Charla de Tasacion Tep-Pucmm 22 Enero 2022

ING.
JOSÉ ALBERTO BERAS 1/22/2022
VALUACIÓN DE TERRENOS PRE-

URBANIZABLES
Se calcula mediante el método residual estático o dinámico.
Se determina el valor total del terreno no urbanizado como
si ya estuviera urbanizado y vendido. Se restan de las
utilidades estimadas de la venta, los costos de
urbanización, los costos incentivos y los recargos por
venta a plazos. La proyección de ingresos netos se
Diplomado descuenta a través del período que se cree requerirá el
Gerencia mercado para absorber los sitios urbanizados.
Inmobiliaria
Se tomará como precio base, el deducido por un ejercicio
comparativo de ventas de solares urbanizados en la zona
urbana más inmediata, o el de venta en urbanizaciones
similares a la que se pueda proyectar en el terreno, y a este
precio se le descuentan los valores correspondientes a
costos de urbanización (calles, contenes, pavimento, agua,
electricidad , etc.) así como la disminución de su área bruta
EL VALOR DEL INMUEBLE por las exigencias municipales o gubernamentales en áreas
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS de calles, áreas verdes, equipamientos, etc. ING. JOSÉ ALBERTO BERAS
1 2
El área de nuestro caso para calles, áreas 𝟏−𝑲 ∗𝒒

𝑿= − 𝑫𝟏
verdes, etc., está entre el 25% y 35%. 𝟏+𝑳
Después de obtener el área útil, y tomando en X= Valor por metro cuadrado del área
TERRENOS PREURBANIZABLES
cuenta los intereses o beneficios del preurbanizable que se desea obtener.
urbanizador, promoción, capital invertido, gastos
S = Área total de la parcela
generales y utilidad neta que en nuestro caso
puede ser entre un 30% y un 35%. K = Porcentaje de la parcela destinado a calles,
áreas verdes, servicios, etc.
Se determinará por mercado el valor unitario de
solares similares a los proyectados. q = Precio del terreno urbano por M2 establecido
en el entorno.
A continuación se presenta la fórmula de
aplicación estática de Oscar Olave: L = Porcentaje de utilidad del urbanizador:
D = Valor de las obras públicas propias de la
𝟏−𝑲 ∗𝒒 urbanización por cada metro cuadrado útil y
𝑿= − 𝑫𝟏 vendible.
𝟏+𝑳
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS ING. JOSÉ ALBERTO BERAS
3 4
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS 1/22/2022
Ejemplo:
Determinar valor de terreno preurbanizable con MÉTODO DE CARLOS MEYER PARA
los siguientes datos: DEDUCCIÓN DEL VALOR DE TERRENO BRUTO EN LOTES URBANIZABLES
Para la determinación del valor de tasación del terreno se utilizó la fórmula de tasación de
q=$10,000; K=0.30; L=35%; D= $1,500
grandes lotes de terrenos urbanizables, implementada por el Ing. Carlos Meyer de la

Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE), la cual es la siguiente :
%Ue x PUv
𝟏−𝑲 ∗𝒒 %An [ ( PUv - CUan ) - ( ---------------------------------------
-)]
𝑿= − 𝑫𝟏 1+ %Ue
𝟏+𝑳 Putb = -----------------------------------------------------------
n
𝟏 − 𝟎. 𝟑𝟎 ∗ 𝟏𝟎, 𝟎𝟎𝟎 ( 1 + i )
𝑿= − 𝟏, 𝟓𝟎𝟎 Donde:
𝟏 + 𝟎. 𝟑𝟓 Putb = Precio Unitario del Terreno Bruto en estado natural y en toda su
extensión: (RD$ ? /m²)
%An = Porcentaje de Área Útil Vendible o área neta aprovechable, tomando
𝟕, 𝟎𝟎𝟎 en cuenta las características topográficas del terreno y las normas que determinan
𝑿= − 𝟏, 𝟓𝟎𝟎 los espacios físicos mínimos requeridos: ( 70% )
𝟏. 𝟑𝟓
PUv = Precio Unitario Medio de Venta del area neta de terreno totalmente
urbanizado o acondicionado con todos los servicios: (RD$ 10,000.00 /m²)
𝑿 = 𝟑, 𝟔𝟖𝟓
5 6
METODO JAB:
CUan = Costo Unitario de los trabajos de infraestructura, calculado sobre el área neta
A) Superficie del terreno: 100,000.00 m²
vendible, obtenido de la comparación de proyectos similares realizados. Estos trabajos B) Porcentaje de área útil vendible: 70.00 %
incluyen calles, instalación de agua potable, instalación eléctrica. También los costos C) Cantidad de terreno vendible (B x C): 70,000 m²
directos de levantamiento topográfico, anteproyecto, movimiento de tierra, vialidad, etc.,
asi como los costos indirectos, técnicos y administrativos:
D) Precio promedio de venta de solares: $10,000.00
(RD$ 1500.00 /m²) E) Valor total de venta (C x D): 700,000,000.00
%Ue = Porcentaje de Utilidad Empresarial en este tipo de negocio:( 30% ) F) Costo unitario de obras infraestructura: $1,500.00 /m² vendible
i = Interés Periódico usual (beneficio) del capital invertido: ( 0.83% / mes) G) Inversión total en obras infraestructura
n = Número de Períodos, en termino medio, transcurridos desde que se realizó la ( F x C): $105,000,000.00
inversion total (valor del terreno más costo total urbanismo) hasta tanto se
considere puedan ser vendidas las parcelas o solares en su totalidad y a partir de la
H) Costo financiero: 14% Anual del 50% de inversión
fecha en que se realiza el avaluo: ( 24 meses ) I) Tiempo de financiamiento: 24 Meses
Sustituyendo en la formula y resolviendo, tenemos : J) Costo financiero total del proyecto
0.30 x 10000
0.70 [ ( 10000 - 1500 ) - ( ------------------------------------ - ) ]
(G x 0.50 x H/12 xI): $14,700,000.00
1+ 0.30 K) Costo de venta y publicidad: 5 % del precio de venta
PUtb
= ----------------------------------------------------------------------------------------
24
L) Costo total de venta y publicidad
( 1+ 0.008 ) (K x E): $37,100,000.00
PUtb = RD$RD$3,551.83 /m²
PUtb = RD$RD$3,550.00 /m² REDONDEADO
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ENFOQUE DE VENTAS COMPARABLES

METODO JABERAS:
O MÉTODO DE MERCADO
M) Beneficios Brutos: 30 % del precio de venta
N) Valor total de Beneficios Brutos
(M x E) $210,000,000.00 En la charla sobre la tasación de solares, ya
Para el cálculo del valor del terreno bruto se restará de la venta total la sumatoria vimos una de las aplicaciones del método de
de todos los costos y beneficios. mercado.
Ñ) Sumatoria de costos y beneficios
(G + J + L + N): $366,800,000.00
O) Valor aplicable al terreno bruto (E -$333,200,000.00
Ñ): El método de mercado es aplicable para la
Para el cálculo por metro cuadrado, se divide el valor total (O) determinado del
determinación del valor de cualquier tipo de
terreno bruto entre el área total del terreno (A) = O/A. inmueble, siempre y cuando dispongamos de
P) Valor unitario del terreno bruto: $3,332.00 suficientes datos de inmuebles comparables
Q) Valor unit. Sugerido del terreno bruto: $3,330.00
con características similares.
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Está basado en el Principio de Sustitución

(El valor de un inmueble es equivalente al 3. Basándose en informaciones concretas
de otros activos de similares sobre transacciones reales u ofertas
características sustitutivos de aquél) y firmes (apropiadamente corregidas en
permite determinar el valor de mercado de su caso), obtener los valores
MÉTODO DE MERCADO
MÉTODO DE MERCADO
toda clase de inmuebles. Su aplicación corregidos de dichos inmuebles en la
requiere: fecha de la tasación.
4. Seleccionar de la información obtenida
1. Establecer las cualidades y una muestra representativa de los
características propias del inmueble precios de los inmuebles comparables
tasado que influyan en su valor. al que se valora (corrigiendo o
2. Analizar el segmento del mercado desechando las desviaciones
inmobiliario relativo a los inmuebles producidas por precios anormales o
comparables, por localización, uso y datos no comparables), y homologar
tipología, al que se valora. los precios unitarios de los elementos
de la muestra con el del inmueble
objeto de tasación.
11 12
3. La homologación se realizará 5. Se requiere disponer de información

atendiendo a la fecha de los datos suficiente sobre al menos tres
seleccionados y a las diferencias o transacciones reales. También podrán
analogías observadas entre las utilizarse a estos efectos datos
MÉTODO DE MERCADO
MÉTODO DE MERCADO
características (calidades de materiales suficientemente representativos y
y terminaciones, tipología y antigüedad apropiadamente corregidos de ofertas
de la edificación, entorno, condiciones no condicionadas en número no inferior
de pago, tamaño, o cualesquiera otras a seis. Para dicha corrección se partirá
relevantes) de aquellos inmuebles y las de los precios de oferta menores y
del inmueble a tasar. habrán de expresarse los criterios
4. Se debe realizar la comprobación de la utilizados para la misma. Dichas
existencia de un mercado informaciones y datos deberán referirse
representativo de los inmuebles a los doce meses inmediatamente
comparables. anteriores a la fecha de la tasación y a
inmuebles comparables al que se tasa.
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FACTORES DE AJUSTES
 Los datos deben proceder de fuentes
confiables. Condiciones de la Venta
 La venta debe ser voluntaria, no
forzosa. Tiempo Transcurrido
MÉTODO DE MERCADO
 La venta debe presumir la buena fe. Tamaño

 La venta debe haber ocurrido Calidad constructiva
recientemente.
 Pueden utilizarse valores de ofertas de Condición
ventas, tomando en cuenta su posible Ubicación en el sector
sobrevaloración. Ubicación por pisos (Apartamentos y locales
 Las fuentes deben ser identificadas
con sus teléfonos o direcciones en plazas)
electrónicas. Servicios
Elementos adicionados
15 16
Ejemplo:
Para la tasación de apartamentos siempre Inmueble a tasar: Apartamento No. D-1-6

utilizaremos el método de mercado y el del Residencial Ana Rocío, primer nivel,
ejercicio de comparación u homologación bloque 06, ubicado en la calle Buena Vista,
TASACIÓN DE APARTAMENTOS
de valores se realizará de forma semejante Cruz Gorda, Santiago.
al realizado para la tasación de solares, Coordenadas Geográficas: 19°29'33.4"N
aunque tomando en cuenta las 70°40'35.6"W
características propias de los
apartamentos y principalmente aquellas en Características determinadas con la
que los comparables pudiesen diferir del inspección:
sujeto de tasación.
El inmueble dispone de sala, comedor,
Se debe recolectar la mayor información cocina con desayunador, área de lavado,
de comparables en el mismo condominio y dos dormitorios regulares con closets,
en la zona. dormitorio principal con closet y baño,
baño de uso común y closet de ropa
blanca.
17 18
Datos legales:
Materiales de construcción: El inmueble Certificado de título matrícula No.
dispone de paredes de blocks 0200118820, libro No. 1668, folio No. 088,
empañetadas y pintadas, entrepiso de Designación Catastral No.
hormigón armado, ventanas de cristal 312546014984:D-1-6, conformado por un

corredizas, puertas en general de madera sector propio identificado como SP-06-01-
laqueadas, closets de espejos con marcos 004, ubicado en el nivel 01 del bloque 06
de aluminio, cocina con meseta de granito destinado a Apartamento con una
natural y gabinetes de pino, pisos y baños superficie de 69.57 metros cuadrados, un
revestidos de cerámica estándar, baños de sector propio identificado como SP-00-01-
buena calidad con lavamanos, inodoro y 093, ubicado en el nivel 01 destinado a
piletas. Muy buena condición de Parqueo con una superficie de 10.34
mantenimiento. metros cuadrados.
Dispone de un parqueo sin techar.
Año estimado de fabricación: 2015. Propietario: Pedro Juan Pérez
19 20
Datos del condominio y la zona: Datos de comparables:
El condominio dispone de 8 edificios de 8 De la investigación de mercado realizada en la zona se

apartamentos cada uno, para un total de obtuvieron valores de ofertas de ventas dentro del mis
64 apartamentos. Parqueo cerrado con un mo residencial como se detalla a continuación:
parqueo por apartamento. Dispone de
caseta de basura y garita de guardián. 1) Oferta de venta de apartamento en 2do nivel de 69.57 m2 en
RD$2,700,000.00 (809-929-9651)
2) Oferta de venta de apartamento en 2do nivel de 69.57 m2 en
El terreno es de geometría rectangular, de RD$2,650,000.00 (829-581-3121)
ubicación medial y topografía llana. El 3) Oferta de venta de apartamento en 3er nivel de 69.57 m2 en
entorno es predominantemente RD$2,300,000.00 (829-581-3121)
residencial, corresponde a una clase 4) Oferta de venta de apartamento en 2do nivel de 69.57 m2 en
RD$2,300,000.00 (809-904-5336)
social media y está dotado de los servicios
5) Oferta de venta de apartamento en 4to nivel de 69.57 m2 en
básicos. RD$2,900,000.00 (829-275-9985) -Descartado-
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Homogeneización:
CALCULO DEL VALOR

COEFICIENTE CORREGIDO
PRECIO
VALOR HOMOGENEIZADO
FACTORES HOMOGENEIZACIÓN
AREA TESTIGO
EN M2 EN APARTAMENTO:
E-TIEMPO DE VENTA
G-CONDICIONES
2
POR/M2
RD$/M2 a) Area Total: 69.57 m

F-CALIDADES
B-UBICACIÓN
D-SERVICIOS
C-TAMAÑO
A-FUENTE
No. b) Valor Unitario ajustado: $33,600.00

Valor Depreciado del Apartamento: $2,337,552.00
TOTAL GENERAL: RD$2,337,552.00
1 69.57 38,810 0.95 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.93 36,132 TOTAL GENERAL REDONDEADO: RD$2,338,000.00
2 69.57 38,091 0.95 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.93 35,463
3 69.57 33,060 0.95 1.02 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.97 32,035
DOS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL PESOS
4 69.57 33,060 0.95 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.93 30,779
VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOGENEIZADO 33,602
VALOR UNITARIO SUGERIDO 33,600
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MÉTODO DEL COSTO
Cuando escasean los datos de unidades comparables COSTO DE REPOSICIÓN A NUEVO

para determinar el valor de un inmueble (casas, edificios Es el costo de un edificio equivalente en facilidades y
comerciales, colegios, clínicas, etc.), se puede aplicar el calidades al edificio existente pero no construido
método del costo. exactamente con los mismos materiales y amenidades.
MÉTODO DEL COSTO

Para la aplicación del método del costo debe
determinarse primero el valor del terreno; en segundo COSTO DE REPRODUCCIÓN
lugar se analiza el costo de reposición a nuevo de la Es el costo de la reproducción de un edificio para una
edificación o edificaciones; en tercer lugar se determinan fecha determinada que sustituye al existente, con
iguales materiales y amenidades.
las depreciaciones correspondientes; en cuarto lugar se
determina el costo de reposición neto, restando las
depreciaciones al costo de reposición a nuevo; COSTO DE REPOSICIÓN NETO
finalmente se suma este al valor del terreno y se Es el resultado de haber restado las depreciaciones
determina el valor del inmueble. correspondientes al costo de reposición a nuevo de la
edificación sujeta a tasación.
25 26
RAZONES DEL USO DEL MÉTODO DEL COSTO DE

REPOSICIÓN:
COSTO DE REPO-
Se utiliza en aquellos casos en que por falta de
comparables no se puede utilizar el método de SICIÓN A NUEVO
mercado.
(CR)
Puede se aplicado a toda propiedad que tenga
construcciones • Depreciación
MÉTODO DEL COSTO
MÉTODO DEL COSTO

Es un método objetivo. Se utilizan materiales, precios física
unitarios y áreas de construcción fácilmente medibles.
Es de fácil conocimiento y aplicación. No obstante, se • Depreciación
pueden cometer muchos errores por falta de funcional
investigación y conocimiento de los costos reales de
construcción, dependiendo de la tipología COSTO DE REPO-
constructiva, así como, de la aplicación adecuada de SICIÓN NETO
las depreciaciones.
Existen muchos casos en que este método no es el (CRN)
más recomendable, como en la tasación de
apartamentos, locales en plazas, etc.
27 28
MÉTODO DEL COSTO DETERMINACIÓN DEL CR
El CR de un inmueble se determinará
Es la suma de sumando al valor de mercado del
las inversiones terreno en el que está edificado,
MÉTODO DEL COSTO

MÉTODO DEL COSTO
necesarias para calculado en la fecha de la

reemplazar, en valoración, el de cada uno de los
la fecha de la gastos necesarios para edificar, en
valoración, un dicha fecha, un inmueble de sus
inmueble por mismas características (capacidad, uso,
otro nuevo de calidad, etc.), pero en el que se utilice
similares carac- tecnología y materiales de
terísticas. construcción actuales.
29 30
MÉTODOS PARA CALCULAR EL CR COSTOS ITADO MARZO 2015
Comparación de precios por metro cuadrado

El Tasador obtiene por diversos medios el
precio por metro cuadrado de edificaciones
MÉTODO DEL COSTO
MÉTODO DEL COSTO

con características similares y realiza los
ajustes necesarios. Los medios pueden ser
compañías constructoras, Secretaría de Obras
Públicas, Instituto de Tasadores Dominicanos
–ITADO-, ACOPROVI, etc.
Inventario de Cantidades o Presupuesto
Mediante un inventario detallado de cada par-
tida, con precios unitarios actualizados.
31 32
DEPRECIACIÓN
COSTOS ITADO MARZO 2015
Es la disminución de valor que afecta a un inmueble
debido al deterioro físico, deficiencias funcionales,
cambios sociales del área aledaña, obsolescencia y
cualquier otra circunstancia que afecte negativamente el
MÉTODO DEL COSTO
valor de la edificación.
Definida de otra forma, la depreciación es la diferencia

entre el valor actual y su costo de reposición.
La depreciación es una reducción de las utilidades,

expresada en unidades monetarias y debido a: el
desgaste, la edad o decadencia física, la insuficiencia, la
obsolescencia, el descuido en la conservación y factores
externos.
33 34
TIPOS DE DEPRECIACIÓN::
DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN
DEPRECIACION
DEPRECIACION
FÍSICA FUNCIONAL
DESGASTE Y DESTRUCCIÓN
DETERIORO FISICO INADECUACION OBSOLESCENCIA
ROTURAS REMPENTINA
FISICA FUNCIONAL ECONÓMICA
-NO CORRESPONDENCIA
-CURABLE
–PROBLEMAS DE
-INCURABLE
DISEÑO
35 36
DEPRECIACIÓN FUNCIONAL
Depreciación Física
Es la producida por la inadecuación de la edificación al mejor y más alto
Es la pérdida de valor de un bien debido al paso de los uso de la misma. También aplica a elementos de la edificación que exce-
den los requerimientos de mercado y no contribuyen al valor en la misma
años, que produce deterioro físico, desgaste, averías, proporción de su costo.
etc.
• INADECUACIÓN.
• Destrucción repentina. Falta de correspondencia entre el mejor y más alto uso y el diseño espacial
Es la depreciación originada por causas o desastres ajenos al edificio de la edificación, así como deficiencias en los mismos. Ejemplo: Mala dispo-
mismo. Por ejemplo: Terremotos, explosiones, incendios, inundaciones, etc. sición de los ambientes por falta de diseño y supervisión profesional. Edifi-
• Decrepitud por desgaste y Roturas
cación con diseño de vivienda en zona de uso comercial.
DEPRECIACION
DEPRECIACION
Es la principal causa de depreciación en los edificios bien construidos y se
fundamenta principalmente en el uso. Proviene por fricciones, vibraciones, • OBSOLESCENCIA
golpes, reparaciones, etc. Por ejemplo: mosaicos y escaleras desgastados o Es la inversión que se debe realizar para cambiar los elementos de termina-
piezas cambiadas por otras por la no existencia de las originales, roturas de ción “Obsoletos” por materiales decorativos y de terminación a tono con los
puertas y sanitarios, ventanas con operadores rotos, etc.
• Deterioro físico
nuevos diseños imperantes en el mercado.
Esta es causada por el pasar de los años y la acción de los agentes atmosfé- La obsolescencia funcional puede ser:
ricos, es más activa en los edificios construidos con malas técnicas y baja ca- Curable: Si para reparar el inmueble hay que invertir menor cantidad que el
lidad de los materiales.
valor que se le agrega a la propiedad.
Son ejemplos de decrepitud por deterioro físico: Oxidación de las partes me-
tálicas, tubería de agua, etc. Podredumbre y apolillamiento de la parte const Incurable: Si para reparar el inmueble hay que invertir mayor cantidad que
ruida con madera, Envejecimiento de los morteros del pañete y la junta de el valor que se le agrega a la propiedad.
los bloques. En estas causas incide más la edad que el uso. • OBSOLESCENCIA ECONÓMICA
Perdida en valor de la propiedad por factores externos a la misma. Produci-
da por causas económicas adversas como cambios de población, de tipo co
mercial, de los planes urbanísticos, etc.
37 38
Métodos de depreciación En los distintos métodos que se analizarán a continua-

ción, se usará la siguiente notación:
Existen distintos métodos para el cálculo de la
depreciación de edificaciones. No obstante, Vrep = Valor de Reposición a nuevo
veremos los dos métodos de mayor uso inter- Vd = Valor a Depreciar
nacionalmente. Vr = Valor Residual o de Rescate
Vx= Valor depreciado, relativo a la edad X del inmueble
D= depreciación total
DEPRECIACION
DEPRECIACION
 LINEA RECTA X= Edad del inmueble en el momento de la valuación

 ROSS HEIDECKE Dx= depreciación en el año X
N= Vida Útil del inmueble
E= vida probable
C= Coeficiente de Heidecke
39 40
METODO DE LA LÍNEA RECTA METODO DE ROSS HEIDECKE
Este método está basado en considerar la depreciación Propone una tabla de doble entrada, que opera en función
como una función lineal de la edad del inmueble, con del porcentaje de vida útil del inmueble que se trate y su
variación uniforme a lo largo de la vida útil del mismo. estado de conservación, aplicado sobre el bien ya depre-
ciado. Se obtiene de esta manera un coeficiente “K”
𝑽𝒙 = 𝑽𝒓𝒆𝒑 − (𝒅 ∗ 𝑽𝒅)
Donde:
DEPRECIACION
DEPRECIACION
Resultando: Vx = VRep – ( VRep– Vr ) * K
𝑽𝒅 = 𝑽𝒓𝒆𝒑 − 𝑽𝒓
Vx = valor actual
𝒙 Vrep = Valor de Reposición a nuevo
𝒅= VR = valor de reposición
Vd = Valor a Depreciar
𝑵 Vr = Valor Residual o de Rescate Vr = valor residual
Vx= Valor depreciado K = [x +(1-x) C] = obtenido de la tabla que se adjunta
X= Edad de la edificación
N= Vida útil Tabla de Ross-Heidecke
41 42
CRITERIO DE HEIDECKE
Introduce el concepto de estado de conservación como po

rcentaje a aplicar sobre las depreciaciones calculadas por
el método de Ross, es decir que el “coeficiente de castigo
por estado” se aplica sobre el edificio ya depreciado por la
edad.
Para ello establece cinco estados de conservación:

DEPRECIACION
DEPRECIACION
A Excelente
B Muy Bueno
C Bueno
D Normal
E Regular
F Malo
G Muy Malo
H Demolición
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS
43 44
EJEMPLO: EJEMPLO 1:
Calcular el valor depreciado por los dos métodos de una Aplicando línea recta:
vivienda con los siguientes datos: 𝑽𝒙 = 𝑽𝒓𝒆𝒑 − (𝒅 ∗ 𝑽𝒅)
a) Área del terreno: 317 metros cuadrados Calculamos:

b) Valor determinado del terreno: RD$5,500.00 / m2 Vd= Vrep – Vr
c) Área de la edificación: 232.00 metros cuadrados Vr = Vrep * 0.10 = 2,920,000.00 * 0.10= RD$292,000.00
DEPRECIACION
DEPRECIACION
d) Valor de Reposición a nuevo: RD$2,920,000.00 Vd= Vrep – Vr= 2,920,000.00 – 292,000.00=$2,628,000.00
e) Edad: 15 años d= X/N= 15/60 = 0.25
f) Vida Útil: 60 años Vx= 2,920,000.00 –(0.25 * 2,628,000.00)=2,263,000.00
g) Estado de conservación de Heidecke: D-Normal Valor depreciado edificación: $2,263,000.00
Valor terreno: 317.00 x 5,500.00= $1,743,500.00
Valor total inmueble: RD$4,006,500.00
45 46
EJEMPLO 2: EL INFORME DE VALUACIÓN
Aplicando Ross Heidecke: El informe de valuación debe contener todo lo requerido

Vx = VRep – ( VRep– Vr ) ∗ K
por la Unión Panamericana de Valuación y el International
Calculamos: Valuation Standards Council (IVSC) para una elaboración
d=15/60 = 0.25 profesional del mismo.
Con d=0.25 y EC= D – NORMAL, Busco en la tabla.
DEPRECIACION
El informe debe describir las características más

destacadas del inmueble y de la zona. También debe
contener un análisis de la situación legal.
Y encuentro los factores para 24 y 26% correspondientes a
21.80 y 23.10 lo cual da un promedio de 22.45%. Debe incluir los métodos y procesos utilizados para
Vx = 2,920,000.00 – (2,920,000.00 - 292,000.00) * 0.2245 llegar a la conclusión del valor.
Vx= 2,920,000.00- 589,986.00= 2,330,014.00
Valor depreciado edificación: $2,330,014.00 Es mandatorio la realización de una certificación que
Valor total del Inmueble: $4,073,514.00 consigne el valor determinado.
47 48
CARTA DE REMISIÓN
 CARTA DE REMISIÓN
La carta de remisión
 PRESENTACIÓN
la envía el Tasador o
 TABLA DE CONTENIDO
 INTRODUCCIÓN Tasadora a la
 CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES Institución o persona
CONTENIDO DEL INFORME

 DESCRIPCIÓN LOCATIVA: solicitante,

MACRO-LOCALIZACIÓN indicando la fecha de
MICRO-LOCALIZACIÓN confección del
ANÁLISIS DEL LUGAR Y EL ENTORNO
informe, ubicación
 SERVICIOS BÁSICOS DISPONIBLES
 DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE de la propiedad, el
 MEJOR Y MÁS ALTO USO propietario y el
 DESCRIPCIÓN LEGAL valor.
 LINDEROS Se indica en ella el
 ANÁLISIS DEL VALOR tiempo de
 CERTIFICACIÓN aplicabilidad de la
tasación.
49 50
PRESENTACIÓN O PORTADA TABLA DE CONTENIDO

En esta hoja que es
la primera del
informe se Esta es una
presentan datos tabla del
contenido del

básicos del
inmueble, como informe,
tipo, dirección y donde se
propietario, así como especifica la
datos del Tasador o página donde
Tasadora, tales como se ubica cada
nombre, permisos o capítulo.
membresías, y la
fecha de confección
del informe.
51 52
CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES

INTRODUCCIÓN
Condiciones
En la introducción,
además de consignar Contingentes y
Limitantes

los datos del
propietario y representan las
ubicación se indica la distintas
metodología utilizada
condicionantes y
y una nota para que el
interesado no límites que
desestime la lectura acompañan el
de algunas partes del trabajo de
informe. tasación
53 54
DESCRIPCIÓN LOCATIVA
SERVICIOS BÁSICOS DISPONIBLES
En esta parte se describe de cuales servicios básicos
Aquí se realiza una
prioritarios está dotado el inmueble y la zona.
descripción detallada

del terreno, la
edificación y sus
características,
distribución, materiales
de construcción,
mejoras adicionales,
condición, etc.
55 56
DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE MEJOR Y MÁS ALTO USO
En esta parte En esta parte se indica cual es el uso óptimo del

se describen inmueble y se analiza si el mismo está sujeto a su
las mejor y más alto uso.

características
del terreno y
cada una de
las
edificaciones
y mejoras que
conforman el
inmueble.
57 58
DESCRIPCIÓN LEGAL LINDEROS
Aquí se realiza la descripción de la parte legal del En esta parte se presentan las colindancias de cada
inmueble, incluyendo los datos correspondientes al uno de los lados del terreno.
título de propiedad y anotando las situaciones que

pudieran ser irregulares.
59 60
ANÁLISIS DEL VALOR ANÁLISIS DEL VALOR
En esta sección se indica el procedimiento utilizado

para la valoración, el tipo de depreciación utilizada y

cualquier otro dato que influya en el valor del

inmueble.
También se realizan todos los cálculos pertinentes
para establecer el justo valor del inmueble.
61 62

63 64


65 66
ANEXOS
CERTIFICACIÓN
En los anexos se incluyen las fotos del inmueble, copias
de la documentación legal (certificado de título, plano
La Certificación de mensura catastral, contratos de compraventa, etc.),
es una parte ubicación del inmueble, y copia de cualquier documento
muy

que resulte importante..
importante, ya
que es donde FORMULARIO DE TASACIÓN
el tasador Nuestra oficina, tomando en cuenta las necesidades de
certifica el las instituciones financieras en cuanto a tiempo de
valor entrega y honorarios de tasación, ha diseñado con la
resultante del asesoría de expertos programadores y tomando en
proceso de cuenta sistemas de tasación para bancos en España,
tasación Argentina y Chile, un formulario de Tasación por tipo de
inmueble. Este formulario contiene todo lo básico del
Informe extendido, pero tabulado y por selección de
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS respuestas. ING. JOSÉ ALBERTO BERAS
67 68
FORMULARIO
FORMULARIO
69 70
FORMULARIO
FORMULARIO
71 72
FORMULARIO
FORMULARIO
73 74
FORMULARIO
FORMULARIO
75 76
ÉTICA DEL TASADOR
Para la aplicación operativa de las Normas

Internacionales de Valuación, resulta fundamental que las
valuaciones, llevadas a cabo de acuerdo con las normas
IVS, sean elaboradas por Valuadores Profesionales
honestos y diligentes, imparciales y sin interés personal,
cuyos informes sean claros, objetivos, no lleven a
FORMULARIO
confusión y que pongan de manifiesto aquellos aspectos

que resulten cruciales para entender correctamente la
valuación.
Los Valuadores siempre deben fomentar y preservar la
confianza de los individuos en la profesión de la
valuación.
-Normas IVS 2007, Código de Conducta Art. 1.0
77 78
4.0 ÉTICA 5.0 COMPETENCIA
Los Valuadores deben en todo momento mantener un El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y la
alto nivel de honestidad e integridad, y llevar a cabo sus experiencia suficientes para cumplir con el encargo de
actividades de forma que no sea perjudicial para los manera eficiente según sea el estándar profesional
clientes, para el público, para su profesión o para su aceptable. Sólo aquellos Valuadores que cumplan con la
asociación nacional reconocida de profesionales de la definición de Valuador mencionada en las Definiciones
valuación correspondiente. deberán llevar a cabo encargos bajo estas Normas.
ETICA
ETICA
4. 1 Integridad 5.1 Aceptación de las Instrucciones
4.2 Conflicto de Intereses 5.2 Ayuda Externa
4.3 Confidencialidad 5.3 Eficiencia y Diligencia
4.4 Imparcialidad
-Normas IVS 2007, Código de Conducta -Normas IVS 2007, Código de Conducta
79 80
6.0 REVELACIÓN DE INFORMACIÓN
Es muy importante que los Valuadores elaboren y

comuniquen sus análisis, opiniones y conclusiones a los
usuarios de sus servicios, a través de informes
significativos y no engañosos, y que pongan de
manifiesto cualquier aspecto que pueda afectar a su
objetividad.
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS LÓPEZ
MIEMBRO ITADO No. 0157
ETICA
MIEMBRO CODIA No. 3852

MIEMBRO UPAV No. 0199
Calle del Sol No. 8, Edificio Comercial del Monumento Local
D-7, Santiago, R. D.
-Normas IVS 2007, Código de Conducta Teléfono: 809-241-4080
Móvil: 809-841-7035
jaberas@gmail.com
www.tasacionesdominicanas.com
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS
81 82

Charla de Tasacion Tep-Pucmm 22 Enero 2022

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METODO DE LA LÍNEA RECTA METODO DE ROSS HEIDECKE

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Introduce el concepto de estado de conservación como po

Para ello establece cinco estados de conservación:

ING. JOSÉ ALBERTO BERAS

a) Área del terreno: 317 metros cuadrados Calculamos:

Valor terreno: 317.00 x 5,500.00= $1,743,500.00

Valor total inmueble: RD$4,006,500.00

ING. JOSÉ ALBERTO BERAS ING. JOSÉ ALBERTO BERAS

EJEMPLO 2: EL INFORME DE VALUACIÓN

Aplicando Ross Heidecke: El informe de valuación debe contener todo lo requerido

El informe debe describir las características más

CONTENIDO DEL INFORME