UNIDAD N° 2

Sistema Jurídico – Económico de la

Ejecución de Obra y Responsabilidades Emergentes

2.1. Sistemas de Ejecución de Obra

2.1.1 Conceptos de los distintos Sistemas de Ejecución de Obra: por

Administración, por Unidad de Medida, Coste y Costas, por Contratos separados
o por Gremios, Ajuste Alzado (absoluto o relativo). Establecer ventajas y
desventajas de unos u otros.

Sistemas de Ejecución

Los sistemas de contratación son relaciones jurídicas entre dos personas, de carácter
económico (contrato por trabajo) y legal (respaldado por leyes). Constituyen solo medios,
instrumentos de acuerdo para que el comitente pueda construir una determinada obra.

Existen dos formas de ejecutar una obra:

-Sin empresa: por administración.

-Con empresa: cuando aparece la empresa, existe una respuesta legal que se materializa en
el contrato de construcción y que forma los sistemas jurídicos económicos de ejecución de
obra. Por ej: ajuste alzado, coste y costas, sistema de unidad.

Sistema por Administración

No existe el contrato de construcción. Existe una relación directa del comitente con
operarios, subcontratistas y proveedores, asumiendo así la conducción de obra. De esta
forma, el comitente asume el riesgo propio del emprendimiento, dado que por cualquier
problema surgido expone su propio capital para hacer frente a cualquier tipo de
contingencia.

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 Sistema de Ajuste Alzado

Se basa en la necesidad de conocer a priori el precio de la obra, por lo tanto el monto

es predeterminado. Para ello es necesario contar con un proyecto definitivo de obra y un
pliego de condiciones detallado antes de contratar. El proyecto es fundamental para
realizar el correspondiente cómputo que sirva para poder establecer un presupuesto total.

En este sistema, el empresario entrega al comitente la obra consumada y en

condiciones por un precio global, y cobra por su trabajo presentando certificaciones de
obra, que se confeccionan colocando los porcentuales de ejecución de las tareas, basados
en el Pliego de Bases y Condiciones.

Este sistema puede ser:

-Absoluto o Riguroso: la obra se presupuesta sobre la base de un proyecto y su precio es

global y único, no pudiendo modificarse. No se admiten trabajos adicionales ni
imprevisibles. En caso de ser necesarios, se ejecutan como un nuevo contrato.

-Relativo: el propietario se compromete a reconocer ciertas alteraciones en el precio dentro

de ciertos límites tope. Es la más usada actualmente porque permite introducir variantes
durante la marcha de la obra. Admite modificaciones en cuanto a:

1. Proyecto: se establece una variación porcentual de valores. Si una obra supera el

monto pactado, puede resultar onerosa para el comitente como también puede ser no
rentable para la empresa si disminuye demasiado.
2. Trabajos adicionales: son los que se agregan a los contratados primeramente.
3. Trabajos imprevisibles: son aquellos que si bien no han sido previstos en el
cómputo y presupuesto, su ejecución es condición fundamental para la continuidad normal
de la obra.

Sistema de Unidad de Medida

La característica básica de este sistema es que las partes no contratan en forma

global e indivisible el precio para ejecutar una obra, sino que convienen en quedar
obligados en forma recíproca, una a ejecutar las partes que se expliciten y la otra a abonarle
por esa ejecución una suma fija que resultara de multiplicar el número de unidades
construidas de cada rubro por el precio unitario pactado. El contrato empieza y termina con
la unidad, lo cual no permite reajuste. Se divide en dos tipos:

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-Unidad Simple: se denomina así a la parte más pequeña en que se descompone un rubro.
Se presupuesta esta unidad simple y cada vez que se ejecuta una unidad nueva se termina
un contrato y se renueva, porque cada unidad tiene el valor de un contrato en sí misma. En
este sistema, al terminarse una o varias unidades simples, el comitente puede desistir de
continuar trabajando con el contratista sin deberle concepto alguno por daño emergente o
lucro cesante. Por ej: 1m² de revoque, 1m² de mampostería, etc.

-Unidad de Medida: la diferencia con la anterior radica en la cuantía o importancia de la

unidad. Si el comitente suspende los trabajos durante la ejecución de la unidad, debe
pagarle al contratista daños emergentes y lucro cesante; y si el contratista no cumple con
su trabajo debe pagarle al comitente los daños y perjuicios. Por ej: una casa de 65m² de un
plan de viviendas, siendo todas iguales.

Sistema Coste y Costas

En este sistema media la empresa constructora en la materialización del proyecto, el

cual no tiene precio determinado de antemano, sino un monto indeterminado de lo que el
comitente invertirá en la obra. La empresa se expone a un riesgo, porque asume los costos
de la obra para luego exigir al comitente el reembolso de los trabajos realizados. Por esta
tarea, el empresario o contratista recibe como retribución una suma fija de dinero o un
porcentaje sobre el monto de las tareas, que constituye el beneficio empresarial.

Este sistema necesita del constante control del Director de Obra para que no surjan
perjuicios para el comitente.

Los costes son la suma de todos los gastos cancelados, efectuados por todo
concepto para materializar la obra (materiales, jornales, etc.) mientras que las costas es la
suma que resulta de aplicar sobre el monto erogado en el lapso de cada certificación en
concepto de coste, un porcentaje global (10 al 15% del monto total) que comprende gastos
generales y beneficios.

Sistema Mixtos o por Gremios

El comitente en lugar de contratar una sola empresa o contratista general,

encomienda la misma por partes a distintos empresarios. Se realiza a través de contratos
separados, en donde la ventaja es que el comitente se entiende directamente con los
distintos contratistas porque no hay un empresario.

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 De esta manera, el comitente economiza el incremento de costo de la obra que
significa la intervención de un empresario o contratista general que actúa como
intermediario entre él y los subcontratistas.

2.1.2 Contrato de Obra Pública y de Obra Privada. Establecer diferencias.

2.1.3 Contrato de Construcción Privada. Elementos.

Contrato

Existe cuando una o más personas, humanas o jurídicas, se ponen de acuerdo con
otra u otras sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos.
Pueden distinguirse tres elementos.

-Esenciales: son aquellos que resultan indispensables para la conformación del contrato y
sus condiciones particulares.

1. El consentimiento: es el principal elemento de un contrato. Se perfecciona con la

coincidencia de las partes en arribar a un fin, manifestando su adhesión mediante la
exteriorización de los medios que la ley prevé. Debe haber por lo menos dos voluntades
expresadas y conocidas mutuamente. Puede ser expreso (manifestado verbalmente o por
escrito) o tácito (cuando resulta de hechos o actos que lo presupongan).
2. La capacidad: es la aptitud para adquirir derechos o contraer obligaciones.
3. El objeto: puede ser todo aquello que puede ser objeto de los actos jurídicos, por
lo tanto debe ser un objeto jurídico y materialmente posible, además de ser determinado.
La cosa debe existir en el momento de la celebración de un contrato.
4. La forma: está constituida por todos los requisitos que exige la ley para
determinadas particularidades o circunstancias, o para que la validez de un contrato pueda
ser probada o bien perfeccionada.

-Naturales: la ley considera implícitos a estos elementos, pudiendo ser suprimidos o

modificados por la voluntad de las partes contratantes.

-Accidentales: pueden ser establecidos en los contratos mediante declaración expresa de

las partes contratantes sin opción de la ley.

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 Clasificación de los Contratos

Unilaterales Bilaterales

Una sola de las partes se obliga hacia la Ambas partes se obligan recíprocamente a
otra sin reciprocidad. cumplir lo pactado.

Ej: donación pura Ej: compra – venta

Onerosos Gratuitos

La prestación de una de las partes se da en Asegura una de las partes del contrato el
razón de la contraprestación que promete cumplimiento de la obligación sin que
o ejecuta la otra. medie la contraprestación monetaria.

Ej: locación de obra Ej: comodato

Conmutativos Aleatorios

Las partes conocen las obligaciones que Las ventajas y pérdidas para cada una o
asumen siendo las mismas ciertas y ambas partes dependen de un
recíprocas. acontecimiento incierto o sujeto al azar.

Ej: contrato de trabajo Ej: quiniela

Nominados Innominados

Figuran en el código civil. Están Son aquellos que no encuentran su sede

encuadrados dentro de un tipo. Su dentro de las leyes, surgidos de la vida
regulación está dada por la ley para la que jurídica y en razón de la libertad
han sido precisados. contractual. Deben ser lícitos y no atentar
contra las buenas costumbres y el orden
Ej: comodato (préstamo)
público.

Consensuales Reales

Se perfeccionan con el mero Además del consentimiento, requieren el

consentimiento de las partes, sin prejuicio perfeccionamiento de la cosa a la cual es
de que se cumpla el requisito formal que la objeto de contrato.
ley establece.

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 Formales No Formales

Requieren de una forma especial para su No requieren cumplir formas legales para
validez. ser ejecutados.

Individuales Colectivos

Concurren voluntades individuales que Se enmarcan dentro de una especie de

prestan su consentimiento para el objeto convención legal en la cual se adhieren
determinado. otras personas.

Contrato de Construcción

Existe un contrato de construcción cuando dos partes, el comitente y el contratista,

empresario o constructor, se ponen de acuerdo para materializar la obra proyectada por el
arquitecto en un plazo cierto y siguiendo todas las indicaciones y prescripciones
establecidas por el proyectista y director de obra. Como cualquier contrato, es considerado
un acto jurídico que tiene por objeto crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos y obligaciones.

Sus características son: bilateral, oneroso, consensual, nominado, no formal y

conmutativo.

Debe contener el nombre y domicilio de las partes, el objeto de contrato, el precio

establecido, el detalle de todas las partes escritas y gráficas del contrato y la fecha de la
firma del acuerdo.

Elementos

-Inicio de Obra: momento en el que en una obra se adhieren materiales al suelo con carácter
de perennidad. Desde esta fecha se toman los plazos contractuales.

-Lapso de Garantía: es el periodo de tiempo prefijado en contrato de construcción, que

comienza a regir desde la recepción provisoria de la obra hasta la definitiva.

-Fondo de Garantía: porcentaje preestablecido contractualmente que el comitente retiene

de los beneficios empresariales del contratista, a efectos de que este último garantice el
normal funcionamiento de la obra, en especial de aquellos trabajos que quedaron ocultos.

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-Liquidación: planilla que redacta el contratista o empresario, detallando el avance de la
obra, rubro por rubro, en ciertos periodos de tiempo. Se presenta al director de obra para
su aprobación.

-Certificación: es la liquidación descripta anteriormente, pero con el agregado de la rúbrica

del profesional director de obra, que avala de esta forma la concordancia de lo escrito con
lo que realmente se ejecutó en la obra, tras haber ejectuado la constatación de las tareas
efectuadas.

-Cláusula Penal: artículo integrante del contrato que fija el monto en dinero en concepto de
daños e intereses que debe abonar el contratista al comitente cuando el primero no cumple
con el plazo de entrega de la obra.

-Ajuste de Contestaciones: cláusula de los contratos profesionales y de construcción, en la

cual las partes prevén que para el caso de atravesar una situación conflictiva con relación a
la ejecución y/o interpretación del contrato, acuerdan someterse a la justicia ordinaria o a
formas alternativas de resolución de controversias, pudiendo renunciar a cualquier otro
fuero que les pudiera corresponder.

-Daño Emergente: perjuicio económico que sufre un contratista por causa de la interrupción
de trabajos en una obra por parte del comitente.

-Lucro Cesante: cantidad de dinero que el contratista hubiera percibido en concepto de

utilidad o beneficio, y que pierde de ganar en razón de una interrupción de trabajos en una
obra por parte del comitente.

-Libro de Órdenes de Servicio: libro de triple foliado que el director de obra utiliza para
impartir órdenes al contratista o empresario. De los tres folios, uno permanece en poder del
contratista, otro se destina al propietario y el tercero permanece en poder del director de
obra.

-Libro de Nota de Pedido: libro que el contratista utiliza para enviar mensajes o solicitar
instrucciones a la dirección de obra.

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 2.1.4 Obra Pública. Licitación Pública y sus procedimientos. Licitación Privada.
Concurso de Precios. Contratación Directa. Características y diferencias de cada
uno. Condiciones

Obra Pública

Toda construcción que se ejecuta con fondos del tesoro nacional, ya sea
conservación, reparación o concreción de un mueble o inmueble destinado al interés
público. Para su realización debe existir la necesidad de toda la comunidad, un organismo
que la presente (nacional, provincial o municipal), un terreno estatal o privado (expropiado)
y la factibilidad económica (recursos económicos). Existen dos formas de adjudicar una
obra pública

- Trato Directo: es la forma más simple y común con relación a la adjudicación de una obra,
solo se requerirá conocer los antecedentes o las recomendaciones de un cierto contratista
o empresario y luego convenir el precio y las condiciones que efectuarán la materialización
de ese proyecto.

- Licitación Pública: es la acción de licitar, que significa ofrecer precio por una cosa que es de
la calidad que se exige. Es un concurso de precios para llevar a cabo la continuación de una
obra. Puede ser cerrada, si solo puede participar quien es invitado por lo que hay menor
cantidad de oferentes, o abierta, si cualquier empresa puede presentarse como oferente.

Concurso de Precios

Se utiliza para bienes muebles. Se cita a tres empresas que sean responsables
inscriptos y proveedores del Estado. En el concurso se le adjudica al de menor valor.

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2.2. Responsabilidades Emergentes de la Contratación

2.2.1 Responsabilidad pre-contractual. Responsabilidad del Profesional

Arquitecto. Entrega de la cosa en el plazo convenido. Plazo inicial. Término
contractual insuficiente. Multas y sanciones por incumplimiento del contrato.
Recursos del dueño. Lugar de entrega de la cosa.

Responsabilidad del Profesional Arquitecto

Responsabilidad es la carga jurídica de afrontar las consecuencias derivadas del

incumplimiento de una obligación.

En el caso del profesional arquitecto, la responsabilidad se verifica durante tres

etapas: proyecto y dirección de obra, tiempo que transcurre entre la entrega provisional y la
definitiva y desde la entrega definitiva hasta 10 años después de finalizada la obra.

La responsabilidad puede ser:

-Civil: tiende a reponer el estado de cosas anterior al incumplimiento de la obligación o a la

producción del hecho derivado del riesgo creado. La misma se resume en el pago de los
daños y perjuicios.

El Código Civil cita: “El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por
su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por
los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El
constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el
vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los
materiales, aunque no sean provistos por el contratista.”

Hay responsabilidad de este tipo por:

1. Incumplimiento del contrato: es necesario que sea imputable, es decir, que no

haya actuado con culpa o dolo o que esté en mora.
2. Cuasi Delito o Delito: la misma nace de los actos ilícitos provocados
intencionalmente (delitos civiles) o por imprudencia o negligencia (cuasi delitos) y siempre
que exista daño.
3. Imposición de la Ley: es el caso típico de la responsabilidad por accidentes de
trabajo en el caso que se pone a cargo del patrón la responsabilidad de los hechos ilícitos
causados por sus dependientes.

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-Penal: responde frente al orden social. Lo que es indispensable para que haya delito es que
haya culpa o dolo. También es necesario que exista una norma que específicamente
sancione tal conducta. La sanción no es de carácter resarcitorio, sino que es punitiva. No
interesa el daño causado a la victima sino la violación al orden jurídico. La sanción penal,
llamada pena, puede ser privativa de la libertad (reclusión o prisión), pecuniaria (multa) o
de inhabilitación para ejercer ciertas funciones o actividades.

-Administrativa: cuando un profesional no cumple con las prescripciones emanadas por las
ordenanzas de la administración pública dentro de una jurisdicción, es posible que sea
sancionado. Son los municipios los que ejercen esta tarea, con penalidades que van desde
simples apercibimientos hasta la inhabilitación en el uso de la firma para realizar ciertos
trámites. Las entidades que nuclean a los profesionales también pueden aplicar sanciones
de índole administrativa.

-Ética o Profesional: es propia del ejercicio de los profesionales liberales, reglamentado y

controlados por los organismos públicos. Las sanciones son de carácter punitivo en interés
sectorial al grupo que pertenece. Se trata de la sanción entre pares.

-Fiscal: es la responsabilidad por el incumplimiento de los deberes de pagar impuestos y las

sanciones, generalmente severas, llegan incluso hasta las penas privativas de la libertad.

2.2.2 Definir y explicar concepto de ruina y deterioro durante la construcción.

Vicios ocultos. Vicios aparentes. Vicios del suelo. Consecuencias.

Ruina

Es la acción de caer o de destruir una cosa. Es todo deterioro total o parcial que
compromete la estabilidad de una cosa. Las responsabilidades asumidas por ruina parcial o
total durante la construcción emergen de los vicios.

Vicios

Se entiende por tal al defecto, a la imperfección, mala calidad o daño físico de las
cosas. Existen distintos tipos de vicios:

-Vicios de Plano: son aquellos producidos por la inobservancia de disposiciones

administrativas, errores de mensura de un terreno, mal cálculo estructural, y todos aquellos
errores en la ejecución de planos de proyecto. El arquitecto será responsable de esa ruina

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por culpa o negligencia, a pesar de que el error haya sido cometido por un calculista ajeno a
su estudio, dado que su obligación es revisar los mismos por la responsabilidad asumida
como proyectista y director de obra.

-Vicios del Suelo: es aquel que se produce debido a la baja resistencia del suelo ante la
acción de cargas estructurales o bien la inobservancia de determinadas cualidades de un
terreno que supondrían peligros para la obra. El arquitecto debe requerir el estudio del
suelo para su conocimiento, pues si ordena construir en un suelo inepto y esto genera
deterioro o derrumbe por ese defecto, asume la responsabilidad por negligencia o culpa ya
que afecta al orden público.

-Vicios de Construcción, Ejecución o Dirección de Obra: derivan de la utilización de

materiales no adecuados, de mano de obra imperfecta y de empleo de sistemas
constructivos contrarios a las reglas del arte. Todos estos, separados o combinados,
pueden provocar ruinas parciales o totales de la obra. La empresa constructora es
responsable de todos los vicios de su ejecución, sin embargo el arquitecto o director de
obra también lleva responsabilidades por la falta de control.

-Vicios Ocultos: son aquellos que no se alcanzan a percibir a simple vista. También se admite
la sospecha de existencia de vicio ante cualquier indicio que aparezca en los trabajos,
terminados o en construcción, o en los materiales sobrantes. El adquirente tiene la carga de
denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta
días de haberse manifestado.

-Vicios Redhibitorios: se trata de vicios ocultos que manifiestan la intención de ser

ocultados. Por ej: inmueble con humedades que se pinta superficialmente para ser vendido.

2.2.3 Aceptación o rechazo de materiales según quien los provea. Imprevistos,

imprevisibles, adicionales, modificaciones.

2.2.4 Analizar la responsabilidad después de entregada la obra del arquitecto,

del constructor, del proveedor. Plazo de garantía. Prescripción. Responsabilidad
ante terceros por violación de disposiciones o por daños causados por el
personal obrero.

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