Apuntes TAU 3 (Parte 2) 2023

7T156
APUNTES de CLASES6
2023
TEORÍA DE LA ARQUITECTURA
y EL URBANISMO 3
Parte 2
SECCIONES A y B
INSTRUMENTOS DE
DESARROLLO URBANO
FACULTAD de ARQUITECTURA
URBANISMO y DISEÑO
CARRERA de ARQUITECTURA
M ag . A r q. A nt o ni o H e r n á n M i l a n e s e Mendoza, Argentina, marzo de 2023
1
APUNTES de CLASES
Edición 2023
ASIGNATURA TAU 3 (Parte 2)
2 CARRERA de ARQUITECTURA
FACULTAD DE ARQUITECTURA URBANISMO Y DISEÑO
APUNTES de CLASES
Edición 2023
PARTE 2: INSTRUMENTAL
OBJETIVO
PROVEER CONOCIMIENTOS QUE PERMITAN CORREGIR
TENDENCIAS FORMALES, FUNCIONALES Y ESTRUCTURALES
DE UNA URBANIZACIÓN.
CONTENIDO OBJETIVOS
de TAU 3
En la anterior Parte Introductoria se conoció el contexto de esta
asignatura y la conceptualización de los términos más significativos
❖ Reflexionar sobre el
que regirán el lenguaje de esta Parte Instrumental. Se procede ahora concepto de arquitectura
a profundizar el proceso que conducirá a disponer de instrumentos tangible e intangible
para construir premisas de diseño urbano.
❖ Conducir el estudio
Cuatro unidades temáticas se contemplan para el análisis de la ciudad,
de un sector o de un lugar de ésta. Las dos primeras, tratan la
de la arquitectura y el
organización urbana por la complejidad que representa, y que obliga a urbanismo hacia la
tratar a los actores en su ámbito institucional por un lado y, por el otro, elaboración de premisas
a los factores en su ámbito de la regulación con que se vale una ciudad de diseño urbano.
para velar por el bien común. Los dos restantes, identidad y orden,
dirigidas a la forma y la función respectivamente.
El diagnóstico resultante conduce a la quinta unidad cuyo tratamiento

representa la síntesis que provee el diagnóstico (o el estado actual) del
proceso de análisis realizado. De aquí surgen las correcciones (o
tendencias negativas endógenas o exógenas) que permiten construir la visión
TAU
con tales correcciones realizadas.
La sexta y última unidad corresponde al diseño de premisas tomando

3-P2
como referencia la visión construida. SECCIONES A y B
SUMARIO Pág.
PARTE PRINCIPAL
4. ORGANIZACIÓN URBANA INSTITUCIONAL 5
5. “ “ REGULADORA -- 27
6. ORDENAMIENTO URBANO ------------------------ 63
7. IDENTIDAD URBANA -------------------------------- 91
8. CONDICIONES DE DESARROLLO URBANO - 117
9. DISEÑO de PREMISAS ------------------------- ------ 143
PARTE REFERENCIAL
1. ÍNDICE de RECUADROS ------------------------------ 171
2. ÍNDICE ANALÍTICO ------------------------------------ 173
CARRERA de ARQUITECTURA 3
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
UNIDAD IV
ORGANIZACIÓN URBANA INSTITUCIONAL
RELACIÓN entre UNIDADES

Parte 2
ORGANIZACIÓN URBANA ORGANIZACIÓN URBANA

IV V
INSTITUCIONAL REGULADORA
Reflexionar sobre los factores que Reflexionar sobre los actores que
condicionan la arquitectura de una urbanización condicionan la arquitectura de una urbanización
VI ORDENAMIENTO URBANO IDENTIDAD URBANA VII

Conocer indicadores de análisis que Conocer indicadores de análisis que
condicionan la función de una urbanización condicionan la forma de una urbanización
CONDICIONES de DESARROLLO
URBANO VIII
Disponer de un diagnostico general
de evolución urbana
DISEÑO de PREMISAS
IX
Conocer la utilidad
como instrumento de diseño
4 APUNTES de CLASES 2023

UNIDAD IV
ORGANIZACIÓN URBNA INSTITUCIONAL
UNIDAD IV
(Estructura urbana)
OBJETIVO
REFLEXIONAR SOBRE LOS ACTORES QUE CONDICIONAN
LA ARQUITECTURA DE UNA URBANIZACIÓN.
RESUMEN OBJETIVOS
La presente Unidad trata al ciudadano como persona con intereses públicos o
privados en los ámbitos político, económico y social de la ciudad. Por lo tanto, de TAU 3
es productor de conflictos y problemas a resolver por la regulación urbana. Ésta ❖ Conducir el estudio
última es la expresión de la voluntad de los habitantes en encomendar mediante de la arquitectura y el
la representatividad, la organización del sistema social de la ciudad.
urbanismo hacia la
Tal representatividad está en las actividades gubernamentales que obligan a elaboración de premisas
velar por el bien común, dentro de los ámbitos nacional, intermedio y local. de diseño urbano.
También está en las actividades no gubernamentales que, sin limitaciones
territoriales, tutelan formal o informalmente actos públicos y privados. Ambos
representantes tienen también actuaciones personales y corporativas, sin ❖ Reflexionar sobre el
limitaciones territoriales, que velan por bienes privados mediante el trato con concepto de arquitectura
otros actores públicos y privados. tangible e intangible.
Dentro de estos tres ámbitos (privado, no gubernamental y gubernamental), subyacen
otras actuaciones también privadas personales y corporativas que contribuyen
“complementariamente” a perfeccionar actos jurídicos producidos por la
acción de las tres actividades anteriores.
Se concluye en que la acción de reciprocidad entre los múltiples actores y las

TAU
diversas y disímiles motivaciones e intereses que surgen de sus relaciones
jurídicas y sociales a través del lobby, motiva la creación o la modificación de
instrumentos normativos. Se producen así en la ciudad, externalidades e
implicancias a veces imprevisibles como resultado de quienes participan de la
3-P2
organización. SECCIONES A y B
SUMARIO Pág.
ÍNDICE .................................................................. 6
1. INTRODUCCIÓN ............................................ 6
2. ACTORES PRIVADOS .................................. 8
3. “ COMPLEMENTARIOS ............ 11
4. “ NO GUBERNAMENTALES ... 15
5. “ GUBERNAMENTALES .......... 19
6. CONCLUSIÓN ................................................. 22
7. FUENTES de INFORMACIÓN ....................... 25
UNIDAD IV
ÍNDICE
CONTENIDO Pág
1. INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------------------- 06
2. ACTORES PRIVADOS -------------------------------------------------------------- 08
2.1 PROPIETARIOS DE INMUEBLES ------------------------------------------------------ 08
2.2 PEQUEÑOS Y MEDIANOS COMERCIANTES --------------------------------------- 09
2.3 PRODUCTORES INMOBILIARIOS ------------------------------------------------------ 10
2.4 PORTADORES DE CAPITAL FINANCIERO ------------------------------------------ 10
2.5 CORPORACIONES COMERCIALES --------------------------------------------------- 11
3. ACTORES COMPLEMENTARIOS ---------------------------------------------- 11
3.1 ESCRIBANOS -------------------------------------------------------------------------------- 13
3.2 AGRIMENSORES ---------------------------------------------------------------------------- 13
3.3 ADMINISTRADORES INMOBILIARIOS ----------------------------------------------- 14
3.4 CORREDORES INMOBILIARIOS ------------------------------------------------------- 14
3.5 PUBLICADORES ---------------------------------------------------------------------------- 15
4. ACTORES NO GUBERNAMENTALES ----------------------------------------- 15
4.1 PARTICULARIDADES --------------------------------------------------------------------- 17
4.2 ACCIONAR ----------------------------------------------------------------------------------- 17
4.3 OBSERVACIÓN A LA DENOMINACIÓN --------------------------------------------- 19
5. ACTORES GUBERNAMENTALES ---------------------------------------------- 19
5.1 ÁMBITO NACIONAL ----------------------------------------------------------------------- 21
5.2 “ INTERMEDIO -------------------------------------------------------------------- 21
5.3 “ LOCAL ------------------------------------------------------------------------------ 21
6. CONCLUSIÓN ---------------------------------------------------------------------------- 22
7. FUENTES DE INFORMACIÓN ------------------------------------------------------- 25
1. INTRODUCCIÓN
La ciudad expresa con su forma y sus actividades la acción de los diferentes actores 1 internos y externos a la
misma, cuyo grado de injerencia en el tiempo y en el territorio construyen su identidad. La regulación urbana
como instrumento del desarrollo urbano tiende a estabilizar las disfunciones de la acción de esos actores. Éstos,
en sus diferentes modos de organizarse en lo social y económico, cuentan con normas sociales y jurídicas que
legitiman su accionar.
Se pueden identificar así a actores sociales en diferentes grupos y organizaciones formales e informales
cumpliendo funciones que la sociedad demanda en aras de un crecimiento económico y bienestar de la
población. Existen entre ellos algunos cuya injerencia modifica o tiende a modificar significativamente de
modo inmediato o mediato determinadas condiciones medioambientales de la ciudad. Su actuación puede ser
individual, con representatividad grupal o institucional 2. Entre éstos se hallan quienes atienden y entienden en
el ámbito de los intereses personales o corporativos, y aquellos que atienden y entienden en el de los
comunitarios. Todo ello conforma la organización urbana que será más o menos compleja según el
compromiso social de sus habitantes.
1
El término actor es usado para identificar a las personas con comportamiento activo hacia intereses públicos o privados en diferentes
ámbitos sin importar la jerarquía de su desempeño.
2
El término institucional está referido a aquellas instituciones “... que son esenciales a la sociedad y que se consideran de la mayor
importancia para el individuo y para el bienestar común.” J.H.Fichter (1969). pág. 264.

UNIDAD IV
Pero la ciudad también está compuesta por personas con comportamiento pasivo 3 (o espectadores), y forman parte
de la organización social, pero expresan indiferencia, lasitud, desidia o impotencia ante la escasa influencia o
interés hacia los acontecimientos urbanos o alguno de éstos. Ello pone en evidencia la infinidad de situaciones
que se producen en la ciudad, y la multiplicidad y disparidad de intereses que se pueden presentar. Cada
persona activa o pasiva, según su postura frente a un hecho social, habita con motivaciones diferentes, aunque
el primero actúa en beneficio o perjuicio del segundo según dependa de la existencia de un conflicto 4 o
problema5 entre éstos. Esta acción civil pone en funcionamiento los instrumentos de la regulación urbana cuya
consolidación o desviación mantiene constantemente a prueba la esencia para la que fueron construidos.
Ello infiere que el accionar de los actores que intervienen en la ciudad produce relaciones y situaciones jurídicas
propensas a conflictos entre los actores económicos que tienen injerencia.
Este contexto de intereses, virtudes, motivaciones y vicios, adolece de una correspondencia entre la acción de
los actores y la utilización de los factores para valorizar al hombre en sus manifestaciones humanas. Quienes
ostentan el poder desde el Estado o intervienen como parte del ámbito gubernamental, les compete valorizar
diariamente las externalidades positivas que la ciudad produce. También les compete velar por el
mantenimiento y mejora de las condiciones de vida lograda y mitigar las implicancias que la inversión urbana
y el crecimiento económico provoca.
Entonces, ¿cuáles, son los actores que intervienen en las actividades públicas y privadas de la ciudad?
Los objetivos complementarios de la presente Unidad son: conocer el protagonismo: de quienes tienden a
incrementar su patrimonio; de quienes optimizan el resultado del resto de los actores; de quienes velan por un
medioambiente sustentable; y, de quienes conducen la ciudad.
Tales objetivos orientan consecutivamente a los siguientes cuatro subtemas mediante la construcción de sus
respectivos estadios, en los que se verifica la actuación de los actores según la estructura (organización) del ámbito
correspondiente: en el Subtema actores privados se tratan determinados roles privados de actores personales
y de corporaciones de diferentes alcances territoriales; en el Subtema actores complementarios se tratan
determinados roles privados que perfeccionan la acción en el mercado del suelo; en el Subtema actores no
gubernamentales se tratan determinados roles comunitarios vocacionales de grupos e instituciones también de
diferentes alcances territoriales; y, finalmente, en el Subtema actores gubernamentales se tratan determinados
roles comunitarios obligatorios del ámbito nacional, intermedio y local. En cada una de las dimensiones se
diferencia la incidencia de ellos en el espacio urbano y se elabora la respectiva conclusión.
Las limitaciones en el tratamiento de los actores están en la imprecisa diferenciación de su comportamiento

social que abarca mucho más que el mercado del suelo. Éste se considera que es “... estandarizado y sujeto a
pautas.”6que dan respuesta a intereses conocidos o supuestamente conocidos (influencia de la media y alta dirección7
frente a la baja dirección y los cuasi espectadores). La estructura urbana la constituyen todas las organizaciones que la
ciudad contiene en su ordenamiento y en su conformación, tales como el sistema educacional, de justicia, de
salud, comercial, financiero, empresarial, industrial, profesional y demás organizaciones. Por ello, de modo
representativo, en esta Unidad se trata solamente el mercado del suelo.
3
J.H.Fichter (1969) Sociología. HERDER, España - pág. 29 hace mención sobre personas con virtud pasiva (al respecto se considera que la pasividad
está más cerca del vicio que de la virtud). En cambio S.M.Lipset - A.E.Solari (compiladores 1971) Elites y desarrollo en América Latina. PAIDÓS
2ª E. Argentina, Capítulo I “Elites, educación y función empresarial en América Latina” - pág. 44 los llama “hombre marginal” a aquellos
que se sienten desvinculados a valores establecidos y se muestran sensibles a posibilidades de cambio. También L. Sjöberg citado por A.
Domingo (1991) Ecología y solidaridad. SAL TERRAE, España - pág. 11, llama “trajedia del hombre común” a la resignación de aquellas
personas que sienten escasa posibilidad de mínima influencia sobre los acontecimientos económicos o ecológicos.
4
Se entenderá por conflicto a la situación imprevista o inducida entre dos actores o grupos de actores con diferencias de fines (o
intereses) que es posible de resolver a través del conocimiento empírico y el uso de un lenguaje natural (comunicación semiabierta que
tiende a mantener una lógica en su utilización) y nominal (comunicación abierta que es organizada a voluntad de un determinado grupo o estrato) cuya
resolución es única para cada caso
5
Se entenderá por problema a la situación imprevista o inducida entre dos o más actores o grupos de actores con disparidad de medios
que es posible de resolver mediante el conocimiento científico y el uso de lenguaje preferentemente natural o formal (comunicación
cerrada que impide usos alternativos de signos o términos) cuya resolución puede ser verificada y aplicada a casos semejantes.
6
J.H.Fichter. Op. cit. - pág. 17.
7
Se entenderá como alta dirección a las actividades políticas de regulación pública (Intendentes y Secretarios; Gobernadores y Ministros; y,
Presidentes y Ministros) y de regulación privada (Presidentes y Directores).
APUNTES de CLASES 2023 7

UNIDAD IV
La acción de reciprocidad entre los múltiples actores y las diversas y disímiles motivaciones e intereses que
surgen de sus relaciones a través del “lobby”, llegan hasta la modificación de instrumentos normativos. Se
producen así en la ciudad, externalidades e implicancias insuficientemente ponderadas por quienes
representan a la comunidad.
2. ACTORES PRIVADOS
Son actores del sector privado toda persona humana o jurídica que disponga o incorpore bienes o servicios a la
ciudad en calidad, cantidad, oportunidad y precio, e incida leve o significativamente sobre su forma, función y
estructura. Esa incidencia puede provenir del trabajo, capital o recursos ( factores de la producción) requeridos por
aquellos bienes o servicios.
Los actores gubernamentales como actores de regulación urbana y los no gubernamentales como actores de
control del bien común supervisan la incidencia de los actores privados. Éstos, con diferentes procedimientos,
incorporan capital físico (forma urbana) actividades (función urbana) y corporaciones (estructura urbana) en la ciudad
dando prioridad a la localización. En la medida que los actores gubernamentales y no gubernamentales
interceden abusivamente8 en la inversión, limitan el crecimiento económico y disminuyen las opciones de
desarrollo urbano.
¿Cuáles son entonces, las acciones que les impone el obrar ante las opciones de posesión o tenencia?
El objetivo es conocer el protagonismo de quienes tienden a incrementar su patrimonio.
Para ello se identifican cinco estadios9 donde los actores privados intervienen como: propietarios de inmuebles,
pequeños y medianos comerciantes, productores inmobiliarios, portadores de capital financiero y
corporaciones comerciales. A cada una de éstos se les identifica genéricamente: las obligaciones10, la función
social y objeto privado, el tipo de intervención, las relaciones jurídicas, las incidencias de la transferencia, las
implicancias, las externalidades. Con todo ello y, a modo de conclusión, se conocen las respectivas actuaciones
que contribuyen a perfeccionar la acción de todos estos actores en el mercado del suelo urbano y en el mercado
inmobiliario11.
Las limitaciones están en que el agrupamiento de actores identifica un protagonismo genérico, pero en cada
estadio existe una indeterminada cantidad de particularidades. Pero, se presume que una sub agrupación no
habría hecho variar el protagonismo, aunque sí perfeccionarlo. Además, existen otros actores privados en la
ciudad que complementan y completan la evolución. Aquí se identifican los del mercado inmobiliario.
Los estadios de los actores privados forman parte de un sistema de intereses que pueden ser recíprocos o
antagónicos entre ellos y también con los de los actores gubernamentales y no gubernamentales.
2.1. PROPIETARIOS DE INMUEBLES
Como propietarios de inmuebles se identifican a aquellos actores privados que adquieren derechos y
8
Las restricciones excesivas desincentivan la inversión y dificulta la sostenibilidad del crecimiento. El dilema se presenta cuando ha que
decidir hasta dónde se deteriora el medio, el ambiente, o ambos para mantener la oferta laboral.
9
Se ha supuesto que el protagonismo de los actores se tiene solamente uno de esos cinco estadios cuando la realidad puede presentar una
variada combinación de éstos.
10
Se tuvo en cuenta a aquellas obligaciones que surgen de las normas éticas que no le otorgan derecho al acreedor para exigir su
cumplimiento. Es decir, aquellas que “... señalan el modo de obrar para conseguir el bien propio de cada uno y el de sus semejantes.”
(C. Mouchet y R. Zorraquín Becu Op. cit. - pág. 9). En cambio, las obligaciones civiles, comerciales y administrativas le otorgan derecho al
acreedor para exigir su cumplimiento.
11
Se entenderá por mercado inmobiliario al que procede al mercado del suelo y lo constituyen un conjunto de actores y factores que
interactúan sobre el dominio, la posesión o la tenencia, con fines de uso o de aprovechamiento, normalizado por una amplia
legislación que restringe tales fines en beneficio del interés privado y del público.

UNIDAD IV
contraen obligaciones para un uso y aprovechamiento del suelo con o sin mejoras12, acorde con las normas
socialmente admisibles y siguiendo la dinámica social.
La función social es contribuir con el mantenimiento o crecimiento inmobiliario 13 requerido por la ciudad.
El objeto privado es satisfacer requerimientos de uso y aprovechamiento. El tipo de intervención es la de
proveer de suelo a los diferentes destinos ciertos14 o suelo y mejoras para uso o aprovechamiento.
Las relaciones jurídicas que se producen son: duraderas o efímeras, entre interesados por el dominio o la
tenencia según la accesibilidad15 que produzca la transferencia; circunstanciales, entre tales interesados y
los actores complementarios16 del dominio o la tenencia; y, permanentes, ante el Estado y prestadores de
servicios básicos disponibles. Las transferencias cambian la dinámica de uso y aprovechamiento en el
ámbito de acción y pueden cambiar también la magnitud de ese uso y aprovechamiento. Asimismo, puede
quererse cambios de uso y promoverse medidas de excepción en la zonificación.
Las implicancias se producen cuando transgreden las restricciones impuestas al dominio en el interés
público y en el interés privado. Las externalidades se producen cuando se estimula la cantidad o calidad
del uso y aprovechamiento, manifestándose morfológicamente en el exterior del inmueble.
La actuación de este actor privado es doble: como usuario, manteniendo o mejorando sus propias
condiciones de vida (internalidad positiva); y, como inversor, mejorando el valor de venta del suelo (externalidad
positiva).
2.2. PEQUEÑOS Y MEDIANOS COMERCIANTES
Como pequeños y medianos comerciantes se identifican a aquellos actores privados que adquieren derechos
y contraen obligaciones para que el insumo, producto17 o servicio que comercializan contribuya con el
destino de su provisión, al incremento de las cosas 18 o bienes de la ciudad o al mejoramiento de las
condiciones de vida de la población.
La función social es ofrecer productos o insumos que contribuyan al mantenimiento o crecimiento

económico de la ciudad. El objeto privado es disponer de una utilidad en dinero que satisfaga las
necesidades comerciales y personales. El tipo de intervención de este actor privado es la de disponer de
suelo con o sin mejoras como medio para realizar sus actividades económicas.
Las relaciones jurídicas que se producen son: efímeras o duraderas, entre comprador-vendedor o
prestador-prestatario, según corresponda a la actividad; y, concurrentes19 ante el Estado, y proveedores de
insumos o consumidores de productos. Las transferencias según su frecuencia y demanda modifica el
desplazamiento cuya intensidad depende de la densidad y variedad de actividades económicas y de
población.
Las implicancias se producen cuando transgreden las restricciones impuestas a los actos de comercio en el
interés privado. Las externalidades se producen cuando basan las transferencias en la especialidad e
interdependencia de su actividad económica con otras próximas a ella.
La actuación se concreta aproximando insumos o productos a una demanda cierta cuya permanencia
depende de la distancia de sus competidores y de la dificultad de copia de la actividad económica que realiza.
12
El concepto mejoras es utilizado para identificar el valor incorporado al suelo a través de cualquier tipo de cosa mueble o material con
carácter de perpetuidad, de implante o de accesión física, que contribuya a mejorar las condiciones internas o externas y, a un mejor
uso y aprovechamiento
13
El crecimiento inmobiliario se conceptualizó en la Unidad I “Dinámica de la Ciudad” de los Apuntes de TAU 3 Parte 1.
14
El destino cierto, ir a la Unidad VII “Identidad urbana”.
15
La accesibilidad ir a la Unidad VI “Ordenamiento urbano” al igual que la transferencia.
16
Los actores complementarios se tratan en el siguiente Subtema.
17
Se entenderá por producto a todo aquello que se considere terminado luego de pasar por un proceso de producción intelectual o material
18
Se entenderá por cosa(s) a los bienes materiales susceptibles de valor económico (art. 16, Capítulo 4 “Derechos y Bienes”, Título Preliminar
Código Civil y Comercial).
19
Son concurrentes las relaciones jurídicas por la doble “situación jurídica”: un Estado cobrando impuestos y un Estado comprando
insumos. Del lado privado, un proveedor de insumos puede necesitar el producto resultante del valor agregado a ese insumo vendido.

UNIDAD IV
2.3. PRODUCTORES INMOBILIARIOS20
Como productores inmobiliarios se identifican a aquellos actores privados adquieren derechos y contraen
obligaciones sobre el logro de la calidad, cantidad, oportunidad y precio comprometido en el producto y
sobre el cumplimiento de las restricciones impuestas al dominio privado en el interés público.
La función social es satisfacer la demanda genérica o singular, relacionadas con el suelo y sus mejoras. El
objeto privado es optimizar la localización del producto a ofrecer para lograr un mayor valor de venta o
reventa. El tipo de intervención de este actor privado es la de disponer de suelo con o sin mejoras como
medio para comercializarlo posteriormente con valor agregado.
Entre las relaciones jurídicas que producen están todas las de los actores privados precedentes ( efímeras o
duraderas, circunstanciales, permanentes y concurrentes) y sus combinaciones posibles. Ello, según la cantidad de
gremios y actividades económicas que intervengan en el proceso y transferencia de una mejora. Las
transferencias son consecuentes con el tipo y calidad de producción donde la densidad de población y
magnitud de la mejora condiciona la tecnología de ese proceso en función de los costos, la tolerancia vecinal
y los riesgos.
Las implicancias se producen en la omisión de reglas técnicas o de valor agregado imperceptible de cada
transferencia. Las externalidades se producen durante el proceso de valor agregado y con posterioridad a
éste, por lo que el tamaño y la complejidad del producto presenta dos momentos consecutivos y singulares.
La actuación se concreta promoviendo “destinos” y utilizando “reservas” cuya localización sea susceptible
de alta demanda para lograr una mayor rapidez de venta o renta sobre el producto realizado.
2.4. PORTADORES DE CAPITAL FINANCIERO
Como portadores de capital financiero (prestador directo o indirecto)21, se identifican a aquellos actores privados
que adquieren derechos y contraen obligaciones para asegurar en tiempo y cantidad el dinero comprometido
según las pautas establecidas al prestatario, quien, a su vez, deberá tener una solvencia acorde con el dinero
recibido.
La función social es satisfacer necesidades de las actividades de la ciudad. El objeto privado es obtener
una utilidad o beneficio como contraprestación. El tipo de intervención de este actor, generalmente
privado, es la de proveer de dinero a otros actores a diferentes plazos para actividades que demande o
quieran ofrecer en la ciudad.
Las relaciones jurídicas que se producen son generalmente efímeras o duraderas y concurrentes. Estas
últimas dependen del diseño y dirección del financiamiento ( si va al producto o a los insumos) y la solvencia de
los prestatarios (o subarrendatarios). Por lo general, tales portadores tienden a adquirir derechos reales sobre
los inmuebles sujeto a mejoras o también sobre otros. Las transferencias crediticias pueden alterar leve o
significativamente el precio de la oferta de insumos o productos según la cantidad de tomadores de créditos.
Las implicancias se producen cuando: una deficiente “regulación”22 financiera pone en riesgo al sistema;
la oferta crediticia desatiende a aquellos sectores de solvencia incierta; y, el interés se centra en los
beneficios que la localización le otorgue al inmueble beneficiado. Las externalidades se producen a través
del resto de los actores del mercado inmobiliario quienes pueden impulsar inversiones urbanas que
competirán por la mejor localización.
20
Se entenderá por productor inmobiliario a toda persona física o jurídica con solvencia económica y profesional que tiene a cargo
la asignación estratégica de los recursos tangibles e intangibles, propios o ajenos, que intervienen en el proyecto y/o ejecu ción de
una obra para llevarla a cabo mediante los instrumentos de la “regulación” empresaria. Según la complejidad o el tipo de
organización, puede darse la superposición de funciones consideradas en el resto de los actores privados.
21
El prestador directo es el verdadero dueño del capital financiero y, el prestador indirecto es un intermediario (banco, financiera, otros)
que lo ofrece al prestatario con intenciones de transformarlo en capital físico (productor inmobiliario y otros) o papeles negociables (acciones
u otros valores).
22
Comprende políticas, normas y gestión (financiera).

UNIDAD IV
La actuación se concreta identificando segmentos o nichos de demanda para canalizar el dinero en préstamo
hacia operaciones que le produzcan la más alta rentabilidad y seguridad de devolución.
2.5. CORPORACIONES COMERCIALES
Como corporaciones comerciales se identifica a aquellos actores privados que adquieren derechos y
contraen obligaciones similares a la de los pequeños y medianos comerciantes con el agregado de que, a
las diferentes actividades económicas realizadas generalmente por filiales, se les debe sumar las de
reinvertir en la ciudad que las contiene.
La función social es ofrecer a menor precio, mayor variedad y opciones de calidad, productos, insumos o
servicios que contribuyan al mantenimiento o crecimiento económico e inmobiliario de la ciudad. El objeto
privado es seducir la demanda con beneficios de confort, seguridad y accesibilidad para incrementar las
ventas. El tipo de intervención de este actor privado es la de disponer de suelo con o sin mejoras como
medio para realizar y promover diferentes actividades económicas.
Las relaciones jurídicas que se producen son las mismas que en los pequeños y medianos comerciantes
frente a proveedores y clientes (efímeras o duraderas, y concurrentes), más otras que ocasiona el propio
agrupamiento comercial, producidas por el condominio del inmueble o la tenencia del mismo. A estas
corporaciones le son extensivas también las transferencias en los pequeños y medianos comerciantes pero,
la alta concentración de actividades económicas produce indirectamente la ocupación de grandes superficie
de suelos destinados a circulación, estacionamiento o extensión en diferentes niveles.
Las implicancias se producen cuando una parte de la población recibe a estos actores con las expectativas
de progreso y nuevas fuentes laborales, descuidando el cambio de hábitos y pérdida de las relaciones
vecinales. Las externalidades se producen desde que se acuerda la localización y variará según la dinámica,
prevalencia, cantidad y calidad de actividades económicas integradas.
La actuación se concreta captando una demanda que, según sus requerimientos, variará el tipo de
accesibilidad y transporte como, asimismo, la intensidad de ocupación de suelo.
Las actuaciones de los actores privados se encuentran insertas en un complejo contexto de intereses en pugna
que paradójicamente se incrementan recíprocamente. Así como la ciudad necesita crecer para albergar y
satisfacer de necesidades a su población nativa y migratoria, necesita también reorientar las desviaciones que
produce la acción de los actores privados. Pero la reorientación crea nuevas relaciones sociales y éstas, nuevas
relaciones jurídicas que producen nuevas desviaciones durante el crecimiento que se necesitarán reorientar.
Este fenómeno de causación acumulativa y circular (Myrdal, G.M. 1956) forma parte de la dinámica urbana que
la hará crecer o decrecer. Las desviaciones pueden producirse por estancamiento o caos los cuales también
requieren ser reorientados. Recuadro Nº 1.
3. ACTORES COMPLEMENTARIOS
actos jurídicos de transferencia de la accesibilidad al suelo con o sin mejoras. Estos actores actúan sobre actos
que pueden o deben ser delegadas según los requerimientos del mercado inmobiliario. Las relaciones jurídicas
de los actores complementarios son según las circunstancias, a beneficio propio, autónoma y a riesgo propio 23
y procede de una situación jurídica principal producida por actores gubernamentales, no gubernamentales o
privados.
23
Estos tres últimos términos son consecuentes unos de otros. El beneficio propio u honorarios percibidos o porcentaje es sobre la
transferencia realizada por lo que la autonomía es una conveniente condición para no subordinar las actuaciones a una condición laboral.
Por tal motivo tales actuaciones quedan sujeta al riesgo profesional de su desempeño.

UNIDAD IV
Obligaciones Para Uso y Aprovechamiento del suelo con o sin mejoras

Función social Contribuir con el mantenimiento o crecimiento inmobiliario
Objeto público Satisfacer requerimientos de U y A (uso y aprovechamiento)
Tipo de intervención Insumo para destinos ciertos o producto para U y A
PROPIETARIOS Relaciones jurídicas Efímeras o duraderas, circunstanciales y permanentes
DE INMUEBLES
Transferencias Cambian la dinámica o la magnitud del U y A
Implicancias En las restricciones en el interés público y privado
Externalidades Estímulo a la cantidad o calidad de U y A
Actuación Como usuario y como inversor
Obligaciones Proveer bienes en calidad, cantidad, oportunidad y precio

Función social Disponer de insumos genéricos y singulares
Objeto público Satisfacer necesidades comerciales y personales
PEQUEÑOS Y Tipo de intervención Disponer de suelo para realizar actividades económicas
MEDIANOS Relaciones jurídicas Efímeras o duraderas, y concurrentes
COMERCIANTES
Transferencias Pueden modificar o no la intensidad de la circulación
Implicancias En las restricciones de los actos de comercio en el privado
Externalidades En actividades complementarias o competitivas
Actuación Mediante técnicas de comercialización diferenciada
Obligaciones Logro de calidad, cantidad, oportunidad y precio

Función social Ofrecer productos genéricos y singulares
Objeto público Optimizar la localización con el producto a ofrecer
Tipo de intervención Comercializar el suelo con valor agregado (o mejoras)
PRODUCTORES
ACTORES INMOBILIARIOS Relaciones jurídicas Efím. o duraderas, circunst., permanentes y concurrentes
PRIVADOS Transferencias Consecuentes con el tipo y calidad de producción
Implicancias Omisión de Regl. Técnicas o de v. agregado imperceptible
Externalidades Durante el proceso de valor agregado
Actuación Promoviendo destinos y utilizando reservas
Obligaciones Disponer del capital en tiempo y cantidad comprometida

Función social Satisfacer la necesidad de demanda
Objeto público Obtener una utilidad o beneficio como contraprestación
PORTADORES DE Tipo de intervención Proveer dinero a otros actores en distintos vencimientos
CAPITAL Relaciones jurídicas Efímeras o duraderas y concurrentes
FINANCIERO Transferencias Condicionan la oferta del suelo con mejoras
Implicancias Desatender sectores de solvencia incierta
Externalidades Inversiones que competirán con productos y localización
Actuación Identificando nichos de demanda de dinero en préstamo
Obligaciones Reinvertir en la ciudad que las contiene

Función social Menor precio, mayor variedad y opciones de calidad
Objeto público Seducir la demanda con confort, seguridad y accesibilidad
Tipo de intervención Realizar y promover diferentes actividades económicas
CORPORACIONES Relaciones jurídicas Efímeras o duraderas y concurrentes
COMERCIALES
Transferencias También hacia superficies destinadas a circulación
Implicancias Cambio de hábitos y pérdida de relaciones vecinales
Externalidades Desde que se acuerda la localización
Actuación Captando una demanda que variará la ocupación del suelo
FUENTE: A.H. Milanese 2005
RECUADRO 1: Sinopsis de la Dimensión de los actores privados
Ese ámbito de relaciones jurídicas se encuentra inserto en un sistema que impone deberes morales, sociales y

UNIDAD IV
legales. Por lo tanto, la actuación de los estos actores, aun formando parte accesoria24 (o complementaria) de un
acto jurídico, les cabe la responsabilidad de la denuncia ante irregularidades que atentan contra el bien común
(o la norma jurídica).
¿Cuáles son entonces, las acciones que les impone el obrar ante las opciones de posesión o tenencia?
El objetivo es conocer el protagonismo de quienes optimizan el resultado del resto de los actores.
Para ello se identifican cinco actores complementarios a la accesibilidad al suelo: escribanos, agrimensores,
administradores inmobiliarios, corredores inmobiliarios, y publicadores. A cada una de éstas se las identifica
escuetamente: la función, el tipo de intervención, las relaciones jurídicas que produce, las obligaciones que
asume, las incidencias en la transferencia, los momentos vulnerables de incurrir en implicancias comunitarias
y la posible producción externalidades e implicancias. Con todo ello y, a modo de conclusión, se conoce las
respectivas actuaciones que contribuyen a perfeccionar la acción de todos los actores en el mercado
inmobiliario.
Las limitaciones están en los diferentes procedimientos que adoptan los países en sus legislaciones civiles,
comerciales y administrativas para formalizar las transferencias del mercado inmobiliario. O sea, conocer
cuáles de esos procedimientos son obligatorios, cuáles son optativos y cuáles son los actores habilitados o
reconocidos para complementar el proceso de accesibilidad al suelo. A los efectos de paliar tales
inconvenientes, se realizó un tratamiento más conceptual sobre la actuación en el proceso de transferencias.
A excepción de los corredores inmobiliarios, el resto de los actores están exentos de producir externalidades,
pero en todos existen momentos vulnerables en que pueden incurrir en implicancias.
3.1. ESCRIBANOS
Como escribanos se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es dar fe sobre la
veracidad y existencia de los actos inherentes al dominio de un inmueble 25.
El tipo de intervención de este actor es obligatoria en las transferencias de dominio ( compraventa, permuta,
fideicomiso, donación, dación en pago) ante la exigencia de formalidades que la ley prevé para perfeccionar los
instrumentos públicos. Las relaciones jurídicas que produce este actor en el mercado inmobiliario son
ajenas a la voluntad de los interesados en cuanto al aprovechamiento o uso que éstos decidan. Las
obligaciones se centran en asistir al acto que le otorga veracidad y existencia, verificar la situación jurídica
del inmueble y dar fe sobre los reales acuerdos de la transferencia.
Son incidentes en la transferencia por estar condicionada a su presencia y a los tiempos que requieran las
formalidades que la ley prevé. Los momentos vulnerables de incurrir en implicancias comunitarias se
producen cuando el precio pactado en la transferencia es distinto al que se expresa en el instrumento público
de dominio. Los actos inherentes a estos actores son ajenos en cuanto a la responsabilidad legal por las
externalidades o posibles implicancias que produzcan los interesados en el aprovechamiento o uso del
inmueble.
La actuación se circunscribe a constatar la voluntad de interesados y desinteresados en dominio mediante

la atribución que le confiere la ley para realizar un acto jurídico que permite adquirir o perder derechos y
contraer o eximir de obligaciones sobre inmuebles.
3.2. AGRIMENSORES
Como agrimensores se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es verificar y certificar
24
Las relaciones jurídicas accesorias surgen de obligaciones accesorias cuyas existencias proceden de una principal y son contraídas para
asegurar el cumplimiento de la obligación principal. Extinguida esta última se extingue la accesoria pero la extinción de la obligación
accesoria no extingue a la principal (arts. 523/5 del Código Civil).
25
Se entenderá por inmueble al suelo y sus mejoras.

UNIDAD IV
la mensura de un polígono (suelo) y mejoras, sujeto a transferencia de dominio.
Según la legislación civil y administrativa vigente en un país26 el tipo de intervención de este actor puede
ser obligatoria o puede resultar a veces necesaria y otras convenientes. Las relaciones jurídicas que
produce este actor en el mercado inmobiliario son ajenas a la voluntad de los interesados por el dominio en
cuanto al aprovechamiento o uso que éstos decidan. Las obligaciones se centran en la veracidad del
testimonio de la mensura y de las afectaciones inherentes al inmueble.
Son indiferentes en el tiempo y la forma del proceso de transferencia porque son ajenos a la decisión y a
la celebración del acto jurídico. Los momentos vulnerables de incurrir en implicancias comunitarias se
producen cuando se omiten mediciones o superficies sujetas a situaciones jurídicas, en especial, aquellas
que conducen a litigios por transgredir restricciones en el interés público. Los actos inherentes son medir,
relevar o verificar las dimensiones de polígonos y mejoras y son ajenos a las externalidades e implicancias
entre los titulares de la transferencia.
La actuación es la de conocer la correspondencia entre las medidas y mejoras de los títulos de dominio y
las que se obtienen del relevamiento del inmueble, además de verificar el cumplimiento de las vigentes
normas de interés público o privado.
3.3. ADMINISTRADORES INMOBILIARIOS
Como administradores inmobiliarios se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es

planear, organizar, dirigir y controlar por su nombre y cuenta, todos los actos inherentes al mantenimiento
de un inmueble cuyo dominio le pertenece a otra persona.
El tipo de intervención de estos actores es a veces necesaria, otras conveniente y otras inevitables. Estas
relaciones jurídicas no producen externalidades ni implicancias en la ciudad al ser meros transmisores de
intereses ajenos. Las obligaciones se centran en dar cumplimiento a lo pactado con el titular del dominio
en lo referente a la asignación de recursos físicos o humanos necesarios para un cabal aprovechamiento del
inmueble.
Son indiferentes en el tiempo y la forma del proceso de transferencia, porque son ajenos a la decisión y a
la celebración del acto jurídico. Los momentos vulnerables de incurrir en implicancias comunitarias se
producen cuando se exceden los límites de aprovechamiento establecido o acordado por la autoridad
competente. Los actos inherentes son de cumplimiento de la voluntad del titular del dominio a través de
su idoneidad para el mejor aprovechamiento del inmueble, quedando las externalidades e implicancias
condicionadas al tipo de atribuciones delegadas por el titular del dominio.
La actuación es la de sustituir a los titulares de la posesión o tenencia en determinados actos que, en nombre
propio y en interés ajeno27 o, en nombre y en interés ajeno28, son realizados con mayor idoneidad y
solvencia profesional.
3.4. CORREDORES INMOBILIARIOS
Como corredores inmobiliarios se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es

intermediar entre interesados por la transferencia de la accesibilidad de un inmueble.
El tipo de intervención de este actor es a veces necesaria, otras convenientes y otras inevitables. Las
relaciones jurídicas que produce en el mercado inmobiliario es accesoria y puede condicionar la voluntad
26
En Mendoza, Argentina, la mensura es obligatoria, por ejemplo. En cada transferencia por cambio de titular del dominio, este actor
complementario debe actualizar la vigencia del plano de relevamiento del polígono correspondiente, al que se le verifican las medidas
de los lados, los ángulos, la superficie, y la orientación. También se verifican: las posibles mejoras y fracciones, el empadronamiento
catastral, retiros (por nueva línea municipal), afectaciones a prolongación de calles, servidumbres, otras.
27
En esta actuación la responsabilidad jurídica recae en el actor complementario de la posesión y tenencia, es decir que éste actúa como
mandatario, con facultades intelectivas.
28
En esta actuación la responsabilidad jurídica recae en el titular de la posesión y tenencia, es decir que el actor complementario actúa
como representante, con facultades volitivas.

UNIDAD IV
de las partes que intercede en cuanto al aprovechamiento o uso que éstas decidan. Las obligaciones se
centran en la obtención del mejor valor de transferencia para quien haya requerido de sus servicios.
Son incidentes en el tiempo por intervenir directamente sobre el precio, calidad y oportunidad de la
realización de la transferencia. Los momentos vulnerables de incurrir en implicancias comunitarias se
producen cuando proponen o persuaden a los interesados en la localización de actividades civiles y
comerciales. Los actos inherentes a la intermediación los exime legalmente de las externalidades o
implicancias que serán recién conocidas con posterioridad al acto jurídico que producen.
La actuación de promover y facilitar la transferencia es a través de la intermediación en nombre propio y

en interés ajeno para superar dificultades y lograr un acuerdo entre los interesados.
3.5. PUBLICADORES
Como publicadores se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es poner en

conocimiento a la demanda, de los antecedentes provistos por un interesado en una transferencia.
El tipo de intervención de este actor es a veces necesaria, otras convenientes y otras inevitables. Las
relaciones jurídicas que produce en el mercado del suelo son ajenas a la voluntad de los interesados al ser
meros transmisores de intereses ajenos. Las obligaciones se centran en transmitir en el tiempo y en la
forma acordada la difusión pactada con el interesado.
Son indiferentes al proceso de transferencia porque son ajenos a la realización del hecho o en la celebración
del acto jurídico. Los momentos vulnerables de incurrir en implicancias comunitarias son inexistentes al
ser meros comunicadores de transferencias. Los actos inherentes a difusión pueden alertar la presencia de
externalidades e implicancias a interesados que les compete o han asumido la tarea de control del bien
común.
La actuación está en propagar en forma gráfica, verbal o visual una “declaración de voluntad” 29, en nombre
propio, pero por cuenta ajena, hacia quien pudiese interesarle la transferencia ofrecida.
A excepción de los corredores inmobiliarios, que son formadores de tendencias de localización de

actividades civiles y comerciales, el resto de los actores son improbables productores de externalidades e
implicancias. Pero existen momentos vulnerables en las actuaciones de cada uno de ellos, que los hace
susceptibles a incurrir en implicancias. Además de las competencias propias de cada función, la intervención
encubierta en transferencias para hacer uso de su idoneidad en beneficio propio o ejercer influencias en el
resto de los actores, es una de ésas. Aún ante una rigurosa legislación, los resultados de ésta dependen
primordialmente de los valores morales y sentido de justicia social de estos actores. Recuadro Nº 2.
4. ACTORES no GUBERNAMENTALES
Como actores no gubernamentales se identifican a aquellas personas que forman parte de organizaciones 30
civiles sin fines de lucro. Entre éstas se encuentran las ONG con diferentes posibilidades de cobertura cuyos
objetivos están dirigidos a mejorar la vida comunitaria de la sociedad. Ello utilizando principalmente la
persuasión, la exigencia o la protesta hacia otros actores privados o gubernamentales, según sea quien
transgreda derechos comunitarios. Son organizaciones cuyos resultados se transforman en una conquista
comunitaria en vez de privada o partidaria.
29
R.O. Fontanarrosa (1988) Derecho comercial argentino. ZAVALIA, Argentina - pág. 456 utiliza este término para otra figura jurídica,
el mensajero.
30
F. Frischknecht (1993) Op. cit. - pág. 204 dice que “Las organizaciones pueden considerarse redes de acciones. La razón de los
procedimientos establecidos, las decisiones individuales llevan a un comportamiento estable, predecible y coordinado que favorece la
supervivencia y el progreso colectivos”.

UNIDAD IV
Función Dar fe sobre las transferencias de dominio de un inmueble

Tipo de intervención Obligatoria en la compra-venta y permuta
Relaciones jurídicas Ajena a la voluntad de los actores compulsados
Obligaciones Garantizar el acto conforme a la ley
ESCRIBANOS
Transferencias Condicionada al tiempo que requiera la formalidad del acto
Momentos vulnerables En la expresión del precio de la transacción
Actos inherentes Desvinculados a los que produzca el inmueble
Actuación Constatar la voluntad sobre el dominio de un inmueble
Función Verificar la mensura de un polígono y sus mejoras

Tipo de intervención Obligatoria en la compra-venta y permuta
Relaciones jurídicas Ajena a la voluntad de los actores compulsados
Obligaciones Testimoniar la real mensura y afectaciones del inmueble
AGRIMENSORES
Transferencias Condicionada al tiempo que requiera la formalidad del acto
Momentos vulnerables Cuando se omiten mediciones en el interés privado
Actuación Contrastar la mensura real con la del título de dominio
Función Realizar actos delegados por el titular del dominio

Tipo de intervención Puede resultar necesaria, conveniente o inevitable
Relaciones jurídicas Limitadas a las delegadas por el administrado
Obligaciones Dar cumplimiento a pactado con el titular del dominio
ACTORES ADMINISTRADORES
COMPLEMENTARIOS INMOBILIARIOS Transferencias Indiferentes en el tiempo y en la forma en que se realicen
Momentos vulnerables Cuando transgreden normas de interés público
Actos inherentes Al tipo de atribuciones otorgadas por el titular del dominio
Actuación En nombre propio, o no, y en interés ajeno
Función Intermediar en la “transferencia” de la “disponibilidad”

Relaciones jurídicas Accesorias, pero puede condicionar decisiones
CORREDORES Obligaciones Obtener el mejor valor de transferencia
INMOBILIARIOS Transferencias Intervienen sobre el precio, calidad y oportunidad
Momentos vulnerables Cuando propician localizaciones civiles o comerciales
Actuación Es en nombre propio, pero por cuenta ajena
Función Divulga los antecedentes para una transferencia

Relaciones jurídicas Ajena a la voluntad de los resultados que produzca
Obligaciones Transmitir en tiempo y forma lo pactado
PUBLICADORES
Transferencias Indiferentes a los resultados del acto jurídico
Momentos vulnerables Inexistentes por ser meros difusores de actos ajenos
Actos inherentes Desvinculados a lo que produzca su accionar
Actuación En nombre propio, pero por cuenta ajena
RECUADRO 2: Sinopsis de la Dimensión de los actores complementarios
Los actores privados como actores económicos localizan sus actividades en vistas a la mayor rentabilidad que
las externalidades positivas de la ciudad le permitan, direccionando las posibles implicancias hacia la
regulación urbana. Asimismo, la transitoriedad de los actores gubernamentales en la alta y media dirección y,
la posible movilidad de los puestos de trabajo de los actores del Estado, hacen vulnerables a la regulación
urbana en desmedro de la comunidad.

UNIDAD IV
¿Cuál es entonces, la función social que cumplen los actores no gubernamentales en la disputa por las
externalidades positivas de la ciudad y en la mitigación de las implicancias por las actuaciones públicas y
privadas?
El objetivo es conocer el protagonismo de quienes velan por un medioambiente sustentable.
Para ello se identifican las particularidades de las ONG y los dos modos de actuación de éstas: formal e
informal, y se realiza también una observación a la denominación de tal organización. En las particularidades
se trata sintéticamente la evolución y las características de estos actores como organización. En los modos de
actuación se conoce el alcance de cada una de esas y su contexto social. En la observación se expresa una
posible redenominación.
Las limitaciones están en que las ONG tienen otros objetivos además de la coacción para restablecer preceptos
transgredidos por otros actores sociales. Existen también ONG con objetivos hacia ámbitos como la educación,
la cultura, la ciencia, el deporte, por ejemplo. Pero como este estudio está orientado hacia el mercado del suelo
urbano y sus mejoras, esos ámbitos se los excluyen en la consideración.
Las ONGs asumen en lo público y lo privado la tarea de monitorear las acciones de los diferentes sectores y
ámbitos de gobierno y de alertar sobre las externalidades negativas que pueden provenir de implicancias a las
que se hallan expuestos determinados universos sociales, en especial, entre ámbitos de gobiernos discordantes.
4.1. PARTICULARIDADES
Las organizaciones de estos actores, conocidas como ONG datan de mediados del siglo XIX, pero su
protagonismo en el mundo ha aumentado significativamente en los últimos 50 años. Tanto es así que se
han transformando en instituciones de consulta permanente en reuniones oficiales. El propio Consejo
Económico y Social de la ONU (ECOSOC) ha adoptado “... las medidas necesarias para la consulta con las
organizaciones no gubernamentales”.
Ese aumento se ha visto favorecido, como en muchas otras actividades, por el avance tecnológico de las
comunicaciones. También, por los grandes vacíos de solidaridad que va dejando la regulación pública en
las diferentes estructuras y sectores de gobierno haciendo “... insuficiente, como intermediación
democrática, la representación que se viabiliza a través de los partidos políticos” 31.
Su gran versatilidad y movilidad de sus actores para lograr acuerdos transfronterizos con otras
organizaciones similares y protestar sobre acciones ajenas a los reales intereses sociales. Son propias de
las democracias pluralistas por lo que requieren la presencia interna de individuos probos y comprometidos
con los derechos que se defienden. También requieren de la acción acordada y coordinada con otras
organizaciones, desde locales hasta internacionales. Ello para evitar inconsistencias que debilitan aquella
capacidad de coacción y, por lo tanto, de los resultados.
El éxito se basa en transformar en “noticia” el motivo de los reclamos para lograr el poder de influencia
que se obtiene con la participación de la prensa. El poder de la prensa, es el poder de comunicación hacía
mucha gente. La acción de reclamar debilita a los transgresores al quedar expuestos ante la opinión pública
para dar explicaciones de sus actos cuya justificación debería basarse en superiores intereses comunitarios.
Tanto los actores gubernamentales y, en especial, los privados, tienen la habilidad de mantenerse al
resguardo de los escándalos mediante la devolución de favores o sus buenas relaciones con quienes ostentan
ese poder.
4.2. ACCIONAR
Cuando los políticos quedan inmersos en las urgencias sociales, dan lugar para postergar el tratamiento de
las disfunciones públicas y privadas de mediano y largo plazo cuyas implicancias afectarán a generaciones
31
R.E Calderón en J.R. Vanossi y otros (1984) El municipio. CIUDAD ARGENTINA, Argentina, Capítulo IX “La participación en el
municipio argentino” - pág. 206.

UNIDAD IV
futuras. Es en estas circunstancias que se manifiesta el accionar de las ONG. Ese accionar puede estar
instrumentado conforme al derecho (formales32) o al hecho (informales33).
a) Las formales las conforman grupos de demanda con vocación social34 cuyo protagonismo es reconocido
por la permanencia, y con objetivos escritos y precisos. Constan de una organización institucionalizada
que actúa sobre casos generales. Constituyen verdaderos espacios ciudadanos de bien público cuyo
grado de influencia es obtenido por el consenso social de sus reclamos. Abarcan todos los ámbitos del
quehacer social y su alcance está dado por la relevancia del reclamo, la cobertura que la legislación le
permita y los medios que cada institución35 disponga. Son significativas colaboradoras en jerarquizar la
convivencia humana. Las preferencias por sensibilizar a la sociedad están en el uso de medios de
comunicación tradicionales.
b) Las informales las conforman grupos de demanda con vocación corporativa36 cuyo protagonismo es
reconocido por la transitoriedad y con objetivos orales y vulnerables. Constan de una organización
espontánea que actúa sobre casos particulares. El grado de influencia es obtenido por las molestias que
ocasiona el agrupamiento en espacios públicos, especialmente de circulación, para presentar sus reclamos.
La rigurosidad con que se aplique la ley y la debilidad política de sus gobernantes es aprovechada para
reclamar derechos postergados. Las preferencias por sensibilizar a la sociedad están en el uso de las redes
sociales. El protagonismo se concentra en los problemas de la coyuntura y en sus propios problemas. La
trascendencia de sus objetivos puede conducirlas a constituirse en ONG formales.
Ambas agrupaciones son identificadas también como sectores activos de demanda que atienden
especialmente necesidades manifiestas37. Recuadro N° 3.
PROPIAS DE GOBIERNOS PLURALISTAS QUE DAN LUGAR

A GRUPOS SOCIALES QUE INTERVIENEN EN ASUNTOS DE INTERÉS
GENERAL Y PARTICULAR
FORMALES INFORMALES
PERMANENTES MOMENTÁNEAS
Objetivos escritos y estables Objetivos orales y vulnerables
Organización institucionalizada Organización espontánea

Actúan sobre casos generales Actúan sobre casos particulares
Alcance según la relevancia Alcance en el lugar del hecho
Contribuyen a jerarquizar la Promuevan la legitimación
convivencia humana derechos postergados
Tendencia a exigir Tendencia a protestar
Vocación social Vocación corporativa
EL SEGUIMIENTO DE UNA CAUSA O LA ACTUACIÓN JERARQUIZA LA

CONVIVENCIA HUMANA Y EL EJERCICIO DE LA PLURALIDAD
FUENTE: A. H. Milanese 2023
RECUADRO Nº 3: Esquema del accionar de las ONG según su constitución
32
Se entenderá por ONG Formal, o de derecho, a la agrupación civil con personería jurídica y sin fines de lucro, casi permanente, nacional
o internacional, interesada en salvaguardar amplios intereses comunitarios de corto, mediano y largo plazo que escapan a los sistemas
de regulación pública, negociando o condicionando al gobierno para satisfacer sus reclamos en beneficio del bien común.
33
Se entenderá por ONG Informal, o de hecho, a la agrupación civil sin personería jurídica y sin fines de lucro, transitoria, nacional,
interesada en salvaguardar acotados intereses comunes de corto plazo que escapan a los sistemas de regulación pública, negociando o
condicionando al gobierno para satisfacer sus reclamos y disolverse después de ello.
34
Se entenderá por vocación social al conjunto de personas que comparten una causa cuya tutela o seguimiento contribuye a jerarquizar
la convivencia humana.
35
J.H. Fichter (1969) Op. cit. define a la institución como una combinación de pautas de comportamiento compartidas y centradas en la
satisfacción de una necesidad social con un contenido relativamente permanente y cargado de valor.
36
Se entenderá por vocación corporaataiva a las personas que comparten un reclamo que afecta su actividad y la voluntad de hacerlo
mediante la persuasión o la protesta.
37
J. Farrés Cavagnaro (1982) Op. cit - pág. 225/26 considera también otras necesidades como las latentes (no percibidas) que son resueltas
por otros grupos o por el propio gobierno.

UNIDAD IV
4.3. OBSERVACIÓN A LA DENOMINACIÓN
Prescindiendo del desconocimiento del origen de la denominación “organizaciones no gubernamentales”,

resulta insólito identificar con esos términos a actores sociales organizados para ocupar aquellos espacios
que una comunidad necesita para sentirse partícipe de contribuir con el bien común y aquellos necesitados
de contar con tales actores. Intencional o descuidadamente que se las denomine como “no
gubernamentales” es identificarlas por lo que “no son”. Porque también son “no privadas”, “no religiosas”,
“no militares”, “no terroristas”, “no monárquicas”.
El protagonismo que tienen desde siempre, las hace merecedoras de disponer de una denominación que
enorgullezca su accionar, porque llenan todos los vacíos que deja el objeto público (bien común) y el objeto
privado (bien privado). Sin la pretensión de “acuñar” aquí un nombre, pero sí de comprometer uno, estas
organizaciones, o asociaciones38, son, sin lugar a dudas, “civiles de bien común”. Entonces, deberían llamarse
así, ¿o será que lo “no gubernamental” tuvo la intención de aclarar lo “no vinculante” (otro término negativo de la
política) con el gobierno en el momento de hacer reclamos sobre el incumplimiento de los deberes de los Estados?
Existe un precedente de un descuido supuestamente involuntario cuando otrora la Organización de las

Naciones Unidas proclamó la “Declaración de los derechos del hombre” y que una acertada posterior
observación dio lugar a una denominación más universal como fue cambiar “del hombre” por “humanos”.
La humanidad se pregunta a veces, qué es: suicida ante la destrucción del propio medioambiente. Sería
muy engorroso preguntarse “qué no es”. Habría tantas respuestas que quizás sería insuficiente todo el papel
del planeta para escribir.
El mundo está ávido de respuestas, resultados y “denominaciones” positivas, sin tantos “no”, o sin “no”.
Estas organizaciones necesitan de una denominación de lo que son, es decir, organizaciones civiles de bien
común, de ese “bien común” que a veces la política y los vicios humanos impiden la obligación
supuestamente indelegable de las “organizaciones gubernamentales”.
La creciente dependencia del poder político público de las grandes corporaciones empresarias e industriales va
debilitando el accionar de la regulación. Por ello, las ONGs día a día incrementan su protagonismo y comparten
la tarea de orientar el desarrollo hacia la sustentabilidad. También han asumido la tarea de monitorear las
acciones de los diferentes sectores y ámbitos de gobierno y de alertar sobre las externalidades negativas que
pueden provenir de implicancias directas a las que se hallan expuestos determinados universos sociales y, en
especial, en gobiernos discordantes. Ese protagonismo se manifiesta en cualquiera de los ámbitos de actuación,
local, intermedio, nacional e internacional, privado o estatal. La protesta que pueden ejercer es tan importante
que a veces llega a condicionar decisiones judiciales. Son actores socialmente difusos pero precisos en el uso
de medios para el logro de sus objetivos. Recuadro Nº 4.
5. ACTORES GUBERNAMENTALES
Los actores gubernamentales son personas cuya presencia en la actividad pública se relaciona con superiores
decisiones de competencia, representatividad y poder sobre la cosa pública. El interés en adquirir tales atributos
forma parte del derecho a participar en el gobierno por quien aspire a intervenir en actos dirigidos al bien
común.
Sin embargo, existe una dicotomía entre ese interés hacia el bien común y el interés de los actores privados
hacia el bien privado. Esa dicotomía es de acción recíproca donde tales intereses, mediante los instrumentos
de regulación pública y privada, se compatibilizan a través de la negociación 39. Frecuentemente, en esas
38
Las asociaciones son entidades creadas por un acuerdo de voluntades de varias personas, que persiguen un fin de interés común sea
altruista o lucrativo, pero sin interés por distribuir dividendos o ganancias entre sus asociados. Tienen miembros ( o socios). Se
diferencian de las sociedades civiles y comerciales porque persiguen un fin de interés privado lucrativo. También se diferencian de las
fundaciones porque éstas las crea una persona, sea natural o jurídica, que hace una donación o legado con el objeto de que se destine a
un cierto fin de interés ajeno, siempre altruista.
39
La negociación se trata en el Subtema 4 de la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.

UNIDAD IV
negociaciones se descuidan preceptos morales, éticos, sociales y legales de las partes, que actores virtuosos
deben conciliar haciendo uso de su liderazgo y calificación.
Atienden necesidades manifiestas

Ágil movilidad para lograr acuerdos
transfronterizos
Gran capacidad para negociar o
condicionar acciones ajenas a los
PARTICULARIDADES
reales intereses sociales
Propias de democracias pluralistas
Presencia interna de individuos
probos y comprometidos con los
derechos que se defienden
Objetivos explícitos y precisos

Permanencia de su estructura y
organización
Dedicadas principalmente a
Formal preservar las condiciones del
medio (geográfico) y del ambiente
(social, económico y jurídico)
La cobertura depende del
ACTORES NO
alcance de la legislación y los
GUBERNAMENTALES medios que dispongan
Objetivos implícitos y vulnerables
ACCIONAR
El protagonismo se concentra en
problemas de coyuntura.
Las actuaciones se dan sobre
aquellas demandas de excesiva
Informal incompatibilidad moral, legal o
social.
El mayor protagonismo se
manifiesta en gobiernos débiles
La trascendencia de sus
objetivos puede constituirlas en
ONG formales
Son identificados por lo que “no son”

Merecedores de una denominación
OBSERVACIONES que enorgullezca su accionar
SON ORGANIZACIONES CIVILES
DE BIEN COMÚN
RECUADRO 4: Sinopsis de la Dimensión de los actores no gubernamentales (ONG)
¿Cuál es entonces, la actitud que el obrar impone a los actores gubernamentales en la disputa por las
externalidades positivas de la ciudad y en la mitigación de las implicancias por sus actuaciones públicas?
El objetivo es conocer el protagonismo de quienes conducen la ciudad.
Para ello se diferencian los tres ámbitos donde los actores gubernamentales actúan: el nacional, el intermedio
y el local. A cada ámbito, genéricamente y como contexto de las funciones sociales que contienen, se le
identifica respecto a sus actores: la función social, el objeto público, el tipo de intervención, las incidencias de
la intervención, la vocación, las implicancias, las externalidades y la actuación. Con todo ello y, a modo de
conclusión, se conocen las respectivas actuaciones que contribuyen a perfeccionar la acción de todos estos
actores en las inversiones urbanas.

UNIDAD IV
Las limitaciones están en que los tres ámbitos de actuación contienen una diversidad de sectores y dependencias
de las más variadas funciones y responsabilidades. Cada una de ellas responde a una realidad actuante donde
intervienen intereses públicos y privados difíciles de tipificar. Por ello la identificación de la actuación se
limita genéricamente a identificar de los actores aquellos rasgos que pueden resultar comunes en su desempeño.
En la representación y participación gubernamental están aquellos actores que, aún conociendo los fines del
sector u ámbito de gobierno, el desempeño y las motivaciones pueden ser ajenas al bien común.
5.1. ÁMBITO NACIONAL
Como actores del ámbito nacional se identifican a aquellos cuya función social es la de velar por la equidad
distributiva en sus diferentes estamentos propios e intermedios.
El objeto público es el de representar a sus conciudadanos en la conducción política según sus expectativas.
El tipo de intervención de este actor gubernamental es la regulación socioeconómica hacia mercados
nacionales y extra nacionales. La incidencia de la intervención la produce mediante la concertación
sectorial y nacional.
La vocación está orientada a asuntos relacionados con el bien común donde los actos concertadores del
individuo tienen alcance territorial. Las implicancias se producen en el abuso de la discrecionalidad en los
actos de gobierno que afecten el interés público. Las externalidades se producen durante la intervención
en los planes sectoriales y globales.
La actuación de este actor gubernamental es: intra sectorial-intra nacional e intersectorial-intra nacional;
e, intra sectorial-extra nacional e intersectorial-extra nacional.
5.2. ÁMBITO INTERMEDIO (provincial)
Como actores del ámbito intermedio se identifican a aquellos cuya función social es la de contribuir al bien
común nacional y atender intereses provinciales y locales.
El objeto público es el de compatibilizar de los rasgos provinciales con los nacionales. El tipo de
intervención de este actor gubernamental es en asuntos referidos a la regulación macroeconómica y social
provincial y local. La incidencia de la intervención la produce compatibilizando requerimientos regionales
con los sectoriales y globales.
individuo tienen alcance regional. Las implicancias se producen en el abuso de la discrecionalidad en los
actos de gobierno que afecten el interés público. Las externalidades se producen durante la incidencia de
la intervención sobre los requerimientos regionales con los sectoriales y globales.
La actuación de este actor gubernamental es: intra sectorial-intra intermedio e inter sectorial-intra
intermedio; e, intra sectorial-extra intermedio e inter sectorial-extra intermedio.
5.3. ÁMBITO LOCAL (departamental)
Como actores del ámbito local se identifican a aquellos cuya función social es la de atender las necesidades
predominantemente de su comunidad en cuanto al uso y aprovechamiento del suelo en el interés público.
El objeto público es el de participar en la provisión de un medio ambiente apto para la vida vecinal y el
arraigo de su población. El tipo de intervención de este actor gubernamental es en asuntos referidos a la
regulación urbana. La incidencia de la intervención la produce compatibilizando la dinámica urbana con
la realidad actuante de los ámbitos intermedio y nacional.
individuo tienen alcance local. Las implicancias se producen en la arbitrariedad, o sea en el abuso de la

UNIDAD IV
discrecionalidad en los actos de gobierno que afecten el interés público. Las externalidades se producen
durante la incidencia de la intervención sobre la dinámica urbana de los tres ámbitos y sectores del gobierno.
La actuación de este actor gubernamental es: intra sectorial-intra local e inter sectorial-intra local; e, intra
sectorial-extra local e inter sectorial-extra local.
Las actuaciones en los tres ámbitos de gobierno permiten reconocer las diferencias en la representación y
participación de los actores interesados por el bien común. Estos actores, forman parte de una red de regulación
cuyas incumbencias son coincidentes con el ámbito que abarcan; cuanto más amplio, más general o, viceversa.
Una vez en el gobierno, es deber de cada actor ejercer su poder, atribuciones o incumbencias en el ámbito que
le compete para actuar con eficiencia y eficacia en la función de regulación de los bienes públicos. En la
representación y participación están aquellos actores que, aún conociendo los fines del sector u organismo de
gobierno, su desempeño y sus motivaciones dependen de una alta carga de valores morales que el resto de la
comunidad deberá controlar. Recuadro Nº 5.
6. CONCLUSIÓN
Las diferentes actuaciones de los actores del mercado inmobiliario se agruparon específicamente en dos:
aquellas referidas al dominio y aquellas que contribuyen a perfeccionar los actos de posesión o tenencia. Las
primeras, se diferenciaron según los intereses que defienden (comunitarios o privados) y, las segundas, según
la voluntad u obligación de intervenir en la transferencia de la posesión o tenencia.
Este escenario de actuaciones diversas y disímiles tiene diferenciado los ámbitos y los intereses de cada uno
de los actores, pero a nivel personal priman los intereses privados. El individuo actúa hacia el bien común o
hacia el bien privado en función de los intereses del Estado o de los de una empresa respectivamente. Empero,
el Estado también produce relaciones jurídicas con los actores privados además de cumplir con los actos de
gobierno. Son principalmente en estas relaciones donde se expresa la comunidad conformando organizaciones
no gubernamentales (ONGs) para reclamar por aquellos excesos en el aprovechamiento de las externalidades
positivas provenientes de la localización de inversiones urbanas.
Los inversores son propensos a reclamar por una creciente demanda de bienes y servicios que la ciudad debe
proveer discrecionalmente para mantener la disponibilidad a futuras inversiones. En el abuso de esa
discrecionalidad, tanto los actores privados como especialmente los gubernamentales, tienen la habilidad de
mantenerse al resguardo de los escándalos cediendo a la presión o concediendo privilegios a quienes ostentan
el poder. A esta habilidad se le suma hoy una sociedad inmersa en problemas inmediatos e individuales que
tienden a descuidar la justicia y el bien común. Esta es la sociedad donde negocian los actores del mercado
inmobiliario.
Ese mercado también dispone de actores cuya personalidad los predispone a ser hábiles en estas circunstancias
incurriendo en implicancias. Les resulta estimulante diseñar estrategias dirigidas a aprovechar las debilidades
políticas y de gestión pública para sortear las observaciones o condicionamientos normativos, aprovechando el
cambio de intereses y prioridades. Todo ello induce a considerar la urbanización como un proceso
principalmente geográfico, económico, sociológico e institucional, promovido por la intervención de diferentes
actores internos y externos a los actos de gobierno donde los vicios de algunos se infiltran en la política, las
normas y la gestión.
Cuando el gobierno modifica los instrumentos normativos en los procesos de negociación, produce
externalidades e implicancias insuficientemente ponderadas por quienes representan a la comunidad.
Igualmente las produce en las relaciones jurídicas resultantes de las actividades económicas con los privados
o entre otros ámbitos de gobierno.

UNIDAD IV
Velar por la equidad distributiva en sus

Función social
diferentes estamentos propios e intermedios
Representar a sus conciudadanos en la
Objeto público
conducción política según sus expectativas
Tipo de intervención Regulación económica hacia los mercados

nacionales y extra nacionales
Incidencia De concertación sectorial y nacional
Vocación Hacia el bien común en todo su ámbito
NACIONAL
Abuso de discrecionalidad en los actos de
Implicancias
gobierno que afecten el interés público
Por la intervención sobre los planes

Externalidades
sectoriales y globales
intrasectorial-intranacional e intersectorial-
Actuación intranacional; e, intrasectorial-extranacional e
intersectorial-extranacional
Contribuir al bien común nacional y atender

Función Social intereses provinciales y locales
Compatibilizar los rasgos provinciales con los
Objeto público
nacionales
Regulación macroeconómica y social
Tipo de intervención
provincial y local
Incidencia De concertación sectorial y regional
ACTORES INTERMEDIO Vocación Hacia el bien común en todo su ámbito
GUBERNAMENTALES
Abuso de discrecionalidad en los actos de
Implicancias gobierno que afecten el interés público
Por la intervención sobre los requerimientos

Externalidades
regionales con los sectoriales y globales
Intrasectorial-intraprovinciall e intersectorial-
Actuación intraprovincial; e, intrasectorial-
extraprovinciall e intersectorial-extraprovinciall
Atender necesidades locales en cuanto al uso y

Función social
aprovechamiento del suelo en el interés público
Provisión de un medio ambiente apto para la
Objeto público
vida vecinal y el arraigo de población
Tipo de intervención Asuntos referidos a la regulación urbana
Compatibiliza la dinámica urbana con la realidad
Incidencia
actuante en el ámbito intermedio y nacional
LOCAL Vocación Hacia el bien común en todo su ámbito
Abuso de la discrecionalidad en los actos de
Implicancias
gobierno que afecten el interés público
Por la intervención sobre la dinámica urbana de
Externalidades
los tres ámbitos y sectores del gobierno
Intrasectorial-intralocal e intersectorial-intralocal;
Actuación e, intrasectorial-interlocal e intersectorial-–
interlocal
RECUADRO 5: Sinopsis de la Dimensión de los actores gubernamentales

UNIDAD IV

UNIDAD IV
ORGANIZACIÓN URBNA INSTITUCIONAL
7. FUENTES DE INFORMACIÓN
A - Capítulos de libros
CALDERÓN, Raúl Enoc, Jorge R. y otros. La participación en el municipio argentino. En: Jorge R.
Vanossi y otros. El municipio. Argentina. Ediciones CIUDAD ARGENTINA. 1984. pp. 199-214.
CALVO, Carlos D. Administración. En su: Manual práctico de propiedad horizontal. Argentina.
Ediciones UNIVERSIDAD. 1993. pp. 87-101.
E. S. de FERNÁNDEZ DURÁN. Las organizaciones y los sistemas de información. En su: Sistemas
de información contable 2. Argentina. Ediciones Macchi. 1997. pp. 9-15.
FICHTER, Joseph H. Movilidad. En su: Sociología. España. Editorial HERDER. 1969. pp. 327-349.
FICHTER, Joseph H. Cambio. En su: Ibídem. pp. 351-372.
FLIPPO, Edwin B. Compensación incentiva a la persona. En su: Principles of personnel management
(4º Edición 1977). (Principios de administración de personal). Traducción de IPROSCO Bogotá.
México. Editorial Mc GRAW-HILL. 1977. pp. 279-294.
FLIPPO, Edwin B. Sistemas de recompensas al grupo. En su: Ibídem. pp. 295-312.
FONTANARROSA, Rodolfo O. Agentes auxiliares de comercio. En su: Derecho comercial argentino.
1: Parte General. Argentina. Editorial ZAVALÍA. 1988. pp. 441-445.
FONTANARROSA, Rodolfo O. Teoría general de la representación. En su: Ibídem. pp. 446-474.
FONTANARROSA, Rodolfo O. Agentes auxiliares autónomos. En su: Ibídem. pp. 513-548.
GOODALL, Brian. El mercado inmobiliario urbano. En su: The economics of urban areas (1974).
(La economía de las zonas urbanas). Traducción de Joaquín Hernández Orozco. España. Editorial
IEAL. Colección Nuevo Urbanismo Nº 23. 1977. pp. 89-138.
HAWLEY, Amos H.. La estructura de la comunidad. En su: Human ecology (1966). (Ecología
humana). Traducción de José Jimenez Blanco. España. Editorial TECNOS. Colección de Ciencias
Sociales. 1975. pp. 213-238.
JANIS, Irving L. La personalidad como factor en la susceptibilidad a la persuasión. En: Wilbur
Schramm. The science of human communication (1963). (La ciencia de la comunicación humana).
Traducción de Lionel Dignowity. México. Editorial ROBLE. 1972. pp. 65-74.
JOLIVET, Régis. Nociones de sociedad, de bien común y de autoridad. En su: Tratado de filosofía
moral (versión castellana de la 5ta. Ed. francesa). Argentina. Lohlé. 1959. pp. 315-323.
KELLY, Joe. La personalidad, el grupo y la organización. En su: Organizational Behaviour.
(Relaciones humanas en la empresa) 3ra. ed. Traducción de Aníbal Carlos Leal. Argentina. Editorial
EL ATENEO. 1981. pp. 95-132.
KOONTZ, Harold y WEIHRICH, Heinz. Los factores humanos y la motivación. En su: Management:
a global perspective. (Administración. Una perspectiva global). Traducción de Julio Coro Pando. México.
Editorial Mc GRAW-HILL. 1994. pp. 460-488.
KOONTZ, Harold y WEIHRICH, Heinz. Liderazgo. En su: Ibídem. pp. 489-513.
KOONTZ, Harold y WEIHRICH, Heinz. Comités y toma de decisiones en grupo. En su: Ibídem. pp.
514-574.
LIPSET, Seymour M. y SOLARI, Aldo E. Elites, educación y función empresarial en América Latina.
En su: Elites y desarrollo en América Latina. 2da. Edición. Argentina. Editorial PAIDOS. 1971. pp.
15-70.
UNIDAD IV
POLÈSE, Mario. Externalidades y economías de aglomeración. En su: Économie urbaine et

régionale: logique spatiale des mutations économiques (1994). (Economía urbana y regional.
Introducción a la relación entre territorio y desarrollo). Traducción de Germán Pérez Galicia y Elena
Pou Madinaveitia. Adaptación a los países de habla hispana de Carmen Barragán y Salvador Pérez
Mendoza. Costa Rica. Editorial Tecnológica de Costa Rica. 1998. pp. 83-105.
SALERNO, Marcelo Urbano. Los mecanismos de la representación. En su: Negocios inmobiliarios.
Argentina. Editorial LA LEY. 2000. pp. 103-116.
SANCHEZ RAMIREZ, Emma. La Psicología Social Moderna, Teorías y Técnicas. En su: Psicología
Social. México. Ediciones OASIS 2da. Edición. 1970. pp. 79-102.
SCOTT, William G. y MITCHELL, Terence R. Dinámica de la personalidad y la motivación. En su:
Organization Theory. A Structural and behavioral Analysis (1973). (Sociología de la organización).
Traducción de Anibal Carlos Leal. Argentina. Editorial EL ATENEO. 1981. pp. 53-72.
SCOTT, William G. y MITCHELL, Terence R. Procesos de influencia: autoridad y poder. En su:
Ibídem. pp. 177-187.
SCOTT, William G. y MITCHELL, Terence R. Gobierno de la organización. En su: Ibídem. pp.
313-330.
SOHR,Raul. Para entender a la prensa. En su: Historia y poder de la prensa. Chile. Editorial
ANDRÉS BELLO. 1998. pp. 85-151.
TUCILLO, John. ¿Nuevas reglas? ¡Ni siquiera conocía las antiguas! En su: The eight New Rules
of Real Estate. (Los ocho principios del éxito en los bienes raíces). Traducción de Héctor J. Escalona.
EEUU. Publicación REAL ESTATE EDUCATION COMPANY. 2000. pp. 1-47.
WALLACE, Smith. El mercado urbano de tierras. En su: Urban Development. The process and the
problems (1975) (Desarrollo Urbano). Traducción de Oscar Flax. Argentina. Editorial TROQUEL.
1979. pp. 198-228.
WALLACE, Smith. La disfunción urbana. En su: Ibídem. pp. 229-253.
WALLACE, Smith. Las investigaciones del mercado. En su: Ibídem. pp. 254-275.
WALLACE, Smith. El desarrollo inmobiliario. En su: Ibídem. pp. 276-316.
B - Artículos de revistas
MATEO, Ramón M. La penetración pública en la propiedad urbana. Revista Interamericana de
Planificación Vol. VI (22) : 79-91. Junio 1972.
RIVERA FARFAN, Jorge y CAMACHO CARO, Guillermo. El factor administrativo en el desarrollo de
los países latinoamericanos. Revista Interamericana de Planificación Vol. VI (21) : 104-117. Marzo
1972.
C - Revistas y documentos
Medio ambiente y desarrollo. CEPAL. Chile (3). Setiembre 1997.
Medio ambiente y desarrollo. CEPAL. Chile (42). Agosto 2001.
Serie Ensayos. ILPES. Chile (97/37). Enero 1997
D - Sitios Web
https://www.economiasolidaria.org/biblioteca/las-ong-de-desarrollo-y-la-economia-social-y-solidaria
http://givinginternational.es/que-tipos-de-ong-existen-cuales-son-sus-objetivos/ Tipos de ONG
http://psfarg.unsl.edu.ar/Base/CursoCooperacionModulo1Tema1.pdf El Tercer Sector

APUNTES de CLASES
Edición 2023
UNIDAD V
ORGANIZACIÓN URBANA REGULADORA
(Estructura urbana)
OBJETIVO
REFLEXIONAR SOBRE LOS FACTORES QUE CONDICIONAN
LA ARQUITECTURA DE UNA URBANIZACIÓN.
RESUMEN OBJETIVOS
La organización urbana institucional (Unidad precedente) va a ser tal, si de TAU 3
dispone de políticas y de normas además de una exitosa gestión. Quienes
correspondan tendrán atribuciones para hacer un uso discrecional ❖ Conducir el estudio
indistinto o conjunto según las circunstancias, necesidad o conveniencia. de la arquitectura y el
urbanismo hacia la
Los primeros (de políticas) permiten representatividad, siendo diferente la
vocación de las públicas respecto a la de las privadas. Estas últimas
elaboración de premisas
requieren de la responsabilidad social para velar también por el bien común. de diseño urbano.
Los jurídicos recaen sobre el objeto y es la norma como tal, ordenadora de ❖ Reflexionar sobre el
la conducta de las personas. Pero éstas también disponen de respaldo
jurídico antepuesta la voluntad de obrar en lo que consideran que es justo. concepto de arquitectura
Ambos enfoques, identificados como derecho objetivo (o norma) y subjetivo tangible e intangible.
(facultad) respectivamente complementan el contexto social y jurídico
público y privado.
Los de gestión proporcionan la dinámica necesaria para mejorar su propio

rol y los medios para llevar a cabo las políticas en concordancia con las
normas vigentes.
Esta terna que conforma la regulación urbana, es dinámica y contingente,

TAU
por lo tanto, sujeta a mejoras y correcciones. Ello conduce a considerar
que los resultados de la regulación dependen del logro de un hábil manejo
de la terna para la obtención de un amplio espacio de decisión y un quizás
anulado espacio de corrupción.
3-P2
SECCIONES A y B
SUMARIO Pág.
ÍNDICE ............................................... 28
1. INTRODUCCIÓN .......................... 28
2. POLÍTICAS .................................. 29
3. NORMAS ...................................... 32
4. FACULTADES ............................. 37
5. GESTIÓN ...................................... 43
6. CONCLUSIÓN .............................. 57
7. FUENTES de INFORMACIÓN ..... 59
UNIDAD V
ÍNDICE
CONTENIDO Pág
1. INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------------------- 28
2. POLÍTICAS ---------------------------------------------------------------------------- 29
2.1 PÚBLICAS URBANAS -------------------------------------------------------------------- 30
2.2 PRIVADAS URBANAS -------------------------------------------------------------------- 30
2.3 CONTRALOR -------------------------------------------------------------------------------- 31
3. NORMAS ----------------------------------------------------------------------------------- 32
3.1 CIVIL Y COMERCIAL --------------------------------------------------------------------- 34
3.2 ADMINISTRATIVA ----------------------------------------------------------------------- 35
4. FACULTADES --------------------------------------------------------------------------- 37
4.1 ENTRE PERSONAS DE DERECHO PRIVADO Y DE DERECHO PÚBLICO --- 37
4.2 “ “ DE “ PRIVADO --------------------------------------- 40
4.3 HACIA TERCEROS OBLIGADOS ------------------------------------------------------- 42
5. GESTIÓN ---------------------------------------------------------------------------------- 43
5.1 CARACTERÍSTICAS DEL PROCESO --------------------------------------------------- 44
5.2 PLANIFICACIÓN -------------------------------------------------------------------------- 45
5.3 EJECUCIÓN ---------------------------------------------------------------------------------- 51
5.4 CONTROL ------------------------------------------------------------------------------------- 53
6. CONCLUSIÓN ---------------------------------------------------------------------------- 57
1. INTRODUCCIÓN
La regulación es tan antigua como las urbanizaciones o las primeras ciudades que se fundaron en el mundo. En
un comienzo se basó en la aplicación de usos y costumbre propios de cada urbanización, como forma de preservar
el orden y la convivencia social. La incorporación de la norma escrita contribuye a dar sustento a la política y a
la gestión. Políticas, normas y gestión sintetizan entonces el accionar de la regulación.
Las políticas en sus condiciones de públicas y privadas difieren significativamente en su contenido ideológico.
Las primeras, se orientan a imponer ideas conducentes a la maximización de los beneficios dirigidos al bien
común y a la equidad social. Las segundas o privadas, se orientan principalmente a imponer ideas conducentes a
la maximización de los beneficios dirigidos al bien privado.
La norma escrita (o derecho) es utilizada como instrumento prescriptivo del comportamiento humano, por actores
legitimados de atribuciones públicas y privadas, con el fin de preservar o lograr la convivencia social. En la
aplicación y en el análisis, la norma jurídica mantiene una reciprocidad impuesta entre la obligación de dar, hacer
o no hacer y la facultad de obrar. Pero existe otra norma que presiona sobre ésta en busca de virtudes más
profundas; es la norma moral que se manifiesta a través de la ética para tutelar a la norma escrita sobre posibles
implicancias.
La gestión es la conducción de las políticas y de las normas hacia el resultado esperado. Por lo tanto, es también
pública y privada, y contiene actos que facilitan su operatividad. Está condicionada a la aptitud y actitud de sus
actores para lograr con tales actos, los propósitos deseados.
Políticas, normas y gestión, pública y privada, confrontan la “presión o persuasión” (lobby) con la “razón”
poniendo en juego preceptos morales, éticos y sociales que comprometen la equidad y solidaridad hacia el bien
común. En ese debate, las externalidades positivas de la ciudad están propensas a quedar sujetas a un inequitativo
proceso de distribución que tiende a favorecer preferentemente a actores influyentes y las posibles implicancias,

UNIDAD V
a ser resistidas o absorbidas por la comunidad. Esto atenta contra el reconocimiento de los derechos personales
y sociales de otros actores y, a veces, contra la preservación del medio como lugar físico de tales acciones.
Entonces, de qué modo los instrumentos de regulación urbana contribuyen a lograr una apropiada gestión.
Los objetivos complementarios de la presente Unidad son: conocer las circunstancias en las que pueden
producirse implicancias en el desarrollo urbano; identificar el alcance de las principales ramas del derecho;
conocer la dinámica del derecho ante situaciones de controversias; e, identificar procesos que permitan
materializar los actos públicos y privados.
Tales objetivos orientan consecutivamente a los siguientes cuatro subtemas: en el subtema políticas se conocen
las públicas y privadas, y el contralor de éstas; en el subtema normas se identifica genéricamente las obligaciones
que provienen de las normas civil, comercial y administrativa; en el subtema facultades se conocen los derechos
entre personas de derecho privado y de derecho público, entre personas de derecho privado, y hacia terceros
obligados; y, finalmente, en el subtema gestión se identifican los componentes planificación, ejecución y control.
La limitación en el conocimiento de la regulación urbana está en la ausencia de tratamiento de la regulación de

los gobiernos nacional e intermedios, a pesar de la complementariedad y condicionamiento de éstos hacia los
gobiernos locales. Sin embargo, el interés principal se centraliza en conocer el problema de las inversiones
urbanas frente a las relaciones formales e informales entre particulares y gobiernos excluyendo la de los diferentes
ámbitos de gobierno.
La dinámica de la regulación urbana requiere de un nuevo modelo de desarrollo con un mayor compromiso social
de la comunidad en los actos de gobierno y, en el “lobby” público y privado.
2. POLÍTICAS
La política es el modo de obrar ante quien o quienes se ha recibido el reconocimiento de liderazgo y es

expresado también ante terceros. A través de la legitimación del poder y de medios y fines, se aspira al logro
de resultados. Es una consecuencia del razonamiento práctico de las personas y, como tal, expuesto a múltiples
circunstancias dinámicas y contingentes.
Las políticas públicas, generales y urbanas, son inherentes a la acción del Estado sobre la ciudad para mejorar
o inducir tendencias, como también corregirlas o eliminarlas. Las políticas privadas urbanas son artífices de
tales tendencias, promovidas o inducidas, y productoras de desviaciones que puedan resultar inconvenientes
para la ciudad. Ambas son interdependientes y de acción recíproca.
¿De qué modo, entonces, estas acciones recíprocas públicas-privadas afectan o contribuyen al desarrollo
urbano?
El objetivo es conocer la intervención del Estado y del Privado en la evolución del bienestar.
Para ello se tratan separadamente las políticas públicas y las privadas y se identifican puntos de coincidencia y
diferencia dentro de la gran heterogeneidad que significa en el obrar, el uso de la razón práctica frente a la
confrontación de fines y medios. También se reflexiona sobre quienes o cómo estas políticas son controladas
ante la presencia de desviaciones.
Las limitaciones están en la generalización de las políticas como acciones posteriores a una realidad dada y la
ausencia de actores reales. Ello impide conocer las aptitudes de tales actores para adelantarse a los hechos con
políticas preventivas y también para disponer de los medios y fines que conducen a la aplicación de políticas
correctivas. Ello le da a este Subtema un enfoque conceptual.
En este contexto pudo observarse que el contenido ideológico del poder dominante de la acción de las políticas
urbanas será aquel que resulte del actor con mayor talento y experiencia en la resolución de conflictos.

UNIDAD V
2.1 PÚBLICAS URBANAS
Las políticas públicas generales, están dirigidas principalmente a la educación, la justicia, la salud y la
seguridad mediante la redistribución de los ingresos provenientes de impuestos. Las políticas públicas
urbanas, están dirigidas al mejoramiento de servicios mediante los ingresos provenientes de tasas
retributivas. Ello, a través de acuerdos entre los diferentes ámbitos de gobierno ( nacional, intermedio y local).
Tales políticas, son el resultado de fines y medios que un gobierno dispone y, también, de la aptitud de los
actores para hacer prevalecer entre sus pares y superiores los objetivos de un mandato. Son políticas que
indefectiblemente deben orientarse hacia el bien común. En este sentido, el bien común, como consigna
de las relaciones recíprocas de las personas pone en pugna la redistribución frente a los que más
contribuyen.
En esta situación es donde entran en juego los fines del poder político que les darán igual, mayor o menor
relevancia a la opción de bienestar frente a la de crecimiento. Estas opciones sin ser antagónicas o
coincidentes, se complementan. Entonces, esos fines determinarán con cuanto bienestar se quiere crecer
económicamente.
Sin embargo, el gobierno local debate esa política con los otros ámbitos de gobierno ( intermedio y nacional).
Con esto se reitera que las políticas públicas de desarrollo urbano son altamente dependientes del
protagonismo de quien dispone del poder en el gobierno local. El espacio de poder de ese gobierno, es
limitado por el ámbito geográfico. Es decir que las restricciones abusivas 1 por “el bien común” sobre la
inversión, pueden significar la pérdida de la radicación de tal intervención.
El dilema ético de las políticas se presenta entonces, en hasta cuánto persuadir sobre el bien común cuando
las circunstancias ponen en riesgo la continuidad de las inversiones. Recuadro Nº 6.
DEPENDIENTES DEL PROVIENEN TAMBIÉN DE

PROTAGONISMO DE QUIEN OTROS ÁMBITOS DE GOBIERNO
DISPONE DEL PODER DEL GENERALES
GOBIERNO LOCAL A la redistribución en educación, justicia, salud y
seguridad de los ingresos provenientes de impuestos
ORIENTADAS
HACIA EL Al mejoramiento de servicios a través de ingresos
provenientes de tasas retributivas
BIEN COMÚN
URBANAS
DILEMA ÉTICO bienestar ó crecimiento
Hasta cuánto persuadir sobre el bien común cuando las
circunstancias ponen en riesgo la continuidad de las inversiones
RECUADRO 6: Esquema de las políticas públicas.
El arte de la praxis sobre la “cosa pública” conlleva a actuar en función de resultados benéficos para la
comunidad los cuales constituyen el factor necesario para mantener una redistribución sostenible ante una
esperada población creciente.
2.2 PRIVADAS URBANAS
Las políticas privadas2, urbanas y en general, están dirigidas a incrementar la demanda de un producto y a
la obtención de una máxima renta sobre él. Una parte de ésta será distribuida entre los propietarios o
1
Las consecuencias sobre las restricciones abusivas (o excesivas) fueron mencionadas en el Subtema 4 de la Unidad IV “Organización
Urbana Institucional”.
2
El término políticas privadas es inusual en el ámbito empresario. Generalmente es usado para indicar decisiones de un uso interno del
funcionamiento de una empresa. Ej.: “... es política de la empresa.”. Lo más usual es el término estrategia que es un razonamiento
especulativo o teórico, independiente del obrar del hombre, pero que permite establecer los fines y medios al servicio de la política. Sin
embargo, en este punto se reflexionará, al igual que en el anterior, sobre el razonamiento práctico de las decisiones, es decir, sobre

UNIDAD V
accionistas y, la otra, será destinada a nuevos fines o a una mayor disponibilidad de medios. Estos últimos
lo constituyen los factores productivos, la organización empresaria y las economías de escala interna y
externa. Son políticas que indefectiblemente se orientan hacia el bien privado. En este sentido, la
maximización de la renta, como consigna de la actividad empresaria, deja expuesta a la ética a un juego
que dependerá casi exclusivamente del compromiso social de los actores del ente regulador.
En este juego, el poder económico le dará igual, mayor o menor relevancia a los beneficios que obtendrá
su competidor, mientras ello le permita aprovechar las externalidades positivas de éste y del mercado. Es
decir que el comportamiento competitivo puede motivar un comportamiento cooperativo cuando se trata
de aprovechar la complementación de los medios y existe coincidencia en los fines. Es así como se van
fusionando empresas y conformando las grandes corporaciones.
Hasta aquí la empresa en sentido general que es coincidente con aquellas que forman parte de los procesos
económicos de la ciudad. El alcance de poder en este ámbito depende del tamaño y la cobertura geográfica
de la empresa. Mientras más trascendencia tenga el campo de acción de su política externa, le impondrá
mayores competidores o mayores cooperadores. Ambas opciones sin ser antagónicas o coincidentes, son
alternativas3 o variantes4 y posibilitan protestar o acomodarse en la resolución de conflictos.
El dilema de la política frente a la ética se presenta, entonces, cuando la eficacia se convierte en una mera
técnica de dominio subordinada a los fines buscados. Recuadro Nº 7.
DEJA CONDICIONADA LA COMPORTAMIENTO COMPETITIVO

ÉTICA A LA ACTITUD DEL
ENTE REGULADOR SE REVIERTE CUANDO SE TRATA DE
ORIENTADAS APROVECHAR LA SINERGIA DE SUMAR MEDIOS E
HACIA EL IDENTIFICAR FINES COINCIDENTES (cooperativo)
BIEN PRIVADO Aprovechar la externalidades positivas y negativas del mercado
Promover la demanda de un producto
CONSIGNA MAXIMIZAR LA RENTA a propietarios y accionistas y al incremento de medios
Cuando la eficiencia o la eficacia se convierte en una mera

DILEMA técnica de dominante subordinada a los fines buscados
RECUADRO 7: Esquema de las políticas privadas urbanas.
El arte de la praxis sobre la “cosa privada” conlleva a actuar en función de resultados benéficos individuales
los cuales constituyen el factor necesario para mantener un “status” sostenible ante la presencia de posibles
productos sustitutos.
2.3 CONTRALOR
El contralor5 es un proceso propio, próximo y ajeno en la actividad de gobierno en la cosa pública sea ésta
local, intermedia o nacional o, la privada sea ésta sociedades comerciales o asociaciones.
El propio tiene que ver con la verificación o constatación si lo que se hizo, hace o hará responde a los
resultados esperados.
políticas privadas urbanas. La calificación de “urbanas” se debe a que la reflexión está referida a aquellas personas ( humanas o jurídicas)
cuya actividad se realiza en la ciudad.
3
Se entenderá por alternativa a la opción u opciones que con distinto origen y posibles variantes, responden a un objetivo general y logran
los mismos resultados.
4
Se entenderá por variante a la opción u opciones de una alternativa o caso único que posibilitan indistintamente el logro de un objetivo
general.
5
El contralor (o control) como se verá en el Subtema 5 de esta Unidad, es un proceso interdependiente cuya utilización aislada puede
resolver conflictos o problemas de la coyuntura, quedando el mediano y largo plazo expuestos al devenir de conflictos y problemas de
parecidas características.

UNIDAD V
El próximo tiene que ver, en el Estado, con el carácter republicano de los actos de gobierno del sector
público. La independencia constitucional de poderes posibilita a los representados disponer de un ámbito
con representatividad política (la legislatura) para corregir desviaciones en la regulación. En el privado tiene
que ver con la identidad corporativa cuyos socios sin necesariamente tener un ámbito de discusión tutelan
el gerenciamiento de sus inversiones.
El control ajeno es ejercido por actores civiles de bien común ( ONGs) con el mismo fin de corregir
desviaciones (o implicancias), provenientes del sector público o del privado.
Ambos procedimientos, público (representatividad) y privado (vocación hacia el bien común) son complementarios
desde el punto de vista de la corrección de las desviaciones (externalidades e internalidades negativas, o implicancias).
Pero, en la medida que la sociedad requiere de contralores ajenos, las políticas públicas muestran debilidad,
obediencias partidarias, o presión del lobby que obligan a intervenciones ajenas a velar por el bien común.
Por otro lado, están las políticas privadas sin responsabilidad social ( es decir, preocupados solamente por el control
de la productividad), obsesionadas por la renta de corto plazo, que también mediante el lobby aprovechan la
oportunidad de políticas públicas débiles y presionan la voluntad de quienes controlan el respeto al bien
común. Aquí también les toca actuar a controladores ajenos (ONGs).
La acción recíproca de las políticas públicas y privadas urbanas tiende a ser competitiva. La primera tiene
en cuenta la renta social y la segunda la renta económica. La cooperatividad se produce cuando existe
compatibilidad de intereses o pertinencia de responsabilidad social. El tándem bienestar-crecimiento está
siempre presente en cada confrontación de actores públicos con los privados. Primará uno u otro
componente de ese tándem según las externalidades en juego, dando lugar a inversiones urbanas que pueden
promover normas de excepción o concesión de prebendas. Recuadro Nº 8.
PRÓXIMO PROPIO
Pública: Legislatura Control de AJENO
Privada: Accionistas gestión ONG
CORREGIR VERIFICACIÓN CORREGIR

DESVIACIONES DE LAS DESVIACIONES
RESPUESTAS
A LAS
POLÍTICAS
MAYOR ACTUACIÓN
EN GOBIERNOS
DÉBILES
EN LA REGULACIÓN
PÚBLICA PRIVADA
RECUADRO 8: Esquema del contralor.
Experiencia en el poder, propensión a adaptarse a condiciones reales, disposición para resolver contingencias
y capacidad para imaginar los resultados de los fines propuestos proceden de intereses personales de los actores.
Los medios materiales condicionan el posible alcance de aquellos fines.
3. NORMAS
El derecho norma6 o derecho objetivo y escrito es el que toda jurisdicción (nacional, intermedia o local) dispone
6
C. Mouchet y R. Zorraquín B. (1975) Introducción al derecho. PERROT 8va. Argentina - pág. 6 expresa sobre el derecho norma que es
“independiente del ser sobre el cual recae el imperio” de la ley.

UNIDAD V
para reconocer derechos e imponer deberes u obligaciones. Forma parte del ordenamiento jurídico. Es
resultante de las circunstancias o acontecimientos sociales que influyen y promueven su elaboración e integra
los instrumentos de la “regulación urbana” 7. El objeto es ordenar la conducta del individuo en su contexto
social8. El proceso, en etapas9 o con fases10, debe cumplimentarse en su totalidad para formar parte de las
fuentes del derecho e incorporarse como precepto.
Ese contexto es tan vasto como actividades contiene una sociedad cuyas mayorías se realizan en la ciudad. Por
ello, el tratamiento de las normas está dirigido aquí a la inversión urbana, al crecimiento económico y al
desarrollo urbano11. El ordenamiento urbano requiere necesariamente entonces de un respaldo normativo para
mantenerse. En la ciudad se lo dan las normas legales y en las urbanizaciones las normas sociales. En las dos
existe organización urbana (estructura urbana)12 la primera es institucional13-14 y la segunda consuetudinaria15.
Ambas organizaciones son de acción recíproca y conllevan consecuentemente a considerar la forma urbana
como parte indivisible de la función y la estructura urbana en el proceso de evolución de una urbanización. De
esta tríada surge el concepto de arquitectura urbana de una ciudad o de una urbanización 16. La dinámica de la
arquitectura urbana, entonces, signará a la ciudad o a la urbanización de una categoría que marcará su evolución
a través del tiempo.
La estructura (u organización) jerárquica de los sistemas unitarios o federales de gobierno otorga, indistintamente,
diferentes competencias sectoriales y jurisdiccionales a la norma legal 17, como en el caso de la administrativa.
Las relaciones18 y situaciones jurídicas19 que ambos sistemas producen, las competencias que sus respectivos
ordenamientos jurídicos prevén y, el poder discrecional que la norma legal administrativa contempla, complica
la oportuna exigibilidad de la obligación de dar, hacer o no hacer.
¿De qué modo entonces, las normas pueden incurrir a actos de implicancias ( incompatibilidad legal, moral o social)
que afecten el desarrollo urbano?
El objetivo es identificar el alcance de las principales ramas del derecho inherentes a las inversiones urbanas
7
La regulación urbana se conceptualizó también en Ibídem.
8
Mouchet, C y Zorraquin Becu, R. (1975). Op. cit. - pág. 192.
9
Se entenderá por etapa a la parte de sucesivos estados de un proceso acumulativo donde esos deben quedar terminados para ser iniciado
el siguiente. Puede contener fases o ser parte de éstas.
10
Se entenderá por fase a la parte de sucesivos estados de un proceso dinámico que puede contener etapas o ser parte de éstas y requiere
de realimentación, enriquecimiento o ajuste para mantener la coherencia y consistencia interna de ese proceso.
11
Subtemas tratados en la Unidad III “Dinámica de la ciudad”.
12
Este juego especulativo distribución-ordenamiento-organización procede de la pujanza de la ciudad y la cantidad y calidad de los bienes
y servicios que ofrece. Ej.: Años atrás el Gran Mendoza XX tenía suficiente categoría para disponer de hoteles de cinco estrellas, hoy
tiene uno y tendrá más.
13
En el caso de la Argentina están expresados en los artículos 68 a 73 de la Constitución Nacional y los reglamentos correspondientes a
ambas Cámaras del Congreso.
14
A modo de reseña se presentan las etapas de formación de las leyes y su aplicación en los diferentes ámbitos de gobierno.
i Iniciativa. Inicio del proceso de formalización de la norma ante el órgano competente (Poder Ejecutivo, y Diputados y Senadores ante sus
propias Cámaras).
ii Tratamiento. Proceso que contiene fases o, etapas, sujetas a la discusión parlamentaria y a los trámites en las correspondientes
Cámaras. Estas fases o, etapas son:
• Discusión. Actividad sujeta a la discreción parlamentaria (tratamiento sobre tablas o en comisión) y a las prescripciones de las leyes
superiores y los reglamentos de las correspondientes Cámaras.
• Sanción. Acto administrativo que manifiesta a través de un decreto que contiene el acuerdo de aprobación entre ambas Cámaras
avalado por la firma conjunta de sus presidentes (hasta aquí la competencia legislativa del Tratamiento).
• Promulgación. Atribución del Poder Ejecutivo que lo faculta a negar su aprobación (veto). El acto administrativo de promulgación
se manifiesta en la firma de un decreto que ordena a cumplir la ley (competencia ejecutiva del Tratamiento).
iii Publicación. Último trámite que requiere la norma para adquirir el carácter de obligatoriedad de cumplimiento al tomar estado público
su contenido y el inicio de su vigencia (competencia ejecutiva).
15
Se entenderá por consuetudinario a aquellas normas impuestas por acuerdos de voluntades sin mediar un órgano representativo que la
promulgue.
16
La diferencia entre ciudad y urbanización está en la categoría, prescindiendo del número de habitantes. La ciudad dispone de un sistema
de gobierno u organización procedente de instituciones representativas con atribuciones para sancionar normas.
17
La norma legal es una de las fuentes del derecho que en forma objetiva y escrita emana de un órgano competente (legislaturas nacionales,
intermedias y locales) e impone deberes u obligaciones al individuo en lo personal y social. Es norma porque impone una obligación y es
legal porque emana de un órgano reconocido para este efecto.
18
Las relaciones jurídicas fueron explicitadas en un pie de página de la Unidad II “Arquitectura y urbanismo” de los Apuntes de
Introducción al Desarrollo Urbano.
19
La situación jurídica fue explicitada en un pie de página de la Unidad I “Proceso de la urbanización” de los Apuntes Ibídem.

UNIDAD V
con injerencia en el desarrollo urbano.
Para ello se trata separadamente y en sentido lato, la inserción del derecho civil, el comercial y el
administrativo, en las inversiones urbanas. Al respecto se recurre esencialmente al derecho como fuente
formal20. La fuente material21 es utilizada con fines aclaratorios por lo que su consideración se realiza al pie
de la página.
Las limitaciones del análisis están en que la consideración del derecho como norma sólo se ha realizado
teniendo en cuenta el sistema federal de gobierno el cual puede tener similitudes con el de los países de Brasil
y México. Sin embargo, existen también similitudes, aunque menores, con el sistema unitario al haber
adoptados éstos también los tres ámbitos nacional, intermedio y local. Por ello, objetivamente es posible
identificar dónde actúan las principales ramas del derecho en las inversiones urbanas.
La ausencia en la coherencia o en la complementariedad de las normas según el ámbito de jurisdicción puede

significar pasos críticos para la regulación y, por lo tanto, para el desarrollo. Ello exige una necesaria
compatibilidad generalmente inexistente que impida la puja entre poderes que propician el bien común.
3.1 CIVIL y COMERCIAL
A partir del uno de agosto de dos mil quince entra en vigencia en la argentina la reforma, actualización y
unificación del Código Civil y el Comercial mediante la puesta en vigencia de la Ley 26.994. El fin fue el
de producir un texto homogéneo e incorporar en la rama del Derecho Privado las transformaciones
culturales y modificaciones legislativas y la interpretación que la jurisprudencia sentó 22.
Esta nueva Ley mantiene su competencia nacional y norma las relaciones jurídicas de las personas, la
familia, la propiedad, las obligaciones, los contratos y la sucesión, entre otras. En las inversiones, norma
sobre su disponibilidad y transferencia a través de restricciones impuestas al dominio privado en el interés
privado. Asimismo, los actos inherentes a las categorías de disponibilidad ( dominio, posesión y tenencia) como
a los modos de transferencia (compraventa, dación en pago, donación, herencia, permuta, prescripción (adquisitiva), remate
público, locación, fideicomiso y comodato) son el alcance de esta rama.
También norma las relaciones jurídicas derivadas de actos referentes a las inversiones urbanas que tienen
injerencia en las actividades que hacen al interés privado. Es decir, se ocupa de la naturaleza de los actos
jurídicos que se realizan en el suelo y toda accesión física que le incorpore una persona (humana o jurídica)
sea permanente, casi permanente o circunstancial. Asimismo, se incorpora en esta unificación dos Títulos
relevantes como son los Conjuntos Inmobiliarios 23 y el Derecho de Superficie24.
20
Las fuentes formales son aquellas que contienen la norma, dándole una ubicación en el ordenamiento jurídico. La constituyen el derecho
consuetudinario, la jurisprudencia, la ley, principios generales de derecho (o doctrina de los tratadístas), los actos jurídicos.
21
Las fuentes materiales son aquellas que fundamentan el nacimiento de la norma jurídica consecuente de circunstancias geográficas,
económicas, sociales e institucionales y cuanto acontecimiento de motivo para respetar derechos y contraer obligaciones que procuren
el bien común.
22
“El Código de Comercio argentino (2) ha sido expresamente derogado por la ley 26.994, que sanciona al nuevo Código Civil y Comercial
de la Nación y reforma a la Ley de Sociedades (art. 4º). El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, no obstante su denominación,
ningún capítulo destina a la materia “comercial”, ni hace referencia alguna al “acto de comercio”, ni al “comerciante”, ni a las
“obligaciones de los comerciantes”, ni a los “agentes auxiliares de comercio”, ni tampoco a la “jurisdicción mercantil”. El código civil
y comercial considera a las “personas” en forma unificada y las clasifica como “personas humanas” o como “personas jurídicas” sin
diferenciar entre sujetos “comerciales” y “civiles”. También en el nuevo código desaparece la diferencia entre contratos “civiles” y
contratos “comerciales”. Asimismo, en materia de sociedades, no existe más la sociedad “civil” ni tampoco la sociedad “comercial” ya
que conformidad con las reformas de la ley 26.994 a la ley 19.550, la que se denomina ahora “Ley general de sociedades”, hay un
tratamiento único y no existe más el “objeto comercial” para diferenciar entre sí a las sociedades “de hecho”(3). Tampoco subsiste un
registro público “de comercio”, sino solamente un “registro público” a secas, y nada se regula específicamente sobre actos inscribibles,
procedimientos y efectos de las registraciones. En tales condiciones, una primera lectura del nuevo Código llevaría a pensar que ha
desaparecido la materia comercial y que, bajo la denominación de Código Civil “y Comercial”, quizás solo vinculada al cumplimiento
formal de la manda constitucional de mantener las materias separadas (4), se ha abrogado al Derecho Comercial y hoy solo subsiste un
único derecho privado: el Derecho Civil.”. http://www.favierduboisspagnolo.com/trabajos-de-doctrina/la-derogacion-del-derecho-
comercial-por-el-nuevo-codigo-civil-apariencia-y-realidad/.
23
Libro Cuarto. Derechos Reales. Título VI. Capítulo 1.
24
Ibídem Título VII.

UNIDAD V
La incidencia de esta rama del derecho permite establecer que toda accesión física25 (o mejoras), incorporada
al suelo pasa a ser inmueble y, como tal, queda bajo los preceptos y normas de esa rama. Recuadro Nº 9.
RAMA DEL DERECHO COMPETENCIA NACIONAL

PRIVADO
las relaciones jurídicas de las personas, la familia, la propiedad,

las obligaciones, los contratos, la sucesión, entre otras.
NORMA
la disponibilidad y transferencia a través de restricciones
impuestas al dominio privado en el interés privado.
TODA ACCESIÓN FÍSICA (O MEJORAS), INCORPORADA AL

SUELO PASA A SER INMUEBLE Y, COMO TAL, QUEDA BAJO
LOS PRECEPTOS Y NORMAS DE ESTE DERECHO
RECUADRO 9: Esquema de la norma civil y comercial.
3.2 ADMINISTRATIVA
La norma administrativa (o derecho administrativo26) es de competencia nacional, intermedia o local y norma

relaciones jurídicas del gobierno entre sí y de éste con los particulares. En las inversiones urbanas, norma
el dominio privado en el interés público, restringiendo a éste y también a su posesión y su tenencia.
Las normas aquí contenidas, pertenecen a una rama del derecho público y como tal están primordialmente
inspiradas en el principio de la solidaridad social hacia el bien común. Establece obligaciones pecuniarias
coactivas sobre el suelo y toda accesión física, para solventar actos de gobierno y actos administrativos. Entre
estos últimos el Estado tiene la atribución de contraer obligaciones en su condición de persona jurídica.
Aquella restricción al dominio privado, limita la condición de perpetuo, ante una necesidad pública de
expropiación; de exclusivo, ante un requerimiento permanente o temporario de servidumbre pública o
privada; y, de absoluto ante la imposición de condiciones al uso y aprovechamiento del suelo 27.
La incidencia de esta rama del derecho puede presentar relaciones jurídicas de injerencia conjunta o
individual de los tres ámbitos de gobierno o sectores del mismo. Esa injerencia se basa en la facultad del
Estado de imponer obligaciones en el ejercicio del poder público y, de poder aplicar discrecionalmente
algunas normas. Recuadro Nº 10.
RAMA DEL COMPETENCIA NACIONAL, INTERMEDIA o LOCAL

DERECHO PÚBLICO
CONJUNTA o INDIVIDUAL
Inspiradas en el
Atribución de contraer obligaciones
BIEN COMÚN
en su condición de persona jurídica
las relaciones jurídicas del gobierno y de éste con los privados

NORMA
el dominio privado y la tenencia en el interés público
IMPONE OBLIGACIONES EN EL
EJERCICIO DEL PODER PÚBLICO FUENTE: A. H. Milanese 2020
RECUADRO 10: Esquema de la norma administrativa.
25
La accesión física es la consideración como inmueble a aquellas cosas muebles sin adherencia que han sido puestas con cierto carácter
de perpetuidad (Ej.: un calefón, una cocina, un árbol).
26
El derecho administrativo argentino rige como tal desde la puesta en vigencia de la Constitución Nacional. Es altamente dinámico y
atento al las contingencias de la vida social, económica y política. Tiene su origen desde el nacimiento mismo del Estado aunque partió
unilateral, es decir, las obligaciones eran del administrado. Con el nacimiento del constitucionalismo (S. XVIII) cambia la relación y se
formaliza el respeto hacia el sujeto. Se crean así obligaciones recíprocas que sin perder el carácter de soberano, el Estado cambia “… del
Estado de policía al Estado de derecho …” (Gordillo, A.A. 1967 Derecho administrativo de la economía – MACCHI. Argentina - pág.6).
27
También expuesto en un pie de página de la Unidad VII “Ordenamiento urbano”.

UNIDAD V
La incidencia del alcance en el desarrollo urbano se produce en las vastas relaciones y situaciones jurídicas de
todas las combinaciones posibles con cada uno de los alcances y la competencia nacional, intermedia y local
del derecho administrativo. La red de gestión que todo ello produce y la potestad discrecional en la aplicación
de ese último derecho, ante razones de oportunidad o conveniencia, hace posible el uso del poder público o
privado para incurrir en implicancias.
Las normas identificadas con el derecho civil y comercial, son de competencia de la Nación y por lo tanto
exentas de facultades concurrentes de las provincias o de los municipios. Las normas que de allí surgen y que
tienen que ver con el uso del suelo, están comprendidas dentro el ámbito de los derechos reales 28. En cambio,
la norma identificada con el derecho administrativo tiene la triple competencia nación-provincia-municipio,
prevaleciendo en el orden de jerarquía para caso de conflictos, la del gobierno superior sobre la o las otras. La
ausencia en la coherencia o en la complementariedad de esas competencias puede significar pasos críticos para
la regulación urbana y, por lo tanto, para el desarrollo urbano. Recuadro Nº 11.
NACIONAL
Restricciones impuestas
CIVIL y • Dominio
N O R M A
al dominio privado
COMERCIAL en el interés privado • Tenencia
PROVINCIAL
MUNICIPAL
Restricciones impuestas • Absoluto

NACIONAL
ADMINISTRATIVA al dominio privado • Exclusivo

en el interés público • Perpetuo
RECUADRO 11: Instrumentos legislados de la regulación urbana
Las normas precedentes hacen posible imaginar la variedad de interrelaciones y situaciones de concurrencia
que los diferentes niveles de competencia posibilitan. Esta situación exige una necesaria compatibilidad que a
veces resulta inexistente en tales normas. Además, da lugar a la presencia de intereses en conflicto entre
poderes que propician el bien común. La situación es conducente a una relación predominantemente
competitiva cuando debería ser predominantemente cooperativa. En el Recuadro Nº 12 se expresan algunas
normas legales de los tres tipos de gobierno.
NACIONAL INTERMEDIO LOCAL

Política urbanística Ley de procedimiento administrativo Código de Edificación
Leyes de desarrollo urbano Ley Orgánica de Municipalidades Ordenanzas complementarias
Leyes de Derecho Civil Ley de Loteos Ordenanzas modificatorias
Leyes de Derecho Comercial Ley de Impacto Ambiental Ordenanzas de excepciones
Leyes de Desarrollo Humano Ley del arbolado público Zonificación y uso del suelo
Leyes de Promoción industrial Ley de Parques Industriales Fraccionamiento de la tierra
Ley de M. y Lugares históricos Ley de Áreas Naturales protegidas Convenios intermunicipales
Ley de Parques Nacionales Ley de Ordenamiento Territorial Otras
Ley de Aeronavegación Plan Regulador
Ley de Propiedad Horizontal Códigos de procedimientos
Ley de Medio Ambiente Otras
Ley de Radiodifusión
Ley de Comunicaciones
Ley de Caminos Nacionales
Otras
RECUADRO 12: Jerarquía de algunas normas legales.
28
El derecho real es aquel derecho, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una
persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto) una relación de pertenencia que por lo general sólo se pierde por la voluntad del
sujeto activo. Son derechos reales a) el dominio, b) el condominio, c) la propiedad horizontal, d) los conjuntos inmobiliarios, e) el
tiempo compartido, f) el cementerio privado, g) la superficie, h) el usufructo, i) el uso, j) la habitación, k) la servidumbre, l) la hipoteca,
m) la anticresis, n) la prenda..

UNIDAD V
4. FACULTADES
La dinámica social hace que las políticas públicas acompañen las tendencias de la actividad económica de los
pueblos. En esos avatares, gobiernos nacionales, intermedios y locales ajustan sus competencias y atribuciones
para acompañar las tendencias procedentes del orden social vigente. Esta situación produce, en el caso de la
ciudad, una nueva relación de intereses públicos y privados que, en la combinación, ponen en juego el poder 29
como instrumento subjetivo del desarrollo urbano.
El derecho como facultad 30 o derecho subjetivo es la atribución que tiene todo sujeto de derecho31 de obrar
libremente frente a los demás; de establecer relaciones jurídicas según su voluntad; de exigir el cumplimiento
de derechos adquiridos, o solicitar ante un órgano competente la compulsa de ese cumplimiento y hasta el
resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiese haberle ocasionado.
Las relaciones jurídicas proceden de un acto jurídico y están en permanente revisión en la cotidianeidad por quien
vela por sus acreencias. Sobre éstas, la conducta moral del deudor impondrá el grado de responsabilidad sobre
sus obligaciones. Las obligaciones son recíprocas32 entre por lo menos dos sujetos. De la calidad de ése
cumplimiento surgen también derechos recíprocos que cualquiera de esos dos sujetos pueden ejercer mediante la
facultad de obrar. Ésta tiene pasos procesales informales y formales que difieren según las circunstancias.
¿De qué modo entonces, se puede o hace valer las disconformidades en el ejercicio del derecho, ante el posible
incumplimiento de obligaciones contraídas?
El objetivo es conocer la dinámica del derecho ante situaciones de controversia.
Para ello se trata la relación entre privados y Estado, y privados entre sí, ante la intervención de los factores de
poder (fines y medios)33 en sus combinaciones prácticas. Ello teniendo en cuenta las instancias posibles de utilizar
según sea el tipo de relaciones jurídicas que se establezcan. También se trata la acción de terceros
comprometidos en el ejercicio del bien común.
Las limitaciones están en que los resultados de la combinación de fines y medios son contingentes. Existen tantas
circunstancias y particularidades que producen los actos y relaciones jurídicas que el enfoque que aquí se presenta
puede requerir de mayor análisis. Ello infiere que el conocimiento de la dinámica es selectivo y demostrativo.
Se concluye que los actores gubernamentales públicos y privados, en el ejercicio de sus derechos, están
expuestos a la posibilidad de transgredir preceptos éticos en perjuicio o en beneficio de la comunidad.
4.1 ENTRE PERSONAS DE DERECHO PRIVADO Y DE DERECHO PÚBLICO
Se identifican las relaciones jurídicas mixtas cuando proceden de actos jurídicos entre personas 34 jurídicas
de derecho público y personas humanas o jurídicas de derecho privado.
29
F. Frischknecht (1993) Dirección recursiva. EL ATENEO, Argentina - pág. 109 cita, entre otros, a dos autores que dicen que “El poder
no tiene existencia real pero sus consecuencias sí la tienen” (Daudi, 1986); y, “El poder es generalmente considerado como una relación
de dependencia atribuida subjetivamente. Si fuera objetiva, ninguna maniobra podría cambiarla y no habría política.” (Mastenbroeck,
1987).
30
C. Mouchet y R. Zorraquín B. (1975) Op. cit. - pág. 6 expresa sobre el derecho facultad que está vinculado “a las personas que lo tienen
o ejercitan” y pueden hacer uso o prescindir de éste.
31
El sujeto de derecho es la persona con capacidad (la incapacidad es relativa y excepcional u obedece a una causa grave ) para adquirir derechos
y contraer obligaciones. En este caso se lo trata como sujeto activo porque está como acreedor de obligaciones contraídas por un sujeto
de derecho que es pasivo por hallarse vinculado a la obligación.
32
Que sean recíprocas significa que ambos sujetos contraen obligaciones y adquieren derechos que pueden ser diferentes en la especie,
cantidad y calidad, pero compensatorios según el consentimiento de las partes.
33
F. Frischknecht (1993) Op. cit. - pág. 111. El autor sostiene que existen sólo cuatro tipos teóricos de opciones estratégicas para cada
actor (cooperador o competente): la persuasión (fines propios contra fines ajenos ), la distracción (Frischknecht utiliza “diversión” en la acepción
militar)(fines propios contra medios ajenos), la coacción (medios propios contra fines ajenos) y el acto de fuerza (medios propios contra medios
ajenos). Al respecto aclara que la persuasión es la más teórica de las cuatro.
34
Desde el punto de vista jurídico se consideran personas a todo ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones. Puede ser
de existencia visible, real, física (una persona como tal, humana) y de existencia ideal (jurídica). Estas últimas pueden ser de derecho público
(el Estado, las provincias, las municipalidades, las entidades autárquicas y la iglesia católica ) o de derecho privado (asociaciones y fundaciones; y,
sociedades civiles y comerciales).

UNIDAD V
Tanto el privado como el Estado pueden disentir indistintamente en cuanto a la interpretación en la

aplicación de las normas legales de regulación urbana en concordancia con otras normas procedentes de la
Nación. Para ello existen dos instancias consecutivas a las cuales se recurren y que aquí se expresan
escuetamente: la administrativa y la judicial. La primera puede provenir del privado o del Estado. A la
segunda se llega solamente después de cumplirse con reglas preestablecidas en la primera.
La instancia administrativa35 (en Argentina) es el recurso que tiene toda persona humana o jurídica para
solicitar la revisión de actos o resoluciones de las cuales las partes pudieren verse afectada. Procede del
fracaso de la instancia del lobby donde la persuasión 36 y la distracción (sin llegar a la arbitrariedad de ambas)
juegan una rol relevante37.
a) ADMINISTRATIVA HACIA EL ESTADO

Este recurso debe ser fundado por escrito. En primer término, ante la misma autoridad que dictó la
resolución. En segundo término, ante la autoridad jerárquica (Ministro) correspondiente. En tercer
término, y último, es de alzada (Gobernador). Todo el proceso probatorio sobre lo que la persona de
derecho privado considera que es justo se debate en la interpretación de los vacíos legales o técnicos
que las condiciones contractuales hayan dejado. También se debate sobre actos voluntarios,
involuntarios, negligencias u otros que hayan motivado la controversia.
En todo ello, el afectado, con sus fines, intentará persuadir los fines del afectante y distraer los medios
de éste. A su vez, con sus medios también condicionará los fines del afectante. Recuadro Nº 13.
PERSONAS Humanas o PERSONAS Jurídicas

Jurídicas de D Privado de Derecho Público
persuasión
fines fines
coacción distracción
medios medios
RECUADRO 13: Esquema de la crisis hacia el Estado.
De obtener respuestas insatisfactorias, el afectado queda habilitado en el término de la ley para

continuar su reclamo ante la justicia ordinaria.
b) ADMINISTRATIVA HACIA EL PRIVADO

Las facultades del Estado hacia el privado es recurso posible únicamente si existe en el ordenamiento
jurídico disposiciones que penalicen el incumplimiento de obligaciones que se reclaman. Ello es así
porque en la actividad Estatal sólo se puede hacer lo que está permitido, a diferencia de la actividad
privada que todo está permitido salvo lo que está prohibido 38.
En este contexto, el afectado, con sus fines, intentará persuadir los fines del afectante y condicionar los
medios de éste. A su vez, con sus medios también condicionará los fines del afectante.
Esto permite expresar que la facultad del Estado es tutelada ante el deber de obrar en la medida que
tales facultades le estén permitidas. El deber se contrae ante la obligatoriedad de la defensa del bien
común. Para ello debe prever las sanciones que serán aplicadas ante el incumplimiento de las
35
Corresponde a controversias.
36
Fines propios contra fines ajenos.
37
La Ley Provincial 3909, prevé en el artículo 19 que “El subordinado tiene, además del derecho de control formal, el derecho de control
material, relacionado con el contenido de la orden que se le imparta, a los efectos de comprobar si ésta significa una violación evidente
a la ley. Frente a las órdenes manifiestamente ilegítimas en su forma o contenido, el inferior tiene el deber y el derecho a la desobediencia;
el cumplimiento, en estos casos, le hace pasible de responsabilidad.”.
38
J.R. Dormi (1980) en su: Derecho subjetivo y responsabilidad pública. TEMIS. Colombia - pág. 74.

UNIDAD V
obligaciones del particular.

Tales sanciones, que pueden ser multas, suspensiones, rescisiones de contratos, clausuras, otras,
proceden de un emplazamiento previo. Una vez aplicada, el afectado ( o privado), si la considera injusta
procederá a presentar por escrito ante quien corresponda los fundamentos siguiendo los términos
expresados en el punto a). Recuadro Nº 14.

persuasión
fines fines
coacción coacción
medios medios
RECUADRO 14: Esquema de la crisis hacia el Privado.
El estado usa su facultad desde y hasta donde el ordenamiento jurídico le permite y es el privado quien
debe demostrar la improcedencia de la sanción.
c) JUDICIAL
Se expresó precedentemente que la instancia judicial procede una vez agotada la instancia administrativa,
pues el afectado recién está en condiciones de recurrir a la justicia que, dependiendo de la territorialidad
u objeto, intervendrá la ordinaria o la federal. Sin embargo, el derecho administrativo de la provincia de
Mendoza expresa que los litigantes solamente podrán recurrir a la justicia ordinaria.
El juez, en lo concerniente a sus atribuciones puede dictar su fallo sobre la legalidad o la ilegalidad de
lo que se está recurriendo, o sobre la existencia de suma arbitrariedad en la aplicación, o abuso de
autoridad de parte del ejecutivo; o incluso, sobre la inconstitucionalidad de la norma legal cuya
aplicación se recurre. Su fallo está exento de modificar la decisión recurrida, solamente debe ratificarla
o denegarla. En ambos casos notificará su fallo al apoderado en juicio del poder Ejecutivo.
Todo ello permite establecer que, aunque llegasen las instancias hasta la Suprema Corte de Justicia de la
Provincia, los fallos excluyen las interpretaciones a las normas de regulación urbana pero dictaminan sobre
su consistencia constitucional, arbitrariedad de aplicación o abuso de autoridad. Sin embargo, la causa
queda sujeta al recurso legal de “amparo” o de “no innovar” donde comienzan a intervenir indirectamente
otros actores sociales cuyas facultades pueden contribuir o impedir el crecimiento de la ciudad y su
desarrollo. En estos casos puede llegar a intervenir el Defensor del Pueblo39.
En la reciprocidad de fines y medios, la facultad de litigar la tiene la Persona Jurídica de Derecho

Privado. Recuadro Nº 15.

persuasión
fines fines
coacción
medios medios
acto de fuerza
RECUADRO 15: Esquema de direccionalidad del Litigio.
39
El artículo 86 de la Constitución Nacional describe al Defensor de Pueblo como “... un órgano independiente instituido en el ámbito del
Congreso de la Nación, que actuará de plena autonomía funcional, sin recibir instrucciones de ninguna autoridad. Su misión es la defensa
y protección de los derechos humanos y demás derechos, garantías e intereses tutelados en esta Constitución y las leyes, ante hechos,
actos u omisiones de la Administración; y el control del ejercicio de las funciones administrativas públicas”.

UNIDAD V
En el uso del derecho subjetivo, o facultad de obrar, entre privados y Estado existen claramente dos
situaciones para resolver las controversias: la crisis (o administrativa) y el litigio (o judicial). Ambas son
iniciadas por las Personas humanas o Jurídicas de Derecho Privado.
4.2 ENTRE PERSONAS DE DERECHO PRIVADO
Se identifican las relaciones jurídicas privadas cuando proceden de actos jurídicos entre personas humanas
o jurídicas de derecho privado. Aquí las facultades de las partes están sujetas a las restricciones que imperan
en el derecho privado. Es decir que cualquiera de tales partes puede recurrir a su facultad de obrar,
exigiendo o desechando el derecho a reclamar el cumplimiento de la obligación del otro.
Basados en el principio de que solamente las prohibiciones en los actos jurídicos entre las personas de
derecho privado están sujetas a cumplimiento, la capacidad de las partes, en estos casos, posibilita una
instancia que puede ser formal o informal como es además de la crisis y el litigo, la negociación.
a) NEGOCIACIÓN
La negociación40 en el sistema de relaciones sociales o jurídicas es el resultado de la interacción de la
persuasión y la distracción de las personas intervinientes. Quien usa la facultad de obrar es quien inicia
la negociación. El éxito o el fracaso de esta instancia y los intereses en juego condicionarán las opciones
interpretativas del obrar.
Este enfoque conceptual de negociación conlleva a considerar dos etapas de ésta, siendo la primera,
vulnerable para quien inicia la negociación. Medida la relación de poder comienza una segunda etapa.
En ésta entran en juego las relaciones y situaciones jurídicas y sociales 41-42 de las partes intervinientes.
Todo ello, en su conjunto, conforma una compleja red que propicia el abuso de poder según quién tenga
mayores influencias. Recuadro Nº 16.
PERSONA de D. Privado PERSONA de D. Privado

Humana o Jurídica “A” Humana o Jurídica “B”
persuasión
fines fines
distracción
medios
FUENTE: Elaborado sobre la base de F. Frischknecht (1993)

Dirección Recursiva
RECUADRO 16: Esquema de la Negociación.
Sin embargo, la negociación es la opción más usual en el ejercicio de la facultad de obrar en los actos
jurídicos43. El derecho y la obligación mantienen el orden social en la medida que la concertación
predomine sobre la disidencia. La infructuosidad puede conducir a una crisis o un litigio.
b) CRISIS
La crisis44 en el sistema de relaciones sociales o jurídicas es el resultado de la interacción de la
negociación más la coacción de quien inició la negociación y ante el fracaso de ésta. Es decir, que quien
40
El Diccionario de la Real Academia Española (DRAE) define la negociación como negociar o tratar asuntos públicos o privados
procurando su mejor logro.
41
Las relaciones sociales proceden de la inserción de los particulares en la opción de actividades que le ofrece la ciudad y que, la
disposición por compartir e interesarse por el bien común, lo harán más o menos merecedor de privilegios. Aun estando dentro de la
legalidad puede superar el ámbito de la ética y aún el de la moral. A esta situación se la ha identificado como cabildeo doméstico.
42
La situación social de las personas es la que dispone una persona mediante su status artístico, cultural, deportivo o económico,
otorgándole una identidad que resulta de comparar otras de mayor o menor jerarquía.
43
Se entenderá por acto jurídico a la acción u obra lícita y voluntaria de personas humanas o jurídicas que pueden producir la adquisición,
modificación, transferencia o extinción de un derecho.
44
El DRAE (diccionario de la real academia española ) define a la crisis como momento decisivo de un negocio grave y de consecuencias
importantes.

UNIDAD V
motiva la crisis es quien utiliza los medios. Estos medios pueden ser de cualquier índole y hasta lo que la
persuasión logre (mediación, peritajes, arbitrajes, constataciones, otras.)45. Recuadro Nº 17.

persuasión
fines fines
medios medios

RECUADRO 17: Esquema de la Crisis.
Este enfoque conceptual de crisis conlleva a suponer la posible vulnerabilidad de quien es coaccionado,
es decir, de quien es obligado en forma explícita o implícita al cumplimiento del deber jurídico46. Quien
coacciona ha considerado sus derechos vulnerados y la disponibilidad de medios suficientes para apelar
extrajudicialmente y utilizar la coacción como táctica para el cumplimiento del deber jurídico.
Esta situación también presenta una diversidad de relaciones y situaciones sociales y jurídicas entre las
partes. La red así conformada propicia el abuso del poder.
La crisis es una situación circunstancial de instancia extrajudicial en el ejercicio de las relaciones
jurídicas. En ésta el derecho y la obligación perturban el orden social en la medida que la disidencia
predomine sobre la concertación ante un desacuerdo de intereses. Los resultados pueden conducir a
una negociación o a un litigio.
c) LITIGIO
El litigio47 en el sistema de relaciones sociales o jurídicas es el resultado de la interacción de la crisis
más el acto de fuerza de personas humanas o jurídicas intervinientes. Quien inicia el litigio es quien
realiza el “acto de fuerza”. Recuadro Nº 18.

persuasión
fines fines
medios medios
acto de fuerza
RECUADRO 18: Esquema del Litigio.
Este enfoque conceptual de litigio conlleva a suponer la vulnerabilidad de quien es coaccionado y

forzado en forma explícita al cumplimiento del deber jurídico. Cuando se suma el acto de fuerza, una
de las partes ha considerado infructuosa la apelación extrajudicial por disentir sobre su resolución. Se
45
La mediación es una acción que procura el entendimiento o arreglo a través de una propuesta a las partes en crisis. El peritaje es una
acción ejercida por quien ostenta conocimiento y experiencia para esclarecer asuntos de su competencia mediante un dictamen que
puede ser aceptado o rechazado. El arbitraje es una acción que procede de una facultad discrecional ejercida por quien la ostente cuya
decisión será acatada por las partes. La constatación o (acta notarial) es una acción para dar fe de declaraciones que le fueron expresadas
o de sucesos ocurridos en su presencia. Existen otras acciones formales como las mencionadas y también informales que pueden rozar
el ámbito de la amenaza.
46
Hay situaciones jurídicas en que el gobierno puede ser el único facultado para coaccionar al cumplimiento de un deber de un particular
como es el caso de tener al día el pago de sus impuestos.
47
El DRAE define al litigio como pleito, altercación en juicio.

UNIDAD V
recurre entonces a la apelación judicial48. Esta situación sólo contempla la diversidad de relaciones y
situaciones jurídicas entre las partes. Durante el proceso el juez puede considerar oportuno audiencias
de conciliación que, de fracasar, continuará la causa “... decidiendo la contienda y dando a cada uno lo
suyo.”49.
El litigio es una confrontación circunstancial de poderes de instancia judicial en los actos jurídicos. En
esa instancia el derecho y la obligación quedan expuestos a pruebas fehacientes y rigurosas reglas
técnicas donde la disidencia se libra entre representantes jurídicos de las partes. Los resultados pueden
conducir a una negociación.
En todo proceso de negociación, crisis o litigio están en juego fines y medios procedentes de intereses y
bienes confrontados entre las partes. En cada uno de los tres tipos de opciones prácticas prevalecerán con
mayor o menor incidencia cada una de las cuatro opciones identificadas por Frischknecht [ persuasión, diversión
(distracción), coacción y acto de fuerza].
4.3 HACIA TERCEROS OBLIGADOS
Según sea el objeto de los actos jurídicos se pueden presentar situaciones de insolvencia de alguna de las
partes obligada. En este caso se recurre a asegurar la obligación mediante una garantía en la que el acreedor
de esa obligación puede precaverse contra la eventualidad de incumplimiento. Esa garantía puede ser real50
o personal51. Es decir que habrá garantía cuando una de las partes se hubiere obligado accesoriamente por un
tercero, y el acreedor de ese tercero aceptase su obligación accesoria52. Se prescinde del consentimiento del
deudor garantizado, aunque sea éste el principal interesado en la garantía ya que sin ella la otra parte se negará
a consensuar. La relación obligatoria se establece entre el garante y el acreedor.
Es un acuerdo unilateral al resguardar una obligación sin que produzca reciprocidad de la otra parte. Es
generalmente gratuita al representar un reconocimiento hacia quien goza de honorabilidad, confianza y
probidad moral como obligado. Es subsidiaria, pues, la facultad de obrar del acreedor hacia el garante se
hace efectiva solamente ante el incumplimiento del obligado principal. Finalmente, es consensual porque
el solo acuerdo escrito entre el garante y el acreedor es suficiente para darle validez jurídica.
En general toda obligación puede ser garantizada, derivada de cualquier causa actual o futura incluso la de
otro garante, cualquiera sea la forma del acto principal 53. Sobre estos aspectos existe una vasta legislación
de la cual el acreedor de una obligación puede resguardar su cumplimiento, pero estará siempre
condicionada a su facultad de obrar. Es decir, estará condicionada a la voluntad de exigir su cumplimiento
o a desistir de éste. Recuadro Nº 19.
accesoria – unilateral
subsidiaria - consensual principal
TERCEROS PERSONAS de D PERSONAS de D
OBLIGADOS Privado o de D Público Privado Garantizadas
persuasión persuasión
fines fi n es fi n es
coacción distracción coacción distracción
medios medios medios

acto de fuerza acto de fuerza
RECUADRO 19: Esquema hacia terceros obligados
48
En el caso de la provincia de Mendoza, Argentina, la instancia judicial (cuando el litigio es entre particulares y gobierno) se puede iniciar una
vez agotada la administrativa según se expresa al comienzo de este Subtema.
49
B. Montejano (1976) Los fines del derecho. ABELEDO-PERROT, Argentina - pág. 8
50
La garantía real consiste en grabar un bien del obligado con un derecho real de hipoteca, prenda, anticresis u otros.
51
La garantía personal consiste en extender a otras personas la responsabilidad derivada de la obligación. Esto aumenta notoriamente las
probabilidades de que tal obligación sea cumplida, sobre todo porque el acreedor se encargará de exigir que el garante sea de conocida
fortuna.
52
La condición de accesoria que se le otorga a la garantía es porque su vigencia depende de la vigencia de una obligación principal.
53
Artículos Nº 1577/8 y cc del Código Civil y Comercial de la Argentina.

UNIDAD V
En la facultad de obrar es condicionante el rol que cumplen las relaciones y situaciones jurídicas, y muy
especialmente las sociales. Estas últimas originan el resultado u origen del cabildeo doméstico 54 o el
empresario55 cuyo uso o abuso puede tergiversar las atribuciones en el ejercicio del derecho, propiciando la
trasgresión de preceptos éticos, en perjuicio o en beneficio de la comunidad. Recuadro Nº 20.
Persuasión hacia los fines

ADMINISTRATIVA HACIA
EL ESTADO Distracción hacia los medios
Coacción hacia los fines
Persuasión hacia los fines
ENTRE PERSONAS de ADMINISTRATIVA HACIA
EL PRIVADO Coacción hacia los fines
DERECHO PÚBLICO y Coacción hacia los medios
PRIVADO Persuasión recíproca hacia los fines
PRIVADO HACIA EL Distracción hacia los medios del Estado
ESTADO Coacción hacia los fines del Privado
Coacción hacia los medios del Privado
Acto de fuerza hacia los medios del Estado
Persuasión
FACULTADES NEGOCIACIÓN
Distracción
Persuasión
ENTRE PERSONAS de CRISIS Distracción
DERECHO PRIVADO Coacción
Persuasión
LITIGIO Distracción
Coacción
Acto de fuerza
Accesoria
HACIA TERCEROS Unilateral
OBLIGADOS (garantes) Subsidiaria
Consensual
RECUADRO 20: Sinopsis de una dimensión del derecho subjetivo
5. GESTIÓN
La gestión56 es el acto voluntario que, expresa o tácitamente, establece el uso de las técnicas que permitirán el
logro del resultado esperado. Tales fines, públicos y privados y, desde el punto de vista lícito 57, se fijan
conforme a derecho, facultando y obligando a quienes establecen relaciones jurídicas durante el proceso.
Los fines públicos son compartidos entre el Estado y las ONG. El primero, instrumentando políticas públicas 58
(actos institucionales según Dromi 1973) de alcance general y orientados hacia el bien común. Las segundas,
instrumentando estrategias de solidaridad hacia el bien común descuidadas por las políticas públicas. Los fines
privados en las políticas privadas son orientados hacia un beneficio privado tangible o intangible en el que se
presume que primará la responsabilidad social hacia la preservación del bien común.
Existe una coincidencia formal entre la gestión pública y privada, pues en la política los fines difieren y en el
derecho, también. La obligación y el derecho en este último podrán ser recíprocos, pero los fines dependen
del compromiso social individual y del corporativo. Es por ello que la gestión, aunque también se pueda
54
Se entenderá por cabildeo doméstico (o “lobby” doméstico) a la acción de quienes mantienen relaciones jurídicas circunstanciales con el
gobierno para conseguir privilegios a través de sus relaciones sociales.
55
Se entenderá por cabildeo empresario (o “lobby” empresario) a la acción de quienes mantienen relaciones jurídicas permanentes o casi
permanentes con el gobierno para conseguir privilegios a través de su relación y situación social.
56
El DRAE (Diccionario de la Real Academia Española ) define, entre otras, a la palabra gestión como “Hacer diligencias conducentes al logro
de un negocio o de un deseo cualquiera”. A diligencias la define como “Poner todos los medios para conseguir un fin”. Complementando
ambas definiciones puede entenderse como gestión a la voluntad o necesidad de poner todos los medios conducentes al logro de un
negocio o de un deseo cualquiera. En este trabajo “todos los medios” estarán comprendidos en la dimensión “planificación ejecución
y control urbano”; y, “el deseo cualquiera” pede ser por ejemplo un producto o un servicio.
57
Los fines pueden ser ilícitos donde el derecho es reemplazado por códigos o normas cuyo cumplimiento depende del grado de
intimidación o protección que ejerza quien lidera el acto.
58
Entre otras características los actos institucionales son irreversibles, no judiciables, no justiciables o no invalidables judicialmente. J.R.
Dromi 1973 Instituciones de derecho administrativo. Argentina. ASTREA - pág 118.

UNIDAD V
generalizar la conceptualización como acto de aplicación, la esencia es diferente, uno se obliga a propiciar el
bien común y el otro a velar por éste.
El modo de agrupar las actividades que contiene es abundante y variado. Por ello, el interés se centra en
destacar en este instrumento subordinado a la política y al derecho, la importancia de su arquitectura para
responder con eficacia y eficiencia a la decisión de quienes ostentan el poder.
¿De qué modo entonces, la gestión pública o privada hace posible la concreción de los actos de gobierno?
El objetivo es identificar componentes cuya dinámica contribuya a materializar las políticas dentro de un
orden jurídico determinado.
Para ello se trata la planificación como instrumento preventivo y orientador de las políticas. Seguidamente en el
contexto de la ejecución como instrumento aplicativo se tratan los componentes más relevantes que intervienen
en este proceso. Finalmente en control se trata el instrumento correctivo de los dos procesos anteriores.
Las limitaciones están en el momentáneamente escueto tratamiento de la triada identificada. Cada uno de sus componentes
contienen otros, posiblemente tan importantes como los expuestos. Sin embargo, a los efectos de conocer el proceso de gestión
y sus externalidades e implicancias, la exposición presentada puede proporcionarlo.
La gestión es el instrumento operativo de la regulación cuya dinámica y eficiencia o eficacia depende de la

competencia de quienes detentan la conducción. El obrar en tales atribuciones tiende a enriquecer las políticas
y las normas.
5.1 CARACTERÍSTICAS DEL PROCESO
La gestión, además de ser el instrumento operativo sensible a exhibir el obrar personal y social de la
regulación empresarial o institucional, conforma una secuencia interrelacionada con la toma de decisiones.
Permite accionar discrecionalmente sobre sus propios estadios, y según la magnitud del problema,
retroalimentar las políticas y las normas. Esos estadios son la planificación, la ejecución y el control. En
el de la planificación prevalece la ideología y la previsión, en el de la ejecución prevalece la dependencia
y la experiencia y, en el del control prevalece la corrección y el método.
El proceso es permanente por lo que requiere de versatilidad en el modo de tomar las decisiones. Es también
contingente por lo que recurre a la experiencia para estabilizar los mecanismos de decisión. En los aspectos
técnicos, las contingencias son menos adversas si la previsibilidad que ofrece la investigación aporta nuevas
técnicas de evaluación.
De ello se infiere que el sistema de valores en la sociedad, en el planificador y en el diseñador es uno de

los puntos más críticos. Si existen problemas en la fase de evaluación (o control), se vuelve a comenzar con
el análisis o a verificar la fase que requiera de corrección. Si existen situaciones de conflicto puede resultar
necesario revisar el sistema de valores y replantearse todo el proceso de gestión. Esta variabilidad exige
selectivas estrategias. Recuadro Nº 21.
Si se piensa en que las decisiones de un país se pueden tomar a nivel de Estado, entonces habrá un
mecanismo más o menos claro, dictado por la Constitución o por otros instrumentos institucionales. Pero
el modo de cómo se toman las decisiones es variable y es un interrogante de gran interés para la
investigación. También lo es el modo de identificar los ideales o las intenciones ( objetivos sociales) y cómo se
los extrae de la realidad.
Al respecto, es posible hacer encuestas, se puede recurrir a la estadística, se puede hacer un plebiscito. Pero
ocurre que los ideales en una sociedad están en constante cambio, en transición, en evolución. A veces
sufren cambios radicales que invalidan cualquier solución que se pretenda dar en un determinado momento.
De allí la importancia de la experiencia y el talento en la conducción de los recursos.

UNIDAD V
SISTEMA INTERRELACIONADO EN LA TOMA DE DECISIONES

EXHIBE EL OBRAR PERSONAL Y SOCIAL
ACCIONAR SEGÚN LA MAGNITUD DEL PROBLEMA

PERMITE
RETROALIMENTAR LAS POLÍTICAS Y LAS NORMAS
PREVALECE
ESTADIOS
Planificación La ideología y la previsión
Ejecución La dependencia y la experiencia
Control La corrección y el método
SUJETO A OBLIGA A UNA OPORTUNA REVISIÓN

PERMANENTES
CONTINGENCIAS Del modo con que se toman las decisiones
De las partes que conforman el ámbito de las decisiones
RECUADRO 21: Esquema de las características del proceso de gestión.
En la actualidad se recurre a la estrategia conocida como “flexibilidad en las soluciones”. Está basada en
que una solución tiene una cantidad de hechos más o menos previsibles a corto, mediano o largo plazo.
Los hechos imprevisibles o de difícil solución, la experiencia los relativiza ante la rápida dinámica del
cambio vigente. Recuadro Nº 22.
Acciona discrecionalmente sobre sus propios

OPERATIVA estadios (la planificación, la ejecución y el control)
Considera el impacto de las decisiones y
INTERRELACIONADA retroalimenta las políticas y las normas
Requiere de versatilidad en el modo de tomar
PERMANENTE las decisiones
Recurre a la experiencia para estabilizar los
CONTINGENTE mecanismos de decisión
VARIABLE Depende de decisiones estratégicas
SENSIBLE Tiende a satisfacer el obrar personal y social
PREVALECE LA FLEXIBILIDAD EN LAS SOLUCIONES
RECUADRO 22: Esquema de los atributos del proceso de gestión.
La idea de flexibilidad aporta ese margen, avalado por las actuales teorías de la acción, que hace
recomendaciones menos severas sobre el comportamiento de grupos sociales.
5.2 PLANIFICACIÓN
El origen formal de la planificación59 en América Latina data de 1961 cuando se firma la Carta de Punta
del Este en Uruguay. El objeto en esa reunión fue el de contar con los mecanismos necesarios que sirvieran
59
En pocas palabras la planificación significa realizar el plan de una acción (política) a diferencia de la planeación que significa realizar
el plan de una obra (técnica).

UNIDAD V
de base para la definición de políticas de desarrollo y facilitar así la cooperación60 financiera internacional61.
Posteriormente su uso se hizo extensivo a otros niveles de gobierno y la tenencia de una oficina de
planificación en la función pública se transformó en un símbolo de status. La dependencia de la política a
ésta desnaturalizó su utilidad como herramienta de optimización para la resolución de conflictos y
problemas.
De la vasta cantidad de hechos sociales producidos por la humanidad pueden destacarse tres causas en
relación con el origen ideológico de la planificación.
i El crecimiento poblacional donde los problemas adquieren dimensiones masivas e impersonales.
ii La urbanización, que modifica la cultura y los modos de vida haciendo al hombre independiente de la
Naturaleza y desarraigado de la geografía y de la historia.
iii El progreso técnico que provee un enriquecimiento material y acrecienta el dominio humano.
Al estar relacionada con el "qué hacer" se la ubica próxima a los niveles decisorios. En el ámbito público o
privado su utilidad es estratégica, táctica y operacional. Antecede a la ejecución y su objeto es el de optimizar
recursos en el proceso de gestión. Es conocimiento organizado para establecer el mejor camino y transitarlo.
La incidencia frente a los fines y medios del sujeto u objeto62 a planificar es indirecta por su dependencia a
un nivel superior pero, como instrumento de previsión, juega una imprescindible función en el proceso de
regulación. Tales decisiones serán eficaces en la medida que los resultados obtenidos satisfagan a los
actores superiores; y, además serán efectivas, en la medida que su dinámica e innovación disponga de la
rapidez para adaptase a las contingencias63.
Hoy es indiscutible si la planificación es posible. Aceptada por todas las ideologías políticas, la discusión
persiste en cómo se puede mejorar la utilidad. Su aplicabilidad plantea la conjunción de convicción y
decisión. El ejercicio de la racionalidad supone un esfuerzo que se logra a través de un permanente proceso
de información y análisis. Pero en su esencia prevalece la ideología.
A este instrumento se le pueden identificar cuatro etapas: objetivos, pasado, presente y futuro. Las tres
últimas con sus correspondientes fases que, en un proceso de gestión, pueden ser más, o menos según la
complejidad pero, hay algo que contienen todas: objetivos.
1° OBJETIVOS (Pasado, Presente y Futuro)
Los objetivos son alcances de calidad que proceden de la percepción valorativa de la realidad. Son
también específicas orientaciones generales y particulares cualitativas, necesarias para conducir los
medios disponibles hacia el logro de las metas64 determinadas y fines65 establecidos. Constituyen el
vínculo directo con las políticas que proporcionan esas metas y esos fines.
Los objetivos66 deben ser lo suficientemente abarcadores para sortear los avatares de la política y las
contingencias en el ámbito de su accionar. A su vez, deben ser lo suficientemente específicos en cuanto
al objeto o sujeto a planificar para orientar los medios operativos a utilizar.
La planificación demanda objetivos. Éstos conllevan un conjunto de ideas que serán útiles si coinciden
60
Se entenderá por cooperación (o concertación) a la unión de medios para obtener fines comunes contenidos en un proceso convencional
o espontáneo que, mediante acciones compatibles o incompatibles con las normas morales, legales o sociales, se asocian para validar
derechos contemplados en un ordenamiento jurídico.
61
ILPES (1976) Discusiones sobre planificación. SIGLO XXI Chile - pág. 27.
62
Puede tratarse de personas o bienes, este último según el concepto de dominio, tratados en el Sub tema 2 de la Unidad V “Ordenamiento
urbano”.
63
I. Chiavenato (1998) Introducción a la teoría general de la administración. McGRAW-HILL 4ta., Colombia - pág. 337 sostiene que en
toda organización la eficacia se ocupa de los fines y la eficiencia de los medios.
64
Las metas son alcances objetivos de cantidad que puedan permitir los fines a los cuales se haya circunscrito.
65
Los fines son las principales motivaciones subjetiva(s) y objetiva(s) inconmensurables que promueven una acción u obra donde se
circunscriben objetivos y metas a lograr.
66
Para la elaboración de los objetivos (también de las metas) se recurre generalmente a un proceso de aproximaciones sucesivas que
permita conocer el grado de complementariedad y compatibilidad de los recursos e instrumentos que se disponen

UNIDAD V
con los intereses y el poder político de quienes hagan uso de ellos. He allí su esencia ideológica.
2° PASADO (cinco Fases67)
a) DATOS
Orientado el objetivo del sujeto u objeto a planificar se procede a la tarea de la identificación de los
datos y el lugar de obtención de éstos. Para ordenar convenientemente el proceso, ambas tareas
tienen a su vez dos tipos de selección: cualitativa y cuantitativa.
La primera selección (cualitativa) está dirigida a calificar y clasificar los antecedentes que se presumen
podrán ser de interés. Para ello se procede a establecer una muestra que represente y caracterice las
condiciones establecidas en los objetivos.
La segunda (cuantitativa) es consecuente y consecutiva de la anterior. El rigor impuesto en el perfil de
la muestra facilitará el ajuste del diseño de la encuesta cuyos estadígrafos (indicadores) proporcionarán
los datos requeridos.
Ambos tipos (cualitativo y cuantitativo) deben abarcar la totalidad de los indicadores establecidos para
llevar a cabo la obra que determina la gestión aunque los primeros estudios resultaran adversos a
continuar. Es conveniente de que así sea ante el mayor costo comparativo que resulta reiniciar esta
etapa ante el requerimiento de datos que podría haber proporcionado un cuestionario más amplio.
b) INFORMACIÓN
Identificados y obtenidos los datos, bajo la opción cualitativa o cuantitativa, pasarán a constituirse
en información mediante la elección, jerarquización y tipificación de ellos. La conformación que
de allí surge proporcionará el ordenamiento (función) necesario para organizar (estructura) el análisis.
i La elección consiste en identificar aquellos datos que son pertinentes con el estado de avance de
la gestión68.
ii La tipificación consiste en agrupar los datos según las actividades que van a formar parte de los
indicadores establecidos.
iii La jerarquización consiste en darle el orden de importancia dentro de cada actividad y entre las
actividades que conforman el análisis.
La información así lograda está en condiciones de ser analizada.
c) ANÁLISIS
El análisis de la información se realiza descomponiendo el objeto a estudiar en sus diferentes
elementos o propiedades. Se da por supuesto entonces que se dispone de un método y técnicas que
permitirán ordenar (función) y organizar (estructura) la información lograda.
La descomposición del sujeto u objeto, y el método y técnicas ya se conocen 69 y contienen los
indicadores establecidos y considerados aptos para destacar las siguientes condiciones de orden
endógeno y exógeno al sujeto u objeto:
i Los logros (internalidades positivas) representan las internalidades positivas obtenidas de los recursos
internos disponibles.
ii Las debilidades (internalidades negativas) representan las internalidades negativas que dificultan el
mejor uso de los recursos internos disponibles.
iii Las oportunidades (externalidades positivas) representan las externalidades positivas que proporciona
el contexto exterior inmediato o mediato para mejorar la condición social o económica.
iv Las adversidades (externalidades negativas) representan las externalidades negativas del contexto
exterior inmediato y mediato que dificultan la posibilidad de mejorar la condición social o
económica.
El análisis muestra el comportamiento tan parcial como se desee y supone la ausencia de influencia
67
Pueden ser más, o menos, según la complejidad del sujeto o del objeto.
68
Factibilidad, anteproyecto, proyecto con todas sus posibles subdivisiones.
69
Tratados en las Unidades I, II y III.

UNIDAD V
de las otras partes que conforman el todo. Cada parte sujeta a análisis sugerirá interpretaciones
diferenciadas que serán confrontadas con el todo como organización y hará posible pasar de un
estado analítico a una situación sintética.
El proceso de análisis es principalmente descriptivo. Esta descripción se debe ajustar estrictamente
a los objetivos para asegurar la eficacia de esta fase.
d) SÍNTESIS (o situación actual)

Precisa la naturaleza y magnitud de los logros y debilidades y de las oportunidades y adversidades
de una actividad en estudio. Procede teniendo en cuenta la dinámica simultánea de todos los
elementos o circunstancias estudiados. El conocimiento entonces, es totalizador, y puede
transformarse en mera información si el proceso de planificación se detiene. El éxito o el fracaso
de los resultados que provean las etapas y fases sucesivas dependen de la certeza de su contenido.
El sentido de totalidad se lo da el ámbito de estudio.
e) DIAGNOSIS (o problemas de la situación actual)

La diagnosis o diagnóstico provee en forma concluyente las condiciones de evolución que posee el
sujeto u objeto en estudio, a través de la interpretación de la información que le provee la síntesis.
En otras palabras, es la situación de la arquitectura urbana existente.
Si bien depende de la calidad del análisis y del armado de la síntesis, se requiere de conocimiento y
destreza para detectar la causa que dificulta la evolución deseada. Mas conocimiento y destreza se
requiere aún, para identificar el origen de esa causa que es necesario encontrar para erradicar el
problema.
3° PRESENTE (cinco Fases)
a) PROGNOSIS (o tendencia de la situación actual)

La prognosis da inicio formal a la reflexión. Se expresan las tendencias que producirán los
problemas detectados en la diagnosis. Es decir, cómo se presume que el sujeto u objeto continuará
su evolución si se mantiene la misma dinámica de “… todos los elementos o circunstancias
estudiados” según los resultados de la síntesis.
Puede considerarse como una visión anticipada de lo que será el futuro según la información
obtenida de la diagnosis y la proporcionada por los indicadores (cualitativos) y estadígrafos70 (cuantitativos)
de análisis. Ello “… permite comprender la magnitud de los problemas en una dimensión
potencial”71 conjeturando con alto grado de certeza los efectos que producirán las causas actuantes,
con sus correspondientes resultados.
b) VISIÓN (o identidad deseada)

La visión es la identidad anticipada que la prognosis permite construir a los actores del proceso de
planeamiento y, en especial, a quienes tienen la tarea técnica de prepararlo. De allí que los datos
obtenidos tienen que cumplir, en la etapa correspondiente y en la realización de todas las fases
subsiguientes, la condición de fidedignos, oportunos y suficientes72.
La certidumbre de esa identidad depende de cuán abarcadora es de las necesidades del sujeto o hacia
el objeto existente, y de las tendencias cuyas correcciones satisfagan tales necesidades. También
puede ser anterior si el sujeto u objeto es nuevo. En este último caso depende también de cuán
70
Está previsto en la arquitectura de los presentes APUNTES de CLASES la inclusión de una Unidad referida a la cuantificación de la
arquitectura urbana y que está en el proceso de lectura y reflexión.
71
S. Boisier (1980) Técnicas de análisis regional con información limitada. Cuadernos del ILPES Nº 27. CEPAL-ILPES-Naciones Unidas,
Chile - pág 11.
72
A. Nuñez del Prado B. (1977) Estadística básica para planificación. Siglo XXI editores 6ta., México - pág. 9 inicia su texto haciendo
mención de la necesidad de disponer de estas tres condiciones para tomar decisiones racionales.

UNIDAD V
abarcadora es esa visión sobre las condicionantes previstas.

La prognosis proviene de la utilización del conocimiento genuino del diagnóstico. La visión
proviene de la utilización del conocimiento que provee ese diagnóstico y de la inferencia obtenida
de la prognosis. Con ello se aspira modificar aquellos indicadores de tópicos73 o pautas reclamados
como insatisfactorios por los actores del proceso. También permite prevenir conflictos o problemas
en la inserción de nuevos sujetos u objetos en un determinado ámbito. O sea, que es pasar del
razonamiento lingüístico a la imaginación74 creadora.
La prognosis es referencial de la visión, mientras que ésta es orientadora de las correcciones y crea
las condiciones para elaborar alternativas que la estrategia evaluará. Es decir, delinea premisas o
pautas de diseño.
c) ESTRATEGIA (o elección de alternativas)

La estrategia conforma una tríada entre el pronóstico y la visión75. Conduce al logro de los objetivos
planteados para responder a la visión construida. A los efectos de su explicación se los considera
por separado, pero su accionar refleja un condicionamiento recíproco para la toma de decisiones.
En ese condicionamiento se debate el pasado, el presente y el futuro76. También se evalúan tantas
alternativas como se consideren necesarias para corregir lo más convenientemente posible, las
debilidades y adversidades detectadas en el análisis.
En ese concierto, la habilidad de considerar “qué hacer” frente a tales debilidades y adversidades
significa iniciar el proceso de decisiones. Es una etapa de inflexión donde una vez tomada la
decisión, la estrategia se disocia del pronóstico y de la visión para conformar una nueva tríada entre
la táctica y de la política.
Prevalece lo cualitativo de lo cuantitativo pues tiene primordialmente que ver con los fines. La
elección de una estrategia significa optar por la selección de aquellas alternativas. La opción
significa haber dispuesto de información cualitativa y cuantitativa para considerar
incondicionalmente a todas, pero prevalece lo cualitativo.
d) TÁCTICA (o elección de medios)

La táctica tiene que ver primordialmente con la selección, elección y oportuna utilización de los
medios.
En ese concierto, la habilidad de decidir “con qué hacerlo” frente a la adversidad de las
circunstancias significa dar como suficientemente conocida la capacidad de respuesta de esa
adversidad. La capacidad es medible o comparable. De allí que una precisa medición o comparación
de medios propugna el éxito de los resultados.
Prevalece lo cuantitativo de lo cualitativo. La medición de poder o de medios realimenta a la
estrategia, mejora la táctica y le da sustento a la política.
e) POLÍTICA (o momento aplicación)

La política es la “cara visible” de la estrategia y la táctica. Es la aplicación de los fines y medios
para la acción en un momento considerado oportuno. En ese concierto, el desafío de considerar
“hacerlo” representa el reconocimiento de la factibilidad de todo lo actuado. Contingencias
insuperables podrían impedir la continuidad del proceso. Esta es una etapa de consolidación de esta
tríada hasta el final del proceso de planificación, pero prevalecerá la política.
Lo cuantitativo y cualitativo se priorizará en la medida que las circunstancias demanden fines o
73
Se entenderá por tópico(s) al modo de identificar aspectos físicos o tangibles que quedarán sujetos a consideración para ser utilizados
como elementos de análisis
74
Se entenderá por imaginación al uso de las actividades mentales para interpretar o elaborar un mensaje escrito o gráfico.
75
S. Boisier (1980) Op. Cit. - pág. 12.
76
S. Boisier (1976) Diseño de planes regionales. Métodos y técnicas de planificación regional. Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos,
Canales y Puertos, España - pág. 141.

UNIDAD V
medios para llevar adelante las políticas.
4° FUTURO (cuatro Fases)
a) PLAN (o identificación de necesidades)

El plan es la fase que permite pasar de una situación analítica-interpretativa a una técnico-
representativa. Constituye un indicador de actividades que hace previsible un curso de acción. Al
respecto se identifican tres niveles complementarios de planes ( que no son excluyentes):
i Estratégicos, totalizadores y vinculados a los fines.
ii Tácticos, segmentados y vinculados a los medios.
iii Operacionales, específicos y con el uso de los medios proporcionados.
Sea cual fuere el nivel del plan, las actividades son estancas77 y estáticas78. Sin embargo, la utilidad
de esta fase es identificar tales actividades que conllevan a la conformación del programa.
b) PROGRAMA (o determinación de los tiempos)

El programa permite organizar las actividades previstas pasando éstas del estado estanco ( no se conoce
la organización) y estático (no se conoce el orden) a una situación vinculante79 y dinámica80 mediante la
incorporación del tiempo a lo establecido en el Plan. Es decir que el sujeto u objeto a planificar
pasará del estado real (actual) a un estado normativo (futuro) según la construcción de la visión deseada,
la estrategia elegida, la táctica utilizada y el momento político de realizarlo.
Para que esto sea posible se requiere establecer:
i La amplitud temporal previsible.
ii Las expectativas sobre la visión deseada.
iii Los medios necesarios.
iv La prioridad de los proyectos involucrados
Con estos antecedentes consensuados con el poder correspondiente se pasa a la fase de proyecto.
c) PROYECTO81 (o diseño codificado)

La fase de proyectos contiene la descripción gráfica o escrita de cómo será el proceso de ejecución.
Proviene del conocimiento de las necesidades que motivan la formulación. Conocidas éstas, el
diseñador correspondiente (edilicio, industrial, económico, social, jurídico, otros), mediante el uso del conocimiento
(ciencia), la creatividad (arte) y las normas (técnica), ordenará (función) de acuerdo a la organización (estructura)
que contienen aquellas necesidades, de la “forma” más armónica y equilibrada que le permita su
talento.
Esta compleja conjunción de actividades que trasuntan en la mente del diseñador es exteriorizada
progresivamente según las técnicas de información gráfica o escrita que correspondan. Esas técnicas
estandarizadas, o lenguaje nominal82, permiten llevar a cabo la dirección y el control eficaz del
proceso83. Se suma a esto las normativas de presentación establecidas que son también, técnicas que
hacen a la formalidad.
Finalizada esta fase queda en estado temporal de disponibilidad ( que puede ser inmediato o mediato)
circunstancia inherente a la fase de decisión.
77
Es estanco porque se desconoce o aún es inconveniente saber si el orden responderá a la organización que se plantea.
78
Es estático porque se desconoce o aún es inconveniente saber los requerimientos de cada actividad.
79
Es vinculante porque es necesario establecer las interrelaciones entre actividades.
80
Es dinámica porque tiene que evolucionar en la medida que se va cumpliendo con las actividades previstas.
81
Un proyecto es el medio de comunicación oral, escrito o gráfico que contiene el diseño de una obra tangible o intangible que permite
conjeturar con suficiente grado de certeza que la profundidad y rigor en la especificación de su contenido, posibilitará su ejecución y a
un satisfactorio uso o aprovechamiento.
82
Se entenderá por lenguaje nominal al instrumento de comunicación abierto cuya glosa es utilizada con una variada gramática organizada
a voluntad de un determinado grupo, estrato o corporación.
83
J. Samaja (1999) Epistemología y Metodología, EUDEBA 3ra., Argentina - pág. 207.

UNIDAD V
d) DECISIÓN (u oportunidad política)

El proceso de decisión significa el conocimiento de la situación (objetivos, prioridades, alternativas de acción y
sus consecuencias, otras) en cuanto a necesidades, urgencia y utilidad de la obra. Decidir sobre las acciones
proyectadas es una tarea eminentemente política y administrativa. Un programa que incluye varios
proyectos de acción es un programa indicativo y se constituye en el sustento de las discusiones que
se llevarán a cabo sobre la oportunidad para luego decidir. (ver proy. Atributos del proceso)
De la planificación puede expresarse entonces que es un instrumento de utilidad universal que posibilita
ordenar sistemáticamente la información disponible para el racional uso de ésta. Propicia la permanente
búsqueda de mejorar sus técnicas de uso. Se puede conceptuar como un ordenamiento de pasos
sistematizados para responder a objetivos, visión y políticas predeterminados. Recuadro Nº 23.
CUALITATIVOS
OBJETIVOS ABARCADORES
ESPECÍFICOS
DATOS CUALITATIVOS
CUANTITATIVOS
SELECTIVA
INFORMACIÓN JERARQUIZADA
TIPIFICADA
Fortalezas
ENDÓGENO
PASADO Debilidades
ANÁLISIS
Oportunidades
EXÓGENO
Adversidades
CERTERA
SÍNTESIS
TOTALIZADORA
CONCLUYENTE
DIAGNÓSIS
PRECISA
REFLEXIVA
PROGNOSIS PROBABILÍSTICA
ANTICIPADA
PLANIFICACIÓN VISIÓN INTEGRAL
PERCEPTIVA
ORIENTADORA
PRESENTE
ESTRATEGIA ELECTIVA
CUALITATIVA
TÁCTICA ELECTIVA
CUANTITATIVA
POLÍTICA CASUÍSTICA
EJECUTIVA
ORDENADOR
PLAN ESTANCO
ESTÁTICO
ORGANIZADOR
PROGRAMA VINCULANTE
DINÁMICO
FUTURO
DESCRIPTIVO
PROYECTO REPRESENTATIVO
NORMATIVO
DECISIÓN POLÍTICA
ADMINISTRATIVA
RECUADRO 23: Sinopsis de las cualidades del proceso de planificación
5.3 EJECUCIÓN
los responsables políticos del plan. Son conducidas por los responsables ejecutivos de los proyectos contenidos en la
etapa de planificación según la secuencia y tiempos prefijados. Requiere de conocimiento acumulado que
proviene de la experiencia y que es enriquecida por la particularidad de las decisiones. Ello la constituye en
una actividad dinámica, por su condición de “estructurable y programable” 84; en innovadora porque hay
84
F. Frischknecht (Op. cit.) considera el proceso administrativo como estructurable porque los elementos que están relacionados permiten
crear relaciones adicionales (pág. 17); y, programable porque los tiempos programados deben adaptarse a las nuevas estructuras creadas
(pág. 18).

UNIDAD V
acciones irrepetibles; y, en cualitativa porque coordina recursos humanos y materiales selectivos. El objeto
es concretar en un ámbito tangible o intangible la obra sujeta al plan.
En estos dos últimos pasos también existe para su elaboración "un ordenamiento de pasos secuenciales para
responder a los objetivos, visión y políticas predeterminados". Es decir que internamente está presente el
planeamiento, como también lo está la programación y el proyecto. Se establece así el proceso de
realimentación, como resultado de la optimización de la información que ese mismo proceso va
produciendo.
Este instrumento contiene fases y etapas en el proceso de gestión, tales como las de programación,
producción y dirección.
a) PROGRAMACIÓN
La programación determina el momento en que las actividades indicadas en el proyecto sean ejecutadas.
Esta fase está relacionada con el "cuándo hacer". Contiene todo el proceso de planificación,
especialmente en obras de complejidad. Aquí se establecen objetivos operacionales para dar
cumplimiento en tiempo y forma al proyecto a ejecutar. Desde aquí y pasando por las fases intermedias
hasta la decisión del inicio de proyecto, estas fases intervienen con mayor o menor intensidad según la
ponderación establecida.
Los tiempos asignados para cada actividad necesitan ser revisados según el rigor de su cumplimiento,
En la medida en que se van cumpliendo las actividades, se puede prever con mayor aproximación las
subsiguientes. Se trata de sistematizar y combinar convenientemente los factores de la producción
(recursos, capital y trabajo).
Para ello se elaboran variantes y alternativas 85 de acción considerando sus ventajas y desventajas para
facilitar tomas de decisiones racionales. En el grado de aproximación pretendido prima el sentido
esencial de la prioridad. Este concepto se relaciona con la maximización de la actividad en términos de
producto generado por unidad de instrumento empleado, o bien, la contrapartida, minimización de la
cantidad de instrumentos por unidad de producto.
La programación se prepara entonces, sobre la base del trabajo con hipótesis, planes esquemáticos que
contienen objetivos y metas e instrumentos alternativos para llevar a cabo la decisión política de las
acciones.
b) PRODUCCIÓN86
La producción87 es la actividad operativa que materializa la obra según la programación. Compatibiliza
los recursos (materiales, tecnológicos y humanos) y establece las relaciones entre éstos a través de:
a. Determinar las actividades específicas y necesarias para el alcance de los objetivos operacionales.
b. Agrupar las actividades según una identidad lógica.
c. Asignar actividades a posiciones y personas específicas (cargos y tareas).
El proceso puede darse en tres niveles diferentes:
1º Global cuando contempla la totalidad de la institución, empresa u obra.
2º Seccional cuando contempla cada una de las partes de la totalidad.
3º Sectorial cuando contempla las tareas específicas de cada una de las partes de la totalidad.
c) DIRECCIÓN88
Está estrechamente relacionada con los recursos humanos ( cargos, funciones, entrenamiento, guía y motivación) para
85
Las variantes son opciones de una alternativa o caso único que posibilitan indistintamente el logro de un objetivo general. Las
alternativas son opciones que con distinto origen y posibles variantes, responden a un objetivo general y logran los mismos resultados
86
Elaborado sobre lo expresado por I. Chiavenato (Op. cit.) respecto a la organización, pág. 255/57.
87
La producción puede ser formal e informal. La primera tiene explícitamente determinada cómo proceder basándose en reglamentos o
manuales. La segunda es espontánea, natural y acumulativa y procede del conocimiento empírico. Las actividades se realizan con altas
probabilidades de situaciones contingentes. Puede conducir hacia un proceso formal.
88
Elaborado sobre o expresado por I. Chiavenato (Op. cit.) pág 257/59.

UNIDAD V
alcanzar los resultados que se esperan de éstos y los objetivos por medio de cada actividad. La eficacia
de la programación y la organización dependen de la orientación que se les de a las personas mediante
una adecuada comunicación y habilidad de liderazgo y motivación.
Constituye una de las más complejas actividades de fases, etapas, estamentos, operaciones y procesos
para lograr las consignas según las expectativas previstas de alcanzar con los objetivos. Conlleva la
habilidad, el talento y la competencia para influenciar 89 a los subordinados. El poder y la autoridad
constituyen medios de influencia. El poder es innato, la autoridad es el poder institucionalizado. Ésta
se delega a través de un escalafón jerárquico otorgando atribuciones para mandar o hacer.
Según sus niveles de acción puede ser:
i Estratégica abarca la totalidad y vinculados a los fines.
ii Táctica abarca cada una de las partes de la totalidad y vinculada a los medios.
iii Operacional abarca las tareas específicas con los medios proporcionados.
La ejecución como parte de los instrumentos de la gestión urbana constituye un sistema de decisión
altamente competitivo y, también, altamente discrecional, cuyas cabales funciones 90 dependen del decoro
de los actores a cargo de tales decisiones. Recuadro Nº 24.
RUTINARIA
PROGRAMACIÓN CIRCUNSTANCIAL
Determina actividades
RECURSOS Agrupa actividades
Asigna actividades
EJECUCIÓN PRODUCCIÓN
Global
PROCESO Seccional
Sectorial
ESTRATÉGICA
DIRECCIÓN TÁCTICA
OPERACIONAL
RECUADRO 24: Sinopsis de las etapas del proceso de ejecución
5.4 CONTROL
Los continuos avances tecnológicos en la producción, conducen a la actividad económica a manejar variables
cada vez más complejas. Paralelamente a esta complejidad, la administración también es inducida al apoyo
tecnológico para acompañar a esa producción. Estos procesos con cada vez más sofisticadas tecnologías,
requiere simplificar su manejo. Es así como el ordenador es cada día más potente y rápido. La metodología
de análisis de sistema, entre otros, son muestra elocuente de esta complementación. Asimismo, la
normalización y los estándares de calidad presionan hacia la jerarquización. Se dispone así de herramientas
cada vez más precisas también para controlar.
“El control es una actividad que se realiza mediante parámetros que han sido establecidos anteriormente al
acaecimiento del fenómeno controlado ...”91. Toda persona superadora utiliza este estadio sobre los
resultados de su vida cotidiana. Tanto lo cotidiano, lo doméstico y hasta lo profesional, empresarial y
gubernamental requiere que la gestión cuente, por lo menos, con un proceso implícito de planificación, y
mejor aún, explícito. Sea éste utilizado para corregir o prevenir asuntos de autogestión ( operativa), como de
la calidad del producto o servicio que proporciona. De allí que el objeto del control es evitar reincidencias
ante la identificación de errores.
89
La influencia en las personas se puede lograr mediante la persuasión, la coerción, la coacción, las sanciones, las recompensas y otras
y consiste en alterar el comportamiento, las actitudes o sentimientos.
90
I. Chiavenato (Op. cit.) pág. 246 clasifica en cuatro las funciones administrativas: planeamiento, organización, dirección y control (de
gestión), funciones éstas que secuencialmente constituyen el “ciclo administrativo”. Autores clásicos y neoclásicos coinciden en esencia
sobre estas funciones.
91
BID-EIAP-FGV (1979) Planificación, Programación y Control, LIMUSA, México - pág 213.

UNIDAD V
Para ello es necesario que exista un sujeto (controlador) y un objeto (controlado). El primero ejercerá sobre el
segundo la tarea de control procedente de una nueva disposición que provoca un cambio de estado sobre
una situación indeseada. El mantenimiento de una situación bajo un comportamiento previamente
determinado está sujeto a un estándar discrecional que por uso o norma es establecido, pero que, a su vez,
tiene que existir la voluntad de su cumplimiento.
Puede suceder también, que el oportuno conocimiento de una experiencia ajena permita tomar medidas
preventivas y evitar ese error recurriendo allí al contexto de la planificación. Ello permite inferir que aún
sin una planificación formal sobre un acto (o ejecución) el control es imperativo.
En el proceso de control también pueden identificarse fases o etapas, tales como: orientación, frecuencia,
cuantificación, evaluación, correcciones, corrección.
a) ORIENTACIÓN
Son objetivos y metas que permiten al sistema de control saber si las acciones conducen al objeto en la
dirección deseada. Estos parámetros tienen una estrecha relación con el proceso de planificación
produciéndose una clara conexión de éste con el de control.
b) FRECUENCIA
Existen situaciones donde las tareas de control difieren según se trate de correcciones programables,
circunstanciales o permanentes.
i Programable: Cuando se conoce la sensibilidad de las variables a controlar y éstas permanecen
estables durante un periodo relativamente prolongado pudiéndose establecer normas para cada
situación del proceso92.
ii Circunstancial: Cuando la tarea de control es realizada solamente una vez y por lo tanto se carece
de experiencia acumulada sobre el objeto. Esto impide identificar situaciones futuras basadas en
precedentes. En este caso, la planificación del control se realiza con alto grado de incertidumbre y
requiere de un procedimiento de control más dinámico que el permanente.
iii Permanente: Cuando se desconoce el funcionamiento del objeto o actividad en condiciones reales.
La rutina posibilita conformar un banco de datos sobre el comportamiento del objeto o actividad en
condiciones reales de funcionamiento.
c) CUANTIFICACIÓN
La medición efectiva del control sobre el objeto o actividad debe ser cuantitativa ( m3, m2, m. litros, otros.)
para evitar la carga subjetiva que implica una valoración de tipo cualitativo.
El proceso de control se realiza sobre la base de información fidedigna, oportuna y suficiente. La falta
de simultaneidad de estas tres condiciones hace que la tarea de control sea nula. Existen dos flujos para
la realimentación del proceso de control:
i Objeto-sujeto: Transmite al sujeto los valores de las mediciones efectuadas. Esos valores son
evaluados y corregidos según los estándares previstos.
ii Sujeto-objeto: Establece los instrumentos adecuados para que el objeto reciba esas correcciones
previstas en los estándares de control.
Para lograr que estos dos flujos funcionen en forma adecuada es necesaria la previsión de los
procedimientos apropiados para que la información sea conocida por los niveles jerárquicos de decisión.
d) EVALUACIÓN
Consiste en comparar sobre el objeto, el resultado real con el que se pretendía obtener. Las
coincidencias entre lo real y lo previsto son ocasionales y la diferencia permite optimizar el proceso
para futuros controles.
La acción de control puede realizarse en forma discrecional, terminante o correctiva sobre el objeto a
controlar.
i Discrecional: El control se realiza en forma continua y hasta que la actividad del objeto concluya.
92
Mal llamado “control preventivo”. Lo “preventivo” es la planificación.

UNIDAD V
Las correcciones se realizan en forma instantánea de modo de garantizar la continuidad de la

actividad del objeto. (Ej. Corrección de la trayectoria de un automóvil mientras se conduce).
ii Terminante: El control se realiza en forma consecutiva y la continuidad del proceso depende de
superar el control determinado. El resultado adverso interrumpe terminantemente el proceso hasta
que se subsanen las irregularidades. De ser imposible subsanar, el objeto se anula ( Ej. Caso típico de
control de calidad es cuando una pieza reprobada es irrecuperable se transforma en chatarra).
iii Correctiva: El control que se hace al finalizar el proceso y es utilizado para realizar correcciones
sobre procesos futuros o evaluar resultados basados en procedimientos de premios y castigos ( Ej.:
Resultados de un juego donde el control se utiliza para premiar a los participantes de la actividad ).
Estos tres procedimientos también se presentan combinados, en cuyos casos estarán en función del tipo
de control que se quiera implementar y de la complejidad del objeto.
e) CORRECCIONES
Consiste en elegir una solución sobre el análisis de las posibles soluciones seleccionadas con
posterioridad a la verificación y evaluación de errores.
El sistema de control debe permitir que en el objeto ( o receptor) sea posible hacer correcciones cuyas
causas pueden estar en el proceso o en los recursos:
i En el proceso: La forma en que se realiza la actividad pudo conducir a un error que requiere de una
solución técnica o de gestión.
• Técnica: Cuando el error se encuentra en el inadecuado equipamiento utilizado en relación con
el programa de producción establecido, o al ser inapropiado a las condiciones del lugar ( Ej. Una
hormigonera que excede o es insuficiente a la demanda requerida; o su gran tamaño impide un ágil desplazamiento ). Ello obliga
a un cambio en la tecnología utilizada.
• Gestión: Cuando el error se encuentra en la inadecuación de la organización administrativa
utilizada para llevar adelante una obra y que implique un alto consumo de tiempo por excesos
o insuficiencias burocráticas (Ej. Demora en el pedido de insumos productivos o administrativos ).
Puede suceder que el error técnico proceda de un error de gestión pero también pueden influir
variables que son subestimadas en la etapa de planificación.
ii En los recursos: El modo en que se realiza la actividad puede producir errores financieros, físicos
y humanos.
• Financieros: Dificultad de disponer en oportunidad y cantidad el dinero requerido para llevar
adelante la actividad.
• Físicos: Dificultad de disponer en calidad, cantidad, precio y oportunidad estos recursos para
llevar adelante la actividad o ausencia de otros alternativos.
• Humanos: Dificultad de disponer en calidad, cantidad y oportunidad el personal reequerido
para llevar adelante la actividad.
También se ´producen circunstancias en los errores resultan en la interacción de los tres o entre
alguno de éstos.
Las correcciones están muy ligadas a la estrategia, la táctica y la visión y por ende al estadio de la
planificación. La flexibilidad de ésta facilita el rigor que exige la corrección.
f) CORRECCIÓN
La corrección establecida debe ser claramente interpretada por quien se encargue de ejecutarla. Para
ello es necesario la utilización de un leguaje preciso y detallado, y adecuado a la preparación intelectual
del ejecutor. Sea “en el proceso” o “en los recursos” al control se le reconoce su eficacia cuando el
resultado es acorde con las medidas correctivas establecidas.
Al respecto se identifican tres condiciones: reconocimiento, compatibilidad y participación
• Reconocimiento: Se produce cuando el ejecutor puede evaluar el significado de la medida y la
importancia para su actividad, al ser expresada en términos de acciones o de medición.
• Aceptación: Se produce cuando el ejecutor dispone de la capacidad y competencia para inferir sobre
la razonabilidad de las metas a alcanzar y el conocimiento suficiente sobre el objeto.
• Participación: Se produce cuando el objeto (o receptor) es una persona quien interviene en el

UNIDAD V
establecimiento de las metas y objetivos del control. Esta condición facilita la legitimación de las
dos condiciones anteriores al posibilitar la comprensión del criterio utilizado por el ejecutor para
realizar las consignas correctivas.
De estas tres condiciones, las dos primeras están dirigidas a los recursos y, sólo a la técnica en el
proceso. La primera con la tercera están dirigidas a la gestión.
El proceso de control es dependiente de las actividades de planificación y ejecución. “Desde el punto de

vista administrativo [...] el control consiste en el conjunto de acciones efectuadas por el agente con el
propósito de que las actividades se realicen de conformidad con el plan” 93. Recuadro Nº 55
La complejidad del objeto significará individualizar el número de variables a controlar. Asimismo, la

incorporación de una nueva disposición (corrección) sobre el objeto implicará prever su comportamiento. Esta
situación demuestra que previamente a la tarea de control existe una tarea implícita o explícita de
planificación y ejecución.
El control es una actividad dinámica también altamente competitiva y precisa. La flexibilidad está en
permitir sobre el sujeto u objeto controlado el ingreso de nuevas disposiciones y ajustes a los ya existentes.
Recuadro Nº 25.
ORIENTACIÓN Saber si las acciones de control conducen

hacia la dirección deseada
FRECUENCIA Permite elaborar un protocolo de

seguimiento según la demanda del objeto
Establece indicadores numéricos, comparables

CUANTIFICACIÓN
con estándares preestablecidos
CONTROL
EVALUACIÓN Comparación del resultado real
con el que se pretendía obtener
CORRECCIONES Posibles soluciones seleccionadas con posterioridad

a la verificación y evaluación del error
CORRECCIÓN SOLUCIÓN ELEGIDA

RECUADRO 25: Sinopsis de las etapas del proceso de control
El control es una actividad dinámica y debe ser flexible para permitir sobre el sujeto u objeto controlado el
ingreso de nuevas disposiciones y ajustes a los ya existentes. Recuadro Nº 26.
ORIENTACIÓN OBJETIVOS
METAS
PROGRAMABLE
FRECUENCIA CIRCUNSTANCIAL
PERMANENTE
OBJETO-SUJETO
CUANTIFICACIÓN
SUJETO-OBJETO
DISCRECIONAL
EVALUACIÓN TERMINANTE
CONTROL
CORRECTIVO
Técnico
EN EL PROCESO
Gestión
CORRECCIONES Financieros
EN LOS RECURSOS Físicos
Humanos
RECONOCIMIENTO
CORRECCIÓN ACEPTACIÓN
PARTICIPACIÓN
RECUADRO 26: Sinopsis de los atributos del proceso de control
93
BID-EIAP-FGV (1979) Planificación, Programación y Control, LIMUSA, México - pág 215.

UNIDAD V
6. CONCLUSIÓN
La dimensión de la regulación urbana es el resultado de la adaptación mutua de las políticas, el derecho y la
gestión, a través de la interacción de sus respectivos actores, factores y ámbitos de gobierno. Esta interacción
explica la existencia de la compleja red de relaciones y situaciones sociales y jurídicas que maneja el ámbito
local, donde sus atribuciones propias y las concurrentes de los gobiernos nacional e intermedio, dan lugar a
que los resultados de la regulación urbana puedan quedar expuestos a intereses contrapuestos entre los actores
y ámbitos actuantes.
La política acuerda intereses por lo que es utilizada por quienes conforman las estructuras del poder público y
privado. Entre quienes ostentan ese poder, están aquellos que imponen ideas de orden hacia el bien común y
aquellos que están propensos a utilizarlo de manera individual o corporativa según les permitan las técnicas de
gestión. Estas habituales tácticas de personas influyentes son usadas para sortear obligaciones, dificultando el
propósito de la regulación urbana.
Las normas son utilizadas por actores legitimados de poder gubernamental y privado, como instrumentos
prescriptivos del comportamiento humano, con el supuesto fin de lograr y preservar la convivencia social. En
la aplicación y en el análisis, tales normas mantienen una interconexión y accionan recíprocamente. Sin
embargo, debe sumarse la voluntad política y ciudadana de su cumplimiento.
La gestión es el instrumento de aplicación de las políticas y de las normas. Por lo tanto, es también pública y
privada, pero está condicionada a intereses de los actores públicos y privados, cuyas diferencias sin resolver
son tratadas en la alta dirección. Allí continúa la confrontación de fines y medios de unos y otros quienes
pondrán en juego la justicia y el bien común. Recuadro Nº 27.
EQUIDAD
PÚBLICAS Comunitarios
INTERESES
Partidarios
RENTA
POLÍTICAS PRIVADAS INTERESES
Minoritarios
Corporativos
PRÓXIMO
CONTRALOR PROPIO
AJENO
DOMINIO
CIVIL POSESIÓN
TENENCIA
NATURALES
NORMAS COMERCIAL DECLARADOS
CONEXOS
ABSOLUTO
ADMINISTRATIVA EXCLUSIVO
PERPETUO
INSTRUMENTOS
CRISIS
MIXTA
LITIGIO
FACULTADES NEGOCIACIÓN
PRIVADA CRISIS
LITIGIO
INTERRELACIONADA
CONTINUA
CARACTERÍSTICAS CONTINGENTE
VARIABLE
FLEXIBLE
IDEOLÓGICA
GESTIÓN PLANIFICACIÓN PREVENTIVA
DEPENDIENTE
EJECUCIÓN EMPÍRICA
METÓDICO
CONTROL CORRECTIVO
RECUADRO 27: Sinopsis de la dimensión instrumental de la organización reguladora

UNIDAD V

UNIDAD V
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APUNTES de CLASES
Edición 2022
UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
(Función urbana)
OBJETIVO
CONOCER INDICADORES DE ANÁLISIS QUE
CONDICIONAN LA FUNCIÓN DE UNA CIUDAD
RESUMEN OBJETIVOS
El ordenamiento de las actividades económicas y residenciales en la ciudad de TAU 3
es una manera de expresar la voluntad de su comunidad en convivir en la
propia complejidad que allí se tiene. Esa complejidad depende del tamaño
que sugiere una capacidad para sostener y quizás sustentar a la población que ❖ Conducir el estudio
alberga. de la arquitectura y el
urbanismo hacia la
Un proceso para evaluar ese sostenimiento puede orientarse desde la
accesibilidad al suelo en cuanto a la potencialidad de su uso y
elaboración de premisas
aprovechamiento. De ello derivarán las diferentes maneras de transferirlo de diseño urbano.
según prevalezcan necesidades o conveniencias dentro de aquel
ordenamiento económico o residencial. Las transferencias así realizadas ❖ Reflexionar sobre el
conducen a vastas externalidades y posibles implicancias que la ciudad
concepto de arquitectura
adquiere.
tangible e intangible.
Esta situación proporciona conocimiento sobre las condiciones de la
evolución urbana en un contexto de alta dependencia externa y generalizada.
Al respecto se identifican cuatro estadios que expresan el condicionamiento
de las actividades económicas, su distribución en la ciudad y el
desplazamiento de la población y de los bienes y servicios.
Con estos antecedentes se establecen cuatro pautas de evolución urbana que
TAU
son correspondientes a esos estadios. Se eligen para cada una de esas pautas
un número mínimo de indicadores, sin excluir otros que, según el caso,
podrían ser seleccionados para mejorar el conocimiento de las características
y tendencias funcionales de una ciudad.
3-2
SECCIONES A y B
SUMARIO Pág
ÍNDICE ............................................................................ 64
1. INTRODUCCIÓN ...................................................... 64
2. ACCESIBILIDAD al SUELO .................................. 65
3. TRANSFERENCIA de la ACCESIBILIDAD ....... 69
4. CONDICIONES en la EVOLUCIÓN URBANA ... 73
5. PAUTAS de EVOLUCIÓN URBANA .................... 78
6. CONCLUSIÓN ........................................................... 87
7. FUENTES de INFORMACIÓN ................................. 89
UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
ÍNDICE
CONTENIDO Pág
1. INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------------------- 64
2. ACCESIBILIDAD AL SUELO ----------------------------------------------------- 65
2.1 ENTORNO ------------------------------------------------------------------------------------- 66
2.2 DOMINIO -------------------------------------------------------------------------------------- 67
2.3 TENENCIA ------------------------------------------------------------------------------------ 68
3. TRANSFERENCIAS DE LA ACCESIBILIDAD ------------------------------- 69
3.1 PERMANENTE ------------------------------------------------------------------------------- 69
3.2 TEMPORARIA -------------------------------------------------------------------------------- 70
4. CONDICIONES EN LA EVOLUCIÓN URBANA ----------------------------- 73
4.1 DEMANDA EXTERNA --------------------------------------------------------------------- 73
4.2 DEMANDA INTERNA ---------------------------------------------------------------------- 74
4.3 DISTRIBUCIÓN ------------------------------------------------------------------------------ 75
4.4 TRANSPORTE -------------------------------------------------------------------------------- 77
4.5 SITUACIONES VARIANTES EN LA EVOLUCIÓN URBANA --------------------- 78
5. PAUTAS DE EVOLUCIÓN URBANA -------------------------------------------- 78
5.1 PRINCIPALES -------------------------------------------------------------------------------- 79
5.2 SECUNDARIAS ------------------------------------------------------------------------------- 80
5.3 LOCALIZACIÓN ----------------------------------------------------------------------------- 82
5.4 DESPLAZAMIENTO ------------------------------------------------------------------------- 85
6. CONCLUSIÓN ----------------------------------------------------------------------------- 87
1. INTRODUCCIÓN
La ciudad puede ser estudiada o entendida mediante el análisis de la compleja red de actividades y
comunicaciones que se desarrollan en su territorio. Como forma parte de un vínculo entre ciudades, también
puede ser estudiada a través de la acción recíproca de su relación funcional. Mientras mayor sea la
potencialidad y la diversificación de su economía mayor será su capacidad de innovación para generar
excedentes y opciones de exportación de sus bienes y servicios. Ello conducirá a satisfacer la demanda laboral
de la población que alberga y mantener la sostenibilidad de su crecimiento económico.
En economías de oferta y demanda reguladas, los agentes económicos privados ( las economías domésticas y las
empresas) producen bienes y servicios, y consumen bienes y servicios privados y públicos. Asimismo, localizan
sus actividades productivas según las opciones que le permitan las normas sobre aprovechamiento del suelo en
la ciudad y fuera de ésta. También sus preferencias de localización estarán signadas por la calidad comparada
del sector servicios1, en especial, los de mayor necesidad. El transporte, en este sentido es uno de esos. Visto
desde el consumo como desde la producción, tanto sus opciones como la modalidad condicionarán la cobertura
del mercado y la rentabilidad de la inversión.
Los agentes económicos públicos (Estado nacional, intermedio y local), producen y consumen bienes y servicios
públicos, y consumen también bienes y servicios privados (administrados, concesionados o comprados). Estos últimos
ejercen esa función además de la primordial de gobierno a través de la regulación de las actividades públicas
y privadas. Todo ello en vistas a dar cumplimiento a las normas legales y sociales actuantes, para lograr un
ambiente de convivencia basado en la justicia y el bien común. La apropiada integración de estos agentes
estimula el arraigo de la población, el crecimiento de la producción y las condiciones de vida.
1
En economía el sector servicios corresponde a aquellas personas (humanas o jurídicas) que ofrecen actividades de apoyo (logística) a una
actividad principal.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
Valorar las preferencias de los inversores, es el constante debate sobre la distribución de las externalidades
negativas y la reducción de las implicancias que producen las inversiones urbanas en la localización.
En ese contexto de valoraciones, el Estado como autoridad de gobierno, tiene la atribución de decidir cuándo y
cuánto suelo urbano se requiere como insumo1. El solo acto administrativo de afectación lo convierte en producto2
simplemente con el valor agregado de asignarle un destino real y legal. Es decir que lo hace acreedor de una
categoría que puede dar origen a una renta de situación3. Un acto administrativo simultáneo o ulterior es la
asignación de uso o aprovechamiento que también lo hará acreedor de externalidades4 de la misma manera.
Entonces, cómo se puede evaluar en el mercado del suelo urbano la accesibilidad impuesta por las normas que
dan sustento al uso y aprovechamiento de las externalidades que una localización dispone o produce.
Los objetivos complementarios de la presente Unidad son: identificar las opciones para el uso o aprovechamiento
del suelo que validan las internalidades y externalidades; diferenciar las opciones en el uso o aprovechamiento
del suelo según las preferencias del inversor; identificar estadios significativos que incentivan o desincentivan
las inversiones urbanas; y, disponer de un proceso que permita conocer el estado de un ámbito urbano.
Tales objetivos orientan consecutivamente a los siguientes cuatro Subtemas mediante la búsqueda de referencias
significativas cuyos análisis y síntesis aproximen a un conocimiento general pero preciso: se identifica en el
Subtema accesibilidad al suelo, los derechos y obligaciones de las diferentes categorías de ésta; se conoce en el
Subtema transferencia de la accesibilidad al suelo la incidencia de ésta en los diferentes modos de uso y
aprovechamiento; en el Subtema condiciones en la evolución urbana se tratan cuatro actividades que inducen
respectivamente la radicación y el ordenamiento de actividades económicas y residenciales; y, finalmente, en el
Subtema pautas5de evolución urbana, que proceden respectivamente de cada una de las condiciones que se
identifican en el subtema anterior, se eligen deliberadamente en ésas un número proporcional de indicadores que
contribuyan a conocer las características y tendencias funcionales de una ciudad.
Las limitaciones de este Tema están en el análisis, ante la falta de comparación con otros métodos que pudiesen
destacar las fortalezas y debilidades de éste o, la conveniencia de un uso complementario. También adolece
del tratamiento de la renta del suelo, del mercado del suelo y del mercado inmobiliario, entre otros, que se
relacionan estrechamente con las externalidades positivas y la localización. Sin embargo, se ha preferido poner
énfasis en asuntos más básicos por la complejidad propia de esas problemáticas.
La Función urbana representa el ámbito de expresión de una compleja red de actividades públicas y privadas.
La evolución de estas actividades resulta de la solución de conflictos y problemas que a su vez conducen a
sucesivas situaciones similares. Esta dinámica es propia de sociedades progresistas y dispuestas a mejorar
sus condiciones de vida. Es también la parte de la arquitectura urbana más sensible a la cultura y la
civilización. Su expresión es intangible a diferencia de la forma urbana.
2. ACCESIBILIDAD AL SUELO
Pueden diferenciarse dos posiciones antagónicas y una tercera casi conciliadora respecto a los modos de
acceder al suelo: la del capitalismo liberal, la marxista y la social de la Iglesia (o capitalismo moderado).
La primera posición defiende la accesibilidad en sus condiciones absolutas aún a perpetuidad, excepto que medie
1
Un bien o servicio es insumo cuando ingresa en una actividad económica que lo adquiere con fines de mejorarlo o transformarlo en otros
bienes o servicios. Finalizado el proceso, esa actividad económica ofrece su producto.
2
Un bien o servicio es producto una vez finalizado su proceso de producción o prestación y puesto a disposición de la demanda. Si esa
demanda lo adquiere con intenciones de mejorarlo o transformarlo, ese producto pasa a ser insumo.
3
El término renta de situación es usado por P. H. Deryke como uno de los elementos de la plusvalía que derivan de las particularidades
del emplazamiento.
4
Las externalidades, o economías de aglomeración fueron expuestas en el Subtema 3 de la Unidad I. Pueden ser positivas y negativas.
Estas últimas también se las conoce como “deseconomías externas”, “externalidades negativas” y “deseconomías de escala externa” o
“deseconomías de aglomeración”.
5
El término pauta(s) es utilizado para reafirmar que se están analizando elementos o normas que interactúan en diferentes tópicos.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
una razón de interés público y la pérdida de la titularidad sea compensada con una justa indemnización. La
segunda rechaza defenderlo por considerar que lo que es propio del individuo es su trabajo excluyendo las cosas,
especialmente la tierra. La tercera lo defiende, pero condicionado, por considerar que “... el derecho de propiedad
no debe ejercitarse jamás en un detrimento de la utilidad común.” 6.
En América Latina y en las economías sociales de mercado en general, prevalece la posición conciliadora, sin que
necesariamente se sustente en la doctrina social de la Iglesia, pero sí en la función social que debe cumplir el suelo
privado en el uso y aprovechamiento. Es decir que, el mercado tiende lentamente hacia la socialización del
derecho a la propiedad o, para otros, hacia la concepción cada vez más relativa de ése derecho. Es una tendencia
dominante donde el equilibrio entre lo individual y lo social está en los límites que la civilización occidental está
dispuesta a ceder, frente a la obligación de preservar un estilo de vida de mayor convivencia.
La accesibilidad al suelo también incluye a los bienes del Estado. Éste tiene acceso a ese tipo de bien
principalmente para la función social y el interés público, aún ante su eventual comercialización. Limitando
el alcance hacia el suelo urbano, los Estados en general tienen una dificultosa accesibilidad al mismo para su
uso o aprovechamiento urbano7, pero disponen del atributo indelegable de autoridad de regulación, conferida
por los ciudadanos a los diferentes poderes de gobierno. Dentro de esa regulación de suelo privado y público,
la accesibilidad es la que da origen a los más variados tipos de oferta y modos de transferencia.
¿Cuáles son entonces, las características de la accesibilidad al suelo según la concepción cada vez más relativa
del derecho?
El objetivo es identificar las opciones para el uso o aprovechamiento del suelo que validan las internalidades
y externalidades.
Para ello se exponen las tres categorías para acceder al suelo para su uso y aprovechamiento. En cada una de
éstas se expresa brevemente la relación y conexión existente y, derechos que lo asisten.
Las limitaciones están en que el derecho va acompañado también de obligaciones que aquí se excluyen. Por
lo tanto debe entenderse en la consideración de este subtema que el tratamiento está dirigido a tener una
apreciación general de las dos categorías presentadas y que la necesidad de profundizar debe satisfacerse
consultando la bibliografía que se presenta al final de esta Unidad u otras8.
El régimen legal actual tiende a aproximar a las obligaciones que recaen sobre la accesibilidad al suelo con el interés
de mejorar las condiciones de convivencia social. Ello, a los efectos de que el apropiado uso y aprovechamiento
tenga delimitado los derechos, sean éstos de los propietarios, poseedores o tenedores del suelo.
2.1 ENTORNO
Existen diferentes modos de hacer uso o goce del suelo según sean las necesidades de quien lo requiera.
En el Recuadro N° 47 se presenta, a modo de síntesis, la accesibilidad en las distintas actividades
(residenciales o económicas) que pueden requerirlo. Se da por supuesto que a la ciudad la complementan otras
actividades que son preferentemente del estado como la salud, la seguridad, educación y la justicia. Todas
ellas tuteladas mediante instrumentos de regulación de competencia exclusiva del Estado como son las
políticas, las normas y la gestión9.
Por tratarse de ser el suelo un bien registrable, las transferencias de la accesibilidad están normalizadas
mediante instrumentos públicos y privados propios de un acto jurídico.
Esas transferencias pueden tener carácter de permanente ( o con intensión de permanencia) o temporaria (plazo
6
Encíclica Populorum Progressio Nº 23 a 26 citada por Borda, G. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo I. PERROT,
Argentina 1992 - pág. 13.
7
Tanto para la compra como para la venta se requiere en el Estado de una ley específica aún en caso de donaciones a éste.
8
El Código Civil y Comercial, por ejemplo.
9
Estas tres competencias se trataron en la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.

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ORDENAMIENTO URBANO
acordado).A su vez, puede haberse obtenido por voluntad de ambas partes (bilateral10) o de una de ellas
(unilateral).
En esta última, mediante un hecho voluntario ( desinterés) o forzado a desprenderse y que otra
persona deberá aceptar.
Existe otra opción de transferir de modo solamente temporario y bilateral. Si es unilateral proviene de un
acto ilegal que puede ser la ocupación (cuando se realiza sin ocasionar daños para acceder) o usurpación (cuando se
realiza ocasionando daño para acceder). En el siguiente Recuadro Nº 28 se presenta una sinopsis.
Bilateral ESTADO
Unilateral
Permanente Salud
Temporarias De Gobierno REGULACIÓN Justicia
Económicas Seguridad
TRASFERENCIAS Residenciales ACTIVIDADES Educación
FUENTE: Antonio H. Milanese 2018
RECUADRO 28: Esquema del entorno de la Accesibilidad al suelo.
A continuación se expresan con mayor extensión el concepto de dominio y tenencia.
2.2 DOMINIO
El Dominio es un derecho real de uso y aprovechamiento amplio. Es “... el derecho más completo y pleno
que se pueda tener sobre una cosa; [...] Tiene una función social que lo legitima y lo dignifica” 11. Se
puede ejercer en forma individual, o conjunta (condominio12) y su condición de absoluto, exclusivo y perpetuo
es relativa13. La posesión debe ser ejercida por sus titulares, caso contrario puede perder el dominio por
usucapión14.
Propiedad y dominio son términos usados indistintamente para demostrar la legitimación real de la
titularidad, pero el primero denota un mayor alcance en cuanto al derecho que se tiene sobre el bien. Pero
más allá de las interpretaciones especulativas propias de juristas y filósofos del derecho, ambos términos
expresan “... la legitimidad y las limitaciones del derecho de propiedad.” 15.
La accesibilidad al bien16 (suelo) se perfecciona, como muy pocos, solamente a través de títulos
obligatoriamente registrables. Esto conduce a que los actos civiles que comprometen su esencia deban
cumplir trámites de rigor legal.
La posesión es un derecho inherente del dominio que se ejerce a través del uso o aprovechamiento. Es una
condición formalmente adquirida y se mantiene aun autorizando el uso o aprovechamiento a un tercero.
Por tratarse de un concepto jurídico, la posesión se conserva aún ante la ausencia física del poseedor el cual
tiene el derecho a la posesión del suelo (con o sin mejoras).
Cuando la posesión es cedida, se acuerdan derechos y obligaciones con un tercero interesado quien adquiere
10
Quien quiso desprenderse del dominio y quien quiso adquirirlo.
11
G. Borda (1992), Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. PERROT 4ta Edición, Tomo I, Argentina - pág 223
12
En esta Unidad se trata de establecer las pautas más significativas que intervienen en la transferencia del producto suelo de este mercado.
Por lo tanto, las derivaciones o desmembramientos de este tipo de derecho real, como es el caso del condominio, se prescinde de su
tratamiento por ser un sustento irrelevante para los objetivos establecidos.
13
J.R. Dromi (1997), Ciudad y Municipio. E. Ciudad Argentina. Argentina - pág. 241. Sostiene que: no es absoluto, porque el
aprovechamiento está limitado a su función social que también cumple (ej: retiros, factores de ocupación, otros); no es perpetuo, porque
está sujeto a expropiación ante necesidad pública; y, no es exclusivo, porque está obligado a la accesibilidad de servidumbres activas.
14
La usucapión (o prescripción adquisitiva) es el derecho que adquiere un tercero sobre un bien cuando el titular del dominio ha demostrado
durante un período determinado por la ley, indiferencia fehaciente en el interés por conservarlo.
15
G. Borda (1992) Op. cit. - pág 9.
16
El concepto jurídico de bien tiene dos acepciones según Marina Mariani de Vidal (Curso de Derechos Reales, ZAVALÍA V. 1 Argentina, 1976
- pág. 10): una amplia, que es igual a cosas más los derechos; y, una restringida, que es igual a objetos inmateriales susceptibles de
valor o derechos patrimoniales. Es decir que el patrimonio está compuesto por el derecho que se tiene sobre las cosas. (art. 2312 Código
Civil).

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el derecho a tener el suelo (con o sin mejoras). En ese acto también se contraen obligaciones que las partes
deberán respetar en un contexto de relaciones jurídicas.
La relación entre el dominio y la posesión puede resultar ambigua. Al respecto Borda ( 1992) expresa que
puede producirse un conflicto entre quien tiene efectivamente la cosa (simple tenedor), quien tiene el derecho
a tenerla (poseedor), y quien tiene el derecho a la posesión (propietario)17. Recuadro Nº 29.
✓ DERECHO REAL DE USO O APROVECHAMIENTO AMPLIO

✓ DEBE SER EJERCIDO PARA EVITAR LA USUCAPIÓN
✓ ES RELATIVO EN LO ABSOLUTO, EXCLUSIVO Y PERPETUO
✓ SE PUEDE EJERCER DE MODO INDIVIDUAL O CONJUNTO
✓ SE CONSERVA AÚN ANTE LA AUSENCIA FÍSICA DEL POSEEDOR
✓ PUEDE SER TRANSITORIAMENTE CEDIDO
✓ AL CEDERSE SE ACUERDAN DERECHOS Y OBLIGACIONES
✓ SE EFECTIVIZA A TRAVÉS DE TÍTULOS OBLIGATORIAMENTE REGISTRABLES
RECUADRO 29: Sinopsis de las particularidades del Dominio.
El dominio permanente es una condición necesaria para poder otorgar el dominio temporario y la tenencia.
2.3 TENENCIA
La Tenencia es una opción de usar un suelo con mejoras mediante una cesión onerosa (alquiler) o gratuita
(comodato) temporaria, consensual, verbal o escrita, otorgada por quien detenta el dominio o la posesión. El
tenedor tiene la obligación de restituirla al poseedor en el tiempo y el modo en que fue acordado. Es
preservador de la cosa y responsable de los daños que ocasionare. Asimismo, está obligado a dar
cumplimiento a todas las normas de convivencia a las que esté sujeto como también a aquellas otras
acordadas en el momento de la transferencia. Las mejoras que el tenedor realizare en beneficio de optimizar
su uso están exentas de reconocimiento monetario por parte del poseedor, salvo que entre las partes así se
determinare. Recuadro Nº 30.
✓ OPCIÓN DE USO O APROVECHAMIENTO MEDIANTE UNA CESIÓN TEMPORARIA

✓ PRESERVADOR DE LA COSA Y RESPONSABLE DE LOS DAÑOS QUE OCASIONARE
✓ ACUERDOS DE LAS MEJORAS EN LA DEVOLUCIÓN
✓ EL ACCESO PUEDE SER VERBAL O ESCRITO, ONEROSO O GRATUITO
✓ SI ES GRATUITO SÓLO SE CONSERVA CON LA PERMANENCIA DEL TENEDOR
RECUADRO 30: Sinopsis de las particularidades de la Tenencia.
El derecho de propiedad es amplio pero preciso. Amplio, porque se refiere a las cosas o bienes materiales, y
preciso, por el rigor legal que pone sobre ellas. El uso y aprovechamiento del suelo y sus mejoras forman parte
de ese derecho. El régimen legal en el derecho actual tiende a aproximar propietarios, poseedores y tenedores
en cuanto a los derechos y obligaciones que recaen sobre este bien y que tienden a mejorar las condiciones de
convivencia social.
De los dos modos en que se disponga el suelo (dominio o tenencia), la lógica permite interpretar que las
externalidades e implicancias son mayores según se tenga mayores derechos sobre el bien. Sin embargo, quien
tiene la posesión es quien tiene el derecho de uso o aprovechamiento y sin que sea necesariamente el
propietario. El propietario tiene la atribución del derecho pleno y la responsabilidad legal y moral de decidir.
El poseedor puede ejercer el derecho ( convenido con el propietario) de uso o aprovechamiento sobre el bien. Es
17
Un ejemplo es el caso del derecho de usufructo. Quien tiene el derecho a la posesión ( dominio o propiedad) puede vender el bien, pero,
el nuevo titular lo recibe con quien tiene el derecho a tenerlo (usufructuario). Un inmueble alquilado puede ser vendido por el titular del
dominio, pero manteniendo el derecho del inquilino a tenerlo. Sin embargo, estos conceptos son relativos. Hay quienes sostienen que
dominio, posesión y propiedad significan lo mismo, dejando a la simple tenencia en las figuras del alquiler y el comodato
respectivamente.

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ORDENAMIENTO URBANO
sensible a las externalidades negativas, es aprovechador de externalidades positivas y es indiferente a las

implicancias, según el rigor impuesto por el propietario o el sistema de regulación urbana.
3. TRANSFERENCIAS DE LA ACCESIBILIDAD
Las transferencias en el mercado inmobiliario pueden considerarse como una de las actividades civiles de
mayor control gubernamental, circunscrito a una demanda selectiva consecuente de la inamovilidad y
localización del propio bien. Exceptuando esto, funciona libremente como el resto de los mercados, aunque es
posible hacer un análisis propio de comercialización, de identificación de segmentos y de procedimientos de
promoción. La oferta de este bien se presenta en cantidades limitadas en relación a su inamovilidad y
localización. Posee también la característica de pertenecer a un mercado cuya oferta y demanda tiene poco
hábito de transferencia al adquirirse con cierta intención de permanencia.
Cualquier transferencia en este mercado expresa una necesidad de uso o aprovechamiento ( demandante) y otra
de disponer de un medio de cambio para satisfacer otros requerimientos (oferente). Ambos interesados operan
en un ámbito donde las particularidades requieren a veces la presencia necesaria, otras convenientes y otras
inevitables de intermediarios (agrimensores, corredores inmobiliarios, escribanos, otros)18. En este menú de obligaciones
y opciones, quienes ocasionalmente tienen que actuar, se encuentran frente a un mercado competitivo que
ofrece servicios tendientes a una más acertada transferencia.
¿Cuáles son entonces, los modos de transferir suelo urbano cuya accesibilidad produce externalidades e
implicancias diferenciadas entre privados y el Estado?
El objetivo es diferenciar las opciones en el uso o aprovechamiento del suelo según las preferencias del
inversor.
Para ello se presentan las dos modalidades de transferencia de la accesibilidad que competen al derecho
privado. La permanente, que tiende a mantener o mejorar la externalidades positivas; y, la temporal, que
aprovecha las externalidades positivas.
Las limitaciones están en la propia restricción que tiene un mercado translúcido19 o poco transparente, producto
de los propios “rasgos” del suelo urbano20. Las incidencias posibles de tales rasgos sobre las transferencias, y
los intereses en juego de los actores, invalidan la generalización. Por ello, esta problemática fue enfocada
principalmente desde el punto de vista descriptivo.
En las transferencias inmobiliarias, los valores son condicionados por la accesibilidad, donde las externalidades
y las implicancias que se podrían producir por el uso o aprovechamiento resultan difíciles de precisar
anticipadamente por la regulación urbana.
3.1 PERMANENTE
El término permanente tiene una connotación relativa. En general, la compra de un inmueble se hace con
intención de permanencia21. Cuando es así, por razones de uso o aprovechamiento el régimen jurídico que
impera en estos casos es el de la compra-venta, la permuta o la usucapión. Existen otras figuras jurídicas
que hacen presumir la intensión de permanencia como es la dación en pago22, la donación23, la, la
18
Estos actores se tratan en el Subtema 5 de la Unidad IV “Organización Urbana Institucional”.
19
Se lo considera un mercado translúcido porque el precio de venta es de comparación relativa. Cada compraventa es única. En las cosas
o bienes transportables los precios son de comparación absoluta ante una misma marca y características.
20
Tratado en el Subtema 2 de la Unidad VII “Identidad urbana”.
21
En el Subtema 2 de la Unidad III “Dinámica de la Ciudad” de los Apuntes de TAU 3 Parte 1 se trató dentro de los que son las preferencias
de los inversores urbanos.
22
La dación en pago es cuando se entrega efectivamente una cosa o bien, distinto al adeudado con el consentimiento del acreedor.
23
La donación es cuando se transfiere voluntariamente y en forma gratuita un inmueble y éste es aceptado.

UNIDAD VI
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herencia24, el remate público25 y el Legado26. Estas últimas tienen sus particularidades. También el
Derecho Público posibilita al Estado adquirir el dominio de bienes privados por una necesidad pública
mediante la expropiación.
De estas “figuras”, interesa aquí darle mayor relevancia a la compra-venta, a la permuta y a la usucapión.
a) COMPRA-VENTA
La compra-venta es una transferencia bilateral de dominio que se produce cuando existe un intercambio
de un inmueble por dinero (indirecto). Una de las partes se obliga a entregar el dominio y la otra se obliga
a adquirirlo y pagar por ello un precio cierto en dinero 27. Esta transferencia del dominio prescinde de
la inmediatez del acto, de la presencia directa de los interesados, de la inmediata entrega del inmueble
o toma de posesión del adquirente y queda perfeccionada con el solo consentimiento. Pero, para que la
transferencia sea efectiva se exige la formalidad de la inscripción registral 28. Los procedimientos
pueden variar según cada país pero la necesidad de un fehaciente conocimiento público de titularidad
para diferentes efectos29 requiere de un ordenamiento jurídico.
b) PERMUTA
La permuta es una transferencia bilateral de dominio que se produce cuando existe un intercambio
directo de un inmueble (suelo con o sin mejoras) por otro o por cualquier otra cosa o bien. Esta operación
sin la utilización de dinero, impide reconocer o distinguir claramente el comprador del vendedor. La
permuta incompleta se produce cuando se presenta una diferencia saldada en dinero a favor de alguna
de las partes y siempre y cuando sea inferior a la mitad del valor del inmueble 30. Ambas situaciones,
con o sin diferencias, se distinguen de la compraventa en que se desconoce el precio real de la
transferencia y debe producirse una coincidencia de intereses al tratarse de bienes inamovibles.
c) USUCAPIÓN
La usucapión31 (o prescripción adquisitiva) es la adquisición unilateral de dominio que se produce cuando
un propietario legítimo ha demostrado desinterés manifiesto de ejercer el derecho de propiedad de un
inmueble. Es un hecho jurídico que, con el mero transcurso del tiempo (20 años para inmuebles), faculta a
un tenedor a adquirir la propiedad mediante un título supletorio32. Tal tenencia debe haber sido
adquirida sin violencia y demostrar un interés fehaciente de poseerlo. Se obtiene por decisión judicial.
3.2 TEMPORARIA
La opción de la accesibilidad temporaria es otra modalidad presente en el mercado inmobiliario. En

general, el dominio temporario y la tenencia de un bien inmobiliario denotan la intención de movilidad
respecto a la localización33. La preferencia puede estar signada también por un interés de uso o
aprovechamiento. Las figuras jurídicas que se disponen en estos casos son el fideicomiso y el derecho de
superficie, como dominio temporario y, el usufructo, la locación y el comodato como tenencia. Existe otra
figura jurídica que hace presumir la doble intensión de permanencia o transitoriedad como es el leasing
pero esta opción ha sido desestimada por el mercado inmobiliario. Asimismo, el derecho público posibilita
24
La herencia es cuando se acepta el derecho y las obligaciones (acreencias y deudas) de un inmueble ante la muerte del titular.
25
El remate público es cuando se impone una voluntad, entre varias, de pagar el mayor precio por adquirir el dominio de un inmueble.
26
El legado es un acto testamentario que trasmite el derecho al dominio de un inmueble, pero sin sus deudas si las hubiere.
27
G.A. Borda (1998), Manual de Contratos. PERROT, Argentina - pág. 145.
28
G.A. Borda (1997), Tratado de Derecho Civil. Contratos. PERROT, Argentina - pág. 13.
29
Apoyo técnico catastral, cargas e inhibiciones que pesan sobre el inmueble ( hipotecas, embargos), seguridad jurídica de la titularidad,
otros.
30
Esta relación porcentual es aceptada por los usos como una manera de poder considerar cuándo una transferencia es por compraventa y
cuando es por permuta.
31
Art. 2015 del Código Civil y Comercial.
32
El título supletorio es un acto judicial por el que se le otorga el dominio escrito a quien acredite la posesión de un inmueble que,
conforme a la ley, corresponde por haber cumplimentado todo lo que ésta requiere.
33
El concepto de accesibilidad excluye la imposibilidad o insuficiencia de la capacidad de ahorro.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
al Estado la transferencia transitoria de alguno de sus bienes mediante la concesión.
De esas figuras, interesa aquí diferenciar al fideicomiso, del derecho de superficie y, a la locación, del
comodato.
a) FIDEICOMISO
El Fidecomiso34 es una transferencia temporal del dominio con el objeto de realizar una actividad
económica subyacente (específica). Una vez cumplimentado el objeto del contrato y el tiempo acordado,
el dominio deberá ser entregado al destinatario previamente acordado. Intervienen en éste el
fiduciante35, el fiduciario36, el beneficiario37 y el fideicomisario38, contra un bien fideicomitido 39.
Es un contrato donde prima la confianza pero que inexorablemente requiere de la transferencia del
dominio sujeto a la acción fiduciaria. Esta acción consiste en dar cumplimiento en tiempo y forma a
obligaciones pactadas en beneficio de quien haya sido expresamente designado. Tales obligaciones
proceden de una encomienda ajustada a lo que establece la Ley. Lograda la encomienda se produce la
extinción automática, aunque esta última puede provenir también por revocación u otras razones
previstas contractualmente.
b) DERECHO REAL de SUPERFICIE

La Superficie40 es una transferencia temporaria del dominio que le otorga al titular el derecho a ser dueño
de lo construido en un terreno ajeno. En el ámbito inmobiliario tiende a reducir costos de inversión inicial
en adquisición de terrenos. Es un derecho que ya existía en las actividades agrícolas pero que la reforma
del Código Civil y Comercial (2015) extendió a las actividades inmobiliarias urbanas.
El superficiario (titular del derecho a la disposición material y jurídica) es quien adquiere la propiedad
superficiaria, El plazo de disponibilidad del derecho adquirido se limita en 70 años aunque
prorrogables. Asimismo, se puede adquirir por la totalidad o una parte indivisa sin requerir de
fraccionamiento catastrales con el objeto de incorporar mejoras sobre la superficie adquirida. Como
titular del dominio superficiario puede construir y vender unidades edificadas, aún en propiedad
horizontal, donde el nuevo titular será dueño temporal hasta el plazo establecido en el contrato.
Concluido el plazo o la condición resolutoria pactada, el propietario del terreno recibe las mejoras
realizadas sobre la superficie. Salvo pacto contrario, deberá reconocer como indemnización lo realizado
por el superficiario en los últimos dos años descontando su amortización41.
c) LOCACIÓN
La Locación es una transferencia del derecho a tener un inmueble indistintamente para uso o
aprovechamiento. Se produce mediante un intercambio indirecto y el acuerdo consensual entre un
propietario (locador) y un interesado (locatario). La obligación del primero, es entregar un inmueble en
tiempo y forma convenido, y la del segundo, es pagar periódicamente un precio en dinero y devolver el
inmueble también en el tiempo y forma convenido. Existen además otras obligaciones en estas
transferencias que son reguladas jurídicamente y otras que son acordadas por las partes. Estas últimas
toman también carácter de norma jurídica y se constituyen en una fuente formal de derechos y
34
El fideicomiso es una figura jurídica prevista en el Código Civil y Comercial Argentino y perfeccionada por la Ley Nacional 24441/94
respecto al financiamiento de la vivienda y la construcción, y otros actos de comercio atinentes a la ley.
35
El fiduciante es una persona humana o jurídica que trasmite la propiedad fiduciaria.
36
El fiduciario es una persona humana o jurídica que se obliga a ejercer la propiedad fiduciaria en beneficio de quien se designe en el contrato.
37
El beneficiario es una persona humana o jurídica que recibe el beneficio que proporciona el contrato (puede ser el fiduciante pero nunca el
fiduciario). Pueden ser varios o sustitutos.
38
El fideicomisario es una persona humana o jurídica que recibe los bienes fideicomitidos.
39
Los bienes fideicomitidos (o fiducia) son aquellos transferidos al fiduciario y que conforman un patrimonio excluido del principio de la
universalidad concursal.
40
La superficie es una figura jurídica prevista en el Código Civil y Comercial Argentino enunciado en el Art. 1887 junto a otros derechos
reales y es conceptualizado en el Art. 2114.
41
Art. 2126 Ibídem.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
obligaciones1. Esta transferencia tiene su mayor aplicación en la vivienda y en el segundo y tercer

sector de la economía.
d) COMODATO
El Comodato2 es una transferencia de tenencia precaria temporal y solamente de uso. Se produce
cuando existe una obligación formal y recíproca por un tiempo determinado entre un propietario
(comodante o prestante) y un aceptante (comodatario o prestatario). La del primero es entregar un inmueble para
su uso (sin aprovechamiento) y la del segundo es cuidarlo, asumir la responsabilidad de posibles daños y
devolverlo aún antes del plazo acordado si el comodante lo requiere urgente o imprevistamente. Es un
contrato real porque “realmente” entra en vigencia cuando se entrega el inmueble y es ocupado. Es
personal porque el comodatario debe reunir determinadas características que posibilitan la gratuidad.
Se desnaturaliza ante la alteración de sus características.
Estos tres modos de transferencia de suelo y sus mejoras llevan a reconocer las dificultades que se
presentan para prever las externalidades y posibles implicancias considerando solamente al mercado
inmobiliario sin sus actores. Si se consideran los intereses ( o fines) y la capacidad de negociación de
ellos, le otorgan al proceso de transferencia la más variada posibilidad de opciones previsibles e
imprevisibles de externalidades e implicancias. Recuadro Nº 31.
TRANSFERENCIA INDIRECTA DEL DOMINIO

La inmediatez del acto registral
SE PRESCINDE DE La presencia directa de los interesados
COMPRAVENTA La inmediata toma de posesión del inmueble
SE PERFECCIONA CON EL SOLO CONSENTIMIENTO
SE EFECTIVIZA CON LA OBLIGATORIEDAD DE SU REGISTRO
TRANSFERENCIA DIRECTA DEL DOMINIO
PERMANENTE DIFICULTA RECONOCER QUIÉN COMPRA Y QUIÉN VENDE
PERMUTA ES INCOMPLETA CUANDO HAY UNA DIFERENCIA EN DINERO
SE DESCONOCE EL PRECIO REAL DE LA TRANSFERENCIA
COINCIDENCIA DE INTERESES SOBRE BIENES INDIVISIBLES
ADQUISICIÓN UNILATERAL DEL DOMINIO DE UN INMUEBLE

EL MERO TRANSCURSO DEL TIEMPO FACULTA AL INTERESADO
USUCAPIÓN DESINTERÉS DEL TITULAR LEGÍTIMO EN POSEER EL INMUEBLE
LA TENENCIA FUE MANTENIDA SIN ACTOS DE VIOLENCIA
SE OBTIENE POR DECISIÓN JUDICIAL
TRANSFERENCIA
DE LA TRANSFERENCIA TEMPORAL DE DOMINIO EN ARAS DE UNA OBLIGACIÓN
ACCESIBILIDAD LA OBLIGACIÓN PROCEDE DE UNA ENCOMIENDA AJUSTADA A LA LEY
FIDEICOMISO
D O M I N I O
TRES FIGURAS JURÍDICAS BÁSICAS: el fiduciante, el fiduciario y la fiducia.

SE EXTINGUE POR CUMPLIMIENTO DEL OBJETO O POR REVOCACIÓN
TRANSFERENCIA TEMPORAL DE DOMINIO EN ARAS DE UNA OBLIGACIÓN
LA OBLIGACIÓN PROCEDE DE UNA PROPUESTA AJUSTADA A LA LEY
PUEDE AFECTARSE UNA PARTE DE UNA PROPIEDAD INDIVISA
SUPERFICIE
DERECHO A SER DUEÑO DE LO CONSTRUIDO EN TERRENO AJENO
SE EXTINGUE POR CUMPLIMIENTO DEL PLAZO ACORDADO (hasta 70 años)
TEMPORARIA INDEMNIZACIÓN POR LOS ÚLTIMOS 2 AÑOS, MENOS LA AMORTIZACIÓN
TENENCIA INDISTINTA DE USO o APROVECHAMIENTO
INTERCAMBIO INDIRECTO Y CONSENSUAL
LOCACIÓN
T ENENC I A
OBLIGACIONES RECÍPROCAS ACORDADAS Y DE “ORDEN PÚBLICO”

MAYOR APLICACIÓN EN LA VIVIENDA, EL COMERCIO Y LA INDUSTRIA
TENENCIA SÓLO DE USO
REAL, GRATUITO, PERSONAL Y BILATERAL
COMODATO
SE DESNATURALIZA ANTE LA ALTERACIÓN DE SUS CARACTERES
PUEDE RECLAMARSE LA RESTITUCIÓN ANTES DEL PLAZO ACORDADO
RECUADRO 31: Sinopsis de la Transferencia de la Accesibilidad del Suelo.
1
Se entenderá por fuente formal del derecho a aquella que contiene la norma, dándole una ubicación en el ordenamiento jurídico. La
constituyen el derecho consuetudinario, la jurisprudencia, la ley, principios generales de derecho ( o doctrina de los tratadistas), los actos
jurídicos (como la locación, por ejemplo).
2
Se discute si es un contrato unilateral porque la voluntad parte del comodante sin existir una retribución en dinero, pero existe la
obligación recíproca del comodatario en cuidar el inmueble y devolverlo.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
La compraventa y la permuta presumen un importante cambio en la forma de uso o aprovechamiento del suelo
ante las posibilidades que ofrece la accesibilidad total de la posesión. En cambio, las locaciones y comodatos,
hacen presumir cambios moderados ante las obligaciones contraídas con el propietario, quien tiene derechos
que le permiten condicionar la posesión o la tenencia.
4. CONDICIONES EN LA EVOLUCIÓN URBANA
Uno de los trece rasgos del suelo urbano con o sin mejoras expresados en la Unidad posterior es el de
“selectivo”, es decir, en el momento de acceder intervienen discrecionalmente el tamaño, la localización y la
identidad. Esta aparentemente simple combinación de atributos constituye el meollo de las funciones urbanas.
Si la ciudad carece de condiciones para ofrecerle al inversor el medioambiente apropiado desviará su capital
hacia otra ciudad.
El inversor tiene primordialmente en cuenta al decidir por la accesibilidad (dominio, posesión o tenencia) de suelo
cómo están distribuidas las actividades en la ciudad y los condicionamientos que afrontará en la radicación del
capital. Achour y Puebla (1997) expresan irónicamente los tres principales determinantes que valora la inversión
“localización, localización y localización”3. Si la localización condiciona el interés del inversor, la magnitud
de la inversión tiende a ser consecuente con la importancia del ordenamiento urbano (función urbana).
En general el orden tiende a ser natural si se trata de urbanizaciones simples donde las condiciones
medioambientales son una respuesta a un espontáneo compromiso social. Pasado el umbral de la solidaridad
hacia la naturaleza, el orden natural comienza a requerir de control ( corrección) y de planificación (previsión).
¿Cuáles son entonces, las funciones urbanas que contribuyen a signar en la ciudad las características que valora
el inversor para un mejor uso o aprovechamiento del suelo?
El objetivo es identificar estadios significativos que incentivan o desincentivan las inversiones urbanas.
Para ello se eligieron cuatro estadios4 que desde sus diferentes ámbitos proporcionan un panorama sobre la
evolución de la ciudad. La demanda externa, para identificar las expectativas económicas; la demanda interna,
para categorizar la provisión de bienes y servicios; la distribución de actividades, para establecer los hábitos de
producción y consumo; y, el transporte, para verificar las características de la movilidad social.
Las limitaciones pueden estar en el escueto tratamiento de los estadios elegidos a los que podrían reclamarse
una mayor reflexión. Pero, por el momento, el objetivo está orientado a disponer de un conocimiento genérico
sobre la evolución de una ciudad conducente a la evaluación de pautas e indicadores que se presentan en el
siguiente Subtema de esta Unidad.
En la medida que las políticas tiendan hacia la demanda externa y el desplazamiento, se contribuye más hacia
al bienestar social. Si ésas tienden hacia la demanda interna y la distribución se contribuye, en el largo plazo,
a incrementar los costos sociales del crecimiento.
4.1 DEMANDA EXTERNA
La demanda externa es una consecuencia de disponer la ciudad de bienes y servicios en calidad, cantidad,
3
D. Achour y G. Puebla (1997) Op. cit. - pág. 5.
4
El término estadios se lo usa con el mismo significado de fases, glosada en la Unidad I “Dinámica de la ciudad” de los Apuntes de TAU
3 (Parte 1).

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
oportunidad y precio que posibilitan competir con otros mercados. La ciudad se provee así de recursos
monetarios que ingresan discrecionalmente al circuito interno de las inversiones urbanas, del crecimiento
económico y del desarrollo urbano. Ello según las prioridades que se establezcan en la regulación urbana5.
Cuanto más bienes y servicios se requieran de una ciudad mayor será su evolución creciente en el tiempo
siempre y cuando ese acrecentamiento supere el crecimiento de la población económicamente activa. Si es
coincidente habrá estancamiento. Si es menor, habrá decadencia y comenzará un círculo vicioso con
consecuencias imprevisibles que podrían llegar hasta la desaparición (o abandono) de la ciudad. Sólo la
presencia de actividades alternativas oportunamente consolidadas permitirá continuar su evolución
ascendente y mantener, recuperar o lograr su protagonismo regional.
En este estadio se puede reconocer la dependencia de la demanda exógena (externa) sobre los bienes y
servicios que una ciudad dispone. La accesibilidad a esa disponibilidad depende principalmente de dos
condiciones cuya prioridad es circunstancial: que exista una demanda insatisfecha y que esa demanda sea
detectada por quien la puede satisfacer en cantidad, calidad, oportunidad y precio. Aunque parezca
paradójico, el crecimiento económico de una ciudad hay que buscarlo fuera de ésta 6.
La potenciación significará un continuo progreso que incidirá positivamente en el resto de las actividades
internas. Es decir que las actividades principales de una ciudad son promotoras de otras que pueden
propiciar la demanda externa de sus productos. De ser así la ciudad ampliará la capacidad de exportación,
optimizará los procesos productivos y mejorará la calidad de las externalidades.
La exportación de bienes o servicios de una ciudad constituye la base de un crecimiento sostenible.

Recuadro Nº 32.
DEMANDA EXTERNA DEMANDA INSATISFECHA ACTIVIDADES PRINCIPALES

(Promotoras de más actividades)
Calidad
BIENES Y Cantidad RECURSOS MONETARIOS
SERVICIOS Oportunidad
Precio
C I UD AD
CIRCUNSTANCIALMENTE
MAYOR QUE
DEMANDA INTERNA CIRCUITO INTERNO DE LAS

INVERSIONES URBANAS
RECUADRO 32: Esquema de la base del crecimiento sostenible de una ciudad.
4.2 DEMANDA INTERNA
La demanda interna se potencia si proviene también de la demanda externa. La ciudad necesita proveer del
apoyo que requiere el ámbito de la demanda externa. La “fortaleza ( internalidades positivas)” procede de la
“oportunidad (externalidades positivas)” de elaborar los bienes y servicios demandados por las otras ciudades.
En esa elaboración intervienen discrecionalmente recursos, capital y trabajo ( bienes de la producción) en calidad
de insumos que pueden proceder de la disponibilidad interna o también externa.
Si la disponibilidad es interna, los bienes y servicios así producidos también pueden ser requeridos por la
misma ciudad generando así un intercambio de los ingresos proveniente de la demanda externa. Cuanto
más bienes y servicios se requieran en una ciudad mayor será su prosperidad relativa y la calidad de su
desarrollo urbano. Ello teniendo en cuenta que tales actividades satisfacen la demanda interna o
5
Recordar el contenido del Subtema 5 (en especial el 5.2 y 5.3) de la Unidad I “Dinámica de la ciudad” de los Apuntes Ibídem.
6
Relacionar preferentemente con el contenido del punto 3.1 de la Unidad I “Dinámica de la ciudad” de los Apuntes Ibídem.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
mayoritariamente interna7.
En este estadio, la disponibilidad exportadora de los bienes y servicios de una ciudad permite la accesibilidad
de esos mismos bienes a la misma ciudad pudiendo ser utilizados también de insumos para otras actividades
exportadoras. Ello puede dar lugar a que los ingresos monetarios o tecnológicos provenientes de tales
actividades exportadoras promuevan el surgimiento de otras actividades secundarias.
La potenciación significará una creciente disponibilidad de recursos monetarios. Además, la competencia

externa obliga a la innovación y al mejoramiento permanente. De igual modo, la competencia interna, por
captar la demanda externa, es inducida a mejorar constantemente sus productos y hasta la productividad.
La importación de bienes o servicios de una ciudad tiende a mejorar la productividad interna y también a
producir otros bienes y servicios para consumo interno o como insumo de un producto exportable.
Recuadro Nº 33.
DEMANDA INTERNA BIENES DE LA PRODUCCIÓN

C I U D AD
Calidad
BIENES y PRODUCTOS
Cantidad
Precio PRODUCTOS
TAMBIÉN
ACTIVIDADES
CONSECUENCIA INVERSIONES
PRINCIPALES
DE URBANAS
(Promotoras de
más actividades)
DEMANDA EXTERNA
Calidad PRODUCTOS
BIENES y Cantidad
Precio
RECUADRO 33: Esquema del circuito interno de las inversiones urbanas.
4.3 DISTRIBUCIÓN
La distribución de las actividades urbanas ( económicas y residenciales) en países de economías de mercado

tiende a socializarse ante la tendencia de una mayor regulación. La flexibilidad se obtiene con la
intervención de la opinión, cabildeo o reclamos de quienes tienen que acatar la regulación impuesta. El
mayor o menor acceso a la participación o la mayor o menor regulación se verá expresado en la
optimización o subvaloración de las externalidades positivas.
De estudios de ciudades norteamericanas se obtienen tres teorías básicas que intentan explicar el
funcionamiento general y la urbanización desde el punto de vista de la localización.
i Concéntrica (Burgess 1925): Las actividades se ubican en forma anular alrededor de un espacio central
según su competencia prescindiendo de la necesidad social. Recuadro Nº 34 Figura 1.
ii Sectorial (Hoyt 1939): Las actividades se ubican a lo largo de las vías principales que conducen a un
espacio central. Recuadro Nº 34 Figura 2.
iii Núcleos múltiples (Harris y Ullman 1945): Las actividades se ubican alrededor de núcleos de crecimiento
separados entre sí y cuya ubicación depende de la actuación conjunta de factores físicos y
socioeconómicos. Recuadro Nº 34 Figura 3.
La posibilidad de análisis supera el alcance de estas teorías. Otras opciones se encuentran en los enfoques
de tipo económico y social. En la actualidad, las nuevas técnicas de comercialización están aportando
7
En el pie de página del punto 5.1.a) de esta Unidad se expresa un criterio para identificar aquellas actividades difusas que indistintamente
pueden ser consideradas como “secundarias, o principales”.

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ORDENAMIENTO URBANO
información que dejan lugar al planteamiento de nuevas teorías que pueden dar explicación a las incidencias
del comportamiento del individuo posmoderno en el tejido social.
1 2 VÍAS 3
2 3 PRINCIPALE 3
S 4
4 2 5
1
3 3 3
1 1 7
5
2 3
4 3
3 4
4 2 3 6
5 9 8
1) Centro Comercial Dominante. 1) Distrito Central de Negocios. 1) Distrito Central de Negocios

2) Zona industria con área de 2) Pequeña industria. 2) Pequeña industria.
transición. 3) Residencia de clases bajas. 3) Residencia de clases bajas.
3) Área de residencia obrera. 4) Residencia de clases medias. 4) Residencia de clases medias.
4) Área de residencia burguesa. 5) Residencia de clases altas. 5) Residencia de clases altas.
5) Área de desplazamientos 6) Industria pesada.
7) Distrito de negocios
periféricos.
8) Área suburbana residencial.
FUENTE: A.Zárate Martín (1991) El espacio interior de la ciudad pags. 154, 157 9) Área suburbana industrial
y 159.
RECUADRO 34: Comparación gráfica de las tres teorías básicas de la distribución.
La posibilidad de análisis supera el alcance de estas teorías. Otras opciones se encuentran en los enfoques
de tipo económico y social. En la actualidad, las nuevas técnicas de comercialización están aportando
información que dejan lugar al planteamiento de nuevas teorías que pueden dar explicación a las incidencias
del comportamiento del individuo posmoderno en el tejido social.
En este estadio entran en disputa las actividades de localización (espontánea) y las de urbanización8 (inducida) cuya
distribución en la planta urbana9 de la ciudad es objeto de las más variadas preferencias y conveniencias. En
ambos contextos se presentan tantas actividades como complejidad adquiera la demanda externa o interna.
Recuadro Nº 35.
EMPRESA ESPECIALIZADA EMPRESA ESPECIALIZADA ACTIVIDAD

XXX
en insumos en maquinarias ACTIVIDAD ACTIVIDAD
XYX YXX
EMPRESA I N D U S T R I AS EMPRESA
ESPECIALIZADA ESPECIALIZADA ACTIVIDAD Servicios diversificados ACTIVIDAD
en capacitación
X Y Z en innovación XXY Oferta laboral XZX
Consumo diversificado
EMPRESA ESPECIALIZADA EMPRESA ESPECIALIZADA ACTIVIDAD Precios competitivos ACTIVIDAD
en comercialización en tecnología XXZ ZXX
1 2
COMPLEMENTARIAS DIFERENTES
RECUADRO 35: Opciones de Distribución de las economías de localización (1) y urbanización (2)
La potenciación significará disponer de una más activa dinámica multiplicadora de la demanda externa e
interna que induce a mejorar o crear nuevas oportunidades sobre lo ya existente para radicar actividades
urbanas. Esto conlleva hacia una más selectiva y dinámica segregación. Selectiva porque se promueve el
8
Recordar el contenido del punto 3.2 de la Unidad III “Proceso de la urbanización” de los Apuntes de Introducción al Desarrollo Urbano.
En este caso estos términos incluyen a todas las actividades económicas que se puedan realizar en una ciudad.
9
El concepto de planta urbana procede el artículo 1º del Decreto 23.126/53 que modifica la reglamentación de la ley 13.246 de arrendamientos
rurales y que expresa: “ Considérase planta urbana de las ciudades o pueblos el núcleo de población donde la edificación es continua y
compacta y cuyo fraccionamiento se encuentra representado por manzanas y solares o lotes, cuente o no con servicios públicos municipales
y esté o no comprendida dentro de lo que la municipalidad respectiva considere como ejido del pueblo”.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
consumo por estratos sociales. Dinámica porque saturado ese mercado se diseña una nueva estrategia de
comercialización para tentar a tantos estratos como capacidad de adaptación se establezca la empresa.
El vertiginoso avance tecnológico de las comunicaciones y la ágil movilidad de los capitales (a su vez
corporizados), están modificando hábitos de consumo, de “bien-tener” y de habitar. Recuadro Nº 36.
DISTRIBUCIÓN
Concéntrica
TEORÍAS Sectorial
Núcleos múltiples
DISPUTA
NUEVAS TÉCNICAS
de COMERCIALIZACIÓN
ACTIVIDADES de ACTIVIDADES de
LOCALIZACIÓN URBANIZACIÓN
RECUADRO 36: Esquema de la Distribución.
4.4 TRANSPORTE
El transporte permite conocer el ordenamiento social de la ciudad a través de la movilidad de personas,
bienes y servicios10. El ordenamiento de la ciudad motiva su expansión y promueve la integración espacial
de las actividades. El transporte es también el resultado del proceso histórico de urbanización y, en especial,
el que generó la revolución industrial del siglo XIX. Existe un antes y un después de la aparición del
ferrocarril para el transporte interurbano. En cambio, el transporte intraurbano sólo ha innovado la calidad.
Del carruaje movido por animales al autobús movido por un motor de explosión interna hubo cambio
solamente de calidad y cantidad transportada. La modalidad sigue siendo la misma.
La humanidad perfecciona permanentemente medios mecánicos, electromecánicos y electrónicos para

mejorar la calidad, los costos, la cantidad y la distancia en los tiempos de transporte. En la medida que se
mejora el acceso a ese perfeccionamiento, la ecuación resultante beneficia a unos y perjudica a otros. En
ese “juego”, urbanizaciones y ciudades se debaten los inversores para atraerlos o retenerlos.
Es también un requerimiento insoslayable, principalmente de la demanda externa. Ésta también actúa

recíprocamente, pues provee de recursos para satisfacer su demanda. El proceso es arbitrario y la decisión
depende de actores ajenos a las necesidades directas.
Este medio, natural o inducido, de personas y mercaderías, ha ido modificando la forma interna de las
ciudades, pasando de una escala peatonal a una escala más vehicular que promueve las inversiones propias
y ajenas. Las primeras para mejorar la calidad de ofrecimiento y, las segundas, como motivación o
externalidad positiva hacia sus costos de producción. Recuadro Nº 37.
TRANSPORTE
PERSONAS ARBITRARIO
NATURAL INDUCIDO
BIENES
SERVICIOS INVERSIONES POTENCIACIÓN EXÓGENA
PROPIAS y AJENAS
INSOSLAYABLE
DEMANDA EXTERNA
RECUADRO 37: Esquema del Transporte.
10
Cabe acotar que el enfoque de esta asignatura está orientado a establecer conceptos teóricos de arquitectura y urbanismo que ilustren
sobre el desarrollo urbano de una ciudad o sector de ésta. En el caso del transporte (de un determinado estado actual) puede extraerse de su
análisis el “ordenamiento social” que dispone esa ciudad o sector.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
4.5 SITUACIONES VARIANTES EN LA EVOLUCIÓN URBANA
Demanda externa, demanda interna, distribución y transporte son entonces actividades que condicionan la
“dinámica de la ciudad”11. En la medida que prevalezcan incentivos hacia la demanda externa y el
transporte, se tiende más hacia un bienestar social estable ( o hacia un desarrollo urbano “sustentable”) (Figura 2 del
Recuadro N° 38). En la medida que prevalezca incentivos hacia la demanda interna y la distribución, se tiende
en el corto plazo también al bienestar pero, en el largo plazo se tiende a poner en riesgo el crecimiento al
deteriorar la demanda externa y ésta a reducir a su vez la demanda interna (o en otras palabras obtener un
crecimiento económico “insostenible”). (Figura 3 del Recuadro N° 38).
Estas dimensiones se comportan con mutua dependencia, de complementariedad y necesidad recíproca

dando lugar a una miríada de escenarios funcionales.
1 2 DI 3
Demanda
Interna DI
Demanda
Transporte DE Te DE NO Te
Externa
Distribución Dn
Equilibrio Dn
En condiciones de equilibrio la evolución es estanca. FUENTE: Antonio H. Milanese 2019
RECUADRO 38: Situaciones variantes de evolución urbana.
5. PAUTAS DE EVOLUCIÓN URBANA
Las pautas funcionales de evolución urbana, al igual que los tópicos de destino urbano cierto, pueden ser
estudiadas aplicando métodos y técnicas que resulten más apropiados para las circunstancias. En este Subtema
se presenta un método y técnicas cualitativo, especificando cuatro indicadores por pautas.
El número de indicadores se arbitra como un mínimo necesario para obtener información autónoma, pero a su
vez, complementaria de cada pauta para lograr un conocimiento más certero de éstas. Asimismo, la
información general de esas pautas puede ser confrontadas entre sí. Se posibilita de este modo un estudio con
la armonía suficiente para conocer las características y tendencias funcionales del ámbito de estudio.
Los indicadores seleccionados en cada una de las pautas incluyen otros que en el número y en el objeto puedan
contenerlos. Están enfocados desde un punto de vista práctico y considerando a la ciudad como lugar de
transferencia y de múltiples actividades que pretenden el mejor uso o aprovechamiento del suelo.
Ello lleva a una consideración del ordenamiento urbano disponible para evaluar las externalidades. En este
proceso se confrontan preferencias que varían según los intereses en juego, siendo su resultado, una respuesta
a la complementariedad o reciprocidad de los bienes y servicios disponibles.
¿Qué indicadores pueden proporcionar una apreciación certera de la realidad funcional de una urbanización?
El objetivo es disponer de un proceso que permita conocer el estado de un ámbito urbano.
Para ello se eligen cuatro pautas que identifican actividades correspondientes con los estadios de las condiciones
en la evolución urbana: Principales para conocer la complejidad de la demanda externa; Secundarias para conocer
la complejidad de demanda interna; Localización para conocer la categorización de los destinos del suelo; y,
11
Es decir que afectan a la inversión, al crecimiento económico y al desarrollo urbano (Unidad I “Dinámica de la ciudad” de los Apuntes de
Introducción al Desarrollo Urbano).

UNIDAD VI
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Desplazamiento para conocer las preferencias de los usuarios. En cada pauta se identifican cuatro indicadores sin
excluir otros que se puedan requerir según las características del ámbito de estudio.
Las limitaciones están en la ausencia de indicadores cuantitativos que impiden precisar numéricamente las
tendencias de la evolución urbana. Esta situación, al igual que la de los tópicos de destino cierto, será resuelta
en las futuras ediciones de estos APUNTES de CLASES.
Este enfoque es también cualitativo por lo que le otorga una inevitable caga subjetiva. Por eso también recae
en el autor del estudio una alta dependencia de confiabilidad, siendo de utilidad en la medida que sea
introductorio a un estudio convenientemente cuantitativo. Las siguientes Pautas: Principales, Secundarias,
Localización y Transporte son consecuentes de las “condiciones de evolución urbana” (sub tema anterior).
5.1 PRINCIPALES
Las actividades principales son las fuentes de ingresos reales de una urbanización. Permiten conocer el
predominio socioeconómico vigente que puede ser el mismo que motivó su nacimiento. La continuidad o
potenciación de la demanda promueve el crecimiento económico y el del resto de las actividades urbanas.
Los indicadores seleccionados para analizar la Actividad Principal son los siguientes: especialidad, base
económica, potencialidad de la demanda y protagonismo regional. Estos indicadores permitirán conocer
desde el punto de vista principalmente económico la cantidad y la calidad de los recursos que dan
permanencia.
a) ESPECIALIDAD
Es la actividad que caracteriza la economía de una urbanización satisfaciendo demandas externas o
mayoritariamente externas12. Forma parte de los ingresos básicos que condiciona al resto de la
economía. El grado de especialización provenientes de la calidad y competitividad de los recursos
naturales o ventajas comparativas13 respecto a otros espacios económicos (o ciudades), incide en la
evolución. Se trata con estas actividades de obtener una rentabilidad proveniente de otras economías, a
través de la venta producida por esas actividades y cuyas ganancias son reinvertidas en el lugar de
producción.
Las actividades pertenecientes a este Indicador, pueden provenir de todos los sectores de la economía,
es decir del primario al quinario14, ejerciendo una atracción sobre la zona suburbana y extra urbana que
la circunda. Su grado de atracción produce mayor o menor influencia sobre otras urbanizaciones y
condiciona la radicación de más actividades.
b) BASE ECONÓMICA
Está constituida por la especialidad y el resto de las actividades que exportan bienes y servicios. Es
determinante de la capacidad de crecimiento. Si las utilidades son reinvertidas, consolidan las
Actividades Principales y potencian el proceso exportador. Asimismo, aumentan la oferta de trabajo y
servicios de apoyo a tales actividades, por lo que una parte irá también a satisfacer las Actividades
Secundarias del lugar.
Urbanización y territorio constituyen entonces, un escenario donde los intereses que intervienen son
internos y externos a éstos, y pueden ser aún externos al ámbito intermedio y al nacional. “Son las
actividades de exportación las que, en un contexto de apertura interregional, genera la prosperidad
regional.”15. En este sentido puede considerarse que la prosperidad se logra mediante la compra de
bienes o servicios externos del lugar cuyo dinero procede de la venta de bienes y servicios al exterior.
12
Existen empresas cuyo producto puede ser totalmente exportado de la ciudad lo cual facilita su identificación como de actividad
principal. También existen aquellas empresas cuyo parte de su producto es exportado y otra parte satisface el consumo interno como
actividad secundaria. Para clasificar estas últimas se considera que toda exportación superior al 50 % se ubica en la actividad principal
y, la inferior a ese porcentaje, en la actividad secundaria.
13
Se explicó en el punto 4.1 de la Unidad II “Arquitectura y urbanismo” por qué una ciudad tiene que ser portadora de una ventaja
comparativa.
14
En el “Resumen” de la Unidad III “Proceso de urbanización” fueron identificados todos los sectores de la economía.
15
Polèse, M. Op. cit. - pág. 151.

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Las utilidades monetarias permiten incrementar la masa de dinero interno que potencia la inversión y
mejora el bienestar individual y social.
c) POTENCIALIDAD DE LA DEMANDA
Es la capacidad y expectativa de crecer o decrecer por el interés o tendencia hacia el desinterés que el
bien o servicio tenga de quien la demanda.
La capacidad tiene que ver con la escala de producción interna ( o internalidades)16 la que se adaptará a la
producción que se requiera pero con un límite de crecimiento que le dará esa escala. También
dependerá de la accesibilidad a los factores de la producción (recurso, capital y trabajo) y a la disponibilidad
de externalidades17. La expectativa tiene que ver con la aceptación del producto por su calidad,
cantidad, precio u oportunidad en el mercado.
Si la demanda es progresiva, proporcionará un permanente crecimiento, el cual se verá reflejado en la
generación de empleo, requerimiento de tecnologías, bienes de capital u otros. Asimismo, promoverá
la innovación para mejorar la calidad o la productividad, o para reemplazar bienes y servicios
importados y liberar dinero para nuevas exportaciones.
La ciudad que logra una adecuada combinación de regulación, inversión, crecimiento y bienestar
permite posicionarse aún mejor para competir con mercados más lejanos cambiando su escenario de
externalidades.
d) SITUACIÓN ACTUAL
La demanda real y diversidad de los bienes y servicios que un lugar ofrece en el mercado externo,
incidirá en el protagonismo del sistema de ciudades que la circunda. Si la demanda trasciende el ámbito
regional su posicionamiento también podrá medirse en un contexto regional más amplio, y así
sucesivamente.
Esta aparente sencillez de identificar la situación actual desde el protagonismo regional de una
urbanización y su territorio frente a otros ámbitos, debe contemplar también las estrategias 18 de
regulación de los tres niveles de gobierno (local, intermedio y nacional). Por razones diversas y, en especial,
de índole jurídico, tales estrategias a veces son divergentes y aun cuando son coincidentes se puede
disentir en los medios para llevarlas a cabo. La situación se complica más en los sistemas de gobierno
federales ante la presencia de facultades concurrentes 19 entre la nación, la provincia y los municipios.
La Situación Actual resulta entonces de considerar en el análisis la evolución de la Base Económica y
de la Potencialidad de la Demanda. Es una consecuencia de la influencia urbano-territorial20.
Esta actividad (o Pauta) es altamente dependiente de las estrategias de gobierno por tratarse de una fuente de
ingresos cuya sostenibilidad es imprescindible para velar por el bienestar de la población contenida por la
ciudad. Recuadro Nº 39.
5.2 SECUNDARIAS
Las actividades secundarias son las proveedoras de bienes y servicios internos ( suministros), en especial, a
las Actividades Principales. El aporte al crecimiento económico es indirecto y dependiente del balance de
las externalidades positivas y negativas. Estas externalidades provienen de los bienes y servicios públicos
(como seguridad, defensa, justicia, educación,) y de la optimización de la producción a través de bienes y servicios
provistos por agentes económicos privados. De existir una demanda externa insatisfecha y ser detectada,
16
La internalidades fueron explicadas en el punto 2.1 de la Unidad III “Proceso de urbanización” de los Apuntes de Introducción al
Desarrollo Urbano.
17
Ibidem, además en la Introducción de la presente Unidad.
18
En el Unidad I “Dinámica de la ciudad” (de los Apuntes de Introducción al Desarrollo Urbano) se trató el Subtema “Efectos de la regulación
urbana”. Cabe acotar ahora que a la regulación le preceden las estrategias establecidas para llevar a cabo una regulación deseada, es
decir, la suma de voluntades a través de fines conciliados.
19
Las facultades concurrentes son atribuciones legales compartidas entre las diferentes instancias de gobierno (sectoriales, nacionales,
intermedias, locales y otras) que se imponen sobre el uso y aprovechamiento del suelo en función del interés público, donde es frecuente
las disidencias políticas.
20
La influencia urbano-territorial corresponde al Indicador c) de las Pautas Secundarias.

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puede pasar a ser una Actividad Principal.
ESPECIALIDAD BASE ECONÓMCA

Renta genuina Especialidad más resto Actividades Exportables
Condiciona al resto Determina la capacidad de crecimiento
Ventajas comparativas Demanda de Bienes y Servicios externos
Excedentes reinvertidos Potencia la inversión
POTENCIALIDAD DEMANDA SITUACIÓN ACTUAL

Capacidad de Crecer Demanda real y su diversidad
Internalidades y externalidades Protagonismo inmediato y mediato
Expectativa de crecer Condicionado a las Estrategias de Regulación
Calidad Cantidad. Oportunidad y Precio Resultado de la Evolución Económica
RECUADRO 39: Indicadores y sub indicadores de la Actividad Principal
Los indicadores seleccionados son los siguientes: calidad, categoría, influencia urbano-rural, y situación
actual. Estos indicadores permiten conocer la calidad y cantidad de actividades que demanda un lugar,
urbanización o ciudad.
a) CALIDAD
La Calidad de los bienes y servicios que la ciudad ofrezca depende de las condiciones de vida y de
progreso de su comunidad. También contribuye la calidad del ingreso 21 y la demanda que ejerza esa
comunidad sobre aquellos bienes y servicios internos y externos a la ciudad. La calidad de bienes y
servicios está muy ligada al ingreso y éste a la productividad, por lo que se puede distinguir una primera
dependencia de las Actividades Principales.
Constituye un proceso de incidencia acumulativa. Es decir que, a mayor calidad de los bienes y
servicios exportables, mayor calidad demandada en los correspondientes factores productivos ( insumos,
trabajo y capital). Esta influencia se manifiesta aún en aquellos bienes y servicios que son propios del
consumo interno de la ciudad.
La calidad es consecuencia de las condiciones impuestas a la actividad principal.
b) CATEGORÍA
La identificación de la Categoría en las actividades secundarias lleva a la necesidad de comparar
ciudades o sectores. Esa comparación debe proceder de la ponderación de características determinadas
según los objetivos establecidos para la categorización. Es decir que se debe conocer las actividades
involucradas, tipo de productos y productividad, la tecnología incorporada, y la durabilidad y utilidad
de tales productos.
En la medida que el análisis se realice en ciudades o sectores de mayor tamaño y complejidad, la
determinación de las ponderaciones será proporcional al alcance de los resultados que se esperan
obtener y a los niveles de comparaciones que se quieran lograr. La ubicación que tenga en esa
categorización es deliberada y depende de los fines que orientan a esa jerarquización.
La Categoría es una consecuencia directa de la Calidad comparada de bienes y servicios requeridos en
las Actividades Principales y Secundarias.
c) INFLUENCIA URBANO-TERRITORIAL22
La ciudad es también productora de bienes y servicios requeridos en el territorio que la contiene. La
21
La calidad del ingreso (o condiciones de ingreso) es el dinero de “bolsillo” más la presencia o ausencia de asistencia en salud, acceso
al crédito, otros
22
Cuando los tópicos y pautas son utilizados para analizar una ciudad o un sector desprovisto de espacio adicional para el crecimiento este
indicador se limita a constatar la influencia de la actividad dentro de la misma ciudad o sector.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
cantidad de tales bienes y servicios de procedencia interna que provea, signará la influencia territorial
de la ciudad. El logro de esta dinámica de importante competitividad, es portadora de un pretendido
atractivo para las ciudades circundantes y las otras. Esto señala la importancia de los costos de
transporte sobre el precio de adquisición para su producción interna.
Las empresas optimizan sus externalidades (o economías de escala externa) y la calidad de sus productos
mediante la calidad también de los factores que le proveen las Actividades Principales de la ciudad.
Esto les permite aspirar a la importación de innovaciones para luego aspirar a su provisión interna.
Cuando estas actividades pasan a ser de gran categoría, estimulan la inversión. Esto, a su vez, posibilita
ampliar y mejorar su influencia territorial con expectativas de transformar su Actividad Secundaria en
Actividad Principal, sin dejar de abastecer otras actividades internas.
La Influencia Urbano-Territorial es una conveniencia que tiende a preservar el sentido de pertenencia y
a mejorar el protagonismo regional 23.
Por su estrecha relación con el ingreso y la productividad existen tantas situaciones actuales dentro de
la ciudad como espacio de evolución se determine. Los bienes y servicios de la ciudad como tal tendrán
una Calidad, Categoría e Influencia general y otra específica. La general le dará un posicionamiento
como ciudad. La específica le dará un posicionamiento como proveedor de factores productivos para
una determinada Actividad Principal o Secundaria.
Como resultado de un proceso histórico, expresará el grado de pujanza, la versatilidad para adaptarse a
situaciones cambiantes y la capacidad para innovar. Asimismo, podrá conocerse la influencia del sector
público como regulador de la actividad. Se suma la potencialidad del mercado y la competitividad
comercial como atractivos adicionales.
La Situación Actual posibilita conocer dentro de la ciudad el alcance geográfico de sus actividades y la
calidad y cantidad de las mismas en función del tamaño y población que abastece.
Esta Actividad es altamente dependiente de la Actividad Principal por tratarse de una fuente de provisión
de bienes y servicios que depende a su vez de una demanda externa. Recuadro Nº 40.
CALIDAD CATEGORÍA
Depende: Indicadores de medición
Condiciones de vida Ponderaciones según objetivos
Progreso de la comunidad Cantidad: Actividades y tamaño
Actividades privadas selectivas Calidad: Tecnología, durabilidad y utilidad
Bienes y servicios que demande
INFLUENCIA URBANO-TERRITORIAL SITUACIÓN ACTUAL

Cantidad de Bienes y Servicios que provea Relación con el Ingreso y la Productividad
Atractivo de ciudades circundantes Expresa
Promueve la importación de innovación Grado de pujanza
Expectativa de mutar a Actividad Principal Capacidad para innovar
Influencia del sector público
Necesidad recíproca y sentido de pertenencia
Versatilidad ante situaciones cambiantes
RECUADRO 40: Indicadores y sub indicadores de la Actividad Secundaria
5.3 LOCALIZACIÓN
La Localización tiene una relación directa con el uso y aprovechamiento del suelo de las actividades
23
El protagonismo regional corresponde al Indicador d) de las Pautas Principales.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
urbanas. Es una Pauta expuesta principalmente a las implicancias de un lobby empresario 24. La histórica
forma de intervenir el suelo cuyas características difieren de otros insumos comerciables, por ser
imprescindible, irreproducible e inamovible, está sujeto a dos sistemas de decisiones bien definidos:
1) Centralizado: Donde todos los usos del suelo son clasificados y delimitados conjuntamente. Esta
simplicidad de gestión urbana trae aparejada una rigidez que atenta contra el propio comportamiento
humano. Éste, basado en sensaciones, estímulos, deseos, placeres, valores, y tantas otras aptitudes del
espíritu, se ven reprimidas por un reducido grupo de actores que deciden sobre qué hacer con el suelo y
cómo hacer sus mejoras.
2) De mercado: Donde los usos del suelo son clasificados y delimitados indistintamente según las
tendencias de la movilidad social. Esta complejidad de gestión trae aparejada una flexibilidad que puede
vulnerar la equidad y la solidaridad hacia el bien común que es necesario preservar en la conducta
humana. La desmedida libertad estimula la codicia, la avaricia, el egoísmo y otros vicios que también
son propios del comportamiento humano. Este sistema, a su vez, puede adoptar dos modos que son
correspondientes con la restricción o liberación del límite urbano 25.
Los indicadores seleccionados para analizar el Uso del Suelo Urbano son los siguientes: causas,
zonificación, áreas internas y usos actuales. Estos indicadores permitirán conocer desde el punto de vista
de la localización, la cantidad y la calidad de las actividades urbanas.
a) CAUSAS
El suelo está sujeto a restricciones en cuanto al dominio absoluto, exclusivo y perpetuo 26 en beneficio
del interés público. Ello condiciona directamente el uso y aprovechamiento.
En las economías capitalistas, la demanda producida por las diferentes opciones de uso o
aprovechamiento que se le pueden dar al suelo produce una serie de circunstancias que prevalecen en
su oferta y demanda y por las cuales se le otorgan valores. El valor27 es una cualidad por la condición
de sustento geográfico de las actividades humanas, de bien único e inamovible, y al que puede
asignársele múltiples usos. La ubicación le otorga características únicas y lo expone a diferentes
aprovechamientos urbanos y sujeto a vastas opciones de mejoras.
Por ello, la intervención en el suelo, adquiere una relevancia económica significativa para obtener el
mejor aprovechamiento posible para el inversor y para el gobierno. Esos valores se los pueden clasificar
en:
• Valor monopólico: Por constituir un bien imprescindible28 (un edificio, una industria, un comercio, necesitan
del elemento suelo para poderse emplazar).
• Valor absoluto: Por su ubicación en la “zonificación” (residencial, comercial, industrial, otros).
• Valor situacional: Por las características que le proporciona el entorno (próximo a cárceles, ferrocarriles,
estadios, parques, otros).
• Valor diferencial: Por su incidencia en un aprovechamiento urbanístico ( expropiación por patrimonio
histórico, por apertura de calles, por construcción de obras públicas, edificios, diques).
• Valor residual: Por el mejor uso o aprovechamiento del suelo ante una baja inversión en mejoras o
el mayor valor del suelo con respecto al de las mejoras que contiene ( en ambos casos el valor del suelo
siempre tiene que tender a ser mayor que el valor de las mejoras que contiene).
Con excepción del valor monopólico, los demás valores son consecuencias de las variables que afectan
los usos cuyas acciones provienen de los actores urbanos y territoriales29.
24
El lobby empresario, o cabildeo empresario es una acción permanente o casi permanente de quien la ejerce.
25
En el Punto 4.3 de la Unidad IV “Identidad urbana” se expresaron las externalidades e implicancias de cada uno de estos dos modos de
regular el suelo urbano.
26
Ver Subtema 2.1 de esta Unidad.
27
El valor es la cantidad presunta en dinero que es posible de obtener en la venta de un bien o servicio. Se diferencia del precio por ser
éste la cantidad real en dinero que se obtiene por la venta de un bien o servicio.
28
Ver apartado iii del Punto 2.3 de la Unidad VII “Identidad urbana”.
29
Éste es el Tema de la Unidad IV “Organización Urbana Institucional”.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
b) ZONIFICACIÓN
Es el recurso de gestión urbana 30 que reglamenta y reorienta la inercia de los usos provocada por las
preferencias del inversor. Esta inercia puede ser forzada, promovida o controlada también por los
poderes públicos (UNASUR, MERCOSUR, promoción industrial, otros), por enclaves de empresas líderes o
inversores exitosos (Easy, Jumbo, otros) y por circunstancias sociales (Barrios cerrados). Generalmente se
realiza para mejorar las condiciones de vida generales.
Sin embargo, en la clasificación de los usos y aprovechamientos del suelo imperan criterios singulares
para cada ciudad y modos de agruparlos. También, tales clasificaciones pueden ser específicas ( una calle,
una vereda, o excepciones individuales31) o generales. Del análisis obtenido, se podrá diagnosticar la
conveniencia o inconveniencias de realizar las correcciones pertinentes en tiempo y forma.
El análisis sociológico de la zonificación posibilita a la gestión intervenir anticipadamente para
minimizar el impacto ambiental que puede ocasionar una decisión tecnocrática.
c) ÁREAS INTERNAS
El término área tiene tantas connotaciones como cada disciplina lo utilice para delimitar en un ámbito
elementos con ciertas características de semejanza u homogeneidad 32. En este caso, se trata de
identificar lugares dentro de la zonificación de la ciudad, que circunstancias deliberadas ( zonificación),
postergadas (seguridad, defensas aluvionales) o imprevisibles (sismo) le dan tales características. La modalidad
del ámbito privado de ofrecer servicios integrados, comercios integrados, barrios integrados, barrios
industriales (empresas integradas), conlleva a otorgar nuevas configuraciones a la ciudad que un estudio
gubernamental de localización debe tener en cuenta.
Como la zonificación puede disentir con las necesidades y visión de los habitantes involucrados, es
posible detectar implicancias producidas por aquella. También, puede estar comprendida en espacios
administrativos ajenos a las características socioeconómicas de la ciudad e impedir el conocimiento de
las tendencias de ocupación. (Ej: Conjunto de barrios residenciales de similares características morfológicas y culturales).
De allí la necesidad de establecer tantos escenarios como sean posibles ( geográfico, económico, sociológico,
jurídico, otros) identificando micro áreas, mezo áreas y macro áreas transversales al proceso de
zonificación. Es decir delimitar un espacio (área) que abarque en lo posible la totalidad de los usos y
aprovechamientos. Ello contribuirá a morigerar las implicancias en la ciudad.
A partir de criterios específicos y objetivos predeterminados es posible tomar decisiones correctivas o
preventivas de localización si se identifican las Pautas o Tópicos que han sido priorizados por los
habitantes de una determinada área.
d) USO Y APROVECHAMIENTO ACTUAL

Este indicador es el resultado de todo el proceso histórico de la ciudad. La proximidad de los diferentes
sucesos socioeconómicos (dinámica de las actividades y de los agentes económicos), meteorológicos (inundaciones,
heladas, sequías, etc.) o geológicos (sismos, erupciones volcánicas, otros) que pueden haber afectado a su
población, manifestarán el grado de acatamiento de las normativas vigentes y las condiciones de vida
lograda.
Como el propósito de las políticas públicas33 es satisfacer los fines procedentes de la suma de voluntades
que comparten intereses, se tiene que reconocer y aceptar que estos últimos son dinámicos y, como tal,
fluctuantes y cambiantes. Por ello los usos y aprovechamientos son actuales en la medida que una
situación contingente perturbe levemente las actividades mayoritarias o gocen de un consenso previo.
Los usos y aprovechamientos actuales son una consecuencia de dos situaciones: la correspondiente a
30
Sobre gestión urbana se expone en la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.
31
En estos casos la comunidad está expuesta a reconocer o desconocerle al gobierno, el otorgamiento de beneficios o prebendas a
inversores cabilderos.
32
El término área está referido a u espacio geográfico continuo (más pequeño que el de una zona) con una identidad deliberadamente
determinada y circunscripta a una caprichosa forma que responde a esa identidad. Puede tener mayor influencia que una zona. (existe
una significativa diferencia entre una zona industrial, un área industrial o un parque industrial, por ejemplo).
33
Se trata en el punto 2.1 de la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.

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ORDENAMIENTO URBANO
la “visión” deseada sobre la ciudad y resultante de las estrategias y regulación de los gobiernos locales
(con sus respectivas influencias e interferencias de los gobiernos intermedios y nacional), y las nuevas necesidades o
modas que estimulan a la comunidad a promover otros usos y aprovechamientos imprevistos y que la
autoridad local debe incurrir en incorporarlos.
Esta Pauta identifica los usos y aprovechamientos del suelo y orientan la localización de actividades
principales y secundarias. Representa también el modelo de ciudad deseada, con una concurrencia de
intereses entre la comunidad y el gobierno local, y éste, con el de los otros ámbitos ( intermedio y nacional). Por
lo tanto, depende también de esos ámbitos la satisfacción de las demandas internas y de las actividades
externas de la ciudad. Esa accesibilidad posiciona a la ciudad en una escala de jerarquía comparada.
Recuadro Nº 41
CAUSAS ZONIFICACIÓN
Valor: Monopólico Reglamenta y reorienta
Absoluto Inercia regulada por el poder
Situacional Requiere del análisis sociológico
Diferencial Criterios singulares para cada ciudad
Residual Clasificaciones específicas o generales
ÁREAS INTERNAS USO y APROVECHAMIENTO ACTUAL

Lugares dentro de la zonificación Resultado del proceso histórico
Sucesos: Socioeconómicos
Semejanza u homogeneidad
Meteorológicos
Escenarios GESJ transversales
Geológicos
Decisiones correctivas o preventivas
Ausencia de situaciones contingentes
RECUADRO 41: Indicadores y sub indicadores de la Localización
5.4 DESPLAZAMIENTO
El desplazamiento es una actividad natural de todo ser vivo con capacidad motriz ( personas, animales e insectos).
Es una actividad inducida para aquellas cosas inertes que las personas crean para que así suceda ( electricidad,
gas, agua, desagüe, otros). Lo es también para aquellas cosas vivas o inertes cuya cantidad y peso específico
hace necesario el uso de máquinas para optimizar los costos por unidad desplazada ( mercaderías).
Esta Pauta funcional es variable. El tipo depende de la calidad y cantidad de la demanda, e intensidad, del
grado de concentración y demanda de bienes o servicios en un determinado lugar. Asimismo, la accesibilidad
está condicionada al ámbito de influencia de aquellas actividades que pretenden ampliarlos. Si la demanda
sobre un bien o servicio prescindible es baja, la accesibilidad tiende a ser difícil y simple34. Si la demanda
sobre un bien o servicio indispensable fuera alta, la accesibilidad tiende a ser fácil y compleja.
La potenciación es exógena a la ciudad. La produce la necesidad de proveerse de insumos para elaborar

productos resultantes de una demanda real que la intensifica.
Los indicadores seleccionados para analizar el Desplazamiento urbano son los siguientes: modalidad,
ruptura, origen y destino y situación actual. Estos indicadores permiten conocer desde el punto de vista de la
movilidad de personas, bienes y servicios, la cantidad y la calidad del ordenamiento espacial de la ciudad.
a) MODALIDAD
Una ciudad puede disponer de diferentes modalidades de desplazamiento que pueden contar con una
diversidad de combinaciones que dependen de la relación costo-beneficio. También dependen de la
forma de desplazamiento (agua, tierra o aire), bajo qué condiciones (fluvial o marítimo; carretero o ferroviario) y si
34
En una aglomeración urbana dispersa la accesibilidad es “difícil” por la poca demanda de transporte que exige y, es “simple”, porque
hay pocas opciones para llegar al lugar de abastecimiento (pocas opciones de líneas de transporte público o semipúblico, por ejemplo ). Lo
contrario ocurre en una aglomeración urbana de alta concentración, es fácil por la alta demanda y compleja por la cantidad de opciones.

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ORDENAMIENTO URBANO
se trata del desplazamiento de personas, mercancías o servicios (agua, electricidad, gas, otros). La cantidad y
la calidad de lo transportado incidirán en la valoración de las condiciones socioeconómicas de la ciudad.
La Modalidad en el desplazamiento tiene que ver también con el precio que la demanda está dispuesta
a pagar para proveerse de bienes y servicios. Esta conlleva a una valoración del tiempo que depende
del costo oportunidad35 de quien tiene la necesidad de esa provisión. Esta Pauta también es dependiente
de las economías de escala interna y externa. En la primera influyen los costos fijos por unidad
transportada y la distancia y, en la segunda, por el aprovechamiento del viaje de vuelta y tiempo de
carga y descarga.
La Modalidad esta principalmente condicionada a la situación geográfica de la ciudad.
b) RUPTURA
La Ruptura es el lugar donde comienzan o terminan una variedad de desplazamientos que harán entrar
en juego al tiempo, la distancia, la accesibilidad y la vialidad cuya complementariedad condiciona la
modalidad del desplazamiento entre el origen y el destino de ese desplazamiento.
Este Indicador permite conocer el uso del desplazamiento, es decir, si está orientado al trasbordo, carga
o descarga. En el primer caso el Indicador proporcionará información sobre el tipo de estación
(monomodal, bimodal o multimodal) que se dispone para pasar lo transportado a otro medio ( de agua a tierra, de
tierra a aire, de fluvial a marítimo, otros). En el segundo caso se conoce el tipo de productos exportados y
provenientes de la Actividad Principal. En el tercer caso se conoce el tipo de productos o insumos
importados dirigidos hacia la Actividad Principal o hacia las Actividades Secundarias.
La Ruptura determina los puntos de concurrencia en la modalidad del desplazamiento y las condiciones
de carga o descarga
c) ORIGEN Y DESTINO
Representa en la ciudad los puntos de enlace de la calidad y cantidad de sus bienes y servicios de
exportación (o demanda) y el de importación (u oferta). La tecnología incorporada al desplazamiento, y la
calidad de la vialidad contribuyen a disminuir los tiempos entre Origen y Destino. Esto estimula nuevas
relaciones comerciales que van dando complejidad al sistema, demandándole accesibilidad y fluidez.
Los costos y tiempos de ejecución que esta demanda requiere, van desbordando los mecanismos de
control de aquellas ciudades con representantes políticos débiles o tentados por los beneficios que les
traerá el progreso. Mientras tanto, la sociedad, indiferente ante problemas de tanta complejidad, se
muestra impotente en resolver sus propios problemas domésticos como es la alta tecnología incorporada
a los instrumentos que a diario el mercado persuade a conocer y utilizar.
También, hace posible el desenvolvimiento de las actividades urbanas cuyo modelo de urbanización
determinará los flujos de movimiento de personas y mercancías hacia el interior o exterior de la ciudad.
La duración del trayecto está en función de la distancia a recorrer, de la modalidad o tipo de servicio,
de las condiciones de las vinculaciones y de las fricciones producidas por congestión.
Origen y Destino permite conocer la demanda por accesibilidad hacia las diferentes funciones urbanas
y la dinámica de la urbanización.
Al igual que en las Pautas Localización y Actividad Secundaria, la Situación Actual de esta Pauta
posibilita conocer la accesibilidad de uso del desplazamiento y las externalidades que produce a la
actividad económica en cuestión, sea Principal o Secundaria.
Otra contribución al análisis lo constituye la posibilidad de conocer las características de los usuarios y
utilitarios del desplazamiento. El grado de tercerización, tipo y frecuencias de ésta, al igual que el
35
El termino costo oportunidad indica la ganancia en dinero, especies u otro a la que renuncia un individuo al decidirse por otra cosa que
cree que le producirá una ganancia mayor.

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indicador Modalidad, permite prever la incidencia de futuras demandas frente a las expectativas que se
obtienen de todos los indicadores del Tópico Vial.
La Situación Actual posibilita realizar retrospecciones que indicarán cómo y en cuánto tiempo se llegó
a esa situación actual, y prospecciones para establecer accesibilidades futuras.
Esta Pauta, que identifica las actividades económicas principales y secundarias tiene una dependencia
tan grande de factores exógenos y éstos de los avances tecnológicos, que por el momento dificulta a
toda estrategia de regulación u optimización. Mientras los avances tecnológicos en las comunicaciones
asombran y la velocidad de los adelantos impiden la asimilación y hasta una conveniente utilización,
nuevas investigaciones aportan mejoras cada vez más sofisticadas de esas tecnologías para la
optimización de costos de cualquier tipo. Intertanto el desplazamiento se ha constituido en el medio
para superar las distancias y también aquellas que el propio desplazamiento va posibilitando.
Las Pautas de Evolución Urbana en su conjunto, proporcionan las características y tendencias funcionales
del ámbito de estudio. Al igual que los Indicadores de Tópicos de Destino Cierto, el enfoque solamente
cualitativo le otorga una inevitable caga subjetiva. Por eso recae en el autor del estudio una alta dependencia
de confiabilidad. Si bien es una forma de disponer información a muy bajo costo, la utilidad se obtiene en
la medida que sea introductoria a un estudio convenientemente objetivo. Recuadro Nº 42
MODALIDAD RUPTURA
Diferentes opciones y combinaciones Trasbordo - Carga - Descarga
Depende: Tipo de demanda T: Tipo de Estación
Urgencia C: “ de Productos Exportados
Precio D: “ de “ Importados
Condicionada a la situación geográfica Determina puntos de concurrencia
ORIGEN y DESTINO SITUACIÓN ACTUAL

Puntos de enlace: de Bienes y Servicios Da a conocer: Disponibilidad de uso
de personas Externalidades
Tecnología = menos tiempo Grado de tercerización
Vialidad = más transporte Tipo de usuarios y utilitarios
Se conoce la demanda por accesibilidad Retrospecciones y Prospecciones
RECUADRO 42: Indicadores y sub indicadores del Transporte
6. CONCLUSIÓN
El ordenamiento urbano contiene la expresión de una compleja red de actividades públicas y privadas por lo que
su sistematización es meramente orientadora. La evolución de estas actividades resulta de la solución de
conflictos y problemas que a su vez conducen a sucesivas situaciones similares. Esta dinámica es propia de
sociedades progresistas y dispuestas a mejorar sus condiciones de vida. Es también la parte de la arquitectura
urbana más sensible a la cultura y la civilización. Su expresión es intangible a diferencia de la Forma Urbana.
El régimen legal tiende a mejorar el uso y aprovechamiento del suelo y a aproximar propietarios, poseedores
y tenedores en cuanto a las obligaciones que recaen sobre la accesibilidad. También tiende a optimizar las
relaciones en la convivencia social.
En las transferencias inmobiliarias, los valores son condicionados también por la accesibilidad, donde algunas
externalidades e implicancias procedentes del uso o aprovechamiento resultan difíciles de precisar
anticipadamente por la regulación urbana.
El funcionamiento de un sistema económico tiene entre sus características la diversidad en el ofrecimiento de

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bienes y servicios dirigidos a satisfacer necesidades particulares que pueden ser de crecimiento o bienestar. Estas
necesidades o “demandas” son requeridas en calidad, cantidad, precio y oportunidad de acuerdo con las
posibilidades e interés de cada habitante. El producto o insumo que en una ciudad se ofrece como Actividad
Principal tiene injerencia directa sobre la situación de la base económica de la ciudad.
En la medida que prevalezca el estímulo hacia la Demanda Externa y el Desplazamiento se tiende más hacia
al bienestar social. En la medida que prevalezca el estímulo hacia la Demanda Interna y la Distribución se
tiende, en el corto plazo, también al bienestar pero, en el largo plazo, a incrementar riesgosamente los costos
sociales del crecimiento, a deteriorar la Actividad Principal y a reorientar la Actividad Secundaria debilitando
las condiciones de bienestar. Ello ante el actual orden económico internacional.
Al igual que los indicadores de Tópicos de Destino Cierto, el enfoque solamente cualitativo del estudio del
ordenamiento urbano le otorga una inevitable caga subjetiva. Por eso también recae en el autor del estudio una
alta dependencia de confiabilidad, siendo de utilidad en la medida que sea introductorio a un estudio
convenientemente objetivo. Recuadro Nº 43.
PRINCIPAL SECUNDARI AS L O C AL I Z AC I Ó N DESPLAZAMIENTO
CARACTERÍSTICAS Y TENDENCIAS FUNCIONALES
CONDICIONAN LA DINÁMICA DE LA CIUDAD

LA DIRECCIONALIDAD DE LAS POLÍTICAS DETERMINAN LA
SUSTENTABILIDAD DEL BIENESTAR SOCIAL
COMPORTAMIENTO DE MUTUA DEPENDENCIA

COMPLEMENTARIEDAD Y DE NECESIDAD RECÍPROCA
DANDO LUGAR A UNA MIRÍADA DE ESCENARIOS
RECUADRO 43: Esquema de las Pautas de Evolución Urbana

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
BARRA, Rodolfo C. El contrato administrativo. En su: Contrato de obra pública. Tomo 1 Parte General.
Consorcios. Concesión de obra pública. Argentina. Editorial ÁBACO. 1984. pp. 19-61.
BARRA, Rodolfo C. Sistemas de ejecución. En su: Ibídem. pp. 263-303.
BORDA, Guillermo A. De la Posesión en General. En su: Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales.
Argentina. Editorial PERROT. 1992. pp. 29-79.
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BORDA, Guillermo A. Dominio. En su: Ibídem. pp. 223-256.
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PERROT. 1997. pp. 11-47.
GOMEZ-MORÁN Y CIMA, Mario. El problema de las ciudades. En su: Sociedad sin vivienda. España.
Editorial EUROAMÉRICA. 1972. pp. 243 a 254.
BRESSAN, Pablo. Negocio jurídico fiduciario. Aspectos obligacionales. En: Tratado teórico práctico de
fideicomiso. Beatriz Maury de González (Directora). Argentina. Editorial AD-HOC. 1999. pp. 61 a 82.
MARIANI de VIDAL, Mariana. Los derechos reales: parte general. En su: Curso de derechos reales.
Argentina. Editorial ZAVALIA. 1976. pp. 9-42.
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MOCHÓN M., Francisco y BEKER, Víctor A. El equilibrio competitivo y las fallas del mercado. En su:
MOCHÓN M., Francisco y BEKER, Víctor A. Los mercados del trabajo, de la tierra y del capital. En su:
PONTIFICIO CONSEJO JUSTICIA Y PAZ. Problemas vinculados con la concentración de la propiedad

de la tierra. En su: Para una mejor distribución de la tierra. Argentina. Editorial PAULINAS. 1998. pp.
10-28.
ZÁRATE MARTÍN, Antonio. El Mosaico Urbano. En su: El Espacio Interior de la Ciudad. España.
Editorial SÍNTESIS. 1991. pp. 97 a 150.
ZÁRATE MARTÍN, Antonio. Modelos de la estructura interna de la ciudad. En su: Ibídem. pp. 151 a 174.
ZÁRATE MARTÍN, Antonio. Movimiento y Transporte. En su: Ibídem. pp. 197 a 215.
ZÁRATE MARTÍN, Antonio. La ciudad como sistema o unidad ecológica. En su: Ibídem. pp. 217 a 243.

UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO
DONOSO, F. y SABATINI, F. Santiago. Empresa inmobiliaria compra terrenos. EURE Vol. VII (20) :
SMOLKA, Martín O. Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: Esbozo para una
conceptualización del problema. Interamericana de Planificación Vol. XV (60) : 70-89. Diciembre
1981.

APUNTES de CLASES
Edición 2022
UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
(Forma urbana)
OBJETIVO
CONOCER INDICADORES DE ANÁLISIS QUE
CONDICIONAN LA FORMA DE UNA URBANIZACIÓN.
RESUMEN OBJETIVOS
La identidad tridimensional o tangible que representa con su forma la ciudad de TAU 3
resulta de una compleja simbiosis medioambiental. Es decir, las
características físicas interactuando con un estilo de vida consecuente de
influencias propias y ajenas. ❖ Conducir el estudio
La arquitectura urbana que de ello resulta procede de sucesos temporales que urbanismo hacia la
por fenómenos naturales, modas, tendencias, crisis o prosperidad quedan
representados en ella. Esta dinámica es posible de estudiar, problematizar o elaboración de premisas
intervenir por quienes respectivamente demuestran interés por conocer, de diseño urbano.
investigar o accionar sobre su estado actual con la intensión de introducir
mejoras. ❖ Reflexionar sobre el
Cualquiera sea el interés, la evolución, sea ésta manifestada en progreso o concepto de arquitectura
decadencia, afecta la identidad de la ciudad. Así se expresó en la Unidad que tangible e intangible.
contiene las diez particularidades del urbanismo: que la identidad (o la forma)
es consecuencia también del orden (o la función) y de la organización (o la
estructura) de la ciudad.
Esta Unidad contiene el estudio de tres tópicos que, con sus propias
particularidades físicas (medio cultural), condicionados por las características
TAU
del territorio (medio natural) y la influencia del estilo de vida ya enunciado,
responden a un modo de desarticulación de ese medio cultural para conocer
su acción e interacción.
3-2
SECCIONES A y B
SUMARIO Pág
ÍNDICE ......................................................................... 92
1. INTRODUCCIÓN .................................................... 92
2. RELIEVE ................................................................ 93
3. DESTINO del ESPACIO URBANO ..................... 98
4. “ INCIERTO del ESPACIO URBANO . 102
5. TÓPICOS de DESTINO URBANO ...................... 106
6. CONCLUSIÓN ........................................................ 113
7. FUENTES de INFORMACIÓN ............................... 115

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
ÍNDICE
CONTENIDO Pág
1. INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------------------- 92
2. RELIEVE ---------------------------------------------------------------------------------- 93
2.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ------------------------------------------------------------ 94
2.2 RASGOS DEL SUELO URBANO -------------------------------------------------------- 95
2.3 MERCADO DEL SUELO ------------------------------------------------------------------- 97
3. DESTINO DEL ESPACIO URBANO -------------------------------------------- 98
3.1 ESPARCIMIENTO --------------------------------------------------------------------------- 99
3.2 VINCULAR ------------------------------------------------------------------------------------ 100
3.3 EDIFICABLE ---------------------------------------------------------------------------------- 101
4. DESTINO INCIERTO DEL ESPACIO URBANO ---------------------------- 102
4.1 RESERVAS URBANAS DE DOMÍNIO PÚBLICO ------------------------------------- 103
4.2 “ “ DE “ PRIVADO ---------------------------------------- 104
4.3 EXTERNALIDADES DEL LÍMITE URBANO ----------------------------------------- 105
5. TÓPICOS DEL DESTINO URBANO --------------------------------------------- 106
5.1 LIBRE ------------------------------------------------------------------------------------------- 107
5.2 CIRCULATORIO ----------------------------------------------------------------------------- 109
5.3 CUBIERTO ------------------------------------------------------------------------------------ 111
6. CONCLUSIÓN ---------------------------------------------------------------------------- 113
1. INTRODUCCIÓN
El espacio urbano se puede interpretar como una dimensión de la realidad material donde existe la más variada
cantidad y calidad de componentes físicos y químicos que, mediante diferentes procesos, toman forma y
relevancia. Asimismo, la existencia humana y los procesos biológicos van transformando al medio,
adaptándolo para satisfacer múltiples y complejas necesidades, delineando una identidad visual y la expresión
de un estilo de vida difícilmente repetible entre comunidades.
El territorio como espacio de jurisdicción local acumula mejoras en función de la demanda por uso o
aprovechamiento. Esas mejoras producen la configuración de una ciudad que procede de la evolución de las
tendencias económicas y sociales.
Este contexto de mejoras del territorio, proviene de una demanda y del surgimiento o crecimiento de las
actividades económicas. La forma urbana expresa un modo de producción proveniente de conflictos y
problemas que surgen de las relaciones de clases. Estas clases, sociales, con fines y medios diferentes, pugnan
por sus preferencias sobre el destino del espacio que se manifiesta en la evolución urbana de la ciudad.
Entonces de qué modo puede ser estudiado el espacio urbano y sus mejoras.
Los objetivos complementarios de la presente Unidad son: relacionar los atributos naturales y culturales del
espacio urbano con las opciones del mercado; desagregar el espacio urbano según adopte sus diferentes modos de
ingreso a la ciudad; conocer el modo en que inciden en la urbanización los espacios sin mejoras; e, identificar
aspectos significativos que motivan o desmotivan el uso o aprovechamiento de los destinos del suelo urbano.
Tales objetivos orientan consecutivamente a los siguientes cuatro subtemas: en el subtema relieve se expresan
las condiciones naturales y culturales que identifican a un espacio urbano.. En el subtema destino del espacio
urbano se tratan las diferentes modalidades que adquiere el espacio libre y la valoración de sus condiciones,
los efectos del espacio vincular en la forma de la ciudad y los atractivos económicos que producen las diferentes
tipologías del espacio cerrado; la problemática que tiene que ver con los espacios libres de mejoras se tratan

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IDENTIDAD URBANA
en el subtema destino incierto del espacio urbano; y, finalmente, en el subtema tópicos de destino urbano se
identifica un número limitado y proporcional de indicadores de análisis sin ser excluyentes de otros pero que
permitan evaluar una determinada realidad morfológica.
Las limitaciones están en la ausencia de un tratamiento de los espacios próximo al límite urbano de la misma
jurisdicción o de otras, sean estos cultivados, cultivables o incultivables. También están en desconocer cómo
incide esta situación en la forma urbana correspondiente. Como tantos otros, es un tema pendiente.
El espacio urbano es el insumo básico de toda la actividad física, económica, social e institucional de una
comunidad, cualquiera sea el proceso de mejoras que adquiera. Por ello, conlleva la condición de
irreemplazable y constituye el desafío de todo gobierno la cabal regulación ante al comportamiento de los
propietarios, poseedores y tenedores.
2. RELIEVE
El espacio es el componente físico menos cambiante en el tiempo cuyo estudio ha atraído a los más variados
pensadores de la ciencia, la técnica y el arte. Su relieve o superficie es excepcionalmente posible de ser
modificado. Constituye el medio de todas las actividades de la humanidad. Ello genera configuraciones que
son el reflejo de tales modificaciones donde la sociedad, lenta y progresivamente, toma cada vez más
protagonismo. Se lo puede conceptualizar como una expresión tangible de la realidad donde existen las más
variadas cantidades y calidades de componentes que le dan forma y relevancia a la ciudad.
Su demanda proviene de la potencialidad de su conformación geológica para convertirse en recurso de una

actividad económica del sector primario, o de la capacidad de innovación de su población para utilizarlo como
medio para localizar actividades económicas de los sectores secundarios y subsiguientes1. Esta situación libera
espacios cultivables o incultivables que son incorporados a la urbe hacia diferentes destinos. En economías que
regulan la oferta y la demanda, al sector privado le corresponderá comercializar este producto y, al Estado,
regular su uso y aprovechamiento. Ello en vistas a respetar las normas legales y sociales actuantes para lograr
un ambiente de convivencia basado en la justicia y el bien común. La apropiada combinación de estos
componentes estimulará el arraigo de la población y el crecimiento de la producción.
En este escenario operan una diversidad de mercados, pero hay uno del cual son dependientes todos ellos y es
el mercado del suelo. Este mercado constituye el sustento natural de toda actividad económica. Su tratamiento
y estudio es vasto y creciente, especialmente si se incorporan a tales estudios situaciones casuísticas para
demostraciones particulares.
¿Cuáles son entonces los componentes físicos y sociales del suelo que lo hacen apto a una demanda propensa
a un uso y aprovechamiento urbano ?
Se trata aquí de relacionar los atributos naturales y culturales del espacio urbano con las opciones del mercado.
Para ello se conoce la naturaleza del suelo y causas que condicionan su calidad. Asimismo, como
requerimiento social, se enuncian diferencias de este mercado respecto a otros. Finalmente, se identifican los
rasgos más representativos que destacan la diferencia respecto a otros recursos.
Las limitaciones están en que el título de este Subtema conduce a un ámbito que está más allá del desarrollo
urbano, como es el del desarrollo regional y hasta nacional. El término mejoras aquí utilizado denota una
amplia variedad de posibilidades que aún con la intención de “mejorar” una situación podría “desmejorar” otra,
especialmente cuando se alteran condiciones medioambientales. Ello es motivo de un tratamiento “ad-hoc”
que tiene que ver con una incompatibilidad y que es ajena al objeto de este Subtema.
Las mejoras en el territorio representan un desafío para la humanidad. Ante las alteraciones ambientales que
éstas producen, en especial, las grandes obras energéticas, las actividades extractivas y las industrias
1
Los sectores subsiguientes (terciario, cuaternario y quinario) son identificados por E. S. de Fernández Durán (1997) Sistemas de
información contable 2. MACCHI, Argentina - pág. 10. También, se enuncian en el Resumen de la Unidad I de los Apuntes de
Introducción al Desarrollo Urbano.

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IDENTIDAD URBANA
intensivas en capital, el ciclo físico y biológico de la naturaleza es insuficiente para absorber el impacto
causado. Esas mejoras que se suponen son para beneficio de la comunidad pueden ser portadoras de
consecuencias negativas para las generaciones futuras.
2.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
La conformación del suelo se la considera desde los puntos de vista de su naturaleza y su capacidad portante
donde cada uno condiciona su utilización, y el tipo de actividad que en éste se realice. Todo ello es el
resultado de un proceso dinámico en el que intervienen factores de origen físico además de los materiales
que lo componen y le dan su característica.
Aquellos que son el resultado de sus propiedades físicas se los puede clasificar en: rocosos, cuya dureza
depende de la constitución geológica y la estratificación; pedregosos, que son el resultado de diferentes
tamaños granulométricos procedentes de procesos aluvionales montañosos; arenosos, que son aquellos
con alto porcentaje de material inerte de acumulación; compactos, que son aquellos con alto porcentaje de
arcilla; y, orgánicos, con alto porcentaje de material biológico.
En esa conformación intervienen factores que también son naturales y el resultado de sus condiciones
físicas, tales como: el clima, donde la radiación solar (temperatura), la humedad atmosférica (precipitaciones),
la presión atmosférica (vientos) condicionan la identidad; la hidrología, donde las propiedades, distribución
y circulación de las aguas superficiales condicionan la ocupación por ser un recurso insustituible para la
vida y una “línea (o borde) de fijación” natural; y, la vegetación, que constituye una parte del soporte
biológico condicionado directamente por el clima y la hidrología.
Forman parte de las condiciones físicas la mayor o menor presencia de algunos de estos factores y que
conllevan a clasificar a estos suelos en: áridos, sin precipitaciones y de tipos rocosos, pedregosos y
arenosos; semiáridos, con precipitaciones escasas, cuencas hídricas y suelos de cualquier tipo; y, húmedos,
con precipitaciones constantes y un alto porcentaje de material orgánico.
Cada uno de los suelos precedentes, a su vez, pueden tener afectada su constitución según su situación
tectónica en: alta actividad sísmica, sobre fallas geológicas activas; mediana actividad sísmica, próximo
a fallas geológicas activas; y, baja actividad sísmica, lejos de fallas geológicas activas.
La frecuencia e intensidad en que manifiesten cada una de estas características condicionará el relieve y el
cuidado, la defensa y el mejoramiento. Recuadro Nº 44
PROPIEDADES CONDICIONES FÍSICAS SITUACIÓN

FÍSICAS TECTÓNICA
Rocosos Clima Hidrología Alta actividad
Pedregosos Vegetación Media actividad
Arenosos Baja actividad
Compactos
Áridos
Orgánicos
Semiáridos
Húmedos
RELIEVE
FUENTE: A H. Milanese 2006
RECUADRO 44: Contexto del suelo urbanizable
Estas características de conformación, en sus más variadas combinaciones, generan una diversidad de
demandas que incentivan o motivan la radicación temporaria o permanente de población.

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2.2 RASGOS DEL SUELO URBANO
Existen por lo menos trece rasgos del espacio urbano 2 que, con o sin mejoras, lo diferencian del resto de
los bienes transables. Éstos son: durable, heterogéneo, imprescindible, inamovible, irreemplazable,
irreproducible, irreversible, maleable, precio variable, recuperable, selectivo, único y, vasta y dinámica
legislación.
i. Durable. La resistencia estática y dinámica hasta de las mejoras, lo hacen versátil a la modificación
y cambios de destino. Tales mejoras pueden ser espacios adaptables a nuevas necesidades de uso y
aprovechamiento y a la utilización de nuevas técnicas constructivas y materiales que perduran en el
tiempo.
ii. Heterogéneo. Cada localización le da características diferentes. Aunque las mejoras fueran idénticas,
dejan de serlo al cambiar la posición geográfica. Del mismo modo, la repetición vertical de las mejoras
dentro de una misma posición tiene su particularidad por ocupar un distinto lugar en el espacio. El
desplazamiento horizontal o vertical conlleva una sub localización diferente. Localización y sub
localización posibilitan una variedad de opciones en tamaño, formas, tipos, usos y aprovechamiento
difícilmente de igualar3.
iii. Imprescindible. Toda actividad humana es dependiente del suelo. Esta dependencia ha motivado
una accesibilidad adaptable a distintos tipos de circunstancias. Si la preferencia o posibilidad es el
dominio, integra el capital físico de una economía doméstica o empresaria. Si la preferencia o
posibilidad es la posesión, integra los costos fijos de tales economías.
iv. Inamovible. La imposibilidad de traslado lo expone a múltiples contingencias procedentes de nuevas
externalidades que pueden influir en la permanencia de un uso o aprovechamiento predeterminado.
Inesperadas desviaciones de las tendencias por cambios normativos o de preferencias, hacen que la
localización quede sujeta a positivas o negativas valoraciones del lugar. Una alta acumulación de
externalidades negativas que lleven al envejecimiento inmobiliario obliga a los gobiernos locales a
persuasivos programas de recuperación para el aprovechamiento del otrora valor agregado,
especialmente en infraestructura.
v. Irreemplazable. El hecho de tener un aprovechamiento casi ilimitado en sus cuatro dimensiones 4,
conduce inequívocamente a considerarlo el de más codiciada demanda dentro de los bienes
transferibles. Toda actividad económica lo requiere como sustento físico llevado hasta la mínima
ocupación espacial posible.
vi. Irreproducible. Es el que existe, el que está en un determinado lugar. Puede tener un uso alternativo
de cauce hídrico natural y éste ser optimizado. También puede ser optimizada su orografía pero su
producción o fabricación es inviable.
vii. Irreversible. El ingreso como destino urbano lo imposibilita a retornar al ámbito desde donde
provino. Ni el abandono, el descuido e inclusive la ubicación geográfica próxima al ejido, revierte su
asignada condición.
viii. Maleable. Las propiedades de su constitución permiten modificaciones, alteraciones y erosiones en
su relieve que lo hace apto para todo desafío paisajístico y tecnológico. Su condición de bien divisible
facilita la adaptación de su tamaño a diferentes tipos de demanda.
ix. Precio variable. Además de la oferta y la demanda es consecuencia del orden de prioridad que se le
asigne a las condiciones de la localización (tamaño, oportunidad e identidad). Cada una de éstas significa la
orientación hacia diferentes sub mercados que estarán sujetos a distintas ofertas y, por lo tanto, a la
2
Algunos de los rasgos han sido identificados y compilados de la lectura de diferentes autores de la bibliografía específica tales como
Derycke (1979), Smolka (1981), Trivelli (1982), Donoso y Sabatini (1980), entre otros. Sin embargo, hoy resulta difícil atribuir la autoría.
El aporte puede estar en la orientación conceptual que aquí se les da y en la incorporación del resto.
3
Desde la perspectiva del uso de modelos micro económicos que suponen homogeneidad, resulta necesario identificar submercados que
tipifiquen al suelo urbano en forma más o menos homogénea. Se establecen así para construcción de viviendas de diferentes estratos
socio económicos; macro lotes para la construcción de viviendas nuevas según densidades y según posicionamientos en grupos
socioeconómicos, muchas veces establecidos por las pautas de segregación socioeconómica que afecta las grandes urbes
latinoamericanas (problemática que se trata en el Subtema 4 de la Unidad V “Condiciones para el Desarrollo Urbano” ); fraccionamiento para lotes
de uso industrial; fraccionamientos para uso de oficinas; otros.
4
Ancho, profundidad, altura y tiempo.

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variación del precio.

x. Recuperable. A diferencia de otros bienes, la perdurabilidad excluye a la obsolescencia, al
envejecimiento y al abandono. Tiende a suceder que tal perdurabilidad lo beneficie ante situaciones
exógenas que aumenten su valor. La posible depreciación que pudiese producirse es mucho menor a
la de otros bienes y además puede ser temporaria y variable según las causas. Esa depreciación es
posible de ser revertida con estratégicos planteos urbanísticos5.
xi. Selectivo. Las transferencias del suelo son realizadas por interesados que tienen en cuenta tres
condiciones que están estrechamente vinculadas al uso o aprovechamiento: tamaño, por una necesidad
de espacio y funcionalidad; localización, por una preferencia hacia un determinado estrato o lugar;
y, oportunidad, por una conveniencia de beneficios o financiamiento. Sin importar el orden de
prioridad, la incidencia de estas tres condiciones influye en la decisión de acceder.
xii. Único. Las mejoras recientes o antiguas comparten casi por igual el mercado. Las delimitaciones
virtuales y reales de resguardo natural y social que se incorporan, son reconocidas según la necesidad
de protección de cada individuo. Su superficie o volumen resulta de una racionalidad técnica y
voluntad estética que satisface innumerables necesidades funcionales y sensoriales. Los primeros
consecuentes del tipo de actividad y las segundas de la apropiación del espacio. Todas ellas, aunque
repetibles constituyen un hábitat de percepciones únicas.
xiii. Vasta y dinámica legislación. Esta doble característica y complementarias entre sí, lo inserta en una
compleja red de obligaciones, derechos y facultades concurrentes que proceden de los diferentes
ámbitos de gobierno, cuyo objetivo es el resguardo de los intereses públicos y privados en aras de
justicia y bien común. Para ello se requiere de una legislación precisa, pero flexible o adaptable a
nuevas necesidades.
Se entrevé la interrelación que existe entre rasgos. Algunos se complementan, otros resultan de las propias
características que les impone el conjunto. Recuadro N° 45.
1 DURABLE Adaptable a la disponibilidad, transferencia, uso y aprovechamiento alternativos
2 Posibilita una variedad de productos en tamaños, formas, tipos, usos y

HETEROGÉNEO
aprovechamientos difícilmente de igualar.
3 IMPRESCINDIBLE Toda actividad humana es dependiente del suelo.
4 INAMOVIBLE Sujeto a positivas o negativas valoraciones del lugar.
5 IRREEMPLAZABLE Aprovechamiento casi ilimitado en sus cuatro dimensiones.
6 IRREPRODUCIBLE Producción o fabricación excepcional.
7 IRREVERSIBLE Escasa posibilidad de retorno al destino original.
8 MALEABLE Apto para todo desafío paisajístico y tecnológico.
9 PRECIO
Según las preferencias y prioridades en su interés.
VARIABLE
10 RECUPERABLE De la obsolescencia, del envejecimiento o del abandono
11 SELECTIVO En tamaño, localización y oportunidad.
12 ÚNICO Mejoras recientes o antiguas comparten casi por igual el mercado.
13 VASTA Y
DINÁMICA Compleja red de obligaciones, derechos y facultades concurrentes.
LEGISLACIÓN
RECUADRO 45: Esquema de los rasgos del suelo urbano con o sin mejoras.
5
M. Gómez-Morán y Cima (1972) Op. cit. - pág. 459.

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2.3 MERCADO DEL SUELO
Los mercados forman parte del sistema económico de transferencias voluntarias de productos tangibles o
intangibles, vivos o inertes, mediante una moderada libertad en la elección de la localización. Constituye
un ámbito de constante interacción de oferta y demanda que influye sobre los precios. Éstos, a su vez,
reciben también el condicionamiento de la dinámica de la base económica 6 de su contexto y del tipo de
normativas a la cual está sujeto. En general, estas transferencias 7 resultan de pagar por un producto una
cantidad equivalente en dinero (indirectas), cuyo precio se forma con la combinación de insumos y valor
agregado. Se requiere la presencia de un oferente y de un demandante ( quien también influye en la determinación
del precio), además de otros que complementan la transferencia, como son los intermediarios.
El mercado del suelo tiene sus particularidades respecto a otros mercados que actúan en el proceso económico.
Las transferencias para su uso o aprovechamiento están sujetas a acuerdos escritos de derechos y
obligaciones8. En general las transferencias de compraventa son indirectas (a través del dinero), pero también se
pueden presentar en forma directa a través de la permuta. Además, se dispone de otras opciones que
trascienden el derecho a poseerlo (dominio) como es el derecho a tenerlo. La ubicación territorial le asigna
mayor o menor relevancia a la incorporación de insumos y valor agregado, y la aptitud de éstos. Por ello, una
forma de abordar su tratamiento, es segregarlos según su destino, en urbanos y extra urbanos9. El beneficio
directo es mejorar su atractivo transaccional que es condicionado por las aptitudes para la implantación de
actividades económicas o residenciales (urbano, agrícola, ganadero, otros).
Interesa aquí considerar los espacios urbanos pero también conocer de esa dicotomía ( urbano-extra urbano),
que se presentan circunstancias que hacen cambiar unidireccionalmente los destinos del suelo. Ello
generalmente conlleva una sesión de su tamaño. En la medida que su utilidad requiera de un tamaño cada
vez menor, va perdiendo aptitudes como unidad extra urbana. En la medida que el ejido urbano se extiende
puede quedar en una situación difusa por las implicancias que se presentan.
La demanda del suelo está dada por: el tamaño derivado de la necesidad que podrá ser de carácter
urbano o extra urbano y, este último, cultivado, cultivable o incultivable; la localización que le da la
connotación de bien de uso o de aprovechamiento; y, finalmente, la oportunidad, que a través de la
plusvalía, que es el beneficio que le otorga su ubicación al estar propenso a mejoras asumidas por
otros, le produce una mayor expectativa de rentabilidad. Recuadro Nº 46.
UN MERCADO MERCADO del

SUELO
CARACTERÍSTICAS PARTICULARIDADES
• Transferencias voluntarias • Acuerdos escritos de derechos y obligaciones

• Insumos o Productos: • Transferencias directas e indirectas
✓ tangibles e intangibles • Diferentes accesibilidades
✓ vivos e inertes • Sub mercados urbanos y extra urbanos
• Libre elección de la localización
• Oferente, demandante y otros
DEMANDA
CARACTERÍSTICAS
A MENOR TAMAÑO • Tamaño

• Localización
MENOR APTITUD COMO UNIDAD EXTRA URBANA • Oportunidad
RECUADRO 46: Particularidades del mercado del suelo.
6
El concepto de base económica fue tratado como indicador en el Subtema 5 de la Unidad VI “Ordenamiento Urbano”.
7
Las transferencias del suelo son tratadas en el Subtema 3 de la Unidad VI “Ordenamiento urbano”.
8
El suelo es un bien registrable (inscripción en un registro especial) como lo son las aeronaves, embarcaciones, automotores y otros. Se
diferencia de éstos porque su carácter físico y radicación son coincidentes al ser inamovible, rigiéndose por las normas de su localización.
9
Entiéndase por suelo extra urbano al resto del suelo, disponible como recurso productivo o improductivo.

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La conformación de un mercado indica la posibilidad de identificar una variedad y cantidad de bienes cuyos
rasgos le dan suficiente homogeneidad para constituirse en una oferta razonable. El mercado del suelo
tiene otra particularidad más y es la de ser proveedor del lugar de los demás mercados y actividades
humanas. Su constitución es tan amplia y vasta que puede ser dividido en tantos sub mercados como se
quieran precisar las mejoras, o mercados como se quieran precisar las transferencias 10. Esta particularidad
le da la característica de que sus relaciones y conexiones sean verticales hacia abajo y horizontales,
respectivamente. Las primeras tienen que ver con los destinos y, las segundas, con la accesibilidad 11.
Recuadro Nº 47.
S/DESTINO
S/ACCESIBILIDAD S/ACCESIBILIDAD
MERCADO
DOMINIO DEL SUELO DOMINIO
URBANO
Bilateral
Fideicomiso
B i l a t e r a l
Compra-venta
Dación en pago Derecho de
MERCADO DE
LA VIVIENDA Superficie
Donación
TEMPORARIO
Permuta
MERCADO DE LA
CONSTRUCCIÓN
Usucapión
Unilateral
TENENCIA
Remate público Bilateral Usufructo
MERCADO
Herencia FINANCIERO Locación
Legado Comodato
OTROS
PERMANENTE (Temporaria)
RECUADRO 47: Relación de los Mercados de transferencias con los Sub mercados de mejoras
Las mejoras en el territorio representan con sus rasgos los condicionamientos físicos y sociales que contribuyen
a darle la forma singular a una ciudad. Si bien como espacio habitable es posible de ser modificado (en cuanto a
su relieve o superficie), la magnitud de esa modificación queda condicionada a la característica de éste ( clima,
hidrología y vegetación) para soportarla o absorberla. La diversidad que se logre hará más complejo al mercado
del suelo en cuanto a sus relaciones y conexiones.
3. DESTINO DEL ESPACIO URBANO

El espacio urbano es el componente físico que contiene e identifica el orden y la organización de la ciudad 12,
cuya evolución resulta del compromiso privado y público. La asignación de "cierto” proviene de la intensión
expresa de incorporar al ejido urbano otros suelos considerados como de reserva urbana ( o suelo extra urbano).
Estos pueden ser suelos cultivados, cultivables o incultivables pero factibles de ser urbanizados. Cuando una
ciudad se queda sin espacio de reserva comienza un proceso de densificación, recuperación o renovación de su
propio territorio.
Sin embargo, el interés por el suelo está condicionado a la dinámica de la urbanización. El crecimiento,
estancamiento o decadencia de ésta, propicia respectivamente la demanda, la indiferencia o la oferta. En el
primer caso la ciudad tiende a incorporar suelo periódicamente (o densidad en caso de ausencia de éste), especialmente
en aquellas periferias urbanas con un interior de alto valor residual 13. En los casos siguientes (estancamiento o
10
Subtema 3 Unidad VI “Ordenamiento urbano”.
11
Explicitados en el Subtema 2 de la Unidad Ibídem.
12
Uno de los tres componentes de la ciudad expresados en el Subtema 5 y una de las diez particularidades del Subtema 4 de la Unidad II
“Arquitectura y urbanismo” de los Apuntes de Introducción al Desarrollo Urbano (Parte 1).
13
El valor residual es el mejor uso o aprovechamiento del suelo con la más baja inversión en mejoras o el mayor valor del suelo con
respecto al de las mejoras que contiene (en ambos casos el valor del suelo siempre tiene que tender a ser mayor que el valor de las mejoras que
contiene). Los diferentes valores del suelo se tratan escuetamente en 5.3 a) de la Unidad VI “Ordenamiento urbano”.

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decadencia), la incorporación es nula.
Se tienen entonces tres categorías para identificar el relieve que conformará la identidad de una ciudad: suelo
de reserva urbana, suelo urbano y espacio urbano. El primero mantiene una ambigüedad casi absoluta en
cuanto a su regulación. Los dos subsiguientes mantienen una significativa semejanza de ambigüedad mientras
el espacio urbano se mantenga sin la obra del uso asignado.
En este contexto el mercado del suelo urbano puede ser tan variado como tipo de actividades se le quieran
agrupar. A partir de ello la forma de adquirir y transferir la accesibilidad está claramente identificada en las
prácticas habituales de este mercado. Tanto el Estado (excepcionalmente) como los particulares, ofrecen el suelo
con mejoras, libre de estas u optimizadas. Estas distintas clases de ofertas pueden afectar o ser indiferente al
dominio, según quien haga uso o aprovechamiento de alguna de tales clases.
El suelo extra urbano con mejoras agrícolas o libre de éstas, representa un insumo para la ciudad en la medida
que exista una demanda cierta para su uso o aprovechamiento. Pero este insumo debe responder a ciertas
pautas14 de asignación. Esas pautas, a veces desviadas de la solidaridad y el bien común, benefician inversiones
urbanas que acceden a espacios con significativas externalidades positivas, absorbiendo esos beneficios sin
una equitativa acción recíproca compensatoria.
¿Qué le da entonces, característica formal a la ciudad y propicia el ordenamiento socioeconómico y la

organización institucional?.
El objetivo es desagregar el espacio urbano según adopte sus diferentes modos de ingreso a la ciudad.
Para ello se identifican tres destinos ciertos que agrupen en sus respectivos ámbitos las necesidades espaciales
de las funciones urbanas: el esparcimiento15, que proporciona la provisión molecular de oxígeno y luz solar;
el vincular, que proporciona el desplazamiento y provisión de infraestructura; y, el edilicio que proporciona
el albergue de las actividades personales, socioeconómicas e institucionales.
Las limitaciones están en el escueto tratamiento de los destinos que, siendo principalmente conformantes de la
ciudad, podrían contener una mayor reflexión. Pero, el objetivo está orientado a disponer de un conocimiento
genérico del espacio geográfico conducente a la elección de indicadores y subindicadores que se presentan en
el Subtema 5 de esta Unidad.
El espacio público con destino cierto cuando excepcionalmente ingresa al circuito de las transferencias tiende
a producir externalidades positivas a algunos inversores y a eximirse de las implicancias. En cambio, el espacio
privado con destino cierto tiene tendencia a absorber externalidades positivas y producir implicancias.
3.1 ESPARCIMIENTO
Este destino cumple una función fisiológica que prescinde de todo supuesto mayor beneficio monetario que
proporcionaría otro tipo de mejoras, para pasar a ser un lugar de diferentes significados. Su asignación a
espacio público o privado de uso discrecional lo convierte en parte del ecosistema de la ciudad. Dentro de
este destino hay que distinguir plazas, parques y jardines. Entre todos ellos, se estima que una ciudad
mediana (de uno a dos millones de habitantes) posee entre el 5 y 8 % de su superficie en espacio libre, guarismos
que en su relación de metros cuadrados por habitante tiende a disminuir a medida que aumenta la densidad
poblacional16.
A esos porcentajes se le deben sumar otros espacios libres como entretenimientos, estadios y patios. La
mayor parte de estos últimos se encuentran detrás de las edificaciones en las ciudades medianas y pequeñas,
14
Se entenderá por pauta(s) al modo de identificar aspectos sociales que quedarán sujetos a consideración para ser utilizados como
elementos de análisis
15
Se entenderá por esparcimiento al suelo público y privado destinado a satisfacer las necesidades propias que ofrece el espacio libre
entre las que pueden estar la recreación, el descanso, la contemplación, el deporte, la relación familiar y social. Le Corbusier en la Carta
de Atenas procedente del Congreso Internacional de Arquitectura Moderna ( CIAM) de 1933 le destina 11 principios al esparcimiento
considerando en éste como el espacio libre urbano y rural.
16
P. H. Deryke (1983) Economía y planificación urbanas IEAL. España - pág. 265. Datos procedentes de estudios sobre ciudades de
Estados Unidos. Este dato debe tomarse como ilustrativo.

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con viviendas de baja densidad, y en el frente o en el entorno, en las grandes con viviendas de mediana y
alta densidad. Estos espacios, y los anteriormente mencionados conforman el ámbito inmediato de mayor
o menor confort. En las edificaciones mayores a veinte metros de altura el espacio libre se confunde con
el vincular y con el que dejan edificaciones de menores alturas
Según el revestimiento de los suelos, la ornamentación de cada espacio y las del inmobiliario paisajístico 17
contribuirá con una mayor o menor convivencia con el medio natural. Las propiedades de refracción de la
temperatura y la luz solar, y también la reflexión de ésta, forma parte del “clima” de la ciudad y por lo tanto
de tales edificaciones. Al respecto, existe preocupación por ralentizar los efectos del clima según se trate
de cálidos, fríos, húmedos o secos, y la situación que generan la combinación de estos cuatro fenómenos
según sus incidencias en cada ciudad. Esa incidencia condiciona el albedo que en forma espontánea e
inducida se debate entre la moda, las tendencias y la tecnología en el uso de materiales y técnicas
constructivas y especies bióticas. Recuadro Nº 48.
MEDIO de
PRESCINDE de TODO COMUNICACIÓN LUGAR de DIFERENTES
SUPUESTO de MAYOR SOCIAL SIGNIFICADOS
BENEFICIO MONETARIO
SENTIDO a la
ESPARCIMIENTO VIDA URBANA
USO y
APROVECHAMIENTO
PÚBLICO y PRIVADO FUNCIÓN SUJETO a MEJORAS
FISIOLÓGICA LIMITADAS
PARTE del ECOSISTEMA y del RESPUESTA a las

“CLIMA” de la CIUDAD CONDICIONES DE VIDA
RECUADRO 48: Esquema de las particularidades del esparcimiento.
La asignación a este uso y aprovechamiento debe preceder o ser parte simultánea en la distribución del
resto de los destinos del espacio urbano. Su valoración social condiciona al espacio cerrado debido a que
las externalidades y posibles implicancias se producen principalmente por la calidad del mantenimiento y
por la utilidad.
3.2 VINCULAR
El espacio vincular es modelador de la forma urbana de la ciudad. Según las circunstancias, es terrestre,
aéreo o acuático y, a medida que se jerarquizan, tienden a estándares internacionales. Cada uno tiene sus
ventajas y desventajas y cumplen con una innegable función social. Es otro tipo de espacio libre que debe
contribuir con una apropiada ventilación, iluminación natural y artificial de la ciudad. Considerado en
sentido lato, está referido a los enlaces que puede realizar toda persona en la biosfera. La localización
geográfica determinará la presencia de alguna de esas tres opciones con sus singularidades climáticas que
el habitante urbano corregirá o mejorará.
Es la esencia del crecimiento urbano como lugar de ubicación de la infraestructura y del equipamiento.
Una evolución creciente en la ciudad obliga a la revisión de su trazado y hasta de su ampliación. Esta
última está expuesta a diversas situaciones que tienen que ver con la titularidad y situación del dominio
pero forma mayoritariamente parte de los bienes públicos.
El espacio vincular aéreo y el acuático con sus respectivas singularidades tienen el lugar de ruptura 18 en la
periferia de la ciudad. La amplitud y calidad demanda de acordes vínculos terrestres de aproximación.
17
Se entenderá por inmobiliario paisajístico a toda ornamentación, luminaria, amoblamiento o implantación forestal o arbustiva que se
encuentre inmovilizada por adhesión física al suelo con intensión de perpetuidad ( el art. 2315 del Código Civil de la República Argentina se
refiere a los bienes o cosas considerados inmuebles por accesión).
18
Los lugares de ruptura son aquellos donde se produce el enlace de una modalidad de vínculo a otra.

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También demanda restricciones del espacio cerrado en la trayectoria próxima a la ruptura en el caso del
espacio vincular aéreo (corredor aéreo). En ambos, el lugar de ruptura ocupa, según la intensidad de uso,
importantes superficies de maniobra.
Se estima que una ciudad destina en espacio vincular entre el 28 y 38 % de su superficie que incluye
circulación, estacionamientos, talleres y comercio. Es la segunda en importancia en ocupación de
superficie, después del espacio cerrado privado y público. Los porcentajes dependen del tamaño de las
ciudades donde la ocupación mayor se produce en las de 50 mil a 100 mil habitantes19.
A continuación, se presentan las restricciones que afectan la libre accesibilidad en la regulación urbana:
i Reserva de dominio privado sin intensiones de mejoras. La ampliación vial está sujeta a procedimientos
de expropiación en el interés público.
ii Reserva de dominio privado con intenciones de mejoras. La asignación del destino puede imponer
restricciones al dominio en el interés público 20.
iii Dominios privados con mejoras. Esta situación es parecida a la “sin intensiones de mejoras” pero con
algunas complicaciones que dependen de la calidad y el tamaño de tales mejoras. A veces, el costo
social y/o material de la expropiación puede justificar la modificación del trazado.
iv Reserva de dominios públicos sin mejoras. Estas restricciones se presentan solamente en los sistemas
federales de gobierno. Sin embargo, las restricciones son generalmente administrativas por tratarse de
un destino que tiende a mejorar el sistema de vinculación social.
v Dominios públicos con mejoras. Esta situación es parecida a la “reserva de dominios públicos” y, al
igual que en los dominios privados con mejoras, tienen la complicación de depender de la calidad y el
tamaño de tales mejoras. También su costo social y/o material del cambio de destino puede justificar
la modificación del trazado.
El espacio vincular es el componente más conservador del paisaje urbano o el menos cambiante. Tiende a
la permanencia y reconstrucción, a diferencia del espacio cerrado, la edificación puede modificar el uso o
aprovechamiento con facilidad. Recuadro Nº 49.
✓ MODELADOR DE LA FORMA INTERNA DE LA CIUDAD.

✓ FIEL REFLEJO DE LAS CARACTERÍSTICAS TOPOGRÁFICAS.
✓ TIENDE A ESTÁNDARES INTERNACIONALES.
✓ LIMITADO A SU CAPACIDAD DE USO.
✓ FORMA MAYORITARIAMENTE PARTE DE LOS BIENES PÚBLICOS.
VÍNCULOS RESTRICCIONES A LA ACCESIBILIDAD
Vecinales Por dominios privados • Sin intenciones de mejoras

Suburbanos • Con intenciones de mejoras
Urbanos • Con mejoras
Metropolitanos
Interurbanos Por dominios públicos • Con mejoras
• Sin mejoras
RECUADRO 49: Esquema de las particularidades del espacio vincular.
3.3 EDIFICABLE
El espacio edificable está constituido por una variedad de combinaciones integradas y fragmentadas que
caracterizan la geografía urbana según las necesidades de uso (residencial) o aprovechamiento (comercio,
oficinas, administración, servicios, otros) como las residenciales. Contribuye significativamente a la conformación
de la identidad urbana; provee protección de fenómenos meteorológicos; privacidad en las relaciones
19
P. H. Deryke (1983) Op. cit.- pág. 265.
20
Esta situación se explica en el Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
sociales; e, intimidad de la vida personal, entre otros.
A pesar de la posibilidad de sustituir usos y aprovechamientos alternativos, el proceso de urbanización

actual está tendiendo hacia la concentración de actividades complementarias. Las ciudades se hacen más
atractivas a la inversión física y financiera cuanto más oferta en calidad y cantidad de infraestructura y
equipamiento edilicio disponga. Este atractivo aumenta mientras más integrado se pueda presentar el
aprovechamiento del espacio. Las actuales tendencias han encontrado una localización propicia en
selectivas periferias urbanas desestimando lo que otrora fueron las áreas centrales de la ciudad
aprovechando el mejor espacio vincular disponible.
La integración propicia responde a una disminución de costos, pero incrementa la segregación urbana. Las
externalidades negativas y posibles implicancias que se acumulan en el centro de la ciudad van creando las
condiciones de estímulo para hacer atractiva esas tendencias. Ejemplo de éstos son los centros comerciales,
conjuntos inmobiliarios, parques tecnológicos, campus universitarios, barrios cívicos, otros. Ocupa entre
el 40 % y el 65 % de la superficie. Recuadro Nº 50.
✓ PROTECCIÓN FÍSICA DE LAS ACTIVIDADES HUMANAS

✓ PRIVACIDAD EN LAS RELACIONES SOCIALES
✓ INTIMIDAD DE VIDA PERSONAL
✓ CONTRIBUYE A LA CONFORMACIÓN DE LA IDENTIDAD URBANA
✓ INTERÉS CONDICIONADO A LA DINÁMICA DE LA URBANIZACIÓN
✓ TANTOS SUB MERCADOS COMO SE QUIERAN CLASIFICAR
✓ POSIBILIDAD DE SUSTITUIR USOS O APROVECHAMIENTOS
APROVECHAMIENTO INTEGRADO Seguridad

DE INFRAESTRUCTURA Confort
Y EQUIPAMIENTO Diligencia
RECUADRO 50: Esquema de las particularidades del espacio edificado.
Sobre los tres destinos coexisten dos tipos de consideraciones comunes: una formal y otra histórica. La
primera, obviamente, es consecuencia de la segunda. Es que la conformación total que adquiere una ciudad,
resulta de una determinación previa (decisiones políticas) que, a su vez, tiene que ver con la cultura y ésta con la
historia de esa urbanización. La segunda, de por sí es cíclica o progresiva que se construye con los sucesos
económicos, meteorológicos o geológicos que hayan afectado a su población. Se manifiesta en el contenido
de las normativas y en las tendencias producidas por las características del relieve.
4. DESTINO INCIERTO DEL ESPACIO URBANO
Los tres destinos radicales precedentes tienen anexado otro, el incierto, cuya opción cierta puede ser alguno de
esos tres. La característica de incierto transforma a este espacio urbano en un híbrido cuyo destino resulta
difícil de asegurar, especialmente si es el resultado de un arbitrario procedimiento tecnocrático 21. Este híbrido
conocido técnicamente como reserva urbana, merece un tratamiento pormenorizado desde el punto de vista de
sus externalidades e implicancias en el desarrollo urbano.
Estas reservas pueden ser de dominio público o privado. Las primeras están más propensas a cumplir un
beneficio social más abarcador y hasta gratuito. Tiende a ser indirecta en el caso de las de dominio privado
cuyo objetivo es para beneficio de unos pocos y, principalmente, de carácter oneroso. Fuera del límite urbano,
21
C. I. Massini (1980) define la tecnocracia como “... un sistema social e ideológico conforme al cual el dominio sobre la sociedad toda
se ejerce por los técnicos y según criterios técnicos de funcionalidad, eficacia y racionalidad, dominio que supone la inserción total del
individuo en el sistema tecnológico.”. La revolución tecnocrática. Idearium, Argentina, 1980 - pág. 14

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
puede significar que la afectación a un régimen agrícola, esté en producción o desaprovechado, exima a ese
suelo de algunas afectaciones de la regulación urbana.
La tarea de regulación, que es inherente al Estado, es correctiva ( control) de las desviaciones que el propio
sistema económico produce. También es preventiva (planificación) y con la necesaria flexibilidad para que en el
proceso de gestión haya posibilidad de absorber contingencias y evitar los casos de excepción.
También existe otro espacio incierto dentro del límite urbano y que puede ser de dominio público y privado.
Es el espacio sin mejoras22 internas (lotes) que, aún controlados por normas legales, los correspondientes a los
privados, también suelen disponer de privilegios o excepciones. Privados y públicos se debaten los beneficios
que generalmente quedan como patrimonio de los más hábiles. El destino que estos espacios puedan tener
suelen ser tan inciertos como los que están fuera del límite urbano.
¿Cuáles son entonces, las diferencias que caracterizan a los destinos según su condición de reserva urbana?
El objetivo es conocer el modo en que inciden en la urbanización los espacios sin mejoras.
Para ello se consideran en la reserva urbana pública la dinámica que se produce dentro y fuera del límite urbano
como espacios destinados al bien común. Del mismo modo, en la reserva urbana privada, se considera la
dinámica que se produce dentro y fuera del límite urbano como suelos principalmente de carácter oneroso.
Finalmente, se consideran las externalidades e implicancias que se producen en el límite urbano en los suelos
de dominio público y privado.
Las limitaciones están en que la problemática de la reserva urbana, desde el punto de vista del desarrollo
urbano, es una de la más compleja y difícil toma de decisiones en la regulación urbana. Esto presume el
requerimiento de un tratamiento exclusivo. En este Subtema, se presentan y esbozan conflictos y problemas
de una situación emblemática de toda urbanización. Esto exige, por lo menos, un pormenorizado estudio
psicosocial y socioeconómico que trasciende los objetivos de estos APUNTES de CLASES.
La reserva urbana representa un destino incierto que tiende a considerarse “ciertamente” asignado. Ninguna
norma legal que se haya utilizado puede asegurar tal asignación sin la obra correspondiente. Circunstancias
inesperadas pueden motivar otra norma legal para cambiar ese destino.
4.1 RESERVAS URBANAS DE DOMINIO PÚBLICO
Reservas urbanas de dominio público se consideran aquellos espacios libre de mejoras con o sin destinos
que, aun estando fuera del límite urbano, son aptos para una futura inversión urbana de interés público o
privado. Intertanto pueden estar afectadas a otros usos públicos, semipúblicos o exclusivos.
Dentro del límite urbano son espacios que generalmente tienen un destino asignado pero que pueden estar
en espera de su correspondiente prioridad23. Otras veces, el tamaño (o extensión) insuficiente para el destino
asignado hace necesaria una espera de cesión, donación o expropiación 24. Asimismo, pueden presentarse
casos en que el límite urbano coincida con el jurisdiccional, situación que produce un conflicto de
influencias que tenderá a conciliar o complementar el uso o aprovechamiento.
Fuera del límite urbano pueden presentarse otras situaciones variadas y complejas para la regulación
urbana, especialmente porque la condición de dominio público obliga al bien común y la calidad de los
suelos influye significativamente en el destino. Asimismo, la demanda urbana por un suelo cultivable es
22
En el pie de página 1 de esta Unidad se conceptualizó el término “mejoras”. Se hace propicio aclarar en este Subtema que en la medida
que un territorio se fracciona da comienzo a un nuevo condicionamiento de mejora rural o urbana. El proceso termina al llegar a un
terreno urbano con la más reducida superficie aceptable por la regulación vigente.
23
Se recuerda que en el Subtema 2 de la Unidad I “Dinámica de la ciudad” (Apuntes de TAU 3 Parte 1) se expresó respecto al tipo y
localización que el Estado generalmente declara la necesidad y busca un sitio.
24
La cesión, donación y expropiación son modos de transferencia de dominio que se tratan en el Subtema 3 de la Unidad VI
“Ordenamiento urbano”.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
diferente a la de uno incultivable25. Esto hace que el destino esté sujeto a intereses políticos a veces
divergentes, y que, además, tiendan a mezclarse con intereses privados que aspiran más hacia el beneficio
de la plusvalía que al beneficio social.
La dinámica del uso o aprovechamiento en este tipo de reserva está signada por la dinámica de la base
económica de la ciudad que también depende de la potencialidad de la demanda que por bienes y servicios
se produce. A su vez, esa demanda depende de estrategias y tácticas aplicadas por la regulación urbana.
Ello teniendo en cuenta a un Estado con una doble actividad: la de gobernar y la de persona jurídica26.
Recuadro Nº 51.
PUEDEN SER AFECTADOS A OTROS USOS O APROVECHAMIENTOS

DE INTERÉS PÚBLICO O PRIVADO
ORIENTADAS HACIA EL BIEN COMÚN
DENTRO DEL LÍMITE URBANO FUERA DEL LÍMITE URBANO

Generalmente con destino asignado Influencia de la calidad del suelo
Destino asignado con superficie Insuficiente Sujeto a intereses políticos
Coincidencia jurisdiccional Sujeto a intereses privados
USO Y APROVECHAMIENTO
Signada por la dinámica de la base económica
ESTRATEGIAS y TÁCTICAS
Potencialidad de la demanda por bienes y servicios
APLICADAS POR LA REGULACIÓN URBANA
Tienden a ser selectivamente activas pero dependientes del gobierno actuante
RECUADRO 51: Particularidades de la reserva urbana de dominio público.
La reserva urbana pública tiende a ser selectivamente activa, depende principalmente para ello, del proyecto
político del gobierno actuante y de la evolución de la economía y la calidad productiva de ésta. Una
evolución económica positiva promoverá la obra pública que generalmente es altamente demandante de
este tipo de suelo.
4.2 RESERVAS URBANAS DE DOMINIO PRIVADO
Reservas urbanas de dominio privado se consideran aquellos espacios con o sin destinos que, aun estando
fuera del límite urbano, pueden resultar beneficiados por efectos de la regulación urbana o por la ausencia
de ésta. Estas reservas, en general, están expuestas al beneficio de la plusvalía.
Dentro del límite urbano son espacios sujetos a una legislación dinámica o convenientemente dinámica
para responder a las contingencias de la urbanización. En ese proceso, el uso o aprovechamiento es una
posibilidad potencial mientras esté pendiente el destino asignado. La evolución económica de la
urbanización será en definitiva la que orientará al inversor a tomar una decisión que le permita el más
rentable uso o aprovechamiento, o continuar como reserva a la espera de una mejor oportunidad.
Fuera del límite urbano son suelos donde la calidad de la demanda urbana depende del estrato social que
se encuentre dentro del límite. También dependen de la tendencia de la demanda que dará más o menos
pujanza al uso de los destinos vigentes. Otra dependencia es la evolución de las necesidades que la vida
social de la urbanización o la ciudad le imponen al habitante urbano. Por ello, la dinámica del uso o
aprovechamiento está signada, al igual que las reservas urbanas de dominio público, por la dinámica de la
base económica de la ciudad, pero en este caso, dependiendo principalmente de una demanda real por bienes
25
La probabilidad de que un suelo incultivable carezca de infraestructura y equipamiento por lo menos rural es altamente posible.
26
El Estado como persona jurídica tiene la atribución de ejercer actos de comercio con otros Estados o privados sujetos a derechos y
obligaciones previstos en el ordenamiento jurídico.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
y servicios.
De allí el desafío para lograr una regulación justa y equitativa 27 hacia aquellos inversores dispuestos a
realizar mejoras en los suelos y prescindiendo de aquellos que apuestan a beneficiarse de las mejoras
realizadas por el Estado y por otros privados (plusvalía). Recuadro Nº 52.
PUEDEN QUEDAR AFECTADOS A OTROS USOS O

APROVECHAMIENTOS DE INTERÉS PRIVADO
DENTRO DEL LÍMITE URBANO FUERA DEL LÍMITE URBANO

Con destino expectante Condicionado al estrato social
Sujetos a normas adaptantes Pujanza de los destinos vigentes
Condicionados por una demanda Sujeto a intereses privados
DESAFÍO DE LA REGULACIÓN URBANA USO Y APROVECHAMIENTO

HACIA INVERSORES Signada por la dinámica de la base económica
PRODUCTIVOS Demanda real por bienes y servicios
Son sensibles a los diferentes tipos de valoración del suelo

que la Regulación Urbana tiene que contemplar.
RECUADRO 52: Particularidades de la reserva urbana de dominio privado.
La reserva urbana privada es sensible a los diferentes tipos de valoración del espacio. Con la fluctuación
de esas valoraciones la regulación urbana afrontará las contingencias.
4.3 EXTERNALIDADES DEL LÍMITE URBANO
Las externalidades e implicancias del límite urbano es un asunto de reiterada discusión en el proceso de
regulación urbana. Aquí también los principios de justicia y equidad resultan muy difíciles de aplicar dentro
o fuera de ese límite. El cabildeo (o lobby) y la necesidad de un crecimiento económico sostenible debilitan
las normas legales, especialmente aquellas que adquieren vigencia con poco consenso legislativo.
La inercia de la urbanización hace que el límite urbano se detenga o crezca pero resulta imposible que
retroceda. Una vez incorporado el suelo dentro del límite urbano, comienza la demanda por mayor
infraestructura y equipamiento, quedando generalmente los mismos a cargo de algún ámbito de gobierno.
Esta “re”conocida manera de beneficiarse de las externalidades de las inversiones públicas que el Estado
debe afrontar, requiere de un rigor regulatorio ( políticas, normas y gestión urbana) difícil de implementar en
sociedades corruptas o débiles en valores comunitarios. Aquí el insumo pasa a ser producto por el solo
hecho de asignársele un destino real y legal. Es decir que, solamente un acto administrativo de afectación,
lo hace acreedor de una categoría que da origen a una renta de situación28.
También existen inversiones privadas en mejoras de suelos internos o externos al límite urbano que
producen externalidades, plusvalía, implicancias o subvalía 29 a suelos de dominios privados y públicos.
Esta composición cuaternaria se puede dar en mayor o menor grado según se trate de mejoras
complementarias o antagónicas a las previstas por los propietarios de suelos inmediatos y mediatos a tales
27
La equidad es el principio general que propende a que los derechos y obligaciones de las personas sean reconocidos en forma
proporcional a su participación o estado socioeconómico, dando a cada cual lo que se merece.
28
Término usado por P. H. Deryke (1983) como uno de los elementos de la plusvalía que derivan de las particularidades del emplazamiento.
29
Se entenderá por subvalía a la disminución continua, esporádica u ocasional, del valor del suelo sin que medie para ello ninguna acción
de deterioro interno al propio bien.

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IDENTIDAD URBANA
mejoras30. Asimismo, el límite urbano puede coincidir también con el límite jurisdiccional. En este caso
alguno de los suelos externos recibirá la influencia del más consolidado.
Una opción es la liberación del límite urbano. Pero, este tipo de regulación requiere de políticas, normas y
gestión urbana, y de responsabilidad social individual y colectiva para acordar condicionamientos generales
y particulares sobre las propuestas en el destino de la reserva urbana. Se trata de una forma de regulación
donde los inversores deben considerar y resolver satisfactoriamente, asuntos de arquitectura urbana interna
y externa a cada propuesta, para asegurar la armonía en el funcionamiento con lo ya existente. Es decir,
compatibilizar los vínculos con la urbanización más próxima, justificando la factibilidad de todos los
requerimientos necesarios y ampliándolos en caso de ser insuficientes.
Esta alternativa, que excluye a los aventureros, es un modo de participación con compromiso que modera
los abusos de las externalidades positivas, principalmente las dirigidas a los suelos exteriores al límite
urbano. Pues, en estos suelos es donde principalmente tiene que aceptarse una situación de hecho producida
por un lento pero constante destino edilicio y vial existente o insinuado, generalmente fuera del alcance de
la regulación urbana. Recuadro Nº 53.
LOS PRINCIPIOS DE JUSTICIA Y EQUIDAD RESULTAN DIFÍCILES DE APLICAR

DENTRO O FUERA DEL LÍMITE URBANO
REGULACIÓN URBANA CON LÍMITE URBANO REGULACIÓN URBANA SIN LÍMITE URBANO
Avanza según decisiones técnico-políticas Avanza según la demanda inmobiliaria
Requiere de regulación precisa y flexible Requiere de regulación específica
Propensa a realizar excepciones Propensa a garantizar seguridad jurídica

Condicionamientos generales Condicionamientos particulares y generales
Inversiones públicas y privadas Inversiones privadas
Propensa a la plusvalía, implicancias o subvalía Propensa a equilibrar las externalidades

Expuesta a excesos de usos y aprovechamientos Modera excesos de usos o aprovechamientos
Propicia situaciones de hecho (obras clandestinas) Propicia situaciones de derecho
Las externalidades e implicancias se debaten con aquellos inversores urbanos privados

que utilizan el lobby hacia un abuso sobre la renta
RECUADRO 53: Diferencias de una Regulación Urbana con o sin límite urbano
La complejidad y la dificultad que presenta este destino son subvaloradas y subestimada. Lo aquí expresado
proporciona una somera orientación de lo que en el límite urbano puede ocurrir en un corto, mediano o
largo plazo. Pues, mientras en la ciudad la regulación urbana se ocupa de la resolución de conflictos y
problemas institucionalizados, actores urbanos privados utilizan el lobby procedente de una especulación
sobre la renta del suelo con mínima o de nula inversión (plusvalía). En ese escenario se debaten las
externalidades y las implicancias.
5. TÓPICOS DEL DESTINO URBANO

El destino urbano puede ser analizado identificando métodos y técnicas adecuados a la realidad geográfica del
lugar. Aquí se presenta uno cualitativo, especificando cuatro indicadores por tópicos. Este acotado número de
indicadores se arbitra como un mínimo necesario para obtener información autónoma pero, a su vez,
30
Una mejora urbana muy por encima de la media de un determinado sector urbano puede producir: el beneficio o perjuicio de la capacidad
instalada de una actividad económica (externalidad positiva o negativa respectivamente), a su vez puede hacer atractivo o repeler el interés
de otras inversiones (plusvalía o subvalía respectivamente) y, en cualquiera de las circunstancias precedentes, puede haber transgredido en
el proceso, normas morales, sociales o legales obteniendo beneficios o excepciones exclusivas (implicancias).

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
complementaria de cada tópico a fin de disponer de un conocimiento más abarcador. Asimismo, cada
información puede ser confrontada entre sí, posibilitando un estudio armónico y crítico, necesario para conocer
las características y tendencias formales del ámbito de estudio.
Los indicadores elegidos también responden al objeto establecido. Están enfocados desde un punto de vista
práctico y considerando a la ciudad como lugar de transferencia y de múltiples actividades que intentan obtener
del suelo su mejor rentabilidad. Ello lleva a una disputa de fines y medios entre los bienes y servicios públicos
y los privados, pero de necesidad recíproca. En esta relación, que confronta valores ( virtudes) y desvalores
(vicios) que varían según los intereses en juego, van sucesivamente expresando los resultados en la forma de la
ciudad.
¿Qué indicadores entonces, pueden proporcionar una apreciación certera de la realidad formal de una
urbanización?
El objetivo es identificar aspectos significativos que motivan o desmotivan el uso o aprovechamiento de los
destinos del suelo.
Para ello se conoce de éstos su requerimiento territorial y las diferentes modalidades que adoptan durante su
evolución o demanda y cuál es el estado actual. Para un mejor conocimiento de cada indicador se eligen sus
correspondientes sub indicadores.
Las limitaciones están en que la distribución porcentual de suelos hacia esos tres destinos, además de satisfacer
estándares o demandas convencionales son el resultado de múltiples relaciones y conexiones históricas y
culturales y de fenómenos geográficos excluidos en el proceso de análisis. Asimismo, se expresa la ausencia
de indicadores cuantitativos31 que impiden precisar numéricamente las preferencias en el uso y
aprovechamiento.
Estos indicadores guardan entre sí una relación formal, funcional y estructural cuya alteración repercute en la
forma, función y estructura de las otras produciéndose un impacto acumulativo y causal. A continuación
siguientes tópicos abierto, circulatorio32 y cerrado33, correspondientes a los Destinos precedentes del
Subtema 3.
5.1 LIBRE
Este tópico es la primera prioridad en el ordenamiento de la identidad urbana y el ordenador en la fase de
planificación y de diseño urbano. Se dispone y accede en forma pública y privada y es el medio de
comunicación social y de contacto que le otorga sentido a la vida urbana. También es una respuesta a las
condiciones de vida de la humanidad para posibilitar un ambiente físico y psíquico de expansión, deportivo,
recreativo, contemplativo, turístico y otros. Ingresa a la ciudad como insumo sujeto a mejoras limitadas a
pocos materiales inertes y, quizás, a variada vegetación.
Los indicadores identificados para analizar el Tópico Esparcimiento son los siguientes: característica,
utilidad, relevancia y estado actual.
a) CARACTERÍSTICA
La ciudad es transitada simultáneamente con una diversidad de medios cuyos tiempos de
desplazamiento dependen de la distancia. Para cumplir su función el esparcimiento varia su tamaño de
acuerdo con esos tiempos, caso contrario, pasan a ser meras superficies residuales cuyo destino es
puramente casual.
Como sub indicadores se identifican los siguientes:
i Peatonal. Propios de la vida vecinal o barrial cuyas extensiones posibilitan ser atravesados por
sendas más o menos definidas. Propios de la contemplación de actividades deportivas o culturales
donde existe una clara diferenciación entre quién hace de esa actividad un descanso y quién un
31
Este Tema será tratado en un futuro como “Cuantificación de la Arquitectura urbana”.
32
El término circulatorio es usado en sentido amplio para identificar el lugar físico que se requiere para cualquier tipo de transporte
(personas, gas electricidad, telefonía, agua, otros) terrestre, aéreo o acuático.
33
El término cerrado es también es usado en sentido amplio para identificar toda mejora de suelo urbano público o privado relacionadas
con el habitar.

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IDENTIDAD URBANA
trabajo. La progresiva demanda vial tiende a quitarle superficie.

ii Vehicular. Propios de áreas metropolitanas para crear espacios de transición libre de sistemas de
riguroso ordenamiento que cumplen con el propósito de distender al conductor que requiere u opta
por ese itinerario.
El esparcimiento aumenta con el tamaño de las ciudades, pero tiende a disminuir en relación por
habitante.
b) UTILIDAD
De diferentes modos se hace alusión sobre la necesidad de esparcimiento en la ciudad. El individuo
como todos los seres vivos, tiene organizado su sistema fisiológico para estar en contacto con el medio.
La biosfera es el lugar que se comparte con otros organismos de la naturaleza exento de sistemas
artificiales. Es decir que toda actividad de recreación en espacios cerrados le corresponde el destino
edilicio. Por lo tanto, el esparcimiento es espacio libre 34 y sus requerimientos (complementarios y de acción
recíproca) pueden ser de carácter público o privado.

i Relación. Satisface requerimientos psicofísicos. Son los próximos a lugares de intensa actividad
pública utilizados como lugares de transición hacia otras actividades de escala peatonal.
ii Contemplación. Satisface también requerimientos psicofísicos. Son los próximos a lugares
parquizados provistos de inmobiliario paisajístico y una amplitud suficiente para divagar frente a la
naturaleza.
iii Deporte. Satisfacen requerimientos físicopsíquicos significativamente disciplinados.
iv Entretenimiento. Satisface requerimientos físicopsíquicos significativamente flexibles aunque con
“códigos” o reglas.
La ausencia de alguno de estos sub indicadores también podría ser motivo de una inversión o ser
considerada como una debilidad para la localización.
c) RELEVANCIA
Pareciera redundante referirse a la relevancia del esparcimiento cuando resulta obvio que es un ámbito
que satisface requerimientos físicos o psíquicos en las personas. Cada requerimiento prevalece sobre
el otro según la necesidad que prime.
i Psicofísica. Característica de ciudades de media y baja densidad propensa a un mayor contacto con
la naturaleza.
ii Físicopsíquica. Característica de áreas metropolitanas y ciudades de alta densidad, propensa a un
elevado contacto con sistemas artificiales de climatización e intensa actividad intelectual o de
concentración.
La vorágine que produce la vida de la ciudad, especialmente la metropolitana, tiende a alejar a las
personas de sus vitales vínculos con la naturaleza, menospreciando su presencia en beneficio de un
confort inconsistente para su preservación.
d) ESTADO ACTUAL
Un determinado estado actual de este destino expresa la sensibilidad del habitante de esa ciudad hacia
sus raíces nativas: la naturaleza. La sensibilidad lleva al respeto y éste a la conservación y preservación.
Un inversor local manifestará esa cultura, por lo menos, en beneficio de un estilo de vida cuya
transgresión pondría en duda sus valores morales35. Un inversor externo, asumiría los rasgos culturales
de esa ciudad, por lo menos, para poner de manifiesto su comportamiento ético.
i Incipiente. Debería ser coincidente con las mismas condiciones de desarrollo de la ciudad. Este
destino, como se ha expresado, supera la procedencia de una moda o la “bandera” de ecologistas.
ii Conservado. Puede indicar la ausencia momentánea de nuevos espacios afectados a este destino o
34
Le Corbusier (1942) La Charte d´Athènes (1957). (Principios del urbanismo). Traducción de Juan Ramón Capella. Editorial ARIEL
España 1999 - pág. 65 a 77 le destina 11 principios al esparcimiento considerando en éste como el espacio libre urbano y rural
35
Se entenderá por moral (individual o social) a las virtudes provenientes de la razón humana y contenida en el fuero interno de una persona
que se manifiesta a través de la ética. (vicio = inmoral).

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
el interés por mejorar la calidad de su atractivo.

iii Creciente. Puede indicar la presencia de nuevos espacios afectados a este destino o el interés por
aumentar la superficie por habitante.
iv Abandonado. Puede indicar un deterioro de las actividades económicas que se manifiesta en los
ingresos fiscales, dándole prioridad a necesidades coyunturales.
La difícil decisión de cuánto contaminar el medio en beneficio de un necesario crecimiento económico
es cada vez más dramática. Recuadro Nº 54.
PRIMERA PRIORIDAD EN EL ORDENAMIENTO

DE LA IDENTIDAD URBANA
CARACTERÍSTICA UTILIDAD
Relación
Peatonal
Contemplación
Vehicular Deporte
Entretenimiento
RELEVANCIA ESTADO ACTUAL

Incipiente
Psicofísica
Conservado
Físico psíquico Creciente
Abandonado
Le proporciona sentido a la vida urbana

RECUADRO 54: Indicadores y sub indicadores del destino abierto
Este Destino forma parte de la disparidad en evolución de las ciudades la cual lleva a enfrentar escalas de
valores disímiles y difíciles de compatibilizar. El avance se hace lento y tortuoso en una sociedad donde el
predominio conquistador forma parte de la naturaleza humana. La esperanza en esa lucha es que el espíritu
participativo contribuya significativamente en los resultados finales.
5.2 CIRCULATORIO
Este vial es la segunda prioridad en el ordenamiento de la identidad urbana. Este destino es el medio natural
utilizado desde siempre para vincular lugares de interés y es también el modelador de la forma interna de
la ciudad. Es un fiel reflejo de las características topográficas del paisaje por lo que condiciona la
distribución y obtención de bienes y servicios. Responde en general a estándares internacionales de
construcción, uso o aprovechamiento, consecuente con la necesidad de traslado hacia el resto de los
destinos. Es también un medio de uso generalmente irrestricto hasta saturar su capacidad de uso. También
forma mayoritariamente parte de los bienes públicos.
Este destino es demandado por el transporte terrestre (peatonal y vehicular público y privado), y representa un
modo específico del uso del suelo de la cual dependen el resto de los usos 36.
Los indicadores seleccionados para analizar el Tópico Vial son los siguientes: característica, restricciones,
jerarquización y estado actual. Los sub indicadores de cada una de éstos se seleccionaron teniendo en
cuenta la vialidad caminera.
a) CARACTERÍSTICA
Las vías consideradas “principales”, facilitan las conexiones vecinales, suburbanas, urbanas,
metropolitanas e interurbanas. La variación dimensional puede ser significativa como también lo es en
relación con las distancias de sus intersecciones y los modos en que éstos se producen. El mejoramiento
de la calidad de éstas, especialmente las metropolitanas e interurbanas, han estimulado las tendencias
36
Transporte y usos del suelo son pautas tratadas en la Unidad VI “Ordenamiento urbano”.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
de ocupación periférica del espacio edificable y promovido la igualación de los usos. Las vías
consideradas “secundarias” permiten la distribución del flujo vehicular desde y hacia las vías
principales. Resulta difícil identificar ciudades y hasta urbanizaciones con un único trazado vial.
Por ello se identifican los siguientes sub indicadores:
• Discontinuo: Calles dispuestas arbitrariamente, sin regularidades de ancho y dirección y, sin
predominio de rutas o puntos de ruptura (Villas Árabes de España y Norte de África).
• Radio concéntrico: Con progresivo crecimiento hacia el exterior desde un núcleo que puede ser la
plaza, la sede de gobierno u otro. Se trata de un tipo de crecimiento natural, más que como forma
necesariamente planificadas (Capital Federal, Argentina).
• Cuadricular: También llamadas “en damero” cuyas calles se cortan preferentemente en ángulo
recto y a intervalos generalmente iguales (Mendoza, Argentina).
Sin vinculación la vida social es imposible y lo sería también la vida urbana. Una vez materializado el
trazado vial, éste pasa a constituirse en parte de la forma de la ciudad, transformándose casi en
impracticable un futuro cambio de destino.
b) RESTRICCIONES
Este indicador, tiene la limitación de referirse a casos particulares y difíciles de generalizar o responder
a un planteo teórico general. Con el propósito de establecer algunos conceptos básicos, aplicables a
fenómenos que condicionan la forma urbana, se analizan las fuerzas que actúan entre las distintas fases
de crecimiento.
La ciudad difícilmente crece despacio y en forma gradual en toda su planta urbana 37. Ésta experimenta
períodos de estancamiento y períodos de crecimiento, acompañando la frecuencia cíclica de la actividad
económica y de los estratos sociales correspondientes. Entre esos períodos se establecen ciertos límites
en el que la regulación urbana dejará la impronta. Estas franjas se van sumando a la forma urbana, que
crece de manera secuencial y se circunscribe en un todo configurado por la interacción de esas franjas
y franjas marginales sucesivas.
i Marginal interior (o próximo). Donde la vialidad es más compacta y nítida.
ii Marginal exterior (o distante). Donde la vialidad es más dispersa y hasta difusa.
Un efecto de mayor significación se produce si la vialidad es de alcance interurbano o superior. Ésta
puede constituirse en un límite de la expansión urbana produciendo la saturación hacia el interior y la
expansión hacia el exterior.
Este proceso se asemeja a la situación que plantea la reserva urbana fuera del límite, aunque permite
preservar parcelas del margen exterior como espacios libres dentro del área urbana a la espera de un
cierto destino. Este es el origen de muchos parques y jardines urbanos. Las parcelas libres del margen
exterior serán aprovechadas para nuevos proyectos inmobiliarios que, paulatinamente, irán “saturando”
las áreas de parques y de otros emplazamientos de carácter institucional, como clubes, cementerios,
fábricas y otros.
c) JERARQUIZACIÓN
Este indicador es dependiente de las fases de crecimiento, pues contiene la forma urbana procedente de
las diferentes fases, por lo que se encuentra estrechamente vinculado a la historia general del
crecimiento. La jerarquización es un proceso dinámico que está sujeto a la evolución de la ciudad y al
impacto de la regulación urbana sobre ésta. Una simple modificación de una norma (cambio en la dirección
del tránsito, por ejemplo) o la presencia de una nueva vialidad puede modificar significativamente el tráfico
urbano. Sin embargo, mantendrá la jerarquía que posee como portadora de infraestructura que demanda
la ciudad.
i. Física. Otorgada por su tamaño y longitud y portadora en forma creciente o decreciente del
37
El concepto de planta urbana procede el artículo 1 del Decreto 23.126/53 y es utilizado para identificar “al núcleo de población donde
la edificación es continua y compacta y cuyo fraccionamiento se encuentra representado por manzanas y solares o lotes, cuente
indistintamente con servicios públicos municipales y esté comprendido también indistintamente dentro de lo que la municipalidad
respectiva considere como ejido del pueblo”.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
transporte de insumos como electricidad, agua, gas, teléfono, entre otros, o traslado de desechos
como detritos, basura, agua de lluvia, para el conveniente funcionamiento de la ciudad.
ii. Gubernamental. Otorgada generalmente por el nivel intermedio y local de gobierno a través de los
instrumentos de políticas, de normas y de gestión urbana 38. Las técnicas son diversas y muchas
veces de prueba y error, precisamente para evitar las implicancias con la jerarquización social.
iii. Social. Otorgada involuntariamente por la suma de cada usuario que encuentra otra mejor
alternativa de ahorro de tiempo o dinero.
Los tres tipos pueden ser coincidentes en su totalidad o divergentes en partes, pero una apropiada o
certera jerarquización es aquella que logra la mayor coincidencia.
d) ESTADO ACTUAL
Este indicador sintetiza lo estático y lo dinámico de la situación vial con todas sus connotaciones. Las
diferentes “restricciones” responderán al cómo y porqué se llegó a un determinado presente. Qué
perspectiva tiene ese presente para mejorar o empeorar su situación y hacia dónde será la tendencia de
su jerarquización. Esas imágenes y sensaciones de conservación o mejoras son las que condicionan la
llegada de mejores inversores e inciden sobre la categoría de éstas.
i Deteriorado. Permite conocer la despreocupación o dificultades económicas de los niveles del
gobierno a cargo.
ii Conservado. Permite conocer la preocupación por su transitabilidad.
iii Mejorado. Permite conocer la tendencia de una creciente demanda de uso y hasta de una posible
conversión o modificación edilicia.
La inversión privada actúa del hoy para el mañana y la historia y tradición de la ciudad representa un
capital físico consolidado con sus fortalezas y debilidades. Recuadro Nº 55.
SEGUNDA PRIORIDAD EN EL ORDENAMIENTO

CARACTERÍSTICA RESTRICCIONES
Irregular Marginal interior
Radio concéntrica
Cuadricular Marginal exterior
JERARQUIZACIÓN ESTADO ACTUAL

Física Deteriorado
Gubernamental Conservado
Social Mejorado
Su incidencia condiciona el funcionamiento

de los otros dos Destinos
RECUADRO 55: Indicadores y sub indicadores del destino circulatorio
La expansión de la ciudad deja evidentes huellas en su geografía cuya vialidad es la más clara adaptación a su
relieve. Pero también es el reflejo de contingencias naturales y sociales que van acomodando su trazado según
los acontecimientos políticos que imperan en la toma de decisiones. Esas decisiones pueden ser fatales o
promisorias, pero, una vez tomadas y ejecutadas, serán indelebles a la identidad urbana.
5.3 CUBIERTO
Este tópico es la tercera prioridad en el ordenamiento de la identidad urbana y el más expuesto a la
posibilidad de cambio. El sentido es satisfacer las necesidades del habitar. Contiene a la vivienda y también
a toda otra demanda socioeconómica y cultural que mantiene en funcionamiento a la ciudad. Forma parte
de las necesidades vitales de la humanidad y del desarrollo personal y social. El uso y aprovechamiento, y
38
Estos instrumentos fueron expuestos en la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
el valor simbólico, contribuyen a la conformación de la identidad urbana.
Una de las características más relevantes de la edificación es su larga vida útil. Los edificios pueden ser
adaptados a usos alternativos sin necesidad de sustitución. Pero, en un significativo incremento del valor
del suelo, la sustitución se hace inevitable. Esa es la principal causa de la pérdida del patrimonio cultural
edilicio.
Los indicadores seleccionados para analizar el Tópico Edilicio son los siguientes: característica, mejoría,
cambios y estado actual.
a) CARACTERÍSTICA
La edificación es uno de los referentes de mayor significado para conocer lo que ha sucedido en el
tiempo. Los antiguos edificios de noble construcción ocupan los centros históricos fundacionales
alrededor de los cuales la ciudad evoluciona. Los distintos tipos de edificación representan cortes en el
tiempo y enlazan la ciudad con el devenir político, económico y social de sus habitantes. La edificación
muestra, como en el destino vial, diferentes situaciones de crecimiento que son el reflejo de la situación
económica imperante.
i Nítida. Puede significar prolongados períodos de estancamientos por el costo del dinero o ausencia
de políticas de edificación.
ii Progresiva. Puede significar un crecimiento económico sostenido, acceso al crédito o a políticas de
expansión de la actividad inmobiliaria.
iii Selectiva. Puede significar disparidades en la bonanza de la actividad económica o una saturación
de la demanda en determinados sectores.
Del análisis de estos sub indicadores puede obtenerse un diagnóstico orientador como para disponer de
los primeros antecedentes que conduzcan a la obtención de otro más preciso.
b) MEJORÍA
Inducida por nuevos estilos, modas o razones culturales, la edificación también está propensa a quedar
afectada a una mejoría formal, la cual se incorpora al proceso histórico de la ciudad. Esta mejoría, que
puede ser de conservación o decoración, conduce a restablecer el estado original o un estado mejor en
cuanto a apariencia o imagen.
i Reparación. Conduce a restablecer la imagen a su estado original ( interior o exterior).
ii Refacción. Conduce a la ejecución de obras que modifican la imagen original (interior o exterior).
Este indicador refleja la preferencia vecinal por la fisonomía original o por otra de mayor empatía, sin
modificar la superficie o los usos.
c) CAMBIOS
La gran resistencia al paso del tiempo de la edificación somete a los elementos que le proporcionan
estabilidad a posibles cambios de uso. Esto permite la adaptación de los originales espacios a nuevas
necesidades y estándares de comodidad, sin aumentar la superficie cubierta o el volumen edificado o
haciéndolo.
Como sub indicadores se mencionan los siguientes:
i Reforma. Alteración funcional sin modificar la superficie total o el volumen edificado.
ii Ampliación. Alteración funcional con modificación de la superficie total o el volumen edificado.
Esta opción de permanencia y utilidad de la edificación posibilita la revalorización o refuncionalización
de determinados lugares de la ciudad y permite conocer las tendencias sociales.
d) ESTADO ACTUAL
La edificación se transforma también con el advenimiento de nuevas técnicas constructivas y nuevos
materiales. Ambos impulsan el surgimiento de los llamados estilos internacionales desvinculados de lo
autóctono, climático y hasta apropiado. Estas nuevos modos urbanos se instalan y propagan en las
ciudades mimetizando la identidad de éstas y obligando a buscarla en raíces más profundas.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA

i Avanzada. Uso de alta tecnologías, diseño innovador y reducida accesibilidad relativa por su alto
costo y demanda expectante a la aceptación social.
ii Tradicional actual. Respuesta a la funcionalidad imperante con los nuevos materiales y normas de
construcción.
iii Avanzada patrimonial. Mantenimiento de su identidad original y adaptado su interior a la
funcionalidad y confort vigente.
Este indicador sintetiza la estructura (organización) edilicia en un momento dado y con las connotaciones
que le dan sus singularidades. Permite saber genéricamente el tipo y demanda, y también los posibles
destinos de los espacios de reserva.
La edificación constituye el antecedente más representativo de la ciudad. Las características de una

estructura le pueden dar posibilidad de adaptarse a otras funciones mediante la reforma o ampliación. Su
prolongada permanencia en el tiempo y su versatilidad, hace que este destino sea menos dificultoso de
modificar que el vial y el de esparcimiento. Recuadro Nº 56.
TERCERA PRIORIDAD EN EL ORDENAMIENTO

CARACTERÍSTICA MEJORÍA
Nítida Reparación
Progresiva
Selectiva Refacción
CAMBIOS ESTADO ACTUAL

Reforma Avanzada
Tradicional actual
Ampliación Avanzada patrimonial
Es el más expuesto a la posibilidad de cambio

RECUADRO 56: Indicadores y sub indicadores del destino cubierto
6. CONCLUSIÓN
El mercado del suelo tiene particularidades que lo diferencia significativamente del resto de los mercados.
Constituye un símbolo de status que se detenta en toda actividad económica y social. Su accesibilidad está
condicionada a una rigurosa trama de normas legales y sociales que se manifiestan en su comercialización.
Cualquiera fuera el proceso de mejoras que adquiere un suelo hasta quedar destinado en la ciudad, lleva
consigo su condición de insumo básico de toda la actividad física, económica, social e institucional de una
comunidad. Por ello, el rasgo de irreemplazable conlleva el desafío de una eficiente regulación y la necesidad
de un cabal comportamiento de los propietarios de suelos.
Al respecto las mejoras en el territorio representan un desafío para la humanidad ante las alteraciones
ambientales que éstas producen, en especial, las grandes obras energéticas, las actividades extractivas y las
industrias intensivas en capital, donde el ciclo físico y biológico de la naturaleza es insuficiente para absorber
el impacto que ello produce. Esas mejoras que se suponen son para beneficio de la comunidad excluyen los
posibles resultados negativos para las generaciones futuras.
El espacio público con destino cierto cuando excepcionalmente ingresa al circuito de las transferencias tiende a
producir externalidades positivas a algunos inversores y a eximirse de las implicancias. En cambio, el espacio
privado con destino cierto tiene tendencia a absorber externalidades positivas y producir implicancias.
Entre ambos espacios se debate la reserva urbana que representa un destino incierto que tiende a considerarse
“ciertamente” asignado. Ninguna norma legal que se haya utilizado puede asegurar tal asignación sin la obra
correspondiente. Circunstancias inesperadas pueden motivar otra norma legal para cambiar ese destino. El

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
espacio sin destino cierto, ínter tanto, constituye un espacio libre, muchas veces en estado de abandono y
propensos a constituirse en lugares de contaminación física o social (medioambiental). El que está fuera del límite
urbano tiende a desaparecer como tal para controlar su excesiva especulación y delegar aún más los costos de
urbanización a quienes se interesen por extender la ciudad y sub utilizar la reserva interna.
De esos tres destinos se puede inferir que el suelo extra urbano constituye un insumo dirigido a satisfacer
requerimientos en cantidades porcentuales conocidas y flexibles. Su estado casi natural, induce a la
incorporación de valor agregado para darle una utilidad cierta de uso y aprovechamiento. El suelo destinado a
esparcimiento, vialidad y edificación pública, ingresa como capital físico de la ciudad, pero sale ( con excepciones)
del circuito de las transferencias de compra venta. Asimismo, el valor agregado incorporable, generalmente,
pasa a formar parte de las externalidades positivas de la ciudad. En cambio, en el suelo destinado a
esparcimiento, vialidad y edificación privada, la incidencia del valor agregado requerible para constituirlo en
espacio urbano es mínima en relación al incremento de la renta que produce la expectativa edilicia.
Esparcimiento, vialidad y edificación guardan entre sí una relación formal, funcional y estructural. La
alteración de cualquiera de esos destinos repercute en la forma, función y estructura de las otras que, a su vez,
repercuten sobre la primera, produciéndose un impacto acumulativo y causal.
En otros términos, el crecimiento demográfico y el inmobiliario demandan crecimiento urbano ( infraestructura,

equipamiento). También demandan actividades que algunas son provistos dentro de la misma urbanización
(fábricas o empresas locales de diferentes tipos), otras en las proximidades de ésta (cemento, electricidad, gas, otros) y otras
requieren de grandes inversiones de capital financiero y alta tecnología ( fisión nuclear, residuos tóxicos). Estas
últimas son los que principalmente pueden afectar el ciclo físico o biológico natural. Recuadro Nº 57.
ABIERTO CIRCULATORIO CUBIERTO
CARACTERÍSTICA CARACTERÍSTICA CARACTERÍSTICA
UTILIDAD RESTRICCIONES MEJORÍA
RELEVANCIA JERARQUIZACIÓN CAMBIOS
ESTADO ACTUAL ESTADO ACTUAL ESTADO ACTUAL
R E S E R V A
CARACTERÍSTICAS Y TENDENCIAS FORMALES

RECUADRO 57: Esquema de los Tópicos de destinos e indicadores formales

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
A. Capítulos de libros
ACHOUR, Dominique. Introducción al Análisis de los Bienes Raíces. En su: Investissement et
financement immobilier (Inversión en Bienes Raices). Adaptación al caso mexicano de Gonzalo Castañeda.
México. Ediciones LIMUSA, 1997. pp. 1-11.
BARRA, Rodolfo C. Concesión de obra pública por peaje . En su: Ibídem. pp. 305-387.
DANIELS, P.W. y WARNE, A.M. Configuración espacial del movimiento en las ciudades:
Principios Estructurantes. En su: Movement in Cities: Spatial perspectives on urban transport and
travel (1980). (Movimiento en Ciudades: Transporte y Tráfico Urbano). Traducción de Santiago Tellez. España.
Editorial IEAL Colección nuevo urbanismo Nº 37. 1983. pp. 193-231.
DERYCKE, Pierre Henri. Los valores del suelo en el espacio urbano. En su: Economie et planification
urbaines (1979). (Economía y planificación urbanas). Traducción de Pablo Pérez Jiménez. España. Editorial
IEAL. Colección Nuevo Urbanismo Nº 38. 1983. pp. 273-336.
DERYCKE, Pierre Henri. Las teorías sobre el suelo. En su: Ibídem. pp. 336-375.
GOMEZ-MORÁN Y CIMA, Mario. La socialización y otras soluciones al mercado del suelo. En su:
Sociedad sin vivienda. España. Editorial EURAMÉRICA. 1972. pp. 449-461.
LE CORBUSIER. Esparcimiento. En su: La Charte d’Athènes (1971) (Principios del urbanismo).

Traducción de Juan Ramón Capella. España. Editorial ARIEL. 1999. pp. 65-77.
LE CORBUSIER. Circulación. En su: Ibídem. pp. 89-102.
MOCHÓN M., Francisco y BEKER, Víctor A. La escasez y la necesidad de elegir. En su: Economía.
RIERA CLAVILLE, Antonio M. El espacio libre, factor determinante en el estudio de la

infraestructura urbanística. Cómo atender a su ordenación. En: Antonio Perpiña Serbria “et al”.
La infraestructura del urbanismo. España. Editores TÉCNICOS ASOCIADOS. 1969. pp. 235-264.
POLÈSE, Mario. Espacio geográfico y costos económicos. En su: Économie urbaine et régionale:
logique spatiale des mutations économiques (1994). (Economía urbana y regional. Introducción a la relación entre
territorio y desarrollo). Traducción de Germán Pérez Galicia y Elena Pou Madinaveitia. Adaptación a los
países de habla hispana de Carmen Barragán y Salvador Pérez Mendoza. Costa Rica. Editorial
Tecnológica de Costa Rica. 1998. pp. 59-82.
ROCCATAGLIATA, Juan A. Los problemas específicos de la ordenación. En su: Geografía y

políticas territoriales. La ordenación del espacio. Argentina. Editorial CEYNE. 1994. pp. 47-91.
SECRETARÍA DE LA CEPAL. Espacios para una mejor calidad de vida. En su: El espacio regional.
Hacia la consolidación de los asentamientos humanos en América Latina y el Caribe. Chile.
Publicación de las NACIONES UNIDAS. Libros de la CEPAL Nº 60. 2001. pp. 73-93.
SECRETARÍA DE LA CEPAL. Espacios para la creación de ciudadanía. En su: Ibídem. pp. 95-
104.
WALLACE, Smith. Los beneficios económicos del agrupamiento. En su: Urban Development. The
process and the problems (1975) (Desarrollo Urbano). Traducción de Oscar Flax. Argentina. Editorial
TROQUEL. 1979. pp. 35-82.
WALLACE, Smith. El desarrollo inmobiliario. En su: Ibídem. pp. 276-316.

UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA
ZÁRATE MARTÍN, Antonio. Producción y Ordenación del Espacio Urbano. En su: El Espacio
Interior de la Ciudad. España. Editorial SÍNTESIS. 1991. pp. 55 a 72.
B. Artículos de revistas
DONOSO, F. y SABATINI, F. Santiago. Empresa inmobiliaria compra terrenos. EURE Vol. VII ( 20):
MILLS, Edwin S. Urbanización y valor de la tierra en países en desarrollo. EURE Vol. X ( 28): 35-46.
Agosto 1983.
RÉBORA, Alberto. Los planificadores urbanos ante el cambio. EURE Vol. XIX (57): 31-40. Julio 1993.
SMOLKA, Martín O. Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: Esbozo para una
conceptualización del problema. Interamericana de Planificación Vol. XV (60): 70-89. Diciembre
1981.
TRIVELLI, Pablo. Accesibilidad al suelo urbano y la vivienda por parte de los sectores de menores
ingresos en América Latina. EURE Volumen IX (26): 7-32, Diciembre 1982.
C. Revistas y documentos
Desarrollo productivo. CEPAL. Chile (3). Noviembre 2001.

APUNTES de CLASES
Edición 2022
UNIDAD VIII
CONDICIONES DE DESARROLLO URBANO
(Aspectos sociales en el desarrollo urbano)
OBJETIVO
DISPONER DE UN DIAGNÓSTICO GENERAL
DE EVOLUCIÓN URBANA
RESUMEN OBJETIVOS
de TAU 3
Con las dos tríadas que conforman la arquitectura urbana, es posible
disponer de información con cierto grado de certeza para proporcionar un
juicio muy general sobre una ciudad o un sector de ésta. ❖ Conducir el estudio
Ese juicio es insuficiente para diseñar políticas públicas compatibles con la
aspiración de un crecimiento económico sostenible y un desarrollo
urbanismo hacia la
sustentable. Es necesario conocer más sobre el orden y la organización, elaboración de premisas
dimensiones éstas donde se confrontan los fines (conflictos) y medios de diseño urbano.
(problemas) de los habitantes y, cuantificar la información.
Para ello, esta Unidad enfoca esas dimensiones desde las condiciones de ❖ Reflexionar sobre el
desarrollo, observando las necesidades del desarrollo. Las condiciones, son concepto de arquitectura
consecuencia de un estado de desarrollo. Con este último se establecen las tangible e intangible.
políticas públicas urbanas conducentes a satisfacer las necesidades de los
habitantes con sostenibilidad y sustentabilidad.
El enfoque se inicia con una breve reseña de la evolución económica

argentina a partir del siglo XVI hasta la actualidad. Ubicado en la situación
histórico-económica, se identifican tópicos y pautas de desarrollo y
segregación urbana. De ambos se extraen los rasgos más relevantes para
TAU
proporcionar cuatro tipos de condiciones de desarrollo urbano
Todo ello es conducente a completar un método y técnicas de análisis de

una ciudad o de un sector de ésta y conocer su estado de desarrollo urbano.
3-P2
SECCIONES A y B
SUMARIO Pág
ÍNDICE ......................................................................... 118
1. INTRODUCCIÓN .................................................... 118
2. POLÍTICA ECONÓMICA ACTUANTE ............ 119
3. SEGREGACIÓN URBANA .................................. 125
4. ESTADO DE SEGREGACIÓN URBANA .......... 132
5. ESTADO de DESARROLLO URBANO ............. 136
6. CONCLUSIÓN ........................................................ 138
7. FUENTES DE INFORMACIÓN ............................. 141
117
CARRERA de ARQUITECTURA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISM
UNIDAD VIII
ÍNDICE
CONTENIDO Pág
1. INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------------------- 118

2. POLÍTICA ECONÓMICA ACTUANTE ------------------------------------------ 119
2.1 PROCESO HISTÓRICO -------------------------------------------------------------------- 120
2.2 ECONOMÍA SEMI INDUSTRIAL DEPENDIENTE ----------------------------------- 122
2.3 BIENESTAR CONDICIONADO ----------------------------------------------------------- 123
3. SEGREGACIÓN URBANA ----------------------------------------------------------- 125
3.1 INTERACCIÓN SOCIAL -------------------------------------------------------------------- 126
3.2 TÓPICOS DE SEGREGACIÓN ------------------------------------------------------------ 127
3.3 PAUTAS PRIMARIAS DE SEGREGACIÓN -------------------------------------------- 129
3.4 “ SECUNDARIAS DE SEGREGACIÓN ---------------------------------------- 131
4. ESTADO DE SEGREGACIÓN URBANA ---------------------------------------- 132
4.1 LA ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO ----------------------------------- 133
4.2 TÓPICOS Y PAUTAS DE INTERACCIÓN SOCIAL ---------------------------------- 134
4.3 IMPLICANCIAS DE LA INTERACCIÓN SOCIAL ------------------------------------ 134
5. ESTADO DE DESARROLLO URBANO ----------------------------------------- 136
5.1 ACCESIBILIDAD A LAS CONDICIONES DE DESARROLLO --------------------- 136
5.2 JERARQUÍA DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO ------------------------- 137
5.3 TIPO DE CONDICIONES DE DESARROLLO ------------------------------------------ 137
6. CONCLUSIÓN ---------------------------------------------------------------------------- 138
1. INTRODUCCIÓN
Todas las ciudades, independientemente de su origen y momento histórico de su nacimiento, han dependido
para su crecimiento, estancamiento o fusión, de la acción de personas de poder, movidos por intereses
personales o comunitarios. Esos intereses, legitimados por la suma de voluntades, son confrontados con otros
que forman parte de otras diferentes sumas de voluntades, conformando una innumerable posibilidad de
combinaciones. Todo ello con un contexto regulador propiciando condiciones de desarrollo deseadas.
Esa combinación de lugar físico (o escenario), intereses (o conflictos), bienes (o problemas) y regulación (reglas del
juego) constituyen, según Frischknecht (1993)1, un “teatro” compuesto por una presentación desordenada de
fines y medios valorados por sus correspondientes actores. Ese teatro es la ciudad, donde el escenario es su
localización; los conflictos provienen de la intersección de fines diferentes y los problemas de la
incompatibilidad de medios que cada individuo, corporación o empresa, valora y defiende. Las reglas del
juego son las políticas, normas y gestión de gobierno, que son los instrumentos que legitiman al escenario, a
los intereses y a los bienes.
A esa compleja situación debe sumarse en la ciudad ( o teatro) las fluctuaciones del estado económico de las
actividades (cambio de condiciones de ingreso de las economías domésticas, empresarias y de gobierno), las fluctuaciones de la
categoría social (cambio de estrato) y la movilidad locacional (desplazamiento o ingresos de personas o empresas). Además,
estos rasgos pueden estar insertos indistintamente en cualquiera y cada uno de los cinco sectores de la economía
(recursos naturales, manufacturas, servicios, informática y robótica) cuya evolución depende de la calidad y cantidad de su
demanda. Ello significa que, en la medida que aquel tiempo transcurre, pueden presentarse situaciones
prósperas y adversas que inciden en el acceso al bienestar a un número cada vez mayor de habitantes.
1
Frischknecht, F. (1993) Dirección recursiva. De las ideas a la acción y de la acción a las ideas. EL ATENEO - pág. 108.

UNIDAD VIII
Por lo tanto, las condiciones de desarrollo urbano representan el resultado formal, funcional y estructural
manifiesto de la ciudad, consecuente de una diversidad de intereses históricos, actuales y futuros que
intervienen en las tomas de decisiones (personales y colectivas, individuales y grupales, privadas y públicas, domésticas y
empresariales).
Los instrumentos de análisis hasta aquí tratados permiten conocer la forma, la función y la estructura de la
ciudad. Ello como una primera aproximación a un análisis más detallado que aquí se presentan pero que
además requieren de la incorporación de indicadores cuantitativos ausentes en este texto.
Entonces, qué contexto de análisis puede facilitar una mayor comprensión de las condiciones de desarrollo.
Los objetivos complementarios de la presente Unidad son: relacionar el proceso histórico de la economía
argentina con las actuales condiciones de bienestar|; disponer de la información necesaria que proporcione la
situación de bienestar en una ciudad; conocer los efectos del comportamiento social en las expectativas de
desarrollo urbano; y, clasificar las características socioeconómicas que presenta una determinada realidad de
arquitectura urbana.
Tales objetivos orientan consecutivamente a los siguientes cuatro Subtemas: en el Subtema la política
económica actuante se conocerá el proceso histórico a través de una clasificación de los períodos más
relevantes que lo caracterizan; se identifican tópicos y pautas que puedan proporcionar las capacidades y
expectativas físicas, primarias y secundarias de desarrollo urbano en el Subtema tópicos y pautas de desarrollo
urbano; en el Subtema segregación urbana se aplican los mismos tópicos y pautas que en el Subtema anterior
pero enfocados hacia esta situación; y, finalmente, en el Subtema estado de desarrollo urbano se sintetizan
los resultados precedentes de las condiciones de desarrollo y de la segregación urbana.
Las limitaciones están en la falta de tratamiento, por lo menos, de los procesos históricos de las políticas
económicas de otros países de América Latina y la comparación con sus períodos más relevantes; mayor
explicación de los indicadores correspondientes a los tópicos y pautas presentados; y, la ausencia de ejemplos
que podrían haber contribuido a una mayor comprensión del contenido.
La permanente complejidad que adquieren los problemas urbanos, refuerzan la búsqueda por compatibilizar
el crecimiento con el bienestar a un número de habitantes cada vez mayor, como fiel testigo del avance de la
ciencia y el progreso tecnológico.
2. POLÍTICA ECONÓMICA ACTUANTE

En las Unidades precedentes se ha expresado el condicionamiento que ejerce la inversión urbana sobre el
proyecto de ciudad que se quiere. Para ello la ciudad debe contar con actividades principales1 competitivas y
demandadas por otros mercados. Ello acompañado de habitantes creativos y pujantes dispuestos a superar las
adversidades del riesgo y la innovación. La arquitectura urbana que de aquí resulte procede de aptos
instrumentos de regulación.
Estos instrumentos sintetizados en políticas, normas y gestión, y de acción recíproca, tiene cada uno su rol
protagónico como se ha expresado en la Unidad anterior. Sin embargo, a manera de introducción en este Sub
tema se trata la política dirigida a la economía por ser esta última la que tiene que darle sostenibilidad a las
empresas2 o industrias3 con que necesita contar una ciudad. Pero de ello resulta que la actuación 4 de los
diferentes niveles de gobierno a veces es divergente con el sistema productivo de cada ciudad. Esta situación
repercute en las actividades económicas en forma de prosperidad, de estancamiento o de decadencia urbana.
1
La actividades principales se trataron en el Subtema 5 de la Unidad VI “Ordenamiento urbano”.
2
Se entenderá por empresa a la unidad económica que coordina recursos, trabajo y capital para producir un bien o servicio que es ofrecido
a la venta con ánimo de obtener una renta tangible o intangible.
3
Se entenderá por industria al conjunto de empresas que producen bienes prácticamente idénticos o se complementan para producir ese
bien.
4
Ver Punto 2 de la Unidad IV “Organización Urbana Institucional”.

UNIDAD VIII
Asimismo, la política económica actuante tiene que considerarse como el resultado de un proceso histórico, de
raíces étnicas, de ventajas comparativas y de inserción en mercados de exportación e importación que pretende
obtener la sostenibilidad del crecimiento económico y satisfacer demandas laborales y sociales.
¿Cómo ha sido entonces la evolución de la política económica cuyos resultados se manifiestan en la actualidad?
El objetivo es relacionar el proceso histórico de la economía con las actuales condiciones de bienestar.
Para ello se trata en el proceso histórico la economía argentina desde el siglo XVI al XX. Seguidamente en la
economía semi industrial dependiente se trata los sucesos a partir del segundo tercio de siglo XX. Finalmente
en el bienestar condicionado se trata el estado de bienestar consecuente de los períodos anteriores.
Las limitaciones están en que todo el proceso histórico de la política económica en el sentido sincrónico 5
intervienen actores y factores sociales, institucionales endógenos y exógenos difíciles de abarcar pero
importantes en conocer. De allí que debe considerarse este Sub tema como el preludio de un cabal tratamiento.
La identidad conocida como orden económico internacional que conlleva a un alineamiento con las corrientes
económicas que se inician en los países centrales encuentran en cada país la resistencia o la permeabilidad de
una sociedad a una influencia e incidencia que contribuirá o perjudicará sus condiciones de vida.
2.1 PROCESO HISTÓRICO6
La política económica7 argentina es el resultado de un proceso histórico que puede ordenarse en 3 períodos
que, dadas sus características, se diferencian con claridad: Regional de subsistencia; Transición; y
Primaria exportadora.
a) Regional de subsistencia (1550 - 1750)

i. En este período el mundo iba saliendo del feudalismo cuya característica fue la de producir para
el consumo personal. Es decir que si hubo tecnología fue suficiente sólo para abastecer el
autoconsumo. Se trató de un proceso cerrado que tuvo su vigencia y luego desapareció.
ii. Paulatinamente se fue llegando a la especialización laboral mediante el mejoramiento de las
habilidades técnicas del operario, lográndose el aumento de la producción y la orientación de la
industria hacia la eficiencia económica.
iii. Con el advenimiento del comercio internacional se produce el intercambio de productos que se
basó especialmente en dos tipos: agrícola de clima tropical y extracción de oro y plata.
En ese tiempo en la Argentina existían economías regionales que, desde el punto de vista económico,
dividían al país en cuatro:
• Centro (provincias de Córdoba y San Luis).
• Cuyo (provincias de Mendoza, San Juan y La Rioja).
• Litoral (provincias de Buenos Aires, Entre Ríos, Corrientes y Santa Fe).
• Norte (provincias de Salta, Jujuy, Santiago del Estero, Catamarca y Tucumán ).
Estas cuatro regiones tenían economías de subsistencia. La mayor parte de la población se ocupaba
de tareas agrícolas primitivas, consecuencia de la poca población existente en la Argentina.
Asimismo, existió una escasa vinculación entre estas regiones y una similitud en el nivel de sus
5
Considerar todos los acontecimientos en el mismo tiempo.
6
Los antecedentes del proceso histórico de la política económica argentina fueron extraídos del libro de Aldo Ferrer ( 1999) La economía
Argentina. Las etapas de su desarrollo y problemas actuales. Editorial Fondo de Cultura Económica, vigésima impresión. Argentina
- 280 páginas
7
Para un mejor entendimiento conceptual se identifican los términos de economía como la disciplina que estudia los hechos y
probabilidades de coordinación de la producción y consumo de bienes y servicios que satisfacen las necesidades del individuo y las
leyes que rigen tales hechos. La economía política estudia la satisfacción de las necesidades del individuo, donde el concepto de riqueza
se basa en la capacidad de consumo (en vez de la capacidad de producción) el cual permite conocer el nivel de vida del individuo. La política
económica utiliza disposiciones procedentes de decisiones de reducidos grupos de personas que impactan sobre la sociedad. La primera
(pasiva) considera el bienestar desde el consumo (bien tener) y la segunda (activa) establece las prioridades de ese consumo según las
expectativas de la población y según las demandas de seguridad, justicia, salud, educación y vivienda (bien estar).

UNIDAD VIII
economías. Se estaba en presencia de un equilibrio regional.

La del Litoral pudo haber sido menos importante por su escasa mano de obra. La región del Nordeste
tuvo una actividad vinculada con el Alto Perú que fue el abastecimiento de alimentos e insumos a la
región, pero fue insuficiente para convertirse en un sector dinámico 8 de la economía.
La situación que se estaba produciendo en el mercado internacional era el inicio de la Revolución
Industrial, es decir, el principio de un significativo cambio social, político, económico y tecnológico
que permitiría generar un crecimiento expansivo en la productividad 9.
b) De transición (1750 - 1860)

La revolución industrial permitió principalmente en los países donde ésta se produjo, un aumento de
la producción pero las consecuencias también impactaron en el resto de los países.
Esta revolución transformó la estructura económica de la Argentina orientándola hacia el comercio
exterior. También contribuye la liberalización del comercio con España a través de la creación del
Virreinato del Río de la Plata. Desaparece el equilibrio entre las diferentes regiones del período
anterior y crece el Litoral en relación al resto del país al ser el puerto de Buenos Aires la única entrada
y salida de productos. El sector público comienza a obtener recursos a través de los derechos de
aduana que generaba el comercio exterior. Pero, el excesivo gasto debió financiarse con empréstitos
o con emisión monetaria. El gasto público se concentró en el sector militar y fue prácticamente nulo
en infraestructura10 (caminos, puertos, otros). Sin embargo, la Argentina se lanza a un proceso de división
internacional del trabajo adquiriendo del exterior productos manufacturados y ofreciendo productos
agropecuarios.
Con la asunción del General Bartolomé Mitre como presidente de la Nación unificada, resultado de la
batalla de Pavón (1861) vuelve a Buenos Aires el poder de la Nación. Este hito del ámbito institucional
es el resultado de la grave situación financiera de la Confederación Argentina frente a la bonanza
económica de la aduana de Buenos Aires que marca la presencia de una economía primaria
exportadora.
c) Primaria exportadora (1860 – 1930)

Abarca el período de los grandes cambios producidos por la Revolución Industrial de los países
centrales que promovió una gran inmigración de mano de obra agrícola a la actividad industrial,
elevando el porcentaje de producción y de ingreso. Esta situación motivó una demanda adicional de
productos agrícolas, especialmente alimentarios, característicos de los climas templados, pasando a
ser Argentina una gran abastecedora de estos productos.
En este período más complejo y rico en matices, se da la unificación social, política y económica del
país. Su denominación proviene de las dos características de la estructura (es decir, organización)
productiva: agropecuaria (es decir, primaria); e integración con el comercio mundial (es decir, exportadora).
La mejora del transporte marítimo y la baja de sus costos con la incorporación de los barcos a vapor
contribuyen a aumentar el comercio internacional. Hacia el interior de la Argentina fue importante el
crecimiento de los ferrocarriles, ya que al comienzo de la etapa habían 10 km. de vías férreas instaladas
y en 1915 se llega a más de 20.000 km. de vías instaladas. Estas mejoras permitieron hacer rentable
la comercialización de productos agrícolas, por lo tanto, se produce un gran incremento de las
superficies cultivadas. En el comienzo de la etapa había 300 mil hectáreas cultivadas pasándose a
cultivarse en el país 25 millones de hectáreas.
Todo ello permitió un significativo incremento de las exportaciones. De 300 millones de dólares al
inicio del período, se pasó a más de 2.000 millones de dólares al final de la misma. Pero, a la condición
de vendedora de productos primarios se le agrega a la Argentina la condición de compradora de
8
Un sector dinámico es aquella parte de la economía que en un momento dado tiene una posibilidad de crecer y transformarse por cualquier
circunstancia, y al mismo tiempo permitir el crecimiento de otros sectores de la economía. Ej. El sector de la construcción moviliza en
cualquier proceso productivo a más de 10.000 insumos vinculados a él. El mercado común del sur ( MERCOSUR) propicia convertirse
aún en un sector dinámico de la economía de cada uno de los países.
9
Según M. Poleese (1994) Op. cit. la producción es “... establecer la relación matemática entre el número de unidades producidas y el
número de insumos” (pp. 84) y, la productividad es el “... número de unidades producidas por insumo utilizado (producción) por ingreso”
(pp. 85).
10
La política de Rosas es destacable ya que todas las restricciones que se ponen al comercio permitió que las economías regionales
continuaran subsistiendo.

UNIDAD VIII
productos industrializados destinados a especializar su economía. Hubo gran ingreso de capitales

extranjeros que se destinaron básicamente a la infraestructura de los transportes, a la de servicios
públicos, y a financiar la deuda pública estatal. La inversión en el área financiera (bancaria) y en la
del comercio quedó relegada.
La política económica adoptada en esta etapa fue estable ante la creciente y permanente demanda de
producción primaria de los países centrales. El sistema funcionó al quedar saldos para financiar
importaciones y para pagar los intereses de la deuda externa. Durante los 70 años de este período se
incorporan nuevas tierras a la producción agrícola que crecen alrededor de Buenos Aires,
incorporándose también nuevas tecnologías, maquinarias y métodos de cultivos.
La inestabilidad o vulnerabilidad del sistema se manifestó cuando los países centrales entraron en
crisis y disminuyeron sus demandas de productos agrícolas. Al respecto, en 1929 se registra la caída
de la Bolsa de Nueva York con repercusiones internacionales, afectando la demanda de los productos
agrícolas y básicamente retrocediendo y disminuyendo el ingreso de capitales.
Estos tres períodos delinean el rumbo de la economía como país dependiente incorporando la dependencia
interna del litoral marítimo que transformó las economías regionales y la externa que propició la
explotación agrícola para la venta de productos industriales. Recuadro Nº 58.
REGIONAL de Centro
SUBSISTENCIA Cuyo Equilibrio regional
(1550-1750) Litoral
Norte
Orientación hacia el comercio
exterior
ETAPAS del TRANSICIÓN Desequilibrio regional
PROCESO (1750-1860) Incremento de los ingresos públicos
HISTÓRICO Excesivo gasto público
Unificación social, política y económica
PRIMARIA Aumento del comercio internacional
EXPORTADORA Aumento de la vialidad férrea
(1860-1930) Aumento de la superficie cultivada
Ausencia de inversión en el sector
FUENTE: A. H. Milanese 2003. Elaborado sobre la

base de A. Ferrer (1999). La economía argentina.
RECUADRO 58: Sinopsis de la procedencia de la política económica actuante
2.2 ECONOMÍA SEMI INDUSTRIAL DEPENDIENTE
A partir de 1930 se identifica un cuarto período donde la Argentina abandona la política económica basada
en la exportación de productos agrícolas y disminuye considerablemente el consumo de productos
secundarios (elaborados). Ello también es consecuencia de “la crisis del 29” que produce una importante
disminución del comercio internacional, en cuanto al volumen de producción que se comercializaba y en
cuanto al precio de los productos.
En este sentido disminuyó más el precio de los productos agrícolas que el de los productos
industrializados produciéndose una desigualdad en los términos del intercambio. Asimismo, los países
centrales aplican barreras aduaneras (evitan que la crisis internacional los afecte) y disminuyen la integración entre
los diferentes países llegando a la Segunda Guerra mundial. A partir de ésta se inicia un nuevo ciclo en
el comercio internacional el cual va a conducir hacia un proceso de integración cuya política económica
fue diferente a las que existió anteriormente. Estos cambios se produjeron en:
i La composición de la demanda internacional. El comercio internacional va a ser creciente pero
adquieren más importancia las transacciones de productos industrializados. Esto produce una
disminución en la participación en el comercio internacional en aquellos países que venden productos
primarios.

UNIDAD VIII
ii La explotación de la producción primaria. En el Siglo anterior los países centrales descuidaron la

producción primaria y en esta nueva etapa ocuparon el desarrollo tecnológico adquirido desde la
revolución industrial para aumentar el rendimiento por hectárea, generando un incremento en la
producción mundial de productos agropecuarios y disminuyendo la dependencia de los mismos.
Estos dos cambios explican la pérdida de importancia relativa de la comercialización de los productos
primarios de los países periféricos. En este contexto la Argentina se inserta en una etapa de
industrialización sin integrarse con los países centrales. Se encarecen las importaciones ante la falta de
divisas que produce la disminución de las exportaciones y se restringe significativamente el comercio
interno. El país cambia entonces su política económica mediante un proceso de sustitución de
importaciones.
Se reemplazan los productos que antes se compraban en el exterior por productos locales. Es decir, se
sustituye aquel producto terminado que se adquiría en el exterior al retraerse la venta de materias primas
a los países centrales. Este proceso encuentra el inconveniente de sustitución en aquellos productos de
elevado nivel tecnológico, agotándose en 1955 e ingresando en una crisis de desarrollo constante por el
desfinanciamiento del sector externo con las siguientes características:
a) Un sector externo con estancamiento de exportaciones.
b) Una industria que tendió a abastecer el consumo interno pero requería para ello de insumos
provenientes del exterior.
c) Una creciente demanda interna de productos industriales.
En el 1er. Período (1550-1750) hubo sectores estáticos. El abastecimiento de alimentos fue insuficiente
para movilizar a toda la economía. En el 2do. Período (1750-1860) el sector dinámico tiene una mínima
expresión en el comienzo del comercio internacional. La actividad más importante eran los cueros que
provocó la apertura de la exportación. En el 3er. Período (1860-1930) hubo un gran dinamismo con el
sector externo. En el 4to. Período (1930-2000) el sector dinámico fue la demanda interna que produjo que
se adquirieran productos con elevado costo de elaboración.
En el último cuarto del Siglo XX los centros urbanos han cambiado más que en los últimos cien años.
Hoy, las ciudades con mayor impacto económico se especializan en actividades que dependen del sector
cuaternario (informática) y un quinario (robótica) en expansión. El actual proceso de renovación de las
estructuras productivas y de distribución de la economía capitalista, ha provocado el desplazamiento a las
periferias de la mayor parte de las funciones de producción y de almacenamiento. Asimismo, la política
económica actuante, ha provocado también una continua disminución de comercios minoristas. También
una evolución sustituyendo importaciones pero con tecnología principalmente externa.
En este segundo decenio del Siglo XXI la tendencia se observa en la desconcentración de la producción
y de la centralización de las relaciones de complementariedad y competencia, han seguido atrayendo a
los comercios y servicios de mayor especialización y alcance. Así se consigue la optimización de los
costos de comercialización, una racionalización de las condiciones de producción y una maximización de
los lugares de venta. Esto lleva a destacar la importancia creciente que adquiere el tráfico urbano, el
estacionamiento, las terminales aéreas y marítimas, la hotelería corporativa y de alto nivel, la telemática
y todo aquello que facilite a las empresas transnacionales a centralizar su administración, desconcentrar
moderadamente la producción y optimizar el uso de recursos humanos. Recuadro Nº 59.
2.3 BIENESTAR CONDICIONADO
Uno de los conceptos expresados sobre el desarrollo urbano es que debe incidir favorablemente en las
condiciones de vida de la población11. Es decir que es insuficiente el crecimiento económico en una
ciudad. De ser así se estaría incidiendo en los “niveles de vida” de la población estableciéndose la
diferencia entre el “disponer” y el “acceder”12. La condición del desarrollo urbano es acceder al bienestar
11
Ver concepto de desarrollo urbano en el Sub tema 4 de la Unidad I Dinámica de la ciudad de los Apuntes de Introducción al Desarrollo
Urbano.
12
Ver ibidem punto 4.2.

UNIDAD VIII
por ser cualitativo-incuestionable13. Pero, cabe recordar que tanto el desarrollo urbano como el
crecimiento económico dependen de la inversión urbana y todos de la regulación urbana.
Suspensión de la exportación de productos agrícolas

1930 Deterioro de los términos del intercambio
Recomposición de la demanda internacional

1950 Explotación de la producción primaria
Sustitución de importaciones
AUGE DEL SECTOR CUATERNARIO Y QUINARIO

1980 CONTINÚA DISMINUCIÓN DEL COMERCIO MINORISTA
Movilidad de la Mano de Obra Tráfico urbano

Desconcentración de la producción
Centralización de la administración Estacionamiento
Oferta Múltiple Puntos de
ruptura
Optimización de los costos de producción Hotelería
Comercios y servicios de mayor alcance
Maximización de los lugares de venta Telemática
Sociedad de la Información Comercio electrónico

2000 Sociedad del Conocimiento Enseñanza virtual
Sociedad en Red Teletrabajo
Inteligencia artificial Disrupción laboral

2020 Sociedad virtual Multitrabajo
Nuevos escenarios Dependencia informática
RECUADRO 59: La economía semi industrial dependiente (1930 en adelante)
Esas cuatro dimensiones (DU, CE, IN y RU) con sus respectivos estados variantes de causalidad ya
conocidos14, han interactuado en países emergentes sin variar la condición de economías dependientes.
Hoy con industrias instaladas, pero con demandas tecnológicas ( cuarto y quinto sector de la economía)
procedentes de los mismos países que produjeron la dependencia.
En la actualidad, sin embargo, se habla de interdependencia entre países industrializados y emergentes

ante la alta demanda de recursos primarios de los primeros (el petróleo por ejemplo, y en un futuro mediato, el agua).
Empero, en la población de tales países el bienestar goza del “alivio” que proporcionan sus respectivos
precedentes históricos.
Así es que, países ricos y emergentes tienen condicionado su bienestar principalmente por el
comportamiento de las siguientes variables:
i. Regulación (nacional intermedia y local): para prosperar en el ordenamiento y la organización.
ii. Demanda de bienes y servicios exportables: para disponer de ingresos provenientes de otros lugares.
iii. Confiabilidad de la demanda externa: para lograr la continuidad y el incremento de la actividad
exportadora.
iv. Crecimiento sostenible: para posibilitar una constante redistribución del ingreso.
v. Espíritu empresario: para asumir riesgos hacia nuevos emprendimientos aportando ingenio, arriesgando
capital y generando empleo.
vi. Capacidad de crecer: para producir externalidades positivas y mejorar la economía de las actividades
complementarias.
vii. Expectativa de crecer: para incorporar nuevas tecnologías y mejorar la productividad y la calidad de sus
bienes y servicios.
viii. Voluntad de innovar: para ofrecer bienes y servicios de mayor competitividad respecto a productos
alternativos del mercado.
13
Ver ibidem punto 3.2.
14
En ibidem punto 5.3. se expresan diferentes situaciones de condicionalidad que tienen la carga o el alivio del precedente histórico.

UNIDAD VIII
ix. Responsabilidad social: para contribuir con la labor del Estado de enaltecer la condición humana de sus
habitantes.
x. Solidaridad hacia el bien común: para lograr o mantener una organización social basado en el respeto, la
complementariedad y la oportunidad de la realización personal de cada habitante.
La condicionalidad del bienestar excede a estas diez variables. También exceden esa condicionalidad, la
identificación y el orden de presentación cuya importancia y prioridad dependerán del orden social
vigente. Deben tenerse como enunciados de otras que dependerán de la complejidad del ordenamiento y
la organización de cada ciudad.
La política económica en una ciudad lleva la influencia de las adversidades y venturas del proceso histórico y
del orden económico internacional actuante. El alineamiento con las corrientes económicas que se inician en
los países centrales encuentra en cada país receptor la resistencia o la permeabilidad social cuya influencia e
incidencia contribuirá o perjudicará sus condiciones de vida.
3. SEGREGACIÓN URBANA
La segregación15 urbana es el ordenamiento espacial y selectivo de actores en las diferentes actividades que
contiene la ciudad, producto de la propia urbanización y cuya desatención es propensa a presentar implicancias.
La identidad o afinidad entre habitantes significa la posible presencia de dos sujetos de comportamiento activo en
situación divergente: quien quiere agregarse y quien quiere separar. La mayor o menor intensidad es un resultado
de tendencias sociológicas donde la regulación urbana debe intervenir y, de ser insuficiente, acudir o reclamar en
los ámbitos superiores de gobierno para corregir distorsiones propias de todo hecho social.
La congregación16 urbana, en cambio, significa la presencia de sujetos activos en situación coincidente. Están
quienes quieren agregarse y quienes están dispuesto a agregarlos. Este último puede ser indiferente a ello (gregario).
Sin embargo, la segregación es una consecuencia de la congregación. Es una tendencia natural de agrupamiento,
propio de una sociedad pluralista donde existe el respeto por las ideas y las condiciones sociales de distintos
estratos, pero es reticente a la disposición de congregarse ante las diferencias de fines (intereses) o medios (bienes).
Segregación y congregación son uno de los tantos sucesos adversos y prósperos que la ciudad presenta y a los
que está expuesta durante su crecimiento. La situación se torna despreciable cuando la agregación es
despectiva y diferenciada17. Puede ser involuntaria y propia de todo individuo que encuentra la identidad con
un semejante o con un lugar, y terminar en una posición contraria a la solidaridad hacia el bien común. La
actitud que media entre la segregación y la discriminación puede llegar a ser difusa y hasta errática, y se debate
entre lo moral, social y legal.
¿De qué modo entonces se puede identificar circunstancias que conduzcan a moderar la segregación ?
El objetivo es conocer los efectos del comportamiento social en las expectativas de desarrollo urbano.
Para ello se trata en interacción social factores que intervienen en este proceso. Seguidamente cinco Tópicos
agrupan en sus respectivos ámbitos indicadores para conocer la segregación que producen. A continuación,
seis pautas agrupan en sus respectivos ámbitos indicadores para conocer las condiciones primarias de
segregación. Finalmente, cinco Pautas agrupan en sus respectivos ámbitos indicadores para conocer las
condiciones secundarias de segregación.
Las limitaciones están en que el tratamiento que en este Subtema se le da a la segregación urbana es de tipo
general. Tiene por objeto dar a conocer los diferentes modos de desagregar Pautas y Tópicos e identificarlas.
15
La RAE (Real Academia Española) define segregar como separar o apartar una cosa de otra u otras. En estos APUNTES de CLASES el uso
de esta palabra, dirigida a las “cosas”, adquiere la connotación hacia las personas o grupos de personas mediante el adjetivo social
estableciéndose la diferencia con “discriminar” o discriminación.
16
Ibidem congregar como juntar, reunir.
17
En esta situación se está en un caso de discriminación. En Ibidem discriminar se define como dar trato de inferioridad (o desprecio) a
una persona o colectividad por motivos raciales, religiosos, políticos, otros. Lo entre paréntesis corresponde al autor de estos APUNTES
de CLASES.

UNIDAD VIII
El saber cuál es el estado urbano satisfactorio que posibilita convivir con un tipo determinado de segregación
requiere de otras variables que exceden el objetivo de esta Unidad. La problemática es compleja, especialmente
desde el punto de vista sociopolítico, por ello, se considera asunto de otra asignatura.
El exceso de segregación urbana debe poner en estado de alerta a la regulación urbana o, en su defecto, a los ámbitos
superiores de regulación. El conocimiento de las causas de la segregación constituye una herramienta de
significativa importancia cuando se trata de identificar mejoras de las condiciones de vida (o de desarrollo) del lugar.
3.1 INTERACCIÓN SOCIAL
La interacción social18 es una consecuencia de la vida social de los individuos estimulados por afinidades
o diferencias de intereses o afectos. En ello el lenguaje constituye el medio indispensable para establecer
la comunicación que incide sobre la conducta de los involucrados. De la conducta individual surge una
conducta colectiva en la que prevalecerán las actitudes predominantes de competencia o de cooperación
con alguno de sus innumerables matices.
En este contexto el grupo adquiere una dinámica que resulta de la acción de cada uno de sus integrantes y
de su inserción en el ambiente social. La relación establecida es personal y voluntaria pero influida por la
dinámica adquirida y también por la cultura y la personalidad de tales integrantes.
La cultura refleja el conjunto de virtudes y vicios heredados de conductas sociales colectivas consecuentes
de la identidad geográfica, lingüística, tradicional, educativa, espiritual, entre otras, que se trasmiten de
generación en generación. La personalidad19 es el atributo que se manifiesta en todas las relaciones y
situaciones sociales. Es resultante de la interacción de cada temperamento, carácter e intelecto al servicio
de la causa motivadora.
Dentro de la amplia gama de grupos humanos 20 clasificada por la psicología social interesan aquí aquellos
individuos o grupos que, sin llegar a conocerse (secundarios), logran una identidad por las fuerzas sociales
exógenas comunes que los benefician o afectan. Estas fuerzas provienen de un contexto que, a través de la
difusión, crean una “reacción en cadena”. Esta reacción es precisamente la adopción de una actitud
individual que, sin conocer a otros, se comparte una conducta de acción o reacción ante un acontecimiento
de interés común21.
También es oportuno identificar a aquellos grupos conocidos como primarios 22 que reúnen la característica
del contacto personal para una ayuda mutua en lo afectivo, laboral, educacional, deportivo y otros. Aquí
los factores de identidad son mucho más complejos y sensibles donde la tolerancia y el respeto contribuyen
a una mayor cohesión.
Las relaciones y situaciones internas y externas intenta de estos dos tipos de grupos expresan la influencia
sociocultural que el individuo puede ejercer sobre el medioambiente. Como ser eminentemente social esa
influencia se potencia positiva o negativamente sobre su propio contexto cuando se suman fuerzas a través
de la constitución de grupos. Recuadro Nº 60.
Sabatini, 1999, p.323 diferencia tres dimensiones principales de la segregación: la tendencia de un grupo a
concentrarse en algunas áreas; la conformación de áreas homogéneas; y, la percepción subjetiva que tiene
la gente de las dimensiones objetivas (las dos anteriores) de la segregación. Siguiendo el criterio de Rodríguez
Vignoli24 importa en esta exposición las dos primeras dimensiones.
18
Se entenderá por interacción social a la influencia recíproca entre individuos o grupos sociales que motivan conductas disidentes,
coincidentes o complementarias sobre una determinada relación o situación jurídica o social.
19
El término personalidad fue glosado en el Sub tema 2 de la Unidad II “Arquitectura y Urbanismo” de los Apuntes de Introducción al
Desarrollo Urbano.
20
Los grupos humanos pueden ser clasificarlos según el grado de compromiso (primario y secundario) y según el grado de inclusión
(pertenencia, referencia, banda, agrupamiento y muchedumbre). www.monografias.com/trabajos46/psicologia-social/psicologia-social3.shtml.
21
Un ejemplo de Grupos secundarios son las ONGs formales (o de pertenencia) o informales (o de agrupamiento).
22
Sánchez Ramírez, E. (1970) Psicología Social Tomo I Biblioteca Pedagógica Nº 33 Ed. Oasis 2da. Ed. México pág. 140.
23
Citado por J. Rodríguez Vignoli en Segregación residencial socioeconómica: ¿Qué es?, ¿cómo se mide?, ¿qué está pasando?, ¿importa?.
Serie población y desarrollo Nº 16. CEPAL-ONU. Chile. Agosto 2001. p. 12.
24
ibidem pp. 12.

UNIDAD VIII
El hecho de que ambos autores se identifiquen con alguna representación espacial, sea ésta, área, zona,
región, afirma que la segregación urbana como fenómeno conductual tiene su manifestación en un espacio
geográfico. Queda por saber si ese espacio geográfico es determinado o indeterminado pues cómo se
origina o puede originarse ya fue expresado.
CONSECUENCIA INTERACCIÓN
LENGUAJE de la VIDA SOCIAL SOCIAL
Comunicación CONDUCTA Individual COLECTIVA Primarios

competencia
o cooperación
GRUPAL Secundarios
Virtudes y vicios heredados CULTURA

DINÁMICA Acción de cada integrante
Resultante y manifiesta PERSONALIDAD
Inserción ambiente social
RELACIÓN
Personal Voluntaria
RECUADRO 60: Esquema de la interacción social
Para ello, Rodríguez Vignoli hace referencia a la escala de análisis a la cual llama “escala de agregación”.
Pero esta escala (geográfica) debe contener además de un criterio de delimitación, otras consideraciones como
son las conductas o causales que se van a tener en cuenta para identificar los grupos. Es decir que por un
lado el análisis requiere tópicos y pautas que determinarán la presencia o la ausencia de segregación urbana.
En el Recuadro Nº 61 se representan tres estados de situación que facilitan la comprensión. La A representa

con los números I y II dos zonas nítidamente diferenciadas ( ejemplo: barrios) los tonos claro y oscuro
representan las identidades de cada uno. Si se consideran los barrios por separado la segregación es
inexistente, pero si la escala de agregación abarca a ambos, la segregación es total. La situación B entre
mezcla las identidades ahora consideradas barrios. Si una línea imaginaria separa las zonas I y II (conjunto
de barrios) la segregación también es inexistente en las dos. Pero, si la escala de agregación es barrial la
segregación es total, pues en cada barrio existe un grupo con su propia identidad. La situación C sub divide
cada barrio en manzanas. Si consideramos las dos zonas, la segregación es inexistente. Si consideramos
los barrios tampoco hay segregación. Pero si consideramos una manzana nuevamente la segregación es
total.
1 2 3 4 5 1 a 5 g 9 1 a 5 g 9
I 6 7 8 9 10 I b 3 e 7 i I b 3 e 7 i
a b c d e 2 d 6 h 10 2 d 6 h 10
II f g h i j II c 4 f 8 j II c 4 f 8 j
A Segregación en dos grandes B Segregación en pequeños C Ausencia de segregación
bloques o a gran escala bloques o en pequeña escala hasta antes del mínimo nivel
de agregación;i175
FUENTE: J. Rodríguez Vignoli - pág. 14 y 16. a esa escala aparece la
segregación
RECUADRO 61: Segregación según unidades de referencia territorial
3.2 TÓPICOS DE SEGREGACIÓN
Los Tópicos que continuación se presentan constituyen el menú para disponer información física de la
ciudad. Deliberadamente están ordenados alfabéticamente para expresar la inexistencia de prioridades en
su uso ya que tales prioridades serán las que respondan a los fines deseados en el correspondiente análisis.
Asimismo, podrían ser clasificados en primarios, secundarios y más, según los requerimientos y
profundidad del estudio.
a) PRESERVACIÓN
Primordial para la vida y vulnerable en las ciudades grandes y en su correspondiente “región

UNIDAD VIII
transurbana”25.
Como indicadores se seleccionaron los siguientes:
i. Atmosférica: Permanencia, transitoriedad, nocividad.
ii. Líquida: Permanencia, transitoriedad, nocividad.
iii. Sólida: Permanencia, transitoriedad, nocividad.
iv. Visual: Permanencia, transitoriedad, nocividad.
b) RECURSOS
Permite conocer las actividades socioeconómicas que dieron origen a la ciudad y los tipos de actividades
que predominan. La característica incidirá en al resto de los componentes.
i. Irrecuperables26: Relevancia, accesibilidad, disponibilidad, valor, tipos, utilidad, reemplazo,
costo.
ii. Irrenovables27: Relevancia, accesibilidad, disponibilidad, valor, tipos, utilidad, reemplazo, costo.
iii. Recuperables28: Dificultad, relevancia, accesibilidad, disponibilidad, valor, tipos, utilidad,
reemplazo, costo.
iv. Renovables29: Suficiencia, relevancia, accesibilidad, disponibilidad, valor, tipos, utilidad,
reemplazo, costo.
c) SERVICIOS
El nivel de demanda es consecuencia directa de los ingresos que la Pauta Trabajo proporciona.
Como sub indicadores se seleccionaron los siguientes:
i. Agua: Accesibilidad, calidad, cantidad, opciones, costo.
ii. Combustible: Accesibilidad, tipo, opciones, costo.
iii. Desagües: Accesibilidad, suficiencia, adecuación, funcionamiento, tipo, costo.
iv. Electricidad: Accesibilidad, regularidad, adecuación, tipo, costo.
d) VIALIDAD
Interdependiente del componente Transporte. Es un gran consumidor de espacio de la ciudad y hace
posible el desplazamiento de vehículos y peatones. La calidad y vinculación están en función de la
demanda y el tipo de transporte que se utiliza.
i. Consolidada: Accesibilidad, opciones, medios, tipos, costo.
ii. Huella: Accesibilidad, adecuación, tipos, equipamiento, costo.
iii. Pavimentada: Accesibilidad, opciones, costo.
iv. Tierra: Suficiencia, accesibilidad, opciones, duración, opciones, costo.
e) VIVIENDA
Reproduce espacialmente las condiciones económicas de los habitantes que, junto con determinadas
Pautas de desarrollo (Trabajo, por ejemplo) indicarán las probabilidades de arraigo al ámbito de estudio.
i. Alquilada: Cantidad, costo, solidez, seguridad, microclima, accesibilidad, visuales, nivel de ruido,
intimidad, distribución interna, gustos, proximidad.
ii. Compartida: Cantidad, regularidad, adecuación, suficiencia.
iii. Prestada: Muebles: Suficiencia, adecuación, costo. Enseres: Suficiencia, adecuación, costo.
Utensilios: Suficiencia, adecuación, costo. Ropa: Suficiencia, adecuación, costo.
iv. Propia: Suficiencia, adecuación, intimidad.
25
Ver el punto 3.3. de la Unidad I “Dinámica de la ciudad” de los Apuntes de Introducción al Desarrollo Urbano.
26
Son irrecuperables aquellos que pierden sus propiedades con el uso (combustibles líquidos, sólidos, gaseosos).
27
Son irrenovables aquellos que, agotado su uso, dejan de ser útiles pero sus componentes pueden ser recuperados (aleaciones metalíferas,
instrumentos tecnológicos).
28
Son recuperables aquellos que pueden ser utilizados para otros usos (neumáticos, plásticos, vegetales).
29
Son renovables aquellos que vuelven a sus propiedades originales por efectos naturales o culturales (agua, minerales metalíferos).

UNIDAD VIII
Estos Tópicos de desarrollo en su cantidad y calidad nociva o beneficiosa, expresan la incidencia de un

espacio real en las condiciones de desarrollo. Recuadro Nº 62.
PRESERVACIÓN RECURSOS SERVICIOS VIALIDAD VIVIENDA
ATMOSFÉRICA IRRECUPERABLES AGUA CONSOLIDADA ALQUILADA
LÍQUIDA IRRENOVABLES COMBUSTIBLE HUELLA COMPARTIDA
SÓLIDA RECUPERABLES DESAGÜE PAVIMENTADA PRESTADA
VISUAL RENOVABLES ELECTRICIDAD TIERRA PROPIA
CAPACIDAD Y EXPECTATIVAS FÍSICAS

DE SEGREGACIÓN
RECUADRO 62: Indicadores de los Tópicos de Segregación
3.3 PAUTAS PRIMARIAS DE SEGREGACIÓN
Las Pautas que continuación se presentan constituyen el menú para disponer información social de la
ciudad. Deliberadamente están ordenadas alfabéticamente para expresar la inexistencia de prioridades en
su uso ya que tales prioridades serán las que respondan a los fines deseados30. La condición de primarías
es un modo de clasificación que contribuye a ordenar el proceso de análisis y las pone en situación de
preferencia en el diagnóstico.
a) ALIMENTACIÓN
De gran incidencia en la primera edad como condicionante de un apropiado desarrollo intelectual.
Los hábitos o posibilidades de alimentación constituye un importante antecedente sobre capacidades
y expectativas sociales y originan también tendencias a identificarse con determinados lugares y
ambientes.
i. Carnes: Suficiencia, variedad, calidad, costo.
ii. Frutas: Suficiencia, variedad, calidad, costo.
iii. Líquidos: Suficiencia, variedad, calidad, costo.
iv. Verduras: Suficiencia, variedad, calidad, costo.
b) FORMACIÓN
De principal incidencia sobre el resto de las condiciones de desarrollo y derecho insoslayable de todo
individuo para permitirle una mejor integración social. Induce a la segregación como resultado de la
identificación con intereses comunes o hábitos de convivencia.
i. Primaria: Suficiencia, adecuación, equipamiento, biblioteca, nivel, accesibilidad, duración,
seguros, opciones, costo.
ii. Técnica o Secundaria: Suficiencia, adecuación, equipamiento, biblioteca, nivel, equipamiento,
accesibilidad, duración, seguros, opciones, costo.
iii. Universitaria: Suficiencia, adecuación, equipamiento, biblioteca, nivel, accesibilidad, duración,
seguros, opciones, costo.
iv. Post Universitaria: Suficiencia, adecuación, equipamiento, biblioteca, nivel, accesibilidad,
duración, seguros, opciones, costo.
c) LOCALIZACIÓN
30
Realizado sobre la base de las condiciones e interferencias identificadas por Francisco Witaker Ferreira ( 1966) y presentadas en el libro
Proyectos de desarrollo urbano. Planificación e Implementación. Banco Interamericano de Desarrollo. LIMUSA 1979 - Pág. 37 a 45.

UNIDAD VIII
Revela la segregación urbana y las expectativas sobre las posibilidades u opciones de identidad.
i. Central: Accesibilidad, adecuación, tipos, equipamiento, costo.
ii. Estratificada: Accesibilidad, opciones, costo.
iii. Étnica: Accesibilidad, opciones, medios, tipos, costo.
iv. Periférica: Suficiencia, accesibilidad, opciones, duración, opciones, costo.
d) SALUD
Las condiciones fisiológicas y psíquicas del individuo son gran incidencia en la primera edad como
condicionante de un apropiado desarrollo general.
i. Curativa: Suficiencia, especialidad, laboratorios, accesibilidad, duración, opciones, costo.
ii. Hospitalaria: Accesibilidad, complejidad, adecuación, rapidez, tipo, tecnología, opciones,
movilidad, costo.
iii. Medicamentosa: Accesibilidad, cantidad, adecuación, rapidez, tipo, costo, opciones.
iv. Preventiva: Accesibilidad, adecuación, rapidez, tipo, tecnología, opciones, movilidad, costo.
e) TRABAJO
Las características permiten conocer el progreso económico y el posible grado de satisfacción de las
demás pautas.
i. Autónomo: Accesibilidad, adecuación, tipos, salubridad, equipamiento, rentabilidad.
ii. Dependiente: Especialidad, calidad, asistencia, salubridad, oportunidades, remuneración.
iii. Informal: Posibilidades, opciones, salubridad, legalidad, rentabilidad.
iv. Ocasional: Frecuencia, duración, especialidad, salubridad, opciones, rentabilidad.
f) TRANSPORTE
Las características permiten evaluar los flujos de personas y mercaderías entre los diferentes lugares
y hace posible la satisfacción de otras pautas. Es una Pauta de gran incidencia en la estructura urbana.
La modalidad y la frecuencia identifican el estilo de vida de los habitantes.
i. Colectivo: Adecuación, comodidad, opciones, frecuencia, calidad, accesibilidad, costo.
ii. Individual: Adecuación, comodidad, opciones, frecuencia, calidad, accesibilidad, costo.
iii. Peatonal: Distancias, seguridad, protección, visibilidad, vías.
iv. Personal: Adecuación, accesibilidad, opciones, costo.
Estas Pautas de desarrollo en su cantidad y calidad nociva o beneficiosa, expresan la incidencia de una
accesibilidad satisfactoria sobre las condiciones de desarrollo urbano. Recuadro Nº 63.
ALIMENTACIÓN FORMACIÓN LOCALIZACIÓN SALUD TRABAJO TRANSPORTE
CARNES PRIMARIA CENTRAL CURATIVA AUTONOMO COLECTIVO
TÉCNICA o
FRUTAS ESTRATIFICADA HOSPITALARIA DEPENDIENTE INDIVIDUAL
SECUNDARIA
LÍQUIDOS UNIVERSITARIA ÉTNICA MEDICAMENTOSA INFORMAL PEATONAL
POST
VERDURAS PERIFÉRICA PREVENTIVA OCASIONAL PERSONAL
UNIVERSITARIA
CAPACIDAD Y EXPECTATIVAS PRIMARIAS DE

SEGREGACIÓN URBANA
RECUADRO 63: Indicadores de las Pautas Primarias de Segregación

UNIDAD VIII
3.4 PAUTAS SECUNDARIAS DE SEGREGACIÓN
Las Pautas que continuación se presentan constituyen también el menú para disponer información social
de la ciudad. una certera recopilación de datos de la ciudad. Al igual que las Pautas Primarias,
deliberadamente están ordenadas alfabéticamente para expresar la inexistencia de prioridades en su uso
ya que tales prioridades serán las que respondan a los fines deseados31. La tipificación está hecha de
modo aleatorio. Las primarias podrían ser secundarias. También un grupo de pautas podrían constituir la
jerarquizaión de terciarias.
a) ACCESIBILIDAD
Guarda una estrecha relación con la Pauta transporte y vialidad pero en ésta se pone énfasis en los
niveles de preferencia que un usuario puede tener de acuerdo a los puntos de origen y destino, a la
jerarquía, a su grado de ocupación y a su estado de uso, conservación y mejoras.
i. Rápida: Adecuación, tipos, equipamiento, costo.
ii. Lenta: Congestión, deterioro, calidad, duración, costo.
iii. Directa: Suficiencia, calidad, duración, opciones, costo.
iv. Indirecta: Calidad, duración, opciones, costo.
b) COMUNICACIÓN
Permite la posibilidad de acceso y uso discrecional de los diferentes medios de comunicación, da la
opción de disponer de una mayor cobertura informativa al instante y facilitar y agilizar decisiones
privadas o laborales. Los diferentes indicadores que contiene constituyen un equipamiento cuyo uso
discrecional permite el acceso a información al instante creando una barrera del conocimiento entre
sectores sociales.
i. Radial: Accesibilidad, opciones, adecuación, tipos, equipamiento, costo.
ii. Telefónica: Equipamiento, suficiencia, tipo, accesibilidad, opciones, costo.
iii. Telemática: Accesibilidad, suficiencia, especialidad, accesibilidad, opciones, costo.
iv. Televisiva: Accesibilidad, tipo, opciones, costo.
c) CONSUMO
Satisface deseos efímeros y de confort transitorio que produce una situación de status y bientener 32 en
cualquier estrato social.
i. Banal: Suficiencia, adecuación, calidad, tipos, costo.
ii. Electrodomésticos: Suficiencia, adecuación, tipos, costo.
iii. Estético: Suficiencia, especialidad, calidad, opciones, costo.
iv. Vestuario: Suficiencia, especialidad, calidad, duración, opciones, costo.
d) EQUIPAMIENTO
La calidad y variedad está condicionada al nivel o calidad económica y social de demanda del sector
que abastece. Este componente es el resultado de la segregación.
i. Comercial: Accesibilidad, suficiencia, adecuación, tipo, opciones.
ii. Cultural: Accesibilidad, suficiencia, adecuación, tipo (artístico, científico, tecnológico, otros), opciones.
iii. Financiero: Accesibilidad, suficiencia, adecuación, tipo, opciones.
iv. Religioso: Accesibilidad, suficiencia, adecuación, tipo.
31
Realizado sobre la base de las condiciones e interferencias identificadas por Francisco Witaker Ferreira ( 1966) y presentadas en el libro
Proyectos de desarrollo urbano. Planificación e Implementación. Banco Interamericano de Desarrollo. LIMUSA 1979 - Pág. 37 a 45.
32
El bientener se explicitó en el Subtema 3 de la Unidad I “Dinámica de la ciudad”.

UNIDAD VIII
e) ESPARCIMIENTO
Permite identificar los diferentes estados de motivación y necesidad por del espacio abierto. Los
diferentes tipos de recreación y las opciones que la ciudad ofrece motiva la tendencia a identificar
estilos, condiciones y tipo de esparcimiento.
i. Contemplativo: Accesibilidad, opciones, costo.
ii. Deportivo: Accesibilidad, adecuación, tipos, equipamiento, costo.
iii. Recreativo: Suficiencia, accesibilidad, opciones, duración, opciones, costo.
iv. Turístico: Accesibilidad, opciones, medios, tipos, costo.
Estas Pautas de desarrollo en su cantidad y calidad nociva o beneficiosa, expresan la incidencia de una
accesibilidad conveniente sobre las condiciones de desarrollo urbano. Recuadro Nº 64.
ACCESIBILIDAD COMUNICACIÓN CONSUMO EQUIPAMIENTO ESPARCIMIENTO
LENTA RADIAL BANAL CULTURAL CONTEMPLATIVO
DIRECTA TELEFÓNICA ELECTRODOMÉSTICO COMERCIAL DEPORTIVO
INDIRECTA TELEMÁTICA ESTÉTICO FINANCIERO RECREATIVO
RÁPIDA TELEVISIVA VESTUARIO RELIGIOSO TURÍSTICO
CAPACIDAD Y EXPECTATIVAS
SECUNDARIAS DE SEGREGACIÓN URBANA
RECUADRO 64: Indicadores de las Pautas Secundarias de Segregación
Los indicadores de Tópicos y Pautas identificados es conveniente que sean oportunamente analizados con el
mismo grado de profundidad y en la medida que un estudio lo requiera. Considerarlos como únicos y
suficientes le quitaría flexibilidad al análisis. Se ha estimado como conveniente la opción de un mínimo de
tres, de manera de tener información comparable y posible de retroalimentar. También el tiempo vigente y la
realidad cultural y social pueden hacer variar la condición de primaras o secundarias de las Pautas aquí
identificadas. El proceso tiene que ser útil para corregir tendencias negativas internas y externas.
4. ESTADO DE SEGREGACIÓN URBANA

Otro de los conceptos expresados sobre el desarrollo urbano es que resulta de “múltiples intereses entre actores
y combinaciones de factores”33. Los intereses (fines) producen conflictos y los bienes34 (medios) problemas.
Ambos pueden llegar a ser irreconciliables e incompatibles respectivamente. Fines ( intereses) y medios (bienes)
se regulan en la ciudad preferentemente con experiencia y conocimiento respectivamente. Los primeros, en
sentido amplio, son la fiel expresión del nivel de complejidad de la estructura de la ciudad. Los segundos
(tangibles e intangibles35) son la fiel expresión de la acumulación y el consumo que pueden exceder las condiciones
de desarrollo para convertirse en precursores del incremento del nivel de vida.
Los bienes, y también los servicios, son posibles de identificar y valorar. Aquí se los ha agrupado estableciendo
un tipo de jerarquía que puede ser modificada y subdividida según el objeto y el objetivo del análisis. Ambos
dependen de la cantidad y calidad. Esta situación limitará la elección y desagregación de Tópicos, Pautas e
33
Ver ibidem Sub tema 4.
34
El término bienes fue glosado en los puntos 2.2. y 2.3. de la Unidad VI “Ordenamiento urbano”.
35
Ver el punto 2.1. de la Unidad VI “Ordenamiento urbano”. El concepto de patrimonio referido en la citada Unidad se adopta en esta
en un sentido más amplio. Es decir, al correspondiente también a la ciudad.

UNIDAD VIII
Indicadores más convenientes para conocer con el rigor deseable las condiciones de vida y el nivel de vida 36
disponible y cuál es la relación de éstos con la población total de la ciudad. La profundidad del análisis le dará
mayor o menor sustento a una nueva fase técnica de planeación.
Ello permitirá la incorporación de nuevos datos, la transformación de éstos en información, el

perfeccionamiento del análisis, el mejoramiento de la síntesis o situación actual, el establecimiento de una
prognosis o situación tendencial (o visión anticipada) y, la construcción de una visión, modelo o identidad futura
deseada del lugar mediante la modificación de la tendencia, y así hasta llegar a la decisión.
¿Cuáles son entonces, los componentes que muestran las expectativas de desarrollo ?
El objetivo es disponer de la información necesaria que proporcione la situación de bienestar.
Para ello se trata en la zonificación de los usos del suelo la incidencia del estado como principal instrumento
de segregación. Seguidamente, en tópicos y pautas en la interacción social se conoce el uso de los mismos
indicadores de segregación para conocer la interacción social. Finalmente se tratan las incompatibilidades
morales, sociales o legales que puede producir la interacción social en implicancias de la interacción social.
Las limitaciones están en la ausencia de cuantificación de tópicos, pautas e indicadores elegidos. La condición
cualitativa del desarrollo obliga en un análisis la presencia de procedimientos de medición. Ello permite la
selección y elección de acciones preventivas y correctivas acorde con las circunstancias, asunto éste que
expresado en la introducción general.
Tópicos, pautas requieren de un máximo nivel de profundidad en su tratamiento y deben ser considerados
prescindibles, abundantes, suficientes o insuficientes. Un número mínimo de tres posibilita acceder a una
información comparable y posible de retroalimentar.
4.1 LA ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO
El estado, según su conformación política ( unitaria o federal), es el principal actor de la segregación urbana.
Determina los usos según las tendencias de la ciudad y según el concepto ideológico y tecnocrático de cómo
debe crecer la ciudad para ofrecer las mejores condiciones de bienestar. Establece el modelo funcional de
ciudad mediante la técnica y la estandarización37, delimitando la creatividad a las oportunidades que
permiten las normas.
Asimismo, tiende a basarse en el concepto organicista y antropomórfico modelando la identidad en sus

aspectos formales y funcionales, pero concediendo una discreta flexibilidad en la aplicación de las normas.
Es decir que acompaña a las tendencias del crecimiento inmobiliario (edificaciones) pero también la del
crecimiento urbano (servicios). En este último ordena la vialidad y el transporte. Ambos complementan las
actividades civiles, comerciales y administrativas. Para ello propicia una dinámica en las zonas
establecidas, conducente a un medioambiente digno y saludable. Recuadro Nº 65.
• Acciona como principal actor de la segregación urbana

• Determina los usos según las tendencias de la ciudad
• Establece el modelo funcional de ciudad adaptada a la técnica y la estandarización
• Delimita la creatividad a oportunidades que permiten las normas
ZONIFICACIÓN • Tiende a basarse en el concepto organicista y antropomórfico
• Concede una discreta flexibilidad en la aplicación de las normas
• Acompaña a las tendencias del crecimiento inmobiliario y del urbano
• Ordena la vialidad y el transporte
• Propicia una dinámica conducente a un medioambiente digno y saludable
FUENTE: A.H. Milanese 2023.
RECUADRO 65: Instrumento preponderante de segregación urbana
36
En un pie de página del Punto 4.2. de la Unidad I Dinámica de la Ciudad (de los Apuntes de Introducción al Desarrollo Urbano), se expresa
que se entenderá por nivel de vida (o nivel de crecimiento).
37
La zonificación se trató en el Subtema 4 de la Unidad VII “Identidad urbana.

UNIDAD VIII
En la medida que se consolidan cada uno de los usos, los espacios circundantes a éstos quedan expuestos a
futuras demandas inciertas que en el momento histórico correspondiente activarán conductas y actitudes de
competencia o cooperación difíciles de prever o precisar.
4.2 TÓPICOS Y PAUTAS EN LA INTERACCIÓN SOCIAL
Conocida en el subtema anterior la procedencia y las características físicas y sociales de la segregación

urbana se presentan a continuación tales tópicos y pautas permiten identificar posibles situaciones de
interacción social. Ello permite identificar las consecuencias de esa segregación. Individual o
conjuntamente los mismos indicadores proporcionan información suficiente para conocer las tendencias de
los grupos sociales en manifestar la conducta y la actitud de distanciarse premeditadamente de otros grupos
por juicios o prejuicios válidos o inválidos para el analista.
La división en dos Sub temas para conocer la segregación urbana y a interacción social de esta se estableció
por razones analíticas. La Situación de Desarrollo (o bienestar) involucra a ambas. Son el resultado de un
proceso simultáneo y concluyente en la medida que los indicadores utilizados proporcionen la información
que conllevan. Esta información permite, a priori y con una objetividad relativa, conocer las tendencias de
una posible necesidad de tomar medidas preventivas o correctivas. Recuadro Nº 66.
TENDENCIAS
PRESERVACIÓN induce a la radicación en la periferia urbana
INTERACCIÓN
FÍSICAS EN LA
TÓPICOS
RECURSOS
SOCIAL
condiciona la sostenibilidad del crecimiento económico
SERVICIOS consume según el nivel de ingresos
VIALIDAD propicia el tipo de desplazamiento
VIVIENDA limita su localización según el valor del suelo
ALIMENTACIÓN condiciona el desarrollo intelectual

TENDENCIAS
PRIMARIAS EN LA
PRIMARIAS
FORMACIÓN condiciona el acceso a mejores opciones laborales INTERACCIÓN

PAUTAS
LOCALIZACIÓN selecciona el acceso a bienes y servicios SOCIAL
SALUD condiciona la evolución fisiológica

.
TRABAJO condiciona expectativas y el progreso económico
TRANSPORTE identifica los estratos sociales según el uso
SECUNDARIAS EN LA
INTERACCIÓN
ACCESIBILIDAD promueve la identificación hacia intereses comunes

TENDENCIAS
SECUNDARIAS
PAUTAS
COMUNICACIÓN
SOCIAL
identifica el estilo de vida del habitante

CONSUMO crea lugares y hábitos selectivos
EQUIPAMIENTO estratifica la localización según el poder adquisitivo
ESPARCIMIENTO Identifica las preferencias de los usuarios
RECUADRO 66: Resultados de la interacción social
4.1 IMPLICANCIAS DE LA INTERACCIÓN SOCIAL
Se expresó que la interacción social es la suma de voluntades individuales que se identifican por un
beneficio o una afectación. Que esas voluntades o fuerzas se acumulan a través de la difusión produciendo
una reacción en cadena, especialmente en aquellos grupos donde es ajena la característica del contacto cara
a cara. Éstos y otros, pueden quedar sujetos a desviaciones del bien común por una multiplicidad de
circunstancias endógenas o exógenas a ellos. La conducta individual queda condicionada a la conducta
grupal que a la vez influye sobre aquella. Además, recibe la influencia de otras conductas que el grupo

UNIDAD VIII
toma como referencia38.
Cuando la sociedad comienza a fragmentarse por la influencia de fenómenos transculturales o ajenos al

orden social aun manteniendo la identidad lingüística, ancestral y otras, la inoportunidad o inconveniencia
de esa influencia desestabiliza el sistema social imperante. Ello conduce a desestabilizar también conductas
generalizadas sobre otros grupos cuyos individuos se orientan hacia actitudes antisociales que tipifican al
resto como una confusa suma de situaciones sociales, económicas y políticas en que la propia sociedad se
ve afectada. Esta situación potencia aún otras conductas o actitudes que pueden transformar hábitos de
convivencia y de habitabilidad ajenos al bien común.
Estos fenómenos como otros que la vida social conlleva, pueden ser mitigados mediante una regulación
urbana menos partidista y más solidaria. En esa pugna se producen implicancias voluntarias e involuntarias
en que comúnmente la representatividad gubernamental soslaya su responsabilidad a representantes
predecesores. También el ámbito privado es causante de esas implicancias, pues al poder ( interacción) social
se le contrapone el poder (interacción) económico, con o sin responsabilidad social, que acciona o presiona
para el logro de beneficios o prebendas.
En ese contexto, las implicancias pueden presentar las características de culposas o dolosas según su
intencionalidad.
a) IMPLICANCIAS CULPOSAS
Las implicancias culposas39 resultantes de la interacción social son aquellas que la regulación urbana
produjo involuntariamente por negligencia o impericia. Una situación contingente derivó en un cambio
de conducta de la población afectada, fragmentando la sociedad y alterando la conducta sobre
determinados sectores sociales. Tales sectores perciben a su vez el comportamiento conductual de los
otros y optan por uno pasivo o activo.
b) IMPLICANCIAS DOLOSAS
Las implicancias dolosas40 resultantes de la interacción social son aquellas que la regulación urbana
produjo a sabiendas de sus consecuencias, primando compromisos políticos, accediendo al lobby u
ocultando futuras consecuencias sociales conocidas. Al igual que en las implicancias culposas,
manifiestas las consecuencias, se produce un cambio en la conducta de la población afectada. Ésta logra
la identidad grupal por las fuerzas sociales exógenas comunes que la afectan. Comienza el proceso de
separación de determinados sectores sociales que son percibidos por éstos como también el
comportamiento conductual de los otros y tomando también una postura pasiva o activa.
Ambas implicancias ocasionan las mismas reacciones sociales que puede llegar a manifestarse en una
separación ofensiva y con ánimo de diferenciar, expeler o repeler la presencia de reales o supuestos
agresores. Tal acción y reacción produce una separación de grupos sociales inducidos por conductas que,
de prolongarse en el tiempo, pueden o tienden a modificar hábitos o costumbres de convivencia. Surge así
la discriminación.
El exceso de fines integradores puede conducir a una confrontación de intereses que involuntariamente
(implicancia culposa) promueva más segregación. La atención hacia la segregación se debe considerar como una
consigna insoslayable en toda actividad de gobierno. El conocimiento de las causas que la provocan constituye
una herramienta de significativa importancia cuando se trata de identificar mejoras de las condiciones de vida
(o de desarrollo) del lugar. Considerar la relación de funciones poco compatibles puede posibilitar una ciudad
menos ordenada pero más integrada.
38
ibidem pág 144
39
El término culposas es usado para identificar aquellas interacciones sociales provocadas por la regulación urbana que sin tener la
intencionalidad de producirlas, la sociedad se ve igualmente afectada por ellas.
40
El término dolosas es usado para identificar aquellas interacciones sociales provocadas por la regulación urbana que aún conociendo las
consecuencias le es indiferente el efectos social nocivo que produzca.

UNIDAD VIII
5. ESTADO DE DESARROLLO URBANO

Con los tópicos y pautas analizados, el estudio de la arquitectura urbana es provisto en cantidad y variedad de
indicadores. Éstos, convenientemente elegidos, proporcionan información cuya interpretación da un más
certero conocimiento de la situación sujeta a análisis. Pero los resultados de ese análisis tienen que ser
enriquecidos en la fase de diagnóstico con reflexiones que ordenen de modo creciente o decreciente la
incidencia en el bienestar de la población de las internalidades y externalidades positivas y negativas.
Esas reflexiones proceden de la dependencia 41 del desarrollo urbano. Su condición de resultante de otros
procesos y de ser experimental y dialéctico, lo torna inestable y expuesto a situaciones indeseadas. Por lo
tanto está sujeto contingencias positivas y negativas. Eso hace que las intenciones de mejoras de tópicos y
pautas por una supuesta debilidad (según la información que proporcionen algunos indicadores) pueden causar distorsiones
que desestabilicen la situación como un todo.
De allí la indelegabilidad del Estado de velar primordialmente por la organización de la ciudad. Los riesgos
procedentes de otros resultados, de la experiencia y la dialéctica, forman parte del crecimiento económico de
la ciudad. La compleja red de actividades principales y complementarias 42 que la conforman, de situaciones y
relaciones económicas, sociales y jurídicas que intervienen, representan un desafío para quienes deben
satisfacer las expectativas sobre las condiciones de desarrollo de la población. Ello contribuye también a
perfeccionar las acciones de la regulación urbana.
¿Cómo sintetizar entonces un proceso de análisis urbano?
El objetivo es clasificar las características socioeconómicas que presenta una determinada realidad de
arquitectura urbana.
Para ello se establecen tres estados de accesibilidad a las condiciones de desarrollo que permiten identificar el
estado de desarrollo urbano según los estratos sociales. Seguidamente se establecen cuatro jerarquías de las
condiciones de desarrollo que permiten identificar la tendencia del objeto de estudio. Finalmente se establecen
cuatro tipos de condiciones de desarrollo consecuente de la jerarquía y la accesibilidad que permiten tipificar
el estado de desarrollo urbano.
Las limitaciones están en la reciente conformación del presente Sub tema y la escasa reflexión que sobre éste
se ha realizado. Si bien se trata de proporcionar una síntesis sobre los dos Sub temas precedentes adolece de
precariedad en cuanto al alcance de lo que pueden denotar y connotar los términos utilizados para establecer
una clasificación que conduzca al conocimiento de las condiciones de desarrollo urbano. Es una tarea
pendiente para próximas revisiones.
El Estado de Desarrollo Urbano representa la conjunción totalizadora de la arquitectura urbana con sus
múltiples relaciones y situaciones económicas, sociales y jurídicas de cada una de las actividades humanas y
ciudadanas que éstas conllevan y que pueda contener una ciudad.
5.1 ACCESIBILIDAD AL DESARROLLO URBANO
Las condiciones de desarrollo tienen que ver directamente con el “ser”, es decir, con el bienestar de las
personas. Ese bienestar tiene al “tener” solamente como medio. El “ser”, como fin, tiene a los sentidos
como receptores de valoraciones profundas que sensibilizan la bondad, la dignidad, la autoestima, la
humildad, la honestidad y tantas otras virtudes humanas. Es la identidad con el estrato social al cual se
pertenece, prescindiendo del seudo confort que puede proporcionarle emociones o sensaciones efímeras.
El “tener” como fin es acrecentar el nivel de vida, es el placer que proporciona aquellos medios ( bienes
materiales o inmateriales) que enriquecen el estatus y empobrecen la responsabilidad social.
En otras palabras, el bien-estar, la calidad de desarrollo o las condiciones de desarrollo, es el “tener” al

servicio del “ser”. En cambio, el nivel de desarrollo o las necesidades de desarrollo, es el “ser” al servicio
41
Ver punto 4.1. de la Unidad I “Dinámica de la ciudad” de los Apuntes de TAU 3 Parte 1.
42
Ver punto 5.1. y 5.2. de la Unidad VI “Ordenamiento urbano”.

UNIDAD VIII
del “tener”. De allí la precaución en las fases o etapas de la planificación y el control en la elaboración del
diagnóstico, la construcción de la visión y la elección de la estrategia 43. La idea de llevar los últimos
adelantos a una determinada población cuando ésta valora o reclama el respeto o el reconocimiento de sus
raíces culturales es uno de los tantos modos de mantener las condiciones de subdesarrollo.
La evolución a través del progreso es una consigna para el bien-estar, a través del cambio, es una consigna
para el bien-tener44.
La accesibilidad contempla todos los tópicos y pautas, pero identificando la calidad en que éstos se
presentan. A los efectos de una sencilla y mínima clasificación, se establecen solamente tres accesos sin
excluir a otros que podrían identificar con mayor precisión el estándar de calidad que se intenta conocer.
Estos accesos son:
1. Precario. Por debajo de las condiciones culturales.
2. Satisfactorio. Acorde con las condiciones culturales.
3. Holgado. Por encima de las condiciones culturales.
La accesibilidad precedente posibilita la evaluación de una determinada realidad que proporcionará

antecedentes que justifiquen o eximan un análisis de mercado. Tal análisis más profundo y costoso, con
datos econométricos y estadísticos, posibilitarán conocer las debilidades y adversidades para optimizar las
condiciones de desarrollo imperantes.
5.2 JERARQUÍA DE DESARROLLO URBANO
Para jerarquizar los tópicos y pautas de desarrollo se tienen que conocer las condiciones objetivas45 y
subjetivas46 de los habitantes de la urbanización o del sector en estudio. Pero, son las objetivas las que
corresponden valorar al momento de jerarquizar la situación actual. Sin embargo, ambas posibilitan
identificar la situación tendencial47 con mayor precisión. La jerarquización es la siguiente:
1. degradación. Debajo de las condiciones mínimas para vivir.
2. subsistencia. Condiciones mínimas para vivir.
3. confort. Condiciones cómodas para vivir.
4. superación. Condiciones óptimas para vivir.
Reiterando expresiones precedentes, este ordenamiento tampoco es taxativo sino orientador. Sin embargo,
la jerarquía de cada tópico y pauta de desarrollo tendrá un orden prioritario dentro de alguno de los cuatro
rangos en que esté y según la escala de accesibilidad en que algún tópico o pauta se encuentre.
5.3 TIPO DE DESARROLLO URBANO
Conocida la accesibilidad y jerarquía de los tópicos y pautas de desarrollo, se pueden tipificar las
condiciones de desarrollo urbano de una urbanización o de cualquier sector. A continuación, se presentan
en forma ascendente cuatro condiciones sin excluir a otras que pueden permitir la elaboración de
diagnósticos, o construcción de visiones, según se requiera y que guardan estrecha relación con los rangos
de jerarquía previamente determinados:
1. Indigentes (degradación): ausencia de una o más las Condiciones Básicas. Estas condiciones pueden ser
tipificadas a su vez en: moderada, crítica o extrema.
2. básicas (subsistencia): alimentación, formación, salud, servicios y vivienda.
43
Ver Subtema 5 de la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.
44
Ver Sub tema 4 de la Unidad III “Proceso de urbanización” de los Apuntes de TAU 3 Parte 1
45
Las condiciones objetivas (de desarrollo) son aquellas primordialmente cualitativas y reales de los habitantes de una ciudad o sector de
ésta para acceder a los bienes y servicios que las condiciones socioeconómicas le permiten dentro de un medioambiente digno y
saludable para satisfacer las requerimientos personales y sociales de bien-estar.
46
Las condiciones subjetivas (de desarrollo) son aquellas que una persona o grupo considera con derecho a tener en cantidad y calidad
según sus expectativas de bien-tener.
47
La situación tendencial (o prognosis) resulta del conocimiento del estado en que se encuentra el objeto de análisis en un determinado
momento y cuyos rasgos más significativos permiten determinar cómo naturalmente evolucionará. Ver apartado f) del punto 5.2. de la
Unidad VII “Organización Urbana Reguladora”

UNIDAD VIII
3. necesarias (confort): condiciones básicas más, accesibilidad, equipamiento, preservación, recursos,

trabajo, transporte y vialidad.
4. convenientes (superación): condiciones básicas y necesarias más, comunicación, consumo, esparcimiento
y localización.
Conocida la realidad vigente, es posible orientar la regulación urbana o territorial ( según el espacio geográfico
en cuestión y la competencia de la autoridad de gobierno ) hacia una dinámica de desarrollo según la relación causa
y efecto (causalidad) que de cada tópico o pauta se pretenda para mejorar las condiciones de desarrollo.
múltiples relaciones y situaciones económicas, sociales y jurídicas48 de cada una de las actividades humanas
y ciudadanas que éstas conllevan y que pueda contener una ciudad. La complejidad de su conocimiento es
tan alta que el reduccionismo se ha apoderado de los urbanistas, distorsionando la esencia del desarrollo en
mera geografía urbana. Recuadro Nº 67.
AL DESARROLLO
ACCESIBILIDAD
PRECARIA Debajo de las condiciones culturales.

URBANO
SATISFACTORIA Acorde con las condiciones culturales.
HOLGADA Encima de las condiciones culturales.

JERARQUÍA DE
DEGRADACIÓN
DESARROLLO
Debajo de las condiciones mínimas para vivir.

URBANO
SUBSISTENCIA Condiciones mínimas para vivir.
CONFORT Condiciones cómodas para vivir.
SUPERACIÓN Condiciones óptimas para vivir.
IN D IGE N TE S Ausencia de una o más Condiciones Básicas.

DESARROLLO
B ÁS I C AS
URBANO
Alimentación, formación, salud, servicios y vivienda.

TIPO DE
Condiciones Básicas más accesibilidad equipamiento,

NECESARIAS
preservación, recursos, trabajo, transporte y vialidad.
Condiciones Básicas y Necesarias más comunicación,

CONVENIENTES
consumo, esparcimiento y localización.
RECUADRO 67: Esquema del estado de desarrollo urbano
6. CONCLUSIÓN
La política económica actuante en una ciudad lleva la influencia de las adversidades y venturas del proceso
histórico del orden económico internacional actuante. El alineamiento con las corrientes económicas que se
48
Se recuerda que se entiende por relación jurídica a aquellos actos de naturaleza jurídica necesarios para la aplicación de una norma
jurídica que por lo menos dos sujetos, motivan el ejercicio de derecho y la obligación de cumplir. Por situación jurídica se entiende la
interacción de derechos que se pueden ejercer y deberes que se está obligado a cumplir en su contexto de relaciones jurídicas procedentes
de su actividad privada o pública, toda persona física o de existencia ideal. Por relaciones sociales se entiende la inserción de los
particulares en actividades de esparcimiento que ofrece la ciudad cuya disposición de compartir con sus congéneres e interesarse por el
bien común grupal, lo harán más o menos acreedor de privilegios que, aún estando dentro de la legalidad, pueden superar el ámbito de
la ética y aún el de la moral. Por situación social se entiende la que dispone una persona mediante su status artístico, cultural, deportivo
o económico, otorgándole una identidad que resulta de comparar otras de mayor o menor jerarquía. La relación y situación económica
surgen de la propia relación y situación jurídica.

UNIDAD VIII
inician en los países centrales encuentra en cada país receptor la resistencia o la permeabilidad social cuya
influencie e incidencia contribuirá o perjudicará sus condiciones de vida.
Marcando la diferencia entre crecimiento y desarrollo, donde el primero es pensar solamente en términos
cuantitativos y dinámicos (sostenible) y, el segundo, es pensar en términos cualitativos y estáticos ( sustentable), el
desarrollo urbano es el desafío más urgente que deberá afrontar la humanidad en el siglo XXI. La huella
ecológica de las ciudades (tierra que éstas requieren para su aprovisionamiento de alimentos y productor forestales y para la
eliminación o destino de contaminantes sólidos, líquidos y gaseosos sin alterar sustancialmente el ecosistema) debe ser el antecedente
reflexivo en toda propuesta de planeamiento o regulación del crecimiento urbano.
El exceso de fines integradores puede conducir a una confrontación de intereses que involuntariamente
(implicancia culposa) promueva segregación. La lucha contra la segregación excesiva se debe considerar como
una consigna insoslayable en toda actividad pública y privada de gobierno. El conocimiento de las causas de
segregación constituye una herramienta de significativa importancia cuando se trata de identificar mejoras de
las condiciones de vida (o de desarrollo) del lugar. Impedir la relación de funciones compatibles puede posibilitar
una ciudad menos ordenada pero más congregada.
múltiples relaciones y situaciones económicas, sociales y jurídicas de cada una de las actividades humanas y
ciudadanas que éstas conllevan y que contiene una ciudad. La complejidad de su conocimiento es tan alta que
el reduccionismo se ha apoderado de los urbanistas distorsionando la esencia del desarrollo en mera geografía
urbana.
Las temáticas hasta aquí presentadas proporcionan un panorama de la problemática urbana, constituido por
antecedentes históricos que han demostrado que el paso del tiempo ha forjado en las personas el estímulo a
continuar viviendo en ciudades y a estar dispuesto a una permanente reducción de su espacio vital. Además,
la permanente complejidad que adquieren los problemas urbanos, refuerza la búsqueda por compatibilizar el
crecimiento con el desarrollo a un número de habitantes cada vez mayor, como fiel testigo del avance de la
ciencia y el progreso tecnológico.
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UNIDAD VIII

UNIDAD VIII
A - Artículos de libros
BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO (BID). Planificación, programación y control. En
su: Proyectos de Desarrollo: Planificación, Implementación y Control. México. Editorial LIMUSA.
1979. PP. 194 A 223.
BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO (BID). Eficiencia urbana y condiciones de vida. En

su: Proyectos de Desarrollo Urbano: Planificación e Implementación. México. Editorial LIMUSA.
1979. PP. 35 A 54.
BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO (BID). Sistemas urbanos y proyectos de desarrollo

urbano. En su: Ibídem. pp. 55 a 60.
DROMI, José Roberto. Municipio y Urbanismo. En su: Ciudad y municipio. Argentina. Ediciones
CIUDAD ARGENTINA. 1997. pp. 213 a 255.
FERRER, Aldo. La política económica a partir de 1930. En su: La economía Argentina. Las etapas de
su desarrollo y problemas actuales. Argentina. FONDO DE CULTURA ECONÓMICA (20ma. Impresión).
pp. 227 a 258.
GARZA LIVAS, Rafael. Las actitudes. En su: Psicología Social. Tomo II. México. Ediciones OASIS 2da. Edición.
1970. pp. 77-133
GOMEZ-MORÁN Y CIMA, Mario. Lesiones sociales producidas por la especulación del suelo. En su:
Sociedad sin vivienda. España. Editorial EUROAMÉRICA. 1972. pp. 302 a 317.
LEBRET, Louis Joseph. Noción del desarrollo y economía del desarrollo. En su: Dynamique concrète
du développment. (1961) (Dinámica concreta del desarrollo). Traducción de María Luisa Medrano. España.
Editorial HERDER. 1966. pp. 37-96.
LEBRET, Louis Joseph. Necesidad progresiva y crecimiento ordenado. En su: Ibídem. pp. 186-200.
SANCHEZ RAMIREZ, Emma. La Psicología Social y su Campo. En su: Psicología Social. Tomo I. México.
Ediciones OASIS 2da. Edición. 1970. pp. 9-25.
SANCHEZ RAMIREZ, Emma. La Interacción Social. El Aprendizaje de lo Social. En su: Ibídem. pp. 27-56.
SANCHEZ RAMIREZ, Emma. Factores Sociales y Culturales de la Personalidad. En su: Ibídem. pp. 57-77.
SANCHEZ RAMIREZ, Emma. Dinámica de Grupos Humanos. En su: Ibídem. pp. 131-198.
VIGLIOCCO, M. A.. La naturaleza del planeamiento. Revista de la Secretaría de Planeamiento de la Gobernación

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RODRÍGUEZ VIGNOLI, Jorge. El concepto de segregación residencial. En su: Segregación residencial
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CEPAL-ONU. Chile. Agosto 2001. pp. 11-19.
D - Artículos de diarios
Radiografía de la irracionalidad contemporánea. Los Andes. Mendoza, Argentina. 19-01-2004. p. A6 .
Col. 1a 4 (Opinión).

UNIDAD VIII
Kirchner busca consenso social. Uno. Mendoza, Argentina. 08-02-2004. p. 7 . Col. 1 a 4. (En sección:
Negocios & Economía ).
En abril se elimina el CVS. Uno. Mendoza, Argentina. 08-02-2004. p. 5 . Col. 1 a 4. (En sección:
La libertad de los antiguos y de los modernos. Uno. Mendoza, Argentina. 08-02-2004. p. 8 . Col. 1 a 3.
(En sección: Letras?_____________ ).
La argentina del pensamiento mágico. Los Andes. Mendoza, Argentina. 06-02-2004. p. A4 . Col. 2 a 6
(Opinión).
El revival setentista. Los Andes. Mendoza, Argentina. 13-02-2004. p. A6 . Col. 2 a 4 (Opinión).
El FMI y el BM bajan el tono de la disputa. Los Andes. Mendoza, Argentina. 13-02-2004. p. A6 . Col. 2 a
4 (Economía).
Un sistema tributario macabro. Uno. Mendoza, Argentina. 15-02-2004. p. 5 . Col. 1 a 3. (En sección:
Caudillos posmodernos. Los Andes. Mendoza, Argentina. 27-02-2004. p. A6 . Col. 2 a 4 (Opinión).
El imperio del individuo (Entrevista a Zygmunt Bauman. Sociólogo poláco). Los Andes. Mendoza, Argentina. 26-
12-2004. p. A14 . Col. 2 a 4 (Opinión).
La sociedad líquida, o la del amor a corto plazo (Entrevista a Zygmunt Bauman. Sociólogo poláco). Ibídem Col. 2
a 4 (Opinión).
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APUNTES DE CLASES
Edición 2022
UNIDAD IX
DISEÑO de PREMISAS
OBJETIVO
CONOCER LA UTILIDAD
COMO INSTRUMENTO DE DISEÑO
RESUMEN OBJETIVOS
Las cinco unidades precedentes proveyeron de la información requerida de TAU 3
para construir la visión. Esta actividad mental que a través de la
imaginación una persona entrenada, puede visualizar la respuesta tangible
o intangible requerida. ❖ Conducir el estudio
La etapa siguiente que corresponde al planeamiento es la elaboración de las urbanismo hacia la
premisas de diseño. Es decir, construir el “facilitador” que guía la
representación gráfica (para lo tangible) o escrita (para lo intangible) de una elaboración de premisas
propuesta. de diseño urbano.
Esta última unidad aborda la problemática enfocando tal elaboración a
través de la reflexión que proporciona el proceso de diseño de una premisa ❖ Reflexionar sobre el
y su interrelación con sus pares de una misma propuesta. concepto de arquitectura
tangible e intangible.
Tal proceso lo conforman los siete subtemas que expresan el proceso
metódico establecido en las ocho unidades precedentes. Está basado en el
esquema clásico de introducción-desarrollo-conclusión, donde el desarrollo
lo integras cuatro subtemas (2, 3, 4 y 5) y, el séptimo corresponde a las fuentes
de información.
Esos cuatro subtemas tratan de establecer una convención sobre la
procedencia, el encauzamiento, el proceso y el uso de las premisas.
TAU
También se trata de establecer un ámbito de reflexión y discusión que
dispare el estudio de esta ausente temática en las fuentes de información.
Por lo tanto, esta unidad debe considerarse como un ensayo argumentativo
3-P2
SECCIONES A y B
sujeto a ajustes de forma y fondo.
SUMARIO Pág
ÍNDICE ................................................. 144
1. INTRODUCCIÓN ............................ 144
2. PROCEDENCIA ............................ 145
3. ENCAUSAMIENTO ....................... 149
4. PROCESO ....................................... 154
5. USO .................................................. 157
6. CONCLUSIÓN ................................ 165
7. FUENTES de INFORMACIÓN ....... 167

UNIDAD IX
DISEÑO de PREMISAS
ÍNDICE
CONTENIDO Pág
1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 144

2. PROCEDENCIA .............................................................................................. 145
2.1 CONCEPTUALIZACIÓN ......................................................................................... 146
2.2 CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES .................................................................... 147
2.3 “ ACCESORIAS ..................................................................... 148
3. ENCAUZAMIENTO ......................................................................................... 149
3.1 CONTEXTUALIZACIÓN ........................................................................................ 149
3.2 TIPIFICACIÓN ......................................................................................................... 150
3.3 JERARQUIZACIÓN ................................................................................................. 152
4. PROCESO ......................................................................................................... 154
4.1 ELABORACIÓN ....................................................................................................... 154
4.2 INSERCIÓN ............................................................................................................... 155
4.3 APLICACIÓN ............................................................................................................ 156
5. USO .................................................................................................................... 157
5.1 DISEÑO TANGIBLE ............................................................................................... 157
5.2 “ INTANGIBLE ........................................................................................... 160
5.3 RESULTADO .......................................................................................................... 163
6. CONCLUSIÓN .................................................................................................. 165
7. FUENTES DE INFORMACIÓN ....................................................................... 167
1. INTRODUCCIÓN
“Del italiano disegno, la palabra diseño se refiere a un boceto, bosquejo o esquema que se realiza, ya sea
mentalmente o en un soporte material, antes de concretar la producción de algo. El término también se emplea
para referirse a la apariencia de ciertos productos en cuanto a sus líneas, forma y funcionalidades.
El proceso de diseño, tangible en todas sus dimensiones ( tri y bidimensional), e intangible (experiencial), en el resto
de los ámbitos disciplinares es tan variado como lo es la mente humana. La personalidad del diseñador es
imperativa en el momento de tomar decisiones. Están aquellos que, sin un razonamiento previo, la creatividad
fluye consecuentemente con la visión construida de los antecedentes o requerimientos proporcionados. Y,
están aquellos que, mediante un encausamiento metódico facilitan la creatividad, también procedente de la
visión construida que resulta de un previo proceso de análisis.
El momento al que se hace referencia está condicionado a la complejidad de la obra prevista. La incertidumbre
proveerá de la iniciativa de afrontar el desafío valiéndose de la razón o de la intuición. Una u otra serán
utilizadas para optimizar la creatividad.
Si se trata del uso de la razón, el conocimiento provee un instrumento apto para contribuir con la optimización
del proceso de planeamiento de la obra (tangible o intangible) que, según la complejidad, su diseño dispone de la
suficiente flexibilidad para hacerla adaptable a circunstancias diversas. Son las llamadas premisas cuya
acepción tiene una identidad específica en el diseño y que será expresada durante el desarrollo de la presente
exposición.
Este término tiene varias acepciones de las cuales se toma la que más se compatibiliza con el diseño. Por ello
se exponen escuetamente algunos conceptos de qué se entenderá como tal como así también el alcance que se
le dará.
Entonces, cómo construir un contexto que contemple un mejor uso y aprovechamiento de las premisas.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
Los objetivos complementarios de la presente Unidad son: establecer un contexto de remisión; identificar
etapas que conduzcan a una apropiada clasificación; identificar medios operativos que faciliten el uso; y,
delimitar ámbitos con opciones que encaminen el diseño.
Tales objetivos orientan consecutivamente a los siguientes cuatro subtemas: en el subtema procedencia se
expone el concepto de premisa y sus características a tener en cuenta; en el subtema encauzamiento se conoce
el ámbito temporal de la premisa en el planeamiento, el lugar donde cumplirá su rol y los diferentes niveles que
serán ocupados; en el subtema proceso se conoce la arquitectura de la premisa, la verificación de sus vínculos
y la identificación de los ámbitos que la requieren; y, finalmente, en el subtema uso se establece los diferentes
campos de los usos tangibles e intangibles, y la consideración de los resultados.
La limitación está en el escaso acceso a fuentes de información. La presentación en estas condiciones tiene el
objeto de establecer un primer avance argumentativo basado en la experiencia y en la formación. Por lo tanto,
se lo considera sujeto a nuevas reflexiones. Asimismo, restan completar algunos conceptos y ampliar otros
que probablemente obliguen también a nuevos ajustes de consistencia y coherencia.
La premisa, como indubitable ejemplo de diseño intangible es un “producto” experiencial que colabora con
las nuevas demandas de la sociedad del conocimiento.
2. PROCEDENCIA
Encontrar cuándo fue utilizada por primera vez la premisa como instrumento de diseño es aún un misterio. El
optimismo histórico va a prevalecer ante quienes quieran colaborar con esta incógnita ( la RAE1 lo incorpora como
término lingüístico en 1780). Si bien poco va a contribuir con lo que aquí se expone, se puede rescatar a ese pionero
y agradecerle su aporte. Sin embargo, otras acepciones sí son identificables en el período helénico. El uso o
aplicación que se le dio en ese entonces y que aún prevalece, poco tiene que ver con su aplicación en el diseño.
Desde allí comienza la incertidumbre, salvo como se expresó, remitirse a su origen etimológico y lingüístico.
La escasa documentación seria que trate este concepto, la hace transitar entre vaivenes de las más imaginativas
conceptualizaciones. La más polémica es la asociación con la hipótesis, siendo que ésta es una afirmación a
priori que deberá ser demostrada mediante un método científico de comprobación y la conclusión que se
obtenga de esa comprobación la validará como tesis. Otra es la estrategia, término de origen militar que se
refiere a la alternativa elegida que permitirá alcanzar el resultado deseado. Este asocio es aproximado, pero
dista de ser completo puesto que en el diseño se toman decisiones complejas y simultáneas que deben asegurar
resultados estructurales (de organización), funcionales (de ordenamiento) y formales (de identidad).
Durante el desarrollo de los otros subtemas que contiene la presente exposición se irán sumando reflexiones
procedentes de una combinación de acciones que la conforman, incorporando contenido a un intento
conceptual.
¿Cuál es entonces el modo de darle identidad a la premisa como instrumento de diseño?
El objetivo es establecer un contexto de remisión.
Para ello se conceptualiza la premisa tomando como referencia, antecedentes que le dieron origen al térmico.
Seguidamente se extraen las características principales que provienen de la conceptualización. Finalmente, se
describen las características accesorias que contribuyen a mejorar su condición de instrumento de diseño.
La limitación está en que en esta primera aproximación al estudio se está expuesto a cometer omisiones de
coherencia y consistencia, especialmente en las reflexiones sobre el uso en el diseño intangible.
1
La Real Academia Española en el Diccionario de la Lengua Española identifica al término “No disponible” de aparición en algún otro
diccionario. Sin embargo, su procedencia del latín praemissus puede llevarla a varios años y hasta siglos atrás.
https://dirae.es/palabras/premisa.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
La procedencia expone un concepto que puede ser discutible, pero representa un paso que, por lo menos, abre
el debate para paliar la ausencia de información al respecto.
2.1 CONCEPTUALIZACIÓN
El primer significado de premisa en el diccionario de la Real Academia Española es “prevenido, propuesto

o enviado con anticipación”; otro es “señal o indicio por donde se infiere algo o se viene en conocimiento
de ello”; y, otro es también “cada una de las dos primeras proposiciones del silogismo de donde se infiere
y saca la conclusión.”2.
El término procede del latín (praemissus) formado del prefijo prae (antes) y emittere (enviar) que debe
entenderse como “adelantado” según la RAE. Otras definiciones se orientan también hacia el campo
disciplinar de la lógica y la filosofía. Tienen en común el razonamiento abstracto a través del cual es posible
conocer o deducir algo3.
Su uso en diseño ha dado lugar a la aproximación hacia otros términos como se enunció en la introducción
y que dispersan su entendimiento. El concepto es algo más complejo de lo que aparenta ya que tiene que
satisfacer requerimientos que serán aplicados con posterioridad, en un lenguaje que dependerá del campo
disciplinar que la ocupe. Ello sin desvirtuar aquellos términos que inducen a realizar inferencias para
elaborar juicios o conclusiones a partir de hechos generales o particulares como la ciencia.
En esta exposición se la interpreta como: identificar un camino y transitarlo. Sin embargo, la amplia
utilización disciplinar contribuye a expresar que su connotación satisface ámbitos del saber, del hacer y del
placer. Aquellos conceptos ya tienen su propia identidad y significado y dieron lugar a las reflexiones que
aquí se exponen.
La utilidad que representa en aquellos dos campos disciplinares (lógica y filosofía), hace propicio el interés por
mejorar su conocimiento arriesgando una conceptualización, pero sólo dirigida al diseño. Ésta orientará el
entendimiento de las subsiguientes consideraciones tratadas aquí bajo una contextualización de referencia.
Dentro del lenguaje nominal (o específico de las actividades profesionales o grupos sociales) del diseño, la premisa
representa el momento de reflexión que permite ordenar ideas micro totalizadoras que en su conjunto
deberán responder a un todo mayor y este a otro todo aún mayor y así sucesivamente4. Cabe reconocer que
la relación que así se produce es subyacente a la resolución del problema que es, ni más ni menos, realizar
lo mejor posible la obra prevista.
Entonces, se conceptualiza como premisa a: un enunciado previo disponible que, relacionado con otros de
su misma especie, permite lograr con el uso del razonamiento, un resultado tangible o intangible del proceso
creativo que se manifiesta con ideas que aportan a la arquitectura de la obra.
En el siguiente Recuadro Nº 68 se esquematiza lo aquí expuesto.
RAE LATÍN
PREMISA
Prevenido Enviar por adelantado
IDENTIFICAR UN CAMINO y TRANSITARLO
SABER TANGIBLE e
HACER INTANGIBLE
PLACER C O N C E P T O
DISEÑO
ÁMBITOS
RECUADRO 68: Esquema de la Conceptualización.
2
https://educalingo.com/es/dic-es/premisa.
3
https://www.definicionabc.com/general/premisa.php.
4
El todo o totalidad cerrada (estanca y estática) o, abierta (vinculante o dinámica) es un concepto filosófico donde la primera excluye otras
totalidades de la misma especie o de otras; la segunda puede incluir otras totalidades abiertas pudiéndose interrelacionar.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
La conceptualización establece una convención circunstancial probablemente discutible, pero contribuyen

a interpretar el tratamiento del presente tema.
2.2 CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES
Para el diseñador la premisa tiene que resultar una convicción que surge de su interior y que en su aplicación
logrará la respuesta creativa esperada.
De la conceptualización precedente se extraen los términos más significativos que representan las
características principales que a continuación se presentan.
a) ENUNCIADO
Es enunciado porque comunica una idea que tomará relevancia a partir del momento de su uso. Esto
le da el lugar de instrumento previo al proceso de diseño, pero de verificación discrecional de la
permanente búsqueda de consistencia con otros enunciados.
b) PREVISORA
Es previsora porque tiene en cuenta el futuro de una acción. El “enviar antes” la hace portadora de su
principal uso instrumental. Ese envío está cargado de razonamiento y reflexiones procedentes del
funcionamiento y la estructura (organización) de la actividad que conlleva la obra sujeta a diseño.
c) DISPONIBLE
Es disponible porque puede ayudar en la labor del diseñador. Es la condición de todo instrumento que
se lo considera como tal. La disponibilidad sugiere que se puede prescindir, pudiéndose llegar tal vez
a una misma respuesta (o mejor) de diseño. Lo que sí debe evitar, es la condición de obstáculo que, por
la obligación de ser usado retrase, complique o confunda al diseñador en su quehacer.
d) RELACIONADA
Es relacionada porque comparte las decisiones con otras de su misma especie. De allí su permanente
control de consistencia. Esta condición conlleva a la creatividad al establecer un vínculo que pondrá a
prueba la coherencia de cada premisa en la respuesta de diseño.
e) RESULTANTE
Es resultante porque facilita obras complejas tangibles o intangibles. Todo instrumento es tal cuando
facilita el resultado. El reto está en que, frente a la presencia de otras de la misma especie y con usos
diferentes, se debe lograr la compatibilización entre ellas.
f) PROCESO
Es proceso porque acciona mediante fases y etapas sucesivas. Si bien la coherencia tiene que ver con
los resultados que se espera de la premisa, la verificación anticipada se obtiene de su propia evaluación,
pero también de la evaluación de las otras premisas de la obra.
g) CREATIVA
Es creativa porque le otorga valor a la originalidad, innovando sobre lo ya conocido. Como el arte, la
creatividad busca la simbiosis sujeto-objeto-sujeto donde el primer sujeto es el creador y el segundo el
usuario. Saber, hacer y placer se combinarán según lo que se espera del objeto.
h) MANIFIESTA
Es manifiesta porque expresa su contenido con la palabra (oral o escrita). Todas constituyen una
declaración de intenciones hacia la obra sujeta a diseño, con expresiones que aporten a la identidad. De
acuerdo con la complejidad de esa obra podría alcanzar con la sola memorización, redactar alguna de
ellas o la totalidad.
En el siguiente Recuadro Nº 69 se destacan características de este instrumento que, con un uso inteligente,
contribuye a exhibir la creatividad.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
ES ENUNCIADO Comunica una idea
E
ES PREVISORA Tiene en cuenta el futuro de una acción
U
ES DISPONIBLE Puede ayudar en la labor del diseñador
Q
ES RELACIONADA Comparte las decisiones con otras de su misma especie
ES RESULTANTE Facilita obras complejas tangibles o intangibles
R
ES PROCESO Acciona mediante fases sucesivas
O
ES CREATIVA Innova sobre lo ya conocido
P
ES MANIFIESTA Expresa su contenido con la palabra
RECUADRO Nº 69: Esquema de las características principales de una Premisa de Diseño
2.3 CARACTERÍSTICAS ACCESORIAS
Las características accesorias5 contribuyen a mejorar las cualidades de las premisas. Permite a este
instrumento un mejor uso y aprovechamiento. Se trata de obtener una representación objetiva y
determinante que motive a potenciar la capacidad creativa mediante un modo de expresión con
determinados rasgos. También contribuye a valorar la utilización si su lectura se complementa con
cualidades que mejoran el vínculo con el diseñador. A continuación se describen las siguientes:
a) FACILITADORA
Si la premisa se transforma en un obstaculo para el diseñador, deja de cumplir su condicion de
instrumento. Un instrumento se utiliza para sustituir un innecesario esfuerzo intelectual o físico. En
este caso se lo requiere con la intención de que fluya la creatividad en el proceso. Si esta característica
accesoria dificulta el proceso deja de ser útil y todas las anteriores pierden validez.
b) FLEXIBLE
La flexibilidad se requiere para adaptarse al requerimiento de otras premisas. Si es relacionada, según
la conceptualización, su construcción debe permitir la adaptabilidad. En ese proceso habrá una
compatibilización de actividades que deberá absorver una y la otra.
c) PRECISA
La precisión de sus vocablos es imperativa para identificar su rol en el contexto. Ello contribuirá
también a reducir su extensión a la mínima expresión. Cada actividad que interviene tiene una razón
de estar según su función, aunque ésta sea estética. Ello obliga a que la participación en ese todo sea
destacada por lo menos entre sus homólogas más inmediatas.
d) RELEVANTE
El rol que debe cumplir en el prooceso de diseño debe justificar su existencia. Llegado el momento de
jerarquizarla, la relevancia debe quedar demostrada según los resultados que provengan del diagnóstico.
Entonces es dependiente y también errática pues, la jerarquía procede de una necesidad o conveniencia
circunstancial.
e) VINCULANTE
Esta característica depende de la flexibilidad obtenida para responder a la organización del resultado
deseado. Es estanca en su origen para contribuir con su identidad pero la tipificación y la jerarquización
le darán acceso para integrar su “todo”. Esa integración representa el vínculo que irá mejorando,
compatibiizando y hasta probablemente mutando.
Las características accesorias tienen tanta relevancia como las principales, pero son dependientes de estas
últimas, pues la ausencia de éstas invalida el uso.
En el siguiente Recuadro Nº 70 esquematizan los beneficios de optimizar el diseño de este instrumento.
5
Se entenderá por características accesorias a las singularidades dependientes de las características principales que mejoran a ésta en su
performance.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
FACILITADORA hacer fluir la creatividad en el proceso
A
FLEXIBLE adaptar su requerimiento con otras premisas
R
PRECISA identificar su rol en el contexto
A
RELEVANTE dar respuesta a los fines del comitente
VINCULANTE lograr la organización deseada
P
RECUADRO N° 70: Esquema de las características accesorias de una Premisa de Diseño
La procedencia, formal, contribuye a proporcionarle identidad al diseño de la premisa que, junto con la
organización y el orden optimice el instrumento.
3. ENCAUZAMIENTO
Existe un tiempo límite, conveniente, donde la premisa debe estar identificada. Su condición en ese momento
es estanca. Pero, cuando comience la fase de interrelación con las otras premisas, su condición pasa a ser
vinculante. La estanqueidad contiene a la premisa en estado puro con una expectativa sin restricciones en el
diseñador. Es un momento de “dialéctica” entre la razón y la imaginación que dará paso a la creatividad.
Redactar la premisa general es un paso muy importante, aunque la visión haya permitido obtener en la
imaginación lo que puede resultar la obra. La expresión escrita irá desencadenando la demanda de las
características y la complejidad del diseño. De la visión se obtiene una ideota 6 que resulta de imaginarse la
obra ejecutada con la información que se proveyó del análisis, la síntesis, y las tendencias del contexto de la
obra. Está constituida por un evento de comunicación 7 entre quien lo realiza, la obra que conlleva y quien la
contempla, la usa o la aprovecha. Cada evento es una obra dentro de la obra total donde esta última es la
simbiosis de todo lo procesado.
¿De qué manera, entonces, se puede optimizar la información provista en el proceso de planeamiento?
El objetivo es identificar etapas que conduzcan a una apropiada clasificación.
Para ello se contextualiza el proceso de planeamiento en períodos temporales. Seguidamente se realiza un

agrupamiento según las actividades que intervienen en la obra. Finalmente, se establecen prioridades según el
rol de la premisa en la obra.
La limitación está en la necesidad de generalizar el presente subtema a los efectos de producir una ágil
exposición. Esto permite conocer las expectativas en el uso de la creatividad pero deja en el camino conceptos
más precisos y de rigor académico.
El encauzamiento constituye una de las etapas más colaborativas en cuanto a familiarizarse con las
necesidades de la obra y su localización en el tiempo y en el espacio.
3.1 CONTEXTUALIZACIÓN
Posicionarse temporalmente en el contexto de la obra permite reconocer que la información que se dispone
está permanentemente sujeta al paso del tiempo, especialmente en lo que a resultados del diagnóstico se
refiere. Cualquier diagnóstico se obtiene de una situación ( dinámica) que transformamos en estado (estático)
en el momento que extraemos los datos. Es decir, todo lo que hemos evaluado queda sujeto a sucesos que
6
Se entenderá por ideota a una idea general y poco elaborada susceptible de ser mejorada u optimizada una vez que se dispone de la
información contextual necesaria.
7
Groso, José en El objeto de diseño como acto
http://fido.palermo.edu/servicios_dyc/publicacionesdc/vista/detalle_articulo.php?id_libro=562&id_articulo=11720

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
ya pasaron. Mientras continuamos con el análisis de otras necesidades, las anteriores continúan su
evolución inter tanto se esté pensando en las correcciones.
El proceso histórico del contexto de la localización y el momento histórico de ésta es un antecedente que
puede paliar la ausencia de planes de contingencia, ante la presencia de sucesos que pudiesen poner en
riesgo la certeza del diagnóstico y todo lo posterior realizado. Para mitigarlo, se subdivide el proceso de
planeamiento (premisas incluidas) en tres “estados” temporales: pasado, presente y futuro.
a) PASADO
Conocer técnicamente el pasado garantizará el éxito de la premisa. En este período temporal está la
“organización” (o estructura) de quien demanda el diseño. La organización se descubre mediante un
análisis que debe proceder de una información oportuna, fidedigna y suficiente.
El proceso de planeamiento tiene sus fases y etapas que en este punto se desagregan temporalmente.
Que la organización del contexto o de la obra queda en evidencia en este pasado, es una consecuencia
previa al diagnóstico y un antecedente más. Pero todo el proceso aporta información en la medida que
se avanza hacia el diagnóstico cuya calidad será fundamental para utilizarlo en el presente.
b) PRESENTE
En este período temporal comienza a conocerse lo que el diseño deberá resolver o lo que el comitente
necesita resolver. Esta resolución será valiosa si el pasado proporcionó un certero diagnóstico,
porque un error en éste, afectará significativamente el camino que resta para ingresar al futuro.
La prognosis es el presente que detecta las tendencias negativas a corregir, adversidades a
contrarrestar o demanda a satisfacer. Las fortalezas y oportunidades colaborarán con ello. Esta etapa
interna de discusión y evaluación produce el primer encuentro del diseñador con la imagen por ahora
borrosa o con su primera ideota de la obra: la visión. Un primer intento de pasar del lenguaje teórico
al práctico.
Pero hay tres pasos pendientes que aún hay que superar en el proceso de planeamiento para la
construcción de las premisas: la eleccion del proceso o la alternativa seleccionada ( estrategia), el
relevamiento de los medios para llevarla a cabo (táctica) y los posibles momentos de tomar decisiones
(política).
c) FUTURO
Finalmente, el período temporal del futuro da cabida a la etapa de la elaboración de las premisas. Este
momento que procede de un orden consecutivo metódico puede ( y tal vez debe) ser iniciado con
aterioridad, arriesgando precisión pero aportando ideotas que luego serán precisadas en el momento
oportuno.
Queda aquí presentar su construcción interna que permita discipar dudas sobre su verdadera esencia
que le da identidad dentro del resto de los instrumentos del lenguaje práctico. La premisa es
estrategia porque es selectiva, es táctica porque es pragmática y, es política porque es ejecutiva.
Presente, pasado y futuro conducen consecutivamente el proceso de planeamiento hacia lo más extremo del
lenguaje escrito dándole al diseñador el camino para transitarlo. En el siguiente Recuadro Nº 71 se expresa
los estados temporales con sus sub etapas y fases.
3.2 TIPIFICACIÓN
La tipificación está orientada a ubicar la premisa en un contexto determinado, lugar este que ocupará para
cumplir su rol. Es un proceso sencillo que consiste en trasladar las necesidades establecidas en el plan
provisto por el comitente (que circunstancialmente también podría ser el del propio diseñador) a una ubicación apropiada
a su esencia.
Para ello se las clasifica teniendo en cuenta las particularidades que contienen los conceptos de estructura,
función y forma o, lo que es lo mismo, aunque más genérico, de los conceptos de organización, orden e
identidad. Estos tres componentes actúan como fases que se retroalimentan hasta lograr el equilibrio deseado.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
O B J E T I V O S Orientar los medios disponibles hacia el lugar desead o
DATOS Selección cualitativa y cuantitativa (
ORGANIZACIÓN
P A S A D O
EL DISEÑO
DE QUIEN
DEMANDA
INFORMACIÓN Elección, tipificación y jerarquización (para organizar y ordenar)
ANÁLISIS Endógeno (fortalezas y debilidades) y Exógeno (oportunidades y adversidades)
SÍNTESIS Situación conjunta de los estados analizados
DIAGNÓSTICO Problemas de la arquitectura urbana existente

P R E S E N T E
PROBLEMÁTICAS
PRONÓSTICO Tendencias de la arquitectura según del diagnóstico
R E S O L V E R
VISIÓN Imagen anticipada de la nueva arquitectura
ESTRATEGIA Elección de la alternativa que satisfará los fines
a
TÁCTICA Elección de los medios que facilitarán el proceso
POLÍTICA Aplicación de los fines y medios en un momento considerado oportuno

F U T U R O
ACCIÓN (decide la aplicación)

P R E M I S A S
POLÍTICA
TÁCTICA MEDIOS (asegura el proceso)
ESTRATEGIA FINES (responde a la Visión)

RECUADRO N° 71: Inflexión de los estados temporales del proceso de planeamiento
a) ORGANIZACIÓN
La organización establece las bases de la jerarquización. La premisa pasa de su condición de estanca a
vinculante. Pueden surgir de aquí las primeras pautas de diseño de la obra total. Representa el lugar de
cambio donde lo subjetivo (la visión), comienza a perder vigencia para dar paso a un proceso metódico:
la construcción objetiva de la obra.
b) ORDEN
El orden será entendido como el agrupamiento de las premisas según las previsiones incluidas en el plan
que contempla la obra. Es decir agruparlas por el tipo de necesidades o actividades. De este modo se
elaborará libre de incidencias (estanca), solamente para responder con el diseño a sus “características
principales”. Esto significa que aún resta organizarlas para darles sentido.
c) IDENTIDAD
Pareciera redundante darle identidad a una premisa cuando se supone que debe estar diseñada para algo
específico. El desafío está en lograrlo. La obra ( tangible o intangible), en este caso, la premisa (intangible),
es la representación8 de una idea cuya aplicación9 debe conducir a un resultado exitoso sin perder sus
caracteristicas esenciales.
Como se expresó, la identidad es un concepto genérico asociado a la forma. En un diseño intangible
como éste, lo formal lo representan las “características accesorias”.
Al orden también le corresponde la condición de concepto genérico pero asociado a la función (la esencia).
En un diseño intangible como éste, son las “características principales” las que proporcionan ese orden.
8
En el Subtema 2 Campos del saber de la Unidad II Arquitectura y Urbanismo se expresó que el arte es “la representación de una obra
o hecho conocido […] “
9
En el Subtema ibídem se expresó que la técnica es la aplicación del conocimiento que proporciona la ciencia y la propia técnica en
recursos, herramientas, máquinas o instrumentos construidos para lo que son requeridos.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
A la organización también le corresponde la condición de concepto genérico pero asociado a la

estructura, o cualidad de las actividades que en su conjunto intervienen.
En el siguiente Recuadro Nº 72 se expresa resumidamente la esencia de estas tres consideraciones.
ORGANIZACIÓN VINCULA Primeras pautas de diseño
ORDEN A G R U P A Según las previsiones del Plan
IDENTIDAD REPRESENTA Desafío de expresar verbalmente la idea

RECUADRO N° 72: Esquema de la Tipificación.
Este es el proceso crucial del encauzamiento al dejar ubicadas las necesidades del plan en sus respectivos
contextos aún ante la alta posibilidad de requerir ajustes.
3.3 JERARQUIZACIÓN
Una vez tipificada la premisa es necesario establecer los diferentes niveles de jerarquía ascendente o
descendente que dará comienzo al ordenamiento específico con el que contará el plan de la obra.
Inicialmente el diseñador puede tener una idea conjeturada sobre el rol que cumplirá cada premisa. La
actividad o el uso de la obra la harán estar en los primeros lugares de jerarquía.
Sin embargo, la descendencia subsiguiente puede traer sorpresas ante la logística que demanden las
actividades principales y secundarias. De allí que la jerarquización contemple premisas que, sin estar en el
plan, coadyuvan a sustentar el diseño de la obra.
a) SUPERIOR
Sólo una premisa, como en todo ordenamiento vertical, carecerá de una superior: la premisa general.
En ésta se procesa la importante decisión que marcará la impronta del diseño. Es autónoma en su
contenido y el reconocimiento de la ideota por antonomasia. Cumple un rol de guía inspiradora del
diseño.
Aquí se debate la postura del diseñador sobré la primera constatación de la ideota con la localización y
la toma de una decisión sin retorno.
b) PRINCIPAL
De modo lineal y descendente otra premisa establece la relación con el espacio disponible ( real o virtual)
donde se materializará la obra, de allí su denominación de localización. En ésta se establece la segunda
impronta que irá condicionando al resto de las premisas en el proceso de diseño. Es consecutiva de la
superior pero sin dependencia. Su rol es encauzar a las de tipificación y dar comienzo al proceso de
relación y vinculación, localizando de modo orgánico las actividades encomendadas por el destinatario.
Aquí se debate la postura del diseñador sobré la segunda constatación de la ideota con la localización y
también la toma de una decisión traumática de revertir.
c) TIPIFICADAS
En esta escala de roles, la ideota comienza a poner a prueba la coherencia y la consistencia, y a recibir
las influencias que les imponen la organización, el orden y la identidad. Esta tríada cubre dos contextos
al momento de plantear las premisas: el externo y el interno. Lo que se decida en la premisa general,
sobre el modo de inclusión de lo existente con lo nuevo y, lo correspondiente de la localización con lo
nuevo, marcará la impronta.
A partir de esa decición surge el planteo de la organización de la obra a construir, inspirada en la inicial
ideota. A la vez será inspiradora del orden y la identidad. Tiene y debe considerar a todos los contenidos

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
del plan. De allí que las característica accesoria de flexible es imperativa y la de vinculante es
condicionante. Los roles se identifican desde la tipificación.
d) PARES
Las pares son premisas de la misma jerarquía que competirán en sus roles dentro de su posición. El
concepto de “pares” se expresa con la intensión de identificar niveles de jerarquías similares que podrían
ser competitivos en vez de cooperativos. Pueden haber tantas pares sin que ello haga perder la
verticalidad, pero en la medida que se profundiza el proceso de diseño surgen nuevas decisiones.
La identificación puede contribuir a mejorar la jerarquización pero para ello resulta necesario establecer
previa y reflexivamente las prioridades que ocupará cada acto de diseño10. Con esa situación establecida
las premisas pares se contrastan, se revisan sus prioridades y se les otorga una nueva jerarquia.
e) COMPLEMENTARIAS
La complejidad de la obra determinará hasta dónde se requerirá construir y usar premisas. Sin embargo,
el uso de premisas complementarias es ineludible por lo conveniente. Siendo una de la características
accesorias más importante la de ser facilitadora, cualquier premisa adicional que provea medios
subyacentes11 al proceso de diseño, será proclive a ello.
Toda premisa ajena a la general, a la de localización y a las tipificadas es complementaria, pero difíciles
de precisar, salvo las que indefectiblemente requiere la estructura para su cometido (Recuadro N° 76).
En el siguiente Recuadro Nº 73 se destacan los roles y resumidamente, el lugar en el proceso de diseño con
la esencia de cada una.
IDEOTA V I S I Ó N
PREMISAS Qué facilitan
SUPERIOR G E N E R A L Opción por la armonía o el contraste.
PRINCIPAL LOCALIZACIÓN Relación contextual espacio-tiempo
ORGANIZACIÓN Constitución de nodos

TIPIFICADAS O R D E N Disposición de actividades relacionadas
IDENTIDAD Revelación del alcance de lo lleno y lo vacío
PARES C O N TR A ST E Revisión de prioridades

COMPLEMENTARIAS LOGÍSTICA Provisión de medios subyacentes
RECUADRO N° 73: Esquema de roles en la Jerarquización.
La jerarquización es una primera aproximación hacia la búsqueda de la consistencia y la coherencia que

delimita y contribuye a los ajustes que requiera el resto del proceso.
La creatividad trasciende las restricciones, pero necesita de ellas pues, establece los límites que el diseñador
tiene y el ámbito que contiene la libre disponibilidad de su uso. El encauzamiento, funcional, contribuye a
proporcionar orden al diseño de la premisa para que, junto con la organización y la forma se optimice el
instrumento.
10
Se entenderá por acto de diseño a cada una de las fases o etapas en que se va planeando una obra tangible o intangible.
11
Se entenderá por medios subyacentes a aquellos que contribuyen con el proceso de diseño sin formar parte de las actividades
establecidas, pero son de aplicación inexorable.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
4. PROCESO
La premisa, como todo otro instrumento, tiene su proceso de elaboración o construcción el cual se va
presentando en estas páginas. Hay instrumentos donde conocer ese proceso es irrelevante. Son aquellos en
que la técnica de construcción es seriada y ese objeto importa por su utilidad una vez finalizado. La premisa,
en cambio, es un instrumento intelectual que debe ser construida por el diseñador a su justa medida para
facilitarle la elaboración de la obra (el proyecto).
Sin embargo, esa intelectualidad, que tiene su técnica, es un recurso recuperable y, a veces, sin necesidad de
restaurarlo. Puede integrar un “banco de premisas” que en futuros diseños podría formar parte de una obra.
Allí surgiría el ajuste. La creatividad en el diseño está en elaborar una propuesta original útil en el hacer, en el
saber o en el placer. Y, para que sea útil, se debe conocer lo mejor posible las actividades que van a intervenir
en una obra y aportar creatividad mediante la originalidad.
Entonces, un “banco de premisas” debidamente tipificado, puede agilizar futuros procesos de diseño con la
creativa disposición de las que el diseñador de ahí obtenga.
Cuáles son, entonces, los elementos a tener en cuenta para lograr que las premisas sean un instrumento útil ?
El objetivo es identificar medios operativos que faciliten el uso.
Para ello se parte por conocer los elementos a tener en cuenta en la elaboración. Asimismo se plantea una
etapa de compatibilización que permita disponer de una premisa con coherencia interna y consistencia externa.
Finalmente, se establecen rangos temporales de aplicación según la jerarquización otorgada en la obra.
La limitación está en la ausencia de experiencias concretas de elaboración y aplicación para su análisis. Ejemplos
teóricos poco ayudarían a internalizar este proceso que requiere de mucho entrenamiento y práctica intelectual.
La creatividad está en llevar la imaginación hacia el logro de la continuidad ( o el puente) con sus premisas
interactuantes de modo de dar cabida a una respuesta sublime en la organización, en la función y en la forma.
4.1 ELABORACIÓN
La elaboración es un delicado y sensible proceso en el que se tiene que contar con todos los insumos que
satisfagan las características principales de la premisa. Esos insumos ya se identificaron y explicitaron en los
títulos precedentes. Quiere decir que en este punto comienza la ejecución de esta obra accesoria12 y opcional
por su condición de instrumento supuestamente útil para optimizar la construcción de la obra principal.
Esta elaboración puede ser considerada como una etapa por lo que es conveniente que se ajuste a las
siguientes fases de elaboración que contribuyen a una rápida interpretación y uso.
a) REDACCIÓN
La redaccion traduce la visión en términos lingüísticos cuya gramatica deberá caracterizarse por ser
inteligible. Esto significa la exigencia inequívoca en el uso de vocablos que ofrece el idioma. Tales
vocablos serán enriquecidos por una representación de ideas y cosas que ocupará el “dueño” de la visión:
el diseñador. Puede suceder también que sean utilizados por un grupo reducido de personas que la
complejidad del diseño requiera para concluir exitosamene la obra.
Otra consideracón a tener en cuenta es el uso del verbo en infinitivo. Este tiempo “infinito”, sin límites,
puede expresar indistintamente el pasado, el presente y el futuro, proporcionando al diseñador la libertad
para referirse temporalmente según lo que necesite la obra.
Finalmente se requiere un especial cuidado en el uso de la “y” que incluya al citado verbo o a otro cn el
mismo tiempo verbal. Esta situación puede arrastrar una premisa encubierta o imprevista que conduzca
a producir confusiones o contradicciones en el proceso.
12
Se entenderá a la premisa como obra accesoria por su uso discontinuo y auxiliar que cesará por abandono o finalización de quien la
requiere.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
b) EXTENSIÓN
La extensión juega un rol que en el abuso de ésta, más que aclarar la idea puede dificultar la interacción
con las otras premisas. También dificulta la memorización ya que en cada acto de diseño estará sujeto
a otras premisas que están encausando también el proceso. Tiende a surgir el deseo de justificarla y es
allí donde se extiende, cuando comienzan los “para …”. La justificación de lograr un determindo efecto
emocional podrá expresarse, si se quiere, en la memoria descriptiva.
Como referencia, la cantidad de palabras a utilizar deberían ser alrededor de quince. Son más que
suficiente para verbalizar las intensiones y matenerlas como gramática textual de ideas y cosas.
c) ALCANCE
Cuando el diseñador pasó por la etapa de encauzamiento, es decir, contextualizó, tipificó y jerarquizó
sus premisas, delimitar el alcance será una tarea algo tediosa por más bien redactada y extendida que
esté. Esta es la fase para corroborar la coherencia con todo el proceso de encauzamiento. Los vocablos
anteriormente enunciados competirán su premacia según el significado que mas se ajuste en traducir la
visión.
El siguiente Recuadro Nº 74 destaca la esencia de lo expuesto.
• Exige el uso inequívoco de vocablos

REDACCIÓN • Verbo en infinitivo, evitando las “y” con
otro infinitivo.
EXTENSIÓN Limitada sólo a verbalizar las intenciones.
ALCANCE Consolida la coherencia y consistencia.
RECUADRO N° 74: Esquema de las Fases de Elaboración.
Estas fases le dan a las premisas un estilo de formalidad que favorece su utilización y contribuye a una
mejor aplicación.
4.2 INSERCIÓN
Vinculada la premisa en la organización (parte del encauzamiento) y delimitado el alcance en la elaboración, se

ingresa a continuación en la fase de verificar la consistencia. Es decir, constatar que sus vínculos presentan
un encuentro cuyos roles armonizan entre sí.
En qué consiste la armonía de roles. Un diseño, por naturaleza es “orgánico” u organizado. La organización
significa que los roles de cada actividad concurren o se encuentran en un nodo 13. Ese nodo, debe resultar
compatible con las pretensiones esperadas de cada premisa o, facilitar la función de cada rol. Una situación
conflictiva en un nodo puede ser resuelta por lo menos de la siguiente manera:
a) Priorizar las premisas según su jerarquía. Si hay premisas pares, alguna de éstas serán más importante
que las otras. Si existe convicción en el diseñador de que la(s) premisa(s) deben continuar incluidas,
habrá que agudizar la creatividad en el diseño de la obra principal 14 para resolver el nodo.
b) Revisar el alcance en su elaboración. Esa tarea calificada como tediosa, puede resolver futuros
problemas durante el diseño de la obra principal, cumpliendo así su característica eventual más
importante: la de ser facilitadora.
c) Replantear la necesidad de disponer de tal(es) premisa(s) ante la posibilidad de que el problema nodal pueda
ser resuelto durante el diseño de la obra principal. En este último caso prevalecerá la intuición a la
razón, dando lugar a un riesgo que podría ser mitigado por la experiencia del diseñador.
13
Se entenderá por nodo al lugar, momento o circunstancia donde confluyen diferentes premisas de una obra para vincularse entre sí.
14
Se recuerda que la premisa es también una obra, pero accesoria. Si la obra principal se suspende, la obra accesoria pierde su validez.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
La característica eventual de facilitadora debe prevalecer hacia el diseño principal. En el siguiente

Recuadro Nº 75 se destaca la esencia de estas tres consideraciones.
CONFLICTOS
PRIORIZAR prevalecer la jerarquía
A
NODALES
R
REVISAR evitar futuros problemas
A
P
REPLANTEAR considerar la exclusión
RECUADRO N° 75: Esquema de la Inserción.
Si hay conflicto en los nodos va a presentarse también en el diseño principal, pero puede suceder también
que al diseñador le resulte más fácil resolverlo en ese proceso.
4.3 APLICACIÓN
Establecida la jerarquía hasta lo necesario, se presume que el diseñador iniciará su obra con la premisa
superior que es la inspiradora y responsable de establecer la impronta entre la obra y el entorno. La
principal (o de localización) establecerá otra impronta, que es la ubicación generalizada de los espacios
abiertos circulatorios y cerrados (relación espacio-tiempo).
A continuación, se interpreta la estructura que validará los aspectos psico-sociales y físico-sociales que
contribuyen, junto con la función y la forma, a la obtención de un resultado bidimensional o tridimensional
(tangible) o experiencial (intangible).
Con posterioridad, se interpretan los aspectos funcionales que son constantes para cualquier tipo de diseño,
es decir, contemplar las necesidades de la actividad principal, de las secundarias y las de desplazamiento.
Luego se interpretan los tres modos formales de uso de la obra. En el caso de una obra edilicia o urbana
corresponde conocer cuánto de espacio abierto, cuánto de cerrado y cuánto de circulatorio. Los dos
primeros deberían surgir del plan de necesidades, salvo que fuera una obra librada a la decisión del
diseñador. Sin embargo, éste debería fijar los límites teniendo en cuenta los costos de ejecución, por
ejemplo. Entonces, sea cual fuere esa limitación, después de la premisa de localización, la jerarquía
construida tendrá un origen de aplicación que quedará a consideración de la que le ofrezca más empatía.
De allí irá sucediendo otras empatías que conquistarán la jerarquía hasta conformar el espectro accesorio y
opcional de este instrumento de diseño.
Hasta este cuarto subtema se reflexiona sobre algunas propiedades de las premisas y se establece un modo
de clasificación, en un intento de aportar conocimiento teórico sujeto a observacionones y mejores aportes.
Previo a establecer su posible uso en el diseño tangible e intangible (subtema siguiente) se presenta en el
Recuadro Nº 76 el organigrama base a esos efectos.
PREMISA GENERAL
LOCALIZACIÓN
SERVICIOS RESISTENCIA
ESTRUCTURA
MEDIOS REGULACIÓN
FUNCIÓN
F O R M A
PRINCIPAL ABIERTO
SECUNDARIAS CUBIERTO
DESPLAZAMIENTO CIRCULATORIO
RECUADRO N° 76: Organigrama base de aplicación
La constante práctica del diseñador es lo que compatibilizará el proceso con sus necesidades.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
5. U S O
Todo lo expresado precedentemente puede ocasionar cierta intriga por saber dónde están las premisas en este
texto, pero estos Apuntes de Clases distan mucho de ser un recetario. Se puede calificar como un texto
orientador para quienes quieren valerse de conceptos teóricos sobre un instrumento disponible en la actividad
del diseño. De allí que el presente subtema sea una aproximación a su uso. Es así como a continuación se trata
de conducir la ideota al organigrama base del Recuadro N° 76. Tal organigrama procede de la jerarquización
(Recuadro N° 73) en la que se la considera una “… primera aproximación hacia la búsqueda de consistencia y de
coherencia …”.
El aporte en este sentido está en reforzar los primeros pasos para “identificar el camino y transitarlo” como se
expresó en la conceptualización de premisa. Esta aproximación facilita la identificación de ese camino con
estándares o “disparadores” binarios que conducen hacia la obtención de un principio de totalidad menos difuso
que la visión. Es decir, transponer la etapa de la “ideota” para iniciar la etapa de la idea. Ésta, aún teórica,
estará en condiciones de pasar a la práctica cuando las premisas le den al diseñador la claridad suficiente sobre
la certeza del aporte creativo. Es en ese momento entonces, cuando se la podrá considerar “facilitadora” a esta
representación abstracta que contribuye a organizar, ordenar y embellecer las partes de una obra.
¿Cuál, entonces, puede ser el proceso de conversión de lo teórico a lo práctico?
El objetivo es delimitar ámbitos con opciones que encaminen el diseño.
Para ello se procede a establecer la aplicabilidad en el diseño tangible y también en el intangible. Finalmente,
se cierras ambas aplicaciones evaluando los resultados que mejorarán futuros usos y la propia experiencia.
La limitación está en que el compromiso creativo que exige una propuesta real y que excede a este ámbito
teórico. Lo que se intenta aquí es recrear alternativas o variantes que contribuyan a la imaginación.
El uso de la premisa es una actividad intelectual cuya habilidad en la utilización se adquiere con una práctica
que depende de cuán importante es para el diseñador valerse ella como un optimizador del proceso de diseño.
5.1 EN EL DISEÑO TANGIBLE
El diseño tangible extendió sus fronteras como disciplina acompañando a las revoluciones industriales, pero
existió desde siempre. El arte es una clara manifestación de ello, pero también los son las armas, la
indumentaria y los utensilios de origen ancestral. El diseño tangible se incorpora como tal a comienzos de
siglo XX luego de un proceso de 150 años producido por el cambio conceptual de la artesanía por la
producción en serie. La Bauhaus (1919) formaliza el ingreso en la industria y desde allí se expande como
disciplina donde hoy se lo utiliza.
La historia escrita de la arquitectura comienza con Marco Vitruvio, pero historiadores identifican como
primer arquitecto a Imhotep, un legendario polímata egipcio de 2600 a.C. Diseño y arquitectura, uno dirigido a cosas
y la otra al hábitat humano. En la medida que ambas obras incrementaron su complejidad, alguien 15
descubrió un instrumento capaz de interpretar una idea en lenguaje teórico susceptible de ser traducido al
leguaje práctico como ya se ha expresado.
En este punto se acondicionan algunos conceptos que son propios del diseño tridimensional interior-
exterior, tridimensional exterior y bidimensional, es decir premisas hacia objetos tangibles16. El modo que
se establece para identificar las prioridades de cada dimensión es sobre el Recuadro N° 76 Organigrama
base de aplicación.
a) TRIDIMENSIONAL INTERIOR-EXTERIOR
En el diseño tridimensional interior-exterior, o habitable, le corresponde literalmente el organigrama
15
Se desconoce quién la utilizó por primera vez.
16
Quedan pendientes de tratar las nano dimensiones donde también hay saber, hacer y placer que puede ser motivo de futuras
investigaciones sobre el caso que aquí ocupa, donde podría replantearse dónde comienza y termina lo inhabitable.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
de aplicación del recuadro N° 76. Las premisas a establecer en estos artefactos17 contienen al tiempo
como condición subjetiva18 de toda sensibilidad. En este ámbito, el diseñador “juega” para establecer
las relaciones distancias-usuarios y producir emociones en el recorrido. Subyacen en la premisa de
localización (principal). Esto conlleva a considerar que esta premisa y la general (superior), conducen el
destino conceptual de la obra.
• La general (o superior) frente al entorno inmediato se plantea la opción de una inclusión por ARMONÍA
o por CONTRASTE.
• La de localización (o principal) desde el entorno inmediato y también al interior de la obra se plantea
la opción de CONCENTRADA o DISPERSA.
• La de estructura (o tipificada) es una respuesta permanente a los perfiles del usuario y del comitente
si estos fueran diferentes. Para la construcción se requiere hacerlo primero con sus cuatro premisas
logísticas. Además, se deberá decidir por priorizar a la forma o a la función:
✓ Regulación (en sentido amplio) frente a la opción de EXISTENTE o PROPUESTA.
✓ Resistencia frente a la opción de TRADICIONAL o INNOVADORA.
✓ Medios frente a la opción de ESTANDARIZADOS o ARTESANALES.
✓ Servicios frente a la opción de AUTÓNOMOS o DEPENDIENTES.
• La de función (o tipificada)) la componen tres tipos de actividades que la condicionan:
✓ Principal (habitar) decidir por priorizar la condición de CIEGA o TRANSPARENTE.
✓ Secundarias decidir por priorizar condición de AGRUPADAS o DISPERSAS.
✓ Desplazamiento decidir por priorizar condición de INDEPENDIENTE o COMPARTIDO.
Tanto en lo edilicio como en lo urbano siempre prevalecerá una actividad principal 19 y otras
secundarias como consecuencia de aquella y generando dependencias. Finalmente, el
desplazamiento, que debe ser interpretado tanto por medios propios o mecánicos y que son los que
van a ocupar el espacio circulatorio previsto en la forma.
• La de forma (o tipificada) la componen tres tipos de uso que la condicionan:
✓ Abierto frente a la opción de PRIVADO o SEMIPRIVADO.
✓ Cubierto frente a la opción de FLEXIBLE o RÍGIDO.
✓ Circulatorio frente a la opción de PEATONAL o VEHICULAR.
Los tres, además de decidir sobre cómo resolver su identidad, las premisas general, localización y
organización deberán orientar la decisión del qué hacer, por supuesto sin dejar de lado el tiempo
como condición subjetiva. La complejidad de la obra demandará la presencia de más premisas en
cada uno de éstos.
Estas opciones, expuestas en letra cursiva mayúscula, quedan sujetas a las correspondientes fases de
elaboración20 y a los requerimientos del diseñador.
b) TRIDIMENSIONAL EXTERIOR
Al diseño tridimensional exterior, le corresponde un desdoblamiento: el utilitario y el contemplativo.
El primero es de carácter industrial, mecánico, axiomático, analógico, otros y, el segundo, monumental,
escultural, otros. En el industrial la forma es casi un estricto resultado de la utilidad, en cambio, el
contemplativo puede permitirse algunos excesos en beneficio de las sensaciones que quiere provocar
ante quien lo observa.
El organigrama de aplicación en estos artefactos inhabitables tiene algunas diferencias que a los efectos
de este tema resulta extensivo exponerlos.
Salvo las premisas general, la de localización y la de estructura, que están expuestas, las de forma y las
de función habría que desagregarlas en sujeto-objeto, objeto-objeto y contemplativa. Sobre estas tres, la
17
Se entenderá por artefacto al modo de expresar genéricamente a todo objeto útil cuya construcción tuvo en cuenta aspectos subjetivos
que proporcionan además placer sensual o estético.
18
Paul Fraisse (1984) hace una diferencia entre la dimensión objetiva del tiempo, es decir el tiempo que realmente sucede, medido por un
reloj, y la dimensión subjetiva o psicológica, que se relaciona al interés que el sujeto experimenta por la actividad ejercida.
19
Si es vivienda, prevalece el alojamiento o el encuentro familiar, la vida interna o la vida social. Si es urbano, prevalece lo residencial
o lo comercial, recreativo, cultural, otros. Todos demandarán actividades secundarias de apoyo que tendrán su localización, estructura
y forma que cada premisa deberá contemplar.
20
Punto 1 del Subtema 4 de la presente Unidad.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
de forma tiene la desagregación de Tamaño, Color y Textura (ídem para la bidimensional) con sus
correspondientes premisas. De igual modo, la de función también tiene la desagregación de Principal,
Secundarias y Desplazamiento con sus correspondientes premisas21.
• La general (o superior) contiene una premisa para cada desdoblamiento:
✓ El industrial frente a una respuesta hacia el usuario que es una persona y hacia el usuario que es
otro artefacto. En ambos se decidirá por priorizar lo TRADICIONAL o lo INNOVADOR.
✓ El contemplativo se decidirá por priorizar una inclusión por la ARMONÍA o el CONTRASTE.
• La de localización (o principal) también contiene una premisa para cada desdoblamiento:
✓ El industrial frente al modo de relación sujeto-objeto u objeto-objeto, dependiendo de si es un
producto de consumo final o un insumo de otro producto. En el primero se decidirá por priorizar
el uso FIJO o el MÓVIL y, en el segundo por priorizar la condición de COMPACTA o de
DESACOPLABLE.
✓ El contemplativo se decidirá por priorizar el ENTORNO o la OBRA.
• La de organización (o tipificada) también contiene una premisa para cada desdoblamiento y en ambas
también se deberá decidir por priorizar la forma o a la función:
✓ El industrial frente al cumplimiento riguroso, propio de una producción seriada se decidirá por
priorizar la COMODIDAD o la FUNCIONALIDAD.
✓ El contemplativo frente a un cumplimiento preferentemente flexible, propio de una producción
individual se decidirá por priorizar lo MODULAR o lo INTEGRAL.
Las logísticas se establecerán sobre las siguientes decisiones:
✓ Regulación frente a la opción de decidir por priorizar la EXISTENTE o la PROPUESTA.
✓ Resistencia frente a la opción de decidir por priorizar lo DURADERO o lo EFÍMERO.
✓ Medios frente a la opción de decidir por priorizar la ESTANDARIZADOS o la ARTESANALES.
✓ Servicios frente a la opción de decidir por priorizar la AUTÓNOMOS o la DEPENDIENTES.
• Las de función (o tipificada) también contiene una premisa para cada desdoblamiento:
otro artefacto. En la primera se decidirá por priorizar la DURABILIDAD o la COMODIDAD y, en la
segunda por la EFICIENCIA o la EFICACIA.
✓ El contemplativo se decidirá por priorizar lo CONMEMORATIVO o lo ORNAMENTAL.
• Las de forma (o tipificada) también contiene una premisa para cada desdoblamiento:
otro artefacto. En la primera se decidirá por priorizar la NECESIDAD o la EXPECTATIVA y, en la
segunda, por la SIMPLEZA o la COMPLEJIDAD.
✓ El contemplativo se decidirá por priorizar hacia el observador lo ABSTRACTO o lo FIGURATIVO.
Estas opciones, expuestas en letra cursiva mayúscula, también quedan sujetas a las correspondientes
fases de elaboración y a los requerimientos del diseñador.
c) BIDIMENSIONAL
El Diseño Bidimensional22, o gráfico, sólo puede ser apreciado de modo frontal. La visualización de
imágenes planas puede interpretar la tercera dimensión a través del estímulo de la ilusión óptica. Tiene
tanto impacto social como sus dos precedentes y la incorporación de nuevos ámbitos parecen
inagotables. Estos artefactos planos, o considerados planos por su comunicación bidimensional, tienen
como referencia también el organigrama del recuadro n° 76 con variaciones solamente en la “forma”
que se reemplaza Abierto, Cubierto y Circulatorio por Tamaño, Color y Textura.
• En la general (o superior) se decidirá por una inclusión TRADICIONAL o INNOVADORA.
• En la localización (o principal) se decidirá por priorizar lo FIJO o lo MÓVIL.
• La de organización (o tipificada) es una respuesta permanente a los perfiles del usuario y del comitente
si estos fueran diferentes. Para la construcción se requiere hacerlo primero con sus cuatro premisas
logísticas. También se deberá decidir por priorizar la forma o a la función:
✓ Regulación frente a la opción de decidir por priorizar la EXISTENTE o la PROPUESTA.
21
Estas serán motivo de consideración en futuras ediciones de los presentes Apuntes de Clases.
22
Isologo, isotipo, imagotipo, logotipo, editorial, publicitario, Web, imagen corporativa, señalética, multimedia, otros.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
✓ Resistencia frente a la opción de decidir por priorizar la TRADICIONAL o la INNOVADORA.

✓ Medios frente a la opción de decidir por priorizar la ESTANDARIZADOS o la ARTESANALES.
✓ Servicios frente a la opción de decidir por priorizar la AUTÓNOMOS o la DEPENDIENTES.
• Las de función la componen tres tipos de actividades que la condicionan:
✓ Principal (mensaje) opción de decidir por priorizar la condición de EXPLÍCITA o de IMPLÍCITA.
✓ Secundarias frente a la opción de decidir por priorizar la condición de DEFINIDAS o de DIFUSAS.
✓ Desplazamiento frente a la opción de decidir por priorizar lo MANUAL o lo INDUCIDO.
• Las de forma la componen tres tipos de uso que la condicionan:
✓ Tamaño frente a la opción de decidir por priorizar la FIGURA o el FONDO.
✓ Color frente a la opción de decidir por priorizar la ARMONÍA o el CONTRASTE.
✓ Textura frente a la opción de decidir por priorizar lo PERCEPTIBLE o lo IMPERCEPTIBLE.
Las opciones, expuestas en letra cursiva mayúscula, también quedan sujetas a las correspondientes fases
de elaboración y a los requerimientos del diseñador.
El rol de cada premisa se determina según la opción que se decida priorizar, pero la consistencia se obtendrá
de la coherencia frente a la opción de las prioridades. En el siguiente Recuadro Nº 77 se presenta la sinopsis
de aproximación de las premisas a estas tres dimensiones.
5.2 EN EL DISEÑO INTANGIBLE
El diseño intangible, de experiencia, comienza su incorporación como tal a fines de siglo XX cuando los
avances tecnológicos dieron paso a lo que sociólogos como M. Castells llamó sociedad del conocimiento.
Un visionario como Peter Drucker (1909-2005) cuarenta años antes comenzó a valorar más el trabajo de la
mente que el manual. Entrado al s. XXI la creatividad se apodera paulatinamente de todas las actividades
económicas de alta rentabilidad, incorporando al diseño también como activo intangible ante las propuestas
de nuevos emprendimientos y también de aquellos otros sujetos a reingeniería, hoy a rediseño.
Esta nueva sociedad dio lugar a nuevos actores económicos como son los emprendedores, la gran mayoría
débiles en métodos que contribuyan a optimizar sus ideas y que con algo de intuición y audacia insertan la
innovación en el mercado. Aquí el diseño también se hace presente y por lo tanto las premisas también
viajan hacia ese derrotero.
Por esta razón en este punto se ajustaron algunos conceptos que son propios del diseño tangible pero que
la “facilitadora” de la creatividad, es competente también en objetos abstractos, para determinar y definir
sus acciones. También se incluyen conceptos propios de las obras intangibles que se incorporan o sustituyen
a las del organigrama de las premisas tangibles.
Para ello se identificaron tres ámbitos con carácter representativo de otros que signarán la metódica de
identificación y futura elaboración de las premisas correspondientes. El modo que se establece para
identificar las prioridades de tales ámbitos es también sobre el Recuadro N° 76 Organigrama de aplicación
en el Diseño Urbano.
a) INSTRUCCIONAL
El Diseño Instruccional23 está dirigido a proporcionar conocimiento y habilidades a personas con la
aptitud requerida para llevarlo a cabo. Comprende de pequeñas a grandes unidades de contenidos con
diferentes niveles de complejidad sistematizados por un progresivo proceso de acciones formativas.
Tales acciones se basan preferentemente mediante aprendizaje constructivista haciendo del aprendiz el
principal protagonista.
Este ámbito del diseño tiene como referencia también el organigrama del recuadro n° 76 con variaciones
en: la “forma”, que reemplaza Abierto, Cubierto y Circulatorio por Tamaño, Perfil y Edad; en la
“función”, que reemplaza Desplazamiento por Transferencia; y, en la “estructura” que se reemplaza
Resistencia por Consistencia.
23
Carreras universitarias, cursos, seminarios, talleres y otros géneros académicos.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
GENERAL Armonía o Contraste

LOCALIZACIÓN Concentrada o Dispersa
Regulación Existente o Propuesta
ESTRUCTURA Consistencia Tradicional o Innovadora
Forma o Función Logísticas
Medios Estandarizados o Artesanales
TRI Servicios Autónomos o Dependientes
DIMENSIONAL
exterior-interior Principal Ciega o Transparente
FUNCIÓN Secundarias Agrupadas o Dispersas
Desplazamiento Independiente o Compartido
Abierta Privada o Semiprivada
FORMA Cubierta Flexible o Rígida
Circulatoria Peatonal o Vehicular
Sujeto-objeto
Industrial Tradicional o Innovador
GENERAL objeto-objeto
Contemplativo Armonía o Contraste
Sujeto-objeto Fijo o Móvil
Industrial
LOCALIZACIÓN objeto-objeto Compacto o Desacoplable
Contemplativo Entorno u Obra
Sujeto-objeto Comodidad o Funcionalidad

Industrial
objeto-objeto Modular o Artesanal
TRI Contemplativo Modular o Integral
DISEÑO ESTRUCTURA
DIMENSIONAL
TANGIBLE Forma o Función Regulación Existente o Propuesta
exterior
Consistencia Tradicional o Innovadora
Logísticas
Servicios Autónomos o Dependientes
FUNCIÓN Sujeto-objeto Durabilidad o Comodidad
Principal Industrial
objeto-objeto Eficiencia o Eficacia
Secundarias
Desplazamiento Contemplativo Conmemorativa u Ornamental
FORMA Representativa
Sujeto-objeto Necesidad o Expectativa
Tamaño Industrial
objeto-objeto Simpleza o Complejidad
Material
Textura Contemplativo Abstracta o Figurativa
GENERAL Tradicional o Innovadora

LOCALIZACIÓN Fija o Móvil
CALIZACIÓN)
Forma o Función Logísticas
BI Servicios Autónomos o Dependientes
DIMENSIONAL
Principal Explícita o Implícita
TETRA
FUNCIÓN Secundarias Definidas o Difusas
Desplazamiento Manual o Inducido
Tamaño Figura o Fondo

FORMA Color Armonía o Contraste
Textura Perceptible o Imperceptible
RECUADRO Nº 77: Sinopsis de aproximación a las Premisas de Tangibilidad
• En la general (o superior) se decidirá por una actividad de CAPACIDAD o de COMPETENCIA.

• La premisa de localización se decide por priorizar un perfil SELECTIVO o INDISTINTO.
• La de organzación es una respuesta permanente a los perfiles del usuario y del comitente si estos
fueran diferentes. Para la construcción se requiere hacerlo primero con sus cuatro premisas
✓ Regulación: decidir por priorizar la condición de EXISTENTE o de PROPUESTA.
✓ Consistencia: decidir por priorizar la condición de CONTINUA o de DISCONTINUA.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
✓ Medios: decidir por priorizar la condición de ESTANDARIZADOS o de INNOVADORES.

✓ Servicios: decidir por priorizar la condición de AUTÓNOMOS o de DEPENDIENTES.
✓ Principal (enseñanza): decidir por priorizar la condición de GRUPAL o de INDIVIDUAL.
✓ Secundarias: decidir por priorizar la condición de CULTURALES o de RECREATIVAS.
✓ Desplazamiento: decidir por priorizar la condición de PRESENCIAL o VIRTUAL.
• La de forma la componen tres tipos de uso que la condicionan:
✓ Edad: decidir por priorizar la condición de SELECTIVA o de INDISTINTA.
✓ Perfil: decidir por priorizar la condición de ESPECIALIZADO o de GENERAL.
✓ Tamaño: decidir por priorizar la condición de LIMITADO o de ILIMITADO.
b) PRODUCTO
El Diseño de producto24, está dirigido a transformar ideas en bienes que satisfagan necesidades internas
o externas a un emprendimiento. La calidad de éstos contribuye a mejorar el posicionamiento en el
ámbito establecido o a ampliar las fronteras de la comercialización.
en: la “forma”, que reemplaza Abierto, Cubierto y Circulatorio por Útil, Operable y Comprensible; y,
en la “estructura” que se reemplaza Resistencia por Consistencia.
• En la general (o superior) se decidirá por una inclusión DISRUPTIVA o COMPETITIVA.
• La premisa de localización se decidirá por priorizar lo DETERMINADA o lo INDETERMINADA.
• La estructura es una respuesta permanente a los perfiles del usuario y del comitente si estos fueran
diferentes. Para la construcción se requiere hacerlo primero con sus cuatro premisas logísticas.
También se deberá decidir por priorizar la forma o a la función:
✓ Regulación: decidir por priorizar la condición de EXISTENTE o de PROPUESTA.
✓ Consistencia: decidir por priorizar la condición de TRADICIONAL o de INNOVADORA.
✓ Medios: decidir por priorizar la condición de ESTANDARIZADOS o de ARTESANALES.
✓ Principal (elaboración): decidir por priorizar la condición de RACIONAL o de EMOCIONAL.
✓ Secundarias: decidir por priorizar la condición de EMPÍRICAS o de TEÓRICAS.
✓ Desplazamiento: decidir por priorizar la condición de REAL o de VIRTUAL.
✓ Útil: decidir por priorizar la condición de ÚNICO o de OPTATIVO.
✓ Operable: decidir por priorizar la condición de SENCILLA o de COMPLEJA.
✓ Comprensible: decidir por priorizar la condición de ESPONTÁNEA o de INDUCIDA.
c) SERVICIOS
El Diseño de Servicios25, está dirigido a optimizar la experiencia del usuario mediante la calidad de la
interacción de éste con el proveedor. Se centra en comprender el contexto personal y social de los
usuarios para promover la empatía por la prestación.
en: la “forma” que se reemplaza Abierto, Cubierto y Circulatorio por Imagen, Calidad y Presteza; y,
en la “estructura”, que reemplaza Resistencia por Consistencia.
24
Derechos, marcas, patentes, procesos, plataformas, aplicaciones, otros.
25
Jurídicos, contables, mensajería, mantenimiento, reparaciones, transporte, otros.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
• En la general (o superior) se decidirá por una inclusión TRADICIONAL o INNOVADORA.

• La premisa de localización se decide por priorizar un perfil SELECTIVO o INDISTINTO.
• La de organzación es una respuesta permanente a los perfiles del usuario y del comitente si estos
fueran diferentes. Para la construcción se requiere hacerlo primero con sus cuatro premisas
✓ Regulación: decidir por priorizar la condición de EXISTENTE o la PROPUESTA.
✓ Consistencia: decidir por priorizar la condición de TRADICIONAL o de INNOVADORA.
✓ Medios: decidir por priorizar la condición de ESTANDARIZADOS o de ARTESANALES.
✓ Principal (asistencia): decidir por priorizar la condición de PERSONAL o de CORPORATIVA.
✓ Secundarias: decidir por priorizar la condición de PROGRAMADAS o de CIRCUNSTANCIALES.
✓ Desplazamiento: decidir por priorizar la condición de lo NATURAL o lo INDUCIDO.
✓ Imagen: decidir por priorizar la condición de FORMAL o de INFORMAL.
✓ Calidad: decidir por priorizar la condición de SUBJETIVA o de OBJETIVA.
✓ Presteza: decidir por priorizar la condición de EFICIENCIA o de EFICACIA.
Las opciones, expuestas en letra cursiva mayúscula, también quedan sujetas a las correspondientes fases de
elaboración. Se reconoce la ausencia de explicación en cada una de las decisiones sujetas a prioridad en
beneficio de un mensaje más directo.
El rol de cada premisa se determina según la opción que se decida priorizar, pero la consistencia se obtendrá
de la coherencia frente a la opción de las prioridades. En el siguiente Recuadro Nº 78 se presenta la sinopsis
de aproximación de las premisas a estos tres tipos de diseños experienciales.
5.3 RESULTADO
Es una reflexión sobre la utilización de las premisas en el proceso de diseño. Una valoración entre el tiempo
destinado a la elaboración frente al tiempo ahorrado en la elaboración del diseño de la obra. Ello teniendo
en cuenta que es un proceso que requiere de entrenamiento y práctica. La experiencia lograda durante
sucesivas aplicaciones va a mejorar la performance en el uso de este instrumento.
Es inconveniente ponderar la demora inicial de aprender el uso de un proceso metódico frente al uso
espontáneo de la creatividad. Esto puede llevar a contradicciones especialmente en proyectos complejos
sean tangibles o intangibles. Todo instrumento requiere de práctica para optimizar su uso. La experiencia
hace posible el vínculo sujeto-objeto donde este último se debería transformar en un mejorador de las
habilidades del primero. A su vez debe ofrecer una respuesta a las necesidades y exceptivas del destinatario,
o sea, al otro sujeto, que finalmente será el acreedor de la obra que ese instrumento contribuyo a realizar.
Otro enfoque de evaluación del resultado es el de gestión26. Elaborar una premisa requiere de un plan, cumplir
con ese plan en la utilización y posteriormente verificar el resultado. Control y resultado se asemejan en
su significado y permite referirse a lo tratado al respecto en la Unidad V Organización Urbana reguladora.
Los ajustes futuros son correspondientes a las correcciones que proceden del proceso de control luego de
pasar por las fases anteriores de orientación, frecuencia cuantificación y evaluación27.
El resultado y su correspondiente control conducente a ajustes futuros, es individual y para cada proyecto,
por lo que cada diseñador evaluará si las premisas fueron facilitadoras y por lo tanto útiles. Asimismo,
permitirá conocer también de cada usuario, si el instrumento fue satisfactorio en lo útil y en lo estético. En
el siguiente Recuadro Nº 79 se representa lo aquí expuesto.
26
Se piensa lo que se va a hacer (plan), se hace lo que se pensó (ejecución) y se verifica si lo que se hizo fue como se pensó (control).
27
Subtema 5.4 de la Unidad V “Organización Urbana Reguladora”.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
El tratamiento de este subtema abre otros aquí omitidos que oportunamente pueden quedar incluidos en los ya
existentes o ser tratados por separado.
GENERAL Capacidad o Competencia

LOCALIZACIÓN Presencial o Virtual

INSTRUCCIONAL Forma o Función Logísticas
Carreras Servicios Autónomos o Dependientes
Cursos
Seminarios Principal Grupal o Individual
FUNCIÓN
Talleres Secundarias Culturales o Recreativas
Desplazamiento Presencial o Virtual
Edad Limitado o Ilimitado
FORMA Perfil Especializado o General
Tamaño Selectiva o Indistinta
GENERAL Disruptiva o Competitiva
LOCALIZACIÓN Determinada o Indeterminada

PRODUCTO Forma o Función Logísticas
Marca
DISEÑO Servicios Autónomos o Dependientes
Patente
INTANGIBLE Derechos Principal Racional o Emocional
FUNCIÓN
Procesos Secundarias Empíricas o Teóricas
Desplazamiento Real o Virtual
Útil Única u Optativa
FORMA Operable Sencilla o Compleja
Comprensible Espontánea o Inducido
GENERAL Tradicional o Innovadora

LOCALIZACIÓN Fija o Móvil
SERVICIOS Forma o Función Medios
Logísticas
Estandarizados o Artesanales
Jurídicos Servicios Autónomos o Dependientes
Contables
Principal Personal o Corporativa
Transporte
FUNCIÓN Secundarias Programadas o Circunstanciales
Mantenimiento
Desplazamiento Natural o Inducido
Imagen Formal o Informal
FORMA Calidad Subjetiva u Objetiva
Presteza Eficiencia o Eficacia
RECUADRO Nº 78: Sinopsis de aproximación a las Premisas de Intangibilidad
RESULTADO control ajustes futuros
DISEÑADOR SUJETO OBJETO Expectativas
INSTRUMENTO
Práctica Necesidades
Entrenamiento OBRA SUJETO DESTINATARIO
RECUADRO N° 79: Esquema del Resultado

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
6. CONCLUSIÓN
La premisa, como indubitable ejemplo de diseño intangible es un “producto” experiencial que colabora con las
nuevas demandas de la sociedad del conocimiento.
Su procedencia expone un concepto que puede ser discutible pero representa un paso que por lo menos abre el
debate para paliar la ausencia de información al respecto. Además le proporciona identidad al diseño que,
junto con el orden y la organización optimiza el instrumento. Por ello la conceptualización establece una
convención circunstancial probablemente discutible pero contribuye aquí a interpretar el tratamiento.
Asimismo, las características que surgen de tal conceptualización le otorgan un perfil que con un uso inteligente
coadyuva a exhibir la creatividad. Las características accesorias tienen tanta relevancia como las anteriores
sólo que la ausencia de ésta invalida su utilidad.
El encauzamiento constituye una de las etapas más colaborativas en cuanto a familiarizarse con las necesidades
de la obra y su localización en el tiempo y en el espacio. La creatividad trasciende las restricciones pero
necesita de ellas pues, establece los límites que el diseñador tiene y el ámbito que contiene la libre
disponibilidad de su uso. Además le proporciona orden al diseño que, junto con la forma y la organización
optimiza el instrumento. Presente, pasado y futuro conducen consecutivamente el proceso de planeamiento
hacia lo más extremo del lenguaje escrito dándole al diseñador el camino para transitarlo. Este es el proceso
crucial del encauzamiento al dejar ubicadas las necesidades del plan en sus respectivos contextos aún ante la
alta posibilidad de requerir ajustes. La jerarquización es una primera aproximación a la búsqueda de la
coherencia interna y la consistencia externa que delimita y contribuye a los ajustes que requiera el resto del
proceso.
La creatividad está en llevar la imaginación hacia el logro de la continuidad ( o el puente) con sus premisas
interactuantes de modo de dar cabida a una respuesta sublime en la forma, en la función y en la estructura. La
constante práctica del diseñador es lo que compatibiliza el proceso con sus necesidades. Las fases de laboración
le dan a las premisas un estilo de formalidad que favorece su utilización. Si hay conflicto en los nodos va a
presentarse también en el diseño, pero puede suceder también que al diseñador le resulte más fácil resolverlo
en ese proceso. Además le proporciona organización al diseño, que, junto con la forma y el orden optimiza el
instrumento.
El uso es una actividad intelectual en la que la habilidad en la utilización de adquiere con una práctica que
depende de cuán importante es para el diseñador valerse de ella. El rol de cada premisa se determina según
la opción que se decida priorizar, pero la consistencia se obtendrá de la coherencia frente a la opción de las
prioridades. El tratamiento de estos ámbitos abre otros aquí omitidos que podrían quedar incluidos en algunos
de los identificados o ser tratados con el mismo procedimiento. Sin embargo, se reconoce la ausencia de la
explicación correspondiente de cada una de las decisiones sujetas a prioridad y se las presenta solamente
enunciadas. Los ajustes futuros son correspondientes a las correcciones que proceden del proceso de control
luego de pasar por las fases anteriores de orientación, frecuencia cuantificación y evaluación. El resultado, o
control, es individual y para cada proyecto, por lo que cada diseñador evaluará si las premisas fueron
facilitadoras y por lo tanto útiles. Asimismo, permitirá conocer también en cada usuario, si el producto que
recibió fue satisfactorio en lo útil y en lo estético.

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
A - Páginas Web.
https://psicologiaymente.net/inteligencia/teoria-inteligencias-multiples-gardner
Las teorías de las inteligencias múltiples de Gardner -
https://es.slideshare.net/LuisSoto32/premisas-de-diseo-97618734
Premisas de diseño. Teoría y métodos del diseño -
http://eprints.ucm.es/4571/1/T25705.pdf
Una definición de creatividad a través de 24 autores -
http://fido.palermo.edu/servicios_dyc/publicacionesdc/vista/detalle_articulo.php?id_libro=562&id_artic
ulo=11720
El objeto de diseño como acto – Grosso, José – Escritos en la Facultad – Publicación DC
https://www.observatoriodeinnovacionydiseno.org/2016/04/20/dise%C3%B1o-intangible/
¿Diseño intangible? -
http://zaloamati.azc.uam.mx/bitstream/handle/11191/5032/Lo_tangible_e_intangible.pdf?sequence=1
&isAllowed=y Lo tangible e intangible en el Diseño (pdf) -
https://riunet.upv.es/bitstream/handle/10251/99431/2997-11259-1-PB.pdf?sequence=1
Intangibles para el proceso de diseño en el marco de la sociedad del conocimiento - de R Matovelle
Villamar - 2016
https://marxismocritico.files.wordpress.com/2011/10/la-nocic3b3n-de-totalidad-en-las-ciencias-
sociales.pdf La noción de totalidad en las ciencias sociales -
https://prezi.com/r3ttwvepx-kj/caracteristicas-esenciales/
Qué son las características esenciales – Priscila Tejada Nuñez – 30 de Enero de 2015
https://www.unl.edu.ar/noticias/news/view/%E2%80%9Cel_dise%C3%B1o_industrial_genera_la_idea
_de_un_estilo%E2%80%9D#.Wz1Lj9VKjIU
El diseño industrial genera la idea de un estilo - martes 8 de septiembre de 2009 Silvia Patricia
Oliva
http://www.cua.uam.mx/pdfs/conoce/libroselec/16ManualDI.pdf
Manual de diseño industrial - Fernando Rodríguez
http://disenoept.blogspot.com/2010/09/conceptualizacion-de-la-forma.html
Conceptualización de la Forma - 24 de septiembre de 2010
http://fido.palermo.edu/servicios_dyc/blog/docentes/trabajos/6195_15246.pdf
Fundamentos del Diseño - Wucius Wong
https://alejandraarcedesign.files.wordpress.com/2014/09/l-fundamentos-del-disec3b1o_wicius-
wong.pdf
Fundamentos del Diseño bi y tridimensional - Wucius Wong
https://blog.ferrovial.com/es/2018/01/que-es-el-diseno-de-servicios/
Qué es el Diseño de Servicios ? Una nueva forma de pensar, crear y diseñar la relación con
los clientes - 10 de enero de 2018 – Daniel Yuste y Rosa María Sanchís Juan
http://www.estrategiaynegocios.net/lasclavesdeldia/922494-330/dise%C3%B1o-de-servicios-una-
tendencia-que-viene-con-fuerzas
Diseño de Servicios: una tendencia que viene con fuerza - Ana Urquilla - Escuela de Comunicación
Mónica Herrera, El Salvador.
https://www.uv.es/~bellochc/pedagogia/EVA4.pdf
Diseño Instruccional - Consuelo Belloch – Unidad de Tecnología Educativa – Universidad de Valencia

UNIDAD IX
DISEÑO DE PREMISAS
https://www.obs-edu.com/es/blog-project-management/administracion-de-proyectos/tipos-de-
proyectos-y-sus-principales-caracteristicas
Tipos de proyectos y sus principales características– Escuela de Negocios - Universidad de
Barcelona
https://www.observatoriodeinnovacionydiseno.org/2016/04/20/dise%C3%B1o-intangible/
Diseño Intangible – Mizrain Gopar – 20 de abril 1016 – Observatorio de innovación y Diseño –
Universidad de Guadalajara – Jalisco – México.
http://ftp.unipamplona.edu.co/kmconocimiento/Congresos/archivos_de_apoyo/Dise%F1o_de_Experien
cias.pdf
Diseño de Experiencia – Jaime Valero – 20 de abril 1016 – Observatorio de innovación y Diseño –
Universidad de Guadalajara – Jalisco – México.
http://losnuevoscaminosdeldiseno.blogspot.com/2013/03/la-forma-la-funcion-y-la-estructura-en.html
Nuevos caminos del Diseño – Ricardo Romero MDI – 17 de marzo de 2013
https://revistas.ort.edu.uy/anales-de-investigacion-en-arquitectura/article/view/3146
El tiempo en el espacio doméstico: Reflexiones durante una pandemia – Nieves Fernández
Villalobos – Universidad de Valladolid - Anales de investigación en arquitectura – 2 de noviembre de
2021
http://wexler.free.fr/library/files/fraisse%20(1984)%20perception%20and%20estimation%20of%20ti
me.pdf
Perception and estimation of time (pdf traducido en google)– Paul Fraisse – Laboratoire de
Psychologie Experimentale, París, France - Febrero 1984
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APUNTES de CLASES
Edición 2022
PARTE REFERENCIAL
TAU
3-2
SECCIONES A y B
SUMARIO Pág.
1. INDICE de RECUADROS .................................... 171
2. “ ANALÍTICO ............................................ 173

PARTE REFERENCIAL

APUNTES de CLASES
Edición 2022
ÍNDICE de RECUADROS Pág

1. Sinopsis de la dimensión de los actores privados --------------------------------------------------- (U4) 12
2. “ de la “ de los “ complementarios --------------------------------------------------- 16
3. Esquema del accionar de las ONGs según su constitución ----------------------------------------------------- 18
4. Sinopsis de la dimensión de los actores no gubernamentales ( ONGs) ------------------------------------- 20
5. “ de la “ de los “ gubernamentales ------------------------------------------------- 23
6. Esquema de las políticas públicas --------------------------------------------------------------------- (U5) 30
7. “ de las “ privadas urbanas -------------------------------------------------------------------- 31
8. “ del contralor ------------------------------------------------------------------------------------------- 32
9. “ de la norma civil y comercial ------------------------------------------------------------------------ 35
10. “ de la norma administrativa --------------------------------------------------------------------------- 35
11. Instrumentos legislados de la regulación urbana ------------------------------------------------------------ 36
12. Jerarquía de algunas normas legales --------------------------------------------------------------------------- 36
13. Esquema de la Crisis hacia el Estado -------------------------------------------------------------------------- 38
14. “ de la “ hacia el Privado ------------------------------------------------------------------------ 39
15. “ de la direccionalidad del Litigio -------------------------------------------------------------------- 39
16. “ de la Negociación ------------------------------------------------------------------------------------- 40
17. “ de la Crisis ------------------------------------------------------------------------------------------- 41
18. “ del Litigio ------------------------------------------------------------------------------------------- 41
19. “ hacia terceros obligados ------------------------------------------------------------------------------ 42
20. Sinopsis de una dimensión del derecho subjetivo ------------------------------------------------------------ 43
21. Esquema de las características del proceso de gestión ----------------------------------------------------- 45
22. “ de los atributos del proceso de gestión ------------------------------------------------------------- 45
23. Sinopsis de las cualidades del “ de planificación ------------------------------------------------------ 51
24. Sinopsis de las etapas del proceso de ejecución ------------------------------------------------------------ 53
25. “ de las “ del “ de control ---------------------------------------------------------------- 56
26. “ de los atributos del proceso de control ------------------------------------------------------------- 56
27. “ de la dimensión instrumental de la organización reguladora ----------------------------------- 57
28. Esquema del entorno de la Accesibilidad al suelo -------------------------------------------------- (U6) 67
29. Sinopsis de las particularidades del Dominio ---------------------------------------------------------------- 68
30. “ de las “ de la Tenencia ------------------------------------------------------------- 68
31. “ de las “ de la transferencia de la accesibilidad del suelo --------------------- 72
32. Esquema de la base del crecimiento sostenible de una ciudad -------------------------------------------- 74
33. “ del circuito interno de las inversiones urbanas ---------------------------------------------------- 75
34. Comparación gráfica de las tres teorías básicas de la Distribución --------------------------------------- 76
35. Opciones de Distribución de las economías de localización y de urbanización ------------------------ 76
36. Esquema de la distribución -------------------------------------------------------------------------------------- 77
37. “ del transporte ----------------------------------------------------------------------------------------- 77
38. Situaciones variantes de evolución urbana ------------------------------------------------------------------- 78
39. Indicadores y sub indicadores de la Actividad Principal --------------------------------------------------- 81
40. Indicadores y sub indicadores de la Actividad Secundaria ------------------------------------------------- 82
41. Indicadores y sub indicadores de la Localización ----------------------------------------------------------- 85
42. Indicadores y sub indicadores del Transporte ---------------------------------------------------------------- 87
43. Esquema de las pautas de evolución urbana ------------------------------------------------------------------ 88
44. Contexto del suelo urbanizable ------------------------------------------------------------------------ (U7) 94
45. Esquema de los rasgos del suelo urbano con o sin mejoras ------------------------------------------------- 96
46. Particularidades del mercado del suelo -------------------------------------------------------------------------- 97
47. Relación de los Mercados de transferencias con los Sub mercados de mejoras ------------------------- 98
48. Esquema de las particularidades del esparcimiento ---------------------------------------------------------- 100
49. “ de las particularidades del espacio vincular ------------------------------------------------------ 101
50. “ de las “ del “ edificado ----------------------------------------------------- 102
51. Particularidades de la reserva urbana de dominio público ------------------------------------------------- 104
52. “ de la “ “ de “ privado -------------------------------------------------- 105

ÍNIDE de RECUADROS
53. Diferencia de una regulación urbana con o sin límite urbano --------------------------------------------- 106
54. Indicadores y sub indicadores del destino abierto ----------------------------------------------------------- 109
55. “ y “ “ del “ circulatorio ------------------------------------------------------ 111
56. “ y “ “ del “ cubierto ---------------------------------------------------------- 113
57. Esquema de los Tópicos de destino e indicadores formales --------------------------------------- ------- 114
58. Sinopsis de la procedencia de la política económica actuante ------------------------------------ (U8) 122
59. La economía semi industrial dependiente (1930 en adelante) ------------------------------------------------- 124
60. Esquema de interacción social ----------------------------------------------------------------------------------- 127
61. Segregación según unidades de referencia territorial -------------------------------------------------------- 127
62. Indicadores de los tópicos de segregación --------------------------------------------------------------------- 129
63. “ de las pautas primarias de segregación --------------------------------------------------------- 130
64. “ de las pautas secundarias de segregación ------------------------------------------------------- 132
65. Instrumento preponderante de segregación ------------------------------------------------------------------------ 133
66. Resultados de la segregación social ---------------------------------------------------------------------------- 134
67. Esquema del estado de desarrollo urbano --------------------------------------------------------------------- 138
68. “ de la Conceptualización --------------------------------------------------------------------- (U9) 146
69. “ de las características principales de una premisa de diseño -------------------------------------- 148
70. “ de las “ accesorias de una “ de “ -------------------------------------- 149
71. Inflexión de los estados temporales del proceso de planeamiento ----------------------------------------- 151
72. Esquema de la Tipificación -------------------------------------------------------------------------------------- 152
73. “ de roles en la Jerarquización -------------------------------------------------------------------------- 153
74. “ de las Fases de Elaboración -------------------------------------------------------------------------------- 155
75. “ de Inserción ---------------------------------------------------------------------------------------------- 156
76. Organigrama base de aplicación -------------------------------------------------------------------------------- 156
77. Sinopsis de aproximación a las Premisas de Tangibilidad ---------------------------------------------------- 161
78. “ de “ a las “ de Intangibilidad -------------------------------------------------- 164
79. Esquema del Resultado ------------------------------------------------------------------------------------------- 165
-----------------------------

APUNTES de CLASES
Edición 2022
ÍNDICE ANALÍTICO
PORTADA ---------------------------------------- 01
INSTRUMENTOS DE DESARROLLO URBANO ------------ 03
UNIDAD IV
ORGANIZACIÓN URBANA INSTITUCIONAL ---------------------------------------- 05
ÍNDICE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 06
1. INTRODUCCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------ 06
2. ACTORES PRIVADOS ---------------------------------------------------------------------------------------- 08
2.1 PROPIETARIOS DE INMUEBLES ---------------------------------------------------------------------------------- 08
2.2 PEQUEÑOS Y MEDIANOS COMERCIANTES ------------------------------------------------------------------ 09
2.3 PRODUCTORES INMOBILIARIOS -------------------------------------------------------------------------------- 10
2.4 PORTADORES DE CAPITAL FINANCIERO -------------------------------------------------------------------- 10
2.5 CORPORACIONES COMERCIALES ----------------------------------------------------------------------------- 11
3. ACTORES COMPLEMENTARIOS ------------------------------------------------------------------------ 11
3.1 ESCRIBANOS ---------------------------------------------------------------------------------------------- 13
3.2 AGRIMENSORES ------------------------------------------------------------------------------------------ 13
3.3 ADMINISTRADORES INMOBILIARIOS ------------------------------------------------------------- 14
3.4 CORREDORES INMOBILIARIOS ---------------------------------------------------------------------- 14
3.5 PUBLICADORES ------------------------------------------------------------------------------------------ 15
4. ACTORES NO GUBERNAMENTALES ------------------------------------------------------------------ 15
4.1 PARTICULARIDADES ------------------------------------------------------------------------------------- 17
4.2 ACCIONAR --------------------------------------------------------------------------------------------------- 17
4.3 OBSERVACIÓN A LA DENOMINACIÓN ------------------------------------------------------------- 19
5. ACTORES GUBERNAMENTALES ------------------------------------------------------------------------ 19
5.1 ÁMBITO NACIONAL --------------------------------------------------------------------------------------- 21
5.2 “ INTERMEDIO ----------------------------------------------------------------------------------- 21
5.3 “ LOCAL -------------------------------------------------------------------------------------------- 21
6. CONCLUSIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------ 22
7. FUENTES DE INFORMACIÓN ---------------------------------------------------------------------------------- 25
UNIDAD V
ORGANIZACIÓN URBANA REGULADORA ------------------------------------------ 27
ÍNDICE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28
1. INTRODUCCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------ 28
2. POLÍTICAS --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
2.1 PÚBLICAS URBANAS ---------------------------------------------------------------------------------------------- 30
2.2 PRIVADAS URBANAS ----------------------------------------------------------------------------------------------- 31
2.3 CONTRALOR ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 32
3. NORMAS ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 33
3.1 CIVIL Y COMERCIAL ----------------------------------------------------------------------------------------------- 34
3.2 ADMINISTRATIVA --------------------------------------------------------------------------------------------------- 35
4. FACULTADES ----------------------------------------------------------------------------------------------- 37
4.1 ENTRE PERSONAS DE DERECHO PRIVADO Y DE DERECHO PÚBLICO ----------------------------- 37
4.2 “ “ DE “ “ ----------------------------------------------------------------------- 40
4.3 HACIA TERCEROS OBLIGADOS --------------------------------------------------------------------------------- 42
5. GESTIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 43
5.1 CARACTERÍSTICAS DEL PROCESO ----------------------------------------------------------------------------- 44
5.2 PLANIFICACIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 45
5.3 EJECUCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 51

ÍNDICE ANALÍTICO
5.4 CONTROL ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 53

6. CONCLUSIÓN ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 57
7. FUENTES DE INFORMACIÓN ------------------------------------------------------------------------------- 59
UNIDAD VI
ORDENAMIENTO URBANO ---------------------------------------------------------------- 63
ÍNDICE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 64
1. INTRODUCCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------- 64
2. ACCESIBILIDAD AL SUELO ---------------------------------------------------------------------------- 65
2.1 ENTORNO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 66
2.2 DOMINIO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 67
2.3 TENENCIA -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 68
3. TRANSFERENCIAS DE LA ACCESIBILIDAD ------------------------------------------------------ 69
3.1 PERMANENTE ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 69
3.2 TEMPORARIA -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 70
4. CONDICIONES EN LA EVOLUCIÓN URBANA ---------------------------------------------------- 73
4.1DEMANDA EXTERNA --------------------------------------------------------------------------------------------- 73
4.2 “ INTERNA ----------------------------------------------------------------------------------------------- 74
4.3DISTRIBUCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 75
4.4TRANSPORTE -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 77
4.5SITUACIONES VARIANTES EN LA EVOLUCIÓN URBANA --------------------------------------------- 78
5. PAUTAS DE EVOLUCIÓN URBANA -------------------------------------------------------------------------- 78
5.1 PRINCIPALES -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 79
5.2 SECUNDARIAS ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 80
5.3 LOCALIZACIÓN ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 82
5.4 DESPLAZAMIENTO ------------------------------------------------------------------------------------------------ 85
6. CONCLUSIÓN ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 87
UNIDAD VII
IDENTIDAD URBANA ------------------------------------------------------------------------- 91
ÍNDICE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 92
1. INTRODUCCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------- 92
2. RELIEVE ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 93
2.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ------------------------------------------------------------------------------------ 94
2.2 RASGOS DEL SUELO URBANO ---------------------------------------------------------------------------------- 95
2.3 MERCADO DEL SUELO ---------------------------------------------------------------------------------------------- 97
3. DESTINO DEL ESPACIO URBANO -------------------------------------------------------------------- 98
3.1 ESPARCIMIENTO --------------------------------------------------------------------------------------------------- 99
3.2 VINCULAR ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 100
3.3 EDIFICABLE ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 101
4. DESTINO INCIERTO DEL ESPACIO URBANO ---------------------------------------------------- 102
4.1 RESERVAS URBANAS DE DOMÍNIO PÚBLICO ------------------------------------------------------------ 103
4.2 “ “ DE “ PRIVADO ----------------------------------------------------------------- 104
4.3 EXTERNALIDADES DEL LÍMITE URBANO ------------------------------------------------------------------ 105
5. TÓPICOS DEL DESTINO URBANO -------------------------------------------------------------------- 106
5.1 LIBRE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 107
5.2 CIRCULATORIO ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 109
5.3 CUBIERTO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 111
6. CONCLUSIÓN ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 113

ÍNDICE ANALÍTICO
UNIDAD VIII
CONDICIONES DE DESARROLLO URBANO ----------------------------------------- 117
ÍNDICE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 118

1. INTRODUCCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------ 118
2. LA POLÍTICA ECONÓMICA ACTUANTE ---------------------------------------------------------- 119
2.1 EL PROCESO HISTÓRICO ------------------------------------------------------------------------------------------- 120
2.2 LA ECONOMÍA SEMI INDUSTRIAL DEPENDIENTE --------------------------------------------------------- 122
2.3 EL BIENESTAR CONDICIONADO -------------------------------------------------------------------------------- 123
3. SEGREGACIÓN URBANA ------------------------------------------------------------------------------- 125
3.1 INTERACCIÓN SOCIAL ---------------------------------------------------------------------------------------------- 126
3.2 TÓPICOS DE SEGREGACIÓN -------------------------------------------------------------------------------------- 127
3.3 PAUTAS PRIMARIAS DE SEGREGACIÓN --------------------------------------------------------------------- 129
3.4 “ SECUNDARIAS DE SEGREGACIÓN ------------------------------------------------------------------- 131
4. ESTADO DE SEGREGACIÓN URBANA -------------------------------------------------------------- 132
4.1 LA ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO --------------------------------------------------------------- 133
4.2 TÓPICOS Y PAUTAS DE INTERACCIÓN SOCIAL ------------------------------------------------------------ 134
4.3 IMPLICANCIAS DE LA INTERACCIÓN SOCIAL -------------------------------------------------------------- 134
5. ESTADO DE DESARROLLO URBANO ---------------------------------------------------------------- 136
5.1 ACCESIBILIDAD AL DESARROLLO ------------------------------------------------------------------------------ 136
5.2 JERARQUÍA DE DESARROLLO ----------------------------------------------------------------------------------- 137
5.3 TIPOS DE DESARROLLO -------------------------------------------------------------------------------------------- 137
6. CONCLUSIÓN ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 138
UNIDAD IX
DISEÑO de PREMISAS ------------------------------------------------------------------------- 143
ÍNDICE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 144

1. INTRODUCCIÓN ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 144
2. PROCEDENCIA -------------------------------------------------------------------------------------------------- 145
2.1 CONCEPTUALIZACIÓN --------------------------------------------------------------------------------------------------- 146
2.2 CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES ----------------------------------------------------------------------------------- 147
2.3 “ ACCESORIAS --------------------------------------------------------------------------------------- 148
3. ENCAUZAMIENTO --------------------------------------------------------------------------------------------- 149
3.1 CONTEXTUALIZACIÓN -------------------------------------------------------------------------------------------------- 149
3.2 TIPIFICACIÓN --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 150
3.3 JERARQUIZACIÓN --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 152
4. PROCESO --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 154
4.1 ELABORACIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 154
4.2 INSERCIÓN ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 155
4.3 APLICACIÓN ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 156
5. USO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 157
5.1 DISEÑO TANGIBLE -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 157
5.2 “ INTANGIBLE ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 160
5.3 RESULTADO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 163
6. CONCLUSIÓN -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 165
7. FUENTES DE INFORMACIÓN ----------------------------------------------------------------------------------- 167
SECCIÓN REFERENCIAL
ÍNDICE DE RECUADROS ------------------------------------------------------------------- 171

ÍNDICE ANALÍTICO
U
M

Apuntes TAU 3 (Parte 2) 2023

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7T156

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APUNTES de CLASES 2023 9

2.3. PRODUCTORES INMOBILIARIOS20

2.4. PORTADORES DE CAPITAL FINANCIERO

10 APUNTES de CLASES 2023

2.5. CORPORACIONES COMERCIALES

APUNTES de CLASES 2023 11

Obligaciones Para Uso y Aprovechamiento del suelo con o sin mejoras

Obligaciones Proveer bienes en calidad, cantidad, oportunidad y precio

Obligaciones Logro de calidad, cantidad, oportunidad y precio

Obligaciones Disponer del capital en tiempo y cantidad comprometida

Obligaciones Reinvertir en la ciudad que las contiene

FUENTE: A.H. Milanese 2005

RECUADRO 1: Sinopsis de la Dimensión de los actores privados

12 APUNTES de CLASES 2023

La actuación se circunscribe a constatar la voluntad de interesados y desinteresados en dominio mediante

APUNTES de CLASES 2023 13

la mensura de un polígono (suelo) y mejoras, sujeto a transferencia de dominio.

3.3. ADMINISTRADORES INMOBILIARIOS

Como administradores inmobiliarios se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es

3.4. CORREDORES INMOBILIARIOS

Como corredores inmobiliarios se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es

14 APUNTES de CLASES 2023

La actuación de promover y facilitar la transferencia es a través de la intermediación en nombre propio y

Como publicadores se identifican a aquellos actores complementarios cuya función es poner en

A excepción de los corredores inmobiliarios, que son formadores de tendencias de localización de

APUNTES de CLASES 2023 15

Función Dar fe sobre las transferencias de dominio de un inmueble

Función Verificar la mensura de un polígono y sus mejoras

Función Realizar actos delegados por el titular del dominio

Función Intermediar en la “transferencia” de la “disponibilidad”

Función Divulga los antecedentes para una transferencia

RECUADRO 2: Sinopsis de la Dimensión de los actores complementarios

16 APUNTES de CLASES 2023

El objetivo es conocer el protagonismo de quienes velan por un medioambiente sustentable.

APUNTES de CLASES 2023 17

PROPIAS DE GOBIERNOS PLURALISTAS QUE DAN LUGAR

Objetivos escritos y estables Objetivos orales y vulnerables

Organización institucionalizada Organización espontánea

Vocación social Vocación corporativa

EL SEGUIMIENTO DE UNA CAUSA O LA ACTUACIÓN JERARQUIZA LA

RECUADRO Nº 3: Esquema del accionar de las ONG según su constitución

18 APUNTES de CLASES 2023

4.3. OBSERVACIÓN A LA DENOMINACIÓN

Prescindiendo del desconocimiento del origen de la denominación “organizaciones no gubernamentales”,

Existe un precedente de un descuido supuestamente involuntario cuando otrora la Organización de las

APUNTES de CLASES 2023 19