UNIVERSIDA PARTICULAR DE CHICLAYO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

Escuela Profesional de Derecho

ALUMNOS
 AREVALO SANCHEZ JOSE EVER
 PÉREZ ROJAS EDINZON
 GOICOCHEA MEDINA ROBERTO
 SUÀREZ CORREA TERESITA DE JESUS

TEMA
 DESALOJO- INTERDICTOS

1
2
 DEDICATORIA

Queremos dedicarle este

trabajo a Dios que nos ha
dado la vida y nos llena de
fortaleza para seguir
esforzándonos en nuestros
estudios superiores.

3
 AGRADECIMIENTO

Agradecemos a nuestros
padres que siempre están ahí
apoyándonos para llegar a
cumplir nuestros anhelos.

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 INTRODUCCIÓN.

La regulación del proceso de desalojo en el ordenamiento jurídico peruano tiene su

base en el Código Procesal Civil de 1993, el cual se tramita en la vía sumarísima,
por lo que su desarrollo debe ser –en teoría- expeditivo y, por tanto, debería también
darse una decisión definitiva en un tiempo razonable; sin embargo, en los hechos
se aprecia que este proceso no responde a la efectiva protección que debería tener
el legitimado del derecho, esto es, quien tiene el derecho a que se le sea restituido
el bien, ya sea por causas que van desde la propia regulación del proceso, por el
tratamiento sustantivo del régimen de arrendamiento y/o por el deficiente sistema
de administración de justicia, sin dejar de lado la conducta procesal (temeraria o de
mala fe) de las partes del contrato o del proceso judicial.En materia de
arrendamiento, a fin de procurar la devolución rápida del bien arrendado a la parte
arrendadora, el legislador promulgó posteriormente al Código Procesal de 1993,
normas como la Ley Nº 30201(Registro De Deudores Judiciales Moroso) y el
Decreto Legislativo Nº 1177(Régimen de Promoción del Arrendamiento para
Vivienda), las cuales tampoco han logrado dicho objetivo. De esta forma, en el país
conviven tres normas que regulan el proceso de desalojo y ninguna de ellas logra
dar una protección efectiva a los derechos legítimos de los arrendadores.

Por otro lado, como objetivos específicos se ha planteado describir la problemática

jurídica - social que representa el conflicto entre arrendador y arrendatario cuando
éste deviene en precario, determinar las causas que conllevan a la inefectiva tutela
de los derechos del arrendador cuando se encuentra inmerso dentro de un proceso
de desalojo y proponer un mecanismo legal que ofrezca una protección efectiva de
los derechos de los arrendadores.Con el presente trabajo se desarrollarán las
definiciones, elementos y rasgos esenciales que ofrece la doctrina y jurisprudencia
sobre el contrato de arrendamiento y el ocupante precario, así como describir la
problemática jurídica y social que engloba las relaciones entre el arrendador y el
ocupante precario.

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 ÍNDICE
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO I
1.1 El Desalojo……………………………………………………………………………..07
1.2 Fundamento del Desalojo……………………………………………………………....10
1.3 Clases de Desalojo……………………………………………………………………..11
1.4 Posesiòn Legìtima e Ilegìtima………………………………………………………….18
1.5 Ocupante Precario……………………………………………………………………...20
1.6 Interdictos…………………………………………………………………………....…21
1.7 Prescripciòn de la Acciòn……………………………………………………………...24
1.8 Mejoras………………………………………………………………………………....25

CONCLUSIONES…………………………………………………………………………33
BIBLIOGRÀFIA…………………………………………………………………………...34

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 1.1 El DESALOJO- ART.585 CPC
Art. 585 CPC . “La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto
para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo.
Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo
cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación,
el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo
de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo,
queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 de este Código”.

Comentario.
1. El desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso
y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de
título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por
revestir el carácter de un simple precario.

2. Este proceso requiere de una etapa de cognición, en el que el juez luego de

oír a las partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o
rechazando la demanda y solo en el caso que el demandado no cumpla
voluntariamente la sentencia se procede a su ejecución forzada, a través del
lanzamiento, en aplicación del artículo 953 CPC.

3. Para fijar la competencia para la restitución del predio es necesario tener en

cuenta varios referentes. La materia, la cuantía y el territorio. En cuanto a lo
primero, por referirse a pretensiones de relaciones privadas, le corresponde
el juez civil, sin embargo, la cuantía basada en la renta mensual –si hubiere–
permitirá que la competencia pueda comprender no solo a los jueces de
primera instancia sino a los jueces de paz letrados. Como señala el artículo
547 CPC “cuando la renta mensual es mayor de cincuenta unidades de
referencia procesal o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles.

7
 Cuando la cuantía sea hasta las cincuenta unidades de referencia procesal,
son competentes los jueces de paz letrados”.

Art. 586 CPC -Sujetos activo y pasivo en el desalojo

“Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que,
salvo lo dispuesto en el artículo 598º, considere tener derecho a la restitución de un
predio.
Pueden ser demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier
otra persona a quien le es exigible la restitución”.

Comentario.

1. La norma hace referencia a los sujetos legitimados para demandar y ser

demandados en el desalojo. A pesar que la norma haga referencia solo a las
partes, consideramos que los terceros también pueden incorporarse al
proceso. Estos también están legitimados para actuar, por tener interés
directo o indirecto en el resultado del proceso. Véase los siguientes casos: el
artículo 97 CPC considera que está legitimado para intervenir en el proceso
a titulo de tercero adhesivo simple o coadyuvante. En el caso del artículo 587
CPC “si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia
de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a
participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia”.

La norma cuando refiere que “todo aquel que, considere tener derecho a la
restitución de un predio”, excluye expresamente de dicha legitimidad a los
poseedores de hecho (ver artículo 598 CPC). Estos no podrán recurrir al
desalojo sino a los interdictos. Si bien, ambos tienen un modelo sumarísimo
y buscan la restitución del bien despojado, dicha restitución busca tutelar la
posesión de hecho, sin tomar en cuenta el derecho a la posesión que tuviere.

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 2. La norma hace expresa referencia al propietario, como uno de los legitimados
para demandar. Ello es atendible porque el uso y disfrute del bien, constituye
la forma primaria del ejercicio de dominio, que puede cederse a titulo oneroso
o gratuito.

1. Concepto
La expresión “desalojar” es una palabra compuesta que se forma por el prefijo
inseparable
“des” que denota negación o privación y de “alojar” que significa aposentar;
hospedar; vale decir, privar o expulsar a una persona de su alojamiento por causas
que estén debidamente justificadas.

Desde el punto de vista sustantivo, el desalojo es el derecho que

tiene el propietario o arrendador de un bien para conseguir que el arrendatario u
ocupante del mismo restituya su uso por haber concluido el contrato de
arrendamiento o por causas legítimas que impidan su continuación.
Es un proceso cuyo objeto es una pretensión jurídica que se tramita vía proceso
sumarísimo por el cual el pretensor persigue que el demandado
desocupe el inmueble litigioso y lo deje a su disposición.

así, el proceso de desalojo es la acción que interpone una persona (arrendador)

contra otra (arrendatario) que ocupa un bien para que lo deje a disposición del
demandante. esta acción se ejercita cuando el arrendatario no ha cumplido con sus
obligaciones nacidas del contrato de arrendamiento o, por otra razón, como cuando
se interpone contra la persona que posee el bien sin la existencia de un contrato.

1.1 Fundamento Del Desalojo

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Es la protección de la propiedad en sus diversos modos de actuación en la vida
jurídica, por distintos medios, entre ellos el proceso de desalojo. La ley protege la
propiedad en sus diferentes modos de actuación en la vida jurídica mediante el uso
de las pretensiones procesales siguientes:

 La pérdida de la propiedad, con la acción reivindicatoria;

 La posesión mayor de un año, con las acciones posesorias;
 La posesión menor de un año o tenencia, con los interdictos
 El uso y la recuperación del bien, mediante el desalojo.

En la escala de los modos de protección de los bienes, el proceso

de desalojo ocupa el último puesto, pero en la práctica del derecho es de aplicación
frecuente que cualquiera de los otros mencionados.

Objeto Del Desalojo

Con este proceso se busca la reintegración en el uso de un bien, a quien reclama

su libre disposición, puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles. En tal
sentido, el proceso de desalojo tiene como finalidad se deje libre el uso del bien
materia de litigio, sustrayéndolo, con el auxilio de la fuerza pública si fuese
necesario, a la acción de su poseedor o poseedores.

Comentario.
El desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y
goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de titulo para
ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de
un simple precario.Este proceso requiere de una etapa de cognición, en el que el
juez luego de oír a las partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo
lugar o rechazando la demanda.
1.3 Clases De Desalojo

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 Extrajudicial.- Se presenta cuando habiéndose terminado el plazo
contractual del arrendamiento, el arrendatario la desocupa o quien lo posee
sin ser el propietario evacúa el inmueble sin necesidad de esperar alguna
notificación, sino a simple requerimiento de su propietario o representante.

Puede ocurrir también cuando el poseedor del bien a requerimiento notarial

lo desocupa para que su propietario pueda hacer uso del inmueble.
Igualmente, el ocupante precario, sin tener algún documento que acredite la
relación contractual sobre el inmueble opta por dejar el mismo, sea a petición
del propietario o de su representante legal o convencional. En otros términos
la desocupación resulta pacífica y sin necesidad de un proceso judicial.

 Judicial.- Equivalente a lanzamiento en virtud a una resolución judicial y a

consecuencia de un proceso de desalojo u otra acción judicial que ordene la
desocupación del inmueble a efecto de su posterior entrega o restitución al
propietario o persona que lo represente legalmente. Consentida o
ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se
ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan partificado
en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre

el demandante la persona a quien éste le cedió la posecion, el demandante
debe denunciarlo en su demanda, así el denunciado será notificado con la
demanda y podrá partificar en el proceso.Se entiende efectuado el
lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su
integridad y totalmente desocupado.cabe precisar que también se puede
tramitar el desalojo en un proceso penal en caso de usurpación de un
inmueble.

 Ley que crea el Desalojo Notarial - Ley Nº 30933 (24 de abril de 2019)

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La presente ley busca agilizar el desalojo de inquilinos morosos, frente a un
escenario actual en el que los propietarios se ven obligados a pagar
mantenimiento, arbitrios y abogados en tanto el proceso judicial de
desalojo pueda culminar hasta en cuatro años.

El desalojo Notarial Express no aplica en todos los casos, sino que se

establecen determinados requisitos a los contratos de arrendamiento tales
como que el inmueble deberá estar inscrito en el Registro de Predios,
celebrarse ante el notario público o juez de paz letrado, entre otros. Los
notarios, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble
arrendado, serán competentes para efectos de constatar las causales de
desalojo; mientras que el juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el
predio será el competente para ordenar y ejecutar el lanzamiento.

La norma establece que, culminada la etapa notarial del procedimiento, el

interesado podrá formular solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz
letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial
respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia
legalizada del expediente notarial.

a) Causales de desalojo notarial.

 Falta de pago
Cuando no se pagaron dos (02) o más cuotas, consecutivas o no, y
transcurridos quince (15) días desde el último vencimiento, el
arrendador requerirá la cancelación total o la devolución del inmueble.
En caso contrario, el contrato quedará resuelto automáticamente.

 Vencimiento del plazo contractual.

Si vencido el plazo del contrato no se entregó el inmueble, el
arrendador requerirá la devolución del inmueble. En ambos

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 supuestos, el plazo será de dos (02) días calendarios siguientes a la
fecha de recepción. La entrega de la carta se realiza bajo cualquiera
de las formas permitidas por el Decreto Legislativo del Notariado,
decreto legislativo Nº 1049 y su Reglamento.

Causales De Desalojo

 Desalojo por vencimiento de contrato.

 Desalojo por falta de pago.
 Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro.
 Desalojo conforme a lo regulado por el D. Leg, N° 1177.
 Desalojo por ocupación precaria (Considerando el IV Pleno Casatorio Civil).

a) Desalojo por vencimiento de contrato.

Este proceso tiene como base la existencia de un contrato a plazo determinado,
el que a la fecha de inicio del proceso de desalojo debe encontrarse vencido.
Hasta allí no parece existir complicación alguna; sin embargo, a la fecha es el
tipo de proceso que más polémica ha generado en virtud a lo resuelto por
el Cuarto Pleno Casatorio Civil.

El mencionado Pleno indica que si el arrendatario que ocupa un bien inmueble

con contrato vencido es requerido por parte del arrendatario para su restitución,
se convierte en un poseedor precario, en consecuencia, la competencia para
conocer este tipo de procesos se traslada a los juzgados especializados civiles,
es decir, sale de la esfera de los juzgados de paz letrados, quienes son
competentes hasta aquellos contratos en los que la renta mensual no supera las
50 URP.
Esta activación de competencia a favor de los juzgados civiles se basa en que
no hay contrato (título fenecido), en consecuencia no hay renta, y conforme a lo
establecido en el artículo 547 del Código Procesal Civil, en caso de inexistencia
de renta, el competente es el juzgado especializado civil .

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Comentario legis.com
En conclusión, a efectos de tener un buen resultado ante un proceso de desalojo
por vencimiento de contrato, lo primero que se debe evaluar es el no envío de
una carta notarial (no se incluye a la invitación a conciliar que es obligatoria para
la procedibilidad del proceso) dirigido al arrendatario requiriéndole el inmueble
arrendado, solo en estos casos procederá que un juez de paz letrado conozca
el mismo, en mérito a lo establecido en el artículo 1700 del C.P.C. Por el
contrario, en caso se haya enviado carta notarial requiriendo la restitución del
inmueble, entonces se debe demandar desalojo por ocupación precaria a
efectos de no correrse el riesgo de que si se demanda desalojo por vencimiento
de contrato, la demanda puede ser declarada improcedente.

b) Desalojo por falta de pago. Art.585 y 591 CPC

Procede cuando un inquilino se resiste a dejar la vivienda alquilada a pesar de
la deuda que mantiene.Los artículos 585° y 591° del Código Procesal Civil
regulan el proceso de desalojo por falta de pago. El primero establece en su
segundo párrafo que se puede acumular la pretensión de pago de
arriendos cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Por otra parte, el
segundo artículo mencionado señala que si el desalojo se sustenta en la causal
de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la
declaración de parte y la pericia, en su caso.

El artículo 585 del C.P.C. establece claramente que una de las causales del
desalojo es la falta de pago, e incluso precisa dicho artículo en su segundo
párrafo que a este tipo de procesos se podrá acumular el pago de
arriendos cuando se fundamenta en dicha causal otorgando al arrendador una
vía alternativa en caso decida iniciar la cobranza de los arriendos a través de un
proceso único de ejecució).Hay que tener en cuenta que no cualquier retraso en
el pago de la renta puede justificar un proceso por desalojo, sino que es
necesario que se cumplan los siguientes plazos (art.1697 CP):

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  Que no se hayan pagado más de 2 meses y 15 días, si la renta es
mensual.
 Que no se haya pagado un periodo más quince días si la renta es mayor
a 1 mes.
 Que no se haya pagado más de 3 periodos si la renta es menor a 1 mes.

El propietario debe cursar una carta notarial solicitando el pago de la deuda en

un plazo no menor de 15 días. En caso de que, a pesar de esto, el inquilino no
cumpla con pagar la renta, el contrato quedara resuelto. La ley señala que el
proceso de desalojo se tramita a través de un proceso sumarísimo. Además,
también señala que puede demandarlo cualquier persona que se considere que
tenga derecho a la restitución de un predio. De esta manera, pueden interponer
una demanda de desalojo, el propietario, arrendador, administrador, etc.

c) Desalojo en los contratos de arrendamiento con cláusula de

allanamiento futuro art.594 cpc
Consignar la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento
constituye la mejor fórmula para poder tener un mejor resultado (más rápido) y
de esta manera poder recuperar con mayor celeridad el inmueble
arrendado.Cabe señalar que en este tipo de proceso requiere que los contratos
de arrendamiento cumplan un par de requisitos:

 Que se haya estipulado la denominada “Cláusula de allanamiento a

futuro”
 Que las firmas de los contratantes se encuentren legalizadas ante notario
público o fedatario.

El solo hecho de cumplir con tales requisitos, faculta a recuperar el inmueble

arrendado a través de un proceso célere, regulado por el artículo 594 del Código

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Procesal Civil, el mismo que fue modificado con fecha 28 de mayo del 2014,
mediante la Ley 30201

Las plazos establecidos en este tipo de procesos son los siguientes:

 El demandado, luego de notificada la demanda, tendrá seis días para

acreditar la vigencia del contrato o la cancelación de los rentas
adeudadas,
 Si el arrendatario no acredita ninguno de los dos hechos, el juez ordenará
el lanzamiento en 15 días hábiles.

En conclusión, en caso el contrato de arrendamiento contenga cláusula de
allanamiento futuro y cuente con firmas legalizadas, se deberá interponer el
proceso de desalojo sin necesidad de recurrir a la conciliación previa, y se
tramitará a través de un proceso especial en el que no se permite la formulación
de excepciones y defensas previas ante el juez del lugar donde se encuentre el
bien, lo que definitivamente ha sido un avance en este tema.

d) Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo

1177(régimen de la promoción de arrendamiento para vivienda)
Para los efectos del presente artículo, cabe precisar que el decreto bajo comento
regula en su artículo 15° el “Proceso Único de Ejecución de Desalojo”,
precisando varios aspectos importantes a fin de agilizar la restitución de los
bienes inmuebles arrendados, considerando que los Formularios Únicos de
Arrendamiento (en sus diferentes modalidades) tienen mérito ejecutivo siempre
que estén suscritos ante un notario y estar registrados.
Establece la competencia de los jueces de paz letrado de la jurisdicción donde
se ubique el inmueble arrendado, otorgando el plazo de 5 días para contestar la
demanda, admitiendo como medios probatorios únicamente aquellos que no
requieren actuación, admitiendo excepciones y defensas previas (con lo cual no
se atenta contra el derecho de defensa de los arrendatarios), debiendo el

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demandado acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación
de las rentas convenidas.

Establece también que el juez deberá sentenciar en un plazo máximo de tres

días hábiles bajo responsabilidad. Señala que en caso declararse fundada la
demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de
resistencia al cumplimiento del mandato judicial.
Asimismo cursará oficio a la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de
tres días hábiles contados a partir de la notificación, obligatoriamente y bajo
responsabilidad, presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo,
bajo apercibimiento de denunciarlos ante el Ministerio Público.

Respecto de la apelación, establece que el juez superior en un plazo no mayor

de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de
apelación, en decisión inimpugnable. De haber recurso, el juez comunicará a las
partes que el proceso será resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles
siguientes.Finalmente señala que en caso el arrendatario u ocupante se
apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados, tales como
acabados, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, etc.,
serán denunciados penalmente por Delito contra el Patrimonio.

e) Desalojo por ocupación precaria art.911 cc y art.585 y 587 cpc

El Cuarto Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011, Ucayali, publicada en el
diario oficial El Peruano con fecha 14 de agosto de 2013, al referirse a los
supuestos de posesión precaria, en su conclusión 5.2 estableció lo siguiente:

 Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto

previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el

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 requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la
voluntad del arrendador de poner fin al contrato.

 No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el

artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato
de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la Ley,
se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera
la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que
el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por
fenecimiento de su título.

Si bien es discutible que el supuesto de posesión precaria en mención obligue a

demandar desalojo por ocupación precaria ante el Juzgado Especializado Civil
cuando exista requerimiento de devolución del inmueble (no parece haber sido ser
esa la intención de lo decidido por la Corte Suprema); lo cierto es que se ha
habilitado esta modalidad de desalojo para el caso de los arrendadores.

1.4 POSESIÓN LEGÍTIMA E ILEGÍTIMA (ART. 905.° AL 911.° C.C)

La posesión -Art. 896 C.C

Regula la posesión de la siguiente manera: «La posesión es el ejercicio de hecho
de uno o más poderes inherentes a la propiedad».

Según Nerio González (2007), sobre la posesión hay dos teorías:

a) Teoría subjetiva:Fue propuesta por Savigny, quien concibe la posesión

como el poder de la persona de disponer materialmente de una cosa, con
base en la intención de tener la posesión para sí o como propietario. La
posesión tiene dos elementos: el corpus, que es el contacto físico con la cosa
y el animus, que es la intención de conducirse como propietario.

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 b) Teoría objetiva:Fue elaborada por Ihering, quien señaló que la posesión es
un derecho, que tiene por objeto inmediato la cosa, no se requiere animus,
pues los derechos no existen para realizar la idea de voluntad abstracta, es
decir, solo se requiere corpus.

La posesión como hecho jurídico desde la protección del ordenamiento puede

categorizarse como legitima e ilegitima:

a) Posesión Legitima,
donde el ejercicio de la misma es protegida por el ordenamiento debido a que
se cuenta con un título posesorio o cualquier acto autorizado que permita
determinar que el control sobre el bien no va en contra del ordenamiento.

b) Posisión ilegítima,
debe categorizarse como aquella situación de hecho que no merece
protección por parte del ordenamiento jurídico. En el caso de la ilegitima,
podemos subclasificarla en ilegitima de buena o mala fe:

 Buena fe.- Se caracteriza porque el sujeto no conoce sobre la invalidez

del título que ostenta.

 Mala fe.-Un total conocimiento sobre la irregularidad de su posesión

1.5 OCUPANTE PRECARIO ART.587

No debe confundirse al poseedor de un inmueble con su simple ocupante, pues

mientras que el primero ejerce un poder de hecho al amparo de un título que define
la calidad de su posesión, originaria o derivada; el segundo, esto es, el ocupante
simplemente es la persona que habita el inmueble que carece de título, ya que
depende de quien ejerce la posesión.

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Casación N° 3702-2016 Tacna, emitida por la Sala Civil Transitoria de la máxima
instancia judicial del país, el supremo tribunal considera que para que prospere una
demanda de desalojo por ocupación precaria se requiere la existencia indispensable
de tres presupuestos:
En primer lugar, que la persona que solicite el desalojo ante el Poder Judicial (PJ)
acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación
demanda.En segundo lugar, que se acredite la ausencia de relación contractual
alguna entre el demandante o solicitante de la desocupación y el emplazado u
ocupante del inmueble materia del proceso de desalojo.
En tecer lugar, se deberá tener en cuenta que para ser considerado precario tendrá
que corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el
uso y disfrute del bien materia del juicio de desalojo por parte de su ocupante o
emplazado en el proceso.

El artículo 911.° del Código Civil señala: «La posesión precaria es la que se
ejerce sin título o cuando el que se tenía ha fenecido».

Cuando el artículo en análisis hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento

del mismo, no se está reiriendo al documento que hace alusión exclusiva al título de
propiedad, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia que hayan expuesto las
partes y que las autorice a ejercer el pleno disfrute del derecho a la posesión, hechos
o actos que se pueden presentar a través de cualquiera de los medios probatorios
que el ordenamiento procesal admite.Una persona tendrá la condición de precaria
cuando ocupe un inmueble ajeno sin pago de renta y sin título para ello o cuando
dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al
reclamante, por haberse extinguido.

1.6 INTERDICTOS ART.597 CPC

20
Los interdictos son procesos judiciales cuyo objeto es proteger la posesión en sí
misma. Su fundamento principal consiste en que con ellos se evitan perturbaciones
y despojos injustificados. En definitiva, los interdictos persiguen mantener la paz
social. Allí radica su importancia.Todo aquel que es perturbado o despojado en su
posesión puede utilizar los interdictos con el objeto de que cese la perturbación o
de recobrar la posesión. En los interdictos no se discute la legitimidad de la
posesión. Es suficiente que el poseedor, legítimo o ilegítimo, de buena o mala fe,
sea perturbado o despojado para que proceda el interdicto.

El artículo 921 del Código Civil, precisa “Que todo poseedor de muebles inscritos y
de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos…”.

 Las acciones posesorias, son procesos judiciales en los cuales se protege el

derecho a la posesión.

 Los interdictos, en cambio, se tutela la posesión en si misma (derecho de

posesión).

Si bien los interdictos constituyen una vía preferencial de defensa de la posesión,

tiene dos inconvenientes saltantes:

a) No protegen la posesión de todos los bienes, se excluyen los bienes muebles

no inscritos.
b) A pesar de tratarse de una vía procedimental más corta, no deja de ser un
proceso judicial que en cualquier caso es costoso y largo.

1. Características de los interdictos:

 Carácter breve sumario;

 Otorga tutela judicial provisional (interina) de la posesión;
 Sólo se discuten el hecho de la posesión;

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  No se prejuzgan o atienden derechos de terceros; y,
 Evita u mayor perjuicio o daño al poseedor.

2. Clases de Interdictos

El Código de Procedimientos Civiles contemplaba cinco interdictos: de adquirir, de

retener, de recobrar, de obra nueva y de obra ruinosa. El interdicto de adquirir tenía
por objeto entrar a poseer un bien, para lo cual el demandante debía acreditar su
derecho a la posesión. No se trataba pues de un verdadero interdicto donde no se
discute lo petitorio (derecho a la posesión), sino lo posesorio (derecho de posesión).

a) Interdictos de Retener.- art. 606 CPC.-

Conocido también, como interdicto conservatorio o de mantenimiento; es aquella
defensa posesoria judicial de carácter sumario, por el cual se busca, que el
poseedor o tenedor, conserve y mantenga la posesión de su bien mueble o
inmueble inscrito, y que cese todo tipo acto perturbatorio. El objeto del referido
interdicto, es conservar la posesión y cesar todo tipo de acto perturbatorio
(inquietar, molestar o lesionar la posesión)

b) Interdicto de recobrar.- Art. 603 CPC

Conocido también, como interdicto de reintegración, de despojo y recuperativo,
es aquella defensa posesoria judicial de carácter breve, por la cual se busca
restituir el bien mueble o inmueble al poseedor o tenedor objeto de despojo.Este
mecanismo jurídico tiene por objeto proteger al poseedor ya despojado y le
permite recuperar la posesión del bien, total o parcial, por parte del despojado,
bastando sólo acreditar su posesión de hecho y el acto desposesorio.

c) El Interdictos de Recobrar.-

22
 Se aplica cuando el que lo intente haya sido despojado de la posesión o tenencia
de la cosa con violencia o clandestinidad, siendo su objeto restablecer el orden
alterado retrotrayendo las cosas a su estado anterior al acto despojante.
Si el despojo del cual se habla proviene de una orden judicial o de una defensa
posesoria extrajudicial, no tendrá lugar el interdicto de recobrar.

d) interdictos de Obra Nueva.-

Tenía por objeto impedir la continuación de una obra o conseguir la demolición
de lo ya edificado en cuanto dañaba la posesión del demandante. El Código de
Procedimientos Civiles hacía alusión al daño en la “propiedad” del demandante,
por lo que alguna jurisprudencia entendió que este interdicto sólo lo podía utilizar
el propietario-poseedor. Esto no era así. Un poseedor no propietario que veía
perturbada su posesión por una construcción vecina, sí podía defender su
posesión a través del interdicto de obra nueva.

e) interdicto de obra ruinosa.-

Tenía por finalidad obtener la demolición total o parcial de una construcción que
amenazaba ruina, o la adopción de las medidas de seguridad necesarias por el
mal estado de un edificio, canal, camino, árbol, columna o cualquier otra cosa
análoga. Podían utilizar este interdicto los que tenían la necesidad de pasar por
las inmediaciones del edificio, canal, camino, etc., o los poseedores de alguna
propiedad que sufriera o pudiera sufrir daño con la obra que amenaza ruina. Con
respecto a los primeros, la construcción que amenazaba ruina no perturbaba la
posesión de algún bien, sino la integridad física del demandante. No era
entonces un interdicto posesorio. Con respecto a los segundos, al igual que con
el interdicto de obra nueva, el Código de Procedimientos Civiles se refería al
“dueño” de una propiedad que sufriera o pudiera sufrir daño. Sin embargo, debía
entenderse que el legitimado para ejercer el interdicto era el poseedor.

El Código Procesal Civil sólo regula los interdictos de recobrar y de retener. El

interdicto de adquirir ha sido eliminado porque como dijimos anteriormente, no era

23
un verdadero interdicto. Por su lado, la ejecución de obras (interdicto de obra nueva)
y las construcciones que amenazaban ruina (interdicto de obra ruinosa) constituían
en rigor perturbaciones a la posesión. Por ello, el Código Procesal Civil las califica
acertadamente como perturbaciones para efectos del interdicto de retener.

1.7 Prescripción De La Acción Art.601 CPC

Deben ejercitarse dentro del año de producido el despojo o la perturbación.En el

caso de la perturbación permanente cada momento constituye una nueva
perturbación. La diferencia con la perturbación repetida es el lapso de tiempo que
existe entre perturbación y perturbación, por lo que cada momento habilita al
poseedor para que interponga el interdicto de retener. El hecho que fundamenta la
demanda lo configura cada perturbación, a cada momento, y no el origen de ella.

El mismo razonamiento hecho para la pertubación permanente es aplicable a la

perturbación repetida: a cada momento se renueva el plazo.

De todo lo anterior se concluye que el artículo 601 del Código Procesal Civil no
incluye las perturbaciones. Cuando se produce una perturbación no hay plazo para
plantear el interdicto.

1.8 LAS MEJORAS ART 595

ART.595 CPC “El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el

trámite del proceso sumarísimo. Si antes es demandado por desalojo, deberá
interponer su demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. Este
proceso no es acumulable al de desalojo”.

Comentario.
Las mejoras son ejecutadas, realizadas y pagadas en forma inicial por el
poseedor, como consecuencia del derecho real sobre el bien. El poseedor

24
 tiene la facultad de exigir el reembolso al propietario, convirtiéndose este en
deudor y el poseedor en acreedor, con facultad de exigir la prestación del
reembolso y retener el bien hasta que la prestación sea concluida.

1. Concepto
Según el Diccionario de la Real Academia Española, mejora es medra,
adelantamiento y aumento de una cosa, siendo el significado de la palabra medra,
el aumento o progreso de una cosa; de otro lado, el mismo documento contiene que
la mejora son los gastos útiles y reproductivos que con determinados efectos legales
hace en propiedad ajena quien tiene respecto de ella algún derecho similar o
limitativo al dominio.

Las mejoras se ubican en el Libro de los Derechos Reales y como consecuencia

del ejercicio de uno de los derechos parciales del derecho de propiedad, así, el
régimen de mejoras aparece tratado en el Capítulo V del Título I de la Sección
Tercera del Código Civil de 1984, que regula los derechos reales principales,
específicamente en los artículos 916 al 919

 Distinción Entre Gastos, Reparaciones Y Mejoras

Puede definirse una “mejora” como toda actividad voluntaria del poseedor que
produce una modificación material del bien, y que desemboca en su aumento de
valor (GONZÁLEZ, 2013, p. 712).

Por ejemplo: el arreglo de una tubería es “gasto”, en tanto no implica la

modificación material del bien. Por el contrario, la instalación de una nueva
tubería, distinta de la anterior, constituye una “mejora”.

Con relación al ejemplo citado, PASCO señala la siguiente critica: “no estamos
de acuerdo con que el arreglo de una tuviera sea un gasto. El desembolso
dinerario efectuado por el poseedor para el arreglo de la tubería será un gasto,
pero el arreglo en sí de la tubería, constituye una mejora necesaria, de

25
 conformidad con lo establecido en el primer párrafo del artículo 916° del Código
Civil.” (PASCO, 2010, p. 131)
Pasco utiliza un concepto de “gasto” como antecedente o causa de la “mejora”.
Así, el gasto viene a ser la inversión que realiza el poseedor; mientras el
aumento de valor (mejora) es la consecuencia de la inversión. Uno es el
antecedente y el otro es el consecuente.

GONZÁLES BARRÓN (2013, p. 713) asume el concepto de “gasto” como

paralelo a “mejora”, es decir, como nociones diferenciadas, en tanto el gasto es
la inversión que sirve para la reparación, ordinaria u extraordinaria, del bien;
mientras tanto, la mejora es una inversión con aumento de valor, pero que
culmina con una obra o con la modificación material del bien.

La sistemática del código civil peruano permite:

a) En primer lugar, la ley regula por separado los gastos de reparación y las
mejoras, lo que resulta incompatible con una regulación unitaria (por ejemplo:
artículos. 1013°, 1014°, 1015° del código civil).

b) En segundo lugar, la noción legal de mejora está relacionada con obra y

modificación material del bien, por eso, el artículo 917° del código civil señala
que el poseedor, cualquiera que fuese, tiene derecho al valor actual de las
mejoras, lo que inmediatamente evoca la idea de una adición material que
tiene un valor claramente individualizado con relación al resto del bien; e
incluso pueden retirarse las mejoras de recreo.

2. Las Mejoras: Elementos Configuradores

las “mejoras” se pueden configurar con las siguientes notas distintivas:

 Es un acto voluntario del poseedor que consiste en un desembolso

económico que se invierte en el bien (gasto). En consecuencia, no se
consideran como tales, los incrementos físicos o de valor del bien que se

26
 hayan producido por obra de la naturaleza o de la autoridad, esto es, sin que
exista un sacrificio patrimonial del poseedor.

 El gasto produce una modificación material del bien o una obra física
recognocible, es decir, se trata de algo nuevo que el bien no tenía antes.Son
mejoras la colocación de un tanque elevado o de una cisterna, la
construcción de una estancia para lavandería o de una piscina, la instalación
de adornos o estatuas, la colocación de mármoles, la edificación de una
chimenea, la instalación de un ascensor
 El fin de la mejora siempre es la reforma del bien, ampliarle su utilidad, pero
no repararlo. Los actos de sola conservación no son mejoras, pues ingresan
en el régimen de las reparaciones, sea ordinarias o extraordinarias. El
artículo 916° del código civil señala en forma equívoca que son mejoras
necesarias, las que “tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del
bien.

GONZÁLEZ ejemplifica los siguiente casos:

CASO 1: El poseedor invierte S/.100.00 (Cien Nuevos Soles y 00/00) en una mejora,
pero cuando llega el momento de la entrega, la mejora ha sido objeto de un robo.
En tal situación, no hay derecho a reembolso alguno, pues el mayor valor no
subsistió hasta la entrega.

CASO 2: El poseedor invierte S/.100.00 (Cien Nuevos soles y 00/00) en una mejora,
pero cuando llega el momento de la entrega, la modificación se ha depreciado por
el uso, por lo que hoy solo vale S/.10.00 (Diez Nuevos Soles), en tal situación, el
propietario deberá reembolsar S/.10.00 (Diez Nuevos soles y 00/00).

CASO 3: El poseedor invierte S/.100.00 (Cien Nuevos Soles y 00/00) en una mejora,
pero cuando llega el momento de la entrega, la modificación se ha revaluado en S/.

27
300.00 (Trescientos Nuevos Soles y 00/00). En tal situación, el propietario deberá
reembolsar S/.100.00 (Cien Nuevos Soles y 00/00) más la actualización por
depreciación monetaria, si fuese el caso, pero jamás los S/. 300.00 (Trescientos
Nuevos soles y 00/00), pues el reembolso sirve para evitar pérdidas pero no para
lucrar.

3. Clases De Mejoras

Artículo 916º.- “Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la
destrucción o el deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor
y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o
mayor comodidad.

a) Mejoras Necesarias: son aquellas indispensables para la conservación del

bien y tiene por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien”.

Un bien (sobre todo inmueble) al igual que cualquier otro (automóvil, barco,
avión, refrigeradora) requiere mantenimiento, conservación para evitar su
destrucción o menoscabo.

• Ejemplo: la reparación de una pared que amenaza desplomarse o el cambio

de una tubería de agua deteriorada.

b) Mejoras Útiles, Son aquellas que aumentan el valor y la renta del bien.

Son las modificaciones materiales que aumentan el valor y la renta del bien
(artículo 916°, párrafo 2°). A diferencia de las mejoras necesarias, este tipo
de mejoras no tienen el carácter de urgencia; pero de todos modos

28
 contribuyen a elevar e incrementar el valor y la utilidad del bien que conduce
el poseedor.

Ejemplos:
aquellos inmuebles que no cuenta con los servicios básicos de agua potable
y energía eléctrica, y aún teléfono; por lo que la instalación (conexión) de
ellos supone una mejora útil para el propietario.

La norma tiene aplicación en varios supuestos. En las líneas siguientes

señalaremos algunos de ellos:
el arrendatario no puede introducir cambios ni modificaciones (es decir,
mejoras) en el bien, sin la autorización del arrendador (dueño o titular de un
derecho real) (artículo 1681° inciso 8).
respecto al usufructuario, le son aplicables en materia de mejoras (no sólo
útiles sino también necesarias y de recreo) las mismas reglas del poseedor
(artículo 1015°).

En la copropiedad, las mejoras (necesarias y útiles) benefician por igual a

todos los copropietarios, con la obligación de pagarlas (reembolsarlas)
proporcionalmente a sus cuotas (artículo 980°).

De los ejemplos citados se puede observar que, la regla básica es que todo
beneficiario de las mejoras debe reembolsarlas a quien las efectuó
(usufructuario, copropietario, inquilino, si contó con el consentimiento del
arrendador).

c) Mejoras de Recreo.-La doctrina también denomina de lujo o suntuarias,

porque son efectuadas para comodidad personal del poseedor, tiene fines de
ornato.

29
 Son las modificaciones y cambios que contribuyen a la mejor comodidad,
belleza, lucimiento y ornato del bien, sin tener el carácter de necesarias ni
útiles (artículo 916°, párrafo 3°).

Ejemplo: la realización de murales o pinturas artísticas efectuadas en la

pared de una casa.

El poseedor tiene derechos sobre las mejoras que realiza, puede solicitar lo
siguiente:

 Reembolso del valor actualizado de las mejoras necesarias y útiles al tiempo

de la restitución. Esto puede darse extrajudicialmente (si exis-tiese un
contrato de por medio) o judicialmente.
 Puede retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin daño; o el
propietario puede pagar el valor actual de dichas mejoras.
 Restitución del Bien
 Una vez devuelto el bien, se pierde el derecho de separación de las me-joras.
Y transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso de las mejoras
realizadas.

La mejora es un hecho jurídico desde que entraña un acontecimiento con relevancia

en la vida del Derecho, en el caso de una modificación material de la cosa que
produce un aumento de su valor económico (ISMODES, 2003, p. 158).

El hecho jurídico mejora, es a su turno producido por otro hecho jurídico, lo que
explica la división de mejoras, que atendiendo al hecho jurídico se les denomina
naturales y humanas(BOFFI, 1991, p. 1991).
“resulta interesante ya que no solamente se trata de acciones realizadas por el ser
humano como producto de la actividad de este, sino como consecuencia también
de hechos de naturaleza, y justamente por ello, establece el autor que existen

30
mejoras naturales como el aluvión y la avulsión que se encuentran reguladas en el
código civil de 1984, específicamente en los artículos 939° y 940°(BOFFI) .

Casación N° 2733-99-Huanuco, publicada el 01 de septiembre de 2000, se indica

que las mejoras: “Son inversiones de capital y trabajo hechas en bien con el fin de
conservarlo, evitando su destrucción, otras veces con la finalidad de aumentar su
rentabilidad y, a veces, para tan sólo darle mejor apariencia a un bien, constituyendo
en ese orden las mejoras necesarias, útiles y de recreo”

4. Reembolso De Mejoras.
De acuerdo a la doctrina nacional, el régimen de reembolso de mejoras se reduce
a las siguientes reglas:

a) Antes de la citación judicial para devolver el bien:

Todo poseedor (sea de buena fe o mala fe) tiene derecho al reembolso del valor
actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución;
y a retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el
dueño opte por pagar su valor actual (artículo 917º, inciso 1 del código civil).
No obstante, existe una serie de jurisprudencia que niega el reembolso de las
mejoras útiles al poseedor de mala fe, y aunque las haya efectuado antes de la
citación de la demanda, pero, fue objeto de requerimiento extrajudicial para la
devolución del bien. Para un sector de la doctrina esta interpretación resulta
inaceptable, pues el poseedor de mala fe ya está obligado, y también a la
devolución de todos los frutos.

b) Después de la citación judicial para devolver el bien.

Todo poseedor tiene el derecho a ser reembolsado solo de las mejoras
necesarias o imprescindibles (artículo 917°, inciso 2 del código civil). Aquí la idea
de sanción a la mala fe prima sobre la idea de evitar el enriquecimiento. La mala
fe supone que la inversión en mejoras útiles o de recreo ha sido un riesgo
asumido y calculado voluntariamente por el poseedor.

31
  Reembolso Por Mejoras Favorece También Al Poseedor De Mala Fe
Recuérdese que para efecto del reembolso, se necesita que el incremento
de valor deba existir todavía al momento de la devolución del bien (artículo
917°del código civil: “El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución…”).

Por ejemplo: El poseedor realiza un cambio total de las tuberías de agua de

la finca, pero al momento de la devolución, la tubería nuevamente presente
desperfectos por el uso continuo. En ese caso, no estamos frente a una
mejora reembolsable por cuanto el aumento de valor, efectivamente
producida no se mantienen al momento de la restitución del bien.

Tal y como lo señala GONZÁLES (2013, p. 718) el reembolso por mejoras

opera en beneficio de cualquier poseedor, incluso el de mala fe. La razón de
esta solución resulta muy práctica; se trata de evitar el enriquecimiento
injusto del propietario.

Cuestionamiento personal.
 ¿por qué los invasores o violadores de la propiedad privada tienen o
“gozan” de facultades para realizar estos actos?
 ¿qué garantiza el Estado?
 ¿Cómo seguir acumulando bienes para nuestros descendientes, si no
existe seguridad?
Hay que entender que de estos beneficios solo debe de gozar el legítimo
dueño o propietario y no un usurpador al cual se refiere los interdictos.
 ¿Cuando se hará valer los derechos del verdadero propietario que con
tanto esfuerzo se compró un bien?

CONCLUSIONES

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 Un interdicto es un procedimiento judicial que se puede utilizar como
protección ante cualquier agresión que una persona sufra sobre su posesión
ya sean ruidos, olores, etc. que molesten o que impidan que la persona
pueda disfruta de su bien.

 La posesión es un hecho que el poseedor, sea de buena fe o de mala fe está

protegida en sus situación de poseedor, que sólo puede ser quitada por
medio de sentencia judicial.

 Es suficiente que el poseedor, legítimo o ilegítimo, de buena o mala fe, sea

perturbado o despojado para que proceda el interdicto.

 La Defensa Posesoria Judicial es un mecanismo jurídico protector y

recuperador de la posesión, donde generalmente, quien acciona en
protección de su posesión somete la controversia en un proceso judicial, ya
sea invocando un Interdicto o una Acción Posesoria.

BIBLIOGRAFÍA

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33
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Omeba. Tomo XVI. Buenos Aires: Driskill
 LA GACETA JURIDICA, EL ABC DEL DERECHO CIVIL
 DIÉZ-PICAZO, L. (2007). Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial – Las
Relaciones Jurídico-Reales – El Registro de la Propiedad – La Posesión

34