Trabajo Práctico N°6 - Contratos

1. ¿Qué tipo de contratos existen y entre quienes se celebran?

Existen dos tipos de contratos; El contrato Profesional y el de Construcción.

¿CÓMO SE LLAMA EL CONTRATO ENTRE EL COMITENTE Y EL PROFESIONAL?

- Se denomina Contrato profesional, se celebra entre el comitente (quien

encarga la obra) y el profesional (quien realiza la obra intelectual,
arquitecto) . Vínculo Contractual.

¿CÓMO SE LLAMA EL CONTRATO ENTRE EL COMITENTE Y LA EMPRESA

CONSTRUCTORA?

- Se denomina Contrato de Construcción, se celebra entre el comitente

(quien encarga la obra) y el contratista empresa constructora que realiza la
obra material). Vínculo contractual.

2. ¿Cuál es la prestación y cuál es la contraprestación?

- Contrato profesional, la prestación son los servicios que da u otorga el

arquitecto, es decir realizar la obra intelectual. Y la contraprestación es
el pago de Honorarios por parte del comitente.

- Contrato de construcción, la prestación son los servicios que otorga el

contratista para realizar la obra material, en cuanto a la contraprestación
es la remuneración económica por parte del comitente por haber
recibido dichos servicios. En algunos casos el pago puede ser otorgado
por medio de una unidad funcional.

3. ¿Qué es un contrato de libre discusión y un contrato de adhesión?

Un contrato de adhesión, es cuando una de las partes es quien establece el valor

de lo que se ofrece sin posibilidad de modificarlo.

El contrato de libre discusión se da, cuando se discute libremente entre las partes
sobre cómo se llevará a cabo dicho contrato.

Esto lo dijo Torres en la teórica:

Los contratos que manejamos nosotros, construir una obra o hacer proyecto y dirección, en
principio podríamos decir que son de LIBRE DISCUSIÓN. Pero la realidad es que nosotros
somos quienes mejor conocemos como profesionales como hacer nuestra tarea, entonces
en principio podríamos llegar a decir que es de ADHESIÓN, aunque podría quedar una
puerta abierta para discutir, no todo el contrato, si no una parte del mismo.
Por ejemplo, los contratos para construir podrían ser totalmente de ADHESIÓN sin perjuicio
de que la LIBRE DISCUSIÓN podría llegar a darse en una forma de establecer, no el precio
de la obra, si no alguna forma de financiación. Yo paso un precio, precio nunca se discute,
pero uno puede financiarlo siempre y cuando le convenga al otro.

4. ¿QUÉ ES EL DAÑO EMERGENTE Y EL LUCRO CESANTE?

Son las consecuencias de dar por concluido un contrato de manera unilateral

SIN MOTIVOS:

CONTRATISTA: el contratista da por concluido el contrato de manera unilateral

SIN MOTIVOS.
La contraparte, es decir el comitente, podrá oponerse y reclamar ser indemnizada
por los daños ocasionados. El comitente podrá demandar al contratista por daño
emergente y lucro cesante.

CON MOTIVOS:
Ej: Si el comitente no realiza el pago según lo acordado, el contratista puede finalizar
unilateralmente el contrato.

COMITENTE: el comitente da por concluido el contrato de manera unilateral

SIN MOTIVOS.
La contraparte, es decir el contratista, podrá oponerse y reclamar ser indemnizada
por daños ocasionados. El contratista puede demandar al comitente por daño
emergente y lucro cesante.

CON MOTIVOS:
Ej: Si el contratista hace mal su trabajo, el comitente puede dar por finalizado el
contrato y además el contratista deberá pagar por los daños generados.

Trabajo Práctico N°7 - Sistemas Juridicos Economicos

1. ¿Cuál es la diferencia entre los distintos tipos de sistemas?

Hay 5 tipos de sistema:

- Sistema por economía (dirección de obra por administración): El comitente

es el encargado de ejecutar la construcción contratando ella misma la mano
de obra, comprando los materiales y otros insumos. La ventaja es que se
puede realizar modificaciones durante la marcha y la desventaja es que
dichas modificaciones suelen aumentar los gastos finales haciéndolo un
sistema más antieconómico.

- Ajuste alzado: Se establece un precio general fijo e invariable, donde el

contratista no puede sufrir reducción o exigir aumento del precio de ninguna
manera. La ventaja es que el precio final es invariable. La desventaja es que
el contratista debe reducir costos para poder generar más beneficios en el
precio final.
 Sistema por Ajuste Alzado

En este caso el cliente no sabe los valores de mano de obra, de materiales, ni de gastos
generales ni de beneficio, etc.

• Hay precio total predeterminado de la obra o rubro.

• Se cuenta con documentación detallada y perfecta.

• Habrá 3 supuestos que determinen las variantes de Ajuste Alzado:

– Alteraciones en el Proyecto: es un cambio en el proyecto, hacer más obra o hacer menos obra

– Trabajos Adicionales: es una variante de una alteración en el proyecto, o variaciones de

calidades, íbamos a colocar piso de cemento alisado y ahora vamos a poner baldosa, por ende,
origina una tarea adicional que es sustituir un rubro por otro que va a aumentar el valor de la obra.

– Trabajos Imprevisibles: son trabajos que hay que hacer si o si, son trabajos de los cuales
depende la continuidad de la obra, son trabajos que están relacionados con el CASO FORTUITO o
de FUERZA MAYOR es decir, situaciones que no se pueden prever en la obra y que no las
podemos evitar. Ej: hacemos una excavación para poner una columna y en esa excavación
encontramos un pozo ciego, ese pozo hay que taparlo y para taparlo hay que incorporar más mano
de obra, más material y eso lo termina pagando el comitente. ¿Se puede prever la aparición de ese
pozo ciego? Si, si había planos se puede prever, pero muchas veces nos encontramos con obras
clandestinas.

Trabajo Imprevisible (comitente) ≠ Trabajo Imprevisto (contratista)

La diferencia entre ambos es que el Trabajo Imprevisible no se puede prever y previéndolo no lo

podemos evitar, en cambio el Trabajo Imprevisto es aquel que el contratista habiendo sido
contratado para tal omite o se olvida de cotizar un ítem. Ej: el caso de un yesista que habiéndose
comprometido a realizar la yesería total de una obra no calculo las buñas perimetrales, paso el
precio, pero no las calculo, acá estamos hablando de algo imprevisto, el yesista no lo previo. Por lo
tanto, ese costo lo tiene que absorber él porqué por contrato él sabía que la documentación llevaba
buñas y él se olvidó, el imprevisto siempre está a cargo del contratista. En cambio, el
imprevisible tendrá que afrontarlo el comitente.

• Posee 2 variantes:

a) Sistema por AJUSTE ALZADO RIGUROSO: No hay modificación de precio por no

darse los supuestos antedichos. En esta variante NO van a aparecer las tres alteraciones
mencionadas anteriormente. Y si aparecen serán objeto de OTRO contrato. Ósea se
contratará aparte si haya que tapar aquel pozo ciego o cambiar el piso, pero nunca se
puede hacer en el mismo contrato. ¿Por qué? Porque en el contrato de Ajuste Alzado
Riguroso el precio no se mueve.

b) Sistema por AJUSTE ALZADO RELATIVO: Permite que se efectúen modificaciones en el

monto original del contrato (ej. Incrementos hasta un 20% sobre el total, y disminuciones sobre
valor total en un 10%). Aquí se permite la aparición de aquellos tres supuestos mencionados
anteriormente, esto puede llevar a que el contrato pueda elevarse o se puede hacer una economía
de la obra que puede tener un piso (¿).

Importante tener en cuenta:

• INFLACIÓN: NO CONSTITUYE AJUSTE ALZADO RELATIVO.

• EN AJUSTE ALZADO RIGUROSO, POR TODA MODIFICACIÓN DEL CONTRATO, TRABAJO ADICIONAL O
TRABAJO IMPREVISIBLE, DEBE HACERSE UN NUEVO CONTRATO
 - Precio unitario: Se establece el precio por cada unidad y la cantidad de
unidades que se llevarán a cabo o simplemente se establece el precio de la
unidad sin determinar la cantidad de unidades.

Sistema de Unidad (unidad simple o completa, o unidad de medida)

El Sistema de Unidad requiere siempre conocer la unidad técnica de cada rubro de la obra, es decir, la obra está
dividida en rubros y tiene una unidad cada rubro.

Establece una unidad técnica por rubro o tarea a cobrar, se subdivide en dos tipos:

1 - UNIDAD SIMPLE (Único Rubro)

Conocer el valor de cada rubro de la obra. Es la unidad técnica de cada rubro (m2, m2, etc.) Se cotiza monto en
$/unidad simple; cada unidad equivale al monto de un contrato. Es válida para obras pequeñas, para pequeños
contratistas. Cada unidad es como si fuera el valor de un contrato.

2 - UNIDAD COMPLEJA O DE MEDIDA (Conjunto de Rubros)

Posee mayor nivel de complejidad en la conformación de la unidad: se unen varios rubros distintos. Ej: un baño
completo en un conjunto habitacional, o de una cocina en un edificio en propiedad horizontal (siendo tales baños
o cocinas exactamente iguales)

- Coste y costas: Se toman en cuenta todos los gastos que inciden

directamente en la obra (Gastos Directos) y se le agregan aquellos gastos
obligatorios (Gastos Indirectos). La ventaja es que al pagarse mes a mes, el
contratista se ve motivado, por lo que va a tratar de mejorar la calidad de la
obra, haciendo que no escatime en gastos. La desventaja es que si no se
lleva un control estricto puede ser un sistema poco económico por eso es
importante la presencia del director de obra.

Sistema por a Coste y Costas (costo y retribución)

“Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se determina sobre el
valor de los materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos” (art. 1263 CCyC).

En este caso el cliente conoce el valor del material, el valor de la mano de obra, el valor de los gastos generales
directos e indirectos. Y por conocerlos el contratista va a indicar que va a cobrar un porcentaje sobre los
mismos.

También llamado SISTEMA DE COSTO Y RETRIBUCIÓN

• No se cuenta con precios determinados, pero puede poseer una idea del monto global de la obra, siendo un
monto estimativo (límite del costo de obra). Es un sistema ideal que se puede emplear cuando no se tiene un
proyecto completo o en situaciones de alta volatilidad inflacionaria.

• Apto para tareas de ampliación, reciclajes, y todo aquel trabajo que no cuente con una adecuada
documentación.

• Utilizado en economías de altos períodos inflacionarios.

• El beneficio o utilidad es la ganancia del empresario, que puede consistir en un porcentaje del monto de lo
liquidado, o en una suma fija.

El cliente tiene que conocer la documentación en cuanto a facturación o tickets de todo aquello que se
contrata en la obra.

- Contratos separados: los trabajos en obra son fraccionados en varios

contratos. De esta manera, es posible reducir el precio total al no haber
sobreprecio que pueden generar las subcontrataciones de la empresa
constructora. La desventaja es que los incumplimientos de un contratista
pueden atrasar el trabajo de otro.

2. ¿Cual es la diferencia entre Ajuste Alzado y coste y costas?

Ajuste Alzado: Se establece un precio general fijo e invariable, donde el contratista

no puede sufrir reducción o exigir aumento del precio de ninguna manera

Coste y Costas: El precio final de la obra se sabrá con precisión al finalizar la

misma. El contratista va a indicar que va a cobrar un porcentaje sobre el valor de
mano de obra, valor de materiales y valor de gastos generales e indirectos.

La diferencia entre ambos sistemas es que en el caso de Ajuste alzado, se tiene un

precio establecido desde el inicio de la obra, el cual no se puede modificar, por
lo que el contratista va a buscar escatimar en gastos para poder sacarle el
mayor beneficio al precio final. Por el contrario con Coste y Costas, el precio
final recién se va a saber con precisión al finalizar la obra, además el contratista
no va a escatimar en gastos para poder llevar a cabo una mejor calidad de obra, por
lo que es importante la presencia del director de obra.

3. ¿Por qué es importante la presencia del director de obra en el sistema de coste

y costas?

Es importante su presencia, ya que al ser un sistema en el cual se le paga

continuamente al contratista, este va a buscar hacer la obra de la mejor calidad
posible, sin escatimar en gastos, por lo que la presencia del director de obra es
fundamental para controlar los gastos y que no se desmadre todo.

4. ¿Cuál es la diferencia entre liquidación y certificación de obra?

La certificación de obra la realiza el Director de Obra y es un documento en el

cual se valoran los trabajos realizados en las diferentes etapas de una obra para
luego poder facturarlos.
Para que el DO haga la certificación tiene que ir el Contratista con los avances de
obra.
 Con una certificación de obra el contratista va a poder facturar parte del
presupuesto final.

Por otro lado, la liquidación se hace al final de la obra y es donde se calcula el

costo final de la obra y se lo compara con lo pagado hasta ese momento. Los
certificados los realiza el director de obra y las liquidaciones el contratista.

Trabajo Práctico N°8 - Medianería

1. Diferencia entre muro medianero y muro contiguo.

Un muro medianero es aquel que se encuentra encaballado sobre la línea divisoria
de predios, donde el muro pertenece a ambos terrenos colindantes y ambos pueden
hacer uso de la mitad que le corresponde. En cuanto a un muro contiguo, se
encuentra pegado a la línea divisoria de predios, pero construido en su totalidad
sobre un terreno, por lo que es privativo y su vecino no puede utilizarlo.

2. ¿Qué cualidades debe tener un muro medianero para serlo? (no cualquier
muro es medianero)
Para ser que se lo considere un muro medianero, debe estar encaballado sobre la
línea divisoria del predio, debe tener tres metros de altura desde el terreno más alto,
debe ser resistente y aislante del calor y frío. además debe ser de 30 o 45 cm.

3. ¿Cómo nos damos cuenta hasta donde estaba el muro medianero cuando
hacemos una demolición?
Podemos darnos cuenta por los vestigios de la obra demolida

4. ¿Qué es el cerramiento forzoso?

Cuando existe la obligación de cerrar un terreno en predios urbanos.

Trabajo Práctico N°9 - Honorarios

1. ¿Por qué cobramos honorarios y no un sueldo?

Un sueldo o un salario se pagan en forma fija en periodos mensuales o

quincenales. Un honorario se le paga a un profesional por un servicio
específico, sin que eso implique un compromiso fijado en el tiempo.

El honorario, a diferencia del sueldo, es una retribución que se cobra por la tarea
profesional que hacemos, entendiendo que el servicio que prestamos tiene
responsabilidad civil, penal y administrativa.
 2. Diferencias entre capital y provincia, ¿En cual está regulado y en cual
desregulado?
En CABA, el CPAU ya no regula los honorarios de los profesionales sino que se
maneja de manera privada.
En provincia, es CAPBA el organismo que regula los honorarios de los profesionales
matriculados allì.

3. Diferencias en el monto de obra, diferencia de honorarios, diferencia en los

gastos de contratación.
El monto de obra es el valor del m2 por la superficie total de la obra. En CABA, el
monto de la obra surge por valores de mercado; en provincia surge por aplicaciones
de tablas.
En provincia, los gastos de contratación están regulados y salen del monto total de
honorarios, mientras que en CABA no es así.

Trabajo Práctico N°10 - Responsabilidad Profesional

1. ¿Cómo son los plazos? Momentos

TIPOS DE ENTREGA DE OBRA (provisional y definitiva)

La responsabilidad profesional se da durante diferentes momentos:

- Las tratativas previas, es la etapa previa a la realización de tareas

profesionales, es decir, la etapa previa a la contratación.

- Durante el proyecto y la dirección de obra

- Durante el tiempo que transcurre entre que terminó la obra que es

cuando se produce la entrega provisional y la entrega definitiva que es
la aceptación de la obra (plazo de garantía).

Entre ambas entregas, entrega provisional y entrega definitiva, hay un

tiempo que aunque la obra esté terminada se verifica allí la responsabilidad
del profesional.

- Desde la entrega definitiva y por un lapso acotado también tendrá

responsabilidades que asumir el profesional.
 PLAZO DE GARANTÍA: (es establecer un tiempo para que los vicios ocultos se
manifiesten, si es que aparecen)

Se pauta para que la obra esté funcionando de manera adecuada y que dentro
de ese lapso libremente fijado entre el comitente y el contratista, que pueden
ser plazos que van desde meses e incluso hasta años, la obra verifique la
aparición de vicios. En caso de que aparezcan vicios es deber del contratista
su inmediata subsanación.

2. Si hay plazo de garantía, ¿qué pasa?

Si hay un plazo de garantía establecido, y si aparece algún vicio oculto dentro de
este periodo, el contratista o el responsable deberá repararlo.

3. Los vicios ocultos, ¿cómo los notificamos y cómo los verificamos?

Un vicio oculto se notifica con una carta documento porque establece una fecha.
Se verifica con un escribano público.

4. ¿Cuánto tiempo tenemos para notificar un vicio oculto?

Para notificar un vicio oculto tenemos 60 días para reclamar desde que se manifiesta
el hecho. Además dicho reclamo debe estar constatado por un escribano público.

5. ¿Qué plazo tengo para reclamarlo y que plazo para llevar a cabo una acción
legal?

Para reclamar tenemos un plazo 60 días desde que se produce el hecho, y un plazo
de 3 años para llevar a cabo una acción legal.

6. ¿Qué pasa si no responde el director de obra y la empresa constructora en el

plazo de garantía? ¿Podemos repararlo? ¿Como?

Podemos repararlo pero las pruebas del hecho tienen que estar constatadas por un
escribano público.

7. ¿Qué pasa si no tenemos establecido un plazo de garantía?

Si no tenemos establecido un plazo de garantía se establecen 3 años de forma

general.

8. ¿Cuál es el plazo de garantía más conveniente siendo comitente? y siendo el

arquitecto?

El plazo de garantía ideal siendo comitente es de un año, ya que de esa forma se

pasa por todas las estaciones y vemos como trabajan los hierros en dilatación, las
juntas de dilatación, como trabajan las calderas, como responde a las lluvias, a las
 sobrecargas, etc. Siendo arquitecto, buscamos que el plazo de garantía sea lo más
corto posible.
La finalidad del plazo de garantía es ver que no aparezcan vicios ocultos, cuando se
termina este plazo, si todo está bien, se devuelve la plata.

9. Vicios: Defecto, imperfección, mala calidad, o daño físico en las cosas.

Según su manifestación:
- Aparentes: Se observan a simple vista. Ej: azulejo mal puesta
- Oculto: Imperceptible a simple vista.

Según su naturaleza:
- vicio de construcción
- vicio de materiales
- vicio de suelo
- vicio de plano
- vicio redhibitorios

Ruina: Acción de caer o destruirse una cosa; todo deterioro total o parcial
que compromete la estabilidad de una cosa y/o su pleno uso.
- según su alcance: Total ( comprende toda la obra) o Parcial
( comprende parte de la obra)
- según el momento de ocurrencia: Ruina ya producida (comprende el
evento pasado) o amenaza de ruina ( analiza indicios de que puede
producirse)

10- VARIANTES EN LA RECEPCIÓN DE OBRA:

Recepción provisional: Es para que el comitente verifique la obra o compruebe su

funcionamiento, esta recepción no hace presumir la aceptación. Se inicia un plazo de
garantía por vicios ocultos. Se termina la obra material, el contratista entrega la obra al
comitente pero este no la acepta en su totalidad sino que el contratista queda sujeto a
reparaciones en caso de ser necesarias en un plazo establecido, un plazo de garantía.

Recepción con reservas: Similar a la recepción provisional, aunque dejando

expresamente a salvo que deben subsanarse pequeños defectos. Por ejemplo; podemos
recibir la obra pero no de forma definitiva, en la obra se aclara que se tienen que solucionar
ciertos inconvenientes. Yo puedo recibir toda la obra dejando a salvo que, por ejemplo, a
uno de los baños se le deben cambiar los cerámicos de una pared. Recibo la obra pero
hago la salvedad de que un sector tiene que arreglarse para que ya se convierta si después
en recepción definitiva.

Recepción definitiva: La obra se considera aceptada. Tras la verificación del buen

funcionamiento, se considera la obra definitivamente aceptada, y comienza a regir el
PLAZO DE GARANTÍA POR RUINA.
Ocurre una vez que termina el plazo de garantía, es decir el comitente ya no puede
reclamar por vicios ocultos pero empieza a correr el plazo de caducidad por ruina (10
años). Durante estos años aparece el plazo de prescripción de la acción (3 años). El plazo
por ruina se puede alargar pero nunca acortar.
Trabajo Práctico N°11 - Informe Pericial

1. ¿Quiénes son los consultores técnicos?

- Es un asesor técnico de las partes.

2. ¿Quién es el perito de oficio? ¿Quién lo designa?

- Perito: es aquel que posee conocimientos especializados para determinar

las causas o efectos de un hecho. Actuar con idoneidad en cierta disciplina.

- Perito de oficio: es la persona idónea designada por el juez para realizar

el peritaje pertinente. Este debe estar inscrito en un registro que lleva la
CSJN. corte suprema de justicia de la nación

3. ¿Cuál es la función principal del consultor técnico? ¿y la del perito?

- El consultor técnico es un asesor que controla la producción de la prueba

pericial, las pruebas sirven para lograr convicción judicial. El consultor
técnico puede ser nombrado en cualquier momento y a su vez reemplazado
en cualquier momento por las partes.

- El perito, es un auxiliar de la justicia. Es designado por el juez, a fines de

que este emita un dictamen sobre los hechos controvertidos que se
presentaron en la demanda.

4. ¿Quién propone los puntos de pericia y para que se proponen?

- Los puntos de pericia son propuestos por las partes. Estos puntos son las
preguntas que se le hacen al perito para que este las responda y así poder
llegar a la verdad de los hechos.

5. ¿Quién le paga los honorarios al Perito?

La parte que pierde el caso es la encargada de pagarle los honorarios