LOS

ARRENDAMIENTOS

Nadia García
Cristina Tordera
Daria Micu
Cynthia Baca

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 Lección 13: Los arrendamientos

1. Arrendamiento de cosas.

a. La caracterización legal del contrato de arrendamiento de cosa.

b. La estructura del contrato de arrendamiento de cosa.
c. El contenido del contrato de arrendamiento de cosa.
d. La extinción del contrato de arrendamiento de cosa.

2. Arrendamientos urbanos.

a. La evolución normativa en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

b. El arrendamiento de vivienda: duración del contrato.
c. El arrendamiento de vivienda: renta y cuestiones económicas.
d. El arrendamiento de vivienda: cesión y subarriendo.
e. El arrendamiento de vivienda: desistimiento.
f. El arrendamiento de vivienda: resolución.
g. El arrendamiento de vivienda: conservación y obras en ella.
h. El arrendamiento de vivienda: vicisitudes contractuales.
i. El arrendamiento para uso diferente de vivienda.
j. Disposiciones comunes.

3. Arrendamientos rústicos.

a. Concepto.
b. Elementos.

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1. Arrendamiento de cosas

1.1 La caracterización legal del contrato de arrendamiento de cosa.

Los requisitos se encuentran regulados en el artículo 1543 CC: << En el arrendamiento de cosas, una
de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio
cierto >>

● El precio cierto: el arrendamiento se ha de concertar por un precio cierto (que no ha de

consistir, necesariamente, en la entrega de una determinada cantidad). Puede concretarse en:

- La entrega de una cosa o cosas.

- La realización de otra prestación, que puede ser de no hacer o de hacer, siempre que
ésta tenga un valor patrimonial.

En los arrendamientos complejos (que se les califica de contratos atípicos) el

arrendatario se compromete a realizar obras y mejoras en la cosa, que se conocen como
arrendamientos ad meliorandum o ad edificandum.
La certeza en el precio significa que el precio ha de estar fijado, siendo posible que sea
determinado posteriormente.

El artículo 1547 CC dice: <<Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato

de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario
devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya
disfrutado, el precio que se regule >>.

● El tiempo determinado: requiere que tenga una duración determinada, excluyendo con ello la
posibilidad de que sea a perpetuidad o de vigencia indefinida.

Según el artículo 1581 CC: <<Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende
hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento
especial, cumplido el término >>.

1.2 La estructura del contrato de arrendamiento de cosas

1.2.1 Elementos subjetivos

La capacidad exigida al arrendador dependerá de la calificación que merezca el arrendamiento.

Normalmente se considera un acto de administración (el modo normal de explotación de los bienes
para obtener de ellos los rendimientos que sean susceptibles de producir).

Para el arrendatario sólo se requiere capacidad suficiente para actos de administración.

1.2.2 Elementos objetivos

Puede ser objeto de este contrato una cosa mueble o inmueble; también una universalidad.

La idoneidad del objeto arrendaticio, se rige por las normas generales de los requisitos de los
contratos: posibilidad, licitud y determinación.

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Hay una prohibición (artículos 1545 CC): << Los bienes fungibles que se consumen con el uso no
pueden ser objeto de este contrato >> (finalizado el contrato, el arrendatario debe devolver la misma
cosa al arrendador, lo que no podría hacer en este caso). Se puede arrendar una cosa fungible siempre
que el uso que vaya a hacer tal arrendatario no implique la consumición.

1.3 El contenido del contrato de arrendamiento de cosas

1.3.1 Obligaciones del arrendador

El principio básico es que está obligado a proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por
todo el tiempo que dure el contrato. Para hacer posible el derecho del arrendatario a usar y disfrutar de
la cosa arrendada deberá:

1. Entregar al arrendatario la cosa u objeto del contrato.

2. Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destine y, en consecuencia, a hacer en
ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias.

3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento:

- No pudiendo variar la forma de la cosa arrendada (art. 1557 CC).

- Respondiendo ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y
disfrute, siendo aplicables las disposiciones sobre saneamiento de la compraventa (art.
1553 CC).

4. Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa.

1.3.2 Obligaciones del arrendatario

Como contraposición a la obligación del arrendador de mantenerle en el uso y disfrute de la cosa

arrendada durante un tiempo cierto, el arrendatario está obligado a:

1. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos

2. Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado y, en defecto de pacto, del que se deduzca de
su naturaleza, tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador.

3. Poner en conocimiento del arrendador (art. 1559.1 CC) toda usurpación o novedad dañosa y la
necesidad de reparaciones.

4. Responder del deterioro de la cosa (art. 1563 CC), a no ser que pruebe que fue ocasionado sin
su culpa.

5. Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la

recibió en buen estado.

1.4 La cesión y el subarriendo

La cesión consiste en que el arrendatario cede al cesionario la posición contractual que ostentaba en el
arrendamiento, con todos sus derechos y obligaciones anejos, desvinculándose totalmente de la
relación jurídica que le ligaba con el arrendador.
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Hay que tener en cuenta que la cesión implica la transmisión de derechos y obligaciones, de manera
que, a falta de pacto, resulta imprescindible el consentimiento del arrendador para la validez de la
cesión (art. 1205 CC).

El subarriendo supone, por el contrario, que el arrendatario no pierde su posición contractual, sino que,
celebra un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero.

El art. 1550 CC permite el subarriendo, siempre que en el contrato de arrendamiento no se hubiera

prohibido expresamente. Además, el subarriendo no exime al arrendatario de responsabilidad frente al
arrendador por el incumplimiento de sus propias obligaciones, en particular, si no paga las rentas, el
arrendador podrá dirigirse contra el subarrendatario para reclamarle las que este, a su vez, deba al
arrendatario. Por último, el subarriendo no puede existir como contrato independiente, sino que trae
causa del contrato de arrendamiento, de forma que si falta este no puede pervivir aquel.

1.5 La extinción del contrato de arrendamiento de cosa

Son causas de extinción del arrendamiento:

- El mutuo disenso.
- La expiración del término fijado.
- La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indefinido
- La pérdida o destrucción de la cosa.
- La resolución por incumplimiento.
- La enajenación de la cosa arrendada.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del
arrendatario: es esta una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue que existe algún
elemento intuitus personae en el contrato.
Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario
(por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de
éste pone fin al arrendamiento).

2. Arrendamientos urbanos

2.1 La evolución normativa en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

El arrendamiento urbano es una modalidad del contrato de arrendamiento que tiene por objeto un
inmueble urbano para uso de vivienda o distinto de la vivienda.

Los arrendamientos urbanos (de finca urbana destinados a vivienda o a usos distintos) tienen una
regulación específica: La Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Reformada en
2011 en relación a los desahucios; en abril de 2019; y en marzo y mayo de 2023). Trata de:
- Arrendamientos de finca urbana con destino a vivienda personal y permanente, que son los
que más nos interesan.
- Arrendamientos urbanos para un uso distinto del de vivienda, que puede ser:

1. De temporada (estival o no estival)

2. De lugar de negocio
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Tiene importancia también el arrendamiento de empresa y de industria, que no cuenta con una
regulación específica.

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos trata de lograr un equilibrio entre intereses de

arrendadores y arrendatarios:

● La Ley de 1964, “super-protegía” a los arrendatarios con mecanismos como la congelación de

renta, la prórroga forzosa a favor del inquilino y el dº de traspaso. El mercado de arriendos se
paró.

● En 1984 se intentó enmendar la situación mediante el R.Decreto-Ley “Boyer”. Este decreto

liberalizador permitió la subida de rentas, pero produjo una inestabilidad total del mercado de
arrendamiento y no solucionó el problema.

● La Ley del 1994 puso fin a determinadas situaciones excesivamente favorables a los
inquilinos:

- Elimina la prórroga forzosa, la subrogación en la condición de arrendatario.

- Fija una serie de criterios para una paulatina actualización de las rentas (en contratos
celebrados al amparo de la ley anterior).

- Se establece un período transitorio de 20 años hasta la extinción de los contratos de

renta antigua. (No obstante, algunos de estos contratos siguen vigentes
convencionalmente)

2.2 El arrendamiento de vivienda: duración del contrato

Se encuentra regulado por el artículo 9 LAU.

● Durará lo que libremente pacten las partes.

● El plazo mínimo de arriendo para vivienda es de 5 años (7 para las personas jurídicas).
Puede pactarse un plazo menor, pero vencido el plazo, el inquilino tendrá derecho a prorrogar
en periodos anuales hasta los 5 años citados o 7 años en caso de ser persona jurídica, como
mínimo.

● En caso de que el arrendador no quiera renovar el contrato, éste deberá comunicarlo al

arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o
cualquiera de sus prórrogas.

● Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado
plazo de duración o éste sea indeterminado.

● Después del primer año, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, el
arrendador hiciera constar de forma expresa que necesitará ocupar la vivienda al
finalizar el contrato.

● Concluido el periodo quinquenal, cuando ninguna de las partes ha notificado a la otra su

voluntad de no renovar el contrato, se aplica el art. 10 de la LAU, que prorroga el contrato
hasta 3 años más. (En defensa del arrendatario).

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 No obstante puede pactarse plazos superiores a 5 años con el consentimiento de ambas partes.
(10, 15, 20 años…)

● En el caso de arrendamiento de uso distinto de vivienda el plazo de duración es libre. Es el

caso del arrendamiento de temporada, o el arrendamiento vacacional.
Sería posible, por ejemplo, pactar un contrato de arrendamiento vacacional por un plazo de un
mes al año durante 15 años.

Por otra parte, esta ley suprime las subrogaciones.

● La cesión de contrato -con subrogación Inter vivos- por parte del inquilino ya no es posible, ni
se puede subarrendar sin el consentimiento expreso del arrendador. Esta medida favorece al
arrendador.

● En cuanto a la subrogación mortis causa, se mantiene, pero limitada al periodo contractual

que quede por cumplir. (Según el art. 16 de la LAU)

2.3 El arrendamiento de vivienda: renta y cuestiones económicas

● La renta a pagar será pactada libremente.

● Salvo pacto, será mensual y deberá pagarse en los 7 primeros días del mes.

● El pago se realizará a través de medios electrónicos y el arrendador deberá entregar recibo del
pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten
el efectivo cumplimiento de la obligación de pago.

● Generalmente la renta se actualiza cada año según las variaciones del IPC.

● Además, el art. 17.5 LAU introduce una novedad con respecto a la regulación anterior: se
puede pactar que durante un tiempo determinado la renta podrá reemplazarse total o
parcialmente por las obras que el arrendatario realice en la vivienda. Ahora bien, cuando se
extinga el contrato, el arrendatario no podrá exigirle nada al arrendador por las obras que ha
llevado a cabo.

● Según el art. 18 LAU, durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por el
arrendador o el arrendatario cuando transcurra un año del arrendamiento y sólo en defecto de
pacto expreso se subirá el IPC. En cualquier caso, la subida de la renta no podrá pasar en el
plazo de garantía de 5 años o 7 años, del IPC.

A partir del sexto año el sistema de actualización de la renta cambia, cabe el pacto
libremente fijado por las partes. A falta de pacto, se seguirá aplicando el IPC.

2.4 El arrendamiento de vivienda: cesión y subarriendo.

Según el art. 8 LAU, tanto la cesión del contrato como el subarriendo parcial (única modalidad
admitida por la ley), requerirán el consentimiento por escrito del arrendador y, en su defecto, será
causa de resolución del contrato.

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Respecto al subarriendo hay que tener en cuenta las siguientes normas que resultan del art. 8.2 LAU:
● El subarriendo solo podrá ser parcial y con previo consentimiento por escrito del arrendador.
● El derecho del subarrendatario se extinguirá también cuando lo haga el del arrendatario.
● El precio del subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendamiento.

2.5 El arrendamiento de vivienda: desistimiento

El desistimiento es la facultad de desistimiento del inquilino, lo que consiste en desvincularse

unilateralmente del contrato, está regulado en el art. 11 de la LAU <<El arrendatario podrá desistir
del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo
comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el
contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por
cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización>>.

De acuerdo con el art. 11552 del CC las partes pueden pactar una cláusula penal con función
sustitutiva de los daños y perjuicios, que el desistimiento en su caso haya causado al arrendador (cuya
cuantía está limitada por la ley).

Por otra parte, la norma en cuanto al desistimiento legítimo está pensado para ello una vez que hayan
pasado seis meses desde su celebración del contrato. Respecto a eso,dicha limitación sólo se empleará
en los casos que tengan lugar con anterioridad, en cuyo caso se utilizará la reparación integral del daño
a no ser que tuviera lugar después de finalizar el contrato.

En el caso de que el arrendatario estuviera casado o unido de hecho a otra persona durante, al menos,
dos años (plazo que no se exige, cuando haya descendencia en común), el art. 12.1 LAU reconoce al
cónyuge o conviviente el derecho a subrogarse en el arrendamiento en el lugar del inquilino, siempre
que no hubiesen consentido el desistimiento.

2.6 El arrendamiento de vivienda: resolución del derecho del arrendador.

Se refiere al caso en el que, con posterioridad a la constitución del arrendamiento se resuelva el

derecho del arrendador, distinguiendo dos supuestos: (art. 13 LAU).

● Resolución del derecho del arrendador propietario. El arrendatario tendrá derecho a continuar
en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (o siete años si se tratara de una persona
jurídica), sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

- Cabe una excepción en el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido

al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada.

● Resolución del derecho de un arrendador, que no sea propietario, sino titular de un derecho de
disfrute sobre la vivienda. Provocará la terminación del arrendamiento,

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2.7 El arrendamiento de vivienda: conservación y obras en la vivienda

Con relación a las obras a realizar en la finca arrendada, la regla general es que precisan, en todo caso,
consentimiento del arrendador.

Pero sin embargo, hay una salvedad, por la condición de minusválido (del arrendatario o de los que
vivan con él) se pueden realizar las obras necesarias, sin necesidad de consentimiento: sólo se
necesita notificación por escrito al arrendador.

Esta notificación beneficia al arrendador, pues constituye una prueba a su favor, pues puede exigir que
-cuando se termine el arriendo- se repongan las cosas y se restablezca la situación anterior.

2.8 El arrendamiento de vivienda: vicisitudes contractuales

● El derecho de adquisición preferente de la ley de arrendamientos urbanos:

En caso de enajenación de la vivienda por parte de su propietario, se otorgan al inquilino dos

derechos de adquisición preferente, (art. 25 LAU):

- El derecho de tanteo: antes de que el arrendador venda al público el inmueble deberá

dar al inquilino la opción de compra por un plazo de 30 días naturales.

- El derecho de retracto: si el propietario vendiera la finca sin haberlo comunicado o la

vendiera por un precio o unas condiciones diferentes a las inicialmente comunicadas, el
inquilino puede hacerse con la propiedad la vivienda en perjuicio del que quería
adquirirla. También durante 30 días naturales.

- La función de ambos derechos es idéntica.

● Se mantienen estos 2 derechos en los contratos de hasta 5 años de duración. Cuando se ha

hecho el contrato por un periodo mayor, se permite al inquilino, previamente, renunciar a estos
derechos.

2.9 El arrendamiento para uso distinto de vivienda

No goza de ese especial régimen favorable de los arrendamientos destinados a vivienda. Hay dos tipos:

1. De temporada

- Es un arrendamiento de finca urbana celebrado por temporada , no necesariamente

estival.

- La legislación no lo regula expresamente. Se rigen por lo que libremente hayan

pactado las partes. En defecto de pacto entra en juego la LAU.

- Consecuentemente, se extinguen cuando haya transcurrido el tiempo pactado, sin

prórroga forzosa.

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 2. De local de negocio

- Tiene bastante importancia, porque a los empresarios que desarrollan su actividad en

un local que no es propio les interesa un mínimo de estabilidad en su negocio. Y ello
porque, con el tiempo, se crea un nexo entre los clientes y el local.

En lo no previsto por el pacto de las partes, entra el juego la Ley de Arrendamientos Urbanos, y
supletoriamente el CC.

2.9.1 Duración

Él que las partes hayan pactado, libremente, ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha
preocupado de elaborar una serie de normas para dotar de estabilidad a esta figura:

● Si se ha formalizado en escritura pública y posteriormente ha sido inscrito en el registro ,

y el arrendador vende el local, el nuevo dueño no puede resolver el contrato con el arrendatario.

● Si el arrendador quiere vender el local, el arrendatario tiene preferencia a la hora de

comprar, en virtud del art. 31 de esta Ley 29/1994.

● En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero que continúe la actividad

empresarial se puede subrogar en los derechos y obligaciones del arrendatario por el tiempo
que reste de contrato, comunicando su propósito al arrendador en el plazo de 2 meses desde el
fallecimiento.

● El arrendatario de local de negocio puede ceder el arrendamiento, o puede subarrendar

sin necesidad de consentimiento del arrendador, simplemente poniéndolo en conocimiento de
este en el plazo de un mes.

2.9.2 Arrendamiento de industria o de empresa

Se habla de arrendamiento de industria o de empresa cuando lo que se da en arriendo es una industria,

empresa o negocio, no solo el local, sino un conjunto organizado para funcionar.

Carece de regulación específica. Se aplica el Código Civil, pero con adaptaciones.

Peculiaridades:

1. El arrendador debe entregar, no solo los bienes materiales, sino también toda la información
necesaria para el funcionamiento de ese conjunto organizado.

2. El arrendador puede ser dueño del local o no.

- Si es dueño: no hay problema para que arriende el local junto con el resto.
- Si no es dueño, sino solo arrendatario: sólo será posible si el arrendatario del local tiene
capacidad de subarrendarlo. (En principio la tiene, salvo pacto expreso).

3. El arrendador debe mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa. Esa obligación

general tiene una manifestación peculiar aquí. El arrendador deberá abstenerse de competir con
el arrendatario.

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 4. El arrendatario, además de estar obligado al pago de la renta, tiene la obligación de explotar
efectivamente la industria o empresa. Si no se hace así, no estaría devolviendo la misma cosa al
terminar el arriendo.

2.10 Disposiciones comunes

Las disposiciones comunes a todos los arrendamientos sujetos a la LAU tienen carácter imperativo, no
pueden ser excluidas por la voluntad de las partes. Todo pacto en contra de estas disposiciones serán
nulos de pleno derecho. (art. 6.3 CC).

El art. 4.1 LAU dispone que “Los arrendamientos regulados en la presente. Ley se someterán de
forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la misma”.

Dichas disposiciones comunes son las contenidas en los arts. 36 y 37 LAU. Establecen:

- La obligación del arrendatario de prestar fianza en metálico (una mensualidad de renta, en el

arrendamiento de vivienda, y dos, en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda).

- La facultad de las partes de compelerse recíprocamente a redactar el contrato por escrito (que
habrá de ser un documento público, si se quiere que el arrendamiento acceda al Registro de la
Propiedad).

3. Arrendamientos rústicos
3.1 Concepto

El arrendamiento rústico es un contrato por el cual se cede tierra para el uso agrícola, forestal o
ganadero.

Este acuerdo se realiza por un periodo de tiempo determinado y puede arrendarse la finca completa o
parte de ella. A cambio, el inquilino debe pagar una renta o precio acordado en el contrato. Las
condiciones son prefijadas por las partes, siempre que no sean contrarias a las leyes vigentes en el
momento de su celebración.

3.2 Elementos
Los elementos personales del contrato son:

● El arrendador. Podrá serlo cualquier persona física o jurídica.

● El arrendatario. A diferencia de épocas pasadas no se necesita ser agricultor profesional, por

tanto podrán ser arrendatarios cualquier persona física o jurídica, éstas últimas siempre que en
su objeto social incluya el ejercicio de la actividad agraria. También podrán serlo las entidades
y organismos de las Administraciones Públicas que están facultados para la explotación de
fincas rústicas.

En cuanto a los elementos reales:

● El objeto de arriendo debe ser finca rústica o explotación agraria, ganadera o forestal.

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 ● Precio o renta. Se fija libremente entre las partes. Si el precio se fija en una cantidad alzada
para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la
duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año. Existen
determinadas cantidades asimiladas a la renta, así todas las cantidades que hubiera de pagar el
arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas
por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, el impago de dichas cantidades
equivaldrá al impago de la renta.

En cuanto a los elementos formales:

● Dichos contratos deberán constar siempre por escrito.

● Se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la

finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona
o comarca.

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