales: Obligaciones
y Contratos, La Ley, 2009, 98.
Di Chiazza, Daniel (2016), Contratos. Parte Especial, Abeledo Perrot, Bs. As.
Giménez Costa, Ana (2012), “El principio de no discriminación y su incidencia

en la contratación privada en el Marco Común de Referencia”, en Bosch
Capdevilla, Esteve (dir), Nuevas perspectivas del Derecho Contractual, Bosch,
Barcelona, págs. 621–641.
Hernández, Carlos y Frustagli, Sandra A. (2009), “Contrato de locación”, en

Nicolau, Noemí, Fundamentos de Derecho Contractual, Tomo II, La Ley, Bs. As.
Lorenzetti, Ricardo L. (2000), Tratado de los contratos, Tomo 2, Rubinzal

Culzoni, Santa Fe.
Maffeis, Daniele (2008), “Liberta contrattuale e divieto di discriminazione”, en

Rivista trimestrale di diritto e procedura civile, Vol. 62, n°2, págs. 401–434.
Márquez, José F. y Calderón, Maximiliano R. (2004), “La tutela del consumidor

de los derechos de uso y goce de un inmueble. La Locación y la Ley N° 24.240”,
en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2004–2, pág. 293.
Navas Navarro, Susana (2008), “El principio de no discriminación en el

Derecho contractual europeo”, en Anuario de Derecho Civil, T. LXI, fasc. III,
pág. 1477.
158
ONU–Hábitat (2010), El derecho a la vivienda adecuada, Geneva.
Rolnik, Raquel (2012), Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda

adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado
y sobre el derecho de no discriminación a este respecto, Consejo de Derecho
Humanos–ONU, cita: A/HRC/22/46.
Saba, Roberto P. (2008), “Igualdad, clases y clasificaciones: ¿qué es lo

sospechoso de las categorías sospechosas?, en Gargarella, Roberto (coord.),
Teoría y Crítica del Derecho Constitucional, Abeledo Perrot, Bs. As., pág. 698.
Valicenti, Ezequiel (2020a), “El contrato de locación y el acceso a la vivienda.

Resignificación del derecho privado frente a los derechos fundamentales”, en
Revista Código Civil y Comercial, 2020–2, pág. 149.
Valicenti, Ezequiel (2020b), “¿Qué es y cómo opera la constitucionalización del

Derecho Privado en Argentina? Aportes conceptuales para la discusión”, en
Valicenti, Ezequiel (comp.), Actas II Jornadas de investigación en Ciencia
Jurídica, Editorial Azul, págs. 61–80.
Notas [arriba]
[1] Docente de la Facultad de Derecho – UNICEN.

[2] CSJN, “Ercolano, Agustín c. Lanteri de Renshaw, Julieta”, en 28/04/22, en
Fallos 136:170.
[3] Para el desarrollo de este punto seguimos las ideas expuestas previamente
en Valicenti, 2020a.
[4] En este aspecto, cabe mencionar dos mecanismos introducidos por la
reforma que tienen a fortalecer la seguridad jurídica de la tenencia: a) la
159
extensión del plazo minimo del contrato a 3 años, lo que asegura que los
locatarios posean una tenencia jurídicamente garantizada por mayor tiempo
(Art. 1198, CCCN); b) la obligación de expedirse con antelación suficiente
sobre la renovación del contrato (Art. 1221 bis, CCCN).
[5] Un precedente paradigmátivo: Cam. Nac. Civ., Sala J, en “Hertzriken,
Luiciano c. Sanfuentes Fernández, M”, del 11/10/06.
[6] En este sentido, la sentencia del Superior Tribunal de Justicia de Santiago
del Estero, Sala Civil y Comercial, en el marco de una acción reivindicatoria,
afirmó: “el derecho humano a la vivienda cuya concreción reclama el
casacionista, se debe invocar ante el Estado, que es el legitimado pasivo en
tanto es el responsable de garantizar su cumplimiento, y no ante otro
particular, tal como lo pretende su parte” (ST Santiago del Estero, “E, G.M y
otros c. D.S.”, del 13/11/2017, en La Ley Online, cita: AR/JUR/23146/2017).
[7] Al punto tal que las normas comunitarias de Europa que tutelan contra la
discriminación excluyen expresamente el supuesto de “habitación de una casa
particular” (Directiva 2004/113/CE).
[8] Ampliamos en Valicenti 2020a.
[9] Es preferible referir a “género” y no a “sexo”.
[10] Por ejemplo, en un caso se demandaron los daños y perjuicios derivados
de la frustración de un contrato cuya negociación se encontraba avanzaba.
Para la Cámara resultó suficiente la causa invocada por el propietario para
negar la celebración: no se había acreditado suficientemente que el fiador
ofrecido era titular del dominio sobre el inmueble denunciado (Cam. Nac. Civ.,
Sala D, "Bruno, Florencia C. c Vázquez, Marta V.", del 29/04/16, en RCyS
2016–IX, pág.110).
[11] Cam. 1° Civ. y Com. Cordoba, "Aliaga, María Susana del Carmen c. Jerez,
Gabriel", del 06/12/12, en La Ley Córdoba 2013, pág. 402.
[12] El límite es pasible de alguna crítica puesto que en ninguna región de
nuestro país el alquiler representa 1/10 de los ingresos mensuales del locatario
(o su grupo familiar). Por el contrario, en algunos casos el impacto alcanza hasta
el 45% de los ingresos (según cifras de 2018, conf: https://www.clarin
.com/ciudad es/ciudad–desti nar–45–salario– pagar–alqu iler_0_HJglH
tKIm.html). Por lo tanto, difícilmente pueda el inquilino presentar esta opción
al locador.
[13] Cam. Contencioso adm. y Trib. CABA, Sala II, “Centro de Corredores
Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires – Asociación Civil y otros c. GCBA”,
del 04/04/19, en La Ley Online, cita: AR/JUR/3636/2019.
160
El tiempo en el Contrato de Locación
Por Ricardo Luis Rocca
1. Contrato de ejecución permanente [arriba]
El contrato de locación pertenece a la categoría de los contratos de

ejecución permanente, ya que los efectos del contrato se extienden en
el tiempo. Esta nota tipificante es propuesta por el Código Civil y
Comercial en la definición misma del art. 1187: “Hay contrato de
locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario
de una cosa…”
Este carácter es nuclear en el contrato de locación puesto que, sin

espacio temporal para su ejercicio, el uso y goce que el locador transmite
al locatario carecería de todo sentido y no podría constituir el objeto de
un contrato puesto que éste debe corresponder a un interés de las
partes (art. 1003 CCC).
De la permanencia de los efectos del contrato en el tiempo, se derivan la

posible aplicación de los institutos naturales a esta categoría:
frustración de la finalidad (art. 1090 CCC) e imprevisión (art. 1091 CCC).
También podemos considerar que algunos contratos de locación

podrían configurar contratos de larga duración en los términos del art.
1011 del CCC. Es decir que, por el hecho de la extensión en el tiempo,
advertimos que al contrato de locación le son aplicables, a más de las
disposiciones específicas que lo regulan, las genéricas sobre los
contratos de duración.
2. Duración del contrato de locación [arriba]
2.1. La autonomía de la voluntad.
2.1.1 Antecedentes.
El Código Civil de Vélez, en su redacción originaria, había dejado librado

a la autonomía de la voluntad la fijación de la duración del contrato de
locación, imponiendo solo un límite de orden público en cuanto al plazo
máximo.
161
Esta decisión de Vélez obedecía a los criterios propios de la época de
sanción del Código y de los paradigmas de “libertad, igualdad y
fraternidad” provenientes del derecho francés sobre los que se sostenía
el principio de la autonomía de la voluntad.
Desde esta perspectiva eran las partes las que, negociando en un plano
de igualdad, decidían cual era la extensión temporal del contrato que
más convenía a sus intereses.
En este sentido el aporte de la legislación Velezana era meramente

supletoria de la voluntad y así lo expresaba el art. 1508 CC al disponer:
“Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho
por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”.
2.1.2. La autonomía de la voluntad: su vigencia en materia de cosas

muebles
La autonomía de la voluntad continúa siendo un principio rector del

derecho de los contratos en el Código Civil y Comercial. Así lo enuncia el
art. 958 que prevé: “Las partes son libres para celebrar un contrato y
determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el
orden público, la moral y las buenas costumbres”.
En materia de locación, este principio mantiene su vigencia en los

contratos que versan sobre cosas muebles, en la que serán la libertad de
las partes las que definan el plazo del contrato dentro del límite
impuesto como plazo máximo.
3. La autonomía de la voluntad: aplicación supletoria del plazo

presunto [arriba]
El principio general en materia de derecho de los contratos, es que el

contenido del mismo lo fijan las partes, dentro de los límites impuestos
por la ley (art. 958 CCC). En coherencia con ello, el art. 962 del CCC
prevé que: “Las normas legales relativas a los contratos son supletorias
de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su
contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible”.
En este sentido las disposiciones legales sobre contratos tienen una

finalidad integrativa de la voluntad de las partes, de modo de regular los
aspectos que éstas no hubieran previsto expresamente, permitiendo la
162
continuidad del contrato. Con tal alcance, el art. 964 de CCC dispone
que: “El contenido del contrato se integra con: (...) b) las normas
supletorias;…”
Desde esta perspectiva el derecho cumple una función de colaboración

con las partes al completar las lagunas, omisiones o deficiencias en las
que pudieran incurrir al momento de celebrar el contrato. Esta finalidad
responde al principio de conservación del contrato consagrado en el art.
1066 del CCC.
En materia de contrato de locación de inmuebles, ante el silencio de las

partes en relación a la duración del contrato, la ley prevé la aplicación
supletoria de un plazo. El alcance del mismo ha variado en diferentes
regulaciones.
El Código Civil, luego de la reforma introducida por la ley 11.156 del año
1921, lo fijaba con el siguiente alcance:
Art. 1.506: Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se

recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato,
se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento
sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos
años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea
necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.
Art. 1.507: En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a

la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito
que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario
tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a
continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio
que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni
las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados

al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un
año y medio.
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo

estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años,
meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo
fijado al precio.”
163
La Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas, sancionada en el año 1984 lo
señalaba del siguiente modo:
Art 1 Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus

modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el
contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se
considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su
actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de
plaza.
Art 2. - Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la

presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda,
con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres
años para los restantes destinos.
El Código Civil y Comercial, en su redacción originaria del año 2015,

propuso la siguiente fórmula:
Art. 1198. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su

destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera
celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del
artículo 1199.
Finalmente, la reforma introducida por la Ley registrada bajo el Nº

27.551 del año 2020, modifica el art. 1198 del CCC y amplía el plazo a
tres años. La redacción de la norma es la siguiente:
“Art. 3º: Sustitúyase el art. 1.198 del Código Civil y Comercial de la

Nación por el siguiente:
Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de

locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo
expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo
mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del art. 1.199”.
En consecuencia, a partir de la reforma introducida, en los casos de

locación de inmuebles, si las partes no hubieran previsto un plazo, el
contrato se considerará celebrado por el término de tres años,
cualquiera sea el destino al que se aplique el inmueble, y con las
excepciones previstas por el art. 1199 CCC que analizaremos infra.
164
Cabe destacar que aunque no lo menciones expresamente la norma, las
disposiciones citadas no resultan de aplicación a los arrendamientos
rurales puesto que estos se rigen por la las disposiciones de la Ley Nº
13.246 que en su art. 4 prevé: “Los contratos a que se refiere el Artículo
2º tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará
celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas
partes con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado”.
Podemos advertir que en todos los casos que hemos señalado, el plazo
presunto coincide con el plazo mínimo fijado por la ley. Esta metodología
no solo se aplica en el contrato de locación pues también se prevé por
ejemplo para el caso del contrato de concesión y de franquicia (art. 1506
y 1516 CCC).
Pese que el plazo presunto es coincidente con el plazo mínimo legal, la

finalidad de uno y otro es diferente. El plazo presunto, como
señaláramos anteriormente, procura completar la omisión de las partes
en señalar un plazo. La norma en este sentido es meramente supletoria
de la voluntad de las partes e integra a la misma. En cambio, el plazo
mínimo constituye una norma imperativa, que oficia como límite a la
autonomía de la voluntad.
3.1. Límites a la autonomía de la voluntad.
Hemos señalado anteriormente, que, en virtud del principio de la

autonomía de la voluntad, las partes definen libremente el contenido del
contrato dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la
moral y las buenas costumbres (art. 958 CCC). También hemos referido
que las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la
voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su
contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible (art. 962
CCC).
En el caso del contrato de locación de inmuebles, el plazo mínimo y

máximo constituyen, con diferentes características, un límite impuesto
por la ley a la libertad contractual (art. 958 CCC) y por consiguiente su
contenido resulta de carácter indisponible (art. 962 CCC).
3.1.1. Plazo mínimo.
165
a) Antecedentes y fundamento
Hemos transcripto al analizar el plazo presunto (supra 2.1.3), las normas

que a lo largo del tiempo fijaron diferentes plazos mínimos en materia de
locación de inmuebles.
Desde sus primeras regulaciones (Ley Nº 11.156) de principios del siglo

XX, las disposiciones sobre plazo mínimo han sido concebidas con
carácter imperativo.
Aunque se han modificado los plazos a lo largo del tiempo, éstos siempre
han sido previstos en interés del locatario. La finalidad del plazo mínimo
en la locación de inmuebles, es asegurarle al locatario la permanencia en
el mismo por un lapso que permita una estabilidad sea esta en su
vivienda o en cualquier actividad que desarrolle en el mismo y aminorar
el impacto de los costos que irrogaría un permanente deambular en
procura de un nuevo inmueble si los plazos de vigencia del contrato
fueran sumamente exiguos.
Desde esta perspectiva, es solo el locatario quien puede invocar el plazo

mínimo y si lo desea puede renunciarlo o extinguir el contrato aún antes
de que opere el referido plazo (arts. 1199 segundo párrafo y 1221 CCC).
De ello podemos concluir que el plazo mínimo tiene carácter imperativo
solo para el locador.
b) El plazo mínimo en la Ley Nº 27.551
En su nueva redacción dispuesta por la Ley Nº 27.551, el art. 1198 CCC

quedó redactado del siguiente modo:
“Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de

inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de
tres (3) años, excepto los casos del art. 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la

cosa”.
Como hemos reseñado anteriormente, en vigencia de la Nº 23.091 de

locaciones urbanas, los plazos mínimos de la locación de inmuebles eran
166
de dos años si el destino era vivienda y tres años para los demás destinos
(art. 2). Dichos plazos fueron unificados en el plazo menor, es decir dos
años, en la regulación prevista por el Código Civil y Comercial (art. 1198
en su redacción originaria). La actual reforma de la Ley Nº 27.551 los
mantiene unificados, pero en el plazo de tres años en procura de mejorar
la tutela del locatario haciendo más sustentable el acceso a la vivienda o
al desarrollo de una actividad económica o de cualquier otra índole.
La consecuencia de la inobservancia del plazo mínimo, consiste en que el

locatario tendrá derecho a considerar celebrado el contrato por el plazo
mínimo de tres años, lo que le permitirá repeler la acción de desalojo
fundada en el causal vencimiento del plazo si este fuera menor al mínimo
legal y el contrato no encuadrara en ninguna de las excepciones al plazo
mínimo (art. 1199 CCC).
Dicha consecuencia resulta un caso de aplicación de la integración

dispuesta en la parte general de contratos por el art. 964 CCC: “El
contenido del contrato se integra con: a) las normas indisponibles, que
se aplican en sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas…”
c) Renuncia al plazo mínimo
El último párrafo del art. 1198 CCC en su actual redacción dispone que:
“El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la
cosa”. Dicha fórmula no sufrió modificación respecto de la prevista en la
redacción originaria y encuentra entre sus antecedentes el
Anteproyecto de unificación del año 1998.
La finalidad de la norma es evitar que se vulnere el derecho del locatario

al plazo mínimo mediante la imposición de renuncias anticipadas para
acceder a la locación. Se entiende que, si el locatario ya se encuentra en
la tenencia de la cosa, su posición negocial es más equilibrada con
relación al locador y podría en su caso decidir si le resulta provechoso o
no renunciar al plazo mínimo.
Con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial,

la materia se encontraba regulada como “convenio de desalojo” en la hoy
parcialmente derogada Ley Nº 21.342 que en su art. 47 preveía que:
“Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en

ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos
167
diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el
cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo, y el
juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más
trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que
condena a hacer.
Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido

homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su
responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido
autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de
los respectivos sublocatarios”.
El ejercicio desnaturalizado de este convenio llevó a la jurisprudencia a

sostener que no correspondía prestarle judicial homologación cuando
había sido suscripto en la misma fecha que el contrato de locación, con
la expresa intención de actuar como mecanismo de garantía de sus
estipulaciones, pues resulta violatorio de normas de orden público
indisponibles para las partes en el marco de su voluntad autónoma.
A diferencia del antecedente normativo citado, la actual redacción del

art. 1198 CCC no prevé el procedimiento de ejecución de sentencia del
convenio, lo que nos lleva a preguntarnos si, en ejercicio de la autonomía
de la voluntad. las partes podrían convenirlo. Estimamos que siendo una
materia procesal y encontrándose afectada la garantía constitucional de
derecho de defensa en juicio; no resulta una materia disponible.
Con posterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial,

la jurisprudencia ha sostenido que: “Se confirma la sentencia que no hizo
lugar al pedido de homologación de un convenio de desocupación, bajo
el argumento de que el inc 3) de la Ley Nº 26.994 derogó la Ley Nº
21.342, que permitía la celebración de esos tipos de convenios”.
Otra cuestión vinculada a la renuncia del locatario al plazo mínimo que

resulta de interés, es si el plazo mínimo se limita al contrato de locación
original o si eventualmente sus renovaciones también deben respetarlo.
La cuestión no se encuentra prevista legislativamente y ha suscitado

controversia tanto en doctrina cuanto en jurisprudencia.
Consideramos que la actual redacción del último párrafo del art. 1198
CCC, al admitir que el locatario renuncie al plazo mínimo si se encuentra
168
en la tenencia de la cosa; permitiría que en las renovaciones el locatario
renuncie al plazo mínimo y se pacten por un plazo inferior, puesto que al
momento de celebrarse la renovación ya se encontraría en la tenencia
de la cosa.
En los casos de prórroga del contrato originario, el lapso de la prórroga

no requiere cumplir el plazo mínimo ya que ésta no constituye un nuevo
contrato sino la continuación del anterior, sea que se trate de una
prórroga expresa del contrato o la continuación de sus efectos de
conformidad con lo dispuesto por el art. 1218 CCC
d) Exclusiones al plazo mínimo
Las disposiciones sobre el plazo mínimo rigen todas las locaciones sobre
inmuebles, excepto aquellas que la ley ha excluido de su alcance.
En tal sentido, el art. 1199 CCC en su redacción conforme Ley Nº 27.551

establece:
“Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a

los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el

destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo,

descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos
consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con
esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por
objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el
contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.
La disposición actual guarda similitud con lo que preveía el derogado art.

2 de la Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas; aunque con mejor acierto
metodológico pues la nueva redacción evita algunas redundancias que
169
aquella norma contenía, redujo algunos supuestos como por ejemplo
que las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos. También
eliminó el requisito “en zonas aptas para ese destino” para el caso de los
contratos de locación con muebles que se arrienden con fines de
turismo, lo que sin duda constituye un acierto en consideración a que el
desarrollo que la actividad turística ha alcanzado no permite
circunscribir a priori a una zona como apta o no apta para destino de
turismo”.
También incorporó un nuevo supuesto en el último párrafo del artículo

transcripto al que nos referiremos infra.
La Ley Nº 27.551 introdujo una modificación en el inciso b) del art. 1199

CCC, que en su redacción originaria no preveía la hipótesis de que
contratos sucesivos superaran el plazo de tres meses.
Este inciso ya había sufrido modificaciones en la redacción originaria del

Código Civil y Comercial respecto de su derogado antecedente (el art. 2
inc. b de la Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas); pues en este último
se presumía que el contrato no tenía fines turísticos si superaba el plazo
de seis meses.
En la actual redacción dicho plazo se redujo a tres meses y a los fines de

contabilizar dicho plazo se computan los contratos sucesivos.
Consideramos que ello es un acierto pues en general los contratos de
locación con fines turísticos no superan el plazo de tres meses y
considerando que el plazo mínimo es una disposición imperativa en
favor del locatario, es necesario que el ordenamiento evite que una
maniobra distorsiva esfume la protección que el sistema procuró al
locatario. Tal sería que la celebración consecutiva entre las mismas
partes y sobre el mismo inmueble de contratos de locación que
individualmente no superen el plazo de tres meses se mantuvieran
dentro de la excepción al plazo mínimo.
Respecto de los contratos de locación de inmuebles con destino

turístico, la Ley 27.221 prevé que: “Los contratos de locación de
inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y
cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el
inciso b), del art. 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se
regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje”.
170
Como anticipáramos supra, el Código Civil y Comercial introdujo en el
último párrafo del art. 1199 un supuesto de excepción al plazo mínimo
que no se encontraba previsto en la Ley Nº 23.091 de Locaciones
Urbanas. Dicho párrafo reza: “Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a
los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente
cumplirse en el plazo menor pactado”
Vemos en esta norma una ampliación de la autonomía de la voluntad,

pues retoma la versión Velezana que en el art. 1508 CC preveía:
“Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho
por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”.
A los fines de evitar que la norma sea utilizada con una finalidad elusiva
del principio protectorio que el plazo mínimo le adjudica al locatario,
estimamos imprescindible que se cumplan los dos requisitos que señala
la norma transcripta:
i. Que en el contrato se exprese la causa fin que ha motivado la

contratación; resultaría un caso de aplicación de lo dispuesto por el art.
281 CCC que en materia de causa del acto jurídico establece que:
“También integran la causa los motivos exteriorizados cuando sean
lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa…”
Si la causa expresada fuera falsa, cobraría imperio lo previsto por el art.

282 CCC en cuanto dispone que: “El acto es válido aunque la causa
expresada sea falsa si se funda en otra causa verdadera”. En tal caso, si
la verdadera causa no constituye un supuesto de excepción al plazo
mínimo, deberá entenderse celebrado el contrato por el plazo mínimo
legal de conformidad con lo dispuesto por el art. 1198 CCC.
ii Que normalmente esa finalidad se cumpla en un plazo menor: lo que

determinaría que fuera de ese ámbito temporal el locatario no tendría
interés en la continuidad de la locación.
Además de los supuestos contemplados por el art. 1199 CCC que hemos
analizado, podemos señalar que también constituyen una excepción al
plazo mínimo los supuestos de sublocación; pues en ésta, el plazo de la
sublocación encuentra su límite en el de la locación original; ello
conforme lo dispuesto por el art. 1216 CCC “La conclusión de la locación
171
determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido
por confusión”.
También están excluidas del plazo mínimo previsto en el art. 1198 CCC
los arrendamientos rurales; pues estos se rigen por las disposiciones de
la Ley Nº 13.246.
3.1.2. Plazo máximo
a) Antecedentes y fundamentos
Así como el plazo mínimo en la locación de inmuebles constituye una

norma imperativa que restringe la autonomía de la voluntad; también el
plazo máximo reviste tales caracteres. Sin embargo, los alcances y
finalidades de uno y otro son diferentes.
En el caso del plazo mínimo hemos analizado que se trata de una

disposición puesta en interés del locatario. Por el contrario, el plazo
máximo está puesto en miras del interés económico general. El plazo
mínimo aplica para las locaciones de inmuebles y admite excepciones
previstas en la ley. El plazo máximo rige para todas las locaciones
(muebles o inmuebles), a excepción de los arrendamientos rurales que
tienen su propio régimen en la Ley Nº 13.246 y que admite, en algunos
supuestos, un plazo de hasta veinte años.
Vélez previó el plazo máximo en el art. 1505 CC del siguiente modo: “El
contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez
años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez
años”.
En la nota a dicho artículo el codificador señaló que la mayor parte de

las legislaciones vigentes permitía arrendamientos hasta por 99 años o
por determinadas vidas.
En la concepción Velezana, un plazo tan extenso en la locación irrumpía

desfavorablemente en la circulación de los bienes que el derecho
privado promovía como fuente generadora de riqueza y sustento de la
economía.
172
Desde esta concepción un apartamiento tan extenso del ejercicio del
uso y goce por parte del titular dominial, no era propio de los derechos
personales, sino, en todo caso, de los derechos reales como el usufructo.
Señala Leiva que la existencia de plazos máximos de diez años fue objeto
de crítica por Lafaille, y Segovia, Machado y Salvat,
La consecuencia prevista por el art. 1505 CC en caso de celebrarse el

contrato por un plazo mayor; era que quedaría concluido a los diez años.
En vigencia del Código Civil comenzó a abrirse una interpretación

jurisprudencial menos rígida de la norma en análisis. Cita Borda un
antecedente del año 2004 ("Segura S.A. s/autorización"), en el que la
Sala G de la Cámara Civil de la Capital Federal resolvió autorizar a las
partes a suscribir un contrato por el plazo de treinta años. Sostuvo que
los fundamentos de la limitación temporal que establece el art. 1505 se
asientan en tres razones: a) de economía social, pues un arrendamiento
hace que la cosa no se mejore, b) de movilidad del tráfico negocial, pues
sería embarazoso para la enajenación de las cosas, y c) de conveniencia
para el régimen hereditario, para no dificultar la división de las
herencias. Y continuó razonando que tales argumentos eran inaplicables
al caso, concluyendo que la aplicación lisa y llana del límite temporal que
prevé el art. 1505 importaría imponer un límite irrazonable al derecho
de trabajar y de ejercer industria lícita (art. 28, C.N.).
3.2. La previsión del Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial, receptó las críticas que se formularan al

exiguo plazo máximo previsto en el derogado Código Civil, las nuevas
interpretaciones jurisprudenciales sobre la materia y la realidad
económica imperante; pues en algunos supuestos, por ejemplo, la
inversión que un locatario podría necesitar realizar para adaptar un
inmueble para el desarrollo de una actividad económica determinada,
podría no amortizarse en el plazo de diez años.
En tal sentido, el art. 1197 CCC dispone:
“Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no

puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta
años para los otros destinos.
173
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de
los máximos previstos contados desde su inicio”.
Podemos advertir una importante modificación en cuanto al aumento

del plazo máximo con relación a la anterior legislación. La distinción
entre habitación y otros destinos, a los que habitualmente se identifican
con actividad comercial o industrial, radica en el tipo de inversiones que
podrían requerirse, o la relevancia que desde la perspectiva comercial o
logística podrían representar en uno y otro de los supuestos y que
justifican la extensión de la vigencia del contrato.
En este mismo espíritu de favorecer el desarrollo de emprendimientos

económicos, el Código Civil y Comercial también reguló figuras en el
ámbito de los derechos reales como el derecho de superficie (arts. 2114
y sgtes. CCC) ampliándolo respecto de la legislación anterior.
En la esfera de estos contratos de locación cuya extensión en el tiempo

es más pronunciada, encontramos un ámbito de aplicación más propicio
de las disposiciones relativas a los contratos de larga duración, previsto
en el art. 1011 CCC que señala:
“En los contratos de larga duración el tiempo es esencial para el

cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos
queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a
contratar.
Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber de

colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del
contrato, considerada en relación a la duración total.
La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad

razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de
los derechos”.
En este sentido, un contrato de locación que perdurara en el tiempo

veinte o cincuenta años, podría quedar sometido por ejemplo a
vicisitudes propias del paso del tiempo, avances tecnológicos,
circunstancias económicas, eventos ambientales, etcétera. En un
adecuado ejercicio de la buena fe contractual, las partes deberán actuar
de modo tal que a lo largo del tiempo se pueda seguir satisfaciendo el fin
que las partes tuvieron en miras al celebrar el contrato.
174
A diferencia del sistema Velezano que preveía expresamente la
consecuencia por la inobservancia del plazo máximo (art. 1505 CC), el
Código Civil y Comercial no la refiere, sin embargo, y en consideración
al principio de conservación del contrato (art. 1066 CCC), consideramos
aplicable la integración dispuesta por el art. 964 CCC que prevé que: “El
contenido del contrato se integra con: a) las normas indisponibles, que
se aplican en sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas…”
En consecuencia, en caso de celebrarse un contrato de locación que

entre el plazo original y sus renovaciones exceda el plazo máximo legal,
su vigencia temporal queda reducida a veinte o cincuenta años según el
destino que se trate.
Régimen de reparaciones y compensación en la nueva normativa de

Locaciones
Por Carolina Vanesa Rosas*
Cuestiones preliminares.
La Ley N° 27.551 publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio de 2020, y que

según lo dispone su art. 23 entrará en vigencia a partir del día siguiente de su
publicación, conocida como “Ley de alquileres”, trae aparejada una profunda
reforma al régimen del contrato de locación del Código Civil y Comercial.
175
Como primera cuestión, y en cuanto a técnica legislativa, debo poner de relieve
lo siguiente: la Ley cuenta con cuatro Títulos, a saber:
Título I: Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación.
Título II: Regulación complementaria de las locaciones.
Título III: Programa Nacional de Alquiler Social.
Título IV: Métodos alternativos de resolución de conflictos.
En consecuencia, y a los fines prácticos, cada vez que debamos estudiar la

normativa del contrato de locación, debemos analizar, por una parte, lo
dispuesto en el Código Civil y Comercial -ahora reformado- y luego ir a las
normas complementarias, previstas de manera separada en la ley. Ello
desdibuja una visión integral del contrato, ya que hubiese sido deseable, a los
fines prácticos, tener toda la normativa referente al mismo en un mismo lugar,
para que el operador jurídico no deba “deambular” en busca de la normativa
para encontrar su régimen íntegro.
Como segunda cuestión de carácter general, debo señalar que, desde el punto
de vista de la vigencia temporal, la nueva normativa se aplica a los contratos
que se celebren a partir de su entrada en vigencia, conforme al mencionado art.
23 de la misma. Por lo cual, los contratos celebrados antes de la entrada en
vigencia de la reforma, se seguirán rigiendo por el Código Civil y Comercial
originario, y los que se celebren a partir del 1° de julio de 2020, ya estarán
regulados por la nueva normativa. Por tanto, en este caso no se suscitarían los
debates que se produjeron en torno del art. 7 del Código Civil y Comercial,
cuando el mismo comenzó a regir.
Señalado ello, debo indicar entonces que el tema que abordaré, referido a las
reparaciones y a la compensación, está regulado dentro del Título I, antes
mencionado, por lo cual, estos temas modifican directamente al Código Civil y
Comercial.
176
II. Conservación de la cosa y reparaciones [arriba]
La Ley N° 27.551 introduce cambios en materia de conservación de la cosa

locada y establece procedimientos en torno de las reparaciones que deban
efectuarse.
En efecto, el art. 5 de la ley sustituye el art. 1201 del Código Civil y Comercial
que, para un detenido análisis, dividiremos en tres partes a saber:
a) regla general en materia de conservación;
b) reparación urgente y silencio o negativa del locador; y
c) reparaciones no urgentes.
II. a. Regla general en materia de conservación.
Respecto de la regla general, ella está plasmada en el primer párrafo del art.
1201 reformado, que dispone que:
“El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce
convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.
Adviértase que, por la literalidad de la norma, que refiere a la “cosa locada”, la

misma resulta aplicable a la locación de todo tipo de cosas, y no solamente a los
inmuebles. Esto es importante destacar, pues la Ley N° 25.551 a lo largo de
todo su articulado, en ocasiones regula específicamente la locación de
inmuebles, y en otras, como en el tema bajo análisis, regula la locación de todo
tipo de cosas.
Conforme a lo indicado, el deber de conservación y las reparaciones recaen

sobre el locador siempre; excepto que la causa del deterioro o daño en la cosa
177
guarde un nexo causal con el locatario, en cuyo caso corresponderá a éste
último soportar la reparación de los daños que su acción u omisión pudieran
ocasionar respecto a la cosa.
Claro está que las reparaciones de los deterioros que se producen por el uso
regular y cotidiano de la cosa, que se traducen en pequeñas erogaciones
dinerarias, están a cargo del locatario, y en caso de duda, quedará a la
apreciación judicial, pues como se ha expresado:
“Estas reparaciones también llamadas ‘ordinarias’ o ‘de mantenimiento’, son

las reparaciones que se originan en deterioros menores que comúnmente
provienen del uso diario y habitual de la cosa, como roturas de vidrios,
pequeños desperfectos en las instalaciones que sirven a la cosa, etcétera, y que
por lo general se deben al accionar descuidado del locatario o de las personas
por las que éste responde. El carácter de estos deterioros, de escasa
significación material y económica, estará en definitiva sujeto a la apreciación
judicial…”.[1]
II. b. Reparación urgente y silencio o negativa del locador
El segundo supuesto que plantea la norma resuelve un caso práctico que puede
ocurrir de manera frecuente: la necesidad de realizar una reparación de
carácter urgente, y el silencio o la negativa a efectuar dicha reparación por el
locador, estando debidamente notificado. Al respecto, el segundo párrafo del
art. 1201 del Código Civil y Comercial, ahora reformado, dispone:
“En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario
debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al
menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la
notificación”.
Ello merece algunas consideraciones a saber: el domicilio en el que se debe

cursar la notificación debe ser un domicilio en el que se tengan por válidas las
notificaciones. Y al respecto, resulta interesante señalar el cambio introducido
por la Ley en materia de domicilio. Pues el art. 1° de la Ley N° 27.551, sustituyó
el art. 75 del Código Civil y Comercial por el siguiente:
178
“Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para
el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además
constituir un domicilio electrónico en que se tengan por eficaces todas las
notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
Como se advierte, el alcance de dicha reforma es amplio, pues no sólo se ciñe

al contrato de locación, sino a todo tipo de contratos, y otorga la posibilidad de
establecer un domicilio electrónico.
A tenor de lo dispuesto por el mencionado art., el domicilio electrónico es

optativo, y no releva de la constitución de un domicilio en un lugar físico, pues
expresamente la norma bajo análisis dice que las partes “pueden además
constituir un domicilio electrónico…”; pero a los fines que estamos analizando,
esto es, la notificación de la necesidad de practicar reparaciones urgentes, la
constitución de un domicilio electrónico en el contrato puede resultar de
utilidad y practicidad a las partes, pues allí se podría practicar la notificación
por el locatario al locador de la necesidad de la reparación urgente, y en el
mismo se aguarda su respuesta, o su silencio en el transcurso de las horas
fijadas por la norma -veinticuatro horas corridas desde la notificación-, para
que se dispare el procedimiento establecido en el segundo párrafo.
Cabe destacar que, conforme a lo indicado, el plazo se cuenta en horas; por lo

cual, para una interpretación armónica del ordenamiento jurídico, debe
tenerse presente lo normado en el art. 6 in fine del Código Civil y Comercial,
respecto a los modos de contar los intervalos de derecho:
“…En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda
ésta excluida del cómputo, el cual debe empezar desde la hora siguiente. Las
leyes o las partes pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro modo”.
En síntesis, en este segundo supuesto, transcurridas las veinticuatro horas de

dicha notificación, ante la negativa o silencio del locador, el locatario podrá
realizar la reparación urgente con cargo al locador.
179
No debe pasarse por alto que, si el inmueble se encuentra sometido al régimen
de la propiedad horizontal, el locatario debe respetar las disposiciones del
Reglamento y del bloque normativo de la propiedad horizontal, en especial del
art. 2054 del Código Civil y Comercial, que autoriza solo a los propietarios a
realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes.
II. c. Reparaciones no urgentes.
Finalmente, el tercer párrafo del art. 1201 del Código Civil y Comercial regula
el procedimiento que debe seguirse para el caso de reparaciones no urgentes,
señalando que:
“…el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la
intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente”.
Es decir, que, si luego de transcurridos diez días corridos desde la intimación el

locador no procediera a realizar las mejoras, las puede practicar el locatario
con cargo al locador.
Para todos los supuestos analizados, el domicilio en el que se deben realizar las
notificaciones al locador es el que éste ha denunciado en el contrato. Toda
notificación allí practicada se considera válida, aunque el locador se negase a
recibirla o la misma no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al
mismo; todo según lo normado por el art. 1201 in fine del Código Civil y
Comercial.
III. Compensación [arriba]
Como novedad, la Ley N° 27.551 incorpora el art. 1204 bis al Código Civil y
Comercial, a través del cual introduce la posibilidad de la compensación de
pleno derecho entre los gastos a cargo del locador y los cánones locativos
debidos por el locatario.
180
Recordemos que la compensación es un modo de extinción de las obligaciones,
que:
“…tiene lugar cuando dos personas, por derecho propio, reúnen la calidad de
acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas de una y
otra deuda. Extingue con fuerza de pago las dos deudas, hasta el monto de la
menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones comenzaron a coexistir en
condiciones de ser compensables” (art. 921 del Código Civil y Comercial).
Como bien enseña Alejandro Borda, la compensación como modo extintivo de

las obligaciones tiene gran importancia práctica, pues contribuye a liquidar
deudas recíprocas y evita la necesidad de reclamos judiciales y
extrajudiciales[2].
A tenor de lo dispuesto por el nuevo art. 1204 bis del Código Civil y Comercial:
“los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las
disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por
el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador
del detalle de los mismos”.
De la expresión “pueden ser compensados” se extrae que queda a elección del

locatario realizar la compensación; si éste elige compensar, debe notificar en
forma fehaciente y detallada los gastos en que ha incurrido, y que, conforme a
lo normado, debieron ser soportados por el locador; de esta manera, la
compensación se producirá de pleno derecho.
Ahondando más en el análisis, cabe señalar que se trata de un caso de

compensación legal. Pues la compensación puede ser legal, convencional,
facultativa o judicial (art. 922 del Código Civil y Comercial).
La compensación legal procede si se cumplen ciertos requisitos: que ambas

partes sean deudoras de prestaciones de dar; que los objetos de las
prestaciones sean homogéneos entre sí; y que los créditos sean exigibles y
disponibles libremente, sin afectar a terceros (art. 923 del Código Civil y
Comercial).
181
Como es un supuesto de compensación legal, “procede aún contra la voluntad
de alguna de las partes, aunque ello no signifique que no deba ser alegada por
el interesado”[3].
Ahora bien, una duda que válidamente puede surgir al intérprete es si la

compensación introducida por el art. 1204 bis puede ser dejada de lado por las
partes en uso de la autonomía de la voluntad. En otros términos: ¿dicha norma
es de orden público, o las partes en el contrato pueden pactar algo distinto?
Cabe destacar que la Ley N° 27.551 en ninguna parte de su articulado
menciona que ella es de orden público, por lo cual quedará dicha cuestión a
dilucidar por los jueces.
La jurisprudencia se ha pronunciado respecto a la posibilidad de la

compensación en caso de reparaciones urgentes, aún ante la negativa del
locador a autorizar la realización de las mismas al locatario. Así, la Cámara de
Apelaciones de Trelew, con el voto del doctor López Mesa, ha resuelto que:
“no se tratan de mejoras disponibles en el contexto del contrato de locación,

sino de trabajos necesarios (y urgentes frente al contrato en ejecución) para
hacer que el bien locado sea efectivamente adecuado para su fin, y por ello
corresponden como obligación legal del locador. Siendo tales actos necesarios,
las reparaciones que exigiera el deterioro o defecto de la cosa al momento de
su entrega (art. 1516, Cód. Civil). Y ninguna norma permite sostener que tal
obligación legal, si es satisfecha por el locatario, ante la pasividad o desidia del
locador, requiere autorización (doc. art. 1518, Cód. Civil)… Siguiendo ese
orden, los trabajos de adecuación realizados por la locataria frente a la
negativa de la locadora encuentran conducto por vía de los arts. 505, inc. “b”, y
1518 del Cód. Civil; esto es, la locataria podía/puede emplear los medios
legales para procurarse por otro, aquello que -por obligación legal-
corresponde a la locadora, y con cargo a ésta”.[4]
En síntesis, la nueva normativa permite al locatario la opción de compensar los

cánones locativos con los gastos en que ha incurrido, y que conforme a derecho
corresponden soportar al locador, en tanto y en cuanto éste haya sido
debidamente notificado en un todo acorde a lo normado.
182
IV. Conclusiones [arriba]
- Hubiese sido deseable que la nueva normativa mantuviera la unidad en torno

a la regulación de un contrato tan importante como lo es el contrato de
locación. De manera que hoy, por la técnica legislativa utilizada, para estudiar
y analizar un contrato de locación debemos indagar en el Código Civil y
Comercial -ahora reformado por la Ley N° 27.551- y sus disposiciones
especiales que no forman parte del cuerpo del mismo.
- La nueva ley, al establecer un procedimiento y notificación, soluciona

aspectos prácticos de la vida del contrato de locación en torno de las
reparaciones, permitiendo, a opción del locatario realizar una compensación
con los cánones locativos en caso de silencio o negativa del locador. En caso de
duda, quedará a interpretación judicial qué debe entenderse por reparación
urgente.
- En materia de reparaciones urgentes, si la cosa locada es un inmueble

sometido al régimen de propiedad horizontal, se debe tener presente lo
normado especialmente en el Reglamento y las normas que regulan la
Propiedad Horizontal, en especial lo dispuesto por el art. 2054 del Código Civil
y Comercial.
Notas [arriba]
*Abogada (UCSF)-Notaria (UCSF). Doctorando en Ciencias Jurídicas (UCA). Docente

en la Universidad Católica de Santa Fe-Sede Santos Mártires-Posadas (UCSF), y en
la Universidad Gastón Dachary (UGD). Investigadora.
[1] Cámara Nac. De Apelaciones, sala I, “Z., J. E. y otro c. F., M. H. y otro s/ daños
y perjuicios”, 13/11/2014. La Ley on line: AR/JUR/60129/2014. Consultado el
30/06/2020.
183
[2] Borda, Alejandro. Derecho Civil y Comercial. Obligaciones. La Ley. Buenos
Aires, 2017. Pág. 256.
[3] CARESTIA, Federico. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado.
Tomo III. Caramelo, Gustavo- Picasso, Sebastián- Herrera, Marisa (Dir).
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. Buenos. Aires. 2015.
Pág. 278.
[4] “Kresteff c/ Inda” -Cámara de Apelaciones de Trelew (Chubut)-
11/09/2015. elDial.com AA9202- AA9202. Publicado el 02/10/2015.
Consultado el 1/07/2020.
La frustración del uso del bien en el nuevo régimen de locaciones
Por María Mumare
I. Introducción: marco normativo y fáctico [arriba]
El propósito del presente capítulo es analizar las modificaciones que surgen

respecto de la frustración del uso del bien objeto del contrato de locación a
partir de la sanción de la Ley Nº 27.551.
La frustración del fin del contrato está prevista en términos generales en el art.
1090 del Código Civil y Comercial. Dicha norma establece:
“La frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza a la parte

perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de
carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su
celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es
afectada. La resolución es operativa cuando esta parte comunica su
declaración extintiva a la otra. Si la frustración de la finalidad es temporaria,
hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una
obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial”.
184
“La frustración del fin se produce en los casos en que hubiese habido un fin
causalizado, común a las partes, que por circunstancias sobrevinientes —no
personales ni imputables a las partes, ajenas a su esfera de influencia y que no
constituyesen un riesgo asumido— no pudiese ser alcanzado. Su efecto es la
resolución. (...) La frustración de la finalidad debe ser causada por hechos que
no sean personales ni estén en la esfera de influencia de la parte perjudicada.
Por esta razón, es relevante que la causa haya sido conocida por las partes,
quienes realizaron el negocio con ese fin”[1].
El tema encuentra una solución normativa específica en materia de locación en

el art. 1203 del Código Civil Comercial, incorporado en la Sección IV, Capítulo
IV, Título IV, Libro Tercero. Esta disposición fue objeto de reforma por parte
del artículo 6 de la ley 27.551, sancionada por la Cámara de Senadores el 11 de
junio de 2020 tras haber obtenido la correspondiente aprobación en la Cámara
de Diputados el 20 de noviembre de 2019 y publicada, finalmente, en el Boletín
Oficial el 30 de junio de 2020.
Previo a realizar un análisis pormenorizado del instituto en el marco de las

locaciones, es importante distinguir el estudio de la frustración del fin del
contrato de otros supuestos tales como la imposibilidad de cumplimiento
prevista, en forma general, en los arts. 955 y siguientes del Código Civil y
Comercial y la dificultad de cumplimiento por excesiva onerosidad
sobreviniente (también denominada “teoría de la imprevisión”, conforme se
dispone en el art. 1091 del Código Civil y Comercial). También corresponde
diferenciar la situación de los supuestos en los cuales -durante el curso de la
locación- la cosa sufra daños por caso fortuito o fuerza mayor. El problema, en
esos casos, debe ser estudiado con relación a las hipótesis de destrucción total,
destrucción parcial y simple deterioro[2].
El caso que motiva este artículo, en cambio, se circunscribe a la hipótesis en la

cual no se provoca la destrucción siquiera parcial de la cosa, pero se impide al
inquilino usarla o gozarla. De allí la importancia de la finalidad del contrato
como eje rector para la interpretación y aplicación de la norma en estudio.
Las delimitaciones entre las distintas categorías teóricas antes señaladas

podrán eventualmente, en algún caso particular, superponerse. Sin embargo,
son necesarias las especificaciones para circunscribir el análisis a un aspecto
185
puntual dentro de los efectos del contrato como es la frustración del uso del
bien objeto del contrato de locación. En otras palabras, cabe tener presente la
distinción entre la frustración del contrato y el caso específico de la frustración
del fin del negocio jurídico.
No puede comenzarse este artículo sin referir al contexto en el que se sancionó

este nuevo cuerpo normativo. En este sentido, debe mencionarse el dictado el
día 29 de marzo de 2020 del decreto PEN 320/2020, instrumento por medio
del cual se decidió intervenir los contratos de alquiler en el marco de la
emergencia económica, social y sanitaria que atraviesa nuestro país con
motivo de la pandemia provocada por el COVID-19[3].
El dictado de una ley nacional de alquileres por parte del Poder Legislativo
Nacional, en el contexto particular que atraviesa la sociedad, da cuenta de la
problemática involucrada en lo que refiere a la tutela de vivienda digna,
cuestión que excede el marco del presente trabajo pero que deviene
imprescindible señalar.
La nueva Ley Nº 27.551 recoge los problemas que afronta el decreto antes
mencionado, articulando el régimen de protecciones mínimas a los locatarios
previstas en la normativa de emergencia con un conjunto de disposiciones,
complementarias al Código Civil y Comercial, que plantean un nuevo escenario
para el desarrollo de los contratos de locación. No puede dejar de resaltarse el
esfuerzo por otorgar legitimidad democrática a una serie de modificaciones
que, impulsadas por el contexto de crisis, pretendieron superar la solución
transitoria que podía otorgar una herramienta de emergencia, a efectos de
lograr un resultado con características de estabilidad y durabilidad en el
tiempo.
En este sentido, si bien es cierto que el proyecto de reforma es anterior al

desencadenamiento de la situación de crisis sanitaria y al dictado del decreto
de emergencia antes citado, se destaca la importancia del marco fáctico en el
que se inserta la ley como un elemento más a tener en cuenta a la hora de
reflexionar sobre las modificaciones introducidas. Es que las herramientas de
protección al locatario que se incorporan en el nuevo texto cobran particular
relevancia en un momento de grandes transformaciones sociales y económicas
como las que se avecinan.
186
Lo anterior no implica desconocer que, como parte integrante del Código Civil
y Comercial, las reformas se enmarcan en una búsqueda legislativa mucho más
amplia por la constitucionalización del derecho privado. Con ello, se debe
también hacAnclaer referencia a la tutela de la vivienda digna como derivación
directa del art. 14 bis de nuestra Carta Magna.
Por último, cabe resaltar que en caso de que el contrato de locación se

enmarque en una relación de consumo deberá también aplicarse toda la
normativa protectoria de defensa del consumidor, de conformidad con los
principios que se desprenden del art. 42 de la Constitución Nacional.
Una vez más, el diálogo de fuentes será la herramienta que permitirá la

integración normativa a efectos de lograr una efectiva tutela de los derechos
involucrados[4].
II. Redacción e interpretación del nuevo art. 1203 [arriba]
En el Código Civil y Comercial argentino, la idea de frustración del fin tiene

aplicación concreta en el contrato de locación de cosas en el art. 1203. En su
redacción original la citada norma establecía:
“Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar
de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir
la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no
pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes”.
Esta disposición reconoce como antecedente el artículo 1522 del Código Civil
de Vélez[5]. En la nota a dicha norma se consignaba la siguiente explicación:
“...cuando en tiempo de guerra, el locatario es obligado a dejar su habitación, o

si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la
policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá,
o hacer rescindir el contrato, u obtener la disminución del precio, o la cesación
momentánea de pago del alquiler. Pero otra cosa sería, si el acontecimiento no
fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que
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haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más
o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase la cosa misma, como si en
tiempo de guerra o de peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su
voluntad, y sólo por precaución, y no por orden de la autoridad”.
La nueva redacción trae algunas modificaciones a esta disposición.

Concretamente, la reforma introducida en el art. 6 de la Ley Nº 27.551
establece que el art.1203 del código de fondo se sustituirá por el siguiente:
“Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario,

éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se
viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes”.
En primer lugar, cabe afirmar que la sustitución de “caso fortuito o fuerza

mayor” por “causa no imputable al locatario” amplía enormemente el espectro
de supuestos que pueden quedar abarcados por la norma. De esta forma, cabe
advertir que -bajo la nueva redacción- quedará comprendida cualquier
situación que no fuera provocada por el locatario o de la cual no se derive su
responsabilidad, aunque no se trate de supuestos de caso fortuito o fuerza
mayor. A modo de ejemplo, cabría pensar en la clausura de un shopping o una
galería comercial por defectos estructurales que impiden la explotación los
locales que lo integran por parte de los locatarios o también en alguna situación
provocada por el accionar de un tercero, como podría ser el ejemplo del corte
de suministro de un servicio esencial por una obra de construcción llevada
adelante por un vecino.
De esta forma, es pertinente destacar que la original redacción del art. 1203
exigía una relación causal con el caso fortuito que no se observa en esta nueva
literalidad.
En la primigenia definición, la circunstancia que impedía usar o gozar de la cosa

debía revestir las notas propias de caso fortuito. Se debía interpretar
considerando lo normado por el art. 1732 del Código Civil y Comercial, por lo
que la imposibilidad de cumplimiento debía ser objetiva y no meramente
referida a circunstancias personales de los contratantes, máxime en tanto el
188
casus debía –directamente- referirse a la cosa locada en sí misma[6]. De ello se
infería que el caso fortuito debía afectar a la cosa y no a las personas.
Conforme surge de la lectura de ambos artículos, se mantiene la necesidad de

que se afecte el bien locado, sin perjuicio de que, de acuerdo con la nueva
redacción, habrá un abanico mucho más amplio de posibles causales para
motivar la aplicación de la norma.
En cuanto a la segunda parte del artículo, debe señalarse que, si bien en ambos
casos se exige que la situación afecte a la cosa, la nueva redacción agrega que
ello puede ser en forma directa o indirecta. Esta modificación será relevante a
la hora de interpretar, pues la afectación indirecta al bien permitirá que un
número mucho más amplio de supuestos queden alcanzados por la nueva
normativa. Lo trascendente es determinar que la imposibilidad de utilizar o
gozar la cosa no puede ser imputable al locatario y debe, además, afectar la
cosa misma; pero esta afectación deberá analizarse desde un enfoque mucho
más vasto, aceptando que la causa invocada tenga una incidencia indirecta
sobre el bien.
Es decir, el contrato deberá mantener sus plenos efectos cuando el locatario

decida prescindir del uso y goce -por cualquier motivo- si la causa no afectó, de
ningún modo, “la cosa misma”[7]. Ahora bien, supuestos que antes quedaban
desplazados del ámbito de aplicación del artículo por no incidir en forma
directa sobre el objeto, bajo la Ley Nº 21.557 quedarían abarcados. La tarea
interpretativa por parte de los operadores jurídicos para deslindar cuando la
cosa se vea afectada indirectamente y cuando la causa alegada no incida sobre
ella será determinante. Una vez más, el límite no será ajeno a las cuestiones
relativas al lenguaje y las concepciones de la interpretación. En ese marco,
cobra nuevamente interés la identificación de la finalidad del negocio jurídico
celebrado, para lograr advertir, en el marco de cada contrato particular, en qué
momento se produciría “la frustración del uso del bien” por una causa que, a la
vez, no sea imputable al locatario.
En cuanto a los efectos, se mantienen los mismos. En caso de que se vea

impedido el uso o goce de la cosa, sea en forma temporal o definitiva, o la cosa
no pueda servir para el objeto de la convención, el locatario podrá pedir la
rescisión del contrato o la cesación del pago del alquiler durante el tiempo que
dure la imposibilidad de gozar la cosa.
189
Es importante destacar que la hipótesis legal se circunscribe, al igual que en la
anterior redacción, al impedimento del uso o goce de la cosa locada; mas no
introduce modificaciones en cuanto al caso fortuito -o, bajo la luz de la nueva
redacción, la causa no imputable al locatario- que solo afecta el provecho,
extremo que había sido previsto en relación al arrendamiento de predios
rurales en el art. 1557 del Código Civil de Vélez[8].
Este último aspecto cobrará importancia frente a las situaciones que se

planteen como consecuencia de las medidas dispuestas por el Poder Ejecutivo
Nacional en el marco de la crisis sanitaria provocada por la pandemia. Al
respecto, sostiene Graciela Medina:
“En múltiples contratos de locación de locales comerciales el locatario se ha

visto impedido de usar y gozar de los inmuebles alquilados en virtud de la
restricción a la circulación impuesta por el àislamiento preventivo y
obligatorio´; ello produce dos consecuencias: la cesación del pago del precio
por el tiempo que dure la restricción o, en su caso, se puede pedir la rescisión
del contrato. La cuestión está en determinar qué ocurre cuando el locatario no
se ve impedido del uso de la cosa, sino restringido en su goce, por ejemplo, en
el caso de la persona que había alquilado una gran superficie para la venta de
diversos rubros y, por las restricciones, no puede vender nada más que
alimentos. O el de quien ve reducidos en forma sustancial sus horarios de venta
o su capacidad de recibir público. En principio, -sostiene la autora- parece que
en ese caso se podría solicitar la reducción del precio de la locación por la
restricción al goce, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que
es afectada”[9].
III. La frustración del fin en el contrato de locación [arriba]
Para referir a la frustración del fin del contrato, es relevante que la causa haya
sido conocida por las partes, quienes realizaron el negocio con ese objetivo.
El Código Civil y Comercial considera la causa final como elemento del

contrato, asumiendo así una posición definitivamente causalista (artículo 281,
Código Civil y Comercial). Dado que la finalidad objetiva de la locación de cosas
consiste en que -contra el pago de un precio- el locatario pueda usar o gozar de
190
la cosa, la relevancia de la figura en el ámbito de la locación ha sido reconocida
por la doctrina y la jurisprudencia. Así fue entendido, por ejemplo, por un “un
tribunal que declaró rescindido un contrato de locación de un campo destinado
a realizar una actividad agropecuaria, si el campo no tenía la provisión de agua
necesaria por la insuficiencia de la provisión proveniente un canal”[10].
La frustración de la finalidad debe ser causada por hechos que no sean

personales ni estén en la esfera de influencia de la parte perjudicada. Se trata
de un presupuesto normativo que no se limita a los márgenes del “caso
fortuito” y “fuerza mayor” y permite, en cambio, argumentar a favor de su
aplicación cuando se invoque cualquier “causa no imputable al locatario”.
Como se mencionará, la redacción mantiene, sin embargo, la exigencia de que
la causa que motiva el ejercicio de estas facultades por parte del locatario
recaiga sobre “la cosa misma”.
La doctrina había ya observado que la redacción del art. 1203 (original)

revestía cierta complejidad. Se resaltaba el carácter confuso, “...pues su
primera parte alude a que el locatario se encuentre impedido de usar o gozar
de la cosa -con lo cual se refiere a que el impedimento afecte a la persona del
locatario- pero luego agrega de manera concluyente que el caso fortuito debe
recaer sobre la cosa y que de no ser así las obligaciones del locatario continúan
como antes”[11].
Dicha imprecisión permanece, ahora añadiendo que la cosa puede verse

afectada de modo directo o indirecto por la causa alegada. El codificador, antes
y ahora, pretende que la imposibilidad del uso o goce -al recaer sobre la cosa-
sea de tal grado de impersonalidad que impida el uso o goce a cualquier
contratante común. Es decir, quedan fuera de la protección del art. 1203
aquellos supuestos que impidan el uso y goce de la cosa por condición exclusiva
del locatario, por cualquier afección que éste sufra en su persona o su salud y
que, precisamente, lo imposibiliten de utilizar la cosa locada a su favor.
Ahora bien, despejados los supuestos que no quedan abarcados en la órbita del
art. 1203 —en ambas redacciones— y analizada la trascendencia del fin del
contrato en materia de locación, cabe preguntarse qué supuestos sí quedarían
contemplados en virtud de la nueva letra de la norma en estudio.
191
Son ejemplificativos los ejemplos que recoge Julio César Rivera al afirmar que
existen supuestos “de utilización reducida, parcial, pero que no caben en la idea
del caso fortuito que afecta a la cosa misma, porque no hay un impedimento
legal para òcupar´ la cosa, ni afecta totalmente a su destino. Por lo tanto, el
locatario no está en condiciones de rescindir el contrato o pretender la
suspensión del pago del canon, con fundamento en el art. 1203 Código Civil y
Comercial.”[12]
En este contexto, al describir la situación vigente con motivo de la legislación

de emergencia dictada por el PEN en el marco de la pandemia provocada por
el COVID-19, ejemplifica:
“Ninguna disposición del gobierno prohíbe o impide ejercer la profesión de

contador durante el aislamiento; tampoco está prohibido ingresar al edificio
donde está la oficina. Y es muy probable que el contador -como muchos otros
profesionales de distintas áreas- puedan trabajar a distancia, aprovechando
incluso los sistemas y programas informáticos que estén instalados en un
servidor que está en su oficina. Los establecimientos educativos, que no dan
clases presenciales -es más, las clases presenciales están claramente
comprendidas por la prohibición de reuniones públicas- pero sí virtuales
aprovechando la infraestructura informática que está centralizada en el mismo
local donde ahora no se dan clases. Un establecimiento industrial es muy
probable que tenga que paralizar su actividad porque no pueden asistir los
empleados y operarios, pero no se impide el acceso al mismo del personal de
seguridad y limpieza. Es más, los restaurantes y bares no pueden funcionar con
el local abierto, pero pueden prestar servicios de comidas y bebidas que no se
consuman en el local; con lo cual es el público quien no puede acceder al
interior del local y permanecer en él, pero sí los cocineros y otro personal que
prepara las comidas, las entrega y percibe el precio”.
Estos casos, bajo la redacción anterior del art. 1203, quedaban librados a la
interpretación razonable de la letra de la ley y a la aplicación de los principios
generales. Supuestos en los cuales, amén de discutir si el aislamiento social
obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional o la pandemia en sí
misma encuadran en las nociones de caso fortuito o de fuerza mayor, subsiste
la discusión en torno a si la cosa está siendo afectada en sí misma o si, en
cambio, se trata de situaciones en las cuales se afecta al locatario en forma
personal.
192
Ahora, a la luz del nuevo texto, podría justificarse claramente que la cosa se ve
indirectamente afectada en virtud de una causa no imputable al locatario, sin
necesidad de encuadrar el supuesto en el caso fortuito o de fuerza mayor que
recaiga sobre el bien objeto de locación. La afectación indirecta al bien locado
permite abarcar hipótesis que, aunque no incidan directamente sobre aquél,
afecten su uso y goce.
El marco temporal muy específico en el que se sancionó la nueva ley de

alquileres invita a reflexionar sobre estas consecuencias que se
desencadenarán en el plano social y económico y que, una vez que haya sido
superada la declaración formal de emergencia sanitaria, subsistirán como
notas características de este tiempo. Estas trasformaciones que se suscitarán
en el mundo real, y que afectarán de modo directo o indirecto a los bienes
objeto de diversos contratos de locación, podrán encontrar en la nueva
redacción del art. 1203 una respuesta jurídica que, en el texto originario,
probablemente no hubieran tenido.
Tal como afirma Graciela Medina:
“...el tema de la eficacia absoluta del vínculo contractual o su limitación y

restricción en los supuestos en que la prestación se ha tornado difícil o importa
un sacrificio excepcional para el deudor constituye un problema de máxima
trascendencia en la actualidad, debido, por una parte, a las cambiantes
circunstancias económicas en las que se desarrolla la vida patrimonial en las
comunidades nacionales afectadas fundamentalmente por el fenómeno del
coronavirus; y, por otra parte, al impacto de las decisiones gubernamentales
nacionales, municipales y provinciales que impiden la circulación e intervienen
directamente en las obligaciones contractuales, como, por ejemplo, en los
contratos de locación o de hipotecas”[13].
IV. ¿Por qué prescindir de las categorías “caso fortuito” o “fuerza

mayor”? [arriba]
La nueva redacción más amplia del art. 1203, en cuanto a la causa que permite
justificar la rescisión o suspensión en el pago del alquiler mientras dure la
imposibilidad de uso y goce de la cosa, otorga mayor protección al locatario,
quien a partir de la entrada en vigencia de la Ley Nº 27.551 podrá ampararse
193
en circunstancias que, sin constituir caso fortuito o fuerza mayor, habiliten el
ejercicio de las opciones que confiere la norma.
Es que, si bien la frustración del fin del contrato fue receptada normativamente
en términos generales en el art. 1090, la consagración en materia de locación
en el art. 1203, como norma especial, traía aparejadas ciertas dificultades
interpretativas. La mención del caso fortuito o de fuerza mayor como causales
de frustración del fin del contrato impedían distinguir con claridad entre
ambos supuestos. En este sentido, corresponde advertir que, si bien el caso
fortuito tiene una estrecha vinculación con la imposibilidad de cumplimiento,
respecto de la frustración del fin, debe trazarse la siguiente diferencia.
“En el caso fortuito -también en la fuerza mayor— se trata del incumplimiento

de la obligación asumida —al igual que en la imposibilidad-, incumplimiento
originado en esas causales, en la medida que no sea un supuesto justificable. En
la frustración, en definitiva, la obligación en sí se puede cumplir -en aquel caso
de la `Coronación´ el uso del balcón estaba disponible-, pero es el fin el que no
puede cumplirse y entonces el acto deviene sin sentido, inútil. En efecto, [...] el
balcón estaba disponible, se podía hacer uso de él, pero la finalidad por la cual
se contrató no era posible de cumplir. No se impide materialmente el
cumplimiento por el deudor -como ocurre en el caso fortuito o fuerza mayor-
pero sí el cumplimiento de la finalidad. Frustrándose la causa-fin, elemento
esencial del contrato, éste no se puede cumplir, el acreedor pierde su interés,
aunque la ejecución de la obligación en sí fuera posible. Si [se enmarca] el
cumplimiento de la obligación dentro de la calificación genérica de la causa, la
distinción subsiste, pues no se cumpliría la denominada causa individual”[14].
La modificación introducida al art. 1203 permitirá extender el desarrollo

doctrinario y jurisprudencial relativo a la frustración del fin sin circunscribir su
aplicación a la prueba de la existencia del caso fortuito o fuerza mayor. De esta
forma, soluciones jurisprudenciales que se fundaron en la teoría de la
frustración del fin -sin aludir al caso fortuito o fuerza mayor-, hoy podrían
resolverse por aplicación del artículo en estudio y no tener que recurrir a la
normativa general derivada del art. 1090.
En esa línea, cabe referir a lo resuelto en autos “Alerses S. R. L. c. Carrefour

Argentina S. A.” al señalarse:
194
“...definido en el contrato de locación de un local comercial en un `shopping
center´ el objeto de éste —congregar en un mismo local un número adecuado
de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de comercio
según una planificación para darle al consumidor el mayor confort y el máximo
estímulo para la adquisición de bienes—, puede concluirse que el motivo del
contrato es la funcionalidad, organización y atracción ejercida sobre el público.
De tal modo, ante el cierre de diversos locales comerciales y de servicios
resulta incuestionable que, si bien la prestación del contrato de locación es
perfectamente posible, ya no lo es el cumplimiento de la finalidad del contrato,
que para el locador es inútil y carente de interés”[15].
Lo anterior encuentra como antecedente lo resuelto, frente a un supuesto

fáctico similar, en autos “Carrefour Argentina S. A. c. Kids And Co S.R.L”. El
locatario, en atención al fracaso del emprendimiento y frente al pedido de
desalojo por falta de pago, pese a que no se había incluido expresamente en el
contrato cláusula alguna al respecto, invocó la frustración del fin del contrato
para justificar su posición. La empresa no había cumplido con su obligación de
coordinar los recursos para el buen funcionamiento del shopping, extremo que
devenía esencial para su actividad. En el fallo, se destacó la confluencia de
diversos factores, entre los que se mencionaron la crisis global de la economía
del país y la construcción de otro shopping de similares características, que
llevaron a la frustración del negocio celebrado. Específicamente, se afirmó en
la sentencia:
“...la idea de la crisis del contrato, en los términos en que fue pergeñado por la
ciencia jurídica clásica, ha dado lugar al nacimiento de diversas instituciones
como la teoría de la imprevisión, o, como en el caso sub examine, la de la
frustración del fin del contrato. (...) El fin del contrato es el propósito básico de
una de las partes, conocido y aceptado por la otra parte, de manera tal que es
objetiva y se convierte en fin para ambas partes. (...) El acontecimiento que da
lugar a la frustración del fin, si bien es sobreviniente e imprevisible, no ocasiona
la imposibilidad total y definitiva de la prestación, como ocurre en el caso
fortuito. Por el contrario, la misma es posible, pero el acreedor ha perdido
interés en el cumplimiento, porque para él se ha frustrado la causa fin o razón
de ser del contrato. En tanto el interés o el fin del contrato pueda satisfacerse,
el contrato mantiene y conserva su razón de ser. Pero si las circunstancias
posteriores a su celebración modifican de tal modo los elementos de hecho
sobre los que incide el contrato, hasta el punto de que el fin es inalcanzable, se
puede afirmar que el contrato se ha frustrado por imposibilidad de alcanzar tal
fin”[16].
195
A partir de la nueva redacción, se sortean las dificultades interpretativas que
surgen de la aplicación de categorías teóricas ligadas a la imposibilidad de
cumplimiento a un caso de frustración de la finalidad, permitiendo distinguir
con mayor claridad supuestos fácticos que son distintos y, aunque
eventualmente puedan superponerse, no en todos los casos coincidirán[17].
Además, cabe referir a supuestos en los que se ha prescindido de la invocación

de caso fortuito o fuerza mayor. Así, por ejemplo, se ha reconocido
jurisprudencialmente, durante la vigencia del artículo 1526 del Código de
Vélez, que “la imposibilidad de lograr la habilitación constituye causa
suficiente para resolver la locación, aun cuando no constituya caso
fortuito”[18]. Vinculado a dicha situación, cabe pensar en las múltiples normas,
de distinta naturaleza, que dictan los poderes nacionales, provinciales y
municipales, con motivo de la pandemia. Dichas disposiciones pueden no
calificar como “caso fortuito”, en la medida que la crisis sanitaria ha sido
declarada y las medidas de prevención se tornaron previsibles, pero
igualmente encuadrarían en el rubro genérico de “causa no imputable al
locatario” que puede provocar -en virtud de la confluencia de distintos factores
temporales y espaciales- la frustración del contrato de locación.
Siguiendo esta línea de análisis, debe también señalase que supuestos que el
propio Vélez excluyó de la órbita de aplicación del art. 1522, al circunscribir su
redacción al caso fortuito o fuerza mayor, hoy tendrían justificación a la luz de
la nueva letra del artículo. Así, el caso previsto en la nota al artículo citado, en
cuanto establecía: “...otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera
verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga
moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o
menos dilatados”, hoy sería objeto de una interpretación distinta. En la medida
que se pruebe que la causa afecta -aunque sea indirectamente- a la cosa locada
y que no es imputable al locatario, éste podrá hacer uso de las opciones
previstas en el artículo 1203 del Código Civil y Comercial.
Finalmente, no debe perderse de vista que la facultad de “pedir la rescisión del

contrato” que el art. 1203 del Código Civil y Comercial confiere al locatario -
en caso de darse el supuesto previsto en la norma- torna de aplicación las
reglas generales inherentes a la rescisión unilateral de los contratos,
establecidas en los arts. 1077, 1078 y siguientes del ordenamiento fondal.
196
Al respecto, es dable destacar que bastará con que el locatario remita una
comunicación extrajudicial al locador exteriorizando su voluntad extintiva,
para que ésta opere de pleno derecho, más allá del derecho del locador a
manifestar su oposición (conforme lo previsto en el inciso “c” del artículo 1078
del Código Civil y Comercial).
Esta circunstancia, sumada a la eliminación del caso fortuito o fuerza mayor

como únicos supuestos para invocar la frustración del fin del contrato,
conforme la reforma incorporada por la Ley Nº 27.551, convierten al derecho
conferido por el art. 1203 del Código Civil y Comercial en una herramienta de
gran operatividad para el locatario, especialmente en momentos de crisis como
el desencadenado a raíz de la pandemia del COVID-19.
V. Conclusión [arriba]
A modo de cierre, cabe destacar que la reforma del Código Civil y Comercial en
materia de alquileres trae aparejada una serie de modificaciones en lo que
refiere a la frustración en el uso del bien objeto de locación.
En primer lugar, debe afirmarse que, por la ampliación de su espectro de

aplicación a toda causa no imputable al locatario, la nueva redacción propicia
una mayor operatividad del derecho establecido en el art. 1203.
Luego, corresponde señalar que sin perjuicio de que subsisten parámetros

objetivos y exigencias concretas para lograr una satisfactoria aplicación de la
norma, la nueva redacción otorga un gran margen de actuación a los
operadores de derecho. En este sentido, cobra trascendencia la tarea
argumentativa, orientada a justificar la existencia de una causa no imputable al
locatario, que afecte directa o indirectamente el bien objeto del contrato de
locación y que provoque, consecuentemente, la frustración del fin del negocio
jurídico celebrado.
La mayor amplitud de la norma deja en cabeza de los abogados un campo más

amplio para invocar la norma y alegar por su aplicación. Ahora bien, la mayor
operatividad exigirá, indefectiblemente, un adecuado encuadre normativo del
197
supuesto y una fundamental argumentación en torno a los hechos que motiven
el caso.
En este sentido, las ventajas que se derivan de la prescindencia de las

categorías teóricas del caso fortuito y fuerza mayor no implican desconocer la
obligación de acreditar la existencia de la causa que frustre el uso del bien, con
las características y particularidades que han sido señaladas.
La finalidad del contrato, estrechamente vinculada a la intención común de las

partes, nos remite a las pautas interpretativas que se consagran en el art. 1061
del Código Civil y Comercial: el contrato debe interpretarse conforme a la
intención común de las partes y al principio de la Buena Fe. Ello, sumado a la
correcta integración con el resto de los artículos del código fondal —como son,
por ejemplo, los arts. 9 y 961— y los principios constitucionales que siempre
deberán observarse con la correspondiente articulación de los arts. 14 y 28 de
nuestra Carta Magna, conducirán a una certera aplicación del art.1203
reformado, otorgando mayor operatividad a los derechos del locatario allí
reconocidos.
En definitiva, el estudio de la frustración del uso o goce del bien objeto del
contrato de locación en general, y de las reformas introducidas por el art. 6 de
la Ley Nº 27.551 en particular, deviene inescindible del análisis integral de las
circunstancias fácticas —sociales, económicas y normativas— que la
provoquen. Es que el contrato, como categoría jurídica, sólo puede
comprenderse cabalmente en el marco sociológico en el que actúa y
reconociendo los valores que lo informan, en el contexto de la teoría general
del derecho[19].
Notas [arriba]
[1] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos

ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión,
198
frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”,
Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[2] Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho
Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición
actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[3] Para una reseña del régimen locativo argentino y un análisis del decreto
320/2020, que consagra la emergencia sobre “alquileres” ver: Hernández,
Carlos A. “La emergencia en alquileres derivada del coronavirus. A propósito
de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”. Publicado: La Ley,
14/04/2020, 12
[4] Al respecto, cabe referenciar lo expresado en los Fundamentos del
Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación: “Es necesario que los
operadores jurídicos tengan guías para decidir en un sistema de fuentes
complejo, en el que, frecuentemente, debe recurrirse a un diálogo de fuentes,
y a la utilización no sólo de reglas, sino también de principios y valores. […] Por
esta razón, cabe distinguir entre el derecho como sistema y la ley, que es una
fuente, principal, pero no única”.
[5] Artículo 1522, Código Civil de Vélez: “Si por un caso fortuito o de fuerza
mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o
la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones
continuarán como antes”.
[6] Arias Cau, Esteban Javier – Nieto, Matías Leonardo. Comentario al artículo
1203, en Rivera Julio César – Medina, Graciela Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado, Tomo III, Editorial La Ley, 963.
[7] “El contrato mantendrá plenos efectos [...] si el inquilino ha debido
abandonar la casa por haber sido designado para ejercer funciones fuera del
país, si la entidad locataria fue privada de su personería jurídica, etcétera”. Cfr.
Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho Civil y
Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición actualizada
y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[8] Ver: Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en
Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda
edición actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley,
2018.
frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”, Publicado
en: La Ley, 22/04/2020, 2.
[10] Rivera, Julio César “Los contratos frente a la pandemia”, Publicado: La Ley
22/04/2020, 8. En concreto, la Sala F de la Cámara Nacional Civil dictó una
sentencia el 25 de abril de 1996 en la cual delineó la figura con precisión.
199
Afirmó que el fin del contrato es el propósito básico de una de las partes,
conocido y aceptado por la otra, de manera tal que se objetiva y se convierte
en fin de ambas partes; y su frustración se configura cuando la prestación
contractual es aún factible pero la finalidad no puede cumplirse por
circunstancias ajenas a las partes.
[11] Rivera, Julio César “El contrato de locación de cosas inmuebles ante la
pandemia. Interpretación del art. 1203 Cód. Civ. y Com. y su relación con otras
disposiciones”, Publicado: SJA 29/04/2020, 3.
[12] Ídem.
frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”,
Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[14] Se hace mención aquí a un caso emblemático en el estudio de la frustración
del fin del contrato y originado en la jurisprudencia inglesa. “Se trataba de la
coronación del rey Eduardo VII, episodio de gran trascendencia en especial por
el largo reinado de su madre la reina Victoria –1837/1901–, lo cual preveía un
espectáculo destacado por el desfile del rey. Pero éste enferma y se cancela el
evento. El contrato en que se acepta la teoría de la frustración23 se produce
entre una parte que alquila su balcón ubicado sobre el lugar del desfile y la otra
que lo contrata para ver el paso del rey –caso “Krell vs. Henry”–; la finalidad
aparecía nítida, el ver el desfile y no otra. Se había pagado una parte al contado;
el resto sería días después, antes del desfile. Fracasado éste y frente al reclamo
del arrendador y la reconvención del inquilino, el tribunal declaró que
resultando frustrado el contrato ambas partes quedaban liberadas de sus
futuras prestaciones. En otras palabras, el arrendador nada debió reintegrar y
el arrendatario no debió abonar el saldo del alquiler pactado”. Cfr. Gastaldi,
José M. “La frustración del fin del contrato”, Estudios de Derecho Privado:
comentarios al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Graciela C. Wüst
(Directora), Primera Edición adaptada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Asociación de Docentes de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la
Universidad de Buenos Aires, 2016.
[15] Cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, “Alerses SRL. c.
Carrefour Argentina SA”, sentencia del 13/10/1997.
[16] Cfr. Cámara Nacional Civil, Sala H, “Carrefour Argentina S. A. c. Kids and
Co SRL”, sentencia del 22/09/1994.
[17] “Es sutil establecer las diferencias entre frustración del fin e imposibilidad
de cumplimiento. [….] La primera y sustancial clave de las diferencias entre uno
y otro instituto reside en que la imposibilidad –material y objetiva– se vincula
con el objeto en sí del contrato –o, si se quiere, con la obligación en él
originada–, mientras que en la frustración, si bien existe una suerte de
imposibilidad de cumplir el contrato, la misma se relaciona no con el objeto sino
con la finalidad o causa-fin. [...] Nuevamente son los casos de la coronación que
200
permiten arrojar luz para efectuar la comparación y establecer las diferencias.
En ese precedente, el objeto del contrato, en el sentido de la cosa y su uso –o,
si se prefiere, la ejecución de la obligación–, no era imposible de cumplir; si se
quiere, tampoco la finalidad genérica –que permite calificar un contrato dentro
de un tipo o considerarlo atípico–. El inmueble y sus ventanas o balcones y el
uso de estos –objeto– eran posibles. Mas la finalidad como motivo concreto
esencial era ver el desfile, para ello se había contratado y resultó frustrado ese
fin, sin posibilidad de lograrlo”. Cfr. Gastaldi, José M, obra citada.
[18] Cfr. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora,
Sala I, causa 61674, “Barrios, Ignacia c/Barrero, Fernando s/Daños y
perjuicios”, sentencia del 13/11/2007.
[19] Cfr. Hernández, Carlos A. “La emergencia en alquileres derivada del
coronavirus. A propósito de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y
futuro”. Publicado: La Ley, 14/04/2020, 12. Con cita a Ciuro Caldani, Miguel A.
“Lecciones de teoría general del derecho”, Investigación y Docencia, nro. 32,
http://www.cartapa cio.edu.ar/oj s/index.php/iy d/article/vi ewFile/82
4/1439.
La Locación dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal
Por Leandro R. N. Cossari [1]

Nelson G.A. Cossari [2]
La Ley Nº 27.551 ha introducido una serie de modificaciones en el contrato de

locación, algunas de las cuales pueden lucir como acertadas o libradas a la
prudencia legislativa y otras dan la impresión de haber sido redactadas sin
mínimos conocimientos del derecho[3]. Otras introducen distorsiones en la
ecuación económica que a la postre pueden redundar en perjuicio del propio
locatario, atento el locador se ve en la necesidad de cubrirse ante los
desajustes que hacen variar la ecuación económica del contrato. Además, se
desalienta la inversión en viviendas ante la baja rentabilidad y la incertidumbre
201
que crean los cambios. A su vez, y como bien ha escrito Alejandro Borda, se
parte de la idea que el locatario es la parte débil del contrato y ello no es así, y
muchas de las reformas provocarán una disminución de oferta en el mercado
locativo y un aumento de los precios iniciales de la locación.[4]
Lamentablemente el Estado ha fracasado reiteradamente en posibilitar que los

habitantes accedan a la vivienda en calidad de titulares de derechos reales
sobre cosa propia, para lo cual se necesita por un lado el correspondiente
incentivo para la construcción de inmuebles con tal destino y por el otro el
acceso al crédito. Los seres humanos, sostiene Puig Brutau, han de contar con
los medios necesarios para vivir con independencia de toda voluntad ajena y
poder salvaguardar su personalidad. Si la libertad es el concepto más
fundamental para la vida humana, el primer paso para darle contenido consiste
en completarla con el derecho de propiedad. Sin duda aquí radica la
justificación moral y política del derecho de propiedad.[5]
Ese ámbito de libertad necesita el poder poseer cosas como propias, estables
que constituyan un ámbito de reserva de la intromisión de otras personas y de
los poderes públicos. Por ello, el papel fundamental que en materia de
propiedad juegan los derechos reales sobre cosa propia, al engendrar un
ámbito de reserva y de creatividad para el ser humano. Pareciere que el Estado
quiere suplir esta deficiencia a consta de los locadores que –equivocadamente-
como se dijo se lo presume como la parte fuerte en la contratación.
En este trabajo analizaremos las modificaciones que entraña la Ley Nº 27.551

en materia de las relaciones atinentes a la propiedad horizontal, pero no nos
ceñiremos a ello, sino que analizaremos otros aspectos relevantes acerca del
locatario de una unidad funcional.
II. El locatario y las expensas comunes [arriba]
El nuevo art. 1209 establece que el locatario: “No tiene a su cargo el pago de
(…) las expensas comunes extraordinarias” Y agrega “Solo puede establecerse
que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos
habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de
que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
202
La norma en cuestión debe ser puesta en perspectiva para determinar su
alcance y de paso no descalabrar el sistema del derecho real de propiedad
horizontal.
a) Los obligados al pago de expensas frente al consorcio.
El locatario, en principio, no está obligado al pago de expensas frente al

consorcio, ni las obligaciones asumidas en el contrato liberan al locador de su
obligación frente a la propiedad horizontal.
Conforme el art. 2050:
“Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al

pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título”.
Es decir, conforme la norma, y respecto al consorcio, los obligados al pago de

expensas serán los poseedores tantos legítimos, como ilegítimos.
Nada dice el Código sobre los tenedores, por lo que la situación de los mismos
acerca de su responsabilidad directa hacia el consorcio no cabe dentro del
sistema previsto.
Ahora bien, no solo el propietario –en el sentido de titular del derecho real de
propiedad horizontal- sino otros poseedores, como el superficiario, el
usufructuario y el usuario, pueden dar en locación la unidad funcional. Lo
pactado respecto a las expensas en tal contrato de locación es res inter alios
acta entre locador y locatario y no afecta en manera alguna al consorcio quien
puede dirigir sin hesitación alguna su acción contra el titular de la unidad, u
otros poseedores, y no tiene acción contra el locatario. Ello sin perjuicio que
asiste razón a Highton cuando sostiene que el consorcio puede subrogarse en
los derechos del locador para demandar al locatario con base en el art. 1196
del Código de Vélez (hoy arts. 739)[6]. Claro está que esta subrogación solo es
posible en la medida de los derechos del locador del locatario conforme el
203
recorte del contrato y los límites que hoy impone en nuevo art. 1209 y no
implica el ejercicio de un derecho propio del consorcio acreedor contra el
locatario.
Highton incluso va más allá y sostiene que asimismo el mero tenedor -locatario,
comodatario- en virtud del art. 2418 del Código de Vélez (hoy la similitud de
esta norma se encuentra en el art. 1933 del Código Civil y Comercial) puede
considerarse deudor directo de las expensas que hacen, v. gr., a la
administración; sueldos y cargas de personal, artículos y elementos de
limpieza; mantenimiento de ascensores, mas no le corresponde abonar los
gastos en obras nuevas o que “insuma la reparación, sustitución o reposición
extraordinaria que mejore la cosa e implique valorización del inmueble,
indemnizaciones por despido de algún dependiente del consorcio; seguros
contra incendio que preservan la propiedad para su dueño”. Sin embargo, tal
opinión razonablemente no ha sido puesta a prueba en litigios concretos
atento a que el consorcio cuenta con un obligado indubitable y solvente lo que
aconseja no iniciar acciones de incierto pronóstico.
b) Las expensas comunes en la relación locador- locatario.
El núcleo del nuevo art. 1209 en este tema está dado cuando dispone que:
“Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que
deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan
a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”.
Es frecuente en los contratos de locación, siendo norma de estilo en múltiples

zonas del país, que estos dispongan que los locatarios se encuentran obligados
al pago de las expensas comunes o incluso, se aclara, las expensas ordinarias y
extraordinarias. Sin embargo, pueden encontrarse una multiplicidad de
locuciones utilizadas para tal fin. Señala Kiper que en las partes suelen
referirse en forma promiscua y emplean en forma indistinta distintos términos:
“expensas de administración y reparación”, “expensas comunes”, “expensas
debidas a innovaciones”, “expensas necesarias para la conservación y
reparación”, “gastos o expensas comunes” (…) “expensas comunes” (…) y
“gastos ordinarios de explotación y mantenimiento”, “reparaciones,
refacciones y gastos extraordinarios”[7] Advirtiendo asimismo Molina
204
Quiroga, que las distintas normativas (Ley Nº 13.512, Ley Nº 19.724 Ley Nº
21.342) tampoco eran consistentes en la denominación.[8]
Con la sanción de la Ley Nº 27.551 vemos que en un afán de simplificación

frecuentemente se afirma que ahora el locatario tiene a su cargo –si así se
pacta- las expensas ordinarias y no las extraordinarias. Pero no es así sin más,
ni tampoco puede deducirse de la norma que las expensas ordinarias son las
“que deriven de gastos habituales”. En rigor, el legislador comete el error de
hablar de expensas extraordinarias sin saber su concepto, si bien no resulta
finalmente desacertado decir que el locatario no tiene a su cargo las “expensas
extraordinarias”
Debe pues previamente aclararse que se entiende por “expensas comunes” y

sus dos especies. El art. 2048 en los que nos interesa -fundamentalmente en
sus párrafos, segundo, tercero y cuarto- que cada propietario:
“debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación

o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias
para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son
expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y
para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también
pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea”.
Si bien el Código realiza un tratamiento conjunto y las somete al mismo

régimen en cuanto a la proporción para el pago y demás características de las
mismas, cabe primariamente distinguir entre aquellas erogaciones que hacen
a los gastos de administración y reparación o sustitución de las partes y bienes
comunes del edificio -indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad comodidad y decoro- y las obligaciones impuestas al
administrador, que son expensas ordinarias, de las extraordinarias.
El término expensas es, por tanto, un género que comprende a ambas especies.
A las expensas ordinarias se las ha llamado también expensas por
administración[9] o, más comprensivamente, de administración,
205
mantenimiento y reparación[10]. El Código en comparación con el antiguo art.
8° de la ley 13.512 derogado agrega la “sustitución”, lo que, si bien no figuraba
en la vieja norma, debía considerarse virtualmente comprendida; y suprime
además el vocablo “indispensables” trocándolo por el más técnico de
necesarias, que da al lego una menor sensación de urgencia, si bien las mejoras
necesarias se definen como aquellas cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa (art. 1934, inc. d]). Deben considerarse también
comprendidas las mejoras de mero mantenimiento (art. 1934, inc. c]). En suma,
el consorcio debe proceder a reparar o sustituir todo aquello que haga a
preservar en buen estado la seguridad, comodidad y decoro de la cosa común.
También se consideran expensas comunes aquellas erogaciones que tienen
como causa los gastos en que debe incurrir el administrador por obligaciones
impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea. Puede ejemplificarse con la
contratación de determinados seguros o asesoramiento técnico.
El Código aclara que también son expensas ordinarias las originadas en las
instalaciones para acceso y circulación de personas con discapacidad y las que
requieren las vías de evacuación de siniestros a fin que estas reformas queden
sustraídas del mecanismo para resolver la concreción de expensas
extraordinarias.
En cuanto a las expensas extraordinarias, solo se dice que son las dispuestas
por la asamblea, sin especificar, como hacía del art. 8° de la Ley Nº 13.512,
cuáles serían estos supuestos, pero puede recurrirse al art. 2051 del Código,
cuando se trata de obras nuevas o innovaciones dispuestas por la asamblea en
beneficio común. Los casos enumerados por el art. 8° de la Ley Nº 13.512
derogada, pueden servir de ejemplo de innovaciones que den lugar a expensas
extraordinarias como aquellas decididas para “obtener su mejoramiento o de
uso y goce más cómodo o de mayor renta”[11].
En la práctica consorcial, equivocadamente suelen calificarse como ordinarias

a las expensas previsibles y como extraordinarias a aquellas que surgen como
consecuencia de alguna erogación imprevista v.gr. la indemnización despido de
un portero, o la reparación de la cubierta superior del edificio luego de la
intensa caída de granizo. Pero sea el gasto predecible o no, ello no muda la
naturaleza de la expensa y el régimen aplicable, y no es este el criterio del
Código para calificar una expensa de ordinaria o extraordinaria. Tal distinción
es hecha también por alguna doctrina con la que no coincidimos en este
aspecto. Así Abella y Mariani de Vidal sostienen que las ordinarias son las
derivadas de erogaciones que se repiten normal y periódicamente (ej.: sueldo
206
del encargado, gastos de electricidad y otros servicios, honorarios del
administrador, etc.) y las extraordinarias de erogaciones inusuales o
imprevistas[12]. No concordamos con esta comprensión, porque ello
implicaría que un gasto extraordinario, como la reparación de los techos luego
de una inusual tormenta, sería una expensa extraordinaria y necesitaría la
previa autorización de la asamblea.
Las expensas comunes ordinarias en consecuencia comprenden, por

definición, todas las que genere la administración y reparación o sustitución de
las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble. Muchas veces, cuando estos últimos gastos exceden cierta
magnitud, la práctica consorcial les suele dar un tratamiento impropio cercano
al de las innovaciones, lo que ocasiona demoras pese a que son necesarias
incluso —conforme al expreso texto legal— cuando hacen solo al
mantenimiento del decoro. Es útil destacar que, conforme a la acepción
arquitectónica que trae el Diccionario de la Real Academia, el decoro es la
“(p)arte de la arquitectura que enseña a dar a los edificios el aspecto y
propiedad que les corresponde según sus destinos respectivos”. Por tanto, las
partes comunes deberán ser mantenidas de manera que tal apariencia se
conserve.
Estamos plenamente de acuerdo con la categórica aseveración de Highton en

el sentido de que no pueden dilatarse estos gastos y que los que los
consorcistas no pueden oponerse ni recurrir a instancia alguna para
evitarlos[13]. Por ello, entendemos que no son válidas las cláusulas del
reglamento que signifiquen condicionar los gastos calificados por la ley como
necesarios, a la previa aprobación de la asamblea, dado que implicaría
modificar una norma de la ley que tiene el claro objeto de impedir que se
deteriore el edificio común.
También quedan comprendidas las resultantes de las obligaciones impuestas

al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. La misma
comprende no solo la contratación de seguros, sino que es mucho más amplia.
Se ha criticado tal amplitud sosteniendo que se trata de un concepto difuso que
requeriría de mayor precisión o su directa exclusión, pues no es claro a qué
gasto se refiere[14]. Crítica que Abella y Mariani de Vidal califican como justa
y señalan que solo puede interpretarse vinculada a las obligaciones que surgen
de los arts. 2067, incs. c), g), y h), y que “a lo sumo, podría caber en esta hipótesis
el reintegro de las sumas que, para el pago de expensas, el administrador
207
hubiera adelantado de su propio peculio. Ello así, en tanto jamás podrían
cargarse a la cuenta de los copropietarios los gastos derivados de obligaciones
que incumban al administrador, personal o profesionalmente, pues tal
conclusión resultaría absurda”[15]. Concordamos en que la disposición es en
buena medida innecesaria, además con correlacionar la misma con el art. 2067
en sus apartados c), g) y h), como también con el art. 2046, inc. e), última parte,
del Código Civil y Comercial; pero igualmente puede pensarse en obligaciones
administrativas impuestas por la ley municipal al administrador, en virtud de
su representación consorcial y que impliquen erogaciones. Como, por ejemplo,
registrar al consorcio en determinadas reparticiones públicas, u obligaciones
impuestas por el reglamento como, v. gr., que el administrador deba hacer
realizar una inspección del estado de impermeabilización del techo cada cierto
tiempo o una resolución de la asamblea que le imponga esa misma obligación.
Lo cierto es que, como afirman las autoras citadas en último término, no puede
pensarse de manera alguna que se trate de abonar gastos de obligaciones que
correspondan al administrador personalmente o por la labor que desarrolla
como los gastos de inscripción en un registro de administradores[16].
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las

instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros. Observan Abella y Mariani de Vidal que la mención
independiente, como expensas comunes ordinarias, de las generadas por las
instalaciones de acceso y circulación para personas con discapacidad, y las vías
de evacuación alternativas para casos de siniestros resulta sobreabundante,
ya que en el art. 2041, inc. f), se considera a éstas como “cosas y partes
necesariamente comunes”, de donde se deriva que aquellas erogaciones se
encuentran naturalmente incluidas en el concepto de expensas comunes”. No
coincidimos con las citadas autoras cuando sostienen que tales expensas
pueden ser extraordinarias, según la situación concreta, como si se tratara de
la incorporación de nuevas instalaciones exigidas por disposiciones
administrativas[17], dado que, reiteramos, no nos parece el criterio adecuado
para distinguir las ordinarias de las extraordinarias. Entendemos que son
siempre expensas ordinarias y que no requieren resolución de asamblea.
Distinto sería si se pretende hacer instalaciones -incluso para discapacitados o
para escape- desusadas por su costo o no exigidas por las normas aplicables,
que en tal caso serían extraordinarias y requerirían autorización de la
asamblea.
Hemos dicho que el Código solo dice en el art. 2048 que las expensas
extraordinarias son las dispuestas por resolución de la asamblea, pero sin dar
208
ejemplos de las mismas. Mariani de Vidal y Abella afirman que pese a la no
mención de los gastos por innovaciones o mejoras en cosas y bienes comunes
dispuestas por la asamblea, “debe estimárselos incluidos siempre que la mejora
u obra nueva involucre el interés común pues, en efecto, los arts. 2051 al 2055
contemplan las ‘modificaciones en cosas y partes comunes’, disponiendo el art.
2053 que, cuando la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes
comunes lo sea en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa;
con lo que va dicho que si beneficia a todos, todos deben afrontar el
correspondiente gasto”[18].
Como se dijo, puede ejemplificarse con los supuestos que mencionaba el art. 8°
de la Ley Nº 13.512 derogada, y algunos de los objetivos de las expensas
extraordinarias puede ser solventar: 1) el mejoramiento de las partes
comunes; 2) el uso y goce más cómodo; 3) obtener mayor renta. Se podría decir
que se comprenden las mejoras útiles, y también las suntuarias cuando éstas
son en beneficio de todos los consorcistas.
Establecidas cuáles son las expensas extraordinarias y cuales las ordinarias, ya

antes de la sanción de la Ley Nº 27.751 podía entenderse que ante la falta de
precisión del contrato en cuanto a qué expensas deben ser abonadas por el
locatario, la obligación debe limitarse:
“a las expensas de administración que son aquellas erogaciones que hacen

posible el goce de los bienes comunes a los ocupantes del inmueble v. gr.
honorarios del administrador, expensas de portería, limpieza, iluminación, de
espacios comunes (…) e inclusive las ‘expensas de conservación y reparación
ordinaria’ devengadas por el mantenimiento de las partes o servicios comunes
del edificio (…) no ocurre lo mismo con las expensas emergentes de
‘innovaciones o mejoras’ (…), con mayor razón con los gastos de reconstrucción
del edificio en los casos de ruina y vetustez’ concluyéndose que ‘corresponde
distinguir en definitiva el concepto de ‘mejora’ que supone un incremento de
valor del inmueble del de ‘expensa’ o gasto que tienda al mantenimiento y
conservación de éste sin aumentar correlativamente su valor” estando las
primeras a cargo del propietario y las segundas del locatario[19]. Estas pautas
eran una guía adecuada, pero existían algunas cuestiones en que el distingo es
más trabajoso. No eran lo mismo los gastos de limpieza de la terraza, que
grandes trabajos de impermeabilización que -sin dejar de ser expensas
ordinarias- se han generado no por el uso del locatario sino por la necesidad de
mantenimiento y el desgaste a lo largo de los años o por otra circunstancia (v.
gr., granizo que deteriore el frente, o rompa los vidrios de la puerta de acceso
209
o perfore la capa aisladora) en cuyo caso su pago por parte del locatario no
parecía justo. Por su parte sostenía Kiper que las cláusulas que ponían a cargo
del locatario las expensas comunes cuando son concebidas en términos
generales “deben ceñirse a aquellos gastos que no excedan de lo necesario o
indispensable, y que las reparaciones a efectuarse, aun siendo indispensables,
no deben comprender los defectos que ya existían al tiempo del contrato y que
se exteriorizaron con posterioridad, aunque ambas partes los hubiesen
ignorado”[20]
El nuevo art. 1209 establece que el locatario “No tiene a su cargo el pago de (…)
las expensas comunes extraordinarias” Y agrega “Solo puede establecerse que
estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. En rigor
para los fines queridos por el legislador bastaba el último párrafo y no era
necesario decir que no estaban a cargo del locatario las expensas
extraordinarias, que por cierto no lo están. Todas las expensas que sean gastos
habituales vinculadas con los servicios normales y permanentes a disposición
del locatario pueden pactarse que sean a su cargo.La norma legal indica que el
locatario no debe pagar las expensas extraordinarias, y luego establece cuáles
pueden ponerse a su cargo “independientemente de que sean considerados
como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. Pero dentro de esas
expensas, que entendemos como ordinarias, solo las habituales vinculadas con
los servicios normales y permanentes a disposición del locatario pueden
pactarse que sean a su cargo. Ahora bien no interesa la calificación que le dé el
administrador en la liquidación de expensas[21]. Así, si equivocadamente
coloca una expensa ordinaria y vinculada con los servicios a disposición del
locatario dentro del rubro de extraordinaria, igualmente el locatario está
obligado a su pago, y viceversa si una expensa extraordinaria es colocada como
ordinaria, el locatario no estará obligado a su pago.
Aquí debe tenerse en cuenta que el servicio, que debe entenderse también
como comprensivo de la utilidad de la cosa común, basta con que esté a
disposición del locatario no importando que lo utilice o no, o incluso que
renuncie a hacerlo. Así lo dice el nuevo art. 1209: “a disposición del locatario”.
Esto es concordante con el art. 2049 primer parte que establece que los
“propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución
a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”. Explica Jorge H.
210
Alterini, refiriéndose a la disposición similar que contenía el art. 8° de la Ley Nº
13.512 derogada, que la norma es de toda lógica por la inseparabilidad entre
las partes propias y comunes afirmando que “no es siquiera imaginable que un
consorte puede declinar genéricamente el uso y goce de los bienes comunes y
mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre la unidad supone
inexorablemente el correlativo derecho sobre aquéllos, sin el cual es imposible
que se haga efectiva”, y si bien puede concebirse una “renuncia específica a la
utilización de algún servicio central o al acceso a la azotea común (…) tampoco
esas abdicaciones concretas permiten imponer una liberación parcial del pago
de la proporción de las expensas con ellas vinculadas. El régimen de la
propiedad horizontal supone una actitud solidaria del conjunto de los
consorcistas, que descarta actitudes individuales que pretendan soslayar la
suerte común que los liga”[22].Mutatis mutandis ello se aplica también al
locatario.
Dentro de las expensas que el locatario está obligado a pagar Racciatti

entendía que eran “aquellas erogaciones que hacen posible el goce de los
bienes comunes a los ocupantes del inmueble v. gr. honorarios del
administrador, expensas de portería, limpieza, iluminación, de espacios
comunes (…) e inclusive las ‘expensas de conservación y reparación ordinaria’
devengadas por el mantenimiento de las partes o servicios comunes del
edificio (…) no ocurre lo mismo con las expensas emergentes de ‘innovaciones
o mejoras’ (…), con mayor razón con los gastos de reconstrucción del edificio
en los casos de ruina y vetustez’ concluyéndose que ‘corresponde distinguir en
definitiva el concepto de ‘mejora’ que supone un incremento de valor del
inmueble del de ‘expensa’ o gasto que tienda al mantenimiento y conservación
de éste sin aumentar correlativamente su valor” estando las primeras a cargo
del propietario y las segundas del locatario[23].
A esa primera aproximación –posible con la legislación vigente hasta la sanción

de la Ley Nº 27.551- deben sustraerse, ahora, de las obligaciones del locatario,
aquellos que no son “gastos habituales”. No es lo mismo los gastos de limpieza
de la terraza, que grandes trabajos de impermeabilización que -sin dejar de ser
expensas ordinarias- se han generado por la necesidad de mantenimiento y el
desgaste a lo largo de los años o por otra circunstancia (v. gr., granizo que
deteriore el frente, o rompa los vidrios de la puerta de acceso o perfore la capa
aisladora) en cuyo caso su pago por parte del locatario no parecería justo.
Parece acertado también lo sostenido por Kiper en el sentido que las expensas
a cargo del locatario “deben ceñirse a aquellos gastos que no excedan de lo
necesario o indispensable, y que las reparaciones a efectuarse, aun siendo
indispensables, no deben comprender los defectos que ya existían al tiempo
211
del contrato y que se exteriorizaron con posterioridad, aunque ambas partes
los hubiesen ignorado, al menos en tanto expresamente no se convenga lo
contrario”[24].
También debe considerarse a cargo del locatario las expensas que impliquen
“mejoras de mero mantenimiento”, es decir las de menor entidad, dada la
vigencia del art. 1207 y la inseparabilidad en la unidad funcional de las partes
propias y las comunes tal como lo dispone el art. 2039, y es que en rigor la
locación no comprende, ni puede comprender la unidad privativa desgajada de
la porción que le corresponde en los bienes comunes. Con ello concuerda
también el art. 2037 último párrafo “Las diversas partes del inmueble, así como
las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible”. Por aplicación del ya referido principio de inescindibilidad,
el locatario, tiene derecho al uso y goce tanto de la parte privativa como de las
partes comunes[25]
Estas reparaciones son las previstas en el art. 1934 inc. c] que caracteriza estas
mejoras como “la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa”.
En suma, las cuestiones dudosas en su inmensa mayoría se resolverán por

acuerdo de las partes donde un buen locador no quiere perder a un buen
locatario, y este está interesado en la renovación del contrato. Un mínimo de
conflictos llegará a los Tribunales donde en el caso concreto deberá juzgar que
es lo justo que asuma el locatario y qué el locador en materia de expensas.
III. El destino de la unidad funcional y el destino de la cosa objeto de la

locación [arriba]
El art. 2047 inc. a] señala que está prohibido a los propietarios y ocupantes
destinar las unidades funcionales a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal. Por su parte el art. 1205 establece que el
locatario “puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente
para el destino correspondiente. No puede variarlo, aunque ello no cause
perjuicio al locador.”
212
Es decir que los límites del destino que puede darle a la cosa el locatario están
dados por el derecho, lo que claramente importa la prohibición de apartarse de
lo dispuesto en el art. 2047 y por el otro lo impuesto en el contrato de locación
que ciertamente pude restringir aún más el uso que se debe dar a la cosa.
Ahora bien: ¿qué ocurre si el contrato de locación no establece el destino de la

cosa o establece uno diverso al dispuesto en el reglamento de propiedad
horizontal?
El locatario tiene el deber de respetar el destino que para la unidad ha

establecido el reglamento de propiedad, y derivado de ello, la clara prohibición
de afectarla a un destino que estuviere prohibido, o no previsto. Ello será así
aun en el supuesto que el contrato de locación de que se trate no contuviera
cláusula alguna que contemplase esta limitación en cuanto al destino que el
locatario puede dar a la unidad funcional objeto de dicho negocio jurídico, o
uno diverso. Sería inadmisible cualquier interpretación en contrario. Los
fundamentos para así entenderlo que ha dado la doctrina son variados y
contundentes: el inquilino no puede exhibir mejor situación que los
consorcistas en materia de obligatoriedad del reglamento de propiedad a su
respecto[26], ni —por aplicación del principio del art. 399, Código Civil—
adquirir un derecho mejor o más extenso que el de quien se lo cedió[27], dicho
reglamento debidamente inscripto es tan obligatorio para los locatarios como
lo es para los dueños originarios o los terceros adquirentes[28].
Lo expresado, en cuanto al reglamento de propiedad y las limitaciones

derivadas del destino que el mismo admite para las unidades, se extiende en
relación a las normas de convivencia y demás disposiciones del reglamento
interno del edificio. Valen a su respecto los mismos argumentos expuestos
respecto del reglamento de propiedad, con excepción del último de ellos
atento a que los reglamentos internos no requieren inscripción registral. De
cualquier modo, ello no altera la cuestión por cuanto no es ese fundamento el
más convincente y, por otra parte, basta con los restantes a los cuales
estimamos que cabe agregar, para ambos casos, el siguiente: el deber de
diligencia que dimana del principio de Buena Fe (art. 961) impone al
contratante (en este caso: al locatario) realizar las averiguaciones
indispensables en cuanto a la cosa cuyo uso y goce le es cedido, tanto en lo que
respecta a las condiciones materiales de ella cuanto en lo que refiere al
régimen legal, e incluso al que la misma se encuentra sometida por normas de
naturaleza contractual cuya existencia es razonable suponer aun para el
213
común conocimiento en la materia. Por otra parte, todo lo pactado entre el
consorcista locador y el locatario es res inter alios acta para el consorcio.
En relación al supuesto en que el locatario diere a la unidad un destino

contrario al permitido reglamentariamente, vale recordar que se ha llegado a
imponer una multa al consorcista que ha sido locador en dicha relación
locativa[29], sanción que se encontraba prevista en el art. 15 de la derogada
Ley Nº 13.512, y que rige para el caso el art. 2069.
IV. La locación y la convivencia en la propiedad horizontal [arriba]
La convivencia siempre trabajosa, por la simple naturaleza de la propiedad

horizontal, tiene un aditamento extra con la existencia de locatarios, que
forzosamente harán uso de las cosas y servicios comunes, en paridad con los
titulares del derecho real.
No debe además olvidarse que las prohibiciones del art. 2047 rigen tanto para
los propietarios, como los ocupantes. Dentro del amplio término de
“ocupantes” quedan comprendidos –sin duda alguna- los locatarios. Y a ellos
también se le aplica el art. 2069 que establece que en “caso de violación por un
propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en
el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones
que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción
para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más
breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no
propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones”
Es interesante que tanto el consorcio como el propietario afectado, no solo

pueden iniciar acciones para que cese la conducta contraria a las prohibiciones
establecidas por el Código o el reglamento, sino que también puede iniciar el
desalojo del ocupante, no propietario, lo que comprende al locatario. Más allá
del conflicto que seguramente generará determinar –en el caso concreto- que
debe entenderse por “reiteración de infracciones”, lo cierto es que se trata de
una facultad interesante que permite a un tercero impedir que siga adelante la
locación por razones imputables al locatario.
V. El locatario y los órganos de la propiedad horizontal [arriba]
214
Cabe detenerse en las facultades que para intervenir en la vida consorcial que
pueden corresponder al locatario de una unidad sometida al régimen de
propiedad horizontal. Racciatti sostuvo que el inquilino carece de facultades
para participar de la administración del consorcio, no estando autorizado a
asistir a las asambleas y no pudiendo, obviamente, intervenir en tales
deliberaciones ni votar en ellas[30].
En efecto, al no ser titulares del derecho real no forman parte de las asambleas.
En este aspecto el Proyecto de 1998 en su art. 2001 establecía contrariamente
que:
“El ocupante no propietario de la unidad funcional, que acredite su legitimación

ante el administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus
deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa del propietario de
la unidad funcional respectiva.”
Es decir que debidamente acreditado su carácter de locatario, por ejemplo, el

mismo podía asistir a las asambleas e intervenir lo que hubiera introducido un
evidente factor de introducir un factor distorsivo dado que un simple tenedor
tendría derecho a voz sumando nuevas dificultades a las asambleas. Es cierto
que el propietario de la unidad podía mediante oposición expresa impedirlo,
pero el resto de las titulares de la propiedad horizontal no.
Afortunadamente ni el Código Civil y Comercial en su redacción original, ni en

su actual reforma, han seguido ese criterio que entendemos errado.
Los locatarios solo pueden participar en la asamblea si cuentan con mandato

para ello del propietario, pero en tal caso lo serán en carácter de mandatarios
y no de locatarios.
VI. A manera de conclusión [arriba]
La confluencia de uno de los derechos reales que se prestan a mayores

conflictos con un contrato cuyas derivaciones suelen poblar, también, los
215
repertorios de jurisprudencia, -y cuyas aguas son ahora agitadas por una
reforma carente en muchos casos de técnica y en otros de tino, además de lo
desaconsejable que resulta la modificación innecesaria de un Código con
apenas casi cinco años de vigencia- seguramente plantearán múltiples
conflictos que la jurisprudencia tratará arduamente de desentrañar
esperemos que siempre con la finalidad de arribar a “lo justo” dado a cada uno
lo suyo.
Notas [arriba]
[1] Abogado egresado con diploma de honor (UCA). Abogado especialista en

Magistratura (UCA). Profesor adjunto de Derechos Reales (UCA, UCEL).
Profesor de Ética Profesional y Social (UCA). Docente de Derecho Civil IV
(UNR).
[2] Abogado egresado con diploma de honor (UCA). Doctor en Derecho y
Ciencias Sociales del Rosario (UCA). Profesor titular ordinario de Derechos
Reales (UCA). Director de la carrera de Abogacía y posgrados (UCA). Ex
decano de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales (UCA).
[3]Ejemplo de esto último los arts. 1196 inc. d] o el art. 13 de la ley 27.751. En
el primer caso por ser una mera práctica de fraude a la ley impositiva, que
evidentemente no tiene amparo en la ley y que no debió siquiera mencionarse,
y en el segundo porque revela un desconocimiento alarmante acerca del
régimen de garantías en el Código. El análisis exhaustivo de estos yerros
exceden el marco de este trabajo.
[4]Borda, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas” LA
LEY2017-B, 720
[5] Puig Brutau, José, Fundamentos del derecho civil, 4ª edición, Bosch,
Barcelona, 1994, Tº III, Vol. 1º, p. 129.
[6] Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi,
Buenos Aires, 2000, p. 431.
[7]Kiper, Claudio M., “Situación del locatario de inmueble afectado al régimen
de propiedad horizontal que asume la obligación de contribuir al pago de las
expensas comunes”, LA LEY, 1983-D, 1067
[8]Molina Quiroga, Eduardo, “Pago de expensas y reparación de partes
comunes”, LA LEY, 2005-F, 218
216
[9] Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, 5ª edición,
actualizado por Delfina M. Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, Tº I, núm. 717.
[11] Como bien ha dicho Moisset de Espanés, “Todo aquello que se derogó
globalmente, sin consagrarse una solución contraria, creando un vacío y un
silencio, va a ser regido por lo que era uso, práctica y costumbre. De manera tal,
que si se plantean casos que estaban regidos por el Código de Vélez y que han
desaparecido, pero no son contrarios de derecho, las partes y el juez tendrán
que recurrir al Código de Vélez para probar lo que era uso, práctica y
costumbre” Moisset de Espanés, Luis, “La irretroactividad de la ley y el art. 7
del nuevo Código Civil” en http://www.acaderc.org.ar/doctrina/la-
irretroactividad-de-la-ley-y-el-art.-7-del-nuevo-codigo-civil-y-comercial
(visto el 23 de enero de 2020). Mutatis mutandis lo mismo puede decirse
respecto a la ley 13.512
[12] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., “Algunos temas de
propiedad horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[14] Raisberg, Claudia e Iturbide, Gabriela A., “El nuevo régimen del derecho
real de propiedad horizontal”, LA LEY, Sup. Act., 19/7/2012.
[17] Mariani de Vidal, Marina, Abella, Adriana N., “Algunos temas de propiedad
horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[18] Mariani de Vidal, Marina, Abella, Adriana N., “Algunos temas de propiedad
horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[19] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1998, pp. 68 y 69.
[20] Kiper, Claudio M., “Situación del locatario de inmueble afectado al
régimen de propiedad horizontal que asume la obligación de contribuir al pago
de las expensas comunes”, LA LEY, 1983-D, 1067.
[21]En la ciudad autónoma de Buenos Aires la legislación (ley 941reformda por
ley 5983, establece en el art. 10 inciso j que el administrador debe “Indicar en
forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas
ordinarias y extraordinarias”. Pero no es inusual que la calificación no
responda al criterio legal.
[22] Alterini, Jorge, “Responsabilidad por expensas en la propiedad
horizontal”, en López Cabana, Roberto M., Alterini, Atilio A. (dirs.), La
responsabilidad (homenaje al Profesor Doctor Isidoro H. Goldenberg),
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1995.
217
Aires, 1998, pp. 68 y 69.
[24] Kiper, Claudio M., “Situación del locatario de inmueble afectado al
régimen de propiedad horizontal que asume la obligación de contribuir al pago
de las expensas comunes”, LA LEY, 1983-D, 1067.
[25] Costantino, Juan A., Propiedad horizontal, Juris, Rosario, 2002, p. 43.
Aires, 1998, p. 37.
[27] Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma,
Aires, 1998, p. 37; Gurfinkel de Wendy, Lilian, La propiedad horizontal. Análisis
dogmático de la Ley 13.512, LexisNexis, Buenos Aires, 2005, p. 141.
[29] CNCiv., sala A, 6/4/1964, ED,11-401.
Aires, 1998, p. 38.
Pago de cargas, contribuciones y expensas en la nueva Ley de Alquileres
Por Diego Hernán Tachella*
La nueva ley de alquileres, sancionada recientemente por la Cámara Alta de

manera remota, modifica varios de los puntos previstos en el Código Civil y
Comercial de la Nación respecto del contrato de locación (sustituye los arts.
75, 1196, 1198/9, 1201, 1203, 1209, 1221, 1222, 1223, 1351 y agrega los arts.
1204 bis y 1221 bis).
Además, regula complementariamente las locaciones, establece un Programa

Nacional de Alquiler Social y establece la aplicación inmediata del sistema de
mediación prejudicial para conflictos emergentes de los arrendamientos
(sustituye el art. 6° de la Ley N° 26.589 de Mediación y Conciliación).
218
Mediante el presente abordaremos un tema de suma importancia en este
contexto, como es el asunto atinente al pago de impuestos, tasas,
contribuciones y expensas; ya que es habitual que ello forme parte de alguna
cláusula en particular de los contratos de locación, máxime cuando ello incide
directamente sobre el precio del canon locativo.
II. Aspectos relevantes de la nueva normativa [arriba]
Entre las cuestiones preponderantes, además de la que da motivo al presente

trabajo, podemos destacar a grandes rasgos que la nueva legislación establece:
a) la elección de un domicilio especial para el ejercicio de los derechos y

obligaciones que emanan del contrato;
b) que, si el destino es habitacional, ni el anticipo ni el depósito de garantía

pueden ser mayores que el equivalente al primer mes de alquiler. El reintegro
del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución
del inmueble, al valor del último mes de alquiler;
c) la ampliación del plazo mínimo del contrato de dos a tres años, con las
excepciones del art. 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación;
d) la conservación de la cosa por parte del locador con aptitud para el uso
convenido, lo que incluye por parte de aquél la obligación de efectuar cualquier
reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario;
e) una adecuación del concepto de frustración del uso o goce de la cosa;
f) la posibilidad del locatario de compensar gastos incurridos y acreencias que

estuviesen a cargo del locador con cánones locativos, previa notificación
fehaciente;
219
g) cambios con respecto a la posibilidad del locatario de resolver
anticipadamente el contrato;
h) la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado

para el corretaje inmobiliario;
i) variaciones con respecto a la garantía, otorgando una mayor cantidad de

posibilidades al locatario a efectos de cumplir con ello,
j) una nueva forma de ajuste anual, que deben seguir un índice conformado en
partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE
(remuneración imponible promedio de los trabajadores estables),
k) la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante AFIP;
l) La creación del Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de

medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante
contratación formal, y
m) la implementación de métodos alternativos para la resolución de conflictos

derivados de los contratos de locación.
III. Marco jurídico [arriba]
En lo que concierne al tema de los impuestos y expensas, el art. 6° de la nueva

ley sustituye el art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el
siguiente:
“ART. 1209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a

su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino
que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni
las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a
220
cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”
Cabe señalar que el derogado art. 1209 del Cód. Civ y Comercial de la Nación
establecía que:
“El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se

originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las
que graven la cosa, excepto pacto en contrario.”
Asimismo, no está por demás recordar que el art. 1155 del Código Velezano
instituía que “el locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que
graviten sobre la cosa arrendada”.
IV. Breve noción de las expensas comunes. Ordinarias y

extraordinarias [arriba]
El art. 2048 del Código Civil y Comercial establece que cada propietario debe
atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones
impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias
dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por
el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.
En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y

reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
221
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro,
así como las primas de seguro del edificio común y las erogaciones debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de
los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más
cómodo o de mayor renta.[1]
Debe tenerse en cuenta la importancia vital que tienen las expensas para la
vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal -arts.
2037 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación-, por lo que es
indispensable contar con una relativa seguridad de que todos los
copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello,
dado que se caracteriza por tener como único patrimonio el resultado de la
recaudación de las expensa comunes y, eventualmente, el fondo de reserva o
los intereses devengados por alguna acreencia. [2]
Establecido lo anterior, es dable destacar que dentro del término expensas

comunes encontramos las ordinarias y las extraordinarias, las que
reseñaremos sucintamente a continuación.
Expensas ordinarias
Las expensas ordinarias se corresponden con los gastos habituales en que

incurre el consorcio de propietarios que se erogan regularmente.
Dentro de este concepto podemos ubicar los gastos que responden a

obligaciones del consorcio cumplidas a través del administrador como los
indispensables para mantener en buen estado las partes comunes del edificio
y las condiciones de seguridad, comodidad y decoro, los gastos de
administración y las primas del seguro obligatorio.[3]
La norma no especifica qué conceptos se incluyen entre las denominadas

expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes
comunes, haciendo sólo referencia a las obligaciones impuestas al
administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de
responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a
aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas
con discapacidad.[4]
222
Cabe señalar que, para que un gasto sea considerado ordinario, no
necesariamente debe originarse en forma mensual o bimestral, -tal como el
pago de los Sueldos del personal dependiente y de los Servicios-, sino que debe
mantener una constante en la línea del tiempo, siendo su erogación
indiscutiblemente necesaria para beneficio de la entera comunidad
consorcial.[5]
Expensas extraordinarias
Las expensas extraordinarias están vinculadas a gastos fuera de lo habitual o

de lo común que solvente el consorcio de propietarios.
En este marco podemos incluir mejoras, innovaciones u obras nuevas en partes

comunes del edificio (art. 2051 y sgtes. del Cód. Civil y Comercial), cuya
decisión se encuentra a cargo de la asamblea, para lo cual debe reunir las
mayorías necesarias previstas en el reglamento de propiedad o en el
ordenamiento de fondo. También dentro este concepto corresponde englobar
gastos que afronte el consorcio para cubrir indemnizaciones laborales o civiles,
multas, infracciones o acuerdos conciliatorios arribados tanto en sede judicial
como extrajudicial.
El párr. 3º del art. 2048 se refiere a la realización de gastos provenientes de

trabajos que no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero
que tienden a su mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión
que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma. Por
tratarse de gastos extraordinarios que no devienen del normal
desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden
efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe
aclarar que dentro del término expensas también están comprendidas las
erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que deba abonar el
consorcio por los daños derivados de la responsabilidad civil por daños
causados por las cosas comunes cuya conservación le incumbe,
indemnizaciones por despido, entre otros.[6]
V. Pago de cargas, contribuciones y expensas [arriba]
223
El nuevo art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación es claro en cuanto
a que el locatario sólo tiene a su cargo la erogación de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, y que, por
ende, no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas
comunes extraordinarias.
Agrega, además, que sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario
aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales
aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición
del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias.
La norma elimina la referencia al pacto entre las partes y prohíbe la asunción

voluntaria por el inquilino de cualquier otra carga excepto las expensas
ordinarias, aclarando que son tales las atinentes a los gastos habituales, con
prescindencia de cómo las denomine el consorcio o el administrador que las
liquide. Deja claro que las partes no pueden pactar la asunción de impuestos ni
expensas extraordinarias.[7]
En efecto, dispone que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y

contribuciones que graven la cosa (tal como lo establece el texto vigente) ni las
expensas extraordinarias (lo que es nuevo). Y en ambos casos, no se admite el
pacto en contrario, pacto que expresamente autorizaba el Cód. Civil y
Comercial.[8]
Es decir, aquí la nueva normativa contiene una cuestión novedosa, al no

permitir la libre convención de las partes con respecto al pago de las tasas y
contribuciones que graven la cosa (por ejemplo el ABL y los impuestos
municipales), como así también de las expensas extraordinarias (término que
no debe ceñirse a lo que surja textualmente de la liquidación de expensas que
presente el administrador, sino a los que excedan a los gastos normales y
habituales del consorcio), las que inexorablemente debe sufragar el locador.
En cambio, claro está que la autonomía de la voluntad entre locador y locatario

sigue vigente respecto de las expensas comunes y cargas y contribuciones que
se originen en el destino que dé a la cosa locada (electricidad, gas, agua, etc),
224
por lo que pueden convenir contractualmente que su erogación se encuentre
a cargo del inquilino.
En cuanto a las cargas y contribuciones, conforme lo dicho precedentemente,

la normativa en análisis es clara en cuanto en que está a cargo del locador el
pago de las que graven la cosa.
Por estas deben entenderse las cargas que gravitan sobre la cosa, como podría
ser, por ejemplo, una contribución forzosa decretada por la autoridad pública
por una circunstancia excepcional, y las contribuciones que se imponen sobre
la cosa, es decir, las contribuciones que se imponen sobre la cosa, es decir las
contribuciones o impuestos extraordinarios que graven las propiedad, como
puede ser, por ejemplo, la contribución inmobiliaria, las tasas municipales,
etc.[9]
En cambio, corresponde abonar al locatario las cargas y contribuciones que se

originen en el destino que dé a la cosa locada.
Ello contempla los impuestos, tasas y tributos que origine la finalidad que se le
haya dado la cosa locada, como por ejemplo habilitaciones, ingresos brutos,
etc., si el destino fuere industrial, comercial o profesional, como así también
impuestos o servicios, como el gas, agua, electricidad, TV por cable, internet, lo
que resulta aplicable también si el destino fuere de vivienda.
En ese mismo sentido se ha dicho que se encuentran a cargo del locatario los
impuestos que se deban pagar por su actividad, comercio o industria. De esta
manera el locatario deberá abonar los recargos por la actividad realizada en el
inmueble.[10]
En cuanto a las expensas, la norma en análisis prevé que el locatario no tiene a

su cargo el pago de las expensas comunes extraordinarias. Añade a su vez que
sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que
deriven de gastos habituales, vinculados al uso, entendiéndose por tales
aquellos que se relacionan con los servicios normales y permanentes a
disposición del locatario. Independientemente de que sean considerados como
expensas ordinarias o extraordinarias.
225
Este último precepto es por demás acertado, ya que es muy común que en
muchos consorcios no se diferencien las expensas comunes ordinarias de las
extraordinarias, o no se haga la distinción de acuerdo a los parámetros legales.
Asimismo, es importante señalar que pese a que el tercer párrafo del art. 2048
del Cód. Civil y Comercial incluye dentro de las expensas comunes ordinarias
las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros, dichas expensas no corresponden que
sean erogados por los locatarios ya que no representan un gasto habitual ni se
relacionan con los servicios normales y permanentes al servicio del
arrendatario.
Atento lo expresamente dispuesto por nueva normativa, es por demás

necesario que los administradores de los edificios que se encuentren sujetos al
régimen de propiedad horizontal (art. 2037 y sgtes. del Código Civil y
Comercial) cumplan acabadamente con la obligación que les impone el art.
2067 inc. d) de practicar la cuenta de expensas, individualizando las expensas
ordinarias de las extraordinarias. Ello, a fin de evitar cualquier controversia al
respecto entre locadores y locatarios.
Empero, es posible un conflicto entre locadores y locatarios, que amerite un

debate todos los meses, sobre qué gastos tiene que abonar cada uno. Ello, ya
que para determinar si una expensa es común o extraordinaria, existen muchas
variables, que no solo surge de su monto global de liquidación.[11]
No está por demás recordar que el pacto entre locador y locatario, respecto
del pago de expensas, impuestos, tasas y servicios (claro está que con las
limitaciones de la nueva normativa) es inoponible frente al acreedor, que
siempre podrá demandar su cobro al titular dominial. Se trata de un caso de
asunción imperfecta de deuda.[12]
VI. Procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de toda prestación asumida

por el locatario en los términos del nuevo art. 1209 [arriba]
226
Conforme a lo previsto por el art. 1208 del Código Civil y Comercial, que no ha
sufrido modificaciones por la nueva ley de alquileres, la prestación dineraria a
cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación
de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro
se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por
anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período
mensual.
El canon locativo incluye no sólo el precio de la locación (aquella suma

normalmente de vencimiento mensual consistente en la contraprestación
debida por el uso y goce de la cosa), sino también el de toda otra prestación de
pago periódico, asumida convencionalmente por el locatario.[13]
Ello contempla la posibilidad del locador de reclamar por vía ejecutiva las
obligaciones accesorias que pudiere haber asumido el locatario, en el caso
limitado a las expensas comunes y cargas y contribuciones que se originen en
el destino que dé a la cosa locada, de acuerdo a los parámetros establecidos por
el nuevo art. 1209.
La vía ejecutiva está especialmente prevista para este supuesto, ya que el

código de fondo contempla una norma procesal, al integrar
terminológicamente a la obligación de pago, el antedicho concepto de canon,
que como tal es inclusivo no solo del precio por el uso y goce, sino de todos los
accesorios que asume con la misma dinámica obligacional el locatario.[14]
Así es que en la ejecución de alquileres la vía ejecutiva no se limita al precio de

la locación mencionado en el art. 1187 del Cód. Civil y Comercial, pues el
concepto está ampliado en el art. 1208 que extiende el trámite a toda otra
prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario, en
el caso, como expensas y servicios del inmueble.[15]
VII. Obligación del locatario de entregar al locador las constancias del pago
de expensas comunes ordinarias y de cargas y contribuciones que se originen
en el destino dado a la cosa locada [arriba]
Al concluir el contrato, el locatario debe restituir la cosa al locador en el estado

que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del
227
tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos
que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa
o a los servicios que tenga (art. 1210 in fine del Código Civil y Comercial)
Es decir, si el locatario asume el pago de expensas o servicios puede hacerlo

bajo una doble modalidad, entregar su monto al locador para que sea éste
quien pague la deuda, o pagarla el locatario directamente al tercero acreedor
en cuyo caso debería entregar la constancia de pago al locador al cesar el
vínculo contractual. Suele pactarse incluso la entrega periódica como modo de
mantener la certeza de conservarse el servicio de que se trate.[16]
Notas [arriba]
*Abogado (UBA). Funcionario (Prosecretario Letrado) de la Sala “E” de la Excma.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Profesor de “Elementos de Derechos
Reales” en la Facultad de Derecho de la UBA. Docente del Curso de Capacitación de
la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Autor y coautor de diversos libros y
artículos en temas de su especialidad.
[1] Molina Quiroga, Eduardo, Pago de expensas y reparación de partes

comunes La Ley 03/11/2005, 1, La Ley 2005-F, 218 • DJ 19/04/2006, 1041.
[2] CNCiv, Sala I, “Consorcio de Propietarios del Club Privado Loma Verde
c/Gómez, Leonardo Micro s/ ejecución de expensas”, 12/11/2019, sumario
N°27977 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y
Jurisprudencia de la Cámara Civil.
[3] Zelaya, Mario en Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper Director, Rubinzal
Culzoni, Santa Fe, 2008, pág. 357.
[4] Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal en el Código Civil y
Comercial de la Nación, SJA 29/10/2014, 3 • JA 2014-IV.
[5] Von Zedtwitz, Érica, Expensas Comunes, especial referencia a los arts.
2048, 2049 y 2050 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Revista
Jurídica Región Cuyo - Argentina - Número 1 - Octubre 2016, 9-10-2016, Cita
on line: IJ-CXXV-
228
[6] Pepe, Marcelo Antonio, Las expensas comunes en el Código Civil y
Comercial, RCCyC 2015 (julio), 199.
[7] Leiva Fernández, Luis F. P., Cien años de un fracaso reiterado. El reciente
proyecto de ley de alquileres. Soup again, La Ley 17/12/2019, 1, La Ley 2019-
F, 1025, ADLA 2020-2, 3.
[8] Borda, Alejandro, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, La
Ley 20/03/2017, 1, La Ley 2017-B, 720.
[9] Zago, Jorge, en Cód. Civil y leyes complementarias, Belluscio - Zannoni, Ed.
Astrea, Buenos Aires, 2007, T 7, pág. 409.
[10] Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo, Ediciones La Rocca,
5ta. Ed, Buenos Aires, 2003, pág. 132
[11] Costantino, Juan Antonio, Nueva ley de locaciones urbanas (primera
aproximación operativa), 19/06/2020, eldial.com - DC2B2
[12] Moeremans, Daniel en Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
Lorenzetti Ricardo director, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, T, págs.
627/8.
[13] Amiel, María Cecilia, Efectos de la locación. Obligaciones a cargo de las
partes en Colección de Ebooks Editorial B de f - Locaciones Inmobiliarias en el
nuevo Código Civil y Comercial y Proceso de Desalojo, 02-07-2018, IJ-DXLIV-
376
[14] Otero, Esteban en Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
Caramelo Gustavo; Picasso Sebastián; Herrera Marisa, 1a ed., Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, Infojus, 2015, T III, pág 592.
[15] CNCiv, sala I, autos “Galceran, Maria Alejandra c. MF Collection Service
SA y otro s/ Ejecución de alquileres”,15/11/2019, AR/JUR/43722/2019.
[16] Leiva Fernández, Luis F. P. Las modificaciones al contrato de locación en el
Código Civil y Comercial, La Ley, Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 71.
La resolución anticipada y la renovación del Contrato de Locación en el

marco del nuevo régimen legal
Un preliminar análisis
229
Por Marcelo Quaglia [1]
Cabe en primer término simplemente agradecer la generosa convocatoria de

la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado, puntualmente en la
persona de los directores de esta obra (Dres. Juan Manuel Lezcano y Walter
Krieger), a participar en este importante e interesante proyecto, junto a
queridos amigos y grandes juristas.
Dentro del nuevo régimen de locaciones urbanas que la norma argentina

propone, nos han solicitado abocarnos a la regulación de la resolución
anticipada y a la renovación del contrato de alquiler (arts. 9 y 10 de nueva ley,
que modifican el art. 1221 e incorporan en 1221 bis en el Código Civil y
Comercial -en adelante “CCyC”- respectivamente).
Ahora bien, sin perjuicio que el presente análisis se circunscribirá a dichos

textos, nobleza obliga, no podemos dejar de recordar en primer términos que
nos encontramos en presencia de un microsistema jurídico, debiendo
entenderse por tal a un conjunto de normas que, sin demasiado orden ni
relación entre sí, trata de realizar una justicia todavía más concreta y particular
(que la del sistema y de los subsistemas) y para sectores aún más determinados,
en el caso el locatario[2]. De esta forma, el régimen cuyo norte es la tutela de
quien se considera la parte más débil de la relación jurídica[3] (en el caso por
carecer de un hogar o de acceso a su propia vivienda), podrá plantear y
proponer soluciones o propuestas diferentes o disímiles a las del derecho
común, dejando muchas veces de lado la regulación supletoria que caracteriza
a la normativa contractual, para incorporarse dentro de un orden público
económico de protección, dadas las asimetrías que se plantean en la
relación[4].
En efecto, en muchas oportunidades, las normas que consagre ese

microsistema, justamente en aras de la tutela de la parte débil, deberán ser
calificadas como de orden público, especialmente a fin de evitar que por
ejercicio de la autonomía de la voluntad (especialmente en contratos por
adhesión) la solución que propugnen las partes (o una de ella) sea diferente.
Tal, entendemos, es la situación de las disposiciones que hoy pretendemos
analizar.
230
Lo reseñado no implica entender que dicho microsistema es independiente del
régimen general ya que, si bien propone algunas soluciones distintas a las del
derecho común (justamente algunos de esos supuestos son los que más abajo
analizaremos), el mismo está integrado a nuestra normativa y demanda una
relación dialógica donde interactúa con otros microsistemas (vg. el de
consumo, el del seguro, etc.) y aún con subsistemas o el sistema general, a los
que muchas veces necesariamente deberá ocurrir debido a la ausencia de una
solución específica en su regulación (vg. ante el supuesto de una cláusula
abusiva o vejatoria). Toda esa relación exigirá un esfuerzo por parte del
operador jurídico quien deberá encontrar la norma correcta y apropiada para
en caso concreto en base al llamado diálogo de fuentes, consagrado hoy
expresamente en el art. 1 del CCyC, teniendo como norte la Constitución
Nacional[5] y los tratados de derechos humanos en los que la República sea
parte.
Formuladas estas preliminares consideraciones corresponde adentrarnos en

el análisis de los temas propuestos, donde simplemente pretendemos plantear
ciertas dudas, algunas inquietudes y pequeños interrogantes que podrán
suscitarse al momento de aplicar las soluciones que la norma propugna,
aventurando en ciertos supuestos alguna posible solución. Esperamos con ello
simplemente despertar la inquietud del lector, quien probablemente dé
diferentes y mejores respuestas a las nuevas situaciones.
II. [arriba]
II.- a) La resolución anticipada.
El plazo en materia de locación es un elemento tipificante del contrato (art.

1187 CCyC), estableciéndose en la norma plazos mínimos (en materia
inmobiliaria -art. 1198 CCyC) y máximos (para toda locación -art 1197 CCyC-
) que en principio no pueden modificarse. La existencia de estas disposiciones
que no están sujetas a la autonomía de la voluntad de las partes ha llevado a la
doctrina a plantearse, en relación con los plazos mínimos consagrados, si el
límite impuesto lo era para ambas partes (ya que ambas debían respetarlo[6])
o sólo para el locador (dado que el locatario podía renunciarlo, aunque no de
manera anticipada[7]).
231
En efecto, la rigidez del sistema se ve morigerada por el art. 1221 del CCyC que
hoy analizamos, norma que permite exclusivamente al locatario extinguir el
contrato bajo determinados presupuestos y requisitos. Justamente, esta
norma de excepción se vincula con la referencia que hiciéramos al inicio de este
opúsculo respecto a la configuración de un microsistema jurídico ya que
estamos ante una regla específica y propia del contrato de locación y ni siquiera
de cualquier contrato de locación, sino sólo de la que tenga por objeto un bien
inmueble, como veremos seguidamente[8].
II.- a.1) La “nueva” regulación en materia de resolución anticipada.
El texto de la norma presenta evidentes similitudes con el régimen anterior,

reproduciendo casi textualmente lo dispuesto por el CCyC, y por tanto
receptando las ventajas y defectos de esa regulación (sin perjuicio de las
variaciones que veremos seguidamente).
La norma se divide en dos incisos, regulando en el primero el supuesto de

resolución anticipada en locaciones inmobiliarias comprendidas dentro del
plazo mínimo legal del art. 1198 CCyC y abarcando en el segundo la resolución
anticipada de locaciones inmobiliarias celebradas por plazos menores al legal
y admitidas como excepción (art. 1199 CCyC).
Es en el primer inciso del artículo donde se incorporan las novedades más

relevantes, una de ellas vinculada exclusivamente con los inmuebles
destinados a vivienda, novedad que puede llegar a generar las críticas que
antaño se suscitaran en el régimen de la Ley Nº 23.091, relacionados con la
diferenciación de plazos mínimos en materia locativa conforme el destino del
bien y el conflicto que generan las locaciones con destinos mixtos o múltiples
(como veremos más adelante).
De esta manera, y a semejanza de la norma que se deroga, se permite

únicamente al locatario (y no cualquier locatario, sino a quien rente un bien
inmueble) resolver anticipada e incausadamente su contrato. Ya con
anterioridad a la sanción de esta norma se ha destacado que la facultad
otorgada, calificada como excepcional (y por tanto no susceptibles de
aplicaciones analógicas y/o interpretaciones amplias), se constituye
232
únicamente en cabeza del locatario, no resultando admisible que se configure
a favor del locador ni siquiera a través de un pacto expreso. Ello resulta
razonable, no sólo porque de otra forma se burlaría el régimen de plazos
legales mínimos, sino porque, además, este tipo de contratos usualmente se
celebra por adhesión.
Sin embargo, y justamente siguiendo dicha lógica, admiten algunos autores

que, ante un contrato paritario, cabría la posibilidad de analizar la legitimidad
de una cláusula de dicho tenor[9], sin embargo, la literalidad de la norma y su
condición de ser de orden público pareciera dar otra respuesta a ese planteo.
Ahora, si bien la disposición otorga dicha facultad al locatario, la reglamenta en

su ejercicio, justamente a fin de tutelar y amparar también los derechos del
locador (de esta forma y ante determinados supuestos se exigirá un preaviso
y/o el pago de una indemnización). Y es que, como ya hemos destacado, se
evidencia la presencia de derechos constitucionales de gran importancia que
pueden llegar a encontrarse en pugna en esta relación: el de la vivienda digna
del locatario y el de propiedad o crédito del locador. Y, aunque al referir a la
extinción del contrato pareciera que la tutela a la vivienda se desdibuja un
poco, cabe la posibilidad que esa extinción incausada obedezca a la necesidad
de acceder justamente a una mejor vivienda por situaciones objetivas o
subjetivas no imputables a las partes (vg. la enfermedad de un familiar requiere
que este viva en compañía, resultando la propiedad inadecuada para ello,
etc.[10]).
Veamos entonces cuáles son los recaudos en cada uno de los supuestos.
II.- a.1.i) Locaciones inmobiliarias comprendidas en el plazo mínimo legal (art.

1198 CCyC).
Dentro del régimen general (ya que el segundo inciso abarca situaciones de
excepción), podrá el locatario resolver anticipadamente su contrato cuando:
A) La locación fue celebrada sobre un bien inmueble, independientemente de

su destino.
233
Los orígenes de la solución planteada se encuentran en la Ley Nº 23.091 que
reconocía dicha facultad en un primer momento para los locatarios de
inmuebles destinados a vivienda[11] extendiéndola posteriormente a
cualquier destino locativo, ámbito que mantuvo el CCyC y que replica la nueva
norma.
La ausencia de diferenciación de destinos ha sido aplaudida por los autores al

analizar las cuestiones vinculadas con los plazos mínimos ya que la posibilidad
de determinar regímenes diferentes ante situaciones fácticas disímiles
generaba en los hechos supuestos controversiales y dudosos, donde a veces no
se podía determinar claramente cuál era el destino del bien (las llamadas
locaciones con destino mixto en la que el locatario vivía y desempeñaba, por
ejemplo, su actividad comercial o profesional)[12].
B) El contrato se ha ejecutado por un período mínimo de 6 meses.
Destaca en este sentido Alejandro Borda que, no es que el locatario no pueda

rescindir el contrato antes de los seis meses; lo que ocurre es que en tal caso
deberá pagar no solo la indemnización fijada por la propia norma sino también
los alquileres de esos seis meses[13].
Nos permitimos disentir con el criterio de este autor, ya que de esta manera la
indemnización se tarifaría, aunque la norma nada refiere al respecto.
Consideramos que nada impide al locatario abandonar la relación locativa
antes de los seis meses de su ejecución, supuesto en que deberá indemnizar
todos los daños que el locador acredite en el debido nexo de causalidad (y
vinculados a la acción que instaure -resolución, cumplimiento, etc.-) dado que
se incurriría en un supuesto de incumplimiento del contrato.
C) Se notifique fehacientemente su voluntad de resolver al locador con al

menos un mes de anticipación.
La determinación de un plazo de preaviso reincorpora un recaudo ya contenido

en la Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas (regulación que receptara
legislativamente en forma originaria el instituto en análisis imponiendo un
plazo de 60 días), pero reduciéndolo a un mes. La recuperación de recaudo se
evidencia como adecuada y otorga mayor seguridad jurídica al locador quien
234
no correrá el riesgo de un abandono intempestivo del bien locado una vez
transcurridos los primeros seis meses de relación locativa (especialmente
ahora que, en determinados supuestos, la resolución puede ejercerse sin
brindar indemnización alguna).
Es en este punto donde encontramos una primera diferenciación con el

régimen del CCyC originario, norma que sólo exigía la notificación fehaciente
pero que no imponía un plazo para su efectivización. Como señalamos, la nueva
disposición brinda una mayor claridad y seguridad jurídica al instituto,
otorgando un plazo razonable para que el locador, ante la extinción del vínculo,
procure reincorporar el bien en el mercado. En tal sentido, y con fundamento
en el principio general de la buena fe, se ha sostenido que, a pesar de la
supresión del recaudo por parte del CCyC, era necesario dar un preaviso con
una antelación suficiente que no podía ser menor a los treinta días[14].
Asimismo, la exigencia de que la notificación sea fehaciente se presente como

fundamental a fin de que el locatario puede acreditar a posteriori el ejercicio
regular del derecho otorgado.
Una cuestión que generó debates en su momento (Ley Nº 23.091) al

configurarse dos plazos diferentes (situación que vuelve a plantearse ahora
con los 6 meses de vigencia del contrato y el mes de preaviso) fue si los mismos
podían correr en simultáneo o era sucesivos (cuestión que ni la norma
originaria ni la actual clarifican). En síntesis, el interrogante para el locatario
sería si debe esperar el transcurso de los 6 primeros meses de locación para
ejercer este derecho y notificar en forma fehaciente su voluntad con la
antelación del mes requerido (con lo cual en los hechos podrá resolver el
contrato sólo al séptimo mes) o los plazos pueden correr en paralelo y al quinto
mes notificar su voluntad resolutiva, la que podrá ejercer sin inconvenientes al
sexto mes.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia[15] han resuelto el interrogante

interpretando el fin último de la norma y considerando por tanto que la
voluntad del legislador es asegurar un mínimo de 6 meses de vigencia del
contrato de locación y no de siete, razón por la cual los plazos determinados en
el punto b y c puede correr en paralelo. Sin perjuicio de lamentar la ausencia de
aclaración expresa por parte de la norma en tal sentido, entendemos que nada
obsta a que adoptemos en mismo criterio ante la “nueva” solución legal,
235
Asimismo, resulta relevante destacar que el plazo de un mes de preaviso es un
plazo mínimo (téngase presente la referencia de la norma a “al menos” un mes)
ya que nada obsta a que el locatario informe su voluntad de resolver con mayor
anticipación, lo que naturalmente redundará en beneficio para el locador,
quien contará con un término más extenso para procurar reingresar su bien al
mercado.
D) Se abone una indemnización tarifada al locador debido a la resolución

anticipada.
La norma determina la obligación de indemnizar los daños que la resolución

anticipada le genera al locador (justamente tutelando su derecho de
propiedad) a través de dos tarifas ya predeterminadas cuyo monto se relaciona
con el tiempo de ejecución del contrato, considerando de manera razonable
que a mayor plazo de ejecución el daño es menor y por lo tanto también la tarifa
a abonar.
Naturalmente, al referir a un supuesto de indemnización tarifada no se

requiere invocar o acreditar daños por parte del locador (quien de sufrir
mayores a los que se le compensan nada podrá reclamar) ni podrá el locatario
pretender abonar una suma menor a la que impone la norma escudándose en
la ausencia o cuantificación menor de perjuicios por parte del locador. De esta
forma el perjuicio se presume, y consiste en haberse quebrado las expectativas
patrimoniales del locador y eventualmente el plazo que quedará el bien
desocupado y, por tanto, sin generar ingresos[16].
Conforme lo expuesto, si la resolución se ejerce durante el primer año de

contrato deberá abonarse el equivalente a un mes y medio de alquiler al
momento de desocupar el inmueble, debiendo abonarse un mes si la opción se
ejercita con posterioridad al año. Siendo la disposición de orden público
consideramos que los valores determinados por la norma no pueden ser objeto
de modificación (ni en más ni en menos) por pacto expreso de las partes.
Sin embargo, en algunos supuestos la cuantificación del monto indemnizatorio

puede resultar un tanto dificultosa. Destacan Hernández y Frustagli que, ante
el cado de locaciones en que el canon no se haya pactado mensualmente
236
(generalmente locaciones con destino económico), será necesario distribuir el
monto total convenido por períodos mensuales a los fines de determinar el
quantum de la indemnización[17]. Propugnamos también tal solución ante el
supuesto de cánones escalonados donde no podrá determinarse la
indemnización en razón del canon vigente al momento del ejercicio del
derecho resolutorio, sino que deberá meritarse todo el negocio en su conjunto,
especialmente ya que tal es el sentido de la indemnización, reparar la extinción
anticipada de la relación, ponderando el negocio en su totalidad.
Disiente con esta solución Leiva Fernández, quien sostiene que la referencia
temporal de pago al momento de abandonar el inmueble remite al valor que se
devenga en ese instante, considerando que la manera de calcular una
indemnización es conforme el valor más cercano a su pago[18]. Nos
permitimos discrepar, entendiendo que la referencia indica el momento en el
que debe abonarse, pero el que el quantum debe vincularse con toda la vida
(real e hipotética) del negocio celebrado, conforme los fundamentos que ya
hemos vertido.
Ahora bien, tales son las soluciones ante un precio determinado (sea a través
de una suma fija, escalonada o periódica por igual suma), pero si el precio se ha
pactado como determinable la definición del quantum indemnizatorio podría
suscitar inconvenientes. Tal es el supuesto donde, conforme las reglas de la
compraventa (que se aplican subsidiariamente), se deja librada la fijación del
valor a, por ejemplo, el que tenga otra cosa cierta (el equivalente a 10.000 tazas
de café -en el caso de un bar- o a 1.000 lts. de nafta -al locar una estación de
servicio-). En este supuesto las opciones son tres: a) promediar los cánones ya
devengados y definir el valor mensual; b) tomar el valor del último mes
abonado y; c) establecer una cuantificación ponderando (estimativamente) la
totalidad de la ejecución del contrato. Entendemos que si bien la última opción
es la que menos certidumbre otorga y la que mayores conflictos puede generar
(ya que se hacen estimaciones a futuro entrando en el campo de la
especulación o la chance), que es justamente lo que la norma pretende evitar,
es la que se evidencia como la más justa en el caso concreto, considerando
justamente cuál es el fin de indemnización que se otorga (subsanar el
incumplimiento parcial de dicho contrato).
Otra cuestión a analizar es la relativa al llamado “uso de la opción resolutoria”

El texto legal toma esa referencia como parámetro temporal para definir si ya
ha transcurrido, o no, el año de vigencia de la relación locativa. ¿Qué debemos
entender por ello?, ¿cuándo se efectúa la notificación fehacientemente de la
237
voluntad de resolver o cuándo se abandona la propiedad? Técnicamente
resulta indudable que el ejercicio de la opción se produce al momento de
manifestar el locatario su voluntad de resolver, disparando el mecanismo
establecido por la norma al notificar fehacientemente dicha intención al
locador, situación que podría generar conflictos cuando se notifica antes del
año y se desocupa el bien con posterioridad al mismo.
Ahora bien, si se indaga en la intención de la norma y en las razones de las

diferencias de tarifas determinadas (mayor o menor plazo de cumplimiento del
contrato) claramente debe concluirse que lo relevante no es el momento de la
notificación fehaciente sino la fecha de desocupación del bien (pauta que
expresamente recepta la norma para definir el momento del pago), debiendo
abonarse el equivalente a un mes de alquiler cuando dicha desocupación se
produzca con posterioridad al año, y un mes y medio si se produce antes,
independientemente de cuándo fuere notificada. Recordemos en tal sentido
que nada obsta a que la notificación se efectúe en un plazo mayor al de un mes,
beneficiando así al locador ya que le da más tiempo para reincorporar el bien
al mercado, no resultando por tanto razonable que, en razón de esa pauta, se
perjudique al locatario diligente que anoticia su decisión con la mayor
antelación que pueda.
Cabe destacar que este último recaudo (pago de una indemnización tarifada)
no podrá aplicarse cuando el contrato de locación inmobiliaria tengo por
destino vivienda y el preaviso de realice con una anticipación de tres meses o
más (cuestión que analizaremos más adelante).
II.- a.1.ii) Locaciones inmobiliarias del art. 1199 CCyC.
En su segundo inciso la norma replica la solución anterior, señalando que en los

casos del art. 1199 CCyC podrá ejercerse la opción de la resolución anticipada
abonando al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
La forma en que se redacta este segundo supuesto evidencia claramente su

vinculación o relación con el primero, sin embargo, los recaudos que demanda
en uno u otro caso no son los mismos.
A) Locación celebrada sobre un inmueble independientemente de su destino.
238
En primer lugar, resulta indudable que el ámbito de aplicación continúa siendo
las locaciones inmobiliarias (independientemente de su destino). Y es que, aun
cuando no hay una referencia expresa a las mismas (a diferencia del inciso
anterior), al referir la norma a los casos del art. 1199 CCyC remite a los
supuestos de excepción del plazo mínimo legal que allí se regulan (comprensivo
de diferentes situaciones y destinos), supuestos que, al igual que el referido
plazo mínimo, se aplican sólo a las locaciones inmobiliarias.
B) Ejecución del contrato por mínimo de 6 meses.
Como destaca claramente Leiva Fernández, no podemos exigir la

configuración de este recaudo, especialmente dado que, en muchas
situaciones, al encontrarnos ante supuestos de excepción de plazos mínimos,
el contrato en su totalidad puede plantear un plazo de ejecución sensiblemente
menor[19].
C) Se notifique fehacientemente su voluntad de resolver al locador con al

menos un mes de anticipación.
La necesidad de la notificación fehaciente a los fines del ejercicio de la

resolución anticipada deviene necesaria por lógica y a fin de que el locatario
pueda acreditar que la ejecutado dicha facultad. Ahora bien, la exigencia del
preaviso de un mes de anticipación no va a poder ser exigible debido a los
breves plazos por lo que usualmente se celebra este tipo de contratos.
Sin embargo, y conforme el deber de colaboración de las partes dentro del

contrato y del principio de Buena Fe (art. 9 CCyC) entendemos que
corresponde preavisar (recordemos que tal exigencia se consideraba implícita
aún en el régimen del CCyC, donde el recaudo había sido omitido por la
norma[20]).
No debemos dejar de recordar que a mayor lapso de preaviso se minimizan más

los eventuales daños que sufre el locador por la extinción anticipada, así como
que a mayor plazo de ejecución del contrato dichos daños también se verán
sensiblemente reducidos. Con ello queremos significar que el locatario deberá
239
informar cuanto antes su voluntad de resolver, pudiendo determinarse si la
facultad del preaviso se ha ejercido abusivamente tomando como parámetros
el plazo legal del inciso anterior (un mes), el plazo pendiente de ejecución del
contrato y el período de tiempo transcurrido entre que el locatario tuvo
conocimiento o tomó la decisión de resolver y lo notificó.
D) Pago de una indemnización tarifada al locador.
En este supuesto la misma se cuantifica en dos meses. El parámetro ha sido

criticado por algunos autores, sosteniendo que debería referir a dos períodos
y no dos meses ya que en numerosas situaciones el canon abonado no llegue
siquiera a un mes (vg. locación por un período vacacional), no resultado posible
pagar más por restituir la tenencia que por usarla, lo que torna inaplicable la
solución[21].
En realidad, consideramos que la intención del legislador ha sido otra y

adherimos a quienes han calificado la cifra como razonable en el
entendimiento que se procura desalentar el ejercicio de la opción, dado lo
elevado de la indemnización tarifada en contraste con el plazo del
contrato[22].
A los fines de la cuantificación de los dos meses eventuales cánones locativos

variables o únicos por todo el período) nos remitimos a lo ya analizado en el
inciso anterior
II.- a.2) La verdadera novedad en materia de resolución anticipada: ¿un

beneficio para el locatario?
Nos interesa ahora ahondar la excepción planteada dentro del inciso primero
de la norma vinculada con los supuestos de locaciones inmobiliarias dentro del
plazo mínimo legal que tienen por destino vivienda. En dicho supuesto ante el
ejercicio de la opción resolutoria por parte del locatario, si el preaviso que
demanda la norma se realiza con una anticipación de tres meses o más y
transcurren (naturalmente[23]) al menos seis meses de contrato, no
corresponde abonar indemnización alguna. Varias son las consideraciones que
ameritan esa modificación, verdaderamente novedosa en la materia.
240
En primer lugar, la exigencia de un destino específico ha evidenciado en el
pasado (cuando se la demandaba para determinar diferentes plazos mínimos
en materia locativa) ciertos inconvenientes en la práctica, especialmente ante
situaciones de hecho que aglutinaban o congregaban más de un destino en el
mismo bien, el llamado destino múltiple o mixto. ¿Cómo resolver la cuestión en
ese caso? ¿Se toma el destino principal de la cosa como el que prevalece? ¿Y
cómo se define cuál es el destino principal, por metros cuadrados, por cantidad
de habitaciones, por sujetos que ocupan el bien -más familiares que
empleados- etc.?
No debemos dejar de considerar que no es inusual que este tipo de contratos

se celebre por adhesión, determinando su contenido la parte fuerte del mismo,
que en el caso es el locador (o a veces el corredor inmobiliario que lo asiste).
Con ello queremos significar que nada impedirá al locador determinar un
destino diferente al real al inmueble o, al menos, proponer en los papeles un
destino mixto aseverando quizás que el destino principal es distinto del de
vivienda, supuestos de simulación que pretenderán tornar ilusorio el derecho
que esta norma consagra a favor del locatario, cuestión sobre la que los
operadores del derecho deberemos estar atentos.
Asimismo, y sin desconocer que el derecho a la vivienda cuenta con tutela

constitucional, ¿acaso la constitución no ampara también el ejercicio del
comercio y de la industria? ¿Por qué en estos supuestos no puede el locatario
también gozar de este derecho si ejerce el preaviso con la antelación de tres
meses? ¿Y qué decir de entidades locatarias de bien público (fundaciones,
asociaciones, clubes del barrio, etc.)? ¿Puede llegar a plantearse un supuesto
de violación de la igualdad ante la ley -art. 16 CN-?
Otra cuestión para ponderar es la eventual práctica abusiva en que puede

incurrir el locador ante esta situación, estableciendo un canon locativo
escalonado, donde los valores correspondientes a los seis primeros meses
abarquen o pretendan comprender la gran parte del negocio celebrado, en el
temor que el locatario abandone el contrato a través de este mecanismo
transcurrido dicho plazo. Y es que, la solución que propugna norma pude llevar
a un resultado práctico diferente al buscado[24], ya que en la realidad del
negocio jurídico configurado pareciera que los plazos mínimos legales se
reducen de 3 años (art. 1198 CCyC) a tan sólo seis meses (todo sujeto a la
discrecionalidad del locatario con destino a vivienda).
241
Naturalmente esta cuestión quedará sujeta a cada supuesto de hecho, donde
corresponderá que sea analizada, pudiendo recurrirse a la figura del abuso de
derecho y/o de la posición dominante por parte del locador para replantear la
cuestión (arts. 10 y 11 CCyC), entre otros institutos.
También suscita interrogantes el planteo de dos plazos diferentes, el de tres

meses del preaviso y el de 6 meses de ejecución mínima del contrato, cuestión
que ya hemos analizado anteriormente y a la que nos remitimos, considerando
que los plazos de la norma corren en paralelo, no debiendo considerárselos
sucesivos.
Finalmente, quien puede ejercer abusivamente otro derecho es el locatario, el

cual, ante un supuesto de mercado depreciado con poca demandada y mucha
oferta, burlando a través de este mecanismo el plazo mínimo legal, puede
buscar periódicamente una nueva vivienda que locar ante una depreciación en
el valor de los cánones.
Como vemos los eventuales conflictos que eventualmente generará esta

excepción son variados, limitándonos en estas líneas a enunciar los que
consideramos más relevantes. La nueva solución que propugna el legislador no
termina de convencernos ya que entendemos que, más allá de las buenas
intenciones de la norma, puede llegar a configurar una nueva serie de abusos o
cuestionamientos en la relación, cuando contábamos con un mecanismo de
resolución anticipada que se desarrollaba en el mercado sin mayores
controversias.
Esperamos equivocarnos.
II.- b) La renovación del contrato: otra novedad con pros y contras.
El nuevo texto legal incorpora el flamante art. 1221 bis CCyC dentro de la
Sección Sexta del Capítulo 4 del Título IV del CCyC, la que regula la extinción
del contrato de locación[25].
242
Básicamente la disposición determina que en las locaciones inmobiliarias con
destino a vivienda (tal es la terminología apropiada, aunque la norma refiere a
“los contratos de inmuebles destinado a vivienda”[26]), durante el transcurso
de los últimos tres meses de relación locativa cualquiera de las partes puede
convocar a la otra, notificándola fehacientemente, a efectos de acordar la
renovación del contrato, en un plazo no mayor de quince días corridos. Plantea
seguidamente que en caso de silencio del locador o frente a su negativa de
llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede
resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.
Nuevamente no encontramos ante una situación particular de tutela, plagada

de buenas intenciones por parte del legislador, aunque con numerosos
claroscuros que resolver.
II.- b.1) La libertad de contratar y la renovación del contrato, una breve

reflexión preliminar.
Podemos advertir la existencia de soluciones similares a la planteada en la

parte general ante la inminente finalización de la relación. De esta forma, el art.
1011 CCyC determina que, en los contratos de larga duración la parte que
decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar
de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos[27].
Ahora bien, aun cuando consideramos que la renovación o renegociación del

negocio puede configurarse como una herramienta de valía para conservar el
contrato y/o prevenir daños y/o readecuar el vínculo a la nueva realidad del
mercado[28], su exigencia a través de una norma no puede sino plantearse
como una obligación de medios, a fin de no violar el principio de la libertad de
contratar (considerado como uno de los derechos implícitos en nuestra
constitución[29]); razón por la cual la imposición de una eventual sanción al
locador en forma incausada (consistente en la posibilidad de una resolución
anticipada sin pago de indemnización tarifada) no nos termina de convencer, a
diferencia del caso de silencio o de renuencia a renovar el contrato en forma
injustificada.
De esta forma, dado que el locador está en una mejor posición y puede
extender hasta los últimos días del plazo la renovación del contrato,
243
especulando con la necesidad de vivienda del locatario para obtener un mejor
precio, resulta razonable que con la debida antelación se imponga la obligación
de renegociar/renovar el contrato, aunque, la imposición de la sanción
propuesta se evidencia como irrazonable (al menos ante la frustración
incausada de dicha renegociación/renovación).
Cabe recordar que justamente en esta materia (locación inmobiliaria con

destino a vivienda) la injerencia del Estado ha sido profusa y prolongada en
muchas ocasiones, afectando justamente libertades como la que reseñamos y
avalada por la jurisprudencia en razón de los intereses en juego[30]. Esta
situación llevó en su momento a la sanción de la Ley Nº 21.342 que en su art. 6
(aún vigente[31]) determinara que “El Estado garantiza la libertad de
contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las
locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las
condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el
poder público ni este aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas
que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes”. Naturalmente
la sanción de la presente norma, en caso de colisionar con la que estamos
citando deberá llevar al operador jurídico a la solución más justa para el caso
concreto (diálogo de fuentes).
En síntesis, propugnamos y aplaudimos la imposición de una

renegociación/renovación del contrato de locación, sin embargo, no podemos
menos que mirar con cierto recelo el hecho de que, en caso que dicho proceso
fracase incausadamente y/o en forma objetiva (o sea, sin responsabilidad de
ninguna de las partes) se impongan sanciones al locador (la extinción
anticipada del contrato sin indemnización alguna para éste). En este sentido
Alejandro Borda, yendo un poco más allá entiende que la sanción carece de
toda justificación y constituye una clara afectación del derecho de propiedad,
que ostenta categoría constitucional y que expresamente ha reconocido el art.
965 del Código Civil y Comercial cuando dispone que los derechos resultantes
de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante[32].
Naturalmente estamos planteando una situación hipotética que deberá

ponderarse en cada caso concreto, tomando muy especialmente como
referencia los valores de mercado existentes a ese momento ya que, por
ejemplo, de haberse producido un gran incremento en el monto de los cánones
locativos quizás sea el locador el interesado en que el locatario abandone la
propiedad, aun resintiendo los últimos tres meses de alquiler. De esta forma, la
situación planteada deberá analizarse en cada caso concreto, teniendo como
244
norte el ejercicio razonable y prudente de los derechos otorgados. Ahora bien,
en dicho espíritu la imposición de una sanción para una de las partes no
deviene, a nuestro entender, apropiada.
II.- b.2) Un sucinto análisis del texto legal.
Efectuada esta preliminar aclaración baste simplemente enunciar algunas

consideraciones relativas al texto de la norma.
En primer lugar, cabe destacar nuevamente la referencia las locaciones

inmobiliarias con destino a vivienda, y las cuestiones ya analizadas en relación
a esta cuestión, especialmente ante supuestos de destinos mixtos (y que
enunciáramos precedentemente).
Otra cuestión, que ya ha sido materia de análisis por mejores voces que la
nuestra, es la relacionada con el término empleado por la norma, ¿qué debe
entenderse por renovación del contrato? ¿Es un nuevo acuerdo, es una
extensión o prórroga del anterior? La cuestión no resulta baladí si
consideramos la necesidad de aplicar o no determinadas normas imperativas
en materia locativa, como por ejemplo el cumplimiento de los plazos mínimos
legales, etc., la generación de nuevos gastos, etc. [33]
Siguiendo la mayoría de los autores consideramos que, cumplimentado

plenamente el primer contrato locativo, si la relación continúa
ininterrumpidamente, sea renegociación, renovación, prórroga o actos
similares, los presupuestos mínimos ya han sido cumplimentados plenamente
y por tanto ya no resultan exigibles[34].
Sin perjuicio de lo expuesto, y conforme lo establecidos en el art. 1225

CCyC[35] resulta recomendable que en el proceso de
renegociación/renovación del contrato de locación intervenga (en caso de
existir) el garante de la relación o, en su defecto, se constituyan nuevos
garantes.
Asimismo, la imposición legal de una obligación de renegociar o renovar un

contrato debe regularse (no en la norma sino en el contrato mismo),
245
considerando especialmente que estamos en presencia de una obligación de
medios. De esta forma deberá preverse con el mayor detalle posible todo
aquello que el texto legal omite (texto que se limita a determinar cómo
notificar esa voluntad de renegociar, en qué plazo, cuál es el objeto y cuál el
resultado del fracaso de la renegociación). De esta forma y dado lo escueto de
los plazos previstos se sugiere definir la modalidad de renegociación
(personalmente, a través de apoderados, etc.), la periodicidad de encuentros
(cada dos días, etc.), los aspectos más relevantes de la misma (vg. plazos,
precios, garantías, etc.), la posibilidad de mantener determinados aspectos
como en el contrato originario, salvo caso fortuito (vg. la distribución de los
costos fiscales), etc. El espíritu de la regulación consensuada debe procurar
allanar el camino de la renegociación/renovación de la mejor manera posible,
ayudando a las partes a concentrarse en lo relevante del negocio ya que una
cláusula genérica que remite a renegociar muchas veces más que una vía de
solución se presenta como un nuevo conflicto[36].
Como ya hemos destacado, la norma en análisis contempla varias de estas

cuestiones, pudiendo determinarse que algunas son indisponibles para las
partes y que otras podrían interpretarse como un piso o base a partir de la cual
pueden las partes ampliar sus términos. De esta forma, y siempre teniendo
como norte la tutela al locatario, consideramos que nada impide que el proceso
de renegociación/renovación se inicie antes, en cuyo caso el plazo de 15 días
también podría llegar a extenderse (naturalmente una cuestión muy casuística
a analizar en cada caso).
Sin perjuicio de esa profusa regulación (que entendemos recomendable dejar

en manos de las partes en muchos de sus términos), algunas de las
disposiciones no terminan de ser claras: se determina un plazo de 15 días
corridos, aunque no se termina de entender si es para que las partes comiencen
a acordar los términos de la renovación o si transcurrido dicho plazo debe
arribarse a un resultado concreto. Del contexto del texto, donde seguidamente
se determina la sanción al locador en caso de silencio o negativa a llegar a un
acuerdo, pareciera inferirse que en esos (muchas veces breves) quince días
debe definirse la suerte de los próximos 3 años de relación locativa.
Finalmente, resulta ineludible realizar una interacción entre esta disposición y

su precedente (recién analizado): se plantea en este supuesto un nuevo caso de
resolución anticipada, y sin requerimiento de indemnización alguna. De los
recaudos de la norma precedente sólo se preserva la exigencia de una
notificación fehaciente ya que evidentemente en este caso han transcurrido
246
más de seis meses de contrato, no resulta razonable pretender que el ejercicio
de la facultad resolutiva demande un preaviso de un mes de antelación (lo que
implicará un perjuicio para el locatario y dado que no es más que una
consecuencia legal de la conducta del locador -quien presumimos conoce la
norma-) y, naturalmente, no se adeuda indemnización alguna.
En este último aspecto no podemos dejar de destacar que la solución legal,

nuevamente, puede llevar a la imposición de términos contractuales por parte
del locador que evidencien otra modalidad de práctica abusiva. En tal sentido,
ante el riesgo de perder el pago de los últimos tres meses de canon locativo, a
través de la modalidad de la determinación de cánones escalonados bien podrá
“acordarse” que el monto a percibir por estos períodos sea sensiblemente
inferior a los anteriores, trasladando así en cabeza del locatario (que es
justamente lo que la norma pretende evitar) el riesgo que se le impone
(extinción anticipada de la relación sin indemnización alguna).
Sólo resta preguntarnos si, configurada la situación de hecho, la norma resulta

aplicable a los supuestos del art. 1199 CCyC. De un preliminar análisis nos
permitimos responder en sentido negativo, el sentido de esta disposición
pretende tutelar locaciones inmobiliarias con destino a vivienda comprendidas
dentro de los plazos mínimos legales, no hubiera estado demás aclararlo.
Hasta aquí nuestras preliminares consideraciones.
III. Síntesis conclusiva [arriba]
1) La regulación del contrato de locación se enmarca en lo que se ha dado a

llamar microsistema jurídico, constituido por un conjunto de regulaciones con
soluciones y reglas especiales que muchas veces difieren de las propias del
derecho común, en aras de la tutela de quien se considera el débil jurídico de la
relación: el locatario.
2) Usualmente dichos microsistemas se enmarcan en un contexto de orden

público económico de protección, lo que evita que la autonomía de la voluntad
(usualmente ejercida sólo por la parte fuerte de la relación) pueda a través de
acuerdos particulares burlar dicha regulación.
247
3) Sin perjuicio de lo expuesto, dicho microsistema interactúa y se vincula en
una función dialógica con todo el derecho común, así como con otros
microsistemas, debiendo tomarse como norte para resolver los conflictos que
se susciten los principios constitucionales y los tratados de derechos humanos
en los que la República sea parte.
En este aspecto usualmente entraran en un supuesto conflictos dos derechos

constitucionales de relevancia: el derecho a una vivienda digna por parte del
locatario y el derecho de propiedad o al crédito en cabeza del locador,
debiendo en primer lugar el legislador (así como todos los demás operadores
jurídicos) lograr una justa y equilibrada ponderación de éstos.
4) La nueva regulación vinculada a la resolución anticipada mantiene en líneas

generales las normas dispuestas por el CCyC, recuperando el recaudo del
preaviso que se había derogado e incorporando, bajo determinados
presupuestos, un supuesto de resolución incausada en la que el locatario no
deberá abonar indemnización alguna al locador.
De esta manera:
4.a) Sólo el locatario de un bien inmueble puede resolver anticipadamente el

contrato y conforme el procedimiento y/o reglamentación que determina la
norma.
4.b) Dentro de dicho régimen se evidencian algunas cuestiones que no

encuentran respuesta concreta en la norma, evidenciándose así la necesidad
de recurrir a la vía dialógica que ya reseñáramos.
En tal sentido, y destacando las cuestiones más relevantes debe considerarse

que:
i.- los plazos establecidos en el art. 1221 inc. a del CCyC son simultáneos y no
sucesivos;
248
ii.- la indemnización tarifada que prevé la norma (art. 1221 CCyC) debe
determinarse proyectado y ponderando toda la vida del contrato, la
efectivamente cumplimentada y la hipotética o futura que la resolución
frustró, pauta de relevancia ante locaciones en las que el canon no se pactó
mensualmente, escalonadas o aquellas en las que es precio es determinable y;
iii.- a los fines de la determinación del quantum indemnizatorio el plazo anual

que plantea la norma debe vincularse con el momento de abandono del bien y
no de notificación de la voluntad de resolver;
5) Admite la nueva norma un supuesto de resolución anticipada que, bajo

determinados recaudos, permite al locatario de un bien inmueble destinado a
vivienda extinguir la relación sin abonar indemnización alguna transcurridos
los 6 primeros meses de vigencia del contrato.
La excepcional facultad parece darse de bruces con los recaudos planteados al

determinar los plazos mínimos de ley, plazos que justamente esta norma
extiende de dos a tres años, evidenciando cierta incongruencia en su
contenido.
Asimismo, el legislador, en la intención de generar un beneficio a favor del

locatario, bajo determinadas circunstancias podría estar exponiéndolo a
nuevas prácticas abusivas por parte del sujeto poderoso de la relación,
produciéndose así el efecto contrario al buscado y, por tanto, incrementando
el desequilibrio que caracteriza a este tipo de contratos.
6) Resulta auspiciosa la imposición de renovación y/o renegociación del

contrato de locación inmobiliaria con destino a vivienda que propone el art.
1221 bis CCyC en relación a los contratos comprendidos en el art. 1198 CCyC,
sin embargo, y en el entendimiento que la renovación y/o renegociación debe
configurarse en el ámbito de las obligaciones de medios la imposición de
sanciones incausadas a una de las partes del contrato en razón de no arribarse
al objetivo planteado se evidencia como inapropiada.
249
Hasta aquí nuestras breves reflexiones las que, como señaláramos al
comienzo, esperamos actúen como disparadores para que nuevas y mejores
voces se aboquen a esta temática, procurando soluciones más justas y
concretas a los eventuales conflictos que se susciten.
Notas [arriba]
[1] Juez civil y comercial; magíster en Derecho Empresario (Universidad

Austral), especialista en Derecho de Daños (UCA); director en la carrera de
Especialización en la Magistratura (UCA), director del Instituto de Derecho
Privado del Colegio de Magistrados y Funcionarios del Poder Judicial de Santa
Fe; miembro del Instituto Argentino de Defensa del Consumidor; profesor
ordinario de Derecho del Consumidor y de Contratos Civiles y Comerciales
Parte General y Especial (UCA).
[2] Hemos tomado el concepto de Nicolau, quien enuncia entre los diferentes
microsistemas que se configuran en nuestro derecho el del locatario, el del
consumidor, el del dañado, el del asegurado, etc. (NICOLAU, Noemí L., La
tensión entre el sistema y el microsistema en el Derecho Privado, en Revista
de Estudios del Centro, Ed. Universidad Nacional de Rosario, Facultad de
Derecho, Centro de Investigaciones de Derecho Civil, 1997, nro. 2, p. 80).
[3] Adviértase en este sentido que la nota de la Comisión que eleva el proyecto
de ley al Senado, entre los antecedentes de la norma destaca el proyecto de ley
sobre defensa de las inquilinas e inquilinos defensa de las inquilinas e
inquilinos.
[4] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código
Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 626.
[5] Si bien excede la temática de estas líneas, y seguramente será abordado en
esta obra por mejores plumas, uno de los principales conflictos que puede
suscitarse en esta materia refiere al derecho de propiedad del locador y el
derecho a la vivienda del locatario, ambos consagrados expresamente en
nuestra constitución (arts. 14 bs y 17), debiendo buscarse un razonable
equilibrio entre la tutela de los locatarios y el crédito de los locadores.
250
[7] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo
VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301/2.
[8] Supuesto que admite expresamente el art. 1089 CCyC.
[10] Lo reseñado no implica desconocer la existencia de otros institutos de la
parte general que podrían adecuarse al supuesto de hecho, tales podrían ser la
frustración del fin del contrato, la suspensión de sus efectos, etc. Sin embargo,
en algunas ocasiones la aplicación de éstos puede llevar a conflictos o
dificultades ante la negativa de la contraparte a reconocer los hechos
invocados y/o la imposibilidad de acreditar los extremos que se plantean, es
por ello que la posibilidad de recurrir a la resolución incausada puede resultar
una opción más económica y práctica ya que evita controversias y tarifa una
eventual indemnización que puede percibir el locador (LEIVA FERNANDEZ,
Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -
director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 381).
[11] Si bien hoy el planteo ya deviene abstracto no podemos dejar de
preguntarnos, si la intención era tutelar el acceso a la vivienda, por qué
limitarlo a bienes inmuebles cuando nada obsta a que se alquile una vivienda
móvil (o mueble). En este sentido cabe destacar que otros artículos de la ley
que estamos comentando (por ej. el 13) refieren, con un mejor alcance a
nuestro entender, a locaciones habitacionales.
[12] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
302.
[13] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones
urbanas”, LL 2017-B, 720.
[14] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia Garrido
Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[15] CAIVANO, Roque J.; “La resolución anticipada del contrato de locación
comercial”, LL 1992-C, 1.
381/2.
Si recordamos que esta facultad se admite únicamente en lo locación
inmobiliaria la hipótesis planteada pareciera contradecirse con el art. 1208
CCyC, norma que dispone que “A falta de convención, el pago debe ser hecho
por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período
251
mensual”. Sin embargo, siendo la disposición supletoria (a falta de disposición),
cabría la hipótesis que los autores reseñan.
382/3.
383.
[20] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia Garrido
Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, 2015, t. II, p. 497.
383 y BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones
[23] Se destaca la obviedad vinculada a los seis meses porque es la norma la
que lo hace.
[24] Es evidente que la intención el legislador ha sido amparar al locatario con
destino a vivienda, permitiéndole una salida si bien no más rápida sí más
económica del contrato ante la posibilidad de una mejor oferta (no sólo
locativa, sino más bien vinculada con la problemática habitacional).
[25] Pareciera que metodológicamente la incorporación en esta sección es
inapropiada (dado que la norma refiere a la renovación el contrato y sin
embargo se adiciona en materia de extinción), resultando recomendable
incorporarla al regular el plazo de la locación (ya que impone una obligación en
los 3 últimos meses de la relación locativa), Sin embargo, dado que se vincula
con la posibilidad de la continuación del vínculo o su terminación podría
admitirse dentro de la presente Sección.
[26] Lo que en una interpretación literal abarcaría, por ej. el leasing y hasta la
compraventa.
[27] Destaca las similitudes y diferencias LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P. en
“Cien años de un fracaso reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres.
Soup again” LL 2019-F, 1025.
[28] GALDÓS, Jorge M., La tutela preventiva del coronavirus en el Código Civil
y Comercial de la Nación, La Ley 07/04/2020, p. 1, Cita Online:
AR/DOC/951/2020. El autor ha reafirmado su postura en clase abierta del 20
de mayo de 2020, en el marco de la Carrera de Especialización de Derecho de
Daños de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Tucumán.
[29] BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho
Constitucional Argentino”, Tomo 1, Ed. Ediar, p. 298.
[30] Destaca el autor precedentemente citado que la CSJN ha entendido que
252
la grave perturbación económica y social ha, por ejemplo, legitimado la
reducción temporal del alquileres y la prórroga de contratos de locación
(BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho Constitucional
Argentino”, Tomo 1, Ed. Ediar, p. 47).
223.
[32] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones
[33] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Un desacertado proyecto de reformas al
Código Civil y Comercial”, LL 2017-B, 726.
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 639 y LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.;
“Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-,
Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301.
[35] Art. 1225 CCyC.- Caducidad de la fianza. Renovación. “Las obligaciones
del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación,
excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación
o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
[36] QUAGLIA, Marcelo C., La renegociación del contrato: un breve análisis a
la luz de las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, La Ley Litoral 2003
(setiembre), 903, Cita Online: AR/DOC/10793/2003.
Intimación de Pago y Desalojo de Viviendas
Por Martín A. Testa [1]
Nos aproximaremos a la complejidad del mercado de alquileres, con particular

referencia a las modificaciones respecto de la intimación de pago y desalojo de
253
viviendas introducidas por la Ley Nº 27.551, publicada el 30 de Junio de 2020
en el Boletín Oficial de la República Argentina.
Como es sabido nos encontramos en el siglo XXI, un siglo que se encuentra en

sus primeros años y en el que quedan muchos avances aún por descubrir ya que
son impensables o inimaginables los alcances que tendrá la ciencia en los
próximos años. Tampoco sabemos que nos deparará el destino a las relaciones
humanas en general y al ámbito locativo en particular.
No podemos dejar de tener presente al momento de realizar este aporte que

el cambio es parte de nuestra realidad, así como que la complejidad esta innata
en los fenómenos sociales, necesidades humanas y problemáticas actuales que
nos rodean.
En similitud, estos breves párrafos sólo constituyen un apunte inicial y señalan

algunos caminos posibles –en carácter de estudio introductorio- a través de los
cuales no pretende agotar la temática ni ser un punto de llegada, sino más bien
un punto de partida para el análisis de las modificaciones introducidas por la
nueva reglamentación de alquileres.
Por eso, este aporte por más actual que aspire a ser quizás pronto se encuentre
desactualizado. Este descarte incluso de ideas, miradas y perspectivas, cada
vez más acelerado, no debe asustarnos ya que adaptarse a los cambios será
necesario para los tiempos que se vienen.
En este navegar, tener en miras a la dignidad, la igualdad y la salud de las

personas -humanas y no humanas- en el mundo actual no es una tarea sencilla
y, en este sentido, asumimos que la ciencia, con sus distintas disciplinas, aún no
puede dar respuestas a todos los fenómenos que suceden.
Sin embargo, como personas de ciencia tenemos la tarea, quizás utópica, en

este Estado de Derecho de intentar entender y reflexionar acerca de lo que
sucede en el mundo que nos rodea y las complejas problemáticas que el mismo
nos presenta.[2]
254
Por ende, entendemos que la política sería el elemento que en líneas generales
hace a la esencia de las sociedades modernas en donde el denominador común
radica en el fenómeno de un grupo que manda y otro que obedece ya que, si
bien el Estado tal como lo conocemos hoy no existió siempre en el tiempo y en
el espacio -más bien, es producto de la creación humana- sí creemos que ha
habido una relación de tipo política y por consiguiente se hace necesaria la
conducción de la comunidad, representada por la idea del poder político.[3]
Veremos aquí, entonces, la importancia de contar con una adecuada política

pública a favor de las locaciones urbanas que tenga en cuenta los principios
rectores de la materia y la tutela efectiva de los grupos más vulnerables de la
sociedad en estos tiempos globalizados, de cara a los desafíos, debates y
perspectivas del Derecho frente a los fenómenos del Siglo XXI que se nos
presentan.
En este sentido al respecto de los debates, avances y desafíos que se vienen

coincidimos con Lovat, que “los principios éticos basados en la garantía de los
derechos humanos serán base fundamental para cualquier normativa nacional,
regional o mundial”.[4]
Como sostiene Scotti, “en estos tiempos de posmodernidad, nosotros

integramos la sociedad de la información, y a la vez, somos parte de la
denominada sociedad de consumo. En efecto, en los últimos años ha irrumpido
un nuevo modo de comunicación, que ha transformado la realidad social. Los
medios electrónicos y en particular internet han revolucionado al Derecho,
creando nuevos problemas jurídicos de compleja solución. Así, la sociedad de
la información, el comercio electrónico, y la contratación celebrada por medios
electrónicos son temas que ocupan un lugar destacado en el Derecho que se
está gestando”. [5]
Como reconoce Lima Marquez, “en la bellísima expresión de Erik Jayme, es el

actual y necesario "diálogo de las fuentes" (dialogue des sources) el que
permitirá la aplicación simultánea, coherente y coordinada de las muchísimas
fuentes legislativas convergentes.[6]
2. Contexto en el que surge la Ley Nº 27.551 [arriba]
255
El mundo del que somos parte atraviesa tiempos difíciles y excepcionales, ya
que la aparición del brote de Coronavirus (COVID-19) y su posterior
declaración de pandemia por parte de la Organización Mundial de la Salud
(OMS) tiene en constante vigilia, preocupación y ocupación a cada vez más
países.
En consecuencia, el Poder Ejecutivo Nacional declaró la emergencia sanitaria

por un año mediante Decreto 260/2020, del 12 de marzo de 2020 a través del
cual se amplió en el país la emergencia pública en materia sanitaria establecida
por Ley N°27.541, por el plazo de un año en virtud de la pandemia declarada. A
raíz de la evolución de la situación epidemiológica y dado el avance
exponencial del coronavirus, se estableció, a través de Decreto 297/2020, una
medida de “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, restringiendo entre
otros derechos, la libertad para circular y la libertad para reunirse en aras de la
salud pública.[7]
En concordancia, en el marco de la emergencia pública en materia económica,

financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y
social establecida por la Ley Nº 27.541; la ampliación de la emergencia
sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20, el Decreto N° 297/20 y sus
normas complementarias a través de Decreto 320/20 del 29 de Marzo de 2020
referido a los alquileres se decreta la suspensión de desalojos, la prórroga de
contratos y el congelamiento de precios de alquileres, entre otras medidas.
Como expresa Gil Domínguez, usualmente en nuestro país la invocación de la

emergencia en sus distintas facetas ha sido sinónimo de conculcación del
sistema de derechos y de la división de poderes como forma de organización
del poder. El intento de evitar la propagación de la pandemia global COVID-19
es la primera vez en nuestra historia reciente donde los mecanismos de
emergencia previstos por la Constitución y los Instrumentos Internacionales
sobre derechos humanos con jerarquía constitucional son utilizados para
garantizar eficaz y útilmente los derechos fundamentales y derechos humanos
colectivos y subjetivos.[8]
Con este objetivo de protección de la salud pública, las medidas de aislamiento

preventivo y obligatorio están apoyadas por la evidencia científica que se
comienza a recolectar sobre los brotes de contagio de la pandemia. En
concordancia, la OMS recomienda estas medidas y sus representantes han
reconocido al gobierno argentino por sus decisiones que en forma temprana
256
pueden limitar la curva de contagio de esta enfermedad. Por esto, resulta
fundamental tomar conciencia acerca de la importancia de respetar la
cuarentena establecida a los fines de resguardar la salud pública y garantizar
el funcionamiento del sistema de salud en Argentina. Por consiguiente, el
incumplimiento de las medidas de aislamiento, y el consecuente riesgo para la
población que ello ocasiona, permite al Estado tomar fuertes medidas
sancionatorias en contra de quienes la infrinjan. Ahora bien, también resulta
importante señalar que, ante la puesta en marcha de un proceso sancionatorio
en contra de una persona infractora al aislamiento decretado, es necesario que
las fuerzas de seguridad actuantes cumplan estrictamente el procedimiento
legal previsto para tal caso, y respeten todos los derechos y las garantías
constitucionales que, aun en este estado de emergencia, mantienen su plena
vigencia.[9]
Al respecto, Dubravcic nos recuerda que como una derivación del derecho a la
vida, la Corte Suprema de Justicia de la Nación sostuvo que la autoridad
pública tiene la obligación impostergable de garantizar con acciones positivas
el derecho a la preservación de la salud, más allá de las obligaciones que pesen
sobre las obras sociales públicas y privadas y en virtud de los deberes que
imponen los tratados con jerarquía constitucional.[10] En esta sintonía, el
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC)
que goza de jerarquía constitucional, establece que todas las personas tienen
derecho a disfrutar del más alto nivel posible de salud física y mental y que el
Estado debe tomar todas las medidas tendientes a asegurar este derecho en la
vida cotidiana de las personas. Minimizar el impacto social y económico y
proteger la salud de la población, es el objetivo propuesto por el Gobierno
Nacional, pero no es una facultad privativa de éste, sino que debe
interpelarnos como ciudadanos y contribuir en todo de lo que nosotros
dependa, para evitar el avance de esta pandemia, el Poder Ejecutivo cuenta con
las herramientas legales necesarias para adoptar medias aún más drásticas,
debemos comprender que el bien jurídico protegido no es otra cosa que la
salud pública.[11]
En este sentido el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y

Culturales establece en su art. 11, en su primer párrafo, que:
“Los Estados Partes en el presente pacto reconocen el derecho de toda

persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación,
vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de
existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la
257
efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia
esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.
Vemos así que repentinamente nuestra realidad, rutinas y actividades

habituales se modifican, que nuestras prioridades son distintas, que nuestros
objetivos cambian, que compartir un café con las personas como lo hacíamos
antes ya no es posible y que nuestra vida es diferente en tiempos de pandemia
y aislamiento social. Algo tan sencillo como ir al médico se torna más complejo
y riesgoso.
Para las generaciones más jóvenes, nacidas y crecidas en Democracia, resultan

extrañas estas restricciones a la libertad, ya que cuesta acostumbrarse a la idea
de pedir permiso para transitar o simplemente no poder hacerlo o tampoco
poder hacer algo tan cotidiano e innato como reunirnos de manera personal
con otra persona.
Tampoco nos son propias las situaciones de emergencia locativas del siglo
pasado a la cual veíamos quizás más como una situación del pasado que del
futuro.[12]
Asimismo, también hay quienes antes trabajan diariamente de manera

personal en sus diversos lugares de trabajo, trasladándose durante horas, y
ahora se encuentran frente a una pantalla realizando lo que se podría llamar
teletrabajo.
En otras palabras, este aislamiento obligatorio nos dice #QuedateEnCasa y con

esto se modifica la forma de relacionarse con las demás personas aunque
también se modifican hábitos y costumbres.[13]
Este virus COVID-19 nos expone al riesgo, a la enfermedad y hasta en algunos

casos a la muerte, lo cual genera una variedad de consecuencias políticas,
tecnológicas, económicas, sociales, familiares y personales hoy difíciles de
conocer con precisión. Esta pandemia nos cambia a nosotros y cambiara el
mundo que conocíamos. Aunque el cambio no necesariamente implique solo
consecuencias con disvalor o una connotación negativa. Tantas vidas perdidas
en el mundo y tanto daño a la salud no pueden ser en vano. Algo tendremos que
258
aprender como personas y como sociedad, en el mundo que tendremos luego
de la pandemia COVID-19.
Como bien desarrolla Krieger “frente a este escenario, el derecho del

consumidor, apoyado en sus principios rectores de raigambre constitucional y
convencional, se constituye en una herramienta jurídica sustancial para
ordenar las relaciones durante la crisis, así como también para aportar a la
reconstrucción del mercado, una vez finalizado el estado de excepción
actual”.[14]
Por esto, en el presente aporte intentaremos reflexionar sobre las

modificaciones respecto de la intimación de pago y desalojo de viviendas
introducidas por la Ley Nº 27.551, en clave de derechos humanos.
3. Alquileres con destino habitacional y consumidor: un dialogo

posible [arriba]
Como reconoce Lima Márquez, “en la bellísima expresión de Erik Jayme, es el

actual y necesario "diálogo de las fuentes" (dialogue des sources) el que
permitirá la aplicación simultánea, coherente y coordinada de las muchísimas
fuentes legislativas convergentes.[15] Lo que sucede es que hay que tener
presente lo que bien plantea Barocelli, en palabras que compartimos:
“La “sociedad de consumo” en la que estamos inmersos desde hace algunas

décadas coloca a los consumidores en una situación de debilidad y
vulnerabilidad estructural en sus relaciones con los proveedores de bienes y
servicios. Relaciones que, en muchos casos, se encaminan en un sendero de
conculcación de derechos, incumplimientos, daños materiales e inmateriales,
abusos y frustraciones, especialmente entre los consumidores de sectores
menos favorecidos. Hay que tener en cuenta esta dimensión sociológica a la
hora de la interpretación del Derecho”.[16]
Al respecto, el lector especializado en la temática recordará el resonante caso

“Gualtieri”, en donde en especial en el voto de la Dra. Argibay se precisa que es
difícil concebir algo más privado que el propio cuerpo, ya que el derecho de
cada persona a excluir interferencias o invasiones de terceros en su cuerpo es
259
un componente necesario de la vida privada, en la que rige el principio de
autonomía personal.[17]
En este sentido cuando el destino de la vivienda sea habitacional además del

sistema normativo del consumidor y del Código Civil y Comercial en la relación
que vincula a la parte locador/a y locatario/a respectivamente se podrán
aplicar algunos sistemas protectorios especiales, según la plataforma fáctica y
circunstancia de cada caso en particular.
En similitud, el concepto clásico de “responsabilidad” se encuentra en una

profunda transformación ya que no es ajeno a los cambios sociales, digitales y
culturales que se están dando en los últimos años. Hoy en día, se habla de la
responsabilidad global ante las complejas realidades. Por ello, para entender
estos cambios tenemos que tener en cuenta el contexto del mundo en que
vivimos en estos tiempos de emergencia sanitaria y pandemia. Así que, nos
abocaremos a un fenómeno complejo que se inserta en una problemática
actual del derecho, con especial énfasis en su faz preventiva.
Como explica Faliero, “en la contratación con consumidores, el consentimiento

informado es la base y fundamento de su validez, por lo que, en el avance en las
formas modernas de contratación, este principio debe preservarse para un
adecuado respeto por los derechos de los usuarios y consumidores digitales. El
cumplimiento adecuado del deber de información, es el requisito esencial e
insoslayable del consentimiento informado válido, ya que, sin información
adecuada, no puede haber consentimiento alguno”.[18]
En similitud, destacamos los positivos aportes jurisprudenciales en la temática

del derecho del consumidor que, con notable claridad, si bien no se refieren a
la temática de los alquileres sino que abordan otros puntos y relaciones de
consumo en Argentina, toman en cuenta la vulnerabilidad estructural de los
consumidores e incluso la reiterada victimización que padecen, aplicando la
normativa constitucional y convencional vigente.[19]
Y sumado a esto, desde el soft law contamos con la guía de las “100 Reglas de
Brasilia sobre acceso a la justicia de las personas en condición de
vulnerabilidad”[20] y las Directrices de las Naciones Unidas para la Protección
del Consumidor.[21]
260
Como es sabido, dado que las vulnerabilidades no son estáticas ni excluyentes
sino dinámicas compartimos la metáfora de las capas de vulnerabilidad,[22] ya
que a las debilidades de la condición de consumidores de los servicios de salud
y pacientes en el mercado se le suman las vulnerabilidades por razones de
tecnología, edad, género, orientación sexual y/o identidad de género y
patologías crónicas, entre otras, pudiendo constituir esto una categoría de
hipervulnerabilidad en las relaciones de consumo existentes en el contexto de
una sociedad aún patriarcal y heteronormativa.[23]
A su vez, esta normativa protectoria complementaria se armoniza, a través del

llamado de dialogo de fuentes, con el Código Civil y Comercial, las
constituciones provinciales incluida la de la Ciudad de Buenos Aires y la
Constitución Nacional en su amplio sentido del bloque de constitucionalidad,
integrada por los tratados internacionales de derechos humanos.
En particular, en cuanto a ciertos grupos de especial tutela, cabe mencionar

que corresponde en su plenitud la aplicación del art. 75 inc. 23 de la
Constitución Nacional que reconoce la necesidad de legislar y promover
medidas de acción positiva que garanticen la igualdad real de oportunidades y
de trato, y el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por la
Constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos
humanos en favor de las mujeres.
Como nos recuerda Pinto, la protección de la libertad y de la dignidad de todas

las personas, en condiciones de igualdad y sin discriminación, con alcance
universal constituye una obligación jurídica positiva para los Estados a nivel
internacional –de naturaleza consuetudinaria y/o convencional- por cuya
violación no reparada deben responder. [24]
Siguiendo a Garrido, podemos señalar de esta manera que el principio de no

regresividad puede adoptar dos versiones: ser de resultado, referenciado así a
las políticas públicas, lo que necesariamente implicará la existencia de
indicadores o marcadores empíricos de resultado y la regresividad normativa
cuando el dictado de una norma posterior suprima, limita o restringa derechos
concedidos anteriormente.[25] Este principio presenta una directa relación
con la idea de sustentabilidad y asimismo nos lleva a poner en cuestionamiento
la concepción progresiva de la evolución humana.
261
Coincidiendo con Barocelli, la “perspectiva de género”, en consecuencia, se
erige como una herramienta o mecanismo de análisis que busca explicar el
fenómeno de la desigualdad y de la inequidad entre hombres y mujeres.
Consiste en el enfoque de las cosas, situaciones o problemas, tomando en
consideración la diversidad en los modos en que se presentan las relaciones de
género en la sociedad, pero entendiendo a la vez la identidad de género, tanto
de hombres como mujeres. La perspectiva de género establece una teoría
social que trata de explicar las características, relaciones y comportamientos
sociales de hombres y mujeres en sociedad, su origen y su evolución,
destacando la existencia real del género femenino y masculino, sin dominio de
uno sobre el otro, sin jerarquías y sin desigualdades[26]. El análisis de género,
o desde una perspectiva de género, puede ser aplicado en todos los ámbitos de
la vida. A través de la perspectiva de género se hace un examen sistemático de
las funciones, de las relaciones y de los procesos de mujeres y de hombres, que
inicia con el estudio de las diferencias en el acceso al poder, a la riqueza, al
trabajo, etc., entre unos y otras. Trabajar con una perspectiva de género
significa analizar y comprender los diferentes roles y responsabilidades,
relaciones, necesidades y visiones de hombres y mujeres (así como otras
diferencias pertinentes, tales como las encontradas entre grupos étnicos,
clases y edad). Significa también ir más allá del simple reconocimiento de las
diferencias de género, dirigiéndose hacia relaciones más equitativas y
solidarias entre hombres y mujeres.[27]
Por esto, celebramos los “Principios sobre la aplicación de la legislación

internacional de derechos humanos en relación con la orientación sexual y la
identidad de género” (“Principios de Yogyakarta”), elaborados en el marco de
Naciones Unidas[28], que establece, entre otros aspectos, que todas las
personas tienen derecho al disfrute de todos los derechos humanos, sin
discriminación por motivos de orientación sexual o identidad de género
(principio 2), entre otros aportes.
4. Pero… ¿Las/os inquilinas/os pueden ser sujetos hipervulnerables en el

contrato de locación? [arriba]
Usualmente el término vulnerabilidad conlleva la idea de debilidad, fragilidad

e inseguridad, de una especie, persona, grupo o comunidad, asociándose
además a su indefensión o desprotección ante un riesgo o daño.[29] Es
262
empleado incluso para referirse a un sistema u objeto.[30] Más evidente aun
es, entonces, la vulnerabilidad que caracteriza a las personas no humanas.
Para la O.N.U. (Organización de las Naciones Unidas), la vulnerabilidad es “…un

fenómeno social multidimensional que da cuenta de los sentimientos de riesgo,
inseguridad e indefensión y de la base material que los sustenta, provocado por
la implantación de una nueva modalidad de desarrollo que introduce cambios
de gran envergadura que afectan a la mayoría de la población”[31].
En este navegar, seguimos la metáfora de las capas, propuesta por Luna,

considerando a la vulnerabilidad como las capas que recubren a una cebolla y
en este sentido la realidad nos muestra que en principio todos seriamos
vulnerables aunque dependiendo de las circunstancias del caso, el tiempo y el
sujeto esa vulnerabilidad varía y es dinámica, ya que no se trata de algo aislado
sino que se da en un contexto.[32] Coincidimos con Barocelli que el Derecho
del Consumidor “es la respuesta del campo jurídico a las transformaciones
sociales, políticas, económicas, culturales y tecnológicas que atravesaron y
atraviesan nuestras sociedades como consecuencia de la consolidación de la
llamada "sociedad de consumo".[33] Por esto, es necesario profundizar el
estudio de la intimación de pago y desalojo, con la clara intención de sumar
mayor sensibilidad y conciencia sobre la complejidad de la situación como
problemática de la sociedad actual.
Es decir, la vulnerabilidad afecta a las inquilinas e inquilinos como colectivo

caracterizado por su debilidad estructural en el mercado de locaciones
urbanas sin perjuicio de las demás vulnerabilidades que se pueden adicionar en
cada caso en particular, tanto respecto del locatario/a como eventualmente
del locador/a, según la plataforma fáctica, el destino de la vivienda y las
personas intervinientes. Pensemos por un momento la cantidad de situaciones
de maltrato que tienen que soportar las personas para cubrir nada menos que
la necesidad de una vivienda para poder vivir dignamente.
En este sentido, celebramos y destacamos la reciente Resolución de la

Secretaria de Comercio Interior N° 139/2020 del pasado 27 de mayo de 2020,
que consagra la incorporación de la categoría de “consumidores
hipervulnerables” en el ordenamiento argentino. Si bien dicha resolución no
trata la situación en particular o de manera directa de los alquileres sí reconoce
de manera enunciativa una serie de condiciones desde una mirada dinámica
que podrían constituir ya sea en forma transitoria o permanente un nuevo
263
sujeto dentro del ordenamiento consumeril, los llamados consumidores
hipervulnerables estableciendo como tales “(…) a aquellos consumidores que
sean personas humanas y que se encuentren en otras situaciones de
vulnerabilidad en razón de su edad, género, estado físico o mental, o por
circunstancias sociales, económicas, étnicas y/o culturales, que provoquen
especiales dificultades para ejercer con plenitud sus derechos como
consumidores. Asimismo, podrán ser considerados consumidores
hipervulnerables las personas jurídicas sin fines de lucro que orienten sus
objetos sociales a los colectivos comprendidos en el presente artículo.”[34] Y
por supuesto, hacemos votos para que pueda ver la luz el Proyecto de reforma
de la ley de consumidor, en tratamiento ante el Congreso de la Nación
Argentina.
5. Intimar y desalojar, durante y luego del Covid-19 [arriba]
Ley Nº 27.551, Art. 11: “Sustitúyase el art. 1.222 del Código Civil y Comercial
de la Nación por el siguiente:
Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es

habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a
diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
especificando el lugar de pago.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario

se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse
por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose

verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe
restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario,
el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse
por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un
procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales
o especiales.
264
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los
gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni
ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente
realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que
el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito
judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del
vencimiento de dicho plazo.”
De esta forma se advierte con claridad una redacción tendiente a la defensa y

protección de las y los vulnerables en las locaciones urbanas estableciendo la
posibilidad de notificar la intimación en el domicilio electrónico, lo cual facilita
las notificaciones futuras.
El primer párrafo del nuevo art. 1222 del Código Civil y Comercial no presenta
mayores modificaciones en cuanto a la anterior redacción respecto de la
intimación en la locación aunque en los párrafos siguientes dicho artículo
introduce algunas cuestiones de particular interés tales como la intimación en
el domicilio electrónico, la acción de desalojo por procedimiento especial o mas
abreviado de la jurisdicción y la expresa prohibición de la posibilidad negarse a
recibir las llaves, sin perjuicio de la reserva respecto de obligaciones
pendientes de la parte locataria.
Por supuesto, desconocemos aun como reaccionara el mercado de alquileres a

la nueva regulación de las locaciones urbanas.
Como expresa Krieger, deberemos ahondar en la búsqueda de herramientas

jurídicas que puedan ser utilizadas en cada caso particular, inclusive con
matices, de manera de procurar la solución más justa para el caso concreto.[35]
6. Intimación electrónica [arriba]
265
El artículo primero de la Ley en análisis, N° 27.551, modifica el art. 75 del
Código Civil y Comercial estableciendo en relación al Domicilio especial que
“las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los
derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un
domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.” Esto a nuestro entender
representa un positivo avance para las intimaciones de pago, para los
desalojos, para los contratos de locaciones urbanas y para los contratos en
general que sumara virtualidad y transparencia a los mercados. Esperamos se
le reconozcan plenos efectos a este nuevo domicilio electrónico.
En este sentido, teniendo en cuenta que conforme el art. 1219, inciso C del
Código Civil y Comercial de la Nación Argentina el locador podrá resolver el
contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos
períodos consecutivos. A esto se suma el actual art. 1222, el cual regula, entre
otros aspectos, que “el locador debe intimar fehacientemente al locatario al
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser
inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, especificando el lugar de pago”.
Como vemos nada dice aquí el artículo en análisis respecto de los dos periodos
consecutivos, aunque al no modificar tampoco el art. 1219 del Código Civil y
Comercial entendemos que el locador podrá intimar al pago ante la falta de
pago por dos meses consecutivos, brindando para ello 10 días más a partir de
dicha intimación, la cual ahora podrá realizar a través del domicilio electrónico.
Esta modificación representa, a nuestro entender, un saludable y positivo

cambio y avance para los contratos en la Argentina. Quizás a partir de ahora la
conocida práctica de la firma de convenios de desalojo al momento de la
celebración de los contratos de locaciones urbanas sea, ojala, reemplazada por
la aplicación cada vez mayor del domicilio electrónico, el cual entendemos
también seria de utilidad para la notificación para la consignación cuando el
locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo.
7. Acción de desalojo por procedimiento especial o más abreviado [arriba]
Una de las modificaciones que introduce el artículo en análisis se refiere al

procedimiento de la acción de desalojo en las respectivas jurídicas según la
266
plataforma fáctica de cada caso en particular ya que ante el incumplimiento
por parte del locatario/a de entregar la tenencia de la vivienda locada el
locador podrá acceder a la justicia para hacer valer su derecho ante los
tribunales.
En este sentido celebramos que se establezca expresamente que el

procedimiento que corresponderá será un procedimiento especial si lo hubiera
y sino el proceso de tramitación más abreviado de la jurisdicción lo cual
permite poder tener respuestas en el menor plazo posible, entre otras
cuestiones procedimentales.
8. Obligación expresa de recepción de llaves [arriba]
Teniendo en cuenta los alcances de la confianza y la buena fe celebramos la

inclusión expresa de la obligación del locador de recepción de llaves de la
vivienda objeto de la locación y prohibición de cualquier condicionamiento de
dicha recepción, lo cual se relaciona con la consignación judicial de llaves.
En este sentido, el locador no podrá negarse a recibir las llaves dado que en
caso de hacerlo se enfrentará a los posibles gastos que dicho accionar implique,
entre otras consecuencias, sin perjuicio de la posibilidad de reservarse las
acciones ante los incumplimientos de la parte locataria.
Incluso estamos ante un supuesto en donde la negativa o el silencio si obliga al

locador atento a que cuando el/la inquilino/a le requiera la recepción de la llave
del inmueble su falta de respuesta afirmativa de manera expresa implicara que
corra con los gastos y costas de la consignación judicial de la llave e incluso si el
locatario/a inicia dentro del plazo de 10 días desde la notificación dicha
consignación no adeudara alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a
partir de la fecha de la notificación o “desde que le fuera notificado al locador
el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del
vencimiento de dicho plazo”.
9. Métodos alternativos de resolución de conflictos [arriba]
267
Ley Nº 27.551, Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional,
a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos,
en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos
de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos
específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Ley Nº 27.551, Art. 22.- Modificación de la Ley Nº 26.589. Sustitúyase el art. 6°

de la Ley Nº 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial

obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación
prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido
pueda cuestionar la vía.
La pandemia del COVID-19 nos permite reflexionar sobre los sistemas de

resolución de conflictos y las diferentes alternativas de solución de
controversias que tienen las personas para dirimir problemas.
En este sentido celebramos la incorporación de la posibilidad expresa de acudir

a mecanismos alternativos frente a los desacuerdos que se pueden presentar
en la relación entre locador/a y locatario/a.
Entendemos que sería de gran importancia la implementación de nuevas

opciones y mecanismos alternativos, máxime teniendo en cuenta que luego de
la pandemia el sistema de justicia es posible se encuentre con mayores
demandas y exigencias por tener que tramitar una cantidad mayor de
situaciones.
10. Reflexiones finales [arriba]
En estos tiempos estamos avanzando mucho, aunque aún queda bastante

camino por recorrer. Como es sabido, el mercado de alquileres de viviendas
con destino habitacional en Argentina se encuentra alcanzado por el sistema
protectorio consumeril, su impronta de sustentabilidad y sus principios
rectores.
268
Por esto celebramos las modificaciones introducidas respecto de las
locaciones urbanas a través del texto de la Ley Nº 27.551 y esperamos ver
cómo funciona la nueva ley en el mercado.
En definitiva, realizar una aproximación a la intimación y desalojo de vivienda

es abordar un aspecto de las locaciones urbanas, en los tiempos y
problemáticas actuales y futuros.
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273
Notas [arriba]
[1] Abogado (UBA). Universidad de Buenos Aires. Facultad de Derecho.

Abogado; Docente; Investigador en formación; alumno regular de los cursos
válidos para el doctorado; Miembro Adscripto del Instituto de Investigaciones
Jurídicas y Sociales “Ambrosio L. Gioja”; Miembro de equipo de proyectos de
investigación científica (UBACyT; DECyT; Proyectos de Interés Institucional,
Seminarios Permanentes de Investigación); Miembro Colaborador del
Observatorio de Derecho de la Salud; Personal de planta permanente;
Responsable de la Coordinación de visitas guiadas (Facultad de Derecho,
UBA). Docente a cargo del Curso del Ciclo Profesional Orientado (CPO) de la
carrera de grado de Abogacía: “Vulnerabilidad y Consumo: Los animales no
humanos como sujetos expuestos a las relaciones de consumo en Argentina”
(Facultad de Derecho, UBA). Profesor Adjunto de Derecho Privado de la
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad de Ciencias
Empresariales y Sociales (UCES). Docente del Curso “Derecho de Daños,
Responsabilidad Civil y Defensa del Consumidor” de la Universidad del Cema
(UCEMA). Docente de Contratos Civiles y Comerciales de la Facultad de
Ciencias Jurídicas de la Universidad del Salvador (USAL). Miembro del
Instituto de Derecho de Daños del Colegio Público de Abogados de la Capital
Federal (CPACF). Consejero Editorial de la Revista En Letra (CEICJUS).
Secretario de la Comisión de Derecho Animal y Miembro de la Asociación de
Abogados de Buenos Aires (AABA). martintesta@derecho.uba.ar
[2] Como sostiene Rabinovich Berkman, Ricardo: “es necesario formar juristas
con mentalidad abierta y creativa, pues seguramente serán requeridas
respuestas novedosas, valientes”, Rabinovich-Berkman, R. ¿Cómo se hicieron
los Derechos Humanos? Un viaje por la historia de los principales derechos de
las personas, Vol. 1, Buenos Aires, Didot, 2013. p. 63.
[3] Ortiz, Tulio, Política y Estado, Estudio, Buenos Aires, 1996, p. 5.
[4] Lovat, Alejandra Mariel, “Seres humanos biónicos e inteligencia artificial
humanizada. Nexo entre la humanidad y las máquinas”, en: Revista Ratio Iuris.
Revista de Derecho Privado, Año VII, N° 2, UCES, Buenos Aires, 2019.
[5] Scotti, Luciana, “La protección del consumidor en los contratos
internacionales de consumo celebrados por medios electrónicos”, en Feldstein
de Cardenas, Sara (Dir.), Contratación Electrónica Internacional. Una mirada
desde el Derecho Internacional Privado, Málaga, Universidad de Málaga,
2008, p. 111.
[6] Lima Marquez, Claudia, “La defensa del consumidor en Brasil. Dialogo de
fuentes”, en Stiglitz, Gabriel y Hernández, Carlos (Dirs.), Tratado de Derecho
del Consumidor, Buenos Aires, La Ley, 2015, T. 1, p. 144 y sgtes.
274
[7] Ver al respecto: Impacto de la emergencia sanitaria y la aplicación de las
leyes de abastecimiento, lealtad comercial y defensa de la competencia,
Buenos Aires, Erreius, 27/03/2020, https://www.erreius .com/actualida
d/10/com ercial-empres arial-y-del-consumid or/Nota/669/imp acto- de-la-
emergen cia-sanitaria-y-la-aplic acion-de-las-leyes-de -abastecimiento -
lealtad-comerci al-y-defensa-d e-la-competencia
[8] Gil Domínguez, Andrés, “CORONAVIRUS Una emergencia que garantiza
derechos”, Infobae, Buenos Aires, 21/03/2020, https://www .infobae.com
/opinion/2020/03/21 /una-emerge ncia-que-garantiza -derechos/?fbclid=
IwAR3j7zBtn mzxZiyyN2v48D w57pxy-VO2l9Q RV7STdb7 8w41wA
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[9] Equipo Fundeps, “Una cuarentena con Derechos”, Fundeps, Cordoba,
25/03/20 20, http://www.fundep s.org/cuarent ena-con-derechos/
?fbclid=IwAR0 H4YAFO2rRRpdoT9 hcY3U7aRaq G2nFxQ2te1Yfb
HyETZDczSJTD0N3yro
[10] CAnclaSJN, Campodónico De Beviacqua, Ana Carina C/ Ministerio De
Salud Y Acción Social — Secretaría de Programas de Salud y Banco de Drogas
Neoplásicas", 24/10/2000.
[11] Dubravcic, Darian, “Reflexiones legales en tiempos de pandemia”, Revista
Pensamiento Penal, Buenos Aires, 26/03/2020 http://www.pensam
ientopenal.com. ar/doctrina/48661-r eflexiones-leg ales-tiempos-pan
demia?fbclid=IwAR041 EB4xm1BE fkPlF7oTmUpThuh FvRmeir1t nOvjs-hLC
6CP3FIg0z2R 90
[12] Ver: Leiva Fernandez, Luis, “Annus horribilis: la emergencia locativa en
2020 (LA HISTORIA NO SE REPITE)”, Buenos Aires, Diario La Ley,
14/04/2020, pp. 2-5, Cita online: AR/DOC/1042/2020; Hernández, Carlos A.,
“La emergencia en alquileres derivada del coronavirus A propósito de las
locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”, Buenos Aires, Diario La
Ley, 14/04/2020, Cita on line: AR/DOC/1037/2020.
[13] Impacto de la emergencia sanitaria y la aplicación de las leyes de
abastecimiento, lealtad comercial y defensa de la competencia, Buenos Aires,
Erreius, 27/03/2020, https://www.erre ius.com/actu alidad/10/comercia l-
empresarial-y- del-consumido r/N ota/669/impacto -de-la-emer gencia-
sanitaria -y-la-aplicacion-d e-las-leyes-de -abastecimiento-lea ltad-comercial-
y -defensa-d e-la-competencia
[14] Krieger, Walter, “El derecho del consumidor en la pandemia: aportes para
la crisis y para el después”, Buenos Aires, Diario La Ley, Derecho del
Consumidor y Coronavirus 17/04/2020, Cita online: AR/DOC/935/2020.
[15] Lima Márquez, Claudia, “La defensa del consumidor en Brasil. Dialogo de
fuentes”, en Stiglitz, Gabriel y Hernández, Carlos (Dirs.), Tratado de Derecho
del Consumidor, Buenos Aires, La Ley, 2015, T. 1, p. 144 y sgtes.
[16] Barocelli, Sergio S., “El concepto de consumidor en el nuevo Código Civil y
Comercial”, Buenos Aires, 2015.
275
[17] CSJN, Sentencia del 11 de agosto de 2009, Gualtieri Rugnone de Prieto
Emma Elidia y otros, s/ sustracción de menores de 10 años.
[18] Faliero, Johanna C., “Los smart contracts y los desafíos que representan
para el consentimiento informado del e-consumer: Contratación inteligente y
asentimiento informado”, Derecho Privado y Solidaridad en Sudamérica - VIII
Agendas de Derecho Civil Constitucional, IJ Editores, 05-03-2020 Cita: IJ-
CMXIII-217.
[19] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, y Juzgado Nacional de
Primera Instancia en lo Civil Nº 91, a cargo del Juez Dr. Carlos Goggi en autos:
“Miraglia, Mariano Sebastián y otro c/ Organización de Servicios Directos
Empresarios s/ Daños y Perjuicios - Ordinario”, 19/10/2017 yAncla,Ancla
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 91, a cargo del Juez Dr.
Carlos Goggi, “Sarasúa, María Concepción c/ Quevedo, Luciano Héctor y otros
s/ Daños y Perjuicios - Resp. Prof. Médicos y Aux. - Ordinario”, Sentencia de
octubre de 2017.
[20] Aprobadas en la Asamblea Plenaria de la XIV Edición de la Cumbre Judicial
Iberoamericana celebrada 4, 5 y 6 de marzo de 2008.
[21] Directrices de las Naciones Unidas para la Protección del Consumidor,
Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo, Naciones
Unidas, 2016 https://unctad.org/es/PublicationsL ibrary/ditccpl pmisc2016d
1_es.pdf
[22] Luna, Florencia, “Vulnerabilidad: la metáfora de las capas”, Jurisprudencia
Argentina, IV, fascículo Nº 1, Lexis Nexis, Buenos Aires; Año: 2008, p. 60 – 67.
[23] Ver Barocelli, Sergio Sebastian, “El Género como Categoría Analítica en el
Derecho del Consumidor. Teorías, perspectivas e identidades de género y la
protección al consumidor”, Proyecto de Interes Institucional PII601, Buenos
Aires, Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, 2017; Barocelli,
Sergio Sebastian, “Hacia un Derecho del Consumidor con perspectiva de
género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018, Cita: IJ-XDII-929.
[24] Pinto, Monica, “Identidad de Género” en Von Opiela, Carolina (Coord.),
Derecho a la identidad de género. Ley N° 26.743, Buenos Aires, La Ley, 2012,
pp. 1-18.
[25] Garrido Cordobera, Lidia M. R., “Aplicación de los Principios de No
regresión, solidaridad y Pro Homine,”, Buenos Aires, La Ley, 12 diciembre
2014.
[26] Camargo, Juana, Género e Investigación Social. Curso de Formación en
Género. Módulo 2. Instituto de la Mujer de la Universidad de Panamá/
UNICEF. Primera edición, Panamá, 1999, Editora Sibauste, p. 29. CAnclaitado
en BAnclaAnclaarocelli, Sergio Sebastian, “Hacia un Derecho del Consumidor
con perspectiva de género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018,
Cita: IJ-XDII-929.
[27] Conf. Staff Wilson, Mariblanca, “La perspectiva de género desde el
Derecho”. http://www.l egalinfo-panama.com /articulos/articul os_21a.htm.
276
Citado en BAnclaarocelli, Sergio Sebastián, “Hacia un Derecho del Consumidor
con perspectiva de género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018,
Cita: IJ-XDII-929.
[28] Los Principios sobre la aplicación de la legislación internacional de
derechos humanos en relación con la orientación sexual y la identidad de
género es un documento elaborado por un distinguido grupo de especialistas
en derechos humanos, luego de reunirse en la Universidad de Gadjah Mada en
Yogyakarta, Indonesia, del 6 al 9 de noviembre de 2006, que ha sido
presentado el 26 de marzo de 2007 en el Consejo de Derechos Humanos de la
ONU en Ginebra y que posteriormente fue ratificado por la Comisión
Internacional de Juristas.
[29] Para profundizar sobre las diferentes vulnerabilidades y la construcción
de la categoría de consumidores hipervulnerables ver Barocelli, 2017.
[30] Guiñazú, C., “Vulnerabilidad y derechos sociales. Una aproximación desde
la bioética” en Los derechos sociales en el Siglo XXI. Un desafío clave para el
derecho y la justicia, Ribotta, S. y Rossetti, A. (editores), Dykinson, Madrid,
2010 y Ribotta, S., “Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las Personas
en Condición de Vulnerabilidad. Vulnerabilidad, pobreza y acceso a la justicia”,
Revista Electrónica Iberoamericana, Vol. 6, nº 2. 2012.
[31] El “Informe sobre desarrollo humano” del Programa de las Naciones
Unidas para el Desarrollo de 1999 también da cuenta del impacto de estos
cambios a nivel mundial, expresando que “…en el mundo en proceso de
mundialización de menos tiempo, menos espacio y de fronteras que
desaparecen, la gente enfrenta nuevas amenazas a la seguridad humana,
alteraciones súbitas y perniciosas a las pautas de la vida cotidiana”, PNUD,
1999, Pág. 4.
[32] Luna, Florencia, Vulnerabilidad: la metáfora de las capas, Lexis Nexis -
Jurisprudencia Argentina; Lugar: Buenos Aires; Año: 2008 vol. - p. 60 - 67
[33] Barocelli, S. Sebastian, “Principios y ámbito de aplicación del derecho del
consumidor en el nuevo Código Civil y Comercial”, Revista Derecho Comercial,
del Consumidor y la Empresa, Editorial La Ley, Bs. As, 2015, 24/02/2015.
[34] Artículo 1, Resolución 139/2020 de la Secretaria de Comercio Interior del
Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación Argentina, 27/05/2020
https://www.boletin oficial.gob.ar/d etalleAviso/pri mera/229875/ 20200528
[35] Krieger, Walter, “El derecho del consumidor en la pandemia: aportes para
la crisis y para el después”, Buenos Aires, Diario La Ley, Derecho del
Consumidor y Coronavirus 17/04/2020, p. 9, Cita online: AR/DOC/935/2020.
El Corretaje Inmobiliario
Responsabilidad y regulación en la Ley Nº 27.551
277
Por Walter Fernando Krieger [1]
Tal como explica Bilbao Aranda[2] el contrato de corretaje a partir de la

entrada en vigencia del Código Civil y Comercial ha dejado de ser una
“facultad” del corredor la de negociar contratos a favor de su comitente para
pasar una “obligación” el hacerlo.
Así, vemos que la intermediación en la locación de inmuebles está regida por

nombras de fondo y locales que habrán de regular el ejercicio de esta actividad,
debiendo estas normas procurar el objetivo de transparentar el mercado
inmobiliario mediante un adecuado asesoramiento a las partes que
intervienen en el negocio.
Sin embargo, la superposición normativa, el avance de la competencia federal

sobre cuestiones locales y viceversa y la puja en las competencias
profesionales entre martilleros, abogados y otros profesionales han dado lugar
a la aparición de complicaciones innecesarias que redundan en mayores costos
de los contratos para las partes.
Es por ello, que a lo largo del presente trabajo procuraremos ordenar estas
cuestiones a la luz tanto de la Ley de Alquileres N.º 27.551 como de la demás
normativa aplicable como ser el Código Civil y Comercial y la Ley de Defensa
del Consumidor.
II. El “diálogo de fuentes” y los principios generales aplicables al contrato de

corretaje [arriba]
II.1.- El “diálogo de fuentes”.-
278
Hemos señalado en el punto anterior que a la hora de examinar la actividad del
corretaje inmobiliario confluyen sendas normas de orden nacional y local que
deben interpretarse coordinadamente.
En este sentido, la forma de integrar estas normas a la hora de hacerlas

funcionar coordinadamente es a través del denominado “diálogo de las
fuentes” que impone el art. 1° del CcyCN.
Así, por imperio de esta norma, las soluciones jurídicas a todos los problemas
que se susciten deben estar en sintonía con los preceptos convencionales y
constitucionales como primera medida. Por ello, la primera pauta de
integración de las diversas normas es aquella que derive en las soluciones que
mejor se adecuen al respeto de los derechos y garantías consagrados en la
Constitución Nacional y los Tratados internacionales de Derechos Humanos.
A su vez, señala Alvarez Larrondo[3] que la aplicación del “dialogo de las

fuentes” en nuestro sistema puede derivarse en tres tipos de diálogos: a) Una
aplicación simultánea de leyes, por ejemplo el concepto de nulidad en el
sistema de Defensa del Consumidor surgirá del CcyCN; b) Una aplicación
coordinada de las leyes en donde una norma enunciada en una ley general tiene
alguna regulación en concreto en una norma particular; c) Una aplicación
mediante “influencias recíprocas” como sucede, por ejemplo, entre la
regulación de los contratos de consumo y los contratos de adhesión en el
CcyCN.
Por lo tanto, el “dialogo de fuentes” no puede constituirse en el libre albedrío

de los operadores jurídicos para en su nombre poder formular soluciones
incongruentes, sino que dichas soluciones, por imperio del art. 1 del CcyCN
deben realizarse respetando los derechos y garantías constitucionales y
contravencionales; en tanto, tal como enseña la profesora Claudia Lima
Marques, la función del “diálogo de las fuentes”, es respetar los valores
constitucionales, coordinando y adaptando el sistema normativo para una
convivencia coherente de las normas que lo componen[4]
II.2.- Principios generales.-
279
Sin duda alguna, el principio general que debe primar en todos los contratos es
el principio general de la buena fe; principio que ha sido constituido por el
Código Civil y Comercial en la piedra angular de todas las relaciones jurídicas.
Una mirada a este principio en relación al contrato de corretaje, importa no

solo la aplicación clásica de la noción de “buena fe lealtad” que importa la
realización de las conductas esperables por la otra parte en las circunstancias
de tiempo, persona y lugar;[5] sino también la plena vigencia del deber de
cooperación entre las partes.
Es que tal como enseña Faría de Carvalho[6] el principio de la buena fe en la

relaciones contractuales importa la imposición de un deber de cooperación
entre las partes.
Este deber de cooperar impone cambiar el prisma de las relaciones

contractuales en la que dos sujetos tienen intereses contrapuestos; por el de
sujetos que deben actuar en forma coordinada para alcanzar las expectativas
que tienen sobre el negocio.
Así, el corredor, el propietario y el locatario deben trabajar en forma

coordinada y cooperando no solo para la celebración del contrato, sino para su
plena ejecución satisfaciendo los intereses de todas las partes.
En consecuencia, este deber de cooperación conlleva que el martillero en

cuanto al deber de información y asesoramiento que debe brindar no se
encuentro obligado únicamente frente a quien lo contrata y paga sus
honorarios o comisiones, sino que también se encuentra compelido brindar
información “veraz y eficaz” a todos los participantes del negocio, así como
también a asistirlos a lo largo del desarrollo de toda la relación en lo que las
partes le requieran.
III. El corretaje inmobiliario [arriba]
El contrato de corretaje se encuentra regulado en el Código Civil y Comercial

entre los arts. 1345 y 1355, así como también en la Ley Nº 25.028 que
mantiene su vigencia en forma coordinada el Código Civil y Comercial.
280
En este sentido, hemos señalado que el contrato de corretaje importa la
obligación de un sujeto de mediar en favor de un tercero para la obtención de
negocios para este, sin que esta relación importe dependencia alguna con el
comitente.
Ahora bien, señala el art. 1346 del CCyCN que resulta imprescindible para que
se entienda que el negocio ha sido “concluido” por el corredor, que este se
encuentre habilitado para ejercer tal función -siendo que los criterios de
habilitación se regulan por la normativa local-.
Así surge primeramente redundante el agregado que el art. 12 de la Ley Nº

27.551 realiza al art. 1351 en tanto sostiene que el corretaje inmobiliario solo
puede ser realizado por “corredores habilitados”, en tanto -como hemos dicho-
ello ya se encontraba establecido en el art. 1346 del CCyCN.
Más aún, recuerda Muguillo[7] que el corredor que no cumpla con los
requisitos de habilitación, carece de acción para exigir el cobro de las
comisiones con arreglo a lo establecido en el art. 33 in fine de la Ley Nº 25.028.
En cuanto a las obligaciones de los corredores establecidas en el art. 1347 del

CcyCN, se debe realizar una lectura de las mismas, coordinadas con el texto de
los arts. 35 y 36 de la Ley Nº 25.038.
Así, y a la luz de estas normativos, habremos de coincidir con Muguillo[8] en

cuanto a que las obligaciones del corredor en materia de corretaje inmobiliario
son:
a) Llevar los libros de registro de las operaciones llevadas adelante con su

intervención, así como también los demás libros de comercio que establecen
los arts. 320 y siguientes del CcyCN.
b) Asegurarse la identidad de las partes que intervienen en el negocio y su

capacidad para contratar. En este sentido, deberán requerir informes a los
281
Registros pertinentes a los fines de corroborar la inexistencia de anotación de
restricción de la capacidad.
c) Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad. Ello implica

cumplir con el deber de proveer a todas las partes de la totalidad de la
información relacionada con el negocio, absteniéndose de las conductas que
puedan inducirlas a error. Asimismo, y como parte de este deber, y siguiendo
lo establecido en la Ley Nº 25.028, debe comprobar la existencia de los
instrumentos que acreditan la titularidad del bien sobre el que se está
contratando y recabar de los registros correspondientes la inexistencia de
embargos, restricciones, o cualquier otro tipo de impedimento que permita la
libre disponibilidad de los bienes. En este sentido, cabe aclarar, que la
responsabilidad del corredor sobre este punto no puede alcanzar a la
perfección de los títulos y su validez, en tanto, dicha revisión es competencia
exclusiva de los escribanos.
d) Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento

y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.
e) Acordar con las partes quien asumirá los costos y la forma de satisfacerlos,
si el corredor tiene la representación de alguna de las partes para suscribir los
instrumentos que documentan la operación o celebrar alguno de los actos que
ejecutan el contrato. Estos acuerdos deben celebrarse por escrito,
entendemos bajo pena de no poder ser demostrada la existencia de los mismos
de otra manera.
f) Mantener estricta confidencialidad de todo lo que concierne al negocio en el

que interviene.
g) Asistir a las operaciones hechas con su intervención y a la firma de los

documentos conclusivos.
Cabe recordar, además, que si el contrato cerrado con la intervención de un

corredor es anulado ya sea por ausencia de capacidad de las partes, ilicitud en
el objeto, ausencia de representación, o cualquier causa que habiendo sido
conocida por el corredor fue omitida de ser informada a las partes; el corredor
pierde el derecho a percibir la comisión, estando, además, en el caso en que ya
282
la hubiere percibido, obligado a restituirla a quien se la abonó (art. 1353
CcyCN).
En este sentido, cabe destacar que la responsabilidad del corredor se debe

conjugar con lo establecido en el art. 1728 del CcyCN, siendo responsable
también por la anulación del contrato no solo por aquello que conoció y no
informó; sino también por aquello que le era exigible conocer y no lo hizo en
razón de un accionar negligente.
A su vez, el texto del art. 1354 del CcyCN invirtió la regla del art. 37, inc. “b” de
la Ley Nº 25.028 que establecía el derecho del corredor a percibir los gastos de
la operatoria, salvo pacto en contrario; imponiéndose la norma de que el
corredor no tiene el derecho al cobro de dichos gastos, salvo estipulación en
contrario[9].
Sin embargo, sostiene Mugillo[10] que la disposición de una norma general no

puede dejar sin efecto lo establecido en una norma especial, primando lo
establecido en la Ley Nº 25.028 por encima del CcyCN.
Por nuestro lado, coincidimos con la solución señalada, salvo que la relación
entre corredor y comitente se encuentre alcanzada por las normas de
protección de los consumidores donde debe aplicarse la norma más favorable
a estos y por lo tanto se aplicará lo dispuesto en el art. 1354 del CcyCN.
IV. La aplicación de las normas de protección del consumidor al corretaje

inmobiliario [arriba]
Tal como explica Ariza[11] la aplicación de las normas protectorias de los

consumidores y usuarios en materia de contratación inmobiliaria –como en
toda otra situación donde se pretenda la aplicación del plexo tutelar– requiere
de la verificación de la existencia de un vínculo entre sujetos que puedan ser
considerados “consumidores” y “proveedores”.
Respecto de los primeros, el texto del art. 1093 del CcyCN agrega una nota
destacada por el referido Ariza[12] que trae luz sobre la aplicación de la norma,
y es la exigencia de que el uso de los bienes adquiridos sean de “uso privado”.
283
Por lo tanto, más allá de que quien contrata sobre un inmueble lo haga como
destinatario final, sólo podremos considerarlo “consumidor” si adquiere su
vivienda, o un destino familiar futuro (alquila o compra un departamento para
sus hijos, etc.).
En relación a los segundos, la normativa hace hincapié en el requisito de

profesionalidad, de modo, que la ley será aplicable si quien contrata es una
empresa constructora, o quien presta servicios de intermediación en la
comercialización de los bienes, como ser un corredor inmobiliario.
En este sentido, cabe recordar que la exclusión a los “profesionales liberales”

que establece la Ley Nº 24.240 requiere que se trate de profesionales
universitarios ejerciendo su profesión en forma independiente[13], de modo
que no alcanza a los corredores inmobiliarios.
Así, recordando que la “relación de consumo” es el vínculo jurídico entre

consumidores y proveedores (art. 1092 del CcyCN), el sistema de protección
de los consumidores, tendrá plena aplicación a las tareas de los corredores en
la medida en que el locatario o adquirente del bien, lo haga para su “uso
privado”.
En este sentido, la aplicación de la normativa protectoria de los consumidores

importará la obligatoriedad de la oferta formulada ya sea en términos
particulares como a destinatarios indeterminados mediante el empleo de
publicidad, la aplicación del régimen de cláusulas abusivas y su revisión con
arreglo a las disposiciones de los arts. 37 de la LDC y 1120 del CcyCN, los
efectos derivados de la infracción al deber de información de acuerdo a la
etapa en la que ello suceda[14], la protección frente a las prácticas abusivas
engañosas y agresivas de conformidad con lo establecido en el art. 1096 del
CcyCN, y la eventual imposición de las sanciones punitivas que establece el art.
52 bis de la LDC, entre otras.
V. Las competencias profesionales [arriba]
Un nuevo debate se ha suscitado en torno al texto del art. 12 de la Ley Nº

27.551 respecto de los alcances de las competencias profesionales de los
martilleros y corredores.
284
La norma refuerza el concepto ya existente en el art. 1346 del CcyCN y 36 de
la Ley Nº 25.028 en cuanto a que el corretaje inmobiliario solo puede ser
realizado por quienes se encuentren habilitados a tal fin por la normativa local.
Por lo tanto, queda en claro que el corredor tendrá como competencia

exclusiva la de la generación del negocio y el desarrollo de todos los actos
conducentes para que el mismo se concluya, siendo esta su competencia
exclusiva.
Sin embargo, por imperio de la Ley Nº 23.187 que regula el ejercicio de la

abogacía, no es competencia de estos la redacción de los documentos
necesarios para la celebración del negocio (contratos de alquiler, boletos de
compraventa, etc.), siendo ello, competencia exclusiva de los profesionales del
derecho.
Es que mientras el corredor tiene los conocimientos comerciales para la

generación del negocio y la intermediación (actividad que no podrá ser
desplegada por los profesionales del derecho al menos que tengan matricula
habilitante como corredor); carece de la formación jurídica que se requiere
para redactar los documentos conforme las disposiciones legales.
Por lo tanto, la redacción de dichos documentos por parte de profesionales

ajenos al derecho, no solo importa una afectación a las competencias de los
abogados, sino que además exponen al corredor y a las partes a que los
acuerdos sean pasibles de ser anulados conforme el art. 1353 del CcyCN con
la consecuencia de la pérdida de la comisión y de la responsabilidad
consecuente por los daños y perjuicios causados tal como lo hemos referidos
con anterioridad.
A su vez, no será competencia de los corredores el expedirse respecto de la

perfección de los títulos que se le exhiben o la validez de los mismos; en cuanto
la realización de los estudios de títulos y la confección de las escrituras públicas
para los actos jurídicos que requieren dicha formalidad, son de exclusiva
atribución de los escribanos públicos.
285
Por último, la obligación de llevar los libros de comercio que les impone el art.
35 de la Ley Nº 25.028 y 320 y ss. del CcyCN no importa que deban prescindir
de los servicios profesionales de un contador público para el debido
cumplimiento de sus obligaciones tributarias.
VI. Los honorarios profesionales del corredor [arriba]
Existen en materia de honorarios sendas normas que regulan la situación de

fondo, y a su vez las imposiciones de las normas locales.
En este sentido, hemos de destacar en primer término, que, como todo

contrato de prestación de servicios, aun cuando no lo señale ni la Ley Nº 25.028
ni el CCyCN en su regulación del corretaje, la tarea del corredor se presume
onerosa; de modo que a falta de acuerdo respecto de los honorarios que le
corresponden por su tarea, los mismos pueden ser fijados judicialmente
siguiendo las pautas arancelarias que establecen las normas locales.
Asimismo, y tal como hemos señalado, solo tiene derecho a reclamar

judicialmente los honorarios el corredor que cuenta habilitación como tal para
ejercer la intermediación, teniendo derecho al cobro de la comisión convenida
–salvo pacto en contrario– aun cuando: a) El contrato tuviere una condición
resolutoria y esta se cumpliere; b) Si el contrato luego de concluido, es
incumplido o rescindido uniltaeralmente por alguna de las partes; c) El negocio
es iniciado por un corredor y cerrado por otro o por el propio interesado en
condiciones similares a las obtenidas por el corredor (art. 1352 CcyCN).
A su vez, el CcyCN en su art. 1353, en igual sentido que el art. 38 de la Ley Nº

25.028 establecen la pérdida del derecho a percibir la comisión si existe una
condición suspensiva y la misma no se cumple; o si el negocio es extinguido por
culpa del corredor; tema al cuál ya nos hemos referido.
Luego de esta enumeración, encontramos que existe un conflicto entre la

normativa de fondo y la normativa local de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires en relación a quien se encuentra obligado al pago de los honorarios del
corredor.
286
Es que la norma contenida en el art. 1351, con la modificación introducida por
la Ley Nº 27.551, sostiene que ambas partes le deben honorarios al corredor,
salvo que hubieren intervenido un corredor por cada parte, en cuyo caso cada
uno le deberá los honorarios al corredor que lo representó.
Por otro lado, la Ley Nº 5859 CABA señala que, en los contratos de locaciones
inmobiliarias con destino de vivienda, el corredor no podrá percibir comisiones
del locatario, quedando estas a cargo del locador.
Esta divergencia, entendemos, que debemos resolverse con la primacía de la

Ley local por encima de la norma contenida en la Ley Nº 27.551 en tanto la
regulación de la actividad en materia arancelaria son facultades no delegadas
al Congreso Nacional, de modo que no deberían haber sido reguladas en una
Ley Nacional.
Asimismo, hemos de recordar la plena vigencia en el ámbito de la Ciudad de

Buenos Aires de la Ley Nº 3588 que obliga a los corredores a exponer la tabla
arancelaria vigente en forma visible dentro del local y en sus páginas web bajo
apercibimiento de ser sancionados conforme las normas que regulan la
actividad.
Por último, resulta menester destacar que las obligaciones de las partes por las
comisiones son mancomunadas, de modo que cada una de las partes responde
por las comisiones y honorarios que estaban a su cargo y no por las que estaban
a cargo de la otra parte.
VII. Conclusiones [arriba]
Luego de todo lo hasta aquí desarrollado, podemos concluir que el corretaje

habrá de ser resignificado a la luz de la mirada del deber de colaboración que
se deben las partes entre sí, siendo que todos los intervinientes deben trabajar
coordinadamente para la efectiva conclusión y ejecución del negocio jurídico.
Asimismo, la Ley Nº 27.551 ha efectuado un escaso aporte a la discusión,

reforzando controversias y redundancias normativas, dado que nada de lo que
287
se dice no se encontraba ya legislado en el mismo sentido en que la norma lo
plantea.
Notas [arriba]
[1]Abogado (UBA). Doctor en Derecho con Orientación en Derecho Privado

(UCES). Posgraduado en Responsabilidad de las Administraciones Sanitarias
(U. Menendez Pelayo, A Courña, España). Posgradudado en Derecho y
Emergencia Económica (U. Menendez Pelayo, A Coruña, España). Profesor de
Contratos (UBA, UCA), Derecho de Daños, del Consumidor y la Competencia
(UCEMA), Derecho Civil Parte General, Obligaciones y Daños (UCES).
Profesor de posgrado (UBA, UCA, USAL, UCES). Director del Capítulo
Argentino de la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado. Miembro del
Instituto Argentino de Derecho del Consumidor.
[2]Bilbao Aranda, Facundo M., El contrato de corretaje en el nuevo Código Civil
y Comercial, SAIJ: DACF150862
[3]Alvarez Larrondo F., Manual de Derecho del Consumo, Ed. Erreius, Bs. As.,
2017, p. 52
[4]Lima Marques C., en Stiglitz G., Hernandez C., Tratado de Derecho del
Consumidor, Ed. La Ley, Bs. As., 2018, T. I, p. 180.-
[5]Borda Alejandro, Derecho Civil, Contratos, 2a Ed., Ed. La Ley, Buenos Aires,
2019, p, 237
[6]Faría de Carvalho, Diógenes, Do Principio da Boa-Fé Objetiva nos
Contratos de Consumo, Ed. PUC, Goiás, 2011, p. 147 y ss.
[7]Muguillo Roberto, en Borda Alejadro, Muguillo Roberto, Krieger Walter,
Llovera Hugo, Barbier Eduardo, Derecho Civil y Comercial, Contratos, 2a Ed.,
La Ley, Bs. As., 2019, p. 678
[8]Muguillo Roberto, id, cit. Ant., p. 680
[9]Pandiella Juan C., Garrido Cordobera Lidia M.R., Borda Alejandro, Alferillo
Pascual (dir.), Krieger Walter F., (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación,
comentado, anotado y concordado, Ed. Astrea, Bs. As., 2016, T. II p. 632.
[10]Muguillo Roberto, id. cit. Ant., p. 682 y 683.
[11]Ariza Ariel en Stiglitz Gabriel, Hernandez Carlos, Tratado de Derecho del
Consumidor, Ed. La Ley, 2016, Bs. As., T. II, p. 478 y ss.
[12]Ariza Ariel, id. cit. Ant.
288
[13]Barocelli S. Sebastián, en Krieger Walter F., Barocelli S. Sebastián,
Derechos del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho, Bs. As., 2018
[14]v. Krieger Walter F., en Krieger Walter F., Barocelli S.Sebastián, Derechos
del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho, Bs. As., 2018
Las garantías en las locaciones destinadas a vivienda
Por María Josefina Tavano
La Ley N° 27552[1] recientemente promulgada, introduce modificaciones al

CCCN. En su Título II, “Regulación complementaria de las locaciones”, Art. 13
legisla respecto de las garantías que pueden ofrecerse en los contratos de
locación de inmuebles destinados a vivienda.
Este trabajo está destinado a tratar el tema de las garantías para inmuebles
destinados a vivienda con un lenguaje claro, sencillo, que pueda ser leído no
solo por los operadores jurídicos sino por todo aquel que esté interesado, o
alcanzado de algún modo por el tema.
En primer lugar, haré referencia a las garantías en general, destacando a la

fianza como la garantía tradicional en las locaciones, con las dificultades que
presenta; luego me referiré al análisis de la nueva normativa con su
enumeración. Las garantías enumeradas tienen en el uso común una sinonimia
y un modo de ser pactadas que no siempre reflejan los conceptos jurídicos
estrictos, por lo que trataré de describirlas contrastando qué es lo que
técnicamente son, lo que se entiende por ellas, cómo suelen aparecer pactadas
y cómo deben ser interpretadas a fin de que pueda elegirse la que realmente
corresponda a la intención de las partes. Finalmente, trataré brevemente dos
temas: el primero, respecto de la oferta de garantías, que llevará, según
entiendo, a una nueva forma de proponer la contratación; y, el segundo las
289
garantías que, luego de su reglamentación, enmarcará la situación de las
personas vulnerables que necesiten acceder al alquiler de una vivienda.
II. Las garantías [arriba]
La primera y gran clasificación de garantías es entre reales y personales, cada

una con sus funciones y notas características. Dentro de las garantías
personales, la fianza se presenta como el modelo por excelencia; y, ha sido la
preferida en los contratos de locación de inmuebles.
Las razones de tal preferencia son varias. Por una parte, porque la fianza fue
considerada una garantía tan o más segura que algunas garantías reales. A
punto tal que solía escucharse a operadores inmobiliarios sostener que, a
veces, es preferible un fiador solvente que una prenda o hipoteca. Esta
afirmación encontraba fundamento jurídico en el C.C de Vélez, cuando
establecía que el fiador no podía sustituir su fianza con una prenda o una
hipoteca en contra de la voluntad del acreedor, salvo que se tratara de una
fianza legal o judicial, siendo los jueces quienes podían admitirlas si eran
suficientes [2] . El CCCN no trae una norma similar, lo cual no quiere decir que
la afirmación carezca de verdad, simplemente el legislador no ha considerado
que se trate de una regla que pueda ser establecida en forma general.
Obviamente, en algunos casos será conveniente una garantía real, con bienes
individualizados, afectados y que respondan prioritariamente; mientras que,
en otros, será preferible la garantía sobre todo el patrimonio sin preferencia
alguna.
Es que, las garantías cumplen mejor su función en diversos casos. Las reales
actúan mejor cuando hay riesgo de insolvencia, el acreedor tiene, al menos, un
derecho prioritario sobre ciertos bienes para hacer valer frente a los otros
acreedores; mientras que las garantías personales, benefician a un acreedor
que, en principio, no se enfrenta con otros acreedores, sino que tiene su
derecho garantizado con todo el patrimonio del fiador frente al riesgo de
incumplimiento voluntario o involuntario de su deudor. El acreedor suma un
patrimonio más al de su deudor, de modo de poder ejecutarlo en caso de que
aquél incumpla.
Por otra parte, en el caso del contrato de locación de inmuebles, especialmente

si es con destino de vivienda, es muy probable la falta de un inmueble o bien
290
mueble susceptible de hipoteca o prenda que puedan servir de garantía.
Finalmente, en la predilección de la fianza pesan otros parámetros, como son
el costo de las mismas, su sencillez, la magnitud del negocio que se garantiza
con el valor del bien involucrado, la verdadera factibilidad de un cobro judicial
en tiempo razonable, etc.
Conforme lo expuesto, la tradición ha impuesto el uso de la fianza para los

contratos de locación de bienes inmuebles, sean o no con destino habitacional,
pues cumple con todos los requisitos necesarios. Funciona bien para
incumplimientos contractuales, que es lo que normalmente se pretende
garantizar; el acreedor cuenta con un fiador que ha comprometido su
patrimonio todo, es económica, es sencilla, no requiere trámite complicado o
especial, o inscripciones, basta con una cláusula contractual y la ejecución está
vinculada con el incumplimiento mismo.
Desde un enfoque más moderno, las garantías pueden ser consideradas como
una respuesta a la incertidumbre. El tráfico negocial y el crédito son un binomio
inseparable. El crédito, que es lo que al fin y al cabo da un locador a su locatario,
como su nombre lo indica implica creencia, confianza, y donde la hay, el riesgo
de que esa confianza sea defraudada es grande, genera incertidumbre que
debe ser minimizada.
Así, el contrato, en este caso el de locación de inmuebles destinado a vivienda,

debe otorgar un compromiso óptimo que lleve al cumplimiento; para lo cual, el
Derecho debe regular los incentivos suficientes a tal fin[3]. De modo tal que se
genere confianza entre las partes del efectivo cumplimiento; para lo cual se
tornan esenciales las garantías, que deben resultar lo más económicas y
accesibles que sea posible.
A. El devenir de la fianza en los contratos de locación
La fianza en los contratos de locación de inmuebles fue, según la costumbre,

otorgada por parientes, amigos o compañeros de trabajo. Con el tiempo, las
fianzas fueron más difíciles de obtener; el círculo de personas dispuestas a
otorgar una fianza gratuita fue disminuyendo, a tal punto que comenzaron a
buscarse otras formas de afianzamiento. Los motivos que podrían enumerarse
son muchos, pero a los efectos del presente voy a marcar solamente dos: la
291
desnaturalización de la fianza y la extensión de la fianza otorgada por el CC de
Vélez.
1– La desnaturalización de la fianza
La fianza en los contratos de locación de inmuebles dejó de ser la tradicional

fianza civil, con los beneficios de excusión y de división; paso a ser siempre
solidaria, por la renuncia a tales beneficios. Pero la desnaturalización avanzó;
era y es usual encontrar en los contratos de locación una cláusula similar a la
siguiente: “Los Señores (…) cuyos datos personales son (…) interiorizándose del
presente contrato, se constituyen en fiadores solidarios, lisos, llanos y
principales pagadores de todas las obligaciones asumidas por el locatario…”.
Esta cláusula, u otras similares, plantearon la necesidad de su interpretación,

pues había una contradicción en los propios términos. Si se era fiador solidario,
renunciándose a excusión y de división, no se era principal pagador; o si se era
principal pagador o codeudor, no se podía ser fiador. Tales categorías no
podían darse simultáneamente, por lo que debía decidirse si se era fiador o
codeudor.
La doctrina y la jurisprudencia se inclinaron por considerarlo un codeudor[4];

y esa es la solución del CCCN en su Art. 1591 cuando dice “Quien se obliga
como principal pagador, aunque sea con la denominación de fiador, es
considerado deudor solidario y su obligación se rige por las disposiciones
aplicables a las obligaciones solidarias”.
La extensión de la fianza otorgada por el CC de Vélez
Al regular la locación, en el capítulo dedicado a las obligaciones del locatario,

Vélez se refirió específicamente a la extensión de las fianzas o cauciones en el
Art. 1.582 que decía:
“Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las

prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás
obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de
los alquileres o rentas”.
292
Lo que solía ocurrir en la realidad, es que las partes no establecían límite
alguno. Así, los locadores, frente al incumplimiento por parte del locatario, o
bien frente al pedido de éste de postergar la devolución del inmueble,
confiados en la garantía con la que contaban, renovaban tácitamente
contratos, prorrogaban plazos, o demoraban el inicio de acciones en contra de
los locatarios; lo que terminaba perjudicando al fiador. Lo responsabilizaban
por un tiempo muy extenso, sin que ni siquiera lo supiera; y, en definitiva, la
suma por la que era demandado excedía lo que podía haber previsto al
momento de otorgar la fianza. En algunos casos, los fiadores llegaron a perder
una propiedad– incluso su propia vivienda– para hacer frente a obligaciones
que eran ajenas y que, en general, habían afianzado por razones de familiaridad
o amistad.
Lo expuesto llevó a una modificación del artículo mencionado a través del Art.
1° de la Ley N° 25.628 del año 2002, que incorporó el Art. 1.582 bis:
“La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término
de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del
inmueble locado.

o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación
original”.
En similar sentido se expresa el Art. 1225 del CCCN, el que, con una leve
modificación en su redacción, repite la regulación incorporada en el año 2002.
B. La regulación actual de la fianza
La Ley N° 27552, en su Art. 13 regula las garantías en las locaciones

habitacionales; y, entre ellas, a la fianza en su inc. d). La fianza es en la nueva
293
ley, sólo una de las seis formas de garantías que el locatario puede ofrecer al
locador. Y pareciera, que esa es la intención del legislador; o, en la terminología
actual del CCCN, la finalidad de la ley. Veremos, en los hechos, qué es lo que el
tráfico negocial impondrá.
III. Las garantías en la nueva legislación [arriba]
De la lectura de la Ley N° 27552 surge claramente su finalidad protectora de

los locatarios, y su finalidad de facilitar la contratación de las locaciones
destinadas a vivienda.
En este sentido, el Art. 13 establece.
“En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el

locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario que se documenta con recibo de sueldo,

de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5)
veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto
en el incido e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
294
(10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías
propuesta por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así
Como cada vez que analizamos una enumeración en Derecho, la pregunta

aparece rápidamente ¿se trata de una enumeración taxativa o meramente
enunciativa?
La norma parte del supuesto en que se requiera una garantía, pues podría
suceder que el locador no pida ninguna. Si el locador solicitara una garantía[5];
el locatario debe proponer al menos dos de las enunciadas.
Un argumento para sostener que se trata de una enumeración meramente

enunciativa, es que el texto legal no dice que “solo debe proponer algunas de
las siguientes garantías”, sino que se “debe proponer al locador al menos dos
de las siguientes garantías”. La redacción pareciera dejar alguna posibilidad.
Tal vez, pueda haber otras garantías que satisfagan a las partes del contrato, y
que ofrecidas por el locatario sean aceptadas por el locador; después de todo,
el principio general de autonomía de la voluntad de las partes sigue existiendo.
Ahora bien, si el locatario ofreciera al menos dos de las garantías enunciadas,

el locador debería aceptar. Ello haría a la enumeración taxativa. Lo que resulta
dudoso es que el locador sea el que pueda pedir otras garantías distintas de las
enunciadas. Volveré sobre el tema al tratar sobre la oferta del contrato.
A. Título de propiedad inmueble
Normalmente, los locadores solicitan a sus posibles locatarios dos “personas

que respondan con su propiedad” o “garantes– propietarios”. No obstante que
la terminología empleada podría confundir, no se trata de una hipoteca, o que
efectivamente se responda “con” el bien. Lo cierto es que, al día siguiente, el
llamado garante podría disponer de su propiedad.
295
La pregunta siguiente es si se trata o no de un fiador; lo que muchas veces fue
denominado “fiador–propietario”. Todo dependerá de la redacción de la
cláusula contractual respectiva.
Se suelen agregar a los contratos algunas cláusulas que pueden tener distintas
formas. Por ejemplo, se dice que “El Señor (…) declara ser propietario de una
casa ubicada en (…) y se compromete a mantener su situación patrimonial,
durante la vigencia del presente”. Se trata de una cláusula que intenta
mantener indemne el patrimonio de quien ofrece el título de propiedad. En
este sentido el Art. 1582 CCCN establece que: “El compromiso de mantener o
generar una determinada situación de hecho o de derecho no es considerado
fianza, pero su incumplimiento genera responsabilidad del obligado”.
La cláusula que mencioné se agrega a fin de ejercer presión sobre el

involucrado; tiene efectos personales, por lo que, en caso de incumplimiento,
dará derecho solicitar la correspondiente indemnización.
Se sostiene que, frente al incumplimiento de obligación válidamente

constituida, como en este caso,
“…la reparación comprende el id quod interest, es decir, los daños ocasionados.

Si el compromiso asumido era `generar´ una situación también debe la
aestimatio rei (el valor de la prestación), y si el compromiso era ´mantener´ el
statu quo de una situación determinada, habrá que determinar en qué consistía
la misma para evaluar y cuantificar el daño”[6].
Como señalara claramente Mayo[7], “cuando exista una prestación convenida

que no pueda ejecutarse por vía forzada siempre habrá un id quod interest, en
cambio sólo habrá indemnización por daños y perjuicios si realmente los
mismos se produjeron. Así en materia probatoria para el id quod interest basta
con acreditar la existencia del vínculo obligacional y su incumplimiento
debiendo probarse la diferencia entre el valor actual y el originario, no
requiriéndose la prueba del daño. En cambio, para reclamar daños y perjuicios
los mismos deben ser debidamente acreditados. El deudor de la obligación
podrá desvirtuar la existencia del id quod interest demostrando que el
acreedor se ha beneficiado con la frustración”. Obviamente, la responsabilidad
296
del propietario que ofreció el inmueble que ya no está en su patrimonio podrá
hacerse efectiva si el obligado es solvente.
Por lo expuesto, esta garantía se funda en que, si la propiedad en cuestión no

está inscripta como bien de familia, no está hipotecada o embargada, si no se
trata de una “garantía comprada”[8], si la persona ha tenido dicha propiedad en
su patrimonio durante mucho tiempo, si no se encuentra inhibida, etc.; da
cierta idea de solvencia, de que no ha de defraudar la garantía que ha otorgado.
Distinto es el caso cuando la cláusula se redacta de otra forma. Por ejemplo: “El
Sr…declara ser propietario del inmueble ubicado en calle…; obligándose a no
disponer del bien durante la vigencia de la locación que en este acto garantiza
como fiador solidario”. Claramente, no estamos en el supuesto del Art.
1582CCCN. Se trata de lo que tradicionalmente se denominó “fiador–
propietario”; es una fianza con todo su alcance.
Esta garantía, no es muy fácil de conseguir. Por lo que la solicitud de dos

fiadores propietarios fue flexibilizándose hasta exigir “dos garantes o
fiadores”[9], uno propietario y el otro con un bono de sueldo superior a
determinado monto.
B. Aval bancario
El aval, reconoce un origen, comercial– cambiario. Se ha señalado[10], que

desde una acepción amplia y errónea, se utiliza el término aval para aludir a
cualquier tipo de garantía, cuando en realidad nace como una institución
propia y específica de los títulos cambiarios. Incluso se sostiene que
etimológicamente reconoce tal origen. Kesselman, reconoce que si bien hay
una discusión sobre su significado, una de las versiones es que significa “valor”,
“avaluar”; mientras que para otra versión significaría “abajo”, en alusión al
lugar en que el avalista inserta su firma[11]. La jurisprudencia también sostuvo
posturas similares entendiendo que la fianza puede asegurar cualquier clase
de obligaciones mientras que el aval sólo las cambiarias; considerando que si
se trata de un aval debe quedar claro, por su carácter más gravoso[12].
297
En este trabajo, y a pesar de las opiniones señaladas, vamos a utilizar el término
aval en un sentido amplio, como garantía; y en su versión de dar valor. Es este
el sentido con que debe interpretarse en la ley que comentamos.
En la actualidad, los bancos otorgan avales, no sólo como garantías cambiarias,

sino para otro tipo de negocios. Avalan el incumplimiento de créditos,
alquileres o licitaciones[13].
Si se trata de avalar un contrato de locación de inmuebles, se requiere ser

cliente de un banco y presentarse ante él solicitado su aval. El banco, previa
evaluación de su cliente (locatario), avala el contrato; de modo tal que el
locador, beneficiario del aval, podrá reclamar directamente al banco frente al
incumplimiento del locatario. Se trata de una operación considerada de riesgo,
incluso de mayor riesgo que la de un préstamo. El banco cobra comisión y
gastos por el servicio que presta. Podrá, además, repetir de su cliente lo que
haya debido pagar pues se trata de un aval, no de un seguro[14].
Como se advierte, no es una garantía disponible para todos: supone que se es

o se puede ser cliente de un banco, con un respaldo tal que pueda pasar el
análisis crediticio que haga la entidad, e incrementa los costos de la locación
para el locatario.
A veces, en la práctica negocial, es una persona humana, no a un banco, quien

presta su aval en una locación de inmuebles. Por mi parte, entiendo que lo que
se puede pedir es un fiador o un principal pagador, o un codeudor solidario;
pero no un avalista particular. Es que si bien se suelen utilizar como sinónimos
ciertos términos como fiador, avalista, garante o principal pagador. No son lo
mismo. Ya vimos las diferencias entre fiador y principal pagador; que son
términos que están legislados y tienen un sentido preciso. También está
legislada la categoría de avalista, como garantía cambiaria; pero no como
garantía general. Finalmente, garante dice mucho y no dice nada preciso, pues
podría tratarse tanto de un garante con garantía real como con garantía
personal, como de cualquiera de las subcategorías de ellas.
Específicamente, cuando se habla de que una persona humana sea avalista de

un contrato de locación de inmuebles, se lo suele confundir con un fiador; o con
un principal pagador y habrá que estar a los términos del contrato para
determinar lo que realmente es. Es cierto que, ser avalista es más gravoso que
298
ser fiador; pero no tratándose de una obligación cartular, como es el supuesto
de la locación, entendemos que el llamado avalista, igual que el principal
pagador (para asimilarlo a la figura que menos le favorece) al momento de ser
demandado, podrá invocar las defensas que tenga el locatario al que garante.
C. Seguro de caución
Los seguros de caución no están regulados en la Ley N° 17.418 de Seguros.

Bien se ha dicho que nacieron en nuestro país de un modo sinuoso[15] o muy
particular, pues llegaron de la mano del Derecho Administrativo para
garantizar las obligaciones asumidas por los contratistas de obras públicas
[16]. El sistema fue evolucionando, pues originariamente preveía un depósito
en efectivo o en títulos públicos; luego se permitió un afianzamiento bancario,
después se aceptó un seguro de caución por vía de las reglamentaciones; y,
finalmente se transformó en seguro de responsabilidad[17].
El contrato de seguro de caución tiene diferencias esenciales con otros

contratos de seguros: en cuanto al riesgo asegurado, en cuando a la
subrogación por parte del asegurador y en cuanto al beneficiario del seguro.
Así, el riesgo asegurable se desdibuja; pues el seguro no funciona en caso de
daño sino de incumplimiento. Es que, en el seguro de caución “ no existe un
verdadero riesgo asegurable, un hecho ajeno a la voluntad de las partes sino
que lo que se asegura es, por el contrario, el incumplimiento imputable al
tomador con relación a sus obligaciones frente al beneficiario”[18]. Abonada la
indemnización por el asegurador, éste tiene la correspondiente acción de
subrogación, que se encuentra reconocida en la Ley de Seguros para los daños
patrimoniales. Ella permite al asegurador accionar contra el tercero
responsable del siniestro a fin de resarcirse lo abonado a su asegurado[19].
Finalmente, el beneficiario del seguro, no es parte en el contrato; pero tiene

ciertas cargas, como la de informar al asegurador de los hechos que alteren el
riesgo asumido por el asegurador[20].
La discusión sobre la naturaleza jurídica del contrato de caución se centró en

tres posturas: se trataba de una fianza[21], se trataba de una garantía o de un
verdadero contrato de seguro. La CSJN estableció que el seguro de caución
aparece como un verdadero contrato de garantía bajo la forma y modalidades
del contrato de seguro al que le son aplicables las regulaciones y principios
299
propios tal contrato en todo aquello que no contradiga a la esencia de la
relación jurídica, que consiste en la celebración de un contrato de garantía.[22].
Nuestra legislación no consideró a la caución como un seguro y no lo reguló en

la Ley N° 17.418. Sin embargo, autorizó a las aseguradoras a otorgar fianzas y
garantizar obligaciones de terceros (dec. 7607/61 y Art. 7 inc. b, Ley N°
20.091). Esta normativa especial que debió dictarse, indica claramente que no
era considerado un seguro, pues si no hubiera sido suficiente considerar que
las cauciones estaban incluidas dentro del objeto de las Compañías de Seguros,
que es realizar operaciones de seguros.
Es claro que, si el seguro de caución se contrata en una locación de inmuebles

destinada a vivienda, la finalidad del contrato es
“garantizar a favor de un tercero –el asegurado– las consecuencias de posibles

incumplimientos del tomador, quien está vinculado con el asegurado por un
contrato anterior, respecto del cual el seguro es accesorio; de lo que se sigue
que la función aseguradora de este tipo de contratos, no se extiende a la
protección del patrimonio, únicamente por los alquileres impagos quedando
expresamente excluidas las multas del tomador”[23].
En sentido similar[24], se hizo lugar a una excepción de inhabilidad de título

opuesta por la aseguradora respecto de la multa por resolución anticipada del
contrato ya que
“… si bien el seguro de caución se edifica sobre la base del contrato de fianza y

representa una obligación accesoria a la principal que viene a afianzar, la
cobertura se circunscribe a los términos acordados en la póliza, esto es,
únicamente por los alquileres impagos quedando expresamente excluidas las
multas”.
Claramente, la aseguradora responde en los términos del contrato, por los

rubros que aseguró.
Nuevamente, esta garantía supone un gasto adicional que aumenta los costos
para el locatario.
300
D. Garantía de fianza o fiador solidario
1– Concepto y caracteres
La fianza, como ya lo dijimos, puede ser considerada como la figura tipo de las
garantías personales, por lo que su aplicación es útil en muchos casos. Aquí sólo
trataremos algunos aspectos de la fianza que son relevantes en el ámbito de las
locaciones de inmuebles.
Actualmente, la fianza se encuentra regulada en el Libro Tercero, Título IV,

Capítulo 23, secciones 1ª a 5ª (Arts. 1574 a 1598)[25]. El Art. 1574 la define
diciendo que
“Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra
a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento.
Si la deuda afianzada es de entregar cosa cierta, de hacer que sólo puede ser
cumplida personalmente por el deudor, o de no hacer, el fiador sólo queda
obligado a satisfacer los daños que resulten de la inejecución”.
El CCCN deja muy claro su carácter accesorio, contempla expresamente la

situación de incumplimiento, y agrega que, cuando la obligación es de dar cosa
cierta, de hacer que debe cumplir personalmente el deudor o de no hacer, el
fiador sólo queda obligado a satisfacer los daños que resulten de la inejecución.
No se debe olvidar que la fianza, como contrato accesorio, debe tener el mismo
objeto que la obligación principal; sin embargo, en los últimos casos
mencionados la obligación principal sólo puede ser cumplida por el deudor, por
lo que, frente a su incumplimiento, el fiador sólo debe daños y perjuicios. Esto
es de vital importancia cuando lo que se afianza es un contrato de locación y el
incumplimiento comprende o se trata de la entrega de la cosa.
La fianza es un contrato que exige el acuerdo de voluntades entre el fiador y el

acreedor, cuyo crédito es garantido; sin requerirse el consentimiento del
deudor, y aún en contra de éste, aunque la fianza sea en su interés. Para el caso
301
de incumplimiento del deudor, la prestación a cargo del fiador debe ser
equivalente o menor a la obligación principal, no puede ser más onerosa. En
caso de que la fianza no se hubiera pactado de tal modo, ello no acarrea su
nulidad, sino que autoriza a su reducción en los límites de la obligación principal
(Art. 1575 CCCN).
Hay amplitud respecto de las obligaciones afianzadas, que se encuentran

reguladas en los Arts. 1577 y 78 CCCN[26]. El primero se refiere a las
obligaciones que pueden ser afianzadas “… toda obligación actual o futura,
incluso la de otro fiador”, que se complementa con el Art. 1578 sobre fianza
general
“Es válida la fianza general que comprenda obligaciones actuales o futuras,

incluso indeterminadas; en todos los casos debe precisarse el monto máximo
al cual se obliga el fiador. Esta fianza no se extiende a las nuevas obligaciones
contraídas por el afianzado después de los cinco años de otorgada.
La fianza indeterminada en el tiempo puede ser retractada, caso en el cual no

se aplica a las obligaciones contraídas por el afianzado después que la
retractación sea notificada al acreedor”.
Como caracteres de la fianza se sostiene que es consensual, unilateral (sólo

genera obligaciones para el fiador); abstracta (las relaciones causales que
existen entre el deudor y el fiador y no son oponibles al acreedor)[27], gratuita
por naturaleza (se concede habitualmente en desinteresado beneficio del
deudor); pero puede ser onerosa. Sin embargo, hay quién la considera neutra
en tanto puede ser gratuita u onerosa[28]. En la legislación anterior, cuando la
fianza era civil se presumía gratuita; mientras que si era comercial se presumía
onerosa. Actualmente puede ser gratuita u onerosa.
Asimismo, se le reconocen otros caracteres como que es nominada (pues se

encuentra regulada) y formal ( debe convenirse por escrito)[29].
Finalmente, hay dos caracteres especialmente relevantes a los efectos de la

fianza en los contratos de locación, como son la accesoriedad[30] y la
subsidiariedad. Conforme al primero, la existencia, validez y subsistencia de la
obligación del fiador dependen de la existencia, validez y subsistencia de la
302
obligación principal a que accede, con la excepción de la nulidad de la
obligación principal como consecuencia de alguna incapacidad relativa al
deudor (Art. 1576CCCN). Esta era la solución que la doctrina nacional había
dado al tema, resaltando incluso que, en este caso, la obligación principal ni
siquiera podía considerarse como natural[31]. Por nuestra parte, entendemos
que se trata de una excepción a la accesoriedad legislada expresamente.
¿Es posible afianzar obligaciones accesorias? Por ejemplo, afianzar las costas
de un juicio. Conforme a la amplitud con que ha quedado redactado el Art.
1577CCCN, en especial cuando se refiere a afianzar a otro fiador, la respuesta
es afirmativa.
Una mención especial, por su relevancia, merece el carácter de subsidiariedad

de la fianza, que es consecuencia de su accesoriedad. Consiste en la
subordinación de la exigibilidad del compromiso del fiador al incumplimiento
del deudor principal[32].La subsidiaridad surge de:
a) La amplitud del derecho la defensa judicial del fiador, quien puede oponer
“todas las excepciones y defensas propias y las que correspondan al deudor
principal, aun cuando éste las haya renunciado” (Art. 1587).
Asimismo “no le es oponible al fiador la sentencia relativa a la validez o

exigibilidad de la deuda principal dictada en juico al que no haya sido
oportunamente citado a intervenir” (Art. 1588).
En una redacción sencilla, y en solo dos artículos el CCCN establece una

solución similar a la de Vélez.
b) El beneficio de excusión, por el que, salvo excepciones no puede el fiador ser

compelido a pagar sin ejecución previa que agote los bienes del deudor. Así el
Art. 1583 establece que “el acreedor sólo puede dirigirse contra el fiador una
vez que haya excutido los bienes del deudor. Si los bienes excutidos sólo
alcanzan para un pago parcial, el acreedor sólo puede demandar al fiador por
el saldo”.
2– Clasificación
303
El CCCN, regula diversos tipos de fianza: simple, solidaria y, una situación
especial, la de quien se obliga como principal pagador[33].
a– Fianza simple: Fue la típica del derecho civil y sigue siendo también la típica
en el código unificado; pero no la de los contratos de locación de inmuebles. En
ella el fiador goza de los beneficios de excusión y de división.
a.1– Beneficio de excusión: según se encuentra definido en el Art.1583 “El

acreedor sólo puede dirigirse contra el fiador una vez que haya excutido los
bienes del deudor…”.
Una vez que se opone el beneficio de excusión, el acreedor debe demostrar no

sólo que ha demandado al deudor principal, sino también que ha seguido todos
los procedimientos judiciales para ejecutar y vender sus bienes; y, que los
mismos han sido total o parcialmente infructuosos. Para acreditar este
extremo, al acreedor le bastará con demostrar que no existen bienes a nombre
del deudor en los registros públicos.
El acreedor no puede negarse a ejecutar los bienes del deudor, ni a recibir el

pago sosteniendo que los bienes son insuficientes o que el pago es parcial. Sólo
puede ir contra el fiador por el saldo, conforme lo establece el Art. 1583 in fine
CCCN que dice: “sí los bienes excutidos sólo alcanzan para un pago parcial, el
acreedor sólo puede demandar al fiador por el saldo”. Esta situación es una
excepción a la integridad del pago.
Cabe destacar que el fiador que invoque el beneficio de excusión no estará

obligado a señalar bienes del deudor que puedan ser ejecutados; pero podrá
hacerlo. Es lo que establece el Art. 1594CCCN cuando afirma que el fiador
tiene derecho a obtener el embargo de los bienes del deudor u otras garantías
suficientes en ciertos supuestos; entre ellos cuando es demandado
judicialmente, cuando la obligación está vencida y el deudor no ha pagado, o se
ha obligado a liberarlo en un tiempo determinado y no lo hace, cuando han
pasado cinco años desde el otorgamiento de la fianza, excepto que la
obligación afianzada tenga un plazo mayor. Es de suponer que, si bien es un
derecho del fiador, de conocer su existencia, señalará los bienes y pedirá que
sean ejecutados prioritariamente, pues ello redundará en su propio beneficio.
304
El beneficio de excusión no puede ser invocado en ciertas circunstancias, las
que se encuentran reguladas en el Art. 1584
“Excepciones al beneficio de excusión. El fiador no puede invocar el beneficio

de excusión si:
a) el deudor principal se ha presentado en concurso preventivo o ha sido

declarada su quiebra. Obviamente que, si el deudor principal está en concurso
o en quiebra, el fiador no podrá invocar el beneficio de excusión; precisamente
la fianza tiene como función garantizar una deuda para el caso de
incumplimiento del deudor y su eventual insolvencia, la que queda demostrada
palmariamente. El fiador queda facultado para verificar el respectivo crédito.
Cabe destacar que aun en este supuesto subsiste el plazo que el fiador tiene a
su favor. Pues, “no puede ser exigido el pago al fiador antes del vencimiento del
plazo otorgado al deudor principal, aun cuando éste se haya presentado en
concurso preventivo o haya sido declarada su quiebra, excepto pacto en
contrario” (Art. 1586);
b) el deudor principal no puede ser demandado judicialmente en el territorio

nacional o carece de bienes en la República. Se trata de un supuesto en el que
el acreedor tiene o tendría serias dificultades para el cobro de su acreencia;
c) la fianza es judicial, el fiador otorga una fianza judicial sabe ab initio los
riesgos que corre;
d) el fiador ha renunciado al beneficio. Dicha renuncia debe ser clara e

inequívoca manifestación de la autonomía de voluntad del fiador.
Si existen coobligados, “el fiador de un codeudor solidario puede exigir la

excusión de los bienes de los demás codeudores. El que afianza a un fiador goza
del beneficio de excusión respecto de éste y del deudor principal” (Art.1585).
La norma tiende a la eficiencia en tanto evita el desgaste jurisdiccional.
305
Los obligados al pago son los codeudores, por tanto, si el fiador ha garantizado
a uno de ellos puede oponer el beneficio de excusión respecto de los bienes de
los demás codeudores. Lo mismo es válido si se trata del fiador de un fiador;
aunque en tal caso el beneficio de excusión puede invocarse contra el fiador y
los codeudores.
a.2– Beneficio de división: se encuentra regulado en el Art. 1589CCCN: “Si hay

más de un fiador, cada uno responde por la cuota a que se ha obligado. Si nada
se ha estipulado, responden por partes iguales. El beneficio de división es
renunciable”.
El beneficio de división opera cuando hay varios fiadores de un mismo deudor,

así, los fiadores responden en forma mancomunada, por lo que la insolvencia
de alguno de ellos debe ser soportada por el acreedor.
Si los fiadores lo fueran de varios deudores solidarios, el acreedor podría

reclamarle el total a cualquiera de ellos.
Si los fiadores han renunciado al beneficio de división la insolvencia de un

cofiador los perjudica a ellos, quienes deberán soportar dicha insolvencia. En
caso de haber pagado en más, el fiador tendrá la acción de regreso contra los
otros fiadores.
b– Fianza solidaria: Es la fianza típica en los contratos de locación de

inmuebles. El fiador no goza de los beneficios de excusión y división, pero su
obligación, aun cuando no sea subsidiaria sigue siendo accesoria y se le aplican
todas las reglas de la fianza, salvo la exclusión de los beneficios de los que goza
el fiador simple. Se encuentra regulada en el Art. 1590 CCCN “Fianza solidaria.
La responsabilidad del fiador es solidaria con la del deudor cuando así se
convenga expresamente o cuando el fiador renuncia al beneficio de excusión”.
Es importante destacar que la fianza solidaria sigue siendo fianza; su principal

efecto es que el acreedor puede reclamar directamente a fiador sin excutir
previamente los bienes del deudor; pero podrá repetir lo que haya pagado por
su fiado.
306
La fianza solidaria no debe confundirse con una obligación solidaria. Esta
última no es accesoria ni subsidiaria. El obligado solidario es deudor principal y
directo –él, adeuda, aunque sea con otro u otros– y cuando paga, paga lo que él
debe, y además lo que adeudan sus codeudores; y en tal caso repite lo que ha
pagado en más de su parte proporcional.
La fianza y la obligación solidaria aparecen como cercanas cuando se trata de

un fiador principal pagador, que “es considerado deudor solidario” (Art.
1591CCCN). El principal pagador no es deudor solidario; simplemente es
“considerado tal” en tanto se aplican a sus obligaciones disposiciones
aplicables a las obligaciones solidarias.
3– Alcance temporal de la garantía
La pregunta a formularse es ¿hasta qué momento responde el fiador, en

especial cuando el locatario no devuelve la cosa a la finalización del contrato?
¿qué valor tienen las cláusulas que establecen que el fiador responde hasta la
entrega de la cosa?
Durante la vigencia del C.C. de Vélez se dieron diversas respuestas[34]:
a) Si se habían establecido ciertas cláusulas tales como que el fiador

respondería "hasta la restitución de las llaves"; o, “hasta la entrega efectiva del
inmueble”, obviamente debían respetarse;
b) Aun cuando no se hubieran estipulado tales cláusulas, la fianza y por tanto la

responsabilidad del fiador se extendía hasta la total desocupación del
inmueble;
c) En contra de la posición b); si nada se decía, la fianza concluía al término del

contrato originario por más las partes lo prorrogaran. La discusión se extendió
también a la jurisprudencia, prevaleciendo esta última postura[35].
El problema subyacente era que los fiadores y los principales pagadores,

quedaban patrimonialmente muy expuestos. Los proyectos de unificación del
307
CC, contemplaron esta situación. Por ejemplo, el proyecto de 1998; pero, ya
fracasado, se optó introducir el Art. 1582 bis al CC, muy similar al actual 1225
CCCN que se refiere a la caducidad de la fianza y dice:
Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de

la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble
locado.
o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
El artículo implica una mayor protección para el fiador; cuyas obligaciones

cesan automáticamente al vencimiento del término de la locación, con lo cual
terminó prevaleciendo la jurisprudencia que sostenía que la prórroga del
contrato de locación sólo tenía efectos entre locador y locatario, sin afectar al
fiador. Ello así, salvo que la obligación del fiador “…derive de la no restitución a
su debido tiempo del inmueble locado”.
La norma obliga al locador que desea mantener la garantía del fiador a exigir
de forma inmediata la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato
con la participación y conformidad del fiador. En caso de no actuar
diligentemente o sin la conformidad del fiador, la responsabilidad de éste se
extingue automáticamente, ipso iure, por el vencimiento del plazo de la
locación. Si el locatario no devuelve el inmueble, y aunque la norma no lo diga
expresamente, el locador debe iniciar la acción de desalojo en un tiempo
razonable[36] a fin de que el fiador responda por los perjuicios que genera la
falta de entrega del bien al vencimiento del contrato, sin derecho a excusarse
invocando la existencia de una prorroga expresa o tácita del contrato original
a la que ha sido ajeno[37]. Esta postura que sostengo, se refuerza con el hecho
de que, una de las causales de extinción de la fianza se produce “…si el acreedor
no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de
requerido por el fiador o deja perimir la instancia”, conforme lo establece el
Art. 1596 inc. d).
Se necesita “el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la

renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato
308
de locación”. Para dar fuerza a esta regulación se establece la nulidad de toda
“disposición anticipada que extienda la fianza”; sin distinguir si es simple,
solidaria o se trata de un principal pagador.
En este punto, debe señalarse la modificación recientemente introducida por

el DNU 320/2020 que establece el congelamiento de los alquileres, la prórroga
de los plazos contractuales y la suspensión de los desalojos de ciertas
locaciones en razón de la pandemia de Covid 19. Respecto de las fianzas, se
establece una prórroga forzosa de las mismas en todos los casos en los que se
extienda o prorrogue el contrato de locación[38]. Si bien la norma no lo dice,
compartimos la opinión de que el fiador debe ser notificado fehacientemente
de la prórroga[39] y que ella no sólo abarca la fianza sino también a todas las
otras garantías locativas que hayan sido establecidas en los contratos que se
prorrogan[40].
4– Costas y honorarios
Otro de los temas que se discutieron respecto de la responsabilidad del fiador

se refería a si comprendía o no las costas y honorarios del juicio. El CCCN
resuelve expresamente la cuestión en el Art. 1580 que establece que; “Excepto
pacto en contrario, la fianza comprende los accesorios de la obligación
principal y los gastos que razonablemente demande su cobro, incluidas las
costas judiciales”.
La Corte Suprema de Justicia de Tucumán acogió el recurso extraordinario

interpuesto por el fiador, que asumió la calidad de principal pagador en un
contrato de locación, a quien se pretendía cobrar honorarios del letrado del
locador por la vía de ejecución de la sentencia. Dichos honorarios habían sido
impuestos a los locatarios en calidad de costas, en el juicio de desalojo y cobro
de alquileres seguido en su contra. Se estableció que
"si se pretende ejecutar al fiador obligado como principal pagador en el

contrato de locación respecto de las costas del juicio de desalojo, corresponde
su citación a efectos de la intervención pertinente. La omisión del
emplazamiento mencionado impide hacer extensiva la condena en costas a su
respecto, y la ejecución de sentencia en el mismo proceso"[41].
309
5– Defensas que puede oponer el fiador
El fiador puede oponer al acreedor “todas las excepciones y defensas propias y

las que correspondan al deudor principal, aun cuando éste las haya
renunciado”. (Art.1587CCCN). Son excepciones propias, las que surjan del
contrato mismo de fianza, así como de su validez o invalidez. Asimismo, puede
oponer las que resulten del contrato principal, excepto la que tenga que ver
con la incapacidad del deudor. La posibilidad de ejercer las excepciones y
defensas del deudor principal, aunque éste las haya renunciado evita que
ciertas decisiones del deudor puedan perjudicar al fiador.
Cabe agregar que para que la sentencia que se dicte respecto de la validez o
exigibilidad de la deuda principal sea oponible al fiador, éste debió haber sido
parte del juicio en el que se dictó. Es lo que regula el Art. 1588CCCN “no es
oponible al fiador la sentencia relativa a la validez, o exigibilidad de la deuda
principal dictada en juicio al que no haya sido oportunamente citado a
intervenir”.
En cuanto a las obligaciones entre fiador y deudor, el principio es que surgen

una vez que el fiador pagó la deuda que afianzaba, pues se subroga en los
derechos del acreedor, “y puede exigir el reembolso de lo que ha pagado, con
sus intereses desde el día del pago y los daños que haya sufrido como
consecuencia de la fianza” (Art. 1592CCCN).
El fiador se subroga en todas sus acciones, privilegios y garantías anteriores y

posteriores a la fianza. Puede exigir todo lo que haya pagado por capital,
intereses y costas, los intereses legales desde el momento del pago y la
indemnización de todos los daños y perjuicios sobrevenidos con motivo de la
fianza. Si bien el fiador se subroga, su acción es mucho más que una acción de
subrogación, tal como se afirmara en un comentario a fallo, la fiadora no sólo
tiene derecho a
“…repetir el importe pagado por capital, intereses y costas, sino también a

reclamar la reparación de todo perjuicio que le hubiere sobrevenido por
motivo de la fianza (…) o que tuvieran relación de causalidad con la fianza, como
por ejemplo, las costas del proceso o los intereses”[42].
310
El Art. 1593 CCCN regula los supuestos de pagos hechos por el fiador que
“… debe dar aviso al deudor principal del pago que ha hecho. El deudor puede
oponer al fiador que paga sin su consentimiento todas las defensas que tenía
contra el acreedor; y si el deudor ha pagado al acreedor antes de tener
conocimiento del pago hecho por el fiador, éste sólo puede repetir contra el
acreedor”.
Sería negligencia del fiador no haber opuesto las excepciones que, sabía tenía
el deudor contra su acreedor o no producir la prueba pertinente o no
interponer los recursos adecuados, en estos casos no podrá exigir al deudor el
reembolso de lo pagado.
La acción de subrogación también corresponde al cofiador que “cumple con la

obligación accesoria en exceso de la parte que le corresponde, queda
subrogado en los derechos del acreedor contra los otros cofiadores. Si uno de
ellos resulta insolvente, la pérdida es soportada por todos los cofiadores,
incluso el que realiza el pago” (Art. 1595 CCCN).
El CCCNac repite la solución del C.C., el cofiador se subroga en los derechos,

acciones, privilegios y garantías del acreedor contra los cofiadores para cobrar
a cada uno de éstos la parte que le corresponde y no hace diferencias entre
fianza simple y fianza solidaria. Sin embargo, es necesario aclarar que, en la
fianza simple, conforme al principio de las obligaciones mancomunadas, la
obligación de cada uno de los fiadores es distinta y se limita a la parte
respectiva, de tal modo que quien pagó más de lo que debía sólo tiene recurso
contra los cofiadores por la parte de cada uno y tendrá que cargar con la del
insolvente.
Pero si la fianza es solidaria, los fiadores han asumido garantizar toda la deuda,
por tanto, procede la subrogación, y si alguno ha pagado en más, y alguno de
los fiadores resulta insolvente, dicha insolvencia deberá ser soportada por
todos los fiadores.
El fiador no tiene acción en contra de sus cofiadores sino en la medida de que

su pago es útil y lo libere.
311
6– Extinción de la fianza
La fianza se extingue por ciertas causales especiales, siendo las más relevantes
en las locaciones de inmuebles las reguladas por los inc. b) y d) del Art. 1596):
a) si por hecho del acreedor no puede hacerse efectiva la subrogación del

fiador en las garantías reales o privilegios que accedían al crédito al tiempo de
la constitución de la fianza, es un supuesto en el que fiador, al otorgar la fianza,
ha tenido en cuenta las garantías reales o privilegios con que contaba el
acreedor, por tanto, si por negligencia no se han preservado las mismas, se lo
sanciona con la extinción de la fianza;
b) si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin

consentimiento del fiador, nuevamente, se trata de un supuesto en que el
fiador ha quedado fuera de la situación y lo actuado lo ha sido a sus espaldas;
c) si transcurren cinco años desde el otorgamiento de la fianza general en

garantía de obligaciones futuras y éstas no han nacido, se reitera la situación
del Art. 1578;
d) si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta

días de requerido por el fiador o deja perimir la instancia. La negligencia o
dejadez del acreedor puede provocar daños al fiador, por lo que la norma
sanciona al acreedor con la extinción de la fianza.
El Art. 1597 CCCN trata a la novación de la fianza con el efecto general de ella;
sin embargo, distingue un supuesto especial. Así dice que “la fianza se extingue
por la novación de la obligación principal, aunque el acreedor haga reserva de
conservar sus derechos contra el fiador”. Esta solución es distinta que la
establecida para las garantías reales, en las que el acreedor puede hacer
reserva de ellas. Pero, regula de distinto modo la situación de la novación que
se produce por el acuerdo preventivo. “La fianza no se extingue por la novación
producida por el acuerdo preventivo homologado del deudor, aun cuando no
se haya hecho reserva de las acciones o derechos contra el fiador”.
312
Se zanja así un supuesto que podría llevar a dudas, aquél que se produce
cuando la novación es consecuencia de un acuerdo preventivo homologado,
cuyo carácter de novación se lo otorga el Art. 55 de la Ley N° 24.522, artículo
restablecido por Ley N° 25.589 “En todos los casos, el acuerdo homologado
importa la novación de todas las obligaciones con origen o causa anterior al
concurso. Esta novación no causa la extinción de las obligaciones del fiador ni
de los codeudores solidarios”.
E. Garantía personal del locatario
Es usual en los contratos de locación de inmuebles, especialmente si son para

vivienda, que al solicitar las garantías al posible locatario se le solicite que
acredite sus ingresos. Es de suponer que si los ingresos del locatario o en
conjunto, el de todos los locatarios del inmueble es suficiente, podrán hacer
frente a sus obligaciones. Sin embargo, en este inciso se regula la posibilidad de
que sea el propio locatario quien garantice el cobro del crédito de su locador; y
lo hace demostrado sus ingresos. Para ello, acompañará su bono o recibo de
sueldo, si es que trabaja en relación de dependencia; o bien podrá acompañar
un certificado de ingreso o cualquier otro medio fehaciente.
El locatario, si está en relación de dependencia, puede pedir la certificación de

sus ingresos a su empleador. También es posible obtener tal certificación a
través de un CDIL o certificados de ingresos laborales que se tramita en línea
ante la Afip, y que está disponible para trabajadores en relación de
dependencia, sean públicos o privados, que aporten al régimen jubilatorio
nacional. No se incluyen a los trabajadores independientes o
monotributistas[43]. Lo usual en tales casos es la certificación que un contador
matriculado realice de los ingresos del locatario, que puede comprender lo que
perciba por honorarios, ventas, retiros sociedades, intereses por depósitos; y
teniendo en cuenta lo que aporta como anticipos del impuesto a los Ingresos
Brutos, declaraciones juradas de IVA, etc.
La misma norma establece que en caso de ser más de un locatario, deben

sumarse los ingresos de cada uno de ellos. Aunque la normativa la trate como
una garantía, entiendo que no deja de ser la propia de cualquier deuda: el
patrimonio del deudor o deudores. No se incorpora un nuevo patrimonio como
garantía. Tratándose de este supuesto, el locador puede exigir que el monto de
313
los ingresos supere hasta diez veces el valor mensual de la locación. El monto
parece ser lo suficientemente alto como para garantizar al locador y es de
suponer que podrá alcanzarse si se trata de dos o más locatarios; o de un
locatario de importantes ingresos personales.
IV. La oferta y las garantías [arriba]
Cuando se piensa en la oferta de locaciones de inmuebles para vivienda se

piensa en la que hacen los locadores, quienes, además de posibles tratativas
directas, suelen valerse de avisos en los diarios o de inmobiliarias. Es cierto que,
desde hace algún tiempo, algunas inmobiliarias prefieren que sea el locatario
quien redacte la oferta en un formulario, que debe ser llenado con los
requisitos que previamente la inmobiliaria ha detallado. Es esta una técnica
que se utiliza en mucho de los contratos por adhesión, a fin de invertir los
papeles de oferente y receptor.
Si tuviéramos que caracterizar el contrato de locación de inmuebles, en

general, podríamos marcar dos características. En primer lugar, podría decirse,
que es un contrato con cláusulas preredactadas, que han adquirido una
enorme generalización; en el que hay cierta negociación, que no es contraria a
esa preredacción, que muchas veces no proviene de que una de las partes sea
predisponente. Por ejemplo, cuando las partes compran un simple formulario
ya redactado o copian uno que ninguno de los dos redactó.
En segundo lugar, y si específicamente se trata de un contrato de locación de

inmuebles para vivienda, se trata de un contrato de consumo, y por tanto
deben aplicarse las normas del CCCN y de la ley de Defensa del Consumidor;
proponiéndose su extensión al fiador[44]. Es que, las garantías son
normalmente prestadas por personas humanas, en un marco de predisposición
que según Hernández[45], “justifica la construcción de ciertos mecanismos
protectorios”.
¿Qué importancia tiene lo dicho en la interpretación del Art. 13 de la ley? La

respuesta es que tiene una gran importancia, tanta, que seguramente llevará a
los locadores a solicitar que el locatario sea el oferente.
El artículo, luego de la enumeración de las garantías, establece que:
314
“el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco
(5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previo
en el incido e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
(10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías
propuesta por el locatario (…)
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así
En esta parte, el artículo establece los límites al valor de las garantías;

aclarando que en tales casos el locador “debe” aceptarla. Sin embargo, esta
parte, debe leerse junto con la primera parte del artículo, cuando dice: “en las
locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario
debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías…”.
Imaginemos el juego interpretativo del artículo aplicado a este contrato de

consumo en las posibles situaciones. El locatario “debe” proponer al menos dos
garantías de las mencionadas, y si ellas cumplen con los montos establecidos
por la norma y con la reglamentación que se dicte para los avales, seguros de
caución y fianzas, el locador “debe” aceptar. Por tanto, si el locador apareciera
como oferente, y el locatario le propusiera dos de las garantías enumeradas y
con los valores estipulados, aunque no fuera lo que el locador esperara, habría
contrato obligatorio para las partes. Podría darse también la situación en que
el locatario propusiera las dos garantías enumeradas, tal como “debe hacer”, y
además propusiera una tercera posibilidad, no pareciera haber óbice para que
el locador aceptase las del listado o la propuesta fuera de él para que exista
contrato válido.
Frente a estas posibilidades, es de suponer que, los locadores preferirán ser los
aceptantes, y solicitarán a los locatarios que llenen un formulario con las
garantías que ellos les indiquen, reservándose la aceptación. Es posible que
esta forma de contratación dificulte, en vez de facilitar las locaciones de
inmuebles para vivienda en muchas regiones de nuestro país.
315
V. El programa nacional de alquiler social: la intención de beneficiar a los
locatarios [arriba]
La nueva ley regula en su Título III el “Programa nacional de alquiler social”,

destinado a adoptar medidas para facilitar el acceso a una vivienda en alquiler
a través de la contratación formal (Art. 17) y establece como organismo rector
del programa al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de
la Secretaría de Vivienda, u organismo que lo reemplace.
La finalidad de la ley es permitir el acceso al alquiler de una vivienda digna, a

personas que merecen un amparo especial por encontrarse en situaciones
tales como de violencia de género en el marco de la Ley de Protección integral
las mujeres (Ley N° 26.485), o porque se trata de adultos mayores. Asimismo,
se pretende que, por la articulación con la Administración Nacional de la
Seguridad Social, se faciliten las medidas para jubilados, pensionados y
titulares de la prestación por desempleo. La pretensión de la normativa de
extenderse a todos los que están en una situación de vulnerabilidad.
La normativa pretende hacerlo a través de distintos instrumentos:
a) la promoción y regulación de entidades que otorguen garantías de fianza o

seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas, y el apoyo a
quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía,
depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler con
destino a vivienda;
b) la creación de líneas de subsidios o créditos blandos;
c) la implementación de mecanismos que amplíen la oferta de inmuebles

destinados alquiler para vivienda;
d) la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento

por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
316
e) la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres
y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y

locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a
favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la
vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
En conjunto, las medidas enunciadas parecieran abarcar las dos caras de la

moneda: el apoyo a los que necesitan de garantías y los créditos blandos para
los que necesiten apoyo monetario; y la promoción de la oferta inmobiliaria
destinada a vivienda.
En este punto, la normativa atiende a la realidad; mira el problema tanto de la

oferta como de la demanda. No importa cuánto apoyo pueda darse a los
vulnerables para afrontar sus necesidades locativas si no se atiende al otro
lado del problema, el déficit de viviendas destinadas a alquiler que, de no
incrementarse, fulminará cualquier buena intención de la ley o de su
reglamentación.
La ley propone también dos instrumentos que pueden colaborar en el

desarrollo del programa:
a) generar alterativas para la solución de conflictos entre locador y locatario, y;
b) propiciar la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de

alquileres, indemnizaciones de daño y ocupación indebida del inmueble.
Ambas medidas atienden dar mayor seguridad y a disminuir los costos.
En cuanto a la primera, si se lograran establecer mecanismos de resolución

alternativa de conflictos que resultaran confiables, sencillos y rápidos
redundarían en ahorro de costos de los litigios y los posibles locadores
tendrían mayor seguridad a la hora de incorporar inmuebles al mercado.
317
En cuanto a la segunda medida, ya en nuestro país contamos con seguros
obligatorios, dentro de los cuales los de mayor volumen son el de
responsabilidad civil automotor y el de riesgos del trabajo[46]. Un nuevo
seguro obligatorio a los fines indicados debería tomar en cuenta que quien se
asegura lo hace a los efectos de reducir la incertidumbre; y, salvo de que no
exista otro modo de contratar, no aparece claro qué interés tendría en
asegurarse un locatario que probablemente por su situación patrimonial está
en una situación en la que de ser demandado igualmente no respondería. Es
verdad, que podría instrumentarse un seguro que sea pagado por el locador;
pero no queda claro, qué interés tendría en asegurarse si puede obtener otras
garantías suficientes. Debería tratarse de un locador adverso al riesgo, que
prefiera la certeza de un seguro a verse afectado por la disminución de sus
ingresos.
De todos modos, sea quien sea el que contrate el seguro, o quien lo pague, será
finalmente cargado como costo al locatario. A los efectos de aliviar tales
costos, sería deseable que las primas que se abonen tengan montos
relativamente bajos y beneficios fiscales.
En cuanto a la obligatoriedad, podría ser controlada exigiéndose al momento

en que se inscriban los seguros en la Afip.
A modo de conclusión podemos afirmar que la valoración de esta norma no

puede hacerse hasta que se dicte la reglamentación que ella requiere y de
comprobar cómo se refleje en el comportamiento de los actores del mercado
inmobiliario.
Notas [arriba]
[1] La ley fue publicada el 30–6–20 en el Boletín Oficial.

https://www.boletinoficial. gob.ar/detalle Aviso/prim era/23142
9/20200630.
318
[2] Así el Art. 1999 del Cód. Civil establecía que el “obligado a dar una fianza,
no puede sustituir a ella una prenda o hipoteca, y recíprocamente, contra la
voluntad del acreedor”. Lo que se complementaba con el Art. 2000 cuando
aclaraba que “la disposición del artículo anterior no rige en caso de ser la fianza
de ley o judicial. Los jueces pueden admitir en lugar de ella prendas o hipotecas
suficientes”.
[3] El receptor de la promesa en un contrato invierte en la confianza de la
promesa. Si se tratara de un contrato bilateral, ambas partes invierten en
confianza. En el caso de la locación de inmuebles, una vez que el locador
cumplió con la entrega del inmueble queda sujeto a la expectativa del
cumplimiento por parte del locatario. Para un análisis más extenso de la
inversión en confianza, Cooter Robert y Ulle Thomas, “Derecho y Economía”,
trad. por Eduardo L. Suárez, (Fondo de Cultura Económica–Mèxico,1998), pág.
249 y sgtes.
[4] El tema ha sido muy tratado, en especial vinculado a la extensión temporal
de la responsabilidad del principal pagador. Para un tratamiento muy
específico, puede verse: CNComercial, sala A, 1987/12/16, “Manfredi, Juan A.
por: Cardet, S. A. c. Banco Italia y Río de la Plata, con nota de Moglia Claps,
Guillermo A. “Brevísima reflexión sobre el contrato de fianza y el obligado
como "principal pagador". AR/JUR/558/1987.
[5] La normativa se refiere a que en el “caso de requerirse una garantía”, el
locatario debe proponer “al menos dos de las siguientes…”. Por mi parte,
entiendo que el artículo no puede leerse restrictivamente, en el sentido que
sólo se puede requerir una garantía de las dos ofrecidas. Lo usual, salvo casos
específicos, es que se soliciten dos garantías.
[6] Negri, Nicolás Jorge “Efectos entre el fiador y el acreedor”, en Código Civil
Comentado, dirigido por Rivera, Julio César, TºIV (L.L.–2014–Bs As), pág.742.
[7]Mayo, Jorge, “Reparación de los daños: el ìd quod interest´”, La Ley Nro.
1989, pág. 549. Id Saij: DACJ890278. http://www.sa ij.gob.ar/doct
rina/dacj8902 78–mayo –reparacion_d anos_id_quo d.htm.
[8] Las llamadas “garantías compradas” funcionan frente a la necesidad de los
locatarios de presentar a un título de propiedad. Así, un propietario ofrece su
inmueble y se compromete a no venderlo, obviamente por un precio, luego de
que hace esta operación varias veces, vende el inmueble ofrecido como
garantía, que por cierto es el único que tenía a su nombre, compra nuevamente
un bien y renueva su “negocio”. La jurisprudencia ha entendido que no hay
mérito para imputar por delito de estafa a quien, mediante un aviso clasificado,
obtuvo la garantía para locar el inmueble, cuando quien la ofrecía se hizo pasar
por una tercera persona, utilizando un documento de identidad falso. CN
Criminal y Correccional Federal, sala I, 16/09/2011, L., M. G. s/rec. de
apelación, AR/JUR/48800/2011.
[9] Adviértase que en el leguaje negocial se utiliza en forma indistinta o como
sinónimos garantía y fianza. Se confunde así el género con una de sus especies,
319
por cierto, la más paradigmática.
[10]Junyet Bas, Francisco, Molina Sandoval, Carlos A. “El aval”
AR/DOC/3091/2008.
[11] Kesselman, Julio,” El aval en el derecho cambiario argentino”, La Ley 127,
1423–Derecho Comercial Doctrinas Esenciales Tomo V, 65.
[12]Conf: C NComercial, sala, 30/10/1980, “Banco de la Ciudad de Buenos
Aires c. Antín, Manuel C. y otros”. AR/JUR/4420/1980. Se destaca que el fiador
puede hacer valer contra el acreedor las excepciones que podría oponerle el
deudor principal, excepto las fundadas en la incapacidad, lo que jamás procede
en el aval debido a la autonomía de las obligaciones del avalista y avalado.
[13] Como demostración de lo expresado, basta acceder a las distintas páginas
de internet de distintos bancos del medio. Por ejemplo
https://www.bbva.com/es/te–puede–avalar–banco/,
https://segurosparainquilinos.com/argentina/garantia–alquiler–banco–
provincia/.
[14] Es cierto que hay quienes sostienen que dentro del género seguros de
crédito hay una sub clasificación en dos especies: seguros de crédito
propiamente dicho y seguros de caución, aval o fianza. Como se advierte, a
veces, se usa al contrato de seguro de caución como sinónimo de aval, lo que
no compartimos. Para un detalle de las posiciones y la jurisprudencia puede
verse: GOMEZ LEO, Osvaldo R., “Seguro de caución” AR/DOC/2290/2017.
[15] Chevallier Boutell, Juan Pablo, “La prescripción en el contrato de seguro
de caución”, AR/DOC/4740/2015.
[16] Bermúdez, Horacio R., "El seguro de caución", ED, 164–1086. Puede verse
también RangugnI, Diego Emilio, “El seguro de caución”, La Ley 2000–A, 1.
[17] Conf. Meilij, Gustavo Raúl, “Seguro de caución. Características
principales” AR/DOC/5285/2012.
[18]CSJNac., 30/06/1992; “Estado Nacional (Minst. de Economía Sec. de
Intereses Marítimos) c/ Prudencia Cía. Arg. de Seguros Generales SA. s/
cobro”; Tº. 315, pág. 1406. Nueva referencia a él en el año 2019.
http://sjconsulta.csj n.gov.ar/sjcons ulta/document os/getDocum
entosExterno.htm l?idAnalisis= 755198.
[19] El Art. 80 LS establece que “Los derechos que correspondan al asegurado
contra un tercero, en razón del siniestro, se transfieren al asegurador hasta el
monto de la indemnización abonada. El asegurado es responsable de todo acto
que perjudique este derecho del asegurador”. Se relaciona también con el Art.
101.
[20] Conf Chevallier Boutell, Juan Pablo, ob. cit.
[21]Conf CNComercial, sala B, 11/03/1997,”Alba Cía. de Seguros c. Delos
Electrónica S.A. y otros” AR/JUR/4829/1997.”El contrato de "seguro de
caución" o de aval o de fianza resulta una "fianza", y no un seguro, ya que su
función consiste en servir de "garantía" al cumplimiento de una obligación
mediante la agregación de un segundo deudor en "paridad de grado", quien
320
debe cumplir como si fuera el deudor mismo, no tratándose de un contrato de
indemnización” ; Tribunal Fiscal de la Nación, sala F , 05/10/2007, “La
Economía Comercial S.A. de Seguros Generales c. Dirección General de
Aduanas” AR/JUR/10164/2007.
[22] CSJN, 30 de junio de 1992, E. 43.XXIII, "Estado Nacional (Ministerio de
Economía Secretaría de Intereses Marítimos) c. Prudencia Cía. Arg. de Seguros
Generales S.A. s/cobro"; JA, 1992–IV–495.
[23] CSJN, 08/11/2005, “Alba Compañía Argentina de Seguros S.A. c/ Concor
S.A. y otros”, T. 328, pág. 3922.
[24] CNCivil, sala H ,17/02/2005, “Ernesto P. Améndola S.A. c. Dicam S.A”,
AR/JUR/8917/2005.
[25]La fianza, ya unificada, tiene ciertas particularidades: goza de los
beneficios de excusión y división, salvo pacto en contrario; con ella pueden
garantizarse todo tipo de obligaciones, incluso futuras e indeterminadas si se
cumplen algunos requisitos, el fiador tiene derecho a mantener el plazo de la
obligación originaria, aunque el deudor esté en concurso o en quiebra, salvo
pacto en contrario; y el acuerdo preventivo homologado del deudor no
extingue la fianza, ni implican novación. Conf. ARIZA, Ariel C, “Fianza y
negocios en garantía”, en Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 21/04/2015, 457,
AR/DOC/1168/2015.
[26] Estos artículos son copia de los Arts. 1489 y 1490del Proyecto de 1998.
“Art. 1489. – Obligaciones que pueden ser afianzadas. Puede ser afianzada
toda obligación actual o futura, incluso la de otro fiador”.
“Art 1490. –Fianza general. Es válida la fianza general que comprenda
obligaciones actuales o futuras, incluso indeterminadas, caso en el cual debe
precisar el monto máximo al cual se obliga el fiador en concepto de capital. Esta
fianza no se extiende a las nuevas obligaciones contraídas por el afianzado
después de los cinco (5) años de otorgada.
La fianza indeterminada en el tiempo puede ser retractada, caso en el cual no
se aplica a las obligaciones contraídas por el afianzado después que la
retractación haya sido notificada al acreedor”.
Conf. CNComercial sala C, 10/08/2004, “Cooperativa de Crédito y Vivienda
Financoop Ltda. c. Ambroggi, Alberto y otro” AR/JUR/2318/2004;
CNComercial, sala C, 11/04/2003, “Lloyds TSB Bank PLC c. Sion Emsani e Hijos
S.A.C.I.F.I. e I. y otros” AR/JUR/541/2003.
[27] Conf. Leiva Fernández, Luis, “Consideraciones sobre el contrato de fianza
en el Código Civil y Comercial”, AR/DOC/5093/2015.
[28]Ibídem. En tanto fianza puede ser gratuita u onerosa, a veces, es catalogada
como neutra. Conf. Spota, Alberto G. y Leiva Fernández, Luis F. P.,
"Instituciones de derecho civil. Contratos", t. VII, Ed. La Ley, Buenos Aires,
2009, n. 1969, pág. 370; Alterini, Atilio A., "Contratos. Teoría general", Ed.
Abeledo–Perrot, Buenos Aires, 1998, pág. 177.
321
[29] El Art. 1579, copia textual del Art. 1491 del Proyecto de 1998.
[30] CCivil y Comercial de Junín,3/08/1984,” Banco de la Provincia de Buenos
Aires, c. Berruti, Luis L”, AR/JUR/2459/1984; CN. Comercial, sala B,
20/04/1978, “Indulino, S. A. c. Kasakoff, Adolfo J. y otros”,
AR/JUR/3120/1978.
[31] Durante la vigencia del CC el Art. 518 era otra excepción al carácter de la
accesoridad, en tanto era válida la fianza de una obligación natural; pudiendo
ésta ser exigida; no así la obligación natural.
[32] Conf. CNCiv., sala A, 11/7/1961, voto del doctor Llambías, Rev. La Ley, t.
104, pág. 321, C3ª Civ. Com., Córdoba, 12/9/1958 "Digesto Jurídico La Ley, t.
III, pág. 1597, núm. 5.
[33] En el derecho argentino, antes de la reforma se encontraba legislada la
fianza comercial, la cual no difería sustancialmente de la civil. Se distinguía
objetivamente según lo dispuesto por el Art. 478 del Cód. de Comercio por
garantizar el cumplimiento de obligación derivada de acto o contrato de
comercio, con prescindencia de la calidad de las partes. No se alteraba su
accesoriedad; pero se atenuaba la subsidiariedad: la fianza comercial era
naturalmente solidaria, no gozando el fiador salvo pacto en contrario de los
beneficios de excusión ni de división, pero sí de derecho a que el deudor fuera
interpelado previamente, así como a ofrecer bienes de aquél a embargo para
liberar los propios. Por ser la fianza mercantil un acto de comercio, aunque el
fiador no fuera comerciante (Art. 8º, inc. 10, Cód. de Comercio) aun negada en
juicio fue admitida su prueba sin la exigencia instrumental de que fuera por
escrito, pudiendo ser por testigos mediando principio de prueba por escrito, y
por confesión.
El Art. 483 del Cód. de Comercio previó expresamente el caso de fiador
remunerado, entendiéndose que no se desvirtuaba la unilateralidad del
contrato pues lo contemplado era el pago por parte del deudor, ajeno al
contrato de fianza.
[34] Para una exposición más extensa, SALGUERO, Silvia, “Alcances de la
fianza en la locación”, La Ley 1992–C, 151.
[35] CSJN, 05/01/2005, “Donno, María E. c. Silva Pavez, Liliana y otro”. La
responsabilidad del fiador por los alquileres atrasados e intereses pactados en
el contrato de locación originario se extiende sólo hasta su fecha de
finalización, siéndole inoponible el plazo de gracia pactado entre locador e
inquilino. Para un estudio pormenorizado de jurisprudencia por jurisdicciones
ver Diegues, Jorge A. “Responsabilidad del fiador por deudas posteriores a la
conclusión de la locación” AR/DOC/1254/2015; CNCivil, sala C, 08/05/1990,
“Meraviglia de Dragone, L. y otros c. Dipamet S. A.” AR/JUR/1408/1990.
Específicamente referido al fiador que no intervino en el nuevo contrato entre
locador y locatario, por un tiempo distinto, alterando las modalidades e incluso
el precio, se declaró que el mismo no se extiende al principal pagador que no
participó, pues consideró que implicaba aplicarle obligaciones distintas o más
322
gravosas a las que asumió.
[36] Conf. CNCivil, sala M, 20/12/2016, “Caprotta, Miguel Ángel c. Vilizio,
Alvaro Gaston y otros s/ ejecución de alquileres,”AR/JUR/84920/2016.
[37] El fiador que se constituyó en codeudor solidario, liso y llano principal
pagador de las obligaciones a cargo del locatario, hasta el momento del
efectivo reintegro de la tenencia del bien locado, debe responder por los
alquileres reclamados en tanto el locatario permaneció en el bien sin pagar
alquileres luego de vencido el contrato y el locador fue diligente al intimar la
restitución en forma inmediata a la finalización del contrato .Cám 1a de
Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario de San Rafael,
11/03/2013 ,“Financiera San Rafael S.A. c. Pinto,Gloria Edith y ots. s/ ejecución
típica — cobro de alquileres”, LLGran Cuyo 2013 (junio), 560,
AR/JUR/2363/2013.
[38]El Art. 5 del DNU 320 establece la subsistencia de la fianza: “No resultarán
de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la
prórroga opcional prevista en el Art. 3° tercer párrafo, el Art. 1225 del Código
Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los
incisos b) y d) del Art. 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación”.
[39]ABATTI, Enrique L.; ROCCA (h), Ival, “Emergencia locativa, DNU
320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales,
congelamiento de alquileres”, ADLA 2020–5, 13.
[40] ESPER, Mariano, “Congelamiento y prórroga de los contratos de alquiler.
27 preguntas y respuestas sobre el DNU 320/2020”, AR/DOC/1086/2020.
[41] CSJ Pcia de Tucumán, sala civil y penal (Tucumán) (SalaCivilyPenal)
17/04/2006, “Guillén, Sergio G. c. Molina, Ramón Martín y otro”, comentado
por MOGGIA, Catalina, ”Cuando el fiador asume la calidad de principal
pagador en el contrato de desalojo” LLNOA 2006 (noviembre), 1146.
[42] BORDA, Alejandro, “El derecho del fiador a exigir el reembolso de lo
pagado” AR/DOC/2038/2015.
[43]https://www.af ip.gob.ar/ sitio/externos /default. asp.
[44] Para un desarrollo de esta posición, FRUSTAGLI, Sandra A., MARTINEZ,
Ivana S, “Hacia la acentuación de la protección del fiador como consumidor en
el Código Civil y Comercial” AR/DOC/4196/2016.
[45] HERNANDEZ, Carlos, “Aspectos relevantes de la regulación de los
contratos civiles en el Código Civil y Comercial de la Nación”,
AR/DOC/3871/2014.
[46]Estos dos seguros obligatorios concentran el 74% de la producción de los
ramos Patrimoniales y el 62% del total de las primas emitidas por toda la
industria. COMPIANI, María Fabiana, “Panorama de la pandemia por COVID-
19 en el seguro”, AR/DOC/1958/2020.
323
El ajuste del precio
Por Juliana Labaronnie
“El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los

derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir
del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios
no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación
con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de
las partes.”
Así reza el artículo 6 de la ley 21.342 de Locaciones Urbanas que, por

disposición expresa en el Código Civil y Comercial de la Nación, continúa
vigente. Es que, pacta sunt servanda fue y es la máxima que rige las relaciones
en el Derecho Privado.
No obstante, cuando el Estado a través de sus leyes interviene las relaciones

entre particulares estableciendo disposiciones de obligatorio cumplimiento, el
campo de la autonomía de la voluntad resulta indefectiblemente reducido.
A partir de esta pequeña introducción es que nos abocaremos al análisis del

ajuste del precio en los contratos de locación propuesto por la nueva ley de
locaciones, que viene a modificar e incorporar nuevas regulaciones al contrato
de locación previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Todo
ello, sin perder de vista que la norma transcripta debería ser el criterio
orientador de los operadores jurídicos al momento de interpretar las
consecuencias de la aplicación del nuevo régimen en las relaciones locativas.
2. La norma [arriba]
324
En lo que atañe al presente capítulo, el art. 14 de la ley en análisis -bajo el título
“Ajustes”- establece una serie de disposiciones que rigen la mencionada
adecuación del precio en los contratos de locación. A efectos de una mayor
claridad expositiva, se lo transcribe a continuación:
ARTÍCULO 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino,

están exceptuados de los dispuesto en los arts. 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y
sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el

precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales,
sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse

utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones
imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
Argentina (BCRA).
3. Los fundamentos y los antecedentes [arriba]
El proyecto de ley en sus fundamentos mencionó que “[e]n suma: esta iniciativa
tiene como objetivo principal mejorar la situación habitacional de todas las
personas que alquilan una vivienda, establecer reglas claras y justas para todas
las partes, evitar abusos como el incremento del precio por la mera
especulación de los operadores, y armonizar las relaciones contractuales”.
Asimismo, y respecto al tema que nos ocupa sostuvo: “con la finalidad de evitar
arbitrariedades y abusos, se propone la implementación de un índice de
actualización del precio del alquiler que sea objetivo e incontrovertible.”
325
Ahora bien, la propuesta de determinar un índice de actualización de precios
aplicable a los contratos de locación no resulta una novedad legislativa. Más
allá de otros proyectos que contemplaban la misma o similar propuesta –
algunos de los cuales son mencionados en los fundamentos-, en la historia de
nuestro país existen múltiples antecedentes legislativos.
Es que, el contrato de locación constituye, en la historia jurídica argentina, una

de las figuras de derecho civil patrimonial más afectadas por normas de orden
público, erigiéndose en paradigmas contractuales de tracto sucesivo[1].
Todos los regímenes extraordinarios que vinieron a alterar la regulación del

contrato que originariamente estaba limitada exclusivamente a las normas del
Código Civil, atendieron a una suerte de "emergencia" que tenía, por así
decirlo, su especificidad locativa. El intervencionismo se solía justificar por
razones propias de este contrato, que tenía que ver con la protección de la
vivienda familiar, más que por razones económicas de índole general[2].
Algunos de estos regímenes serán referenciados a lo largo del presente
capítulo.
A su vez, la regulación del contrato de locación estuvo siempre vinculado al

derecho constitucional de protección de la vivienda familiar. En este sentido,
uno de los contratos más profundamente atravesado por la
constitucionalización y convencionalización del derecho privado es el de
locación de inmueble con destino habitacional[3].
4. La prohibida indexación. Las locaciones con destino distinto al

habitacional [arriba]
En principio, debemos señalar que, para la gran mayoría de la doctrina, e

incluso jurisprudencia, la Ley Nº 23.928 – y modificatoria- continúa en vigor.
En efecto, la denominada “Ley de Convertibilidad” estableció que en las

obligaciones de dar sumas de dinero no se admitiría en ningún caso
actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o
repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del
deudor resulta (art. 7°). A la vez que se derogaron todas las normas que
previeran tal actualización o indexación (art. 10°). Por lo que, de convenirse
326
una cláusula que reflejara ajustes del precio quedaría expuesta a su
declaración de nulidad, pues la norma resulta por disposición expresa de orden
público.
La mencionada ley tendió a prohibir cualquier método que persiguiera reflejar

la pérdida del valor adquisitivo de las sumas de dinero adeudadas. Su objetivo
fue que la inclusión de estas cláusulas -llamadas de actualización, de
revalorización o indexatorias- no alimentaran las expectativas de inflación y,
con ello, la generaran o incrementaran[4].
Ello no impidió que se reconociera implícitamente la desvalorización, mientras

parte de la doctrina bregaba por la derogación de los arts. 7 y 10 de la Ley Nº
23.928. En repetidas oportunidades se ha opinado que en una economía con
una inflación crónica (y desmedida en los últimos años), mantener la veda de
utilización de cláusulas de actualización en los contratos, leyes o resoluciones
judiciales constituye un sinsentido, pues se priva al sistema monetario y a
quienes son sus operadores, de la única herramienta eficaz para precaver al
acreedor de los efectos de la inflación sobre el crédito dinerario[5].
No obstante, existe doctrina que sostiene que si la Ley Nº 23.928 no está

vigente porque no hay convertibilidad y la ley modificatoria con fines de
emergencia pública tampoco está vigente, la indexación a los contratos se
puede aplicar perfectamente con referencia a la evolución de la economía,
considerando que el precio es válido si las partes previeron el procedimiento
para determinarlo[6]. Aunque, claro está, esta no es la postura mayoritaria de
la doctrina y jurisprudencia de nuestro país.
Con el fin de evitar cualquier duda que diera lugar a un litigio judicial, la norma
en análisis prevé expresamente que los contratos de locación están
exceptuados de los dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus
modificatorias. Es decir, que no operará la prohibición de actualizar los precios
en los contratos de locación.
Lo interesante es que todos los contratos de locación se encuentran excluidos,

cualquiera sea su destino. Esto resulta una novedad en comparación con
anteriores proyectos de ley que planteaban la misma excepción sólo para las
locaciones con destino habitacional.
327
De esta forma, la locación con destino habitacional, comercial o industrial -o
cualquiera sea - podrán prever válidamente una cláusula de ajuste al precio.
Finalmente, no existiría ninguna objeción de tipo constitucional a la excepción

planteada, en tanto que ambas normas revisten la misma jerarquía.
5. El precio en la locación y su periodicidad [arriba]
El precio de la locación – llamado alquiler o arrendamiento- es uno de los

elementos esenciales particulares del contrato de locación, en tanto resulta el
objeto que tiene en miras el locador al contratar.
Al ser un elemento esencial, como regla, debe estar determinado en el contrato

o ser determinable. No obstante, el contrato en el que el precio no aparece
determinado -ni determinable-, podría ser considerado válido si la cosa ha sido
entregada, sometiéndose a su fijación judicial[7].
Por otra parte, es importante señalar que el Código Civil y Comercial no

establece limitación alguna con relación a la periodicidad del pago.
Consecuentemente, las partes tienen la posibilidad de fijar libremente la forma
de pago. Si las partes no lo hubieran fijado, el art. 1208 establece en forma
supletoria que el pago debe ser hecho por anticipado y, si es inmueble, por
período mensual.
La nueva ley, en cambio, plantea una regla en la periodicidad del pago sólo para
los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional. En este
sentido, establece que el precio del alquiler debe fijarse por períodos
mensuales. Esta disposición reproduce el concepto del derogado artículo 6 de
la Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas –ubicado en el capítulo de las
locaciones destinadas a vivienda- que establecía expresamente que el precio
de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos
mensuales.
328
Entiendo que la regla no tendrá un impacto significativo ya que resulta
costumbre fijar los pagos del precio en períodos mensuales. Tan es así, que el
Código Civil y Comercial lo establece en forma supletoria.
Lo que considero importante resaltar es que esta regla -como las que
analizaremos más adelante-, se encuentran establecidas únicamente para las
locaciones de inmuebles con destino habitacional. De tal forma, los contratos
de locación con otro destino siguen rigiéndose por el artículo 1208 de Código
Civil y Comercial, que permite a las partes fijar libremente la periodicidad del
pago.
6. El monto y la periodicidad de los ajustes del precio [arriba]
En la actualidad, el Código Civil y Comercial no hace referencia alguna

respecto a si debe producirse un ajuste al precio en un contrato de locación, y
cada cuánto las partes lo podrían convenir. Ello es lógico, toda vez que, como
indicamos anteriormente, cualquier indexación del precio se encontraba
prohibida por la Ley Nº 23.928 -y modificatarias-.
Sin embargo, las necesidades del mercado y la realidad económica inflacionaria

hicieron práctica habitual y generalizada, adoptar artilugios para sortear la
prohibición -valor argentino oro, valor dólar y cualquier otra pauta de reajuste
que no constituyera la aplicación de un índice-. Ello, con vistas a evitar el
perjuicio que sufriría alguna de las partes del contrato por no poder reflejar en
los contratos la realidad económica del país.
Es que, en una economía inflacionaria, la prohibición de actualizar obliga a los

operadores a utilizar cláusulas elusorias o evasoras, asumiendo riesgos de que
los intereses cuya satisfacción se persigue se vean frustrados[8].
Entre los mecanismos utilizados, el más común resultó la fijación de cláusulas

de precios “escalonados” trimestral o semestralmente, siendo pocos los casos
en los que se judicializó su validez.
La doctrina se esforzó en ratificar la eficacia de la cláusula del precio

escalonado, poniendo énfasis en las diferencias que estos pactos escalonados
329
presentan con las cláusulas de ajuste. En tal sentido, se destaca que la cláusula
de ajuste impide a las partes conocer -al tiempo de la celebración del contrato-
el monto global del precio de la locación, cuestión que es perfectamente
posible en la hipótesis de convenirse cánones escalonados. Es que los
alquileres escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por
distintos tiempos de locación y, por lo tanto, constituyen una excepción a la
prohibición de dichas cláusulas, ya que ninguna de las normas del Código Civil
y de la Ley Nº 23.091 prohíben pactar libremente, conforme el art. 1197 de
dicho cuerpo legal, aumentos de alquileres mensuales, cada tres o seis meses o
cada año[9].
A la vez que la jurisprudencia sostuvo en diversos pronunciamientos la validez

del precio escalonado, compartiendo con la doctrina[10] que la prohibición de
modificar el precio en el plazo mínimo legal no es violada mediante el pacto de
alquileres escalonados, puesto que no se altera la estabilidad del locatario que
es la finalidad legal, salvo el caso en que la estipulación de un alquiler
progresivo -de ritmo y valores exagerados- sea un subterfugio para apartarse
de ese plazo mínimo legal, y lograr la desocupación anticipada del inmueble por
falta de pago del locatario[11].
La jurisprudencia, en general, renovó los argumentos del antiguo fallo plenario

"Revello”[12], que sostuvo la validez del precio escalonado en la medida que no
se tratara de una cláusula encubierta de desocupación que contrariara el plazo
mínimo legal.
A su vez, en un fallo de la Cámara 4° de Apelaciones en lo Civil y Comercial de

Córdoba se manifestó – a mi criterio, con acierto- que:
“las fluctuaciones económicas a las que nos tiene acostumbrados nuestro país
obligan a admitir la validez de estos pactos para tornar actual el precio del
contrato; consideramos que tan importante es asegurar la permanencia del
locador en un inmueble durante un plazo determinado, como mantener la
vigencia del precio acordado a valor del mercado. Creemos que ambos factores
son igualmente importantes para la sociedad, pues si la rueda económica no se
mueve, el circuito financiero también se paraliza y con ello se colabora también
a que el país entre en recesión… En suma, cabe repetir que los alquileres
escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos
tiempos de locación y, por lo tanto, no se encuentran comprendidas en dicha
prohibición”[13].
330
En otros casos, también se afirmó que no existe óbice legal alguno para que las
partes establezcan alquileres escalonados, en la medida que tal proceder no
oculte fórmulas indexatoriasAncla[14] y se sostuvo que la interdicción de
cláusulas de estabilización no alcanza a los pactos que establecen alquileres
escalonados, pues aunque el precio así establecido importa variabilidad en el
tiempo, no sigue necesariamente la suerte de la inflación real[15].
De esta forma quedó validada la práctica de convenir distintos precios, para

distintos períodos de tiempo, sean trimestrales, semestrales o anuales y, de esa
forma, contrarrestar “lícitamente” la pérdida del valor adquisitivo, sin violentar
la prohibición indexatoria.
Ahora bien, como analizamos en acápites anteriores, la nueva ley de locaciones

excluye al contrato de locación –cualquiera sea su destino- de la prohibición de
indexar precios. Por tanto, las partes podrán dejar de utilizar la práctica
habitual de precios escalados y optar lícitamente por convenir un índice de
actualización del precio.
Esta afirmación que luce como la solución a un problema que se viene

produciendo desde 1991, no resulta tan sencilla para las locaciones de
inmuebles con destino a vivienda.
La norma en análisis determina en forma imperativa que, en el contrato de

locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe
fijarse como valor único sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales.
Por tanto, sólo en las locaciones con este tipo de destino, las partes no podrán,
sino que deberán abandonar la práctica de precios “escalonados”, ya que el
valor debe ser “único” y, a su vez, la actualización sólo se puede producir
anualmente.
Por si no quedara claro, la norma refuerza que: “En ningún caso se pueden
locatario.” Y digo refuerza, porque la cláusula de precios escalonados se solía
331
introducir pactando distintos precios para distintos períodos, o bien, un único
monto con distintas bonificaciones para los distintos períodos.
Resulta entonces que los precios convenidos en las locaciones inmobiliarias

con destino habitacional se encontrarán encorsetados en la única posibilidad
de pactar un precio único, el cual sólo podrá ser actualizado anualmente.
El aspecto de que la actualización se produzca con una periodicidad anual no

es menor en un país donde la realidad económica demuestra variables todos
los días.
7. La fórmula de ajuste [arriba]
La norma, a su vez, avanza en la regulación estableciendo que las partes del

contrato de locación de inmueble con destino habitacional -quienes, como
dijimos en el punto anterior, pueden fijar como precio de la locación un valor
único y ajustable anualmente- sólo podrán utilizar a los fines de esa
actualización la fórmula que la misma ley indica.
El artículo en análisis establece que los ajustes deben efectuarse utilizando un

índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice
de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado
mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
No resulta novedoso que sea la ley la que indique los índices que las partes
tienen que utilizar a los efectos de la actualización de precios. Menos aún, en
materia locativa. Así, la Ley Nº 20.625, sancionada en el año 1973, en lo que
aquí resulta pertinente, establecía que el valor locativo mensual sería el
importe resultante de aplicar sobre los alquileres la variación que resulte del
índice salarial del peón industrial de la Capital Federal en los últimos seis
meses.
Por su parte, la Ley Nº 21.342, sancionada en 1976, estableció un complejo

sistema que contemplaba la actualización del precio de la locación previendo
un porcentaje particular del valor locativo en determinados períodos y que, a
332
su vez, quedaba sujeto a la variación sufrida por el índice salarial del peón
industrial para la Capital Federal durante el trimestre inmediato anterior.
Además, tenía en cuenta para esta determinación automática del precio, un
tope y un mínimo considerando las especiales condiciones del locatario (art. 9)
o del locador (art. 10).
Con posterioridad, la Ley Nº 23.091, sancionada en el año 1984, en su artículo

3º señaló que, para el ajuste del valor de los alquileres, deberían utilizarse
exclusivamente los índices oficiales que publicaran los institutos de
Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serían
válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de
explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado. Si bien esta
ley estuvo en vigor hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial,
este artículo perdió virtualidad con la prohibición de indexación del año 1991
y modificatorias.
Como vemos, la legislación previó en el transcurso de la historia la fórmula o

índice al que se debían ajustar las actualizaciones de los precios en las
locaciones, principalmente teniendo en miras regular las que tuvieran destino
habitacional.
Ahora bien, podría suceder que ninguno de los índices señalados -en leyes
anteriores o en la actual ley- refleje adecuadamente el deterioro del valor del
signo nacional. En consecuencia, redundaría en un perjuicio para el locador.
Algunos autores, han planteado en oportunidad de que el Congreso tratare

proyectos similares, que se deberían tener en cuenta otros índices, como el de
precios de la construcción, que sería fundamental porque en definitiva incide
sobre el valor del inmueble locado y por ende en el de la locación[16].
Otros entienden que no resulta propio utilizar la variación de salarios para la

determinación de los ajustes de las locaciones. En este sentido, sostienen que
el problema salarial tiene su propia complejidad y está atado a cuestiones de
productividad, competencia e intervención estatal, todas ellas ajenas al
locador. Por lo demás, si hubiera diferencias entre inflación y variación salarial,
¿por qué motivo el locador tiene que subvencionar al locatario si los precios
crecieran más que los salarios? Y si la variación salarial fuera superior al
aumento de los precios ¿por qué motivo el locador debe verse perjudicado sin
333
poder aumentar el precio de la locación de igual manera? Como claramente se
ve de estas preguntas, lo que el proyecto propone es simplemente una
traslación de los riesgos al locador, carente de toda justificación[17].
A su vez, en oportunidad de tratar otros proyectos de ley similares, se ha dicho

que, si bien puede resultar una buena medida para evitar arbitrariedades, no
sería bueno que mediante este nuevo índice se castigue únicamente a la parte
locadora fijándole un precio que se encuentre por debajo de lo que
correspondería según el mercado[18].
Por otra parte, queda la inquietud si el índice de actualización establecido será

también aplicable a los contratos de locación con destino habitacional
celebrados en moneda extranjera, los cuales la doctrina -en forma
prácticamente unánime- y la práctica desde la sanción de la Ley de
Convertibilidad, han coincidido en aceptar como válidos. Pues, de aplicarse el
índice incluso a los contratos celebrados en una moneda distinta a la de curso
legal, tendría el efecto contrario al de la protección del locatario.
Necesariamente se nos plantean otros interrogantes, como ¿qué sucede si el

BCRA o el INDEC no publicaran oportunamente los índices? Una opción podría
ser que el precio del contrato no se actualizara por no tener la referencia
indicada por la ley. Otra, que entiendo más ajustada a derecho, sería que los
contratantes pudieran convenir libremente otro índice de referencia para la
actualización, lo cual no se encontraría prohibido en virtud del primer párrafo
del artículo que analizamos con anterioridad. Ahora bien, dudo que estas
situaciones no lleguen a judicializarse.
Conclusión [arriba]
La ley en análisis, conforme su art. 23, entra en vigencia el día siguiente al de su

publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y será aplicable para
los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
Esto implica que todos los contratos de locación celebrados a partir de ese
momento se encontrarán excluidos de la prohibición de actualización
monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de
deudas, pudiendo las partes pactar entre las cláusulas de sus contratos el
334
ajuste del precio libremente, de la forma que lo negocien y consideren
conveniente para sus intereses.
No gozarán de esa libertad los contratantes en las locaciones inmobiliarias con

destino a vivienda, en donde el precio único convenido se ajustará anualmente
conforme al índice que publique el Banco Central de la República Argentina
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de
precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE).
En este punto, cabe señalar que históricamente se buscó la protección del

locatario entendiendo que reviste el carácter de “débil jurídico”, que merece
una tutela especial destinada a equiparar las desigualdades que pudieran
existir en la génesis de sus relaciones jurídicas. Más aún, en los casos de las
locaciones destinadas a vivienda donde se busca resguardar el derecho
constitucional de acceso a una vivienda digna (art. 14 bis Constitucional
Nacional).
No obstante, dicha protección debería conjugarse con el derecho -también

constitucionalmente protegido- de propiedad (art. 17 Constitución Nacional),
reconociendo la erosión o envilecimiento que ha venido sufriendo y sufre
nuestra moneda.
Es que, cuando la ley ignora la realidad económica y jurídica que pretende

ordenar, no tiene posibilidades ciertas de ser cumplida y estimula la búsqueda
de atajos que, llámeselos como se los llame, tienden no ya a asegurar a las
partes la equivalencia de las prestaciones recíprocas, pero sí cuanto menos a
minimizar el perjuicio cierto que produce la pérdida de valor de la moneda
nacional[19].
A su vez, el abuso de la tutela a favor de quien la ley presume un débil jurídico

puede conllevar un encarecimiento de los bienes, la falta de oferta, la exigencia
de mayores garantías, o bien, la no contratación. Pues, no sería extraño que un
efecto no deseado de la presente norma resulte un aumento en el precio inicial
de las locaciones con destino habitacional previendo que el nuevo índice
podría no ser suficiente para preservar su valor en el tiempo.
335
Si bien la protección del derecho a la vivienda, sobre todo en situaciones de
emergencia económico-social, ha sido defendida legislativamente en diversas
oportunidades, muchas veces el objetivo protectorio logró el efecto contrario,
y produjo la contracción del mercado inmobiliario.
A la vez que, el carácter del locatario como “parte débil” y del locador como
“parte fuerte” de la relación contractual es una presunción legal que no
siempre se verifica en la práctica.
Retomando el inicio del presente capítulo, el Estado debería limitarse a

garantizar la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de
los contratantes. Pues, el particular no es quien debería resolver el déficit
habitacional. Así lo afirmó el Superior Tribunal de Justicia de Santiago del
Estero, Sala Civil y Comercial, sosteniendo que el derecho humano a la vivienda
se debe invocar ante el Estado, que es el legitimado pasivo en tanto es el
responsable de garantizar su cumplimiento, y no ante otro particular[20].
Finalmente, es observable –si no criticable- la elección del legislador de dejar

este artículo –como otros de la misma ley- fuera del texto codificado, bajo el
título Regulación complementaria de las locaciones, generando una dispersión
de normas que conlleva una necesaria experticia no sólo de los operadores
jurídicos –lo cual es válidamente exigible-, sino también de sus actores, es
decir, del común de la población. Por tanto, lo que viene a sancionarse con una
finalidad tuitiva, obliga a iniciar un complejo diálogo de fuentes. Tal vez, y sólo
suponiendo, ¿habrá meritado el legislador la vocación de permanencia?
Notas [arriba]
[1] Cfr. Luis F.P. Leiva Fernández, Presente y futuro de las relaciones locativas
ante la emergencia económica, L.L. diario del 4/4/2002, p. 1.
[2] Rodrigo Pellejero, La emergencia económica y el contrato de locación
urbana, Jurisprudencia Argentina, Cita Online: 0003/009169.
336
[3] Ezequiel Valicenti, El contrato de locación y el acceso a la vivienda.
Resignificación del derecho privado frente a los derechos fundamentales,
RCCyC 2020 (marzo), 149.
[4] Cfr. José Fernando Márquez, Breves notas sobre la fijación del precio
locativo y la prohibición de actualizarlo, LLC 2013 (julio),601; Cita Online:
AR/DOC/2415/2013.
[5] Cfr. José Fernando Márquez, Cuando la prohibición de actualizar es
inconstitucional, SJA 03/06/2020, 30 – JA 2020-II.
[6] Enrique M. Falcón, Indexación de los contratos de locación, FUNDESI,
16/09/19.
[7] Conf. Borda, Alejandro; Derecho Civil y Comercial: Contratos, LA LEY, 3°
Ed. Actualizada y ampliada, Buenos Aires, 2020, p. 435.
[8] José Fernando Márquez, El precio en la locación: Cláusulas permitidas y
prohibidas, LA LEY 27/06/2014, 4 - LA LEY 2014-D, 51.
[9] Sandra A. Frustagli y Carlos A. Hernández, Problemas actuales de las
locaciones urbanas, LA LEY 17/04/2008, 1 - LA LEY 2008-C, 812; Cita Online:
AR/DOC/1176/2008; y CNCiv Sala I 16/7/96, Establecimiento Don Mariano
SA, c. Benitez Norma 1997-IV-síntesis; y CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin,
Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY, Cita Online: 962154.
[10] Así lo sostienen Llambías y Alterini, con citas de Spota, Borda, Clavell
Borras, Piantoni y Rezzónico (Llambías, J. J. y Alterini, Atilio A., "Código Civil
anotado", t. III-B, Ed. Abeledo-Perrot, ps. 106/107).
[11] CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin, Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY,
Cita Online: 962154.
[12] Cámara Nacional de Paz, en pleno, "Revello, Pacífico c./ Fernández,
Lorenzo y otro", 1/6/71, ED, 37-473 y LA LEY, 143-299.
[13] Cámara 4a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba,
04/06/2013, Michref, Julio c. Pedreira, Lidia Leonor s/ ordinarios – otros -
recurso de apelación, LA LEY, Cita Online: AR/JUR/33797/2013.
[14] CNCiv, SALA D, 29/11/1996, Barberán, Mariano P. v. Primiani, Jorge E.,
LA LEY, Cita Online: 1/12091.
[15] STJ Santiago del Estero, "Santiago del Estero Planetario S.R.L c. Gálvez
Blas SA.", 6/8/99. En el mismo sentido, la CCC San Isidro resolvió que "Los
alquileres escalonados no significan actualización, ni están alcanzados por la
prohibición legal vigente derivada del artículo 10 de la ley 23.928, porque la
convención que establece anticipadamente modificaciones periódicas en el
canon locativo puede responder a una previsión inflacionaria pero también a
otras circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar, no
necesariamente vinculadas a la inflación", Sala II, 20/02/2003, Grimaldi, César
c. Astorelli, Irene, LLBA, 2003-761, LA LEY Cita Online: AR/JUR/721/2003.
[16] Luis F. P. Leiva Fernández, Un desacertado proyecto de reformas al
Código Civil y Comercial, LA LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B, 726
[17] Alejandro Borda, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, LA
337
LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B, 720.
[18] . Juan Ignacio Ruiz y Guillermina Fortunati, Proyecto de ley de alquileres y
reforma del Código Civil y Comercial, ADLA 2016-33, 85.
[19] Lilian N. Gurfinkel de Wendy, Indexación y nominalismo: ¿conviven en el
régimen legal vigente?, Jurisprudencia Argentina, Cita Online: 0003/009295.
[20] Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero, Sala Civil y Comercial,
13/11/2017, “E., G. M. y otros c. D., S. s/ acción de reivindicación – casación
civil”, LA LEY Cita Online: AR/JUR/93146/2017.
Las consignaciones judiciales en la Ley Nº 27.551
Por Walter F. Krieger [1]
La Ley Nº 27.551 ha querido proteger a los locatarios frente a las actitudes

renuentes de los locadores de percibir tanto los cánones locativos como las
llaves de los inmuebles, habilitando el procedimiento de consignación judicial
de los mismos.
Cabe preguntarse en primer término si los legisladores leyeron los arts. 904 a
913 del CcyCN donde ya estaba establecido el procedimiento tanto para las
consignaciones judiciales como extrajudiciales.
Intuimos que la respuesta es negativa, que el legislador no ha tenido en cuenta

la normativa ya existente, dado que tanto en el art. 11 in fine, como en el art.
15 de la Ley Nº 27.551 se remite continuamente a la “consignación judicial”
(arts. 904 a 909 del CcyCN) omitiendo señalar la posibilidad de consignar en
forma extrajudicial (arts. 910 y 913 del CcyCN) tanto las llaves –art 11 in fine-
, como los cánones locativos –art. 15-.
338
Frente a esta omisión legislativa, existen dos caminos posibles: a) sostener que
el legislador ha querido que únicamente pueda ejercerse la consignación
judicial en estos supuestos; b) afirmar que el principio general que reza “el que
puede lo más, puede lo menos” sigue siendo posible la consignación
extrajudicial tanto de los cánones locativos como de las llaves en los términos
de los arts. 910 a 913 del CcyCN).
Nuestra posición se inclina por la segunda opción. No solo por la vigencia del
principio referido, sino que, además, la aplicación del principio favor debitoris
importa arribar a las soluciones que permitan la liberación del deudor de sus
obligaciones.
Así dadas las cosas, entendemos que la omisión del legislador no obsta a la
posibilidad de que el locatario puede optar por evitar el costo de un
procedimiento judicial, y pueda, recurrir al procedimiento extrajudicial a los
fines de poner a disposición de locador, tanto los cánones que este no quisiere
percibir, como las llaves del inmueble una vez concluido el contrato.
II. La consignación de los cánones locativos [arriba]
Establece el art. 15 de la Ley Nº 27.551 que:
“Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo

dispone el art. 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario
debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y
ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del
locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la
consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de
conformidad con las previsiones de la Ley Nº 25.345 y regulaciones del Banco
Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al
efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República
Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador”.
339
Así, la norma repite los requisitos del art. 904, inc. “a” que requiere la
constitución en mora del acreedor a los fines de la procedencia del pago por
consignación, señalando que el plazo para la mora será de 48 horas.
Entendemos que este plazo puede ser modificado por las partes por un plazo
menor, o la disposición de la mora automática, pero no por un plazo mayor en
beneficio del locador.
Vencido el plazo, se establece que el locatario debe proceder a la consignación

judicial “dentro de los 3 días” depositando en la cuenta judicial el dinero o
entregando un cheque cancelatorio en los términos de la Ley Nº 25.345.
Cabe preguntarse entonces, que sucede si el locatario inicia el procedimiento

vencido dicho plazo.
La norma no establece penalidad alguna, de modo que se tornará aplicable el

texto del art. 907 del CcyCN que señala que una vez admitida la consignación,
se tiene por extinguida la obligación a partir del momento en que se “notificó la
demanda”.
Así dadas las cosas, la demora del locatario en iniciar la consignación

redundará en que deberá los intereses sobre las sumas que consigna, si la inicia
dentro de los 3 días, hasta la fecha de interposición de la demanda, si los inicia
luego, hasta la fecha de notificación de la misma.
A su vez, si la consignación ha sido defectuosa y el deudor subsana con

posterioridad el defecto, los intereses se devengarán hasta la notificación de la
sentencia que admite la consignación de conformidad con lo dispuesto en el
último párrafo del art. 907 del CcyCN.
Por su lado, si el deudor opta por la consignación extrajudicial de conformidad

con el art. 910 del CcyCN, junto con la interpelación a recibir el pago deberá
notificar los extremos que exige la norma referida.
340
Asimismo, deberá consignar el dinero en la escribania dentro de los 3 días,
rigiendo a partir de allí lo establecido en el art. 910, inc. “b” del CcyCN.
Por último, frente al depósito extrajudicial, el acreedor tendrá las mismas

opciones y acciones que establece los arts. 911 y 912 del CcyCN en cuanto a la
posibilidad de aceptar o rechazar el procedimiento, el pago o ambos, con las
consecuencias que allí se estipulan.
III. La consignación de llaves [arriba]
En el mismo orden, la normativa establece en el art. 11 in fine que:
“En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los
gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni
ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente
realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que
el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito
judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del
vencimiento de dicho plazo”.
Aquí la normativa es un poco más específica que en el caso de la consignación

de cánones locativos.
En efecto, la intención del legislador es evitar que el propietario obtenga el

beneficio de constituirse en acreedores de sumas de dinero mediante la
renuencia a aceptar las llaves como constancia de la restitución del inmueble
en debido tiempo y forma.
Por lo tanto, una vez constituido en mora el locador –esta vez la norma no
establece plazo para la mora, de manera que se podrá aplicar analógicamente
el de 48 horas dispuesto en el art. 15 de la misma Ley, salvo que las partes
341
estipularen la mora automática o un plazo menor-, el locatario deberá
consignar las llaves “judicialmente” dentro del plazo de 10 días.
Como primera medida, no se explica la diferencia de plazos entre la

consignación de los cánones locativos –3 días– en el art. 15 y la de las llaves de
10, cuando lo conveniente hubiera sido unificar ambos plazos en 10 días.
Más allá de eso, resulta importante destacar que si la acción de consignación

se realiza dentro de los 10 días, el deudor se libera de toda obligación accesoria,
de modo que si se excede en el plazo, renacen las obligaciones que se fueron
acumulando entre la notificación y la efectiva consignación de las llaves
(alquileres e intereses).
IV. Conclusiones [arriba]
Entendemos que el legislador ha realizado una norma innecesaria en razón de

la existencia de procedimientos de consignación ya establecidos en los arts.
904 a 913 del CcyCN.
En todo caso, hubiera sido suficiente con establecer en ambos supuestos –

consignación de cánones y consignación de llaves – el plazo de interpelación y
las consecuencias por la falta de inicio del procedimiento de consignación en el
plazo establecido.
Asimismo, en una futura reforma, será necesario aclarar lo relativo a la

consignación extrajudicial de los arts. 911 a 913 del CcyCN de la cuál nada dice
la Ley Nº 27.551, remitiendo como ya dijéramos a la “consignación judicial”
exclusivamente.
342
[1] Abogado (UBA). Doctor en Derecho con Orientación en Derecho Privado
(UCES). Posgraduado en Responsabilidad de las Administraciones Sanitarias
(U. Menendez Pelayo, A Courña, España). Posgradudado en Derecho y
Emergencia Económica (U. Menendez Pelayo, A Coruña, España). Profesor de
Contratos (UBA, UCA), Derecho de Daños, del Consumidor y la Competencia
(UCEMA), Derecho Civil Parte General, Obligaciones y Daños (UCES).
Profesor de posgrado (UBA, UCA, USAL, UCES). Director del Capítulo
Argentino de la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado. Miembro del
Instituto Argentino de Derecho del Consumidor.
La nueva Ley de Alquileres y su impacto en materia tributaria
Por Gonzalo Eduardo Puente
Recientemente sancionada la nueva ley de alquileres en la Argentina, me veo

en la necesidad de analizar la misma desde la óptica tributaria, pues si bien el
instituto de las locaciones de inmuebles, existe desde antaño y no existen
dudas de la gravabilidad de la locación, vemos en esta nueva ley, una obligación
de las partes del contrato locativo, de registrar el mismo en un registro que
será administrado y llevado por el organismo fiscal nacional Afip.
Con la inclusión del registro en Nueva Ley de Alquileres, el legislador ha dado

jerarquía de ley a un viejo recaudo previsto por el organismo fiscal en el año
2010 y cuya aplicación no fue como se esperaba, pues la registración de los
contratos fue escasa.
El artículo en mención es el art. 16, que establece:
“Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador

ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP),
dentro del plazo, en la forma, y con el alcance que dicho organismo disponga. la
343
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) debe
disponer de un régimen de facilidades para la registración de contratos
vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones
previstas en la ley 11.683 (t.o. 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de

locación, previo a correr traslado de la demanda el juez debe informar a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la
existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede

informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos
Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo”.
A continuación veremos algunas cuestiones particulares a tener en cuenta a

partir de la sanción de la presente ley, y la inclusión del artículo que se
transcribió ut supra, siendo el presente ensayo solo un punto de partida, y un
pequeño aporte, pues no se ha reglamentado su instauración.
2. Cuestiones Generales [arriba]
Desde antaño, los locadores de inmuebles se han ingeniado en llevar a cabo

prácticas locativas en el mercado alternativo con el fin de no tributar
impuestos por dichos ingresos o tributar importes inferiores.
Si bien la mayoría de los contribuyentes cumplen correctamente las normas y

confeccionan los contratos locativos conforme la realidad económica,
tributando a los organismos fiscales los impuestos que corresponden según el
tipo de contrato celebrado, existe un gran número de sujetos que no lo hace, y
a partir de ello, es que los organismos fiscales deben ingeniar estrategias
tendientes a descubrir dichas maniobras y sancionar las mismas, conforme las
normas pertinentes (desde multas formales, a multas materiales, e inclusive
podría darse la particularidad de estar en presencia de un delito de índole
fiscal, como la evasión simple).
344
Desde el contrato de comodato por un plazo de dos años, pero con obligación
de restituir el inmueble por el comodatario a simple requerimiento, y
paralelamente la suscripción de 12 y/o 24 pagarés por importe equivalentes a
las mercedes locativas, a contratos de locación por importes inferiores a los
reales y documentos en paralelo, por las diferencias no reconocidas en el
contrato, son algunas de las maniobras tendientes a no tributar, o disminuir de
manera considerable los tributos a oblar por el contrato locativo, que los
contribuyentes han ingeniado para no pagar.
Es así, que podemos advertir que, la intencionalidad del registro de contratos

de locación es como, primer punto dotar a la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) de la información pertinente, tendiente
a: 1.- determinar quién es locador y quién es locatario, 2.- los ingresos que
posee el locador por dicha locación y su gravabilidad en el IVA, 3 la calidad de
propietario, del locador, para determinar si se encuentra el inmueble
declarado en bienes personales y 4.- en un análisis más preciso, como adquirió
el inmueble y si los recursos utilizados para adquirir el mismo fueron
oportunamente declarados. En relación al locatario, 5.- si la locación de
inmuebles tiene como destino la vivienda única, poder determinar
correctamente la deducción del gasto en el impuesto a las ganancias, conforme
los límites que prevé la Ley N° 6.- si la locación está vinculada a un local
comercial, poder determinar el gasto y su correlato con los ingresos declarados
3. Impuestos que gravan la locación de inmuebles [arriba]
Los contratos de alquileres[1], se encuentras gravados a nivel Nacional por el

impuesto al valor agregado (IVA), previendo esta normativa una exención en
relación a la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa
habitación del locatario y su familia, de inmuebles rurales afectados a
actividades agropecuarias y de inmuebles cuyos locatarios sean el ESTADO
NACIONAL, las Provincias, las Municipalidades o la CIUDAD AUTONOMA DE
BUENOS AIRES, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o
descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el
art. 1° de la Ley N° 22.016.
Con relación al impuesto a las ganancias, los ingresos provenientes de la

locación de inmuebles, se encuentran gravado en el tributo, como ganancias de
primera categoría, por lo cual, quien realice contratos de locación de inmuebles
deberá declararlos en el impuesto, y oblar el mismo.
345
En cuanto a los locatarios, en caso de locaciones comerciales, el total de lo
abonado en concepto de alquiler podrá ser computado como gasto del
ejercicio a los efectos de la determinación de las ganancias netas. No así los
locatarios de inmuebles para vivienda única. En este caso la ley permite la
deducción de una parte del valor abonado la cual asciende al 40 % del
mismo[2].
4. Impuestos provinciales [arriba]
En cuanto a los impuestos provinciales[3], el más importante es el impuesto

sobre los ingresos brutos, y si bien debemos analizar cada código fiscal
provincial para determinar si se grava en dicha jurisdicción la locación de
inmuebles, este trabajo se circunscribe únicamente a un análisis particular de
la situación en la provincia de Misiones, por razones obvias, pues quien
suscribe el presente es oriundo de dicha provincia.
En la provincia de Misiones las locaciones de inmuebles se encuentra gravada

en el impuesto sobre los ingresos brutos, debiendo consecuentemente el
locador declarar los ingresos percibidos en concepto de mercedes locativas y
oblar el correspondiente tributo.
El segundo impuesto provincial que tiene relación con los contratos locativos,
es el impuesto de sellos el cual es soportado por ambas partes del contrato
locativo proporcionalmente, siendo ambos firmantes responsables solidarios
del pago total del impuesto por ante el fisco provincial.
En la provincia de Misiones, la Dirección General de Rentas, hoy Agencia

Tributaria de Misiones, al momento de determinar el impuesto de Sellos de los
contratos locativos, procede a registrar los mismos en su base de datos,
llevando de esta forma un registro de contratos locativos (similar al registro de
contratos de alquiler que prevé la nueva ley de alquileres en su art. 16), siendo
en muchas ocasiones utilizados para llevar a cabo determinaciones de oficio
del impuesto sobre los ingresos brutos, en particular se han visto casos en
donde la DGR Misiones, toma los contratos locativos registrados en su base de
dato, aun estando vencidos los mismos, y conjuntamente con un informe de la
empresa de energía local, constata el consumo energético del inmueble y
346
genera la presunción de la continuidad o prórroga del contrato locativo, y
sobre la base de ello, procede a determinar los impuestos no declarados por el
locador. Si bien es una presunción que admite prueba en contrario, se dificulta
la posición del locador a la hora de demostrar que dicho inmueble no estaba
siendo locado, cuando los periodos en discusión son de vieja data.[4]
Una cuestión particular se dio en la provincia de Misiones con la sanción de la

nueva ley de alquileres, pues como la misma estableció un plazo mínimo
locativo de 36 meses, y la posibilidad de establecer cláusulas de actualización
de las mercedes locativas mediante la aplicación de índices que prevé la propia
ley, el organismo fiscal provincial procedió a informar al Colegio de Corredores
inmobiliarios de la Provincia de Misiones, como se debe proceder a determinar
la base imponible del impuesto de sellos en los contratos de locación de
inmuebles.
Es así que recientemente el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la

Provincia de Misiones emitió un comunicado a sus colegiados el cual expresa:
“Habiéndose publicado en el Boletín Oficial de la República Argentina la Ley de

Alquileres N ° 27.551, estableciendo su entrada en vigencia con fecha
1/7/2020.
Y que de la aplicación de la misma surgen varios interrogantes de los

matriculados, por ello hemos consultado a distintas fuentes, autoridades
competentes, nuestras normas y especialistas en Contratos, a los efectos de
suministrarles la información que expresamos a continuación:
1) IMPUESTOS A LOS SELLOS: que habiéndose consultado a la DIRECCION

GENERAL DE RENTAS DE LA PROVINCIA DE MISIONES, se transcribe en
forma textual la respuesta enviada por esa Institución.
• “A partir de la entrada en vigencia de la "Nueva Ley de Alquileres" la

sumatoria de los cánones mensuales por el periodo mínimo de 36 meses es lo
que constituye la BASE IMPONIBLE en el Impuesto de Sellos. De manera tal,
estaría incorrecto un plazo inferior.
347
• Para el caso particular establecido en el artículo 14 de la Ley 27.551 donde
se establece la posibilidad de realizar ajustes anuales al precio del alquiler
conforme un índice que publicará mensualmente el BCRA, el cual se desconoce
por ser de fecha futura, el criterio de estimación que aplicará DGR (si así se
desprendiere del contrato de alquiler que se adjunte en la liquidación web, no
estableciendo precio cierto), será el siguiente:
Se utilizará como mínimo el índice "Inflación esperada -REM próximos 12

meses- Promedio de mejores 10 pronosticadores (variación en % i.a)" que
publica mensualmente el BCRA en la dirección:
http://www.bcra.g ov.ar/Publica cionesEstadis ticas/Principal es_variable

s.asp
Con lo cual, sugerimos que, a los efectos de liquidar el impuesto, tengan en

cuenta dicho índice como mínimo para calcular la base imponible ajustada a
partir del segundo año del contrato de alquiler Todo ello se desprende de las
facultades establecidas en el artículo 203 del Código Fiscal Provincial.”
3) Así mismo informamos que la DIRECCION GENERAL DE RENTAS comunicó

que con fecha 1/07/2020, todas las liquidaciones de sellos deberán ser
autoliquidadas en la web por cualquiera de las partes intervinientes en los
contratos, con clave fiscal y tener constituido el domicilio fiscal electrónico
(RG26/2020)”.
Es así, que a partir de la vigencia de la nueva ley de alquileres, el organismo

fiscal provincial estableció la forma en que se debe determinar la base
imponible a los fines de liquidar y oblar el impuesto de sellos, teniendo
particular referencia a las cláusulas de actualización previstas en el art. 14 de
la Ley N° 27.551, cuando los contratos de alquiler, prevén la aplicación de los
índices de actualización establecidos por la normativa para las locaciones de
inmuebles destinados a casa habitación.
Nada dice el comunicado en relación a las locaciones de inmuebles de carácter

comercial, ante la posibilidad de establecerse cláusulas indexatorias, pero
estimamos que aplicará el organismo fiscal un criterio similar.
348
5. El Registro de contratos de Locación [arriba]
Si bien los medios periodísticos y algunos profesionales ven al Registro del

contrato de locación por ante el organismo fiscal como algo novedoso, la
realidad es que el fisco Nacional, desde el año 2010 tiene regulado un registro
de operaciones inmobiliarias.
La resolución General 2820/2010 de la AFIP en su art. 2° al establecer cuáles

son las operaciones comprendidas en el régimen instaurado y
consecuentemente que deban inscribirse en el registro allí creado incluye en
su inciso b) a
“La locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles -incluidos los

efectuados bajo la modalidad de ‘leasing’ (2.2.)-, por cuenta propia o con la
intervención de los sujetos que efectúen las operaciones mencionadas en el
inciso a) precedente, así como las sublocaciones y subarriendos, conforme a lo
establecido en los Artículos 1583 a 1603 del Código Civil, cuando:
1. Las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario, sublocador,

subarrendador, condominio o, en su caso, condómino- por dichas operaciones
en su conjunto (2.3.), sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($
8.000.-) mensuales.
Tratándose de contratos en los cuales el importe de la contraprestación se

haya definido para un período distinto al mensual, a fin de determinar su
sujeción al presente régimen, corresponderá calcular el monto equivalente a
un mes, a cuyo efecto se considerará que el mismo tiene TREINTA (30) días.
Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones

recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del
servicio -tratándose de servicios continuos la obligación se configura el último
día de cada período mensual-, entendiéndose por tal, el que para cada caso se
indica seguidamente:
349
1.1. Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o
mercado respectivo.
1.2. Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se

obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de
mercado.
2. En el caso de inmuebles rurales (2.4.), los mismos tengan una superficie

arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada
individualmente o en su conjunto, resulten contiguos o no integrando una
misma unidad de explotación (2.5.)-, igual o superior a TREINTA (30) hectáreas,
con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
A los efectos de este inciso, se entiende por rentas provenientes del alquiler o
arrendamiento de bienes inmuebles, las incluidas en los incisos a), b) -excepto
anticresis-, c), d) y e) del Artículo 41 de la Ley de Impuesto a las Ganancias,
texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.”
La creación del registro por parte del organismo fiscal tuvo como principal
objetivo contar con una base de datos de las operaciones inmobiliarias, y a
partir de ello, poder determinar como agentes de retención del impuesto a las
ganancias a los locatarios, buscando de esta forma mejorar la recaudación
tributaria.
Por ello, no vemos como novedoso la creación del registro de contratos de

alquiler, pero sí vemos interesante que ello haya sido instituido mediante ley
sancionada por el congreso, ya que la puesta en funcionamiento del registro de
operaciones inmobiliarias creado por el organismo fiscal tuvo idas y vueltas,
sobre todo en relación a contratos de locación en zonas urbanas,
suspendiéndose durante un tiempo su implementación para ese tipo de
operaciones, y dejándose sin efecto el régimen de información que preveía
dicha norma en relación a dichas operaciones.
Recién en el 2015, se puso en práctica el registro en relación a operaciones

vinculadas a la locación de bienes urbanos, con altos niveles de
incumplimientos, por lo que hoy se justifica la instauración del mismo mediante
ley del congreso, pues ello da más fuerza a la obligación de informar, y respalda
350
jurídicamente la imposición de sanciones ante el incumplimiento a deberes
formales, conforme las previsiones de la Ley N° 11.683.
La registración de los contratos locativos, es una herramienta de gran utilidad

para el fisco, pues con ello, toma conocimiento de las operaciones respectivas,
los sujetos que intervienen y el monto de ellas, con lo que podrá no solo
determinar base imponible en diversos impuestos, sino también exclusiones al
régimen simplificado para pequeños contribuyentes -Monotributo-. Cuando
las unidades locadas por el contribuyente superan el numero expresamente
previsto por el régimen, e inclusive corroborar la base de datos de los bienes
declarados por cada contribuyente en el impuesto a los bienes personales, etc.
Adviértase que en el mercado existe un número considerable de inmuebles

que construidos bajo el régimen de fideicomisos de la construcción, en muchas
ocasiones, pese a haberse concluido la obra y entregado las unidades a sus
propietarios, no se han perfeccionado las escrituras respectivas, por lo que no
puede el fisco acceder a la información de sus titulares, si no es a través de la
propia información brindada por el fiduciario o por el propio fiduciante
beneficiario de la unidad funcional.
Siendo esta así, la registración de algún contrato locativo de inmuebles en

estas condiciones pone en conocimiento del organismo fiscal la titularidad del
inmueble, pudiendo a través de un simple cruce de datos determinar si el
contribuyente declaro el mismo en su declaración jurada de bienes personales,
y lo más relevante, si justificó el origen de los fondos utilizados para adquirir
dicha propiedad.
Desde un punto de vista recaudatorio, el registro permite al fisco focalizar

grandes operatorias, y determinar agentes de retención y percepción
tributaria, con el fin de con ello simplificar y mejorar la recaudación impositiva.
6. Efectos inmediatos, mediatos y a largo plazo [arriba]
La implementación del registro de contratos locativos, en el corto plazo

generará gran cantidad de sumarios por multas formales ante el
incumplimiento a los deberes formales que prevé la norma, pues por
desconocimiento normativo, erróneo asesoramiento o intencionalmente,
351
muchos locadores no registraran los contratos vigentes, y cada vez que el fisco
detecte la existencia de uno, deberá iniciar el trámite sumarial para aplicar en
primer término la sanción por incumplimiento a los deberes formales.
También veremos en el corto plazo, una gran cantidad de oficios judiciales

remitidos al organismo fiscal, pues los magistrados de todo el país al advertir la
obligación de informar sobre la existencia del contrato, probablemente no se
limiten únicamente a informar los contratos de nuevos procesos judiciales,
sino que procederán a relevar las causas en trámite y ordenaran cumplir con la
obligación de informar.
En el mediano plazo, el fisco probablemente empiece a controlar el valor de las

mercedes locativas pactadas, a los fines de determinar si las mismas tienen
relación con los precios de plaza, buscando detectar maniobras evasivas. Ello,
puede provocar fiscalizaciones a los locadores así como a los locatarios, y
posibles determinaciones de oficio.
Y en el largo plazo, la finalidad de la norma es lograr una correcta declaración

por parte de los locadores, a los efectos de que tributen conforme la operación
celebrada realmente evitando la utilización de maniobras tendientes a no
tributar o disminuir la obligación tributaria.
7. Agentes de Retención y Percepción [arriba]
La doctrina ha expresado que:
“…el agente de percepción es quien, también por expresa disposición legal,

siendo acreedor del contribuyente, recibe dinero del mismo y a ese dinero le
adiciona el importe del gravamen, que cobrado o no debe ingresar al fisco, es
decir practica una operación aritmética de suma. En otras palabras, tratándose
de percepciones, es el agente de percepción quien recibe del tercero pagador
un monto adicional en concepto de tributo, el cual deberá luego depositar en
las arcas fiscales.” (Carlos Maria Folco “Procedimiento Tributario” Tomo I,
editorial Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2011 pág. 386).
352
El registro de los contratos de alquiler, puede ser un punto de partida para que
el fisco determine que alguno de los sujetos intervinientes actué como agente
de retención y/o de percepción buscando de esta forma mejorar la recaudación
tributaria.
Si bien ello se daría únicamente en locaciones de carácter comercial, pues

quien realiza una locación de inmueble para su vivienda no necesariamente
está inscripto ante el organismo fiscal, en relación a los locatarios comerciales,
la gran mayoría está inscripto como contribuyente, y si bien puede ser
monotributista, y por tal motivo no será designado agente de retención del
impuesto a las ganancias, las provincias, y también los municipios podrán
designarlo como agente de retención del impuesto sobre los ingresos brutos el
primero o de la tasa de comercio (en la ciudad de Posadas, Derecho de
inspección , registro y Servicio de contralor) los segundos, lo que implicará
mayores cargas formales y responsabilidades.
8. Conclusiones [arriba]
La nueva ley de alquileres claramente está orientada a proteger al locatario,

pues el legislador ha entendido que es la parte débil de la relación jurídica, no
obstante ello ha determinado ciertos parámetros y obligaciones que han
repercutido desde la órbita tributaria con nuevas cargas al contribuyente que
buscan poder llevar adelante un mejor contralor de la actividad, buscando de
esta forma que los locadores perfecciones los contratos locativos reflejando la
realidad del negocio jurídico que están celebrando, y de esta forma obligando
a que declaren correctamente la base imponible de los tributos y
consecuentemente oblen el importe real del impuesto, evitando la evasión
tributaria.
La implementación de un registro de contratos de alquiler en el ámbito del

organismo fiscal es una herramienta más que tiene hoy el fisco para su ardua
tarea de verificación y fiscalización tributaria, orientada siempre a inducir al
contribuyente a la correcta determinación de los tributos.
Solo queda ver su implementación y los recaudos que imponga el organismo

fiscal con las clásicas variables que determinan los aplicativos informáticos que
se crean al efecto, pues es común escuchar a los especialistas tributarios
manifestar que los aplicativos muchas veces en la práctica modifican normas
353
tributarias. Por ello, deberemos estar atentos a la implementación del Registro
y su correcto uso por parte de los operadores tributarios.
Notas [arriba]
[1] Haremos mención únicamente a la locación de inmuebles.

[2] Art. 81 - De la ganancia del año fiscal, cualquiera fuese la fuente de ganancia
y con las limitaciones contenidas en esta ley, se podrá deducir: (…) i) El cuarenta
por ciento (40%) de las sumas pagadas por el contribuyente, o del causante en
el caso de sucesiones indivisas, en concepto de alquileres de inmuebles
destinados a su casa habitación, y hasta el límite de la suma prevista en el inciso
a) del artículo 23 de esta ley, siempre y cuando el contribuyente o el causante
no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.
[3] Incluimos a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dentro de este grupo,
pues si bien no es una Provincia, en muchas cuestiones se asimila a una.
[4] En el Código Fiscal de la Provincia de Misiones, se prevé un plazo de
prescripción de las obligaciones tributarias, de 10 años, atento a ello, la DGR
Misiones, tiene la posibilidad de determinar de oficio la deuda tributaria de los
últimos 10 años, lo cual puede implicar que la determinación sea de un periodo
de vieja data, donde la posibilidad de probar la desocupación o el uso por parte
del propio titular del inmueble o de un comodatario, sea casi imposible.
Régimen de Mediación Prejudicial
Por Carlos G. Renis [1]
Trataremos en este artículo de analizar a la mediación y el régimen de

locaciones urbanas, en sus antecedentes y respecto del impacto que la nueva
ley de alquileres tiene en aquel instituto.
354
Estableció la Ley Nº 26.589 a la mediación como procedimiento que promueve
la comunicación directa entre las partes, asistidas por sus letrados y por el
mediador, tendiente a la solución extrajudicial de las controversias.
Lo que se trata con la mediación es evitar la judicialización de los conflictos

cuando las partes y sus letrados con la ayuda y el expertise de un mediador,
utilizando éste métodos de facilitación comunicacionales, puedan arribar a un
acuerdo que satisfaga a las partes, y sea duradero en el tiempo y de
cumplimiento cierto y eficaz.
Como en su día allá por 1995 estableció la Ley Nº 24573, la Ley Nº 26589 a la
que nos referimos dispone en su art. 1* que "se establece con carácter
obligatorio la mediación previa a todo proceso judicial", criterio este que se ve
explicitado cuando en su art. 4* manifiesta que quedaran comprendidas dentro
del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria todo tipo de
controversias, siendo por tanto esta la regla, exceptuándose de dicho
procedimiento solo aquellas que la misma ley contempla en su art 5*, al cual
brevitatis causae nos remitimos.
Entre la regla de la obligatoriedad y la exclusión a la misma, la ley contempla un

caso de aplicación optativa del proceso de mediación y es así que en su art. 6*
se refiere a los casos de ejecución y desalojos en los que el procedimiento será
optativo para el reclamante sin que el reclamado pueda objetar dicha vía, por
lo cual si el reclamante-requirente insta el proceso de mediación en alguno de
esos temas el reclamado-requerido no puede cuestionar el proceso,
tornándose así para él en obligatorio.
Como se podrá apreciar del articulado antes mencionado, en los temas de

desalojo y ejecuciones referidas al mismo la mediación se aplicaba si el
requirente elegía ese proceso o podía reclamar judicialmente en forma directa.
Se dejaba al arbitrio del reclamante el uso o no de dicho procedimiento.
Luego de este análisis referente a la mediación, a nadie escapa que en el último

párrafo se hizo referencia a lo que ocurría en el pasado y ello es así ya que si
355
bien la ley 26589 se encuentra plenamente vigente no es menos cierto que en
lo referente a los desalojos no se aplica más esa normativa.
Ello se debe a que a raíz de la pandemia desatada por el COVID-19 declarada

así por la Organización Mundial de la Salud con fecha 11 de marzo de 2020 , en
nuestro país se dictó la emergencia pública por un año y por el Decreto de
Necesidad y Urgencia N* 297/20 se estableció para todos los habitantes del
suelo argentino la obligación de permanecer en asilamiento social preventivo
y obligatorio desde el 20 de marzo de 2020, medida que sigue en el área
Metropolitana de Buenos Aires hasta el día de la fecha. Así, se dictaron normas
para estar a la altura de las circunstancias y paliar dicha catástrofe y fue por
ello y en ese marco que se sancionó el Decreto 320/2020 de Emergencia
Pública que con referencia al tema de alquileres dictó el Poder Ejecutivo
Nacional, el 29 de marzo de 2020 y que entró en vigencia según el mismo
determina a partir de su publicación en el Boletín Oficial, situación que se
verificó el mismo 29 de marzo de 2020.
La norma antes mencionada alude a la suspensión de los desalojos, la prórroga

de los contratos de locación, el congelamiento de precios de alquileres, la
subsistencia de las fianzas otorgadas, el tratamiento de las deudas ya sea por
falta de pago o diferencia de precio, y la mediación obligatoria, entre otros
temas.
Nos referiremos aquí, por ser este el objeto del presente trabajo, al
tratamiento de la mediación que en ese marco se da a la misma.
Como se podrá apreciar en el art.12 de dicho Decreto se establece que quedan

suspendidos por el plazo de un año a partir de la entrada en vigencia del
presente decreto, es decir el 29 de marzo de 2020, la aplicación del Art 6 de la
Ley Nº 26.589 para los procesos de ejecución y desalojos. Se invita además a
las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a establecer la
mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para los
que no los tuvieran ya, no siendo este el caso para los alcanzados por la ley
antes citada, para resolver las controversias vinculadas con la aplicación del
decreto.
En consecuencia, la mediación que por Ley Nº 26.589 se estableció como

optativa a elección del reclamante- requirente para las materias de desalojos y
356
ejecuciones pasa a ser de carácter y aplicación obligatoria conforme el decreto
320 por el plazo de un año, es decir hasta el 29 de marzo de 2021,
independientemente que la ejecución de las sentencias de desalojo y los
lanzamientos quedan suspendidos en todo el territorio de la República
Argentina hasta el 30 de septiembre de 2020.
En medio de este plexo normativo se ha dictado la Ley Nº 27.551 que modifica

al Código Civil y Comercial de la Nación la cual es objeto de estudio de esta
obra.
La mencionada ley fue publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio de 2020 por

lo cual según ella misma dispone rige a partir del 1 de julio de 2020.
Del análisis de la misma solo me ocupare del capítulo que hace referencia a los
métodos alternativos de resolución de conflictos que dicha ley dispone, ya que
del resto se ocupan los distintos trabajos aquí compilados.
La ley trata el tema en dos artículos: el 21 y el 22.
En el primero establece que el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio

de Justicia y Derechos Humanos deber realizar las acciones para fomentar el
ámbito de la mediación y del arbitraje, gratuitos o a bajo costo, en forma
concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para
tender a la resolución de los conflictos derivados de la relación locativa.
Es importante resaltar la importancia que se le ha otorgado al instituto de la

mediación, la cual después de tantos años de práctica y aplicación ha
demostrado ser una herramienta eficaz y valiosa para la resolución de
conflictos, realizándolo a bajo costo, en muy corto tiempo y con la máxima
satisfacción para las partes, sirviendo acabadamente también para la
descompresión con la que los tribunales se ven atiborrados, permitiendo que
los mismos solo se aboquen a aquellos temas que las partes no han podido
solucionar.
Por otro lado, el art 22 modifica el art. 6 de la Ley Nº 26.589 antes mencionada
estableciendo que: “En los casos de ejecución el procedimiento de mediación
357
prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido
pueda cuestionar la vía."
En consecuencia, como se desprende de dicha ley se mantiene la mediación con

carácter optativo para las ejecuciones, pero nada dice respecto de los
desalojos.
Al excluir dicho objeto del Art 6° ya mencionado, deja de ser optativa para ello
la mediación, y no encontrándose entre las materias excluidas del Art. 5°, se
aplica el principio general dispuesto por el art 4° de la ley de mediación, por lo
cual pasa a ser obligatoria su aplicación para los desalojos.
Como se apreciará dicha disposición se encuentra en clara concordancia con lo

dispuesto por el DNU 320/2020 que estableció la mediación obligatoria por un
año para dicha materia.
De no mediar prórroga, el Decreto antes mencionado habrá de regir en forma

conjunta, hasta el 30 de septiembre de 2020, con la nueva legislación de
locaciones recientemente sancionada.
En conclusión, de acuerdo a la nueva Ley Nº 27.551 en el ámbito nacional la

mediación es obligatoria en los casos de desalojo, como ya lo eran los conflictos
patrimoniales derivados de la misma, quedando su tratamiento en forma
optativa para los temas de las ejecuciones derivadas, mientras que se
recomienda la aplicación de los métodos alternativos para los conflictos en
toda la referida relación.
[1] Abogado. Mediador.
358

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