Demanda Judicial a los Propietarios Morosos.

Cuando la gestión normal de cobro no da resultado, el administrador suele proceder, previa

autorización de la Junta de Condominio, al cobro través de un abogado, quien se comunicación el
moroso solicitando pago. Pero si esto tampoco resulta, entramos en llamado cobro judicial. Al
respecto, dice art14 de la Ley de Propiedad Horizontal que las planillas (es decir, los recibos
condominio) expedidas por el administrador por gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva. Esto
quiere decir que se podrá instaurar juicio contra el propietario que no pague (previa autorización
la de Condominio, art 20 literal “e” y que este juicio se tramitara por la vía ejecutiva. según art 15
el condominio tiene privilegio sobre todos los bienes muebles del propietario moroso.

El principal efecto de las demandas (pues pueden ser dos o tres los demandados, empezando
siempre con los propietarios cuya deuda sea más alta) no es que se vaya a cobrar o no la deuda
que deban esos propietarios, sino el efecto de alarma que causará en el condominio, cuando los
demás propietarios morosos vean que retrasarse en los pagos puede resultarles muy caro por las
costas y demás gastos que deben asumir. En efecto, el moroso se encuentra con que tiene que
litigar con una fuerza de 30, 50, 70 y hasta más propietarios, quienes pueden sufragar el juicio
fácilmente pues al repartir el gasto entre todos, sale a muy poco por cada propietario

En la vía Ejecutiva, las costas procesales están conformadas por dos rubros: 1) los honorarios de
los apoderados de las partes que se benefician con la condenatoria en costas; y 2) los costos del
proceso, en concordancia a lo dispuesto en el art. 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil y
serán condenada a la parte vencida

Teniendo en cuenta lo anterior, recomendamos que el profesional del derecho sea de confianza
de la junta de condominio, para que con la pericia del caso promueva acciones legales contra los
deudores, sin perjuicio de los intereses de la comunidad, para recuperar los montos que son
deudas de valor de carácter patrimonial y que no escapan al proceso inflacionario.

Consideramos prudente informar a la comunidad sobre las futuras acciones, realizar un consenso
puerta a puerta o una asamblea extraordinaria para tener la aprobación de la asamblea de
copropietarios sobre los costos del inicio de proceso judicial para el cobro de cuotas vencidas.
Sobre las acciones judiciales contra los propietarios en mora con el pago de sus gastos, debidos al
condominio:

Motivación y alcance:

Como lo establece el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal: “Corresponde al
Administrador: … e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o
bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente
autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo
documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; la
Junta de Condominio está legalmente autorizada para tomar la decisión que corresponde en estos
asuntos; sin embargo, quiere pulsar la opinión de la comunidad de propietarios y lo hace así:

a. Se propone demandar judicialmente a los propietarios de los apartamentos identificados con

los siguientes números:

I PH-B que tiene una morosidad de 18 meses vencidos.

I PB-B que tiene una morosidad de 21 meses vencidos.

3 3-A que tiene una morosidad de 18 meses vencidos.

2 PB-C que tiene una morosidad de 8 meses vencidos.

3 1-D que tiene una morosidad de 21 meses vencidos.

Tomando en cuenta que esto generara gastos comunes al condominio por concepto del pago de
honorarios profesionales de abogados y costos procesales. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo
con crear un fondo para el pago de honorarios profesionales y proceso en tribunales?

SI____ NO____.

Nota: para la aprobación de este nuevo gasto se requiere la aprobación del 50% más 1 del valor
atribuido al inmueble , cabe destacar que los gastos totales de las costas son sentenciadas por el
Juez en donde se suma la deuda total y los gastos de los honorarios del Abogado como lo
establece el art. 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil; ES DECIR, (costas procesales +
honorarios profesionales + la deuda deberán ser cancelados por el demandado)
I PH-B que tiene una morosidad de 18 meses vencidos, monto que adeuda 361.90$

I PB-C que tiene una morosidad de 21 meses vencidos, monto que adeuda 297.57 $

3 3-A que tiene una morosidad de 18 meses vencidos, monto que adeuda 210.33$

2 PB-C que tiene una morosidad de 8 meses vencidos, monto que adeuda 120.67$

3 1-D que tiene una morosidad de 21 meses vencidos, monto que adeuda 231.03$

Total de la deuda= 1337.09 $

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aquica

, en este sentido la deudora ha venido obteniendo una ventaja o provecho sin causa, toda vez que
al no pagar en su momento, no solo se siguió sirviendo de las áreas comunes

Estimada Junta de Condominio, les escribo para dar a conocer sobre el proceso judicial y de quien
hace frente al costo inicial:

En los escritorio jurídicos se tiene por costumbre iniciar con un cobro extrajudicial, el cual tiene un
costo por las diligencias realizadas para hacer efectiva el reembolso de los gastos de condominio,
el gastos por honorarios profesionales es sumado al deudor por esta diligencia y debe cancelarlo
junto con el pago adeudado.

En la vía Ejecutiva, las costas procesales están conformadas por dos rubros: 1) los honorarios de
los apoderados de las partes que se benefician con la condenatoria en costas; y 2) los costos del
proceso, en concordancia a lo dispuesto en el art. 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil y
serán condenadas a la parte vencida
son deudas de valor de carácter patrimonial que no escapan al proceso inflacionario, en este
sentido la deudora ha venido obteniendo una ventaja o provecho sin causa, toda vez que al no
pagar en su momento, no solo se siguió sirviendo de las áreas comunes

ARTICULO 1296 :- Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que
deben satisfacerse en perÃodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades
correspondientes a un perÃodo, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario.

Ahora bien, sobre nuestra función sobre el cobro y recaudación de los gastos comunes de la
comunidad, ratificamos lo que se estipula en el literal  I) "Realizar todas las gestiones de
cobranza extrajudicial sobre los propietarios morosos del conjunto inmobiliario hasta el tercer
mes de mora; posterior a este tiempo, LA ADMINISTRADORA, solicitará a la Junta de
Condominio, pasar a Legal a los propietarios morosos  para su cobro,  tales  gestiones  y 
trámites de LA ADMINISTRADORA podrán comprobarse mediante correspondencia,
telegramas, llamadas  y en fin, cualquiera otro medio que ponga en aviso de cobro al propietario
que se encuentre moroso con el condominio...(sic)"; del contrato de servicio suscrito por la Junta y
esta administración, se evidencia con la entrega de las carpetas contentivas de los soportes
desglosado por propietario.

Estimados Propietarios.

La Junta de Condominio en conjunto con la Administración le informamos que hemos adelantado

las diligencias para pasar al área legal a todos los propietarios con más de 3 meses de retraso en
sus pagos de condominio, es por ellos que se ha contratado los servicios del Abogado Luis Miguel
García para tal fin, teniendo un costo por el trámite de 40$ por gastos administrativos y de los
cuales se cargaran al recibo de condominio del propietario en mora como un gasto no común y
será cargado a la partida de cuentas por cobrar.

Es preciso indicar que culminado este periodo de cobranza extrajudicial se abrirá una consulta a
los propietarios para la aprobación del proceso judicial a los propietarios insolutos, tan como lo
establece los artículos 19, 20, 21 y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal y en concordancia con el
art 630 del código de Procedimiento Civil.

Hemos estado trabajando día a día por mantener y recuperar áreas comunes, que tenían mucho
tiempo sin mantenimiento, el evidente incumplimiento de algunos propietarios a impedido que se
pueda corregir a tiempo, también somos creyentes que la tranquilidad de los propietarios
solventes no debe verse afectada por algunos pocos vecinos que no honrar sus compromisos al día
y es por ellos que todos cargos por el concepto de cobranza serán cancelado por los propietarios
insolventes.

Sin más que hacer referencia

La junta de Condominio

La administración