Art.

1091

TÍTULO 11
Anticresis

Artículo 1091. - Definición de anticresis

Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el
derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

Concordancias nacionales: Concordancias internacionales:

CC : 885, 890, 1092-1096 ce Español : 1881
ce

---
LeyN: 266 39: 3 Italiano : 1960
A.N:o97-2013-SUNARP/SN: 134, 135

(')
''
------
Arti-,culas derogados por 1a sexta dispos1c1on
. . , final de Ia Ley N.• 28677•
publicada el 1 de marzo del 2006.
( ) , 1 de mano del 2006·
Aruculos der ogados por la publicada el
''•
( ) sexta disposición final de la Ley N.° 28677,
Artículos derog ados por ublicada el 1 de mano del 2006.
("•• la sexca disposición final de la Ley N •• 28677• p
Anículo derogado bl"1cada el 1 de mano del 2006.
) por la sexta disposición final de la Ley N • • 28677 • pu

617
 Libro V·
Derec
Art. 1091
hos r
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Comentario de
Jorge
O i:z Pa
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. d • «
esis proviene di e gn. ego y quiere ecu usar el 1ug
La p al a bra a nu ·cr ar de''.
aparecen en Grecia donde,
J más remotos que se conocen a1 co
"Los anteceaentes que se acor.da ra a l acreea1or lafi-acuitad de per 'bi. nstz.tu.ir
.
,
la � arantta ,_P. �día pac tarse r
í men te de que se h ubie re establecido otra ó' o-ar a:tz, losfou.tos
•h ente za.
de la cosa, maer end
nace como un pac to com plem enta rio del cont r ato deprenda 4
En Roma en cambio, edor no que
cont r ato -en prin i
cip o- el acre podía go zar de los}'ut1:.... 'Y
en este u'lt t• mo os "1024

inmobiliaria que busca garantizar unªº bI1ga ·,

La annc. resi·s es una garantía real · c1o
n
deud or que adem ás es prop ie tario de un i n
En ella, concurren un mueble
r que hace un préstamo y e
recib (física y j uríd icamen te) en g arantía de1 m:' un
acree d o i sm o
un inmueble .
Contrario de la hipoteca la Anticre.sis necesita de la desposesión del i n.rnue6le
.
la entre ga física del mismo por e1 prop1etano/ deudor al prestamista / acreed or.
Y
Con la entrega del inmueble que el propietario/ deudor realiza a favor del pres-
. 1 o y, deberá obtener un
ble rec1·b·d
tamista / acreedor este, exp1 otara' el b1en mmue· a
ganancia que le permita cobrar el interés por el préstam o y la recupe ración anticipada
del capital prestado.
Por lo expresado, la garantía no se encuentra en la entrega del inmueble sino más
bien, en la explotación que el prestamista/ acreedor realiza sobre dicho bien inmueble.
A la anticresis también se le conoce con el nombre de hipoteca posesoria (teniendo
en cuenca que el propietario entrega física y jurídicamente el inmueble).
No debemos olvidar que la anticresis es:
1) Accesoria de una obligación principal pre existente.
2) Real porque recae sobre los frutos 1025 y ellos son el sentido de la garantía.
3) Inmobiliaria porque recae sobre inmuebles.
4) Solemne porque necesita de una escritura pública.
5) Indivisible, porque afecta en su integridad al bien gravado.
6) Se puede ejercer la Retención y seguir explotando el inmueble hasta que se
haya cancelado íntegramente la obligación.
Es importante recorrer las diversas definiciones doctrinarias existentes.

1024 MusTO, Néstor Jorge ' Derechos reaie

,_s, B uenos Aires: Astrea, 2000, p. 377.
1025 Algunos autores niegan que se ,
• . t rate de un dcreeho real, porque recae sobre los frutos, no sobre e( bien Y
no Jac
r u1 ta para CJer c1tar el �us_
· ¿·is 'llhen¿·1• EsPfN no¡· D ere ch os
tr._ CÁNoVAS, Diego, Manual de derecho civil espa -
reales, vol. 2, ?.• cd • MªdrJd· Rev
· JSta de Derecho Privado, 1985, p. 629.

618
 ·•oer echas reales de garantía
a
�
cua,t Art. 1091
.cre'Sis es un dereJcho real de disfrute y a la vez de r
n tt
•'[JJ a de dara ntía y aepago de una obligaciónpecun . . ealizacz.o,n de valor en
c¡011es o·que recae atrecta 1. . . iaria, . de cara,cter a '
e inme diata m ent e .
sob'e btenes inm le ccesorio'
ft,,,1:V,.st·ble Y ..
ueb
;11tJ1 ena"Jienables, quepueden quedar enpoder de lpropzet , c
· n os y
.
a r z.o "1026 s fru tíferos'
111e ch real de accesorio, constituído en garantía de un c (1.
1ere o
a
J
reatto valoraL
" Un
c e de a su ti.t ular elpercz'bo ae losfrutos de un inm
ue b ,
Lepa
U(} en dinero,
co n ra atJ
r/'zcar.,to al pago
qt,e t.ntereses y, cuanao no se. deban o en el exceso de LO
J
1 b .L
' del capz.ta,l con
,

dt los d transcurrta. Jo el termino .I:'ado' depro ae tU(} al

pr la
,

, e_¡l) mo ver venta del inmueb,,e p

facUlta on el preci.o del resto ae 1 io
, que se le ade de "1027
u ara
resarctr. se c
. p que consideran a la antic resis como una garan , .
fxísten ersonas. t1a Inservible, creo
·cha p osi
ci ón es irr eal ' porque 1a .
mism a la mentab lemente se encuentra sop
que di . ión eminentemente cap ua1·ma y bancaria del sistema de l
. oreada
v i s as gara ntías reales
en un.a ue los bancos representan gran parte del motor de nu
estra economía' pero
No niego q os en el mercado donde ellos no particip
espaci an. Tam 6.ie, n creo que mirar
existen, es e el .mten. or no hace dan� o, s1. vamos a los depa
� Peru d d . rtamentos de A bancay
'
eq w·pa' Ayacucho, Huancavehca, Huancayo' Cusco y Puno nos enco ntraremo s
Ar
Anticre sis es usada y, todos los días, en el mercado econo, m1c
con que la n • o de d'1chos
s.
departame t o

Como experiencia personal, puedo comentar que en el mercado de Urubamba

de anticresis, Tomando un jugo en el hermoso mercado de San
sobran los avisos
do en el mismo el diario El Sol, se publicitan todos los días
Pedro en Cusco y leyen
avisos de anticresis. En una de las esquinas de la plaza de Huamanga existe un local
donde las per so nas buscan que mirar avisos de todo tipo y, en dicho local, existen
muchos avisos de Anticresis.
El Perú no es Lima y, ella, no es el Perú.
Voy a dar cabida a una lectura sumamente interesante del señor RioFRÍo 1 º2 ª, un
verdadero estudioso del problema de la vivienda en Perú.
Cuando se refiere a una.definición de la anticresis expresa lo siguiente: "El in­
tercambio de uso s de dinero versus propiedad inmueble con fecha de caducidad es
mucho más sensato para la vivienda que el ultramodernista 'leasing habitacional' con
el que los viviendistas chilenos intentaron deslumbrar a la tecnocracia internacional
hace una década" 1º29•
En otras palabras, la anticresis consiste en el intercambio de usos de bienes ajenos,
siempre y cuando al final del pacto los bienes se devuelvan. El intercambio de usos

arcelona: Bosch, l 954, P· 34·

I026 RoCA SASTRE, Ramón María, Derecho hipotecario, t . 3, 5 .• ed., B s, t.
1027 BATLLE VÁZQUEZ, Manu el, "Anticresis", en Enciclopedia jurídica, bajo la dirección de Carlos Mascareña
2, Barcelona: Francisco Sebe, 1983, pp. 697-698.
1028 º·oFJÚo, Gustavo, " . . . . l ªac er• n ·º 183' 2011, pp. 84-89.
·, Qu•• n,
,1\,1
'.Anttcres1s y v1v1end a pop u ar" en Revu,a
l029 RtoPRt'o, "A - • · p. 86
nnt1cres1s• y v1v1en
• • da popu tar " , art. cit.,

619
 L
- ro v· Der
ib-

Art. 1091
- echos
r ea/es
, z del pago de un inte ré s por el capital, es lo
del di nero Y l ª m e c anc1 a, en ve qu e h
.
r

.meompre nsible la anncr . e s1 s p ara cie rt as mentalid ades. ace

.
cup se d el c reedor que es qmen prest a el dinero y,
Corresponde. o .
a r a corno e
c1b e e 1 m m ueb le con la fin a1·¿
1 ad d e proc .
e d e ra su ex p lotac·to, n. 0 n-
uapres ta ción ' re
san te. El c eed or deb erá mirar, antes de prestar el dinero, la v. A ..qu,1,
un tema intere
a r 1 a6 ilt
. de la acn.v1·dad que intent ará des arro11 ar cu ando proceda a eJ·ercer dad
económica .mportante, tener
en c ' .
el de-
e l bien . S uen y , muy i ue nta si la a ctiv1 dad
recho de explotar
a
miti d po l m . . al'd
un1c1p 1 a d o el sec to a
pe r d e i nvers1.o,
desarrollar es un a que será
r a r a
. n
resp on d . T mbié n es im por tante des arrollar un estudio prev io del 'n..."e al
que cor a a rcado
me di la dema nd de l a activid ad por des arroll ar.
con respecto a r a

Ahora le toca al deudor que es quien ejerc� la propie_d ad sobre un inmueble y

bien de capital (un activ o) proc
ha decidido no usarlo. Por tanto, al tener un e derá
a cederlo para que otro lo use, r ecib �endo po r l a cesión i � n:obil iaria un monro
de
dinero a cambio, el mismo que pod r a se r us a do en otr a a ct1v1d a d que obviame n te le
produzca una ganancia.
El profesor .ALBALADEJO reconoce que estamos ante una hipoteca a la que se
agrega el pacto anticrético (ya que el inmueble es entregado al acreedor en posesión
y disfrute)1º3º teniendo en cuenta que quien recibe el inmueble en garantía no es el
propietario, pero lo posee ante la entrega física que el propietario le ha hecho efectiva.

REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES
Respecto del contrato de anticresis que es aquél por medio del cual el deudor o un
tercero se obliga a entregar un inmueble al acreedor en garantía del crédito (es decir,
de su realización) a fin de que el acreedor perciba los frutos, imputándolos a los
intereses y gastos, y luego al capital (artículos 1091 y 1093 del Código Civil); debe
arribarse a la misma conclusión, pues este contrato, al igual que el conrraro de do­
nación inmobiliaria, también debe ser celebrado por escritura pública, bajo sanción
de nulidad (artículo 1092 del Código Civil), es decir, la escritura pública constituye
forma solemne legal para celebración del contrato de anticresis.
[NOVENO PLENO CASATORIO, C11sació11 N. º 4442-2015 Moquegua,
Lima: 8 de enero del 2017, considerando se ptuagésimo]

De conformidad con la previsión dispuesta en el artículo 1091 del Código Civil, la

anticresis es un contrato por medio del cual se le otorga al acreedor como garantía de
su deuda un bien inmueble para que lo explote y perci
ba sus frutos, y a su vez, aplique
estos al pago de la obligación adquirida. De ello
se extrae que la anticresis otorga al
acreedor el derecho de retención, esto es, otor
ga al acreedor el dere cho a retener en
su poder el bien de su deudor si su
crédito no está suficientemente t,o-arantizado, Y
cesa cuando la deuda ha sido cancelad
a o garantizad a. Son requisitos para ejercer este
1030 ALBALADEJO,
Manuel, Derecho civil Ifl Derecho de bienes, 1.• ed. Mad
1 , rid: Libros Jurídicos, 201O, P· 737·

620
 os reates ae garam,a
n c ua rta: [)e{,ech Art. 1 091
·�
'"' '
SfCC
crédito a favor del retenedor, cuyo deudor sea el
u e e:io. sta un . . prop1. etan.o
derecho q en1·do, así como la exi.stencia .
de una relación entre el b'
1en reteni'dO y el
r e t
del b1. en f: or del retenedor. Asimismo, se debe señalar que el acreedor
. a a v . no podra,
créclit 1• nrnueble por otra deuda si no se le concedió ese derecho, de conreorm1.dad
0

r el
retene . puesto en el artículo l 095 del Código Civil.
dis
con lo [SALA e_ML TRANSITORIA, Casación N. º 3736-20
16Arequipa,
Lima: 10 de enero del 2018, considera
ndo décimo cuarto]

ard cu lo 1091 del Código Civil _señala que"por la anticresis se entrega un inmueble
El
anda de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir
::sg�tos,, Borda indica_ que"la anticresis es una institución paralela a la prenda, sólo
cosas m�uebles, no muebles. En �mbos casos, el deudor en trega la
que su objeto son . ,
a al a creed or en garanna del pago de una obhgac1on ( ...]. La anticresis desempeña
cos
función: la de servir de g arantía del pago de una deuda,
simultáneamente una doble
ya que el acreedor anticresista tiene derecho a retener el inmueble hasta que se pague
la totalidad de la obligación; y la de servir como medio de ejecución directo de la
deuda, ya que el acreedor tiene derecho a percibir los frutos e imputarlos al pago de
los intereses y del capital".
[TRIBUNAL REGISTRAL, Resolución N. º 697-2019-SUNARP-TR-A,
Arequipa: 28 de agosto del 2019, f. j. n.º l]

En tal sentido, como destaca Carlos Ferdinand Cuadros Villena, la anticresis es un

derecho real sobre un inmueble ajeno, accesorio en función de garantía, cuyos prin­
cipales caracteres jurídicos (en tre otros) son : Derecho Real: i) Se trata de un derecho
real que siempre nace de la voluntad de las partes expresada contractualmente. N o
puede, por tanto, ser constituida por mandato legal o por pacto unilateral. En la
medida e n que la anticresis concede al acreedor el dere cho de usar y disfrutar de un
bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros adquirientes del bien, de­
bemos considerar que se trata de un derecho real. ii) Por otro lado, el hecho de que
pueda ejercerse un derech
o de retención sobre el inmueble que genere un dere cho
preferente a favor del
acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que
resalta el carácter
real de la anticresis. iii) El deudor otorga a su acreedor, el derecho
º solamen te a los
?llltnue frutos que rinda el inmueble; sino que la garantía reposa e� el
ble mismo, cuya explotación se autoriza pudiéndose compensar la renta del bien
reses del capital. Derecho Accesorio: Se trata un derechO accesono ª w,1ª
con los i· nte ·
.
obhgació n · · ' de derecho de garanna
Por pnnc1pal, lo cual es consecuencia de su cond'1c1· on
consigu•tent ' om0 ' sin una deuda a
ser. gar a n e, no se concibe su existencia de modo auton
·'
tizada. Se desp rende tambi én de ello que seguirá la suerte de la obl"1gac1on
Pr inci_ pal
, en caso de extinción de la misma.
N. 0 691-2019-SUNARP.-TR0-A,
[TRIBUNL REGISTRAL, Resoluci.ón ·
A
2019, f. J· n. 31
Arequipa: 26 de agosto del

621
 Art• 1091 al de garanóa, regulado en e l artículo 109�
d erecho r e 1 del ,
s is s u n m u eb l e en garan n ,a d e u n a deuda , c fiCo. d¡l>
La an ricre
e
n u e g a de un in .
.vi1, cons istente en la sus firutos. Las p rincip l on r1end
e t>O
t arl o y p er cib lf a es ca
C1
el d erech o
de exp lo rªcte o
a l a c reed o r . . e tra ta de un dere cho re al rís.
d e an o c r es1 s son-. _ S . que se c
on
derech O s
dcas d el ' y q u e es oponible a terceros siempre que se regístre ti. tuye
nm . m uebl e
almente se concede al acreedor de una suni · - Es Un
sobre un bie r
anda q ue gen . a de d·
e
derecho de gar ap 11 caci n
ó d el artícul o 1091 d e 1 Có dig o , en te delll ne.
n 1
ce, ell o , en . os qu
ro. No .obsean . . , p uede extenderse a otras c1ases de obligaciones. - e
d e a p h c ac1 0 n . C o n c
, del bien anticrético (1nmueble) , con 1as facultad es de de
su am, b1 to .on e
p os si . Usar y
al acreedor la . e
q rin d e e l 1nmue bl e se ap 1.
1c an n e ce sariail}ent
ism o. - Los frutos
ue
disfrutar del m . e
. .
. ac10, n, imp u cá ndose en pri m er 1u gar a l os intere ses y gastos , yl u al
pauog de la oblig . ., . ego
.tal - Faculta al acreedor en caso de la obligac10n garantiz ada, a solicitar 1a al
capi · . venta
u acreencia con el pro d ucto de dicha en aj en ación
del irunueble para cubrir s
[TRIBUNAL REGISTRAL, Resolución N. º 406-2020-SllNARP-
TR-
Lima: 23 de febrero del 2020, f... o L,
J. n. 3]

Planiol y Ripert, citado por Max Arias-Schreiber Pezet, definen a la anticresis como
"[... ] Un contrato por el cual el deudor o un tercero pone a l acreedor en p osesión
de un bien hasta el pago íntegro de su crédito, con autorización para que cobre
los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y en
caso de sobrante, al capital de su crédito, sea sobre el capital únicamente, si no se le
adeudan intereses". Por su parte, Salvar apunta que " ... la anticresis es el derecho real
concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión
de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente
sobre los intereses de crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o
sobre el capital solamente si no se deben intereses". Albaladejo estima que se trata
del"( ... ] derecho real que puede tener el acreedor de una oblio-aci ón principal, sobre
un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el cump
li�iento de aquella Y el
cobr o de los intereses que devengue, está facu
_ _ ltado para poseerlo (si no se excluyó),
percibir sus frutos Y prom over su
enajenación si es incumplida, y que le sea hecho
preferentemente el pago con el
precio".
[TRIBUNAL REGISTRAL, Resolución N. º 1660-2
014-SUNARl'-TR-l,
º ]
Lima; 3 de setiembre del 2014, f. j. n, Z
La anti cr esis es un .
derech O r ea l en VIr tud del cual se entrega un inmue ble en
garantía de una d eu
ci bi r sus frut os (
da conced·iend al
am,cu'i o 1091 de 1 °
acre edor el derecho de explota r 1 O Y per-
nat uraleza poses e O'd·1go Civil). Se trata de u n gravamen de
on. a que tambi e
3 de la Ley N.º 2 , n se SUJ.eta a la extinción prevista en e1 artícu Io
6639_
[TRIBUNAL RE rAJlP_- Tll-3T.
GISTRAL, Resolución N. º 200-2010-Srr1l
ui ..� º ]
Trujillo: 1 de ju nio del 201 0 , f. J· D•

622
 s reales de garantía
oerecho
•�:.::.--- --=---

s#.;ó n cuart a·
Art. 1092
, _ _ _,
��rmalida�es
,4rt1cll torgara por escntura pubhca, baJo sanc1on de nulidad• expresan do 1
ato se O é que se pacte . a renta del
El cootr e el inter s
. ..,uebl Y
11111•

o r d an cias nacionales: Concordancia internacion

al:
con c
. 7 40, 201 9 ce Español : 1882
ce
Comentario de Jorge Ortiz
Paseo
ocu mental y se sanciona con nuli dad su inobse
---- Se exige la forma d rvancia. No
e de cr r que un cont rato de antic resis pued a cons tar en un contrato pn­
hayrorro a
e e

a m in uta c o tam b''

ien e l e co o e a la forma documental privada.
vad o o en un �n_i
es
� � �
m m n tal ex1g1da la escn tura publi ca
La for a docu y ante un notario público. Los
e

. es de paz hoy.
1uec no cuentan con la facu ltad de hacer escrituras públicas ' salvo el caso
. , de conro
poses1on r .
de la tra n sferencia de rm1dad con lo establecido por el artículo 17
numeral 3 de la Ley N.º 29824, Ley de Justicia de Paz, por tanto, tampoco podrán
otorgar escrituras públicas de anticresis.
La forma documental de la escritura pública tiene relación directa con lo regulado
por el Código Civil en los artículos 140 numeral 4, referido a la observancia de la
forma prescrita bajo sanción de nulidad y artículo 219 numeral 6 cuando establece que
el acto jurídico e s nulo cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
Legalmente, la Escritura Pública se e ncuentra definida en el artículo 51 del
Decreto Legislativo N.º 1049-Ley del Notariado que define a la misma como:"[ ... ]
todo documento matriz incorporado al protocolo notarial,. autorizado por el notario,
que contiene uno o más actos jurídicos".
Ante tan insignificante de6nición me atrevo a expresar que una Escritura Pública
existen declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen manifestación de voluntad
Y, además, contratos de toda clase. Todo lo expresado implica que una persona lla mada
notario (que en nuestro país no es un funcionario público) "da fe" de lo antes mencio­
nado. Para dar fe necesita identificar (fe de identidad) y conocer (fe de conocimiento) a
las person as que participan en el acto que el inscrurnentaliza y, que, con su intervención
conviene en un documento
público llamado escritura pública. La fe de identi�ad Y la fe
de conocimiento se encu
entran reguladas en el arúculo 55 de la Ley del Notanado.
Doctrinariamente, me ermito citar al escribano argentino GATTARI, quien
defineª la escrit p
ura pública como:
"T,_0do ins
· trumento matriz, cuyo contemao . J prmcip · al es el a cto O neo-o
cio jurídico; es
•
�· .
autort·zaao J
por fu ncto • J tro de los li mites de su com-
nes, aen
. nota rio en eiercicio de sus
fi
P etencza y con lasformalidades de ley para da rl e o 17na, constituirlo .y even tual mente
;¡

. ·,
cipal; tam bten
probarlo. Se m ' . • ,J• co mo eont eni do pr m
enciona el acto o negocio JUrtatco
se r ealizan acto hechO ,,1031
s de autenticación, comprobación Y fijación de

G>.n:.\JU, . Buenos Aires: Depalma, 1992, P· 74.

Carlos Nicolás, Manual de derecho notarial,

... 623
 I íhro v u,
Art. 1092 . :rr:r_:f),J., f(
•¿,
Je:.,,

lmc,itc , la Coree Suprema en Ja sentencia en Cc.1's�,. .

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urisp n 1 ucncw
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'"" , 6n N e,
· 20
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u lia c.:a-J ' un o .
en e
2002-J
.
''(lut JJIJ em brirgo, de autr,s
se advierte que , el contrato notarial de J1 ntt.cre .
mc�imt
fi
< ' rtl orma/'wndo , ,,_ ¡.
·
1 or
'b'' .J con.t;,rm ·r1a
esc ritura pu ttca, ae ir t d con I" qut:· ...,,:i t 11 no se
J1s
ao,ec1
l de J 936, c orroborad o en el artic ul o J �
códi uo civi • 092 de tgo c111�1f¡
nr11c11lo 1 005 del o
1 di
• fi
nto nu«1,_ aI carecer ae¡ requuttrJ ae r,rma a que se re_¡�r:z
.1 .1
l cód;l
nct111d, resu,tan o por ta ..,. . t·1 ae
.J 19.36. ,,1:. •.ao ere el
.,nCI.SO tercero at ., I artículo /123 del cóatgo ctv . -,, re_¡-ert , a que
el a ct r, J.Urz,u_,.zco
rit. a por ,ey 1 ,,. 'I

,_
es nuw, cua ndo no rev iste la form a pr esc

. tencia en Casación N." I 62-2010-Cusco en

Poscc.norm ente, en Ja sen " . . · <:1 con.
. : E J contrato de mutuo ant1 crc , t1co de; focha J
s1derando seg undo escablcd6 . JJ . 3 dc:
no ha sido eJc vado a Escntura u bJ1ca y, por Jo canco, n o con
,
febrero de 1995 . . . ,, StJt. uyc:
. relació co craccu al garan t izada por ant1cre;�1s [ ... J .
pro piamente u na n n

El Código Civil n o con templa la necesid _ �d �e inscribir 1� ancícrtsís en el regis­

ncs dcl reg1�tro de predio� e
tro. La S unarp a través del reglamento de rnscnpc1o n los
artíc ulos 134 y J 35 ha reg u lado los requisitos que el registrador dtbc: calificar tn
el
acto regiscrable de an ticresis q ue sea presen tado buscan d o ser in �crit o.
El artíc ulo 134 del men cion ado Reglamento de inscripciones exige en el asient o
de inscripción (por canto, deberán aparecer en la escritura pública, cuyo parte notarial
será ma teria de calificación) deberán consignarse:
a) El monto de la de uda (debió decir deJ crédito) garantizada.
b) La renca del inmueble y la tasa de interés que se pacte.
c) La fecha del vencimiento de la deuda garantizada.
Luego, en el artículo 135 regula la cancelación del asiento registral de anticresis
en los supuestos de extinción de la obligación garantizada y renuncia del acreedor,
exigiendo en ambos casos que será suficiente presentar la escritura pública (debió
decir, el parce notarial) con la dedaración unilateral del acreedor.
Personalmente considero de suma importancia regi�trar la garantía real de antí­
.
crcst� en la partida reghtral del inmueble
en el registro de predios de donde se ubica
el mismo. Imaginemos por unos
minutos Jo siguiente :
Una persona constit uye un dere
cho de anticresis a favo r de su acreedor. Este, al
revisar el Código Civi·1 cons1 . .
.
no regmrar la misma en
·de�ra que es suficiente con la escntura pu, 61',ca Y decJ·de
· o de predi
el registr • mueble
J a va muy bie • os. Al acreedor y poseedor deJ m
n con el negocr·o que d
entrega para la
esarrolla en el inmueble que su deudor l e h'icjera
cxplor
e. tnc
· 1uso cmpe-.zar a ac·16n económi. ca que le permita cobrar el interés del pre,stamo
prestado. Resulta que el deudor y propi. etarjo
rec p erar el capital
del bien d.cc1'de. tran e �
la relación con
s1enr la propied d
. tractua1 que el ª del mmu
. .
eb Je a un tercero, o 6 v1am enre aJ·eno
a
· e con su acreedor. ¿Habrá juic o? Innegablemente,
so5t..1cn
i

624
 . rta: Derechos reales de garantía
. ,1.1_:_oa
secc10 Art. 1092
0 rqu
e el nu evo p ropietario va querer eJ· ercer su de rec ho de p ropi· edad a
pl emt
· ud
P ncto el bien inmueble que adquirió.
usa
En otro supues to, el deudor y propietario decide co �stu . . .
mr una hipoteca y,
nce, el acreedor de la de uda garantizada con
obvi am e la h1poteca hara' cump 1·ir eI
,equi• s•1co de
v alidez (valgan verda de s de
ª
. ) para t0 d h'ipote
eficac1a
. . . . y que se .m scr
] ca que dispone en
1 1 0 1099 del Código Civil·
n' ct "[
el ar iba en el registro de pr edios"
u cede rá si el propietario y deudor del pre, stam .
l•Qué s o en la a��rcres· ·
is y, hoy,
eu d r del p ré stamo garantizado con la hipoteca, incum .
d o p 1e la obhgac1on garantizada
m · mat M uy senc1·¡¡o, el acreedor hipo
i .
con la . te cario tendra , que eJe cucar su garantía
de a cuerdo con lo d.1spues to en el artículo 1097 del CO, digo .
e·1v1. 1 y, cuando llegue
el dí a de l rem ate d e l ·
mmue bl e otorgad
.
o en hipoteca (y que tam6ien .,
fu e materia . de
• s1· s) el Juez · · • ,
de 1a eJecuc1on nene que preferir a qui· en en
la anncre . e1 regi.stro aparece
registrado primero. No solamente por lo dispuesto en el artículo 2016
. del C,o d.igo
Civil, sm · o ma, s b1en por lo d'1spuesto en el artículo 1112 del dicho Código.
;Entonces, debo o no registrar mi garantía anticre'ti·cat. La respuesta es muy
.' s.iempre. Las garanua , s reales exi.s ten desde la inscripción
sencilla; .
REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES

Respecto del contrato de antic resis que es aquél por medio del cual el deudor o un
tercero se obliga a entregar un inmueble al acreedo r en garantía del crédito (es decir,
de su realización) a fin de que el acree dor perciba los frutos, imputándolos a los
intereses y gastos, y luego al capital (artículo s 1091 y 1093 del Código Civil); debe
arribarse a la misma conclusión, pues este contrato, al igual que el corirraco de do­
nación inmobiliaria, también debe ser celebrado por escritura pública, bajo sanción
de nulidad (artículo 1092 del C ódigo Civil), es decir, la escritura pública constituye
forma solemne legal para celebración del co ntrato de anticresis.
eg,,a,
[NOVENO PLENO CASATORIO, Casación N. º 4442-2015 Moqu
Lima: 8 de enero del 2017 , considerando septuagésim o]

cual frente a
Respecto de la anticres is, es un derech o real de garanría por medio del
or anticr�tic� el
una deuda se entrega un inmueble e n garantía, otorgando� a�reed ,
iento de la obhg�cion
derecho de explotarlo y per cibir sus frutos, de exigir el cumplim
re _or�os. Adem�, de
principal, de c onse rvar el bien, de no intro ducir cambios, ent
nSntuida por escnrura
conformidad con el artículo 1092 del Código Civil, debe ser co
pública, bajo sanción de nulidad. . .
.
0 Lima, LlDla:
Casación N. 3316-2014
[SALA CML PE RMAN ENTE
erando sétimo]
11 de junio del 2015, consid

s figuras jurídicas
S.1 bi. en la anticresis es similar al arrendami. ento, en cuanto en amba
, . ambio de una determm • ada renta, en la
se entrega la posesion de un mmue bl e ª c
. a, s.m o que lo aplica al pago de
e d cond u cnv
anu.cres1s .
el acreedor no paga d' ic h a m ere

625
 Art. 1093
e la obligación_ gara_ nrizada (ar tículos 10
los intereses y gastos y el saldo al capital � , 93
Civil). Resulta nec ano para!ª consnr 1c1on de l anti cr esi s el que
y 1094 del Código :� � �
sanc10 n de nulida d, debien d o de mdic arse la renta
conste en escritura pública, bajo
del inmueble y el interés pactado (artículo 1092 del Cód
igo Civil).
[TRIBUNL REGISTRA!., Reso/11ció11 N. º 340-2020-SUNARP-T R-A
A

Arcquipa: 17 de agosto del 2020, f.;. n.º

21
El arúculo 1092 del Código Civil establece respecto de la anticresis: "El conrraro
se otonrará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expres ando la renra del
inmueble y el interés que se pacte". Entonces, si bien las condiciones de fondo de
la ariticresis están basadas en: a) Legitimación del constituyente: La anticresis puede
ser constituida por el propietario, los condominios y el usufructo, aunque en este
último caso, duración estará supeditada a la del usufructo. B) La capacidad de las
parres: el Código Civil exige la necesaria para actos de disposición. C) La entrega del
inmueble. Las condiciones de forma, están referidas a que esre acro necesariamenre
deberá constar en escritura pública, bajo sanción de nulidad.
[TRIBUNAL REGISTRAL, Re.ro/11ció11 N. º 510-20/2-SUNARP-TR-L,
Lima; 30 de marzo del 2012, f. j. n.º 6)

Artículo 1093. - Imputación de la renta del inmueble

La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el saldo al capital.

Concordancias nacionales:
ce : 1242, 12s1

Comentario de Jorge Ortiz Paseo

Como consecuencia de la exploración del inmueble a la cual tiene derecho el

acreedor, el moneo obtenido por la misma deberá cubrir el interés por el dinero mu­
ruado, los gastos que el inmueble requjere y, por último, la recuperación del capital
prestado, es decir, el inmueble debe producir frutos.

"[C}omo el acreedor percibe losfrutos (si bien para aplicarlos a los intereses y al capital
de su crédito) del inmueble entregado en anticresis y, a la vez, lo tiene en garantía, ha
sido calificada la.figura de "usufructo en garantía" (así la resolución de 11 de marzo
1932), no en el sentido de que la garantía la. proporcione el usufructo, sino m el de
que la misma cosa proporciona simultáneamente disfrute y garttnt ía" 1 º
32•

También se conoce a la Anticresis como una garantía posesoria.

La idea de esca gararitía real se encuentra representada porque la misma existe en
Ja explotación económica que tendrá que realizar el acreedor y poseedor del inmueble
sobre dicho bien.

7
1032 A.t.BALADEJO, M anuel, D erecho civil 111, Derecho de bimes, 11.' ed., Madrid: Libros Jurídicos, 2010, P· 73 .

626
 : Derechos
uarta=-.:..-- reales de garantía
. , �e�
secc1on ------- Art. 1093
L onducta que el acreedor y poseedor debe
ac rá desarrollar es 1a de obtener un ere'di-
,o33 u utilidad y un benefici. o económico des . · ·
a
co , n
de la explotacio
· ' n del mm ue 61e recib1 do.

Para obtener dicho ré. dito es necesario que el acreedor que reci•bIr · , . •
a el bien mm ue-
expl otado realice cr eo un doble análisis de l .,
ble Para ser o que p odn,a ser la expl otac10n .
Primer o, deberá reali zar el anál i s is de riesgos para la via· bºlº ·
. . , 1 1dad del negocio a
desarr olla r . M on to d e l a inver s i o n, r eto rn o de la misma, plazos, costo de1 din º ero ,
precios a c e ptados � o r el � e rc ado ,_ exi stencia de proveedores en la zona donde se
ubica el inmueble, mflu encia del clima y de las con
fi . . , .
diciones geográficas, estrategi. a de
marketing y ventas, delizacion de cli entes.
Segund�, deb e revis�r qu: el negocio materia de la explotación sea viable legal­
,
mente, es decir, que la zomficacion permita el desarrollo de una determinada actividad
que el municipio autorice l a mism a, que se puedan obtener determinadas licencia�
sectoriales necesarias p ara la actividad p or desarrollar.
Como podemos apreciar, no se trata solamente de un tema legal de sentirse seguro
porque un propietario m e entrego el inmueble de su propiedad . Ello es elemental y
necesario, pero para que exista la garantía, la explotación del inmueble debe ser viable
económica, financiera y legalmente . D e lo contrario de nada servirá recibir un bien
que no produzca fruto alguno.

REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES
Respecto del contrato de anticresis que es aquél por medio del cual el deudor o un
tercero se obliga a entregar un inmueble al acreedor en garantía del crédito (es decir,
de su realización) a fin de que el acreedor perciba los frutos, imputándolos a los
intereses y gastos, y luego al capital (artículos 1091 y 1093 del Código Civil); debe
arribarse a la mism a conclusión, pues e st e contrato, al igual que el contrato de do­
nación inmobiliaria, ta mbién debe ser celebrado por escritura pública, bajo sanción
de nulidad (artículo 1092 del Có digo Civil), es decir, la escritura pública constituye
forma solemne l egal p ara cel ebración del contrato de anticresis.
Moquegua,
[NOVENO PLENO CASATORIO, Casación N. º 4#2-2015
mo]
Lima: 8 de enero del 2017, considerando septuagési

S.1 b·1en Ia ant·1cres·1s es s1mi

· ·¡ ·
ar al a rren da miento, e n cuanto
en ambas figuras J·urídicas
se entrega la poses·ión de un mmu ·
eble a ca mb.10 de una
determinada renta en la
· es· s · . ca al pago de
anr1cr 1 el acreedor n o p aga dich a m erced con duº ctiva, sino que lo apli
. tereses y gastos y el saldo al capi. taI de 1a Obligación garantizada (artí. culos
Ios in 1093
.
eSl s e1 que
Y 1094 del Có digo Civil). Resulta necesa rio para la constitución de l� �ucr
conste en escritura pública, baj o sanc10 . , n d e nu1 1d , .iendo. d.e md1carse la renta
· ªd ' deb
del In.
mueble y el interés p actado ( arnc , u10 1092 del Cod1go C1v1l).
ARP-TR-A,
Resolución N. º 340-2020-SUN
[TRIBUNAL REGISTRAL, f. j. n.º 2]
Arequipa: 17 de agosto del 2020,

1033 Re'd' n capital.

1to: Renca, utilidad o beneficio renovable que rinde u

627
Art. 1094
-------�b1-::.,g-;. �on=e=s�d�e/�a:c,.,:e:edd(o;,r�a;nt;ic;r,élét�ic;o�-----------
O ac,
, u lo 1094 · -
Art1c mas del arrendatano, excepto la de paga r 1a rent
es del ac,__� .,.,1 or son las mis a.
Las obligacion
Concordancias internacionales:
al:
eooco,dancia nacion CC Español : 7 882
: 1681 CC Italiano : 7 96 7
,...,�
Comentario de Jorge Ortiz P o
- - - ----�--�--�-�--- -� asc
------ ----

- uescro co'di
N o-o n o h desc ª te
rito los derechos y solamen ha descrito las o bligac1. 0-
,
que sucedera con cualqmer arrendaran. o,
.
re�mm . . en do l as mismas a lo
nes del acreedo r, . .
1 a ren ta P or cuanto no es un arrendatano
salYo la de pa gar
también vamos a recurrir a. la doctrina que tan clara-
En este vae1'0 normacivo . era los siguientes
nsuw 'd o e 1 profe sor español .ALBALADEJO, quien consid
mente ha co
rético:
derechos del acreedor antic
inmueble hasta fa total satisfacción de fa obligación t1Segu­
l) -=Facultad de poseer el cter real, le permite perseguirlo en poder de
rada { . .] Facultad que, dado suI cará34
terceros, con o bjeto ae
J
recuperano "10

Debemos encender que al ser una hipoteca posesoria el acreedor mantiene el

inmueble en su poder hasta que le hayan cancelado el préstamo. En pocas palabras
ejerce su derecho a retener. El profesor ALBALADEJO considera que el acreedor al tra­
tarse de una garanria real, en caso de perder la posesión sobre el inmueble, también
cuenca con el derecho de persecución hasta recuperar el mismo.

2) ""La facultad de, aun después de satisfecha la obligación asegurada, retener el

inmueble, hasta la satisfacción de otra segunda, si el deudor contrajese con él
m,eva d_euda exigible antes de habersepagado aquélla[. . .} no constituyendo la
_
re_rencr.on por la segunda deuda unap�órroga del derecho de anticresis, sino una
simple retención "1035.

Es impon.ante analizar que n u estro eo'd·1go e·1vi·1 permite

· ·
eJercer Ia reten
·'
c10n
sm .
. haber sido pactada entre acreedor y deud
or, solamente cuando la misma se eJerza
por 1 a deuda que genero la An ncre. si. s D e tratarse de una deuda distinta al contrato
. s1s. sera,
de anr1cre .
necesario q ue eI derec h o de retener se encuentre pactado entre e1
ªereedor y eId, eudor.

3) "Lafacultad de -qui
enquiera que seaposeedor--promover la ena;.enact.on .
, (tus
distrahend) 1 d.el in
. mueble para cobrarse so · do,
bre su precio el crédito garantiza
si este se incumple"io36• '

l 034 ALBALU>EJO' M
_arme( • Dmcho
Madrid: Libros Jurídicos, 201 O, P· 739·
� civil fil De echo
1 o3, ALBALWEJO, Derecho · r de bienes, 11 ! ed.,
civil 1/J· Derecho
1036 At BAL\DEJO, Derech de bienes ' ob. Cit.,
· p. 740.
o civil fil. Dmc
ho de bienes, ob.
cit., p. p.
741.

628
--- ,
011--
real-es df.• garantfo
echos-
cuarta: Der-
Art. 1096

de I eod1go Civil, la
. nformidad con la previsión displlc•st-�' e"n e I amculo 109 J
Dt: co • con u ato
• .
p
.
o r med i o de l cu·\
I • • •

es un • l .
se
anr·l cres ts inmueble para
1 e otor.ga' a I acreedor com gara
, o ntía de
u da u n bie n que lo ex plo te Y p e
)·u de o 1gac1· o' n adquir ida. De
r c iba sus frucos, y a su vez, aplique
p ag o d e l a bt· e ll o se extrae que la· ant1c . r es1s
escos a l
., . otorga al
e d o r el der e cho de retenc 1on , esto es , co .
rg,l, .
el I
,,\cr e o ac reedor eI derecl10 a r
etener en
u poder el bien de su deudor si su crédi to no. esta, s ufi
s · cientemence garantizado , y
cesa cuando la .
deuda ha sido cancelada O g·u· , ·ant1zad.a. Son requis . .itos. para CJC.
, . r cer este
rec h o qu e exista un cred1to a favor del retene d or , . .
de , cuyo deud01. sea el prop ie tano
del bien retem·¿o, as1 como l a existe ncia de lma te . Iac1.o , n ene.te el b'ten recern. do
� y el
crédito a favor del retenedor. Asimismo se del)C senalar que eI acr eedor no podrá
1 •

rete ner el inmueble por otra deuda si no .se le conced'to, ese dei.ech 0, de conformidad
co n lo dispuesto en el a rtícu lo I 095 del Co'd·tgo . e·IVI. 1 .
[SALA CIVIL TRANSITORIA, Casació
n N. º 3736-2016A,eq
. mpa,
.
L.ama: 10 de enero del 2018 , cons 'd
1 erando décimo cuarto)

Artículo 1096. - Normas supletorias aplicables

ª
Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prend en 1° que no se opongan a
las consignadas en este título.

Concordancias nacionales: Concordancia internacional:

ce : 1091-1095 ce Español : 1886

Comentario de Jorge Ortiz Paseo

El presente comentario será muy co rto y cues tionador a la vez. Se esrablece que
se aplicaran �u�letoriamente las reglas de la prenda . La prenda siempre fue (ya no
_ _
existe) mob1liana y la anticresis es inmobiliaria. La única relación existente en la an­
ticresis con los bienes muebles la encontramos en el dinero pres tado, pero el mismo
constituye la obligación principal y no la garantía que es inmobiliaria.
Sería ideal que al haber quedado vacío el presente artículo se proceda a regular
alguno de los siguientes temas:
de se
a) La inscripción de la anticresi s en el registro de predios del lugar don
ubica el inmueble.
dinero mucuado
b) ¿Es posible la ejecución judicial para que el acreedor cobre el
o a dar respuesta: Creo,
y no devuelto vía la explotación del inmueble? Proced
regulación expresa sobre
si es posible y, además, necesario porque al no existir is t a y
esaliento en el inversion
dicho derecho del acreedor, ello gener a un d
acreedor a la vez.
in m ueble an te el in �um pl�mi�nto del deudor?
c) ¿Es posible el pago con e l bien
qu e el acreedor mvers1011
1sra renga la con-
Sería ideal, porque ello sig ni fic ar ía

631