FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO.

JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ

Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

USUFRUCTO

1. Definición de usufructo.- El usufructo es un derecho real, temporal, por naturaleza

vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia.

ARTICULO 980.- El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de

los bienes ajenos.

En el usufructo encontramos que las relaciones jurídicas que se originan son de dos
órdenes:

I. Relaciones jurídicas entre el usufructuario, titular del derecho real y un sujeto pasivo
indeterminado.

II. Relaciones jurídicas entre el usufructuario y el dueño de la cosa o nudo propietario, como
sujeto pasivo determinado.

Por virtud de este derecho real, temporal y vitalicio, se usa y disfruta de los bienes ajenos
sin alterar su forma ni substancia.

Cosas susceptibles de usufructo.

El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, tanto muebles como inmuebles,
corporales e incorporales.

Cuando el usufructo se constituye sobre cosas materiales, se ejerce por la apropiación que
hace el usufructuario de los frutos o productos de la cosa.

Cuando el usufructo recae sobre derechos, se ejerce por la apropiación que hace el
usufructuario de los beneficios económicos que el mismo derecho traiga consigo.

Los usufructos pueden ser de dos clases:

a) A título particular. Se llama usufructo a título particular cuando se constituye sobre cosa
determinada, mueble o inmueble, corporal o incorporal.

b) A título Universal cuando se constituye sobre una universalidad de hecho o de derecho

o sobre un parte alícuota de la misma. Esto ocurre generalmente cuando se confiere por
testamento el usufructo a favor de todos los bienes de la sucesión. Entonces tenemos un
usufructo constituido a título universal; comprende todo el patrimonio del autor de la
sucesión. La nuda propiedad, o sea el dominio en cuanto a ius abutendi, se reserva a los
demás herederos.
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Modos de crear o constituir el usufructo.

I. Por contrato. La forma más habitual de constituir el usufructo es por contrato; en el

contrato se presentan dos aspectos: por constitución directa o por retención.

1. Por constitución directa cuando se enajena a una persona el usufructo.

2. Por retención cuando el dueño de la cosa simplemente dispone de ésta, es decir,

transmite el dominio, pero se reserva el usufructo.

II. Testamento. Por el testamento puede constituirse el usufructo, bien sea por transmisión
del mismo por legado o por reserva del usufructo universal a los herederos.

Formalidad de publicidad del usufructo.

El usufructo sobre bienes raíces, como todo derecho real sobre inmuebles, debe inscribirse
en el Registro Público de la Propiedad para que sea oponible a terceros. Si nace de
testamento, los herederos son continuadores del testador y a ellos los afecta el usufructo
aun cuando no esté inscrito, es decir, si el favorecido por el usufructo en el testamento no
inscribe su derecho real, no surtirá efectos contra tercero, pero sí contra los herederos, que
son los continuadores de la persona del autor de la sucesión.

Cuando se constituye por contrato, surtirá efectos en contra del contratante, o sea del que
tiene la nuda propiedad, pero no contra los demás, si no se inscribe este derecho.

Artículo 3007.- Los documentos que conforme a las Leyes sean

registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre las partes y no
en perjuicio de tercero.

Duración del usufructo

Personas físicas: En usufructo a favor de una persona física dura el tiempo que ésta viva,
es decir, es por naturaleza vitalicio, a no ser que se haya fijado en el título constitutivo, un
término inferior.

Personas morales: La ley fija un término máximo de duración de veinte años y si la persona
moral se extingue antes de este término, el usufructo también se extinguirá (artículo 1040).

Derechos del usufructuario

1. El usufructuario tiene un derecho de uso sobre la cosa. El uso significa el

aprovechamiento de la cosa sin alterar su forma ni substancia; no implica, por lo tanto, el
acto de disposición material mediante el consumo, ni el acto de disposición jurídica
mediante la venta.

2. El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos naturales, civiles e industriales. En esto
radica principalmente la naturaleza específica del usufructo y lo distingue del derecho real
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de uso, en el cual el usuario no tiene el goce o sea la facultad de percibir los frutos; el
usuario sólo puede percibir los frutos necesarios para él y para su familia, pero no puede
comerciar con dichos frutos.

Aprovechamiento para sí, sin alterar su

USO forma ni substancia.

Derechos del
usufructuario Naturales

Industriales
Percibir frutos
DISFRUTE Civiles

ARTICULO 990.- El usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos,

sean naturales, industriales o civiles.

Artículo 888. Son frutos naturales las producciones espontáneas de la

tierra, las crías y demás productos de los animales.

Artículo 890. Son frutos industriales los que producen las heredades o
fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo.

Artículo 893. Son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las
rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no
siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella por
contrato, por última voluntad o por la ley.

Facultades del usufructuario respecto a la cosa o a su derecho.

Artículo 1002. El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enajenar,
arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre como usufructuario
terminarán con el usufructo.
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El usufructuario puede gozar en forma directa del usufructo.

Arrendamiento: Se refiere a la facultad que tiene el usufructuario para arrendar su derecho

y la cosa usufructuada; tanto en lo relativo a muebles como a inmuebles, el usufructuario
tiene este derecho. Los arrendamientos que lleve a cabo el usufructuario terminarán al
extinguirse el usufructo.

Enajenación. Además de esta facultad de arrendar, el usufructuario puede enajenar su

mismo derecho de usufructo, el cual termina cuando termina el derecho del usufructuario.

Gravamen. Puede también el usufructuario gravar su derecho de usufructo: las formas

jurídicas para gravar el derecho de usufructo consisten en la hipoteca, en la constitución de
un nuevo usufructo, en la prenda. La hipoteca del usufructo se refiere exclusivamente
a los frutos. Es un gravamen que termina al extinguirse el usufructo.

Es importante señalar que dentro de las facultades jurídicas que tiene el usufructuario, no
se encuentra, como es natural, la de enajenar la cosa usufructuada.

Obligaciones del usufructuario.

Estas deben de dividirse en tres momentos importantes:

1. Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo.

2. Obligaciones durante el disfrute.

3. Obligaciones a la extinción del usufructo.

1. Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo. Estas son

fundamentalmente dos:

a) Formular un inventario, haciendo tasar los muebles y el estado de los inmuebles;

b) Otorgar fianza para responder de que disfrutará de la cosa con moderación,

indemnizando por los daños o deterioros que sufra la cosa. Estas obligaciones son
anteriores a la entrega; si no se cumplen, el nudo propietario no tendrá obligación de
entregar la cosa mientras no se haga el inventario y se otorgue la fianza.

ARTÍCULO 2794. La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete

con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace.

Excepciones:
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ARTICULO 1,007.- El donador que se reserva el usufructo de los bienes

donados, está dispensado de dar la fianza referida, si no se ha obligado
expresamente a ello.

2. Obligaciones durante el disfrute.

Son consecuencia de la forma como debe el usufructuario usar de la cosa, con moderación.
Son fundamentalmente:

a) Conservar la cosa. En la conservación existen obligaciones de reparar a cargo del

usufructuario si es el usufructo gratuito, o a cargo del propietario si es a título oneroso.

b) Obligación de destinar la cosa al uso convenido, o a falta de convenio, a aquel que por
su naturaleza sea propio destinarla.

c) Dar noticia al propietario de toda perturbación, apercibido de responder de los daños y

perjuicios si no da dicho aviso.

d) Responder de las cargas usufructuarias.

3. Obligaciones a la extinción del usufructo. Comprende dos obligaciones

principalmente:

a) Restituir la cosa.

b) Responder de los deterioros, daños o perjuicios que se le hayan causado por culpa del
usufructuario.

Obligaciones del nudo propietario.

El jus abutendi, que corresponde al propietario, no se afecta por virtud del usufructo. Por
tanto, el dueño puede ejecutar los actos de dominio, tales como vender, hipotecar, constituir
servidumbre; pero todos estos actos de dominio no pueden perjudicar los derechos del
usufructuario; si se ejecuta una venta, el comprador no entrará en posesión de la cosa sino
al extinguirse el usufructo y bajo esa condición debe adquirir.

En cuanto al jus abutendi, por tanto, no existe limitación por parte del dueño de la cosa,
pero en cuanto al jus utendi y al jus fruendi, que por virtud del usufructo se transmiten al
usufructuario, encontramos una serie de restricciones al dominio y de obligaciones
impuestas al propietario, que tiene por origen un gravamen real impuesto sobre la cosa y
que, por consiguiente, pesan sobre la propiedad, sobre la cosa misma, a pesar de que haya
una transmisión del dominio.

En conclusión, las obligaciones reales del nudo propietario son:

1º. Entregar la cosa con todas sus accesiones y en estado de servir para el uso convenido
o, a falta de convenio, para su destino o naturaleza.
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2º Conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido, siempre que el usufructo
sea a título oneroso; si es a título gratuito, la obligación de conservar, reparando la cosa,
corresponde al usufructuario.

3º No intervenir de ninguna forma ni perjudicar el uso o disfrute de la cosa.

4º Garantizar el uso y goce pacífico de la cosa al usufructuario.

5º Finalmente, el propietario está obligado en el usufructo a título oneroso a responder de

los daños y perjuicios que se causen al usufructuario por vicios o defectos ocultos1 de la
cosa usufructuada.

Derecho del Tanto

El usufructuario tiene el derecho del tanto para el caso de que el nudo propietario
quisiera vender el bien objeto del usufructo.

ARTICULO 1005.- El usufructuario goza del derecho del tanto. Es aplicable

lo dispuesto en el artículo 973, en lo que se refiere a la forma para dar el aviso
de enajenación y al tiempo para hacer uso del derecho del tanto.

Formas de extinguir el usufructo:

ARTICULO 1038.- El usufructo se extingue:

I.- Por muerte del usufructuario;

II.- Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó;

III.- Por cumplirse la condición impuesta en el título constitutivo para la cesación de este
derecho;

IV.- Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; mas si la reunión
se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo;

V.- Por prescripción (NEGATIVA para el usufructuario) conforme a lo prevenido respecto

de los derechos reales;

1
Vicio oculto: Significa que el defecto de la cosa no esté a la vista. Adicionalmente debe reunir las siguientes características:
a) Que sea oculto;
b) Desconocido por el adquiriente;
c) Nocivo a la utilidad de la cosa; y
d) Anterior a la adquisición (ver Gutiérrez y González. Derecho de las obligaciones)
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Rogina Villegas refiere que se extingue debido al no uso del derecho real de usufructo.
En el caso del usufructo, si el titular no usa, no disfruta de la cosa la abandona, está
renunciando tácitamente a su derecho. La prescripción se funda en este caso en el
abandono, en que no se ejerza durante cierto tiempo el derecho de usufructo.
Además, ese abandono debe ser continuo, si no se interrumpe la prescripción. El
usufructuario al cabo de diez años de no haber usado su derecho en forma continua y total,
lo perderá. El plazo de diez años se fija en virtud de que para los casos no especificados,
el término máximo de prescripción negativa, en nuestro Código vigente, es de diez años y
este es un caso no especificado.

ARTICULO 1158.- La prescripción negativa se verifica por el sólo transcurso

del tiempo fijado por la ley.

ARTICULO 1159.- Fuera de los casos de excepción, se necesita el lapso

de diez años, contado desde que una obligación pudo exigirse, para que
se extinga el derecho de pedir su cumplimiento.

VI.- Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias
hechas en fraude de los acreedores;

VII.- Por la pérdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destrucción no es
total, el derecho continúa sobre lo que de la cosa haya quedado;

VIII.- Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando teniendo un
dominio revocable, llega el caso de la revocación;

IX.- Por no dar fianza el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa
obligación.

Frutos pendientes

ARTÍCULO 991.- Los frutos naturales o industriales pendientes al

tiempo de comenzar el usufructo, pertenecerán al usufructuario. Los
pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al
propietario. Ni éste, ni el usufructuario tienen que hacerse abono
alguno por razón de labores, semillas u otros gastos semejantes. Lo
dispuesto en este artículo no perjudica a los aparceros o arrendatarios
que tengan derecho de percibir alguna porción de frutos, al tiempo de
comenzar o extinguirse el usufructo.
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USO Y HABITACIÓN.

Estos derechos reales son también desmembraciones de la propiedad, de menor

importancia que el usufructo. En realidad, el uso constituye un usufructo parcial o restringido
dado que actualmente no se concreta al ejercicio exclusivo del jus utendi, sino que faculta
al usuario para percibir algunos frutos.

USO

Es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para utilizar (usar) los bienes ajenos
sin alterar su forma ni sustancia y de carácter intransmisible.

Distinción con el usufructo.

1. El contenido, que es restringido es sólo para el uso.

2. En el carácter intransmisible, peculiar al uso y a la habitación, que no existe en el

usufructo, porque este puede enajenarse, puede gravarse, puede transmitirse; en cambio
el usuario o el habituario no pueden transmitir su derecho.

ARTICULO 1051.- El usuario y el que tiene derecho de habitación en

un edificio, no pueden enajenar, gravar, ni arrendar en todo ni en parte
su derecho a otro, ni estos derechos pueden ser embargados por sus
acreedores.

Son personalísimos en un doble aspecto, tanto porque se extinguen por la muerte, como
porque se confieren exclusivamente tomando en cuenta la calidad de la persona, por
amistad, parentesco, etc., y no pueden transmitirse a ninguna otra.

ARTICULO 1049.- El uso da derecho para percibir de los frutos de una

cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y su familia,
aunque ésta aumente.

HABITACIÓN

El derecho real de habitación en realidad es el derecho de uso sobre una finca urbana para
habitar gratuitamente algunas piezas de una casa. No se distingue en rigor fuera de esta
circunstancia especialísima, en cuanto al contenido, pues también se trata de un derecho
real intransmisible, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar algunas piezas de
una casa, sin alterar su forma ni sustancia. En cambio el uso se extiende como el
usufructo tanto a los bienes muebles como a los bienes inmuebles. Cuando ese uso se
refiere sólo a las piezas de una casa habitación, toma el nombre de derecho real de
habitación.

La habitación siempre es por esencia gratuita, nunca podrá constituirse en forma onerosa;
en cambio, el uso puede ser como el usufructo, a título gratuito o a título oneroso.
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ARTICULO 1050.- La habitación da, a quien tiene este derecho, la

facultad de ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias
para sí y para las personas de su familia.

Las reglas generales del usufructo se aplican al uso y la habitación, por tanto, las
obligaciones del usuario y del habituario son iguales:

1. Deben formar inventario señalando pormenorizadamente los bienes muebles y el estado

de los bienes inmuebles

2. Otorgar fianza.