Estudio de Caso: Compra Venta de vivienda en Quito

Tanto el vendedor como el comprador asumen costos adicionales en la forma

de tributos como, por ejemplo: el predial, alcabalas, registro de la propiedad,
entre otros. Tanto vendedores como compradores tienen que enfrentar
diversos costos al momento de concretar un negocio. Aparte de los costos
relacionados directamente con el inmueble, todo el proceso de compraventa
incluye cinco impuestos que encarecen el monto final desembolsado. Además,
se tiene que cumplir con una serie de trámites burocráticos que, aunque no
constituyen el peso económico más grande, son un factor importante de
tiempo.

Impuestos y tasas que paga el vendedor

Contribución especial por mejoras

En primer lugar, el vendedor de una vivienda o departamento debe pagar la

liquidación de la contribución especial por mejoras. Este es un impuesto que se
cobra por «el beneficio que ha recibido el predio por la construcción de obras
públicas».

Los artículos 501 y 514 del Código Orgánico de Organización Territorial,

Autonomía y Descentralización (Cootad) establece que lo deben cancelar todos
los propietarios de predios ubicados dentro y fuera de las zonas urbanas, que
estén dentro de una misma jurisdicción.

Según la ley, el monto a pagar suma todos los valores imponibles de todos los
predios que se tenga en una misma jurisdicción, incluyendo los derechos que
posea en condominio.

Sin embargo, a este valor se le puede deducir el pago de créditos hipotecarios.

Así, al monto restante se le aplica una tasa que va del 2,25 por mil al 5 por mil.

A inicios de 2021, se registraron aumentos de más del 100% en varios sectores

de Quito. Una de las razones es que obras como la Ruta Viva o la
repavimentación de calles se cargan vía este impuesto a los ciudadanos.

Impuesto predial

Este impuesto es cobrado por los municipios sobre bienes raíces ya sean
terrenos, edificaciones e instalaciones. El pago se puede hacer en línea en la
página de cada municipio con tarjeta de crédito o imprimiendo un comprobante
de pago para realizarlo en el banco.

Cada predio es diferente, pues los valores varían dependiendo de si se trata de

una propiedad horizontal o si ha tenido una transferencia de dominio. El valor
también cambia dependiendo del tipo de terreno, su ubicación y si un
ciudadano registra más de una propiedad.
Impuesto a la utilidad o plusvalía

Según el artículo 556 del Cootad, el impuesto a la plusvalía corresponde al

10% de la diferencia entre el avalúo municipal del bien y su valor comercial.

Así, este impuesto carga la ganancia obtenida al transferir una propiedad de

predios urbanos, no rurales. Por ejemplo, si se compró un inmueble con un
valor de $60.000 en el predio y ahora el valor es de $75.000, la utilidad es de
$15.000. Por lo cual se deberá pagar $1.500.

Impuestos y tasas que paga el comprador

Impuesto de Alcabalas

Es una obligación tributaria sobre las transferencias o traspaso de un bien

inmueble. Para calcular el valor de este impuesto se debe tomar en cuenta el
valor del inmueble y de ahí sacar el 1%. Por ejemplo, si el bien está avaluado
en $75.000, se pagará $750.

Registro de la Propiedad

Los valores a cancelar en el Registro de la Propiedad se calculan en base a

una tabla que emite cada municipio. En esa tabla se detalla un cargo fijo de
acuerdo al rango de valor de la propiedad; más un valor variable.

Como ejemplo, si una casa costó $45.000, se encontrará en el rango $40.000 a

$50.000. Para los muebles entre esos valores se establece un valor fijo de
$200.

El valor variable sale de restar los $45.000 a lo $40.000 (monto base del
rango). A los $5.000 se le aplica una tasa que va desde 0,5% a más de 4%.
Así, si se aplicara el 2%, se añadiría un costo de $100. En total, por registro de
propiedad se pagaría $300.

Otros costos adicionales

El proceso de compraventa de una casa o departamento también involucra

desembolsos por trámites en la notaría. Los valores varían por varios factores,
como por ejemplo la cantidad de hojas de la escritura, si es con hipoteca o sin
hipoteca, si la compra es directa o con agente oficioso, entre otros.

Es importante que una vez se tenga todos los documentos que solicitan en la
notaría para proceder con la escritura, se pida hacer una estimación más clara
del valor a pagar. Para tener una idea, el monto a desembolsar por un bien
valuado en $40.000 puede ser de unos $180.

Otro costo dentro del proceso está relacionado con los certificados que se
deben obtener. En total se deben tramitar un certificado de avalúos y catastro;
otro de no gravamen; y un tercero de no estar en mora. Estos requisitos, más la
asesoría legal para hacer la escritura, pueden costar entre $80 y $120.

Datos para el ejercicio:

 Valor actual de la vivienda 2022: 120.000 dólares

 Valor anterior de la vivienda 2021: 80.000 dólares
 Ubicación: Predio Urbano, sector Pampas de Tablavela
 Impuesto Predial: 0.2% del valor de la vivienda
 Contribución especial de mejoras: 2.25 x 1000 del valor de la vivienda.
 Registro de la propiedad: 450 dólares rango fijo + 0.8% x 2.000
(excedente de la base imponible)
 Honorarios notaría: 400 dólares
 Certificado de avalúo catastral: 20 dólares
 Certificado de no tener gravamen: 15 dólares
 Certificado de no estar en mora de impuestos: 12 dólares
 Honorarios abogado elaboración de escritura: 100 dólares

Calcular:

 El valor total de impuestos que deberán pagar de manera individual

tanto el comprador como el vendedor.