AVALUOPARG No.117

AVALÚOS JUÁREZ
Dando valor a su propiedad

AVALUOPARG No. 117 Fecha: 19-Agosto- 2020 Vigencia: 19-Febrero-2021
PLANOS – AVALÚOS – CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS.

Edificio Santander, Calle Dolores, #10 Dpcho.214, 2ºpiso, Col. Centro C.P. 06050
Alcaldía Cuauhtémoc, CDMX. Correo @: angie020807@hotmail.com.mx
Tel: 51-61-68-58 Tel Cel: 55-32-32-43-61
AVALÚO: OFICINA
Solicitante: Barrie Millman Fichman.

Objeto del avalúo: Estimar el valor comercial del inmueble.
Propósito del avalúo: Juicio Sucesorio de Bienes
Ubicación del inmueble: Según boleta predial:
Calle: Indiana No. 260 Oficina 220
Estado/Entidad: Ciudad de México
Alcaldía: Benito Juárez
Colonia: Ciudad de los Deportes
C. Postal: 03710
VALOR COMERCIAL $ 3, 254, 000.00

(TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100
M.N.)
Instituto o persona que practica el avalúo: C. Angélica Hernández Cruz.

Especialidad: Perito Valuador de Bienes Inmuebles.
N° de Registro: IND990305 – 4G50013
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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AVALÚOPARG No. 117 Fecha: 19-Agosto- 2020 Vigencia: 19-Febrero-2021
1. ANTECEDENTES.
Persona que practica el avalúo: C. Angélica Hernández Cruz.

Especialidad: Perito Valuador de Bienes Inmuebles.
N°. de Registro: IND990305 – 4G50013
Solicitante del avalúo: Barrie Millman Fichman
Juicio: Sucesorio a bienes de Homobono Alcaraz Aragón
Juzgado: 12° de lo Familiar de la CDMX
Expediente: 294/2018
Fecha del avalúo: 19/08/2020
Fecha de inspección: 13/08/2020
2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
Tipo de inmueble a valuar: Oficina en condominio

Ubicación del inmueble: Según boleta predial:
Calle: Indiana No. 260 Oficina 220
Estado/Entidad: Ciudad de México
Alcaldía: Benito Juárez
Colonia: Ciudad de los Deportes
C. Postal: 03710
Régimen de propiedad: Privada Condominal
Propietario del inmueble: Homobono Alcaraz Aragón
Escrituras: No se proporciono
Objeto del avalúo: Estimar el valor comercial del inmueble
Propósito del avalúo: Juicio Sucesorio de Bienes
No. De cuenta predial: 039-012-08-011-3 (Oficina No. 220)
039-012-08-208-5 (Estacionamiento No. 48)
039-012-08-214-3 (Estacionamiento No. 54)
No. De cuenta catastral: 039-012-08
No. De cuenta del agua: No se proporciono
3. CARACTERÍSTICAS URBANAS.
Clasificación de la Zona. Mixta, Habitacional, oficinas y servicios.
Tipo de construcción dominante. Edificios de oficinas y de servicios de hasta 17

niveles de construcción de mediana y buena
calidad, y edificios de departamentos de hasta 8
niveles de construcción de mediana y buena
calidad. Se ubica dentro de la zona el Estadio Azul y
Plaza de Toros de México.
Índice de saturación. 100%
Densidad de población. Semidensa
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Vías de acceso. Vialidades primarias: Al Noreste con Río Becerra a

616 m, al Este con Av. Insurgentes Sur a 270 m, al
Sur con Av. Río Mixcoac a 1715 m y al Oeste con
Anillo Periférico a 1500 m.
Contaminación ambiental. Satisfactoria: en los límites permisibles provocado

por humos y ruido de vehículos automotores en la
zona.
Uso de suelo. HO/12/30 (Habitacional con Oficinas, 12 niveles

máximos de construcción y 30% mínimo
de área libre).
Servicios públicos. Completos, red de agua potable, drenaje,

electricidad y línea telefónica por red subterránea,
recolección de basura, seguridad pública,
transporté público, banquetas y guarniciones
de concreto, pavimento de asfalto.
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TERRENO.
Terreno medianero de configuración regular y topografía plana, se ubica en acera este de la calle
Indiana entre las calles de Maximinio Ávila Camacho al norte y Eje 6 Sur-Holbein al sur, cerrando
la manzana con Av. California y Av. Insurgentes Sur al este.
Medidas y colindancias del Terreno

(De acuerdo a portal de SEDUVI).
Al Noreste: En 44.00 m colinda con propiedad privada.
Al Sur: En 49.00 m colinda con propiedad privada.
Al Este: En 31.00 m colinda con propiedad privada.
Al Oeste: En 32.00 m colinda con calle Indiana.
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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Macrolocalización Microlocalización
Área total del terreno: 21.00 m2 (según Boleta Predial)
Indiviso: 100.00 %
Topografía y configuración: Terreno de topografía plana y configuración regular.
Intensidad de Construcción: Hasta 8.40 veces el área de terreno.
Número de frentes: 1
Servidumbre y/o Restricciones: Ninguna que se tenga conocimiento, salvo las

indicadas por el Programa de Desarrollo Urbano de
la Alcaldía Benito Juárez y el Reglamento de
Construcción de la CDMX.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN.
Uso actual del inmueble: Oficina
Descripción del inmueble:
Se trata de un terreno de configuración regular y topografía plano, donde se desplanta un edificio

de 14 niveles, el inmueble cuenta con la siguiente distribución arquitectónica: vestíbulo, cuatro
oficinas y un medio baño. Cuenta con dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Tipo de construcción. Oficina

Clase. Clase 4
Clasificación. Bueno
Estado de construcción. Normal
Unidades de renta. La misma que se presenta.
Número de niveles. 14
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Superficie de construcción. 73.00 m2 (según Boleta Predial)

Edad aproximada de la construcción. 28 años
Vida remanente de construcción. 80 años
6. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.
a) Obra Negra o Gruesa.
Cimentación: Se supone cimentación de zapatas corridas, dados, contratrabes y muros

perimetrales de concreto armado. Losa de desplante de concreto armado.
Estructura: Se supone a base de columnas y trabes de concreto armado.
Muros: Muros perimetrales de concreto armado y muros divisorios de tabique rojo recocido con
refuerzos de concreto armado.
Entrepisos: Losa reticulares de concreto armado.
Techos: Losa reticulares de concreto armado.
Azotea: Impermeabilizante con productos asfalticos
Bardas: Las mismas de la construcción a base de tabique rojo recocido con refuerzos de concreto
armado.
b) Revestimientos y acabados interiores.
Aplanados: Aplanado de pasta texturizada con acabado en pintura vinílica.
Plafones: Falso plafón de tablero de yeso con terminado rustico y acabado en pintura vinílica.
Lambrines: De azulejo y madera en pasillos
Pisos: Loseta cerámica de 30x30 cm en baño y alfombra en oficinas.
Zoclos: De madera.
Escaleras: Del edificio, rampa de concreto armado y escalones de concreto recubiertas de loseta
cerámica.
Pintura: Vinílica en interiores y exteriores, y esmalte en herrería.
Recubrimientos especiales: Lambrin de duela de madera con acabado en barniz en pasillos.
c) Carpintería
Puertas: De tambor de pino con acabado en barniz.
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Guardarropa: No presenta
Lambrines o plafones: Duela de madera con acabado en barniz.
Pisos: No presenta.
d) Instalación Hidráulica
Redes de alimentación: Oculta, tubería, accesorios y conexiones de cobre.
Muebles de cocina: No presenta.
e) Instalación Sanitaria
Redes de desagüe: Se supone desagües mediante tubo de P.V.C.
Muebles de baño. De porcelana de buena calidad.
f) Instalación Eléctrica:
Oculta, se supone de tubo flexible de plástico y cable tipo Conduit con salida normal y accesorios
de mediana calidad.
g) Elementos Metálicos:
Puertas de acceso a base de perfiles tubulares de fierro con acabado en pintura esmalte.
Cancelería de aluminio anodizado color negro.
h) Vidriería:
De cristal ahumado semidoble.
i) Cerrajería:
Nacional de buena calidad.
j) Fachadas:
Fachada contemporánea, predominan vanos con ventanales de aluminio, acabado aparente de

concreto cincelado.
k) Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias:
Cuenta con cisterna, equipo de bombeo y elevador.
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7. DEFINICIONES, METODOLOGÍA Y CONSIDERACIONES PREVIAS
Avalúo: Es el estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien inmueble y
mueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional que cuenta con los conocimientos
técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad y cuya ética y
desempeño avalen la confiabilidad de su valuación.
Valor Comercial (VC): Se considera que es el valor que tiene un inmueble a la fecha de operación de
compra venta en condiciones normales de mercado de inmuebles similares al valuado en cuanto a
características físicas, uso de suelo, servicios y condiciones de deseabilidad, a partir de los resultados
arrojados por los distintos enfoques aplicados en su valuación, siempre considerando el propósito para el que
es solicitado el avalúo.
Valor de Reposición Nuevo (VRN): Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un
determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razón de su estructura y acabados.
Valor Neto de Reposición (VNR): Es el que resulta de descontar al Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) los
deméritos atribuibles a la depreciación por Edad, Estado de Conservación y obsolescencia ó su equivalente
en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o Nuevo para el caso de los
inmuebles.
Vida Útil Remanente (VUR): Se entiende como la vida útil probable que se estima tendrán las
construcciones, dentro de los límites de eficiencia para cada una de las mismas.
Renta Mensual (RM): es el importe expresado en cantidad monetaria, capaz de generar la propiedad en el
mercado de arrendamiento de inmuebles.
METODOLOGÍA:
Enfoque de Costo: el valor del terreno, es determinado el valor unitario conforme a la zona económica en
que se encuentra ubicado, los servicios públicos y las vías de comunicación que dan acceso al predio. Para
la valuación de las construcciones se definen áreas con similares características constructivas, se identifican
por tipos y se asigna un valor unitario correspondiente a cada tipo. A estos valores considerados como
nuevos se les deprecia por su edad, estado de conservación y obsolescencia para obtener el Valor Neto de
Reposición.
Enfoque de Mercado: este método se basa en obtener información de Inmuebles similares que estén a la
venta o hayan sido vendidos. Dichos datos se someten a un proceso de homologación mediante ajustes
factores como pueden ser superficie, calidad de la construcción, edad, ubicación, tiempo de exposición en el
mercado, etc., a fin de hacerlos semejantes a las características del inmueble objeto de avalúo y así estimar
su valor comercial.
Enfoque de Ingreso: en su forma más simple este método consiste en determinar el valor presente de los
beneficios futuros (ingresos) derivados de la propiedad de los bienes. Es el valor del inmueble establecido
mediante la capitalización de las rentas netas anuales (rentas reales cuando se compruebe que el inmueble
se encuentra en arrendamiento) o de rentas de mercado (cuando el inmueble no se encuentre rentado, o en
su caso cuando las rentas reales sean inferiores o superiores al mercado de arrendamiento), para establecer
dichas rentas de mercado se deberá realizar una investigación exhaustiva, análisis y ponderación del
mercado de arrendamiento de inmuebles semejantes al que se valúa, en la misma zona, aplicando las
deducciones que genera el negocio de arrendamiento para el inmueble en estudio, así como tasas de
capitalización y deducciones al mismo. Cuando la capitalización obedezca a un análisis de rentas netas, se
deberá de justificar la aplicación de las deducciones que genera el negocio de arrendamiento para el terreno
en estudio, así como tasas de capitalización acordes al mismo en ambos casos.
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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CONSIDERACIONES:
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que
pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del
mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en el avalúo inmobiliario.
El presente Estudio es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en el
Capítulo 2, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
Para presente estudio se contó con la siguiente documentación: copia simple de Boleta Predial.
La superficie de terreno se obtiene de copia simple de Boleta Predial.
La superficie de construcción se obtiene de copia simple de Boleta Predial.
La edad del inmueble se considera con base a la información documental existente (licencias de
construcción, boleta predial, escrituras u otros) y en su caso, se estima con base a lo apreciado
físicamente. Puede contabilizarse a partir del último mantenimiento mayor recibido.
La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la edad observada conforme a estructura y

acabados que presenta la construcción, la edad que se considera es de 28 años.
Por concepto de áreas comunes se determinará un porcentaje del 25.00% con respecto a la superficie
privativa del inmueble.
Las áreas comunes con las que cuenta el inmueble son: pasillos, andadores, cisterna, equipo de bombeo y
elevador.
Se aplica un ajuste del 5.00% por concepto de cajón de estacionamiento a los comparables de mercado y de
rentas que evalúa la cantidad de cajones con respecto al sujeto en estudio que cuenta con dos cajones de
estacionamiento cubiertos.
Los nombres del solicitante, propietario, así como los números de cuenta predial, agua y ubicación del
inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por
lo tanto, no se asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a los datos
registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el registro público de la propiedad y el comercio,
catastro u otros.
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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8. VALOR DE MERCADO
Comparables de terreno
N° Ubicación Sup/Terreno Observaciones Informante / Teléfono
Plano, regular, intermedio
1 Jose Clemente Orozco s/n, Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 360.00 m² 5525783625 / Ana Rosa Hubbe
2 Correggio s/n,Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 385.00 m² Plano, regular, intermedio 20632970 / M+M INMOBILIARIA
3 Holbein No. 200, Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 279.00 m² Plano, regular, interiro 5515721247 / Propiedades.com
3 Tintoreto 74, Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 298.00 m² Plano, regular, intermedio 5582520996 / Kasba Inmobiliaria
Factores de Homologación Factor

N° Oferta de Venta Valor por m2 $ / m2
Zona Ubic. Frente Uso Sup. Neg. Otro Result.
1 $23,000,000.00 $63,888.89 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $57,500.00 /m²
2 $21,000,000.00 $54,545.45 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $49,090.91 /m²
3 $16,000,000.00 $57,347.67 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $51,612.90 /m²
3 $21,000,000.00 $70,469.80 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $63,422.82 /m²
Promedio General: $ 55,406.66
Valor/m 2 mercado aplicado: $ 55,407.00
Superficie total del terreno: 21.00 m²
Comparables de inmuebles en venta

N° Ubicación Edad Sup Terreno Sup Const. Cajón Recam. Informes
1 Indiana 260, Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 28 75.00 m² 75.00 m² 1 0 5551044504
2 Indiana 260, Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 28 60.00 m² 60.00 m² 2 0 5553736761
3 Artemio del Valle Arizpe s/n, Del Valle, Benito Juárez 40 73.00 m² 73.00 m² 1 0 5554059078
4 Insurgentes Sur 598, Del Valle, Benito Juárez 20 55.00 m² 55.00 m² 0 0 5539396038

N° Oferta de Venta Valor por m2 $ / m2
C.U.S. Zona Ubic. Edad Sup. Neg. Otro Result.
1 $3,100,000.00 $41,333.33 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 0.95 1.05 1.01 $41,746.66 /m²
2 $3,190,000.00 $53,166.67 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 0.94 0.95 1.00 0.89 $47,318.34 /m²
3 $3,250,000.00 $44,520.55 /m² 1.00 1.00 1.00 1.12 1.00 0.95 1.05 1.12 $49,863.02 /m²
4 $2,490,000.00 $45,272.73 /m² 1.00 1.00 1.00 0.92 0.91 0.95 1.10 0.87 $39,387.28 /m²
Promedio General: $44,578.83 /m²
Valor/m2 mercado aplicado: $44,579.00 /m²
Superficie de la Construcción: 73.00 m²
Valor de Mercado del Inmueble : $ 3,254,267.00
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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9. ENFOQUE FÍSICO
A) Terreno Valor de Referencia: $ 6,576.75 Área de valor A030086

Factores de Eficiencia del Suelo
Lote Factores De Eficiencia Factor
Fracc Característica del Lote
predominante Fzo Fub Ffr Ffo Fsup Otro Resultante
1 Lote condominal 250.00 m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Determinación del Valor del Terreno

Fracc Característica del Lote Superficie m 2 Valor por m2 Indiviso Valor parcial
1 Lote condominal 21.00 m² $ 55,407.00 100.00% 1163547
Valor del Terreno: $ 1,163,547.00
B) Construcciones
Factores de Eficiencia de las Construcciones
FCo= Factor de grado de conservación
Tipo Descripción Edad VP Fedad Acab Conserv Nivel Fresult VP= Vida probable de la construcción nueva
E= Edad aparente de la construcción
I Oficina 28 80 0.69 1.00 1.00 1.00 0.69 FDe= Factor de edad de la construcción
II Cajón de Est. No. 48 y 54 28 70 0.64 1.00 1.00 1.00 0.64 FDe= [(0.100VP + 0.900 (VP-E)]/VP
FEf= FCo x FDe
V.R.N.= Valor de reposición nuevo
V.N.R.= Valor neto de reposición
Determinación del Valor de las Construcciones.
Valor de Rep nuevo
Tipo Uso Rango Clase Valor Referencia Superficie m 2 Indiviso Valor parcial
($/m 2 )
I O 15 4 $6,576.75 73.00 m² $21,501.10 100.00% $ 1,083,010.41
II k 3 3 $6,576.75 30.00 m² $14,955.43 100.00% $ 287,144.26
Sup. Total 103.00 m² Valor de las Construcciones: $ 1,370,154.67
C) Obras Complementarias
Valor de Rep nuevo
Descripción Cantidad Unidad Edad Fedad Indiviso Valor parcial
($/m 2 )
26 0.67 $6,000.00 100.00% $ 0.00

26 0.67 $6,000.00 100.00% $ 0.00
Valor de los Elementos Accesorios: $ 0.00
D) Instalaciones Especiales y Elementos Accesorios

Valor de Rep nuevo
Descripción Cantidad Unidad Edad Fedad Indiviso Valor parcial
($/m 2 )
Áreas comunes 25% % 0 1.00 $1,370,154.67 100.00% $ 342,538.67
Valor de los Elementos Accesorios: $ 342,538.67
Valor físico o directo: $ 2,876,240.34

(Suma de valores A+B+C+D)
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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10. VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
N° Ubicación Edad Sup Terreno Sup Const. Cajón Recam. Informes

1 Indiana No. 260 , Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 28 60.00 m² 60.00 m² 2 0 5535609355
2 Carolina s/n, Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 48 54.00 m² 54.00 m² 0 0 5567306705
3 Indiana No. 260 , Ciudad de los Deportes, Benito Juárez 28 60.00 m² 60.00 m² 2 0 5553736761
4 Providencia 1218, Del Valle, Benito Juárez 20 42.00 m² 42.00 m² 1 0 5555074888

N° Oferta de Renta Valor por m 2 $ / m2
C.U.S. Zona Ubic. Edad Sup. Neg. Otro Result.
1 $17,850.00 $297.50 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 0.96 $285.60 /m²
2 $14,000.00 $259.26 /m² 1.00 1.00 1.00 1.20 0.94 1.00 1.10 1.24 $321.48 /m²
3 $17,500.00 $291.67 /m² 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 0.96 $280.00 /m²
4 $12,000.00 $285.71 /m² 1.00 1.00 1.00 0.92 0.90 1.00 1.05 0.87 $248.57 /m²
Promedio General: $283.91 /m²
Promedio Aplicado: $284.00 /m²
Superficie de la Construcción: 73.00 m²
Renta Mensual: $20,732.00
Deducciones Aplicables al Inmueble % Importe
Impuesto predial 6.88% 28.81% $ 1,425.55
Incidencia/deducción
Servicio de Agua 0.00% 0.00% $ 0.00
Gastos de Mantenimiento 3.00% 12.56% $ 621.96
Gastos de Administración 3.00% 12.56% $ 621.96
28.81% Energía Eléctrica 0.00% 0.00% $ 0.00
Otros 0.00% 0.00% $ 0.00
20.94% 20.94%
Depredación Fiscal 1.00% 4.19% $ 207.32
12.56% 12.56% Impuesto Sobre la Renta I.S.R. 5.00% 20.94% $ 1,036.60
Vacíos 5.00% 20.94% $ 1,036.60
4.19% Total: 23.88%
0.00% 0.00% 0.00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 Deducciones mensuales estimadas globalmente en: $ 4,949.99

Producto Líquido Mensual: $ 15,782.01
Tasa de Capitalización Producto Líquido Anual: $ 189,384.12
T A S A S
CONCEPTO
6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%
1.- EDAD (años) 0a5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 a 25 26 a 30 31 a 35 36 a 40 40 ó +
Puntos 1
2.- CONSERVACIÓN Nuevo Excelente MB Bueno Regular Defic. Malo Muy Malo Ruinas
Puntos 1
3.- USO GENERAL Óptimo Excelente MB Bueno Adecuado Regular Defic. Malo Sin Uso
Puntos 1
4.- PROYECTO Óptimo MB Bueno Adecuado Regular Defic. Inadec. Malo Pésimo
Puntos 1
5.- VIDA RESTANTE > 50 46-50 41-45 36-40 31-35 26-30 21-25 16-20 0-15
Puntos 1
6.- UBICACIÓN Manzan. Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedia Intermedia Inferior Inferior
Comercial Comercial Resid. Resid. Comercial Resid. Comercial Resid.
Puntos 1
7.- USO DE SUELO Exclu. Resid. MB Bueno Medio Med-Baja Baja Prolet. Sub-Urb
Puntos 1
CAPITALIZACIÓN POR CONCEPTO 0.67% 0.72% 0.78% 0.83% 0.89% 0.94% 1.00% 1.06% 1.11%
SUMAN (tasa) 0.67% 0.00% 0.78% 1.66% 0.89% 0.94% 1.00% 0.00% 0.00%
TASA DE INTERÉS POR CAPITALIZACIÓN DE ACUERDO CON LOS 7 CONCEPTOS = 5.94%
Capitalizando la Renta Neta Anual al 5.94% Tasa de Capitalización aplicable por departamento, que resulta:
Valor de capitalización de rentas: $ 3,188,284.85
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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AVALÚOS JUÁREZ
11. RESUMEN
10. Resumen
Resumen
$ 3,254,267.00
Valor Físico ó Directo: $ 2,876,240.34 $ 3,188,284.85
Valor por Capitalización de Rentas: $ 3,188,284.85 $ 2,876,240.34
Valor de Mercado: $ 3,254,267.00

Físico Rentas Mercado
12. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
En función de los valores obtenidos por el método comparativo de mercado, físico o directo
y de capitalización de rentas, se concluye que el valor del Inmueble está expresado por el
resultado del valor de mercado ya que es el más representativo, este indicado en números
redondeados.
13. CONCLUSIÓN
Valor Comercial del Inmueble: $ 3,254,000.00
( TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.)
Esta Cantidad Representa el Valor Comercial del Inmueble al Día: 19 de Agosto del 2020
C. Angélica Hernández Cruz

Perito Valuador de Bienes Inmuebles
No. De Registro: IND990305 – 4G50013
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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AVALÚOS JUÁREZ
Reporte fotográfico
Fachada Acceso al edificio
Pasillo Acceso a Oficinas
Oficina Oficina
Tel Celular: 55-32-32-43-61 Tel: 51-61-68-58
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AVALÚOS JUÁREZ
Reporte fotográfico
Oficina Oficinas
Oficina Baño
Entorno Entorno
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AVALÚOS JUÁREZ

Dando valor a su propiedad

PLANOS – AVALÚOS – CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS.

Solicitante: Barrie Millman Fichman.

VALOR COMERCIAL $ 3, 254, 000.00

Instituto o persona que practica el avalúo: C. Angélica Hernández Cruz.

Persona que practica el avalúo: C. Angélica Hernández Cruz.

2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.

Tipo de inmueble a valuar: Oficina en condominio

Clasificación de la Zona. Mixta, Habitacional, oficinas y servicios.

Tipo de construcción dominante. Edificios de oficinas y de servicios de hasta 17

Índice de saturación. 100%

Densidad de población. Semidensa

Vías de acceso. Vialidades primarias: Al Noreste con Río Becerra a

Contaminación ambiental. Satisfactoria: en los límites permisibles provocado

Uso de suelo. HO/12/30 (Habitacional con Oficinas, 12 niveles

Servicios públicos. Completos, red de agua potable, drenaje,

4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TERRENO.

Medidas y colindancias del Terreno

Al Noreste: En 44.00 m colinda con propiedad privada.

Al Sur: En 49.00 m colinda con propiedad privada.

Al Este: En 31.00 m colinda con propiedad privada.

Al Oeste: En 32.00 m colinda con calle Indiana.

Área total del terreno: 21.00 m2 (según Boleta Predial)

Topografía y configuración: Terreno de topografía plana y configuración regular.

Intensidad de Construcción: Hasta 8.40 veces el área de terreno.

Servidumbre y/o Restricciones: Ninguna que se tenga conocimiento, salvo las

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN.

Uso actual del inmueble: Oficina

Descripción del inmueble:

Se trata de un terreno de configuración regular y topografía plano, donde se desplanta un edificio

Tipo de construcción. Oficina

Superficie de construcción. 73.00 m2 (según Boleta Predial)

a) Obra Negra o Gruesa.

Cimentación: Se supone cimentación de zapatas corridas, dados, contratrabes y muros

Estructura: Se supone a base de columnas y trabes de concreto armado.

Entrepisos: Losa reticulares de concreto armado.

Techos: Losa reticulares de concreto armado.

Azotea: Impermeabilizante con productos asfalticos

b) Revestimientos y acabados interiores.

Aplanados: Aplanado de pasta texturizada con acabado en pintura vinílica.

Lambrines: De azulejo y madera en pasillos

Pisos: Loseta cerámica de 30x30 cm en baño y alfombra en oficinas.

Pintura: Vinílica en interiores y exteriores, y esmalte en herrería.

Recubrimientos especiales: Lambrin de duela de madera con acabado en barniz en pasillos.

Puertas: De tambor de pino con acabado en barniz.

Lambrines o plafones: Duela de madera con acabado en barniz.

Redes de alimentación: Oculta, tubería, accesorios y conexiones de cobre.

Muebles de cocina: No presenta.

Redes de desagüe: Se supone desagües mediante tubo de P.V.C.

Muebles de baño. De porcelana de buena calidad.

De cristal ahumado semidoble.

Nacional de buena calidad.

Fachada contemporánea, predominan vanos con ventanales de aluminio, acabado aparente de

k) Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias:

Cuenta con cisterna, equipo de bombeo y elevador.

7. DEFINICIONES, METODOLOGÍA Y CONSIDERACIONES PREVIAS

La superficie de terreno se obtiene de copia simple de Boleta Predial.

La superficie de construcción se obtiene de copia simple de Boleta Predial.

La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la edad observada conforme a estructura y

Factores de Homologación Factor

Comparables de inmuebles en venta

Factores de Homologación Factor