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Avaluó Terreno
Lote1

Responsable Técnico: Ing. Jaime Andres Pacheco

Cervantes

Propietario: José Valeria Marín

Guarango
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INFORME DE AVALÚO

OBJETO DE LA PERICIA:
PERITO: Jaime Andres Pacheco Cervantes
ÁREA O PROFESIÓN: Ingeniero Civil.
FECHA DE INSPECCIÓN: 22 DE JULIO DE 2023 – 08h00
FECHA DE ENTREGA: 29 DE JULIO DE 2023
AVALÚO COMERCIAL TOTAL: $ 3´829.570,85
VALOR EN LETRAS:
Tres Millones Ochocientos Veintinueve Mil Quinientos
Setenta Y Uno Con Ochenta Y Cinco centavos
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Quien se suscribe Ing. , Perito Avaluador, declaro bajo mi palabra de honor que
los datos y apreciaciones que contiene el presente informe son reales y fidedignos.
Consecuentemente, asumo las responsabilidades que por acción u omisión me fueren imputables.

1.0 ANTECEDENTES

El presente avalúo es solicitado por el propietario, con el objeto de proporcionarle una

estimación fiable sobre el precio de mercado del terreno.
En el sitio …………………………………, el primer día del mes de julio del dos mil veinte y dos, siendo
las 11h40 se reúne los interesados, con la finalidad de llevar a efecto la diligencia solicitada.
Al efecto y siendo el día y hora señalados se da inicio a la misma y previo al inicio de la misma se
deja constancia de la presencia de las partes; y de la presencia del señor Perito designado para el
efecto,...............................Una vez cumplidas con las formalidades técnicas y legales en la
inspección,
presento el siguiente informe:

2.0 DOCUMENTACIÓN LEGAL PROPORCIONADA DEL PROCESO

Certificado de Solvencia Registro de la Propiedad

3.1 DATOS DE UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE MATERIA DE LA LITIS

3.2 DATOS ESPECIFICOS

Dirección:

Lote: Manz
a na
Cantón: C.
Catastral:
Parroquia: Provinc
ia:
Coordenad Latitud: Longitud
as DATUM......................../ ZONA 17 SUR
Georeferen
cial
es

3.3 ACCESO A LA PROPIEDAD

Su principal vía de acceso y comunicación la constituye la......................................................la cual
se intercepta con camino público lastrado desde donde se accede directamente al inmueble.
3.3 UBICACIÓN SEGÚN EL MAPA (Ubicación General)
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4.0 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL BIEN INMUEBLE

4.1 PLUSVALÍA DEL SECTOR
Alta Me
dia Baja
4.2 CLASIFICACIÓN DE LA ZONA
Zonificación: Rural

Uso del Suelo: Agricola

Desarrollo de la zona:

Escasa Nivel de Consolidación Urbana: Nula

Estrato Socio-Económico: Medio bajo

4.3 FACILIDADES DEL SECTOR / SERVICIOS PÚBLICOS
en el en la Vía en la
Inmueble Zona
Redes telefónicas
X
X
Energía eléctrica

Alcantarillado sanitario X

Vías:
X
Transporte Colectivo
X

Cercanía Zonas

Comerciales Alumbrado

público

Recolección de Basura
4.4 VULNERABILIDAD DEL SECTOR
Riesgo de inundación No

Riesgo de deslaves No
Contaminación ambiental cercana No

Contaminación sonora cercana No

Riesgo sísmico Si
El territorio ecuatoriano está surcando en su totalidad por sistemas de fallas geológicas, entre las
cuales unas son más activas que otras; por lo que el riesgo es permanente a nivel nacional, sin
poder predecir con precisión la afectación por eventos de este origen. La calificación de
Riesgo del inmueble por lo tanto es únicamente referencial y estimado de la inspección visual
realizada; no asevera determinantemente la exclusión de afectación por cualquier evento
natural.
4.5 SEGURIDAD DEL SECTOR
Cuenta con servicio de patrullaje público.
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4.6 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE

El sector es de tipo AGRO - PECUARIO, de estrato socio-económico Medio Bajo, con
edificaciones rurales sobre grandes extensiones de tierra y que cuentan con los servicios
básicos acordes a su entorno.
Sobre la carretera ………………………………………… se observan edificaciones de estratos

Medio vinculadas al área turística y residencial.

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5.1 MEDIDAS, LINDEROS Y ÁREA TOTAL

LINDEROS Y ÁREA SEGÚN LA DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA
5.2

NORTE

SUR

ESTE

OESTE
17 has
TOTAL SUPERFICIE:

Las medidas, linderos y área total tomadas en sitio coinciden con lo descrito en la
documentación presentada, por lo que se considera para el presente avalúo la área de 17
hectáreas.
En cuanto a los linderos se verificó la existencia del camino de Herradura y camino público.
La ubicación del Inmueble se respalda en la coordenada geográfica tomada en sitio y
clave catastral que consta en la documentación.
EL RECORRIDO SE REALIZO MEDIANTE GPS Y LA FORMA DEL TERRENO
INDICADA EN LA DOCUMENTACION (RUMBOS) SE VERIFICO CON EL
RECORRIDO EN SITIO SOBRE LAS CERCAS EXISTENTES, INDICANDO QUE SE
DETERMINARON MINIMAS DIFERENCIAS QUE SON TECNICAMENTE TOLERABLES EN
ESTE TIPO DE INMUEBLES (RURALES) ADEMÁS QUE SU ADJUDICACIÓN FUE REALIZADA
POR EL INSTITUTO NACIONAL DE DESARROLLO AGRARIO I.N.D.A.
6.0 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

6 CARACTERISTICAS GENERALES
.
1

Ubicación Forma Topografía

Vacío Esquinero Regular Plana

Construido en Construcc. Medianero Irregular Pendiente

6.2CARACTERISTICAS PARTICULARES

7.1RESUMEN DE ÁREAS
El inmueble se trata de un terreno RURAL de forma irregular y topografía variada, sin ningún tipo
de obras civiles permanentes.

El día de la inspección se verifico que el Inmueble al interior se encuentra con

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PASTIZALES para uso pecuario y árboles nativos de la zona y se encuentra delimitado por
cercas de estacas de madera y cerca viva de piñuela con alambre de púas de tres a cuatro hilos.

7.0 IMPLANTACIÓN

Descripción Documentación S
i
ti
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o
Terreno 17 has 17 has
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7.2 LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO

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8.0 CRITERIOS DE VALORACIÓN - METODOLOGIA APLICADA

La valoración técnica se basa en la Resolución 068-2017 Emitido por EL PLENO CONSEJO DE LA

JUDICATURA, numeral 5. - Avalúos de bienes: Los informes periciales que contengan
avalúos incluirán: a. El avalúo comercial ajustado, que se determinará mediante el análisis del valor
del bien respecto de otros de similares condiciones en el mercado. Se deberá identificar, cuando
sea posible, al menos tres bienes actuales que presenten características y condiciones similares a las
del bien avaluado; y, b. Las fuentes de información utilizadas en esta valoración; en caso de que las
fuentes sean escasas o únicas, el perito deberá indicar esta novedad en el informe. En ambos casos
se indicará el sistema o metodología; y, los factores de ajuste, corrección u homologación utilizados
para la determinación del valor comercial ajustado

8.1TERRENO

Para este parámetro se ha utilizado el método Comparativo, en función del precio actual de
mercado de los inmuebles del entorno cercano; para poder establecer una adecuada
comparación de las muestras con el bien analizado se estudian sus características particulares y se
establecen parámetros de comparación con el bien valorado, se emplea un procedimiento de
cálculo homogeneizando las referencias, aplicando factores de calificación por tamaño,
ubicación y uso de los lotes

8.1.1REFERENCIAS DE VALORACIÓN

1 Descripción: Terreno Valor de Venta: $ 882.550,98

Dirección:

Área Terreno (has): 2.74 has Área Construcción (m²):

Valor Terreno ($/has): $ 322.098,90/has Valor Construcción ($/(m²)):
Fuente:
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2 Descripción: Terreno Valor de Venta: $ 1´122.000,00

Dirección:

Área Terreno (has): 3.4 has Área Construcción (m²):

Valor Terreno ($/has): $330.000/has Valor Construcción ($/(m²)):
Fuente:

3 Descripción: Terreno Valor de Venta: $ 137.699,99

Dirección:

Área Terreno (has): 1.14 has Área Construcción (m²):

Valor Terreno ($/has): $120.789,47/has Valor Construcción ($/(m²)):
Fuente:
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8.1. CUADRO DE HOMOLOGACIÓN DE

2 VALORES
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8.2 FACTOR DE
. COMERCIALIZACIÓN

Tabla
de
Herweet
CONDICIÓN DE COEFICI CONDICIÓN DE COEFICI
OFERTA ENTE DEMANDA ENTE
DE DE
OFER DEMA
TA ND
A
EXIGUA 1,65832 EXCESIVA 1,658
32
ESCASA 1,44224 CONSIDERABLE 1,442
24
BAJA 1,26493 ALTA 1,264
93
MODERADA 1,11804 REGULAR 1,118
04
BALANCEADA 1,00000 BALANCEADA 1,000
00
REGULAR 0,89443 MODERADA 0,894
43
ALTA 0,79056 BAJA 0,790
56
CONSIDERABLE 0,69337 ESCASA 0,693
37
EXCESIVA 0,60302 EXIGUA 0,603
02

DETA DESCRIPCI
L LE ÓN
VENTAJAS DEL SECTOR DE PLUSVALÍA MEDIA BAJA
INMUEBLE
DEFICIENCIAS NINGUN
O
LAS CONDICIONES ACTUALES DE INCERTIDUMBRE EN LA
RIESGOS ECONOMÍA MUNDIAL Y DEL PAÍS, GENERADAS POR LA
PANDEMIA DEL COVID-19
GRUPO QUE
DEMANDA EL BIEN POBLACION QUE DEMANDE BIENES PARA USO RESIDENCIAL

NIVEL DE OFERTA BALANCEADA: NIVEL DE DEMANDA BALANCEA

DA
1 :1

POSIBILIDAD DE VENTA LARGO PLAZO FACTOR DE +-1

COMERCIALIZACIÓN
(SEGÚN HERWEET)

De acuerdo al análisis de precios tanto en ofertas como en demandas en el entorno se

considera que el factor de comercialización es +-1, aplicable en el presente informe al
Inmueble, considerando la situación actual del mercado inmobiliario (disminución de compra y
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venta de inmuebles) y situación actual económica del país (decrecimiento), consecuencia de

la pandemia causada por el virus SARS-CoV-2 (COVID-19)
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9.0 AVALÚO DEL BIEN INMUEBLE

9.1TERRENO Se estima su valor tomando en cuenta sus características físicas
VALO y rurales.
DESCRIPCIÓN UN CANTID VALOR
I AD UNITARI TOTAL
DA (has) O
USD$/
D has
Terreno ha 17 $ $3
225.292,6 ´829.571,85
s 1

AVALÚO COMERCIAL DEL TERRENO $ 3´829.571,85

9.2 VALOR COMERCIAL CALCULADO

AVALÚO COMERCIAL DEL TERRENO: $3

´829.571,85
AVALÚO COMERCIAL TOTAL: $3
´829.571,85
TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTINUEVE MIL QUINIENTOS
SETENTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO CENTAVOS
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10.0 DECLARACIONES TECNICAS LEGALES DEL PERITO

En base a las observaciones tengo a bien informar lo siguiente:

El presente informe se ajusta al CODIGO ORGANICO GENERAL DE PROCESO, artículos

223 (Imparcialidad del perito) y 224 (Contenido del informe pericial)

La inspección al INMUEBLE se realizó el día viernes 01 de julio de 2022 hora 11H40 con la
colaboración de las partes interesadas.
El avalúo del Terreno está basado en el método COMPARATIVO.

El factor de comercialización están basado a la interacción OFERTA/DEMANDA de bienes de

similares características en el sector inmediato.

Las condiciones actuales de incertidumbre en la economía mundial y del país, generadas por
la pandemia del Covid-19, podrán afectar sensiblemente a la actividad de la construcción en
general, y al mercado inmobiliario en particular. En la valoración inmobiliaria, la imprevisible
condición actual podría determinar una incidencia directa en el Valor de Mercado, identificado
de modo general como el valor que el mercado estaría dispuesto a pagar "en condiciones
normales".

Se considera que las posibilidades de comercialización de la propiedad, en caso necesario, son de

LARGO PLAZO (13 meses a 24 meses) debido a su valor; aunque por su ubicación son de
MEDIATO PLAZO (6 meses a 12 meses)

El presente informe fue realizado bajo restricciones consecuencia de la Pandemia de

COVID19 y la valoración se limita a la inspección visual de la parte física y evidente del bien; no se
puede determinar posibles inconvenientes en elementos ocultos.

El tiempo de validez del INFORME estará sujeto a las condiciones de mercado que puedan variar
en un corto, mediano o largo plazo, según se vayan estableciendo los índices reales de
afectación en el mercado inmobiliario.

Cualquier cambio que se realice posterior a la inspección en sitio no será responsabilidad del
perito por la variación económica que puede sufrir el bien.
Como perito avaluador calificado, declaro que los datos del presente informe corresponden a
lo que efectivamente pudo constatarse en sitio en la fecha de inspección; sin
existir omisiones o alteraciones que falten a la verdad. Los valores obtenidos son resultado de la
aplicación objetiva de criterios técnicos, sin existir conflicto de intereses con los solicitantes,
propietarios y/o terceros, que involucren al bien tasado.

Es todo lo que puedo informar en honor a la verdad y para los fines que su autoridad juzgue
pertinente, esperando que el informe le sea de utilidad para la gestión que se encuentra
realizando.
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……………………………………………………
Perito Avaluador
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11.0 GALERÍA FOTOGRÁFICA