ANÁLISIS DE
PREFACTIBILIDAD
PROYECTO EDIFICIO APARTAMENTOS
LOTE BARRIO EL BATÁN – BOGOTÁ, D.C.
CALLE 122 No. 45A – 55
WICAR CONSTRUCCIONES SAS.
ING. WILLIAM H. CARRILLO R.
– 2.019 -
INTRODUCCIÓN
•El siguiente estudio explica el proyecto de inversión para la construcción
de un edificio de APARTAMENTOS ubicado en la CALLE 122 # 45A - 55
barrio el batán en la ciudad de Bogotá; teniendo en cuenta los aspectos de la
situación actual del sector de la construcción, el análisis normativo, el
análisis de la capacidad del predio y las áreas resultantes, el análisis de los
costos del proyecto, análisis del sector, análisis del mercado, cÁlculo del
valor de venta del proyecto y la caracterización de los factores de costos
analizados.
VIABILIDAD DEL PROYECTO
Este proyecto se hace viable por la coyuntura actual y por las
características propias de la ubicación del proyecto, ya que es un sector
atractivo, central y con toda la consolidación de infraestructura y
servicios.
No obstante es importante actuar rápido y consolidar procesos de
norma que hoy rigen la construcción para desarrollar proyectos y así
disminuir factores que podrían afectar la posibilidad de desarrollo pues
la demanda se puede copar rápidamente.
A continuación se describe el desarrollo de la metodología planteada
para este estudio.
ANÁLISIS NORMATIVO
En la actualidad el predio se encuentra amparado por las normas impuestas por el Plan de
Ordenamiento Territorial, según NORMA POT UPZ – ALHAMBRA:
INDICE DE OCUPACIÓN: MAX O,65
INDICE DE CONSTRUCCIÓN: MAX 2.5
ALTURA MAX. PERMITIDA: 4 PISOS+PISO COMUNAL 1ER. PISO
TIPOLOGÍA: CONTÍNUA
SEMISÓTANO: SE PERMITE
VOLADIZO: SE PERMITE (0.6 M)
AISLAMIENTOS LATERALES: 0M
AISLAMIENTO ANTERIOR: ANTEJARDIN 3.5 M
AISLAMIENTO POSTERIOR: 4,0 M
USO: VIVIENDA MULTIFAMILIAR
PARQUEADEROS PRIVADOS: 1 POR CADA 2 UN. DE VIVIENDA
PARQUEADEROS VISITANTES: 1 POR CADA 3 UN. DE VIVIENDA
PARQUEADEROS MINUSVALIDOS: 1 POR CADA 30 UN.
RETROCESO SOTANO CONTRA VÍA: 1,50 M
LOCALIZACIÓN
CARRERA 45 A
CARRERA 47
CALLE 122
BOGOTÁ – BARRIO BATÁN
PREDIO: CALLE 122 # 45A - 55
AREA DEL LOTE:
27.7m *13.1m = 362.87m2
ANÁLISIS DEL SECTOR
•El predio se encuentra ubicado en un sector consolidado correspondiente
a estrato 5, con excelentes características en términos de espacio público y
proximidad a áreas verdes, y ciclo vía.
En cuanto a servicios de transporte y vías de acceso se encuentra ubicado
en muy buen sector debido a que su accesibilidad esta determinada por
vías como la autopista norte y su servicio de transmilenio, la calle 127 y la
avenida Boyacá, todas cuentan con servicio de transporte masivo que
constituye un fácil desplazamiento hacia cualquier sector de la ciudad.
Esto influirá en el precio de ventas ya que este aspecto es considerado
como una ventaja competitiva.
ANÁLISIS DE LA CAPACIDAD DEL PREDIO Y
ÁREAS RESULTANTES
Considerando que en el sector las especificaciones típicas de la construcción
corresponden a un estrato 5 y un sistema constructivo de estructura
convencional en concreto reforzado, fachadas de ladrillo prensado a la vista, y
materiales de buena calidad, el valor del metro cuadrado de construcción se ha
estimado en 2’240.599, este costo se ha estimado de acuerdo a la investigación
de recientes presupuestos para proyectos que corresponden a similares
características tanto de estrato como de acabados.
El costo del terreno se estimo en $900.000.000, resultando a $2’480.227/m2
ANÁLISIS DE MERCADO
•Revisada la oferta de inmuebles similares en la zona, Encontramos que existen edificaciones
de apartamentos terminadas y en construcción que ofrecen estas unidades con las mismas
características, y cuyo precio de venta por metro cuadrado se encuentra entre $5’150.000 y
$5’250.000 aproximadamente, por lo tanto se utilizó para realizar el análisis de factibilidad de
$5’200.000 COMO VALOR PROMEDIO ACTUAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN DE
PROYECTOS AVANZADOS Y TERMINADOS DE CONSTRUCCIÓN EN LA ZONA
(ESTRATO 5), Y TENIENDO EN CUENTA QUE EL PROYECTO SE CONSTRUYE A
COMIENZOS DEL AÑO 2020 , SE DEFINE PARA INICIO DE VENTAS EL VALOR DE $5
´450.000 cifra que podría reajustarse teniendo en cuenta la oferta en el momento de salir a
ventas (REAJUSTE DE APROXIMADAMENTE UN 5% YA QUE SE ESTIMA INICIAR LA
CONSTRUCCIÓN EN ENERO DE 2020).
•En este sector de la ciudad, hay vivienda de tipo multifamiliar y unifamiliar, edificios con
alturas hasta de 5 pisos.
•Cada conjunto se compone de 10 a 20 apartamentos por conjunto.
•Aptos entre 50 y 120m2.
•Apto ÁREA MÍNIMA PROMEDIO ACTUAL = $260.000.000
•Apto ÁREA MÁXIMA PROMEDIO ACTUAL =$624.000.000
•Apto ÁREA PROMEDIO=(85 m2) $442.000.000
•Edificios sin espacios de recreación.
PERFIL DEL USUSARIO
El tipo de usuario al cual va dirigido el proyecto clasifica entre las siguientes variables:
•Núcleos familiares completos, personas independientes.
•Personas que compran para arrendar.
•Personas que buscan una ubicación estratégica en la ciudad donde se suplan la mayor cantidad
de sus necesidades, ya sea de transporte, servicios, etc.
•Grupos familiares con ingresos superiores a 10 SMMLV = $8.281.160
•Grupos familiares capaces de cubrir la cuota inicial de la vivienda
•Cuota inicial del 30% apto promedio
•Grupos familiares con una necesidad de préstamo por parte de una entidad bancaria
•Nivel de ingresos capaz de soportar los egresos para las necesidades de su vida y de la familia,
dejando un dinero destinado al pago de la cuota.
OPCION 1
ESQUEMA BÁSICO DEL
PROYECTO
1 LOTE
CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO
APTO 2 APTO 3
AREA APROX. AREA APROX.
55M2 55M2
APTO 1
AREA APROX.
95M2
SEMISÓTANO PRIMER PISO PISO TIPO
CÁLCULO DE ÁREA DEL LOTE
13.1
27.7
362.87 m2 27.7
13.1
AREA LOTE
CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA
13.1
26.2
343.22 m2
1.5
13.1
AREA
SEMISÓTANO
CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA
4.0
A=219.21m2
9.0 m2
20.2
16 m2 16 m2
,
2,1
4.41 m2
3.5
13.1
AREA PRIMER PISO
CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA
4.0
A=227.07 m2
9.0 m2
20.8
16 m2 240.48 m2 16 m2
4.41 m2
3.5 0.6
13.1
PISO TIPO
CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA
C. M. 4.0* 4.0 = 16.00 m2
5 PISO 20.8 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 227.07 m2
4 PISO 20.8 * 13.1 -(32+4.41+9m2)= 227.07 m2
3 PISO 20.8 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 227.07 m2
2 PISO 20.8 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 227.07 m2
1 PISO 20.2 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 219.21 m2
SEMISÓTANO 1
26.2 * 13.1 = 343.22 m2
total A.C. = 1.486,71 m2
Índice de construcción= Índice de ocupación=
908.28 m2 = 2.50m2 219,21 m2 = 0,60m2
362,87 m2 362,87 m2
CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO
El proyecto propone un área libre del 40%
Un área de ocupación del 60%
Generando amplias zonas DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN.
Área lote 362.87 MT2
Área construida Primer piso 219.21 M2
Área construida piso tipo 227.07 M2
Área construida cuarto de máquinas, ascensor 16 M2
Área construida total 1.486,71 m2
•El proyecto consta de UNA TORRE, de 5 PISOS Y 1 SEMISÓTANO.
•Se proponen 12 APARTAMENTOS, distribuidos de a 3 en cada piso, con área aproximada
de: UN APTO de 95 M2 Y DOS APTOS DE 55 M2 POR PISO.
•el PRIMER PISO consta de zonas adecuadas para parqueaderos, recepción SALÓN
COMUNAL y portería del edificio.
•el SEMISÓTANO consta de zonas adecuadas para parqueaderos y cuartos técnicos.
ANÁLISIS DE
PREFACTIBILIDAD
1LOTE
OPCION 2
ESQUEMA BÁSICO DEL
PROYECTO
2 LOTES
CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO
APTO 3 APTO 4 APTO 5 APTO 6
AREA AREA AREA AREA
APROX. APROX. APROX. APROX.
55M2 55M2 55M2 55M2
APTO 1 APTO 2
AREA AREA
APROX. APROX.
100M2 100M2
SEMISÓTANO PRIMER PISO PISO TIPO
