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GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA

Locacion de Obra
CONCEPTO:
Se llama locacin de obra al contrato en virtud en la cual una de las partes, el empresario, se compromete a realizar una obra material o intelectual y el comitente o dueo, a pagar un precio cierto en dinero. Se llama locador o generalmente Empresario al que presta un trabajo, ejecuta la obra, o la industria que lo realiza y locatario o dueo de la obra al que paga el precio, una vez obtenido el resultado. Generalmente en la locacin de obra es ms conveniente usar la denominacin de Empresario y Dueo. Se entiende por obra, en el sentido de ese contrato, todo resultado a producir por la actividad o por el trabajo, teniendo presente que no solo se considera trabajo el hecho por el empresario sino tambin a los profesionales liberales (abogados, mdicos, ingenieros, arquitectos, etc., es decir, la produccin o modificacin de cosas, el transporte de personas o cosas, la realizacin de una labor cientfica, obras intelectuales, etc. Si se trata de obras artsticas los individuos son literato, escultor, pintor, si hablamos de la locacion de obra intelectual pero referente a construcciones, hablamos tambin de director de obra, de proyectista, del calculista, del estructuralista o del tcnico director.

ELEMENTOS:
Obra: Es todo resultado a producir por la actividad o por el trabajo: produccin o modificacin de una cosa, transporte de persona, creacin de una obra de arte, obras intelectuales, etc., Construcciones de edificios, puentes, demoliciones, refacciones, maquinas, etc. Realizacin de obras intelectuales (escribir libros, pintar cuadros, etc.). Estos deben ser lcitos, determinados y acorde a la moral y las buenas costumbres y al precio estipulado por las partes. Resultado: Es prometido, es lo que la diferencia de la locacin de obra con la de servicio, ya que al ser una obligacin de resultado, su fin ser este y no la prestacin de servicio.

DISTINCIN ENTRE LOCACION DE OBRA CON LOCACION DE SERVICIO O CONTRATO DE TRABAJO.


Se habla de trabajo lo cual puede llegar a confundirlo con la locacion de servicios o contrato de trabajo. En realidad se esta refiriendo el trabajo concretado en un resultado y no al trabajo en direccin al resultado. En este contrato se promete el resultado del trabajo, en diferencia con el contrato de servicio, que se promete el trabajo sin atencin al resultado.

GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA El locador de obra se obliga a alcanzar un resultado material o inmaterial; la obligacin es pues de resultados y no de medios. Si surge el resultado nace el derecho del locador de obra a obtener el precio. Por ejemplo; el empresario esta erigiendo una obra por una suma determinada (por ajuste alzado y por un caso fortuito este se incendia antes de su entrega) en ese supuesto, no tendr derecho al precio, sino que ese precio deba pagarse, tendr que rehacer la obra de su costo. Si se trata de una locacion de servicios o contrato de trabajo el trabajador tendr derecho a cobrar el salario aunque por ese caso fortuito se incendio la obra, ya que ese locador de servicio no carga con el caso fortuito, con el riesgo, no asumi una obligacin de resultado, sino una obligacin de medios y con subordinacin jurdica.

CARACTERES
Bilateral o sinalagmtico: Porque surgen obligaciones recprocas; el locador de obra empresario se obliga a ejecutar la obra, alcanzar un resultado (arts. 1138 y 1629 [adde: supra, nm. 105]). Conmutativo: Porque las obligaciones de las partes son ciertas, o sea, no dependen de un acontecimiento incierto (plazo incierto o condicin). Pues se supone que las contra prestaciones reciprocas son aproximadamente equivalentes, en otras palabras porque las partes buscan la equivalencia de sus prestaciones y no estn sujetas a obras, sin perjuicio de los efectos que pudiere producir un imprevisible encarecimiento de la mano de obra o de los materiales. Con relacin a la locacin de obra material, podra dudarse si siempre se trata de un contrato conmutativo frente a un riesgo econmico que puede asumir el empresario, como ocurre en la ejecucin de la obra por un precio determinado (sistema de ejecucin "por ajuste alzado"). 2 -material o inmaterial- y el locatario de la obra dueo a pagar un precio determinado o determinable en pesos argentinos

GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA Consensual: porque los efectos propios del contrato se producen desde la celebracin del contrato, sin sujecin a una entrega determinada. No requiere para su celebracin ninguna formalidad, salvo casos de excepcin. Oneroso: porque la prestacin de una parte lo es como consecuencia de la prestacin prometida por la otra parte, ya que lo es todo contrato bilateral, es decir, que las ventajas que uno de los contratantes obtiene lo son en razn de la prestacin que al otro contratante le efectuar. De tracto sucesivo: porque sus efectos se prolongan en el tiempo. Nominacin o Tipificado: puesto que tiene una denominacin y regulacin legal propia. No formal: en cuanto las partes pueden recurrir a las solemnidades (ceremonias) que estimen oportunas, sin perjuicio de cumplirse con la forma del arto 1184, inc. 1, y con la publicidad registral (art. 2505), en el caso de que el locador de obra inmueble se obligue a proveer la materia principal, como el terreno sobre el cual se erigir la casa.

DISTINTOS SISTEMAS DE CONTRATACIN DE OBRA


El cdigo civil no prev los distintos sistemas a que pueda ajustarse la ejecucin de una obra material; en cambio la ley de Obras Pblicas si:

a) Ejecucin por ajuste alzado


El ajuste alzado absoluto y el ajuste alzado relativo: La obra se contratar por ajuste alzado cuando las partes establecen desde el comienzo un precio fijo e invariable. Las modificaciones en los precios de los materiales y malla de obra, benefician o perjudican al empresario, y alteran el precio. El ajuste alzado significa una obra cuyo precio se fija a un tanto global y requiere, por tanto, una invariabilidad de la obra q corresponda a esa invariabilidad en el precio. A veces el propietario se compromete a reconocer ciertas alteraciones en el precio, dentro de lmites topes; es lo que se llama ajuste alzado relativo, por oposicin al comn o absoluto, en lo que no hay variacin de ninguna naturaleza. Es indispensable para la existencia del contrato de Obra por ajuste alzado que se cumplan dos condiciones: un precio global fijado de antemano e invariable para la totalidad de los trabajos previstos en los planos y presupuestos y, correlativamente, que el empresario nunca podr sufrir reduccin del precio o exigir aumento de ste bajo ningn pretexto (art. 1633) Cabe hablar de un ajuste alzado si no existe un proyecto completo de obra? Aun una mera descripcin escrita puede ser suficiente, como en el caso de instalaciones elctricas, de aire acondicionado", calefaccin, etc., sobre todo si se recurre a frmulas o clusulas-tipo, usuales en la esfera profesional. Pero todas las veces que la determinacin de la obra a efectuar impida

GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA establecer el precio global y previo, entonces solo cabe hablar, a lo sumo, de ajuste alzado relativo. ste exigir una innovacin, en ms o en menos, con respecto al precio preventivamente fijado por las partes Entonces conviene tener presente estas observaciones: a) El sistema de ejecucin de obra por ajuste alzado significa que el precio resulta ser global o precio nico. Cuando existe invariabilidad de la obra y del precio es absoluta. En cambio, si cabe la innovacin en el precio, o bien, en la obra, el sistema de ajuste alzado es relativo. b) El ajuste alzado puede ser absoluto y relativo. Al respecto, corresponde sealar a modo de ejemplo 1) Es absoluta cuando tanto el precio como la obra son invariables. Ej.: Se compromete el empresario a construir una casa por $ 20.000.000. Si la construye por ajuste alzado absoluto y la casa implica un gasto, al construirla por $ 21.000.000, se perjudica, pero no puede exigir ms de lo contratado, en cuanto no se trate de un supuesto de imprevisin contractual (art. 1633) Al contrario, si el costo es slo de 19.000.000 se beneficia, ya que tendr derecho al precio pactado Debemos insistir en que ese ajuste alzado absoluto exige, no slo que resulte invariable el precio, sino tambin la obra, de manera que no podr haber adicionales ni trabajos innovatorios que importen modificacin del proyecto de obra, salvo que estas labores sean forme al arto 1633 (2) Es relativo cuando se prev, sea la posibilidad de la variacin de la obra, sea la del precio, o ambas suertes de variaciones. Ej.: se contrata construir tres habitaciones pero se prev la posibilidad de una modificacin en el proyecto de la obra, reservndose el comitente la facultad de construir otra habitacin. Hay, en ese caso, variabilidad en la obra. Tambin se puede prever la variabilidad del precio, y ello es lo que se da con ms frecuencia, en pocas de inestabilidad monetaria (depreciacin o desvalorizacin del signo monetario nacional).

b) Por Unidad de Medida


El precio se fija por unidad de medida o unidades tcnicas, por ejemplo, por kilmetros de caminos. Aqu no se fija el precio total, pero, tambin permanece invariable como en el caso anterior, pues resulta de multiplicar el nmero de unidades encargadas por el precio fijado l cada una de ellas. Ejemplo: se contrata la construccin de camino de 50 Km., fijndose un precio de $'1.000.000 por km. Conviene insistir expresando lo siguiente sobre la ejecucin por unidad y sus tipos previstos en el art. 1639: a) El sistema de ejecucin de obra por unidad es aquel en el cual se fija para cada unidad tcnica en que la obra puede dividirse un determinado precio. Otras veces el precio se establece para cada cantidad de obra de mano que se aprehende como tal (horas-hombre").

GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA Procede distinguir dos tipos: el de unidad simple y el de unidad de medida. En el de unidad simple las partes no establecen el total de la obra o parte de ella a ejecutar. Al contrario, en el de unidad de medida las partes determinan la obra o parte de ella a realizar. Se los comprende, a ambos, en el art. 1639, donde se expresa que "cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designacin del nmero de piezas o de la medida total, el contrato podr resolverse por una u otra parte, concludas que fuesen las partes designadas, pagndose las partes concluidas b) Como vemos, en el contrato de unidad simple, o sea, si no se designa la medida total, cualquiera de las partes puede apartarse, desistir o romper el contrato una vez terminada una unidad y pagada que sea esa unidad. En cambio, si se designa el nmero de unidades o la medida total, ya no puede caber esa resolucin, porque se trata del sistema de unidad de medida. Ej.: un equipo o cuadrilla -sin dependencia o subordinacin jurdica con el dueo de la obra- se obliga a excavar, percibiendo una suma determinada por cada metro cbico de tierra. Si no se designa, el nmero de metros cbicos o de otro modo no se indica la obra total a ejecutar (superficie y profundidad de lo que debe ser objeto de esa excavacin), se est ante el sistema de unidad simple y bastar que caven un metro cbico para que si, as lo desean (y no existe desconocimiento de la buena fe contractual [art. 1198 1 parte] ni abuso del derecho .[art. 1071]), rescindan el contrato; o que el dueo de la obra, asumiendo la obligacin de pagar esa unidad, tambin de por resulto el contrato de obra.

c) Por Costes y Costas:


El precio de la obra se fija teniendo en cuenta lo que ella costara de mantenerse los precios de los materiales y salarios; pero reconoce al contratista el derecho a reajustarlo de acuerdo a las variaciones de aquellos. Esta contratacin admite dos modalidades: o bien el aumento se limita estrictamente al los rubros (materiales y mano de obra) sin efectuar la retribucin, reconocida al empresario que se mantiene invariable, o bien, se reconoce un aumento de los gastos generales y retribucin proporcional al aumento que en su conjunto han experimentado los materiales y la mano de obra.

d) Contratos Separados:
El dueo de la obra puede suscribir contratos separados para la realizacin de las distintas partes de una misma obra. Ejemplo: a una empresa encarga la demolicin, a otra la estructura de hormign, a otra la parte de albailera, etc., se trata de contratos separados. A modo de ejemplo, tanto el ajuste alzado como el contrato a precios unitarios (y lo mismo cabe decir para el sistema a coste y costas) pueden combinarse entre s con respecto a una misma obra. As, el comitente puede concertar con diversos contratistas y por ajuste alzado la demolicin del edificio existe que se ha de reconstruir, la excavacin y la construccin de la estructura, de 5

GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA hormign armado o metlica; con otro contratista convenir que ste erigir la mampostera por unidad de medida o por el sistema a coste y costas; adems, la carpintera, las instalaciones cloacales, elctricas, de calefaccin, de "aire acondicionado", la instalacin de ascensores, etc., cabe contratadas con otros empresarios por uno de esos sistemas, en general, por ajuste alzado o por precios unitarios. Finalmente, cada parte de la obra puede ser objeto de un contrato, siguiendo un mismo sistema de ejecucin, aunque recurriendo por cada uno de tales contratos a un empresario distinto e independiente de los otros. Todava, el dueo puede reservarse una parte de la obra para realizada por s mismo, es decir, recurriendo al sistema de ejecucin por economa, lo cual no importa la existencia de un contrato de locacin de obra, ya que aqu se est, ante el dueo-empresario En todos esos supuestos la obra se realiza mediante el sistema de ejecucin por' contratos separados. Cada uno de los contratantes es empresario de la parte de la obra que se oblig a ejecutar. No se trata de subcontrato alguno. No se est frente a un empresario y ante diversos subcontratistas. Slo existen empresarios "separados" entre s.

e) Subcontratos:
Es posible que la obra haya sido encargada a una sola empresa y que esta subcontrate, por su parte, distintos aspectos de la construccin. En este el contratista principal pasa a ser el dueo de la obra respecto de los subcontratistas que estn vinculados con el.

f) Por Administracin o por Economa:


Los dueos de la obra (sea el Estado o un particular) prescinden del empresario y ellos realizan la obra con personal propio y comprando directamente los materiales. Es decir, no hay contrato de obras. Significa que aquel a quien le interesa alcanzar un resultado puede l mismo a recurriendo a mandatario llevar a cavo la organizacin de los factores de la produccin y ejecutar esa obra sin echar mano de un locador de obra material. En ese caso nos enfrentamos ante el dueo de la obra y empresario de si mismo. Parecera que hay una autonoma; pero, bien entendido, se concibe que una persona individual o colectiva organice los factores de produccin, la naturaleza, el capital, el trabajo para obtener un resultado que destinar al cambio. Al decir tambin que puede ser por administracin se est haciendo referencia a que el dueo de la obra puede dar mandato, o sea otorgar un acto de apoderamiento a una persona, quien se encargar de contratar por su cuenta y, en general a nombre de este dueo de la obra. Ejemplo: Supongamos que una persona va a erigir su casa; pide al arquitecto qu se encargue de la adquisicin de materiales, de contratar obreros, y que lo haga como su mandatario y representante. Este arquitecto, que seguramente es quien ha proyectado la obra y quien va a 6

GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA dirigirla, no es un empresario sino un locador de obra intelectual; slo promete -aparte de desempearse como mandatario- un resultado intelectual consistente en el proyecto y en la etapa necesaria para alcanzar la ejecucin de ese proyecto, o sea, la direccin de los trabajos. Repetimos que no es empresario, sino locador de obra intelectual, pero desempendose, adems, como mandatario del dueo de la obra. Media una combinacin de contrato de locacin de obra intelectual con mandato-representativo, inherente -este ltimo- a la ejecucin por administracin. Si el dueo de la obra no da el mandato al director de la obra para la contratacin de la obra de mano, la adquisicin de los materiales, etc., en ese caso si trata del sistema puro de ejecucin por economa. Todos estos sistemas pueden combinarse, el dueo de la obra puede realizar por administracin una parte y contratar con un empresario la otra, o puede contratar a costo y costas y por ajuste alzado. Toda suerte de combinaciones cabe dentro del principio de la liberacin de contratacin.

El riesgo tcnico en la locacin de obra intelectual.


Un abogado debe preparar un proyecto de estatutos de una futura sociedad annima. Supongamos que lo hace con tanto desfallecimiento intelectual que ejecuta una obra con vicios jurdicos. El abogado corre con el riesgo tcnico, de manera que l debe volver a rehacer el proyecto de estatuto sin tener derecho a un plus, ya que no alcanz el resultado prometido. Un escribano acta, tambin, como locador de obra intelectual, al intervenir como autorizante de la escritura pblica. Como locador de obra intelectual, l no podr percibir honorarios y cargar con la responsabilidad contractual si la escritura se anula por un vicio del cual es el responsable, puesto que no se obtuvo el resultado prometido en cuanto la forma instrumental es ineficaz.

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OBLlGACIONES DEL EMPRESARIO 1) Ejecucin de la obra en forma debida:


Falta de estipulacin: A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra y no habiendo medida, plano, o instrucciones, el empresario debe hacerla obra segn la costumbre del lugar o ser decidida la diferencia entre el locador y el locatario en consideracin al precio estipulado. El precio es esencial para determinar las justicias de las existencias del dueo (no puede pedir el trabajo de un arquitecto a un albail). Obra que debe realizarse satisfaccin del dueo: A veces se incluye en el contrato una clusula que dice que los trabajos deben realizarse a satisfaccin del dueo o de un tercero. Esto no autoriza al dueo a rechazar arbitrariamente la obra en tal caso, despus de la determinacin de los peritos sobre el punto, es el juez quien decide: a) ejecucin de la obra por medio de terceros: Salvo si el dueo solo estuviera interesado en las condiciones personales del empresario, este esta autorizado a realizarlo, ya sea personalmente o por terceros. b) Sanciones por incumplimiento de esta obligacin: El dueo esta protegido contra el incumplimiento o el cumplimiento deficiente con los siguientes derecho y acciones: Derecho a no pagar el precio: el dueo puede rehusarse a pagar el precio. Pero no es as ante pequeas fallas o defectos, detalles o si su reparacin es nfima ante el precio total. Puede pedirse que se reparen y retenerse el precio de esta reparacin. Accin por cumplimiento del contrato y daos y perjuicios: estos comprenden tanto dao emergente como lucro cesante. Derecho a hacer ejecutar (o reparar) la obra por un tercero a costa del empresario: el dueo puede hacer esto a costa del empresario si el empresario falta totalmente a sus obligaciones, no solo el precio justo, sino tambin otros daos y perjuicios por incumplimiento (trastornos y gastos por el retardo de la ejecucin). Esto no es valido si la obra se encargo en miras de las calidades personales del empresario (retrato a un pintor) Derecho a destruir la obra mal ejecutada: el dueo puede tenerla por no hecha y destruir lo que esta mal. Es una sancin dura para que los contratantes cumplan cabalmente sus obligaciones. Solo una deficiencia esencial y no reparable autoriza a esto al dueo. Si no tuviera esa gravedad, debe apelar a lo anterior. Accin por resolucin del contrato: el dueo tiene el derecho de resolver el contrato, si al requerirle al empresario su cumplimiento no lo hiciera en un plazo de 15 das. Pero el incumplimiento debe ser grave, esto se debe agregar en el contrato.

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2) Entregarla en el tiempo pactado:


Plazo pactado y no pactado: Cuando el contrato fija el plazo de entrena el empresario debe atenerse a el y es responsable de los daos y perjuicios causado por su demora. El plazo puede ser expreso o tcito; esto es cuando esta sobreentendido por la circunstancias (contrato de construccin de palcos). Si no se puede fijar ninguno de los dos se recurre a un juez quien lo fijara. Plazo inicial: En los contratos se establece un plazo para la iniciacin y terminacin de las distintas etapas. Si no esta expreso, el empresario Esta obligado a iniciar de inmediato o cuando adquiera los materiales. Modificacin del plazo, trabajos adicionales: Las partes pueden modificar los plazos en el curso del contrato, esto deben considerarse tcticamente prorrogados cuando el dueo ordene trabajos adicionales, solo si esto es necesario. Termino supletorio no contractual: Plazo supletorio es del cual goza el empresario por un hecho que no le es imputable (se debi suspender por un caso fortuito o de fuerza mayor o por hecho del propio dueo, al demorase en entregar un material, planos, pagos parciales, etc.) el plazo debe prorrogarse por el tiempo que duro el impedimento. La demora debe ser justificada. Termino insuficiente: puede que se halla fijado un trmino en el cual sea imposible cumplir la obra. Esto no anula el contrato. Ninguna de las partes puede desligarse del contrato si esto sucede. Sanciones para el incumplimiento del plazo: el dueo tiene a su disposicin los siguientes recursos y acciones: Accin de daos y perjuicios: el dueo podr reclamar al empresario por los perjuicios ocasionados sobre todo si resultan de mayor costo de la obra. Abandono de la obra: si el dueo nota un gran retraso, este tiene derecho a considerar que hay abandono de obra y resolver el contrato, y corno consecuencia la devolucin de cosas de su propiedad, adems de daos y perjuicios, tiene derecho a hacer ejecutar la obra con un tercero a cargo riel empresario. No debe realizarse sanciones abusivas o excesivas, es un concepto flexible. Obligacin de entregar la obra, recursos del dueo: no solo se debe concluir en el plazo pactado sino tambin debe entregarse, de lo contrario el dueo tiene los siguientes recursos: Si los materiales son del empresario debe reclamar la cosa va cumplimiento del contrato Si los materiales son del dueo, adems de la accin por cumplimiento tiene la reivindicatoria. Tambin se lo deben devolver al dueo plano, dibujos y otros. Lugar de la entrega: no hay reglas especficas

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3) Permitir el controlar de la marcha de los trabajos por el dueo


El derecho de control: sin este al momento de la entrega los perjuicios serian irreparables. Los gastos de verificacin corren por cuenta del dueo. Consecuencias de la aceptacin o rechazo a los materiales y trabajos: si durante la ejecucin el dueo, expresa su conformidad con los materiales y trabajos, no podr mas adelante retractarse, pero subsiste la responsabilidad del empresario por ruina de la obra. Si el dueo rechaza los materiales y existe una calidad de los mismos prevista en el contrato el cumplimiento de esta o no debe ser decidido por un juez. Si no hay nada provisto en el contrato el dueo puede demandar la resolucin del contrato.

4) Responder ante el dueo la solides de la obra:


a) Responsabilidad por destruccin o deterioro de la cosa durante la ejecucin (caso en el que el dueo pone los materiales): i. Destruccin o deterioro por caso fortuito: Si la cosa se destruye entes de ser entregada, el empresario no puede reclamar ninguna retribucin. Es decir, el dueo pierde la cosa y el empresario su trabajo. ii. Destruccin por mala calidad de los materiales. Si la destruccin se ha originado en la mala calidad de los materiales o que eran inapropiados para el empleo que se les dio, el empresario responde ente el dueo, por ms que sea este quien los ha provedo. iii. Destruccin por vicios oculto. Si la destruccin o deterioro de la cosa se debe a los vicios ocultos de los materiales provedos por el dueo, el empresario carece de toda responsabilidad y conserva su derecho a la retribucin. Es justo que as sea porque en ese caso no hay culpa de su parte. b) Responsabilidad despus de entregada la obra: Ruinas por vicio de suelo: no exime de responsabilidad al arquitecto proyectista ni al constructor de la obra, todos son responsables indistintos frente al dueo. Ruina de la cosa: no es necesario un derrumbe o destruccin de la cosa, basta un deterioro importante y es suficiente con que exista un peligro cierto e inmediato de que se produzca. Plazo de garanta: la responsabilidad cesa despus de 10 aos recibida la obra.

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c. Reglas comunes a la ruina anterior o posterior a la entrega. La responsabilidad del empresario es contractual: la responsabilidad derivada de la ruina tiene carcter contractual, como que nace de una defidencia en la manera de cumplir las obligaciones contradas en el contrato de obras. La responsabilidad es de orden pblico: no ser admisible la dispensa contractual de responsabilidad de ruina total o parcial. Una clusula contractual que eximiese al empresario de toda responsabilidad por la ruina seria notoriamente contraria a la seguridad pblica. Esta disposicin solo es aplicable l los edificios y otras construcciones hechas sobre inmuebles. Carga de la prueba: el dueo no tiene que probar la culpa del empresario y si este pretende librarse de la responsabilidad, debe demostrar que se ha producido por caso fortuito o por culpa del dueo Responsabilidad del arquitecto: i. el arquitecto solo hizo los planos: responde por los errores o vicios de los planos, errores en clculos de resistencia de las estructuras, no haber previsto las fallas o falta que solidez en el suelo, por falta de cumplimiento de las reglamentaciones municipales. ii. hizo los planos y dirigi la obra: adems de lo anterior responde tambin por los vicios de ejecucin y por la calidad de los materiales. iii. Dirigi la obra segn planos ajenos: las mismas responsabilidades del supuesto anterior. Distribucin de la carga de indemnizacin: los jueces habrn de resolver el problema de acuerdo con las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la gravedad de las culpas respectivas. Si fueran equivalentes o si no se probara la medida de la culpabilidad de cada uno, se distribuir el peso de la indemnizacin por partes iguales. Si el empresario ha subcontratado los subcontratistas sern a su vez responsables ante l. Prescripcin: para el caso de ruina de un edificio u obras en inmuebles de larga duracin, una prescripcin de un ao a contar del momento en que se produce la ruina, cualquier otra obra prescribe en el plazo comn de 10 aos. d) Responsabilidad por el hecho de las personas ocupadas en la obra: Disposicin legal: el empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra. Pero hay que distinguir entre los defectos resultantes de la mala ejecucin y los resultantes de los hechos ilcitos del personal. En el primer caso, la responsabilidad del empresario es contractual y la accin del dueo para hacerla efectiva prescribe a los 10 aos, en el segundo prescribe a los 2 aos

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OBLIGACIONES DEL DUEO


a) Obligacin de Recibir la Obra: Remisin: La recepcin, es un deber a cargo del locatario, muy importante para el empresario y debe ser entregado en tiempo y forma, conforme a lo establecido en el contrato. b) Pago del Precio: i. Modo de fijar los precios: Puede ser fijado segn los distintos sistemas de contratacin. Si en el contrato no se hubiese fijado precio, se entender que las partes ajustaron el precio de costumbre. ii. Momento del pago: El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazo estipulado en el contrato. Es un deber esencial del dueo de la obra o locatario. Consecuencias de la falta de pago oportuno: si se hubiera convenido el pago por anticipado, el empresario puede abstenerse l dar comienzo l la obra y tambin puede resolver el contrato y obligar al dueo a repararle los daos sufridos por el incumplimiento. Si se trata de pagos peridicos: adems de lo antes dicho el empresario puede suspende los trabajos y el plazo se considerar prorrogado por el tiempo que dura la demora del comitente. Si se trata de pago al vencimiento, el empresario puede negarse a entregar la obra hasta que le sea pagada. Derecho de retencin: el empresario no pagado tiene derecho a retener la cosa sobre la cual l mal izado la obra. iii. Revisin del precio: El problema: los empresarios de obras importantes y de larga duracin los celebran bajo el sistema de coste y costas que les asegura el reconocimiento de los aumentos que se produzcan durante a realizacin de la obra. No se podra pactar la repotenciacin de todo el precio de la obra teniendo en cuenta el encarecimiento de uno de los materiales empleados, pero es legtimo pactar que si el precio estimado en el contrato para un determinado material aumenta en el momento de su inversin de la obra se pagara ese mayor valor. Trabajos adicionales: es frecuente que durante la realizacin de la obra el dueo ordene modificaciones o aadidos respecto de los planos originales, en tales trabajos se remunerara con independencia del precio fijado al principio. iii. Prescripcin: Plazo legal: la accin por cobro del precio prescribe por 10 aos.

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GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA b) Obligacin de cooperacin con el locador: Contenido: el dueo tiene la obligacin de poner al empresario en condiciones de cumplir la obra; aunque el dueo debe abstenerse de todo acto personal que obstaculice o perturbe el normal desarrollo de los trabajos. Sanciones por incumplimiento: el empresario puede suspender la continuacin de la obra, puede incluso pedir la resolucin del contrato por culpa del dueo.

RESPONSABILIDAD DE LAS PARTES ANTE TERCEROS


Responsabilidad del empresario: los empresarios constructores son responsables por las inobservancias de las disposiciones municipales o policiales, de todo dao que causan a los vecinos. Respecto a los vecinos: no solo son responsables de los daos que se le deriven de la inobservancia de las reglamentaciones municipales si no tambin de todo dao que por su culpa o la de sus dependientes resulte para ellos. Respecto a otro tercero: responde tambin de lados los daos que se le deriven de su culpa o la de sus dependientes. Respecto de la administracin pblica: es responsable de la inobservancia de reglamentos y leyes. Respecto al dueo: ya hemos dicho cual es el alcance de su responsabilidad contractual. La responsabilidad del empresario y del dueo durante la constriccin de la obra: La responsabilidad objetiva del dueo de la obra (propietario de la materia prima como el suelo en la obra inmueble [art, 1629]) y el empresario de la obra por daos emergentes en la construccin, surge de hechos que subsumen en el art. 1113 y por lo tanto, esa responsabilidad es indistinta aunque no solidaria Entonces con motivo de la reparacin o ereccin de un edificio o, en general, de construcciones que el dueo lleva a cabo por medio de empresarios o locadores de obra, pueden ocasionarse daos a terceros o a los mismos dependientes de aquellos que se obligaron a entregar una obra. Esos daos pueden tambin advenir al procederse a la demolicin de edificios o construcciones en general. Ahora bien; el comitente, es decir, el locatario de la obra, qu responsabilidad tiene? Dos cuestiones de inters surgen, y ellas son: 1) En qu condiciones puede nacer una responsabilidad extracontractual a cargo del dueo de la obra? 2) Si esa responsabilidad existe y, a su vez, hay otra a cargo del empresario (y, en su caso, del subempresario), la obligacin de resarcir el dao causado es de carcter solidario?;

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GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA responden indistintamente tanto el empresario y el subempresario como el dueo de la obra por el dao? Las cuestiones que nos hemos planteado, son de dos distintos rdenes: uno de ellos se refiere a la responsabilidad del locador de obra; los otros contemplan al dueo y al guardin de una cosa de la cual se sirve o tiene bajo su custodia. A continuacin nos referiremos a tales preceptos. La responsabilidad del "locador". Determina el art. 1647: "Los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo dao que causen a los vecinos". Esta norma proyectada : "Son tambin responsables los empresarios constructores para con los dueos de las obras, por la inobservancia de las ordenanzas municipales o de cualquier ley o reglamento policial, relativamente a las obras contratadas, como tambin por todo el dao que en virtud de las obras contratadas causaren a los vecinos". So contemplan en el arto 1647 dos responsabilidades de esencia jurdicas diversa: una de stas contractual, otra delictual. Por la primera el empresario responde al dueo de la obra por los daos que cause a este la violacin de las disposiciones legales referidas, y ello como una obligacin derivada del contrato de locacin de obra. Por la segunda, el empresario responde a los "vecinos" de los perjuicios ocasionados por los mismos motivos: se trata, entonces, de una obligacin resarcitoria, impuesta por la ley, pero que no surge a raz de ningn vnculo contractual entre el que sufri el dao y el que lleva acabo la obra; es por ello que se est en presencia de una responsabilidad extracontractual. Su esencia jurdica corresponde a aquellos actos daosos ejecutados con culpa o negligencia (art. 1109 Pero cabe entender que la expresin "vecinos", empleada por el art.1647,se refiere a los "terceros"? La expresin literal de la ley sera contraria a esta comprensin del precepto. Sin embargo, consideramos que su razn jurdica existe tanto en uno como en otro caso, Los vecinos son terceros, ya sea en relacin al locador de obra, ya con respecto al propietario. La responsabilidad del dueo de la obra. La responsabilidad que surge por procedimientos judiciales, para que proceda la aplicacin del arto 1109 debe probarse el elemento subjetivo de todo hecho ilcito (art. 1067), en cuyo caso surge la obligacin de indemnizar el dao ocasionado. Cuando se aplican preceptos tales como los arts. 1113, 1133 y 1134? Por el primero de ellos se sancionaba la obligacin de resarcir en virtud de los daos ocasionados "por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado; los otros dos se referan a los perjuicios derivados de "cadas de edificios o de construcciones en general", o bien, slo de "edificios". En cuanto al requisito de la culpa, estos ltimos preceptos establecan, en uno de ellos, que la indemnizacin proceda siempre que el dueo no pruebe "que de su parte no hubo culpa alguna"; en cambio, en el otro1 se determinaba que el resarcimiento de daos producidos por "ruina de edificio" procede probndose

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GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA que hubo negligencia de parte de su dueo, o de su representante, en hacer las reparaciones necesarias o en tomar los Precauciones oportunas, aunque la ruina provenga de vicio propio en lo construccin El antiguo arto 1134 significa que la responsabilidad del dueo subsiste, aun cuando el dao se debiera a un vicio propio de la construccin, es decir, tanto en el supuesto del derogado arto 1133 como en el del antiguo art. 113 exista responsabilidad objetiva, y el ltimo precepto aclaraba este principio ordenando que respondiera el dueo de un edificio aun cuando el dao proviniese de un vicio de construccin, si se demostraba que hubo de su parte negligencia en reparado o conservarlo Esta responsabilidad slo deja de existir si se acredita el hecho extrao a la cosa (caso fortuito no inherente al riesgo de la cosa. culpa exclusiva de la vctima, hecho del tercero no imputable al dueo o guardin de la cosa). Si la obra ya se ha concluido, dijimos que la responsabilidad sigue siendo objetiva en cuanto el dueo y el guardin responden, pese a la prueba que el uno o el otro brinden de la debida diligencia, ya que cargan con el vicio propio de la cosa, que ignoraban, sin culpa, su existencia. Slo no tratndose del dao que tenga su causa en tal vicio propio resulta suficiente, en el caso de la obra concluida, la prueba de la ausencia de culpa para que el dueo y el guardin queden exentos de responsabilidad, y esto en cuanto el dao no resulte emergente del mal funcionamiento de una cosa, en si, riesgosa, aun tratndose de la obra concluida, como sobreviene en el supuesto de incorrecto funcionamiento de los servicios centrales del edificio, de sus ascensores, etc. (v. supra, nm. 1287, nm. 1292).

CONCLUSIN DEL CONTRATO DE OBRA - CAUSALES


a) Cumplimiento: es la forma normal de conclusin del contrato, es su cumplimiento por ambas partes. b) Desistimiento del dueo: El dueo de la obra puede desistir de la ejecucin por su sola voluntad, aunque se haya empezado, debe indemnizar al locador todos los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el trabajo. Pero el locador no podr pretender una indemnizacin exorbitante, ya que los jueces pueden reducir equitativamente la utilidad o reconocer si la aplicacin de la norma condujera a una notoria injusticia. c) Muerte o fallecimiento del empresario: La muerte es causa para resolver el contrato de obra. Producido el fallecimiento del empresario, el locatario debe pagar a los herederos el valor de la parte de la obra ejecutada. El dueo de la obra puede permitir que los herederos continen la construccin, siempre que no sea intutae personal del fallecido. En caso de discrepancia, se resuelve por va judicial.

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GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA Desaparicin o Falencia: Son tambin motivos para que finalice la locacin de obra, sea porque desaparece el empresario o porque falte respaldo econmico para el cumplimiento del contrato. Ser indispensable la intervencin judicial, salvo la aplicacin del pacto comisario tctico por va extrajudicial por el cual debe interpelarse por 15 das y vencido este plazo se puede pedir la continuacin de la obra a otro empresario. c) Imposibilidad: Puede resolverse el contrato por cualquiera de las dos partes, si sobreviene la imposibilidad de hacer o concluir la obra. La imposibilidad puede ser: Objetiva: deriva de acontecimientos externos de las partes, tales como las expropiaciones del inmueble en el que se ha de realizar la obra, la destruccin de la cosa pon un accidente (Ej.: un rayo, tormenta, etc.). Subjetiva: Se refiere a la persona misma del empresario por ejemplo, que enloquezca o que enferme gravemente, condenado a prisin o inmovilizacin por guerra. d) Incumplimiento de las obligaciones por una de las partes: esto permite a la otra pedir la resolucin del contrato. e) Voluntad unilateral en obras encargadas por piezas o medidas: cuando la obra fue ajustadas por piezas o medidas sin designacin del total de piezas o la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, pagndose la parte concluida.

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