CONTRATOS CIVILES COMERCIALES I

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN COMPRAVENTA

PRESENTADO POR:

GISELLE ANDREA ALTAMAR CIRO

CAMILO ANDRÉS CERA DE LEÓN
HEILEEN PAOLA FLOREZ NAVARRO
CARLOS ANDRES MARQUEZ PEREZ
MARION ANDREA MARQUEZ SANTANA

UNIVERSIDAD DEL ATLÁNTICO

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS, PROGRAMA DE DERECHO
PUERTO COLOMBIA, ATLÁNTICO
ABRIL, 2023

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CONTENIDO

NOCIÓN 3

OBJETO DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN COMPRAVENTA 3

REQUISITOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN 4
¿CÓMO SE DEFIENDE O AMPARA EL DERECHO SOBRE LA COSA? 5
ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO CUANDO SE PRODUCE LA EVICCIÓN 6
EFECTOS DE LA SENTENCIA NEGATORIA DE LA EVICCION 8
EVICCION PARCIAL 8
¿CUÁNDO CESA LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO? 9
PREESCRIPCION DE LA ACCION DE SANEAMIENTO POR EVICCION 9

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NOCIÓN

Según el código civil colombiano, en su articulo 1849, la compraventa es un contrato donde una
de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. Para Guillermo Ochoa la compraventa
es un “derecho” patrimonial y su función es servir de titulo para la transmisión de derechos de carácter
material como la propiedad de una cosa, o de carácter inmaterial como la propiedad intelectual, a cambio
de dinero. Cual sea su definición, es posible que el derecho vendido sea ajeno, o le pertenezca en todo o
en parte a una persona distinta al vendedor por una causa anterior a la venta enajenada, y desee hacer
valer su interés contra el comprador, es entonces cuando aparece la figura del saneamiento por evicción
objeto de estudio en esta ocasión.

El saneamiento por evicción es una figura jurídica contemplada en el capítulo VII del título
XXIII, el cual corresponde a compraventa en el Código civil colombiano. Para comprender el
saneamiento por evicción, se debe tener claridad acerca de qué es evicción y cuando una cosa es evicta.

Se conoce por evicción a la privación total o parcial de un bien, sufrido por su adquiriente, en
virtud de una sentencia judicial dictada sobre la base de derechos alegados por terceros.

De acuerdo con el articulo 1894 del Código civil:

Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por
sentencia judicial.

Por otra parte, ¿a qué nos referimos con sanear?

Sanear es el proceso de remediar o reparar algo, en este caso, la perdida de la cosa vendida que luego
resultó evicta.

Ahora bien, el saneamiento por evicción es la obligación a cargo del enajenante o vendedor, de
responder frente al adquiriente o comprador en caso de que este fuere privado total o parcialmente de la
cosa, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la adquisición.

OBJETO DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN COMPRAVENTA

De acuerdo con el artículo 1893. C. Ci, el saneamiento por evicción es una obligación que
comprende dos objetivos:

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 Primero. Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.

Segundo. Procurar responder de los defectos ocultos de la cosa vendida, llamados vicios
redhibitorios.

El vendedor en la compraventa tiene 3 obligaciones dentro de las cuales recae el objeto del
saneamiento por evicción:

a) La entrega o tradición de la cosa.

b) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, procurando que se
evite perturbar la posesión del comprador frente a terceros.
c) El saneamiento de la cosa vendida (artículo. 1880 C. Ci) aunque nada se haya expresado en el
contrato, ya que esto es una cláusula natural de los contratos a título oneroso. Esta última
obligación, corresponde a una obligación de seguridad1.

REQUISITOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

El primer y más importante de los requisitos que deben cumplirse antes de exigir un saneamiento
por evicción, es que la evicción debe tener una causa anterior a la adquisición, es decir que los vicios, o la
acción que provoque la pérdida parcial o total de la cosa, se haya iniciado antes de la formalización de la
compraventa.

Así lo dispone el artículo 1895. C. Ci, al definir la evicción que da lugar al saneamiento:

El vendedor está obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa
anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.

La parte en negrita del artículo citado anteriormente se refiere al caso en el que, el adquirente
haya estipulado expresamente que renuncia a este derecho de que sean saneadas las evicciones con causa
anterior a la venta, en caso de que esto se haya efectuado, pero con mala fe por parte del vendedor, será
nulo todo pacto que exima al vendedor del saneamiento de evicción (artículo. 1898 C.Ci)

Con relación a lo anterior se debe destacar que la estipulación que exime al vendedor de la
obligación de sanear la evicción (en caso de que la hubiere) no lo exime de la obligación de restituir el
precio recibido en dado caso, y estará obligado a restituirlo de manera íntegra, aunque la cosa se haya
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(Hinestrosa, 2019) Las obligaciones de seguridad son aquellas en las cuales el interés del acreedor consiste en una
tranquilidad o seguridad, que el deudor le presta asumiendo determinados riesgos o, mejor, en todo o en parte
determinadas consecuencias adversas de determinados riesgos.

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deteriorado o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo
que este mismo haya sacado provecho de ese deterioro. (Incisos 1 y 2, articulo 1909 C. Ci)

El segundo requisito es, que la pretensión de quien alegue mejor derecho debe tener fundamento
en un vicio de derecho, en razón del cual se le puede privar al comprador total o parcialmente de la
posesión de la cosa o disminuirse el derecho transmitido (De Silvestri, 2020)

¿CÓMO SE DEFIENDE O AMPARA EL DERECHO SOBRE LA COSA?

Quien persigue la propiedad de una cosa vendida y la demanda como suya podrá interponer una
acción contra el comprador que goce de la posesión de la cosa.

Así entonces el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta
deberá citar al vendedor al proceso para que comparezca a defenderla en el proceso judicial iniciado (1°
inciso, artículo 1899 C. Ci)

Por ejemplo, A vende a B un carro. Un carro que había sido ofrecido a C como garantía de un
préstamo realizado con anterioridad a su venta. A no cumple con el pago del préstamo, y por tanto
C inicia un proceso ejecutivo en el que busca embargar el carro vendido por el no pago de la
deuda. En tal caso, el vendedor o sea A no puede desentenderse del asunto y permitir que el
comprador B pierda el carro en caso de que se ejecute la orden de embargo.

El vendedor resulta obligado a defender judicialmente al comprador frente a las acciones

promovidas por terceros, en otras palabras, el vendedor está obligado a ejercer la defensa de cualquier
acto que pueda conducir a una evicción.

El denunciado al comparecer al proceso, se considerará como un litisconsorte necesario del

denunciante, y con ambos se perseguirá darle la oportunidad al vendedor de interponer los medios de
defensa posibles para que se consolide el derecho transmitido. Hasta el traslado de la demanda, del
vendedor surge la obligación de hacer que llega hasta la sentencia, si el demandante resulta vencido en el
pleito no surgen mas obligaciones para el vendedor. (De Silvestri, 2020)

Pero ¿Qué sucede si el vendedor de la cosa muere?

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 En este caso, según lo dispuesto en el artículo 1896 del Código. Ci, la acción de saneamiento
puede ser dirigida contra cualquiera de los herederos del vendedor, debido a que esta es indivisible, es
decir, no resulta susceptible de división o de cumplimiento parcial. 

Si por sentencia judicial se priva al comprador total o parcialmente de la cosa objeto del contrato,
aquí surgirá una obligación nueva para el vendedor que no es ya de hacer, sino de dar y que es la
indemnización de perjuicios. En tal caso que el vendedor hubiese fallecido, si habrá lugar a división en
razón a la obligación de saneamiento, cada heredero deberá entonces responder a prorrata de su cuota
hereditaria, lo que quiere decir que cada heredero responderá de manera proporcional a su herencia. 

Por ejemplo, Pedro compró una casa a Juan y se vio perturbado en la posesión del bien, ya que un
tercero alegando haber ejercido posesión sobre el bien inmueble inicia un proceso de pertenencia.
Pedro debe citar al proceso de pertenencia que se adelanta en su contra a Juan para que éste
comparezca en virtud de la obligación de saneamiento a ejercer la defensa que corresponda, pero
si Juan ha fallecido, Pedro debe citar al proceso a todos los herederos o a cualquiera de ellos.
En caso de que la casa le sea evita a Pedro, y Juan deba indemnizar en dinero, los herederos de
Juan deberán responder a Pedro de manera proporcional a su herencia.

Por lo demás, el saneamiento por evicción no solo inicia cuando la cosa ya es evicta, sino cuando
se inicia un proceso judicial con el propósito de hacerla evicta.
Asimismo, el comprador demandado por un tercero puede, no solo denunciar el pleito a su
vendedor, sino definir con él, dentro del mismo proceso, todo lo relacionado con el saneamiento de su
evicción eventual, con empleo del llamamiento de garantía (Hinestrosa, 2019), ya que la ley obliga a que
el vendedor se apersone de todo proceso que pretenda privar al comprador del dominio y posesión de la
cosa comprada.

ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO CUANDO SE PRODUCE LA

EVICCIÓN

En caso de que se produzca la evicción, el saneamiento de evicción al que es obligado el

vendedor, corresponde además de la reparación de perjuicios a: 

 La restitución del precio, a pesar de que la cosa al tiempo de la evicción tenga menos valor. 

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 Esta obligación, resulta ser una obligación de dar y no se hace a título de indemnización (De
Silvestri, 2020)

Pero si el menor valor de la cosa proviene de deterioros de que el comprador haya sacado
provecho, se deberá hacer el debido descuento en la restitución del precio (artículo 1905 C. Ci)

 La restitución de las costas legales del contrato de venta, es decir los gastos que el comprador
realizó con relación al contrato, como los gastos de escritura y registro, por ejemplo. 
 La restitución del valor de los frutos que el comprador hubiere obligado a restituir al dueño, en
caso de que el comprador resulte obligado a ello debido a la demanda instaurada por el tercero.
 La restitución de las costas procesales que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por
efecto de la demanda. 

No obstante, y de acuerdo con el artículo 1902, C. Ci. cuando el vendedor en medio del proceso
judicial no oponga medio alguno de defensa, y se allane al saneamiento, es decir acepte la pretensión
dirigida contra el comprador, y consecuente a esto el comprador decide sostener por sí mismo la defensa
y es vencido, este no tendrá derecho de exigir al vendedor el reembolso de las costas en que hubiere
incurrido defendiéndose, ni tampoco los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.

 Por último, el vendedor deberá restituir el aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en
poder del comprador, aún por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Con respecto a lo anterior, hay que tener en consideración algunos aspectos:

 Cuando el valor de la cosa evicta aumente por mejoras necesarias o útiles hechas por el
comprador, el vendedor será obligado a reembolsar al comprador este aumento, salvo que quien
obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas (artículo, 1906 C.Ci)

En lo que se refiere a mejoras voluptuarias, es decir aquellas que generalmente no aumentan el

valor de la cosa en el mercando en general, o solo aumentan en una proporción insignificante
(artículo, 1967 C.Ci) el vendedor de mala fe será obligado al reembolso de ellas. 

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  Por otra parte, cuando el aumento del valor se deba a causas naturales o al tiempo, el vendedor
solo deberá abonar lo que no excediere a la cuarta parte del precio de la venta, pero si el vendedor
obro de mala fe, será obligado a pagar todo el aumento del valor, sin importar la causa del cual
provenga el mismo. (artículo, 1907 C. Ci)

EFECTOS DE LA SENTENCIA NEGATORIA DE LA EVICCION

Si la sentencia negara la evicción, el vendedor no será obligado a la indemnización de los

perjuicios que la demanda le hubiere causado al comprador, salvo que la demanda fuese
imputable a hecho, o culpa del vendedor (artículo, 1912 C. Ci)

EVICCION PARCIAL

La evicción cuando no es total, es decir cuando no recae sobre la totalidad de la cosa vendida, es
necesario que se haga una distinción sobre qué parte de la cosa recae, entonces nos encontramos con dos
situaciones:

a) Si la parte evicta no afecta el aprovechamiento útil y normal de la cosa, el comprador podrá pedir
el saneamiento conforme al artículo 1904, C.Ci y siguientes.

b) Conforme al artículo 1910 C. Ci, si la parte evicta es de importancia para el comprador, a tal
punto que se presume que no se habría comprado la cosa sin ella, el comprador podrá pedir la
rescisión de la venta y será obligado a restituirle al vendedor la parte no evicta, para lo cual se le
considerara como poseedor de buena fe. El vendedor así mismo restituirá el precio y los frutos
que hubiere sido obligado el comprador a entregar por la parte evicta, y cualquier otro perjuicio
que de la evicción resulte para el comprador.

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¿CUÁNDO CESA LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO?

La obligación de sanear la evicción cesa en los siguientes casos:

 Si el comprador, y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallan contra el comprador.
 Si el comprador perdió la posesión de la cosa por su culpa, y a causa de ello se siguió la evicción. 
 Si el comprador omite citar al vendedor (artículo. 1899 C.Ci), sin que ello excluya la obligación
de devolución del precio. 
 Si el comprador deja de oponer alguna defensa o excepción suya y por ello fuere evicta la cosa.
(artículo 1899 C. Ci. parte final)
 Cuando el que compra lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, en tal caso además de eximirse el
saneamiento, también cesa la obligación de restitución del precio. Por otro lado, si expresamente
se adquirió la cosa a sabiendas del peligro de la evección, (Inciso 3, articulo 1909 C. Ci)
 Cesa en las ventas forzadas por autoridad de la justicia, donde el vendedor no es obligado sino a
la restitución del precio (artículo 1908 C.Ci)

PREESCRIPCION DE LA ACCION DE SANEAMIENTO POR EVICCION

La acción de saneamiento por evicción prescribe a los 4 años, contados a partir de la fecha de la
sentencia que configura la evicción, o desde la restitución de la cosa comprada si esta no resulta evicta.

El artículo 1913 del C. Ci, señala que, tratándose únicamente a la restitución del precio, la acción
prescribe según las normas generales, esto es, según la prescripción ordinaria que es de 10 años y
extraordinaria que es de 20 años.

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JURISPRUDENCIA

Sentencia AC4952-2021

Se tratará en este caso el conflicto de competencia que surgió entre los juzgados decimo civil del circuito de
Medellín y el primero civil del circuito de turbo, durante el proceso declarativo de incumplimiento de contrato de
compraventa por vicios por evicción.
Para que se entienda en buena medida, les explicaré de forma breve que son los vicios por evicción, son
aquellos vicios de derecho que surgen en una relación contractual, cuando mediante sentencia judicial un juez excluye
de la posesión al nuevo dueño del bien.

Pues bueno, en este caso el demandante compro dos bienes inmuebles al padre ya fallecido de los herederos,
posteriormente mediante sentencia judicial se excluyó de la posesión de los bienes, esto debido a vicios ocultos de
derecho.
El demandante presenta la demanda ante el juzgado decimo civil de circuito de Medellín, quien por falta de
competencia da traslado al circuito de turbo, considerando que los bienes inmuebles objeto del caso se encuentran en
este municipio y por factor real se debían discutir ahí.
Posteriormente el juzgado civil de circuito de turbo quien recibió la demanda, negó el conocimiento del
proceso ya que este sostiene que el factor de competencia indicado es de factor territorial de tipo personal basado en
que la pretensión principal de la demanda es que se dé el saneamiento por evicción.

La sala civil de la corte argumenta que el saneamiento por evicción es una garantía personal que debe
otorgarle el vendedor al comprador en los casos en donde los 3ros excluyan de la posesión a este.
Es necesario explicarles que el saneamiento por evicción implica que el vendedor procure compensar al
comprador cuando se le es excluida la posesión debido al reconocimiento de mejor derecho sobre el bien. Esto lo dicta
un juez en beneficio de un 3ro y en detrimento del comprador. Por ello se define que el saneamiento por evicción es
una garantía personal (acción personal), es decir, cuando se define la competencia de alguna controversia relacionada
con esta, no se puede ir al factor real sino al personal.
La corte resuelve que el juzgado civil del circuito de Medellín debe conocer del proceso.
BIBLIOGRAFIA
Código civil colombiano, título XXIII, capítulo VII
Ochoa, G. (1969). Contratos nominados, estudios de derecho. Revista Universidad de Antioquia, vol. 28, no. 75.
Hinestrosa, F. (2019). Notas sobre la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones. Revista de derecho
privado, no 36.
Doi: https://doi.org/10.18601/01234366.n36.0
De Silvestri, R. (2020). Compraventa y permuta. Conferencias de contratos.
Sentencia AC4952-2021