LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO (108-05)

Por

Ing.-Lic. Yunior Andrés Castillo

yuniorandrescastillo.galeon.com
yuniorcastillo@yahoo.com

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana
2011.
 INTRODUCCION

La entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2 de Abril del año 2005, o

sea, la llamada, Ley de Registro Inmobiliario, que luego fue modificada por la

Ley #51-07 y sus normas complementarias, hace que surjan múltiples

cuestionamientos relacionados con sus disposiciones y crea la necesidad de

conocer los detalles de dicha ley.

El contenido de la ley puede analizarse en tratados sobre la Jurisdicción

Inmobiliaria que deberán redactarse conforme la aplicación que la misma tenga

en la práctica.

Para que se puedan dominar las reglas básicas de esta ley 108-05, es preciso

responder las principales interrogantes que su estudio y análisis requieren.

De esta forma, la persona interesada en el manejo de dicha ley ubicará en la

nueva estructura y el estudio de la misma resultará mucho más fácil.

En el presente trabajo de investigación, la ley se analiza siguiendo la estructura

de los órganos más importantes del Sistema Judicial vigente, Mensura,

Tribunales, etc., y tratamos de analizar la información básica que es preciso e

imprescindible conocer sobre la Ley de Registro Inmobiliario y sus

Reglamentos.
Aunque la ley implementa elementos nuevos, lo realiza sobre la base del

Sistema Torrens de mensurar, depurar y registrar el derecho de propiedad, para

ofrecer a las personas interesadas una información acabada y contribuir de esta

manera con la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias en la

República Dominicana.

El sistema que implementa la ley se llama Sistema de Publicidad Inmobiliaria y

se organiza enfocado en la descentralización de los Órganos de la Jurisdicción

Inmobiliaria encargados de aplicar la ley, provocando así el

descongestionamiento de los Tribunales Superiores de Tierras y la Dirección

General de Mensuras Catastrales como Órgano Rector, el trabajo de aprobación

de las mensuras y levantamientos parcelarios efectuados por los agrimensores

estará a cargo de la Dirección General de Mensuras Catastrales competentes.

El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones posteriores al

saneamiento esta a cargo de las Oficinas de Registros de Títulos.

Dentro de los puntos más relevantes de la ley se destacan los siguientes:

- Crea el doble Grado de Jurisdicción de los tribunales.

- Crea la competencia territorial de los tribunales.

- El apoderamiento del Tribunal de Jurisdicción Original será directo,

excepto en el saneamiento y deslinde.

- Se modifica el Proceso de Saneamiento, con la novedad de que el Juez de

Jurisdicción Original no podrá basar su sentencia solo en la audición de

testigos.

- Se elimina la Revisión de Oficio.

- La apelación debe ser incoada en el plazo de un mes.

- Se organizan las audiencias mediante acta levantando la misma.

- En el certificado de titulo duplicado del dueño no se inscribirán al dorso

las cargas y gravámenes, excepto el plazo para la revisión por causa de

fraude.

- Al acreedor hipotecario no se otorgará una carta constancia sino una

certificación del Registro de Títulos con fuerza de Titulo Ejecutorio.

- El agrimensor tendrá la calidad de Oficial Público.

 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

Es de todos conocidos el gran problema que existe en las Oficinas de Registros

de Títulos de nuestro país.

Vemos con frecuencia en la prensa nacional y local un rosario de quejas y

denuncias interminables de todas las personas y empresas ligadas de alguna

manera al Sector Inmobiliario. De hecho, recientemente en el Ayuntamiento del

Distrito Nacional hubo cancelaciones en este sentido.

Dentro de esas quejas es frecuente escuchar, por ejemplo, denuncias en el

sentido de que la Oficina de Registros de Títulos es muy lenta en la emisión de

los mismos, razón esta que crea inconvenientes a las empresas constructoras

que han terminado sus obras, ya que, el Sector Financiero y Bancario no

desembolsa un préstamo sin antes tener en sus manos el título de propiedad.

Por otro lado, es frecuente ver denuncias de transacciones fraudulentas en el

Sector Inmobiliario debido al uso de títulos falsos de propiedad, con las mismas

características que los títulos originales.

Estos problemas ha sido el motivo principal para nosotros haber escogido el

presente tema de nuestro trabajo de investigación. Trataremos de dar respuestas

a los mismos.
 OBJETIVO GENERAL

Conocer todo lo más posible acerca de la Ley de Registro de Inmuebles y sus

modificaciones.

OBJETIVOS ESPECIFICOS.

Dentro de los objetivos específicos perseguidos por nosotros, están los

siguientes:

a) Aprender el marco de aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario.

b) Conocer los principios de esta ley.

c) Estudiar y conocer sus reglamentos.

d) Aprender cuáles son los recursos que se pueden incoar en los Tribunales

de Tierras.
Importancia y Justificación del Tema.

Por tratarse el tema de los Inmuebles uno de los pilares económicos de las

economías de todos los países del mundo, ya que el Marco Jurídico debe ser

suficientemente bien definido, pues de lo contrario se convertiría en un caos

jurídico y por ende la inversión en este sector sería bien difícil sino imposible,

los autores del presente trabajo de investigación, conscientes de este problema

tan grave, preocupados como futuros profesionales del Derecho que seremos y

con ánimos de conocerlo con mas profundidad, nos embarcamos en el estudio

de esta ley de Registro de Inmuebles (Ley # 108-05) y de sus modificaciones,

con el ánimo de poder aportar nuestro granito de arena en el entendimiento de

la misma y de los pasos y procesos que dicha ley abarca en el ámbito de los

Tribunales de la República Dominicana.

Esperamos ofrecer a nuestros compañeros de ambiente y a aquellos potenciales

lectores, un servicio desde nuestro punto de vista objetivo, que conlleve al

conocimiento de dicha ley y que al mismo tiempo pueda ser un vehículo que

facilite las transacciones dentro del Sector Inmobiliario, desde el punto de vista

Jurídico-Legal.
Estructura del Trabajo.

El presente trabajo de investigación está estructurado en siete capítulos, según

detallamos a continuación:

El primer capítulo nos habla de manera general de la Ley de Registro de

Inmuebles (ley # 108-05), nos define su finalidad y los procesos necesarios para

registrar el derecho de propiedad de un inmueble.

El capítulo II nos habla de los principios generales que rigen la ley de Registro

Inmobiliario, nos lo detalla y define cada uno de ellos y nos habla de su campo

de aplicación.

El capítulo III nos adentra en los reglamentos que tratan de la aplicación

práctica de la ley, nos habla de su finalidad, justificación de aquellos aspectos

sobre los cuales la ley nos remite a los reglamentos.

El capítulo IV, consiste en un estudio pormenorizado de todo lo referente a las

Mensuras Catastrales, nos la define, nos dice cuando debe hacerse mensura,

quien las realiza y quien las autoriza.

El capítulo V entra ya a la parte técnico-legal de los Tribunales de Jurisdicción

Inmobiliaria, nos menciona cuales son y la competencia territorial de los

mismos.
El capítulo VI se adentra a explicarnos lo que es un Saneamiento en Materia

Inmobiliaria, nos habla de sus generalidades, quienes inician el proceso y nos

explica la forma de demostrar la posesión dentro del Proceso de Saneamiento.

Finalmente, el capítulo VII nos habla de los diferentes Recursos Jurídicos que

se emplean dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria, hablándonos de las

características de cada uno de ellos.

Finalizamos el trabajo con nuestra propia conclusión sobre el tema tratado y

algunas recomendaciones para mejorar el Proceso de Registro de Títulos.

Factores que facilitaron el trabajo.

Aunque las fuentes bibliográficas no son muy abundantes en esta rama del

Derecho, la Ley 108-05 y sus modificaciones nos han servido como marco

teórico principal de referencia en el desarrollo del mismo.

Por otro lado, hemos conversado con algunos abogados en ejercicio y que se

desenvuelven dentro del marco de la Ley de Registro Inmobiliario y sus

respuestas, unas veces generales y otras veces un tanto más precisas y concisas

nos han facilitado el entendimiento y desarrollo de nuestro trabajo de

investigación.
Otra obra relacionada, aunque en forma de preguntas más que de doctrina, que

nos facilitó el trabajo, fue la obra “170 preguntas sobre la Ley de Registro

Inmobiliario”, de la Licenciada Gisela Hernández, cuya edición es muy

reciente. (Abril del año 2007).

Métodos y Técnicas utilizadas.

Básicamente centramos nuestro trabajo final a la investigación bibliográfico-

documental y algunas preguntas que hiciéramos a algunos abogados activos en

el área de Jurisdicción Inmobiliaria, al igual que a algunos compañeros de

ambiente que creímos manejaban el tema con más profundidad que nosotros por

tener la ventaja de estar laborando en el área de los tribunales hace ya varios

años.
 MARCO TEORICO

CAPITULO I

1.1 Ley de Registro Inmobiliario y sus aspectos más importantes.

La Ley de Registro Inmobiliario tiene por objeto el registro del derecho de

propiedad y de las actuaciones jurídicas relativas al mismo.

Existen tres etapas para el primer registro inmobiliario, a saber:

a) Mensura

b) Depuración del derecho en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria,

y,

c) Registro en la Oficina de Registro de Títulos.

Esta última etapa otorga al propietario un Duplicado del Certificado de Titulo,

imprescriptible, salvo el recurso de revisión por causa de fraude que está abierto

durante un año después del registro de la Sentencia de Saneamiento.

La ley entro en plena vigencia en Abril del año 2007.

1.2 Finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario.

La finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario es el registro del derecho de

propiedad principal y las cargas y gravámenes susceptibles de registro sobre el

derecho de propiedad registrado. Esto quedó consagrado en el articulo #1 de la

ley, el cual expresa “La presente ley tiene por objeto regular el saneamiento y el
registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y

gravámenes susceptibles de registros en relación con los inmuebles que

conforman el territorio de la Republica Dominicana y garantizar la legalidad de

su mutación o afectación con la intervención del Estado, a través de los órganos

competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria”(1)

(1) Gisela Hernández, Registro de Inmuebles, Santiago República Dominicana. Impresora Hermanos
Capellán, Edición Abril 2007. Pgs. 265

1.3 Proceso para registrar el Derecho de Propiedad.

Consiste en el proceso de Saneamiento abierto para todo interesado que pueda

demostrar que posee un terreno a titulo de propietario

La posesión debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por un

plazo de 20 años.

Para probar la posesión, además de testigos, el interesado debe presentar

cualquier otra prueba que tenga en sus manos.

El Proceso de Saneamiento determina e individualiza el terreno y se depura el

Derecho de Propiedad para ser registrado por primera vez.

1.4 Órganos autorizados a registrar la propiedad previstos por la Ley con

la garantía del Estado.

Con la finalidad de registrar el Derecho de Propiedad, la ley organiza que se

debe medir o mensurar el terreno, en consecuencia, se crea un Organismo que

autorice las Mensuras, este Organismo es la Dirección Nacional de Mensuras

Catastrales, que es quien rige las Direcciones Regionales de Mensuras

Catastrales, las cuales son a su vez las encargadas finales de autorizar al

Agrimensor a efectuar las Mensuras y de aprobar los planos que se someterán al

Tribunal competente para su aprobación definitiva.

Luego viene la depuración en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya

sea en el Tribunal de Primer Grado o en el Tribunal Superior de Tierras, según

sea el caso.

Luego de depurado el Derecho de Propiedad, se registra con la Sentencia

definitiva en la Oficina de Registro de Títulos, que está bajo la dirección

General del Registro de Títulos.

 CAPITULO II

2.1 Principios Generales que rigen la Ley de Registro Inmobiliario.

Diez son los Principios Generales consagrados en la Ley de manera general

que se encargan de regir el Registro Inmobiliario dentro de nuestro marco

jurídico.

Dichos Principios deber ser cumplidos so pena de nulidad de cualquier acto

jurídico en caso de su inobservancia.

2.1.1 Principio de Territorialidad.

Este principio establece que la ley solo se aplica a los Derechos Reales

Inmobiliarios dentro del territorio de la República Dominicana.

Dicho de otra manera, significa que la ley solo alcanza aquellos bienes

inmobiliarios localizados dentro de la Geografía Nacional, o sea, dentro de

nuestro país.

2.1.2 Principio de Sistema de Publicidad Inmobiliaria.

Este principio está basado en la idea del Estado como Propietario original que

garantiza la depuración del Derecho de Propiedad y lo registra para disponer de

esa información a todos los interesados.

Este principio se basa en los criterios de:

- Especialidad
 - Legalidad

- Legitimidad

- Publicidad.

2.1.3 Principio de que el Estado Dominicano es el propietario de todas las

tierras del Territorio Dominicano.

Por la existencia de este principio es porque en el proceso de Saneamiento, el

registro del Derecho de Propiedad se reclama contra el Estado y todo Proceso

de Saneamiento termina con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En

caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el

inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado Dominicano.

2.1.4 Principio de que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de

la garantía del Estado.

Una vez registrada la Sentencia de Saneamiento y vencido el plazo de un año,

contado a partir de dicho registro para la revisión por causa de fraude, ninguna

persona, ni aún el Estado Dominicano, puede anular el Derecho de Propiedad

registrado, el cual pasa a los herederos de los titulares y no prescribe.

2.1.5 Principio de Orden Público del Derecho Registrado.

Los derechos registrados no pueden ser anulados, modificados, ni suprimidos

por acuerdo entre las partes. En caso de ser sometido un acuerdo entre las partes

que pretenda alterar los Derechos Registrados, prevalecerá la ley.

2.1.6 Principio de Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de

Justicia.

Consiste en la facultad que otorga la Ley de Registro Inmobiliario a la Suprema

Corte de Justicia para dictar los reglamentos y normas necesarios para la

aplicación de la ley.

2.1.7 Supremacía de la ley sobre los Reglamentos.

Consiste que en caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos o normas,

prevalecerá la ley.

2.1.8 Principio del Carácter Supletorio del Derecho Común.

Consiste en que cuando en un caso especifico la ley sea insuficiente para

esclarecer la interpretación de una norma, el Juez o Tribunal podrá ampararse

en el Derecho Común.

2.1.9 Principio de Libertad de Pruebas en los casos de Orden Público.

Significa que, en vista de que el Saneamiento es de Orden Público, se admite la

más amplia libertad de pruebas.

2.1.10 La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el ejercicio abusivo de

los derechos.

La Ley de Registro Inmobiliario no es una ley de despojo de derechos, como

tampoco lo era la ley de Registro de Tierras.

Se organiza y se aplica para la protección de Derechos y velará porque no se

realicen abusos de los derechos consagrados en la misma ley.

 CAPITULO III

3. DE LOS REGLAMENTOS

3.1 Reglamentos que complementan la Ley de Registro de Inmuebles.

Los Reglamentos y Normas complementarias a la ley tienen por objetivo,

adecuar sus postulados a las necesidades del Sistema sin que sea necesaria una

modificación formal de la ley a través del Congreso Nacional.

Los Reglamentos complementan las disposiciones de la ley, pero no pueden

modificarla. En caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos, prevalece

la ley.

Si las normas son contrarias a la ley puede plantearse la excepción de ilegalidad

basados en la propia ley y el artículo 8, párrafo 5 de la Constitución de la

República Dominicana.

3.2 Razón para que la Ley de Registro Inmobiliario sea complementada

por Reglamentos.

La razón primordial es previendo que al surgir figuras jurídicas nuevas y

necesidades de procedimiento se puedan ordenar sin necesidad de modificar la

ley.

Los Reglamentos y Normas complementarias no pueden modificar ni alterar los

postulados de la Ley de Registro Inmobiliario.

Los reglamentos elaborados por la Suprema Corte de Justicia para la aplicación

de la Ley de Registro Inmobiliario, forman parte del nuevo Marco Normativo

que regula los Derechos Inmobiliarios en la República Dominicana.

Manteniendo en lo esencial los aspectos mas arraigados, las innovaciones se

han dirigido a sistematizar y simplificar los distintos mecanismos necesarios

para agilizar los trámites, reforzar el principio de legalidad y consagrar el

principio de moderación.

3.3 Aspectos sobre los cuales la Ley remite a los Reglamentos.

Los principales aspectos que la Ley remite a los Reglamentos son los

siguientes:

- Los requisitos para los Funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria.

- Composición y competencia territorial de las Oficinas de Registro de

Títulos.

- Requisitos de Publicidad para la primera audiencia de Saneamiento.

- Disposiciones Procesales para conocer de la Litis sobre Derechos

Registrados.

- Procedimiento complementario para incoar el Recurso de Casación.

- Ejercicio de Revisión por causa de Error Material.

- Reglamentos generales de Mensuras Catastrales.

 - Las provincias comprendidas dentro de la Jurisdicción de los Tribunales

Superiores de Tierras., etc.

3.4 Reglamento concerniente a la corrección de error material en los

Títulos de Propiedad.

Las Oficinas de Registro de Títulos tienen a su cargo la corrección de errores

materiales, conforme al artículo #99 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Desde que entró en vigencia la Ley, las correcciones de errores son en la misma

jurisdicción que lo generó, y por supuesto, si el error es de Registro de Títulos,

desde la Resolución debía corregirlo, descongestionando el Tribunal Superior

de Tierras, órgano que bajo la Ley de Registro de Tierras, ordenaba corregir los

errores materiales cometidos en el Registro de Títulos.

Conforme al articulo #99 de la Ley de Registro Inmobiliario, las correcciones o

rectificaciones de errores, pueden ser ordenadas de oficio por el Registrador de

Títulos.

Ninguna rectificación, sin embargo, puede afectar a terceros de buena fe que se

hubieran basado en los asientos del Registro inexacto para su operación.

3.5 Reglamento en caso de pérdida de Titulo.

El procedimiento por pérdida o deterioro del Duplicado del Certificado de

Título, se tramita y ejecuta ante la Oficina de Registro de Títulos

territorialmente competente para su aprobación y ejecución, siguiendo las reglas

de la Ley y los Reglamentos para completar el procedimiento.

El Reglamento General de Registros de Títulos establece que igual

procedimiento se llevará a efecto en caso de extractos, que es el duplicado

emitido a los Copropietarios.

 CAPITULO IV

4.1 MENSURA.

La mensura se define como un acto público y contradictorio que solo puede ser

realizado por un Agrimensor habilitado para tales fines mediante una

autorización que dicte al efecto la Dirección Regional de Mensuras Catastrales

territorialmente competente.

Las declaraciones contenidas en el Acta de Mensura Catastral y los documentos

anexos que se depositen con la misma en la Dirección Regional de Mensuras

Catastrales para su aprobación, harán prueba fehaciente, hasta prueba en

contrario.

Al ejecutar la Mensura, el Agrimensor debe seguir las reglas del Reglamento

General de Mensuras Catastrales.

Las violaciones al Contrato de Mensura serán de la competencia de los

Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

4.1.1 Mensurar un Terreno.

Mensurar un terreno es el procedimiento técnico por el cual se individualiza,

ubica y determina el Derecho de Propiedad a registrar. Esto es definido

apropiadamente por el artículo #25 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual

se encuentra dentro del Procedimiento de Saneamiento.

Por su parte, el artículo #79 del Reglamento de Mensura Catastrales, señala que

“Se denomina Mensura, al conjunto de actos y operaciones por medio de los

cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un

inmueble”. (2)

Hacemos una relación en este sentido y lo comparamos como si fuese un acta

de nacimiento de una persona.

4.1.2 Persona autorizada a practicar la Mensura y quien la autoriza.

La Mensura y todo levantamiento parcelario deben ser ejecutados por un

Agrimensor, de acuerdo al artículo #24 del Reglamento General de Mensuras

Catastrales y el artículo #110 de la Ley de Registro Inmobiliario, debe estar

debídamente inscrito en el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y

Agrimensores (CODIA), y con la obligación de regirse por la Ley de Registro

Inmobiliario y el Reglamento de Mensuras Catastrales, cada vez que haya una

Mensura o levantamiento parcelario después que el terreno ha sido saneado.

Todas las mensuras deben ser públicas y contradictorias. El carácter

contradictorio resulta del estudio de títulos y antecedentes de la parcela y sus

colindancias con la apreciación de los hechos existentes.

(2) Hernández, Gisela, Opus. Cit. Pag. 54

Antes de practicar la mensura, el Agrimensor debe hacer previamente un

estudio de títulos y antecedentes relacionados con el trabajo a realizar, tanto los

del inmueble sobre el cual se ejecuta el acto de levantamiento parcelario como

de los inmuebles colindantes, si los hubiere.

Corresponde al criterio profesional y forma parte de la responsabilidad del

Agrimensor, el interpretar los títulos y antecedentes consultados para establecer

las discrepancias que entre ellos pudieren existir.

Finalmente, es importante mencionar que el Órgano Oficial de la Jurisdicción

Inmobiliaria que debe aprobar y autorizar la Mensura o levantamiento

parcelario es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente

competente.

4.1.3 Efectos de la autorización para Mensurar o hacer un levantamiento

parcelario.

La autorización que otorga la Dirección General de Mensuras Catastrales para

Mensurar o efectuar un levantamiento parcelario tiene dos efectos relevantes:

1) La autorización tiene vigencia por un periodo de sesenta días. Dentro de

este periodo, el Agrimensor debe efectuar la mensura y presentar los

documentos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras

Catastrales. Este plazo puede ser prorrogado por treinta días mas siempre

que existan razones debídamente justificadas, pero una vez fijada la fecha
 de la mensura para el Saneamiento, salvo algunas excepciones de la Ley,

se establece que desde ese momento todas las cuestiones relacionadas

con el Titulo de Posesión de cualquier terreno comprendido en el área

abarcada por la autorización, son de la competencia exclusiva de la

Jurisdicción Inmobiliaria.

2) La autorización que otorga la Dirección Regional de Mensuras

Catastrales, inviste al Agrimensor del carácter de Oficial Publico.

El carácter de Oficial Publico significa que los datos consignados en el Acta de

Mensura o levantamiento parcelario, tendrán validez y harán prueba fehaciente

hasta prueba en contrario.

4.1.4 Recurso contra un acto de Mensura.

El acto de Mensura Catastral deberá ser impugnado por el interesado antes de

que llegue a Registro de Títulos la aprobación.

Es importante elevar la impugnación para que se haga constar en el acta de

mensura, o en su defecto, ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

La impugnación se conocerá con el procedimiento de las medidas

administrativas previsto en los artículos 74 al 86, ambos inclusive, de la Ley

108-05 de Registro Inmobiliario.

Si el error cometido por el Agrimensor en el Acta de Mensura o levantamiento

parcelario se inscribe en el Registro de Títulos, para el caso del Saneamiento

estará abierto el Recurso de Revisión por causa de Fraude dentro del año

siguiente al registro.

En los demás casos, deberá incoarse una demanda en litis sobre Derechos

Registrados, excepto si el error es puramente material, que lo corregirá el

Órgano que lo aprueba.

 CAPITULO V

5. DE LOS TRIBUNALES

5.1 Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Con la entrada en vigencia de la Ley se crea el Doble Grado de Jurisdicción,

Primer Grado de Jurisdicción Original, Segundo Grado o Grado de Apelación y

el Tribunal Superior de Tierras.

De manera excepcional, el Tribunal Superior de Tierras conoce en única

instancia de las demandas contra el fondo de Seguros de Terrenos registrados,

de la Revisión por causa de Fraude, del Recurso Jurisdiccional de los Órganos

de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como de todo otro proceso que le asigne la

ley o los reglamentos.

Con la ley se robustece la idea de la competencia en razón del territorio y se

establece la excepción de incompetencia.

El apoderamiento de los tribunales es directo, mediante instancia depositada en

Secretaría de Despacho Judicial por la parte interesada, quien asigna los casos

mediante un sistema aleatorio, excepto en los casos de saneamiento y deslinde

que el apoderamiento lo realiza la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

La notificación de la demanda y/o recursos ante los tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria, es vía alguacil de la Jurisdicción.

Las audiencias en principio serán dos, una de prueba y otra de fondo, excepto

en el Saneamiento que podrán ser todas las necesarias.

5.1.1 Tribunales que integran la Jurisdicción Inmobiliaria.

Dentro de los órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria, se encuentran

los Tribunales de Jurisdicción Original, Tribunal de un único Juez, que

conocerán los asuntos de la competencia de los tribunales en el Primer Grado de

Jurisdicción y los Tribunales Superiores de Tierras, Tribunal Colegiado que

conocerán en grado de apelación de las decisiones de los Tribunales de

Jurisdicción Original y en única instancia de las actuaciones que

específicamente le confiere la ley, tales como conocer el Recurso de Revisión

por causa de Fraude, el Recurso Jurisdiccional contra actuaciones

Administrativas de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, demandas contra

el Fondo de Seguros y cualquier otro recurso que de manera expresa le sea

atribuída su competencia.

5.1.2 Competencias de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria.

Los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en el grado de Jurisdicción que

corresponda, tienen competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a

Derechos Inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se

solicita la autorización para la mensura a fines de saneamiento y de manera

indefinida si el terreno es registrado.

La competencia se inicia con la solicitud de la autorización para la mensura, en

este sentido, el articulo #25, señala: se establece que desde el momento que se

fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el

titulo o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la

autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la

Jurisdicción Inmobiliaria.

5.1.3 Competencia Territorial de los Tribunales de Jurisdicción

Inmobiliaria.

La competencia territorial de los Tribunales se determina por la ubicación física

del inmueble.

El territorio nacional estará dividido en por lo menos cinco Tribunales

superiores de Tierras y los que ponga en funcionamiento la Suprema Corte de

Justicia.

El articulo #115 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que se crean los

Tribunales Superiores de Tierras del Departamento Central Norte, Sur y Este,

especificando el articulo #5 del Reglamento de los Tribunales Superiores de

Tierras Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuales son las provincias que

territorialmente comprende cada tribunal.

En cuanto a los Tribunales de Jurisdicción Original, estos tendrán competencia

dentro del Distrito Judicial que le corresponda y estarán dentro de la

Jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras.

Por otro lado, el articulo #23 del Reglamento de los Tribunales Superiores de

Tierras establece la competencia territorial de los Tribunales de Jurisdicción

Original existentes en el Territorio Nacional.

Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de plenitud de Jurisdicción

dentro del Distrito Judicial al que pertenecen.

5.1.4 Apoderamiento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El apoderamiento tiene lugar depositando una instancia directamente por la

parte interesada en la Secretaria de los Despachos Judiciales o Secretaría de los

Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

De acuerdo al tercer párrafo del articulo #18, este establece que el

apoderamiento del Tribunal se hace por intermedio de la Secretaria de los

Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, que es la responsable de recibir los

apoderamientos, registrarlos, dar constancia de acuse de recibo y realizar el

sorteo de los expedientes cuando existan mas de un Tribunal de Jurisdicción

Original dentro del asiento territorial.

El apoderamiento es por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras

Catastrales en el caso de Saneamiento por disposición del Articulo #25 de la

Ley de Registro Inmobiliario y en caso de deslinde por disposición del artículo

#170 del Reglamento de Mensuras Catastrales.

Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remite al

Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que inicie el

Proceso Judicial los planos aprobados, copia del Acta de Hitos y Mensura

donde conste la conformidad de los Titulares de Constancias anotadas, la carta

de conformidad, una copia certificada del plano general y copia certificada del

informe técnico.
 CAPITULO VI

6. PROCESO DE SANEAMIENTO.

6.1 Generalidades del Proceso de Saneamiento.

El proceso de Saneamiento es el previsto por la ley para registrar el Derecho de

Propiedad por primera vez.

Es un procedimiento de orden público abierto a toda persona interesada. Se

establecen como requisitos para poder acceder al procedimiento de saneamiento

que el reclamante demuestre una posesión a titulo de propietario o por

mediación de otro que posee en su nombre, de manera publica, pacifica,

inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el código civil (20,

10, y 5 años).

Reunidos los requisitos se inicia el proceso en tres etapas:

a) Primera etapa: Etapa Técnica. que comprende la mensura y su

aprobación por la Dirección General de Mensuras Catastrales

territorialmente competente, órgano que apodera el Tribunal.

b) Segunda Etapa: Etapa Judicial. Se depura el derecho en tantas audiencias

como sean necesarias como una excepción al orden de las audiencias en

los demás casos que serán solo dos: de sometimiento de pruebas y de

fondo. Existe la más alta libertad de pruebas para probar la posesión, pero

el Juez no puede fundamentar su sentencia solo en la prueba de testigos.

 c) Tercera Etapa: Etapa Registral. La sentencia, acompañada de los planos

definitivos y demás documentos, se envía al Registro de Títulos

territorialmente competente para su registro. Se registra la sentencia y se

emite el Certificado de Titulo y se habilitan los asientos

complementarios.

Al propietario, como prueba de su derecho de propiedad, se le otorga un

duplicado del certificado de titulo que es una copia fiel del original, como

prueba de su derecho con la anotación de que durante un año después de

emitido el certificado de titulo, puede recurrirse ante el Tribunal Superior de

Tierras mediante el Recurso de Revisión por causa de Fraude, anotación que

tiene por finalidad evitar que se pretenda ser adquiriente de buena fe durante

este plazo.

6.2 El Proceso de Saneamiento.

Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza

el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan

registrados por primera vez.

La individualización del terreno requiere de una mensura a cargo de un

Agrimensor y aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales

territorialmente competente, la depuración del Derecho está a cargo de los

Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En primera instancia es conocido el proceso por el Tribunal de Jurisdicción

Original y en grado de apelación por el Tribunal Superior de Tierras, de la

ubicación física del terreno, y el asiento del registro del Derecho de Propiedad

por primera vez está a cargo de la Oficina de Registro de Títulos de la

Jurisdicción de los Tribunales que han conocido el proceso, oficina que

custodiará el Original del Certificado de Titulo y donde habrá que inscribirse

toda operación concerniente al terreno registrado con posterioridad al proceso

de saneamiento.

6.3 Quienes pueden iniciar el Proceso de Saneamiento.

El proceso de Saneamiento puede ser iniciado por:

a) El Estado Dominicano.

b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un

terreno no registrado.

La pauta para los interesados determinar los requisitos necesarios para iniciar el

Proceso de Saneamiento es que posea un terreno que no haya sido registrado.

Hay posesión de un terreno que ha sido registrado cuando la persona interesada

lo posee a título de dueño por sí o a través de otro que ejerce el derecho en su

nombre, de manera pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida, durante el

tiempo establecido en el Código Civil.

La persona interesada en reclamar la posesión de un terreno debe reunir uno por

lo menos de los actos posesorios durante el tiempo que se necesita para la

prescripción adquisitiva señalado en el artículo #2262 del Código Civil.

6.4 Prueba de Posesión en el Proceso de Saneamiento.

La ley de Registro Inmobiliario permite que la posesión sea probada por todo

medio de prueba, solicitando al Juez apoderado que en la sentencia que

adjudique la propiedad se fundamente en mas de una prueba si se escucharon

testigos, o sea, la sentencia no puede estar fundamentada únicamente en la

prueba testimonial.

Al ser el Saneamiento un proceso de orden público, el Juez puede ordenar las

medidas que considere útiles para proveerse de pruebas aparte de la prueba

testimonial. Además de la prueba testimonial, el Reglamento de los Tribunales

de la Jurisdicción Inmobiliaria, en su artículo #121, enuncia una lista de pruebas

de la posesión, tales como:

a) Actos de Notoriedad, que son los instrumentados por los notarios

Públicos sobre hechos que le narran testigos o de notoriedad pública que

el mismo ha podido comprobar.

b) Inspecciones y comprobaciones que realice el Juez de Jurisdicción

Original apoderado.
 c) Inspecciones y comprobaciones que realice un funcionario o institución

designados por el Juez para tal efecto.

d) Interrogatorios In Situ, realizados por el Juez, funcionario o institución.

e) Documentos probatorios de hecho de la posesión según los actos

posesorios que se invoquen.

6.5 Etapas del Proceso de Saneamiento.

La Ley de Registro Inmobiliario, siguiendo el esquema del Sistema Torrens,

reforzado por la ley que ahora se denomina Sistema de Publicidad Inmobiliaria,

organiza el proceso en los pasos necesarios para individualizar el terreno

(mensurar), depurar el derecho de propiedad y registrar por primera vez el

inmueble y otorga al propietario un duplicado del certificado de Titulo como

prueba del Derecho de Propiedad que tenga validez contra todo el mundo y

posea la garantía del Estado imprescriptiblemente.

Así pues, las tres etapas son las siguientes:

a) Mensura.

b) Proceso Judicial

c) Registro
 CAPITULO VII

7. LOS RECURSOS

7.1 Recursos ante la jurisdicción Inmobiliaria- Generalidades.

La ley de Registro Inmobiliario establece dos grandes clasificaciones de

recursos:

1) Recursos contra actuaciones administrativas.

2) Recursos contra decisiones jurisdiccionales.

Los recursos contra las actuaciones administrativas son a su vez los siguientes:

- Recurso de Reconsideración

- Recurso Jerárquico

- Recurso Jurisdiccional

Por su parte, los recursos contra decisiones Jurisdiccionales son:

- Recurso de Apelación

- Recurso de Casación

El procedimiento y su forma de incoar los recursos están establecidos en la Ley

de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos complementarios para cada caso y

deben ser analizados de manera individual dependiendo de la necesidad del

recurso en cuestión.
7.1.1 Recurso de Reconsideración.

Este recurso se presenta ante el mismo órgano que dictó el acto o resolución

atacada. El interesado debe interponer el recurso dentro de los quince días de

publicidad de la actuación.

En igual plazo de quince días deberá pronunciarse el órgano apoderado.

7.1.2 Recurso Jerárquico.

El Recurso Jerárquico se presenta ante el órgano jerárquicamente superior al

que dictó el acto o resolución recurrida mediante una instancia en revisión.

Este recurso se ejerce dentro de los 15 días contados a partir de que dicho

recurso quedo habilitado o que se podía interponer.

El órgano apoderado deberá pronunciarse dentro de los 15 días siguientes a la

recepción de la instancia con el Recurso Jerárquico.

7.1.3 Recurso Jurisdiccional.

Se presenta ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente. El

plazo para interponer este recurso es de 30 días, contados a partir de la fecha en

que dicho recurso quedó habilitado. En igual plazo de 30 días deberá fallar el

Tribunal Superior de Tierras apoderado.

7.1.4 Recurso de Apelación.

Es el recurso mediante el cual se impugna una decisión dictada por un Tribunal

de Jurisdicción Original.
El Tribunal competente para conocer el Recurso de Apelación es el Tribunal

Superior de Tierras al que corresponde el Tribunal de Jurisdicción Original que

los dictó.

El Recurso de Apelación se interpone ante la Secretaría del Tribunal de

Jurisdicción Original correspondiente, mediante declaración escrita motivada,

ya sea personalmente o mediante apoderado. Este recurso se notificará a la parte

contraria, si la hay, en un plazo de 10 días.

Puede interponer el Recurso de Apelación cualquiera que ha sido parte o

interviniente en el proceso y que se considere afectado por la sentencia emitida.

El plazo para interponer el Recurso de Apelación es de 30 días, contados a

partir de la fecha de la notificación de la sentencia por acto de alguacil.

7.1.5 Recurso de Revisión por error Material.

Es la acción que sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de una

decisión de los tribunales, se interpone para corregir un error puramente

material.

Es competente para conocer de esta acción el mismo órgano que generó el

error. El plazo para interponer este recurso es de 15 días.

7.1.6 Recurso de Revisión por Fraude.

La revisión por causa de fraude es la acción mediante la cual se impugna una

sentencia que el interesado considera que fue obtenida de manera fraudulenta

durante el proceso de saneamiento.

Toda persona que se considere afectada puede interponer este recurso por ante

el tribunal de tierras competente en un plazo no mayor de un año después de

expedido el certificado de título correspondiente.

No se reputará tercer adquiriente de buena fe a toda persona que adquiere un

inmueble durante el plazo previsto para interponer el Recurso de Revisión por

causa de fraude.

El tribunal competente para conocer de este recurso es el Tribunal Superior de

Tierras correspondiente al Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la

sentencia recurrida.

7.1.7 Recurso de Casación.

Finalmente, el Recurso de Casación es la acción mediante la cual se impugna

una decisión dictada por un Tribunal Superior de Tierras.

El procedimiento para interponer este recurso estará regido por la ley sobre

procedimiento de Casación y los reglamentos que se dicten al respecto.

 CONCLUSIONES

Luego de habernos embarcado en el estudio e investigación de todos los

pormenores de la ley 108-05, o sea, la Ley de Registro Inmobiliario, debemos

concluir que realmente existen un sinnúmero de problemas dentro de los

Órganos Administrativos y Jurisdiccionales de la Oficina de Registros de

Títulos.

Problemas, como por ejemplo, falta de organización en el mantenimiento de los

archivos o títulos de propiedad, de manera que toma varias horas encontrar

alguna información al respecto, desconocimiento de muchos de los empleados

sobre la ley de Registro Inmobiliario, de forma tal que resulta a veces difícil

obtener una información de calidad jurídico-legal suficiente de su parte, tiempo

excesivo en la inscripción y obtención de los certificados de títulos, que tiene

como consecuencia, dilación en la aprobación de los prestamos hipotecarios de

parte del Sector Financiero y Bancario y por tanto, mayor tiempo en la

obtención de los recursos de parte de las compañías constructoras que les

permita continuar financiando otros proyectos de vivienda o comerciales.

Finalmente, el alcance del presente trabajo de investigación se limitó a la ciudad

de Santiago de los Caballeros, por ser esta la ciudad donde vivimos.

 RECOMENDACIONES

Al llegar al final de nuestro trabajo sobre la Ley del Registro de Inmuebles, nos

atrevemos a hacer las siguientes recomendaciones:

a) Debe utilizarse la Escuela Nacional de la Magistratura para

capacitar a todos los empleados de las Oficinas de Registro de

Títulos, desde una secretaria hasta los honorables jueces de las

cortes.

b) Debe disminuirse el tiempo de entrega de los Certificados de

Títulos, de forma tal que se agilice el proceso de préstamos

bancarios hacia el sector de la construcción, ya que este sector es

uno de los pilares de nuestra economía.

c) Eficientizarse el proceso interno de la Oficina de Registro de

Títulos para evitar las falsificaciones y fraudes con los mismos.

 BIBLIOGRAFIA

 Congreso Nacional. Ley # 108-05 sobre Registro de Inmuebles. 2 de

Abril del año 2005, Gaceta Oficial No.10316. Santo Domingo,
República Dominicana, 183 Págs.

 Acosta, Juan Pablo, Código Civil de la República Dominicana y

legislación complementaria, Editora Dalis 1998, Moca, República
Dominicana, 492 págs.

 Asamblea Nacional, Constitución de la República Dominicana, Editora

El Estudiante, 1998, Santo Domingo, República Dominicana, 50 págs.

 Hernández, Gisela, Registro de Inmuebles y sus Normas

Complementarias, Editora-Impresora, Impresora Hermanos Capellán,
Santiago Republica Dominicana, Año 2005, 394 pags.

Autor:
Ing.-Lic. Yunior Andrés Castillo
yuniorandrescastillo.galeon.com
yuniorcastillo@yahoo.com

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana
2011.