REGIMEN APLICABLE A LA ADMINISTRACIÓN JUDICIAL DE LOS

BIENES COMUNES.

ARTICULO 972.

La administración judicial de los bienes comunes se rige por el Código de

Procedimientos Civiles.

CONCORDANCIAS:

C.P.C. arts. 770 a 780 LEY 26887 art. 2

Comentario

Moisés Arata Solís

1. Preliminares.
El artículo en cuestión regula la administración judicial de los bienes comunes,
supuesto que se configura como uno de gestión indirecta de los mismos, en
atención a que la administración es realizada por un tercer sujeto, designado por
un juez dentro de un procedimiento ordenado a dicho fin y legitimado para
actuar sobre los bienes comunes a efectos de satisfacer la expectativa o interés
de los copropietarios en la conservación y explotación de los mismos.
Ordinariamente, la necesidad de resolver los problemas que la gestión de los
bienes comunes plantea da lugar a que se recurra a la administración judicial de
los mismos. Sin embargo, es importante destacar que dicha opción exige la
presencia de los siguientes presupuestos: La falta de explotación de los bienes o
la existencia de desavenencias entre los copropietarios sobre la gestión común
directa. La falta de acuerdo entre los copropietarios para la designación de un
administrador convencional.

2. Procedencia de la designación de un administrador judicial de bienes

comunes.
El Código Procesal Civil no define qué es la administración judicial, menos
aún el Código Civil, que únicamente se remite al primero en esta materia. Lo
que sí se establece es que la administración judicial de los bienes comunes se
ventila en un proceso no contencioso. En el artículo 769 del CPC se señala que
las situaciones respecto de las cuales procede la petición de nombramiento de un
 administrador judicial son las siguientes: "a falta de padres, tutor o curador, y en
los casos de ausencia o de copropiedad”. En los tres primeros casos
mencionados es fácil advertir que el presupuesto de la pretensión es la necesidad
de que los bienes de un titular que no tiene aptitud para administrarlos y que no
cuenta con la presencia de las personas que, conforme a ley, deban ejercer su
representación legal (padres, tutor, o curador), puedan quedar a cargo de quien
sea designado como administrador. La administración por un tercero y su
designación por una persona distinta en este caso el juez son ineludibles.

3. Nombramiento del administrador judicial.

El procedimiento no contencioso de administración judicial de bienes, conforme
a lo dispuesto por el artículo 770 del CPC, tiene por objeto tanto asignar la
administración de los bienes a una persona como establecer el referente objetivo
de dicho encargo, esto es, aprobar una relación de bienes sobre los cuales se
ejercerá la administración. El primer objeto es ineludible ya que debe designarse
un administrador; en cambio, el segundo no resulta esencial porque, según la
propia ley, si no existiera acuerdo sobre los bienes sujetos a administración se
nombrará al administrador y este iniciará un procedimiento no contencioso de
inventario. Pudiera pensarse también que otro de los objetos del procedimiento
debiera ser la configuración del estatus del administrador, es decir, la
designación de sus atributos, obligaciones y prohibiciones, entre otras cosas. Sin
embargo, como lo señalamos en el punto siguiente, el tema del estatus,
finalmente, a falta de un pronunciamiento judicial sobre el mismo, puede quedar
sujeto únicamente a las prescripciones legales que sobre el particular existen
tanto en el Código Civil como en el Código Procesal Civil. Nos queda pues un
objeto ineludible: la designación del administrador. La lectura del artículo 772
del CPC permite advertir que, por un lado; la designación no está librada al libre
arbitrio del juez sino que se encuentra sujeta a ciertas pautas y, por otro, que las
pautas de elección establecidas han sido concebidas, fundamentalmente, para
situaciones de comunidad de orden familiar, sea porque estamos hablando de
una indivisión hereditaria (se habla de designar, a falta de acuerdo, al "cónyuge
sobreviviente") e de los bienes de quien ha sido declarado ausente (se habla del
"presunto heredero").
4. Situación jurídica del administrador judicial.
a) Atribuciones.
Un administrador, cualquiera que sea el origen de su designación, debe estar
premunido de un conjunto de herramientas jurídicas que le permitan llevar
adelante la conservación y explotación de los bienes que han sido puestos
bajo su cuidado, en interés de los copropietarios. Esas herramientas le
permiten actuar y, a su vez, son el sustento para que los interesados puedan
exigirle al administrador el realizar una gestión satisfactoria. Puede decirse
que, a mayor número de herramientas otorgadas, mayores resultados
esperados y, por consiguiente, mayor responsabilidad para quien las ostenta.
b) Obligaciones.
El artículo que trata el tema de las obligaciones del administrador judicial es
el 774 del CPC y menciona únicamente las de rendir cuentas e informar de la
gestión que lleva a cabo, con la periodicidad acordada por los interesados
capaces de ejercicio o, en su defecto, con la que resulta de las disposiciones
del Código Civil y, en todo caso, al cesar en el cargo. En lo que se refiere a la
forma y condiciones en que deben cumplirse dichas obligaciones tenemos
que el artículo 794 del Código Civil(1) prescribe que el albacea se encuentra
obligado a rendir cuentas al finalizar su gestión y también durante ella,
precisándose que se trata de un informe escrito de su gestión, con las cuentas
correspondientes, respaldado por documentos u otros medios probatorios
que se ofrezcan, sin formalidades especiales que el hecho de contener una
relación ordenada de ingresos y gastos. Cuando media orden judicial, dictada
a pedido de cualquier sucesor, el citado deber ha de ser cumplido con una
frecuencia no inferior a los 6 meses. El informe y las cuentas se entienden
aprobados si dentro de un plazo de 60 días de presentados no se solicita su
desaprobación, mediante un proceso de conocimiento.
c) Prohibiciones.
Una vez analizadas las atribuciones y obligaciones de un administrador
judicial, parecería innecesario establecer prohibiciones. En principio el
administrador está facultado para hacer, oportunamente, solo aquello que
forma parte de sus atribuciones. Sin embargo, esa percepción parecería
excesivamente superficial. La amplitud con la que, en la práctica, pudieran
llegar a entenderse las atribuciones puede llevamos a considerar como
comprendidos dentro de su ámbito aquello que, en realidad, por diversas
 razones, no debiéramos entender comprendido. El artículo 775 del CPC
establece que la fuente de esas prohibiciones está en lo que sobre el
particular prescribe el Código Civil y en lo que especialmente pudiera
ser impuesto por el juez en atención a las circunstancias del caso. Sabemos
que en materia de copropiedad el Código Civil no contiene normas que
regulen el estatus jurídico del administrador. En el tema de administración
judicial de bienes del ausente, a cuyas normas hemos venido acudiendo por
analogía, no encontramos referencia a alguna prohibición.
d) Actos que requieren de una autorización judicial.
Conforme a lo previsto por el artículo 776 del CPC el administrador judicial
de bienes requiere de "una autorización del juez para celebrar los actos
señalados por el Código Civil". Se refiere el Código Procesal a aquellos
actos no comprendidos dentro de las atribuciones de un administrador,
respecto de los cuales el Código Civil haya establecido que para su
realización se requiere de una previa autorización judicial, como sucede en el
caso de los bienes del ausente, respecto a los cuales se ha previsto en el
artículo 56 del CC que "en caso de necesidad o utilidad y previa autorización
judicial, el administrador puede enajenar o gravar bienes del ausente en la
medida de lo indispensable".
e) Subrogación.
La subrogación es la designación de un nuevo administrador judicial en
lugar de quien hasta entonces se encontraba designado. Esto puede
ocurrir por diversas razones o circunstancias como la renuncia, la muerte, la
declaración de ausencia o la de incapacidad y la remoción del administrador.
f) Retribución.
La retribución es un derecho que le corresponde al administrador judicial por
su desempeño al frente de la gestión de los bienes comunes y en nuestro
sistema se determina, según el artículo 778 del CPC, de acuerdo con el
criterio del juez, quien para hacerla deberá atender la naturaleza de las
labores que aquél deba ejercer. Por otro lado, creemos que no existe ningún
impedimento para que sean los copropietarios quienes puedan proponer al
juez dicha retribución, pues, así como pueden proponer las atribuciones del
administrador, también pueden proyectar la justa compensación por los
servicios que aquel les brinde.
 5. Extinción.
La extinción o conclusión de la administración judicial es regulada por el
artículo 779 del CPC que presenta dos supuestos: (i) cuando todos los
interesados tengan capacidad de ejercicio y decidan dar por finalizados los
servicios que presta el administrador, y (ii) en los casos previstos por el Código
Civil.

ADMINISTRACIÓN DE HECHO DEL BIEN COMÚN.

ARTICULO 973.

Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los

trabajos para la explotación normal del bien, si no está establecida la administración
convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas. En este caso las
obligaciones del administrador serán las del administrador judicial. Sus servicios serán
retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trámite de los
incidentes.

CONCORDANCIAS:

C.P.C. arts. 769 a 780 LEY 26887 arto 2

Comentario

Moisés Arata Solís

1. Preliminares.
 El artículo que será objeto de estudio, siguiendo nuestra clasificación de los
distintos tipos de gestión de los bienes comunes, se ocupa de lo que hemos dado
en denominar "gestión indirecta de hecho". Se trata de un precepto relativamente
novedoso en nuestra legislación, por cuanto si bien los artículos 908 y 909 del
Código Civil de 1936 se referían al copartícipe que emprende la explotación,
referían su actuación solo respecto de determinados bienes inmuebles comunes:
"un fundo, una nave o un negocio industrial", La novedad traspasa nuestras
fronteras pues otras legislaciones no reconocen esta figura, al menos con la
amplitud y la autonomía conceptual que la nuestra le confiere. Así tenemos que
el artículo 2709 del Código Civil argentino y el artículo 2099 del Código Civil
paraguayo hacen referencia a la administración sin mandato, pero remiten la
regulación de la misma a la figura de la gestión de negocios ajenos. En tal
sentido, puede afirmarse que el legislador de 1984 ha conseguido recoger una
figura fruto de la realidad, aplicable en los casos de inexistencia de las otras dos
formas de gestión indirecta reconocidas por el Código Civil, como son la gestión
convencional y la gestión judicial. Los casos que se dan en la práctica son muy
comunes, sobre todo en las comunidades de origen incidental, como es el caso
de los herederos que devienen en copropietarios de un edificio de departamentos
arrendados, supuesto en el cual todos tendrán interés por mantener la
regularidad de los pagos por parte de los arrendatarios, pero siempre habrá
copropietarios que por múltiples razones se encontrarán impedidos de participar
de la gestión directa de dichos bienes, del mismo modo que siempre habrá
alguno que por su disposición, por sus calidades o experiencia o por otras
razones, esté dispuesto a hacerse cargo de la gestión: nadie lo habrá nombrado
como administrador pero él actuará como tal, atendiendo los reclamos de los
arrendatarios, el pago de los impuestos, la recaudación de la renta, las
reparaciones que sean necesarias, etc.

2. Presupuestos de la gestión indirecta de hecho.

La gestión de hecho, igual que la administración convencional como la judicial,
tiene algunos presupuestos que conducen a su aplicación. El primer presupuesto
de la gestión de hecho es la ausencia de un administrador convencional; el
segundo es la falta de nombramiento de un administrador judicial; y, el tercero,
no siempre mencionado, es el de los copropietarios, que en ejercicio de su
 autonomía privada no hayan tomado acuerdos de gestión directa de los bienes
comunes y vengan exigiendo su implementación, de forma tal que la gestión de
hecho pueda convertirse en un obstáculo para la eficacia de los mismos. En
todos los casos el objetivo es evitar que los bienes se pierdan o no sean
aprovechados eficientemente, buscando que los copropietarios, uno de los cuales
es el gestor de hecho, puedan obtener los beneficios ordinarios de la explotación
e, incluso, los que de acuerdo con la calidad de la administración puedan resultar
siendo más provechosos. Los presupuestos que hemos mencionado son
indicadores de la inacción de los otros copropietarios.

3. Acciones propias de un gestor de hecho.

Se dice que, como regla general: "la administración de la cosa corresponde a

todos en común; sin embargo, cada uno puede tomar por sí solo las medidas
necesarias para la conservación de la cosa" (ENNECCERUS, KIPP y WOLFF,
p. 610). Esa misma idea está implícita en nuestro artículo 976 del Código Civil
en el que se establece que "el derecho de disfrutar corresponde a cada
copropietario". Hemos adelantado, al comentar el artículo 969, que esta
disposición aparentemente presenta al disfrute como una actuación
correspondiente a la esfera individual, pero rápidamente se advierte que esto no
es así, tanto porque el propio artículo en mención establece que el resultado de
toda acción de disfrute es común, es decir, está sujeto a reparto proporcional,
como porque del artículo 971 se desprende también que esas acciones
individuales son posibles solo en la medida en que no se opongan a lo acordado
por el colectivo.

4. Situación jurídica del gestor de hecho.

a) Atributos y obligaciones.
Para determinar, tanto los atributos como las obligaciones del gestor de
hecho serán necesario, según lo establece el artículo que comentamos,
remitimos a la regulación que al respecto existe para el caso de la
administración judicial, y aunque se usa la palabra "obligaciones" resulta
obvio, a estos efectos, que el legislador se ha estado refiriendo tanto a las
atribuciones como a las obligaciones propiamente dichas. Sin embargo,
 como ya se ha visto, estas remisiones son poco atinadas pues han generado
un vacío legal no solo en el ámbito civil, sino también en el procesal,
haciéndose imprescindible el recurso a los métodos de integración y a ciertos
criterios interpretativos para salvar la deficiencia (ver comentario al artículo
972 del CC).

b) Retribución.
La compensación al copropietario por las labores efectuadas durante el
tiempo en que actuó como administrador de los bienes comunes se
determina, según el artículo que comentamos, sobre base de la utilidad que
se genere como resultado de haber emprendido trabajos y por realizar la
explotación normal de estos. Cabe aclarar que el legislador ha sido enfático
al mencionar que la retribución se deduce de la utilidad obtenida por la
administración de los bienes. En efecto, según el texto del artículo 973 del
CC los "servicios serán retribuidos recuérdese que en este caso la única
fuente del contenido del estatus del administrador será la ley, porque aquí,
por la naturaleza de los hechos que configuran el supuesto, están excluidos
los acuerdos de los interesados homologados y las decisiones del juez. parte
de la utilidad, fijada por el juez".
El Código Civil parece dar una respuesta negativa. La situación no parece
que pueda ser resuelta de manera tan simple. Pensemos por ejemplo en el
gestor de hecho que a través de su administración logra precisamente
evitar que los bienes, por lo menos, se hayan conservado o en los casos en
que por razón de controles tarifarios o de precios en general, no hay forma
en que la gestión redunde en utilidades, sino que por el contrario se registran
pérdidas. En casos como los planteados creemos que lo justo está en
entender que utilidad, para estos efectos, no debe concebirse como excedente
repartible sino simplemente como beneficio obtenido y habrá beneficio
siempre que el actuar diligente del administrador haya podido mantener y
conservar los bienes con el mismo grado o nivel de eficiencia que fueron
explotados los demás bienes similares en el mercado, dentro de determinado
periodo económico. No es equitativo que las pérdidas generadas, en o por el
mercado, al margen de la diligencia y cuidados de quien tuvo el
desprendimiento de asumir la administración de los bienes cuando era
 necesaria por la carencia de un gestor nombrado convencional o
judicialmente, sea absorbida con cargo al trabajo de alguien que en todo caso
ha evitado que el daño sea mayor.
5. Extinción.
Al final del primer párrafo del artículo que comentamos se menciona que la
administración de hecho se mantiene mientras no sea solicitada la
administración convencional o judicial, cuestión que merece un primer
cuestionamiento de carácter conceptual y un segundo de carácter práctico,
por las consecuencias que acarrea.
Sobre lo primero tenemos que resultar un sin sentido jurídico hacer referencia,
como hecho determinante de la cesación de la administración de hecho, a la sola
solicitud de administración convencional, dado que esta no se solicita sino que
se negocia y se acuerda, y si no hay acuerdo, jurídicamente, no hay ningún
hecho relevante, a diferencia de la solicitud de administración judicial que sí
puede ser identificada como un acto relevante en el procedimiento judicial
respectivo, pero que, incluso, solo adquiere efectos respecto? del actual
administrador en el momento que le es notificada, porque es este el momento en
que aquel se entera de la existencia de dicha solicitud y en que queda entablada
la relación procesal correspondiente.
En cuanto a lo segundo, lo grave de la opción legislativa es que al haberse
referido la cesación en el cargo al momento de la solicitud se pone en riesgo la
continuidad de la explotación de los bienes e incluso se puede llegar a una
situación de abandono de los bienes, por cuanto se tendrá que esperar a que los
copropietarios lleguen a un acuerdo para nombrar al administrador convencional
o, en su caso, que el órgano jurisdiccional designe un administrador judicial.
Ciertamente que, en el caso de solicitarse la administración judicial, algunas
medidas urgentes pudieran tomarse a través de la adopción de medidas
cautelares adecuadas, pero aun así nuestra práctica nos demuestra que algún
tiempo importante pudiera perderse. Con seguridad, en la práctica lo común será
que el administrador de hecho permanezca en el ejercicio fáctico de
sus atribuciones y obligaciones, caso en el cual el problema al que venimos
aludiendo, al menos en cuanto a los bienes, no tendrá relevancia: alguien se
ocupará de ellos hasta la designación del nuevo administrador. La dificultad se
presentará con relación a la retribución de este último, porque los demás
copropietarios podrían alegar que solo están obligados a retribuir hasta el
momento de la solicitud y, a más, hasta el momento de la notificación o
requerimiento formulado a dicho copropietario. En esos casos pensamos que el
juez, al margen del texto literal del artículo 973, debería tener en cuenta lo
siguiente: (i) el hecho de que el artículo 777 del CPC, al regular la figura de la
remoción del administrador judicial, ha recogido el principio de continuidad en
el cargo, y si el administrador de hecho ha sido equiparado a un administrador
judicial debe igualmente operar dicho principio; y, (ii) el hecho de que, en última
instancia, la situación a la que nos venimos refiriendo tiene su explicación final
en el principio patrimonial según el cual nadie debe enriquecerse a expensas de
otro, y si bien el cese debió producirse a la notificación de la solicitud, lo cierto
es que ha continuado el aprovechamiento del servicio ajeno, el cual por dicha
razón debiera ser retribuido en su integridad.