Derechos reales

Julissa L. Benavides Cabrera

Manual – Unidad 3
2 Manual
 Índice
Introducción .........................................................................................................................................5
Organización de la Asignatura ........................................................................................................7
Unidades didácticas.......................................................................................................................7
Tiempo mínimo de estudio ............................................................................................................8
UNIDAD 3: DERECHOS REALES DERIVADOS DE LA PROPIEDAD .................................................9
Diagrama de organización ..........................................................................................................9
TEMA N.°1: EL USUFRUCTO ........................................................................................................... 10
1.1. DEFINICIONES ................................................................................................................ 10
1.2. CARACTERÍSTICAS ........................................................................................................ 11
1.3. ELEMENTOS .................................................................................................................... 12
1.4. CONSTITUCIÓN.............................................................................................................. 14
1.5. CLASES ............................................................................................................................ 15
1.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO ....................................... 15
1.7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO ............................................. 16
1.8. EXTINCION ...................................................................................................................... 18
TEMA N.°2: USO Y HABITACIÓN ................................................................................................... 19
2.1. USO .................................................................................................................................. 19
2.2. HABITACIÓN .................................................................................................................. 21
TEMA N.°3: EL DERECHO DE SUPERFICIE .................................................................................... 23
3.1. DEFINICIÓN .................................................................................................................... 23
3.2. CARACTERISTICAS ........................................................................................................ 24
3.3. ELEMENTOS .................................................................................................................... 24
3.4. CONCTITUCIÓN ............................................................................................................ 25
3.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI ................................................. 25
3.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO ................................................ 26
3.7. EXTINCIÓN ...................................................................................................................... 26
TEMA N.°4: EL DERECHO DE SERVIDUMBRE .............................................................................. 27
4.1. DEFINICIÓN .................................................................................................................... 27
4.2. CARACTERISTICAS ........................................................................................................ 27
4.3. ELEMENTOS .................................................................................................................... 28
4.4. CLASES ............................................................................................................................ 29
4.5. CONSTITUCIÓN.............................................................................................................. 29
4.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DEL PREDIO DOMINANTE ............... 30
4.7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DEL PREDIO SIRVIENTE ..................... 30
4.8. EXTINCIÓN ...................................................................................................................... 31
De la teoría a la práctica ................................................................................................................ 32
Glosario de la Unidad 3 ................................................................................................................... 33
Bibliografía de la Unidad 3 .............................................................................................................. 35

3
4 Manual
 Introducción

El presente manual autoformativo contiene un estudio introductorio de

uno de los pilares fundamentales del derecho civil patrimonial, como son los

derechos reales; cuya relevancia jurídica radica en el tratamiento teórico legal

de instituciones vivas como son la posesión y la propiedad. Los derechos reales

circunscriben la regulación de las relaciones jurídicas que un sujeto de derecho

puede establecer con un bien, relacionados a su atribución, aprovechamiento

y circulación que permitan aumentar la riqueza dentro de un marco económico

de libertad y, siendo limitado sólo por causa de seguridad nacional o necesidad

pública, con el fin de mantener la paz social.

El manual se ha dividido en cuatro unidades. En la Primera Unidad se

desarrolla, a modo de disposiciones generales, la noción de los derechos reales,

las características, elementos, clases y sus diferencias con los derechos

personales y, el tratamiento teórico legal del objeto de los derechos reales.

Luego se estudia el derecho de posesión, abordando su definición, clasificación,

modos de adquisición y conservación, clases de presunción, modificaciones

que el poseedor puede realizar sobre un bien a modo de mejoras y la defensa

posesoria.

En la Segunda Unidad se estudia el poder jurídico más amplio y completo

que un sujeto de derecho puede tener sobre un bien, esto es, la propiedad, en

el que se desarrolla su definición, facultades, características, restricciones,

modos de adquisición y extinción para luego analizar la modalidad de la

copropiedad, noción, clases, derechos y obligaciones de los copropietarios,

partición, medianería y extinción.

5
 La Tercera Unidad se enfoca en el desarrollo del tratamiento teórico legal

de los derechos reales derivados de la propiedad, como son el usufructo, el uso

y habitación, la servidumbre y la superficie, resaltando sus características y

diferencias entre ellas.

Finalmente, en la Cuarta Unidad se aborda el estudio de los derechos

reales de garantía como son la hipoteca, la garantía mobiliaria, la anticresis y el

derecho de retención.

Al cierre de cada unidad, se están incluyendo lecturas seleccionadas

que el estudiante está en la obligación de leerlas y estudiarlas con la finalidad

de complementar y ampliar los conceptos contenidos en este manual y

desarrollados en clase, así como perfeccionar su formación teórica y análisis

jurídico de cada tema, logrando con ello un nivel de capacidad competente

para resolver las actividades planteadas.

Si bien este manual ha sido redactado utilizando un lenguaje claro y

asequible, su lectura mantiene un propósito formativo profesional. De este

modo, para alcanzar una familiaridad con su contenido, la aproximación del

estudiante al texto tiene que ser académica como principio metodológico.

Estamos seguros que este manual será de gran utilidad en la comprensión

del estudio de los derechos reales, y que contribuirá significativamente en la

formación profesional de nuestros futuros abogados.

La autora

6 Manual
 Organización de la Asignatura

Resultado de aprendizaje de la asignatura

Al finalizar la asignatura, el estudiante será capaz de interpretar las reglas y

principios que componen los derechos reales sobre el estado social y
democrático de derecho.

Unidades didácticas

UNIDAD 1 UNIDAD 2 UNIDAD 3 UNIDAD 4

Los derechos La propiedad Derechos reales Derechos reales de

reales- La posesión derivados de la garantía
propiedad

Resultado de Resultado de Resultado de Resultado de

aprendizaje aprendizaje aprendizaje aprendizaje

Al finalizar la Al finalizar la Al finalizar la Al finalizar la

unidad, el unidad, el unidad, el unidad, el
estudiante será estudiante será estudiante será estudiante será
capaz de aplicar el capaz de aplicar el capaz de analizar capaz de analizar
tratamiento teórico tratamiento teórico el tratamiento el tratamiento
legal del derecho legal del derecho teórico legal de teórico legal de
de la posesión en de la propiedad y cada uno de los cada uno de los
los casos prácticos la copropiedad en derechos derechos reales de
que se le plantee. los casos prácticos derivados de la garantía a partir de
que se le plantee. propiedad a partir los casos prácticos
de los casos que se que se le plantee.
le plantee.

7
 Tiempo mínimo de estudio

UNIDAD 1 UNIDAD 2 UNIDAD 3 UNIDAD 4

24 horas 24 horas 24 horas 24 horas

8 Manual
 UNIDAD 3: DERECHOS REALES DERIVADOS

DE LA PROPIEDAD

Diagrama de organización

Derechos reales
derivados de la
propiedad

El uso y El derecho de
El usufructo La servidumbre
habitación superficie

9
 TEMA N.°1: EL USUFRUCTO

Para iniciar el presente tema se tiene presente que el servirse de un bien y

percibir los frutos, no son atributos exclusivos de quien ejerce un derecho real

de propiedad, toda vez que, por la característica de la elasticidad, el

propietario puede separar, temporalmente, algunas de sus facultades como

el uso y disfrute. A decir de Varsi (2019) “Varias son las posibilidades que tiene

el dueño para conferir a otro las facultades de uso y goce del objeto de su

dominio, con las respectivas diferencias, la idea es que los bienes produzcan y

den provechos a quien los necesita, cumpliendo su función social” (p. 24). El

usufructo, es una de esas posibilidades, por la que el propietario desmiembra,

temporalmente, los atributos de uso y goce a favor de un sujeto llamado

usufructuario, quedándose el propietario sólo con el atributo de disposición,

luego cuando se extingue el usufructo, el uso y disfrute regresa al propietario,

readquiriendo la propiedad su dimensión original, quedando nuevamente

completo.

1.1. DEFINICIONES

Si bien es cierto el Código Civil peruano no establece en sus articulados

una definición de lo que se debe entender por usufructo, sí delimita en su

artículo 999 los alcances del mismo, en mérito al cual podemos definir al

usufructo como el derecho real de duración determinada que permite

usar (servirse), disfrutar (percibir los frutos) de un bien ajeno, mueble o

inmueble, sin alterar su sustancia. Asimismo, el usufructuario tiene el

derecho a reivindicar, es decir, reclamar el bien a quien lo posee sin tener

10 Manual
 derecho alguno que se ampare y ceder el derecho de usufructo (a título

oneroso o gratuito) o gravarlo (hipotecarlo) salvo el usufructo legal o

prohibición expresa de la ley (artículo 1002).

En la misma línea Gonzales (2012) establece que el usufructo “es un

derecho real temporal sobre bienes de propiedad ajena, a fin de ejercer

sólo los derechos de uso y disfrute, con la obligación de conservar la forma

y sustancia del bien, el cual debe ser restituido al nudo propietario

concluido el plazo, si el bien es no consumible” (p. 709). Al respecto Varsi

(2019) agrega que se puede excluir contractualmente determinados

provechos y utilidades del disfrute del que debe gozar el usufructuario (p.

27)

1.2. CARACTERÍSTICAS

De lo expuesto en la definición podemos advertir que el usufructo

presenta las siguientes características: (a) es un derecho real

perteneciente a la categoría de los llamados derechos reales limitativos de

la propiedad, en tanto no atribuye a su titular las mismas facultades que

tiene el propietario; (b) es autónomo, esto es, no requiere de otro derecho

real o personal para su existencia, lo que justifica que su tratamiento legal

sea especial y autónomo, en cuanto a definición, constitución, elementos,

derechos y obligaciones de las partes; (c) confiere al usufructuario las

facultades de servirse del bien (ius utendi) y derecho a percibir los frutos

del bien (ius fruendi) lo que representa la esencia del usufructo; (d) es un

derecho real sobre bien ajeno, esto en razón de que el usufructo sólo

puede existir sobre cosas de otro (Rojina, 2014, p. 123), lo que significa que

el usufructuario, titular del usufructo es distinto del nudo propietario, sujeto

11
 del que se desmiembra los atributos de uso y disfrute, quedándose éste

sólo con la facultad de disposición; (e) es un derecho temporal, esto es

provisional por esencia, tiene un limité en cuanto al tiempo de uso y

disfrute. De esta forma, su máxima duración es la vida del usufructuario, en

el caso de que se trate de una persona natural; de treinta años si se trata

de una persona jurídica; o de noventainueve años tratándose de bienes

inmuebles de valor monumental de propiedad del Estado (artículo 1001)

;(f) usar sin alterar la sustancia, esto es, que el uso y disfrute del bien debe

ser ejercido de tal forma que no acarree ninguna modificación sustancial

del bien.

1.3. ELEMENTOS

Los componentes estructurales sobre los que se configura la relación

jurídica de usufructo son: (a) el subjetivo, (b) el objetivo y, (c) el temporal.

El subjetivo está conformado por el aspecto personal, que lo

constituyen las partes que intervienen en la relación jurídica del usufructo,

por un lado tenemos al: (a) nudo propietario, que no es más que el

propietario que desmiembra temporalmente el derecho de uso y goce de

un bien, manteniendo la disposición sobre el mismo, a favor de otro sujeto;

éste puede ser una persona natural o jurídica, que puede actuar a título

propio o por representación; (b) usufructuario, es la persona natural o

jurídica, incluso puede ser el concebido y las organizaciones de personas

no inscritas, es quien tiene la posesión inmediata sobre el bien ajeno, es

quien usa y disfruta del bien con cargo de conservarla y restituirla al nudo

propietario (De Cupis, 1992, pp. 113-114); (c) constituyente, es aquel quien

otorga el derecho real de usufructo, esta condición por lo general recae

12 Manual
 en el nudo propietario, pero también puede recaer en el usufructuario

quien actúa como cedente por ejemplo, el caso del heredero que

cumpliendo la última voluntad del testador, hace entrega de un legado

de usufructo a una persona.

El objetivo está conformada por el aspecto material, que lo

constituyen los bienes muebles e inmuebles, no consumibles e incluso los

bienes consumibles como el dinero, un crédito (artículo 1018 a 1020) a los

que se les denomina cuasiusufructo; siempre que existan y se encuentren

dentro del comercio de los hombres y estén determinados, toda vez que

no cabe constituir un usufructo sobre bienes que son inapropiables, que

tienen como titular a una persona con capacidad de ejercicio restringida

en la medida que no cuenten con autorización judicial para su

constitución e inmuebles integrantes del patrimonio cultural que sean

propiedad del Estado.

El temporal es una característica esencial de este tipo de derechos

que a decir de Lobo (2015) “el usufructo sucede en un tiempo dado.

Puede ser momentáneo o vitalicio, nunca perpetuo” (p. 253). Por ejemplo,

el artículo 1001 establece como plazo máximo para el caso de personas

jurídicas beneficiarias con el derecho de usufructo, el de treinta años y en

el caso de bienes inmuebles de valor monumental de propiedad del

Estado que sean materia de restauración con fondos de personas

naturales o jurídicas un plazo máximo de noventainueve años. Finalmente

cabe señalar que cualquier derecho de usufructo constituido por un plazo

mayor a los señalados, será indefectiblemente reducido a los plazos

máximos establecidos por ley (artículo 1001).

13
1.4. CONSTITUCIÓN

De acuerdo a lo establecido en el artículo 1000, se puede constituir un

usufructo: (a) Por disposición expresa de la ley, esto significa que es la ley

la que confiere a ciertos sujetos de derecho el uso y disfrute, ya sea sobre

algunos bienes particulares o sobre una universalidad (Ferradas, 2010, p.

611). Nuestro ordenamiento jurídico civil contempla sólo dos casos de

usufructo legal, el prescrito en el inc. 8, del artículo 423 a favor de los padres

sobre los bienes propios de sus menores hijos y el prescrito en el artículo 731

y 732 a favor del cónyuge sobreviviente sobre la casa habitación en la que

se constituyó la casa conyugal; (b) Por contrato, es la voluntad de dos

partes por la que se crea el usufructo, pudiendo ser oneroso o gratuito, la

diferencia radica en la existencia o no de una contraprestación a cargo

del usufructuario, por ejemplo, un contrato de compra venta, en la que el

comprador adquiere la propiedad de un bien, sin embargo en el

contenido del mismo contrato, las partes convienen la constitución de un

usufructo a favor del vendedor por un tiempo determinado o también lo

puede conceder hasta la muerte del vendedor y; (c) Por acto jurídico

unilateral, se constituye también como consecuencia de la voluntad, pero

en este caso de una parte, por ejemplo el caso del testamento, donde a

título de legado, el testador le otorga el uso y el disfrute de un bien,

propiedad de sus herederos por un plazo determinado a un tercero,

vencido el mismo los herederos del testador recobraran la plena

propiedad del bien.

14 Manual
1.5. CLASES

El usufructo se clasifica en: (a) usufructo perfecto y (b) cuasi usufructo o

usufructo imperfecto. La diferencia radica en que al recaer el primero en

bienes no consumibles, no fungibles, como una casa, un auto, el

usufructuario adquiere sólo el derecho al uso y disfrute del bien pero no su

propiedad, quedando el derecho de disponer en la esfera del nudo

propietario, mientras que los segundos al recaer en bienes consumibles,

fungibles, como el dinero, el usufructuario si adquiere el dominio del bien

con la finalidad de disponer del mismo. Esto es, al término del

cuasiusufructo el usufructuario no está obligado a devolver el mismo bien,

sino otro de la misma especie y cantidad, como si ocurre en el caso del

usufructo perfecto que debe devolver el mismo bien dado en usufructo.

Nuestro Código Civil regula el cuasiusufructo en los artículos 1018 al 1020.

1.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

Tomando como referencia lo expuesto por Varsi (2019) el nudo propietario

tiene derecho a : (a) poseer el bien de modo mediato, toda vez que

dentro de la relación jurídica es quien confiere al usufructuario, el derecho

a usar y disfrutar del bien, convirtiéndolo en un poseedor inmediato,

vencido el plazo, el usufructuario está obligado a devolver el bien al nudo

propietario; (b) oponerse a todo acto que suponga una infracción a los

artículos 1008 y 1009 y de ser el caso recurrir al juez a fin de que regule el

uso y la explotación (artículo 1017), esto es, el propietario tiene la potestad

de recurrir al juez y pretender evitar que el usufructuario dañe, menoscabe

o destruya el bien materia de usufructo; (c) percibir los frutos naturales y

mixtos pendientes al término del usufructo (artículo 1016); (d) disponer del

15
 bien, esto razón de que el nudo propietario detenta tal facultad, debiendo

señalar que tal acto de enajenación no afecta el derecho del

usufructuario, pues el nuevo nudo propietario deberá respetar el usufructo

celebrado por el propietario anterior (artículo 923) (e) exigir la restitución

del bien fructuado una vez extinguido el usufructo; sí el usufructuario no

devuelve el bien, se convierte en un poseedor precario, debiendo en ese

caso el nudo propietario interponer una demanda de desalojo por

ocupación precaria; (f) exigir la ejecución de las reparaciones ordinarias y

extraordinarias que corresponden al usufructuario (artículo 1013 y 1014);

(g) defender la propiedad y la posesión acorde a lo dispuesto en los

artículos 905, 920, 921 y; (i) derecho a reivindicar el bien, esto es recuperar

el bien, de quien lo posee ilegítimamente.

Y como obligación debe: (a) entregar el bien al usufructuario a fin de

que este pueda servirse del mismo y percibir los frutos que el bien genere;

(b) abstenerse de todo acto que suponga un menoscabo a la facultad de

uso y disfrute concedida al usufructuario; (c) asumir las reparaciones

extraordinarias, que no hayan sido originadas por culpa del usufructuario

y; (d) efectuar el reembolso de las mejoras útiles o de recreo (artículo 1015),

siempre que no signifiquen una modificación sustancial al bien (artículo

1009). (pp. 64- 66)

1.7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

Respecto a los derechos que la ley le confiere al usufructuario esta: (a)

poseer el bien de modo inmediato, toda vez que dentro de la relación

jurídica es el usufructuario quien usa y disfruta siendo necesario para ello

tener la posesión del bien, de lo contrario sería inviable cumplir con el

16 Manual
 objetivo del derecho (Borda, 2008, p. 25); (b) usar, que significa servirse del

bien ajeno y disfrutar que implica percibir los frutos que produzca el bien

ajeno, siendo estos los atributos esenciales que caracterizan a este

derecho desmembrado de la propiedad; (c) disponer a título oneroso o

gratuito o gravar el derecho real de usufructo, más no del bien fructuado,

dentro de los límites de la ley, por ejemplo no se puede transferir el derecho

de un usufructo legal; (d) percibir los frutos naturales y mixtos pendientes al

comenzar el usufructo; (e ) explotar el bien de forma normal y

acostumbrada (artículo 1008); (f) subrogarse en el crédito pagado si es que

paga los tributos, rentas vitalicias, etc; (g) introducir mejoras útiles o de

recreo, siempre que no signifique una modificación sustancial al bien; (h)

retener el bien fructuario en el caso de que el nudo propietario no

reconozca el valor actual de las mejoras a favor del usufructuario.

Y respecto a las obligaciones, el usufructuario debe: (a) realizar de

forma libre, la enumeración y descripción de los bienes muebles,

incluyendo su valor a menos que el propietario, expresamente, haya

eximido tal obligación por no tener herederos forzosos. Debiendo indicar

que el inventario y tasación será judicial cuando se esté ante un usufructo

legal o testamentario (artículo 1006); (b) prestar la garantía cuando lo

acuerde en el titulo constitutivo o cuando lo ordene el juez, siempre que

peligre los derechos del propietario (artículo 1007); (c) explotar el bien en

la forma normal y acostumbrada y conservar el bien por el hecho de que

debe ser devuelta al propietario (artículo 1008 y 1009); (d) no hacer

ninguna modificación sustancial del bien o de su uso (artículo 1009); (f)

pagar los tributos, las rentas vitalicias y otros; (g) efectuar las reparaciones

ordinarias (artículo 1013); (h) tolerar las reparaciones extraordinarias que

17
 realice el propietario.

1.8. EXTINCION

El usufructo se extingue acorde a lo expuesto en el artículo 1021 por: (a)

vencimiento del plazo; (b) prescripción extintiva por no uso por 5 años; (c)

consolidación; (d) fallecimiento o renuncia del usufructuario; (f)

destrucción o pérdida total del bien; (g) por abuso que el usufructuario

haga de su derecho, teniendo como efectos a decir de Varsi (2019) que:

(a) la propiedad readquiere su dimensión original, su plenitud, toda vez

que el propietario vuelve a tener la facultades de uso y disfrute sobre el

bien; (b) el usufructuario o sus herederos deben devolver el bien al

propietario y (c) se extinguen las cargas que el usufructuario impuso en el

bien (pp- 62-63)

18 Manual
 TEMA N.°2: USO Y HABITACIÓN

El hecho de que el uso y la habitación se rijan, en lo que le fuera aplicable por

las normas del usufructo, ello no lo convierten en derechos derivados del

mismo, toda vez que se trata de derechos reales principales, esto es, no

dependen de otro derecho real o personal para su existencia o configuración,

lo que hace que sean autónomos en cuanto a su regulación normativa y

además intuito personae, lo que significa que su titular no puede disponer ni

gravar, total ni parcialmente del derecho y se limita sólo a su titular y familiares;

finalmente los derechos de uso y habitación recaen sólo en bienes no

consumibles, corporales, muebles e inmuebles para el uso e inmuebles para el

derecho de habitación. Al respecto Varsi (2019) considera al usufructo como

la institución madre y al uso y la habitación como las instituciones hijas. (p. 125)

En cuanto a la regulación del uso y la habitación dentro de un mismo

título como si se tratase de un solo derecho, no significa que tengan las mismas

características, esto en razón de que si bien es cierto, a ambos se les otorga el

atributo de servirse (ius utendi) de un bien ajeno, la habitación supone siempre

que el uso se destine como vivienda, morada, en cambio el que usa no

siempre habita en el bien e allí su principal diferencia y es así como lo

trataremos a continuación.

2.1. USO

Entiéndase al derecho real de uso como la situación jurídica por la cual su

titular tiene la facultad de servirse de un bien ajeno, no consumible y

extraer sólo los frutos que sean de aprovechamiento para satisfacer sus

necesidades y las de su familia.

19
 Se diferencia de la habitación en el sentido de que el uso no

necesariamente está destinado a vivienda, morada, por ejemplo, Juan le

otorga el uso de una camioneta de su propiedad a su hermano Pedro para

que éste transporte a sus hijos al colegio hasta que Pedro pueda sacar su

auto del mecánico, como es de verse el uso se limita a servirse del auto

como medio de transporte y no de vivienda.

De lo expuesto se infiere que: (a) el ius utendi es limitado en el sentido

de que sólo su titular puede servirse del bien y percibir los frutos que le

resulten necesarios para satisfacer sus intereses y el de su familia; (b) es por

lo general gratuito, esto es, el usuario no tiene la obligación a una

contraprestación aunque nada impide que sea oneroso y; (c) conservar la

forma y la sustancia del bien, esto en razón a su naturaleza de que es un

derecho que se desmiembra de la propiedad y que a su extinción la

posesión regresa a poder del nudo propietario.

Dentro de los elementos que conforman la relación jurídica del uso

tenemos: (a) el subjetivo; compuesto por las partes que lo conforman los

sujetos como son el nudo propietario, situación que puede recaer en una

persona natural o jurídica, que viene hacer quien tiene la propiedad del

bien y es dentro de la relación, el poseedor mediato, pues se desprende

de la posesión en cuanto al uso a favor del usuario que es el poseedor

inmediato, recayendo tal situación sólo en una persona natural y el

constituyente que es quien otorga el derecho real, por regla lo es el

propietario y por excepción puede ser el usufructuario (b) el objetivo,

referido al tipo de bienes que pueden ser objeto de uso, en este caso el

uso puede recaer sólo en bienes no consumibles y corporales y pueden ser

muebles e inmuebles y; (c) el temporal, referido al lapso de tiempo en el

20 Manual
 que el usuario puede servirse del bien, el mismo puede ser determinado,

las partes conocen el termino inicial y el término final y vitalicio, en donde

sólo se conoce el término inicial, toda vez que el termino final está referido

a la muerte del usuario, el que se tiene la certeza que va a ocurrir, pero no

se conoce cuando.

El derecho real de uso se puede constituir por (a) acto intervivos

mediante contrato, acto jurídico y prescripción adquisitiva y; (b) mortis

causa, esto es, por testamento.

Y se extingue del mismo modo que el usufructo (artículo 1000) por: (a)

falta de uso; (b) consolidación; (c) pérdida del bien; (d) destrucción del

bien; (e) vencimiento del plazo; (f) renuncia del beneficiario (usuario); (g)

muerte del beneficiario.

2.2. HABITACIÓN

La habitación es un derecho real por el cual su titular (habituario o

habitacionista) tiene la facultad conferida por el nudo propietario, de usar

un bien inmueble habitable como (casa, departamento) a modo de

morada o vivienda, por un tiempo determinado, a fin de satisfacer sus

necesidades y las de su familia.

Este derecho real se caracteriza y se diferencia del derecho de uso,

por lo siguiente: (a) su uso se encuentra limitado a que el titular y su familia

se sirvan del bien inmueble sólo como morada, vivienda; (b) no se faculta

al titular del derecho a obtener algún provecho económico, esto es, el

bien inmueble no puede ser objeto de arredramiento, sub arrendamiento,

pues no tiene facultades para ello; (c) recae sólo en bienes inmuebles y

que sean habitables como una casa, departamento, dúplex y;(d) es

21
 gratuito, toda vez que el habitacionista no está obligado a cumplir con

una contraprestación a favor del nudo propietario, siendo esta una

característica básica del derecho real de habitación.

Dentro de los elementos que conforman la relación jurídica de la

habitación tenemos: (a) el subjetivo; compuesto por el nudo propietario,

situación que puede recaer en una persona natural o jurídica, es el

poseedor mediato, pues se desprende de la posesión en cuanto al uso a

favor del habitacionista o habituario que es el poseedor inmediato,

recayendo tal situación sólo en una persona natural, pues sólo este sujeto

puede habitar una casa como morada, no requiriendo capacidad de

ejercicio para tener esta condición y el constituyente que es quien otorga

el derecho real, por regla lo es el propietario y por excepción puede ser el

usufructuario (b) el objetivo, referido al tipo de bienes que pueden ser

objeto de uso, en este caso el uso como morada sólo puede recaer en

bienes inmuebles habitables como una casa, un departamento y; (c) el

temporal, referido al lapso de tiempo en el que el habituario puede servirse

del bien como morada, el mismo puede momentáneo o vitalicio, nunca

perpetuo.

En cuanto a la constitución y extinción el derecho real de habitación

se constituye por las mismas causales del artículo 1000 y se extinguen por

las mismas causales del artículo 1021 del Código Civil.

22 Manual
 TEMA N.°3: EL DERECHO DE SUPERFICIE

Como ya se ha expuesto en líneas anteriores el derecho de propiedad es el

derecho real por excelencia, toda vez que agrupa todas las facultades que

permiten a su titular el aprovechamiento de un bien, tales como el uso, el

disfrute, la disposición, etc. Sin embargo, nuestra legislación regula otros

derechos reales que permiten a su titular ejercer ciertas facultades de las

mencionadas, sobre un bien, las mismas que son conferidas por el mismo

propietario. Este es el caso del derecho real de superficie el cual se encuentra

regulado en los artículos 1030º al 1034º cuya particularidad radica en hacer una

excepción a la regla general en el sentido de que el propietario de un bien

inmueble consistente en un predio o terreno sin construir, puede constituir sobre

este, un derecho de superficie a favor de un tercero, llamado superficiario,

facultándole a tener y mantener la propiedad de las construcciones que se

realicen sobre el mismo o por debajo de este, por un tiempo determinado.

3.1. DEFINICIÓN

Por el derecho de superficie a decir de Northcote (2009) se crea un

régimen especial, en virtud del cual el titular del derecho, es decir, el

superficiario, tiene la propiedad de las construcciones que realice por

encima o por debajo del suelo, según lo pactado con el propietario por

un plazo determinado. Al vencimiento del plazo, el propietario del predio

adquiere la propiedad de las construcciones efectuando el pago del valor

de las mismas, salvo pacto distinto con el superficiario (p. 1). Por su parte

Valencia citado por Vásquez (2014) afirma que por el derecho de

superficie “debe entenderse una propiedad independiente y exclusiva

que se ejerce sobre una edificación en suelo ajeno” (p. 513). Lo expuesto

23
 coincide con lo prescrito en el artículo 1030 al establecer “Puede

constituirse derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la

facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad

separada sobre o bajo la superficie del suelo”.

3.2. CARACTERISTICAS

De lo expuesto se puede inferir que: (a) es un derecho real principal, esto

es no requiere de otro derecho para su configuración, lo que a su vez lo

hace autónomo en cuanto a su regulación normativa; (b) es transmisible

por acto intervivos y mortis causa, salvo las limitaciones establecidas en el

título de constitución (artículo 1031); (c) es temporal, toda vez que este

derecho puede concederse hasta por un máximo de noventa y nueve

años (artículo 1030); (d) otorga al superficiario el derecho a tener y

mantener una edificación en propiedad separada, por encima o por

debajo del suelo. Al respecto Vásquez (2014) considera a ello como una

yuxtaposición de derechos: la del propietario del suelo y la del superficiario

sobre la construcción que se encuentran ligados, de tal manera que

extinguido el derecho de superficie (propiedad del suelo) desaparece la

propiedad superficiaria como tal (propiedad sobre la construcción) (p.

514); (e) puede pactarse una retribución periódica, única por parte del

superficiario, o incluso el derecho de superficie puede ser concedido en

forma gratuita.

3.3. ELEMENTOS

Dentro de los elementos que conforman la relación jurídica de superficie

tenemos: (a) el subjetivo; compuesto por el dominus soli, situación que

24 Manual
 puede recaer en una persona natural o jurídica, es el que constituye el

derecho de superficie a favor del superficiario que es el propietario

temporal de la edificación realizada en suelo ajeno; (b) el objetivo, referido

al tipo de bienes que pueden ser objeto de superficie, en este caso el

derecho de superficie es aplicable sólo a los bienes inmuebles consistentes

en predios y; (c) el temporal, referido al lapso de tiempo en el que el

superficiario puede tener y mantener la propiedad de la construcción, el

mismo que no puede excederse de noventainueve años, cualquier plazo

mayor, se reducirá al plazo máximo fijado por ley.

3.4. CONCTITUCIÓN

Tomando como referencia el artículo 1031, el derecho de superficie,

puede ser constituido tanto por: (a) acto entre vivos, esto es mediante un

contrato, en el cual usualmente se pacta una contraprestación por el

otorgamiento de la superficie. Al respecto Vásquez (2014) refiere como

actos intervivos, los siguientes: (a) como resultado de la concesión ad

aedificandum, (b) por la enajenación de una edificación pre existente, (c)

como consecuencia de un contrato anexo al de arrendamiento de un

terreno, (d) como un derecho de mayor elevación y (e) como un derecho

sobre el sub suelo (pp. 521-524) y; (b) por voluntad testamentaria.

3.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI

Respecto a los derechos del dominus soli: Vásquez (2014), establece:

(a) al espacio aéreo que se encuentra sobre la superficie, salvo pacto

en contrario; (b) a velar por el uso y conservación de lo edificado; (c)

cuidar que el superficiario cumpla lo pactado sobre contribuciones,

25
 arbitrios, seguro del edificio y el pago de las primas correspondientes;

(d) derecho al retracto siempre que afecten intereses de orden moral

y público. Y en lo que corresponde a las obligaciones, el dominus soli,

(a) no debe impedir la construcción al superficiario y; (b) debe

inhibirse de todo acto conducente a perturbar los actos de

construcción (pp. 515-516).

3.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO

Respecto a los derechos y obligaciones del superficiario: Vásquez

(2014), establece: (a) exigir que se abstenga de realizar actos que

dificulten el ejercicio de su derecho; (b) que encuadre su

comportamiento de acuerdo a los extremos que aparezcan del

documento constitutivo de este derecho; y en cuanto a las

obligaciones, la fundamental consiste en construir.

3.7. EXTINCIÓN

El derecho de superficie se extingue por: (a) el vencimiento del plazo, de

acuerdo a lo pactado en el contrato o si se hubiera alcanzado el plazo

máximo previsto en el Código Civil; (b) por el acuerdo entre las partes que

le pone fin al contrato o; (c) por la resolución de dicho contrato. Debiendo

señalar que el derecho de superficie no se extingue por la destrucción de

las construcciones.

26 Manual
 TEMA N.°4: EL DERECHO DE SERVIDUMBRE

Dentro de los derechos reales de goce también tenemos a la servidumbre, que

se caracteriza por limitar el derecho de propiedad de un predio al que se le

denomina sirviente para beneficiar al otro predio que se le denomina

dominante. Maisch citado por Varsi (2019) señala que la servidumbre es una

relación entre dos predios: el predio dominante, que aprovecha el gravamen; y

el predio sirviente, que lo sufre (p. 162).

A continuación, estableceremos su definición, de la cual inferiremos sus

características, para luego ocuparnos de los elementos que constituyen la

relación jurídica, las clases, formas de constitución, derecho y obligaciones de

las partes y finalmente las causales de extinción.

4.1. DEFINICIÓN

Entiéndase a la servidumbre como un gravamen impuesto a un predio al

que se denomina sirviente en beneficio de otro predio al que se le

denomina dominante para que el titular de éste pueda hacer ciertos actos

de uso en el predio sirviente. Romero citado por Vásquez (2014) precisa

que el carácter real de la servidumbre consiste en considerarla como un

gravamen sobre un predio para beneficiar a otro predio, porque afectan

a los predios y no a los propietarios mismos (p. 532).

4.2. CARACTERISTICAS

Si bien es cierto el Código Civil no define legalmente al derecho de

servidumbre si establece en el artículo 1035 sus características: (a) es un

derecho real porque constituye una limitación establecida a un predio

para beneficio de otro; (b) recae sobre un bien inmueble ajeno, esto es, el

27
 inmueble tiene que tener la condición de predio y lo ajeno es que no se

puede constituir una servidumbre sobre un bien propio salvo la servidumbre

por destino del padre del familia; (c) es un derecho de goce, que significa

que se vale de tercero, titular del predio sirviente para satisfacer las

necesidades del titular del predio dominante; (d) es un derecho accesorio

pues está íntimamente ligado a los predios sin poder separarse de ellos, de

tal manera que depende de otro derecho para su existencia, en este caso

de la propiedad (artículo 1036); (e ) es perpetuo, lo que lo diferencia de

los demás derechos reales de goce que se caracterizan por ser

temporales, salvo disposición expresa en contrario; (f) son indivisibles, esto

es, no son susceptibles de ser repartidas, pues inciden sobre la totalidad

del predio sirviente y no sobre una parte de este y son siempre ejercidas en

todo por el predio dominante así lo establece el artículo 1038; (g) deben

aportar una ventaja al predio dominante, lo que significa que debe cesar

cuando termina la utilidad que de ella se deriva.

4.3. ELEMENTOS

Dentro de los elementos que conforman la relación jurídica de servidumbre

tenemos: (a) el subjetivo; compuesto por el titular del predio dominante,

que es el sujeto activo dentro de la relación, es aquel a favor de quien se

afecta el bien que constituye la servidumbre, no se requiere que sea un

sujeto con capacidad de ejercicio; el titular del predio sirviente, que es el

sujeto pasivo de la relación, es aquel cuyo predio se afecta por la

servidumbre a favor de otro, este sujeto si tiene que tener capacidad de

ejercicio; el constituyente, que es quien constituye el gravamen, pudiendo

ser además del propietario, el usufructuario; el anticresista, el superficiario,

28 Manual
 el copropietario; (b) el objetivo, referido al tipo de bienes que pueden ser

objeto de servidumbre, en este caso el derecho es aplicable sólo a los

bienes inmuebles que tienen la condición de predios y; (c) el temporal, no

tienen límite temporal, salvo disposición legal o pacto contrario, que a

decir de Varsi (2019) “duran tanto como la necesidad que las origino y la

utilidad que los justificó” (p. 183).

4.4. CLASES

Al respecto Mejorada (2015) establece que “hay tanto tipos de

servidumbre como utilidades encuentre un inmueble con cargo al predio

vecino o próximo” (s/p) de allí que sólo se señalen las más usuales como:

(a) las servidumbres de paso, llamadas también de tránsito, son cuando un

predio sirve como vía de acceso a otro, esto es, cuando no tiene acceso

o salida a la vía pública (ejemplo, una escalera, un pasadizo); (b) las

servidumbres de acueducto, llamada servidumbre de paso de agua, se

da cuando se usa un inmueble para llevar o conducir el agua a otro y (c)

las servidumbre de vista o iluminación, se da cuando se afecta un bien

para mantener la iluminación, la luz o panorama esto es, se restringe la

construcción permitida de otro bien.

4.5. CONSTITUCIÓN

La servidumbre se puede constituir de los siguientes modos: (a) por ley; es

el caso de las servidumbres de tránsito, esto es, los que no tienen acceso a

la vía pública, que se encuentran encerrados y que pueden utilizar

cualquier inmueble colindante para salir y estos no puede restringirles el

paso; (b) por voluntad, es la que se puede constituir mediante un contrato,

29
 requiriendo su configuración de dos inmuebles, pudiendo el titular de

ambos recaer en la misma persona; c) por testamento, es un acto mortis

causa, que significa que surte efecto con la muerte del titular del predio

sirviente y; (d) por prescripción adquisitiva, sólo procede en las

servidumbres aparentes.

4.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DEL PREDIO

DOMINANTE

Tomando como referencia lo expuesto por Varsi (2019) son derechos

del titular del predio dominante: (a) disponer del predio dominante,

(b) llevar a cabo acciones para el uso de la servidumbre, (c) ejercitar

acciones judiciales y extrajudiciales en defensa de la servidumbre, (d)

impedir que el titular del predio sirviente realice ciertos actos. En

cuanto a las obligaciones: (a) debe respetar los alcances de la

servidumbre, (b) dar un uso de acuerdo con el título de constitución,

(c) no aumentar gravamen por hecho propio, (d) no exceder límites

para el ejercicio de la servidumbre (p. 192)

4.7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DEL PREDIO

SIRVIENTE

Siguiendo a Varsi (2019) son derechos del titular del predio sirviente: (a)

conservar los atributos de la propiedad, (b) ejercitar acciones de defensa

de la servidumbre, (c) derecho de variar la servidumbre si le es incomoda

(artículo 1047), (d) derecho a exigir que las obras realizadas para el

ejercicio de la servidumbre le causen la menor incomodidad (artículo

1044) (e) pago de indemnización por los daños causados (artículo 1052) y,

30 Manual
 (f) derecho de oponer la caducidad por el no uso (artículo 1050). Respecto

a las obligaciones: (a) tolerar el ejercicio de la posesión, (b) cumplir con la

obligación de no hacer, (c) permitir que el titular del predio dominante

realice obras en el predio (artículo 1044), (d) prohibición de impedir el uso

y ejercicio de la servidumbre (artículo 1047), (f) prohibición de dificultar o

perturbar el uso de la servidumbre (artículo 1043) (pp. 192- 193)

4.8. EXTINCIÓN

A pesar de que las servidumbres son perpetuas, el código civil establece

tres casos expresos de extinción: (a) por destrucción, la misma que puede

ser total o parcial, voluntaria o involuntaria de los predios dominante y

sirviente sobre los que se constituye el derecho de servidumbre (artículo

1049); (b) por prescripción extintiva, por el no uso durante cinco años, el

derecho se extingue (artículo 1050) y; (c) obtención de paso, referida a las

servidumbres de transito que acorde al artículo 1051 se presentan dos

casos: por consolidación, el propietario del predio dominante adquiere el

predio sirviente o por paso alterno, esto es se abre un camino que permite

el acceso inmediato.

31
 De la teoría a la práctica

“Roberto”, “Mario” y “Carlos” son copropietarios de un inmueble de 900 m2 en

igual porcentaje de participación (33.3%). De esta área, 850 m2 están

destinados para el alquiler de cochera, que reporta una ganancia mensual

neta de 9 mil soles; los 50 m2 restantes están ocupados por la biblioteca personal

de los copropietarios, en donde ellos (ya sea individualmente o en grupo)

disfrutan de la lectura.

Desde el punto de vista jurídico, ¿Puede Roberto suscribir un contrato

mediante el cual otorga en usufructo su porcentaje de participación a favor de

María?

¿De qué manera María ejercerá su derecho de usufructo sobre la cuota

alícuota adquirida?

Lectura seleccionada N° 01

Pasco A. (2019). Es posible que un copropietario constituya usufructo sobre su

cuota ideal.

32 Manual
 Glosario de la Unidad 3

Consolidación

Es cuando se reúnen en una misma persona las calidades por ejemplo

usufructuario y nudo propietario (Vásquez. 2014, p. 506)

Multiusufructo

Es similar a la multipropiedad, se configura cuando son varios los usufructuarios

de un bien, el uso y el disfrute dependen de un determinado momento (Varsi,

2019, p. 55).

Nudo propietario

Es aquel que se desprende de la posesión y del derecho de uso y goce de una

cosa a favor de otra persona, manteniendo la facultad de disposición. (Varsi,

2019, p. 40)

Servidumbres activas

Es cuando el predio dominante es el que reporta la utilidad (servidumbres de

vista). (Varsi, 2019, p. 186)

Servidumbres pasivas

Es cuando el predio sirviente.es el que sufre la carga. (Varsi, 2019, p. 186)

33
U

Usufructo sucesivo

Llamado también continuo, es aquel constituido a favor de varias personas en

forma progresiva, uno después de otro. (Varsi, 2019, p. 53).

Usufructo simultaneo

Llamado usufructo conjunto o cousufructo, se trata de un solo usufructo. Es aquel

constituido a favor de varias personas en forma conjunta, todos a la vez (Varsi,

2019, p. 54)

Usufructo viudal

Es el derecho del cónyuge supérstite de arrendar la casa habitación, con

autorización del juez, siempre que no estuviera en situación económica para

sostener sus gastos. (Varsi, 2019, p. 70)

34 Manual
 Bibliografía de la Unidad 3

Borda, G. (2008). Tratado de derecho civil. Derechos reales. (5ª ed). V. I y II.

Buenos Aires: La Ley.

De Cupis, A. (1992). Usufrutto. En Varsi, E. (2019) Tratado de derechos reales.

Derechos reales de goce. T. 3. Lima: Fondo Editorial Universidad de Lima.

Gonzales, N. (2012). Derecho civil patrimonial: Derechos reales. (2ª ed.). Lima:

Jurista.

Ferradas, M. (2010). Código civil comentado. Derechos reales. T. V. Lima:

Gaceta Jurídica.

Lobo, P. (2015). Direito Civil. Sao Paulo, Brasil: Saraiva.

Mejorada, M. (3 de diciembre de 2015). Servidumbre predial [mensaje en un

blog.

Northcote, C. (Primera quincena de 2009). Alcances sobre el derecho de

superficie. Actualidad empresarial. N° 176. Lima: Instituto Pacífico.

Rojina, R. (2014). Compendio de derecho civil. Bienes, derechos reales y

sucesiones. (45ª ed.). México D.F: Porrúa.

Romero, E. (1947). Derecho civil: Los derechos reales. T. 11. (2ª ed.) Lima: Editorial

PTCM.

Varsi, E. (2019). Tratado de derechos reales. Derechos reales de goce. T. 3. Lima:

Fondo Editorial Universidad de Lima.

Vásquez, A. (2014). Derechos reales. Lima: Editorial San Marcos

35
36 Manual