Tema 5

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y RÚSTICOS

Se define el contrato de arrendamiento como aquel en que una de las partes

(arrendador) cede a la otra (arrendatario) el uso temporal de una cosa, mueble o
inmueble, por cierta cantidad de dinero o renta.

Ahora bien, cuando el objeto del contrato es un inmueble hablaremos de

arrendamiento urbano (si el inmueble se usa como vivienda o local) o rústico (si
se trata de una finca para su explotación agrícola, ganadero o forestal). El
destino del inmueble es, pues, el elemento fundamental de diferenciación y de
aplicación de un régimen jurídico u otro.

I. ARRENDAMIENTOS URBANOS

A. Ámbito de aplicación y régimen aplicable

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (en adelante

LAU), establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Así pues,
es arrendamiento urbano aquel que recae en un inmueble urbano, ya sea una
vivienda o un inmueble destinado para un uso distinto del de vivienda.

Dentro de los arrendamientos urbanos establece una división importante a la

hora de aplicar los preceptos contenidos en dicha norma, distinguiendo entre
arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

a) Arrendamiento de vivienda: En un primer bloque se regulan los

arrendamientos de vivienda. Se regirán por los pactos, cláusulas y
condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo
establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto
en el Código Civil.
b) Arrendamiento para uso distinto de vivienda: En un segundo bloque, los
arrendamientos para uso distinto de vivienda. Se regirán por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y,
supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil

B. Disposiciones comunes (arts. 36 y 37 CC).

1. Formalización del arrendamiento

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del

contrato de arrendamiento.

1
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación
de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las
demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

2. Fianza

Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad

equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y
de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete
primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta
a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador
podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya,
hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según
proceda, al tiempo de la prórroga.

S el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si

el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán actualizar la fianza
conforme a lo acordado. A falta de pacto específico, lo acordado sobre
actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de
la fianza.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de

duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor
de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administraciones

Públicas.

3. Procesos arrendaticios

El juicio de desahucio es el procedimiento establecido en la LEC por el cual los

arrendadores que no perciban de su inquilino las rentas que se han fijado en el
contrato podrán, mediante la intervención de abogado y procurador,
demandarle por el impago y conseguir la inmediata recuperación de la posesión
del inmueble.

Conforme al artículo 250 LEC se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea
su cuantía, las demandas que con fundamento en el impago de la renta o
cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado
contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra
persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en

2
arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de
dicha finca.

1. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

a) Concepto

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre

una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario, incluyendo (cuando se incluyen) el
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias,
espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el
mismo arrendador.

Por tanto, cualquier edificación que no sirva para el hábitat individual o

familiar, no será considerada vivienda a los efectos de esta Ley. En efecto, la
edificación debe satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del
individuo o familia y debe contar con las condiciones y servicios necesarios, por
lo que debe reunir las mínimas condiciones urbanísticas para ello.

a) Régimen jurídico

Estos arrendamiento se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de

Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) y, concretamente, el título que lleva como
denominación los arrendamientos de vivienda.

Una característica fundamental de los arrendamientos de vivienda, que se

justifica por la necesidad básica del individuo que este contrato trata de
garantizar, las normas de la LAU que regulan el contrato tienen el carácter de
normas imperativas (Derecho imperativo o necesario), salvo en aquellos casos
en que la propia ley permita su disponibilidad o “negociabilidad” por los
contratantes. De ahí que no se puedan sustituir, excluir o modificar su
contenido por voluntad de las partes, salvo cuando, excepcionalmente, la propia
ley lo autoriza (por ejemplo, en el caso de los índices de actualización de la
renta).

Así el artículo 6 LAU 94 dispone que serán nulas, y se tendrán por no puestas,
las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o
subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia
norma de manera expresa lo autorice. Las normas que regulan los
arrendamientos de vivienda configuran un régimen jurídico garantista, tuitivo,
protector, de ahí su indisponibilidad para las partes como regla general.

b) Arrendamientos excluidos de la aplicación de la LAU 1994

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Pese a su similitud con el arrendamiento de vivienda, quedan excluidos del
ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos el uso de
determinadas viviendas, a las que se refiere el artículo 5 LAU 94:

• El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y

funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del
servicio que presten.
• El uso de las viviendas militares.
• Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial
del arrendamiento.
• El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad.
• La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en
canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté
sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
• La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en
canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o
promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

c) Duración inicial del contrato y prórrogas

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la citada

reforma ha quedado redactado de la siguiente manera:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes (meses o
años, aunque lo habitual y recomendable es pactar un año).

Si esta duración fuera inferior a CINCO AÑOS (5), o inferior a SIETE AÑOS (7)
si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del
contrato, este SE PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de
siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha
de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus

prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel,
o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato SE

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PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales hasta un MÁXIMO
DE TRES AÑOS más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un
mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato (artículo 10 LAU). Recuerden que a esta
renovación se la conoce como “tácita reconducción” del contrato, como vimos en
el tema anterior.

Ejemplo: contrato de arrendamiento de persona física por tiempo de un año. Llegado el

fin año, si el arrendatario o “inquilino” (esta última expresión sólo se usa para los
contratos de arrendamiento de vivienda) decide continuar le bastará con seguir sin decir
nada de modo que se prorrogará por otro año (forzosamente para el arrendador que
tendrá que aceptarlo) y así, año a año, hasta completar cinco años si así lo decide el
arrendatario. Si llegado el quinto año el arrendador (o propietario) no notifica la
extinción del contrato, este se prorrogará año a año hasta completar otros tres.
Finalizados estos tres años, se produce la tácita reconducción ordinaria en función de
cómo se pague la renta. Recuérdese la aplicación del art. 1566 CC. En resumen: 1
año+1+1+1+1 (5 años) +1+1+1 (3 años) + tácita reconducción (año a año, pues existe un
plazo inicial establecido de un año). El periodo subrayado se corresponde con las
prórrogas obligatorias que el arrendatario puede decidir a su voluntad.

d) Desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario

Aunque en el Derecho civil rige la regla de que los contratos están para
cumplirlos (arts. 12561 y 12582 CC), hay casos en los que, a la vista de las
circunstancias especiales que concurren en la relación contractual, la ley
establece excepciones, permitiendo a una de las partes (generalmente la más
débil) romper el contrato a su libre voluntad sin quedar obligado a reparar el
perjuicio que provoca no cumplir el plazo marcado (indemnizar la renta
correspondiente al periodo diferencial). En este sentido, la LAU permite el
desistimiento del contrato por el arrendatario, una vez transcurridos seis meses
de duración, pero podrá llevar aparejado el pago de una indemnización al
arrendador con unas limitaciones: tiempo y notificación.

En efecto, el desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda

viene recogido en el artículo 11 LAU que dispone lo siguiente:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que
hayan transcurrido al menos seis meses (es decir, a partir del primer día del 7º
mes), siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de
treinta días (notificación).

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba
el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por

1
“La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
2
“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su
naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.

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cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte
proporcional de la indemnización.

e) Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o

convivencia del arrendatario

Si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o

de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con
dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho
cónyuge. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del
arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no

contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar
la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no
estuviera ya abonada.

Si el arrendatario abandona la vivienda sin manifestación expresa de

desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en
beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un
mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge
manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por
falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta
correspondiente a dicho mes.

Parejas de hecho: Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de

aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el
arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de
cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos
años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

f) Resolución del derecho del arrendador y efectos del registro

del contrato en el Registro de la propiedad

Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto
por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de
opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar
en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años
respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.

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En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del
mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el
derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias
mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se
exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y

cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al
término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de
extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el

arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que
aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que
parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al
verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se
refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en
cuyo caso durarán siete años.

g) Enajenación de la vivienda arrendada y efectos del registro del

contrato en el Registro de la propiedad

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos

y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia
del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun
cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete

años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente
quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo
que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco
años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante
indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de
la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de
cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste
por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá

el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante

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el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el
arrendador anterior fuese persona jurídica.

h) Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del

arrendatario

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del

arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la
vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la
legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido
el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al
plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el
titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser

comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución
judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

i) Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera

con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge,
con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los
dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran
tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su
fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o
hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes a su
fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia
prevista en la letra anterior.

j) Renta y actualización

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La renta es el precio que el arrendatario paga por el uso de la vivienda. Ahora
bien, para evitar la depreciación del valor de la cantidad estipulada (valor de
cambio) y que esta se quede congelada y de deprecie se establecen en el
contratos índices de actualización (cláusula de estabilización). El art. 17 LAU de
1994 señala que la renta libre sin perjuicio del sistema de índices de referencia
del precio del alquiler de vivienda que pueda estipularse en el contrato.

a) Índice de actualización: En todo caso, para que proceda la actualización año a

año, debe pactarse en el contrato el derecho a actualizar la renta. Si no se pacta,
no procede la actualización, es decir, en defecto de pacto expreso, no se aplicará
actualización de rentas a los contratos (art. 18.1 LAU 1994). Ahora bien, en caso
de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de
valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta
se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice
de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, tomando
como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (art. 18.1
II LAU de 1994).

b) Límite máximo de la actualización: Si bien la actualización de la renta puede

determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al índice de
precios de consumo (IPC) anual, por toda la duración del contrato de
arrendamiento de vivienda con independencia de la renta que se pague, y no
solamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria (art. 18.1 III LAU de
1994).

h) Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de

adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.

2El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada

en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le
notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio
y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la
notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días
naturales siguientes a la misma.

En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el

derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código
Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase
inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente

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deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que
se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o
documento en que fuere formalizada.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas

arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos,
las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en
ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea
inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo
la pena de falsedad en documento público.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la

vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas
o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni
tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un
mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

k) Contenido del contrato

A. Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado a:

1. Entregar la vivienda objeto del contrato: Ahora bien, aunque la LAU no

se refiere a la misma es una obligación inherente al contrato de
arrendamiento, y se deriva con carácter general de los artículos 1543 y
1554.1º del Código Civil. No será necesaria la entrega física, por lo que se
ha de equiparar a puesta a disposición (entregar las llaves, por ejemplo).

2. Conservar la vivienda: Se establece en el artículo 21.1 LAU que el

arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta,
las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones
de habitabilidad para servir al uso convenido (obras de conservación),
salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al
arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del
Código Civil.

l) Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta estipulada en el tiempo y lugar correspondiente: En cuanto

al momento o tiempo del pago rige el principio de autonomía de la
voluntad. Ahora bien, salvo pacto en contrario, el pago de la renta será
mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En
ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta. En cuanto al lugar, se estará a lo que acuerden las
partes (lo habitual es pactar una domiciliación bancaria) o, en su defecto,

10
 en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador queda obligado a
entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado
que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (transferencia
bancaria). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá
contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos
conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y
específicamente, la renta en vigor (renta + cantidades asimiladas a la
renta).

2. Pacto de pago de gastos generales: Las partes podrán pactar que los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualización (agua, luz, teléfono) y que correspondan a la
vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En
edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de
participación.

3. Usar la vivienda con la debida diligencia . El arrendatario deberá de

realizar las obras menores (pequeñas reparaciones que exija el desgaste
por el uso ordinario de la vivienda). No podrá modificar la configuración
de la vivienda o de los accesorios y, en ningún caso, que provoquen una
disminución en la estabilidad o seguridad de la misma (artículo 21.1 LAU
94 en relación artículo 23 LAU 94). Para realizar las obras precisará del
consentimiento por escrito del arrendador (artículo 23.1 LAU 94).
También deberá poner en conocimiento del arrendador (deber de
comunicación), en el plazo más breve posible, la necesidad de las
reparaciones que sean necesarias, a cuyos solos efectos deberá facilitar al
arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que
designe, del estado de la vivienda.

m)Suspensión, resolución o extinción del contrato

Simplemente apuntaremos que en la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 se

prevé la suspensión del contrato, con relación al supuesto de realización de
obras que molestan, perjudican o impiden el derecho fundamental del
arrendatario a vivir en la vivienda arrendada (art. 26 LAU 94).

De otra parte, el artículo 27.2 LAU 94 enumera las causas específicas por las que
el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por haber incumplido
el arrendatario sus obligaciones, y entre las que destaca, la falta de pago de la
renta que permitirá al arrendatario acudir al juicio de desahucio.

n) Cesión del contrato y subarriendo

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El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito
del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del
cedente frente al arrendador.

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo

consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en la LAU cuando la parte de la finca

subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad de vivienda. De no
darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del

arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que

corresponda al arrendamiento.

II. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE

VIVIENDA

Nos estamos refiriendo a los contratos que popularmente se han conocido como
arrendamiento de locales de negocio, término que utilizaba la legislación
anterior, pero que encierra un concepto mucho amplio que el simple local, de
ahí que la actual normativa prefiera la expresión uso distinto de vivienda.

Como dice el artículo 3 LAU los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda serán todos aquellos que no se encuentran incluidos dentro del
concepto viviendas.

El artículo 3.2 LAU señala que, en especial, a título ejemplificativo, tendrán la

consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda los
siguientes:

1. Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de

verano o cualquier otra.

2. Los arrendamientos celebrados para ejercer en la finca de cualquier actividad

industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o
docente (por ejemplo, locales de negocio, restaurantes, bares, tiendas, clínicas,
gimnasios, cines, academias, naves industriales, almacenes…).

Régimen jurídico aplicable

El hecho de que el objeto del contrato no sea un bien jurídico esencial como la
vivienda que garantiza la satisfacción de una necesidad básicas de los
individuos, hace que a la hora de redactar el contrato prime ante todo la

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voluntad de las parte, por lo que el margen de configuración del contrato es muy
amplio, y no se contengan normas de carácter imperativo o necesario sino de
Derecho dispositivo. Por tanto, renta, actualización, tiempo, prórrogas, gastos,
obras, etc., se regirá por lo que dispongan las partes en el contrato.

En efecto, como hemos señalado al principio del tema, los arrendamientos para
uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes. Ahora bien, en
su defecto, es decir, cuando las partes no han previsto nada en el contrato, este
se regirá por lo dispuesto en el Título III, artículos 29 y siguientes de la LAU
1994 (que son las normas propias, y dispositivas, de arrendamientos para uso
distinto de vivienda). Como cualquier norma de Derecho dispositivo, para que
no se apliquen estos preceptos es necesaria su exclusión (la renuncia a su
aplicación), lo que requiere la voluntad manifestada de forma expresa respecto a
cada una de los preceptos en concreto de la LAU.

Por último, supletoriamente, se regirá por lo dispuesto en el Código Civil.

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 II. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

1. Concepto

El arrendamiento rústico es aquel por el que se cede temporalmente el uso y disfrute de

una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o
renta.

Conforme a lo establecido en el artículo 1.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de

2003 "se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se
ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta".

Como ocurre con el arrendamiento de vivienda existen dos regímenes jurídicos

aplicables, por una parte el del Derecho común (Código Civil) y por otro el de la
legislación especial. Ahora bien, el Código Civil apenas regula el arrendamiento rústico
(igual que el urbano), por lo que se rige en su totalidad por la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante, LAR).

2. Elementos del contrato

a) La finca rústica

Lo que define a la finca rústica es su aprovechamiento, es decir, su destino agrícola,

ganadero o forestal, aunque también se incluirán otros derechos inherentes a las mismas.

b) El precio o renta

Es la principal obligación del arrendatario, como precio por el uso y disfrute de la finca
arrendada. La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No
obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su
conversión a dinero (artículo 13.1 LAR 2003).

Podrá pactarse la revisión mediante el sistema de índices que consideren oportuno. En

defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas. Pactada la actualización, si
no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada
anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad o
IGC (artículo 13.2 LAR 2003).

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c) Forma

Se establece la forma escrita, pudiendo compelerse las partes a formalizarlo mediante

escritura pública, así como a la formalización de inventario; ahora bien, si se tratara de
arrendamiento de explotación el inventario es obligatorio y así se deriva del artículo 11
LAR 2003 al establecer que:

• Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier

momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos
gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del
inventario de los bienes arrendados. A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en
contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté
en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a
las del mercado en la zona o comarca. La escritura pública de enajenación de finca
rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como
condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos,

deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que
integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de
cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

• Por último, los contratos objeto de la Ley de Arrendamientos Rústicos deberán

comunicarse por el arrendador o titular de la finca o explotación a los órganos
competentes de las Comunidades Autónomas.

3. Obras de conservación y mejora

Como principio general se establece la posibilidad de realizar obras y mejoras en la

finca. El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de obras,
reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante. Si bien se
deberán de realizar en la época del año y en la forma que menos perturben, salvo que no
puedan diferirse (artículo 17 LAR 2003).

Los gastos correspondientes a las obras de conservación serán a cargo del arrendador,
sin derecho a elevar por ello la renta, cuando tengan por finalidad conservar la finca en
estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar
el contrato (artículo 18.1 LAR 2003).

Al arrendatario le corresponde efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean

propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le
vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa
firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del
regadío, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del
arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o
resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa (artículo 20.1 LAR 2003).

De no realizar las obras que a cada uno le corresponde, conforme a los preceptos
reseñados (artículos 18 a20 LAR 2003), tanto el arrendador como el arrendatario podrán

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rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer
gastos de conservación y mejoras (artículo 26 LAR 2003).

1. Duración del contrato

Se establece en primer lugar una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá
por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración
menor (artículo 12.1 LAR 2003). No se establece prórroga legal por lo que, cumplido el
tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa el arrendatario de fincas
pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas (artículo 12.2
LAR 2003).

Ahora bien, el arrendador, para recuperar la posesión de las finca al término del plazo
contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de
antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas
arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá
prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán de manera
indefinida en tanto no se produzca la denuncia del contrato (artículo 12.3 LAR 2003).
Es lo que conocemos como tácita reconducción (tácita reconducción: 5 + 5 + 5…).

2. Transmisión y subarriendo del contrato

a) Transmisión

Respecto de la figura del arrendador, la titularidad del contrato puede cambiar por actos
"inter vivos" (como un contrato de compraventa o una donación) como "mortis causa"
(por sucesión para el caso de fallecimiento del anterior propietario). Así, el arrendador
puede cambiar y el contrato permanece como tal.

Respecto de la figura del arrendatario, la LAU contempla la posibilidad de la cesión

"inter vivos" del contrato. En este caso, el artículo 23 LAR para que el arrendatario
pueda o no ceder el contrato de arrendamiento a un tercero se estará a lo pactado, y en
todo caso, se precisará el consentimiento expreso del arrendador. Ahora bien, dicho
consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del
cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el
subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o subarriendo, en el plazo
de 60 días hábiles a partir de su celebración.

En cuanto a la sucesión del arrendamiento "mortis causa" el fallecimiento del

arrendatario "persona física" conlleva la extinción del arrendamiento, sin perjuicio de
los derechos de sus sucesores legítimos. Así, dice el artículo 24 LAU que el contrato se
extingue por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá
preferencia el que tenga la condición administrativa de “joven agricultor”, y si hubiera
varios, será preferente el más antiguo.

b) Subarriendo

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Respecto al subarriendo ha de estarse a lo pactado entre las partes (principio de
autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil), si bien, el artículo 23
LAR 2003 exige varios requisitos que no entraremos a analizar.

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